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商業地產運營管理范文1
關鍵詞：商業地產；項目運營；創新
一、商業房地產的主要特征
1.運營組織方式不同
商業房地產的運營管理沒有具體的運營管理方法和機制，它是無形的，它的主要對象是人，通過對人實行足夠的管理，才可以保障房地產的順利進行，房地產運營管理和制造業不一樣，可以對生產進度，生產質量等做出有效地控制，房地產經營過程中很可能因為投資商，經營者發生變化而發生變動，如此商業房地產就必須要有隨機應變的本能，只有如此才可以適應商業地產的隨機性應變，才可以更好的保障房地產的經營管理模式。
商業房地產的運營管理不同于其他行業的運營管理模式，它更加的特殊，在經營管理中擁有著更加隨機變化的性質，不具有穩定性，所以只有對房地產運營管理進行特別的關注，注重它的變化性，努力跟進它的變化進度，從根本上解決房地產的運營管理問題，而不是采用懈怠，慵懶的方式對待房地產的運營管理，否則只會為商業房地產運營管理帶來被動，使之不能成功的進行運營，使房地產運營管理遭受到巨大的創傷。
2.運營系統的設計方式存在著差異
在傳統的制造業中產品和運營系統通常是分開設計的，只有運用這種方法才可以保障傳統制造業的有效發展，而在商業房地產中運營管理的服務和提供系統是一起進行設計的，因為房地產運營管理服務是提供系統的有效組成部分，所以必須注重提供服務和服務體系的共同性，只有如此才可以適應商業性房地產的運營管理特征，才可以使房地產運營管理更加茁壯的成長。
通過對房地產運營管理服務和提供系統的整體性，房地產運營管理可以進行統一的服務和工作，通過這樣的統一性，房地產變得更加的步調一致，這有利于工作上的和諧，使房地產運營管理更加的協調，如此的一致性，可以完成房地產一體式的運作過程，使經營管理和銷售成為一站式的服務理念，這對于房地產的發展起到了很大的幫助作用。
3.客戶存在的作用性不同
在傳統的制造業中，對于產品出廠后，客戶如果發現問題，才可以同廠房發生聯系，而在房地產的運營管理中，客戶是直接參與生產的，客戶占據著重要的角色，如果客戶是消極的，那么就會對房地產的經營管理帶來負作用，而客戶的積極樂觀則會對房地產產生積極的作用，所以客戶的心態直接影響著房地產的興衰成敗。所以只有將客戶服務的周到得體就會使房地產的運營管理變得更加順暢。
4.員工具有不同的影響性
在房地產的運營管理中員工占據著重要的角色，因為房地產的管理對象主要是人，所以員工在房地產的運營管理中占據著主要的地位，他們的工作狀態直接影響著房地產的興衰，因為員工服務的客戶是房地產所看重的，員工在輕頌愉快的狀態下工作就會使服務的客戶更加的愉快歡樂，如此房地產就會源源不斷的獲得客戶的認可，使銷售額持續增加，所以這對于房地產企業來說是一種積極樂觀的狀態，只有讓員工擁有良好的工作環境，讓他們提供優質的服務，才可以保障房地產的快速發展。
二、商業地產運營管理模式的創新
1.因地制宜，與當地的人文地理環境相適宜
人文歷史，自然環境對運營創新意義非凡，每個地區都有著各自的地理特征，各自也有著各自的文化底蘊，記你發展狀況也是不一樣的。而商業地產和一個地區的經濟發展水平存在著相互關聯的關系，所以在商業地產進行運營管理模式的設計時，一定要以當地的經濟基礎作為發展前提，還要考慮到當地的文化歷史，將地區特色和經營管理設計相互貫通，做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能夠使商業地產更加具有吸引力，才能夠是適應當地人的消費水準，才會引起當地居民的瘋狂搶購。
同時還需要政府部門對商業地產進行嚴格的審查，將資金投入控制在城市經濟能力以內，以多元化的地產風格來進行籌建，而不是一味的重復建設。
2.建立新型的資金籌措模式
我國的金融市場獲得了很大的發展，但是這對商業融資地產沒有發揮多大的影響，地產業還是通過間接融資的方式來進行資金的籌措?；鸬慕鹑跈C構沒有對其發揮巨大的作用。在不少的中小城市開發對銀行的依賴很高，達到了90%，全國城市建設對銀行的依賴也達到了70%。所以商業地產因為融資渠道的問題難以取得重大的發展。發達國家的成功經驗告知我們發展信托，基金可以為商業地產帶來巨大的融資價值，所以利用地產開發商與信托公司和投資銀行合作，在市場上直接募集資金，并讓資金募集的工作有專業人士進行管理，這種方法既得到了充足的融資金額，而且還是資金的籌措和管理得到專業人士有效地管理，加大了資金的安全性和有效管理，這對商業房地產是一個很好的結果。
世界上存在著兩種主流開發模式，一種叫做歐美模式，這種模式是將商業和地產分開讓它們各自發展，一個是進行投資開發的另一個就會進行后續的經營。另一種模式就是亞洲模式，這種模式以日本為主要的實施對象，它是將商業和地產進行有效地融合，如此兩種資本便可以相互貫通，形成龐大的資本鏈，在風險面前，它們也可以相互支撐，這樣既能很好的促進雙方發展，還能夠使雙方更好的進行自我保護。而我們適合那種運營模式還不得分曉，在近些年來，眾多的大型房地產將零售行業融入到房地產，這條路很有發展前景。
3.與現代化計算機媒體的連接
如今的時代伴隨著計算機的出現而變得更加高端，一切事物在計算機的干預下變得簡單輕松，然而對于房地產也應該融入計算機媒體，如此才可以加快房地產的宣傳和銷售。如今的房地產銷售可以利用計算機的信息化和普及范圍的廣泛性，可以在網絡上對房地產的銷售信息到網絡上，形成波及范圍廣泛的宣傳，只有如此才可以促進房地產的宣傳，使之變得更加適應于房地產商，網民可以通過自身的需要只需要點擊開房地產的網站，那么關于房地產的一切信息便一一展現在需要者面前。
同時房地產的設計和圖紙都可以通過互聯網進行，如此加快了房地產的辦事效率，使房地產的工作更加容易輕松。所以房地產的發展和滲入離不開網絡的渲染，只有通過網絡才可以使房地產真正的適應社會，才可以促進房地產的廣泛傳播，制造房地產消費浪潮，形成更加有力的趨勢。
4.房地產的設計應該具有現代化不斷地開創設計新風潮
商業房地產的設計應該具有現代化的氣息，因為時代時刻在變化，所以只有將建筑設計的符合時代的需要，才可以使房地產更加順應時展的趨勢，商業房地產以商業街和大型的商場為主，這些地方的設計必須要有新穎性，只有符合新鮮開創性質，那么這些房地產才會擁有更好的銷售，商業房地產是面向大眾的，所以它的設計一定要符合現代化的氣息，擁有前衛時尚的特點，只有新奇才可以與眾不同，只有前衛時尚才會引起注意力，才會吸引更多的人前來進行購物。
商業房地產的開展必須挑選具有創作才華的設計師，只有這樣才是對商業房地產的最有力的支撐，才是對房地產最有力的創新，商業房地產的創新理念必須合乎時代的標志，突出個性化和實質化，不能設計一些只顧美感而沒有實際效用的建筑物，所以只有將實效和外形結合起來才可以保障商業房地產的良好建造。
商業房地產的設計和商業房地產的運營管理有著密切的關系，只有讓商業房地產擁有實際有價值的產品才可以促進運營管理的有效實施，才可以保障運營管理的順利開展，所以商業房地產的設計和建造是房地產運營管理的有效前提。
三、商業房地產運營管理模式的應用
1.統一管理的運營管理模式
市場，策略，戰略等幾個方面是統一運營管理模式的主要內容，所以無論什么項目的開始都必須是市場，但是市場的規律是千變萬化的，由于市場信息知道的不及時，就會使調研的結果失去準確性，使決策具有了錯誤性。所以企業必須要注重調研，只有如此才能夠使決策更加科學化，更加的正確。對市場有一定的了解之后，還要根據自身的特點和實力進行產品的設計，對我們能夠給與顧客什么和我們能夠怎么提供這樣的問題應該做到清楚地回答。一個房地產只有不間斷的為客戶提供價值才可以永久的發展下去，往往各項正確化的策略是項目運營的有效保障。同時還要對策略進行有效地指導，只有這樣才可以給企業更多的價值，才可以讓客戶滿意。統一運營管理模式的特點是有強大的聚合力，運用如此的管理模式大多是資金雄厚，實力巨大的開發商，他們具有相當一部分的忠實的投資者和經營者，品牌效應可以再這里得到很好的體現，如此的情形會像滾雪球一樣吸引商家進來。統一經營管理模式通過打造強勢的開發商，投資者甚至使經營者，制造出優秀的商業項目，從而使商業項目不斷的獲得好的成績，所以這種模式只適應于大型的商業機構，只有如此才可以保障大型商業機構的更加壯大。
2.需要和零售相結合
零售在商業地產運營管理中的出現是中國的首創，通過零散銷售統一經營和零散銷售各自運營等幾種零售的方法進行地產的銷售。各自經營是指各自購買商鋪以后進行各自的經營，開發商沒有了插手的權利，如此的運營模式主要使用于商業街和一些不大的商業地產，如此的模式對開發商資金的周轉是有利的，能夠保障他們較高的售價收入并且可以在短時間內將資金收回，可是這種經營模式可能會出現混亂，各自顧各自的狀況，如此一來對發展和長期的利益形成了一定的不利影響。而且應為一些店主沒有足夠的認識也沒有長遠的眼光，為了圖一時之利，使商業街降低了身價，使商業街的檔次降低，不利于商業街的長遠發展。
四、商業地產項目運營管理模式的實際意義
商業地產項目運營管理模式是房地產進行實際操作的有效過程，它是實現商業地產良好的發展的必要經過，只有確保商業地產項目運營管理模式的有效性的實施，才可以足以保障商業地產的華麗轉身，才能夠使房地產進入一條更加寬廣的大路。如果沒有商業地產的運營管理，那么商業地產項目將會失去方向，失去運作的動力，如此的商業地產項目不可能得到發展和繼續。
商業地產項目運營管理模式是地產企業發展的重要組成部分，它的有效進行可以促使地產企業更加健康茁壯的成長，地產企業的發展離不開運營管理，地產企業通過運營管理使自身獲得有效地整改，使銷售工作得到了指引，在地產企業的運營管理之下，地產企業會更加的輝煌，會帶給企業更大的成效，使企業穩步的行走在嚴酷的經濟制度下。
我們的生活離不開地產公司，因為我們需要住房，我們需要在商業地產的作用下進行更多性質的住房需要，所以只有使地產企業擁有健康發展的道路，那么我們生活里所需要的住房條件才能有所保障，我們才能夠更好的進行生活，我們的生活質量才會獲得大大的提升，地產企業是我們幸福生活的有力保障，更是我們實現美好愿望的助力。所以地產公司應該得到穩健的發展，成為我們生活中的有力支撐。
五、結束語
商業地產項目的運營管理是商業地產發展的有力保障，只有對其進行改革和創新，使商業地產項目的運營管理得到實際的應用才可以保障商業地產的更加進步，對商業地產運營管理可以保障商業地產的井然有序的經營面貌，如此可以促進商業地產的有序發展，使商業地產擁有更加寬闊的發展空間。
參考文獻：
[1]杜鵑.大型商業地產運營管理研究及應用[J].蘇州大學，2010.
商業地產運營管理范文2
關鍵詞：財務核算 商業地產 服務行業 管理會計體系
一、管理會計體系建設需要摒棄財務核算僅為實現企業對外報告的傳統功能，推進財務核算向管理決策功能拓展
對于新興行業的初創型公司來說，管理會計工作的開展一般會滯后于財務會計工作，管理會計體系構建需要有一個逐步認知和布局的過程，而財務核算體系一般會伴隨業務的發展先行建立起來。為了推進企業管理會計體系建設，財務核算體系在設計和建設過程中，需要摒棄財務核算僅為實現企業對外報告的傳統功能，推進財務核算向管理決策功能拓展。本文以商業地產服務行業為例，強調用管理會計理念構建財務核算體系，使財務核算體系建設符合企業推進管理會計體系建設的遠景目標。
二、財務核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉型，使財務核算數據能夠有效運用于管理決策
商業地產服務行業在我國屬于新興行業，除了房地產開發商轉型或涉足商業地產領域成立商業地產管理公司以外，第三方商業地產服務機構也逐步發展起來。房地產開發商旗下的商業地產管理公司主要為自身開發的項目提供商業地產管理服務，一般不參與其他房地產企業的商業項目運作，而第三方商業地產管理公司作為專業化的商業地產服務機構，為多個房地產開發商或業主提供商業項目增值服務，其主要商業模式為輕資產、多項目運作。本文所探討的商業地產服務行業財務核算體系構建以及管理會計信息化基礎建設主要針對第三方商業地產運營管理公司。
第三方商業地產運營管理公司主要經營管理模式有受托經營、承租經營、股權投資、商業策劃服務等。受托經營模式，即商業地產運營管理機構作為資產管理方，接受商業地產開發商或業主方委托為商業地產項目提供全程資產管理服務，獲取資產管理收益并分享項目物業增值收益。承租經營模式，即商業地產運營管理機構作為承租方，以租賃方式取得商業地產項目整體經營權，通過對項目重新定位和改造以及后續運營管理，獲得項目租金收入并分享項目物業增值收益。股權投資模式，即商業地產運營管理機構作為投資方，以直接購買或收購兼并方式獲得商業地產項目股權，通過對項目的直接投資和直接管理，提升項目整體價值獲得股權投資收益。商業策劃服務模式，即商業地產運營管理機構作為專業咨詢機構，為商業項目提供項目規劃、市場定位、招商租賃等服務獲取咨詢收入。
第三方商業地產運營管理公司主要利潤來源于多項目資產管理利潤、承租經營利潤、商業策劃收益、物業增值收益以及股權投資收益等。由于其運營管理的服務對象為商業項目，核算體系設計中，所有的核算元素都必須以項目為中心進行精益化核算。比如，核算細則要求所有的直接成本費用必須核算到項目層級；對于總部層級發生的間接成本費用，凡是受益對象為項目的，必須核算到項目層級；對于受益對象為項目，但無法明確到具體項目的，核算前需要與管理層溝通具體分配原則后核算至具體項目；對于受益對象不能歸屬于項目的，核算上需要記錄為“非項目”成本費用。對于管理層來說，總部層級發生的成本費用受益對象不能最終歸屬于項目的并不多見，這些成本費用可能是項目的前置成本，也可能是潛在項目的拓展成本，核算上要求財務人員深入到業務前沿，跟蹤這些成本的最終歸屬項目。
由于商業項目經營管理模式不同，財務核算上需要反映不同管理模式下的項目運營狀況。此外，不同管理模式下的商業項目可以細分為不同的管理服務階段。比如，受托經營類和承租經營類項目，可以細分為商業定位階段、工程改造階段、招商階段、預開業階段、正式開業后運營管理階段等。商業策劃類項目，可以細分為商業定位階段、工程改造階段、招商階段等。財務核算方面，需要根據項目在業務上的多元化屬性，對項目進行多維度核算，使經營分析既可以從項目整體又可以從不同維度方面反映項目的財務狀況。
從以上第三方商業地產運營管理公司經營管理模式的特點來看，財務核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉型，使財務核算數據能夠有效運用于管理決策。
三、財務核算系統與業務系統的底層數據需要實現共享，使財務核算系統能及時獲取和整合業務信息，跟蹤業務活動變化，發揮財務核算決策支持功能
第三方商業地產運營管理公司作為連接商業物業持有者和使用者的媒介，承載了大量的外部資源。比如，房地產開發商、投資者、品牌商、供應商和消費者等。商業地產服務商參與了房地產業、商業服務業、金融業的市場資源整合和重新配置活動。
商業地產服務機構在商業項目管理的各個階段與眾多外部供應商緊密合作，共同服務于商業資產的增值服務。比如，商業項目市場定位和規劃階段，商業地產服務機構需要與專注項目所屬區域的市場調研機構緊密合作；商業項目工程改造階段，需要與工程咨詢供應商合作；招商階段，需要與招商經紀服務商合作；市場推廣和營運階段，需要與媒體和市場運營供應商合作。
第三方商業地產運營管理公司作為市場資源整合者的角色定位，要求財務核算體系設計中必須考慮將外部市場資源沉淀在公司信息化系統的底層數據庫中，并實現企業內部各信息子系統數據共享。比如，OA系統、采購系統、合同管理系統、商戶銷售系統、會員管理系統、租戶結算系統等各信息子系統的底層數據庫必須與財務核算系統保持信息共享和互換，使財務核算系統能及時獲取和整合業務信息，跟蹤業務活動變化，發揮財務核算決策支持功能。
四、財務核算體系構建需要集團統一核算管理體系，實現財務信息集中管理，為管理會計體系建設做好鋪墊
針對第三方商業地產運營管理機構輕資產、多項目運作的商業模式特征，其主要公司構架一般設計為集團管理公司、區域管理公司、項目公司三級。集團管理公司主要核算集團總部費用、集團直接管理的項目池；區域管理公司主要核算區域總部管理費用、區域公司直接管理的項目池；項目公司主要核算特定項目。除了以上三類公司以外，集團公司還會通過持股方式控制專業性功能公司，比如，為項目提供工程改造的工程咨詢公司、提供物業管理服務的物業管理公司、提供招商服務的招商咨詢公司等，這些專業性功能公司既可以為集團內項目提供服務也可以在市場上獨立運作。
以集團直接管理的承租經營類項目為例，項目公司作為承租方，通過租賃方式取得項目整體經營權，會計核算主體為項目公司，主要核算項目租金收入和項目直接經營成本。集團層面對項目的直接管理成本主要體現為集團專業管理部門為項目運營管理服務投入的人力資源成本、集團集中招商職能為項目發生的招商成本、集團集中營銷職能為項目發生的營銷成本等，這些直接成本記錄在集團管理公司的核算賬套中。此外，集團內專業性功能公司為項目提供的專業化服務成本，比如，工程咨詢服務成本、物業管理服務成本等記錄在專業性功能公司的核算賬套中。從集團母公司視角，對外報告需要抵消內部公司關聯交易產生的內部服務結算收入與支出，反映公司整體經營成果；對內報告需要集合集團內各核算主體的經營數據分析各項目完整的投入產出情況，跟蹤項目財務狀況的變化。
第三方商業地產運營管理公司集團化統一運營管理、集約化經營的特點，要求在財務核算體系設計方面，必須首先考慮統一集團內各公司核算科目體系、核算細則，統一集團內各公司財務對內和對外報告體系。集團統一核算管理體系，有利于實現財務信息集中管理，為管理會計體系建設做好鋪墊。
五、財務核算向管理決策功能拓展，需要企業管理層權衡成本與效益，使財務核算體系建設符合企業推進管理會計體系建設的戰略規劃
財務核算向管理決策功能拓展，要求財務核算體系隨著行業的變革和公司商業模式的變化持續改善。財務核算向管理決策功能拓展，需要企業管理層權衡成本與效益，綜合考慮企業發展的階段性以及推進管理會計體系建設的布局和時間節點，使財務核算體系建設符合企業推進管理會計體系建設的戰略規劃。 [h: 0px" />
參考文獻：
[1]財政部.關于全面推進管理會計體系建設的指導意見（財會[2014]27號）.
商業地產運營管理范文3
過去，商業地產側重于物業管理。然而，商業地產是資金密集型行業，投資總額高，投資回報期長，正確地將資產管理理念嫁接到商業地產的開發和管理中，提升商業地產的運營效率，才能實現物業的凈利潤和投資收益率的最大化。當前，成熟的機構，無論是金融機構還是商業地產投資開發商，都將管控項目的核心目標放在了資產管理能力上。
一、商業地產資產管理5大問題
1.資金鏈管理形式單一，缺乏完善的資金循環機制
商業地產的開發商在投融資過程中主要依賴銀行貸款等間接融資方式，獲取開發資金，并通過商業地產后期的運營回收資金，償還銀行債務，資金鏈的銜接結構單一，資金循環機制缺失，使得商業地產資產管理能力不足。
美國商業地產的資金來源主要有銀行信貸、自有資金、REITs、商業地產產業基金等多種渠道，其中只有10%的資金來自于銀行，其余則來自社上的投資（REITs和商業地產產業基金是主要渠道）。低比例的銀行貸款和高比例的社會投資，使商業地產開發商在開發模式和后期的運營管理上有較高的自主性和選擇性，同時融資渠道的多元化大大降低了開發商的風險。
2.產權分散，資本市場參與度不高，未形成外部循環機制
傳統的中國商業地產發展中，主要有三種主要經營模式，即完全出售、混和持有、完全持有（見表1）。
由于商業地產開發資金壓力巨大，因此商業地產建成之后，大部分會對產權商鋪進行出售。這可以幫助開發商迅速回籠資金，并獲取利潤。但這造成了地產產權分散，造成商業地產運營管理的科學性和整體性效益難以實現。
而且即便建成后不出售，在以上三種模式中，資本都是在企業內部循環。在投融資管理中缺乏戰略投資者，造成商業地產開發商兼投資人的職能，資金運轉壓力巨大。
3.商業投資模式比較低端落后
商業地產的投融資應該貫穿于企業開發、經營、管理的全程。但是，目前我國商業地產在開發的過程中采用落后的資產運營模式，在商業地產竣工后通過出售等方式進行資金回籠，這種模式是比較低端的。落后的商業地產投資模式造成商業地產開發的籌資困難，融資渠道狹窄，資產運營和管理無從談起。
4.開發商缺乏資產管理的經驗
不少開發商對商業地產資產管理和運營模式缺乏經驗。對商業規劃、商業招商、商業運營等經驗的不足，導致商業地產的資產運營和額管理的效率低下，以及商業地產保值、增值目標存在困難。
5.開發利潤高于商業經營利潤
商業地產的價格遠高于普通住宅地產，因為商業地產開發是一個高利潤行業。開發的高利潤，造成許多開發商急于將商鋪銷售出去并利用資金進行下一個商業地產項目的開發，而非進行資產管理。
二、全程資產管理6大評價標準
資產管理是一個全生命周期的管理過程。商業地產，從拿地、到建設開發、到運營管控，都是資產管理的內容。資產管理的KPI指標就是緊密鎖定EBITDA-U的投資回報數據。
圍繞EBITDA-U的核心財務回報數據，資產管理的評價標準也變得清晰可控。
從項目全程資產管理過程來看，主要可以分成以下六個方面。
1.恰當選址，控制拿地成本
李嘉誠的信徒們普遍將地段和選址作為評估項目投資收益的核心關鍵。然而，從資產管理的指標來看，投資回報率只是個相對數據。換句話說，沒有地段好壞之分，只有投資回報的高低之分。
2.精準定位，鎖定市場人群
大量的實戰案例告訴我們，人群定位錯了，項目投資回報率就會大幅下降。而市場人群的消費趨勢是最捉摸不定的，選對正確的目標人群，并對癥下藥，是考核資產管理者能力的重要一課。
3.控制投資，鎖定造價
為了達到最佳的商業展示目標，牛逼的資產管理團隊會精煉的控制各種投資成本。產品做得高大上或矮挫窮都不重要，重要的是在這樣的投資配置下，后續的品牌定位以及租金、售價回報是否能與之成正比。
4.特色引領，同時考慮成本因素
商業地產是高速變化的潮流行業，沒有創新的項目基本無法生存，而過度創新的項目也會將項目送入墳墓。拿捏好創新的度，一個重要的衡量標桿也是為創新所付出的投資回報的成果。財務數據是判斷市場創新進化方向對錯的最好標桿。
5.精選品類，看準品類黑馬
業態規劃和品牌選擇是商業地產最為重要的問題。好的資產管理者，能夠洞察品類發展趨勢，巧妙的將未來快速成長的品類以較低的價格招入商場，從而讓整個商場分享品類引爆的紅利。這點和風險投資的邏輯沒有兩樣。如果只選擇當下最熱的品類，付出的代價也越高，財務回報肯定不理想。選擇成長中的品類才是王道。
6.強營運管控，提升后期經營坪效
EBITDA-U提高的另一核心在于增加購物中心的營運收入，控制營運成本。很多項目為了后期快速增加人流，配置了豪華的運營團隊，并采用各種措施做旺場活動，以提振人流?？己私洜I管理績效的指標也是這種投入和租金、銷售增長的關系。診斷、優化、創新、提升是商業資產后期運營過程中的更為重要的因素。
三、商業地產資產管理的可能模式
目前，標桿房企在商業地產領域，都在往資產管理方向邁進：典型的，萬科、萬達在商業地產與機構資本達成了小股操盤的輕資產模式；具備海外REITs平臺的凱德、越秀、領匯等開始進入內地收購資產。
金融機構方面，以黑石、華平、光大安石、中信資本等私募地產基金開始有意入股或組建自己的資產管理團隊；以險資、信托為代表，整個大資管行業開始整體從債權投資轉向股權投資，盯準資產并購市場。
綜合而言，當前商業地產做資產管理，主要有三個可行的路徑。
1.商業地產顧問、機構模式
不甘于只賣報告和做簡單中介的商業地產顧問和機構，可以憑借其獨立專業身份去做獨立的資產管理人。不過，這些機構需要重新對自己定位，擺脫乙方身份，從而獲得資本的認可，分享資產增值收益。
2.凱德模式
像潤、中糧等具有大投行思維的企業集團，投一個行業早已構想好未來資本市場的架構，有意將商業地產金融化，對其運管人員的要求天然地帶有資本的指令，時機成熟自然升級，尤其對于購物中心這種對運營管理能力高度依賴的業態，資本就更加需要倚重成熟管理團隊的力量。
3.金融機構自建資產管理團隊的模式
由金融機構自己投資入股或組建資產管理團隊的模式，對于一些有志于資產證券化大蛋糕的機構，做這樣的準備是為更大的戰役儲備主動權，未來也必然成為一種潮流。領匯25億收購中關村歐美匯購物中心就是一個經典案例。
商業地產運營管理范文4
2010年來，國家對房地產調控日趨嚴密，樓市逐步回歸理性，2011年瀏陽房產高開低走，“痛并快樂著”，總體仍然保持平穩發展態勢；蓄勢待發的2012年，瀏陽房產市場不確定、不穩定因素明顯增多，樓市局勢撲朔迷離，如何撥云見日，在鞏固、調整、轉型、提質中前進成為開局問道的關鍵詞。
最近，某網站網絡調查顯示，在2012年最想投資的物業形態調查中，有84%的網友選擇商鋪，寫字樓和住宅位列第二和第三。
無獨有偶，國內一線城市出現了大量國內外資本抄底商業地產的現象，這些都顯示在宏觀調控的背景下房地產業投資結構悄然發生了變化，商業地產未來的投資價值得到業內人士的廣泛贊同和青睞。
俗話說“一鋪養三代”。在房地產投資中，商鋪是投資風險較大、投資回報最豐厚的業態類型。市住房保障局局長李長祺如是說。2012年，瀏陽注定又是一個熱熱鬧鬧的“商業地產年”，開心商業廣場、體育新城、福臨世家、鑫遠名城、大通時代廣場等大型商業綜合體“逐鹿瀏陽”，大批放量、各具特色的瀏陽商業地產將演繹一場精彩的“集體舞”。
從住宅到商業投資“改道”盛行
張先生最近還是將購買鑫遠名城的住房款轉為了購買二樓的一個商鋪，讓張先生選擇轉戰投資“非住宅”的動因，在于房地產投資性調控常態化。
事實上，在2011年底“史上最嚴調控”的語境下，張先生明顯感覺住宅投資上的風險正在變大，利潤空間縮小?！罢叻浅Ｃ鞔_，就是要讓住宅去投資化，如此一來，投資房產會越來越無利可圖。”
張先生的選擇，在2012年的春天變得越來越常態。據鑫遠名城的銷售負責人介紹，最近想投資“改道”的戶主明顯增多；在花炮公司上班的陳小姐的“投資路線圖”中，最重要的一站就是在老城區購買一商業鋪面。
瀏陽市住房保障局局長李長祺認為：“隨著瀏陽特色商業街的興起，核心商圈不斷升級，經濟發展環境優化，商貿產業前景不可估量，加之住房投資受到限制，更多流動資本擠上商業地產，瀏陽商鋪將成為市場投資熱點?！?/p>
商業地產受到關注的場景，在瀏陽這座宜居宜業的山水城市得到充分印證。據開心商業廣場、體育新城、瀏金水岸等銷售人員介紹，春節期間來看房的客人咨詢商鋪的占60%以上，而引進萬凱源百貨超市的鑫遠名城商鋪銷售一推出就受到了高度關注，鴻宇公館也出現了尚未開盤，但咨詢者眾多的火爆場面。
而房產商普遍認為，隨著樓市調控手段升級以及住宅“限購”城市的不斷增加，將為商業地產市場走強壯大帶來“可乘之機”。在目前通脹風險仍存，調控政策不動搖，住宅投資門檻提高、成本加大的背景中，投資商開始轉戰商業地產，將成為2012年房地產市場的另一種投資主流渠道。
商業地產上升為房企發展追求目標
一方面，商業零售保持高速發展，促進商業地產異軍突起；一方面，市民生活水平的提高，從單一的住宅需求型向休閑、娛樂多元化享受型轉變，催生商業地產風起云涌；另一方面則是房地產市場逐步走上成熟，階梯式推進商鋪增值，加之民間洶涌的投資欲望在助推，在通脹日顯的語境中，投資趨向從住宅加速流向商業。如果說，民間資金的流向，因為投資空間和門檻開始“被動”才從住宅導向商業，那么，開發商的“趨商業”化，追求利潤空間最大化，則帶有明顯的戰略調整意味。
與住宅投資相比，商鋪的投資收益率、投資回報率明顯高于住宅，從目前來看，住宅收益率僅為3―5左右，而商鋪投資收益率為8―10，兩者利潤比相差懸殊，商業地產穩定性明顯優于住宅地產。
事實上，就全國大企業而言，早在樓市調控之初，包括萬科、保利等傳統的住宅龍頭企業，就紛紛宣稱要向商業地產轉型發展，20%的商業物業持有率成為了多家開發商在商業地產領域的發展目標，從瀏陽地產企業角度來看，在住房銷售受控時，也紛紛打出了開發商鋪的旗幟，并通過引進大型商業業態來吸引投資者，增強自己在商業地產領域的“話語權”，以此來規避因房地產調控帶來的業績影響。
“商業地產收益能力雖然較高，但是對投資要求也較高，高回報意味較高的投資風險，因此，地產商切勿盲目投資，要結合自身實際準確判斷投資，加強運營管理能力，最大限度降低商業地產風險，保證較高投資率，實現資本保值增值。”市住房保障局局長李長祺表達了自己的見解。
以前商業地產由于升值空間大，回報率高，好的地段曾一度被開發商抑制銷售，而目前現象是，商業地產成為了房地產市場調控的“避風港”，并上升為房地產企業發展的方向，加之瀏陽的第三產業的繁榮發展也給商業地產的擴張帶來了發展機遇。
湖南工力置業總經理汪賢利認為：開發商業地產與地緣有很大關系，不能盲目，考慮購買者的升值前景才是重要的，比如寫字樓的開發與周邊環境要相呼應，各方面配套要完善，否則很難適應購買者的需求。而不少地產商表示，在接下來的項目開發中，也要將商業規劃放在重要位置。
業態創新提升商業地產核心競爭力
商業地產和住宅地產的不同在于商業地產聯系著零售、餐飲、娛樂、健身和休閑等，與市民日常生活息息相關，關聯的是經濟社會晴雨表之一的社會零售額經濟指標，對于擴大內需，刺激消費，繁榮商貿，促進發展作用明顯。
瀏陽的消費指數相對全省同類城市來處于上游，人們對高檔消費品和舒適生活的追求日益增加。毋庸置疑，發展商業地產，瀏陽市場廣闊。
一個商業綜合體應成為一個地方的商業核心和城市標簽，滿足不同人群的消費需求。
作為商業地產，只有運營成功才能體現租金價值。投資商業地產，取得不斷攀升的投資回報，關鍵因素在哪里，李長祺表示，“對于瀏陽來說，發展商業地產仍需要一個“摸著石頭過河”的改革心態。
一是要科學評估。選擇成熟商業圈和未來規劃商圈，各種業態成行成市才能實現可持續性經營；充分考慮商圈的消費能力、規劃布局、交通狀況及競爭對手，著眼在于發展潛力。
二是定位準確。定位是商業的靈魂，稍有偏差，投資回報率就會大打折扣。
三是加強運營。后續管理是商業地產的關鍵環節，專業的經營團隊才能形成超強的集聚力，后續盈利能力成擴張態勢的根本要素?！?/p>
“商業興，則商場興，商場興，則投資興，因此，商業地產要把業態創新作為根本動力。市民投資也要打破固有模式，敢為人先，看準未來，這是商業地產發展的王道?！睆氖律虡I地產開發多年的羅先生表示。
當前瀏陽商業地產的開發仍以臨街和大型商業為代表的城市綜合體、購物中心為主流模式。同時，互聯網、電子商務的發展將對傳統商業及商業地產提出新要求、新課題。
商業地產運營管理范文5
在本次住交會上，最奪人眼球的當屬主題型商業地產，并且有三個項目同時亮相，分別是以汽車為主題的福州海峽汽車文化廣場、走奢侈品路線的廈門香山游艇會和匯聚旅游商住為―體的貴安新天地。
所謂主題商業地產，是在立項之初即有明確定位，專為某一行業量身訂做，從而圈定了特定的消費客群。其實，主題商業地產在國外早已形成趨勢，盡管國內尚處于起步階段，但正逐漸成為投資者的“新寵”。
主題定位價值加分
隨著商業地產市場逐漸升溫，純寫字樓、shoppinggrall、SOHO，甚至城市綜合體等各類商業形態層出不窮，但扎堆上市導致―定市場范圍內的供大于求，同質化競爭嚴重，不少中小型商業項目因招商困難無法開業或開業后幾度易主。
“與售完即可的住宅相比，涉及運營管理的商業顯得復雜很多，那些跟風投資的項目往往都存在經營模式雷同、產品大同小異的問題，最終造成投資者利益受損。”福州海峽汽車文化廣場發展有限公司總經理孫康升認為，商業地產競爭越來越激烈，如今越來越多的開發商意識到商業地產成功的關鍵在于運營模式差異化，通過進行主題定位，可以為商業項目價值加分。
“以海峽汽車文化廣場為例，它是一個圍繞汽車銷售為主題的城市綜合體，結合車務配套及相應的商業生活配套，但又不僅僅是為了交易而交易，更是希望打造出全國首家集食、住、娛樂休閑為―體的汽車主題公園。”孫康升表示，倘若按照老路走下去，汽車交易市場規模越做越大，但4s店仍然只是4s店，沒有突破傳統概念，無法吸引消費者的關注，使得項目的投資價值受影響。
特征要鮮明
主題商業有別于傳統商業的重要標志主要體現在業態的定位上，但在確定之前，首先要了解市場形勢，選擇怎樣的主題最適合，直接決定了能否吸引同類型的商家聚集，后期的經營管理能否事半功倍?
廈門香山游艇會的有關負責人告訴記者，選擇游艇不是一蹴而就的，畢竟游艇現階段尚屬高端奢侈品，受眾面相對窄，投資風險高，但經過調查考證后發現，由于廈門是國際性旅游城市，吸引著全國乃至世界各地投資者的目光，而目前五緣灣附近的游艇項目已經供不應求，無法滿足市場的需求，因此，走高端路線的主題商業地產潛在著巨大的投資價值。
商業地產運營管理范文6
4月29日，李嘉誠將北京的東方廣場打包成匯賢房地產投資信托基金(簡稱匯賢REITs)，并通過將匯賢REITs上市募集資金16億美元。這一事件無疑為未來房地產企業在商業地產資本方面謀求壯大發展提供了諸多新的選擇。匯賢REITs的誕生，在開辟另一條融資渠道的同時，無疑也讓以寫字樓和商鋪物業的開發商看到了緩解資金困境的又一線希望。但東方廣場模式是否能夠推廣復制?REITs能解商業地產資金之困嗎?
亟需發展的REITs
對于商業地產市場來說，在面臨資金困境的局面下，REITs的優勢盡顯。匯賢REITs的掛牌交易，也是李嘉誠盤算內地上市無望后做出的選擇。此前，李嘉誠曾計劃房地產業務在A股上市，但因外資A股上市久久未能批復，而不能如愿。2010年，港交所總裁李小加在香港被確定為人民幣離岸中心后力推港交所人民幣計價股票港交所上市，李嘉誠重新調整旗下內地房地產業務的上市計劃，并最終使匯賢房托成為首只港交所上市的人民幣計價股票。
中國房地產業的融資渠道比較單一，沒有多元化的房地產金融體系，如何有效拓寬融資渠道已成為業內外普遍關注的問題。中國企業海外發展中心主任、首席經濟學家、國巨創業投資集團總裁孫飛接受《今日樓市》采訪時認為，匯賢REITs的掛牌交易，預示著中國房地產業將逐步建立多元化、資本化、證券化、國際化的融資體系。
事實上，國內房地產對于建立REITs的呼聲一直沒有停過。早在2005年，“打通國內REITs融資渠道”的建議就已被明確寫入商務部遞交至國務院的全國商業地產調查報告中。商務部明確提出了四項建議：盡快出臺《城市商業網點規劃條例》、開放REITs通道、力促銀行對商業地產項目的貸款實行區別對待、發展商業地產中介服務業。因為，REITs一直都被視為極為先進的專業投資工具，由于REITs屬于一種公募方式，融資能力強，對于保持房地產業的可持續發展和股市都有好處，所以，REITs甚至被視為未來國內房地產行業直接融資的主要渠道。
孫飛指出，多年來房地產開發商融資渠道的單一導致對銀行信貸過度依賴。只要央行緊縮對房地產開發商的貸款，眾多開發商就會面臨資金鏈斷裂的危險。商業銀行仍是房地產業融資的主渠道，信托是房地產金融創新的主流范式，REITs基金將成為房地產金融未來發展的主流方向，PE是房地產融資的另一條有效通道。
擁有十年以上商業物業的租售及運營經驗的高和投資董事長蘇鑫，也和孫飛持相同觀點。蘇鑫表示，目前REITs是亟需發展的資產證券化品種，房地產建設周期長、資金占用量大，往往在幾年甚至十幾年后才能取得投資回報，投資方的壓力很大。為解決該問題，可將有穩定出租收入的物業證券化，通過市場流通帶來資金，走商業地產的資產證券化道路。
專業隊伍需完善
21世紀不動產商業地產總經理蔡宇翔向本刊記者介紹，在香港和國外，房地產信托投資基金是一個非常好的、與商業地產共同成長的金融投資手段。香港和新加坡都允許境外的商業物業上市?，F在，一些企業和基金正在積極籌劃中國內地的商業地產去新加坡或香港上市，發行中國境內物業的房地產信托投資基金。這條路，將為商業地產提供非常好的融資渠道。
盡管看好REITs的融資作用，但蔡宇翔預計，現階段推出REITs成功的程度將不會太高，REITs的資產質量未必會很好。因為目前國內商業地產市場仍然是良莠不齊，很難保證REITs的資產質量；其次是出于管理方面的擔憂，這方面國內現狀與國際水平依舊相差很遠。
蔡宇翔說，發展REITs需要盡快建立起一支既精通業務，又了解商業地產市場、熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。一個專業的房地產信托運營機構或專業人員通常有較強的房地產項目操作能力，對市場的嗅覺靈敏，能在恰當的時點對恰當的項目進行恰當的投資，同時這種專業機構或專業人員也是證券市場上的分析家。與此同時，還需積極促進信托業務所必不可少的律師、會計師、審計師、資產評估師等服務型人才的隊伍建設。而在蔡宇翔看來，中國這部分人才奇缺。
如何評估REITs
由于REITs的價值來源于兩方面：
(1)基礎的資產價值；(2)公開的市場溢價。
基礎價值來源于前述所提的評估REITs持有的物業未來所帶來的現金流之現值、舉債融資所帶來的減稅作用等。所以REITs的財務策略更是一項重要的評估指標。
一般來說，REIT的主要業務內容包括三項：
(1)持有不動產，并且以租賃形式經營不動產為主要收益來源；
(2)收購或處置不動產；
(3)開發或改造不動產。
其中第一項是REITs活的內部成長的來源，REITs通過品牌經營，提高服務品質、建立并維護良好的客戶關系，來降低經營成本、提高出租率與租金水平，從而達到經營現金流量的穩定成長。后兩項業務內容則是REITs外部成長的動力來源，也是其非常重要的業務特點。而REITs的融資方式、財務標桿的運用，以及現金股利的分配政策都是為了達到以上三個業務目的。
商業地產領域實戰專家、北京嘉億引領國際商業管理有限公司董事長鄂麗華也表示了類似的擔憂?！癛EITs能否在中國取得良好的推廣和發展，還是得看實際的管理方法以及未來的稅收政策如何。只有這些配套措施發展完善，REITs市場才會有一個比較好的發展。”鄂麗華說。
REITs難解商業地產資金之渴
匯賢房托自上市以來，股價表現并不理想。長實主席李嘉誠對此回應稱，集團對匯賢房托上市工作已盡全力，至于股價下落，可能由于市場了解的情況不太好，以致價格不理想。一位業內分析師指出，匯賢表現不佳主要是因為其提供的派息率低于同類產品，而投資者預期未來還會有更多的人民幣產品選擇，未來會有更多的地產商發行REITs。
但經濟學家李開發接受本刊記者采訪時卻并不認同上述分析師的觀點。李開發認為，信貸緊縮的情況下，這種融資模式會增多，但只有一些擁有優質的成熟物業的房企才有機會。在目前稅收沒有優惠制度的前提下，此類產品對于投資者的回報率普遍不高，不足10％的平均回報率遠遠低于國際水平。而一旦投資者回報提高，開發商又會因為融資成本過高而放棄。
他認為，發行REITs需要地產商擁有兩
三百億元的資產并擁有良好物業，中小開發商基本沒有機會參與。所以，REITs對開發商來講不具有普遍性。因為，REITs只鐘情于成熟的商業物業，這些物業多有穩定的現金流和回報率。另外，不少商業項目自身缺乏實力，管理有問題，開業后也不可能有好的收益。因此，開發商還要做出好的產品才有機會參與。
另一方面，從REITs的國際發展經驗看，幾乎所有REITs的經營模式都是收購已有商業地產并出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發性投資的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意義上的房地產項目融資。所以，李開發認為，REITs很難從根本上解決商業地產的“缺錢問題”。
REITs的優點
在成熟市場，與投資不動產股、房地產直接投資相比較，投資人投資REITs具有以下的優點：
具有流通性與變現性
專業化的經營管理
營運透明化
加速資本積累
分散投資風險
促進不動產市場資訊的透明度
監督機制，提供投資人保障
REITs的投資范圍
在美國、日本、新加坡等國家對于REITs的投資標的及投資范圍進行了約定，其中主要的三大類包括：
已有穩定收入之不動產；
已有穩定收入之不動產相關權利；
其他受托機構或特殊目的的公司依本條例或金融資產證券化條例發行或交付之受益證券或資產基礎證券。
美國的REITs發展最為成熟，所以投資類型最為多元，包括購物中心、公寓、倉庫、辦公大樓、酒店和其他房地產。大多數房地產投資信托公司(REITs)僅僅專門投資于一個類型的房地產，像購物廣場、自存倉庫和工廠直銷商店。醫療中心類型的房地產投資信托公司專門投資于醫療設施，包括急癥監護醫院、康復醫院和精神病醫院，以及醫療辦公大樓、護養院和養護中心。依據美國NAREITS公布的資料顯示，REIT各類型資產比重中，以住宅(Residential)16％所占比重最高，其次是商用辦公大樓(Office Centers)16％、地區購物廣場(Regional Malls)13％、多元化投資標的(Diversified)8％、廠房(Industrial Facilities)6％、抵押放款(Mortgage)6％、工業混合式Mixed(Industrial Facilities)5％、醫療中心(Health Care)5％，住宿／休閑度假(Lodging／Resort)4％、特殊類型(Specialty)4％、倉庫(Self Storage)4％所占比重最小。
由以上的REITs投資情況來看，對于房地產資產的要求主要體現在：
以租賃收益性的房地產資產為主；
具有穩定的收入來源；
商用房地產為主。
發展商業地產REITs應積極審慎
REITs是個舶來品，最早起源于20世紀60年代，從美國迅速擴展到歐洲、日本、韓國、新加坡、中國香港和臺灣等國家和地區，作為一種高效便捷、高收益且有安全保障的融資方式，成為各國發展房地產行業所熱衷采用的一種投融資工具。
2008年12月，我國才由國務院常務會議決策，表示“要發展房地產投資信托基金”。由于研究進展緩慢，尤其是針對具體項目的創新突破進展緩慢，且立法環節嚴重滯后，時至今日，這種融資方式仍停留在極少數地區的個別試點階段。
是我們的融資渠道不暢，還是對目前房地產市場重短期利益、輕長期經營理念的狀態沒有足夠的信心，害怕企業紛紛發REITs套現、助長目前的房地產市場泡沫風險?
我的觀點是，不能“因噎廢食”，必須本著“積極審慎、立法推進”的原則，發展REITs。
“營造土壤環境”：立法推進
嚴格意義上說，美國的REITs模式不能照搬到中國。原因很簡單，我們缺乏成熟的市場法制環境，尤其是資本市場的完善的法制環境。所以，美國的非專門立法的REITs模式并不適合我們，照搬一定會出現“南橘北枳”的問題。
日本、新加坡與中國香港等亞洲國家或地區的專門立法的REITs模式，比較值得我們借鑒?；谔厥獾奈幕褪袌霏h境，這些國家和地區在起步階段采取了審慎的態度，從REITs的設立到運行，均規定了嚴格的程序和規則，之后才因發展需要逐步放開。審慎的態度雖然在一定程度上制約了亞洲REITs市場的快速發展，但也成就其為全球表現最優秀的市場。
就商業地產的發展而言，所謂“專門立法的REITs模式”，是指針對商業地產運行模式，通過專門立法做出制度選擇和安排。就這一點而言，我們目前的法律建設顯然嚴重滯后。盡管我們現在已有《證券法》、《信托法》、《公司法》、《證券基金法》等相關法律，也盡管房地產金融領域已熱議多年，但針對房地產投資信托制度，尤其是針對下一步面臨重要發展契機的商業地產投資信托制度，則幾乎是個空白。
商業地產發展REITs方式，雖然對開發商來說是融資手段，但REITs制度構建的出發點，應該是投資者利益的保護。這一點不能本末倒置，否則立法的偏失就是“壞土壤”，再好的“種子”都會“南橘北枳”。
至于REITs的運行模式，鑒于當前資本市場狀況和宏觀資金配置的動態，可先采取公司型REITs(有利于上市流通)和契約型REITs(有利于投資者權利)這兩種基本模式推行，前者比較接近于目前證監會草擬的方案。但筆者比較主張針對商業地產的操作模式量身打造專門模式。
“改善氣候”：完善監管
雖然現在有人吹捧封閉式產業基金模式，但我不看好，原因是對投資者的保護不夠、投資者缺乏話語權，實則缺乏有效監管。
發展REITs的起點，必須是投資者權益的保護。為此，完善信托財產登記和信息披露制度，是完善監管的核心內容。監管的目的是盡量減少和防范由“內部人機會主義”引發的風險和不公平。這一點在起步階段尤為重要。股市的發展有不少教訓，應引以為鑒。起步的時候監管嚴一些，有利于商業地產REITs的健康和可持續發展。
REITs猶抱琵琶半遮面
目前，中國商業地產的投資渠道還是以專業風投基金、房地產信托基金、股權、銀行貸款、股權抵押代建合作等為主，而REITs始終不能成為商業地產投資商和開發商能觸及和使用的金融工具，從而真正成交的項目還是以股權融資、抵押銀行貸款、股權質押代建為主。REITs在國內成功率并不高，主要原因是中國的商業地產投資開發起步晚于國外，也與國際商業地產成熟的開發模式和退出機制難于對接有關。由于國家近年調控政策迫使很多投資者轉型投資商業地產，但是這些投資者沒有冷靜地識別商業地產的投資風險。實現投資回報要靠有實際運營能力的商業地產運營商幫助投資商通過長期的運營管理來維護資產價值和創造資產價值，而具備
國際標準化投資管理的運營商在目前這個發展階段還是鱗毛鳳角。
國內目前REITs成功率不高，是國內商業地產開發管理不夠規范，商業運營管理能力有限。從國際范圍看，REITs是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
近日，李嘉誠將他在北京集零售、辦公、酒店和住宅樓宇于一體的東方廣場打包成匯賢房地產投資信托基金，并通過將其上市募得資金16億美元，卻遭到市場冷遇。從最終的發行價來看，為招股價每股5.24至5.58元區間下限；而面向香港散戶發行的20％股票，也僅獲2.5倍認購，可以說是相當慘淡。東方廣場歷經了長達八年的商業經營與運營管理的艱辛歷程，前五年的檔次、定位、業態組合的調整、養商養市的資金投入、運營管理體系完善和調整、地產品牌形象的塑造與維護，是資金實力和永續的運營資本奠定了今天的REITs成功的基礎。
目前國內項目體量越來越大，投資前對城市未來發展規劃研究分析不準確，使投資風險加大，導致項目不能良性發展經營，致使REITs舉步維艱。所以，發展商需要對項目前期的市場分析和商業研究方面下足工夫，將調研數據盡量做到真實有效，謹慎分析投資模式和理性選擇退出機制。
其次，商業地產開發商需要對自身價值認識和定位進行轉變和提高。以前他們對自己的價值認識只是停留在開發商這個角色，功能僅僅是為了開發商業物業，然后銷售、回收資金；而在REITs推出的有利形勢下，開發商要隨著華麗轉身商業地產之時，意識到自己不僅僅是開發商，同時需要轉換身份承擔商業運營。只有通過有效的運營管理體系的科學管理才能使商業地產達到保值增值，實現資產價值的維護是商業地產運營管理的核心。
再者，REITs作為一種新的可使用的金融工具，對于商業地產領域的發展應該是興奮劑，但是建立完善的法律體系，維護整個市場的公平、公正、公開和透明運作模式，進而推進房地產投資信托業健康、理性地發展是我們大家所盼。首先要制定專門針對投資基金發展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規。其次，要制定一些房地產投資信托基金的專項管理措施。再次，對目前的稅法要進行改革，避免雙重征稅問題，為商業地產的發展創造良好的稅收環境。
我認為，在中國經濟高速增長的大環境下，盡管短期內中國的房地產市場發展遇到冷空氣，但REITs在國內的開閘對商業地產領域的投資仍是重大利好消息。
REITs或成商業地產融資重要渠道
2010年以來，多個地產大鱷紛紛進入商業地產掘金，或轉型商業地產開發，或提高商業地產戰略布局比例。中國房地產巨頭戰略性地進入商業地產業是行業發展的必然。然而，商業地產建設階段需要占用大量現金，資金周轉率慢、投資回報周期長。很長一段時間，利潤都沉淀到資產上，從而給企業帶來很大的資金壓力，使企業陷入資金困局。
在海外證券市場已運作成熟的房地產投資信托基金(REITs)，不失為突破開發商融資瓶頸的絕佳途徑。
REITs成融資首選工具
REITs實際上是一種證券化的產業投資基金，通過發行股票集合公眾投資者資金，由專門機構經營管理。通過多元化的投資，將不同地區、不同類型的房地產項目進行投資組合，在有效降低風險的同時，將出租不動產所產生的收入以派息的方式分配給股東，從而使投資人獲取長期穩定的投資收益。
通過發行REITs，可以將商業資產，尤其是經營收益比較好的資產打包上市銷售，變現后用于新物業項目的開發。這樣做不僅能獲得穩定的現金流，同時也沒有失去對物業的控制權。
REITs在國外已運作十分成熟，以新加坡模式以嘉德置地為例，強調“私募地產基金(PE)+REITs”的地產基金平臺作用，目標是借助第三方資金來實現輕資產運營，在獲取管理費收益的同時分享投資收益。新加坡REITs對上市資產的收益率有明確的規定，在7％到8％之間，這就要求REITs打包的資產必須是成熟優質的物業。
制度困境
目前，中國大陸推出REITs的市場條件已經具備。政策方面，須解決的問題包括REITs的法律主體地位、稅收主體和稅負問題、交易結構安排、公開上市交易等方面的規則，涉及信托法、投資基金法、公司法等相關法律。而我國目前缺乏房地產投資信托專項法律安排，推進REITs面臨制度性困境。
REITs的投資標的很廣泛，如商業大樓、購物中心、店鋪、公寓、工業園區、廠房等，有的REITs則是特別專注于某個地理區域的房地產投資。對于投資者而言，這種打包的方式對于降低投資風險的作用是顯而易見的。但REITs產品的發行一定要重視資產評估環節，由于REITs對于投資房產要求較高，擬投項目往往具有相對稀缺性，容易導致高估，而高估的房產價格會降低未來的收益水平，增大潛在的風險。
實際上，REITs的風險主要來自三個方面。首先是市場風險，表現為所打包的物業是否能夠按照原來預期的時間和租金進行出租，而且收益和行業景氣程度密切相關；其次是管理風險，目前國內比較缺乏商業物業方面的管理人才；最后是來自政府和銀行方面的風險，現在國家的法律法規和銀行的態度對RIETs產品的發展并不明確。
此外，國內尚無稅收優惠政策支撐REITs產品的凈回報率。標準REITs的凈收益90％以上要向投資者分紅，同時免除公司層面的所得稅。在沒有免稅安排之前，REITs很難得到規?；l展。另一方面，我國大陸目前的商業項目特別是小型獨立商業和社區商業采用的多是散售模式，銷售完成后產權分散，很難形成統一的商業定位和商業氛圍；若由開發商返租統一經營，則協調難度較大，無法推行REITs。
所以，盡管國務院“金融30條”的出臺給REITs頒發了準生證，今年一系列REITs試點也在緊鑼密鼓地推進，但是從試點到全面推行，仍有一段路要走。
房地產企業應為REITs做好準備
2011年注定是房地產行業不平靜的一年，地產調控進一步加強、金融政策進一步收緊，都對房地產企業的融資能力提出了挑戰，尤其是對近來剛從住宅開發轉型商業地產的地產“大佬”們。建設階段大量的資金投入、較低的資金周轉率和漫長的投資回報期都是他們不得不面對的問題，而以萬達、寶龍為代表的“現金流滾資產”，以住宅銷售平衡商業持有的商業地產開發模式在地產調控政策下能否被順利地復制還需要商榷?！暗刂骷乙矝]有余糧了”，成為困擾地產“大佬”發展商業地產的關鍵問題。而近來李嘉誠的匯賢REITs在香港的成功上市，為大陸商業地產的融資給出了更多選擇，REITs能否成為解困大陸商業地產發
展的救命稻草成了大家關注的焦點。
商業地產的海外REITs之路并不平坦
對于國內房地產企業來說，REITs不算一個新鮮事物。2005年越秀REITs在香港成功上市，成為第一只大陸資產在海外上市的REITs，其后凱德也成功地在新加坡交易所主板成功發行REITs。
但國內企業海外REITs之路并非一帆風順。在越秀REITs成功發行后，中國六部委聯合出臺了“171號文”，封鎖了離岸操作的路徑，提高了在岸注冊資本的門檻。同時，國家接連限制外資投資國內房地產的政策，進一步提高了外資進入的門檻。這導致了“萬達－麥格理REITs”在海外發行的擱淺。
同時除了在政策的限制和外匯管制之外，國內商業地產投資回報率不能滿足要求(尤其是近年開發的物業，高昂的土地成本和建筑成本無法與租金收入相匹配)、物業形態復雜(單一的物業形態，比如單一的商場、酒店更能獲得海外投資人的認可)、物業產權不完整(尤其是二、三線城市的商業地產，往往租售并舉，開發商只是持有一棟樓的部分物業，其他銷售，無法擁有一棟樓的完整產權)等問題，都會成為國內企業海外REITs之路的障礙。
商業地產國內REITs之路曙光初現
近幾年隨著房地產業的發展，國內在吸取國際REITs經驗的基礎上，一直在孕育REITs的推出。
從開始之初國內REITs存在著“銀監會版”和“證監會版”兩個方向。銀監會提出的方案是以債券類產品的方式組建REITs，發行受益憑證，地產公司繼續持有物業的所有權，REITs在銀行間市場交易，主要參與者是機構投資者。證監會提出的方案是股權類產品的方式組建REITs，將物業所有權轉移到REITs名下并分割出讓，地產公司與公眾投資者一樣通過持有REITs股份間接擁有物業所有權，REITs在交易所公開交易，機構投資者和個人投資者均可參與。
從目前發展來看，債權型REITs由于受到政策及體制的限制較少，將會先于股權型REITs推出。而從國際經驗來看，雖然股權型REITs目前遇到政策和體制的限制，但它更能代表未來發展的趨勢。
同時各地都在積極爭取REITs試點，雖然目前的試點多以利用REITs開展保障性住房融資為突破口，但隨著國內REITs的破冰，相信以商業地產為主體的REITs也將會很快提到日程上來。
4月29日，李嘉誠旗下的匯賢產業信托正式在香港交易主板掛牌。資料披露，匯賢此次IPO最終發售價以價格區間下限5.24元人民幣定價，集資總額約為人民幣104.8億元。匯賢作為首只人民幣新股，市場意義或者更大于其所擁有的價值，這標志著未來可能會有更多的人民幣計價產品出現。房地產企業應該為REITs做好股權、人才、項目和制度等方面的準備，以準REITs姿態迎接國內REITs的到來。
千呼萬喚的REITs緣何總不現身?
眾所周知，國內房地產投資信托基金(REITs)目前仍處在政策制定過程中，當然它的推行需要具備的還包括國內金融體系創新和市場信用的完善。盡管如此，具有國家隊之稱的中信證券曾被證監會列為國內首單REITs的試點，但中信證券目前還只是在積極籌備天津廉租房REITs，為房地產信托投資基金正式上市發行做著熱身前的準備。
目前來看，中國的房地產業已經占據了銀行優質貸款的絕對優勢地位。我們當然不能簡單地認為房地產信托旨在完成中國對房地產金融模式的創新意義，而需要建立在產業資本能夠得到快速發展，從而也帶來的一個后果就是資本逐利的天性。信托受益如果遠遠高于傳統金融產品投資收益，就會導致社會資金系統的轉移，最后使得投資收益趨于一致，由此帶來銀行核心業務可能受到影響。這種金融創新導致的系統性競爭在管理層看來是隱藏有一定的社會風險，同時房地產投資信托產品的推出也有可能引起資本對固定投資收益的青睞而間接推高資產泡沫。
從政策的角度主要在于防范資產泡沫、金融監管、資金流動性層面，當然也與房地產的收益率和國內金融整體創新水平相關。房地產信托是一個優良的金融產品，但國內房地產開發環節通過抵押融資從而容易出現固定資產再融資過程所容易造成的風險相關。這也就是為何國內REITs一直以來受政策環境未能放行的原因，其中絕對是相關牽連關系無法退出或徹底解決相關，并不是簡單的方式或方法問題。
受新一輪國內房價調控及抑制通貨膨脹的預期下，全國各大主要城市房地產限購、首套購房首付比例提高門檻之后，更多的住宅開發商開始轉型商業地產，另求發展路徑。于是乎，國內領銜級的大型房地產企業紛紛開始成立基金公司，希望通過市場募集的方式進行“系統整合”給自己的項目供血。
2011年4月29日北京東方廣場在香港上市的“匯賢房地產信托投資基金”，從匯賢招股書預期市值為262億元，截至今年6月30日的年度預期分派收益率僅為4.26％。此次通過REITs方式上市，匯賢房托首次公開募股(IPO)共籌得資金人民幣104.8億元，收益遠低于預期。
從另外一個方面窺視房地產信托基金(REITs)在國內的雛形和現行版本，必須關注信托基金和類REITs產品。例如，近期北京某房地產高端住宅項目基于在40％左右整體抵押率的情況下，該項目擬通過國內某信托機構進行公開發售招募，投資回報浮動利率初期設定為11％左右，但該信托產品在公開市場上交易設定期僅為兩年，基本屬于項目短期融資行為，是銀行開發貸之外新的嘗試性選擇。另外一個現象是，國內某大型上市房地產公司已經建立了屬于自己的首支商業地產基金，同時正在謀求建立一支境外合資形式的基金以吸引更多國際資本。
對于國內住宅投資市場的嚴控，未來住宅市場投資可能會出現交易萎縮，而大量的市場閑置流動資金將會繼續尋找下一個相對穩健和有效的投資產品。商業地產無疑是可達到持續現金收益的經營性物業，而通過房地產投資信托基金發行是對一個商業項目在保證統一經營權下的一個相對好的出路，但前提必須是這類項目能夠達到符合REITs要求的相對較高而且穩定的租金收益率。
推行REITs利于完善中國房地產金融架構
自1960年世界上第一只REITs在美國誕生至今，REITs已發展了近五十年。REITs不僅有強大的融資功能，同時還有利于完善中國房地產金融架構。
推動REITs發展意義重大
首先從其較強的融資優勢來看，國際上主流REITs都是公募的，融集資金數額很大，時間也整體不長。如：在香港發的REITs超額認購幾千倍都很正常。那么，同樣公募的REITs，在中國大陸發行以后，募集幾十億元也很容易。如果市場行情好，募集上千億元也
都很容易，這就是作為公募基金的最大優勢。如果是私募，募集幾億元都很困難。
簡單地說，REITs的融資優勢關鍵就在于募集資金能力很強，規模大、時間周期也不長，比發行股票要簡單。并且REITs不僅資金來源廣泛，而且是以專業的人員進行房地產項目的投資選擇及運作管理，因此在可運作的資金規范上、管理上及投資策略的制定上都具有先天的優勢。
REITs首先為商業地產提供了一條直接融資的通道，它會為更多的房地產企業，特別是持有型物業打開一條非常寬廣的直接融資通道。REITs募集資金能力強、資金面大，這是對商業地產最有利的一點。
同時，REITs有利于完善中國房地產金融架構。REITs在國外既參與房地產一級市場金融活動，也參與二級市場活動，是房地產金融發展的重要標志，也是促進房地產金融二級市場的重要手段。REITs直接把市場資金融通到房地產行業，是對以銀行為手段的間接金融的極大補充。因此，推出REITs將大大地提高房地產金融的完備性，是房地產金融走向成熟的必然選擇。
建立完善的REITs市場仍需時日
REITs需要十年左右的時間，才能達到一個基本的市場完善，逐漸成為國內房地產融資的主要通道。而最起碼需要二十年發展，REITs才能取得和銀行融資并駕齊驅的成績。
中國資本市場起步至今，經歷了十九年的時間，但市場尚不完善。而正是這十九年，已經走過了美國資本市場百年走過的路。同樣，對于中國設立REITs產品，從起步到成熟還需要較長的時間發展。
