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遷戶申請書范文1
派出所或公安局：男的我叫×××，性別男，漢族，出生于××年×月×日，身份證號××××××××，現戶口所在地為××區××路××號×××××，為居民戶口，在××××工作。妻子×××，性別女，出生于×××年×月×日，身份證號為×××××××××，現戶口所在地××××××××××，為農村戶口，現在為×××××××××的職工。我們于×××年××月××日登記結婚。由于妻子×××的戶口在×××，給我們生活與工作上帶來諸多的不便，現申請將妻子×××女士戶口遷移至××市××區××路×號。請予辦理相關手續。特此申請
申請人:×××日期:×××
戶口遷入申請書范文二
xxxx公安局(或派出所)：
我叫某某某，男/女，x族，xxxxxx人，身份證號碼xxxxx,于xx年x月x日于貴轄區xx處購買了xxx平方的住房一套。根據xxx規定和本人需要，特申請將在xxx處的本人及妻子x孩子x的戶口遷到貴轄區xx路xx號x小區xx樓xx單元xxx室。望領導早日批復!
申請人：某某某
戶口遷入申請書范文三
×××派出所或公安局：女的我原住址(戶籍所在地)××××××，姓名××，性別女，漢族，出生于××年×月×日，身份證號××××××××，現戶口所在地為××區××路××號×××××，為居民戶口，××年起我長期在××××在工作和居住。××年××月××日我與貴轄區××先生結為夫妻，丈夫××居住地址(戶籍所在地)××××××，為便于生活、工作、學習，現向貴派出所提出申請同意我的戶口遷至貴轄區我丈夫處的申請。望給予幫助。特此申請
遷戶申請書范文2
一、基本情況
縣地處省西北部高山峽谷區，地勢西南高，東南低，地質環境條件復雜，溝深谷夾，巖體破碎，降雨集中，屬地質災害易頻發區，地質災害涉及全縣14鄉1鎮181個行政村，具有點多、面廣、災種齊全、規模大、爆發頻率高和難以治理等特點，是全國第一批地質災害詳細調查3個試點示范縣之一?？刀ā?1.22”地震發生后，經專業地勘單位調查統計，全縣共有地質災害隱患點731處，受地質災害威脅的群眾達43600多人，占全縣人口60%以上。嚴峻的地質災害防治形勢已成為制約我縣經濟和社會發展的主要因素。
二、實施原則
堅持“預防為主、治理與避讓相結合、全面規劃、突出重點”的原則，按照“以人為本、自力更生、艱苦奮斗、科學規劃、統籌安排、節約用地、方便生產生活”的方針，注重把地質災害避險搬遷工作與建設社會主義新農村緊密結合起來，以鄉（鎮）為單位，實行屬地管理，由鄉（鎮）政府統一組織實施。在群眾自愿的基礎上，堅持“自力更生為主，政府補助為輔”的原則，公平、公開、公正地推進我縣地質災害避險搬遷安置工作，努力保障地質災害危險區群眾的生命財產安全，促進社會經濟健康協調發展。
三、項目實施的組織及保障措施
（一）高度重視，加強領導
為確保搬遷安置工程順利實施，成立由分管副縣長為組長負總責，縣國土資源局局長為副組長具體抓落實，各成員單位相互配合的縣地質災害避險搬遷安置工作領導小組。
（二）具體保障措施
項目實施主要從政策保障、土地保障、資金保障及制度保障等方面落實。
1、政策保障。在生產發展上優先補助搬遷戶，在建房貸款上實施優惠。在新農村建設等方面給予相應的支持，以盡快安置災民。
2、土地保障。各搬遷戶根據實際情況，以自愿的前提下，采取土地轉租、調換、退耕還林或根據就近搬遷原則自行解決建設用地。原宅基地，原則上要求復墾。
3、資金保障。實行?？顚Ｓ茫忾]運行，嚴格按省項目補助資金標準和發放程序執行。
4、制度保障。明確各職能部門目標任務、工作職責等措施；由縣國土資源局與各鄉（鎮）人民政府簽訂責任書，各鄉（鎮）人民政府與搬遷戶簽訂協議書，并嚴格按照《地質災害防治條例》相關規定執行。
四、工程進度安排
（一）搬遷對象的確定（2015年5月至2015年6月）
我縣受地質災害嚴重威脅、需搬遷的農戶數較多，今年省、州下達至我縣的避險搬遷安置任務為240戶。根據《省藏族自治州縣地質災害調查與區劃報告》和《縣避險搬遷規劃修編（2012年～2016年）》，由在規劃內的農戶向縣國土資源局提出自愿搬遷申請，各鄉（鎮）通過對規模、穩定程度、發展趨勢、危害性、危險性及農戶搬遷緊迫性等因素進行綜合分析、對比，最后確定今年避險搬遷對象。搬遷農戶必須與縣國土資源局及鄉（鎮）人民政府簽訂《自愿搬遷申請書》、《地質災害避險自愿搬遷協議書》。
（二）避險搬遷選址的落實（2015年6月至2015年8月）
根據《省藏族自治州縣地質災害調查與區劃報告》和《縣避險搬遷規劃修編（2012年～2016年）》避險搬遷安置工程選址技術要求，地質災害易發區的農戶必須進行搬遷安置的新址選定，選址以安全為首要原則，避免再次受到地質災害的影響和危害。結合“就近安置與發展相結合”的原則和本地實際情況等幾個方面內容。
（三）避險搬遷戶動工階段（2015年7月至2015年11月）
搬遷選址確定后，縣國土資源局與鄉（鎮）、村在領導小組的指導下，加強對新房建設的督促工作。
（四）驗收階段（2015年12月）
搬遷安置戶的新房屋驗收，由縣國土資源局組織鄉（鎮）、村聯合進行驗收。驗收采取“一看、二查、三聽”方式進行。一是看搬遷戶是否按《實施方案》搬遷完畢、安置房的取得方式（新建或購置）、災害區域內舊址房屋拆除情況（舊房是否全部拆除）。二是檢查搬遷選址是否按《實施方案》要求選定，是否位于安全地段。三是了解搬遷戶搬遷后的生產、生活是否適應等各方面情況。
五、資金籌措及安排
（一）資金籌措
搬遷安置工作所需資金由省國土資源廳地質災害防治防災減災專項資金解決，當前補助經費已下達至縣財政。
（二）資金使用及安排
嚴格按省國土資源廳下達的每戶30000元補助標準，項目經驗收合格后，由縣國土資源局向縣財政局提出申請，及時將補助經費一次性打入搬遷農戶農行卡上。
六、其他
遷戶申請書范文3
為推進全鎮扶貧開發工作，幫助農村貧困人口解決基本生存條件實現脫貧致富的目標，根據自治區易地扶貧搬遷工作會議精神及縣易地扶貧搬遷試點工程實施方案的要求，聯系本鎮實際，特制定本實施方案：一、項目實施原則
易地扶貧搬遷試點工程是一項牽涉面廣、政策性強、工作量大的工程。為積極穩妥推進項目的實施，在工作中應堅持以下原則：
（一）政府組織、群眾自愿原則。扶貧搬遷試點工程涉及經濟、社會、土地等政策，在具體實施過程上，鎮人民政府制定相應的優惠政策和措施，確保項目順利實施。
堅持政府引導、群眾自愿的原則，要發揮中央專項資金的激勵引導作用，以及對生產生活條件的改善，調動搬遷戶自愿搬遷的積極性。
（二）先易后難、循序漸進的原則。鎮人民政府要積極做好項目實施的前期準備工作，堅持成熟一個，審批一個，開工一個，做到有組織、有計劃的穩步推進。
（三）因地制宜、注重實效的原則。搬遷方式不搞一刀切，根據各搬遷點具體情況，能就近插花安置盡量就近插花安置，宜分散安置的則分散安置。有經濟基礎、建房用地條件較好的搬遷點，要做到統一規劃、統一布局。
（四）鎮人民政府實施、部門配合的原則。鎮人民政府作為工程業主，負責項目的具體實施；其他各有關部門要密切配合，根據各部門的職責，制定相應措施，積極支持工程建設；鎮易地扶貧搬遷試點工程工作領導小組辦公室要負責督促、負責檢查。
二、易地扶貧搬遷對象選擇
（一）搬遷對象選擇依據
搬遷戶必須同時具備以下兩個條件：
1、居住地生態環境惡劣，自然條件差的石山區貧困群眾，人均耕地面積在0.3畝以下的；水源涵養林、自然保護區等生態工程建設中需要搬遷的農戶；貧困地區受地質災害嚴重威脅的農民。（屬地質災害搬遷須市一級國土部門鑒定并確認）。
2、有勞動能力，遵紀守法，實行計劃生育，愿意到搬遷地通過自己的辛勤勞動脫貧致富的。
（二）搬遷區域的確定
根據我鎮居住地生態環境及地質災害情況，搬遷區域確定為我鎮的高堆、甘棠2個村。
（三）扶貧搬遷對象的確定
1、凡符合扶貧搬遷條件的農戶，必須自愿提出申請。
2、審批程序：搬遷戶自愿申請。填寫好《蒙山縣易地扶貧搬遷試點工程農戶申請書》和《蒙山縣易地扶貧搬遷試點工程人口遷出審查表》，各一式四份。鎮派出所、鎮人民政府審查后簽意見蓋章，再由鎮人民政府統一報縣林業局審查簽意見蓋章，最后報縣易地扶貧搬遷試點工作領導小組審核定案。
（四）各遷出點的移民規模
全鎮計劃搬遷規模為4戶15人（其中高堆村2戶7人，甘棠村2戶8人）。
三、遷入地建設
（一）遷入地選擇依據
1、各搬遷戶就近插花安置，搬遷戶不改變其原住小組所在地行政性質，生活住宅建設用地在自有的旱地（坡、荒地）安排，要有發展余地。由鎮人民政府審查，上報縣土地局審批后方可實施。
2、有利于促進經濟和社會發展。
3、所在地的干部群眾積極配合搬遷戶搬遷工作。
（二）遷入地的確定方法及各遷入點的搬遷人口規模
遷入地全部在遷出地本屯（組）選擇，不存在土地糾紛，也可降低搬遷成本，易于群眾搬遷。全鎮遷入地及搬遷人口規模為4戶15人，分別是：高堆村2戶7人，甘棠村2戶8人。
（三）遷入點的建設內容
1、遷入點的主要生活和生產條件及移民生產發展方向
各遷入點交通相對便利，具備路通、電通、水通條件，居住環境改善后，移民能安心搞好生產，通過發展種植、養殖業達到脫貧致富的目標。
2、搬遷戶的生產用地來源
搬遷戶仍使用原來生產用地，并在荒地、坡地墾荒開挖土地45畝（人均3畝）種植經濟作物。
3、搬遷戶生活資料建設及基礎設施建設
新開墾耕地45畝，新建道路3公里，清理水利渠道2公里，搬遷戶新建住房建筑面積250平方米。
四、遷出地建設
（一）退耕還林方案
1、移民遷出后，在縣水果、林業部門的指導下，計劃種植水果和毛竹或造林，恢復植被。
2、條件允許可墾為耕地，種植木薯或種桑等，發展經濟達到脫貧致富目標。
（二）方案實施時間
搬遷后，用兩年時間實施完畢。
五、投資預算
工程總投資7.5萬元（其中：中央預算內專項資金（國債）4.5萬元，地方配套3萬元）。
六、實施時間及進度安排
20__年9月－11月，對2個搬遷點進行詳細的摸底調查，做好宣傳 發動和搬遷戶的思想工作，完成項目的實施設計方案。
20__年11月－20__年6月，項目進入全面實施階段，期內要完成住宅、道路、水電、新開墾耕地等建設，組織農戶為下一步的生產、生活做好準備。
20__年7月檢查驗收階段。項目竣工后，鎮人民政府組織人員自檢、自驗，并將項目的有關資料整理歸檔。自驗合格后，寫出申請報告，由縣易地扶貧搬遷（試點）工程領導小組組織有關部門進行初步驗收；初驗合格后，再申報市有關部門進行驗收。
七、工程效益及試點意義
實施易地扶貧搬遷試點工程，是我鎮推進扶貧開發工作的重要措施，是幫助農村貧困人口解決基本生產、生活條件，實現脫貧致富的有效途徑；是促進全鎮經濟和社會全面、協調、可持續發展，實現民族團結，維護社會穩定，建設和諧社會的必由之路。工程建成后，易地搬遷戶生產生活得到明顯改善，從而使未擺脫貧困的群眾和地質災害頻發區的群眾安居樂業，走上脫貧致富奔小康的道路。
遷戶申請書范文4
一、指導思想
認真貫徹“*”重要思想及*和十七屆三中全會精神，堅持科學發展觀，嚴格執行國家、省、市城市房屋拆遷管理法律、法規及政策，堅持以人為本，依法實施拆遷，正確處理拆遷與建設的關系，合理確定補償標準，妥善落實安置工作，充分發揮職能部門的作用，積極動員全社會力量參與，扎實穩妥地推進拆遷工作。
二、基本原則
堅持整體規劃、分步實施、依法拆遷、統一管理、合理補償、妥善安置的原則，采取分工包戶、目標管理、責任到人的方式，由職能部門統一組織，涉及單位協調配合，全面開展拆遷工作。
三、工作任務
“*路”項目建設房屋拆遷范圍：東起解放北路石油公司加油站房，西至昌廈公路，道路總長1088.6米，道路線寬46米。初步調查該項目涉及房屋拆遷總戶數36戶，其中私人34戶，住宅用房建筑面積：5020.77平方米；單位2戶，住宅建筑面積：246.71平方米。
（一）責任單位分工包戶
按照本方案的工作原則對該項目涉及的房屋拆遷戶進行以下分工包戶：
1、縣石油公司負責以下被拆遷戶的協調服務工作，責任人為高奕林。（18戶）
黃玉泉、藍德才、章淑仁、李同本、陳建平、劉龍秀、鐘大林、黃文濤、王順如、曾奇勇、徐冬明、馮報嘉、高奕林、游建武、陳建輝、藍軍、何國光、謝昌華
2、旴江鎮政府負責以下被拆遷戶的協調服務工作，責任人為吳源輝。（11戶）
李名裕、高炳生、揭小明、肖湖南、方漢云、劉炳榮、胡明亮、李清華、邱建華、邱定華、邱進華
3、縣建設局負責以下被拆遷戶的協調服務工作，責任人為揭興華。（2戶）
張聲僑、溫國生
4、縣教育局負責以下被拆遷戶的協調服務工作，責任人為顧榮輝。（2戶）
邱相華、魏長華
5、縣供電公司負責以下被拆遷戶的協調服務工作，責任人為胡志強。（1戶）
鐘海明
（二）分工包戶責任單位工作任務
1、摸清本單位責任包干戶的住房狀況（含本縣城異地住宅、房屋面積以及被拆房屋基本情況）和家庭成員及社會關系等情況。
2、做好被拆遷人過渡用房的安置，依照《*縣“*路”項目建設房屋拆遷實施方案》規定，協助進行各被拆遷戶補償安置。
3、負責做好本單位責任包干戶的《房屋拆遷現場勘察分戶表》、《房屋拆遷現場勘察圖》的現場調查及簽訂《房屋拆遷補償安置協議》等基礎工作。
4、按照《*縣“*路”項目建設房屋拆遷實施方案》規定負責做好被拆遷人的貨幣補償、產權調換、土地置換的銜接工作。
5、負責做好本部門本單位責任包干戶的穩定、及接訪工作。
6、負責做好本部門本單位責任包干戶的房屋拆遷補償安置解釋工作。
四、拆遷實施步驟
(一)調查摸底
縣拆遷行政主管部門下發摸底調查通知,組織拆遷單位、旴江鎮、居委會(村委會)進行拆遷區域內房屋調查、登記、征求意見等工作;在拆遷區域產權復核公告,并會同國土資源部門、旴江鎮、居委會(村委會)對拆遷區域房屋核準、確權,并將結果張榜公布。
(二)拆遷公告
縣拆遷行政主管部門對申請事項進行審核通過后,頒發房屋拆遷許可證,下發拆遷公告,在主要媒體拆遷公告,并在拆遷現場張貼。房屋拆遷公告的主要內容包括拆遷人、拆遷范圍、拆遷面積、拆遷期限、拆遷實施單位等。
(三)宣傳動員
縣政府組織相關部門召開拆遷動員大會,公布拆遷補償安置方案及相關政策,說明拆遷時限、搬家驗收標準、回遷時間、過渡方式、協議時間等事項;組織拆遷實施單位、旴江鎮、居委會(村委會)工作人員做好宣傳動員工作,發放宣傳資料。將房屋拆遷公告、拆遷程序、補償標準、安置政策向被拆遷人逐戶宣傳。
(四)拆遷評估
1、房屋拆遷評估機構的確定
由縣投資公司和縣拆遷行政主管部門擇優確定有資質的房地產評估機構。
2、評估規程
評估機構向委托人提供委托范圍內被拆遷房屋的整體估價報告和分戶估價報告。估價結果經縣拆遷行政主管部門審核后在拆遷現場公示。
(五)簽訂拆遷補償安置協議及搬家驗收
1、簽訂拆遷補償安置協議
協議內容包括補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式、過渡期限和違約責任等事項。
2、搬家驗收
驗收標準以房屋原有結構、門窗及附屬設施保持完好,室內生活用品等全部搬空為驗收合格。
(六)拆遷裁決
1、裁決聽證
對未達成拆遷補償安置協議比例超過60%或由拆遷當事人提出申請的,由縣拆遷行政主管部門組織有關人員對案件的事實、證據、經過、提出的要求和法規、政策依據進行聽證。
2、裁決程序
(1)向被申請人送達房屋拆遷裁決申請書副本及答辯通知書。
(2)審核相關資料和工作程序。
(3)聽取當事人的意見,對當事人提出的事實、理由和證據進行復核,采納當事人的合理要求,并組織調解。經調解,達成一致意見的,出具裁決終結書;對未達成一致意見或當事人拒絕調解的,由縣拆遷行政主管部門做出書面裁決。
(七)強制拆遷
被拆遷人或房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的,由拆遷人向縣拆遷行政主管部門提出強制拆遷申請。縣拆遷行政主管部門向縣政府申請行政強制拆遷前,組織有關部門、拆遷當事人代表以及具有社會公信力的代表等,對強制拆遷的依據、程序、補償安置標準的測算依據等進行聽證?？h拆遷行政主管部門強制拆遷決定形成后,送達強制拆遷決定書和限期搬遷通知書,并向公證機關辦理證據保全。
五、搬遷拆遷時限
1、2009年5月30日以前各部門各單位必須完成責任包干戶房屋的丈量、核實，簽訂補償安置協議及被拆遷人搬遷工作。
2、2009年6月6日以前開始拆房。
六、組織領導
為保證“*路”項目建設任務的順利完成，做到強化領導、責任分工，協調服務到戶，決定成立“*路”項目建設房屋拆遷協調服務工作領導小組，其組成人員如下：
組長*
*
領導小組下設辦公室，辦公室設在縣房管局，工作經費由縣政府專項撥付。
七、有關部門職責
1、縣拆遷行政主管部門負責房屋拆遷管理、監督、協調工作;負責落實拆遷補償政策和安置房竣工驗收后的安置工作;負責組織協調強制拆遷。
2、縣建設局負責在拆遷項目具備頒發拆遷許可證條件之前,完成建設項目的規劃審批手續,頒發建設用地規劃許可證;負責安置房規劃設計、建設施工管理以及工程質量的監督;負責安置房綜合驗收、備案。
3、縣發改委負責在拆遷項目具備頒發拆遷許可證條件之前,辦理建設項目立項批準手續,下發建設項目立項批復。
4、縣國土資源局負責在各拆遷項目具備頒發拆遷許可證條件之前,辦理建設項目的用地審批手續,頒發建設用地批準書,落實集體土地征用補償安置工作。負責對被拆遷人房屋用地面積的測量和確定工作以及協助評估機構確定被拆遷人土地補償價格。
5、縣政府法制辦負責房屋拆遷程序法律法規的運用監督和管理，確保依法拆遷、依法補償。
6、縣局負責拆遷接訪工作，主動及時地指導拆遷責任單位解決拆遷糾紛及問題，積極穩妥地把拆遷矛盾解決在萌牙狀態。
7、縣司法局負責配合拆遷人及拆遷責任單位及時做好被拆遷房屋的證據保全工作。
8、縣法院負責配合有關部門依法做好強制拆遷工作。
9、縣財政局負責做好拆遷補償資金監管工作。
10、縣供電、供水、網絡公司、電信公司負責自行做好本單位管、網、線的拆除工作以及做好被拆遷人有關管、網、線遷移工作。
11、縣*局負責做好房屋拆遷穩控工作和相關協調工作，負責強制拆遷現場的治安工作,確保強制拆遷工作順利進行。
12、縣委宣傳部、文化廣播電視局負責做好宣傳“*路”道路建設對于促進城市發展、提高城市品位，改善人居環境所起的作用和重大意義。
各職能部門要簡化辦事程序,提高辦事效率,密切配合,確保“*路”項目建設房屋拆遷任務順利完成。
八、工作安排
1、2009年4月23日前擬定拆遷實施方案及工作方案，確定評估機構，完成初步調查摸底工作，由縣投資有限責任公司和縣房管局負責。
2、2009年4月25日召開拆遷動員大會，由縣政府辦負責。
3、2009年4月25日至4月28日，各拆遷責任單位各自召開本單位的拆遷工作會，組織召開本部門責任包干戶的座談會，做好思想動員和政策宣傳工作，擬定本單位的拆遷工作方案，成立工作組，指定聯絡人，并于4月28日下午5時前報拆遷協調服務工作領導小組辦公室。
4、2009年4月25日至4月30辦理完畢建設項目立項批文、建設用地規劃許可證、土地使用批準書、拆遷計劃和拆遷方案、拆遷補償安置資金證明、拆遷許可證等，由縣發改委、建設局、國土資源局、財政局、投資有限責任公司負責。
5、2009年4月25日至5月5日為拆遷評估階段，由評估公司和各責任單位負責。
6、2009年4月28日至5月30日完成簽訂補償安置協議及搬家驗收等搬遷工作，各責任單位負責。
7、2009年5月1日至5月30日完成安置用房的規劃設計及相關報建工作，確定土地置換安置用地的選址，由縣建設局、縣國土資源局、縣投資發展有限責任公司負責。
8、2009年6月1日至6月30日房屋拆除階段，由縣房屋拆遷有限責任公司負責。
九、工作措施
1、“*路”項目建設房屋拆遷實行部門包干責任制，各責任單位要做到兩個確保：一是確保被拆遷人按《*縣“*路”項目建設房屋拆遷實施方案》要求簽訂房屋拆遷補償安置協議，做好被拆遷人的搬遷工作，協助被拆遷人解決拆遷過渡周轉房；二是確保被拆遷人思想認識統一到“*路”惠民工程建設上來，自覺地支持*縣公益事業建設，確保本單位責任包干戶無集體上訪及越級上訪現象發生，遇有上訪事件，由責任單位負責接訪，所造成的接訪費用由責任單位承擔。
2、各部門各單位要明確自己的任務、職責及完成時間，相應成立本部門本單位拆遷協調服務小組，主要領導親自抓，負總責，分管領導負直接責任，確?！?路”項目建設房屋拆遷工作穩定有序順利進行。
遷戶申請書范文5
關鍵字：確權物權變動法律行為物權公示原則
一、確定物權歸屬的意義
過去的民法學說一般是將如何確定物權歸屬的案件，也就是我們常說的“確權”案件當作非交易狀態下的案件類型。其實交易狀態下的確權案件才是司法實踐中的常發案件，而且在市場經濟條件下這類案件對于國計民生才具有重要意義。比如，在買賣交易中確定所有權是否轉移至買受人的案件，在土地使用權轉讓時確定該權利是否已經被受讓人取得案件；在抵押交易中確定當事人依據抵押合同設定抵押權是否生效的案件。這些都是現實中的常發案件。在這些案件中，我們必須對認可這些物權變動是否生效、以及何時生效的問題做出決斷。
物權歸屬的判斷對于市場經濟和人民群眾的生活具有十分重要的意義，因為：（1）物權具有排斥第三人的效力，比如抵押權設定生效后，即可以排斥一般的債權人，以保障抵押權人優先得到償還。因此必須在抵押權設定的法律交易中考慮到第三人正當權利被排斥這一因素，在法律上建立保護第三人的制度。再如所有權變動的情況：如果一個所有權的取得有效，那么該所有權便不能同時確定為他人享有。因此在一個標的物上雖然可以存在兩個以上的債權，但是絕不可以同時存在兩個所有權，因此如果確定一個所有權變動有效，其他人的合法債權因此必然會被排斥。物權這種排斥第三人作用的法律效力是非常強硬的，因此物權變動的法學原理和制度建設必須考慮到交易安全這個市場經濟法制建設的基本原則。（2）物權變動實際上使得一個特定物上的法律關系發生更新，一個有效的物權變動能夠使得物上原來的法律關系歸于終結，而新的法律關系即可以產生。物權變動，其實是物的支配秩序的變動，這就是物權效力制度建設必須予以解決的問題。因為民法上有“無瑕疵取得”的原則，物權取得人一般并不承受標的物原來的負擔、標的物原來的權利瑕疵一般情況下只能由原來的權利人承擔，所以物權變動的生效，會立即發生標的物上的法律關系更新的結果。所以交易的物權確權不論對于民法制度建設、而且對于公法制度建設也有十分重要的意義。比如，對于已經合法完成的交易，不論是法院還是行政管理機關，一般均不應該因為物的原來權利人有違法的情節（即使物的原來權利人的不當行為與交易之物有關），而將物從物權取得人手中追回。
正因為這樣，對于物權歸屬確定中的法理問題和基本規則問題，不但法院的法官應該掌握，仲裁機構的仲裁員應該掌握，而且行政管理部門比如土地部門、房地產部門、車輛以及船舶的管理部門等照樣應該掌握。當然，律師職業者和其他法律輔助人員也應該予以掌握。
近年來隨著法學研究的深入，法理上對于物權變動的有效作為確定物權歸屬這一點已經沒有疑義，這也就是說，“確權”的基礎應該是物權取得的法律根據的正當性，因此可以從物權變動的法律根據方面去確定物權的歸屬。同時，對于非依據法律行為發生的物權變動，比如依據法律的直接規定、依據法院的判決和政府的行政指令等發生的物權變動、依據繼承發生的物權變動等，法理上的看法也趨于統一，我國立法機關編制的“物權法征求意見稿”也采納了這些觀點。但是這些物權變動并不是依據交易行為發生的，從市場經濟和人民群眾的說需要看，其實踐意義并不如依據法律行為發生的物權變動的意義重要。
顯然，司法實踐常見的物權確認案件，常常是依據法律行為發生的物權變動，然而也就是在這一方面，目前的民法法理有極大的混亂，給我國的立法和司法帶來極大的困擾。本文從幾個典型案例分析入手，說明科學的確定交易中的物權歸屬的方法，以及其中的法理問題，目的是克服各種似是而非的法理給我們帶來的困擾，以科學的法理來指導我們的立法和司法。
二、僅僅依據生效的合同，就能確定物權變動生效嗎？
現實交易涉及物權變動的情形一般是：當事人之間首先會訂立一個合同，通過合同來約束雙方當事人，使他們能夠履行合同，以完成物權的變動。這種情形的典型，就是當事人之間訂立買賣合同，合同在履行之前首先應該生效，這種效力促使當事人履行合同指定的交付義務，最后完成所有權的轉移。所以從物權變動的角度看，這個買賣合同就成為所有權取得這種物權變動的交易基礎行為或者原因行為，而所有權轉移的事實，就成為交易的結果。一般法理分析也就是基于這一因果關系而展開的。有了這個原因行為的基礎，所有權的轉移才具備了法律上最初的條件,抵押權的設定等行為，也存在著這些法律事實的區別。所以除所有權轉移之外，其他交易情況下的物權變動都會有這個原因行為。
但是，合同的成立以至生效，是否能夠成為物權變動的充分條件？也就是說，是否有了物權變動的原因，就必然發生物權變動的結果？舉例來說，是否可以認為買賣合同成立生效后，標的物的所有權十分肯定會轉移給買受人？依據合同設定抵押權時，是否可以根據能夠生效的合同就確定抵押權設定行為完成了？
司法實踐中常常可以遇到這樣一些案例，一些法官、律師等認為，合同生效了，合同所指向的物權變動也就生效了。請看如下案例：
（一）案例
案例1：“一物二賣”中的所有權確定問題
某省一個縣城進行舊城改造時，有一個拆遷戶回遷到一處鋪面房。不久有一個經商的人找到該房主，提出以較高的價格購買其鋪面房，拆遷戶答應了。于是雙方簽訂了房屋買賣合同，約定合同簽訂之后六個月期滿，拆遷戶將房屋交付給該經商戶。合同簽訂后，經商戶依約交付了房款。該合同簽訂三天后，另一個經商戶也找到這個拆遷戶，提出以更高的價錢買拆遷戶的鋪面房。拆遷戶非常高興，就和第二個買受人又訂立了房屋買賣合同，還主動迅速地辦理了房屋過戶的登記手續。房主交付房屋后，第二個買受人開始了經營活動。結果半年后，第一個買受人要求拆遷戶交房時，發現房屋已經被第二個買受人占有使用。于是，第一個買受人咨詢了律師，律師說，你這個合同既沒有詐欺，又沒有脅迫，也沒有趁人之危，更沒有違背法律的情節，所以你這個合同是有效的；合同既然有效，而且這個合同的標的物房屋是特定物，因此，按照“特定物買賣，標的物所有權在合同成立生效時轉移”的法理，那么房屋所有權應該在買賣合同生效時轉移，因此，這個房屋的所有權就已經是你的了。別人占著你的房屋就是侵權，你可以侵權為由，向法院。根據律師的建議，第一個買受人以第二個買受人侵犯其房屋所有權為由，向法院提訟。一審法院支持了第一個買受人的訴訟請求，認為第二個買受人的侵權事實成立。但一審法院法官在判決書中同時認為，侵權的成立，一般是要以侵權人承擔不作為的義務作為前提條件，而本案的“侵權人”卻沒有這一義務違背的問題，因為他是根據合同取得房屋的，因此，追究其侵權責任也背離于法理。所以，一審法院判決雖然認為侵權成立，但應按公平原則處理，由兩個買受人分擔損失。于是法官判令房屋歸第二個人所有，但第二個買受人應當給第一個買受人返還一半的房屋價款。法官的判決做出后，兩個人都不服。第一個買受人認為，我已經給了出賣人全部的房屋價款，房屋我一天未住，憑什么只給我返還一半房屋價款？第二個買受人認為，我已經給了出賣人比第一個買受人更多的房屋價款，憑什么要我返還一半房屋價款給第一個買受人？倆個人都向該地區中級法院提起上訴。中級法院主審法官仍然堅持了侵權成立的觀點，但是他更加欠缺對法律本質的認識。二審法官認為，既然侵權成立，就不存在公平責任的適用問題，第二個買受人應當返還房屋給第一個人，如果他不愿意返還，就是法定租賃。因此，二審法院判決第二個買受人應該按月給第一個買受人支付房屋租金；如果不支付租金達到六個月時，法院就要強制執行，收回房屋的所有權給第一個買受人。第二個買受人對二審判決當然不服，因此拒不履行判決書指定的義務。結果二審判決生效6個月后，第一個買受人申請法院強制執行，第二個買受人看到一輩子辛苦掙來的家產被奪走，結果發生暴力抗法事件，造成十分消極的社會影響。
案例2：抵押合同生效是否抵押權設定的充分條件問題
一個房地產建筑公司在經營中需要向銀行借貸，銀行要求債務人抵押擔保，于是銀行和該建筑公司訂立了以建筑公司的三輛大型建筑車輛為標的物的抵押合同。抵押合同訂立后，雙方當事人并沒有進行抵押權的設定登記。不久建筑公司將抵押合同指定的三輛車中的兩輛出賣給了另一個建筑公司。但是后來發生了所謂的“抵押人”建筑公司到期不能償還銀行貸款的問題，銀行向法院提出要求以抵押的車輛拍賣還貸。法院判決認為抵押合同的訂立意思表示真實一致，因而有效，于是法院根據這個合同將出賣的二輛車追回，償還了銀行的貸款。這個案件曾經被作為法官模范執行合同法的樣板，在報紙上隆重介紹。但是在這個案件的討論中，我們完全有必要問一下該審理該案的法官，他們是否注意到第三人公司的正當利益問題。第三人即另一個建筑公司在該案中并無任何過錯，結果他買的汽車被追奪，不但經營秩序遭到損害，而且失去的車款事實上也無法追回。該第三人的這些損失，是否應該提醒我們的法官這樣一個問題，即銀行僅僅只是享有抵押合同規定的權利，而這一權利是否就是抵押權呢？本案中抵押權是否已經有效設定了呢？
（二）法理分析
在民法的發展歷史上，確實有一種依據一個債權法意義上的合同來確定物權變動生效立法模式，我們現在將其稱為“債權意思主義”的立法模式。這種模式是法國民法典采用的，其理論來源于中世紀寺院法建立的“契約必須履行”的原則。這一原則的基本精神是合同成立生效后，就具有要求當事人履行的法律約束力。這一立法精神后來被法國民法典采納時，其含義得到極大的擴張——法國大革命時代，自由的精神高于一切，契約被當作當事人為自己立法的主要手段，是實現自由和擺脫等級身份制的手段，因此當時的法國出現了民法典的立法與高漲的革命熱情相結合的情形。在這種情況下契約變成為社會的自然人和法人為自己建立權利義務關系的主要正當性根據，因此法國民法典在人類歷史中第一次規定了“依法成立的契約，在締結契約的當事人之間具有相當于法律的效力”這個具有相當的精神感召力的原則。依據法國民法典立法者的觀點，既然締約對于第三人相當于自己給自己制定法律，那么契約本身就應該句有足夠大的效力，以保障它能夠得到履行；而契約在履行之后，就自然能夠發生物權變動的結果。比如，一個人通過訂立買賣合同來購買一座房屋，那么，根據上述契約履行自然發生物權變動的結果的分析，買賣合同成立生效的時候，買受人就應該取得房屋的所有權。因此法國民法典第1583條規定：“當事人就標的物及其價金相互同意時，即使標的物尚未交付、價金尚未支付、買賣即告成立，而標的物的所有權亦于此時在法律上由出賣人移轉于買受人?！?/p>
應該是指出的是，法國民法典產生時，已經是物權、債權這些概念產生數百年之后，但是法國民法典并沒有使用這些概念，因為，在法國當時的立法者看來，合同履行自然產生物權取得的結果，通過合同自然同時發生債權效果和物權的取得，因此，沒有必要在物權和債權之間做出區別，也沒有必要建立區分這兩種權利發生變動的不同根據的法律制度，一個合同就能解決全部問題。這種一個合同包打天下的觀點，現在我國被稱為“債權意思主義”，但是在歐洲法學界，人們常常使用的概念是“同一主義”或者“合意原則”（Principleofconsensus）。這是一種以其革命化理想對世界民法立法產生過較大影響的模式。
這種僅僅依據合同就能夠發生物權變動的規則，在立法思考方面，雖然似乎直接貫徹了自由的精神，但是在法律上卻無法解決如下這兩個問題：（1）在合同嗣后履行不能、甚至當事人有意識違約造成的履行不能時，這種立法模式不能說明為什么所有權以及其他物權的歸屬問題。一個合同的生效，事實上并不意味著它能夠肯定地得到履行，在沒有履行時，物權變動當然無法不能成就。比如一個人在訂立房屋買賣合同時精神正常的人，在履行合同是可能會精神失常，因此就會發生合同履行不能的問題。因此雖然合同生效，但是無論如何房屋所有權不能轉移。一個企業，在自己的產品漲價時馬上會發生不交付甚至出賣給他人的情形，因為即使他承擔違約責任也會獲得更大的利益。因此，“一物二賣”在現實中是常見的，在債權效果上可以成立，當時標的物的所有權卻只有一個，不能轉移給兩個人。（2）不能解決物權變動引起的第三人權利被排斥的問題。因為物權變動常常是以排斥第三人作為其法律目的的，比如，設定抵押權，其目的就是要給予一個特別的債權人優先受償的特權，使其排斥第三人的債權，而優先獲得償還。如果合同的生效就能夠發生物權變動的結果，那么僅僅依據兩個當事人之間合同，就能發生排斥第三人的效果，第三人的權利得不到任何保護，這一法律規則對于第三人沒有任何的正當性可言。
對上述這些問題，法國立法者在后來也意識到了。因此他們在民法典制定半個世紀后，于1855年制定了“不動產登記法”，其中確立了“不動產物權的設立和取得，不經登記者，不得對抗第三人”的原則，作為其基本立法缺陷的補救措施。但是這種補救措施是否得當、足夠，法學界長期以來就有爭論。一個最基本的爭論就是——物權的設立和取得就是為了發生對抗甚至是排斥第三人的效力，不能對抗第三人時，物權變動有怎么可以生效？顯然，法國法無法對此做出正確的回答。所以這種法理是不足取的。
顯然，僅僅將合同作為物權變動的生效根據，在法理上是錯誤的，在實踐上是有害的。在法理上，因為合同的成立生效，僅僅只是在當事人之間產生了請求權的約束力，這一約束力對第三人無效果，不但不能排斥第三人，而且不能表示當事人之間也發生了有效的物權變動。在當事人之間訂立合同時，出賣人可以沒有標的物（比如標的物尚在制造之中的情形），也可以沒有標的物的所有權（比如標的物尚在制造商手里，作為銷售商的出賣人還沒有取得標的物的所有權），此時出賣人和買受人當然可以訂立買賣合同，這個合同可以在沒有物的時候、在出賣人沒有所有權這樣的處分權的時候生效，因為在履行合同時具備這些條件就足夠了。
通過這里的分析還可以得出一個結論是：僅僅依據合同無法確定物權變動，因為：（1）物以及物權在合同生效時可以不具備；（2）買受人根據合同僅僅享有請求權，這種權利不能排斥第三人，以保障他自己取得標的物以及標的物的所有權。比如出賣人將物“一物二賣”時，因為標的物的所有權只有一個，所以并不是僅僅依據買受人身份就能取得所有權。
我國近現代民法改革從一開始就沒有采納這種“同一主義”的立法模式，而是嚴格遵守債權法意義上的合同，其生效只能產生債權法意義上的約束力，即請求權的約束力、而不能發生物權效力的基本規則。如果嚴格按照這種科學的法理分析上述這兩個案例，就可以清楚的看到：
在第一個案例中，第一個買受人在交易中只是訂立了一個合同并發生了房款的交付，這個合同沒有違背法律的情形，所以這個合同當然是有效的，但是它的也只是發生了債權意義的約束力，第一個買受人根據這個合同享有債權意義的請求權。后來雖然發生了標的物的所有權被他人取得的情形，但是卻沒有發生第一個買受人的請求權喪失的法律事由，因此第一個買受人始終可以向出賣人主張這一請求權?，F實中并沒有發生第一個買受人的所有權取得，因此沒有權利主張所有權，更沒有權利主張所有權返還以及排斥他人的“侵權”。
在第二個案例中，銀行與債務人之間只是定了一個抵押合同，而沒有進行不動產登記；僅僅依據這樣的一個合同不能發生排斥第三人的結果。因此銀行對債務人也就是所謂的“抵押人”的權利，始終停留在債權意義的請求權的階段上，因為這里的“抵押權”并沒有設定完成。所以銀行不能對已經出賣的汽車主張抵押權，法院也不能支持這一主張。
這就是“合同是債權的根據”的法理。依據這一原則，我們就可以非常容易的得出這樣的結論：合同生效只能發生債權法上的約束力，物權變動的生效必須領域法律根據。對于這一法理，從20世紀30年代我國制定民法典，到改革開放初期法制建設的恢復，我國民法研究和立法堅持了這種科學的法理。民法通則也堅持了這一法理。但是，從20世紀80年代末期到90年代初期開始，隨著我國“統一合同法”的制定，所謂的主流法學受到近鄰日本民法學界的強烈影響，而日本民法典在本質上按照法國民法早期的精神制定的。因此，早已被我國民法科學傳統放棄的法國法的“同一主義”理論不僅僅回到了大學的講堂上，而且我國“統一合同法”制定過程中，也出現了采納這一理論的趨向?，F行合同法第51條，明確地將合同的效果與物權變動的效果聯系在一起，而且將物權變動的結果當作合同生效的前提條件。這種導致因果關系的做法，說明我國民法學此時出現了明顯的學術倒退。隨著“統一合同法”宣傳和貫徹進入，我國學術界和司法實踐中再次出現了“合同法包打天下”的現象，一些學者和實踐家產生了合同是發生一切民事權利變動的充分根據、因此只要掌握了合同法就可以解決一切民法問題的誤解。上述這些案例，就是當時這一不科學的法理誤導的結果。
三、不動產登記和動產交付是確定物權變動的唯一依據嗎？
近年來隨著物權法研究水平的提高和物權法知識的傳授，堅持物權與債權的法律性質相區分、物權變動的法律根據與債權變動的法律根據相區分的觀點，又逐漸回到我國民法學的主流地位。這種觀點的要點，是不動產物權的設定、移轉、變更和廢止以不動產登記為依據、動產物權的設定、移轉、變更和廢止以占有的交付為依據。或者簡單地說，也就是以不動產登記作為交易中的不動產物權確權的法律根據，以動產交付作為動產交易中物權確權的根據。這種觀點是根據潘德克頓法律科學建立起來的，其基點當然是科學的。根據這一觀點建立的物權變動規則，可以比較清晰地將債權意義上合同的成立生效、與物權意義的各種法律行為的成立生效區分開來。我國立法和司法如果能夠做到這一步，就已經能夠將物權變動和債權變動基本上區分開來，從而實現交易法律秩序的科學調整。這樣，我國民法在物權變動制度建設上的理論成就和實踐效果就已經超過了堅持“同一主義”理論的法國民法和日本民法。
以不動產登記和動產的占有交付作為確定物權變動是否生效的依據，符合物權法中物權變動必須公示的原則。如上所述，物權的變動具有排斥他人的效力，因此為第三人的公正起見，法律要求不動產物權變動必須登記、動產物權變動必須交付占有，目的就是給第三人提供知悉該物權變動的充分機會，使得第三人利益得到成分保護。
但是，實踐中又出現了只有不動產登記才是不動產物權變動的法律根據、只有動產的占有交付才是動產物權變動的法律根據的觀點和做法。這種觀點和做法的基本特征是，在不動產交易確權時，只認可不動產登記，其他的法律根據一律排斥；在動產交易確權時，只認可動產占有的交付，不認可其他的法律根據。請看如下案例：
（一）案例
案例3：交付“房產證”能否作為所有權轉移的依據？
在江蘇省某市，某農業信托公司與某房地產開發商訂立了一個房屋開發合同。雙方約定由農業信托公司投一部分資金，作為回報，其可以分割一部分房產。當房屋建好后，房地產商開發首先以自己名義辦理了全部房產的產權證書（即實踐中所謂的“大產證”）。此后，該房地產開發公司的董事長因重病住進了醫院，于是他將農業信托公司代表人請到了醫院，表示盡管自己重病在身，但是履行合同的誠意沒變，還是要把房屋交付給農業信托公司。作為證明，他把應歸屬農業信托公司的那部分房產的產權證書交給了農業信托公司公司，并表示等他病好后，雙方再去有關部門辦理登記過戶手續。但是不幸的是，房產證交付后不久，該董事長因病重去世。其后不久其公司也淪于破產。這時為房地產開發商的資產清算問題發生了爭議。農業信托公司是否取得了指定房地產的所有權的問題，成為房地產開發公司清算的焦點問題。因為此時發生了其他債權人主張權利的情形，甚至有外省市某法院直接將全部房產（包括農業信托公司應得那部分在內）予以查封，并欲以拍賣來實現債權人的債權的情況。顯然，如果認為農業信托公司公司取得所有權，那么這部分房產就不再納入房地產開發商的資產清算范圍之中。如果這部分房產所有權仍歸屬房地產商的話，那么就要作為破產人財產進行清算，則農業信托公司公司的利益就會落空。一審法院的判決，是不承認農業信托公司取得房屋所有權，因為沒有辦理不動產登記手續，房產證交付的行為在法律上沒有意義。
另外，本人在實踐調查中發現大量的案例：法院或者房地產行政管理部門為了堅持登記原則，甚至否定交易中土地以及房屋實際交付的效力：在房屋買賣合同的雙方當事人交付了房屋、但是沒有辦理登記手續的情況下，法院判決認為這種情況下不能發生所有權的轉移，甚至買賣合同都歸于無效。在這些執法者看來，不動產登記屬于行政管理對于民事活動的確定或者許可，因此不動產登記對于不動產物權變動具有絕對的決定性作用。在這些判決中，房屋實際交付在法律上的重要意義完全被否定了。我們應該想一想，為什么動產的交付可以發生物權變動的效果，而當事人自己所為的不動產交付行為，在民法上反而無效呢？僅僅從這里我們就可以看出，以前關于不動產登記的法理依據和效果的看法，應該是有問題的。
案例4：公證能否作為所有權轉移的依據？
在內蒙古某地，某甲從某乙處購買捷達汽車一輛。訂立合同并交付汽車時，甲乙雙方拿著合同和汽車的其他證件到當地車輛管理處進行過戶登記手續，被當地車輛管理處拒絕，因為在當時，當地還沒有開展私人汽車的過戶登記工作，而且當時有關規定要求，私人買賣汽車只能在汽車交付一年后才能進行登記。為避免日后出現權利的爭議，甲乙雙方就汽車所有權過戶一事進行了公證證明。不久，乙駕駛汽車時，出現責任事故。法院判決，因為甲仍然是汽車登記上的所有權人，因此甲應該承擔汽車侵權責任。由于法律規定只能以登記作為所有權轉移的根據，因此法院無法認定所有權已經轉移。至于當事人之間就所有權轉移過戶所進行的公證證明，法院認為不能作為所有權轉移的根據。這一規定帶來的問題，連法官也覺得不甚合理。
（二）法理分析
一般來看，以不動產登記和動產的占有交付作為物權變動的有效根據是可以的，但是必須明確，發生物權變動的真正根據，并不是不動產登記和交付的本身，而是支持不動產登記和動產交付的法律行為，也就是當事人要求以不動產登記和占有交付這種方式來完成不動產物權和動產物權變動的意思表示。具體來說，當事人設立、轉移、變更和廢止某種不動產物權時，向不動產登記機關所作的表達，就是這種意思表示。比如出賣人要將自己的房屋所有權轉移給買受人時，當事人雙方在登記機關所作的出讓和受讓所有權的表達；再如當事人設定抵押權、土地使用權時，向不動產登記官所作的請求為他們登記這些權利的表達。在不動產交易中，當事人之間發生物權的設立、這種意思表示常?？梢詮漠斒氯说怯浬暾垥锌梢缘玫酱_定。因此，我們說，以不動產登記作為不動產物權確權的依據一般情況下是正確的。
在民法上，由于汽車、車輛和飛行器具有不動產的特征，所以雖然這些物品自然性質為動產，但是在法律上被視為不動產，它們的物權變動遵守不動產的規則。法學上將這些物稱為“準不動產”，在不特指時，一般提到不動產的法律規則時同時適用于準不動產。
同時，在動產物權的設立、轉移、變更和廢止的情形，當事人之間常常是以動產占有的交付作為這些物權變動的意思表示的表現形式，所以，一般情況下以動產占有的交付作為動產物權變動的有效根據也是正確的。當代德國民法科學對交付有十分深刻的分析。德國民法學的通說認為，一項交付必須具備如下因素：（1）“受讓人方面”取得了對物的占有，而讓與人方面徹底地脫離了對物的任何關系；（2）出讓人已經將占有取得的處分權（或者支配權Disposition）移轉給了取得人；（3）該項占有以及支配權的移轉當事人之間的“故意”的結果，即當事人的出讓和受讓的動機相結合形成的結果。在這三項表示交付有效成立的要素中，第一項說明的是對物的事實上的控制的移轉；第二項說明的是占有的受讓人獲得的，是有權占有；第三項說明交付中包括著明確的轉移物的支配權給受讓人的意思表示。因此，交付是一個十分典型的法律行為，即物權變動的“合意”。合意就是當事人之間就物權的設立、轉移、變更與廢止的法律行為，它由意思表示而生，由意思表示的法定生效條件判斷其是否生效，在民法學上，“合意”是廣義合同的一種類型，所以這種合意也被稱為“物權合同”、“物權契約”，它的成立與生效，要遵守法律行為中關于合同的一般法定生效條件。當然，因為要發生物權這種獨特性的排他性后果，所以這種法律行為還必須遵守“公示”這一特殊的法律條件。
從日本民法學引進我國的一種觀點，認為交付是事實行為，不是法律行為。這種觀點為我國一些學者采納，但是不用仔細分析就知道這是一種錯誤的觀點。因為沒有意思表示的交付，是不可以想象的，也是不存在的。事實行為是不以當事人的意思表示為要素的行為，即當事人沒有意思表示或者意思表示不發揮作用的行為；但是誰都應該理解，在當事人之間發生物權交易時，他們怎么能沒有意思表示？他們的意思表示怎么能沒有作用？顯然，即使是根據合同，如果出賣人沒有交付的意思表示，買受人也不能到出賣人家里將出賣物拿走！如果出賣人交付行為有法律上的瑕疵時（比如精神病人將自己的房子交付），這種行為還是可以撤銷的。而可以撤銷時法律行為的特征，事實行為就不可以撤銷。從這種將交付當作事實行為的看法，可見日本民法學研究不精深的特點，也可以看到我國民法學者引進這種觀點時的盲目。
動產交付上所體現的法學原理，即當事人的意思表示或者法律行為推動他們之間的物權變動的情形，在不動產登記方面照樣可以清晰地看出來。對此本文不必贅述，讀者自己稍加推理就可以理解。
當事人依據法律行為來推動以至于完成他們之間的權利義務關系的設立、轉移、變更和廢止等，是民法“意思自治”這一基于的體現。意思自治原則的基本要求，就是按照當事人的內心真意來建立與變更民法上的各種權利義務關系；因此只有符合當事人內心真意的法律效果，在民法上就具有正當性。這一點是民法不同于公法的本質特征。民法上一切權利義務關系的建立與變更，都應該從當事人的意思自治上來理解。而意思自治原則具體制度，就是法律行為。因此，不動產登記的本質不是行政管理或者行政授權，而是不動產物權的公示方式，或者說是不動產物權法律行為客觀表現方式；動產物權的占有，也是當事人之間關于動產物權內心真意的客觀表達方式。所以物權法律行為與不動產登記和占有交付之間的關系，是關于物權變動的意思表示的內心真意與其表現形式之間的關系。
所以，不動產登記的本質，不是行政管理；不動產登記對于不動產物權的作用，也不是行政授權或者許可，而是物權“合意”的公示方式。
既然不動產登記和動產占有交付是當事人之間內心真意的表達方式，那么，在不動產登記和動產交付之外，不論是從事實上還是在立法上都不應該排除還存在著其他物權意思表示方式。比如，如下這些可以表達當事人關于不動產物權變動的內心真意的方式是很常見的：
1．交付房屋。當事人訂立買賣合同或者其他轉移不動產所有權的合同之后，出賣人將房屋交付給買受人，比如交付房屋的占有使用、交付房門的鑰匙等，買受人也予以接受，這就表明了“交付”這一事實中當事人之間的“合意”產生。在不違背法律的情況下，它當然應該按照法律行為的生效條件產生效果。所以當事人之間以實物交付的方式，當然可以證明表明他們之間的不動產所有權以及其他物權的轉移的意思表示。依據民法規則，這一行為的正當性毫無疑義。既然動產的占有交付表明物權變動的效果都是正當的，不動產的實物交付證明這種效果也是正當的。
2．交付不動產權屬文書。在我國由于建立了房地產發證制度，不動產的權利人會獲得權屬證書，以證明自己的不動產物權。這些權屬證書，有國有土地使用權證、房屋所有權證、房地產產權證、房地產所有權證等。不論是從一般民眾的認識來看，還是從立法的目的來看，這些權屬文書當然對于交易的民事權利具有證明的作用。因此，如果當事人之間發生了不動產權屬文書的交付，比如出賣人將其房屋的產權證交付給買受人、而買受人也予以接受時，當然可以表明他們之間就房屋所有權的轉移形成了“合意”，已經發生了房屋所有權轉移的行為。
3．公證。如上案例4所述，當事人之間就是依據公證來表達他們之間的所有權轉移的意思表示的，這種公證在任何意義上都能夠證明當事人之間的物權“合意”，而這種合意沒有任何違背法律的情形，所以依據這種公證來確認當事人之間物權變動的有效性在法理上沒有問題，在實踐中也不會產生消極的后果。
事實上，如果當事人之間在訂立以物權變動為目的合同之后，又對該合同進行公證，那么可以說明當事人之間在債權法意義的合同之外，又產生了新的“合意”。在不妨害第三人的情況下，根據這種合意，也可以作為確定物權轉移的根據。
4．當事人雙方向不動產登記機關提交的登記申請書，或者登記機關在登記之前向當事人雙方做出的收到其登記申請的法律文件。這些申請書或者法律文件，同樣可以證明當事人之間物權合意的存在，所以也可以用來證明當事人之間物權變動的真實性。
5．當事人雙方向公證機關提交的、目的在于發生物權變動的公證申請書。這種申請書同樣可以證明當事人之間的物權合意存在。
6．動產交易，發生權利證書交付的情形，也可以證明其物權變動的效果。比如存折、票據的交付等。
從上面這些可以確定物權歸屬的意思表示或者法律行為可以看出，以這種物權合意作為基本要素的法律行為具有一個共同的特征，就是他們必須具備某種可以在客觀上得到證明的方式。這就是物權法律行為的“形式主義原則”，具備可以從客觀上可以認定的形式，而且形式成為法律行為生效的必備條件。因為物權具有排他性效力，即排斥第三人的效力，所以當事人關于物權變動的意思表示，應該可以被社會從外在的形式上得以認定，以保護交易的安全。根據這一原則建立的物權公示原則，得到了世界上大多數國家的承認。世界各國普遍建立不動產登記制度，都是符合物權公示原則的。
但是必須指出的，是我國一些學者采納日本學者提出的“債權形式主義”，以“合同加公示”作為物權變動的有效條件的觀點。但是這種觀點具有嚴重的缺陷：（1）它不能解釋物權變動不成就時的合同的效力問題，因此他們得出了不動產合同不登記不生效、動產和同步交付占有不生效的規則，從而在根本上違背了物權與債權相區分的民法法理。（2）它把登記理解為行政管理和行政授權，違背了民法原理。（3）它只認可不動產登記一種物權交易方式，不承認不動產登記之外符合當事人內心真意的物權交易方式，從上述案例3和案例4的分析看，其實踐的結果完全是削足適履?，F行立法受其影響，結果十分消極。因為這一問題的探討不屬于本文的范圍，所以對此本文不再展開。
但是必須指出的是，由于物權法律行為具備的形式不同，其公示的效果也就不一樣。不動產登記作為一種公示方式，是由國家建立的，而且是以國家信譽作為擔保的，所以以這種方式作為確權依據時，其效力最強；不動產登記之外，其他這些可以作為物權確權依據的方式，因為其形式條件差異，不一定都能達到不動產登記所具有的強烈的排斥第三人的效果，有些甚至不能產生排斥第三人的效果；但是在不涉及第三人時，它們至少可以在當事人之間確定物權的變動，有些甚至可以對當事人發生法律效果（比如不動產權利證書的交付、提交登記申請書等）。
四、結論
1.民法上的兩個最基本的權利物權與債權的效力之間有著本質的區別，因為這一本質區別，物權變動與債權變動（即他們的設立、轉移、變更和廢止）的法律根據必須加以區分。而最重要的法律根據的區分，是法律行為的區分，因為法律行為才是交易的基礎。這是現代民法的根基，也是物權確權的根基。
2．債權意義上的合同的生效，只是產生債的（即請求權）約束力，因此不能以這種合同作為物權變動的根據。同樣，當事人之間沒有發生物權變動時，也不能反過來認為合同無效。
3．非依據法律行為發生的各種物權變動，依據法律直接規定的條件產生效力，在法律規定的條件成就時，認可權利取得人取得物權。這種物權取得，不必以不動產登記和動產占有交付作為必要條件，但是，為保護第三人，這些物權變動，如果是不動產則在不動產登記之前、如果是動產則在交付占有之前，不能發生排斥第三人的效力。
3．不動產登記和動產占有的交付，具有充分的公信力，可以作為物權確權的充分依據，也可以充分發生排斥第三人的效果。
4．不動產登記之外，具備物權意思表示的形式要件其他行為，可以在當事人之間作為確權的依據。在這里，必須明確形式要件的意義，即這些物權變動的法律行為必須具備可以從客觀認定的形式，或者說在一定程度上能夠滿足物權公示原則的要求。
但是這些行為是否能夠發生排斥第三人的效果，不能一概而論。比如，不動產的交付本身具有較強公信力，雖然不能排斥登記上的第三人，但是可以排斥登記之外的第三人。但是交付之外的其他行為，因此公信力十分薄弱，因此依據法理，基本上可以認定它們不具備排斥第三人的效果。
遷戶申請書范文6
第二條本辦法所稱經濟適用住房，是指政府提供優惠政策，限定建設標準、供應對象和銷售價格，向中低收入住房困難家庭出售的具有保障性質的政策性住房。
第三條本市行政區域內經濟適用住房建設、交易的管理適用本辦法。
第四條市房產管理局（以下簡稱房管局）負責本市經濟適用住房的建設、銷售的管理工作，具體實施全市申請購買經濟適用住房家庭的資格審核和經濟適用住房購房證發放等工作。
市發展和改革局、國土資源局、建設局、民政局、物價局、規劃局等相關部門根據各自職責，負責經濟適用住房管理的有關工作。
第五條經濟適用住房建設用地實行行政劃撥方式供應。嚴禁以經濟適用住房名義取得劃撥土地后，改變土地用途，變相進行商品房開發。
經濟適用住房建設和經營中涉及的行政事業性收費全免，有償服務費按標準下線的30%收取。各有關部門向經濟適用住房建設單位收取費用時應嚴格執行收費政策，不得以押金、保證金等名義變相增加收費項目或提高收費標準。
第六條購買經濟適用住房的個人向商業銀行申請貸款，在符合《個人住房貸款管理辦法》規定條件、且提供準予購買經濟適用住房的證明后，個人住房貸款利率執行國家規定的貸款利率，不得上浮。
用于個人購房貸款的住房公積金，同等條件下可優先向購買經濟適用住房的個人發放。
第七條經濟適用住房應當嚴格控制在中小套型，戶型建筑面積嚴格控制在90平方米以內。具體戶型面積和各種戶型的比例，由市房管局會同市規劃局根據本市居民的收入和居住水平等因素確定。
第八條經濟適用住房項目建設實行項目法人招標，參與招標的房地產開發企業應具有相應資質、資本金、良好的開發業績和社會信譽。
經濟適用住房的建設單位必須向買受人出具《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，并承擔法定期限保修責任，繳納維修基金。
第九條經濟適用住房嚴格按國家規定，直接以成本價向中低收入家庭出售。成本價由征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施配套費、管理費、貸款利息、稅金和3％的利潤等八項因素構成，實行政府指導價。具體每套住房的價格，根據住房的朝向、樓層等因素進行調節。
經濟適用住房價格由市物價局會同房管局核定后向社會公示。
第十條經濟適用房購房戶必須同時具備如下條件：
㈠有本市城市常住戶口；
㈡家庭人均可支配收入為上年度城鎮居民人均可支配收入80%以下；
㈢家庭人均居住面積為全市城鎮人均住房面積60%以下。
“城鎮居民人均可支配收入”和“城鎮人均住房面積”按市統計部門每年公布的上年末標準執行。
舊城改造、重點工程項目建設所涉及的被拆遷戶及無房戶、危房戶，符合上述條件的可優先購買。
第十一條經濟適用住房的申請和審批按下列程序執行：
㈠申請。符合條件的購房戶向戶籍所在地鎮、辦、區遞交《宜城市經濟適用住房購房申請書》，同時報送戶籍證明、收入證明、住房證明等相關資料。
㈡初審。鎮、辦、區通過材料初審、入戶調查等方式對申請家庭的相關情況進行初審，并在申請人所在單位（含社區）公示7天。對經初審不符合條件或公示后有人提出異議經查證屬實的，應書面告知申請人；對經初審符合條件和公示無異議的，提出初審意見并報市房管局。
㈢審核。市房管局將初審材料分送市公安、企改辦、民政、勞動部門，由上述部門按職責進行審核。對經審核符合購房條件的家庭，由市房管局在新聞媒體上公示7天。公示內容應包括家庭人口、現住房面積、收入等。
㈣確定。市房管局對公示期內無人對購房資格提出異議或經調查、核實異議不成立的申請購房戶進行匯總。符合條件的購房戶戶數超出可提供的經濟適用住房套數時，市房管局應采取公開抽簽的方式確定購房戶。
㈤發證。由市房管局向確定的申請購房戶核發《宜城市經濟適用住房購房證》，申請購房戶可憑該證選購經濟適用住房。
第十二條居民個人購買經濟適用住房后，憑《宜城市經濟適用住房購房證》辦理房屋、土地權屬登記手續。
在辦理經濟適用住房權屬登記時，市房管局應在房屋所有權證上加注“經濟適用住房”字樣和房屋總價；市國土資源局應在國有土地使用權證上注明土地性質為“劃撥土地”并加注“經濟適用住房”字樣。
第十三條購房戶購買經濟適用住房未滿5年的不得轉讓和出租。擅自轉讓或出租的，由市房管局追回已購住房，或者由購房戶按市場價補足購房款。
第十四條購房戶購買經濟適用住房滿5年后可按市場價出售房屋，并按出售時房屋市場評估價與購買時房價之間的差額按規定比例向相關部門繳納房屋收益；市房管局憑繳款證明辦理房屋權屬轉移登記手續，市國土資源局憑繳款證明辦理土地出讓及變更登記手續。變更后的房屋所有權證取消原加注內容，土地使用權的性質變更為“出讓土地”。
前款規定繳納收益的具體比例由市房管部門會同市物價部門確定，并可根據實際情況適時予以調整。
已購經濟適用住房出售所交納的收益，由征收部門集中向市財政部門上繳，其中已購經濟適用住房出售所交納的收益地方所得，專項用于全市住房保障工作。
第十五條經濟適用住房購買戶以市場價出售經濟適用住房后，不得再購買經濟適用住房。
第十六條經濟適用住房小區的物業管理按物業管理的相關規定執行。
第十七條相關單位和個人在經濟適用住房建設、交易過程中有下列行為之一的，由有關部門依法予以查處：
㈠未經批準，擅自改變經濟適用住房用地用途的，由市國土資源局依法予以查處；
㈡擅自提高經濟適用住房銷售價格及價外收費的，由市物價局依法予以查處；
㈢擅自向未取得經濟適用住房購房資格的家庭出售經濟適用住房的，由市房管局責令建設單位限期收回；不能收回的，由建設單位補繳同地段經濟適用住房與商品房的差價。
第十八條對騙購經濟適用住房的個人，由市房管局追回已購經濟適用住房或由購房戶按市場價補足購房款。
第十九條市房管局和其他承擔經濟適用住房管理職責單位的工作人員，在經濟適用住房購房對象資格審查和監督管理中，、、的，依法追究其行政責任。構成犯罪的，依法追究刑事責任。