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房地產安全責任制度范文1
關鍵詞：房地產開發；施工；現場管理；難點；對策
中圖分類號：S618文獻標識碼： A
引言
在房地產項目中，施工現場的管理是通過合理、科學的思想、手段、方法等，對工程項目施工設備、施工人員、施工資金、施工材料等生產要素進行有目的、有計劃的組織、協調、控制的過程。由于房地產行業的工程量比較人、涉及的范圍比較廣，且危險程度高，不安全、不確定的因素多。若疏忽人意，就會導致施工事故發生，給施工人員及整個工程造成難以挽回的損失，從而釀成許多的悲劇。
一、房地產現場施工管理存在的難點
1、管理層重視度不足
主要指的是施工單位的決策層人員對現場施工管理明顯缺乏足夠的重視度。具體表現為:管理領導層人員普遍缺乏科學的管理意識，大多只是沿用過去的管理模式，缺乏創新性；管理體制不完善。很多現場施工管理單位的管理結構都非常簡單，內部各種管理內容也參差不齊，缺乏健全的管理體系；施工管理投入遠遠低于現實需要。表現在優秀的管理人員非常少，管理人員工作缺乏規范性和嚴格性。這種管理重視度不足的現象與房地產現場施工項目多、需管理項目多特點背道而馳。
2、缺少管理計劃
施工管理計劃是保證工程現場施工能夠順利進行的前提和基礎。當前，施工單位在接手工程項目時均會制定一個整體全面的施工管理方案，但該方案大多只是從大體上、綜合上講解施工管理的要求，而對于施工管理細節的規定則比較缺乏，管理方案計劃性較差。另外，為了確保管理方案的科學性，在方案制定之后均需要進行一次全面且嚴格的評審和優化，但是實踐調查結果顯示，大多數施工單位在制定管理方案后均直接忽略這一步驟。
3、質量管理缺乏嚴格性
具體表現在：
3.1施工現場使用材料類型、質量與設計要求不符合。出現這種現象是因為很多建筑企業為了能夠最大限度地節約成本而不顧一切地以次充好所致；
3.2缺乏嚴格的材料進場檢查。施工現場收入的建設材料在未經過嚴格質量檢查的情況下就進場，造成很多質量不合格的材料混在其中，影響工程質量；
3.3材料貯存和使用缺乏科學性。房地產施工現場需要使用到大量材料，比如水泥、沙土、鋼材、木材等，不同材料具有不同的特性，應該按照其特性進行科學的存儲。但是，大多數施工現場卻是大量不同類型材料均統一放在同一個倉庫，使用時也未按照材料類型的不同選擇。
4、安全問題亞待解決
當前的房地產現場施工管理過程中大多均存在明顯的安全管理力度不足問題，具體表現在安全問題重視度不足(投入安全生產和安全管理的人力物力財力都非常少)、施工人員安全意識過低(施工現場農民工普遍存在，大多對安全問題沒有正確認識，不懂如何自我保護)以及安全生產制度欠缺(存在安全生產制度，但制度內容與實際嚴重脫節且很多項目無法在實踐中落實)等。
二、房地產開發施工現場管理問題的解決對策
1、做好房地產項目施工管理的節點控制
房地產項目進入施工階段，為了更好的管理，從事管理的人員要把計劃列入重要管理項目中。對計劃的管理是房地產開發企業由粗放型管理進入細化型管理的轉變，是提綱攜領、化繁為簡、化難為易的管理方法。所以，施工前，要擬定好計劃，對施工計劃的關鍵點進行預測，并按照施工順序進行梳理，把管理工作做好。并把有可能影響施工進度的因素提前進行預知，并做好應急預案，同時做好實時監測。對關鍵的施工仟務進行實時實地的監督監測，管理人員要把每天的工作情況進行必要的檢查，并對施工方的工作安排進行了解，從而預測施工方的施工效率，從而把握施工進度。認真剖析施工現場的問題，認真分析進度拖延的原因，分析某一工序出現延誤的原因，進而尋找突破。進度拖延是施工中經常遇到的問題，但是關鍵節點的延誤會導致整個施工工期的延誤，繼而使得工程不能如期完工，為此管理人員要認真研究和分析，把檢測數據和記錄進行對比分析，進而確定拖延的工作量，拖延對總工程的影響，同時，分析施工單位的工作效率，工作量，以及人員配備和機械配備的情況是否匹配等，是否能滿足進度的要求；此外，還要分析外界環境對工程施工進度的影響，這些包括，設計錯誤，計劃變更，材料的價格變化，以及天氣等等因素。所以，做好施工現場管理，制定相應措施，消除因管理跟不上帶來的問題。
2、加強施工項目進度與安全控制
進行施工進度的控制需要采用規劃、控制和協調等方法。規劃就是對工程項目進行合理的控制，包括總進度的控制和分項進度的控制，進而形成進度計劃?？刂剖菍κ┕みM行管理的過程，也是施工計劃和實際進度進行比較的依據，并根據此來進行調整施工。協調是施工的有關單位通過某種手段進行相勺_溝通的進度關系。施工進度的控制可以采取的措施有:組織措施、技術措施、合同措施、經濟措施和信息管理措施等。組織管理就是組織各個層次的進度管理和控制人員，落實具體的工作，履行責任，形成進度管理組織體系，并按照施工進展、項目結構和合同等進行項目的分解，進而確定工程施工進度。這樣就可以形成明確的日標控制體系，對工程進度進行管控。施工項目進度控制的主要目的是編制施工進度計劃，并對其進行管控，使施工方如期完成施工任務，編制的施工進度計劃還包括部分工程施工進度計劃，部分施工進度計劃可以分步分項進行，例如，按照月、旬編制的進度計劃等等，并對其進行管控。
安全管理主要是落實施工中的施工安全，并落實責任，實施責任管理施工項目承擔控制、管理施工生產進度、成本、質量、安全等日標的責任。據此，組建以項目施工經理為首的施工安全組，從而開展各種安全管理活動；并建立施工人員安全責任制度，明確責任。這樣安全責任就有依據，可以落實到位，管理人員也可以定期的檢查安全責任落實情況。房地產施工項目要通過有關部門的安全審查才可以施工；施工項目負責人應對施工生產中物的狀態審驗與認可，承擔物的狀態漏驗、失控的管理責任；所有的管理人員，施工人員在項目建設前都要簽詞安全協議，做出安全保證；對安全責任的落實情況要認真詳實的記錄，以便以后可以查閱。
3、加強施工項目質量與成本控制
房地產開發中的施工質量的控制關鍵是人，只有避免失誤才能提升質量。人是控制的動力，要充分發揮其主導性和積極性。對材料的管理和控制，主要是施工原材料的管理和控制，在這些管理中，要嚴格檢查和驗收，施工材料要合理使用，并建立材料的采購、驗收和使用記錄，以免一些不合格的施工材料進入施工現場；對施工機械的管理和控制，是施工過程中使用的機器和工具的管理，施工要根據施工要求選擇合適的施工機械，同時還要做好施工機械的管理、保養等工作；對施工方法的管理和控制，主要是在施工方案、施工技術、施工工藝以及施工組織等等都要進行合理的控制管理，要做到施工切合工程要求，能解決施工中的困難，技術問題，這樣才能保證施工進度，保證施工質量，才能加快施工，有效降低成本；對環境的管理和控制，影響施工的環境因素很多，有自然環境因素，例如，地質、水文、氣候等等，有工程技術環境，例如質量保證體系，質量管理制度等等。房地產開發施工項目成本管理和控制要根據施工需要建立財務收支計劃，把施工計劃費用進行合理的管控，并建立項目成本審核簽證制度，控制成本費用支出；加強質量管理，控制成本提高質量。
結束語
在房地產開發中，施工管理工作是一個系統化的工程。為了做好施工管理工作，突破難點，管理方就要圍繞施工內容的復雜性、多樣性開展管理工作。同時，對于工程中涉及專業知識的內容，要了解后再進行管控，只有系統合理的管理和控制施工中的工作，才能促進施工的順利進行。
參考文獻
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房地產安全責任制度范文2
關鍵詞：房地產企業；施工企業；安全管理；
中圖分類號：C29 文獻標識碼：A 文章編號：
一、明確安全管理的任務
施工安全管理的任務是：對施工管理系統進行監督，鑒定系統的可行性，揭示事故隱患；鑒定和評估事故發生的原因、條件及造成損失的嚴重程度；制定安全目標，設計和選用安全技術措施方案；進行目標管理,組織實現安全技術措施，進行安全控制；研究改進控制事故和事故損失的方法、措施，采用先進的安全技術和安全裝置；對潛在危險源進行預測；研究、實施對施工區域的安全防護。
二、安全管理隱患分析常見安全管理隱患
1.某些開發企業在利益的驅動下，盲目追求項目進度指標，在建設項目前期手續不全的前提下，違法、違規開工，導致相關質量監管手續不能辦理，現場質量監管走過場、不到位，從而導致整個項目的建設過程和日后的使用中都存在不同程度的安全隱患。有些建設單位還存在任意壓縮合理工期，違背科學規律，不按正常工序施工，造成趕工、搶工的情況時有發生，導致安全防護設施不到位，為工程質量和施工安全埋下隱患。例如某房地產項目施工現場就發生過因趕工造成高層電梯并道防護不完善，導致施工人員墜亡的事件。
2.有些開發企業在招投標過程中存在規避0標、肢解工程、化整為零，或者直接指定施工單位的違規行為，這種行為導致出現安全問題時無法及時確認責任方，造成處理遲緩，追蹤困難。一些企業還將建筑工程的勘查、設計、施工、監理發包給不夠資質的單位甚至非法的個體承包商，由于這種層層的分包，導致施工管理不嚴格、安全培訓不到位和安全投入不足或基本沒有，導致發生安全隱患和生產安全事故不斷出現。而且承包單位還存在大量偷工減料，使用不合格建材的現象，直接影響建筑物的使用安全，造成安全隱患。
三、相關單位的安全管理隱患
1.勘察設計單位不按要求進行勘察或設計，未嚴格遵守法律、法規和強制性標準，使勘察設計成果存在缺陷，不能保證建筑物和施工人員的安全。
2.工程監理單位未有效履行監理安全責任，在施工前未對施工單位的安全技術措施或專項安全施工方案進行認真的審查，在施工工程中也沒有對施工單位落實安全措施的情況進行認真監理，發現事故隱患時，也未采取果斷措施予以整改和消除，同時還存在隨意出具虛假報告的情況。
四、建筑施工單位安全管理隱患。
1.施工企業現場項目部不按規定配備足夠的專職安全員，或名為專職實為兼職架子工等特殊工種經培訓持證上崗入員數量不足:施工組織設計編制依據中安全依據不正確，不全面，引用規范過時，安全措施內容缺乏針對性，深度不夠，尤其是中小項目照搬現成模塊己成普遍現象。負責編制施工組織設計的技術負責人缺乏經驗，加上工期緊張或施工準備時間不足，施工組織設計編制倉促，不具備針對性和指導意義。
2.施工單位對危險性較大的深基坑、高邊坡、塔吊基礎、土方開挖、模板、腳手架、吊裝等施工方案編制不規范，針對性不強，往往套用現成模塊再憑經驗調整后驗算，受力分析及計算錯誤多，構造要求不全，安全措施不力，一旦出事故，后果嚴重，極易導致群死群傷或重大財產損失。其原因在于方案編制人員水平低下，責任心不強，經驗不足。施工企業技術管理存在漏洞，未建立專家論證制度，未配備足夠的專家級人員，對危險性較大的工程施工組織設計或專項施工方案簽字了事，未真正起到把關作用。
五、加強安全管理的主要措施
在項目開發建設過程中，針對各方主體容易出現的安全問題，工程建設各方主體及相關人員要切實負起責任，開發企業、勘察設計、施工、監理、質檢、圖紙審查等單位要牢固樹立建設質量和安全生產意識，依法承擔起相應的安全責任。尤其是房地產開發企業在整合各方資源，完成建筑產品建設的管理過程中，要不斷走向正規化、規范化和標準化，成為企業安全管理工作的總協調和有力支撐，盡可能地通過有效的管理和監督消除安全隱患，確保在房地產開發建設過程中的安全生產。
房地產開發企業可以從以下幾個方面來加強管理和監督提高自身安全管理水平房地產企業自身要增強安全意識，自覺貫徹’安全第一、預防為主、綜合治理”的方針，提高安全管理水平，切實履行安全生產主體責任。要建立健全各級、各部門安全生產責任制，以及與安全質量有關的各項規章制度，建立內部約束、激勵機制。要對全體員工進行安全培訓教育，提高他們的安全素質和業務能力。
六、把好基本建設程序關
房地產開發企業要嚴格履行國家基本建設程序、遵號各項規章制度，杜絕在手續不完善的情況下無證開工，在經濟效益和安全生產出現矛盾的時候，能有效保證工程建設的科學性和合理性，杜絕隨意趕工、搶工的行為。
七、把好招投標關
房地產開發企業要嚴格規范招投標程序，加強資質審查和項目考察，謹慎對待低價中標的行為，擇優選擇勘察設計、施工、監理單位，確保把那些質量管理水平高、信譽度高、最負責任、綜合素質高的企業挑選出來，承擔項目的建設服務。把好圖紙審查關。
房地產企業要嚴格施工圖審查管理，要選擇有資質的圖紙審查單位，杜絕勘察設計單位不按要求進行勘察設計，或者不滿足國家強制性規范的情況發生。另一方面要強化對施工現場使用圖紙的核查，施工圖紙未經審查合格的，一律不得擅自使用。從而避免因圖紙設計不規范而出現的安全質量隱患。把好總承包單位安全管理關
房地產開發企業要積極引導施工企業加強安全管理，提高其自我安全控制和管理水平。特別要加強對施工總承包單位的選擇、監督和管理。房地產企業可在總承包合同中進行相關約定，充分發揮對施工單位的激勵機制，定期對施工過程中的安全問題進行總結和考核，對正確的安全行為要給予大力支持，及時進行表彰和獎勵。高度重視對專業分包和層層分包的管理，要有相應措施對專業分包和層層分包做出規定，確保單位的資質合格，特殊工種持證上崗，人員素質符合要求。
八、把好施工現場監理檢查關
房地產企業要認真貫徹國家安全生產法律法規的要求，對建設項目安全生產情況、勞動條件、事故隱患等做到定期檢查。要把’‘預防為主”作為安全管理的基本原則，使之貫穿于房地產開發安全管理的全過程。對生產過程做到實時監控，提前排除生產中存在的問題和潛在的危險。施工現場的安全生產并不僅是施工單位和監理單位的工作職責，有條件的房地產開發企業可以設立安全檢查崗位，代表建設方協同監理單位和施工企業對建設項目的安全生產和文明施工進行聯合監督檢查。
參考文獻：
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房地產安全責任制度范文3
【關鍵詞】施工管理；現場管理；建筑工程管理
現場管理不僅是是房地產建筑施工企業生產經營的基礎，而且是主要的企業整體管理部分。施工的現場管理包括施工現場的組織機構管理、施工現場成本管理、施工現場質量管理、施工現場安全管理四大部分，每個部分和環節都是不可替代的。施工現場是集中人和物以及信息流的地方，也是形成房地產企業產品的的地方，可謂建筑企業生命線。房地產企業只有優化現場管理，人物財力、工程質量、文明施工、安全生產等各個方面都能夠得到有效科學的管理，才能保證工程能夠正常施工，現場管理能夠正常進行，才能在競爭日趨白熱化的市場中得到相應的份額。
一、房地產工程施工現場管理的內涵
房地產施工高空作業比較多，多工種都聯合的進行作業，流動人員比較多，安全事故常有發生。房地產工程施工企業四大指標是安全、質量、成本以及工期，它們的落腳點就是在施工的現場。處理好土建施工現場管理必須處理好組織機構、施工現場成本、施工現場質量和施工現場安全管理。首先組織機構管理是施工順產的基礎，在高效的機構的指導下，每個工序、環節和流程都能做到有序進行，協調發展。其次土建施工現場成本管理也是不可或缺的。應該將其著力點主要放在項目經理責任和相應的責任成本控制、材料成本控制、人力成本控制、固定資產使用管理四個方面。再者，施工現場質量管理是現場管理中最為重要的環節，是施工企業的生命，要抓好的三個點主要是應進行測量控制、明確施工單位責任、實驗控制等。最后施工現場安全管理的重要性是不言而喻的，其內容主要包括對工作人員、施工工序和設施的安全管理、現場安全管理者、特殊工種的工作人員、其它的普通工作人員等安全保障。
在進行房地產工程施工現場管理的時候主要遵循基礎性管理、綜合性管理、動態性管理、經濟效益、科學合理、標準化管理、規范化管理的原則。
二、房地產工程施工現場管理現狀
總體來說，目前房地產工程施工現場管理趨勢良好，但還是存在著不能忽略的問題。
第一，施工現場環境的問題。目前的很多施工單位現場管理都存在現場混亂、操作無標準、施工無計劃、有規章制度但是不執行，現象，施工現場員工出現有人不干活、有活無人干，將材料、設備和工具隨處堆放，材料浪費驚人現象，不僅如此，很多企業的現場環境用三個字說明就是臟，亂，差。這些情況都制約了房地產工程施工快速發展。
第二，人員培訓不到位，不具備做夠的專業知識。好的管理人員必須具備足夠的專業知識，才能及時的發現并且解決問題。但是目前，國內的施工項目管理人員，面對復雜的施工現場，很多還是不熟悉相關工種的施工要求，做了很多被動的無用功管理。
第三，房地產工程施工的管理責任不明確。在項目施工中將會涉及總包、監理、分包、拆裝以及設備租賃等單位，而對這些單位所設立責任的規定卻不明確。管理和監督部門不知道自己的管理和監督對象是誰，并且目前房地產工程施工很多時候采取分包這種形式，但是部分企業在轉包與分包過程中將安全風險轉移。這種多級分包體系造成了管理上嚴重的混亂，監督部門也極難抓住施工主體，出現安全責任也很難找到主體來承擔。
第四，材料和資料管理問題。主要是存在現場材料和資料隨處擺放，浪費材料，材料質量不高，有些甚至連質保書項目都不全，材料采購的程序不嚴格，敷衍執行材料驗收、發放、退料、回收等程序。
三、改進房地產工程施工現場管理的措施
第一，為了實現房地產工程施工現場管理，應該加強施工現場的環境管理。由于土建現場會有很多的材料，無規矩不成方圓，要注重現場的地面衛生，防止出現將材料、設備和工具隨處堆放等臟亂差現象，除此以外，要對材料的進行專門的管理，包括材料的供應、采購、堆放、發放，要精心測算所需材料的數量，對其進行整理分類，根據施工組織平面布置圖指定位置歸類堆放于不同場地。
第二，為了實現房地產工程施工現場管理，應該加強建筑施工技術管理。工作應當嚴格貫徹國家有關方針政策，努力按照城市規劃的要求，從現實出發，考慮長遠需要，在技術方面解決經營上的問題。由于建筑施工管理的各個階段需要面對眾多工種、學科的問題，就像象一個魔方那樣將各技術工種、建材、設備由平面到立面、由時間到空間有機的組織，然后落實到一個工程上。
第三，為了實現房地產工程施工現場管理，應該多在加強施工組織的協調管理方面下工夫。首先要全面，通過對各施工單位的協調工作，減少配合問題，掌握各個專業的設計和工序上的要求，保證每一個施工環節到位。建立由管理層－班組的逐級責任制度，從而提高施工人員的積極性和責任心。通過層層的認真檢查，使發生問題可能減少到最小。施工前應組織專門的協調會尤其是對于比較復雜的部分，從而讓各隊明確施工順序、義務以及責任。
第四，為了實現房地產工程施工現場管理，要對員工進行進場教育。對于新進和調換工種的員工應進行全面的技術培訓和安全教育，考核合格后才準上崗。一般對新員工進行首次安全生產方面也叫三級安全教育，內容包括：安全生產方針、法規、標準，保護意識和任務的教育，安全知識和規程的教育，安全規章制度的教育。二級單位對員工教育的內容包括：安全生產技術操作一般規定、現場安全生產制度，文明施工要求和安全生產法律，解說工程的現場環境、基本情況以及施工特點和潛在的不安全因素。班組對員工進行教育包括：必要的安全知識、機具設備及防護設施、本工種安全操作規程、班組安全生產、勞動紀律、和文明施工基本要求，介紹容易發生事故部位、環節和防護用品的使用等。
第五，為了實現房地產工程施工現場管理，要進行結算審查工作。
結算審查工作是發包方為主承包方配合工作，可讓發包方自行審查也可以委托社會相應機構進行。過程中應先對合同價的投標預算進行審查接著對施工中的變更審查，應考慮階段額度大小和項目復雜程度，然后在界定審查費用的上下限，應約審查時限，完成后對合同價進行調整，一并提交審查報告和審后結算，結果必須有發包、承包及委托方簽章才可通過。
第六，為了實現房地產工程施工現場管理，要對材料和資料進行規范的管理。嚴格規范和操作有關材料的系列流程，包括編制計劃，采購材料，驗收材料和復檢材料等。材料的驗收，材料的發放，退材料，回收材料的相關操作和制度都要嚴格的實施，監控構配件、建材以及設備進行全施工過程，所有的用材都要按設計要求挑選，必須配備質保書，堅決不予采用不符合規范的材料。
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房地產安全責任制度范文4
論文摘要：對高層建筑消防設施管理現狀存在的問題進行了歸納、分析．整理，并提出了改進對策。
人民網重慶視窗2008年l1月9臼電記者今天從重慶市消防總隊獲悉，重慶全市高層建筑消防安全檢查目前已經結束，其中有5650棟高層建筑存在隱患，已超過全市高層建筑總數量的一半。據統計，目前，重慶已經建成投入使用的高層建筑總共有8664棟．數量僅次干上海，位居全國第二。在這些建筑中，高度超過l00米的就有84棟。在今年下半年，重慶開始了有史以來最大規模的高層建筑消防安全夫檢查。在歷經近半年的檢查中發現，有565o棟高層建筑存在火災隱患22706條。
以上報道只是重慶市的現狀，這種現狀在全國其他城市也是會存在。今年國外和國內也發生了幾起高層建筑火災，所幸沒有造成大量人員傷亡，這是一種僥幸，只要高層建筑的火災隱患不徹底解決，火災隨時會發生。
1高層建筑消防設施的常見問題
(1)消防設施配備不符合規范要求。依據高層建筑防火設計規范，高層建筑在建設時，應設有較完善的消防設施，以便為火災預防和火災撲救、自救工作提供有利條件。但是，在工程竣工驗收或日常監督檢查中經常會發現，高屢建筑或多或少存在著消防設施欠缺、質量性能低劣和功能全等違規行為。有些建筑由于缺少對火災自動報警系統、自動噴水滅火系統、事內消火栓等消防設施的經常性維修保養工作導致了部分消防設施長期處于故障或癱瘓狀態，不能正常使用。
(2)擅自降低消防技術標準，將按規范要求應設置自動噴水滅火系統的高層建筑物擅自取消，有的取消了消防水池、消防水泵、屋頂水箱以及聯動控制裝置的設置，僅靠市政室內消火拴管網，更有甚至靠生活用水管網供水，根本不考慮系統的可靠性，導致消防水源、工作壓力無保障。有的管道材質、管徑不符合要求。部分自動噴水滅火系統管道未按國家規范要求采用熱鍍鋅鋼管。有的連接方式不規范，自動噴水系統未按規范要求采用絲接或構楷式機構連接，而是大量焊接，未對焊接處進行二次鍍鋅。更嚴重的是部分場所出現“假噴淋”現象，將噴頭置于吊頂而不與供水管網連接；有的受管道材質和施工質量影響，產生漏水，業主干脆將其關閉。
(3)應設控制中心報警系統的高層建筑改設集中報警系統或區域報警系統，有的根本不設火災向動報警系統。有的高層建筑消防水泵、防排煙設施、消防電梯、火災自動報警、自動滅火系統、應急照明、疏散指示標志和電動的防火門、窗、防火卷簾、以及非消防電源的切換等無法實現聯動控制。
(4)消防電源無法保證消防用電設備需要。按照設計規范要求，應設計滿足電力負荷的高層建筑，不考慮消防控制室、消防水泵、防排煙設施、消防電梯、火災自動報警、自動滅火系統、應急照明、疏散指示標志和電動的防火門、窗、防火卷簾，以及其它消防用電設備的消防用電；個別高層建筑在無自備發電設備的情況下，都僅有一路供電；且消防用電線路的敷設未按要求，應穿管保護的消防用電線路，穿管不到位，造成大量的線路裸露。
(5)防排煙系統設計施工隨意性大。按照規范要求，一些本應設置機構加壓送風防煙設施的不具備 自然 排煙條件的防煙樓梯問、消防電梯間前室或合用前室，其不具備自然排煙條件的前室，卻不設加壓送風系統；有些雖然設置了機械加壓送風系統，但防火門未安裝或損壞嚴重，達不到防煙樓梯間壓力要求。
(6)消防電梯功能不具備。消防電梯的消防電源、消防電源線路敷設、末端自動切換、消防電梯前室設置、消防電梯載質量、消防電梯運行速度、井底排水和電梯門擋水設施以及前室內的室內消火栓、應急照明或正壓送風系統等不滿足規范。消防電梯缺少上述條件，不能起到保護作用，會危及消防隊員生命安全。
(7)防火門、防火卷簾材質各異。一些防火門、防火卷簾門的填充材料違規采用可燃材料；一些防火門的木制品只經過了的阻燃浸泡處理，耐火極限達不到規定要求；有的防火門裝飾面層未經過阻燃處理，采用普通油漆，降低防火門耐火極限；閉門器回彈力度不夠，導致無法正常關閉；復合防火卷簾達不到背火面溫升要求采用噴水滅火系統進行保護時，未設置獨立的噴水保護系統；用作防火分區的防火卷簾無消防電源和聯動控制裝置，發生火災斷電后只能靠人為手動關閉。
2產生問題的根本原因
導致上述問題產生的根本原因：一是建設、設計、施工單位和業主消防安全意識不夠，對高層民用建筑防火一無所知。二是 經濟 制約了消防安全的 發展 。為了“節約”成本，降低消防技術標準，將應當按規范要求設置消防設施大量節儉，埋下大量火災隱患。三是執法不嚴，不廉，給少數人可乘之機
3高層建筑消防設施管理整改對策
加強高層建筑消防工作必須把重點放在管理措施的落實上。
(1)全面落實消防安全責任制。新《中華人民共和國消防法》、《機關、團體、 企業 、事業單位消防安全管理規定》60號令等 法律 法規，就消防安全責任作了具體的規定，任何單位和個人應嚴格遵守，自覺履行法律規定的消防安全艾務，努力提高全體人員消防安全意識，增強抗御火災整體能力。高層建筑涉及多家產權位，承包、出租或委托經營時，又涉及多家使用單位。各產權單位、租賃單位在房地產商簽訂購買租賃合同時，必須與房地產商簽定相應的消防安全責任，明確各自責仟，共同維護高層建筑消防安全。房地產商應提供符合消防安全要求的建筑物．產權單位與使用單位應在訂立合同中明確備方消防安全責任，特別是各產權單位在消防車通道、涉及公共消防安全的疏散設施和其他建筑消防設施方面明確管理責任。同時，針對高層建筑的管理特點，產權單位、使用單位和物業管理單位要細化消防安全管理，落實自主管理，嚴格日常檢查，及時消除火災隱患，確保高層建筑安全。
(2)建立健全各項管理制度，并嚴格落實，針對高層建筑內部功能復雜、使用單位人員多、消防設施多、危險性大、火災后果嚴重的特點，督促高層建筑產權單位應重點要抓好規章制度的建設落實，消防安全人員值班、培訓制度，消防設施的檢杏保養制度和應急預案必須落實。同時，高層建筑產權單位還要組織人員加強對那些已投入使用消防設施維修和保養，提高消防設施整體安全系統使用性能。
房地產安全責任制度范文5
關鍵詞：房地產；項目；現場；管理；問題
一、引言
雖然近年來我國的建筑市場十分的繁榮，但眾多的建筑企業的經濟效益不同程度的出現了滑坡。造成這一現象的原因雖然是多方面的，但是建筑工程企業面對這一情況，必須采取的措施就是在確保建筑工程的質量和經營規模的基礎，采取有效的措施進一步加強管理,提高經濟效益。
二、提高項目管理人員素質
要使項目管理現代化，其管理人員一定要具備現代化管理的素質。特別是項目經理，一定要具備與時俱進、不斷創新的觀念和懂得領導藝術和管理藝術．要深知在項目管理中必須突出以人為本的思想。對于規模較大的項目，項目經理必須要掌握和善于運用電腦等工具，進行全方位的網絡管理。如果管理人員不具備這些管理素質，那么，要實現現代化管理是非常強難的。同時，要求項目體每一位管理人員，要隨著社會的不斷進步，科學管理技術的不斷發展，不斷對自身充電，接受上崗培訓。通過培訓，提高管理隊伍素質?？梢哉f，項目經理的素質，決定了能否帶出一支合格的項目管理隊伍。具備了一支高素質的項目管理隊伍，才能使項目體的各項工作在健康、有序的環境下開展。
三、控制項目進度方法
1、施工項目進度控制方法。施工項目進度控制方法主要是規劃、控制和協調。規劃是確定施工項目總進度控制目標和分進度控制目標，并編制其進度計劃。控制是在施工項目實施的全過程中，進行施工實際進度與施工計劃進度的比較，出現偏差及時采取措施調整。協調是協調與施工進度有關的單位、部門和工作隊組之間的進度關系。
2、施工項目進度控制的措施。施工項目進度控制采取的主要措施有組織措施、技術措施、合同措施、經濟措施和信息管理措施等。組織措施主要是落實各層次的進度控制的人員、具體任務和工作責任。建立進度控制的組織系統，按施工項目的結構、進展階段或合同結構等進行項目分解，確定進度目標：建立控制目標體系，確定進度控制工作制度。
3、施工項目進度控制的任務。施工項目進度控制的主要任務是編制施工總進度計劃并控制其執行，按期完成整個施工項目任務，編制分部分項工程施工進度計劃，并控制其執行，按期完成分部分項工程的施工任務．編制季度、月(旬)作業計劃，并控制其執行，完成規定的目標等。
四、控制施工項目質量問題
1、人的控制，人是指直接參與施工的組織者、指揮者和操作者。人，作為控制的對象，是要避免產生失誤。作為控制的動力，是要充分調動人的積極性，發揮人的主導作用。
2、材料的控制，包括原材料、成品、半成品、構配件等控制，主要是嚴格檢查驗收，正確合理地使用，建立管理臺帳，進行收、發、儲、運等各環節的技術管理，避免將不合格的原材料使用到工程上。
3、機械控制，包括施工機械設備、工具等控制。根據不同工藝特點和技術要求，選用合適的機械設備。正確使用、管理和保養好機械設備。
4、方法控制，包含施工方案、施工工藝、施工組織設計、施工技術措施等的控制，要切合工程實際、能解決旌工難題、技術可行、經濟合理，有利于保證質量、加快進度、降低成本。
5、環境控制，影響工程質量的環境因素較多，有工程技術環境，如工程地質、水文、氣象等：工程管理環境。如質量保證體系、質量管理制度等：勞動環境，如勞動組合、作業場所、工作面等。
五、控制施工過程質量問題
1、嚴格按圖施工，確保工程質量。甲方代表應隨時抽查施工方是否嚴格按照設計圖紙進行施工。若發現問題，及時處理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負責。但需注意，不可繞過監理單位而直接與施工方進行交涉。其次應檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備的，應責令其改正、處以罰款；情節嚴重的，責令停業整頓，降低資質等級或者吊銷資質證書；造成建設工程質量不符合規定的質量標準的，施工方應負責返工、修理。并賠償因此造成的損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
2、加大對隱蔽工程和中間部位的檢查和驗收。房地產工程具備覆蓋、掩蓋條件或達到協議條款約定的中間驗收部位．施工方要進行自檢，并在48小時前通知甲方代表。通知內容包括施工方自檢記錄，隱蔽工程和中間部位驗收的內容、時間和地點。并且請求甲方進行驗收。若驗收合格，甲方代表要在驗收記錄上簽字后方可繼續施工，倘若甲方代表查驗不合
格，施工方要在限定的時間內修改并重新驗收。隱蔽工程未經驗收，甲方代表有權對已經隱蔽的工程進行檢驗。乙方要按要求進行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字。并要求其拆除返工。
3、對施工單位獎懲分明。在施工合同上，可以注明對施工質量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣甲方就能充分調動施工方的積極性，在使施工單位獲得合理的經濟效益的基礎上感到“干好干壞不一樣”。同時也達到了工程管理的理想境界。
六、控制施工項目成本
施工項目成本控制的措施：①建立項目月度財務收支計劃制度。以用款計劃控制成本費用支出。②建立項目成本審核簽證制度，控制成本費用支出。③加強質量管理，控制成本質量。成本是項目為保證和提高產品質量而支出的一切費用，以及未達到質量標準而產生的一切損失費用之和。質量成本包括兩個主要方面：控制成本和故障成本。④堅持現場管理標準化，堵塞浪費漏洞。⑤定期開展“三同步”檢查，防止項目成本盈虧異常項目經濟核算的“三同步”，就是統計核算、業務核算、會計核算的“三同步”。⑥應用成本控制的財務方法一一成本分析表法來控制項目成本作為成本分析控制手段之一的成本分析表，包括月度成本分析表和最終成本控制報告表。月度成本分析表又分為直接成本分析表和間接成本分析表。
七、加強施工項目安全管理
落實安全責任、實施責任管理施工項目承擔控制、管理施工生產進度、成本、質量、安全等目標的責任。必須同時承擔進行安全管理、實現安全生產的責任。①建立、完善以項目經理為首的安全生產領導組織，有組織、有領導的開展安全管理活動。承擔組織、領導安全生產的責任。②建立各級人員安全生產責任制度，明確各級人員的安全責任。抓制度落實、抓責任落實，定期檢查安全責任落實情況。③施工項目要通過監察部門的安全生產資質審查，并得到認可。④施工項目負責施工生產中物的狀態審驗與認可，承擔物的狀態漏驗、失控的管理責任。⑤一切管理、操作人員均需與施工項目簽訂安全協議，向施工項目做出安全保證。⑥安全生產責任落實情況的檢查，應認真、詳細的記錄，作為分配、補償的原始資料之一。
七、做好個部門的協調工作
1、充分認識協調工作的重要性。工程中各專業的交叉部位明顯的問題容易發現和解決，容易出問題的多數都是一些小的東西。一般情況下對工程影響不大。但有時也會出現一些較大的問題，讓我們很難補救，甚至無法挽救。即便是這些小的問題，如果事先不設法考慮解決，事后處理起來也很麻煩．有時甚至要花幾倍的代價，而且還會影響工程的質量，造成
經濟損失。
2、加強管理建立科學的管理模式。這里所強調的加強管理，是指在現有管理水平的基礎上，認真對待每一個管理環節，不走過場，針對影響工程質量品質的一些關鍵問題，從技術上、人事制度上、體系結構上建立更有效的、更加科學的管理體制，從而達到進一步提高管理水平的目的。
3、發揮監理單位的技術協調作用①明確監理權力。甲方書面授權給監理單位進行監理，監理在委托的范圍內，有工程使用材料和施工質量的檢驗權、工程施工進度的檢查監督權、結算工程款的復核確認權和否決權等。這就明確了在建設工程中，監理方是甲方重要的技術協調和行使權力代表。②監督監理方是否真正履行其職責。這就要求甲方代表要留意監理是否在甲方賦予的職權范圍之內進行了實際工作。比如監理查驗質量工作后，對所批準使用的建筑材料、設備、構件是否真正合格，甲方代表要實測一下，發現問題，甲方代表要責令監理方監督施工方更換建筑材料、設備、構件，或可依照《建筑法》有關條款追究其法律責任。
參考文獻：
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房地產安全責任制度范文6
【關鍵詞】房地產；精細化；概念；應用
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
一、前言
在房地產項目開發過程中會涉及到成本的管理、人員的管理、設備的管理、施工工藝的管理，通過各種管理來提升房地產項目開發質量。在房地產項目開發過程中精細化管理被廣泛的使用，精細化管理的應用能夠降低管理成本，提高管理效率，為企業帶來更多的利潤，在企業管理中發揮著重要作用。
二、精細化管理概念
精細化管理是一種意識、理念，認真的態度，也是一種精益求精的文化。早在春秋時期思想家老子就提出“天下大事，必作于細”的觀念。20世紀50年代日本企業也曾提出了精細化管理理念,而西方則在20世紀90年代開始盛行。
精細化管理是建立在常規管理的基礎上，并將常規管理引向深入的管理模式，是一種以最大限度地減少管理所占用的資源和降低管理成本、以效益最大化為主要目標的管理文化和管理方式。伴隨著社會分工越來越細和專業化程度越來越高，實施精細化管理已經成為企業做強做大的根本途徑。如今精細化管理的理論已經被越來越多的企業管理者所接受和認可。縱觀如微軟、海爾等成功企業，在創業之初都建立了一套完善的精細化管理體系。
精細化管理是時展的趨勢，也是決定企業競爭成敗的關鍵所在?！搬樇馍洗蚶夼_，拼的就是精細”，“細節決定成敗”說的就是這個道理，在當前我們企業“做大做強、跨越發展”的新形勢下，從過去“粗放式”管理到當今精細化管理，企業追求“零庫存”，產品質量“零缺陷”，實現企業的管理創新、管理創效，不斷提升企業的管理水平,增強企業核心競爭力和綜合水平，提高經濟效益。精細化管理越來越成為決定企業成敗的關鍵。
三、精細化管理的核心
精細化管理的核心是：精、準、細、嚴。精就是更好、更優，精益求精，追求最佳；準就是準確、準時，信息與決策的準確無誤；細就是管理細化、操作細化、考核細化，重視每一個細節；嚴是嚴格執行制度標準和程序規定，嚴格控制產品質量。
專業化是精細化管理的前提，要想做精，只有從專業入手，做專才能做精，做精才能獲得競爭優勢。企業精細化管理要以提升職工專業化素質為切入點，提高效率效益為目標，圍繞企業中心工作，運用科學的管理方法，把“精、準、細、嚴”落實到管理工作的每個環節，重細節、重過程、重基礎、重落實、重質量、重效果，專注地做好每一件事，在每一個細節上精益求精。不斷提高企業精細化管理水平，實現企業效益的最大化，促進企業的可持續發展。
四、房地產企業精細化管理的對策
1、財務管理精細化
（一）運營計劃與績效考核掛鉤,量化成本考核和成本激勵
眾所周知,房地產企業是項目制。推行與項目成本相關的項目全周期預算管理,能夠有效地體現每個項目的盈利狀況,反映執行中的問題,這有利于推動內部項目對標管理,促進整體成本降低。也可以通過成本指標各環節的層層分解,量化成本考核和成本激勵。房地產企業與工程成本息息相關的部門是發展中心、技術中心、成本部、招采部、工程部、項目事業部等。通過對成本指標的量化和完成時間的量化,并與員工績效考核掛鉤,不僅可以對工程質量和工程進度進行量化管理,并且可以責任到人,獎罰分明,將員工因素由被動工作轉為主動工作,成為經營管理中的活性因子。
(二)成本控制環節精細化作業,依重要性解決主要問題
產品成本在產品設計階段已經決定了70%,可見產品設計這個看似與傳統成本控制無關的環節卻應是成本管理的第一步。房產的銷售總價取決于國家政策、地理位置、小區定位、容積率、戶型、朝向、物業等。從中大家可以看到,持續地實施技術改進應是企業經營管理的第一步。
財務管理作業化,可以通過分析增值作業和非增值作業,將與企業價值增值無關的作業盡力避免或消除。增值作業是指企業生產所必需的,且能為顧客帶來價值的作業。企業應安排作業及各作業之間的聯系,竭力減少非增值作業的執行,努力提高增值作業的執行效率。
(三)資金管理與戰略經營結合,強化資金集中管理
資金成本由于屬于業務成本而往往被忽略。眾所周知,從拿地到銷售完畢,周期一般為兩年至三年時間。房地產投資從項目開始就要投入大額資金去購地,一般情況下,企業賬上很難擱置幾個億-幾十個億的閑置資金,所以資金來源的主要方式為融資。因此資金成本的控制將是財務精細化管理至為關鍵的一步。部分商業地產模式房企,采用自留商業的形式,將自己的資金結構調整為銀行融資為主的低資本模式。與同行業高資金融資相比,資金成本差異約10%-15%,從而取得戰略財務精細化管理的一步。
現代企業經營偏重于財務垂直化管理及資金集中調控原則。房地產企業資金集中由資金部負責籌資調配,配以年度預算和月度預算的實施。將資金的供給和需求提前數據化,通過實施過程的硬性把關有效的降低資金的閑置和短缺成本。在選擇橫向戰略的企業,一般會利用往來方墊資的方式來解決部分資金短缺問題。在房產開發的初始,已經選擇要求施工企業墊資到某個工程進度節點。而且可能采用以部分待開發房產換取工程物質,通過以物易物的方式實現房產的提交銷售,取得資金的時間價值。
2、質量管理精細化
（一）、設計方案的精細化
要求房屋的設計人員要根據當地人們的生活習慣和喜愛的特點進行設計，設計完成后要通過相關的專家進行討論和論證。業主在進行圖紙會審的過程中要對整體布局進行考慮，對設計中存在的問題及時進行指正，避免將缺陷延伸到施工過程中，帶來不必要的損失。
（二）原材料的進場控制
原材料的質量對房屋的建筑施工質量有著重要的影響，原材料的好壞和使用對質量控制和提升的根源之一，因此，我們對現場使用的原材料要進行嚴格的控制，對各種進場的原材料進行檢驗和檢測，對有問題的原材料及時進行退貨或封存處理，避免不合格的原材料使用到建筑施工中。
（三）開工前的先決條件檢查
在工程施工前要保證施工人員到位、施工設備到位、施工工藝完善、施工制度健全，對施工過程中可能遇到的情況進行分析，并準備到位。按照施工要求對施工過程中要使用的各種原材料進行準備，為工程建設的順利進行奠定基礎。
（四）工程實施過程中的精細化管理
一般的工程項目施工周期都比較長，占整個工程施工工期的四分之三，因此，在工程施工過程中要進行嚴格的精細化管理，保證工程施工能按照設計進度要求進行。在施工過程中按照相關的標注要求進行施工，施工監理單位按照監理要求對施工過程進行監督，對在監理過程中出現的問題要及時進行制止，責令施工單位進行整個，整改措施經過相關技術人員審核后交施工單位進行執行。這樣才能保證建筑的施工質量。在施工過程中要建立和健全相關的管理制度，使施工人員在施工過程中有章可尊，這對提高施工過程的精細化管是十分重要的。
3、工期管理精細化
（一）明確管理部門的職責分工
在房地產項目開發施工過程中，對各部門的職責應該有明確的要求，對各個部門的職責和權限進行明確的界定，這樣各個部門就能明確在不同的時間點需要進行的工作，避免職責不清產生分歧，提高工作效率。
（二）縮短工期考核時間，對進度進行動態管理
在施工過程中要嚴格按照施工計劃對施工工期進行考核，一般考核時間控制在3-5天，早發現早治理。建立信息系統，對施工進度進行有效的監測、分析、調整和反饋，隨時關注影響進度計劃執行的因素，及時糾正實際進度與計劃進度的偏差，并對施工參數進行適當調整。不能等進度指標值下降到基準以下再去分析和查找原因、采取措施，而應該在其產生變化的過程中就給予充分的重視。
4、安全管理精細化
安全管理是工程質量管理的生命線，為達到零事故的安全管理，業主應明確要求施工單位在施工過程中推行5S的安全管理模式，重視施工現場的管理，加強對人員素質的提高。5S安全管理模式包括以下5個內容。
（一）整理
將施工現場所有的物品進行分類，將各種物品分為大類和小類進行分別存放，將非必需品清除到場外存放，減少現場物品的存放，為現場的施工提供一個安全的作業環境。
（二）整頓
將現場施工中使用的各種工器具和原材料進行分類存放，在存放的位置樹立明顯的標示，使各種物品在使用過程中一目了然，對各種物品進行有次序的存放，減少尋找的過程，提高現場施工效率。
（三）清掃
在現場施工中要定期對現場進行清掃，保證現場各種標示清楚、為施工人員建立一個良好的工作環境，使工作人員在工作過程中能有比較明顯的提醒，減少各種安全事故的發生。
（四）清潔
清潔是施工規范化管理的要求，是鞏固整理、整頓、清掃成果的必要手段。在施工過程中，為落實安全責任制，施工單位必須制定完善、科學、合理的安全管理制度，規范施工現場的安全管理，同時，由業主和監理負責進行監督檢查。
（五）人員素質
在房地產項目施工過程中要不斷提高施工人員的素質，使其能按照施工要進行施工，減少施工過程中違章違紀現象的發生。在房地產項目施工過程中要保證施工人員進行三級安全教育，提高施工人員的安全意識和躲避風險的能力。相關的安全管理人員要對現場進行嚴格的安全管理，及時制止在現場施工過程中出現的違章違紀現象，對未按照相關標準要求施工的單位和個人要進行考核，提高安全制度的執行力。
五、房地產企業精細管理案例
ZH集團是以房地產開發和物業管理、建筑裝飾為主的民營企業，依靠其良好的政府關系，公司經過短短九年的發展歷程，已經躋身全國房產百強之列，開發了一批房地產項目，銷售情況良好，于2003年開始對外擴張，陸續成立了六個省外子公司，但是子公司的運行效果差強人意，隨著房地產的降溫和競爭的加劇，公司遇到了前所未有的挑戰，通過精細化管理，成立了項目組，使公司重新獲得了活力，贏得了市場。
項目組對房地產行業政策、行業發展趨勢和市場環境和競爭對手進行深入調研，包括行業、不同檔次房產現狀、發展趨勢，利潤空間、競爭格局進行深度分析。內部分析從現有和潛在的資源能力著手，對公司從業務結構、業務模式、市場營銷、財務狀況、融資運作能力、人力資源、項目運作和管理等方面進行綜合分析，重新構筑了ZH集團四層級戰略體系，確定公司的長、短期戰略目標，橫向戰略和內部交易鏈進行解構重建，建立經營計劃和預算體系、戰略績效體系和相關支撐戰略（包括市場戰略、產品和服務戰略、財務戰略、融資戰略、人力資源戰略）。
在母子公司管控層面對該公司的組織結構、業務流程、人力資源管理、經營狀況等方面進行全面的調研，幫助客戶根據從業務運作流程、戰略目標管控、組織架構優化、人力資源與薪酬管理提升等方面重新設計了公司的母子公司管控模式；有效加強了客戶的母子管控能力。
財務管控是ZH集團目前最薄弱卻又最重要的環節，項目組通過對公司盈利狀況、現金流量和其他相關資源綜合衡量方案的可行性，從財務部中剝離部分職能，單獨設立資金結算部和審計監察部，相應的制度和流程進行重新設計，并建立內部控制系統和全面預算管理體系。為了將母子管控落到實處，公司通過兩會（述職質詢會、財務預算與經營計劃分析會）、一卡（戰略平衡記分卡）來保證公司上下一盤棋，統一戰略思想。此外還強化了集團與子公司在業務規劃、營銷等重要環節的流程規范化管理銜接，確保母子公司管控體系運轉高效。
六、結束語
綜上所述，精細化管理是一項長期系統的工作，房地產企業要統籌安排，做好整個項目開發全過程的精細化管理，才能使企業管理水平穩步提升。
參考文獻
