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物業項目經理總結范文1
一、試行項目經理負責制的背景
近年來，隨著管理局對社區物業系統補貼費用的進一步壓縮，使社區物業管理原本存在的矛盾更加突出。其中，維持物業公司正常運營的管理費用缺口最大，受沖擊最大，壓力也最大。面對嚴峻的現實，作為微利行業的物業公司今后如何提高經營管理水平，實現市場化運作，已成為物業公司尋求生存與發展的嶄新課題。從目前油田社區物業公司的整體發展現狀看，物業公司在管理和服務職能上還存在著很大的計劃性，還存在著自身定位模糊、“等靠要”思想嚴重以及管理成本過高的問題。這些問題的存在，使我們清醒地認識到，當前物業公司的經營管理還只處于“計劃指標”的狀態，我們還沒有真正樹立起市場化的經營管理意識，在以往物業站與專業隊的管理環節中，由于各基層單位成本費用獨立核算，雙方出于節約成本和維護本單位自身利益的需要，在具體工作中經常出現責任不清、互相推諉以及管理成本雙重支出的情況，導致管理成本過高、服務質量提升較慢?；谶@種現狀，物業公司要想生存與發展，就必須在企業的經營管理上有所創新，通過項目經理負責制的探索試行，逐步理順各種經濟利益關系，降低管理成本，提高經營管理水平，為真正參與市場競爭創造先機。
二、項目經理負責制的內涵
在雅苑小區試行項目經理負責制之前，我們在成本費用的使用上比較單一，只是將小區內產生的水、電、衛生以及辦公等費用分解到物業站，物業站只要抓好了水電等費用的收繳工作，就基本能夠保證全年成本不超，獎罰措施體現不明顯，職工工作上沒有壓力，物業站普遍存在“節大放小”等思想，經營管理方式因循守舊。觀念決定思路，思路決定出路。面對資金緊張的壓力和嚴峻形勢，我們深刻地感覺到，在今后物業的經營管理工作中，誰的經營觀念轉變的早，誰的前景也就越輝煌；誰的經營觀念因循守舊，誰的前景就越渺茫。只有打破以前那種陳舊的經營管理方式，進一步解放思想，建立以市場為導向的嶄新的管理手段，才能夠使物業公司在創新中得以生存與發展。為此，我們借鑒國內外施工企業普遍使用的項目管理經驗，結合物業管理的特點，將小區作為一個市場項目進行準市場化的管理，以經濟合同的形式，按中心對雅苑小區各項費用的切算標準，將發生在小區的維修、治安以及環衛綠化的人工、材料等原本屬于各專業隊的全部費用下切到物業站，由物業站統籌控制和使用，并明確總費用節獎、超罰比例和站長年終獎懲待遇，進一步明確了物業站和專業隊的甲乙方委托合同關系。公司作為市場化的業主，按合同約定，對物業站只進行管理質量考核和獎懲，而不干預其管理運作過程或對物業站所屬的乙方直接管理控制。項目經理負責制的建立和實施，首先打破了原有按專業對小區進行多重管理的方式，避免了具體工作推諉扯皮的現象；其次體現了新的責權利關系，明確了物業站與專業隊的甲乙方關系。三是實現了用人機制上的創新，物業站可以通過適時挑選或退回專業隊提供的服務人員，來確保小區服務質量的持續提高；四是通過對成本費用的統籌管理和全過程控制，有效地降低了小區運營成本，較大的彌補了管理費用的不足。
三、試行小區項目經理負責制的具體做法
在油田物業管理系統逐漸參與市場競爭的大背景下，探索試行小區項目經理負責制是由計劃行政模式向市場經營模式轉變的一個重要過渡，它打破了以往的慣性經營思維，掀起了一場觀念革命。我們通過項目經理負責制的實施，進一步明確了甲乙方的責、權、利關系，使職工自發的進入“市場狀態”,將經營管理工作抓出了實效。
（一）客觀準確的做好費用指標的分解測算。
在費用分解的運作過程中，我們主要做好了三個方面的分析，一是考慮市場指導價格以及雅苑小區的配套建設和管理標準、居民的服務需求檔次等因素，估測物業收費價格為0.8元/平方米•月，預計總收費230萬元；二是根據近幾年雅苑小區管理運行實際發生的費用，我們將發生在物業管理和服務上的人工費、材料費、公共水電費、辦公費、設備折舊費，以及社區未下切的排污費、垃圾清運費等直接費用進行了預算和分析，預算總費用為192萬元，按市場規律，模擬增加10%的管理費和8%的稅金，總費用為228萬元；三是我們按照中心實際成本費用指標分解給雅苑物業站162萬元，模擬增加10%的管理費和8%的稅金為192.5萬元，折合0.67元/平方米•月，這里包括了發生在雅苑小區的維修工、綠化工、保潔工以及治安警員的工資和材料費。實際分解指標比測算費用指標減少了17個百分點。
（二）建立了與專業隊內部服務委托合同運作機制。在項目經理負責制的實施過程中，我們按照市場經濟要求，編制了《ISO9001模擬市場運行管理體系》，分別與綜合維修隊、環衛綠化隊、治安保衛隊等三支專業化隊伍，簽訂了物業管理專項服務委托合同，將物業站與專業隊甲乙雙方的職權范圍、工作標準、費用結算、運作規程等問題，做出了明確的規定。例如：物業站與維修隊在合同中規定的“三率”（服務滿意率、及時率和一次合格率）分別要求不能低于96%、95%和98%。為確保上述目標的實現，物業站職工每月進行一次回訪，“三率”每降低一個百分點，按在雅苑小區從事維修服務的人數，每人扣罰100元；每違反一項服務規范扣罰100元。在對專業隊服務質量的監督檢查考核過程中，凡是專業隊工作職責內存在的問題，他們及時以《物業管理質量問題確認單》的形式，向專業隊提出處理意見，其中，對不可彌補的問題，根據合同條款直接給予處罰；如果是采取措施可以整改的問題，則提出改進意見，經雙方簽字認可，限期進行整改，月底交公司勞資和財務部門落實兌現，確保了項目經理負責制的順利推行。
（三）責任明確地完善費用指標的控制措施。為確保項目經理負責制的有效實施，雅苑物業站將可控成本中屬于專業化服務的費用，包括維修隊、環衛綠化隊、治保隊的人工工資和材料工具費等，以合同的形式分解到專業隊伍，明確了承包指標及超支處罰標準，凡當月超支的費用，從專業隊下月工資總額中扣減。小區的維修材料費、公共水電費，都分別切到了小區管理辦公室和水電管理辦公室，按月統計，超支部分的70%由物業站集體承擔，10%由控制使用部門的主任承擔，20%由控制使用部門的員工承擔。如果年底總費用不超，月度所扣工資全部返還。為有效控制成本費用，物業站還采取了即時簽認制度，即：工作中發生的材料費，由小區管理辦公室現場核實，即時簽認；對于專業隊伍在服務工作中出現的質量問題，則按照合同標準進行扣罰，物業站與專業隊當場簽認；對于公共水電費每月抄表統計一次，與年初制定的月度計劃指標相對照，嚴格把關控制，確保了成本費用按計劃控制使用。有效的控制措施，帶來了服務質量的不斷提升，去年11月份，雅苑一戶居民家中經常跳閘，維修人員更換開關后沒有清除維修垃圾，在以前，類似的情況物業站無法控制維修質量，而維修隊又將其作為工作量進行統計，降低了服務質量。當時正是項目經理負責制試行期間，按照程序，物業站管理人員現場進行核實驗收，發現維修現場未清除維修垃圾，當場不予簽認，直至維修人員現場整改后才簽認通過。
（四）規范高效的形成了成本費用的全過程控制體系。前幾年，成本費用普遍存在年初下切指標細，年終分析指標嚴的狀況，對成本費用的使用過程控制不嚴，管理不善，制約了全年指標任務的順利完成。為此，在實施項目經理負責制的過程中，我們重點對費用指標實施了全過程控制，首先加強了制度建設，逐步健全了一整套科學規范、程序嚴密、制約有力的監督考核制度，建立了月度分析制度、內控管理制度、獎懲考核制度、材料費用消耗公示等制度，使費用指標使用的每個環節實現了規范運作。其次，物業站還成立了成本費用考核小組，利用“周檢查、月匯總、季分析”，隨時掌握每個班組費用成本的分配使用情況，做到合理、規范、及時的調整；物業站根據月度分析會以及班組成本報表，了解各班組成本費用的支出情況，使各項費用均得到了有效的動態控制，形成了全員、全過程、全方位的成本管理，不僅嚴格的監督控制成本，而且保證了服務工作質量。
（五）建立健全了物業管理的內部考核機制。物業站采取小區巡視員分片包干的方式，將管理的全部內容逐一落實到人頭，并按照“三級”檢查模式，對每個區片、每個承包人實施考核獎懲。其中，在中心雙月綜合考評中或中心日常突擊抽查中暴露出來的管理問題，每項扣承包人50個崗點；公司每周抽查暴露出來的問題，每項扣承包人20個崗點；物業站每日巡視檢查暴露出來的問題，每項扣承包人5個崗點。一個季度匯總兌現一次，所扣崗點獎勵給日常管理成績突出者。由于這種管理運作方式責任明確、標準明確、獎懲明確，有效地提高了管理和服務質量。在去年的6次雙月考核中，雅苑物業站歷次名列前五名。物業站水電管理辦公室的3名女同志，每人承擔800多戶居民和部分公用水電消耗的監控任務，她們按總表、分表、居民、公共、外租、外供、商用等7種情況，自行制訂了具體的控制措施。如：對居民家庭每季用水少于3立方米、用電少于50KWH、用氣少于3立方米的情況，要立即進行排查，有針對性的采取改進措施。截止目前，物業站的水電成本比計劃節約了3.6萬元。
四、小區項目經理負責制的實施效果
一是小區日常管理水平穩步提高。在小區日常管理上，物業站采取了員工分片包干的方式，將小區日常管理職責全部落實到了人頭，按ISO9000體系要求，明確職責、范圍、標準，嚴格按“三級”檢查結果，對每片、每人進行定期考核獎懲，有效地提高了日常的物業管理水平。
二是專業化管理水平穩步提高。原來，小區的專業化服務一般都是通過公司生產辦直接安排，物業站的甲方地位得不到充分體現，監督職能很難到位。試行項目經理負責制后，物業站可以直接監督考核專業服務質量，專業隊憑工作量和工作質量到物業站結算費用。為改進服務質量，專業隊經常與物業站進行聯系與溝通，征求物業站的意見和建議，促進了小區管理服務水平的不斷提高。經回訪抽查，今年上半年，居民對綜合維修、環衛綠化、治安保衛三項專業服務滿意率分別比去年同期提高了1個、3.5個和6個百分點，初步體現了項目經理負責制運作的管理效益。版權所有
物業項目經理總結范文2
（一） 開辦燃氣安全知識培訓班
4月28日下午，__區黨校，區住房和建設局組織轄區內各小區物業管理處的燃氣設施管理人員共計600余人，開辦“燃氣安全知識培訓班”。此次培訓旨在堅守燃氣安全底線，提高各小區燃氣管理人員業務技能，重點進行了天然氣基本常識、日常燃氣安全管理檢查要點及注意事項、燃氣泄漏及著火的緊急處理方法、燃氣事故案例等進行細致的講解，進一步提高基層燃氣管理人員業務能力，提升燃氣現場管理水平，促進基層燃氣安全監管到位。
（二）開展物業管理項目經理業務培訓
6月19日，__市__區住房建設局組織轄區物業服務企業項目經理270余人，在__區委黨校開展__區2015年度物業管理項目經理業務培訓。區住房建設局主要負責同志介紹了__區物業管理改革工作情況，要求轄區物業服務企業認清形勢，積極參與物業管理改革，為全面推進物業管理改革奠定扎實的工作基礎。此次物業管理項目經理培訓介紹了__區物業管理改革的總體思路，重點介紹物業管理 “改革試點目錄”“改革工具箱”“改革路線圖”“改革時間表”，著重普及__區物業管理改革的法律背景，推進改革必須牢牢把握的法治意識和契約精神，進一步加深對物業管理改革工作的理解。
（三）開展業主委員會主任履職培訓
10月30日，__區住房和建設局組織轄區業主委員會正副主任190余人，在區委黨校開展__區2015年度業主委員會主任履職培訓。此次培訓結合了我區正在開展的物業管理改革，針對業主委員會如何履職、如何與物業管理單位加強小區治安防控、如何利用__社區家園網平臺與業主互動溝通，引導業主合法合理維護自身權益，進一步提升我區業主委員會建設，有力促進我區物業管理改革開展有著重大意義。
（一）增強燃氣管理人員業務能力
此次燃氣安全知識培訓班旨在提高燃氣管理人員的業務能力，加強燃氣安全知識的學習，尤其是對燃氣泄漏以及著火等一系列緊急情況的處理進行了重點學習，提高燃氣管理人員實際操作能力。
（二）明確物業管理改革方向
此次物業管理改革培訓提高了相關管理人員對物業管理改革的理解，明確了物業管理改革工作的方向，理清了物業服務企業參與改革的工作思路。同時，此次培訓為相關管理人員提供了相互交流經驗的平臺，為后續物業管理改革培訓工作提供了成功經驗。
（三）全面提高業主委員會的自主管理水平
在街道辦事處的積極配合下，順利開展了業主委員會主任履職培訓，積極引導了參訓學員正確認識此次培訓工作的重要性。通過本次培訓，參訓人員大大的提高了法制意識、小區治安防控及消防安全意識，增強了解決矛盾糾紛的能力，提升了工作水平。同時，此次培訓給業主委員會提供了一個相互交流的平臺，增強了業主委員會在日常管理中的實際操作技巧，為更好地開展下一屆業主委員會培訓提供了幫助。
（四）優化課程，理論與實操相結合
在課程選定過程中，就業主委員會培訓的目標、內容和方式等問題，多方聯動，廣泛聽取各方建議，不斷完善培訓方案。采用參訓人員易于接受的學習方式，圍繞“業主委員會中常見的實際問題”為中心，合理安排授課內容和課程形式。培訓以結合案例、現身說法為主，同時結合優秀業主委員會主任分享經驗的形式展開課程，有針對性的為參訓學員安排學習。
（五）收集反饋，為下期培訓提供優化思路
本次培訓加大了對各個環節的信息反饋的重視。一反面，對參訓人員發放培訓感受調查問卷，就培訓收獲、對培訓課程的認識、對物業管理方面的建議等問題進行了解；另一方面，組織參訓人員相互分享，就授課內容、培訓收獲等進行深入探討，為后續業主委員會培訓工作的開展提供了思路。
（一）部分人員對培訓的意義理解不深，參與性不強。
培訓中部分人員對培訓意義的認識還不夠深入，參與積極性低，對培訓中講解的內容還不能很好地與實際相聯系。因此，要對培訓紀律再做嚴格要求并執行、爭取得到各級負責人的支持。
（二） 培訓形式單一。
物業項目經理總結范文3
1、強化標準化物業管理體系建設，打造成熟高效物業管理團隊，提升物業管理服務品質
2、針對項目實際情況 全程交叉培訓考核
結合項目部的管理實際，針對新員工多、年輕員工多的特點，為保障管理服務品質，力爭做到員工業務水平專業化、全面化，物業部年初制定了詳細的培訓考核方案，通過工程、客服、安全、環境知識的交叉培訓考核，使員工物業知識專業化、全面化。同時整理了一套實用的培訓課件，編寫了《保安人員應知應會》、《客服人員應知應會》。
3、重視宣傳引導工作 贏得業主理解支持
成立了項目部宣傳小組，通過宣傳欄、電子郵件等形式，積極主動的向園區業主公示本公司及xxxx物業部的工作情況;宣傳物業部的工作及公司的服務理念;保障暢通的溝通渠道，堅持正確的輿論導向;宣傳法律法規和政府部門的管理指導信息;并及時向業主提供安全知識、健康常識、天氣預報、租房信息、生活小常識等。贏得了業主對物業管理工作的理解和支持，引導園區業主積極參與園區建設。
4、推行貼心管家服務 建立嵌入式管家模式
物業項目經理總結范文4
關于物業年度工作總結1
20xx年，客服部在公司領導的大力支持和各部門的團結合作下，在部門員工努力工作下，認真學習物業管理基本知識及崗位職責，熱情接待業主，積極完成領導交辦的各項工作，辦理手續及時、服務周到，報修、投訴、回訪等業務服務盡心盡力，物業費收取率提高，順利完成了年初既定的各項目標及計劃。
截止到 20xx年11月28日，共辦理交房手續312戶，辦理二次裝修手續171戶，二次裝修驗房126戶，二次裝修已退押金106戶。車位報名218戶。
以下是20xx年重要工作任務完成情況及分析：
一、日常接待工作。每日填寫《客戶服務部值班接待紀錄》，記錄業主來電來訪投訴及服務事項，并協調處理結果，及時反饋、電話回訪業主。累計已達上千項。
二、信息工作。本年度，客服部共計向客戶發放各類書面通知約20多次。運用微信、短信發送通知累計968條，做到通知擬發及時、詳盡，表述清晰、用詞準確，同時積極配合通知內容，做好相關解釋工作。
三、業主遺漏工程投訴處理工作。2018年8月18日之前共發出86份遺漏工程維修工作聯系單，開發公司工程部維修完成回單28份，完成率32%。8月18日以后共遞交客戶投訴信息日報表40份，投訴處理單204份。開發公司工程部維修完成回單88份，業主投訴報修維修率43%?？头炕卦L78份，回訪率89%，工程維修滿意率70%。
四、地下室透水事故處理工作。2018年8月4日，地下室透水事故共造成43戶業主財產損失。在公司領導的指揮下，,客服部第一時間聯系業主并為業主盤點受損物品，事后又積極參與配合與業主談判，并發放置換物品及折抵補償金。
五、入戶服務意見調查工作。客服部工作人員在完成日常工作的同時，積極走進小區業主家中，搜集各類客戶對物業服務過程中的意見及建議，不斷提高小區物業管理的服務質量及服務水平。截止2018年 月 日，客服部對小區入住業主進行的入戶調查走訪38戶，并發放物業服務意見表38份。調查得出小區業主對客服部的接待工作的滿意率達90%，接待電話報修的滿意率達75%，回訪工作的滿意率達80%。
六、建立健全業主檔案工作。已完善及更新業主檔案312份，并持續補充整理業主電子檔案。
七、協助政府部門完成的工作。協助XX街派出所對入住園區的業主進行人口普查工作。為10戶業主辦理了戶口遷入手續用的社內戶口變更證明。
八、培訓學習工作。在物業公司經理的多次親自現場指導下，客服部從客服人員最基本的形象建立，從物業管理最基本的概念，到物業人員的溝通技巧，到物業管理的各個環節工作，再結合相關的法律法規綜合知識，進行了較為系統的培訓學習。物業管理圈。部門員工由一個思想認識不足、對工作沒有激情的隊伍，成長為對公司充滿憧憬，對行業發展和自身成長充滿希望的團隊;把部門員工由一個對物業管理知識空白的隊伍，培訓成具有一定物業管理知識的團隊。
工作中存在的不足、發現的問題及遇到的困難總結如下：
一、由于客服部均未經過專業的物業管理培訓，關于物業方面的知識仍需系統學習，服務規范及溝通技巧也要進一步加強。
二、業主各項遺漏工程的工作跟進、反饋不夠及時;
三、物業各項費用收取時機、方式、方法不夠完善;
四、客服工作壓力大，員工身體素質及自我心理調節能力需不斷提高;
五、客服工作內容瑣碎繁復，急需科學正規的工作流程來規范，并合理運用先進的管理軟件提高工作效率，規范工作流程。
六、對小區的精神文明建設，像開展各種形式的宣傳及組織業主的文化娛樂活動，尚未組織開展起來。
2019年工作的努力方向及工作設想：
客服部在做好收費及日常工作的基礎上，繼續加強員工的培訓和指導，進一步明確各項責任，強化部門工作紀律和服務規范，并按照目標、預算和工作計劃及時做好各項工作。
一、對部門員工工作范圍、內容進一步細化、明確;
二、加強培訓，保證部門員工勝任相應崗位，不斷提高服務質量;
三、強化部門工作紀律管理，做到工作嚴謹、紀律嚴明;
四、加強對各項信息、工作狀況的跟進，做到各項信息暢通、準確;
五、通過部門的日常工作安排和心理調試技巧學習，營造出“在工作中鍛煉，在鍛煉中成長”的氛圍，讓部門員工有種“緊張但又不會感覺壓力太大”的充實感和被重視的成就感。
六、積極學習科學正規的工作流程規范，合理運用先進的管理軟件來提高工作效率。
七、做好小區的精神文明建設，開展各種形式的宣傳工作，并定期組織業主的文化娛樂活動。同時積極開展并做好各項有償服務工作。
綜上所述，20xx年，客服部雖然取得了一定的成績，但還沒有完全達到公司的要求，離先進物業管理水平標準還有一段距離，我們今后一定加強學習，在物業公司經理的直接領導下，依據有關物業管理的法律法規及《物業服務合同》為業主提供規范、快捷、有效的服務，認真做好接待工作，為業主創造優美、舒適的生活氛圍，提升物業的服務品質。
關于物業年度工作總結2
一、 強化標準化物業管理體系建設，打造成熟高效物業管理團隊，提升物業管理服務品質。
(一) 實施標準化流程管理 保障覆蓋全部管理過程。
以"業主無抱怨、服務無缺憾、管理無盲點、工程無隱患"為工作標準，重點制定、改善了各項管理服務流程、管理制度、作業指導書;建立了監督管理組織，落實崗位責任制。建立了一套覆蓋各個管理環節、實施有效的管理體系。
(二)針對項目實際情況 全程交叉培訓考核。
結合項目部的管理實際，針對新員工多、年輕員工多的特點，為保障管理服務品質，力爭做到員工業務水平專業化、全面化，物業部年初制定了詳細的培訓考核方案，通過工程、客服、安全、環境知識的交叉培訓考核，使員工物業知識專業化、全面化。同時整理了一套實用的培訓課件，編寫了《保安人員應知應會》、《客服人員應知應會》。
(三)重視宣傳引導工作 贏得業主理解支持。
成立了項目部宣傳小組，通過宣傳欄、電子郵件等形式，積極主動的向園區業主公示本公司及物業部的工作情況;宣傳物業部的工作及公司的服務理念;保障暢通的溝通渠道，堅持正確的輿論導向;宣傳法律法規和政府部門的管理指導信息;并及時向業主提供安全知識、健康常識、天氣預報、租房信息、生活小常識等。贏得了業主對物業管理工作的理解和支持，引導園區業主積極參與園區建設。
(四)推行貼心管家服務 建立嵌入式管家模式。
成立了"貼心管家小組"，形象成了項目經理重點跟進、部門經理分工負責、客服人員跟蹤推進的管理模式。更好的為業主提供貼心服務，每周針對收費情況，分析總結工作經驗，及時協調處理顧客需求。不但使服務品質有所提升，而且成功化解了收費困難。實現了從"貼心管家小組"成立前的每月收費80余萬元，到小組成立后每月135萬元的飛躍，基本完成了公司的收費指標。
(五)倡導綠色環保理念 推進垃圾分類工作。
本年初，按照街道辦事處的要求，物業部專門成立了垃圾分類領導小組，制定了垃圾分類管理制度及流程，完善了垃圾分類設施，安排專人負責，細致、系統的進行宣傳、培訓、監督、落實。實現了園區生活垃圾減量化、無害化的管理目標。使垃圾分類工作最終高質量的達到了市政管委的要求，受到了市、區領導的好評。由于垃圾分類工作的出色，市政管委擬將我園區列為"垃圾分類優秀單位"。
(六)完善檔案管理體系 保持原始完整數據。
檔案管理是物業管理當中的一項重要工作，記錄著物業、業主和管理過程的真實面貌。設置專人跟進收集、整理、更新，建立了一套完整的檔案管理體系和數據庫，并保持數據的不斷更新，保證了檔案的完整性及可靠性。滿足了安全、便捷、快速、詳細、真實、完整的檔案管理要求。
(七)規范保潔服務過程 滿足清潔舒適要求。
監督指導園區保潔工作，制定標準操作監督流程，落實分區負責、定期考核制度，有效地調動其積極性，促進內部和諧競爭，提升園區環境質量。
(八)關注消防、安全工作 保障業主生命財產安全。
火災是物業安全管理的最大"敵人"，一旦發生火災，業主人身和財物都會受到嚴重威脅。為此，我們以安保部為中心以項目經理為組長，組建園區義務消防組織，實施嚴格的消防監督管理并將消防責任分解到各戶，向其普及消防知識。
二、完善配套設備設施，保障安全穩定運行，營造放心舒適辦公環境。
(一)由于ibm公司個性化需求，在停止正常制冷的情況下還需要延時制冷，經物業部與開發企業及相關部門協調，最終順利為ibm公司完成延時制冷服務。
(二)因ibm公司延時制冷到11月3日，這給換季檢修工作帶來了一定的困難，為了避免影響園區正常供暖，在任務重、時間短、工作量大的情況下，組織工程人員加班加點，犧牲周六日休息時間，圓滿地完成了冬季供暖檢修工作，11月xx日順利地為園區正常供暖，無一投訴發生。
(三)自接管項目中水站并投入使用以來，因設備缺陷，經常出現故障。尤其是在20xx年10月份中水設備出現嚴重故障，使業主投訴矛盾加大，影響了物業工作的正常進行，物業部經與開發多次協調，為中水站更換高低區水泵4臺、電機2臺、維修水泵4臺，基本保證了中水設備的正常運行，化解了業主與物業之間的矛盾。
(四)機房環境改善，機房進行了整體設計、刷漆，使機房分區更清晰，環境更整潔，管理更標準。
(五)針對園區設備多、能源公攤量大、業主交費難等問題，項目部以園區為家，研究制定全套的節能方案，樓內公共區域及地下停車場采取多項改進節能措施，不斷挖掘節能潛力。如：制定大廳燈開關時間，由保安值班人員按規定時間開啟，項目員工隨時檢查隨時關閉等方案，有效的控制能源浪費。
20xx年物業部在以項目經理為核心的管理團隊帶領下，服務品質有提升，管理方法有創新，文化宣傳有成就的基礎上，基本完成了公司的既定目標。然而在項目團隊面前仍然存在諸如中水問題、標識不全、溝通渠道單一等等困難，還需公司總部給予關注支援，以便使項目管理更加完善，創造企業品牌。
關于物業年度工作總結3
XX年是簡單而不平凡的一年，物業服務行業面臨很多嚴峻的挑戰，經濟效益也不如往年景氣，市場競爭也比較激烈，因此工程維修也有了更高的要求。為了適應市場要求，我們在今年不斷提高工程維修技能，美蘭金邸整體工作績效，專業技能，服務態度，制度規章及外圍單位管理等方面有了逐步明顯提升。為了總結經驗，尋找差距，規劃前景，促成XX年工作再上一個新的臺階，現將XX年工作總結如下：
一，主要工作匯報：
1，疊加區域公共樓道照明開關改聲控和觸摸延時開關；
今年第一季度主要對疊加公共樓道照明設施開關進行更換改裝，將總進戶門進門口和樓道拐彎口換成聲控延時開關，業主家門口換成觸摸延時開關，在也不會發生業主到家忘了關燈，促使燈泡燈頭燒壞的現象發生，也達到了節能的效果。
2，獨棟弱點問題查找和恢復監督工作
由于獨棟別墅違章改建導致弱點系統全部癱瘓，43戶線路全部斷，24戶主線斷，報警電源壞1只，解碼器壞4只，系統隔離器壞6只，控制箱壞4只，在公司領導和服務中心經理多次和開發商協調溝通下，得到了開發商同意解決，在施工隊進入施工現場時，我們克服人員少，進行時時監督，兩人相互輪著看，除了給業主正常報修外，其余時間都跟著施工隊，當然在跟著的時候也發現了不少問題，偷工減料，能省事就省事的解決辦法，埋線管不夠深等問題，在我們強有力的要求下，促使施工隊按照標準施工，如今獨棟弱點基本已經恢復了常態。
3，日常維修工作的開展；
今年我工程部接到維修單1262張，完成1245張，修繕率在百分90以上。先后完成了疊加區域38臺電梯基坑水泥塊及垃圾清理工作，70號門口總污水管道下榻更換維修工作，疊加69號，70號，72號，82號，94號，95號，101號合計7戶沒上水總閥，由于開發商施工隊種植綠化時把埋住了，通過我們工程部兩個多星期的努力查找，找到5戶總閥的位置所在，把挖出來后，重新提高了井的高度并做了井蓋，還有95號和101號由于沒找到，最后協調自來水公司關掉總閥，停水兩小時，重新安裝了閥門，并給疊加區域所有井蓋涂上了綠色的油漆，促使其和綠化形成一體。另對二組團景觀橋護繩的更換，梅雨季節對小區所有房屋滲漏水進行檢查，對有滲漏的及時和開發商施工隊聯系，及時維修，此工作得到了業主充分肯定。在雷暴雨期間及時對小區明溝管道垃圾疏通工作以及做好排洪防汛工作，在今年的第三季度著重對小區屋檐滴水，老虎窗滲水，存在各類遺留問題進行匯總，發文開發商協調解決，目前由于屋檐滴水開發商施工隊明確說明無法修復，該問題真在協調之中，尋找積極可行的辦法。另在今年梅雨季節來臨時給三組團安裝了一臺380v水泵，由于先前沒有380v電源可供，我們克服人員少，時間緊的情況下，開路面槽，挖溝埋管，穿線，固定，終于趕在暴雨來臨時安裝好，確保了今年防洪工作圓滿順利的完成，在今年11。5火災日的第二天我們就對小區所有的消防設施進行檢查，檢查時發現的問題還是比較多的，有點是平時有點疏忽沒注意到，比如電梯基坑油杯油溢出來，沒有及時清理，如果有什么煙頭掉下基坑，這也是火災事故的苗頭，我們及時組織電梯保養人員給予清理并督促以后發現滿時及時做好清理工作，另外疊加樓道消防滅火器20只壓力已經不夠，另外服務中心也需要增加一箱滅火器，該問題已經向余經理做了匯報。還特別向幾個外圍單位強調做好消防工作，對所管轄的電器設備做好絕緣測試，線頭螺絲緊固工作，這個月主要對幾個組團河道的潛水泵進行絕緣檢測工作和所有上水管，各類閥門，水泵，做好防凍工作。
4，日常設備維護保養情況
目前小區設備保養情況總體還是比較到位的，所有的設備按照設備保養說明書進行保養，目前都處于良好的工作狀態。
二，本年度工作遺留問題
1，小區羅芬路美蘭湖路圍墻XX千多平方刷油漆保養問題，由于該處圍墻比較超高，我們維修人員包括我在內只有兩名，一周工作日除了休息天，只有三次碰在一起的機會，還有負責處理業主日常報修，所以在人員配置方面是很難完成的，因此該工作也向余經理做了匯報是否請外單位人員完成，等待回應中。
2，小區一號橋二號橋的欄桿，大閘門的設備，63號閘門設備，兒童樂園，刷油漆保養，油漆報告已經打了，正在等待油漆。
3，小區監控攝像頭壞5只，分別為西大門西向北，69號西向東，38號北向西，18號北向南，水閘門，周界報警壞兩對，分別為37防區和7防區。該報告已經打到公司采購。
三，目前存在的問題
1）專業技術水平還比較欠缺，一專都能的水平還達不到
2）工作流程中，規范操作的統一性不強，對外圍單位監督檢查工作做得不夠細致
3）養護單寫的不是很規范，字跡不夠工整，
4）倉庫材料擺放不夠規范，東西擺放比較亂，沒有貼明顯標簽
5）個別工作進度均比計劃拖延滯后，維修工作的效率和維修質量有待提高
6）和各部門工作銜接還不是很完美
四，美蘭金邸維修工作重點設想；
針對以上提到的問題和薄弱環節，XX年對我們美蘭金邸維修工作初步設想主要圍繞“計劃，完善，規范，落實”。等幾個方面開展。
1）計劃：主要對XX年的工作做一個全年工作計劃，月月有進展，周周有活忙，天天有落實。根據小區實踐工作需要進行合理分配人員，把工作落實到人，責任到人。
2）完善：根據公司“精細化服務標準”的方針，對美蘭金邸工程部的工作進一步細化，將精細化服務落實到日常工作的所有階段和環節，形成一套完整的從工程維修養護單看為業主服務的滿意程度
3）規范：結合標準要求，對上述工作存在的問題以及其它方面的工作環節進一步規范，一切以標準為規范，一切以業主滿意為目標，（包括對外圍單位的管理，一切以行業標準為規范）做到各個工作環節有計劃，有制度，有實施，有檢查，有改進，并形成相關記錄
4）落實；對計劃工作一定落實到位，責任到人，提高我們維修人員的責任心，督查外圍單位一定做到定時與不定時相結合，發現問題，及時解決，促使各項規章制度落實到實處
以上就是我XX年工作總結，有不足之處還請領導和同事們批評指正！
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物業項目經理總結范文5
筆者針對中央空調安裝工程的施工準備階段,施工階段的驗收、交工以及結算階段,售后服務等幾方面進行了研究,為中央空調安裝工程的施工管理工作提供了指導[1]。
關鍵詞:施工階段;驗收;中央空調;施工項目管理;安裝;設備
隨著人們物質生活水平的逐漸改善,在一系列的辦公以及居住的環境之中,中央空調系統的應用越來越普遍。
按照全部建筑工程的全過程施工項目管理的原則,作為民用建筑安裝工程的一個單項工程的中央空調安裝工程也同樣需要遵守此。對于不同的施工項目而言,投標、簽約階段均類似。為此,本文所講的施工項目的全過程施工項目管理,指的是簽約后的施工準備階段到用后服務階段,即狹義的施工項目管理[1]。
一、施工準備階段
按照工程管理的要求,設立項目經理部,來配置相關管理人員;指導施工項目的管理活動,需要制訂相關的施工項目管理規劃;指導施工準備及正式開展施工,需要合理編制施工組織的設計,主要包括施工的方案、施工進度的計劃;為了使現場符合施工的條件,亦利于開展文明施工,需要進行施工現場準備活動;編寫開工申請報告,待批開工。
本文以某廣場中央空調工程全過程項目施工管理為例來說明。該工程采用集中式系統。該工程在施工準備階段主要實施了以下工作:
(一)按照項目特點以及需要,在工程部門選定項目經理之后,項目經理應參加由經營部組織的此工程的合同交底,負責并組織實施本工程合同的履行。
根據此工程的特點,自公司辦公室管理的具備相應資質的人員之中,項目經理挑選項目部的成員,組建現場項目經理部。項目部組建之后,按照此工程的特點以及公司的《質量手冊》,項目部每個崗位的成員,需要參加由企管部組織的本工程質量策劃。
項目質量的策劃工作在完成之后,按照質量策劃的標準,項目經理應組織本項目部成員來編制項目質量的計劃,以明確項目質量的方向以及項目部成員的管理職責。
(二)合同評審
項目經理參加經由經營部組織的本工程的合同交底,負責并組織進行本工程合同的履行。經營部確定項目經理是項目部和業主聯絡人。
(三)為了確定階段控制目標,需要對工程項目進行分解,建立起施工對象分解體系,從局部到整體地實施施工活動以及管理施工項目。
根據中央空調工程的分項工程組分,把此工程實施項目分解。
(四)由技術負責人組織,各施工員嚴格遵循公司《施工組織設計編制指南》編制本工程的施工方案。此施工方案主要有:合理地選取施工機具以及施工措施,科學地劃分施工段,安排好施工順序等。施工進度計劃是在施工方案中形成的主要成果之一。
(五)按照公司《文件資料總清單》結合本工程需要,項目部來合理地編制本工程的使用清單。按照清單,資料員到公司每個部門領取文件資料;按照清單,項目部來編制本項目編制的文件資料。資料員填寫文件擬稿,辦理相應的編寫、審核、發放以及批準手續。
(六)技術交底
(七)配備作業人員
根據工程合同、圖紙以及施工進度計劃,項目部的施工員來合理地編制所需的勞動力計劃。在勞動力計劃當中,應該確定需要的勞動力的數量和所屬的工種,再通過項目經理的審批之后,跟分包方簽訂勞務分包合同。
(八)配備物資
在施工準備階段,編制物資需用總計劃,需要向項目經理申請。當項目經理批準之后,再傳遞到材料以備采購準備之用。
(九)檢驗試驗以及機械設備
所需的設備(機具)以及檢驗試驗需用總計劃項目,需通過經理組織施工員共同來編制。
(十)創造符合工程質量標準的工作氛圍
在項目現場,按照施工總平面圖,項目部應配備好符合工程質量標準的工作氛圍,包括施工的場所、設備工作的場所和其他臨時現場設施。
(十一)項目開工報告
經由項目部填寫2份項目開工報告,通過業主簽訂準許開工之后,傳遞1份到工程部,另1份留根于項目部。
二、施工階段工作
(一)安排來實施施工,要根據施工組織設計的;
(二)確?？刂颇繕说膶崿F,在施工中動態控制工作要力圖做好;
(三)確保施工文明,需要管好施工的現場;
(四)處理好內外關系,管好合同變更及索賠問題,需要嚴格按照工程承包合同辦事;
(五)及時地作好記錄、協調、檢查以及分析工作。
就施工項目來說,施工階段的工作是一個實施具體操作實施的階段。在這個階段,中央空調安裝工程需要做好以下幾方面:按照施工方案以及施工進度計劃的安排,對生產要素實施合理地配置、優化組合以及動態控制,以確保每個分項工程的順利開展;
在每個分項工程開工之前,應把施工準備階段編制的技術交底發放到操作負責人手里,并給予其講解,要著重強化在施工過程中應注意的事項。
三、交工、驗收和結算階段
(一)在工程收尾階段,須由項目經理組織項目施工員及各工種負責人逐層、逐段、逐部位、逐房間地實施檢查,檢查施工中是否漏項。
(二)保護成品。對已完成的部位或修補完成的部位,要馬上組織清理,保護好成品。按照可能及需要、房間或層段鎖門封閉,杜絕外人私自進入,以避免損壞成品或造成零件的丟失;
(三)實施系統調試。在試運轉前,通過技術負責人編制調試方案,嚴格根據調試方案的步驟實施調試。完畢后,由業主組織相關單位對其驗收;
(四)由技術負責人組織施工員繪制竣工圖,清理和準備各項需向建設單位移交的工程檔案資料,并編制工程檔案資料移交清單;
(五)由項目經理組織有關人員參加或提供資料,編制竣工結算資料,尤其是合同變更和設計變更及現場變更部分,一定要有變更的簽證作為結算依據;
(六)施工項目完畢后,進行了施工項目管理的分析與總結,從而對施工項目管理進行全面系統的技術評價和經濟評價,以總結經驗、吸取教訓,不斷提高管理水平。
四、用后服務階段
(一)為保證工程正常使用而作必要的技術咨詢、培訓和服務。
(二)進行工程回訪,聽取使用單位意見,總結經驗教訓,觀察使用中的問題,進行必要的維護、維修和保養。
中央空調系統是在規定的范圍內造就人工氣候,使人們得到舒適的工作或生活環境。中央空調系統分為2大部分:一是主機部分。二是末端設備。它是把主機送來的冷量(熱量)按照人們的需求受控制地散發出來,達到為人們營造一個人工的小氣候[2]。
在安裝工程的施工前要做好各專業的圖紙會審、協調工作[3];在各專業管線交叉點較多的部位要求繪制細致的節點圖,制定詳細的節點施工方案;各專業管線按照“小管讓大管,有壓讓無壓”的原則和預定施工方案有次序進行安裝施工。對于有標準層的建筑而言,各專業管線先進行樣板層的施工以解決管線交叉問題。
在設計中,要標出設備的嘈聲參數要求,同時對大風量機組設計時應考慮消聲隔聲措施。
中央空調冷凍水系統最常見的問題是冷凍水系統管道的循環不良。加強施工前管理,合理安排管線標高,盡量避免出現氣囊現象,同時在不可避免氣囊部位要設置排氣閥。且將排氣閥的排氣管接至安全處,以利于系統排氣。焊接鋼管安裝前必須用機械或人工清除污垢和銹斑。管道施工過程中未封閉的管口要做臨時封堵。實際壽命與使用時間長短和維修保養關系很大。在一般情況下,離心式用于所需能量較大的場所,螺桿式屬中型機組,活塞式屬中、小型機組。由此可見,在移交給業主方后,應業主要求,由項目經理組織項目部技術人員對業主方的專業管理人員進行了使用和保養的培訓,并且編制了《用戶使用手冊》,一并移交給業主[4]。
參考文獻:
[1]姚兵.施工項目管理的內容與程序[J].建筑,2004,(6)
[2]龍惟定.物業設施管理與暖通空調[J].暖通空調,1998,(4)
物業項目經理總結范文6
xx年對于xx物業來說，可以說是成長的一年，發展的一年，我們在不斷改進和完善各項管理機制的一年。在這當中，物業客服部的工作得到了公司領導的關心與支持，同時也得到了各兄弟部門的大力協助，經過全體客服工作人員一年來的努力工作，各項工作制度不斷得到完善和落實。服務至上，用心做事的理念銘刻在每一位客服工作人員的腦海，新年已至，回顧一年來的客服工作，有得有失，現將一年工作總結如下：
本年度客服部8名員工中有6位工齡在半年以內，也是企業的新鮮血液，在加入本部后，以最短的時間內，掌握本部工作程序，以最快的速度適應崗位工作，客服部員工認真學習崗位知識，及時解答業主疑問。年度接待來電來訪萬余次，客服員登門走訪業主200余戶，投放各類通知20余份。截止xx年12月底，辦理接房8483戶，辦理裝修6976戶，現小區在住人數3500余戶。
本年度物業費收繳情況;現1,2,3期物業費用收取的日期，分為四個階段，給物業費的收取增加了一定的難度。進入8月份以來，客服部對拖欠物業費的業主進行了電話提示的催繳工作，要求業主以匯款和柜臺結算的方式進行繳納物業費用。
對現居住在小區惡意拖欠物業費的業主，進行提示，限期及停辦一切服務項目的措施催繳物業費，在物業費的催繳過程中，雖然我們的客服員遭到了業主的不理解與語言攻擊，但客服員都能以服務至上的工作態度為業主進行解說。截止12月底，已繳納物業費業主6247戶，占總體的75%。這個成績是和我們每一位客服員的努力分不開的。
為了保證小區業主能夠正常乘坐班車，杜絕外小區人員乘坐，浪費小區資源?？头繉I主乘車卡的發放進行了規范管理，發卡時嚴格核對業主信息，限一戶一卡，對車卡充值的業主進行身份核對，掛失補卡等都做到了登記備案，控制了乘車卡的外流問題。
在xx年中，業主主要報修項為外墻滲水，飄窗進水未裝修房屋有水滲入樓下，洗手間下水管漏水等問題，及門鎖，窗等常見問題，走廊照明，電梯停用等。以上問題客服部都已及時上報及時派工及時給予解決，并做好回訪工作。
盡管本部門總體工作取得了良好的成績，但仍存在一些問題，為了進一步做好明年工作，現將本部門存在的問題總結如下：員工的業務素質和服務水平偏低，主要表現在處理問題的技巧和方法不夠成熟，應對突發事件的經驗不足，在服務中的職業素養不是很高。協調處理問題不夠及時妥善，在投訴處理，業主意見建議，業主求助方面，欠缺部門協調，跟進和報告。
xx年工作計劃和重點：xx年我部重點工作為，進一步提高物業費收費水平，在xx年的基礎上，提高1至5個百分點，部門管理基本實行制度化，員工責任心和服務水平有顯著提高，各項服務工作有序開展，，業主滿意率有所提高，加強部門培訓工作，確保客服業務水平提高，密切配合各部門工作，及時妥善處理業主糾紛和意見建議。
同時希望能有機會到比較成熟的社區學習，掌握更好的服務意識，提高自身的專業水平。新的一年，已經到來，希望我們團隊每一位珍惜在一起的和諧氣氛，創造更多的驚喜與超越，更好的發揮團隊精神，以業主無抱怨，服務無遺憾，管理無盲點，工程無隱患為工作目標，客服部全體以更飽滿的精神去面對新的一年，共同努力為xx物業公司譜寫嶄新輝煌的一頁。
【物業公司部門年終總結二】項目部
xx年xxxx物業部項目團隊在公司領導的關心和支持下，經過團隊成員一年的全程積極努力，在項目工作愿景實施的方法措施、進度推進、質量測控、工作績效等方面均有出色的體現。
1、強化標準化物業管理體系建設，打造成熟高效物業管理團隊，提升物業管理服務品質
2、針對項目實際情況 全程交叉培訓考核
結合項目部的管理實際，針對新員工多、年輕員工多的特點，為保障管理服務品質，力爭做到員工業務水平專業化、全面化，物業部年初制定了詳細的培訓考核方案，通過工程、客服、安全、環境知識的交叉培訓考核，使員工物業知識專業化、全面化。同時整理了一套實用的培訓課件，編寫了《保安人員應知應會》、《客服人員應知應會》。
3、重視宣傳引導工作 贏得業主理解支持
成立了項目部宣傳小組，通過宣傳欄、電子郵件等形式，積極主動的向園區業主公示本公司及xxxx物業部的工作情況;宣傳物業部的工作及公司的服務理念;保障暢通的溝通渠道，堅持正確的輿論導向;宣傳法律法規和政府部門的管理指導信息;并及時向業主提供安全知識、健康常識、天氣預報、租房信息、生活小常識等。贏得了業主對物業管理工作的理解和支持，引導園區業主積極參與園區建設。
4、推行貼心管家服務 建立嵌入式管家模式
