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房地產項目建議書范文1
關鍵詞：房地產項目；決策階段；工程造價；造價控制
中圖分類號：TU-9 文獻標識碼：B 文章編號：1009-9166（2011）0020(C)-0178-02
在房地產項目的建設過程中，決策階段處于核心地位，是選擇和決定投資行動方案的過程，也是進一步對擬建項目的必要性和可行性進行技術經濟論證的關鍵環節，決定著項目能否開工建設。同時，在這個過程中也會根據房地產項目的需要，對各種不同的建設方案進行技術經濟比較，并綜合各方情況最后做出判斷和決定的過程。這也就意味著房地產項目投資決策正確與否，與項目建設的成敗有著直接的影響，與房地產項目造價的高低及投資效果的好壞有著決定性的作用。
一、房地產項目投資決策階段造價管理的幾個階段
要想在房地產項目的決策階段做好造價控制的工作，就必須要先對此階段的程序有充分的了解。一般來說，投資前期建設項目投資決策的程序主要包括以下四個階段：
（一）投資機會研究階段
一般也會把投資機會研究稱為投資機會論證。提出房地產項目投資方向建議，是這一階段的主要任務，也就是在一個確定的地區和部門內，按照市場需求、自然資源、國家產業政策和國際貿易情況，結合實踐調查、預測和分析研究，科學合理的選擇建設項目，以便能夠正確的選擇投資的有利機會。
（二）項目建議書
所謂的項目建議書，其實就是對擬建項目的做一個總體輪廓的設想。當然，這個設想需要結合國民經濟和社會發展長期規劃、地區規劃和行業規劃，以及國家產業政策進行判斷，除此之外還需要在調查研究、市場預測及技術分析等相關實踐活動和數據的支持下，從客觀的角度來對項目建設的必要性做出分析，并且能夠通過初步分析，確定項目建設的可能性。
（三）可行性研究階段
通常情況下，我們可以把可行性研究階段分為兩個階段：初步可行性研究階段和詳細可行性研究階段?？尚行匝芯侩A段的主要任務就是要對擬建項目的市場需求狀況、經濟效益、生產條件、協作條件、建設條件、工藝技術和社會影響以及風險等問題進行調查研究，同時需要根據相關的規定進行技術經濟論證，最終做出項目是否可行的結論，并且要選擇并推薦優化建設方案，以便能夠為項目決策單位提供決策依據。
（四）項目評估與決策審批階段
這一階段主要是在項目可行性研究報告提出后，由具有一定資質的咨詢評估單位，從技術上、經濟上對擬建項目本身及可行性研究報告進行的評估論證。這種評估論證是站在客觀角度，對項目進行分析評價，最后寫出項目評估報告，為決策部門對項目審批決策提供依據。
二、房地產項目決策階段的造價控制
房地產建設項目投資階段的造價控制，主要從整體上把握項目的投資，分析投資主要影響因素，編制投資估算，對房地產建設項目進行財務評估，對決策階段的不確定因素進行風險管理。
（一）房地產項目決策階段可行性研究的影響因素
通常，對房地產影響的因素有政府的政策因素、環境因素、經濟因素、房地產項目建設等，環境因素如項目的自然條件、城市的基礎設施條件、周圍的環境質量等方面直接影響項目開發投資成本，這些因素的影響結果將會使房地產開發項目在前期的“三通一平”、配套設施和基礎設施增加費用。
（二）編制投資估算
投資估算是項目決策的重要依據之一，是項目建議書和可行性報告的重要組成部份，投資估算的準確性影響到可行性研究工作的質量和經濟評價結果，對開發建設項目資金籌措方案也有直接影響。因此，全面準確地估算開發建設項目的工程造價，提高投資估算的準確性，應認真收集整理各種房地產開發建設項目竣工決算實際造價資料并加以分析，參照類似工程項目的工程造價指標，了解建設項目所在地政府部門關于工程建設其他費用的費用收費標準。編制投資估算做到工程內容和費用構成齊全，計算合理，不重復計算，不提高或降低估算標準，不漏算、少算。
（三）房地產項目的財務分析
造價控制就是為了更好使用資金，保證財務安全運行。那要很好的控制工程造價，就需要對建設項目財務狀況進行科學合理的分析。對房地產項目的財務分析，就是要在財務效益與費用的估算以及編制財務輔助報表的基礎上，進行財務報表的編制，通過計算財務分析指標，進一步考察和分析項目的盈利能力、償債能力和財務生存能力，最終判斷項目的財務可行性。這是房地產項目投資決策、融資決策以及銀行審貸的前提和基礎。
1、財務分析的內容。一般來說，房地產項目根據不同決策的需要，在財務分析上分為融資前分析和融資后分析。（1）融資前財務分析。融資前財務分析也就是在考慮融資方案前，建設部門就需要讓財務部門對項目開始進行的財務分析，也就是在忽略債務在融資條件下進行財務分析。一般來說，融資前分析主要是進行盈利能力分析，通常是以動態分析為主，靜態分析為輔。（2）融資后財務分析。融資后財務分析一般都是以融資前分析和初步的融資方案為基礎，主要是考察項目在擬定融資條件下的盈利能力、償債能力和財務生存能力，以此來判斷項目方案在融資條件下的可行性。融資后分析的主要作用是比選融資方案，幫助投資者做出融資決策。①盈利能力分析。融資后盈利能力分析主要有兩方面，即動態分析和靜態分析。所謂的動態分析，就是指通過編制項目資本金現金流量表和項目各方現金流量表，來準確的計算出財務內部的收益率、財務凈現值等，進而分析出項目的獲利能力。靜態分析是指根據利潤與利潤分配表和現金流量表計算相關盈利能力指標，如項目資本金凈利潤率、總投資收益率等。②償債能力分析。這主要是運用在籌措了債務資金的項目造價管理中。也就是要在造價管理和控制中，重點考察項目能否按期償還借款的能力。并且能夠通過計算利息備付率和償債備付率指標，來最終判斷項目的償債能力。③財務生存能力分析。在房地產項目造價管理中，造價人員需要針對項目運營期間，能否得到足夠的凈現金流量，保證項目能夠持續生存。這就意味著在財務分析中必須要按照財務計劃現金流量表，綜合考察項目計算期內各年的投資活動、融資活動和經營活動所產生的各項現金流入和流出，準確的計算出凈現金流量和累計盈余資金，以便能夠最終確定項目是否有足夠的凈現金流量維持正常運營的能力。
2、財務分析中報表的編制。（1）項目投資現金流量表。在現在市場商品貨幣經濟中，所有房地產項目的經濟效益和費用，其實都能夠抽象為現金流量系統。在進行現金流量分析的過程中，需要正確識別和選用現金流量。從項目財務分析角度看，在某一時點上流出的項目資金稱為現金流出，記為CO；流入項目的資金稱為現金流人，記為CI。（2）項目資本金現金流量表。項目資本金現金流量表指的是在融資后進行項目盈利能力分析時，所需要編制的現金流量表。其是在擬定的融資方案基礎上進行的息稅后分析，房地產項目權益投資者整體是其觀察角度，主要是考察項目給項目權益投資者帶來的收益水平。
（四）房地產開發建設項目決策階段的風險管理
決策階段的風險因素包括開發建設項目的環境風險、投資估算和資金籌措方面的風險、社會評價方面的風險等。這個階段的風險管理方法主要是辯識風險類別，分析各類別風險可能產生的內容和后果加以分析，制定預防、應對方案，提高開發建設項目的抗風險能力。
結語：總之，在房地產項目的決策階段，需要造價工程師根據項目的特點，結合本階段的基本工作流程，在認真分析影響工程造價的基本因素的基礎上，對財務狀況進行有效分析，最終形成一個科學有效的造價控制體系，保證工程的順利進行。
作者單位：廣西中聯嘉業房地產投資有限公司
作者簡介：磨英忠，女，壯族，廣西南寧人，大學本科，在房地產開發公司從事工程造價管理工作，全面負責建設開發項目工程招投標、工程預結算審核、建設開發成本控制、成本分析等造價管理工作。
參考文獻：
房地產項目建議書范文2
【關鍵詞】房地產；管理；重要性
房地產業是我國的支柱型產業，房屋質量優劣，直接決定著廣大消費者切身利益以及社會主義經濟的發展。房地產的開發經營者要在牢固樹立起質量第一的觀念的同時，還要以具有長遠戰略的目光去研究和探尋技術管理領域中的措施及策略。
一、房地產開發管理的定義及特點
房地產開發管理是指在確定的時間范圍內，為完成既定目標通過有效的領導及控制、計劃以及組織能力，充足利用現有的有限資源的運行機制并通過形式特殊的臨時性組織的一種系統管理方法。房地產開發管理具有以下基本特點：
1.房地產開發管理是一項復雜且系統的工作
房地產開發管理具有多個組成部分，工作需要跨越多個組織，運用多個學科知識來解決所出現的問題。房地產開發管理工作可以借鑒的經驗較少，執行過程中存在未知因素較多，未知因素又常具有不確定性。并且需要將不同經歷、不同組織的工作人員合理地組織在一個具有臨時性的組織當中，在成本、科學技術、進度等相對嚴格條件下實現開發項目的目標等。這些復雜多變的因素都體現了房地產開發管理是一項復雜的工作，并且其復雜性與其他的生產管理存在很大的不同。
2.房地產開發管理具有創造性
房地產開發管理具有一次性特點，因此在承擔風險的同時必須積極發揮創造性。這是房地產開發管理與一般的具有重復性的管理工作的重要區別。房地產開發管理的創造性依賴于科學技術的不斷發展和進步要解決復雜多變的項目問題，必須依靠和綜合利用多種學科的研究成果，多種技術相結合，借以實現問題的解決和項目的順利進行。
3.房地產開發管理有其壽命周期
房地產項目管理的本質是對一次性的房地產工作的計劃和控制，保證預定目標在規定期限內完成。一旦工程的目標得到滿足，項目本身就失去了存在的價值而最終解體。因此房地產開發管理具有一種人們可以預知的壽命周期。
4.壽命周期中的房地產開發管理有明確的階段順序
房地產開發管理具有較明確的階段，這些階段一般可以通過其任務的類型來劃分，或者由關鍵的決策劃分。根據每個階段項目的內容不同，階段的定義以及劃分也產生了區別。一般認為房地產開發項目的每個具體階段應結合管理上的不同特點，及時提出要需完成的多種任務。
二、房地產開發管理中的重要階段
房地產項目的開發一般分為幾個階段，下面就房地產開發管理項目中的重要階段進行簡要分析。
1.房地產開發建議書階段
建議書是指建設中某一項所提及的建議性文件，是提出對投資項目的一個總體輪廓的設想，為推薦的擬建項目給出必要說明是房地產工程項目建議書的主要作用，主要從宏觀角度上，考慮投資該項目建設的必要性?？错椖康慕ㄔO是否符合國家的長遠規劃及要求，與此同時初步地對是否具備項目建設的條件進行分析，對投入人力以及物力的價值作進一步地深入研究，以供相關的部門進行選擇并最后確定是否有必要進入下一步的可行性研究階段的工作，其主要的內容包含地點、資源、資金、方案、規模、以及建設周期等。因此要對這一階段進行盡可能詳盡的調查與研究，方能為下一階段的操作提供可靠保證。
2.房地產開發可行性研究階段
一般由房地產開發的單位委托，經過審定的有關工程設計和咨詢類單位來完成房地產開發的可行性研究。經過經濟、技術等方面的分析擬建項目以及比較多種擬建方案，進一步提出客觀科學的評價意見，經咨詢單位與房地產雙方確認可行后，最終進行房地產開發可行性研究報告的撰寫工作。可行性研究的報告經批準后，可以作為投資項目的確定以及設計文件的編制的主要依據?？尚行匝芯繄蟾媸且豁椌哂锌茖W性質的研究工作，絕不可跳過這一階段，盲目地決定房地產項目的啟動工作。
3.房地產開發設計工作階段
房地產開發的設計工作是在技術及經濟方面，對擬建項目的實施工作進行的全面且詳細的安排，是具體化的決策內容，是作為組織施工建設的依據，是房地產基本建設過程中的關鍵環節。值得注意的是設計工作的展開，要根據具體的工藝條件和現實狀況來進行。不了解客觀實際情況就開展設計工作會導致施工中產生諸多問題 ，且提高了施工建設的成本。
4.房地產項目建設實施階段
該階段主要工作為施工建設及招標。曾出現過的許多劣質建筑工程，主要應歸咎于此階段。根據國家相關工程建設的規定，房地產建設應禁止讓利、墊資等非法行為的出現，積極進行工程建設的公開招標。應避免公開招標下的私自議標，甚至一些沒有完整的施工設計圖的私下議標行為。私自議標的狀況下會由于資金不足等原因，導致施工方如果按照正常施工計劃將無法收回施工建設的成本，這樣的情況促使施工單位必然會采取一些非法手段例如偷工減料、使用劣質材料等來完成建設項目，最終對工程項目的質量產生極大隱患。
5.房地產項目竣工驗收階段
作為房地產建設項目周期中的最后一個階段的是竣工驗收階段，它是對建設工作的全面考核，也是對工程項目的建設工作是否符合房地產方的設計要求的檢查以及對工程質量的重要檢驗環節，甚至是保證建筑工程的整體質量的最后關卡?？⒐さ尿炇针A段對項目發揮投資效果，促進工程建設的及時投產，以及總結工程建設的經驗起著不可替代的作用。
三、房地產開發管理的重要性
任何行業中，管理都在發揮著總攬大局的作用，無論是一個企業還是一個工程，如果沒有好的管理者或者管理，他們的工作安排將會出現混亂及無法控制的局面，無法形成井井有條的工作環境。房地產開發管理工作受到工程施工進度、工程施工質量以及對工程施工的成本的控制等多方面的影響，并且對企業的科學發展產生著深遠的影響，優秀的管理在保證施工順利進行的同時還起到了增強企業綜合競爭力的作用。隨著經濟和社會的快速發展、消費者生活水平的日益提高，人們對于自身所居住的環境要求也在逐漸提高。為了滿足人們對于的居所的需求，房地產的開發商需要充分地意識到開發管理的在房地產項目過程中所起到的重要作用。質量將變成人們所不斷追求一項指標，企業也要根據現實需要，以科學的方法管理房地產項目，對房地產的開發項目進行嚴格和規范的質量管理，提高企業的經濟效益。在房地產開發的過程中以現代先進的項目管理體系對其進行管理，在確保房地產開發項目的質量的同時，提高房地產開發企業的整體實力和綜合競爭力，保障房房地產業主的切身利益和房地產開發商的經濟效益以及社會效益的實現。
結束語
社會經濟的發展促進著人民生活水平的逐漸提高，社會發展趨勢之一是追求高質量生活，因此人們也逐漸提高著對于住房水平的要求，住房不在如以前那樣僅僅是休息的地方，它還成為了人們休憩心靈的港灣，是人們尋求放和松休閑時的最佳場所，所以房地產行業必然面臨著日益嚴峻的挑戰，挑戰的同時也迎來了房地產業發發展的極好機遇。房地產商在進行項目的開發和管理過程中，要不斷規范自身的行為，對國家的法定法規嚴格遵守和實行，從而得到廣大人民群眾的認可，才能夠使企業得到長遠的發展。
參考文獻：
[1]趙瑞云，楊輝.淺析房地產開發管理[J] .山西建筑，2007（36） .
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[3]錢執新.目前房地產開發管理中比較薄弱的環節[J] .安徽建筑，2003（4） .
房地產項目建議書范文3
關鍵詞：房地產：設計前期；改進措施
中圖分類號：F293.3
文獻標識碼：B
文章編號：1008-0422(2009)05-0174-01
1 前言
設計前期工作是指一個開發項目從提出開發的設想，到作出最終投資決策的工作階段。這一階段主要是受開發商委托，獨立或與開發商一起對開發項目的啟動進行必要的準備工作，包括以書面的形式評估項目的可行性，提出項目建議書，完成可行性研究報告并獲得批準，最終作出項目評估報告。除了要達到最終建筑立項目標外，設計前期工作還包括根據國家有關的各項政策為開發商擬定一份具有較高的可靠性、較為完備的具體指標、較為明確的建設周期的文件，以便對設計和施工等各個階段進行必要的指導。
對于設計前期工作，首先必須要有符合實際的可操作性。它需要有較強的政策性、較完善的技術性以及較為合理的經濟性，才有可能與預期的開發目標相吻合，保證開發進程的順利進行。
2 房地產開發設計前期工作的主要內容
根據國民經濟和社會發展長遠規劃，結合行業和所在地區發展規劃的要求，提出項目建議書。在勘察、試驗、調查研究及詳細技術論證的基礎上編制可行性研究報告。根據項目的咨詢評估情況，對建設項目進行決策。根據可行性研究報告編制設計文件。具體內容有：場地選擇：市政資金投入；項目任務書上報；建設用地申請：申請規劃要點條件：規劃設計指標；報送規劃設計任務書：領取用地規劃許可證；領取劃撥土地證；建筑設計方案認可；建筑設計合同簽定。
3 房地產開發設計前期工作的具體表現
3.1 場地選擇與分析的失誤。對場地現狀、地理位置及周邊環境等缺少深入的調查和分析。如：在一些自然景觀很好和城市中心位置，建造了普通的低檔產品，對土地資源造成浪費，土地的級差效益沒有充分地顯現出來。這種選址錯誤是最為典型的缺乏良好的設計前期工作，對區域因素缺乏考慮的結果。
3.2 對目標客戶群缺乏全面深入的分析。例如：不少的小區對本項目的客戶群缺乏全面深入的調查和研究，而是參照別的項目產品，甚至照搬，出現了許多產品趨同化想象，滿足不了客戶的需求，給產品的銷售帶來了很大的壓力。
3.3 對動態的市場缺乏分析。市場是動態的、變化的。不少的小區建設周期較長，如果產品定位僅考慮了開發初期的市場，不預見銷售階段的市場，也會給產品的銷售帶來較大的壓力。一場突然的美國金融危機給中國房地產市場帶來很大的沖擊。國際市場經濟變化如此快，要準確預見市場的變化，這給房地產設計前期工作帶來了很大的難度。
3.4 對國家及地方規范、規定缺乏深入分析了解。國家及地方規范、規定及其執行也是變化的。如：國家出臺的房地產“90/70”調控規定，對設計前期工作提出了新的要求。
4 房地產開發設計前期工作存在的問題
4.1 房地產市場方面。
中國房地產業不合理的開發主體結構，使設計前期缺乏賴以生存的思想基礎。開發企業普遍不成熟。建設的規模化程度較低，數量增長過快過猛。企業過多、規模過小必然引起惡性競爭，盲目開發。
4.2 開發商存在的問題。
開發商不重視深入、系統地市場調查，許多開發企業缺少成熟的產品研發機構，使設計前期工作缺乏現實、科學的市場導向。開發商對設計前期工作僅僅立足于主觀臆斷或片面的市場信息，必然導致決策失誤，盲目投資。開發項目的區位、類型、檔次和配套設施等脫離市場需求，產品結構嚴重不合理。開發商缺乏應有的規劃和環境意識，往往造成設計前期的實施過程失控。由于片面追求投資回報，開發商常常在項目進行過程中，一味提高項目規劃設計中容積率、建筑密度、建筑高度等指標，其結果使相關城市基礎設施符合過大或失衡，導致項目的整體環境下降。
4.3 建筑師存在的問題
在現行設計體制下，過細的專業分工使建筑師的專業事業日漸狹隘，缺乏設計前期及場地分析所需的廣博知識。在實踐中盲從開發商，逐步喪失建筑學在人居環境建設中主導專業的作用。目前從事設計前期工作的有不少是非建筑師，他們雖然對市場有一定的了解，但因缺少扎實的建筑專業知識，很難抓住市場的本質，把市場與產品有機的結合。建筑師遠離市場，缺乏對市場科學、深入的認識，無法在設計前期中找到現實、準確的立足點。
5 解決房地產設計前期問題的主要途徑
5.1 要深入分析研究房地產發展變化的規律
從宏觀的角度，要研究中國乃至世界，城市及區域房地產發展變化的規律。從微觀的角度，要研究項目及周邊地區市場發展變化的趨勢。
5.2 要深入分析國家及地方規范、規定
要避免因違反國家及地方規范、規定而影響開發項目的正常運行，造成不必要的浪費。
5.3 要對項目環境的深入研究
從宏觀的角度，要研究項目所在城市及區域發展變化的狀況。從微觀的角度，要研究項目場地及周邊地形、地貌特征，地理位置，水文地質，道路交通，基礎設施等。
5.4 房地產開發企業要建立成熟完善的設計前期工作體制
目前不少房地產開發企業缺少專門負責設計前期工作的部門。不少房地產開發企業委托營銷公司作市場調研及策劃，從事市場調研及策劃大多數是非建筑師，市場調研及策劃的成果浮于表面，很難深入下去，有些營銷公司按照開發商的意圖整理了一下資料，這樣讓開發商很難真正控制市場調研及策劃成果，設計前期工作難以達到理想的效果。
由于設計前期工作中存在許多不確定的因素。因此能否較好的完成這一工作，在很大程度上依賴于建筑師所積累的設計和管理經驗。在具體工作中，必須從大處著眼，小處著手。從宏觀的角度去預測和判斷項目的必要性和可行性。從微觀的角度對項目的細節問題包括規模、周期乃至設計和施工中可能會出現的主要問題等進行細致的分析和預測，并提出相應的解決措施，盡可能將影響項目正常運行的不利因素減到最少，為項目的成功開發和正常運行提供必要的保證。
眼下房地產市場已經供大于求，市場的“拐點”已經到來，房地產市場的暴利時代已經一去不復返。美國國際金融危機給中國房地產市場帶來了巨大的沖擊，這讓中國的房地產企業雪上加霜，房地產設計前期工作的重要地位日益突出，這也給我們的建筑師帶來了非凡的挑戰。
參考文獻：
房地產項目建議書范文4
關鍵詞：房地產開發 造價控制
房地產是國民經濟發展的一個基本生產要素，是發展社會經濟和改善人民生活物質條件的基礎產業之一，在國民經濟體系中占有重要地位，任何行業都是房地產經濟活動的參與者。房地產開發的造價控制，直接影響到工程的造價和進度、質量的好壞，是房地產項目成功與否的關鍵。由于房地產項目開發周期長，所以成本控制的周期也較長，這給目標成本的設定、信息的收集與分析、績效考核都帶來了不少的困難。此外由于開發周期長，成本的信息涉及面廣，影響地產項目成本控制的不確定因素多。例如，關于拆遷國家雖然有較詳細的政策，但最終的金額主要還是開發商與拆遷者談判的結果，其中的不確定性也較大，成本預算往往被突破。建筑安裝成本、基礎設施成本、配套設施成本主要受市場建筑材料價格波動的影響以及建筑市場供求關系的影響。因此，在整個開發過程中，無論是市場因素還是人為因素對成本都有較大的影響且不易預測，眾多的影響因素和不確定因素增加了開發項目成本控制的難度。
目前，大多數開發商對房地產開發工程造價的控制，局限在施工預算、結算而忽視全程的造價控制，其結果是事倍功半，控制效果不甚理想。本文認為，要想做好房地產開發造價的控制，必須從貫穿房地產開發的全過程人手，做好每一階段的造假控制。
一、房地產開發全程造價的分類及其特點
目前，根據我國建設工程項目的建設程序，房地產項目從醞釀、規劃、建設到投入使用大致分為4個階段：項目投資決策階段(項目建議書、可行性研究、投資收益分析)，項目規劃設計階段(項目規劃設計、方案審批)，項目實施階段(施工階段)，項目竣工結算階段。
在項目投資決策階段，開發商依據建議書編制初步投資估算，做可行性研究報告時編制詳細投資估算，由于都是投資估算，一般誤差在＋30％到-20％之間，所以誤差較大。這一階段建設工程造價控制的難點是：第一，項目具體實施方案尚未確定，估算難以達到準確；第二，此階段開發商有時是為了爭取項目的開工，行政決策意識比較強，投資估算偏小；第三，投資估算所選用的數據資料信息有時難以真實的反應實際情況。
在項目規劃設計階段，從控制建設工程造價來說一般又分為4個小階段：第一，方案規劃階段，該期間開發商應根據方案圖紙和說明書，作出含有各專業的詳盡的建安造價估算書；第二，初步設計階段，開發商根據初步設計圖紙和說明書及概算定額(擴大預算定額或綜合預算定額)編制初步設計總概算；概算一經批準，即為控制擬建項目工程造價的最高限額；第三，技術設計階段(擴大初步設計階段，簡稱擴初)，開發商應根據技術設計的圖紙和說明書及概算定額(擴大預算定額或綜合預算定額)編制初步設計修正總概算；第四，施工圖設計階段，開發商應根據施工圖紙和說明書及預算定額編制施工圖預算，用以核實施工圖階段造價是否超過批準的初步設計慨算。施工圖預算是確定承包合同價，結算工程價款的主要依據。設計階段的造價控制是一個有機聯系的整體，各設計階段的造價(估算、概算、預算)相互制約、相互補充，前者控制后者，后者補充前者，共同組成設計階段的控制系統。
在項目實施期間，開發商主要按照施工圖紙，結合承包方實際完成的工程量，以合同價為基礎，撥付工程款。該階段造假控制的難點在：第一，因物價上漲所引起的造價提高；第二，由于設計中難以預計而在施工階段實際發生的工程和費用；第三，考慮到業主提高標準，指定材料、設備而引起的工程費用的上漲。
在竣工驗收階段，全面匯集在工程建設過程中實際花費的全部費用，開發商以合同和工程實體為基礎，如實體現建設工程的實際造價，編制竣工決算。
二、如何做好房地產開發四個階段的造價控制
項目投資決策階段，是影響項目成功與否和做好造價控制的關鍵階段。方案的選定和投資估算的定位是建設項目的核心，這一階段不僅關系到目標實現時間的長短、質量的優劣，也是全過程造價控制的源頭，對以后各階段的造價控制起指導作用。如何在這一階段把質量、造價和工期結合好。就需要進行充分的市場調研、詳細的資料收集和反復的方案比較，盡可能選出最佳組合，做出科學的決策。要成立投資策劃部門，根據公司現有的資金、土地儲備情況及融資能力，結合當前市場行情，進行必要的、專業的分析論證，確定項目的可行性。建立項目審查制，公司做出的投資分析報告還應聘請專業咨詢公司的有關專家進行審查，提出相應的改進措施，供決策層決定。其次，依靠公關工作，合理合法地降低項目造價，也是控制項目造價的有效途徑。
在另一個層面上，開拓金融業務，提高融資能力，增強項目活力，降低財務費用也是房地產項目開發成本控制的重要工作。在房地產開發中，金融資本同項目資本相互獨立而又緊密結合，房地產業離開金融業的支持和配合，將會寸步難行。目前，房地產行業普遍存在融資渠道單一，利率水平較高，貨幣供應過緊的狀況。真正完善的房地產融資體系必須是兩條腿走路：一是依靠銀行；二是依靠資本市場。因此，積極拓寬房地產項目融資渠道，降低房地產開發財務費用，增加企業信貸規模，對降低資金成本，分散和降低項目開發風險也具有重要作用。
項目設計階段，是除了項目決策之外影響項目投資最大的階段。該階段的成果，通常就是用圖紙表示的具體設計文件。在這個階段項目成果的功能、基本實施方案和主要投入就基本確定了。這個階段的產出對總投資的影響較大，一般工業建設項目的經驗數據為20％-30％，項目使用功能影響在10％-20％。數據表明項目設計階段對項目投資具有重要影響，要想有效地控制工程造價，就要抓住設計階段這個重要環節。
具體來講，可從以下三個方面控制。
其一，實行謝十方案招投標制度。通過設計招投標來選擇優秀的設計單位，從而保證設計的先進性、合理性、準確性。同時通過招投標還可以選擇到優秀的設計方案，避免因建筑產品設計落后影響銷售，造成資金長期得不到回收，經濟效益無法保證。這個階段的工作可謂是“磨刀不誤砍柴工”。
其二，實行項目限額設計。限額設計，就是按照批準的可行性研究報告的投資估算控制初步設計，按批準的初步設計總概算控制施工圖設計，同時各專業在保證達到使用功能的前提下按分配的限額整制設計，保證投資總限額不被突破。
其三，進行謝十圖紙多方評審。加強圖紙會審，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。在設計階段，克服設計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在工程施工前，對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價的經濟
性進行審核，從各個不同角度對設計圖紙進行全面的審核管理工作，以求得提高設計質量，避免因設計考慮不周或失誤給施工帶來洽商，達到造價控制要求。
項目實施階段，工程現場施工條件受到種種復雜因素的影響和干擾，使工程造價波動的幅度也比較大，該階段的造價控制重點要做好以下幾點。
其一，嚴格執行施工合同。施工合同中的合同價款包括了國家及地方定額管理部門頒發的標準定額中的人工、材料(設備)、施工機械、管理費用及政策性調價外，凡是由承包方負責的，其費用必須全部無一遺漏地包括在工程價款中。
其二，嚴格材料、設備的定價和訂購。一般來說，鋼筋、水泥、砂石料等用于主體施工的主要材料，價格相對穩定，市場透明度大，以建設工程造價管理站公布的信息價再結合市場行情進行適當的調整即可。但市場裝飾材料品種繁多，價格差別大。對于這部分材料，一般由甲方訂購或者由施工單位推薦三種以上的同類型材料的品牌和價格由甲方確認后，方可購買。這樣，才能既控制造價又保證工程質量。
其三，工程款的控制。目前，建筑市場競爭激烈，僧多粥少，開發商一般不需支付工程預付款，甚至要求承建商對工程主體進行部分或全部墊資。這樣，既緩解甲方的資金占用壓力又能考察施工單位實力，還對約束施工企業如期按合同履約起到積極作用。
其四，減少設計變更和現場簽證。嚴格控制施工中設計變更。經論證確需設計變更的，應力求減少變更費用，可制定設計變更程序加以規范設計變更行為。加強現場鑒證工作。施工中往往有各種不可預見的現場因素，導致標外工程量項目增加現象，如基礎土方量、井點降水等，現場代表應在合理安排施工組織、加強技術措施的前提下，按實簽證、審核，以真實反映實際工程造價。
竣工結算是工程造價控制的最后一個階段，它是反映建設項目實際造價和投資效果的文件，也是竣工驗收報告的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴格把關，重點應做到以下幾個方面。
其一，嚴格核對合同條款，防止重復計算及收費等問題。
其二，檢查隱蔽驗收記錄及施工日記，確認隱蔽驗收手續是否齊全，是否按圖施工。
其三，落實設計變更及簽證，檢查這些設計變更是否符合既定的程序，是否經設計單位及建設單位的同意批準，并且嚴格查實變更簽證，防止一些莫須有的簽證、重復簽證等。
其四，按圖嚴格核實工程量。一般而言，施工單位均會有意高估工程量，建設單位的審核人員必須嚴格把關，按實結算。工程竣工時，根據合同文件中計價方式及允許調整費用范圍的規定，開發商必須要對承包方提出的竣工結算文件進行認真的審核，避免承包方在工程結算中高估冒算，以便合理的確定工程造價，達到成本控制目標。
房地產項目建議書范文5
關鍵詞：房地產開發；可行性分析
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）06-0-01
一、引言
房地產開發項目的可行性研究，主要是指在房地產開發項目投資決策前，對項目進行系統而全面的技術經濟分析、論證，綜合研究開發項目的經濟合理性、技術先進性、適用性以及開發的可能性，來確定項目是否具有可行性。房地產開發項目的可行性分析是投資決策的重要依據，也是環保部門對項目環境審查的重要依據和項目后的評估的最終依據。
二、我國房地產開發項目可行性研究中存在的問題
在我國，房地產的實際開發中，可行性研究方面仍存在著很多不足的地方，這些問題的存在為項目帶來了相當大的風險，具體則表現在以下的幾個方面：
（一）可行性分析缺乏完善的理論指導
目前，我國的房地產開發項目可行性研究仍然是根據建設部于2000年所實施的《房地產開發項目經濟評價方法》。該規定雖然對房地產開發項目的經濟可行性提出了相應的研究方法和框架。但是，由于房地產開發項目和其他一般工業建設項目有著很大的不同之處，所以，難以直接套用《建設項目經濟評價方法與參數》。因此，許多研究分析人員只能根據個人的理解，對于計算機評價的指標有選擇性的適應，房地產決策缺少指導和參考價值，導致許多房地產開發項目可行性研究報告存在質量低下的問題。
（二）可行性分析只注重經營分析
雖然房地產開放項目可行性研究分析報告在房地產項目開發中具有十分重要的作用，但是一些房地產開發商并未對此有足夠的重視，經常存在忽視可行性分析，從而導致房地產項目開發失敗的現象。毫無疑問，經驗是很寶貴的財富，在房地產開發項目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會出現經驗與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經驗來對房地產開發項目的可行性進行分析，有可能就會導致決策和市場脫節甚至出現背離的問題，這樣只會增加房地產開發項目的市場風險性。
（三）房地產開發項目可行性分析的市場地位不準確
市場定位是開發商賦予一個項目的文化精髓，決定了項目的營銷方向。在許多房地產開發項目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。例如，某集體公司在江南地區開發休閑廣場項目成功以后，決定在相鄰城市另外一個更大的房地產項目，主要是用于餐飲和百貨經營方面。但是后來開發的房地產項目收益一般，遠不如之前的休閑廣場的收益，其主要原因就在于對該項目的市場定位不準確，在該房地產項目的周圍已經有了類似的經營業態，并且也已經形成了品牌，新開發的房地產項目與其就存在了經營范圍重疊的問題。
（四）會先入為主進行開發
在許多失敗的大型房地產項目投資決策中，許多都是因為一些可預測的因素所導致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業園區，導致別墅周圍風景被破壞，經常發生別墅無人問津的現象。一些房地產項目由于是位于規劃失控的農民居住區內，在回遷房和廉租房的沖擊下，導致房地產項目半途而廢。3房地產開發項目可行性研究完善的對策
三、完善路徑
在國家加大對房地產市場宏觀調控力度的背景下，房地產市場陷入了低迷的狀態，那種“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產市場的緊俏時代已經一去不復返了。因此，房地產項目開發更加需要重視對可行性研究的分析。房地產開發項目的可行性分析主要從市場、技術、效益三方面對項目進行全面技術、經濟方面的分析，具體而言，我們可以從以下幾個方面加以完善：
（一）要嚴格房地產開發項目的審批程序
在房地產項目建設的過程中，要對可行性研究的審批嚴格管理。近年來，房屋建筑物質量問題一直是黨和國家關注重點，連續多次發文要求加強房屋建筑物質量管理。特別是國務院在1999年了《加強基礎設施工程質量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設項目質量管理條例》因此，房地產開發項目可行性研究中，首先要重視質量問題，要嚴格加強項目建設前期質量，切實執行房地產項目建設基本程序，各類房地產開發項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達到規定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進行批準立項。
（二）要重視市場調研
房地產項目市場影響因素較多，專業較廣，行業較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風險較高等特點。市場調研主要包括房地產市場供給、房地產需要的調查、房地產市場價格調查、客戶調查等。房地產開發項目可行性研究中，市場調研在整個環節中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產開發項目的成敗。無數個失敗的案例已經使開發商成人認識到市場調研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態和他們對市場的膚淺認識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。
（三）要不斷更新經營理念
目前，針對我國房地產市場不景氣的情況，許多房地產開發商都把眼光瞄準了商業地產開發方面。但是房地產開發和商業地產開發屬于不同領域，房地產開發商雖然對于房地產開發較為了解，但未必對商業地產經營熟悉。房地產開發商不應盲目建設開發，要對經營理念進行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業經營的人士參與到房地產開發前期市場調研中，使項目更加符合商業需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產開發項目得以成功。
（四）對房地產開發項目進行財務評價
房地產開發項目的財務評價是指依據前期總體策劃所制定的投資方案、進度計劃、資金籌措計劃、營銷計劃所編制的財務報表，計算、分析出項目的成本、費用、效益，從而判斷和評價項目的財務狀況和經濟收益狀況。因此，仔細、謹慎的做好財務評價，才能有效的控制和降低財務開支，減少經營風險，從而達到利益最大化。
四、結論
為了降低和規避風險，我們必須做好房地產開發項目的可行性分析，對項目要進行全面的技術經濟分析，從而為投資決策提供科學的、客觀的、正確的依據，最終可以取得良好的投資效果，獲得良好的效益。
參考文獻：
[1]湯炎非，楊青著.可行性研究與投資決策.武漢：武漢大學出版社，1998：5-7.
[2]李竹成，主編.房地產經濟專業知識與實務，北京：團結出版社，2001.
房地產項目建議書范文6
關鍵詞：成本控制；原則；措施
中圖分類號： F406.72 文獻標識碼： A 文章編號：
1成本控制的原則
1.1過程控制原則。
房地產開發項目的成本是由施工過程的各個環節的資源消耗所形成的。因此,項目成本的控制必須針對施工過程來進行,在施工過程中,及時分析每一個過程影響成本的因素,制定一套行之有效的工作程序和控制方法,使每個環節均處于良好受控狀態。同時,一個項目的各道工序又是緊密相聯的,其緊前工序和緊后工序是相互制約和相互影響的,一個工序成本的變化,必然會引起其關聯工序成本的變化。因此,項目成本管理還必須認真關注相關工序的情況,結合各個相關工序的成本變化情況進行系統分析,綜合考慮,全面管理。
1.2動態控制原則。
按照辯證唯物主義觀點,事物總是發展變化的,項目成本控制的重點也要根據施工過程的進展情況進行相應的調整。如在項目的立項決策階段結合市場情況和地域特點,重點考察項目的可行性與風險性;在規劃設計階段充分運用價值工程,重點考察產品的使用功能與美觀程度,并進行限額設計;在招投標階段重點考察施工圖預算、考察施工單位的技術實力、履約能力、合同相關條款等;施工階段重點考察各項成本的支出情況,并結合具體的市場行情進行動態調整,及時發現和糾正偏差。
1.3責、權、利相結合的原則。
在項目開發過程中，工程技術人員、銷售人員、業務管理人員以及其他相關人員都負有各自的成本控制責任，同時還享有成本控制的權利。做到責、權、利相結合就是在規定的權力范圍內如何開支、開支多少，同時對各部門、各單位、各人員在成本控制中的業績進行考評，并將最終的經濟效益與成本管理人員的收入進行有效掛鉤。
1.4因地制宜原則。
不同的房地產開發項目都有其自身不同的特點。因地制宜就是指成本控制體系必須靈活多樣,使之適合特定企業、部門、崗位和成本項目的實際需要。針對各項目的具體情況靈活運用成本控制技術和方法,切忌生搬硬套,照葫蘆畫瓢。大企業和小企業,老企業和新企業,發展中的企業和成熟的企業,同一企業的不同發展階段,其管理重點、組織結構、管理風格和成本控制方法都應當有所區別,不能一概而論,絕對不存在適用所有企業的成本控制模式。例如,規模較小的開發企業其管理重點應該是盡快搶占市場,擴大銷售規模,建立收入中心和正式的業績報告系統,促進企業的壯大和發展;規模龐大的開發企業,其管理重點是組織的鞏固和成本費用的控制。
1.5節約原則。成本的主要組成說明人力、財力、物力是成本的主要消耗，節約人力、財力、物力的消耗是提高經濟效益的核心，也是成本控制的一項最主要的基本原則。執行主要從三方面入手：一是嚴格執行成本開支范圍、費用開支標準、相關審批程序及有關財務制度，對各項成本費用的支出進行限制和監督；二是提高開發項目的科學管理水平，優化組織機構，提高項目工作效率，降低人、財、物的消耗水平；三是采取預防成本失控的技術組織措施，制止可能發生的浪費。只有做到以上三點，成本目標才能得以實現。
2成本控制的主要措施
2.1投資決策階段
在整個開發過程中，項目的篩選是最重要的環節。要想對房地產開發項目進行經濟效益分析、有效的成本控制作出正確的決策，必須做好四件事：
2.1.1市場預測，通過市場行為來選擇在市場上占有一定份額的開發項目。
2.1.2選擇定價目標，定價目標是整個價格策劃的靈魂，我們必須根據市場供求狀況和所開發物業的特點進行準確的價格定位，從而在較短的時間沒將所開發的物業銷售出去。
2.1.3由于土地價格在開發成本中所占比例較大，因此土地的價格和獲取方式對于公司能否達到預期的回報率至關重要。
2.1.4可行性研究對于公司開發項目的成敗起著關鍵的作用，可行性研究不能流于形式，靠感覺上項目。在可行性研究中必須把資金的流量和銷售計劃做出來，盡量減少現金投入和資金成本，讓項目得以順利進行。
2.1.5工程項目建設的經濟評價是在項目可行性研究中，對擬建項目方案計算期內各種有關技術經濟因素和項目投入和產出的財務、經濟資料數據進行調查、分析、預測，對項目的財務、經濟、社會效益進行計算、評價、分析，比較各項方案的優劣，從而推薦和確定最佳方案。在進行對某一房地產開發項目是否要對其進行投資決策時，工程項目的經濟評價具有極其重要的作用。工程項目的評價方法或理論是工程項目可行性研究的綱，工程項目可行性研究是實施工程項目的基礎。無論是需求預測，還是利益估算，歸根到底都是按照工程經濟評價方法來完成的。工程項目經濟評價，在項目建議書階段，是審批項目建議書的依據之一，在可行性階段，是項目投資決策的重要依據，在可行性研究報告之后，又作為設計任務下達的投資限額，它對工程設計概算起控制作用，是進行工程設計招標、優選設計方案的依據。
2.2設計階段
在設計成本控制階段主要控制好上述五的環節：①委托階段這一階段需要向設計單位提供盡可能詳細的資料和技術指標，進行設計招標。環②初步設計階段明確項目工程造價的最高限額，為成本控制提供總依據。③技術設計階段用技術經濟指標考量設計方案，主要從布局的合理性和經濟的合理性進行考核。④ 施工圖設計階段建筑結構形式盡量采用低成本結構形式；基礎結構形式的選擇必須依靠真是的地勘資料；安全系數取值要合理，這對設計結果的影響很大；結構標示與說明按取最大值的方式進行統一標示說明。⑤設計交底、變更和配合施工設計單位深度參與，及時解決施工中設計文件出現的問題，參加試運轉和竣工驗收、投產及進行全面的工程設計總結。
2.3招投標階段
招投標階段成本控制控制措施有以下幾點:
2.3.1編制符合工程實際的標底價格
標底價格以項目施工圖預算為基礎進行編制，打破無計劃的“秋后算賬”和預算的初級無意識管理模式，取消缺點相對較多的綜合取費方式。
2.3.2合理使用固定總價、固定單價、可調總價方式
對工期短、工程量較小的單項工程盡可能使用固定總價的方式；對工期長、工程量大的醒目采用固定單價或可調總價的方式；對擬分包項目應在總承包合同中明確規定、注明，合理規避以后的合同風險；對施工工藝簡單、工期短、工程量難以確定、現場相應的簽證工作較多的項目，采取成本加酬金的方式，盡可能少用現在常用的根據分部分項計價的方式。
2.4施工階段
2.4.1加強現場管理
提高現場項目管理負責人綜合專業技術技能、合同管理經驗，采取項目經理負責制、項目組織待遇與項目利潤掛鉤等激勵措施。嚴格督促是施工方按圖施工，嚴格控制設計變更及材料代用，對必要的變更要做到先算賬后花錢，做好現場各種社工記錄和材料進料抽檢工作，及時掌握各種材料的市場價格信息，在保證質量的前提下盡可能將工期提前。
2.4.2實行效益獎勵制度，調動現場管理人員的積極性
在施工過程中，如有人發現施工圖設計錯誤或不合理，在得到權威人士確認的情況下可以根據其節約小姨效益給與適當獎勵。
2.4.3嚴格控制施工進度款的撥付
強化公司工程管理人員對施工進度及施工量的掌握，避免被動的等著承包方送交進度預算后再進行審核，增加監理方的預審環節。對工程量審查要做到不多算、不重算，誰簽字誰負責。另外，對定額取費的選擇要根據施工合同進行嚴格查核，對就高不就低的項目要堅決糾正。
2.5營銷過程的成本控制
2.5.1制定合理有效的推廣計劃
也能功效推廣計劃的制定要考慮到房地產開發過程存在的很多不確定性，避免出現推廣已展開而開發建設進度比計劃滯后，結果廣告費花出去后效果卻大打折扣，導致費用超支。
2.5.2建立切實可行的銷售通路
后媒體時代的傳播方式和獲取信息途徑的一場豐富是選擇銷售渠道的難度加大，同時也是客戶日益分散，市場細分程度更高。確定有效的銷售通路，需要解決好客戶在哪、誰是客戶的問題。同時，時刻反省對渠道的判定是否有效，把握有效的原則，衡量投入和產出比是否合適，導致廣種薄收。
2.5.3進行高效的資源整合
房地產營銷的核心在于整合各類資源，包括城市發展、社會狀況、設計規矩、工程配套、廣告傳播、公共關系等，使之形成合力。
2.5.4開展及時有效的評估
對推廣效果及時進行評估，對于提高操作水平來說至關重要，而且這些經驗都是花錢買來的，及時加以總結是對上一階段工作的反思，也給下一階段的工作提供了借鑒。
3結束語：
房地產項目目成本控制直接關系到企業的利潤，是企業生存與發展的關鍵因素。因此,房地產企業應加強管理，努力做好成本控制工作。
參考文獻：
