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商業地產項目范文1
為了適應我國商業地產投資經濟的發展需要，解決商業地產投資領域普遍投資決策水平不高，增強理性投資和科學決策，提高商業地產項目管理水平，增強人們對商業地產項目后評價作用的認識，擴大其影響的現實所需，同時為我國商業地產項目后評價理論和實踐的發展做出有益的探索，作者以大連“萬象城”項目為例，采用層次分析法進行了該項目后評價研究。商業地產項目后評價是總結項目經驗教訓，提高商業地產投資主體決策水平和實施主體管理水平的一種科學方法。
一、層次分析法
層次分析法（AHP，the Analytical Hierarchy Process），是20世紀70年代美國學者T.L.Saaty提出的，是一種將與決策緊密相關的元素分解成目標、準則、方案等層次，在此基礎之上進行定性和定量分析相結合的層次權重決策分析方法[1]。AHP在項目風險評價過程中運用靈活、易于理解，而又具有一定的精度。層次分析法進行商業地產項目后評價主要的步驟有[2]：①構造商業地產項目的遞階層次結構模型，商業地產項目的遞階層次結構模型一般分為三層，如圖1所示：目標層（A）、目的層（B）、指標層（C）；②建立兩兩比較判斷矩陣；③計算權重向量并做一致性檢驗[3-4]。
二、后評價過程實例分析
結合大連“萬象城”項目的特點、后評價指標及內容、使用范圍和實際操作情況，后評價指標可分為一級指標和二級指標。一級指標主要從技術、財務、國民經濟、社會效益、環境影響和管理水平來設定；二級指標主要是一級指標的細化。根據“萬象城”項目自身的具體情況和大連地區的統一標準進行酌情增減，該項目的后評價指標體系如圖1所示。
XX集團聘請了10位對該項目十分了解的專家或權威進行了評價，其中有政府人員、設計院工程師、施工方的結構工程師、監理方咨詢工程師、招商部經理、營銷推廣部策劃師、學校教授等專家和權威。在選擇評價方法時，考慮到資料缺乏，專家打分也沒有依據，有些指標具有模糊和非定量化的特點，對其只能進行定性的分析與評價。由于個人的文化水平、知識結構、社會經歷和能力大小的差異，人們對各項影響因素的褒貶程度也不相同。AHP方法克服了專家評分法難以對涉及多指標 、多方案的項目進行評價，但是AHP分析結果的質量依賴于專家的知識、經驗和判斷。在實際應用時，盡可能多找行業中的專家來共同確定判斷矩陣中的標度。
1. AHP法計算各指標權重向量并做一致性檢驗
后評價組對各個指標進行打分，采用對不同因素兩兩比較的方法，構造不同層次的判斷矩陣，并分別計算最大特征根、對應的特征向量并進行判斷矩陣的一致性檢驗。
（1）A―B層次的判斷矩陣及對應的特征向量：
2.模糊綜合評價法計算評價結果
后評價組建策劃目模糊綜合評語集為v＝(優，良，好，中，合格，差)＝(6，5，4，3，2，1)，最后分別對評語集賦分值(100，90，80，70，60，50)，選擇10位專家對第一層次的評價因素進行評價，所組成評價人集為P=(P1，P2，P3，P4，P5，P6，P7，P8，P9，P10)。
（1）專家評分。后評價組成員根據自己的對該項目各方面現狀的了解，同時參考國內商業地產相關項目的狀況進行打分，綜合評價各單因素評價情況，由評價表得出評價分值R。
3.評價結果分析
由評價得分可以看出，大連“萬象城”項目的技術水平和管理水平分別得分81.1和84.0，效果良好，國民經濟效益、社會效益和環境影響得分分別為73.6、78.9和73.3，效果中等，而財務效益得分卻為68.4，效果合格。綜合得分73.7，效果中等，說明該項目是可行的，但是很多方面仍需進一步提升和完善，尤其是財務效益，效果不是特別理想。
四、結論
商業地產后評價由于涉及現代管理理論、費用與效益理論、控制與反饋理論、可持續發展理論等作為理論基礎和分析工具，是一個復雜的系統工程，將來還會不斷提出許多理論和實踐問題，要求我們予以解答。限于主觀上的能力局限和客觀上的資源約束，本文只對商業地產項目后評價大致進行分析研究，構建的商業地產后評價指標體系主要是對前人研究成果的歸納，尚未完全深入地剖析，許多問題還有待更進一步深化研究。
作者單位：江福秀 中國地質大學（北京）
茆旭川 西華大學管理學院
參考文獻：
[1]王蓮芬,等.層次分析法引論[M].北京:中國人民大學出版社，1990：5-18.
[2]茆旭川，田兵權，黃琦.基于AHP在電力建設項目風險評價中的應用[J].西南民族大學學報（自然科學版），2007(3):624-628.
商業地產項目范文2
關鍵詞 商業地產 項目開發 成本控制
近些年來，我國經濟快速發展，人們生活水平得到了顯著提升，商業地產的出現正好順應了時展的潮流，可以滿足個性化和多元化的商業需求。商業地產項目開發是一個周期較長的系統工程，科學合理的成本控制是管理工作的重要環節之一。在我國商業形式和消費需求更加多元化的社會背景下，對商業地產項目開發的成本控制體系進行深入探析，從而促進現代化商業綜合體的順利開發具有十分重要的現實意義。
一、商業地產項目開發的成本控制基本內容概述
近些年來，由于其投資風險較小、可以滿足市場化的消費需求、可以帶來持續性的資金收入等市場優勢，商業地產項目在房地產市場所占的份額不斷增加，商業地產項目開發企業之間的競爭愈加激烈。商業地產項目開發成本控制是基于降低項目開發成本、提升地產企業綜合實力的一種企業管理戰略，是商業地產項目管理的一個重要環節。通過科學合理的成本控制，可以顯著降低商業地產項目的投資成本，從而顯著提升商業地產項目的利潤空間，有助于企業“利潤最大化”戰略目標的實現。商業地產項目不同于住宅地產項目，其經營管理模式和營銷模式具有本質上的差別。因此，商業地產項目開發的成本控制要求對項目的全過程和各環節進行全方位的控制管理，強調管理流程和管理工作的精細化和目標化。首先，應該結合市場經濟發展趨勢和地域性消費需求確定商業地產項目的開發預算，即成本控制管理的目標。其次，應該從項目設計環節出發，對商業地產項目開發的全過程進行科學合理的設計，精細化地控制項目開發所涉及的每個管理環節、各個管理部門及所有管理崗位，使成本控制措施落實到位，這樣才能使成本控制真正發揮管理優勢。最后，商業地產項目開發成本控制需要科學的管理模式和管理方法，旨在采用合理的信息管理技術和財務管理模式對項目成本進行科學化、規范化、定量化、系統化的管理，才能真正使成本控制體系發揮效益，達成地產項目的低成本戰略目標。
隨著商業綜合體的快速發展，我國商業地產項目的數量急劇上升，項目開發成本控制體系得到了進一步的發展與完善。但由于我國商業地產項目開發起步較晚，其成本控制體系并不完善，還存在一些矛盾和問題。例如，在商業地產項目開發成本控制過程中，目標成本控制意識較差、成本控制目標性不足、精細化成本控制模式不健全、信息技術成本控制意識較差等現象是普遍存在的。為了適應市場發展趨勢、最大限度滿足人們的多元化消費需求，需要對商業地產項目開發成本控制進行深入探析，從而在提升項目質量的同時降低項目投入成本，為我國商業地產行業乃至整個房地產行業注入可持續的發展活力。
二、商業地產項目開發成本控制的重要意義
隨著我國經濟市場商業形式的多樣化和人們消費需求的多元化，商業綜合體的數量顯著提升，在促進我國經濟發展、促使商業市場資源最優化利用等方面發揮了不可忽視的重要作用。對商業地產項目開發的成本控制進行深入探析，從而逐步完善商業地產項目開發成本控制體系，不僅是提升地產開發項目綜合競爭力的現實需求，也是促進我國商業地產行業可持續發展的客觀需要。一方面，商業地產項目不同于住宅地產項目，在提供更多的就業機會、促進市場消費多元化、合理分配市場資源等方面具有不可忽視的重要意義。不斷深入探析商業地產項目成本控制體系有利于促進我國地產項目可持續發展，具有非常重要的社會效益和宏觀經濟效益。另一方面，近些年來，由于國家購房政策的影響，許多企業轉向商業地產的投資與開發，尤其是商業綜合體，具有廣闊的應用前景和巨大的經濟效益。不斷深入探析商業地產項目開發成本控制體系可以降低項目的投資成本，從而降低企業的投資風險，是提升企業綜合競爭力的現實需求。
三、商業地產項目開發的成本控制方法分析
（一）精細化成本控制體系的應用
商業地產項目，尤其是商業綜合體項目的開發需要投入數量巨大的資金，開發過程的經濟收支環節較多，成本控制的難度和廣度極大。因此，只有采用精細化的成本控制體系才能真正使成本控制發揮作用。首先，應該強化項目開發相關人員的精細化成本控制意識；逐步使精細化管理融入企業文化，成為企業項目開發過程的一種管理新常態。其次，商業地產項目開發成本控制是一項系統化工程，成本控制所涉及的環節很多，必須對項目開發的全過程、各環節的經濟活動進行精細化的監控管理，通過集中招標的方式確定項目原材料的供應商家、選擇高素質的施工團隊、制定最優化的銷售計劃等都是成本控制過程中需要重視的環節。最后，精細化管理是需要建立在高效流通的開發信息的基礎上的，采用先進的精細化管理手段和技術是十分必要的。
（二）目標化成本控制體系的應用
商業綜合體是商業市場形式多樣化和消費需求多元化趨勢下的經濟產物，因此，商業地產項目開發成本控制需要以市場信息為導向。近些年來，以市場為導向的目標成本法研究不斷深入，在商業地產項目成本控制過程中采用目標成本法可以獲得較好的經濟效益。一方面，商業地產項目開發過程中首先應該盡可能全面地搜集市場信息，通過分析和整合處理而確定項目的開發成本，即確保項目開發預算的合理性；另一方面，在確定的成本控制目標的基礎上，應該結合企業的資源和管理現狀，先從設計環節出發，對項目開發所涉及的商業選址、原材料采購、建筑結構設計、施工招標、客戶定位、營銷管理等各環節進行合理的設計，盡可能從初始設計環節降低投資成本，以市場信息為導向來提升商業地產項目的先進性。
（三）科技化成本控制體系的應用
商業信息在促進企業發展過程中所發揮的重要作用是有目共睹的，隨著信息技術和數字化技術的快速發展，在成本控制環節中，采用科技化成本控制體系可以獲得很好的經濟效益。尤其是近些年來，BIM技術快速發展，應用于地產項目開發過程中發揮了巨大的應用效益，進一步擴大信息化和數字化成本控制體系的應用范圍符合現代化地產行業的發展需求。一方面，應該結合商業地產項目開發需求建立完善的信息化成本管理平臺，確保開發信息交互的高效性和完整性；另一方面，利用BIM技術可以對地產項目的外觀、內部結構、空間布局、施工以及后期維護進行模擬設計，這樣可以顯著降低設計成本，從而縮短開發周期，確保商業地產項目順利開發。
四、結語
近些年來，我國國民經濟水平顯著提升，多元化消費需求顯著增加，商業地產項目在促進商業市場資源優化利用、最大化滿足人們的多元化消費需求等方面具有十分重要的作用。在這樣的發展背景下，采用系統化的成本控制體系對商業地產項目開發過程進行精細化管理十分重要。因此，項目管理人員應該與時俱進，不斷創新與發展商業地產項目成本控制體系，致力于為我國商業地產行業的發展注入源源不斷的活力。
參考文獻
商業地產項目范文3
關鍵詞：商業地產；弱電；設置
前言
商業地產項目指的是具有商業性質的地產項目，其主要由辦公樓、住宅、高檔酒店、大型購物中心等幾部分組成[1]。隨著經濟水平的發展及人類物質、精神生活水平的不斷提高，并由于住宅項目的調控限購，使得其對商業地產的需求日益擴大，并對建筑物的弱電系統也有了很高的要求，以至于傳統的弱電系統已不能滿足我國商業地產項目發展的需要。對此文章以商業地產弱電系統的設置問題，科學的探尋當前商業地產工程項目弱電系統的合理設置，以供各位讀者參考。
1 商業地產弱電系統設置存在的問題
1.1 設置不足問題
商業一般占地面積比較大，基本有前后廣場，及水電、煤氣、給排水等系統；弱電系統也是商業建筑必須配備的基本設備之一。但區別于一般的住宅項目，商業地產項目的弱電系統一般設置要求比較全，很多時候，發展商都會漏設一些系統：（1）漏設無線對講系統。商業項目一般建筑面積比較大，個別達到10萬平方米以上，運營管理是一大問題，相應的物業管理人員必須馬上到位，無線對講系統就很有必要。（2）漏設手機信號加強系統。商業項目一般空間比較大，人流更是不少，現在又是智能手機的年代，若進入某個商業項目，發現手機信號很差，后果可想而知。
1.2 設置過多問題
在對商業地產進行弱電設計時，存在著很多的不確定因素，有些設計人員會超前設置弱電系統，但有時應根據實際情況設置，以免投資增大：
（1）衛星電視接收系統的設置，若商業中沒有酒店的話，可不設置衛星電視接收系統，使用一般的有線電視信號就可以。
（2）弱電中央集成系統，一般商業項目規模不大的話，這系統可基本不設置，一是各系統的數據接口不一致，二是把各個弱電系統后臺控制設備集中到一個弱電機房的話，就可以基本解決各系統聯合使用問題。
1.3 設置不合理問題
弱電系統有若干個分系統，而某個分系統中又有若干小系統，若理解不全面，會設置得不太合理，如背景音樂系統中往往可以跟火災緊急廣播系統共用，若設置不太合理，會造成同時投資兩套系統，無論是投資額的增加還是使用都會有很大影響。
2 商業地產項目弱電系統的一般設置
商業地產項目弱電系統設置在滿足國家規范要求的前提下，應遵循安全可靠、經濟實用、技術先進、靈活高效、操作維護管理方便的原則。下面就把各系統是否應該設置進行敘述：
2.1 計算機網絡系統
計算機網絡系統是各弱電系統的基礎系統，必須設置，而且應采用千兆以太網絡系統。
2.2 電話通信系統
這是項目項目對外的信息接口，也必須設置，含語音、寬帶、手機信號加強等系統，可委托各電信運營商進行設計施工。
2.3 綜合布線系統
這是各個語音信息系統的高速公路，必須設置，但相應的語音及信息點位的數量要留夠。
2.4 安全防范系統
商業項目人流量大，貴重物品多，該系統也必須設置，本系統還包含了入侵報警系統、視頻監控系統、電子（保安）巡更系統、門禁系統等子系統。應該都要一一設置。
2.5 停車場管理系統
商業項目車流量大，為了對車輛進行有效的管理和收費，此系統也應該設置。停車場管理系統包括收費管理系統和車位引導系統，若停車場為大型的停車場（停車500輛以上）建議設置車位引導系統，以方便購物后的尋車。
2.6 電視信號系統
電視信號系統包括有線電視接收系統、衛星電視接收系統，若只是一般的商業項目，筆者建議只設置有線電視接收系統即可，若為星級酒店及商業展覽項目，衛星電視接收系統就必須設置。
2.7 樓宇設備監控系統
商業項目給排水、強電、空調、電梯設備眾多，為減少各種能耗及管理的難度、管理的人工花費，應設置樓宇設備監控系統。建議此系統中的電梯監控系統可在電梯招標時劃給電梯廠家實施，減少投資。
2.8 電子信息顯示系統
商業項目需經常搞商業推廣及物業管理也會相關的信息或廣告。此系統是必要及獲得效益的系統，應該設置。
2.9 背景音樂及火災緊急廣播系統
商業項目人流量大，經常要尋人，另外為了營造輕松的經營氣氛，需設置背景音樂及火災緊急廣播系統，但兩者應該結合一起設置以節省投資。因為背景音樂的要求比火災緊急廣播系統高，兩者可以兼容。
2.10 遠程電子抄表系統
雖商業項目鋪位分隔較多，但這個系統要看商業類型而是否設置，若一般的綜合型商業建議不設置，因鋪位分隔不太固定，若為鋪位分隔比較固定專業類批發市場，建議設置此系統，以便減少水電、煤氣表的抄表工作量。
2.11 無線對講系統
前文已提過，為了管理的方便需要，此系統應該設置，并應該預留6個頻道以上的對講系統，以便管理、保安、清潔等分開使用。
2.12 客流統計系統
為了統計商場的客流和做相關項目的研究，本系統也應該設置，為節省相應的投資，客流統計系統可采用視頻統計系統，該系統的前端攝像頭可以與視頻監控系統的攝像頭共用。
2.13 弱電中央集成系統
上文已有提及，若投資容許及各弱電系統的后臺設備房比較分散的，建議設置此系統，但各弱電系統的數據接口需采用標準的開放性的接口，如TCP/IP、API等等；若投資不容許及各弱電系統的后臺設備房比較集中的，可以不設置此系統。
3 結束語
在商業地產項目中弱電系統內容比較多，開發商及設計人員應該有針對性的進行設置，才能使得商業項目的弱電系統合理設置及投資，但弱電技術時刻都在發展，新技術不斷涌現，如現今的室內GPS導航技術，商業項目應該及時跟進及完善才能使得弱電項目與時俱進，因此，我們對商業項目進行弱電系統的設計時，除參考上述觀點外，應綜合考慮投資、商業項目、技術水平、分期開發、物業管理水平等因數進行設置。
商業地產項目范文4
【關鍵詞】商業地產；商場；規劃；商業
中圖分類號：TU247.2 文獻標識碼：A 文章編號：
雖然不是在上海，但以外來人的客觀角度觀察杭州目前商業的發展，發現杭州商業地產目前并未獲得其應有的市場關注度，市場塑造力偏低，這一局面產生自許多復雜原因。眾所周知，一個成功商場誕生的背后，有許多在規劃中需要整體考慮的因素，綜合筆者學習并參建的一些成功項目的經驗，提供以下幾個商業地產設計的重要因素。
明確項目開發主題定位的重要性。一個成功的商場需要明確的主題定位，具備主題特色且定位明確的商業空間可以并加強消費者的印象及來訪的動機，并提升消費購物的附加價值，讓消費者可以很明確地明白這個商場的購物形態以及可以感受到的空間質量，也愿意來到商場消磨其閑暇時光。國內成功的案例如上海的新天地、成都的西蜀廊橋等均是在這方面發展得很成功的例子，杭州本土的杭州大廈主題定位比其他商場做得更成功。因此，商場在規劃之初一定要確認其客群及商行的主題，以便于日后整體規劃設計思考方向的確認。
主力門店選擇定位的重要性。主力店為商場的招商成功與否的關鍵因素，高知名度的主力店過去所累積的知名度與信譽將有助于商場形象的提升，并增加商場的辨識度。作為商場吸引目的性購物人潮的引力來源，主力店對于商場發展的帶動具有十分重要的影響，是商場成功的快捷方式之一。如華納威秀影城購物中心、馬莎百貨以及宜家家居 IKEA等主力店，深知主力店對于賣場面積、貨架陳列、停車需求等均有一系列的要求，為了吸引主力店的進駐，開發者必須在商場的規劃之初，便充分了解預期引入的主力店的各項需求，掌握的越多，未來所面對的難題便越少。 商業項目地段選擇的重要性。商場地點的選擇正確，就能掌握地利的優勢，適當的店址可搭周邊人流的順風車，增加商場成功的機率，因此商場在地點的選上應掌握以下幾個重點。
周邊應有規律的客流。選址前應調查基地周邊客流規模，周邊人口密度應能支持商場的營運。比如說在商業街、步行街、電影院或者公園附近，這些地方人流比較集中，而且可以說是集休閑和購物于一體的地區。
交通便利。車站附近，特別是地鐵或者幾條公交線路交匯的地方，都能夠給客人帶來交通上的便利，因此商業價值也比較高。鄰接道路寬度、大眾運輸的可及性以及是否有停車位置供給均為商場選址的重點。
商業環境的群聚效應。周邊的商業開發規模如能形成群聚效應將對商場開發產生極大正面幫助，雖然說群聚會有一定的競爭壓力，但是因為商店多，能夠滿足客戶的多方面需求，所以人群也會比較多，更重要的是能夠產生商業集約效應，更容易發揮自己的比較優勢來占領市場，吸引更多的顧客來購買。
合宜的地塊發展條件。應充分考慮地塊的形狀、大小、地形及物理環境條件等因素。比如說，選址對氣候條件的要求（風向、日光）都會產生影響，一般都會選擇坐北朝南的方向，這樣一方面可以避免夏季的暴曬另一方面可以避免冬季的寒風，對顧客有益對存在商城里的貨物也有好處。
商場的開發應符合城市規劃的要求，同時應了解周邊的城市規劃遠景，以免未來城市規劃的變遷影響商場的發展。因此，可以選擇在居民生活的小區或者是有企事業單位、機關的地方選址，因為距離近會吸引附近的居民而形成固定的消費群體。
商業項目交圈流線規劃的重要性。區分人流車流與貨流，妥善配置商場動線。而在商場的規劃中，除了消費者動線外，必須同時提供專用的貨物進出、服務進出動線，避免動線沖突，造成消費者觀感及服務機能的負面影響。
動線規劃的舒適度與便利性。寬度合宜，明亮舒適且方向感明確的動線可讓顧客愿意在商場做更長時間的停留，絕對是商場動線規劃的不二法門。商場在進行內部裝修時，采用裝修涂料、燈光的選擇、空氣中是否有異味都會對顧客的心理產生作用。
項目平面功能性配置的重要性。商場的平面配置應合乎商場的定位與設計主題，同時應以便于消費者參觀選購商品、便于展示與出售商品為前提，且讓商店有更多的曝光率。商場是各種商業產品展銷的容器，各種商品形態在平面空間配置區位均有其應遵循的邏輯，因此應在平面配置上反映不同類型的商品對賣場空間尺寸、服務機能與位置的需求。 轉貼于 中國論同時，賣場的平面配置應能鼓勵、引導消費者在賣場作更長時間的停留，增加其行走的空間距離，并讓整個逛街購物的空間環境是舒適的，以鼓勵更多附加的購物行為。
商業空間良好視覺設計的重要性。商場的空間的整體視覺設計對商場形象的塑造有關鍵性的影響，一個具強烈辨識性的商場視覺設計將有助于消費者建立對商場的認同與了解，凌亂的視覺環境絕對是商場環境扣分的重要的因素，視覺設計是商業建筑非常重要的元素，是建筑立面、空間塑造整體的考量，賣場的指針系統、櫥窗設計、室內裝修的色彩計劃、燈光及景觀等都為賣場視覺形象塑造的重要元素，應能呼應賣場的主題定位和整體規劃設計，以形成整體賣場空間氣氛，并提升賣場的整體形象。
商業人氣聚集疇劃的重要性。商場的人氣需要一些活力的引擎空間來帶動，可短期聚集人潮的活動與娛樂休閑設施絕對是商場活力與能量的來源，電影院、娛樂場、餐飲空間與定期及不定期舉辦的活動均是商場活力的來源。因此，一個成功的商場一定具備可以聚集人潮、胃納活動的空間與主題賣場，讓購物商場不只是消費場所，更是社交與休閑娛樂的領域。
商業場所快樂購物氛圍營造的重要性 。購物消費絕對該是歡樂愉悅的生活體驗，消費者來商場的目的除了購物，還包括了放松與休閑，所以歡樂購物氣氛的營造對賣場而言絕對是必要的。因此，賣場在空間營造上應盡量去提供一個活潑放松的環境，讓消費者在輕松的心情下享受購物的樂趣，歡樂的購物環境的塑造可由賣場的建筑意象、室內空間、景觀環境以及相關娛樂設施等來達成。
商場合適文化背景依托的重要性。商場的規劃需要在地的思維及與時代的發展脈絡的結合，一個在北京或上海成功的案例不一定適用杭州，每個城市均有其地方特色與文化背景。賣場的規劃除了功能、主題、地點、招商與空間意象的考慮外，適時適地的考慮也是十分重要的。在北京，過去曾有一些試圖完全移植國外成功經驗的商場，因缺乏地域性考慮，未能獲得預期中的成功，其原因主要在于氣候條件與民情的不同，一個在杭州的購物中心的規劃設計應能反映杭州消費者對購物行為的需求。
在進行選址的時候要考慮到潛在的商業價值，既要分析現在的情況還要考慮到未來的商業價值，有一些曾經被人看好的商場選址，可能會隨著發展而變冷，而一些不引人注意的地方，可能會在不久的將來成為鬧市，比如說新城的開發、老城的改建、開發區的規劃等等，其中最為著名的案例就是美國零售企業“沃爾瑪”和新加坡華商董俊競創建的百貨集團“詩家董”的選址規劃。
商業地產項目范文5
關鍵詞：新型城鎮化 城市運營 商業地產 項目投資決策 SD
新型城鎮化是我國經濟發展新階段中實現現代化的重大戰略選擇，也是我國經濟發展的重要引擎，通過新型城鎮化的逐步推進我國的經濟發展模式有望由投資拉動轉為消費拉動。目前國人的消費潛力不容小覷，因此催發了相對獨立于住宅的商業地產的快速發展[1]。
一、商業地產是城市運營的重要內容
（一）商業地產運營商是新型的城市運營商
所謂城市運營，是對城市的籌劃營謀，是指以系統化的思維方式，運用市場經濟的手段，對城市進行整體策劃和管理[2]。商業地產投資主體作為城市運營商是一個城市運營過程中的新生產物。商業地產運營商在充分理解政府宏觀意圖的前提下，充分運用市場化機制和手段，通過開發成片大面積的土地，來帶動城市和區域經濟的發展，既以自身經濟利益為導向，又注意兼顧長遠的社會效益[3]。
（二）商業地產是落實新型城鎮化的有效切入口
許多城市都面臨著舊城改造、土地置換等實際問題，落實城鎮化需要有切入口，建造城市綜合體，這種大體量的商業地產項目通過以點帶面，點狀輻射產生聚集效應。商業的輻射能力決定了城市的輻射力。在運營大型商業地產項目的時候，應主動運用城市運營的思路，大范圍整合城市的資源，將商業地產和城市經營提升到新的水平。
二、城市運營視角下商業地產項目投資決策模型
（一）SD在城市運營中應用的可行性
SD （System Dynamics，簡稱SD）是一門基于系統論，吸取反饋理論與信息論等，并借助計算機模擬技術的交叉學科。SD被譽為“政策實驗室”。
城市運營具有跨學科、跨領域、跨層次的鮮明特點，是開放的復雜巨系統。錢學森教授等指出，解決開放的復雜巨系統的方法是建立綜合研討廳體系，采用“從定性到定量綜合集成方法”，人機（計算機）結合的方法處理城市運營模型[4]。因此，運用SD來研究商業地產項目開發運營與城市經濟、社會發展的相互聯系與影響是合適的。
（二）SD模型建立
城市運營的關鍵在于促進區域經濟發展。從城市的長遠發展來看，城市競爭力最終歸結為城市產業資本競爭力。產城融合的過程中產業發展要求形成與之相配套的城市功能；城市的發展既需要有完善的城市功能與發展環境作為支撐，又要構建與之相適應的現代產業體系和產業集群?；谝陨戏治觯纠肰ensim軟件建立城市運營視角下商業地產項目投資決策模型，見圖1。
（三）模型仿真分析
商業地產是城市生產業及生產業的重要載體，優秀商業物業的增加能夠增強城市的流通力，有利于增強城市的吸引力。在以人為本的新型城鎮化國家戰略的背景下，其投資與運營面臨著新時期的機遇與挑戰。
三、新型城鎮化為商業地產提供新的發展空間
（一）以人為本牽動地產業回歸民生屬性
隨著城鎮化的推進，住房、商業等的消費需求將被大大提高。新型城鎮化最大的亮點是強調以人為本，推進以人為核心的城鎮化。今后一個時期，房地產業的發展要符合新型城鎮化的需要，房地產的開發更要符合城鎮化中老百姓的需要，房地產的開發要與城鎮化的速度相適應[5]，使其回歸“民生地產”的產業定位。
（二）城鎮化帶動消費市場擴大
目前我國服務業增加值占國內生產總值比重僅為46%，與發達國家74%的平均水平相距甚遠，與中等收入國家53%的平均水平也有一定差距，而這為商業地產提供了很大發展空間。
（三）產業轉型推動商業地產優化升級
新型城鎮化要求適應制造業轉型升級要求，引導生產業在中心城市、制造業密集區域集聚；此外，新型城鎮化還要求提升生活業水平，推進功能混合和產城融合，推動一線城市形成以服務經濟為主的產業結構。這就要求對傳統商業地產進行改造升級，通過對舊城的改造和商業業態的更新，優化商業網點布局。這些都為城市商業地產的發展和繁榮提供了良好機遇，大型傳統房企均加強項目布局，競爭日趨白熱化。
四、城市運營中商業地產面臨產能過剩
（一）開發過量加劇資源浪費
在一些商業地產項目開發量過于飽和的城市中，商業地產從人均一平米的飽和狀態向人均一個鋪的地步發展。幾十萬平米的商業地產項目，幾億的過度投資是對社會資源、土地資源、國民財富的浪費。
（二）開發過量稀釋城市消費力
城市消化力不足的原因可以歸結于以下三點：一是客群狹窄，物業投資門檻較高且需要有相關投資經驗；二是大品牌零售商對外擴張有局限性，如當地資源難以支撐，招租較為困難。三是整個城市消費人口，人均可支配收入的增長，是較為緩慢的過程，消費人群增長速度趕不上商業開發的腳步。
（三）開發項目偏離城市消費結構
商業地產項目可分為：目的性消費、商務區消費和居住區消費三大聚集方式。第一種實現難度較大，第二種主要集中一線城市核心區域、數量有限，第三種擁有穩定的消費需求群體，極具生命力，但在實際開發中關注度較低。此外，網購已顛覆了傳統的商業零售和國民消費模式，低端購物類業態占比過大的商業地產項目，實體店沖擊明顯。
五、商業地產項目投資建議
（一）確定項目合理規模體量
購物中心項目國際上公認10萬平米以為最佳規模，按照中國的國情和快速發展的態勢，上限可適度提高至15萬平米左右。規模與效益連在一起，不是越大越好，規模一大，比較效益就下降了，即項目邊際效益是遞減的。
（二）確定項目合理業態配比
目前全球商業地產項目發展的趨勢之一是更多的向化、休閑、健身的業態方向發展。在“一站式”購物中心中能夠有效增加人們的滯留時間，所以國外運營商傾向于將項目近一半的面積業態設定為休閑娛樂化健身。
（三）確定合理的項目盈利模式
單純的房地產思維與運營商業一樣是零售思維，商業地產項目分割銷售之后，再進行商業規劃、整合，經營的整體性和有效性難以保證。這種化整為零的模式與商業地產在城市運營中的應該發揮的積極作用背道而馳。
六、結束語
本以新型城鎮化為出發點，在城市運營的視角下運用SD仿真模型對商業地產項目投資決策進行分析，可以得出以下結論：新型城鎮化和商業地產的發展是相互促進的，新型城鎮化需要商業地產的參與，但不等于房地產業化。對于商業地產項目運營商而言，隨著新型城鎮化的逐步落實，如何注重區域經濟發展條件、人口需求結構，以及當地資源條件與商業地產項目開發模式和產品的契合，都需要認真研究，努力創新。
參考獻：
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商業地產項目范文6
商業房地產在經濟學上又稱“不動產”，主要包括房地合一、土地使用權與建筑物三種形態。觀察土地、建筑物的特點，可以看出商業房地產具有不可移動與較為固定的特性。顧名思義，商業房地產開發便指依法獲得土地使用權后，根據城市建設規劃的要求進行土地規劃和房屋建設工作。人們通常將商業房地產開發單純地看做是房屋或商品房建設，這種觀點實際錯誤且不全面，商業房地產開發應包括房屋建設在內的各種開發經營活動，亦包含著土地規劃等行為。據相關資料顯示，2012年我國商業房地產開發投資額為71804億元，年名義增長率為16.2％，扣除通貨膨脹等因素影響后的實際增長率為14.9％，東部商業房地產開發投資額為40541億元，占總體投資額的56.5％，年增長率為13.9％，中部商業房地產開發投資額為15763億元，占總體投資額的21.9％，年增長率為18.3％，西部商業房地產開發投資額為15500億元，年增長率為20.4％；2013年全國商業房地產開發投資額為86103億元，年名義增長率為19.8％，扣除價格等因素影響后的實際增長率為19.4％，其中，東部商業房地產開發投資額為47972億，年增長率為18.3％，中部商業房地產開發投資額為19045億，年增長率為20.8％，西部商業房地產開發投資額為18997億，年增長率為22.6％；2014年我國商業房地產開發投資額為95036億，年名義增長率為10.5％，年實際增長率為9.9％，東部商業房地產開發投資額為52941億，年增長率為10.4％，中部商業房地產開發投資額為20662億，年增長率為8.5％，西部商業房地產開發投資額為21433億，年增長率為12.8％。通過分析以上數據，可知商業房地產開發行業投資額逐年增長，其發展態勢依舊火熱，因此，發現商業房地產經營管理中的存在的風險并進行研究，這個課題是有現實意義的。
二、商業房地產項目經營管理存在的風險
為更好理解商業房地產經營管理存在的風險，本文結合商業房地產的特點對其進行分析。商業房地產經營管理主要具有以下5方面的特性與風險：1.不確定性商業房地產開發與建設是依法取得土地使用權后進行的土地規劃與房屋建設的工作，整個工程是建立在城市規劃、項目規劃的基礎上，其最大的特點便是不確定性。商業房地產開發是根據未來的預測需求進行建設，在現有階段很難準確預測未來行業走向與經濟發展整體狀況等，因此，商業房地產項目建設的不確定性便會給整個管理工作帶來風險。2.固定性商業房地產管理工作受固定性影響：一、商業房地產開發過程中土地固定存在于空間中，不可位移，開發商進行地產開發必然受到土地空間位置的影響。
三、商業房地產開發過程受建設周邊固定
環境因素影響，規劃開發地區的相對地理位置、經濟發達程度、人員密集程度等因素都會影響開發商進行房屋建設的工作。3.投資金額大商業房地產開發管理包括著土地所有權的購買、土地規劃、房屋建設等多個步驟，涉及招標、實地測量、風險預測等各種環節，投資金額總量大，費用成本也比較高。這種大量投資的特點造成了開發商遭受籌資困難、金融環境突變等問題。我國各大省份均有“爛尾樓”的存在，導致爛尾樓出現的最大原因便是開發商資金周轉不靈。4.回報周期長商業房地產開發與管理過程不僅投資金額大，而且其回報周期長。一個建筑的建設必須經過勘測、繪圖、材料采購、施工、檢測等各環節，建設周期長，導致開發商不能短時間獲取收益，這引發了開發商資金周轉困難、房屋售賣困難的產生。5.易被影響商業房地產開發工作不能像大部分產品一樣在產房中進行，它需要在露天土地上進行。東南沿海臺風多，降水大，北方地區風沙大，霧霾嚴重，可見度低，各種環境變化都會影響開發建設的過程，這也導致其變數大的風險問題。
四、商業房地產風險管控的研究意義
商業房地產的項目管理過程存在不確定性、固定性、回報周期長、易被影響與投資金額大的風險，進行風險管控能有效減少風險，提高產業效益。進一步細分風險類別可劃分為微觀風險與宏觀風險，微觀風險指規劃區域土地價格變動情況、區域建設與管理的政策與手段等引起的開發商財務問題，宏觀風險指整體金融環境的變化、國家政策的實行等。進行風險管控能夠保證開發商掌握經濟大局，及時進行建設方案的調整。具體來說，進行風險管控有以下4大方面的研究目的：1.進行商業房地產項目經營管理的風險管控，保證項目開發與管理的水平，推進管理系統的系統化、全面化。2.進行商業房地產項目經營管理的風險管控，改變原有被動接受風險的局面，主動了解市場行情，及時作出開發建設的調整，保證現有規模的穩定與發展。3.進行商業房地產項目經營管理的風險管控，提高開發商整體的風險意識，構建風險預防監督體系，促使其形成良好的“發現-避險-應對機制”。4.進行商業房地產項目經營管理的風險管控，增強開發商的資金掌控力，保證開發企業的經濟效益，促進其行業競爭力的增長。
五、現階段商業房地產風險管控的問題
1.市場存在不正當競爭經濟的快速增長帶動商業房地產行業的突飛猛進，但經濟危機的發生震動了整個商業房地產行業大盤，在商業房地產過快過熱發展的同時，也透露出商業房地產風險管控存在問題。商業房地產風險管應關注商業房地產市場中不正當競爭的行為，例如，為大量出售支自己房屋，一再壓低房屋價格，引發整個商業房地產市場的價格危機；為縮短房屋開發建設周期，未經過檢測便將存在危險隱患的房產出售；為減少成本獲取高額收益，采用廉價材料進行建設等。商業房地產商為謀取利益，減少成本進行的不良競爭正愈演愈烈，這正是目前風險管控需重點關注的問題。2.風險管控方式簡單為更好地謀取利益，大量投資商進入商業房地產行業，商業房地產開發資金與開發面積都不斷擴大，但整個風險管控方式依然簡單，仍舊保持“獲得用地權———形成開發公司———出售房屋賺錢———賣完走人”的模式，企業并不注重風險的檢測與管控，內部管理盲目化，內外風險因子都將摧毀商業房地產開發的野心。不確定風險因素的增加，帶動商業房地產企業風險管理難度加大，但大部分商業房地產商并未關注風險管理的重要作用，企業抵御風險能力薄弱。3.風險識別水平低我國最早重視風險管理理論，進行風險管控是在20世紀80年代的土木工程管理過程中。后來風險管理理論涉及到方方面面，包括了商業房地產開發項目，但相比西方健全的風險識別與管理模式，我國風險識別水平低，處理問題的方式單一。一旦金融行業發生變化，整個風險管控機制并不能對此立刻反應，馬上做出相應的應對方案，這將導致商業房地產商出現融資難、成本上升的問題。4.項目決策盲目化民營企業是我國商業房地產開發商的主要組成部分，民營性決定此類開發商意圖獲取更多的利益，易忽略項目開發前期的決策調查。缺少相關的市場調研，主觀進行項目決策，企業的項目方案便會建立在過于樂觀的市場預測或過于悲觀的市場需求預測的基礎上，易導致項目決策的盲目性。這種缺少相應的市場調研，盡管省下了市場調研耗費的人力與財力，但錯誤決策引導錯誤的建設工程，將帶來更大的財力、物力與人力的損失。5.業務流程混亂性商業房地產管理過程中存在業務流程混亂的問題，這主要體現在前身為國有性質的開發企業。這類前身為國有亦或官辦性質的企業，由于受到規?；芸?，開發資金來源穩定，整體對風險把握能力差，企業內部門類不全，部門協調性差，文化與管理制度不突出，員工整體的責任意識不強，一旦這類企業進行轉型，便會出現業務流程混亂，管理水平低下，資金周轉不靈的問題。6.監管機制形式化我國出臺了《保險法》與《擔保法》兩部法律文件來保障商業房地產行業的安全性，盡管商業房地產開發與管理的風險可以經由擔保與保險來規避，但這兩部法律并沒有提及細節對于商業房地產風險管控的內容，風險擔保主要針對自然災害等威脅，風險轉移與保障存在片面性，整個監管機制過于形式化。7.建設資金來源單一大部分商業房地產商的資金主要依靠企業向銀行貸款實現，資金籌集方式單一，一旦開發商的企業信譽下降，市場行情下降亦或通貨膨脹發生，企業的融資易出現困難，建設流程受資金制約而中止。關注企業融資方式，擴展融資渠道是減少建設風險的途徑之一。
六、商業房地產風險管控的程序與原則
1.商業房地產風險管控的程序商業房地產風險管控包含在整個項目建設的工程中，項目定位、項目投資風險、項目質量風險、合約執行力風險、政策風險、市場風險等。從開發商定位建設工程開始到后期維護都屬于風險管控的范疇，以合約執行進行風險分析，商業房地產的開發項目涉及勘察、圖紙設計、招標、購房等多種合約的簽訂與執行，合約的簽訂是一次性的，但整個工程是長期的，一旦合約執行過程出現問題，將給后期商業房地產開發造成難題。因此，注重確定項目程序的風險預測與應對機制，有利于商業房地產開發與管理有序進行。2.商業房地產風險管控的原則商業房地產風險管控涉及商業房地產開發與建設的各個方面，要想更好預測、分析、掌控風險，就必須堅持以下3大原則：（1）以市場需求為基礎進行開發商業房地產項目的開發與管理是一種規劃性工程，不確定的特點尤為突出。要想合理規避風險，就必須進行全面市場調研，包括弄清商業房地產行業現有規模、消費者需求房屋類型、每平米價格、建材價格、建材種類等，假若缺失對市場需求的分析，開發商僅憑臆斷進行決策，就可能建設出不符合市場需求的房屋，多數爛尾樓、滯銷樓因此產生。（2）以技術創新為依托進行項目不斷發展的技術推動商業房地產開發方式的改變，以往信息資料的搜集需要依靠大量人力，地表地形的測量更是費時費勁，現在技術革命帶動建設方式的改變，搜集信息資料通過網絡媒介進行短時間、大批量搜集，地表地形的勘測利用相應測量儀器進行，不僅大量縮減時間，而且減少企業成本。以技術創新為依托進行項目建設，需開發商著眼技術創新，引進先進技術進行項目建設工作。（3）以提高人才素質為發展目標以培養人才為目標為發展目標，是從提高開發商管理水平與預防風險的角度進行考量，通過提高人才素質，能更好地實行企業計劃安排，完善企業監管工作，提高開發商的工作效益。開發商要想提高企業人才素質，可以通過完善企業人才管理機制，健全風險預測培訓機制，培訓企業人才的風險意識來提高現有人才水平，可以通過建立合理的人才選拔機制來保證新入職員工的素質水平，提高整體素質要求。
七、結論
