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商業地產運營模式范文1
一、引言
隨著城市化的不斷深入發展，在我國大中城市的發展呈現出了一股股商業地產開發熱。就我國的商業地產開發模式來說，其正處于一個發展轉型時期，雖然，取得了一定的成就，但是也相應地出現了一些問題需要加強重視。特別是隨著開發規模的擴大，這樣的問題本身也就顯得愈加嚴重，商業地產的運營模式本身也就需要做到理性對待、合理發展。
二、商業地產概述及特點分析
1.商業地產內涵
商業地產指的是房地產中用于進行商業活動的收益類場所。其包括了辦公用的寫字樓、會議樓以及公寓，也包括了用于開展經營活動的商業場所等等。商業地產往往不會被用來居住與生產。其狹義上的定義指的是：商業活動所需的房地產，其經營范圍包括了零售、餐飲、娛樂等等。而從廣義上的定義來看，其還可以進行融資、開發等一系列活動，只不過其本身與傳統的住宅和生產基地之間存在著較大的差異。
2.商業地產的開發運營模式特點分析
將商業地產與傳統的地產進行對比分析，商業地產所存在的特點，即為：一是經營活動的開展形式更為多樣化，其往往是以租賃的形式為主。商業地產通過這樣的方式來活動租賃收入，使得商鋪所有者得以獲得經濟利潤。因為商鋪“只租不售”可以科學地對整個商場進行業態業種配置，并能保證及時進行商業布局調整。這是商業經營發揮集聚效應的首要條件，有利于順利度過商場培育期。二是商業地產可以為擁有者創造更大的經濟利潤。其不僅僅是對租金的交納，還體現在地產本身的建筑成本與售價之間的對比，其會受多樣化的因素影響。如：地段的繁華程度、建成后的經營管理、商業企業的品牌商譽都會對租金收入產生影響。三是經營風險的存在，因為商業地產的成本回收周期較長，其可能會在回收的過程中面臨著來自于區位環境的因素影響而產生相應地價格波動，導致商業地產的虧損現象出現。例如周邊經濟環境、交通狀況、人流狀況、居住人群構成乃至政府的政策等。而且，商業地產的經營一般要經過2-3年的過渡期才能趨于成熟，投資回收期一般也要達到8-10年，這都構成了商業地產的較大的經營風險。四是經營活動的開展形式較為多樣。在一個商業地產中的經營模式一般是多種多樣的。其可能包括了商品銷售、服務行業等等類型。如，餐飲、休閑、金融、娛樂等等。
三、我國商業地產的運作模式分析
在我國，商業地產的運作模式呈現出了系統化的特征。其往往會受到地產開發商、管理者以及資本運營者三個方面的影響。其經營模式可以被分為四個類型，即全部出售、不售不租、純租及租售結合這四種。
1.全部出售的形式
全部出售這一形式是較為傳統的模式。地產開發商通過對房權進行出售來獲得經濟利潤，之后此處房產的商業經營活動便于地產開發商之間沒有任何關系了。在這個關系模式中，房產開發商可以在較短時間內將房產套現，繼而降低經濟壓力與經營風險。
2.不售不租模式
開發商通過建造商業地產來進行直接的經營活動，其既不對外出售，也不對外出租。這樣的經營模式會讓房地產上擁有地產的產權與經營權。同時，商業經營活動的開展更具針對性。但是，如果房地產商本身缺乏經營管理能力，往往會導致巨大的虧損，自主經營未必會讓經營活動的開展利潤被有效實現。
3.純租模式
在此類運作模式中，開發商不會選擇自主經營，而選擇以合同的形式來將商鋪對外出租，其出租規模各不相同，并在此基礎上來對這些商戶進行統一管理，以交納租金的形式來獲得經營利潤。為此，房地產商需要做到對市場的不斷培養，繼而來實現經營能力的發展。同時，也要注重于對品牌的塑造以此來實現市場競爭力的提升。
4.租售結合模式
房地產商通過對部分的房產進行銷售與租賃來獲得經濟利潤，以此來削弱自身帶有的資金壓力。這一運作模式顯得更為靈活，其可以很好地借用于社會資源來最大化地拉升自身的商業經營范圍，實現商品效益與品牌效益的最大化。同時，這樣的經營模式往往可以讓高層的經營管理活動在具備主體性的前提下，顯得更為獨立。
四、我國商業地產的運營策略探究
在我國針對于商業地產的運營模式需要從實際情況出發來對相關策略內容優化設計，以此來最大化地發揮出策略的價值。
1.注重于對商業地產的城市景觀設計
商業地產的開發作為城市的景觀組成部分，其應當具備一定的美觀性。這不僅僅是對建筑功能的要求，也是對建筑色彩、外形的要求。例如，商場、寫字樓以及酒店等商業地產的外觀設計就應當呈現出更為豐富的色彩，以此來更好地實現經濟價值與社會價值。在我國，因城市發展缺乏專門的管理條例與控制舉措，商業地產的開發也就需要從市場的實際需求出發來更好地做到優化設計。
2.撬動內需以此來實現綜合性商業地產的開發
目前，商業地產項目的發展呈現出綜合化發展的特征，這即是對國人生活方式的表現，其本身也是商業活動得以順利開展起來的前提保障性要素之一。此類綜合性的商業地產會具備在三個層次的綜合，即商業形態的綜合化運用。其包括了商業、娛樂以及文化等多方面的我要是融合。既有著商業活動的動態，也有著休閑娛樂的靜態。不同規模的商業地產可以有選擇地與其他功能設施相混合，這對規劃設計提出了更高的要求，所有內容不是簡單地拼湊而是有機的組合。在功能分區、動靜分區、交通流線等方面做到明確有效、各得其所，形成完整的生活鏈，以發揮最佳的綜合效益。
3.商業建筑對本土建筑風格的追求
建筑的形式與風格特征會對消費者的消費行為造成一定影響。民族文化作為傳統文化的組成部分，其往往更容易得到消費者的認可。本土風俗文化傳統的發揚光大是世界各國建筑文化的共同發展目標。歷史文脈在商業地產項目中的傳承也當仁不讓，況且這也是其長久生命力的保證。
4.通過舊城改造促使城市老商業街區的復興
中國有很多歷史文化名城、古城，但由于歷史的原因，大多遭到嚴重的破壞。舊城老商業街區隨著時代的發展而逐漸沒落，作為寶貴的歷史建筑和民俗文化遺產亟需復興原有活力，它是打造獨特城市名片的重要舉措，這也給商業地產開發提供了可資利用的基本素材。其核心指導思想是保護性開發，這種有限度的開發不僅不會降低開發帶來的商業價值，而且可以帶動旅游資源的挖掘。
五、結語
總的來說，商業地產的開發作為房地產發展的開展形式之一，其本身較普通的開發活動之間存在著差異化的地方。為此，其需要更加注重于對出現問題的解決，以此來實現商業地產開發工作的更好發展。在本文中，筆者通過對商業地產開發模式的分析來對我國新時期發展環境下的商業地產發展模式重新認識，認為只有選擇“只租不售”的模式，才能更好地解決目前而言我國商業房地產經營活動中所出現了的一系列問題。
參考文獻：
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商業地產運營模式范文2
關鍵詞：商業地產；開發運營；統一管理；全生命周期
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）04-0005-03
近些年，我國房地產行業快速發展，即使在美國次貸金融危機的嚴重影響下，依然表現出良好的發展勢態。有調查數據顯示，在我國房地產市場上，90%的住宅項目都能盈利，而80%的純商業地產項目都面臨著困境。之所以呈現這樣情況，主要原因在于我國商業地產缺乏成熟的開發運營模式，所以有必要基于現狀探索出一套能滿足我國商業地產發展需求的開發運營模式，以解決當前困境，推動我國商業地產快速、健康發展。
1 我國商業地產發展面臨的困境
由于我國實行了較長時間的計劃經濟，商業地產受到了一些影響，在我國起步較晚。隨著市場經濟逐步深化，我國商業地產逐步發展起來并日漸繁榮。據有關調查數據顯示，自2000年以來，我國商業地產發展態勢十分良好，投資增長速度一再高過國民經濟的增長速度。與此同時，商業營業用房銷售面積也逐步增長，雖然目前有所回落，但整體來看依然有著很好的增長勢頭。盡管如此，我們應該看到繁榮發展的背后存在的問題，尤其空置率上漲問題。這些問題的存在無不表示著商業地產開發建設和運營管理陷入了困境，亟待探索出一套科學、成熟的開發運營模式。
我國的商業地產開發商大多由普通房地產商轉型而來，所以商業地產的融資模式和開發模式也沿用了普通房地產的那一套。在融資模式上，以銀行貸款為主，以致商業地產融資渠道單一，過于依賴銀行。這樣單一的融資渠道，很難滿足商業地產長期開發建設對資金的需求。在開發上，一些開發商在利益驅動下盲目“搶地”，不注重規劃選址和市場定位，造成商業地產局部過剩、布局不合理等，這也是導致商業用房空置率逐步提高的原因之一。
近幾年，我國房地產業飛速發展，不少開發商盲目投資，不重視融資，開發建設完之后本打算只租不售，可是在巨大資金壓力下只得出售部分或全部。雖然這種運營方式有著可觀的短期效益，并不利于后期的統一運營管理，甚至為自身帶來桎梏，影響商業地產行業健康發展。在商業地產缺乏科學的開發運營模式的情況下就急于快速發展，很容易造成項目運營管理混亂，最終將組織商業地產行業發展。
為了應對當前困境，下面簡要概括商業地產開發建設和運用管理中存在的問題。
第一，市場定位模糊。在現實生活中我們經?？吹揭粭l商業街一邊生意火爆，另一邊生意冷淡，或是這條商業街生意好，隔條街生意卻相差很多，這就是市場定位不當造成的。就當前來看，我國的商業地產開發商一直把工作重心放在“搶地”上，對開發前期規劃不夠重視，不經反復推敲就投入建設，導致對項目所在區域內商業結構走勢的認識不足，部分區域出現商業網點過?；虿蛔?，造成商業結構不合理。
第二，運作程序不合理。我國商業地產采用先開發后招商的運作流程，有時甚至建設一半才招商，之所以這樣，與商業地產招商難度大有很大關系。目前，我國房地產市場是比較火爆，可這主要是針對住宅市場而言的。不同于住宅市場的供不應求，商業地產招商面對的是經營商，如果經銷商不滿意就很難銷售出去，有的情況下甚至要按照經銷商要求進行大規模整改，造成不少的資金浪費。
第三，營銷理念不科學。由于房地產市場潛存著巨大的經濟利潤，一些開發商過于急功近利，目光短淺，只看到了短期利益看不到長久利益。在這種理念下，商業用房在設計過于強調包裝設計，甚至脫離物業本身的實際情況，導致設施利用率低，同時也不利于招商工作的順利進行。
第四，融資渠道單一，詳見前文。
總而言之，融資渠道單一、人才短缺、操作流程不完善等是造成以上問題存在的主要原因。商業地產在長期運營過程中存在著巨大的風險，如果不為其配置一套科學且成熟的開發運營模式，將很難實現健康發展。為了消除風險、降低難度，應基于商業地產的全生命周期進行開發建設和運營管理，為商業地產提供科學的全程運作流程。
2 商業地產開發運用設想
在統一管理思想下，商業地產在開發建設和運營管理上實行全生命周期的理念，簡單地說，就是從全生命周期角度看待不同階段、不同環節的工作及其中的側重點，注重地產和商業之間的內在關聯，不可將兩者進行簡單分割。從商業地產的整個操作流程來看，開發設計是開始，而運營管理是項目成功的關鍵，所以開發商要想獲得預期效益，就必須做好運營管理工作。當然，也不能忽視前期開發建設的重要性。
第一，整合相關利益主體。在商業地產開發運營中涉及著諸多利益主體，有開發商、投資商、運營商、經銷商，此外還有設計方、施工方、政府、金融機構等。各方之間的利益既對立又統一，既可以用損壞對方利益來增加自身利益，又可以通過互相合作實現整體利益最大化，使自身獲取預期利益。在全生命周期開發運營模式下，應對各方利益主體進行系統性的整合，制定統一的目標、統一的規則制度，加強各方之間的合作，為實現整體利益最大化而共同努力。
第二，集成各環節。從商業地產項目的操作流程來看，整個過程中要經歷調研、市場定位、規劃設計、招商融資、運營管理等多個環節，各環節彼此獨立，又存在著一定的內在聯系。例如，市場調研結果直接左右著市場定位，而市場定位又是規劃設計的基準，等等。在傳統的開發運營模式中，各環節之間的關系是松散的，很難使整體實現優化配置。為此，應對整個操作流程進行集成管理，從全生命周期角度去看待流程中的各個環節，不可忽視各環節之間的內在聯系。
第三，貫徹執行統一管理思想。具體而言，統一管理就是要統一組織、目標、理念、規則制度等，使商業地產形成一個統一的整體，并按照統一的管理理念和模式來操作，利于消除各利益主體之間的矛盾，優化配置，實現利益最大化。
在上述三種理念指導下，下面對商業地產開發運營的整個操作過程進行了簡要分析，希望這樣的構想能夠消除商業地產發展中的存在的問題，促進其又快又健康發展。
第一，市場調研。市場調研的主要目的在于收集和分析與項目相關的信息，了解項目所建區域內的商業趨勢等，對項目可行性研究極為重要。
第二，市場定位。由于市場定位關系著項目建成后的銷售情況，所以一些開發商在市場定位時往往從利于銷售的角度出發，忽視了項目長期運營所要面臨的各種情況，考慮時間不足。商業地產項目成功與否，由運營狀況決定，所以市場定位這一環節不能沿用普通住宅地產的那一套模式。具體而言，商業地產市場定位包括圈定位、規模定位、客戶定位、經營定位等。雖然各項定位內容都非常重要，可是經營定位尤為重要，所以要更加重視。在進行經營定位時，開發商一定要基于商圈發展趨勢，立足于商業地產項目的整體規劃來進行相關操作，保證業態組合科學，才能在長久的經營中實現持續盈利。
第三，規劃設計。開發商要清楚地認識到，商業地產的規劃設計不單單是一種建筑格局的規劃，也是一種商業經營規劃，所以在規劃設計時既要重視建筑格局設計又要強調商業經營規劃，同時，還要滿足各方利益主體以及后期運營的需求。商業地產規劃設計要滿足的條件：各功能業態比例安排合理、流動線布置合理、視覺通透效果良好、主力店設計滿足技術要求等。
第四，融資。在傳統的融資模式中，商業地產對銀行的依賴性較大，這一單一的融資渠道限制甚至阻礙了商業地產發展。為此，應參考一些發達國家的商業地產融資模式拓展我國商業地產的融資渠道。雖然我國房地產行業十分繁榮，但是商業地產融資依然存在著很大的難度，除了依靠銀行貸款之外，還要全力開辟其它融資渠道，如吸納機構投資、銀企合作、REITs、預租、商企聯建等。只有融集了足夠的資金，開發商才有強大的資金運營能力，項目建設和運營才能取得好的效果。
第五，招商。商業地產招商主要分為兩步，一是開發前進行主力店招商，二是在開業前進行散鋪店招商。在主力店招商前，開發商要基于市場調研的結果找到與項目和商業圈相匹配的店，然后與之談判溝通，最終達成合作。主力店要是不同的業態，不能重復，保證業態組合科學。在散鋪店招商上，開發商可以刊登廣告，對有意向的合作的店進行嚴格考核，不滿足要求的務必淘汰，而對于重點商戶可以給予一定的優惠政策，以吸引其入駐，這一方式同樣適用于主力店招商。
第六，運營管理。運營管理是商業地產項目開發運營中的重點內容，關系著項目成功與否。從全生命周期角考慮，商業地產在運營管理上要統一企劃營銷、統一客戶服務和賣場管理、統一物業管理、統一品質管理，全力貫徹執行統一管理理念，確保運營管理的各項舉措有效實施并取得良好的成效。
3 結語
綜上所述，商業地產在開發建設和運營管理的整個過程中要采取統一管理理念，注重各環節的集成，使其統一服務于項目主體，才能使項目整體實現優化配置，達到整體效益最大化，滿足各方利益主體的利益需求。
參考文獻
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商業地產運營模式范文3
關鍵詞 商業地產；經營模式；風險因素；對策
一、引言
商業地產，即用于商業用途的非住宅房地產，通常是指餐飲、娛樂、寫字樓、商店等經營用途的房地產形式。商業地產的發展在西方較為成熟，其與資本市場的業務對接相當成熟，法律保障也較為完備，而學者的研究方向也主要集中在商業地產選址與定位問題、商業地產管理和商業地產融資三方面。1940年，德國著名經濟學家勒施出版了《經濟空間秩序》，從而形成了市場區位理論[1]，為商業地產的選址理論做了基礎性的研究，此后包括Philppe等經濟學家在此基礎上提出了零售中心位置與消費者滿意度模型。而在商業房產管理領域，Grass kamp所發表的《房地產開發基礎》被認為是奠基之作，其提出了商業地產項目是一個不斷適應市場的競爭的動態型企業[2]；同時Miles在此基礎上更是提出了物業管理者、資產管理者與組合投資管理者之間協調的重要意義[3]。伴隨著西方資本市場發展與金融產品的創新，商業地產的融資成為了目前商業地產研究領域的主流，其中最早涉足的是Zerbst教授，其于1977年開始研究商業地產的抵押貸款問題[4]；Miller通過對REITs的研究發現，其可以改進中等風險的長期投資組合[5]；Seiler于1998在分析歷史交易數據的基礎上認為REITs是良好的抵御通貨膨脹的工具[6]；Gregory和Michael闡述了高成本抵押貸款對商業運營的影響規律及效果[7]。
我國的商業地產研究起步較慢，主要是基于近年來商業地產以其高回報率、政策干擾較小、升值空間大等優勢而得到了蓬勃發展的現狀而得到了眾多學者的關注。眾多學者從金融、風險調控、城市規劃和經營模式等各角度對商業地產進行了研究。孫飛（2005）在比較了商業貸款、發行債券、上市融資、基金融資等融資形勢后，提出信托融資更符合商業地產的發展需求[8]；陶樺（2007）將商業房產風險劃分為關鍵風險和非關鍵風險，指出通過事先的戰略規劃對關鍵風險進行全覆蓋管理，非關鍵風險進行全程監控來規避可控性風險；張嬌嬌（2010）對租售結合模式進行了深入研究，并與售后返租、只租不售等模式進行比較后提出了節點招商的租售結合模式[9]。趙曉鵬（2012）提出了應根據不同城市的產業組成和經濟職能對商業地產進行與城市相符合的商業地產的開發管理。
二、商業地產行業的發展分析
1、商業地產發展階段分析
波特曾提出，產業結構表面現象按發展源泉可以分為四個階段：資源階段、投資階段、創新階段、財富階段[10]。而我國的房地產市場，特別是商業地產市場經過了十幾年的發展，已經經過了資源階段，現在處于投資階段，但即將進入創新階段。
現階段的商業地產需要經營創新、理念創新、人力創新、金融資本市場的創新與相關的設計與技術創新，以上的創新元素相結合形成的創新效應將推動我國房產創新階段的來臨，進而進入財富階段。因此，我國的商業地產還有巨大的可改善空間。
2、房產政策分析
我國的房產市場（主要是住宅房市場）從2010年以來經歷了一系列政府調控，而進入2011年到現在，從中央到地方更是推出了一輪又一輪針對房地產市場的組合拳。
隨著房地產市場中的住宅房市場的政策打壓，許多資本轉入商業地產，許多商業地產或提前開鋪布局，或設立專門的商業地產公司，高調集中的推售商業樓盤。因此，在住宅房市場低迷之時，適時地轉向商業地產是一個較好的選擇。
3、商業地產開發與銷售持續增長
2013年1-6月份，我國商業地產開發與銷售持續增長，商品房銷售面積51433萬平方米，同比增長28.7%；其中，辦公樓銷售面積增長31.7%，商業營業用房銷售面積增長8.3%。商品房銷售額33376億元，增長43.2%，其中，辦公樓銷售額增長45.7%，商業營業用房銷售額增長20.5%（見表1）。
三、商業地產的經營模式分析
梳理我國目前的商業地產經營模式，主要可以將其分為產權出售模式、只租不售模式、租售結合模式、售后返租模式、散賣與資產精裝修相結合模式。（見表2）
1、產權出售模式
產權出售，即開發商為迅速套現，在項目建成將其產權出售給各類投資者的運營模式，在產權出售之后，開發商便不能對各投資者的經營活動進行統一規劃與管理，使得商業地產項目的定位不明，商鋪經營業務混雜。因而這種模式已經漸漸被淘汰，但在中小型開發商因為資金流轉較為緊張而成為其重要的運營選擇模式。
2、只租不售模式
只租不售，即開發商擁有商業地產的產權，只是將使用權出租給使用者使用，定期收取租金，同時開發商還負責整體推廣與服務，這種模式需要開發商具有較強的資金實力或融資能力。而只租不售模式也可以具體分為不定向出租與定向出租兩種類型[11]，前者是在商業地產建成后公開向市場招租；后者是在商業地產具有自身的定位，在建成后只向與定位相符、信譽較好、具有品牌價值的經營者招租。通過只租不售模式運營，開發商可以統一規劃和管理整體的商業地產項目，有助于商業地產的整體價值的提升。
3、租售結合模式
租售結合指開發商將一部分產權出售，自己保留一部分商業地產產權的經營模式，鑒于產權出售與只租不售模式之間。開發商一方面可以通過出售部分產權來回籠大部分甚至全部的資金投入，同時又可以保留部分產權，甚至保留的部分商業地產產權可以是該項目的主力店，進而對整個商業地產項目可以進行相對集中的管理，保證經營格局的統一，可以相對較好地保證該商業地產的良性運營管理[12]。
4、售后返租模式
售后返租模式按大類劃分應歸屬于租售結合模式的一個分類，而上文所提的租售結合實際上是一種“主力店+小店鋪”的訂單式模式。售后返租，開發商將一個商業項目分割成眾多個小面積產權商鋪出售，同時，與業主簽訂返租合同，承諾在一定期限內，商鋪由開發商統一經營，同時會按約定時間支付給業主固定的租金。對于開發商而言，這種經營模式可以快速回籠資金，同時又可以將商業地產的統一經營權、管理權、規劃權收歸開發商，有利于商業的長期運行與資本的快速流轉。
5、資產精裝修模式
資產精裝修模式是創新的商業地產經營模式之一，其實質是對原有的舊樓進行改造，根據現在市場的的需要，與原有的舊樓的所有者簽訂相應的合同，分配好具體的產權比例，根據市場需要對原有的舊樓進行精裝修，之后再進行出售或者出租。資產精裝修模式在上海、北京等城市土地面積極其緊張的一線城市具有較大的創新價值，這一方面可以避免重復建設，節約土地資源與土地成本；另一方面，開發商可以快速的回籠資金，因為相較于新建商業地產，資產精裝修模式時間較快。
四、商業地產的經營困境
如上文所述，由于住宅房市場的政策打壓，商業地產呈現出了逆勢走高現象，這直接推動了商業地產的集體投資的不理性。但是商業地產在儼然一片紅火的表象下隱藏著多種風險因素。
1、盲目開發與過剩風險
自分稅制改革以來，房產的堅挺一直是支撐著地方政府發展的保證，隨著住宅房產的幾近飽和飽受爭議，住宅房產的市場看衰嚴重影響了地方政府的經濟，出于經濟發展、政績等各方面考慮，商業地產成為了各地政府追求短期效益的“救命稻草”。同時商業地產因為其投資收益較高、轉型難度較小等優勢成為眾多房產商“轉變發展方式”的追捧對象，特別是2010年以來，眾多住宅開發商高調宣稱加入商業地產業。在政府與商業的雙重鼓吹下，再加上市場研究、定位失準、開發設計等因為欠缺考慮，許多城市的潛在的商業地產紛紛處于供過于求的過剩風險之下，投資收益率也不斷下降。
2、融資不暢與金融風險[13]
商業地產是典型的資金高度密集型行業，而目前我國商業地產的主要資金來源是銀行貸款和自有資金，而且銀行貸款將占到總體資金的70%以上，自有資金比例相對較低。隨著經濟形勢的低迷和銀根緊縮的宏觀政策，而且在現有的銀行貸款中以銀行短期信貸為主，商業地產開發商隨時面臨著資金短缺的問題，而一旦發生資金鏈斷裂的危機，銀行的不良資產比例將急劇增加，導致金融界的系統性風險。
3、批量生產與同質化風險
我國的商業地產同質化嚴重，許多地方的發展規劃過分相似，核心點幾乎來自一個模版。以以購物商場為例，一般都會包括一個大型超市、家用類商場、穿戴類商場和包括影院、電子游樂場、KTV等 娛樂設施。在2010年時，中糧集團曾高調宣布截止到2015年要在全國復制30個大悅城項目，而萬達也表示在10年內復制100個以上的萬達模式。這樣的同質化現象必然會導致我國商業地產競爭力下降，空置率居高不下。
4、經營管理與運行模式風險[14]
我國商業地產管理運營模式具有很大的弊端，往往不能充分發揮商業物業的效率，損害投資者的利益，而引起管理運營風險的原因主要是兩點。一方面是由于我國的商業地產商一般由住宅地產轉型經營，沿用住宅開發模式，抱著“賣完就走”的心態，因此開發商只注重前期開發建設，忽視后期管理；另一方面是我國的商業地產管理起步晚，缺乏統一的物業管理能力和項目的整體控制能力，這使得商業地產發展偏離開發商原有設計，項目出現風險。
五、優化商業地產的經營
1、加快商業地產信息化[15]
信息是商業博弈中輸贏的關鍵，商業地產的信息化更是引導商業地產走向健康發展的必經之路，主要可以從三方面加強。首先，政府要發揮宏觀調控作用，利用立法和行政手段來定期公開商業地產的行業現狀；其次，建立健全社會商業地產信息供應商，根據特定區域特定商業地產類型進行更為專業的商業地產投資指導；第三，開發與完善相關軟件，將開發、設計、管理、回報率、合同和服務信息等全面的模擬計算，并且在相關部門之間進行共享，降低信息不對稱率。
2、實現融資渠道多元化
商業地產商要改變單一的融資方式，以REITs為代表的新型的融資方式在國內已經初現端倪，其2005年首次被廣州越秀采用以來，其憑借稅率較低，配息較高而深受歡迎，同時恒地、新鴻基等地產老字號都參與了REITs市場，這保證了商業地產的安全性與靈活的變現能力。
REITs往往由房地產公司將旗下物業打包設立REITs，并通過證券市場公開發行。REITs委托獨立的房地產管理公司，而房地產基金管理公司又委托專業的物業管理公司對REITs所擁有的各類不動產進行物業管理服務[16]。其中房地產基金管理公司收取向REITs收取資產管理費，而物業管理公司向房地產基金管理公司收取物業管理費。同時在資本市場，REITs通過證券市場進行IPO或增發，很好的實現了房地產市場與資本市場的有效對接（見圖1）。
3、加強創新，避免同質化
商業地產即將進入創新階段，因此簡單的復制已經不能滿足市場的需要。而萬達集團在商業地產的達到的成果也主要是由于其在運營理念中的創新，無論是第一代萬達廣場的單店模式還是第二代萬達廣場的組合店模式或是第三代萬達廣場的城市組合體模式都引領著我國城市商業地產開發的風向標。而現階段，萬達地產又開始向文化旅游地產轉向。除了萬達地產之外，合肥的匯銀廣場也是商業地產創新的佼佼者，其打造的歡樂街區等體驗式服務與強勢打造的“匯銀·不夜天”概念也獨樹一幟，首創房地產產業鏈特色寫字樓也將引領新的一輪商業地產的創新。
4、培育人才復合化[17]
商業地產是結合商業與地產業于一體的復合體，商業地產的特性要求了商業地產從業人員需要精通商業和地產業，這樣的復合型人才在從業人員中比例極低，因此培育復合型商業地產人才成為商業地產業發展的重中之重。萬達地產作為我國商業地產第一品牌，其很大原因是其在人才培養上的投入，其擁有包括萬達學院、商業規劃學院、萬達商業地產研究團隊等在內的培育平臺，萬達已經類似于一所人才培養學校，正是這些人才的存在保證了萬達的發展。
5、經營管理專業化
開發商能夠多站在經營者、商家的立場上去全盤策劃開發商業地產，揚棄住宅地產的傳統經營模式，重視后期的經營管理，將回報方式從短期售賣式向長期經營式轉變，聘用專業的商業地產管理團隊，以實現統一招商、統一營銷、統一服務監督、統一物業管理的經營管理模式。
參考文獻
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商業地產運營模式范文4
關鍵詞：商業地產；轉型；誤區；解決思路
中圖分類號：F27
文獻標識碼：A
文章編號：1672-3198（2013）05-0093-02
近年來，房地產行業結構升級及國家宏觀調控常態化實施，催生了商業地產投資和發展的繁榮。但是，商業地產大發展也造就了一系列的問題，比如重復開發、定位雷同、資源浪費及伴生而來的空置率居高、回報率趨低等。其根本原因在于，傳統房企往往容易忽視商住地產之間的固有差異，習慣于以住宅模式進行商業地產運營，對戰略轉型商業地產困難預估不足，從而導致從項目開發至管理運營過程中的一系列問題，隨著近年商業地產項目開發數量驟然大增，這種問題愈發顯著。本文將著重分析傳統房企在商業地產轉型中的誤區，并在此基礎上探討相關路徑。
1商業地產轉型的主要誤區
我國商業地產開發運營商普遍脫胎于住宅開發企業，在商業地產規劃設計、開發建設及運營管理等方面往往容易陷入住宅開發的固有思路，這是房企向商業地產轉型過程中主要誤區的體現和原因。大體而言，主要體現在以下幾個方面：
（1）追求短期銷售收益。
商業地產價值體系遠較住宅復雜，除銷售收益以外，其價值更體現在資本收益、租賃收益和商業收益等方面，注重“長期持有”。但由于國內房企普遍缺乏自有現金流平臺，難以承受商業項目“長期持有”帶來的巨額資金沉淀，在商業項目定位上往往以快速變現為導向，這種導向也同時體現在項目規劃建設過程中。這種目光短淺、追求短期利益的銷售導向行為與商業地產長期發展思路是格格不入的，也與商業地產價值體系相違背。其后果在于，開發企業僅能享受銷售收益，而無法分享商業地產核心收益—資本收益和租賃收益；而對投資者和經營者而言，由于銷售造成的產權分割和銷售導向型規劃開發造成項目功能缺位，項目資產價值和經營價值必大受影響。因此，追求短期銷售收益的商業定位無異于扼殺了項目本身應有的價值，造成了資源浪費。
（2）商業規劃和設計缺失。
住宅使用功能為一般性居住，商業地產則為多樣化商業需求，包括商品展示、餐飲娛樂、休閑購物、商務辦公等，使用要求相對復雜，其健康持續發展必須依托項目整體有序的功能設施、業態布局、商品配置等科學規劃，這就要求商業項目要在規劃設計方面全盤考慮商業需求，在工程設計方面融入商業運營理念，這往往是傳統住宅設計單位所無法單獨勝任的。但由于開發企業經驗不足和理念偏差，往往容易忽略項目的整體商業布局，其結果是規劃設計無法融入現代商業要素，各商業模塊之間缺乏銜接，影響項目的整體性和布局合理性，從而影響商業項目的生存發展能力。
（3）重視招商而忽視后續運營。
商業地產價值體系包括開發價值、資本價值、租賃價值和商業價值，其中資本價值和租賃價值的提升都有賴于商業價值的實現，因此，商業地產最核心價值體現為商業價值，商業運營也成了商業地產價值實現的核心步驟。因此，選擇適應商業項目持續發展的目標業態和品牌就顯得尤為重要。但在眾多開發企業眼里，招商工作成為商業運營的重中之重，為達到招商目的，忽視后期運營的長遠目標，盲目引進不符合項目主題和市場要求的商戶，破壞項目整體業態布局和商品結構，以為招商完成就萬事大吉，這實際上是套用房地產銷售模式的短線思維。其后果是影響了項目整體形象提升和經營規模優勢，這種急功近利的招商行為系目前商業地產領域的普遍現象之一。
（4）無序供應。
商業地產尤其是大型商業項目有其立身之本，其發展程度必須依托于一定區域內潛力客戶規模和經濟發展水平，其供應規模應是有序有度的。不是任何區域都適宜發展大型商業項目，這就要求開發企業慎重選擇開發區域，根據市場容量和需求來確定商業規模和檔次。但近年隨著商業地產的崛起，我國商業地產領域出現了無視市場需求和盲目大規模投入的現象，30萬方以上規模的大型“綜合體”和超高層寫字樓大量拔地而起。據稱部分二線城市在建“綜合體”數量就超百個，部分中小型城市也在醞釀大力發展大型“綜合體”和超高層“地標建筑”。其結果必然導致大量空置，商業項目回報率大幅下降，這種現象已在我國商業地產領域體現。
2商業地產轉型的相關路徑
商業地產與住宅的差異主要在于，一是長期而穩定的資金需求量大；二是適應的商業運營模式；三是強大的專業人才隊伍。彌合了上述差異，就基本具備商業地產轉型的條件。因此，商業地產轉型應著重構建以下路徑：
2.1構建現金流平臺
商業地產項目投資額大且回收期長，近年隨著商業地產投資進入，商業用地價格也水漲船高，投資門檻不斷提高，因此，打造強大的現金流平臺至關重要。從國際國內領先的商業地產企業經驗來看，現金流平臺主要有以下形態：一是“以售養租”，通過出售非核心的銷售型資產獲取現金，支撐經營性的核心物業長期持有運營，實現公司內部或單個項目內的資金總體平衡。這是一種“重資產下的內部資金平衡”，在這種模式下，銷售型資產的銷售收入扮演了經營性核心資產的現金流平臺角色。這種模式由行業龍頭萬達地產引領，由于境內長期融資平臺缺乏，這種模式也為眾多發展商業地產企業所效仿。二是“產融結合”，實現產業經營與資本運作的無縫對接。其基本運作方式為：通過對商業項目一段時間的建設開發和培育，條件成熟后注入REITs，實現資金的快速回籠。這種模式既可解決商業地產資金的長期積淀問題，又可同時分享開發收益、物業升值和租賃收益，但由于境內資本市場尚無REITs上市，因此該模式尚未形成主流，境內僅有凱德置地等境外企業運用該模式。三是“自有資金支持”，這需要企業或其公司具備及其強大的資金實力，比如華潤置地的“總部孵化”模式。
2.2打造商業模式和運營能力
一是根據自身業務特點和資源儲備，構建適合的商業模式。比如萬達地產依據龐大的商業資源儲備，獨家打造了“訂單模式”；華僑城利用其旅游行業運作經驗，確立了“旅游+地產”商業模式。二是打造商業地產核心運營的四大專業能力。包括：專業的投資能力，提升企業投資符合自身定位和發展方向的商業用地能力；專業的策劃能力，主要是打造商業項目及各業態的專業組合能力；專業的經營能力，主要是日常運營能力；專業的品牌打造能力，提升企業品牌和商業項目品牌的市場號召力。
商業地產運營模式范文5
關鍵詞：財務核算 商業地產 服務行業 管理會計體系
一、管理會計體系建設需要摒棄財務核算僅為實現企業對外報告的傳統功能，推進財務核算向管理決策功能拓展
對于新興行業的初創型公司來說，管理會計工作的開展一般會滯后于財務會計工作，管理會計體系構建需要有一個逐步認知和布局的過程，而財務核算體系一般會伴隨業務的發展先行建立起來。為了推進企業管理會計體系建設，財務核算體系在設計和建設過程中，需要摒棄財務核算僅為實現企業對外報告的傳統功能，推進財務核算向管理決策功能拓展。本文以商業地產服務行業為例，強調用管理會計理念構建財務核算體系，使財務核算體系建設符合企業推進管理會計體系建設的遠景目標。
二、財務核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉型，使財務核算數據能夠有效運用于管理決策
商業地產服務行業在我國屬于新興行業，除了房地產開發商轉型或涉足商業地產領域成立商業地產管理公司以外，第三方商業地產服務機構也逐步發展起來。房地產開發商旗下的商業地產管理公司主要為自身開發的項目提供商業地產管理服務，一般不參與其他房地產企業的商業項目運作，而第三方商業地產管理公司作為專業化的商業地產服務機構，為多個房地產開發商或業主提供商業項目增值服務，其主要商業模式為輕資產、多項目運作。本文所探討的商業地產服務行業財務核算體系構建以及管理會計信息化基礎建設主要針對第三方商業地產運營管理公司。
第三方商業地產運營管理公司主要經營管理模式有受托經營、承租經營、股權投資、商業策劃服務等。受托經營模式，即商業地產運營管理機構作為資產管理方，接受商業地產開發商或業主方委托為商業地產項目提供全程資產管理服務，獲取資產管理收益并分享項目物業增值收益。承租經營模式，即商業地產運營管理機構作為承租方，以租賃方式取得商業地產項目整體經營權，通過對項目重新定位和改造以及后續運營管理，獲得項目租金收入并分享項目物業增值收益。股權投資模式，即商業地產運營管理機構作為投資方，以直接購買或收購兼并方式獲得商業地產項目股權，通過對項目的直接投資和直接管理，提升項目整體價值獲得股權投資收益。商業策劃服務模式，即商業地產運營管理機構作為專業咨詢機構，為商業項目提供項目規劃、市場定位、招商租賃等服務獲取咨詢收入。
第三方商業地產運營管理公司主要利潤來源于多項目資產管理利潤、承租經營利潤、商業策劃收益、物業增值收益以及股權投資收益等。由于其運營管理的服務對象為商業項目，核算體系設計中，所有的核算元素都必須以項目為中心進行精益化核算。比如，核算細則要求所有的直接成本費用必須核算到項目層級；對于總部層級發生的間接成本費用，凡是受益對象為項目的，必須核算到項目層級；對于受益對象為項目，但無法明確到具體項目的，核算前需要與管理層溝通具體分配原則后核算至具體項目；對于受益對象不能歸屬于項目的，核算上需要記錄為“非項目”成本費用。對于管理層來說，總部層級發生的成本費用受益對象不能最終歸屬于項目的并不多見，這些成本費用可能是項目的前置成本，也可能是潛在項目的拓展成本，核算上要求財務人員深入到業務前沿，跟蹤這些成本的最終歸屬項目。
由于商業項目經營管理模式不同，財務核算上需要反映不同管理模式下的項目運營狀況。此外，不同管理模式下的商業項目可以細分為不同的管理服務階段。比如，受托經營類和承租經營類項目，可以細分為商業定位階段、工程改造階段、招商階段、預開業階段、正式開業后運營管理階段等。商業策劃類項目，可以細分為商業定位階段、工程改造階段、招商階段等。財務核算方面，需要根據項目在業務上的多元化屬性，對項目進行多維度核算，使經營分析既可以從項目整體又可以從不同維度方面反映項目的財務狀況。
從以上第三方商業地產運營管理公司經營管理模式的特點來看，財務核算需要從簡單核算向多維度、精益化核算轉型，使財務核算數據能夠有效運用于管理決策。
三、財務核算系統與業務系統的底層數據需要實現共享，使財務核算系統能及時獲取和整合業務信息，跟蹤業務活動變化，發揮財務核算決策支持功能
第三方商業地產運營管理公司作為連接商業物業持有者和使用者的媒介，承載了大量的外部資源。比如，房地產開發商、投資者、品牌商、供應商和消費者等。商業地產服務商參與了房地產業、商業服務業、金融業的市場資源整合和重新配置活動。
商業地產服務機構在商業項目管理的各個階段與眾多外部供應商緊密合作，共同服務于商業資產的增值服務。比如，商業項目市場定位和規劃階段，商業地產服務機構需要與專注項目所屬區域的市場調研機構緊密合作；商業項目工程改造階段，需要與工程咨詢供應商合作；招商階段，需要與招商經紀服務商合作；市場推廣和營運階段，需要與媒體和市場運營供應商合作。
第三方商業地產運營管理公司作為市場資源整合者的角色定位，要求財務核算體系設計中必須考慮將外部市場資源沉淀在公司信息化系統的底層數據庫中，并實現企業內部各信息子系統數據共享。比如，OA系統、采購系統、合同管理系統、商戶銷售系統、會員管理系統、租戶結算系統等各信息子系統的底層數據庫必須與財務核算系統保持信息共享和互換，使財務核算系統能及時獲取和整合業務信息，跟蹤業務活動變化，發揮財務核算決策支持功能。
四、財務核算體系構建需要集團統一核算管理體系，實現財務信息集中管理，為管理會計體系建設做好鋪墊
針對第三方商業地產運營管理機構輕資產、多項目運作的商業模式特征，其主要公司構架一般設計為集團管理公司、區域管理公司、項目公司三級。集團管理公司主要核算集團總部費用、集團直接管理的項目池；區域管理公司主要核算區域總部管理費用、區域公司直接管理的項目池；項目公司主要核算特定項目。除了以上三類公司以外，集團公司還會通過持股方式控制專業性功能公司，比如，為項目提供工程改造的工程咨詢公司、提供物業管理服務的物業管理公司、提供招商服務的招商咨詢公司等，這些專業性功能公司既可以為集團內項目提供服務也可以在市場上獨立運作。
以集團直接管理的承租經營類項目為例，項目公司作為承租方，通過租賃方式取得項目整體經營權，會計核算主體為項目公司，主要核算項目租金收入和項目直接經營成本。集團層面對項目的直接管理成本主要體現為集團專業管理部門為項目運營管理服務投入的人力資源成本、集團集中招商職能為項目發生的招商成本、集團集中營銷職能為項目發生的營銷成本等，這些直接成本記錄在集團管理公司的核算賬套中。此外，集團內專業性功能公司為項目提供的專業化服務成本，比如，工程咨詢服務成本、物業管理服務成本等記錄在專業性功能公司的核算賬套中。從集團母公司視角，對外報告需要抵消內部公司關聯交易產生的內部服務結算收入與支出，反映公司整體經營成果；對內報告需要集合集團內各核算主體的經營數據分析各項目完整的投入產出情況，跟蹤項目財務狀況的變化。
第三方商業地產運營管理公司集團化統一運營管理、集約化經營的特點，要求在財務核算體系設計方面，必須首先考慮統一集團內各公司核算科目體系、核算細則，統一集團內各公司財務對內和對外報告體系。集團統一核算管理體系，有利于實現財務信息集中管理，為管理會計體系建設做好鋪墊。
五、財務核算向管理決策功能拓展，需要企業管理層權衡成本與效益，使財務核算體系建設符合企業推進管理會計體系建設的戰略規劃
財務核算向管理決策功能拓展，要求財務核算體系隨著行業的變革和公司商業模式的變化持續改善。財務核算向管理決策功能拓展，需要企業管理層權衡成本與效益，綜合考慮企業發展的階段性以及推進管理會計體系建設的布局和時間節點，使財務核算體系建設符合企業推進管理會計體系建設的戰略規劃。 [h: 0px" />
參考文獻：
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商業地產運營模式范文6
拉斯維加斯商業地產通常將科技與景觀藝術進行充分結合非常有效地提升了區域的人氣和商用物業的價值，而這樣將藝術介入空間，用景觀營造文化，凸顯城市商業價值的商業地產在拉斯維加斯不勝枚舉。
――Miriam Campos-Root
《樓市》：拉斯維加斯作為世界級的旅游之地，其城市魅力，與整座城市商業地產的高度發展密切相關。請談談拉斯維加斯商業地產的發展有何特色?
Miriam Campos-Root：過去的15年，拉斯維加斯商業地產發展迅速，市場逐步趨熱。拉斯維加斯商業地產以拉斯維加斯大道為界，分為拉斯維加斯大道商圈和非拉斯維加斯大道商圈。拉斯維加斯大道非常繁華，城市的頂級酒店及聞名的娛樂設施都建立于此。從整體來看，拉斯維加斯商業地產有兩大特征。
供需方面，拉斯維加斯商業地產供不應求，空置率較低。拉斯維加斯商業地產總面積達到4873萬平方英尺，空置率僅為2．5％?？罩寐瘦^低與城市的發展定位有關，1931年，在美國大蕭條時期，為了渡過經濟難關，內華達州議會通過了賭博合法的議案，拉斯維加斯“賭城”之名由此傳開。而賭城娛樂業的發達為商業地產帶來了巨大的需求，這也是拉斯維加斯商業地產整體空置率較低的原因之一。
商業運營方面，拉斯維加斯出租型物業占主體，物業業態以大體量的購物中心為主。由于商業繁榮，租金較高，拉斯維加斯大道商圈的商業地產月租金能達到30～50美金／平方英尺，開發商出租物業能獲得較大的利潤，因此，拉斯維加斯大道商圈商業地產多以出租型物業為主。
《樓市》：目前北京商業地產多為出售型物業，您如何看待出售型商業地產的運營?
Miriam Campos-Root：商業地產的管理特點是分散經營、統一管理。分散經營必須在統一管理的前提下進行。否則，項目的經營極易陷入困境。而出售型商業地產產權分散，成為了統一管理的最大障礙。因此，出售型商業地產經營較為困難，并且投資此類商業地產風險較大。
拉斯維加斯開發商在確定商業地產經營模式時較為理性。拉斯維加斯商業物業整體以出租型為主，開發商一般根據物業所在區位確定采取何種方式運營。拉斯維加斯大道區域客流量大，娛樂業非常發達，因此，此區域的商業地產都采取了開發商持有的運營形式，根本無商業物業出售。
《樓市》：北京今年開業的商業地產中，購物中心所占比例較大，請問拉斯維加斯在運營大體量商業地產方面有哪些經驗可為北京商業地產借鑒?
Miriam Campos－Root：目前，不少失敗的商業項目主要是將定位、招商、管理分成三個環節來看待，或者把前期招商和后期運營分為兩個部分。其實，商業地產運營最標準的模式應該是商業項目于前期規劃時即應整合專業的商業地產經營團隊加入，且進行全程的策略服務。拉斯維加斯商業地產以大體量的購物中心為主，整體來看，運營得都很成功。主要在于其把握了商業地產的核心――運營管理。
到拉斯維加斯消費的人群，一般都是尋找一種消費環境。拉斯維加斯很多商業地產前期設計階段就已經圍繞此需求進行運營。以拉斯維加斯一家品牌店為例，整個店面藏了很多攝像機鏡頭，客戶試鞋之時，攝像機鏡頭幾乎從360度角度，把客戶試穿效果拍攝了下來，同時這些效果投影到商店的四面墻面，給人一種重在體驗、非常高雅，非常經典，非常高檔的購物環境。
另外，營銷方面，拉斯維加斯商業地產開發商想方設法以各種主題招攬游客。拉斯維加斯的一家飯店(Laughlin)，在巨大的招牌上寫著“客房39美元起”，即使坐在高速公路上以時速140公里行駛的汽車里，也能清晰地看到招牌上的內容。美國人，甚至全世界的人普遍認為拉斯維加斯是“靠賠錢來賺錢”，即，飯店住宿費虧損，餐費虧損，而這些損失靠經營賭場賺回來。事實上，并非如此。拉斯維加斯的酒店絕沒有便宜到39美元的程度。在假日，其收費甚至是39美元的幾倍甚至是十幾倍。關鍵是大膽的數字刺激到消費者，像烙印一樣停留在顧客的印象中。把酒店均價告訴消費者意義不大，干脆讓大家知道此處有三十九美元的房間。如此營銷獲得的是客如輪轉和消費額的提高，在拉斯維加斯，平均每一個客人要去八間酒店消費就是明證。
可以說從前期設計到招商、營銷，一直到后期經營管理，拉斯維加斯商業地產始終圍繞著其主旨，有策略地運營。
《樓市》：北京目前正處于商業地產消化期，供應遠遠大于需求，請談談商業地產在供過于求的狀態下如何良性發展?
Miriam Campos-Root：商業地產在供過于求的狀況下，最關鍵的就是通過吸引外資投資等各種途徑刺激需求。拉斯維加斯商業地產通常將科技與景觀藝術進行充分結合，非常有效地提升區域的人氣和商用物業的價值，進而吸引了承租客戶和消費客流。
到過美國拉斯維加斯的人都會去參觀一條燈光天幕，即在20多米高的地方架設起一塊巨大的屏幕，行走在其下的人們抬頭時可以看到通過高科技手段在這塊天幕上播出的非常精彩的節目。這條高25米、寬25米、長400米的天幕每年都要吸引數以萬計的游客，成為拉斯維加斯一個重要的觀光景點。而在拉斯維加斯，這樣將藝術介入空間，用景觀營造文化，凸顯城市商業價值的商業地產不勝枚舉。
