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耕地占用稅實施細則范文1
近年來隨著社會經濟迅速發展，各類項目施工和地質勘查需要臨時占用土地日益增多，國家以征收耕地占用稅的方式通過經濟杠桿作用保護農用土地。但在實踐操作中臨時用地稅收征管還存在一些問題，本文分析了有關稅收政策及其治理目標，總結了征收實踐中政策銜接、制度完善、協調執行等方面存在的問題，并從企業視角提出了相關建議，以期為臨時用地稅收實現規范、科學、制度化管理提供參考。
關鍵詞:
耕地占用稅征管問題政策建議
一、臨時用地耕地占用稅有關政策及其治理目標
臨時用地指土地使用者因建設項目施工需要、地質勘查需要、搶險救災急需等原因經縣以上國土資源管理部門批準臨時使用國有土地或者農民集體所有土地，期限一般不超過二年且應給予合理補償，不得修建永久性建筑物，到期恢復土地原狀或種植條件并返還土地的一種用地行為[1]?，F行耕地占用稅暫行條例第13條規定：納稅人臨時占用耕地，應當依照本條例的規定繳納耕地占用稅。納稅人在批準臨時占用耕地的期限內恢復所占用耕地原狀的，全額退還已經繳納的耕地占用稅。第14條規定：占用林地、牧草地、農田水利用地、養殖水面以及漁業水域灘涂等其他農用地建房或者從事非農業建設的，比照本條例的規定征收耕地占用稅。據此，臨時用地耕地占用稅本質上為保證金性質，如用地單位在批準占用期限內恢復臨時用地原狀的，則全額退還已經繳納的耕地占用稅，若未履行地貌恢復義務則不予退還。運用此手段，政府部門可以掌握征收管理及土地保護工作的主動權，一方面可以促使用地單位主動恢復地貌以便辦理退稅，起到保護農用地的作用；另一方面當用地方不依法履行地貌恢復義務時，相關部門也可將此資金直接用于農業發展基金，促進農業發展。
二、實踐中出現的問題
(一)新舊政策銜接過程中存在遺留問題2008年以前，部分省份耕地占用稅由財政部門征收，新條例實施后，明確耕地占用稅統一由地方稅務機關負責征收。在當時情況下，社會經濟發展速度較快，地方稅源充足，新條例關于臨時用地的規定并未引起部分地區稅務部門的重視，對臨時用地管理未按“先稅后證”程序執行[2]。此外，新條例將耕地以外的農用地比如林地、牧草地、農田水利用地和養殖水面等也納入征收范圍，實際實施中為了簡化手續，此類臨時用地也多數延續了原來的“不征不退”方式執行。企業辦理臨時用地手續時在稅務部門進行備案，稅務部門也不要求繳納耕地占用稅。隨著近兩年來經濟發展進入新常態，地方稅收壓力逐漸增大，稅務部門為加大稅源管控力度，一方面對后續臨時用地加強管理，要求嚴格執行“先稅后證”，另一方面通過稅務稽查的手段，對銜接過程中以前年度未繳的臨時用地稅款又收又罰。盡管不少企業在用地期間已出資實施完成了土地恢復，但由于復墾驗收的配套政策不明確，難以取得土地驗收手續，導致補繳臨時用地稅款后“先征后退”政策無法落實，企業額外承擔著政策銜接期的糾錯成本：一方面已完成地貌恢復義務，另一方面仍需補繳大量稅款甚至滯納金、罰款，且沒有明確的退回渠道，大大增加了企業的資金壓力及經營成本。
(二)政策實施細則仍需完善耕地占用稅原為中央和地方按比例分享的稅種，為調動地方征收積極性，1994年將其全部劃歸地方，成為地方主要稅收來源。但由于耕地占用稅的征管、使用及土地驗收等環節均由地方政府節制，容易導致地方政府為稅源和經濟增長自然產生耕地占用的沖動，其結果往往與保護耕地的立法目的背道而馳。此外，耕地占用稅收本應全部用于農用發展，但全部交由地方使用后，應當具體如何使用，由誰負責監督管理尚欠缺法律具體規定。若實際稅收用途與耕地保護相關性不足，不僅難以實現保護耕地、發展農業的目的，還會影響耕地占用者及當地職能部門保護耕地的積極性；與此同時，耕地保護不足產生的“負外部性”成本卻需要全社會來承擔。條例規定臨時用地恢復原狀的耕地占用稅“先征后退”，但該情況下繳納的耕地占用稅應如何管理目前缺乏相關規范：是設置兩年的使用凍結期，還是政府財政先行使用，后續用以后年度財政資金退還？如是第二種情況，當政府財政吃緊，無力退還時又應如何辦理？企業未履行土地恢復義務時，是否利用所納稅款組織恢復？此外，由于林地、牧草地、農田水利用地、養殖水面以及漁業水域灘涂等臨時用地耕地還存在一定的差異，不同用地類型應執行怎樣的驗收恢復標準，由誰負責土地驗收、如何辦理退稅手續、先征后退等政策具體如何落地實施，也缺乏相關配套實施細則的支持。
(三)政策執行協調難度較大一是“先稅后證”政策的執行，需要土地部門、稅務部門高度協調一致，但是目前稅務部門與國土部門之間的征管信息還不暢通，在臨時用地方面主要表現為稅務部門對土地臺賬不掌握，導致稅源數據、征收金額不準確，后續還需辦理退稅及補正措施，增加了用地企業與政府部門的時間成本。二是已恢復地貌的臨時用地執行先征后退政策時，也缺乏相關實施細則，政府部門間協調難度大，稅務部門只負責征收、財政部門只負責使用、國土部門只負責手續發放及驗收，部門之間溝通協調及配合不暢，形成交稅容易退稅難的局面。
三、從企業視角對政策調整的建議
(1)重新調整耕地占用稅收中央與地方的分配比例，實現耕地占用稅收的統籌規劃使用，同時進一步加強對稅收用途的監督管理，以便達成在全國范圍內協調保護耕地、發展農業的立法初衷。(2)細化出臺條例配套細則，區分不同類型土地制定具體驗收標準并明確退稅操作流程，同時各級政府建立有效的協調機制，確保稅務、國土、財政部門間協調暢通，減輕企業負擔。
參考文獻:
[1]寧凌玥.耕地占用稅、契稅征管優化問題研究[J].前沿,2013,7:102-104
耕地占用稅實施細則范文2
一、企業所得稅
火力發電廠為取得環保電價，都會上脫硫、脫硝、除塵設備。為了促進企業節能減排、推動綠色生產、鼓勵企業購買使用保護環境、節能節水的設備，2008年新的企業所得稅法及其實施條例將專用設備納入可抵免所得稅額優惠政策。專用設備稅額抵免優惠首先規定在《企業所得稅法》第三十四條：企業購置用于環境保護、節能節水安全生產等專用設備的投資額，可以按一定比例實行稅額抵免。2008年版在企業所得稅優惠目錄中關于火電發電廠可享受企業所得稅優惠的主要有，一是冷卻塔節水設備，二是大氣污染防治設備中濕法脫硫專用噴嘴、濕法脫硫專用除霧器、袋式除塵器等，但必須滿足相應的性能參數。同時，需注意的事項有以下幾點。
（一）報備
專用設備抵免所得稅優惠屬于事前備案的優惠項目，需要在企業所得稅年度申報前完成備案。納稅人應向稅務機關報送資料，申請備案，經稅務機關登記備案后執行。報備時稅務機關一般要求設備發票復印件、技術資料等。如袋式除塵器，供貨商開成除塵器，稅務機關有可能無法認定為享受優惠的設備，給企業帶來損失，這就要求發電企業在基建期注意收集資料且供貨商開具發票時嚴格按照目錄名稱開具。
（二）抵免限額
專用設備投資額的10%可以從企業當年的應納稅額抵免，當年不足抵免的可以在以后5個納稅年度結轉抵免。如一臺除塵器價值含稅價為3800萬元，增值稅已抵扣，可以抵免所得稅額為324.79萬元=3800/1.17×0.1。
（三）及時取得設備發票
稅法規定的企業所得稅優惠的企業，應當實際購置并自身實際投入使用前款規定的專用設備；這就要求機組投入商運當年或之前年度必須取得發票，而現在發電企業設備供應有其集團所屬物資公司供應，而物資公司有可能完成年度任務不給開具發票，等到次年再開，這就要求發電企業提前與物資公司溝通。
二、耕地占用稅
建設火力發電廠一是主廠區、鐵路線、灰場、進廠道路需經國家土地資源部批準使用的耕地，二是建設期間施工方生活區、物資臨時倉庫占用臨時租用的耕地，對于以上兩種情況根據《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》分別進行納稅籌劃。
（一）需國家批準的耕地
國土部同意企業建設使用耕地后會向省人民政府下達批復，省一級政府向市級轉發文件，此時當地稅務機關往往要求發電企業繳納耕地占用稅，如不繳納滯納金，而根據《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》第十二條的相關規定，發電企業應根據當地稅務機關同級級別的土地部門向企業下達的辦理用地手續文件時繳納，而不是市、縣級一級土地批復文件。《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》第四條規定，“耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據，按照規定的適用稅額一次性征收”。值得注意的是，耕地占用稅往往與發電企業購買地價有關，在與當地政府商談地價時，充分考慮耕地占用稅，如1平方22元耕地占用稅1畝地就為1.47萬元，在打包地價中，必須以文字形式明確地價中是否包含耕地占用稅，以免以后產生糾紛。
（二）臨時占用的耕地
根據《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》第十三條相關規定，發電企業占用的非永久性耕地，應在規定的時間內繳納耕地占用稅。發電企業在合同規定的時間內一般為2-3年內占用的耕地恢復到農民可更耕中，可退還已經繳納的全部耕地占用稅。租地到期后，由于要從當地財政退還稅款，首先要滿足在規定時間內；二是取得當地農民的確認土地部門出具復墾證明；三是稅務部門申請；四是財政部門退稅。以上一個環節出現問題都會退稅失敗，因此需注意以下事項。
1．租賃的期限與當地政府簽訂租地合同，充分考慮工期。在施工結束后，催促施工企業盡快撤離，備品備件及時轉入已完工的倉庫中。
2．復墾過程中一是請有資質的公司做復墾工作；二是邀請當地的村民做監督，費用由復墾公司出；三是邀請當地土地局隨時監督。
三、土地使用稅
根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》的規定，發電廠在土地使用稅納稅籌劃時需注意以下事項。
（一）是否在納稅范圍之內
根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第二條相關規定，城鎮土地使用稅的納稅人，為使用的土地在以下范圍之內：城市、縣城、建制鎮、工礦區。根據以上規定，新建電廠不會在納稅范圍之內，當地政府會在以后某個時間下發文件把新建電廠所在地納入范圍之內。
（二）納稅開始繳納的時點
根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》第九條相關規定，對于新出讓或劃撥的土地，分兩種情況繳納土地使用稅，一是使用時是耕地的，自國家批準之日起滿1年時開始繳納土地使用稅；二是使用時非耕地，自國家批準次月起繳納土地使用稅?？梢岳斫鉃樵谡Ｇ闆r下對于征收的耕地，在繳納完耕地占用稅一年后，繳納土地使用稅，對于征收的非耕地在使用次月起繳納土地使用稅。但對于征收時不在納稅范圍之內的又分幾種情況，一是繳納完耕地占用稅滿一年以后才劃入征稅范圍內的，批準的當月繳納，如2013年5月繳納的耕地占用稅，2015年1月劃入納稅范圍，2015年1月開始繳納土地使用稅；二是繳納完耕地占用稅滿一年之內才劃入征稅范圍內的，以耕地占用稅繳納滿一年繳納，如2013年5月繳納的耕地占用稅，2013年10月劃入納稅范圍，征收的土地2014年5月開始繳納土地使用稅。發電企業通過政府劃撥方式取得土地后，在還沒辦理到土地手續前，如果發電企業土地還沒有使用，農民還在耕種或是建設用地以前的企業還在生產，則發電企業不需繳納土地使用稅。如果發電企業圍欄圈地使耕地荒蕪，原住民已遷走，雖沒有辦理土地手續，也需繳納土地使用稅。
（三）優惠政策
根據《國家稅務局關于電力行業征免土地使用稅問題的規定》（國稅地[1989]13號）第一條相關要求，火電廠免征土地使用稅范圍僅對電廠圍墻外的鐵路專用線、輸灰管、灰場、輸油（氣）管道，其他用地不管圍墻內外均需繳稅。同樣需去當地地稅部門報備，在還沒有辦理土地稅之前需提供土地測繪圖。
四、房產稅
火力發電廠的房產，應在168試運通過轉入商用后的次月繳納，按照房產稅的相關規定，房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值為計稅依據，但火力發電廠在繳納房產稅時存在以下問題：建設往往不是單臺建設，一般為兩臺，兩臺機組轉入商運時間不同；有時發電后，比如空車汽車衡及控制室、翻車室等房產還未建成；決算還未做，房產價值靠估算；房產的界定，如煤桶倉算不算房產等一些列問題，這給我們帶來一系列納稅風險。為解決以上問題納稅籌劃如下。
（一）是否在納稅范圍之內
同土地使用稅一樣存在同樣的問題，城市、縣城、建制鎮和工礦區是房產稅的征收范圍。如不在征收范圍之內是不需要繳納的，但在政府下發文件把電廠土地納入征稅范圍之內后，一般不會再下發把房產稅納入征稅范圍的文件，根據《國家稅務總局關于北京市房產稅征稅范圍問題的批復》國稅函[2000]1003號文“房產稅的征稅內容、范圍應與土地使用稅的征稅范圍一致?！狈慨a稅的納稅義務應在當地政府把土地納入征稅范圍的次月如房產啟用開始繳納。
（二）與工程部、稅務部門實地確認是否是房產
根據《財政部稅務總局關于房產稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與規定》（[1987]財稅地字第3號）規定：關于“房產”的解釋“房產”是以房屋形態表現的財產。房屋是指有屋面和圍護結構（有墻或兩邊有柱），能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲藏物資的場所?！钡攧召~上確定的房產與稅法不一致，比如說鍋爐，現有鍋爐都是從鍋爐廠買的框架式成套設備，企業固定資產賬上會計入鍋爐一臺，但是在實地考察會發現，在鍋爐幾十米高的框架中，確實存在著屋面和圍護結構，供人們在其中生產、工作，這些場所需要我們繳納稅款，因此需要財務做大量工作確定哪些是應稅房產并確認價值。
（三）房產價值的確定
由于火力發電廠決算一般滯后于轉入商運，一方面盡快做好決算，另一方面財務部門與計經部門的造價管理人員、工程施工預算人員進行溝通，盡量做好準確的估算價值，尤其注意的是法人管理費的分攤、貸款利息的分攤，避免多交或少繳稅款。在決算前申報稅款時，最好與稅務部門商議以打包方式繳納，比如全廠房產價值4億元，不在詳細分明，在決算后在分明細，避免有些房產多繳稅、有些房產少繳稅，雖然不能做到完全規避風險，但可以做到更低。
五、契稅
對于新建火力發電廠采用出讓方式取得土地使用權需繳納契稅，根據《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條規定，發電企業在簽訂土地權屬合同的當天，或是發電企業取得具有土地合同性質憑證如繳納土地款的當天為契稅的納稅義務發生時間。發電企業在繳納地價款后需繳納契稅，往往國家土地批文在后，如2010年1月某發電企業預付土地款1000萬元，繳納契稅30萬元，在層層土地申請文件中，土地一直是出讓方試取得，但國土部考慮到是國家大型項目最后批復可能是以劃撥形式取得，以稅法規定就不需要繳納契稅，企業就面臨著多交契稅的風險。因此，財務人員要時刻與前期工作土地管理人員密切聯系，盡量做到不少繳也不多繳稅款，這需要前期工作人員做到心中有數。
六、增值稅
火力發電廠固定資產投資大、進項稅額大，比如兩臺66萬機組45億投資購買設備20億元留抵金額為3億元，正常發電后需1年半抵扣完，因此是國稅局稽查的重點，對每個電廠來說都會面臨著固定資產抵扣專項檢查。需要注意的事項有以下幾點。
（一）財務人員對整個基建非常了解
熟悉國家頒布的固定資產名錄，哪些是構筑物、房產，哪些是設備，做到心中有數，比如說施工中水管線所用的管材是屬于輸水設備，還是屬于和土地在一塊的構筑物。
（二）取得增值稅發票時以整套設備開具，不要以明細開具
比如鍋爐價值幾億，由很多種部件組成，鋼板占有很大比例，如果分別開具則鋼板有不能抵扣的風險。
（三）優惠政策
對于火力發電廠主要為中水的利用，中水一般為污水處理廠供應，在商談中水的價格時充分考慮中水退稅50%的增值稅稅收優惠政策。
七、其他需考慮的問題
（一）地稅征收機關的確定
火力發電企業一般為當地重點納稅企業，按照稅法規定公司注冊所在地稅務局為稅收征收機關，為縣或鎮級，但是地稅局有直屬稅務局，通過市縣財政的較量，火力發電企業在直屬局繳納稅款的比率較大，這會降低當地政府的積極性，特別是在施工如鐵路線、中水管線的建設阻工協調方面。這就需要發電企業盡最大努力，平衡好市級、縣級財政問題。對于國稅來說，由于不存在直屬局一說，就簡單多了，讓國稅自己認定屬于市級財政或是縣級財政。
（二）關于甲供材的問題
根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十六條規定，電建施工企業向發電廠提供建筑業勞務（不含裝飾勞務）的，其向稅務部門報稅時，其繳納營業稅的基數應包括工程建設所用原材料如沙、石、鋼板及其他物資在內，不包括施工方領用的汽輪機等設備性的，也就是說電廠建設期，電廠作為甲方向施工方提供的材料施工方應繳納營業稅，電廠每月應向主管稅務局報送供應材料明細，與稅務機關及時溝通，確定材料范圍。如在以后納稅檢查中發現施工企業因甲供材少繳營業稅，稅務機關能追究電廠“甲供材”營業稅的納稅連帶責任。
（三）代扣營業稅的問題
根據稅法規定，施工企業繳納建筑營業稅等稅款需在發電廠所屬地稅繳納，發電企業一定把好關，把稅款交到所屬稅務局，以免發電企業承擔連帶責任。另外，營業稅代扣代繳，因牽涉到分包且單位較多，會給發電企業財務人員增加工作量，但對一個新建電廠如20億建筑工程項目來說可取得120萬元=20億×3%×2%的手續費，可以降低整個工程的造價。
（四）需要火力發電企業高層領導的重視
耕地占用稅實施細則范文3
第一條 根據《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》），國家有關的法律、法規和《河南省〈土地管理法〉實施辦法》（以下簡稱《省實施辦法》），結合本市的實際情況，制定《洛陽市〈土地管理法〉實施細則》（以下簡稱《實施細則》）。
第二條 十分珍惜和合理利用每寸土地，切實保護耕地，是我國的一項基本國策。各級人民政府應加強管理，全面規劃，合理開發，科學利用，切實保護土地資源，嚴格控制非農業用地，禁止亂占濫用土地。
第三條 本《實施細則》適用于本行政區域內的一切土地。本行政區域內的所有單位和個人，必須遵守《土地管理法》、《省實施辦法》和本《實施細則》。
第四條 任何單位和個人，有權檢舉和控告違反土地管理法律、法規的行為。
第五條 對保護和開發土地資源，合理利用土地以及有關的科學研究等方面成績顯著的單位或個人，由人民政府給予表彰或獎勵。對違反土地管理法律、法規和本《實施細則》的單位或個人，應依法處理。
第二章 管理機構與工作職責
第六條 市、縣土地管理機構，直屬同級人民政府，主管本行政區域內的土地統一管理工作。
郊區、吉利區人民政府土地管理機構，主管本行政區域內的土地管理工作。
城市區土地管理分局，直屬市土地管理部門領導。
本《實施細則》所稱的區僅指郊區和吉利區。
鄉（鎮）人民政府土地管理所，負責本行政區域內的土地管理的具體工作。
村民委員會和村農業集體經濟組織應做好本村的土地管理工作。村民委員會設兼職土地管理員。
國營農場、林場和工礦企事業單位，負責做好本單位所使用的土地管理工作。
第七條 市人民政府土地管理部門的主要職責是：
（一）宣傳貫徹國家有關土地管理方面的法律、法規、規章、政策，負責土地科技管理和業務培訓，擬定市土地管理方面的法規、規章草案；
（二）組織編制全市的土地利用總體規劃，負責編制全市年度土地利用計劃，審查縣、區編制的土地利用總體規劃；
（三）主管全市建設用地的征用、劃撥工作，承辦由市人民政府審批的征、撥用地工作；
（四）負責全市的土地調查、監測、分類、定級、登記、統計、發證等地政地籍管理工作；
（五）管理全市城鎮國有土地使用權的出讓工作，監督檢查國有土地使用權的轉讓、出租、抵押和終止；
（六）按照有關規定負責征收國有土地使用費；
（七）監督、檢查各縣、區，各部門土地的開發利用和保護情況，負責全市城鄉土地利用中重大問題的協調工作；
（八）負責全市城鄉土地利用中重大違法案件的查處工作，承辦重大土地糾紛的調解處理工作；協助有關部門查處在土地管理方面徇私舞弊、貪污受賄、瀆職等違法、違紀案件；
（九）會同有關部門做好國家建設征用土地的農業戶口轉非農業戶口和安置工作。
縣（區）、鄉（鎮）人民政府土地管理機構的職責可參照本條確定。
第三章 土地的所有權與使用權
第八條 土地實行社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。
任何單位和個人不得侵占、買賣或以其他形式非法轉讓土地。
國家為了公共利益的需要，依法征用集體土地或劃撥國有土地，被征用、劃撥單位必須服從國家需要，任何單位或個人不得干預、阻撓。
經國家征用的集體所有的土地，所有權屬于國家，用地單位和個人只有使用權。
第九條 國有和集體所有的土地的使用權可以依法轉讓。土地使用權轉讓的具體辦法，由市人民政府根據國家、省的有關規定，另行制定。
第十條 國有土地依法實行有償使用制度。具體辦法由市人民政府根據國家、省的有關規定，另行制定。
第十一條 下列土地屬于全民所有，即國家所有：
（一）國家劃撥給國家機關、社會團體、部隊、全民所有制企事業單位、城市集體企事業單位使用的國有土地；
（二）國家依法征用的集體所有的土地；
（三）城市居民住宅使用的國有土地；
（四）縣級以上人民政府批準劃撥或承包給集體、個人使用的國有土地；
（五）鄉（鎮）、村農業集體經濟組織或村民個人使用的國家機關、企事業單位、部隊農副業生產基地等國有土地；
（六）1961年開始，農村實行固定土地所有權時，全民所有制和城市集體所有制單位已經使用的土地，沒有確定給農業集體經濟組織所有的；
（七）未經縣級以上人民政府確認屬于集體所有的荒山、荒地、牧地、林地、水域、灘地等；
（八）依照法律規定屬于國家所有的其他土地。
第十二條 下列土地屬于集體所有：
（一）1961年開始，農村實行固定土地所有權時確認屬于農民集體所有未經國家依法征用的土地；
（二）依照有關法律和國家有關規定，屬于農業集體經濟組織所有的荒山、荒地、林地、牧地、水域、灘地等；
（三）鄉村空閑地及農村居民使用的宅基地、自留地、自留山、飼料地等；
（四）鄉（鎮）村企業、公共設施、公益事業使用的集體所有的土地；
（五）依照法律規定屬于農民集體所有的其他土地。
第十三條 國有土地可以依法確定給全民所有制單位或者集體所有制單位使用；國有土地和集體所有的土地，可以依法確定給個人使用。
依法使用國有土地、集體所有土地的單位或個人，擁有土地使用權，并負有保護和合理利用土地的義務。
集體所有的土地，全民所有制單位、集體所有制單位使用的國有土地，可以由集體或者個人承包經營，從事農、林、牧、漁業生產。
第十四條 集體所有的土地依照法律規定屬于村農民集體所有，由村農業集體經濟組織或村民委員會經營、管理。已經屬于鄉（鎮）農民集體經濟組織所有的，可以屬于鄉（鎮）農民集體所有。
村農民集體所有的土地已經分別屬于村內兩個以上農業集體經濟組織所有的，可以屬于各該農業集體經濟組織的農民集體所有。
第十五條 集體所有的土地，由縣、區人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權。單位或個人依法使用的國有土地，由市、縣人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權。單位或個人依法使用的集體所有的土地，由縣、區人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權。
未劃撥使用的國有土地，由市、縣人民政府登記造冊，統一管理。
市、縣、區人民政府土地管理部門，按照國家土地管理局統一制定的式樣和省人民政府統一印制的國有土地使用證和集體土地所有證、使用證，統一核發。
第十六條 依法改變國有土地使用權的，須向市、縣人民政府土地管理部門申請國有土地使用權變更登記，由市、縣人民政府變更土地證書。
依法改變集體土地所有權、使用權的，須向縣、區人民政府土地管理部門申請土地權屬變更登記，由同級人民政府更換證書。
改變土地使用性質，用于非農業建設的土地權屬變更，應按本《實施細則》第四十一條或第五十九條的規定，先辦理報批手續。
土地承包經營權的確認和變更，由國營農、林單位，農業集體經濟組織或村民委員會決定。
依法確認的土地所有權、使用權和承包經營權受法律保護，任何單位或個人不得侵犯。
第十七條 單位或個人依法買賣、交換、贈予、繼承房產的，必須到市、縣、區人民政府土地管理部門申請辦理土地使用權變更手續。
第十八條 以轉讓城鎮國有土地使用權為條件進行建設的，應按本《實施細則》第四十一條規定的審批權限，由雙方向市、縣人民政府土地管理部門提出申請，辦理土地使用權變更手續。轉讓土地使用權的單位和個人必須依法向市、縣人民政府土地管理部門補交土地使用權出讓金。
第十九條 單位或個人需要使用國有或集體所有的土地，從事非農業生產經營活動的，應在取得土地使用權后，方可申請辦理《營業執照》。
第二十條 土地所有權和使用權爭議的處理，按照《土地管理法》第十三條及《中華人民共和國土地管理法實施條例》第八條的規定執行。
第四章 土地的利用與保護
第二十一條 各級人民政府應采取措施，搞好土地的開發整治，在保持水土和生態平衡的前提下，積極開發荒地、閑散地，整治廢棄地，改造中低產田，制止耕地荒蕪和破壞土地的行為。
第二十二條 市、縣、區人民政府要建立健全土地調查制度。土地調查內容包括土地權屬調查、土地利用現狀調查和土地條件調查。
市土地調查計劃由市人民政府土地管理部門會同有關部門制定，報市人民政府批準后實施。
縣、區土地調查計劃，由縣、區人民政府土地管理部門會同有關部門制定，報同級人民政府批準，并報市人民政府土地管理部門備案。
縣、區土地調查由縣、區人民政府土地管理部門組織有關部門進行，土地所有者和使用者應當配合調查，提供必要的資料。
第二十三條 市、縣、區人民政府土地管理部門應當會同有關部門根據土地調查成果評定土地等級。
第二十四條 建立土地統計制度。市、縣、區人民政府土地管理部門會同同級統計部門依法進行土地統計。統計人員依法行使土地統計職權。土地所有者和使用者應當提供統計資料，不得虛報、瞞報、拒報、遲報，不得偽造、篡改。
第二十五條 市、縣、區人民政府根據土地資源情況，結合國民經濟發展需要，編制土地利用總體規劃，報上一級人民政府批準后執行。
經批準的土地利用總體規劃的修改，須經原批準機關批準。
城市規劃、村鎮規劃與土地利用總體規劃應當協調。
在城市規劃區內，土地利用應當符合城市規劃。
在河流、水庫的安全區內，土地利用應當符合河道、水庫綜合開發利用規劃。
第二十六條 建設用地要納入國民經濟和社會發展計劃，實行計劃管理。各級人民政府土地管理部門，應當嚴格執行計劃，不得擅自突破。
年度建設用地計劃，由土地管理部門組織編制，經同級計劃部門綜合平衡，由同級人民政府審查同意，報請上一級人民政府批準后執行。
國家建設單項工程用地計劃指標下達后，由市人民政府土地管理部門按照國家有關規定嚴格審查、控制。
鄉（鎮）村集體建設用地和農村個人建房用地的計劃指標，由市、縣、區人民政府土地管理部門統一掌握?？h、區人民政府土地管理部門可根據用地定額，將農村個人建房用地指標換算為農村個人的戶數指標，分解下達到鄉（鎮）、村。
第二十七條 國家建設、鄉（鎮）村建設和農村居民建房必須節約用地，提高土地利用率，充分利用荒地、劣地、空閑地和不宜種植的其他土地。
在城市規劃區內進行建設應盡量少占耕地，一般不得占用菜地。在市規劃區內必須占用菜地的，應經市人民政府同意后，按審批權限報批，并按規定繳納新菜地建設開發基金。
占用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位或個人，應按照《河南省〈耕地占用稅暫行條例〉實施辦法》的規定繳納耕地占用稅。
第二十八條 下列土地予以重點保護，任何單位或個人不得侵占和破壞，一般不得占用：
（一）經國務院或省、市人民政府批準劃定的風景名勝區和文物、水源、自然保護區內的土地；
（二）國家鐵路、公路用地及大中型水利、水電工程等重要設施用地；
（三）農業大專院校和重要的軍事、科研單位的試驗用地；
（四）經縣級以上人民政府確定的名、特、優農林產品保護區、基本農田保護區和綠化地帶。
第二十九條 縣、區人民政府應根據經濟發展計劃和土地利用總體規劃，在本轄區內劃定的基本農田保護區，應嚴格控制，一般不得占用，以保證糧食、棉花、油料等農產品的生產。
第三十條 依法收回的國有土地，經縣以上人民政府批準后，可劃撥、出讓給需要的單位使用；也可暫借（五年以下）給農業集體經濟組織耕種，但不得修建永久性建筑物或者種植多年生作物。國家建設需要時，不再支付土地補償費和安置補助費，不再安排招工。
第三十一條 承包經營土地的集體或個人應當保護耕地，維護排灌工程設施，改良土壤，提高地力，防止水土流失、沙化、鹽漬化和土壤污染。未按規定批準不得改變土地的用途，不得在承包地、自留地上建窯、取土、挖沙、建房、建墳，不準以建果園、挖魚塘等手段變耕地為非耕地。
單位和個人將耕地改為果園、林地、魚塘等非耕地的，須經縣級以上人民政府批準。一次改耕地三十畝以下的，須經縣、區人民政府批準；一次改耕地三十畝以上一百畝以下的，須經市人民政府批準；一次改耕地一百畝以上的，報經省人民政府批準。
第三十二條 嚴禁荒蕪耕地。建設單位經批準征用（劃撥）的耕地、園地和其他有種植業收益的土地，在正式劃撥后半年未動工興建的；集體、個人承包經營的土地，棄耕半年以上的；因從事其他產業而粗放經營，使年產量低于鄰近同類耕地年產量一半的，均視為荒蕪耕地，應征收荒蕪費。
征收荒蕪費的標準：荒蕪半年以上、一年以內的，按該耕地年產值的一至二倍計收；荒蕪一年以上、兩年以內的，按該耕地年產值的二至四倍計收；荒蕪兩年以上的，按本《實施細則》第三十六條、第三十七條規定收回土地使用權。
建設用地和國有土地的荒蕪費，由市、縣、區人民政府土地管理部門核定征收；農業集體經濟組織或個人的荒蕪費，由鄉（鎮）人民政府核定征收。各級核定征收的荒蕪費，繳當地財政部門，并向上一級人民政府土地管理部門備案。征收的荒蕪費，用于農田基本建設和土地開發，不得挪作它用。
第三十三條 各級人民政府應完成上級下達的土地開發計劃，土地管理部門要會同計劃、農業、林業、水利等部門，制定土地開發規劃。支持、鼓勵單位和個人開發國有或集體所有的荒山、荒地、灘地等。堅持誰開發誰受益的原則，并按國家有關規定免交農業稅。
開發的國有或集體所有的土地，所有權仍屬國家或集體，開發單位和個人只有使用權。
開發國有土地資源的單位和個人應向縣、區人民政府土地管理部門提出開發申請，由土地管理部門會同有關部門審查，按《省實施辦法》第二十三條規定的審批權限批準后方可開發。
第三十四條 因開發地下資源和進行其他生產建設，致使地面塌陷、沉降、污染，造成耕地破壞或地面設施受到損失的，開發、建設單位或個人必須按《土地復墾規定》負責整治或支付整治費用，并給予相應的補償。
被破壞耕地的核減、補償、征用、權屬等，按《省實施辦法》第二十一條第二款、第三款的規定辦理。
第三十五條 各級人民政府對本行政區域內的磚瓦窯（廠）、混凝土預制構件廠等建設要實行統一管理，從嚴控制。
已建的磚瓦窯（廠）、混凝土預制構件廠不得擅自擴大用地范圍。平原地區原則上不準新建，確需新建的，應利用丘陵地、荒地或非耕地，并與造地相結合。對未經批準，盲目發展濫占耕地的，責令其停辦并整治復墾。
磚瓦窯（廠）、混凝土預制構件廠生產用地，單位或個人應交納復墾保證金。具體辦法由市人民政府另行制定。
第三十六條 使用國有土地，有下列情況之一的，由土地管理部門報縣以上人民政府批準，收回土地使用權，注銷土地使用證：
（一）用地單位已經撤銷、遷移或合并，不再使用的；
（二）未經原批準機關同意，連續二年未使用的；
（三）不按批準用途和期限使用的；
（四）公路、鐵路、機場、礦場、水電工程等經核準報廢的。
第三十七條 使用集體所有的土地，有下列情況之一的，由農業集體經濟組織或村民委員會收回土地使用權，按規定注銷土地使用證：
（一）農業戶口轉為非農業戶口和已分配的大、中專院校學生的責任田、自留地、自留山、飼料地等；
（二）農戶遷移后的住宅用地和“五保戶”騰出的宅基地；
（三）農村居民宅基地超過當地標準的；
（四）經批準的農村居民宅基地、個體企業用地，批準后一年未按批準用途使用的；
（五）承包經營集體土地荒蕪二年以上的；
（六）從事非種植業的專業戶，在生產、經營活動停止后，不再使用的土地；
（七）在承包的土地上建房（窯）、燒窯、挖土、采礦等，擅自改變土地用途的；
收回鄉（鎮）村辦企業、公共設施、公益事業的集體土地使用權，依照《省實施辦法》第二十五條規定辦理。
第五章 國家建設用地
第三十八條 國家進行經濟、文化、國防建設以及興辦社會公共事業，需要征用集體所有的土地或者使用國有土地的，按照本章規定辦理。
第三十九條 列入國家固定資產投資計劃的或者批準建設的國家建設項目，納入年度用地計劃指標后，建設單位方可申請用地。
第四十條 國家建設征用集體所有的土地或劃撥國有土地，按以下程序辦理：
（一）申請選址。建設單位根據縣以上人民政府主管部門批準的設計任務書或其他批準文件，向市、縣人民政府土地管理部門提出選址申請，由土地管理部門主持，組織有關部門共同研究提出選址意見。由建設單位編制選址報告，按建設項目的隸屬關系和審批權限，報上級主管部門審批定址。
在城市規劃區內，建設項目的選址應向城市規劃行政主管部門申請，由城市規劃行政主管部門主持，組織土地管理、環境保護、文物管理等有關部門共同研究，提出選址意見。建設單位編制選址報告，按建設項目的隸屬關系和審批權限，報上級主管部門批準后，由城市規劃行政主管部門發給建設用地規劃許可證。按省計劃管理部門的規定不需要上報審批的選址項目，可直接發給建設用地規劃許可證。
（二）依法商定征地補償、安置方案。建設項目選址定點批準后，由市或所在縣、區人民政府土地管理部門審查征用土地面積，依法商定安置補償預算方案，報同級人民政府批準。征地單位按安置補償預算將征地款分別交給市、縣、區人民政府土地管理部門；用地被批準后，由土地管理部門負責與被征地單位結算，并對各項費用的使用進行監督。
（三）申報審批土地。建設單位須持用地申請和批準的建設項目選址定點文件，年度固定資產投資計劃，建設用地計劃，征用、劃撥土地的地理位置圖，初步設計批準文件和設計部門繪制的平面布置圖及補償、安置方案等，按本《實施細則》第四十一條規定的審批權限辦理審批手續。
耕地占用稅實施細則范文4
第二條本制度所稱房地產業。即在城區地域內從事上述經營活動的單位和個人，均應按本制度管理。
建筑安裝業包括：建筑、安裝、修繕、裝飾和其它工程作業。
銷售不動產的范圍包括新建房屋銷售和二手房交易。銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一并轉讓的行為比照銷售不動產。
南湖四校區經濟開發區和赤壁風景區所轄范圍。凡在上述區域內發生的建筑安裝行為及轉讓土地使用權和銷售不動產業務都應納入本制度管理范圍。本制度所稱的城區包括區的赤壁、東湖、禹王三個辦事處。
第三條發生房地產業應稅行為的單位和個人。為房地產業應納地方各稅費的納稅義務人(以下簡稱納稅人)
第四條房地產業應納稅費的主要種類為營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育發展費、河道堤防維護費、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅。
第五條下列行為屬于房地產業稅收管理的征稅范圍：
（一）以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建筑物的行為。
（二）單位將不動產無償贈與他人的行為。
（三）以投資入股名義轉讓土地使用權或不動產所有權。而收取固定收入或按銷售收入一定比例提成的行為。
（四）未到國土、房管部門辦理土地使用權或不動產確權、轉移手續。并將土地使用權或不動產所有權自主轉讓或銷售給他人，同時向對方收取了貨幣、貨物或其他經濟利益的行為。
（五）土地使用者之間相互交換土地使用權的行為；不動產產權人之間相互交換不動產所有權的行為以及土地使用者和不動產產權人之間相互交換土地使用權和不動產所有權的行為。
（六）接受他人委托代建不動產。不動產建成后將不動產交給委托方的行為；房地產開發過程中，投資者在工程完工前，將自身全部的權利、義務（即已完工工程及其他權益）有償轉讓給他人的行為。
（七）對一方提供土地使用權。合作建造不動產的行為，依據下列不同情況，分別征收營業稅：
1合作雙方按比例取得部分不動產所有權或取得固定利潤或按比例取得銷售收入的對提供土地使用權的一方按轉讓土地使用權行為征稅。應以銷售者作為納稅人征收銷售不動產營業稅；
2對一方提供土地使用權。期滿后不動產無償歸還提供土地使用權一方的對提供土地使用權的按“服務業—租賃業”征稅，對出資方按“銷售不動產”征稅，將出資方的投資額確定為應納稅營業額；
3合作雙方成立合營企業。房屋建成后，雙方采取風險共擔、利潤共享的方式分配利潤的只對合營企業按銷售不動產征稅。
第六條統一征管機構。市區聯合成立城區房地產稅收征管專班。統一負責城區房地產業各項稅收的日常管理工作。
統一在市行政服務中心辦理，統一稅務登記管理。房地產業和建筑安裝業的新辦企業的稅務登記。由新的征收單位負責受理。原已辦理的稅務登記由各征收單位統一向新征收單位移交。
對現行納稅人進行分類認定，統一票證管理。稅務機關應嚴格按國家稅收征管規定。分為自開票納稅人和代開票納稅人。符合自開票條件的納稅人，稅務機關的監督下使用微機票自行開具。其它納稅人用票一律由稅務征收機關在納稅服務窗口”統一代開。原已向納稅人發放的各類發票統一收回。
建筑安裝業屬外地的以所承接工程項目產權所屬確定稅款歸屬。市直、區、經濟開發區之間進行劃轉。統一稅款劃轉。房地產開發企業以工程項目產權所屬確定稅款歸屬；建筑安裝業屬本地的以稅務登記為依據確定稅款歸屬。
不得隨意多征、少征或免征。統一政策執行口徑。稅務部門應按照統一政策口徑、統一征收標準開展稅收征收管理。
第七條納稅人發生轉讓土地使用權或銷售不動產行為。分別按下列稅（費）率或附征率征收地方各種稅費：
1營業稅按銷售收入額征收。教育費附加按營業稅稅額3%征收；河道堤防維護費按營業稅稅額2%征收；
2地方教育發展費按銷售收入的1‰征收；
3印花稅按書立的購房合同和建筑安裝合同金額征收。稅率0.03%由書立合同的雙方分別向稅務機關申報繳納；
4土地增值稅按銷售收入預征。由稅務機關匯算清繳；單純轉讓土地按5%比例依預售收入預征土地增值稅；非房地產開發企業和單位按轉讓收入的2%預征土地增值稅；
5企業所得稅。銷售非普通住房或其它不動產附征率4%銷售普通住房附征率2%凡財務制度健全的并經稅務機關認定按銷售收入預征，預征率2%開發項目完工后，由稅務機關匯算清繳；
統一由市城區房地產稅收征管專班統一征收，屬國稅局征管范圍的房地產開發企業應納的企業所得稅。按季劃轉。
6個人所得稅。凡不能據實征收的按銷售款附征，銷售非普通住房或其它不動產附征率4%銷售普通住房附征率2%
7契稅按取得不動產或土地使用權成本價征收。稅率4%其中普通住房為2%
8耕地占用稅按實際占用耕地面積征收。征收標準為每平方米10元。
個人將購買不足五年的住房對外銷售的全額征收營業稅；個人將購買超過五年的普通住房對外銷售的免征營業稅；個人將購買超過五年（含五年）非普通住房對外銷售的按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業稅。個人銷售非住宅一律按銷售不動產稅目征收營業稅。從年6月1日起。
分別按下列稅（費）率或附征率征收地方各種稅費：納稅人發生建筑安裝行為。
1營業稅按工程收入額征收。教育費附加按營業稅稅額3%征收；河道堤防維護費按營業稅稅額2%征收；
2地方教育發展費按工程收入的1‰征收；
3印花稅按書立的建筑安裝合同金額征收。稅率0.03%由書立合同的雙方分別向稅務機關申報繳納；
4建筑安裝企業所得稅。附征率2%凡財務制度健全的并經地稅機關認定按工程收入預征，預征率2%開發項目完工后，由稅務機關匯算清繳。
5個人所得稅。凡不能據實征收的按工程款附征，附征率2%
第八條納稅人提供建筑安裝勞務、轉讓土地使用權或銷售不動產。指成交合同的總價格，包括向對方收取的各種物質利益、分期付款金額以及金融機構提供的按揭貸款；價外費用，包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外費用。
納稅人提供建筑安裝勞務、轉讓土地使用權或銷售不動產的價格明顯偏低而無正當理由的以及單位將不動產無償贈與他人的主管地方稅務機關應以本地區當月或近期轉讓同類土地使用權或銷售不動產的平均價格作為其營業額；沒有同類平均價格的按核定的計稅價格作為其營業額。
第九條納稅人提供建筑安裝勞務、轉讓土地使用權或者銷售不動產業務行為應納營業稅的納稅義務發生時間。其納稅義務發生時間為不動產所有權轉移的當天。
第十條納稅人銷售不動產或提供建筑業應稅勞務的應在不動產銷售合同簽訂或建筑業工程合同簽定并領取建筑施工許可證之日起30日內。持有關資料向稅務機關申請辦理不動產、建筑工程項目登記。
應督促建筑施工單位到稅務機關辦理稅務登記或項目登記；向建筑施工單位支付工程款項時必須憑正式建筑安裝發票，任何單位或個人在與建筑施工單位簽訂施工合同后。未提供建筑安裝發票的不得支付其相應工程款。
第十一條房地產開發單位或個人在發生房地產經營業務收入時。按月將取得的經營業務收入向稅務機關申報繳納稅費。開發的房地產項目驗收合格后在向房產管理部門辦理房屋權屬登記前，要到稅務機關將預售房專用收據換成銷售不動產專用發票。房地產開發單位或個人在轉讓土地使用權或者銷售不動產收取款項（包括收取預收定金）時，不得以其他任何收據代替。
第十二條稅務部門和相關職能部門要進一步加強部門協調配合。共同抓好房地產各環節稅收控管；加快房地產業稅收征管互聯網開發與應用，完善綜合信息共享機制。
（一）城區兩級發展改革委應在房地產開發項目批準后及時向稅務部門傳遞有關房地產項目立項信息。
（二）國土管理部門應向稅務部門及時傳遞土地使用權交易信息。內容包括承受土地使用權的單位或個人名稱、土地位置、價格、用途、面積等。同時在辦理土地使用證時嚴格執行“先稅后證”有關規定。辦理土地權屬登記或變更登記的單位、個人必須向土地管理部門提供已征稅證明。凡未提供已征稅證明的不能辦理土地權屬登記或變更登記。同時。稅務機關應對上述信息認真核對。
（三）城建、規劃部門應向稅務部門及時傳遞市區房地產開發及建筑工程項目審批信息。
（四）房產管理部門按照“先稅后證”規定。稅務機關應對上述信息認真核對。
受理契稅辦理事項，地稅契稅征收窗口應依據納稅人提供的完稅證明和主管稅務機關的審核意見。對于報送資料不全者，不予受理。同時，稅務部門應將實施有關稅收管理過程中獲取的信息按月定期傳遞給各有關職能部門。
第十三條稅務機關工作人員在征稅過程中。情節嚴重的追究法律責任；納稅人若采取編造虛假合同、隱瞞收入、降低房價、減少房屋面積等方式造成少繳或不繳稅款的依照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定進行處罰，情節嚴重的移交司法機關追究法律責任；納稅人違反規定未使用預售房款專用收據、專用發票和支付建筑施工工程款項時未憑稅務機關出具的正式建筑安裝發票的依照《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規定進行處罰。
追究相關人員責任；對未做到先稅后證”規定的要追究相關責任人員的責任，相關職能部門未按要求及時傳遞信息。情節嚴重造成稅款流失的失職單位補交相應流失稅款，并對相關失職人員給予行政處分。
第十四條城區房地產稅收征管專班應按本制度制定出具體的實施方案。
耕地占用稅實施細則范文5
【關鍵詞】房地產；估價；稅費；體系；核算
在應用不動產估價三大方法――比較法、收益法、成本法對房地產進行估價時，經常遇到與估價對象密切相關的一些稅費問題，這其中尤以收益法和成本法最為突出。因此，有關房地產開發、經營、轉讓等經濟活動中的稅費問題也就成為房地產估價師在應用收益法和成本法進行估價時的一個突出問題。
一、稅費與房地產估價的關系
我們這里所討論的稅費與房地產估價兩種主要方法――收益法和成本法密切相關。如果把估價對象理解是一種權利，而不僅僅是估價對象實體自身，那么這里所述的稅費就是權利人擁有該項權利或利用該權利創造收益所必須或者應當支出的成本和費用。
所以，如果不能全面掌握房地產估價中的有關稅費并恰當運用，那么可能會造成估價結論的聯疵。
二、與房地產估價相關的稅法體系
稅法是稅收的法律表現形式，稅收則是稅法所確定的具體內容。我國現行稅法體系有七大類：包括流轉稅、資源稅、所得稅、特定目的稅、財產和行為稅、農業稅、關稅。在這七大類稅法中，與房地產估價直接相關的有：流轉稅類：營業稅。
資源稅類：城鎮土地使用稅。
所得稅類：企業所得稅、外商投資企業和外國企業所得稅、個人所得稅。
特定目的稅類：固定資產投資方向調節稅、城市維護建設稅、土地增值稅、耕地占用稅。
財產和行為稅類：房產稅、城市房地產稅、印花稅、契稅。
三、收益法房地產估價涉及稅費的核算
采用收益法對房地產進行估價時，概括地講，所涉及的稅費有：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅、土地使用稅（費）、土地增值稅、印花稅。租賃管理費、保險費、土地收益金和所得稅。
在房地產估價中如何確定上述稅費，主要根據估價對象、收益途徑以及價值定義來判斷。
1、出租性收益應當考慮的稅費及其確定方法
（1）營業稅：其法律依據是1994年1月 l日起施行的《營業稅暫行條例》和 2001年 1月 1日起施行的財政部國家稅務總局通知，前者適用于單位出租房地產的經濟行為，后者適用于個人出租房地產的經濟行為。兩者的稅基均為租金收入，納稅義務人也均為取得租金收入的出租人，所不同的是稅率有所差別：前者為5%，后者為3%。
（2）城市維護建設稅：其法律依據是《城市維護建設稅暫行條例》，稅基為營業稅額，稅率為：城市市區7%、郊縣城鎮5%、農村1%。
（3）教育費附加：其法律依據是《征收教育費附加的暫行規定》，稅基為營業稅額，稅率不分城市市區。郊縣城鎮和農村統一為3%。
（4）房產稅：其法律依據是《房地產稅暫行條例》和221年1月1日起施行的財政部國家稅務總局通知，前者適用于單位出租房地產的經濟行為，后者適用于個人出租居民住房的經濟行為。兩者稅基均為租金收入，稅率分別為12%和4%。
（5）土地使用稅（費）：其法律依據是《城鎮土地使用稅暫行條例》，其計稅（費）的基準為實際使用土地的面積，稅率由土地所在地的省級或市級人民政府規定。
（6）印花稅：其法律依據為《印花稅暫行條例》，其稅基為租金收N，稅率為 0. l%。
（7）所得稅：其法律依據為《企業所得稅暫行條例》和《個人所得稅法》，其稅基均為應稅所得，對于企業單位有33%、27%、18%、15%等多檔比例稅率，個人出租適用的稅率為10%。
2、產權售讓性收益應當考慮的稅費及其確定方法
（1）營業稅：其法律依據是《營業稅暫行條例》，稅基為銷售房地產的銷售收入，稅率為5%。
（2）城市維護建設稅：其法律依據是《城市維護建設稅暫行條例》，稅基為營業稅額，稅率為：城市市區7%、郊縣城鎮5%、農村1%。
（3）教育費附加：其法律依據是《征收教育費附加的暫行規定》，稅基為營業稅額，稅率不分城市市區。郊縣城鎮和農村統一為3%。
（4）印花稅：其法律依據為《印花稅暫行條例》，其稅基為銷售合同金額即銷售收入，稅率為0.03%。
（5）土地增值稅：其法律依據為《土地增值稅暫行條例》，稅基為售讓取得的增值額。稅率為差額累進稅率，分別為30%、的院、50%和60%四個檔次。
（6）土地收益金：其法律依據為《城市房地產管理法》，計算范圍僅限于劃拔土地上的房屋出售和轉讓。通常情況下是房地合一進行估價，估價結果再扣減“補交地價”。
（7）所得稅：其法律依據為《企業所得稅暫行條例》，其稅基均為應稅所得，對于企業單位有33%。27%、18%、15%等多檔比例稅率。
所得稅應當作為收益法（包括由收益法演變的其他方法）在計算凈現金流量或凈收益的扣除項目，理由簡述如下：首先，所得稅是國家以“法”的形式載明經濟行為發生的主體之一必須向國家盡的義務，因此，從現金流量的概念來講，必定是現金的流出。其次，無論是“出租房地產取得租金收入”途徑，還是“售讓房地產取得銷售收入”途徑，從收益法估價理論的角度看，不僅僅是房地產的自然屬性，更重要的是一種“權利”，前者是分期讓渡房地產的使用權，后者是一次性讓渡房地產的所有權。
由于所得稅對不同納稅主體，可能會出現稅率上的差別，因而，同一宗房地產、不同的人或單位擁有它，導致估價結果會不同。這不是說收益法本身有不嚴謹的地方，只能說應用收益法進行估價時的復雜性不像應用市場法那么直觀。
四、用成本法估價所涉及到的有關稅費
1、與取得土地使用權有關的稅費
（1）通過征用農地取得的土地使用權，有農地征用費，其法律依據為《土地管理法》。《土地管理法》第四十七條規定：第一款“征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償?！钡诙睢罢饔酶氐难a償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。第三款“被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定?！钡谒目睢罢饔贸鞘薪紖^的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金?！钡谖蹇睢耙勒毡緱l第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的三十倍。”第六款“國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準?！?/p>
（2）通過在城市中進行房屋拆遷取得的土地使用權，有城市房屋拆遷安置補償費，其法律依據為《城市房屋拆遷管理條例》。該條例第二十。條規定：“貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。”
（3）通過向政府或市場購買取得的土地使用權，由購地者承擔的稅費有交易手續費和契稅，前者由當地有關部門制定標準，后者根據《契稅暫行條例》。稅基為成交金額，稅率為3-5%。
2、與房地產建設有關的稅費分成兩個部分
耕地占用稅實施細則范文6
一、基本原則
（一）突出績效導向
強調體制激勵功能，有利于激發鄉鎮政府發展經濟主動性。
（二）事權財權對等
清晰劃分縣鄉事權，明確縣鄉兩級政府之間支出責任，合理劃分收入，有利于事權與財力相匹配。
（三）設計易于操作
力求體制設計簡明、規范，有利于操作和執行。
二、實行“分稅制”和“統收統支加激勵”兩種體制
（一）分稅制體制
小寨鎮位于縣域中心，交通便利，是我縣鑄造與裝備制造產業的聚集地，鄉鎮經濟基礎較好，有望成為縣域經濟發展的“次中心”。根據省、市進一步改進完善縣鄉財政管理體制的指導意見的要求，為促進鄉鎮經濟發展，提高鄉鎮自我保障能力，現對小寨鎮實行“分稅制”體制。
分稅制體制具體內容：
實行“劃分收入、核定收支、超收分成、自求平衡”的財政管理體制。
劃分收入：縣與鄉鎮、園區按屬地征收原則，分企業核定歸屬，合理劃分收入范圍。
核定收支：著眼于加快縣域經濟發展，促進小城鎮建設和鄉鎮政府職能轉變需求，重新核定鄉鎮收入財力基數。按照事權與財權相匹配的原則，明確界定縣與鄉鎮政府的支出責任，重新核定鄉鎮支出基數。
超收分成：在合理劃分縣與鄉鎮收支基數的基礎上，以基期年為基數，按保既得利益的補償原則，作為定額上解或定額補助。
自求平衡：鄉鎮在摸清稅源的基礎上，自行上報收入計劃，測算財力后，建立跨年度預算平衡機制。
1.明確劃分縣鄉收入
（1）縣鄉收入共享，確定各自收入
為保證縣級的調控能力，對與全縣經濟發展緊密的主體稅種，作為縣鄉共享稅種合理劃分，具體分享比例為：
增值稅：縣分享10%鄉分享5%；
營業稅：縣分享40%鄉分享60%；
個人所得稅：縣分享15%鄉分享15%；
企業所得稅：縣分享10%鄉分享10%。
（2）鄉鎮專享收入
為激勵鄉鎮發展經濟，對與鄉鎮發展直接相關的城市維護建設稅、房產稅、印花稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、車船使用稅、耕地占用稅、契稅以及行政事業性收費、罰沒收入和專項收入等，定為鄉鎮專享收入。
（3）確定鄉鎮收入基數
根據縣、鄉及園區企業，劃分收入范圍，按照2013年收入完成數，參照三年年均增幅及全縣任務增幅，確定鄉鎮收入基數。
2.理順縣鄉財政事權分配，核定支出
按照鄉鎮職能范圍，以保證鄉鎮基本支出需求為原則，合理核定鄉鎮支出基數。鄉鎮財政主要承擔鄉鎮機關和村級組織運轉的正常經費和本鄉鎮事業發展的支出，包括人員工資、公用經費、舊債償還、鄉鎮基礎設施投入及補助村級支出等。鄉鎮教育、科技、衛生及縣派出機構等支出由縣財政統管。
3.超收分成，鄉鎮自求平衡
在合理確定收入基數和支出基數的基礎上，確定鄉鎮定額上解或補助數額，即支出基數大于收入基數的，實行定額補助；收入基數大于支出基數的，實行超收財力比例分成。此次分稅制財政管理體制一定三年不變，對于鄉鎮收入出現短收，縣財政不補，由鄉鎮自求收支平衡。對于鄉鎮超收增加的財力，主要用于鄉鎮基礎設施建設、償還債務等。資金使用由鄉鎮提出申請，報縣財政局，經縣政府批準后，按批準用途使用。
鄉鎮增人增支，不再調整支出基數，由鄉鎮從新增財力中解決?！胺侄愔啤斌w制執行之后，鄉鎮收支出現重大增減變化因素，經縣政府批準，可適當調整基數。
4.不設立鄉鎮金庫，收入集中繳入縣金庫
實行分稅制財政管理體制后，暫不單獨設立鄉鎮金庫，鄉鎮收入實行屬地征收，集中繳入縣金庫，實行分級管理。屬于中央、省、縣收入分別劃解各級金庫，屬于鄉鎮級收入由縣財政撥入鄉鎮專戶。
（二）統收統支加激勵體制
由于鎮是縣域經濟中心，縣鄉企業劃分難以介定，而其他五個鄉鎮，經濟相對落后，財源規模小，缺乏主體稅源，僅靠鄉鎮財政收入遠不能保障人員工資和正常運轉，根據我縣實際，現對鎮等六個鄉鎮實行“統收統支加激勵”體制。
統收統支加激勵具體內容：
1.收支統管
對鄉鎮財政收支實行統一管理，鄉鎮作為縣財政的預算單位，主要負責按屬地原則組織收入，鄉鎮財政收入由國稅、地稅、財政部門負責集中上繳縣金庫。鄉鎮開支由縣財政統一審核，統一撥付。
2.核定收支
縣財政對鄉鎮收支進行分戶核算，按照支出責任劃分情況，以2013年為基數，參照三年年度增幅核定收支。由縣財政根據標準核定，直接撥付，包干使用，在使用范圍內實行統一政策，實現各鄉鎮間大致均等的社會服務水平。
3.超收獎勵
縣財政根據鄉鎮經濟發展實際，核定鄉鎮收入計劃，對于年度內組織收入超過核定計劃的鄉鎮給予超收獎勵，用于提高保障能力，適度調動鄉鎮發展經濟、組織收入的積極性。
4.節支留用
對鄉鎮核定支出后，鄉鎮通過壓減人員、厲行節約節省下來的支出留給鄉鎮自主支配使用。
三、保障配套措施
1.在新體制執行中，國稅、地稅部門對鄉鎮稅收征管必須指定專人負責，結合鄉鎮核對稅收數額，經雙方蓋章，每月向縣財政局提供鄉鎮收入明細報表，縣財政局對鄉鎮收入單獨建賬、分鄉鎮核算。
2.為防止稅收征管中的“人情稅”、“關系稅”，國稅局、地稅局要對各稅務所人員實行定期交流。
3.實行統收統支的鄉鎮財政供養人員工資，由縣財政統一撥付，通過銀行，并通過財政上下級結算從鄉鎮扣回。對鄉鎮經費，縣財政按月撥入縣財政局專戶，由財政局審核撥付鄉鎮。
4.各鄉鎮財政所負責鄉鎮財政財務收支管理，受縣財政部門監管，實行賬款分離，會計與出納分設，互相監督，按照相關法律法規，定期向鄉鎮人大報告預決算編制、執行情況。
5.嚴格規范運行，財政部門要根據鄉鎮的體制模式，實行相應的預算管理模式，提高鄉鎮財政管理的規范化、標準化水平。對于實行“分稅制”體制模式的鄉鎮，要合理、清晰劃分縣鄉兩級支出責任，健全資金監管機制，確保資金使用安全高效。對于實行“統收統支加激勵”體制模式的鄉鎮，要明確收支統管的內容。制定切實可行的公用經費標準，確保鄉鎮正常運轉。
