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酒店領導工作思路范文1
一、鄞州區樓宇經濟發展基本情況及特點
“樓宇經濟”是以商務樓宇為載體，通過開發、租售樓宇引進各種企業，從而培植稅源，帶動區域經濟發展的一種城市經濟形態。自2007年鄞州區集中推動樓宇經濟建設以來，該區樓宇經濟起步快、勢頭猛，已經成為其經濟發展的強大引擎。
1．開發力度大。近年來，該區商務樓宇開發進程加快，體量增長迅速，截止今年一季度，已建商務樓宇13幢、54萬平方米；在建35幢、132.7萬平方米，其中寧波南部商務區，一期用地24.6萬平方米，建筑面積118萬平方米，由34幢樓宇組成，總投資50億元，預計有4萬多名工作人員入駐，將于今年10月開園。
2．入駐企業多。截止今年一季度，該區有901家企業入駐商務樓宇，入駐面積38萬平方米，分別比2007年底的392家、14.7萬平方米增長了130%和159%，入住率也由2007年底的38.6%提高到84.9%。同時，入駐企業屬地注冊率高，901家入駐企業中有719家企業在該區注冊，注冊率為79.8%，比2007年底的57.3%提高了22.5個百分點。
3．財政貢獻大。去年，該區商務樓宇入駐企業納稅達到7.3億元，其中和邦大廈、鄞州商會大廈兩幢樓宇均破億元，和邦大廈更是達到了3.2億元，平均畝產稅收1600萬元，真正體現了樓宇經濟的“小空間、大效益”。
4.建設標準高。該區商務樓宇按照“充分展現現代化國際港口城市的風貌”予以打造，特別是南部商務區，實行統一規劃、整體實施，其中100米以上樓宇有5撞，最高一幢達218米，成為該區乃至寧波市的核心城市景觀。一些新建樓宇注重外立面，細節考慮和設計已接軌國際理念，同時配備智能電子系統、獨立新風系統以及24小時酒店式服務等，極富現代氣質。
5．管理品位高。目前，該區運營效益好、管理成品牌的商務樓宇不斷涌現，如和邦大廈引入五星級酒店管理模式，入駐率始終保持在97％以上。2017年底，成立了鄞州區首家樓宇黨委——和邦大廈黨委，下設8個直屬黨支部、16個共建支部，涉及企業197家，大廈公共圖書館與區圖書館實現聯網，每月更新圖書千冊。通過一系列樓宇內組織、平臺的搭建，密切了入駐企業與政府之間、入駐企業之間、入駐企業和物業之間的聯系，創造了良好的樓宇商務工作生活空間。
6．帶動作用強。該區樓宇經濟發展極大地帶動了金融、餐飲、購物、休閑等相關服務行業，如和邦大廈就有4家銀行、5家保險公司、1家證券公司和多家餐飲企業入駐，而隨著南部商務區的啟用，將有一大批企業設計中心、地區采購中心、國際采購集團進駐，對該區制造業的轉型升級、生產業的發展以及產業結構的優化產生巨大的推動作用。
二、鄞州區樓宇經濟管理情況及特點
2007年以來，鄞州區在推進商務樓宇建設，加強樓宇管理，促進樓宇經濟發展等方面開拓了很多思路，采取很多措施，形成了很多經驗，概括起來，主要有：
（一）思路清——把握機遇、加快發展。2006年9月鄞州區委區政府專門調研樓宇經濟發展情況，并召開專題會議，研究部署樓宇經濟發展。該區抓住寧波市“中提升”[1]戰略實施和南部新城開發的機遇，把樓宇經濟作為該區經濟結構調整的重點、城市建設的亮點和稅源培養的增長點，依靠政府有形之手，在規劃、政策、招商等多方面予以強勢推進，鄞州區樓宇經濟從無到有，從弱到強，前景看好。
（二）組織齊——加強領導、合力推進。2007年2月，該區成立了區商務經濟協調小組，由分管副區長任組長，貿易、發改、工商、財政、建設等20多個單位為成員，并設立商務辦，掛靠區貿易局，全面建立了樓宇經濟的領導工作機構。同年3月，成立區商務招商中心（事業單位）和新城商務招商有限公司（國有企業性質，工作人員為企業編制），加強樓宇經濟招商服務隊伍。
（三）政策優——引導企業、鼓勵發展。該區把政策作為推動樓宇經濟發展的有力手段，2007年出臺了《關于推進商務經濟發展的若干意見》，對樓宇開發、企業入駐、總部經濟培育等提出獎勵優惠政策，包括稅收減免、物業費補貼、開發資金補助、建設規費減免、經營獎勵等。在此基礎上，2009年起執行的《關于加快現代商務業發展的實施細則》[2]對樓宇經濟發展的各個層面又給予了進一步支持。該區2007年開始實施年度“商務樓宇經濟扶持獎勵政策兌現方案”，2007年向開發、入駐企業兌現獎勵資金1076萬元，而2009年已達3000多萬元。
（四）招商強——集聚企業、保證入駐。該區實行樓宇“大招商”戰略，一是市場化、公司化招商，在部門、街道等政府專業招商之外，重點運作新城商務招商有限公司這一平臺，與樓宇開發企業簽訂“委托居間銷售（租賃）協議”，大力開展市場化招商，目前，這支隊伍已成為該區樓宇招商的中堅力量。同時，積極與香港等地的招商中介機構合作，進行委托招商。二是實行招商考核，鼓勵部門招商，全區有12個部門納入了樓宇經濟招商考核體系。三是鼓勵開發企業自主招商，和邦大廈等都設有自己的招商辦公室和招商隊伍。四是倡導物業招商，積極引導物業提前介入開發樓宇，與開發企業合作，參與樓宇招商。此外，還實行了商會招商、網上招商、以商引商等多種招商形式。
（五）管理細——加強聯系、掌握信息。該區以建立健全“人員聯系網絡”和“數據信息網絡”為抓手，全區商務樓宇的動態管理達到了較高水平。建立了由區相關管理部門、街道服務業聯絡員、開發企業聯絡員、物業管理聯絡員組成的聯絡員制度，為政策傳達、信息傳遞、情況反饋等工作提供人員保證。突出物業管理聯絡員的信息源頭作用，建立樓宇信息月報制度，要求物業聯絡員每月及時、準確、詳細上報所在樓宇入駐企業相關信息，并對信息進行統計、匯總，形成“商務樓宇信息數據庫”，實現了動態化管理。
（六）服務好——協調溝通、提高注冊率。該區樓宇經濟主管部門以優質服務推進屬地注冊，留住入駐企業，使企業生根發芽、做大做強。2007年，在區行政服務中心工商大廳設立“樓宇經濟入駐企業服務窗口”，確定專人，幫助樓宇開發商和入駐企業辦理立項、注冊、登記等手續，實行“一站式”服務。積極走進樓宇、走訪企業，特別是在異地注冊企業較集中的樓宇召開政策說明會、座談會等，擴大政策知曉率，引導企業本地注冊。
三、鄞州區樓宇經濟建設管理突出處理好三對關系
一是整體規劃與單體設計的關系。在南部商務區建設上，一方面，商務區的整體規劃設計方案，由區政府委托給國內外一流機構統一編制，通過整體規劃方案確定，進而對各單幅地塊上的容積率、建筑高度等控制指標進行統一明確；另一方面，單體建筑設計方案則由地塊開發企業根據自身的開發理念自行設計，政府主要從區塊景觀、空間布局、燈光系統等方面整體把控，確保樓宇錯落有致、整體美觀。
二是單體自建和配套公建的關系。南部商務區單體樓宇建筑實行凈地出讓，由開發企業負責保質保期完成，地塊容積率普遍達到較高的5-10之間。而綠化、商業設施、地下室等公共設施則由區城司統一建設，供區內企業和辦公人員共享共用。通過這種劃分，首先，可有效避免配套建設由于各個開發業主分頭設計、各自施工所造成的不協調、不美觀，保證建設質量；其次，配套建設統一實施，產權歸屬相對統一，便于今后統一招商和培育管理；再次，一定程度上也節約了用地指標。
三是樓宇出租與出售的關系。和邦大廈是寧波首家“只租不售”的寫字樓，自主運營并并長期持有物業，實踐證明，和邦大廈日后的成功與這種開發經營模式密切相關。因此，該區鼓勵投資開發企業既當樓宇開發商，又當樓宇運營商，而不是建成之后一賣了之。根據鄞州方面的實踐，租賃式樓宇能保證產權相對完整，便于統一管理、經營和維護，保持較高的物業品質，而分拆銷售會導致業權太過分散，難以統一管理，對樓盤檔次及日后發展影響很大（鄞州區就有9幢樓宇建成后即全部出售，目前已找不到業主單位，管理也基本失?。?/p>
四、我市樓宇經濟發展與鄞州區相比存在的主要差距
近年來，我市樓宇經濟取得了穩步發展，主要表現在：一是有支持。2017年以來，我市加強了樓宇經濟的規劃、政策支持，編制了“總部（樓宇）經濟發展規劃”，對我市樓宇經濟進行了科學合理的發展定位。在“又好又快政策”中，對樓宇開發企業、樓宇經營企業、總部引進等提出了一定的獎勵政策。二是有增長。近幾年，全市商務樓宇建設規模有了很大增長，目前，全市已建、在建和待建樓宇建筑面積約85萬平方米，其中建成約20余萬平方米。三是有亮點。目前，我市的商務樓宇集聚性有所增強，特別是新建樓宇，主要集中在嘉海公路、錢江路及海昌南路沿線區域，總體上呈塊狀分布特征，皮革城總部商務區、經編產業促進中心、金融中心、廣隆財富中心等一批特色樓宇得到建設，樓宇的資源整合度和發展品質都得到了大幅提升。但總體上，與鄞州區相比，我市樓宇經濟的發展差距依然明顯：
一是在發展意識上有差距。鄞州區將發展樓宇經濟作為調整經濟結構和轉變增長方式、提升區域競爭力，確保鄞州繼續“走在前列”的一項重大戰略來抓，其中的南部商務區，定位于寧波市“中提升”十大功能區塊之一，被寄予厚望。而當前，我市樓宇經濟發展雖具備一定基礎，但很多工作尚未破題，全社會對樓宇經濟發展的重要性、緊迫性的意識還不強，對樓宇經濟在推進經濟轉型、發展現代服務業、培育“總部經濟”和“稅源經濟”中的作用認識還不夠，對樓宇經濟在推動城市化進程中所具有的功能估計還不足，甚至可能還存在著把樓宇經濟簡單地看作是“出租經濟”、“房產經濟”，樓宇經濟作為現代服務業發展中的重要地位沒有得到應有突出。
二是在發展機制上有差距。發展樓宇經濟是一項系統工程，從鄞州的經驗來看，建立由主管部門明確、多個部門協調、所屬街道支持的立體、多方位工作機制是推動樓宇經濟發展的必要保證。當前，我市樓宇經濟的工作機制尚不健全，管理職能分散在多個部門，缺乏牽頭協調單位，工作合力尚未形成；政府、業主、入駐企業、物業公司等各方面的關系也未完全理順；有關鎮、街道和開發區在樓宇招商、管理、服務等方面還未完全形成清晰的工作思路和抓手。
三是在政策激勵上有差距。2017年以來，我市雖然也從培育一般樓宇成長、引導企業入駐等方面出臺了“又好又快”、“總部經濟”、“退二進三”、“主輔分離”等政策意見，但與鄞州相比，整個政策體系的力度和深度還不夠，系統性和針對性還不強，如目前，鄞州每年安排樓宇經濟專項獎勵資金達4000萬元，而我市雖然在2017年以后也實施了有關政策，但獎勵額度較小，且尚未兌現過。此外，在引導樓宇經濟有序集聚、推進樓宇招商、調動各方發展樓宇經濟積極性等方面的政策也比較欠缺。
四是在管理服務上有差距。與鄞州完備的管理服務機構人員、有效的信息管理渠道相比，我市樓宇經濟的管理服務較為滯后，造成目前我市對樓宇經濟發展的家底不明，對樓宇資源、企業入駐、樓宇稅收等情況不清，更談不上動態管理，對樓宇經濟發展中的問題也不能及時予以協調化解。
五是在招商力度上有差距。鄞州樓宇經濟的迅猛發展，關鍵在其突破了招商這個環節，建立了政府、業主、中介三位一體的立體招商模式，實施“大招商”戰略。比較而言，我市在樓宇的招商力量和招商信息平臺建設等方面尚未形成有效統籌，部門與開發業主間的合作協調較少，樓宇所在街道、鎮的招商機制也不健全，對鼓勵企業入駐樓宇的優惠獎勵政策也比較欠缺。
六是在發展品質上有差距。目前，雖然我市商務樓宇平均入住率約在90%以上，但與稅收直接掛鉤的入駐企業注冊率基本還未掌握，尚未形成推進入駐企業屬地注冊的有關工作抓手，樓宇效益得不到保證。入駐企業主要以商務辦公為主，行業較為分散，企業檔次不高，缺乏大企業、知名企業，整體樓宇品牌意識不強，如龍祥商務中心，入駐主體主要是海寧市中小企業和為企業服務的廣告、咨詢、法律、票務、物流等機構，所承擔的職能和鄞州所集聚的企業總部、大量的科技信息企業等相比差距較大。
五、推動我市樓宇經濟發展的建議
目前，我市樓宇經濟發展可以說具備了一定的基礎，既有發展的條件，也有發展的潛力，更有發展的機遇，如何搶抓當前經濟結構調整和城市產業轉移的有利時機，利用好我市的區位產業優勢，提速提優我市樓宇經濟發展是擺在我們面前的一大課題。需要我們借鑒鄞州經驗，進一步解放思想，轉變觀念，認真解決樓宇經濟發展的難題，開拓樓宇經濟發展的思路。
（一）進一步提高發展我市樓宇經濟的重視程度。政府重視、強力引導是發展樓宇經濟的重要前提。要進一步加速發展我市樓宇經濟，就需要進一步統一思想，把發展樓宇經濟作為發展我市現代服務業的一項突出、優先工作來抓?？稍谶M一步調研的基礎上，適時召開全市樓宇經濟工作會議，使全市上下進一步形成發展樓宇經濟的共識。進一步理順促進樓宇經濟發展的工作體制機制，成立專門的樓宇經濟工作機構，加強工作領導，增強工作力量。完善相關考核，適當加大對有條件發展樓宇經濟的有關鎮、街道、平臺的考核力度，鼓勵海洲、硤石街道以及馬橋經編產業促進中心、皮革城總部商務區等立足實際，大膽探索、發展樓宇經濟。
（二）進一步加強我市樓宇經濟的政策扶持力度。樓宇經濟的發展壯大離不開針對性和操作性強的政策體系。建議參照鄞州區，結合我市實際，出臺樓宇經濟的專門政策，以進一步發揮政策的扶持引導作用。首先，政策要有力度。對樓宇建設、企業入駐、總部引進等方面進行全面支持，特別是要加大對入駐企業和自主經營所建樓宇的開發企業的扶持獎勵力度。其次，政策要有門檻。可借鑒鄞州做法，通過設置相關前置條件，在土地招拍掛時給予限地價等政策傾斜，吸引有實力的開發企業開發建設高檔樓宇。對入駐企業實行一定的政策導向，重點吸引金融商務、創意設計、科技研發等高附加值企業入駐，為打造我市“千萬”樓宇創造條件。此外，結合服務業品牌建設，還可開展樓宇品牌評定，設立星級制度，對樓宇租售率、企業注冊率、樓宇納稅額等上規?；蛭飿I管理好、有特色的樓宇有關工作主體予以獎勵。再次，政策要能調動積極性。樓宇是街道招商的平臺，是街道發展經濟的“三產園區”，要進一步通過政策激勵，特別調動城區街道積極性，通過稅收按比例返還等措施鼓勵其在樓宇招商、管理、服務等方面加強工作。
（三）進一步提升我市樓宇經濟的管理服務水平。當前，我市商務樓宇的管理和服務尚處于起步階段，為此要重點加強以下幾方面工作，以盡早使我市樓宇經濟管理步入軌道。一是理順管理體制。建立主管部門明確，有關部門參與的樓宇經濟管理機構，確立部門、鎮（街道）和開發區、投資企業、樓宇物業組成的工作網絡，探索建立聯絡員制度，為樓宇管理提供有效的組織、人員保證。二是建立管理信息庫。對我市商務樓宇進行一次全面摸底，對樓宇產權單位、數量、面積、入駐企業、空置房源、經營情況、稅收情況等進行調查，全面掌握我市商務樓宇信息，形成樓宇信息數據庫，同時，建立健全例會、信息報送等制度，探索建立專門的統計體系，及時跟蹤監測樓宇發展。三是選取重點加強管理。鄞州區商務樓宇管理的起步是與和邦大廈等一批經典樓宇的建設運營分不開的，當前，要快速提升我市樓宇管理水平，可行的辦法是選取重點，即要以廣隆財富中心、經編產業促進中心、皮革城總部商務區等即將建成使用為契機，及早介入，主動服務，加強與開發企業、物業和所在鎮（街道）的溝通聯系，探索形成我市樓宇的管理樣板和服務典型，然后再予以推廣，可有效減少管理一下子鋪開帶來的矛盾和問題。四是注重管理效果。我市樓宇的管理服務要更加突出樓宇效益的提升，在抓樓宇開發建設、抓入住率的同時，更要抓企業注冊率，從而切實提高我市商務樓宇的質量和產出率。
