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房地產經濟理論論文范文1
房地產經營管理戰略的主要目的就是為了能夠保證企業在發展過程中對市場進行適應，對企業擁有的資源進行配置，對企業核心競爭能力進行提高，實現企業預期的經營目標。對于任何企業而言，在經營管理過程中都要先對企業所在行業的發展進行精確的預測，同時，對行業的發展階段、發展周期以及發展空間進行分析，對產品市場進行預測，分析產品市場的走向、發展趨勢以及市場競爭程度，同時，對客戶滿意程度、客戶的需求都要進行分析。對行業未來的發展以及市場的發展進行準確的預測，能夠對未來市場以及產品的發展趨勢進行把握，對企業未來發展能夠指明方向，企業在經營戰略方面才能有更加堅實的基礎。因此，文章對房地產經營管理的原則，存在的風險以及面臨的問題進行了分析，希望通過文章的分析，能夠更好的促進房地產企業發展。
2利率變動對房地產企業發展帶來的影響
房地產產業在發展過程中出現了很多的不同時期，而現在起正在處于重要的變革時期，我國房地產產業在發展過程中出現的變革時期，出現了很多的問題，針對出現的問題采取必要的解決措施，是房地產產業發展首要解決問題。市場經濟發展過程中，利率的變動會給房地產業帶來很大的影響，主要體現在以下方面。
2.1對開發商的影響
利率變動對經濟發展的各個方面都會產生很大的影響，主要影響的就是資金成本問題，利率的變動會導致開發商在銀行貸款方面出現按揭利率的增加，承受的資金成本也會逐漸的加大。在利率不斷增加的情況下，開發商面臨的資金成本也會出現不斷增加的情況，開發商在經營管理過程中面臨的市場風險會出現加大的情況。利率上調對于市場中存在的買方也會產生一定的影響，很多的買方會出現持幣待購的情況，對開放商而言資金周轉周期會受到影響。
2.2對房地產投資方的影響
房地產市場價格出現不斷下降的問題，會導致投資方的投資收益受到很大的影響，利率的變化對投資收益率有直接的影響。消費者在購買以后會出現每月的還款壓力不斷增大的問題，在這個時期市場預期的利率會出現進一步上調的情況，消費者對下個預期的市場價格會出現下跌期望，這樣會使得很多的購房者出現持幣觀望的現象。房地產消費者在消費方面會受到很多結構性因素的影響，我國的土地市場變化也會導致房地產成本增加的情況，因此，在利率不斷上調的情況下，土地的價格也會出現逐漸上升的情況。房地產行業在發展過程中出現了房地產泡沫，主要是從金融的角度來進行分析，房地產業在發展過程中，銀行的參與程度非常高，銀行在資金方面出現了放貸審批過于松散，導致整個行業在發展過程中受到了很大的影響。我國寬松的金融環境導致了低利率的問題出現，同時，房地產泡沫的出現也是由這個因素導致。政府在控制力方面也非常的薄弱，導致很多的政策無法實施。經濟在發展過程中，國際資本流動也會對我國經濟發展產生很大的影響，因此，為了能夠對房地產行業進行影響，對國際資本流動情況進行影響也存在很大的影響，在情況比較大的時候會導致世界性的房地產泡沫，對多種管理措施進行應用非常必要。
3結束語
房地產經濟理論論文范文2
關鍵詞：房地產經紀業房地產經紀市場三維知識管理模式知識
我國房地產經紀業市場特點
房地產具有價值量大、位置固定、使用期長和辦理交易復雜等特點，相關當事人在房地產交易活動中需要專門的知識和可靠的信息幫助，所以房地產經紀行業應運而生。我國房地產經紀業是伴隨著房地產市場而產生發展起來的。隨著我國房地產市場的發展，房地產經紀服務日益成為房地產交易活動中最活躍的環節，隨著《城市房地產管理法》的頒布實施，房地產經紀業的法律地位得以確認，房地產經紀業在促進我國房地產市場的快速健康發展中，在房地產交易市場、資本市場等要素市場體系的發展中起到不可替代的作用。
在房地產開發經營與消費的供求市場中，為交易物體提供評估、交易、、咨詢等服務及善后管理服務的機構，一般都稱為房地產經紀公司或房地產中介評估公司。完善的房地產中介體系包括有房屋交易、融資按揭、物業管理等為房地產交易而提供相關咨詢服務。房地產經紀人在上述領域中的地位與作用，主要是為賣者與買者之間供求者之間提供合理、公正、公平的交易及善后的咨詢服務。房地產經紀組織是自主經營、自擔風險、自我約束、自我發展、平等競爭的經濟組織，必須獨立、客觀、公正的執業。
根據以上對房地產經紀業的概念和功能的規定，本文認為房地產經紀業主要包括：咨詢（法律、科技、政策、項目、市場、經營、投資等）、房地產估價、房地產居間、房地產、房地產行紀、科學研究和綜合技術服務等業務類型。
目前比較流行的知識密集型服務業的解釋就是為知識的生產、儲備、使用和擴散服務的行業。房地產經紀業作為知識密集型服務業(Knowledgeintensivebusinessservice，簡稱KIBS)是一種經濟活動，它致力于房地產交易相關知識的創造、積累和傳播，是目前服務業中發展較為迅速的一部分。同時由于其具有的“知識性”，使得對創新的產生、發展和傳播發揮著越來越重要的作用，對其影響途徑、機制和效果的分析也正在成為創新領域研究的熱點。
房地產經紀業具有一般知識密集型服務業的特點：首先，智力服務是房地產經紀業的主要形式。房地產經紀業主要是依靠自己的智力勞動向社會、個人或團體提供知識服務以及有關勞務服務，它常表現為一種建議、方法、技術方案以及對工作、決策和行動有用的知識、判斷、計算機程序等。其次，知識是房地產經紀業的基礎。知識是一種客觀上已認識的事物、一種精神財富，是知識密集型服務業的基礎。最后，人才是房地產經紀業的關鍵。房地產經紀業的人員應該由具有較高專業水平的管理、工程、經濟等各類專業人員組成。
我國房地產經紀市場是一個正在發展中的、尚沒有完全成熟、充滿機會的市場。該市場作為一個新興市場通常隨著我國房地產政策或技術環境發生巨大變化而出現和發展，其主要特點包括：第一，房地產技術和需求的快速發展。房產市場地產市場不完全成熟，市場的邊界不完全清晰。地區發展嚴重不平衡，調查發現，廣州、上海的發展水平遠遠高于其他城市，表現為二手房交易中通過房地產中介完成交易的比例遠遠高于其他城市。房地產經紀服務企業表現出定位的差異性、擴張的多樣性、信息的非公開性、收費的不一致性以及利潤來源的非透明性等。第二，許多新競爭者進入市場，并且發展迅速，競爭者之間的模仿迅速。房地產經紀服務的從業人員素質參差不齊，無論是專業素質、還是道德修養都有較大的差距。有很大比例的從業人員不具備經紀人資格，大部分具備經紀人資格的從業人員的平均從業時間較短，經驗相對缺乏。第三，信息不對稱性明顯。消費者（委托人）嚴重缺乏相關信息的獲取渠道、對房地產市場的運行現狀和規律缺乏了解、消費行為不夠理性等。第四，政策性影響明顯，相關的法律法規不夠完善。無論是房地產經紀服務業的內涵，還是其業務范圍早已超過現行相關法律法規的規定；行業標準不明晰而且與房地產經紀服務業自身的發展嚴重脫節；在服務過程中出現的許多新問題，雖然有些可以依照合同法來處理，但是由于房地產商品內在的特殊性和經紀服務的無形性，許多問題在合同法中找不到確切的解決依據。
由于以上特性的存在，房地產經紀行業中存在許多機會。企業會面臨多種機會的選擇，通過市場結構的分析，可以發現更好的市場位置，從而獲得更好的績效。同時，由于企業特性的不同，同樣的機會對于不同企業來說，其價值也是不同的。所以企業面臨的挑戰就是在眾多的機會之中，找到最適合自己的機會，這個機會不僅能夠充分發揮企業的資源優勢，同時，也能夠使企業在市場中優于競爭對手。房地產經紀企業基于競爭力量分析的市場定位非常重要，同時如何結合自身條件評估這些機會，并快速有效地進入這些領域至關重要。在這個過程中，房地產經紀企業不斷積累自身的優勢資源、整合外部資源，是企業不斷發展的關鍵。
綜上所述，可以看出房地產經紀業是集知識、技術、資金、智力為一體的富有活力的新產業。隨著科技發展和社會進步，經濟增長的推動力從以資本、土地、勞動力為主逐漸轉向以知識和智力服務為主。因而，著力發展房地產經紀業，將為國民經濟結構注入諸多新的增長“模塊”，且能以巨大、新穎和超強的承載能力，成為國民經濟發展的“助推器”。同時，房地產經紀業還具有重新整合生產要素的能力，并具有明顯的全球化傾向，從而使得資源配置的活動范圍進一步擴大。在經濟全球化的背景下，資源重新整合并發揮競爭的優勢是經濟發展的重要保證。因此房地產經紀業運用知識管理模式提升行業競爭力就顯得異常緊迫。
基于動態學習能力的三維知識管理模式
本文認為我國房地產經紀企業需要具備知識運用的能力，才能有效的實行知識轉化的管理活動，而在企業核心發展過程中，知識的創造及使用，是信息時代驅動財富的引擎，如何快速將知識轉換為金錢是一項挑戰。而當知識以具體、可銷售的形式轉換為企業獲利價值時，即產生“知識報酬”（ThomasHouselandArthurH.，2002）。因此，房地產經紀企業需要具備知識運用的能力，才能有效的實行房地產交易相關知識轉化的管理活動。
一個良好的知識管理框架應該能將組織成員的知識由知識管理技術、團隊協同合作一起創造完成。每一個服務組織需要多種不同的知識管理能力，能夠有效的運用各種知識資產，Ander、Arvind和Albert（2001）等三位學者認為推展組織的知識管理計劃，應以建立基礎建設（科技、結構及文化）與流程管理能力等方面的組織能力觀點為重點。
房地產經紀企業需能將知識轉化為價值，才能賦予知識管理的意義，而知識價值化要靠行動，有創新行動的組織才有旺盛的活動，所以知識管理應重視管理知識轉換為價值的知識轉換程序，除了能追蹤知識變為價值的轉換，同時能衡量對于獲利的影響。
本文認為知識若要成功的移轉與利用，則需要具備五個條件：對的知識經由對的管道傳遞到對的人手上；知識的接受者必須有意愿去接納；知識的接受者必須有能力去吸收；知識的接受者必須有利用的動機，且能正確有效地將吸收到的知識利用出來付出行動；付出行動后的知識應能幫助組織實現價值。當實行一項策略之時，應避免造成創造性的混亂（creativechaos）。
當房地產經紀組織遭遇真正的危機時，例如因技術或市場需求的改變造成的急速業績萎縮，創造性的混亂自然產生，引發新的問題，非現存知識可以解決，造成組織的高度緊張，使組織成員努力地創新的組織知識以解決問題（Nonaka，1994）。
可以構造如圖1所示的基于動態能力的價值創造三維模式圖。本模式三個維度分別解釋如下：
程序維（processdimension）。房地產經紀組織做事的方法：以客為尊的顧客滿意的服務觀念、以合作來提高競爭力、增加人員及信息的影響力。有三個角色：協調（coordination）/整合（integration）：虛擬接口－網際網路界面；學習（一種動態概念）：敏捷（agility）善用各種信息及蘊藏在人員身上的各種知識及技術；重組（transformation）：一種聯盟動態性，緊密型（Tightly）的長期性連結或是松散型（Loosely）的短期性連結。位置維（positionsdimension）。房地產經紀組織架構（彈性）：調整組織以控制環境改變及不確定性。專注核心競爭力：此特定的資產較難以商業化，較難在市場上交易或傳授，可形成競爭優勢，如機會導向型：因市場機會而聚集形成的類型，能力導向型即大型房地產經紀連鎖企業屬于這種情況，供應鏈型即利用反應市場需求所呈現，拍賣市場型即依賴傳統交易的企業關系。
路徑維（pathsdimension）。房地產經紀業技術的策略性選擇：以目標整合為導向，特定任務具有臨時組織特性；以信息科技為導向，用電子化的方式來進行整個房地產內交易過程的運作，形成合作式網絡；以資源分配為導向，分享彼此的成本、技能、市場，并進行所需資源的重組；以網絡架構為導向，形成松散與模糊的組織架構，利用供應鏈的優勢，透過互相信任與分享信息系統來協調活動。型態包括：虛擬接口、共同聯盟、星狀聯盟、價值聯盟、市場聯盟與虛擬人。
其實房地產經紀服務業的知識管理模式的上述三個維度并不是截然分開的，三個維度事實上是相互影響、相互作用的。由以上三維模式分析，可以構造如圖2所示的房地產經紀業網絡價值創造模式：
我國房地產經紀業實施三維知識管理模式的策略
知識管理作為形成企業核心競爭力的關鍵，已在發達國家的許多企業取得了成功，并正在成為一種創新管理范式。這既給我國企業的發展提供了值得借鑒的經驗，又對我國的企業提出了嚴峻的挑戰。在新的歷史條件下，我國必須通過加強知識管理來不斷地形成和提升企業的核心競爭力。三維知識管理模式作為一種全新框架和視角，對于我國房地產經紀業的發展具有重要的理論和現實意義。要構建運行這樣一種模式，本文認為可以從以下方面入手：
（一）牢固樹立企業知識管理觀念
知識管理觀念是構成企業核心競爭力的無形要素，影響著企業高層和員工的一切行為。如果知識管理觀念能夠得到整個企業上下的一致認同，并順利貫徹到企業的經營決策和日?；顒又校蜁谄髽I內部形成一種無形的力量，推動企業的創新，從而培育出強大的核心競爭力。因此，企業應積極采取措施，幫助員工盡快樹立知識管理的現代管理觀念，充分認識知識管理對企業生存和發展的深遠價值，為培育企業的核心競爭力奠定堅實的思想基礎。
（二）搞清實施知識管理與業務流程重組的關系
三維知識管理的重點是知識的識別、獲取、開發、分解、存儲和共享，并為其構建有效的途徑和機制，以運用集團的智慧提高企業的應變和創新能力。知識管理必須與房地產交易業務流程緊密相連，將知識創造與擴散同房地產經紀企業的業務流程結合起來，可以節省企業的開支，并產生巨大價值。
（三）努力協調信息技術和人力資源之間的關系
在三維知識管理框架中，技術，特別是信息技術，扮演著十分重要的角色。我們甚至可以說：沒有技術支持，就沒有三維知識管理模式。可是，問題往往不是人們忽視了技術的重要性，而是過分強調技術，認為技術的作用大于人才資源在知識管理中的作用。實際上，知識管理應該是以知識為中心，以人為本，以信息工具為輔的，促進企業績效逐步改善的過程和活動。就三維知識管理而言，技術作為工具和渠道，本身并不能創造知識，而是擴展知識傳播的領域、提高知識傳播的速度。人力資源才是三維知識管理的核心內容，也是企業核心競爭力的重要組成。知識管理的核心要素是人，特別是企業的中高層管理人員。技術是使企業從知識管理實踐中得益的有力工具，只能對顯性知識進行管理，無法涉及到存在于員工頭腦中的隱性知識。因此，房地產經紀企業如果僅靠一個現成的軟件包來實施知識管理，那肯定是一種外在的管理，與信息管理系統沒有截然不同，因為它缺乏知識管理的靈魂—人的參與，而只剩下一個表面的框架，無法適應競爭環境的變化，無法完成企業實施三維知識管理的初衷，導致知識管理的失敗，給企業帶來無法評估的損失。為了最大限度地避免運用信息技術所帶來的僵化和教條，讓人的活力充分發揮出來，企業應該盡快建立一種能激發知識工作者潛能的管理模式，為知識工作者提供足夠的信息平臺，讓房地產經紀企業的信息技術能力和人的創造力實現無縫的結合。
（四）適時組建企業動態知識聯盟
核心競爭力是由一系列知識專長和技能共同構成的一種競爭優勢。由于受企業內部資源條件的限制，單靠一個房地產經紀企業自身的“積累”來建立核心競爭力，其速度是比較緩慢的，而要形成強勁的核心競爭力則是更加困難的。因此房地產經紀企業除了要對知識進行自身積累、自我更新外，一條有效的途徑就是從外部獲取。此途徑能夠使企業在較短時間內獲取必要的核心競爭力的知識要素，彌補本企業自身知識要素的缺陷，并通過對企業知識資源的再次重組，便能夠快捷有效地建立起具有競爭優勢的核心競爭力。房地產經紀企業從外部獲取核心競爭力知識要素的最好辦法就是適時組建企業動態知識聯盟。企業動態知識聯盟是戰略聯盟的一種形式，由多家獨立企業為了抓住和利用迅速變化的市場機遇，通過知識交互方式，將先進技術的供需各方聯合起來，進行過程重組、產品研發、生產制造、銷售服務、利潤分配，形成一種新的動態知識聯盟系統。對一個房地產成員企業來講，實質上采取的就是一種“借勢”的策略，即以各種方式借助外力，對企業外部的優勢進行整合，實行聚變，創造出超常的競爭優勢。企業動態知識聯盟建立后，要通過合作競爭的方式，實行供應鏈管理，共同組織和控制無形資產，共同保護合作競爭中的優勢，共同承擔競爭的風險。此外，在企業動態知識聯盟中，不能只注重財務指標和短期效益，而應該學習對方企業的各種專業知識和技能，共享核心競爭力。
（五）具體實施策略
從目前我國房地產經紀業的現狀出發，可先在知識密集型經紀企業試點和實施三維知識管理新模式，然后再逐漸推廣到其他企業。從知識管理的內容和知識管理模式的特定內核來思考，可試點和實施如下幾種模式：一是知識戰略管理模式。企業知識戰略管理模式包括編碼管理模式和人物化管理模式。前者將知識（顯性知識）編碼、儲存在數據庫中，以便企業員工通過計算機網絡直接搜尋并調用，其經濟意義在于：知識可以被迅速、多次重復利用，節省工作時間，使企業產品成本和服務成本大大降低，規模經濟效益顯著；后者則是知識和知識所有人的結合，即未經編碼或無需編碼的知識（隱性知識）通過人員的直接交流得到傳播和分享，它需要引進一流專家、人才、知識，在經濟上花費較大。二是知識人力資源管理模式。當知識的獲取、運用和創造知識的能力成為經濟發展關鍵時，知識人力資源便成為最有價值的資源。因此，要認識人才特別是知識型人才的激勵需求，為他們建立自主、高效的工作環境和適應知識型人才發展的管理組織結構；要鼓勵學習，重視培訓，在企業員工之間建立知識交流制度，并通過知識交流，促進員工“終身學習”；房地產經紀企業要按照一定的標準，采用科學的方法，對員工的工作績效進行評價，以此作為員工薪資報酬、晉升的基本依據，并通過績效評價改善員工的工作態度，增強員工的工作能力，提高員工的工作績效。三是技術創新模式。技術創新作為知識創新的延伸和轉化對房地產經紀企業具有實際意義。企業的技術創新模式有傳統型、合作型、虛擬型、借鑒模仿型四種類型。房地產經紀企業應根據不同規模、不同發展時期，對技術創新模式進行有差別的自主選擇。
參考文獻：
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2.魏江，MarkBoden等.知識密集型服務業與創新[M].北京:科學出版社，2004
房地產經濟理論論文范文3
[論文摘要]著重從金融監管制度缺陷、超前消費陷阱和對自由經濟理論的過度迷信三個方面分析了當前美國金融危機的起因，對如何維護我國的金融體系穩定和安全具有借鑒意義。
近年來美國次級房地產抵押貸款市場危機爆發，房地產業嚴重衰退，造成一連串重大金融事件，比如：美國政府托管“兩房”（房地美和房利美）、美林被收購、雷曼兄弟公司申請破產保護等，由此引發全球股市大跌，中國股市上證指數也跌穿2000點。全球金融領域面臨嚴峻挑戰，美聯儲前主席格林斯潘認為，當前這次金融危機的嚴重性，已經超過上個世紀30年代美國的金融危機。金融危機是指一個國家或幾個國家與地區的全部或大部分金融指標(如：短期利率、貨幣資產、證券、房地產、土地(價格)、商業破產數和金融機構倒閉數)的急劇、短暫和超周期的惡化，包括貨幣危機、債務危機、銀行危機等類型。處于全球領先地位的美國金融系統，無論是發達程度、透明度、監管力度，還是融資規模、金融產品多樣化等都堪稱世界之最，為什么目前出現了這種日益嚴重的金融危機呢？我們對美國金融危機的爆發原因做了深入分析。
一、金融監管制度缺陷
美國金融危機表面上看是由住房按揭貸款衍生品中的問題引起的，深層次原因則是美國金融業嚴重缺乏監管，內部管理機制失誤造成的。美國從上世紀80年代末以來，推出了許多金融衍生產品，這對繁榮金融市場和市場經濟發揮過重要作用。但是，衍生產品太多，加大了投機風險，而與此有關的風險預警機制及防范措施卻未能跟上，從而為金融危機的爆發埋下了禍根。美國本輪金融風暴是次貸危機進一步延伸的結果，而次貸危機則與美國金融機構在金融創新中過度利用金融衍生品有關。
在各種可能導致金融危機的因素中，美聯儲政策的失誤可能是較為嚴重的一個危機因素。在格林斯潘主持美聯儲期間，特別是在2000年到2005年之間所采取的低利率貨幣政策在美國經濟和金融體系中埋下了危機的種子。長期的低利率給美國經濟帶來了三大負面影響：一是扭曲了信貸市場和房貸市場，二是減少了居民儲蓄，三是加劇了美元的貶值。低利率促使美國民眾將儲蓄拿去投資資產、銀行過多發放貸款，這直接促成了美國房地產泡沫的持續膨脹；而且美聯儲的貨幣政策還“誘使”市場形成一種預期：只要市場低迷，政府一定會救市，整個華爾街彌漫著投機氣息。然而，當貨幣政策連續收緊時，房地產泡沫開始破滅，低信用階層的違約率開始上升，由此引發的違約狂潮開始席卷一切賺錢心切、雄心勃勃的金融機構。龐大的赤字需要有大量外國資本的彌補，結果是美國的資本賬戶逆差大幅度增長，加劇了經濟失衡的風險。一旦出現經濟波動，引起外資撤離，美國就難免陷入一場金融危機。
二、超前消費陷阱
美國經濟發展的支柱主要依附于消費，使得經濟基本面發生了問題。為推動經濟增長，政府鼓勵寅吃卯糧、瘋狂消費，引誘普通百姓通過借貸消費。自上世紀90年代末以來，隨著利率不斷走低，資產證券化和金融衍生產品創新速度不斷加快，加上彌漫全社會的奢侈消費文化和對未來繁榮的盲目樂觀，為普通民眾的借貸超前消費提供了可能。很多人都在透支消費，而這主要是依靠借貸來實現。特別是通過房地產市場只漲不跌的神話，誘使大量不具備還款能力的消費者紛紛通過按揭手段，借錢涌入住房市場。但從2006年底開始，雖然美國房地產價格的漲勢只是稍稍趨緩和下降，經過金融衍生產品等創新金融工具的劇烈放大作用，美國金融市場的風險和危機就難以遏制地爆發出來。
消費、投資和出口是拉動一國經濟增長的三駕馬車，這三者是相輔相成的。如果消費太多，則會使得儲蓄減少，從而影響一國的資本積累，導致投資不足，影響經濟的下一輪發展。而美國正是消費的過于旺盛，擠占了投資，坐吃山空，經濟遲早會出現問題的。
三、對自由經濟的過度迷信
新自由主義經濟政策是把“雙刃劍”，對于美國金融危機的發生，一般認為這場危機主要是金融監管制度的缺失造成的，但是這場危機的根本原因不在華爾街，而在于美國近30年來加速推行的新自由主義經濟政策。所謂新自由主義，是一套以復興傳統自由主義理想，以減少政府對經濟社會的干預為主要經濟政策目標的思潮。其始于上世紀80年代初期，背景是上世紀70年代的經濟滯脹危機，內容主要包括：減少政府對金融、勞動力等市場的干預，推行促進消費、以高消費帶動高增長的經濟政策等?？陀^而言，新自由主義改革的確取得了一定成效，例如，通貨膨脹率下降、經濟增長率回升、失業形勢得到一定緩解等。
但任何理論都有它存在的現實基礎，而現實是在不斷發展變化的，無休止地把這種自由主義政策推向極端，必然會給社會帶來難以估量的威脅和破壞。大量金融證券機構置國家經濟安全于不顧，利用寬松的環境肆意進行投機，并因此獲取巨額利潤，導致投機過度，尤其是嚴重脫離實體經濟的虛擬經濟，比如：互聯網和房地產等，嚴重損害市場穩定的基礎，產生嚴重的泡沫風險。近幾屆美國政府沒有意識到美國已經變化了的經濟狀況，過于迷信自由經濟理論，終于導致這次金融危機的發生。
通過上述分析可知，美國金融危機表面上看是由住房按揭貸款衍生品中的問題引起的，深層次原因則是美國金融秩序與金融發展失衡、經濟基本面出現問題。美國當前遭遇的危機，是一場與美國自身的經濟、政治、社會體制密切相關的危機。盡管美國金融危機及其所帶來的全球金融動蕩對我國金融體系的影響有限，但我國存在著許多類似美國華爾街金融危機的“病因”，因此，反思美國金融危機的成因對維護我國金融體系的穩定和安全具有重要借鑒意義。
參考文獻:
[1]楊公齊:經濟全球化視角下的金融危機成因解析[J].現代財經,2008,28(8):25～28
房地產經濟理論論文范文4
關鍵詞 房地產 房價 國內生產總值 稅收 銀行貸款利率 檢驗
一、問題提出
擁有自己的房子向來都被視為中國人視為安居樂業的基礎。因此，房屋價格的漲跌將深刻地影響著人們生活水平質量的高低。為了針對日前居高不下的房價提出合理的調控政策，研究房價形成的機制和影響因素，將有利于更好地推動國家經濟的健康發展。
二、文獻綜述
崔光燦（2002）對我國房地產價格與宏觀經濟互動關系實證研究中將影響房地產價格波動的因素分為社會經濟基礎因素和非基礎性因素兩大類，應用了GMM方法和OLS方法對31個城市的面板數據進行了計量分析，并得出結論宏觀經濟波動會明顯影響房地產價格的波動，尤其是利率和通貨膨脹的影響非常顯著。[1]
王文斌（2010）通過一系列的數學推導得出，人們對經濟的預期增長率會影響房價的高低，并且指出在理性預期條件下，市場沖擊不會造成周期性的循環模式。僅僅存在一次價額過高以及一次由此導致的建設高峰。[2]
三、基本理論
西方經濟學對于價格機制和居民消費已經有許多知名的理論，下面是其中主要研究理論假說：第一，價格機制。第二，凱恩斯關于實際利率與投資的觀點。第三，財政政策和貨幣政策。
四、數據整理和模型設定
（一）影響因素的選擇
本文主要將房價的影響因素分為宏觀和微觀因素，微觀因素主要為影響房價供給因素。因此，本文在對計量模型的設計中，選取的被解釋變量為商品房平均銷售價格（元/平方米）；解釋變量中宏觀因素主要有：國內生產總值（億元），主要用于表現宏觀經濟發展狀況。微觀影響房價供給的因素有：房地產開發企業主營業務稅金及附加（億元）、中長期貸款利率（五年以上）、既是影響房地產開發的成本又是政府可以實施調控的內容（財政政策和貨幣政策）。其他影響較小的因素均作為隨機誤差項處理。
（二）實證研究
（1）數據收集。2003年到2012年間，我國商品房平均銷售價格（元/平方米），國內生產總值（億元），房地產開發企業主營業務稅金及附加（億元），中長期貸款利率（五年以上）。（數據來源：中國國家統計局官方網站，銀率網）
（2）模型設定。
五、模型檢驗與修正
（一）經濟意義檢驗
在一般的經濟現象中，國內生產總值的擴大，代表著經濟發展狀態良好，因此房價會隨之上升，國內生產總值與房屋價格呈正相關關系；房地產開發企業主營業務稅金及附加（億元），中長期貸款利率（五年以上）都是構成房屋建造成本的重要因素，土地購置成本越高，貸款利率越高，就越會造成房價的持續上升，因此其與房價成正相關關系。從上面模型看出，符號基本吻合。
（二）模型檢驗
R2=0.975697，=0.963546，都比較接近1，說明了模型的擬合度比較高。從4個變量的t檢驗值以及p值來看，在自由度為n-k=10-4=6的5%顯著性水平下，所有的解釋變量都統計不顯著。模型的F值80.29587，對應的P值為0.000031，在5%顯著性水平下，自由度分別為k-1=3，n-k=6的F分布臨界值遠小于模型的F值，說明總體上模型是顯著性較高的。然而，通過檢驗發現，與之間存在高度線性相關。因此，需要對模型進行修正。
（三）多重共線性處理
（1）逐步回歸處理。運用OLS方法求對各個變量的回歸。結合經濟意義和統計檢驗選出擬合效果最好的一元線性回歸方程。比較對各個變量的判斷系數R2的大小，依次是：0.970792>0.968806
>0.003172，即>>，說明對的線性關系最強，擬合程度最優，選取作為進入回歸模型的第一個解釋變量，形成一元回歸模型，則有回歸方程：=2417.809+0.767801*。
（2）繼續逐步回歸。將剩余解釋變量、逐一代入上式，進行回歸發現：無論添加了哪一個變量，該變量進入模型中都無法做到統計顯著，并且會發生多重共線性情況，使也變得統計不顯著。另一方面。R2的增量也非常的小，也比只有與作回歸時要小。
雖然將添加進模型會使t值變得都不顯著，可是根據生活經驗，國內生產總值的擴大，代表著經濟發展狀態良好，房價會隨之上升；房地產開發企業主營業務稅金及附加（億元）也是與房價呈正相關關系。為了讓模型更加貼近生活，應該繼續引入，得修正后的最優模型。
（四）異方差檢驗
對最優模型異方差檢驗，得：在5%的顯著水平下，Obs*R-squared=5.440998>
χ（5）=1.1455，所以拒絕原假設，該模型存在異方差。所以接下來需要采用加權最小二乘法進行修正。利用Eviews用WLS修正后消除了異方差。
六、模型的分析和說明
從最終模型=2629.544+0.002410
+0.414122+中可以看出：在其他條件不變的情況下，國內生產總值（億元）每變動一個單位，房價變動0.002410個單位；在其他條件不變的情況下，房地產開發企業主營業務稅金及附加（億元）每變動一個單位，房價變動0.414122個單位；國內生產總值（億元）與房地產開發企業主營業務稅金及附加（億元）兩個變量相互關系，相互作用，共同影響著房屋價格。
七、建議
根據上述模型我們可以得到以下的調控房價的建議和結論：第一，要正確看待房價上漲的必然趨勢問題。第二，國家可以通過調控稅收政策來調控房價，要將稅收調控到一個合適的位置，合適的結構。第三，根據模型中反映，調整稅收政策比調整貸款利率作用更顯著。因此，可得結論：國家使用財政政策調控房價比貨幣政策更有效。
（作者單位為華南農業大學）
參考文獻
房地產經濟理論論文范文5
關鍵詞：土木工程；工程管理；輔修專業
最近幾年國民經濟飛速發展，伴隨著國家基本建設整體投入的加大，我國土木工程領域的發展迎來了前所未有的機遇，同時對土木工程專業人才的培養也提出了更高的要求。社會和企業對高等學校土木工程專業的要求不再是培養單一的技術型人才，而是熟悉工程項目管理工作、適應企業結構調整要求、能夠打造精品工程的復合型專業人才。土木工程專業復合型人才，就是既具備土木工程專業技術知識，又擁有經濟、法律、管理知識，會設計、懂施工、善管理的能夠實施土木工程建設全過程管理的合格人才。面對目前的新形勢，普通高等院校土木工程本科專業開設工程管理輔修專業，提出了“土木工程+工程管理”復合型專業人才培養的一種新模式，以滿足社會和企業對土木工程專業人才的實際需求。
一、單一土木工程專業從業能力的限制
1.土木工程專業的培養目標和能力結構
2011年國家住房和城鄉建設部頒布了由高等學校土木工程學科專業指導委員會制定的《高等學校土木工程本科指導性專業規范》（以下簡稱《規范》），再次申明了土木工程本科專業的培養目標：培養適應社會主義現代化建設需要，德智體美全面發展，掌握土木工程學科的基本原理和基本知識，經過工程師基本訓練，能勝任房屋建筑、道路、橋梁、隧道、鐵道等各類工程的技術與管理工作，具有扎實的基礎理論、寬廣的專業知識，較強的實踐能力和創新能力，具有一定的國際視野，能面向未來的高級專門人才。
畢業生能夠在有關土木工程的勘察、設計、施工、管理、研究、教育、投資和開發、金融與保險等部門從事技術或管理工作。
《規范》要求土木工程本科專業的學生除了應該具有一定的知識結構和人文、科學與工程的綜合素質外，還應具有一定的能力結構，即應用工程科學的能力和具有較強的解決土木工程實際問題的能力。目前我國普通高等院校土木工程專業的畢業生，顯然還不能完全具備上述能力。
2.學校培養和社會需求之間的差距
普通高等院校土木工程本科專業的畢業生，最近幾年除一部分學生考取碩士研究生選擇繼續深造之外，其余的畢業生80%左右選擇到建設施工單位就業，學生畢業后將直接從事施工企業的技術、管理與經營工作。通過對歷屆畢業生的走訪調查，發現畢業生一般都能夠勝任土木工程技術層面的現場施工技術工作，卻很難在短時間內適應企業的管理決策層面的工作，這種情況已不能滿足自己“先技術、后管理、再創業”的職業生涯規劃要求。
對用人單位的調查顯示，企業目前對掌握多種專業知識和技能的復合型人才表現出很高的渴求度。現在企業在招聘大學生時非?？粗貙W生的綜合素質和能力。學生一旦進入企業，可能剛開始做的是工程設計或施工現場的技術工作，但是如果畢業生技術工作過硬同時又懂經營管理，經過一定時間的實踐鍛煉，企業必將把他培養成中層管理人才。這樣的學生潛力更大，發展空間也更廣，也更能適應企業的發展和需求。
在工程建設的具體實施過程中，技術、經濟和管理各方面專業知識聯系緊密、相輔相成。作為一名合格的專業工程師，即使專門負責某項技術工作，在實施過程中也不可避免地要考慮節省成本、控制進度、滿足合同要求等相關因素。目前我國普通高等院校土木工程本科專業教育普遍面臨培養模式單一、專業面過窄、課時壓縮、缺乏個性等問題，培養的土木工程專業畢業生知識結構比較單一，能夠成為某一個技術領域的專家型人才，卻很難適應現代化工程管理的需求。
二、選修工程管理輔修專業的優勢
土木工程專業的畢業生在基層工作一定時間，夯實工作基礎，就有可能進入企業管理層，或者成為項目經理。此時需要從宏觀層面管理整個工程，除考慮技術因素外還需要考慮項目的資金鏈和組織管理。選修過工程管理輔修專業的學生和只學習單一土木工程專業的學生相比，優勢在于可以同時掌握組成建設工程項目的兩個核心要素——經濟和技術，可以從經濟和技術兩方面來考慮工程的可行性，更加能夠保證項目在特定經濟條件下的順利實施。具體而言，選修工程管理輔修專業的同學和只學習單一土木工程專業的同學相比，具有如下優勢。
1.知識結構體系更完善
土木工程與工程管理兩個專業同屬一個大的知識領域，土木工程專業學生掌握相關工程管理專業知識對完善自身的知識體系和提高專業技能水平有很大幫助。參與輔修的學生除了能夠掌握土木工程專業所必需的基礎理論知識之外，還能夠掌握比較系統的管理學、工程經濟學、工程建設監理、工程項目管理、工程合同管理、土建工程造價、房地產開發、房地產估價、房地產經濟學、建筑企業管理學等方面的基本知識。參與輔修的學生不僅具有較強的分析、研究與解決土木工程專業一般工程問題的能力，還具有熟練的土建工程造價及工程量計算、工程經濟分析、工程項目管理能力，具有綜合運用所學土木工程技術知識、相關管理理論和方法、相關經濟理論、相關法律法規等方面知識從事工程管理的基木能力。
2.未來從業范圍更廣闊
在市場經濟高速發展的今天，人才市場對復合型人才的需求趨勢越來越明顯。這就要求畢業生不能僅僅掌握單一的專業技能，還需要學習和掌握與自身專業相關的其他專業知識和技能。擁有良好的知識結構體系和廣博的專業知識面，就業競爭力明顯增強，未來的從業范圍也更加廣闊。選修過工程管理輔修專業知識的畢業生，具備了土木工程技術、管理學和經濟學的基本知識，掌握了現代管理科學的理論、方法和手段，知識、能力、素質協調發展。他們基礎扎實、知識面寬、適應性強、綜合素質高、富有求實和創新精神，屬于能在國內外工程建設領域從事項目決策和全過程管理的復合型高級管理人才。他們不僅能夠在有關土木工程的勘察、設計、施工、研究、教育等部門從事技術或管理工作，而且能夠在建設單位、設計單位、施工企業、工程監理單位、房地產企業、投資與金融領域、政府部門等從事工程項目管理、工程造價確定與控制、房地產開發與管理、資產評估等工程管理工作。
3.自身發展前景更美好
目前社會對土木工程專業人才的要求越來越高，崗位競爭也越來越激烈，崗位職務提拔的機會自然會優先考慮技能完善的人才。選修過工程管理輔修專業知識的畢業生，除具備土木工程專業的一般知識結構，還具備工程項目管理、房地產經營與管理、投資與造價管理及物業管理等方面的知識結構。他們具有進行工程項目可行性研究、一般土木工程設計、工程項目全過程的投資、進度、質量控制及合同管理、信息管理和組織協調的能力，具有分析和解決房地產經濟理論問題及房地產項目的開發與評估、房地產市場營銷、房地產投資與融資、房地產估價、物業管理和房地產行政管理的能力，具有項目評估、工程造價管理的能力，初步具有編制招標、投標文件和投標書評定的能力，具有編制和審核工程項目估算、概算、預算和決算的能力，具有物業的資產管理和運行管理的能力。在土木工程建設領域，既懂技術又懂管理的人才符合社會需求，在各個方面占有很大優勢，未來的職業發展前景更加美好。
4.獲取執業資格更容易
目前我國在工程領域普遍實行注冊工程師制度，從業人員需要通過國家統一組織的相關執業資格考試，成績合格，獲得由相關部門頒發的執業資格證書，并經在行業主管部門注冊成為注冊工程師，才具備在本行業的從業資格。目前和土木工程專業相關的注冊工程師主要有注冊結構師、注冊建造師、注冊監理工程師、注冊造價師、注冊房地產估價師、注冊資產評估師、注冊咨詢工程師等。在土木工程工作實際中需要考取的相關注冊證書，很多都涉及工程管理知識。比如國家一級注冊建造師考試的四門課程中，“項目管理”、“工程經濟學”和“建設法規”都是工程管理專業的課程內容。提前學習過相關理論知識，具有一定的專業基礎，更容易通過考試獲取執業資格。
三、開設工程管理輔修專業的建議
1.學生自主選擇是否輔修
土木工程專業每年的學生數量都很多，一方面考慮到全部輔修工程管理專業在師資、實習場地、實驗設備等方面對學校的負擔太重，另一方面也考慮到不同的學生職業生涯規劃不同，未來的就業方向不同，所以建議不要硬性要求全部學生都選修工程管理輔修專業，而應該讓學生根據自己的興趣特長和職業生涯規劃的不同，自主選擇是否參加輔修。
2.統一安排主輔修專業課程
將選修工程管理輔修專業的學生重新獨立安排班制，通過規范化的管理正確引導學生完成各項學習任務。采用主修專業和輔修專業并列學習的方式，輔修專業和主修專業課程統一設置和安排。輔修專業課程的開課時間將合理考慮學生主修專業的課程安排，利用富余時間完成相關課程的教學任務，避免學生上課時間發生沖突。
3.多方向設置畢業設計內容
畢業設計是培養學生動手能力和創新能力的最好手段，也是對高校培養目標和教育質量的最好檢驗，畢業設計的重點一定要放在培養學生創新精神和創新能力上。畢業設計或畢業論文的最終目的只有一個，就是將四年所學專業知識進行復習、綜合、運用和提高，培養學生綜合運用所學知識解決實際問題的能力。選修工程管理輔修專業的畢業生，畢業設計的內容不再局限于土木工程的建筑設計和結構設計，還可以完成建設項目可行性研究、建筑工程概預算的編制、項目管理規劃與施工組織設計、工程管理信息系統應用與開發、房地產價格評估等工程管理方向的設計內容，也可以撰寫工程管理專業畢業論文。
參考文獻：
[1] 高等學校土木工程學科專業指導委員會.高等學校土木工程本科指導性專業規范[M].北京：中國建筑工業出版社，2011.
[2] 楊子江，李峻峰，朱錦章.土木工程本科教育——培養結構工程師職業素質與執業能力的重要階段[J].高等建筑教育，2011，20（7）：130-132.
房地產經濟理論論文范文6
論文關鍵詞：物業管理維修基金自營模式規模經營
論文摘要：物業管理在我國已經逐漸步八正軌，目前施行于各個城市的管理模式都是從香港或國外引進，與中國實際有所差距。本文從人員素質、基金運作，管理模式和企業規模四個方面詳細論述，目的是找到一種新的思路，從而使我國物業管理能進步發展。
物業管理產生于十九世紀的英國．伴隨工業革命逐漸興起．發展到今天已經有近二百年的發展歷程．因此它的理論、運作模式與西方經濟理論有千絲萬縷的聯系。我國的物業管理脫胎于國外為了能更好地適應中國的發展實際．就必須從各方面對其進行調整．開辟一條新思路。筆者在從事物業管理教學實踐操作中．認為從以下四方面可以進行新的嘗試：
一．物業維修基金的運作模式的改進
維修基金是物業企業對物業區域公共設施設備大中修的資金來源。關于它的收取國家有明確規定：由市住房資金管理中心．在業主交納售房款的時候由售房單位從住宅售房款中提取．多層住宅2O％．高層住宅3O％．然后再由業主按照房改成本價房價的2％交納。如果專項維修資金花光或者不到首次交納金額的3O％．就要啟動續籌機制。盡管如此．在實際操作過程中卻出現兩犬問題：(1)物業管理企業私自挪用占有：(2)業主無故拒繳續籌基金。由此產生的結果．公共部位年久失修小區整體環境破壞嚴重。我們認為應從以下方面改進
1明確基金使用程序
由物業公司確定維修計劃以及維修費用．確定要維修的工程．報業主大會同意后．通過信息管理系統分攤到維修工程涉及的各家各戶，到銀行的維修管理系統提取資金，銀行再從每家每戶中扣取專項維修資金。如果費用不高，經過業主大會直接授權業委會批準，到銀行支取就可以了，如果費用比較高就實行階梯性的交費，比如先預支30％，讓維修工程先運行起來，在維修期間分階段地支取最后留有5％的質保金，過了保修期后就可以全部交付。在業委會沒有成立之前．維修費用的使用則要求物業公司提出維修計劃和預算報告，政府相關部門受理．并指定專業鑒定機構進行評估，最終由市國土房管局批準到專戶銀行支取費用。
2建立基金審查制度
每個財政年度，由房地產行政部門牽頭，聯合財政、審計部門對各物業區域的維修基金賬戶進行審查。檢查內容包括：核查每筆資金支出程序是否合乎程序．核查每筆資金的使用過程。專項維修資金在存儲銀行時．所得的利息都存八相應的業主名下．利息由銀行操作系統分攤到各個業主的名下。除了維修工程外．其他任何的形式都不能提取專項維修資金?；鹳~戶是在銀行備案的專用賬戶。根據1998年的213號文件．閑置的專項維修資金經過業主大會的決策可以委托銀行購買國債．但是有金額的限制．不能把所用的專項維修資金都用來買國債．同時專項維修資金不能用于風險較大的投資．如股票等。最終審查結束后．將審查結果在物業區域張榜公布．使每個業主及物業使用人都了解清楚．資金使用透明化。
3．建立續籌資金的籌集制度
對于續籌資金．應明確各戶繳納比例．通常是按建筑面積計算。繳納時刻有物業公司直接上門收取．也可直接存入維修基金專門賬戶．以匯款憑據為證。對于遲繳緩繳．應建立滯納金制度．每遲一日按一定比例收取滯納金。長期不交費的業主應具體情況具體分析：對確實經濟困難的應辦理緩繳手續．延長繳費期限并收取利息對長期無故拒繳的業主應有懲罰措施．如停止物業管理服務等。
二．創建新型物業管理模式
目前．絕大多數城市的物業管理都推行一種模式．即所有居住小區普遍由物業公司進行管理。這樣雖然能對整個小區實行集中統一管理．提高專業化程度。但也存在管理費用較高．很多中低收入居民承受不起的問題．是當前物業管理中存在的一個突出矛盾。為了解決這個矛盾．應該打破物業公司管理一種模式的體制．引入我國臺灣地區普遍實行的業主自營式物業管理．實行物業公司管理與業主自營式管理兩種模式并用的物業管理新體制。所謂業主自營式物業管理．就是將整個社區的建筑物分為兩部分一部分是私產(即居民的住房)．由業主自己負責：另一部分是公產．包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物．由社區全體成員管理。他們自己選出一個比較精干的管理委員會．全權負責本管理純屬義務．沒有任何報酬。委員一般任期一年．每月開會一次．討論決定社區物業管理的重大問題。物業管理組織非常精干．專職人員只有兩位．一位是干事．另一位是門衛兼監控員他們的房間有對公產部分進行監控的先進電子設備：并且24小時錄像．保留2周)．另外有少量的臨時工．如保潔員、修理工等．由干事根據需要聘請。管理經費來源是將公用房屋出租．從中收取管理費．所收的管理費在支付了人員費、設備費、公產運作費、衛生費．以及其他費用公共開支以后．一般還有節余。我國臺灣省各城市的經濟發展與居民收入水平均比內地高出許多．尚且普遍推行業主自營式的物業管理，而我們在大多數居民收入較低的條件下．卻普遍推行公司經營式的物業管理，其結果是許多中低收入者交不起物業管理費．而物業管理公司由于收入較少．出現經營困難．使小區物業管理難以開展。因此可以對現行的物業管理體制進行改革．由單一的物業公司管理模式．改為物業管理公司與業主自營式管理并用的兩種模式。
三、實現規模經濟在物業管理行業中的應用
物業管理是市場經濟的產物。它本應是一個科技含量高．專業性強的獨立的行業．但現在業界卻把它演變成單純的勞動密集性行業．成了以獸一手工勞動為主的管理行業。相當數量的物業企業基本上是小作坊式經營．服務產品單一管理項目和類型少服務手段原始、粗放經營等。原因主要有四點：一是行業準入門檻低：二是專業服務沒有形成市場；三是資源分割．物業管理區域規模小四是物業費偏低．收繳率不高。針對這些問題可采取以下措施：
1．加強行業監管．斷絕與房地產企業”父子關系”
很多小物業公司之所以能生存正是由于原所屬房地產公司供血．而由此出現大企業吃不飽．小企業吃不了．資源浪費嚴重的市場狀況。行政主管部門應從兩方面人手加強監管(1)每年進行財務審查．由政府的審計部門審計物業公司的經濟賬目．斷絕雙方的資金支持：(2)強制推行物業區域的招投標．每個小區的物業管理都要進行招投標．由政府組織向全社會公開．實現透明化。
2建立物業企業資質等級制度
制度應在注冊資本、專業人員管理經驗等多方面進行規定．不同資質的企業管理的區域規模有不同要求．達不到一定規模則不準注冊．從而提高了準入門檻。
3．有效整合物業管理資源
針對中小城市居住小區面積偏小、居民收入的特點．我們可以將物業區域按類型、位置進行聯合．統一進行招投標。區域面積大了．既能充分挖掘企業潛力．提高企業人員工作能力：同時又因為降低了經營成本：從而能減輕業主交費負擔。
四。全面提高各方的物業管理素質
物業管理雖然發展迅速．但畢竟只有二十多年的發展．人們在觀念上認識層次上還需要更大的提高。正是由于差距的存在．使得企業在實施管理過程中，業主在接受服務過程中產生了很多錯誤行為，提高各方素質刻不容緩。筆者認為應進行以下工作：
1對業主委員會人員進行崗前培訓
根據《物業管理條例》規定各類居住小區都應建立業主委員會．作為業主代表行使業利。加強業主素質教育就應從委員會成員做起．以點帶面．推動全員物業管理知識的普及。具體做法是(1)當地房地產行政主管部門每年定期免費開班培訓．凡是新成立的業委會均應派5O％以上成員參加．否則該業委會不予注艦(2)業委會在小區內定期培訓業主．宣傳物業管理方面的知識。2對物業公司專業人員數量作硬性規定
目前我國已推行物業管理資質認證工作．每年都進行物業管理員(師)資質考試．但由于沒有對人員數量硬性規定．各企業對專業培訓很不重視．物業服務也因此極不規范。所以各城市應在這方面有規定出臺．迫使企業加強專業人員引進和培訓工作．提高企業的綜合實力。
