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房地產形勢分析范文1
一、鹽城房地產市場特點
（一）房地產投資增速回落，商業投資趨熱
1—11月份全市房地產完成投資207.95 億元，同比增19.4%，比1-10月回落5.5個百分點，比上年同期回落11.9個百分點。商業投資趨熱。1-11月份全市商業營業用房完成投資19.09億元，同比增長50.8%，占全部開發投資比重為17.5%，較上年同期提高3.6個百分點。住宅投資成主導力量。1-11月份全市完成住宅投資156.18億元，同比增長11.2%，占房地產開發投資比重超過七成，達75.1%。
（二）商品房銷售低迷
受房地產市場調控政策影響，鹽城房地產銷售市場呈現買方市場格局，市場以觀望為主，整體成交量較往年低迷。1-11月份全市房地產銷售面積為404.94萬平方米，同比下降11.3%，其中：住宅銷售面積為354.18萬平方米，同比下降9.7%，商品房銷售額179.75億元，同比下降12%。
分區域看，市區商品房熱銷，而縣（市）則持續低迷。今年以來，市區特別是城南和城西南的樓盤上市量較多，而且體量大，占市區的一半左右，競爭非常激烈。各大房企壓力巨大、紛紛實施以價換量的策略，以滿足剛需，順應市場和政策方向的發展模式，再加上今年以來國家金融政策微調，首套房貸利率回調，釋放了部分住房需求。中南世紀城、綠地商務城、恒大名都銷售雄居市區前11月份銷售榜前列。錦盛豪庭采取買房送裝修的優惠政策，開盤當天銷售超300套，短時間內成為整個城南樓市的焦點。御景灣開盤以來一次性付款86折，按揭88折的優惠從未間斷，銷售取得非常好的業績。在大盤的帶動下，1-11月份市區商品房銷售面積為155.5萬平方米。相比市區的熱銷，縣（市）的銷售則比較冷淡。在當前房地產市場處于“膠著”狀態下，由于沒有采取更有吸引力的優惠政策，縣（市）房地產銷售遇冷。 （三）商品房空置面積增加，社會資源閑置
當前鹽城購房者處于觀望氣氛，商品房空置面積不斷增加。1-11月份，全市商品房空置面積84.94萬平方米，同比增長195.3%，其中住宅空置面積54.68萬平方米，同比增長164.5%。較多的商品房積壓，大量的土地、資金沒有被社會所使用、發揮其應有的價值。
（四）樓市調控成效明顯，房價得到控制
2009年3月份以來，鹽城房地產市場持續走熱，房價一路上漲，房源處于供不應求的狀態，形成恐慌性買房，買房需要請人、甚至加價買房號還要捆綁車位， 火熱的房市一直延伸到2011年的上半年。隨著國家房地產調整政策組合拳逐步實施到位，2011年下半年開始，鹽城從之前“一房難買”的賣方市場轉為“有房難賣”的買方市場。為搶占市場，部分房地產企業采取特價或打折銷售的方式促銷。國家抑制投機性需求、促進房價合理回歸的政策調控取得了初步成效，房價下行趨勢顯現，剛性需求已成為當前市場主流。
（五）保障性工程進展順利，快于序時進度
年初，市政府著手制定保障性住房目標，即全年將通過新建、回購、自建、長期租賃社會房源等多種渠道，完成省政府下達的29160套保障性住房建設任務。1-9月份，全市新開工建設保障性住房28167套，占全年計劃目標的96.6%，快序時進度21.6個百分點。1-9月份實際購買套數4550套，長期租賃套數1249套，發放租房貨幣補貼戶數4438戶，有力地解決了住房困難戶的實際困難。
二、當前房地產市場值得關注的問題
（一）銷售持續低迷
去年下半年以來，全市商品房銷售持續低迷，今年1-11月份全市商品房銷售面積下降12%，國家房地產調控政策目前不會放松，這對開發企業的資金回籠及開發商的信心產生較大影響，并將影響后期房地產開發工程推進進度，導致房地產投資增速回落，商品房供應量減少，房地產稅收增幅減緩。
（二）房價總體偏高
近幾年來，鹽城商品房銷售價格基本處于不斷上揚態勢，雖然漲幅出現過回落，但房價總體仍然偏高。世界銀行認為發展中國家房價收入比在4～6倍之間比較適宜。以市區為例，2011年鹽城市區城市居民人均可支配收入22851元，按戶均2.84人計算，戶均可支配收入約64897元，同期市區商品住宅銷售均價為4723元/平方米，單套住房建筑面積按100平方米計算，則每套房47.23萬元，2011年市區房價收入比達到了7.3倍，高于房價收入正常區間。較高房價使很多有購房愿望者缺乏相應的購房能力，只能望房興嘆。
三、對策建議
房地產業是國民經濟的先導產業，一頭連著投資，一頭連著消費，產業關聯度大，房地產業能否保持平穩健康運行，直接關系50多個相關行業的穩定和發展，直接影響經濟發展速度和質量。
（一）繼續加強保障性住房建設，解決低收入群體的住房需求
解決低收入人群的住房問題，不僅關系到百姓的生存問題，也關系到國家經濟的發展和社會穩定。政府要從財政上加大對保障性住房的投資建設力度，優先保證保障性住房用地，同時進一步加強對保障性住房建設的相關監管，解決低收入家庭的住房問題，以促進經濟、社會的協調發展。加強保障性住房小區的配套建設，以方便居民生活、出行。
（二）鞏固房地產市場調控成果，建立健康可持續的房地產市場
應繼續按照國家相關政策要求，嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。促進開發企業積極應對市場，采取以價換量的策略，回歸到售價與合理的利潤相匹配，更好地適應市場。支持房地產開發企業合理的融資需求。商業銀行要根據信貸原則和監管要求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持力度，促進開發企業實現產品結構的調整，多建一些適銷對路的普通商品住房。
（三）加強宣傳，營造正面、積極的輿論導向
政府和新聞媒體應加強正面引導，大力宣傳國家房地產市場調控政策和鹽城市保障性住房建設成果，引導居民理性的住房消費觀，形成有利于鹽城市房地產市場平穩健康發展的輿論氛圍。合理引導購房者樹立風險意識， 打消其通過房地產投資實現財富快速增值的目的，抑制投資和投機行為，使住房逐步回歸到居住的基本屬性。
房地產形勢分析范文2
關鍵詞：宿遷 ； 房地產
中圖分類號：F253文獻標識碼： A
1．宿遷概況
江蘇省宿遷市，位于江蘇省北部，長三角城市群成員城市，是江蘇省最年輕的地級市。下轄兩區三縣分別是：宿城區、宿豫區、沭陽縣、泗陽縣、泗洪縣。
2．全市房地產市場運行情況
2.1開發投資繼續保持增長態勢
2013年全市房地產開發投資317億元，同比增長45%；其中市區房地產開發投資132.13億元，同比增長45.42%。 2013年全市實現房地產地方稅收62.83億元，同比增長45.37%；其中市區實現房地產地方稅收24.99億元，同比增長48.75%。
2.2新開工及新竣工情況
2013年，全市房地產新開工面積1404.04萬O，同比上升55.81%，竣工面積524.13萬O，同比上升18.26%。從不同面積段看：成交主要集中在120O-144O的面積段，占總銷售量的26.11%，其次是100O-120O面積段，占總銷售量的24.75%，大于180O的面積段，占總銷售量的17.55%。就宿遷市目前的情況來看，購房者比較青睞改善型的房型，主要集中在100O-144O的面積段。
2.3批準預售情況分析
2013年1-12月份，宿遷市市區商品住宅累計批準預售270.77萬O ，全省排名第十位，同比上升37.15%，漲幅全省排名第四位。根據省住房辦的數據，宿遷商品住宅批準預售面積為202.2萬O ，全省排名第十一位，漲幅為40.54%，全省排名第四位。
2.4銷售情況分析
2013年1-12月份，市區商品住宅累計銷售為221.09萬O，全省排名第十名，同比上升34.88%，漲幅全省排名第三位。
2.5成交價格走勢分析
2013年，全市商品住宅成交均價為3909元/O，同比上升5.02％;市區商品住宅成交均價為4396元/O，同比上升2.11％;三縣商品住宅成交均價為3645元/O，同比上升7.97％。
2.6不同單價段銷售面積分析
從不同單價段來看：成交主要集中在4000-5000元/O的價格區間，占總銷售量的39.51%，其次是5000-6000元/O的價格區間，占總銷售量的29.17%，第三的是3000-4000元/O的價格區間，占總銷售量的20.55%。就目前的情況來看，購房者能夠接受的單價是在4000-6000元/O的價格區間。
3．宿遷房地產市場存在問題
3. 1 房產企業綜合實力不強，受政策性影響較大
一、雖然近年來宿遷市已經引進了恒大、佳源、蘇寧等大型的房地產開發企業，但是從整體上來看宿遷市房地產開發企業多為中小型企業，重銷售、輕管理，重利益、輕責任。
二、房地產開發項目大多數為期房預售，目前僅有水木清華項目為現房銷售，恒大華府、恒大綠洲兩個項目為精裝修房屋，成品化住宅率偏低，項目缺乏個性、缺少特色，住宅產業化整體程度不高，不能滿足不同層次城市人民生活的需求。
三、近年來房地產行業受國家、省房地產宏觀調控政策的影響較大，特別是對中小型房地產開發企業的影響更大，出現了開發企業資金回籠較慢、工程進度緩慢的問題，有的甚至出現資金鏈斷裂，工程項目停滯不前。
3. 2房價上漲預期較高，調控難度較大
2013年以來，市區的商品房項目成交均價呈現階梯式上漲。據統計，從3月份，水木清華項目，開盤成交均價為5800元/O； 7月份，中遠現代城項目，開盤成交均價為6235元/O；9月份，海天翡翠城項目，開盤成交均價為6116元/O；11月份，金鷹國際花園項目，開盤成交均價為6550元/O。商品房項目成交均價的節節攀升，為2014年房價的調控帶來一定難度。
3. 3延期交付現象頻發，維穩壓力較大
由于房地產竣工驗收手續較多，涉及部門較多，少數部門幫辦服務意識下降，導致項目運作周期較長，同時由于開發企業經驗不足、實力不強、資金不足、人員素質參差不齊等原因導致開發進度緩慢，從而致使開發項目延期交付。2011年以來，市區多次投訴和集訪均是由開發項目的延期交付賠償問題引起的，維穩的壓力較大。
4.市主管部門擬采取的措施
4.1加強行業培育，引導一批開發企業做大做強
一、積極引進在國內負責任、信譽好的大型標桿龍頭型房地產開發企業進駐宿遷市，使其起到示范帶動作用。
二、積極鼓勵本地房地產開發企業做強做大，加大對本土房地產開發企業的幫扶力度。重點培育中遠集團、同興置業、富國集團等房地產開發企業提檔升級，力爭兩年內達到國家一級房地產資質，同時鼓勵他們要做大做強，走出宿遷；
三、引導房地產開發企業提升自身實力，積極鉆研如何擴大企業規模，不斷增強自身綜合實力。
4.2推行精品工程，加大優質住宅有效供給
一、強化房地產開發企業的小區設計理念，加強小區的人車分流設計、智能化設計，建設精品工程，打造優質住宅。
二、引導房地產開發企業加強住宅產業化建設，重點加大住宅產業化技術、精裝修住宅等方面建設力度，打造產業品牌，走出一批高科技含量、低能源消耗、綜合性能好房地產項目。
4.3加強指導服務，引導開發企業合理定價
從2013年底，市物價部門對市區商品房價格定價調整為“自主定價”即由過去的最高銷售價備案管理，改為由房地產開發銷售企業根據開發經營成本和市場供求狀況自主確定銷售價格?！白灾鞫▋r”后，部分開發企業漲價預期較高，物價部門應加強開發企業的定價指導，及時公布相關區域商品房銷售價格，避免少數商品房項目盲目定價，出現房屋滯銷、資金緊張、工程進度遲緩、延期交付等現象。
4.4推進幫扶驗收，強化屬地維穩履責
目前，《宿遷市市區房屋建筑工程竣工驗收備案管理辦法》已于2014年1月1日起開始施行，這將有效緩解驗收過程中出現的程序繁、環節多、耗時長等問題，開發企業應加強與市驗管辦溝通，有效推進項目驗收進度，促進項目早驗收、早交付。
5. 下一階段發展趨勢研判
5.1市場銷售量將穩中有升
一是從宏觀層面來講。2014年，房地產宏觀調控政策將繼續保持穩定?！皢为毝ァ闭叩姆砰_、保障房工作的全面推進，都將形成新的市場需求。因此，市場整體上還是會有較為充足的需求支撐。
二是從微觀層面來講。隨著宿遷市城市化進程的加快，洋河新區鐵路的全線貫通，以及宿遷“一軸兩幅九市”規劃的提出，下一階段宿遷將會吸引更多的人氣集聚，且人口的流動性也將加快，這將促進宿遷市房地產市場的發展，相應的購房需求也將會有所增加。
5.2供給量保持較高規模
一是宿遷市正處于舊城改造階段。老城區由于配套設施齊全，交通便利，開發商拿地意愿較為強烈；
二是宿遷市正處于大力招商引資和積極吸納人口階段。下一階段將會相應加大土地供應規模，為外來人口提供不同檔次的充足房源，以滿足不同收入層次人群對住房的需求。既有為低收入者提供的公租房、廉租房等過渡性住房，現已在制定外來務工人員也有為高收入者提供的高檔住宅。因此，預計2014年的土地供應量和房屋供應量還將保持較高規模。
5.3房價繼續平穩運行
一是宿遷市房地產市場一直處于平穩健康發展的態勢。宿遷市房地產市場一直沒有出現大起大落的現象，部分持幣觀望購房者釋放購房需求，房價將會繼續保持平穩。
二是保障性住房的建設對穩定房地產市場供銷平衡將起到積極作用。
三是受區位和房屋質量與品質的進一步提升的影響。例如市區金鷹國際花園、中遠現代城、水木清華等部分區域熱點樓盤的銷售，將帶動周邊房地產項目銷售價格的上升，市區房價將有小幅上漲空間。
房地產形勢分析范文3
【關鍵詞】 企業會計準則； 國際會計準則； 投資性房地產； 公允價值
中圖分類號：F230 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2014）12-0007-04
一、引言
財政部于2006年2月《企業會計準則第3號――投資性房地產》，對投資性房地產進行了會計規范，并適度、有條件地引入了公允價值。按照預測，公允價值計量模式將會增加企業利潤，增強企業融資能力，對企業的財務報表產生有利影響。因此，選擇公允價值計量模式的企業數量應該呈大規模增長趨勢。但幾年來，在所有持有投資性房地產的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價值計量模式。那么，企業為何不選擇公允價值計量模式呢？這是本文研究的主要問題。
二、投資性房地產公允價值計量模式現狀分析
（一）數量少，比例小，增長慢
如表1所示，從2007年到2009年，我國的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產業務的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環比增長了1.05%，2009年較2008年環比增長了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價值計量模式。
由表1可以看出，雖然使用公允價值計量模式的企業數量保持穩定，但是使用公允價值對投資性房地產進行后續計量的方法，并沒有被廣泛使用，現狀和前景并不樂觀。
（二）確認方法不一致，差異較大
公允價值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價值的估算方法不一，目前已采用公允價值計量投資性房地產的公司采用的確認方式各有不同。這些方式主要包括：房地產評估價格、參考同類同條件房地產的市場價格、雙方談判價格、第三方調查報告及少數未披露的公司。
從表2中可以看出：在我國的上市公司中，擁有投資性房地產并嘗試運用公允價值計量模式的，對公允價值的確認方法不夠統一與規范。這直接導致各公司在實務操作中做法不一、公允價值差異很大，財務信息的可比性也會隨之大打折扣。與國際會計準則的要求相比，我國的會計準則對公允價值確認方法的統一性管理還存在很大差距。若想實現公允價值的廣泛運用，還需要進一步的改善，如統一估值方法等，使之合理、規范。
三、投資性房地產公允價值計量現狀的原因分析
（一）外部因素
1.公允價值受市場價格影響大
公允價值受市場環境的影響很大，導致企業利潤可能出現大的波動，使投資者信心不堅定。最近幾年，房地產價格一直很高，國家不斷加大對房地產市場的宏觀調控力度以遏制房地產價格持續上漲。房地產價格走勢難以確定，如果對投資性房地產采用公允價值計量模式，一旦出現轉折點，企業必須承擔房地產價格下降導致的公允價值變動損失，這將對企業業績產生極為不利的影響，給企業管理者造成很大的壓力。
2.公允價值準則不完善
我國新企業會計準則僅僅對公允價值的概念做了一般性說明，缺乏詳細的實施指南，并且還規定，企業一旦選擇采用公允價值計量模式，日后就不允許再變更為成本計量模式，也就是說采用公允價值計量是不可逆的。隨著房地產市場的不斷發展，投資性房地產的成交價格已經達到了一個頂峰。投資性房地產的價格是否會繼續走高，是否會出現突然的大幅度下跌，這些都無法確定。市場多數的觀點認為房地產價格下降的可能性很大，也就是說公允價值變動損益的不確定性風險會越來越大。這些問題成了困擾企業的一大難題。因此，權衡之后，很多企業為了避免公允價值帶來的各種不確定性而選擇采用成本計量模式。
（二）企業內部因素
1.增加企業估值成本
對于投資性房地產，采用公允價值模式計量的首要問題就是如何確定公允價值。我國房地產市場起步比較晚，相應的配套設施不健全，很多企業都沒有建立自己的公允價值信息收集系統，因此企業需要從市場上獲得定價信息并進行篩選。由于不同市場存在的信息差異很大，企業在獲取外部信息的時候通常還會增加額外的甄別成本。
而如果是沒有公開活躍市場、同類市場，且價格難以取得的房地產項目，通常還需要借助于復雜的估值技術來實現，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價值模式進行計量，每年的年報都要對其進行披露。因此，一些以第三方身份獨立的，并且可以評估出公允價值的評估機構和評估師，就成了企業急于聘請的對象。支付高昂的評估費用所額外增加的成本，對企業來說也是不容小覷的。企業需要權衡公允價值變動損益和評估成本孰輕孰重。
2.削弱企業“稅盾”，增加納稅調整成本
會計準則規定對采用公允價值模式計量的投資性房地產不計提折舊或進行攤銷。由于折舊或攤銷可以計入當期成本費用，具有抵稅作用，因此這一規定將使采用公允計量模式的企業客觀上喪失了折舊或攤銷的 “稅盾作用”，從而加重了企業的稅負。根據財稅〔2007〕80號的規定，如果企業的金融資產、金融負債以及投資性房地產等采用公允價值計量模式，則持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，而是在實際處置或結算時，將處置取得的價款扣除其歷史成本后，得到的差額計入處置或結算期間的應納稅所得額。會計準則對投資性房地產的確認、計量和披露方法與稅法的相關規定存在較大差別，這同時增加了企業期末的所得稅調整成本。
3.影響企業的財務指標穩定性
采用公允價值計量，會極大地影響企業的相關財務指標。首次執行新會計準則時，投資性房地產的公允價值和原賬面凈值一般不會相等，這就產生了一個差額。將該差額計入資本公積，就相當于提前實現舊會計制度下以前年度累計的增值利潤，增加了企業當期的總資產和所有者權益，降低了企業的凈資產收益率，并會影響后期凈資產收益率的增長。
同時，公允價值的計量會加劇凈資產和凈利潤的波動幅度。當企業把自用或作為存貨的房地產轉為投資性房地產時，若用公允價值計量模式，則房地產的公允價值要高出歷史成本許多倍。這將導致轉換當期的公允價值變動很大，極大地影響轉換當期公司的凈資產，使得凈資產較之前有大幅波動。但是，如果期后沒有持續性，就會減緩以后年度公司凈資產的增速。房地產價格上漲的時候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價值凈收益。同時，也會使得公司凈利潤大幅增長。但是，當市場的成交價格下降，甚至是在沒有大的變化的情況下，都會使得以后的凈利潤的增長速度放緩，進而降低凈資產收益率。
四、投資性房地產公允價值計量模式運用的案例分析
上海世茂股份有限公司（下文簡稱“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發日用百貨用品為主營業務的上海萬象集團公司，從1994年才開始對房地一、引言
財政部于2006年2月《企業會計準則第3號――投資性房地產》，對投資性房地產進行了會計規范，并適度、有條件地引入了公允價值。按照預測，公允價值計量模式將會增加企業利潤，增強企業融資能力，對企業的財務報表產生有利影響。因此，選擇公允價值計量模式的企業數量應該呈大規模增長趨勢。但幾年來，在所有持有投資性房地產的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允價值計量模式。那么，企業為何不選擇公允價值計量模式呢？這是本文研究的主要問題。
二、投資性房地產公允價值計量模式現狀分析
（一）數量少，比例小，增長慢
如表1所示，從2007年到2009年，我國的上市公司分別為1 570家、1 624家和1 774家，其中擁有投資性房地產業務的分別有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允價值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分別為2.86%、2.89%和3.24%。2008年較2007年環比增長了1.05%，2009年較2008年環比增長了12.11%。截至2011年4月底，僅有27家上市公司采用公允價值計量模式。
由表1可以看出，雖然使用公允價值計量模式的企業數量保持穩定，但是使用公允價值對投資性房地產進行后續計量的方法，并沒有被廣泛使用，現狀和前景并不樂觀。
（二）確認方法不一致，差異較大
公允價值的金額需要采用一定的方法取得，但由于公允價值的估算方法不一，目前已采用公允價值計量投資性房地產的公司采用的確認方式各有不同。這些方式主要包括：房地產評估價格、參考同類同條件房地產的市場價格、雙方談判價格、第三方調查報告及少數未披露的公司。
從表2中可以看出：在我國的上市公司中，擁有投資性房地產并嘗試運用公允價值計量模式的，對公允價值的確認方法不夠統一與規范。這直接導致各公司在實務操作中做法不一、公允價值差異很大，財務信息的可比性也會隨之大打折扣。與國際會計準則的要求相比，我國的會計準則對公允價值確認方法的統一性管理還存在很大差距。若想實現公允價值的廣泛運用，還需要進一步的改善，如統一估值方法等，使之合理、規范。
三、投資性房地產公允價值計量現狀的原因分析
（一）公允價值計量模式推廣困難的原因
1.外部因素
（1）公允價值受市場價格影響大
公允價值受市場環境的影響很大，導致企業利潤可能出現大的波動，使投資者信心不堅定。最近幾年，房地產價格一直很高，國家不斷加大對房地產市場的宏觀調控力度以遏制房地產價格持續上漲。房地產價格走勢難以確定，如果對投資性房地產采用公允價值計量模式，一旦出現轉折點，企業必須承擔房地產價格下降導致的公允價值變動損失，這將對企業業績產生極為不利的影響，給企業管理者造成很大的壓力。
（2）公允價值準則不完善
我國新企業會計準則僅僅對公允價值的概念做了一般性說明，缺乏詳細的實施指南，并且還規定，企業一旦選擇采用公允價值計量模式，日后就不允許再變更為成本計量模式，也就是說采用公允價值計量是不可逆的。隨著房地產市場的不斷發展，投資性房地產的成交價格已經達到了一個頂峰。投資性房地產的價格是否會繼續走高，是否會出現突然的大幅度下跌，這些都無法確定。市場多數的觀點認為房地產價格下降的可能性很大，也就是說公允價值變動損益的不確定性風險會越來越大。這些問題成了困擾企業的一大難題。因此，權衡之后，很多企業為了避免公允價值帶來的各種不確定性而選擇采用成本計量模式。
2.企業內部因素
（1）增加企業估值成本
對于投資性房地產，采用公允價值模式計量的首要問題就是如何確定公允價值。我國房地產市場起步比較晚，相應的配套設施不健全，很多企業都沒有建立自己的公允價值信息收集系統，因此企業需要從市場上獲得定價信息并進行篩選。由于不同市場存在的信息差異很大，企業在獲取外部信息的時候通常還會增加額外的甄別成本。
而如果是沒有公開活躍市場、同類市場，且價格難以取得的房地產項目，通常還需要借助于復雜的估值技術來實現，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允價值模式進行計量，每年的年報都要對其進行披露。因此，一些以第三方身份獨立的，并且可以評估出公允價值的評估機構和評估師，就成了企業急于聘請的對象。支付高昂的評估費用所額外增加的成本，對企業來說也是不容小覷的。企業需要權衡公允價值變動損益和評估成本孰輕孰重。
（2）削弱企業“稅盾”，增加納稅調整成本
會計準則規定對采用公允價值模式計量的投資性房地產不計提折舊或進行攤銷。由于折舊或攤銷可以計入當期成本費用，具有抵稅作用，因此這一規定將使采用公允計量模式的企業客觀上喪失了折舊或攤銷的 “稅盾作用”，從而加重了企業的稅負。根據財稅〔2007〕80號的規定，如果企業的金融資產、金融負債以及投資性房地產等采用公允價值計量模式，則持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，而是在實際處置或結算時，將處置取得的價款扣除其歷史成本后，得到的差額計入處置或結算期間的應納稅所得額。會計準則對投資性房地產的確認、計量和披露方法與稅法的相關規定存在較大差別，這同時增加了企業期末的所得稅調整成本。
（3）影響企業的財務指標穩定性
采用公允價值計量，會極大地影響企業的相關財務指標。首次執行新會計準則時，投資性房地產的公允價值和原賬面凈值一般不會相等，這就產生了一個差額。將該差額計入資本公積，就相當于提前實現舊會計制度下以前年度累計的增值利潤，增加了企業當期的總資產和所有者權益，降低了企業的凈資產收益率，并會影響后期凈資產收益率的增長。
同時，公允價值的計量會加劇凈資產和凈利潤的波動幅度。當企業把自用或作為存貨的房地產轉為投資性房地產時，若用公允價值計量模式，則房地產的公允價值要高出歷史成本許多倍。這將導致轉換當期的公允價值變動很大，極大地影響轉換當期公司的凈資產，使得凈資產較之前有大幅波動。但是，如果期后沒有持續性，就會減緩以后年度公司凈資產的增速。房地產價格上漲的時候，隨之大幅上漲的就是公司的公允價值凈收益。同時，也會使得公司凈利潤大幅增長。但是，當市場的成交價格下降，甚至是在沒有大的變化的情況下，都會使得以后的凈利潤的增長速度放緩，進而降低凈資產收益率。
四、投資性房地產公允價值計量模式運用的案例分析
上海世茂股份有限公司（下文簡稱“世茂股份”）于1994年2月4日在上海證券交易所上市，證券代碼為600823。公司前身是以零售、批發日用百貨用品為主營業務的上海萬象集團公司，從1994年才開始對房地產進行投資，并延伸到了一系列與房地產相關的配套業務，例如廣告裝潢、家具等，使得該集團擁有了多元化經營的能力。又因為該公司地處黃金地段，集經濟、人才、市場、交通等一系列區位優勢于一身，滿足了其走向國際市場的需求。2007年，世茂股份首次出現投資性房地產這個科目，并選擇了成本計量模式。
從表3可以看出，在公司采用成本計量模式對投資性房地產進行后續計量時，投資性房地產占公司總資產的比例極低。
通過世茂股份的年報發現，世茂股份的投資性房地產主要位于北京、上海等大城市，這些城市的房地產交易較為頻繁，擁有有利的市場環境。由于具有較好的市場條件，因此客觀上公司具備了采用公允價值計量模式的基礎。同時，采用公允價值計量模式對投資性房地產進行后續計量，會使公司的財務情況、經營業績等指標得到更加客觀、真實的反映。這對投資者而言，既能進一步全面了解公司狀況，又能夠有效地判斷公司的自身價值，尤其是涉及投資性房地產項目的價值。
鑒于客觀條件成熟，主觀上又有利于投資者的價值判斷和決策，公司對投資性房地產的會計政策及會計估計進行了修訂，制定了《上海世茂股份有限公司投資性房地產公允價值計量管理辦法（試行）》，于2009年6月1日起變更為采用公允價值模式對投資性房地產進行計量，以小心謹慎、保守穩定的態度估計公允價值，并區別不同種類的物業使用不一樣的方法確定其價格?？偟脑瓌t是，對于投資性房地產項目，若公司自身擁有交易價格，就以該公司提交的同一時期房產出售價格或房產的上報價格作為估值基礎；如果沒有確定的交易價格，則進行大范圍、多角度、多視點的廣泛市場調查。
下面逐項分析采用公允價值模式對投資性房地產計量后對世茂股份相關會計科目的影響。
第一，對成本的影響。這里的成本包括信息收集、信息甄別、聘請專業評估公司等發生的支出。具體來講，在確定公允價值時，由于世茂股份首次采用公允價值計量模式，還沒有找到適合自己的定價系統，只能從相關市場上尋找有關類似的房地產定價信息，這必然增加獲取公允價值的成本，同時不同市場中介提供的定價信息差別很大，公司在獲取外部信息的同時必然增加甄別成本。假如交易頻繁的房地產市場沒有被公開，那么公司得到信息的方式只能是通過繁瑣的估值技術。這樣做不僅會造成很多人力和物力的消耗，而且采用公允價值計量模式需要每年聘請獨立的評估師進行評估和披露，這些都增加了成本。
第二，對折舊的影響。按照準則規定，采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷。公司在2009年更改會計政策后，對2008年追溯調整，調減由于折舊計提的管理費用1 019 737.92元，調增由于計提折舊減少的利潤1 019 737.92元。此后也不再對投資性房地產計提折舊，減少了管理費用，增加了利潤，削弱了費用的“稅盾效應”，公司間接地將會承擔更多的稅負。
第三，對稅收的影響。從對折舊影響的分析可以看出，折舊的減少導致可抵稅項目的減少，使公司將承擔更多的稅負。雖然會計上對投資性房地產公允價值變動進行確認，導致公允價值變動損益增加，利潤出現大幅度增長，由于稅法上對此類收益不予確認，不會對企業當期所得稅造成影響，但會形成遞延所得稅負債，在公司收益實現當期即公司出售投資性房地產時納入當期應繳所得稅中進行征收。
第四，對利潤的影響。由于首次實施新會計準則需要對以前年度采取追溯調整，因此，對于擁有巨額投資性房地產的企業，計量模式的變更必然會導致當期利潤的大幅上升。
由表4可以看出，投資性房地產變動損益占利潤總額的比重在2009年大幅增加，并在2010年、2011年都保持了較高的比重，已經成為利潤組成中很重要的一部分。每股收益更是由2008年的0.04飆升至2011年的1.01。最為顯著的是在變更會計政策當年，公允價值變動損益占利潤總額的比例超過50%，但之后的2010年和2011年，增速減慢，維持在占利潤總額10%的比例。采用公允價值計量模式，投資性房地產的當期漲價幅度將成為凈利潤波動的最主要因素。近年來，我國政府加強了房地產市場的宏觀調控力度，公司房價有小幅回落。這就導致因公允價值變動而引起的公允價值變動損益的變化，從而給企業利潤造成不小的波動。
第五，對凈資產的影響。由表5可以看出，世茂股份在2009年會計政策變更當年，投資性房地產占總資產以及凈資產的比重較調整后的2008年有大幅度的增加，分別由0.32%飆升至14.74%，0.65%飆升至33.66%，均增長近50倍?？梢钥闯?，投資性房地產已經占領了公司資產很高的權重。同時，隨著公司“發行股份購買資產”的持續推進，公司開始越來越多地投入到商業地產的開發及經營業務中，投資性房地產占凈資產的比例從2009年的33.66%漲至2011年的83.65%。
總而言之，采用公允價值進行后續計量對以后年度所有者權益的影響，主要是通過公允價值變動影響當期利潤，進而影響當期所有者權益。在公允價值模式下，將非投資性房地產變更用途作為投資性房地產使用時，公允價值大于其賬面價值的差額計入“資本公積”，由此也會影響當期的所有者權益。由于世茂股份近年來一直進行“發行股票購買資產”的活動，業務重心越來越偏重于投資性房地產，投資性房地產得到持續發展，未有中斷，其資產財務狀況一直呈現出較好的狀態。在公允價值模式下，無論是企業的凈資產、利潤、所有者權益，還是相關的財務指標如每股凈資產、每股收益等，都表現出比在成本模式下更佳的狀態。但在分析過程中，不難看出市場環境對公允價值的影響。特別是在近幾年政府管控房價的力度加大的情況下，公司的財務狀況可能隨市場行情的變動出現較大波動。
五、改進措施和建議
（一）構建活躍的房地產市場
只有在成熟的市場環境下，公允價值才能可靠真實地獲得。但是我國目前投資性房地產市場環境不成熟，使得準確獲得公允價值極具挑戰性。我國應該構建一個活躍的房地產市場，這可以借助互聯網來完成。利用網絡技術建立一個完善的網絡房地產交易系統，將與房地產交易相關的部門，如房地產中介、公證、金融、稅收等機構全部納入其中，形成一個信息、交易、管理、服務、監督為一體的大型網絡中心，用來歸集市場信息，進行網絡查詢、網上交易、監管監督。
（二）改進會計準則
我國新企業會計準則僅僅說明了公允價值的概念，而對于不同的會計準則中相關的具體用法，并沒有做詳細的規定和說明。這對新會計準則的具體運用造成一定程度的干擾。那么，制定出完善的公允價值準則是非常有必要的。這既需要有關部門積極參照國際準則以實現與國際的進一步趨同，同時也需要結合中國國情。完善的公允價值準則既包含對公允價值含義的明確，也包括對計量方法和操作流程的規范。
（三）進一步發展第三方評估機構
當企業對投資性房地產采用公允價值計量模式時，評估出來的價值人為控制的可能性比較大。因此為了對投資性房地產進行客觀的評估，房地產企業需要邀請具有高質量的評估機構。目前我國具備地產評估資格的有：房地產評估師、資產評估師和土地估價師，分別隸屬于建設部、財政部和國土資源部管理，而此三方在進行公允價值估計的時候，分別按照自己的具體評估標準，沒有統一的規范，導致投資性房地產的公允價值難以得到一致認可。因此，資產評估協會應當加快制定有關投資性房地產評估的統一細則，對評估方法、適用范圍、操作步驟進行規范，以便對第三方的專業評估機構提供技術性指導。同時，應該規范第三方評估機構行業的行業秩序，對具備投資性房地產評估資質的人員進行認證，以確保獨立性。
（四）規范信息披露
規范信息披露，使信息披露公開透明化，可以使投資性房地產的信息更為規范、透明，同時也是遏制企業操縱利潤的有效方法。2007年開始對投資性房地產采用公允價值計量模式的上市公司沒有具體介紹到底是采用哪種方法確定的公允價值。因此對企業投資性房地產的代表性指標，就要求企業必須分類說明。在成本計量模式下，企業也應該說明投資性房地產的公允價值信息及其價值增長的狀況；公允價值計量模式下，要說明用什么方法確定的公允價值，有什么依據來證明，包括邀請怎樣的評估機構、運用什么樣的評估方法、證據都來自哪里以及評估假設等有關的因素，其目的是大大減少主觀作用，使信息更加科學、規范。
【參考文獻】
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房地產形勢分析范文4
關鍵詞：房地產 現狀 發展前景
中圖分類號： F293.33文獻標識碼：A 文章編號：
進入21世紀以來，國內的房地產市場日趨火爆，創造出了一個又一個的財富奇跡，在很多地區，房地產業甚至成為當地經濟發展的支柱。然而經過幾年盲目的火爆之后，房地產市場的泡沫不斷增大，國家和政府一些調控措施不斷出臺，房地產市場終于開始逐漸回歸理性。但當房地產企業不再暴利之后，國內房地產業未來的趨勢又是如何，科學實施對房地產的管理，將具有重要的指導意義。
1當前房地產發展的現狀及問題
1.1房地產開發投資完成情況。從目前國內房地產的經濟來源分析，房地產投資依然呈現出不斷增長的態勢，占全社會固定資產投資的比重也比較大。其中國內民間資本是主要投資來源，占到國內房地產市場投資總額的絕大部分，2011年這一比例約在76%左右，除了2008年有較小回落，2004年至2010年都保持了高速增長狀態，2012年全國房地產開發投資71804億元，比上年增長16.2%，房地產開發企業房屋施工面積比2011年增長13.2%。
1.2房地產市場的銷售情況。從房地產市場的銷售情況來看，銷售量呈現出一定的波動，從2004年至2012年，銷售量不斷增加，雖然在2008年中間有過短暫回落，因其發育不良、利潤率太高，面臨嚴厲的樓市調控，但商品房開發投資全年同比增速仍然不減，且這一比例依然在繼續增加中，據國家統計局公布的數據顯示，2012年商品房銷售面積111304萬平方米，比上年增長1.8%。雖然國家對房地產銷售價格和銷售量調控力度很大，但是房價近年來依然處于高位運行，房地產行業的利潤率遠高于各行業的平均利潤率，雖然在個別地區稍有回落，但從全國范圍來看，房地產價格依然較高。
1.3房地產開發狀況。從當前我國房市的實際運行狀況和走向來看，我國的房市目前進入了調整期，步入了此輪房地產周期的下行階段，在今后一段時期，房地產行業泡沫成分將開始收縮；成交量萎縮，空置率上升；緊縮政策下房地產商面臨較大的資金壓力，房地產金融風險加大；市場開始走向分化，一些實力較低的房企正在被洗出市場；房地產中介經營困難，由于房市不景氣，成交量急劇下降，加上來自房市的競爭加劇和規范性制度約束增強，一些房地產中介出現了經營困難和倒閉。
1.4房地產供求總量及結構具有非均衡性。隨著居民收入水平的提高，我國居民的消費重點已經轉向住宅和教育等方面，增加住宅消費的需求總量，結果導致住宅有效需求不足和大量商品房空置的現狀。而另一方面，二手房市場和租賃市場發育緩慢，二手房的供給亦不能滿足需求，大多數的中低收入者買不起住房，無房可住，幾代同室的現象屢見不鮮，造成了大量樓盤空置。再加上在商品房和經濟適用房、廉租房的供給和需求數量不匹配，結構不合理，致使房地產市場在發展過程中，存在著潛在需求巨大與有效需求不足的矛盾、大量商品房空置等非均衡問題。
2我國房地產行業發展趨勢
2.1我國房市已進入調整期，但不會崩盤。房地產是我國的支柱產業，房地產業的產業鏈條很長，對相關的建材、鋼鐵、水泥、家居等行業有著很強的拉動作用。從目前的政府財政收入來看，土地財政已經成為地方財政收入的重要源泉，再加上房地產開發環節的營業稅及其附加、所得稅、土地增值稅等直接稅費，兩者合計約占財政收入的27%，若考慮相關建材、建筑等行業，貢獻的收入就更大了。此外，由于我國處于城市化的快速發展和住房條件不斷改善的階段，房價價格偏離幅度不大，經濟的基本面未變壞，支持房價的諸多因素仍然存在，城市化和人口因素也未惡化，這也決定了其調整幅度有限。隨著泡沫不斷得到擠壓、行業競爭的加強、國家宏觀調控的進一步成熟以及購買者理性的增加，我國房市未來的價格會逐漸趨于合理，房價收入比進入一個可維持的空間。
2.2房地產市場需求量依然不減。從房地產市場的需求來看，受中國城鎮化運動的影響以及農村到城打工年輕人落戶城市的主觀意愿，房地產的剛性需求依然很強。此外國家高等教育持續擴招，越來越多的年輕人有機會接受高等教育，而他們最終絕大多數也會落戶城市，這也是一個不小的購房群體。再就是投資性住房，很多人在有了一定充裕資金后就開始考慮資產的增值問題，而隨著人民幣的不斷貶值，通貨膨脹的持續，國內實體經濟以及股市的低迷，房地產市場便成為很多人的首選。
2.3房產稅和資源稅都將對市場產生巨大沖擊。近年來，關于房產稅和資源稅的消息有很多傳言，但保有環節的稅收將肯定會繼續增加試點城市，探討更多的模式和經驗。雖然存在著重復征稅需要增減配合問題、短期推進困難問題等因素，但是從長遠來看，國內房產稅的全面推進還是一個大的發展方向。資源稅一旦開征，將深深影響當地的盲動奢侈消費模式，重視資源價格和環境價格，通過供需角度也會影響土地市場的價格，將會有效平抑資源的過度開采，抑制各種沖動，且這種效應會迅速傳導到房地產市場和高端非理性消費市場。
2.4房地產企業將會迎來新的發展時機。第十二屆全國人代會《政府工作報告》中強調2013年將加強房地產市場調控和保障性安居工程建設，堅決抑制投機、投資性需求，抓緊完善穩定房價工作責任制和房地產市場調控政策體系，健全房地產市場穩定健康發展長效機制。近期中央一系列政策的出臺已經顯示了政策上的重視和關注，營業稅優惠政策調整、“國四條”出臺、土地出讓收支管理的變動等從各方面打擊了房地產的投資和投機，保障住房建設等增加了供給和解決了民生。沿著這樣的政策路線發展，中國房地產將會更加健康穩定和成熟。
2.5未來的房地產業將會實現多元化發展。未來房地產的發展空間依然很大，我國的城市化比率和國外相差甚遠，“居者有其屋”的目標遠沒有實現，房地產仍然可以成為經濟增長的重要動力。隨著十八的召開，國家對房地產政策、市場等外部環境的變化，將會給房地產開發企業帶來一系列的影響，優勝劣汰的劇目將不斷上演。不同的市場模塊商品房、保障房、城中村市場發展將受到關注，房地產市場將會出現同一區域多產品集中錯落布局的情況，產業聯合體發展模式將繼續保持其高速發展的態勢，大型復合功能居住區將會不斷涌現，養老、教育、醫療、商業等以大拼盤模式出現，房地產業集中度將會提高。用發展的目光看，隨著國內房地產市場的集中度逐步提高，部分房企隨之會徹底退出，甚至于成為金融、銀行、社保、養老基金的開發運作單位，具體幫助這些金融企業進行開發執行方面的工作，進而促進整個房地產業或會出現有限多元化，未來房企將會出現堅持、轉型、退出等分化，綠色健康的人居環境成為消費者購房的第一選擇，低碳成為人們追求的生活方式，中國的房地產市場將會進入了一個特殊的發展階段，在未來的一段時間仍將處于總量增長型發展時期，仍然是支撐經濟發展的一個重要組成部分。
參考文獻：
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房地產形勢分析范文5
摘 要 通過列舉國內外歷史上的房地產市場走勢,著重闡述了經濟景氣周期的下降周期與筑底反彈周期兩個時期對房地產市場的走勢的影響。創新性的提出了從企業的角度如何應對中國的房地產市場與經濟景氣周期的強相關性的關系,通過商業地產和住宅地產的投資受益期的相互彌補來尋找能夠度過經濟景氣周期的開發模式。在后金融危機時代,在中國經濟艱難轉型的背景之下,研究房地產市場和經濟景氣周期的相關性對于民生對于中國經濟發展都具有現實意義。
關鍵詞 房地產 經濟景氣周期 貨幣流動性 萬達模式
自1998年福利分房改革以后,中國的房地產業就進入了一個飛速發展的階段,時至今日,房地產業已經成為一個關系到國計民生的支柱型產業。迪拜世界債務危機和美國次貸危機都是因為所在國的房地產業出現了問題才導致的。而這些無疑都給我們敲響了警鐘,房地產作為一個資金密集行業,如何保證其健康的發展成為擺在全球決策者面前的難題。有經濟學家認為房地產的現狀是由中國經濟基本面所決定的,中國作為金磚四國之一維持了三十年的快速增長的經濟奇跡理應出現房地產業的一路高歌,那么我們不禁要問房地產的景氣與國民經濟的繁榮有著怎樣的關系呢?
房地產在經濟的發展過程中扮演了一個重要的角色,在20世紀80年代,日本在美國的壓力下簽訂了“廣場協議”導致的日元大幅度升值,為了刺激經濟,日本政府便以寬松的貨幣政策來維持經濟的景氣。這使得國內剩余資金大量投入股市及房地產市場,從而形成了著名的地產狂潮。20世紀90年代破滅的日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業,還直接引發了嚴重的實體經濟危機。泡沫破滅之后,日本經濟便陷入戰后最大的不景氣狀態,一直持續了十幾年,日本經濟仍然沒有復蘇之跡象。由此可見,隨著一個國家實力的逐步強大,該國的房地產也必然會產生反映,能夠對本國經濟起到助推,同時吸引大量的資本涌入,帶動本地基礎設施的完善經濟的快速發展。如果處理不當,也就可能將國民經濟帶入崩潰的深淵。這也反映了房地產業在經濟的上行周期中對于GDP的巨大推升作用和在下行周期房地產也對經濟的穩定性的巨大破壞力。
有此可見,基于流動性寬裕帶來的房地產繁榮是具有欺騙性,這種過度寬松的貨幣政策的地產"亢奮"并不能反映經濟基本面的真實情況。由于人們過度的實用信用杠桿,導致最后的崩盤,必然會對本國經濟造成極大的傷害。根據資料東亞尤其是東北亞地區的房價與人均收入的比率在全球的最高,其中又尤以香港為代表的亞洲四小龍最為突出。而充斥于新興市場的大量熱錢也參與其中,起到了推波助瀾的作用,一旦這些熱錢流出,整個國民經濟和金融體系將會受到巨大沖擊,我們毫不懷疑在當今多米諾骨牌的效應下,房地產的崩盤一定會影響消費,出口,投資,居民財富,社會穩定等一系列的領域。房地產業的繁榮,同時拉動鋼鐵,水泥,建材等行業的快速發展,這種經濟學上的乘數效應,為中國經濟的一路走來注入了強勁動力,成為中國經濟奇跡的一個佐證。但與此同時,我們也要看到房地產業的無序化競爭和投機化傾向也在一定程度上威脅到國民經濟的穩定,更不用說上漲迅猛的過高房價讓廣大的中小市民怨聲載道。超出了大多數人承受能力的房地產價格已經成為中國中低階級生存的巨大壓力。
我們通過具體的指標(廣義貨幣供應量M2和狹義貨幣供應量M1)來解釋兩者關系,中央集權的政治體制特點也決定了貨幣政策更能反映經濟景氣周期的波動。通過研究發現當實體經濟的景氣度下降以后,多余的資金就會從實體經濟部門沉淀下來,這部分流動性轉而進入具有金融屬性的房地產市場逐利,從而出現了中國實體經濟和房地產市場的反周期現象。2009年前九個月,中國的銀行總共貸出8.7萬億人民幣的新增貸款。如果將這些貸款換成面值1元的紙幣首尾相連地鋪路,這筆錢足夠從地球到太陽繞八個來回。如此巨量的貨幣投放導致社會的流動性充裕,大量的熱錢流入股市和樓市,在金融危機中出現調整的中國房地產重新回到了上行通道。因此09年房地產市場走勢說明了在經濟景氣下降周期的前期房地產市場受到一定影響,但是在景氣周期后期中國房地產市場因為流動性和保增長的原因提前筑底反彈。
對于人們而言,要判斷市場是否出現拐點有兩種方法:一是技術分析的方法,該方法主要理論依據就是“趨勢運行規律”――市場總是沿著趨勢運行的,而且,在不同的循環周期中,上升周期的長度基本是相同的。同樣,下降周期所運行的長度也基本接近。我們可以通過度量上升趨勢持續的時間來判斷目前市場所處的階段;二是基本面分析法,主要是判斷政策的走勢。從經驗看,市場拐點的出現一般需要外界的強刺激。在中國,最強有力的外部刺激就是政策(這是中央集權的特點決定的)。我國的房地產市場比較特殊,正處于轉軌階段,沒有可以參照的歷史數據,但是我們不可忽視的是,改革開放以來最大的人口高峰即將結束學校生涯,開始工作買房。這個人群所蘊含的巨大的剛性需求是支撐中國未來房地產價格的重要因素之一,此輪房地產繁榮是建立在住宅大眾需求的釋放(或者講住房消費開始進入大眾消費時代)基礎上,所以我們有理由相信,在貨幣政策保持不變和需求不斷增加的基礎上,中國的房地產業的長期上行趨勢很難被改變。另一方面,最近頻頻出臺的房地產調控政策也顯示了政府在這方面的擔心,所以才一方面通過政策調控,一方面收緊流動性,以保證中國經濟從流動性泛濫的2009年到2010年的平穩著陸。從上述分析來看,中國的房地產業與經濟景氣周期的關系正是通過貨幣政策影響的流動性來相互作用的。
那么我們如何應對此種局面?首先,政府應該在溫和調控房價的基礎上全力發展保障性住業,通過研究發現,東亞地區素來有“斯有土而有財”的理財觀念,房地產價格普遍過高,作為政府在沒有能力保障全體公民的住房需求的情況下,優先保障那些困難人群的生活就成為重中之重。中央提出的建設960萬套保障性住房的規劃正是這點的體現。
同時在嚴控資產證券化風險的同時引入在西方比較流行的房地產基金,通過資產證券化來解決地產融資問題,推動地產企業將目標放長遠,減少短平快的地產開發模式,增加小戶型項目數量,推動中國房地產改革的進一步深化。
最后也應鼓勵以萬科為代表的大型地產商在城鄉結合部構建大型商業化屋村的發展模式,通過大型居住社區的建設緩解中產階級的住宅需求。這種商業模式顛覆了以往的房地產商通過高價拿地,然后炒熱氣氛,快速售樓回籠資金的營銷模式,轉變為通過自主的營造社區,打造城市副商圈,在與城市中的CBD距離較遠,地價較低的區域重新開發新的商圈和住宅,來推動地產增值,將商業地產的某些特點引入住宅地產市場,在這方面大連萬達集團通過培育商圈實現了企業利潤的穩定增長的商業模式走在了中國房地產的前列。
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房地產形勢分析范文6
關鍵詞 房地產企業 會計信息化建設 途徑
中圖分類號：F830 文獻標識：A 文章編號：1674-1145（2017）03-000-02
伴隨著社會經濟的繁榮發展，越來越多的房地產企業相繼建立起來，與此同時會計管理工作在公司資金管理體系中的重要性日益凸顯。但立足我國房地產企業現狀，會計管理工作仍舊存在多方面的制約因素，這些因素的存在成為了公司會計工作創新發展的絆腳石，使得企業在競爭的過程中難以占據最佳發展地位。21世紀的今天是科學技術高速發展的時代，面對信息技術的迅猛發展，網絡技術的應用日益普及。信息化建設不僅成為了當下的主流模式，而且還為企業會計管理作出了探討和實踐，給房地產企業的會計管理提供了強大的推動力。鑒于此，信息化引領社會發展風尚的大環境背景下，如何充分利用信息技術，優化房地產企業會計管理模式，以凸顯會計管理價值，是一個值得深究的問題。
一、會計信息化建設的內涵概述
會計信息化，是一種依托于現代化信息技術而衍生出來，有別于傳統會計工作建設的新興概念。會計信息化的形成與發展無法脫離現代化信息技術的發展，其與整個信息化發展體系是密切相連的。一般來說，信息技術具有開放性、虛擬性、交互性、共享性、多元性、綜合性和時效性等特征，而會計信息化則主要利用了計算機和網絡對會計數據信息進行獲取、加工、傳輸和應用等處理，在此基礎上，單位部分再把處理后的結果提供給企業的經營管理和決策，使企業在市場經濟競爭中處于有利的地位。同時，會計信息化還可以融入到房地產企業整個管理系統中，而企業的各個下屬部門可以從中獲得相關的會計核算資料，從而及時、實時地處理各種傳輸數據。
二、房地產企業實行會計信息化建設面臨的困境
（一）欠缺系統的信息化管理規劃
會計管理工作是一項系統化的工程管理項目，其不僅涉及到各項與資金相關的問題，還貫穿于企業的經營發展建設全程。就當前的企業會計管理實際來看，許多企業在開展會計管理信息化工作的實踐過程中，缺乏時代認識，全局性意識不足，欠缺整體性信息化管理規劃。雖然說在信息化建設的推動作用，房地產企業都在會計建設的硬件上加大了投入力度，加快了會計的硬件設備建設。然而，由于企業缺乏系統、深入、全方面的研究與思考，使得會計信息化建設與創新改革無法得到落實。如此兼顧面不足的做法，導致整項工作無法全面發揮，會計信息化管理工作處于被動，滯后發展狀態，明顯不利于房地產企業的可持續發展。
（二）財務會計軟件沒有良好的通用性
結合國內房地產企業的財會軟件應用實際來看，軟件內部的各個核算子系統之間彼此分割，缺乏財會信息、數據傳的系統性、一致性和實時性，各子系統模塊之間相互分割，成為彼此獨立的“鼓搗”。在不同商家購買的財會軟件無法實現有機結合，使得財會電算化的系統獨立于子系統，而控制管理、信息共享、數據交換等操作也無法進行。
（三）缺乏熟練的信息化建設人才
市場經濟體制改革的不斷深入，給房地產企業的會計工作注入了新的思路，同時對會計人員的素質要求也越來越高。要想穩步推動會計工作向前發展，有關人員必須要增強時代認識，認識到自己不光要做一個“會計型”人才，更要做一個具有信息化操作能力的復合型、知識型、技術型的業務人員。然而，我國房地產企業的一些會計人員卻缺乏自我增值意識，對時展認識存在偏差，并沒有及時地學習先進的信息化知識，這使得他們的業務能力也逐步落后于社會，與時代脫軌，會計管理難以實現進一步的發展。
三、新時期下房地產企業會計實行信息化建設的途徑
（一）樹立信息化理念，推進會計管理現代化
思想是行為的最大推動力，要想推動房地產企業會計管理信息化建設的創新發展，就必須要根據現代化企業創新發展指導性文件的要求，脫離傳統管理理念的束縛，在實施會計管理活動的過程中，樹立現代化的管理理念，并以此為基點，實現會計管理工作與企業的經營發展工作相融合。而在此過程中，作為負責會計管理工作的相關人員，必須要認清會計信息化建設有利于提高企業的管理水平。與此同時，相關負責人員還要對各項管理制度、細節了解透徹，立足實際，根據自己所負責的工作崗位出發，從常規工作做起，逐步強化各項管理工作。當然，為滿足信息經濟時代對企業會計管理工作提出的新要求，有關人員還應根據企業的發展需要，不斷實踐與探索，以制定一套新的管理規則，實現會計信息資源的優化配置。
（二）重視設施建設，建立信息化的管理系統
房地產行業具有一定的特殊性質，其擁有房款回收率、工程產值、銷售額、利潤額、管理費用率、目標成本等特殊的預算指標。伴隨著現代化科學技術的高速發展以及廣泛應用，房地產企業也開始引入現代化科技，組建基于計算機網絡信息技術的管理系統，實現會計資料的信息化管理。從房地產企業的會計管理角度出發，通過信息管理系統的建立，能夠借助數據庫平臺將所有的會計數據統一管理，從而形成一個集成化的信息庫。而這個龐大的信息庫，完完整整地記載了房地產企業從建立到發展整個周期的會計信息數據。信息管理平臺自動化生成的報表，使會計管理人員得以脫離日常繁重工作的禁錮，大大提升了管理效率。此外，相關負責人員還可以把房地產企業會計管理的核心資源建設作為數字化資源建設的核心，把核心數據資進行數字化加工，建立重點專題數據庫，人員信息數據庫等特色數據庫，實現網絡環境下的資源共建、共享。
（三）完善監督評價體系，規范會計信息化建設
信息化建設深入推進與實施環境背景下，房地產企業應立足自身實際，健全相應的制度體系，并對各人員的職能、權限等作出明確規定，對每個活動事項都能夠堅持實事求是、從實際出發，選用適當的制度、依據，進行科學判斷，對發現的問題要及時解決，以免造成不必要的資料泄露。其次，企業還可以深入持久地組織《會計法》的學習宣傳活動，構筑一個完善的會計管理體系，使各項會計工作能夠逐步實現規范化管理。做到歸檔有范圍，立卷有標準，保密有條例，確保會計管理信息化建設工作能夠有條不紊地開展。除此以外，房地產企業還應加強對《會計管理制度》的制定，認真落實各項會計工作任務，確保會管理工作能夠高質高效完成。只有制定好一套良好的監察機制，才能夠以此為推動力，讓一個企業的信息化建設通暢無阻，讓企業的會計管理在這場變革中走得更快更遠，更能適應時代和企業發展的需要。
（四）強化數據安全，構建總體信息化建設規劃
在信息化經濟的推動作用下，計算機網絡技術發展速度極為迅猛。房地產企業要想實現以信息技術為載體進行會計高效管理這一目的，就必須跟隨信息技術的發展步伐，進行全面的升級與完善，構建一個能夠良好運作的總體性信息化建設規劃，以強化會計信息數據安全。就現階段國內企業所建構的信息化管理結構來說，主要由集中式與非集中式兩中結構體系組成，而管理模式由信息化網絡管理平臺以及信息化網絡管理應用兩個方面構成。集中式結構體系作為一種平臺式控制中心，其在實際的實踐應用中，發揮著核心主導的作用，一直以來都備受企業的青睞。結合房地產企業自身的屬性，企業再構建建設規劃時，必須要打造一個安全的網絡信息化環境，并對其所應用的網絡安全性予以高度關注，通過安全軟件、防御措施的構建讓中小企業的信息化建設予以完善，讓中小企業的信息數據能夠得到安全保護。
（五）重視人員素質建設，提高管理人員工作意識
房地產企業的會計管理工作是一項系統化、復雜且細膩的工程活動，要想切切實實把這項工作做好，就必須要加強人員素質建設，深化能力培訓，努力塑造一個綜合型的組織，建設一支高素質的管理團隊。首先，管理人員自身要做到“二心”，即虛心學習業務。對于一些不懂的業務和問題要虛心向有經驗的同事請教，不要不懂裝懂；在信息化技術深入推進的當前背景下，會計人員還需不但加強學習，補充自身的知識儲備，用科學理論知識來武裝頭腦，以滿足出納工作信息化建設的需要；二是用心對待工作。各管理人員必須要具有一顆上進的心，并樹立正確的人生觀、價值觀，堅守工作崗位，不斷對工作進行經驗總結，做到與時俱進的創新。其次，企業要給會計人員提供更好的學習機會以及成長平臺。針對會計信息化建設，設立一個專門的管理團隊，團隊要定期學習與交流，積極參與企業文化培訓、企業管理方式培訓、員工工作要求培訓以及員工職業技能培訓等，從而讓會計人員更好地去適應企業的運行環境，去滿足企業發展的要求。
四、結語
綜上所述，會計管理作為房地產企業進行經營規劃的重要工具，其對企業經營具有指導和規劃作用。信息化經濟環境下，房地產企業必須要意識到社會變更以及市場經濟體制改革對會計實現信息化建設帶來的問題，脫離工作模式的禁錮，不斷探索，積極尋找有效途徑，解決會計信息化建設中難以避免的“瓶頸”問題，才能更好地促進房地產事業向前發展。
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