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房地產月度總結范文1
隨著我國市場經濟漸漸趨向成熟階段，房地產企業現已成為國家經濟的主要產業。外部市場產業的侵入與國內經濟格局出現相對穩定狀態，導致房地產企業面臨改革重洗的現狀。但就目前房地產企業來講，大部分企業仍然采用傳統的管理方式進行財務成本管理，未重視財務成本管理的重要性，在進行成本管理期間缺乏科學、創新的管理措施，致使嚴重阻礙了房地產企業管理工作。如想提高企業經濟效益，并在競爭風險中獲得雙贏，就應著手管理財務成本，以創新、科學的方式進行成本管理工作，為房地產企業未來發展奠定基礎。
一、房地產企業財務成本管理問題分析
（一）什么是房地產企業成本管理
房地產企業成本管理就是充分調動和組織公司全體人員，在保證工程質量的前提下，對工程建設、營銷策劃等生產經營過程的各個環節進行科學的管理，力求以最少資源消耗來獲取得最大的利潤。成本管理不完全等于省錢，花得多會浪費，花得少不一定就節省了，我們要的是價值的最大化，花多花少不是重點，花的有效才是關鍵，就是我們通常說的“物有所值”。
（二）房地產企業成本管理中普遍存在的管理缺陷
房地產企業在進行成本管理過程中缺乏全局性和規范性的管理機制，存在較為明顯的成本管理缺陷。房地產企業與其他企業存在較大區別，其具備復雜性、層次性以及獨特性的特點，分層管理方式的不同形成了市場中的差異性，從而必須要面對各式各樣的消費群體與激烈的競爭市場[1]。房地產企業財務管理工作所涉及的內容較多，如工程預算、服務、銷售、土地等各項內容，因各種因素漸漸形成網狀結構。加強財務成本管理與完善管理體系對企業而言，就是提高企業在市場中的競爭力，并使房地產財務管理模式獲得相應提高。
1.財務成本管理意識較為薄弱
當前，國內房地產企業在經營管理中只注重企業經濟利益，而忽略了財務成本管理工作的重要性，管理意識較為薄弱，并對財務管理工作認識較為匱乏。多數企業進行成本管理工作時只重視設計期間的成本管理，從而忽略了項目財務管理工作，或者認為對材料進行成本控制是進行成本管理的關鍵點，同時企業進行財務管理中的工作人員對其不給予重視，導致成本管理工作未能全面進行[2]。由于受到市場環境的影響，同行產業發展速度在不斷加快，因此企業必須要將管理工作細化，才能順應現代市場發展。財務成本管理意識薄弱只會動搖房地產企業在市場中的地位，阻礙企業未來發展。
2.財務管理中工程預結算問題
目前大部分企業在實施財務成本管理工作期間會忽略工程結算工作，并使其產生較多問題，其中包括：（1）對工程結算數據進行造假，對于國家工程項目來說尤為嚴重，制造出較高預結算數據，高出實際工程結算的預算會進入個人腰包內，使工程質量受到影響，嚴重可導致出現豆渣工程，危害人們生命安全[3]。（2）項目工程工作在實施期間缺乏較為健全管理，施工、設計、建設等單位部門缺乏相互溝通交流，只限制于自身工作范圍中，導致管理工作缺乏統一性，導致工程預算借款參差不齊，致使整個工程結算數據信息缺少有效性、真實性等，使工程項目資金運轉處于不利狀態。（3）工程項目結算定額與實際狀態相背離，更新較為緩慢，傳統定位計算方法已不能有效地體現出實際工程結算的真實性，如對其進行再次計算工作會比較煩瑣、復雜，大大降低了結算效率與進度。
3.缺乏健全的財務成本管理制度
通過對其成本管理方式進行分析，主要是依靠相關部門財務預算數據、資料進行財務成本匯報工作。根據這一方式可分析到其中存在的問題，由于部分項目已在進行，不能實施任何補救工作，沒有在實施前對項目進行事前與事后問題預測，導致財務成本管理工作處于被動狀態[4]。如在進行期間出現財務賬面問題，就會形成賬面失控的局面，無法估量最終損失。
二、房地產企業財務成本管理應對措施
（一）全方位實施財務管理工作
全面開展房地產企業財務成本管理工作，集中資金管理。成本管理質量的好壞與企業在激烈的市場競爭中成正比關系，同時會直接影響企業最終經濟效益。企業在實施財務成本管理工作過程中應把該項工作制作成一項系統流程，對成本管理以分層方式進行管理，貫徹對象、內容、方法全方位原則，有助于對企業服務成本、資產成本、環境成本、人才成本等給予全方位管理。
同時，在管理時應嚴格按照相關管理制度實施工作，嚴格按照財務成本管理需求對企業項目建設、服務、設計等進行規劃，并制訂相應的成本控制方案，從而確保各項目財務成本可獲得全面控制。成本管理首要任務是對資金給予集中管理，減少資金流出，控制資金成本。例如，對幾個項目進行財務成本管理，先對其資金集中管理，結合項目特點平衡所需資金，防止出現部分項目需通過貸款解決資金問題以及部分項目資金過于閑置。這樣不但可以對資金進行集中管理，還能避免資金在調配期間出現不平衡現象，減少資金沉淀現象，加強資金使用效率。此外，當前我國多數企業在進行房地產開發時主要是依靠營銷資金回收與銀行貸款等方式實現資金融資，導致資金籌集問題日漸突出，資金籌集渠道嚴重受限；因此，房地產企業應拓展資金籌集渠道，如中小型企業可采用一些知名度較高企業的資金籌集方式，在原有資金、銷售回款、貸款的基礎上，通過汲取海外資金、上市籌集、發行證券等各種方法實施資金籌集、融資，提高財務成本管理工作，降低資金成本支出。
（二）加強成本管理人員財務管理意識
實施財務成本管理工作的主要因素有人力資源、資金資源、項目資源等三個重要條件，同時需要企業員工全面參與到成本管理工作中，而企業管理者應在工作中起到帶頭作用。工作人員在進行成本管理時應具備較強的財務成本管理意識，并主動分析在崗工作任務和財務成本有關的法律法規，此外還應注意進行管理過程期間應注意的事項，熟練掌握相關操作技術，加強財務部門與各個部門之間相互溝通交流。還可以通過對員工進行相應培訓工作，內容包含有：財務管理理論知識、專業技能操作等；從而促進企業財務管理工作較好較快發展。
（三）全面構建財務成本管理體系
企業實施要想構建健全的財務管理體系，首先要了解進行成本管理工作的相關內容：成本預算考核工作、預算編制與實施、整體預算方式等。
1.成本預算考核工作
財務成本工作中成本預算考核主要是對預算年度、季度、月度進行總結、考核、分析。例如，月度分析工作要求各個項目負責部門應對每個月預算實施狀況給予分析，同時房地產每個子公司應對總公司進行匯報總結，并召開季度、年度總結會議，分析預算工作中存在的問題因素；每個月度項目負責部門按照月度累積預算實施狀況，通過按照績效標準對員工業績給予考核，并和薪資、激烈制度相結合；年終考核工作是對企業一年預算實施狀況給予分析總結，分析內部存在的問題因素，并結合問題特點制定下年企業經營標準。
2.預算編制與實施
企業在進行預算編制期間，部門之間應相互溝通交流、多互動。預算編制實施的主體人員是各個部門的負責人員就，其要嚴格遵循相關預算編制制度對實際業務進行控制。企業在進行財務成本管理工作過程中應結合企業實際業務實施，如某些業務是屬于財務成本管理預算范圍內的，應保證其嚴格遵循規章制度進行審批，如屬于預算以外的，應按照制定流程報備房地產最高部門進行審批，并詳細說明。這樣就能對預算以外的業務進行成本管理控制，嚴格控制房地產企業成本管理工作。
（四）構建全面的工程結算體系
建立健全的工程計算管理體系，首先要加強企業財務成本管理各個項目，根據對各個項目工程的經濟指標進行預測分析，確保其保證在指定指標內，使項目預算、工程預算、結算等與現實差距相差較小。而不是當工程驗收時再與資料、設計方案進行對比、分析，如最終工程預算與實際預算存在較大差距，應對超出預算部分附上審批文件加以說明，避免出現違紀違法情況出現；然后是提高工程預算管理員工專業道德素養，并嚴格要求預算工作人員應具備較強的專業操作能力以及工作經驗，保證可以完全做好項目預算管理工作，從而保證企業財務成本管理工作快速、健康發展。其次是明確工程結算管理流程，保證成本預算方法、措施充分落實到項目結算工作中，對工程結算工作進行嚴格控制、監督，保證數據、資料的準確性以及真實性，不得任意更改工程結算資料、數額。
房地產月度總結范文2
關鍵詞:房地產企業財務管理財務管理體系
房地產行業是資金密集型的高風險行業,面對激烈的競爭,房地產企業要實現長期的發展,獲得持續性核心競爭能力,必須提高財務管理水平。財務管理作為企業管理的核心系統之一,應成為房地產企業實現長期發展戰略的有效管理控制工具。
一、房地產企業財務管理的現狀
目前,大部分房地產企業的財務管理還處于基本的會計核算的階段,尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用。主要存在以下幾個問題:
1、在會計核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財務報表的階段。2、財務管理系統的統一和集中程度不足。許多房地產企業各個項目公司/項目部核算體系互不相同,財務軟件和核算標準不統一,難以保證向管理者提供統一可比的財務信息。3、財務管理“被動反映型”的現象較突出,預測、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業不同程度上建立了工程預算和財務預算等基本機制,但其內容和管理方法距實現戰略的需求尚有較大差距。4、由于缺乏統一明確的財務業務授權機制,有些企業的二級項目開發公司各自為政,自成體系,母公司無法有效地進行管理,造成公司的管理控制能力下降。5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產企業管理和風險控制的難度。
二、構建房地產企業財務管理體系及其意義
針對上述房地產企業財務管理存在的問題,我認為要改善財務管理方法,提升財務管理水平,應當構建并完善財務管理體系。包括以下幾方面:
1、構建財務核算的體系平臺,從管理角度重新梳理財務會計核算基礎規范和業務流程,以標準、統一的財務數據為管理需求提供數據分析基礎。2、建立管理會計系統,通過管理報告全面及時地向管理者分析企業經營狀況,實現管理信息動態收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。3、以全面預算管理為核心手段,實現戰略目標的有效分解和戰略實施反饋,實現對房地產開發項目全過程資金和成本監控,實現對二級項目公司及各職能部門重要經營和業務活動的預測、控制、反饋、修正動態循環,并與部門績效考核緊密聯系起來。4、建立統一明確的業務授權制度,平衡各層管理者的權力與責任,明確規定各項業務的執行程序,提高管理的規范化與科學性,降低運營風險。5、完善資金管理系統,實現資金集中統一監控與管理,提高資金效率,降低資金風險,利用資金有效控制實現對房地產企業整體的風險控制。6、實現財務管理和房地產開發業務的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財務管理的效率,進而完善內外部信息共享平臺,實現在共享平臺上的動態決策和動態管理。7、財務管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰略管理體系、績效管理體系在內的企業其他管理系統進行不斷整合,形成有機的整體管理系統,最終達到房地產企業在平衡有效配置企業資源基礎上的持續發展。構建并完善財務管理體系其意義在于:促進核算型財務向管理型財務轉變,使財務管理成為企業管理的核心手段之一;為保障房地產企業發展戰略的實現,提供了有效戰略實施操作手段;為房地產企業提供了一個系統性的財務管理體系解決方案,使房地產企業財務管理系統能夠為高層決策者提供充足的管理決策信息;強化了房地產企業風險控制,能夠有效降低企業運營風險。
三、構建房地產企業財務管理體系的步驟和具體內容
(一)建立和完善業務授權制度房地產行業是高投入、周期長和高風險的行業,控制風險是財務管理體系需達到之首要目標。作為風險控制手段的載體,內部控制體系的建立與完善是房地產企業長期良性運行的有效保證。按照內部控制理論,企業完整的內部控制體系內容包括控制環境、風險評估、控制活動、信息與溝通、監控等五個要素,房地產企業應將業務授權制度的建立與完善作為強化內部控制體系的重點,因為它將貫穿于控制活動、信息與溝通和監控全過程,與業務流程緊密結合,直接影響企業管理控制方式和控制程度。業務授權制度包括三個層次:首要層次指明確授權對象;第二層次包括業務種類和權力類型;第三層次應具體規定審批依據和工作程序。
(二)完善財務核算體系
房地產企業財務核算體系的完善應以以下幾個方面為重點:
1、根據管理需求重新設計和調整會計單據
目前房地產企業采用的會計單據反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應進行重新設計,將諸如合同管理信息、預算控制信息、授權審批信息等內容包括在單據之中,通過單據及時記錄經濟業務的重要內容,為管理者提供審批依據和決策支持,也便于利用會計信息系統收集和積累管理信息。2、科學設置會計科目
首先,根據《企業會計制度》的要求,調整并完善原先依據《房地產企業會計制度》規定設置的一級科目。其次,根據管理控制要求,科學設置二級以下的會計科目。例如在開發產品科目中盡可能細化核算對象,保證按產品名稱或樓號進行開發產品的歸集;在開發成本和銷售收入科目中,根據產品或樓號設置土地費用及下級明細科目、前期費用及下級明細科目等各項開發成本費用項目,細化成本對象,以便于房地產企業進行不同產品的盈利能力分析。第三,會計科目設置與全面預算管理結合起來。需要按照組織結構的特點實現收入、成本、費用類等損益科目和部分重點資產負債科目按部門進行數據歸集。
3、統一會計核算程序和規則
各個會計主體的會計科目設置要保持統一,在此基礎上可以增加適當的靈活性;各個會計主體的會計單據格式、種類和使用方法要保持統一;各個會計主體的財務數據記錄和歸集程序、賬務處理程序、結賬與會計報表編制和上報程序、報表匯總與合并程序要保持統一。
(三)建立管理會計系統
建立管理會計系統包括設立責任中心管理和設置管理會計報告體系。
1、設立責任中心
管理房地產企業的責任中心,是指按照管理目標,根據各職能部門、項目公司、項目部等組織單元承擔的職責,將其分別確定為成本中心和利潤中心。責任中心管理是按照每個責任中心的職責分別制定其績效考核標準,并通過責任中心績效報告的形式動態反映各責任中心每月、每季度和年度業務執行情況,進而能夠對各責任中心的業績進行客觀評價。
2、設計管理會計報告體系
房地產企業管理會計報告,需要向管理層及時反饋銷售/預售收入和進度、項目開發成本、項目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經營決策行為。房地產企業管理會計報告,可包括項目公司及其他二級房地產企業單體管理報告、房地產企業母公司綜合管理報告兩個體系層次,每個層次報告體系均包括多個分報告或分報表。
(四)建立全面預算管理體系
房地產企業的全面預算管理的基本內容包括:全面預算模式、預算的編制與執行、預算的考核與分析。
1、全面預算模式
根據房地產企業特點,建議采用以項目預算與資金預算為基礎的企業年度責任預算管理模式。項目預算是房地產企業以開發項目作為預算對象,對項目建設中將會發生的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算。資金預算是指房地產企業的母公司在對各責任中心的年度資金需求和使用計劃進行匯總后,根據整體資金狀況,對企業資金的整體協調運作所制定的年度規劃。年度責任預算是指房地產企業在確定各層次責任中心的基礎上,將整體計劃與目標層層分解至各責任中心。各責任中心作為企業總體預算的具體執行單位,負責編制、組織、匯總和完成本責任中心的年度項目預算及資金預算,從而保證公司預算總目標得以實現的一種預算管理模式。每個責任中心通過建立責任中心預算報表體系,及時將實際經營信息向上一級責任中心反饋,以此實現預算執行的跟蹤與控制。
2、預算的編制與執行
房地產企業全面預算的編制過程,需要上下互動,反復溝通。預算的執行控制工作主體首先是各個責任中心的負責人,他們需要嚴格按照預算控制實際業務。房地產企業預算執行控制需要與業務授權體系的內容緊密結合起來,如果某項實際業務是預算范圍內的業務,則可按照正常的審批程序進行;如果該業務是屬于預算外的業務,則需要按特定程序報至房地產企業最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預算外支出,增強企業的控制能力。
3、預算的考核與分析
房地產企業的預算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評,這是指:每個月各責任中心均要對各自預算的執行情況進行分析,房地產企業母公司進行匯總和分析總結,召開月度分析會議并查找出現的問題及原因。每季度按各責任中心該季度累計的預算實際執行情況,根據設定的績效指標對其業績進行考核,再與激勵和薪酬制度結合起來。每年度終了房地產企業需對全年的預算執行情況進行整體分析,總結主要的問題,并制定和修正下年度的經營目標,指導下年度預算編制和責任中心預算目標的分解。
(五)完善資金管理系統完善
房地產月度總結范文3
業也正在發生日新月異的變化。因此，研究樓市與股市波動的相關性，具有非常重要的現實 意義。本文首先運用 1998 年-2007 年的季度房地產價格指數和股票價格指數進行相關性分 析，劃分出不同的發展階段；其次對最近一階段房價和股價的月度數據作協整性檢驗，研究 兩者之間的長期均衡關系；最后在均衡機制的基礎上建立誤差修正模型。結果表明，近幾年 房價和股價的長期均衡已經形成，財富效應大于替代效應與擠出效應之和。但短期來看，兩 者有所背離，這與今年初股市和樓市的現實走勢一致。因此，我國市場調控政策的有效性應 該建立在兼顧股市和樓市關系的基礎上。 關鍵詞：房地產價格指數，股價指數，協整檢驗，誤差修正模型，Granger 因果檢驗 中圖分類號：F12
1．引言
現代房地產業逐漸形成于 1978 年經濟體制改革和對外開放以后，市場的不斷成熟和規 范為房地產業提供了廣闊的平臺。80 年代初期，隨著改革開放政策的實行、經濟特區的設 立、外資的涌入，市場經濟開始起步。1992-1993 年是中國房地產業發展的第一次熱潮，期 間房地產超常發展到失控的地步，房地產泡沫嚴重。1993 年末隨著中央強力調控措施的生 效，房地產市場步入低谷期，進入調整階段。1998 年推行城鎮住房制度改革以后，我國的 房地產行業步入持續繁榮期。城鎮居民住房觀念發生重大轉變，房地產投資持續快速增長， 投資額以每年超出 20%的速度增長，銷售額的年均增長率更達到了 27%以上，房地產市場 體系逐步建立。房地產業作為帶動眾多相關產業的基礎性力量，不僅是各國經濟發展的晴雨 表，而且成為國民經濟的增長點，是中國經濟發展的重要引擎之一。
此外，金融發展與經濟增長之間的關系也一直是經濟學中研究的重點，作為金融市場的 重要組成部分的股票市場和經濟增長當然成為研究的熱點。雖然我國股市只有短短的 10 多 年時間，而且表面上經濟增長變化與股市行情變化各階段并不相符合，但是長期而言，兩者 之間卻存在著極強的相關性。
對房地產市場和股票市場研究發現，隨著兩者之間的財富效應和替代效應、擠出效應的 大小不同，他們之間的決定關系也隨之變化。一方面，房地產業成為國民經濟的支柱產業， 股票市場也由弱式有效市場轉化為半強式有效市場，成為國民經濟運行的晴雨表；另一方面， 房地產和股票開始成為投資者資產組合中兩種非常重要的投資品。[2]因此，對我國現階段房 地產市場和股票市場的相關性進行研究，無論對未來房價、股價的發展而言，還是對我國經 濟增長而言，都顯得十分必要。
本文研究當前時期我國房產價格和股票價格之間的變動關系。本文中心部分對現階段房 價指數和股價指數進行了系統的實證分析，研究采用了 1998 年-2007 年上證指數和房價指 數的季度、月度數據作為樣本，構造了協整模型，具體分為以下幾個部分：1、對 1998 年-2007 年房價指數和上證指數的季度數據，利用計量經濟學軟件 Eviews 作相關性分析，并在此基 礎上對兩者的發展階段作進一步的劃分，選取最近一期作為協整分析的樣本數據；2、以 2005
年 7 月-2007 年月度數據為基礎，檢驗其協整性，建立長期均衡模型，驗證兩者的正向、反
- 1 -
向關系。3、在長期均衡模型的基礎上建立誤差修正模型，進一步解釋當前現實房價和股價
偏離長期均衡的程度。本文的結論部分針對實證結果分析現實情況，對我國現階段房價、股 價的變動加以預測并提出自己的觀點。
2．模型簡介
2.1 幾個重要的概念
1、嚴平穩序列：要求序列的分布平穩，即
prob (y ， L y ) = prob (y ， L y )
t t t + s t + s
（1）
n
n
2、弱平穩：要求一個序列過程滿足以下 3 個條件，即
（1）E(y )
存在，并獨立于時間 t；
t
（2）
是一個有限的正數，并獨立于時間 t ；
Var (y )
t
（3）Cov( ，y
是一個關于 t-s 有限函數，但不是 t 或 s 的函數。記為：
yt )
s
E(yt ) = m
E(yt - m )(yt + k - m ) = g k
Var(yt ) = s
2
（2）
g k
為自協方差函數，只與 k 有關，與 t 或 s 無關。因此，弱平穩也稱為協方差平穩。
3、隨機游走序列：是一種非平穩序列，隨機游走的一階差分過程是平穩過程。
y t -1 + e t
（3）
（4）
（5）
y t =
y =
e ~ IN (0， s 2 )
e
y t =
t
t
? e i
i =1
+ e t -1
+ e t = L
=
y t - 2
t
?
?
Var ( y t ) = Var ? ? e i ? = ts e
2
（6）
? i =1 ?
Var ( y t ) ? ￥
t ? ￥
4、單位根過程：是指一個時間序列的均值，或協方差隨時間而改變。單位根過程是非
平穩的。 為一平穩過程 。
e t
f = 1
yt = fyt -1 + e t
（7）
若單位根過程經過一階差分之后，成為平穩過程，即
yt - yt -1 = e t
則稱時間序列為一階單整序列，記為 I(1)。若時間序列經過 d 階差分之后，成為平穩過程，
。[3]
則稱其為 d 階單整序列，記為 I(d)
2.2 協整理論
簡單套用最小二乘方法于非平穩序列間相互關系的分析時，似乎表明兩個相互獨立的非 平穩序列存在某種相關性，但其實，此時的 t 檢驗、F 檢驗等均已失效，格蘭杰稱之為虛假 回歸。如果兩個或兩個以上的時間序列變量是非平穩的，但它們的某種線性組合都表現出平 穩性，則這些變量之間存在長期均衡關系，即協整關系。協整檢驗的具體步驟如下，稱之為
EG 兩步法：
1、檢驗時間序列是否具有單整性，并確定其單整的階數。 當時間序列具有相同階數的單整性質時，進入第二步，否則停止。
2、判斷時間序列是否具有長期均衡關系。采用 OLS 方法進行估計，這樣協整檢驗就轉 換為對方程的誤差項是否存在單位根的檢驗。即可以利用方程估計的誤差項進行 DF 檢驗或 ADF 檢驗，來確定其平穩性。當檢驗證明誤差項平穩時，可以認定時間序列之間存在長期
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均衡關系，存在協整關系。在通過協整檢驗之后，可以排除“偽回歸”可能，在其基礎上進行
因果分析，構建長期均衡模型。
（8）
yt = b 0 + b1 xt + e t
最后構建誤差修正模型（ECM Error Correction Model ）。該模型的基本形式是由
Davidson、Hendry、Srba 和 Yeo（1978）提出的，稱為 DHSY 模型。
? b1 + b 3 ?
Dyt = b 0 + b1 Dxt + (b 2 - 1)? y -
x ? + ut
（9）
1 - b
式中的長期均衡項，反映了與均?衡水平的誤2差，?因t -1此稱之為誤差修正項，記為 ecm。 一般可以利用長期均衡方程的誤差項，代入下式中。得到誤差修正模型的估計方程。一
般有 ecm 的系數為負，體現了負反饋控制作用。
（10）
Dyt = b 0 + b1 Dxt + l ecmt -1 + ut
3．實證分析
3.1 研究樣本和數據的選取
1998 年我國開始實行住房分配貨幣化，標志著真正意義上的房地產市場開始形成。同
時隨著我國股票市場正規化的逐步形成，股市也開始走上正規化的發展道路。房地產市場和 股票市場的關聯性越來越大，本次分析將驗證當前房價和股價的關系，并簡單預測房地產市 場基于股票市場的發展趨勢。
房價指數和股價指數可以比較客觀全面地反映房地產市場和股票市場的價格走勢，而深 證綜指和上證指數的走勢基本一致，因此，本文首先選取 1998 年 1 月～2007 年 12 月間房 地產價格指數（Price Index for Real Estate）和上證綜合指數（Shanghai Composite index）的 季度數據，分析房地產市場和股票市場的相關性；在此基礎上劃分出房價指數和上證指數的 發展階段，再選取 2005 年 7 月～2007 年 12 月房地產價格指數和上證綜合指數的月度數據， 利用計量統計學軟件 Eviews 建立長期均衡模型和誤差修正模型，重點研究當前階段房價指 數和股價指數的協整關系。
3.2 房價和股價的相關系數分析
隨著住房制度改革的逐步實行和市場證券化的進一步規范，1998 年開始我國的房地產 市場和股票市場開始進入了真正意義上的市場化軌道。在這樣的背景之下，房地產市場與股 票市場可能會呈現一定的相關性。
表 1 相關系數矩陣
Tab.1 Correlation Matrix
表 1 顯示房地產價格指數和上證指數的相關系數是 0.295，該系數說明兩指數之間存在
一定的相關性，與上述分析一致。但是 1998 年至 2007 年間，房地產價格指數和上證指數均 處于不斷波動中，要真正了解兩者之間的關系，還必須對兩者的發展階段作進一步的劃分。
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PIRE
SHCI
PIRE
1
0.29522
SHCI
0.29522
1
112
6000
110
5000
108
4000
106
104
3000
102
2000
100
98
1000
98 99 00 01 02 03 04 05 06 07
98 99 00 01 02 03 04 05 06 07
圖 1 房地產價格指數和上證指數 1998-2007 年
Fig1 Price Indices for Real Estate and Shanghai Composite Index 1998-2007
上圖描述了房地產價格指數和股票指數的波動情況。觀察得出，我國房市與股市的波動
呈現明顯的階段性特征，大致分為以下幾個區間：1998 ～2001.6，房地產價格指數和股票 指數同升同降，兩者呈顯著的正向相關關系；2001.7～2005.6，房地產價格指數和股票指數 走勢相反，兩者呈顯著的負向相關關系，房地產價格指數呈現總體上漲形態，其中 2005 年 有回落，而股票價格指數則明顯下降；2005.7～2007，房地產價格指數繼續上漲，而股票指 數暴漲，兩者呈現出顯著的正相關。
以下基于 2005.7-2007 年房價指數和股價指數月度數據，進行協整性檢驗，分析目前我 國房地產市場與股票市場之間的關系。
3.3 協整性分析
3.3.1單位根檢驗 在進行協整關系檢驗之前，首先確定每個序列是否為整形序列及其階數，即單位根檢驗。
如果序列存在單位根，則序列為非平穩序列，反之，為平穩序列。本文采用Engle -Granger的基于
殘差ADF(Augmented Dickey - Fuller)方法來檢驗。
表 2 單位根檢驗
Tab.2 ADF Unit Root Test
通過單位根檢驗可以知道，兩指數變量均表現出明顯的非平穩性。但經過一階差分后， 在
5％和10％的顯著性水平下表現出平穩性的特征。因此，通過檢驗可以判斷各個變量均為一階
- 4 -
變量
ADF 值
1%臨界值
5%臨界值
10％臨界值
D.W 值
平穩
PIRE
0.4605
-3.6852
-2.9705
-2.6242
1.73914
否
D（PIRE）
-3.1827
-3.6959
-2.9750
-2.6265
2.08015
是
SHCI
0.2730
-3.6852
-2.9705
-2.6242
2.00188
否
D(SHCI)
-3.6619
-3.6959
-2.9750
-2.6265
2.01374
是
SHCI
PIRE
單整，這為后面的協整檢驗提供了基礎。
在單位根檢驗的基礎上對該模型的殘差進行檢驗，看其是否平穩。
表 3 ECM 單位根檢驗
Tab.3 ADF Unit Root Test on ECM
ADF 的檢驗值小于 1％的臨界值，拒絕原假設，即殘差不存在單位根，是平穩序列。因
此.房價指數和股價指數自 2005 年以來確實存在協整關系。
3.3.2建立長期均衡模型
首先對指數變量進行 Granger 因果檢驗，以確定房價指數和股價指數的因變量自變量關 系，作為長期均衡分析的基礎。
表 4 Granger 因果檢驗
Tab.4 Granger Causality Tests
在殘差和因果檢驗的基礎上，建立長期均衡模型。
表 5
回歸模型擬合參數及其顯著性檢驗
Tab.5 Coefficients
回歸方程為：
PIRE = 103 .9863 + 0 .000858 * SHCI
- 5 -
Variable
Coefficient
Std. Error
t-Statistic
Prob.
C
103.9863
0.444156
234.8657
0.0000
SHCI
0.000858
0.000145
5.400218
0.0000
AR(1)
0.376987
0.458931
0.821446
0.4198
AR(2)
0.309250
0.343365
0.900647
0.3771
MA(1)
0.169849
0.523547
0.324420
0.7486
R-squared
0.784798
Mean dependent var
106.3429
Adjusted R-squared
0.747371
S.D. dependent var
1.789564
S.E. of regression
0.899474
Akaike info criterion
2.786420
Sum squared resid
18.60824
Schwarz criterion
3.024313
Log likelihood
-34.00988
F-statistic
20.96904
Durbin-Watson stat
1.917234
Prob(F-statistic)
0.000000
Inverted AR Roots
0.78
0.40
Inverted MA Roots
-0.17
Null Hypothesis:
Obs
F-Statistic
Probability
PIRE does not Granger Cause SHC
28
0.62818
0.54247
SHCI does not Granger Cause PIRE
6.69494
0.00511
ADF Test Statistic
-3.116180
1% Critical Value*
-2.6560
5% Critical Value
-1.9546
10% Critical Value
-1.6226
*MacKinnon critical values for rejection of hypothesis of a unit root.
判定系數 R 是回歸平方和在總平方和中的比例，消除自變量個數影響的修正的判定系
數 R2=0.747，說明因變量 ROA 的變化中有 74.7%是由自變量引起的，判定系數和調整判定 系數較大，回歸估計標準誤差小，模型擬合度很高。因此從判定系數檢驗可以看出該模型顯 著性較高，最終結論得結合其它檢驗共同決定。
方差分析對整個回歸模型進行顯著性檢驗，根據 F 檢驗量為 F=20.96904，其伴隨概率
為 0.000，說明總體回歸函數中各自變量與因變量關系極為顯著。
Durbin-Watson stat 檢驗得出 D 為 1.917 近似于 2，說明殘差和自變量相互獨立，不存在 序列相關問題。
檢驗方程的 AIC、SC 最小。 綜合上述顯著性檢驗，證明模型充分有效
3.3.3建立誤差修正模型
分析了房價指數和股價指數的長期均衡關系，再對兩者之間的短期波動關系建模。
表 6 誤差修正模型
Tab.6 Error Correction Model
方程式為：
DPIRE = 0.118972 - 1.95e - 05 * DSHCI - 0.449135 * ECM(-1)
上式反映了房價指數和股價指數的短期波動偏離它們長期均衡關系的程度。在短期內， 股價指數的波動對于房價指數有負方向影響。雖然系數不是很大，但基本可以認為房價指數 在短期內與股市呈反向變動。
4．總結
4.1 基本結論
1、實證結果表明，2005 年下半年到 2007 年期間，房價指數和股價指數存在協整關系。
從 Granger 因果檢驗可以看出，對房價和股價之間的財富效應、替代效應和擠出效應而言， 在這段時間股價上漲的財富效應大于替代效應和擠出效應之和。因此，股價的變動是房價變 動的原因。
2、從長期均衡模型得出，股價的變動引起房價的同向變動，股票價格的上漲帶動了房 價的上漲?；貧w系數不是很大，這與兩者的量綱差異有關?？傮w而言，房價和股價的長期均 衡已經達成，并且兩者是正相關。
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Variable
Coefficient
Std. Error
t-Statistic
Prob.
C
0.118972
0.172527
0.689582
0.4968
DSHCI
-1.95E-05
0.000470
-0.041512
0.9672
ECM(-1)
-0.449135
0.185062
-2.426938
0.0228
R-squared
0.191145
Mean dependent var
0.103571
Adjusted R-squared
0.126437
S.D. dependent var
0.895868
S.E. of regression
0.837319
Akaike info criterion
2.583735
Sum squared resid
17.52759
Schwarz criterion
2.726471
Log likelihood
-33.17228
F-statistic
2.953950
Durbin-Watson stat
1.624802
Prob(F-statistic)
0.070531
3、協整關系只是反應了變量之間的長期均衡關系，而誤差修正模型是為了建立短期的
動態模型以彌補長期靜態模型的不足，它既能反映不同時間的長期均衡關系，又能反映短期 偏離向長期均衡修正的機制。從誤差修正模型來看，在短期內，房價和股價的波動會偏離長 期均衡，房價的變動受股價的影響但有所背離。
4.2 發展與展望
2005 年下半年至 2007 年底，房地產市場和股市步入共同繁榮階段，住房制度改革和股 市全流通改革有較大影響， 流動性過剩也是重要因素。股票市場從 2005 年 7 月開始了一輪 大牛市，截至 2007 年底，在不到兩年的時間里，從 1000 點左右迅速上漲到 6000 點以上。 而與此同時，房地產投資不僅沒有回落，反而開始加速上升。隨著近幾年來房地產市場政策 的不斷調整，中國房地產土地市場全部透明化，房地產投資增速一直高于 20%。這也可以 解釋在實證分析中，房價和股價之間的正向長期均衡關系。
短期來看，股市在 07 年底達到 6000 多點后，08 年初股票市場出現劇烈波動，由于居 民在股市中投資已較多，加上股市收益減小風險加大，資產組合效應和替代效應發揮作用的 方向趨同，一部分資金可能從股市流出，進入房地產市場。再加上中國政府不對貨幣搞額度 管理，不打壓股市，只盯住物價，以及 08 年初的暴雪災害，導致現在股市的大跌。[4]但此 時房價卻沒有降，主要因為對于房價而言，未來房價的預期比供求關系的作用更加大，這與 誤差修正模型的解釋一致。
我國加入 WTO 之后，房地產業與整體經濟的互動性更強，必須密切關注、認真研究房 地產業周期波動。股市作為國民經濟的晴雨表，與整體經濟的關系也十分緊密。由于房地產 市場和股票市場相關性的特點，資金在財富效應、替代效應和擠出效應的作用下，在房地產 市場和股票市場間流動。不同的時期資金因各效應的大小不同而流向不同的市場。因此，實 行針對一個市場的調控政策時，必須考慮到另一個市場的反映，這樣才能使調控政策達到預 期的效果。
此外，房價與股價的暴漲會加劇社會的兩極分化，激化社會矛盾。同時，股市和樓市的 大部分資金直接或間接來自于銀行，當股價和房價逆轉時，銀行及其他金融機構的風險會很 快暴露出來，金融風險迅速集聚。[5]因此，并不是房價和股價一味的上漲就對經濟產生促進 作用。針對目前股市大跌但房價上漲的局面，應該在兼顧房市和股市相關性的同時，充分考 慮房市、股市引起的經濟泡沫化，避免市場調控政策的低效率，從根本上有效地推動兩個市 場走向健康。
參考文獻
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A practical analysis on the relationship between China's
current real estate market and the stock market
Xu Li
Department of Business management，Hohai University，Nanjing (210098)
Abstract
With the rapid growth of macroeconomic and the opening up of financial market， not only the stock
market has developed rapidly， but also the real estate is undergoing rapid changes. Therefore， the research on the relationship between the real estate market and stock market has the very vital practical significance. The paper first do some research on the relationship between the price index for real estate and Shanghai Composite Index from 1998 to 2007 in quarter. It uses the recent stage of the different development phase to do cointegration test by the monthly data of the price index for real estate and Shanghai Composite Index. It works out the long-term balance between them. Finally， it established the error correction model on the basis of the balanced mechanism. The results indicated that， in recent years the long-term equilibrium price between the price index for real estate and Shanghai Composite Index has been formed， and the wealth effect is strong than substitution effects and the effects of extrusion. But in short term， they are deviated， which is consistent with the reality. Therefore， the effectiveness of China's market regulation and policy should be established on the basis of taking into account both the stock market and the real estate market.
Keywords：the price index for real estate；the stock index；cointegration test；error correction model；
房地產月度總結范文4
關鍵詞：房地產價格；通貨膨脹；貨幣政策；實證檢驗；建議
中圖分類號：F293.3 F820.5
文獻標識碼：A
文章編號：1003-9031(2007)04-0049-04
1998年住房貨幣化改革后。在商業銀行開辦住房抵押貸款等業務的推動下，我國的房地產市場步入了新一輪的繁榮期。房地產投資的增長速度一直高于固定資產投資的增速。而房地產價格突飛猛進的上漲也引起了整個社會的廣泛關注。在國家宏觀調控政策頻繁出臺的2006年，房地產價格依然保持快速上漲。來自國家統計局2006年底的數據顯示2006年前11個月商品住房銷售價格同比上漲幅度在5％-8％之間，而一些大城市上漲的更高。
在房地產價格上漲的同時，反映一般價格水平的居民消費價格指數卻保持在較低的水平。從表面上看，我國房地產價格與CPI之間關系不大，央行的貨幣政策可以不必關注房地產市場。事實是否如此呢?從理論上講，資產價格隱含了未來的價格信息，而房地產作為一種資產其價格也會影響到未來的通貨膨脹水平。為更清晰地研究我國房地產價格與通貨膨脹的關系，本文在總結已有理論經驗和實證研究的基礎之上。對我國2001年第1季度至2006年第3季度的季度統計數據進行實證檢驗，力求更客觀、真實地解析上述問題，進而為完善我國貨幣政策提供參考和借鑒。
一、文獻回顧
由于傳統的通貨膨脹指標中并沒有反映資產價格的波動，因此有關股票、房地產等資產價格是否應該引起央行的關注、關注的方式以及應對的措施等一系列問題成為學術界和政策制定者不可回避的話題。Fisher(1911)指出，政策制定者應致力于穩定包括資產價格(股票、債券和房地產)以及生產、消費和服務價格在內的廣義的價格指數。根據Friedman(1957)的恒久收入理論和Franco Modigliani(1963)的生命周期理論，當期消費受到生命周期中各個階段的預期收入的影響。房地產價格的變化意味著預期資產回報的變化，導致消費需求的變化。這也就是Pigou(1930)提出的“庇古效應”，也被稱為“財富效應”。而總需求的變化會在供給不變的情況下會影響到一般價格水平的變化。Kent和Love(1997)認為資產價格的膨脹會導致未來商品與服務價格上漲的預期：Smets(1997)構造了一個結構模型，指出包括房地產在內的資產價格強烈地受到未來預期回報的影響，而未來預期回報則分別受到未來經濟景氣、通貨膨脹與貨幣政策預期的影響，非預期到的資產價格波動可以影響到通貨膨脹預期?？梢?，房地產等資產價格的變化可能會通過財富效應來影響到即期的價格水平，也可能會影響到人們對未來的通貨膨脹預期，房地產等資產價格里隱含著現在的或未來的價格水平信息。
在房地產投資快速增長、房價不斷上漲的情況下，研究我國房地產市場價格與通貨膨脹的關系也就顯得非常必要。已有不少國內學者對我國房地產市場與通貨膨脹之間的關系進行了理論和實證的研究。但結論不盡相同。王維安等(2005)通過構建房地產均衡市場模型，對我國房地產市場進行了實證的研究，發現房地產預期收益率與通貨膨脹之間存在穩定的函數關系，建議把房地產價格納入居民消費價格指數：而黃平(2006)的研究認為，我國房地產市場的“財富效應”微弱，房地產價格的大幅度變化對消費、產出進而對一般價格水平的影響十分有限，因而在當前及今后相當長的一段時間內貨幣政策不應該考慮房地產價格因素。經朝明等(2006)通過對1987-2005年上半年房地產市場價格與消費物價指數年度數據的計量分析認為，我國房地產價格與通貨膨脹之間存在長短期的均衡關系，但是它們之間是負相關的關系，即“替代效應”大于“財富效應”，房地產價格的上升造成一般物價水平的降低，這同之前的研究結論有很大的差異。
上述文獻對本文所做的研究具有啟發和借鑒意義，但就目前我國房地產價格與通貨膨脹的關系還沒有一個比較一致的看法，理論上的模糊或模棱兩可必然會影響到實際部門的操作，最終影響到經濟金融體系的穩定。本文力求有所突破，更加清晰地分析我國房地產價格與通貨膨脹之間的關系。
二、經驗模型設計與數據說明
(一)經驗模型設計
檢驗變量之間關系的傳統回歸方法一般會假定所使用變量的時間序列是平穩的，然而許多反映經濟現象的時間序列都是非平穩的，倘若采取傳統的普通最小二乘法，就會出現“偽”回歸和“無意義”回歸的現象，基于這一原因，Engle和Granger(1987)首先提出了一種處理非平穩序列的全新的研究方法――協整(Co-integration)研究方法。這種方法的基本思想就是在兩個或多個非平穩的變量之間尋找均衡關系。如果兩個(或兩個以上)變量的時間序列是非平穩的，但它們的某種線性組合卻是平穩的，則這兩個(或兩個以上)的非平穩的時間序列之間存在長期的均衡關系(或協整關系)。在經濟意義上，這種協整關系的存在意味著可以通過一個變量來影響另一個變量的變化。若變量之間沒有協整關系，則不存在通過一個變量來影響另一個變量的基礎。由于只有具有相同單整階數的變量才可能存在協整關系，因此，首先必須對所研究的變量進行單位根檢驗，即檢驗序列本身是非平穩的，但其一階差分是平穩的。
1．變量的平穩性檢驗
變量的平穩性檢驗又稱單位根檢驗，其方法通常有DF檢驗法、PP檢驗法和ADF檢驗法(Augmented Dick-ey-Fulle)。本文采用擴展的ADF檢驗法對變量以及變量的一階差分進行序列單位根檢驗。ADF單位根檢驗是基于以下的回歸方程：
x1=α0+α1t(p-1)xt-1∑βi+xt-i+ε t=1，2，…T
其中，ε為白噪聲，表示變量的一階差分；原假設H0:ρ=1，備選假設H1:ρ＜1。接受原假設意味著時間序列含有單位根，反之則無單位根，也就是說該時間序列是平穩的，如果變量本身具有單位根，而變量的一階差分沒有單位根，那么變量就是一階平穩過程，即是I(1)序列。
2．協整檢驗與誤差修正模型
本文采用EG兩步法來檢驗，基本思想如下：
設yt和xt均為I(])序列，首先用OLS建立模型，進行協整回歸：
yt=β0+β1x1+μt t=1，2，…T
其次對參差序列ut，做平穩性檢驗，其中ut=yt-β0-p1xt，若殘差序列是平穩的，即ut，是I(0)序列，則yt和x1之間存在協整關系。在存在協整關系的情況下。引入誤差項，令誤差修正項ecm=ut，建立以下誤差修正模型，再用OLS方法估計其參數：
yt=α0+α0，Xt+aecmt-1+εt
在這個誤差修正模型中，各個差分項反映了變量短期波動的影響，被解釋變量的短期波動可以分為兩個部分：一部分是解釋變量短期波動的影響，另一部分是偏離長期均衡的影響。如果誤差修正項的系數為負，則表明短期的非均衡狀態會隨著時間的推移被重新拉到均衡狀態，變量之間具有長期穩定的協整關系。
(二)變量數據說明
本文用房地產銷售價格指數(RPI)來代表房地產市場的價格，用居民消費價格指數(CPI)來反映通貨膨脹水平?？紤]到數據的可得性與可比性，筆者選取2001年第1季度到2006年第3季度的季度數據，樣本數據均來源于《中國經濟景氣月報》。由于反映通貨膨脹的核心指標――CPI僅有月度和年度數據，因此把該指標的月度數據用算術平均法轉化為季度數據，房地產銷售價格指數和居民消費價格指數均是與上年同期相比的同比數據。為了熨平變量可能存在的長期趨勢。消除數據中可能存在的異方差現象，對CPI和RPI這兩個變量都取自然對數，分別表示為lnCPI和InRPI。另外，本文采用計量經濟學軟件EViews5.0對數據進行處理。
三、經驗分析結果
(一)平穩性分析結果
圖1給出了lnCPI和lnRPI的時序圖。初步顯示了居民消費價格指數與房地產銷售價格指數具有比較一致的變動趨勢。而且兩變量也表現出不平穩的特征。因此，筆者利用ADF檢驗對居民消費價格指數與房地產銷售價格指數進行單位根檢驗，檢驗的結果見表1。
從表1的檢驗結果可知。對于兩個變量的對數序列，在1％和5％的顯著性水平上存在單位根的原假設無法拒絕，即都是非平穩的。一階差分后，兩個變量在1％和5％的顯著水平上，可以拒絕非穩態的原假設，即是平穩序列。因而，兩個變量序列都是I(1)，即均具有單位根，具備了進行協整分析的條件。
(二)協整與誤差修正模型分析結果
首先，筆者對居民消費價格指數與房地產消費價格指數的對數序列作協整回歸，用OLS法估計，得到以下結果：
lnCPI=2.3053+0.4965lnRPI
t=(6.2956) (6.3176)
R2=0.6388 ADR2=0.6388 D.W.=0.8265
其次，需要對上式的殘差進行單位根檢驗。由回歸方程估計結果可得：
ut=lnCPI-2.3053-0.4965lnRPI
再對ut進行單位根檢驗，其結果如表2所示。檢驗結果顯示，ut序列在1％的顯著性水平下拒絕原假設，接受不存在單位根的結論，因此可以確定ut平穩序列，即ut是I(0)序列。這就是說明lnCPI和lnRPI之間存在協整關系，協整向量矩陣為(1，-2.3053，-0.4965)T。
最后，令誤差修正項ecmt=ut，建立以下誤差修正模型：
lnCPIt=α0+α1lnRPIt+αtecmt-1+ε1
用OLS法估計得到：
lnCPIt=-0.0003+0.3810lnRPIt-0.3804ecmt-1
t=(-0.1929)(2.6280)(-1.9448)
R2=0.2171 ADR2=0.2171 D.w.=1.8413
分析估計結果會發現模型中的常數項未通過顯著性檢驗，為此考慮刪除常數項，重新建立模型并估計得到如下結果：
lnCPIt=0.3772lnRPIt-0.3783ecmt-1
t=(2.6918)(-1.9857)
R2=0.2548 ADR2=0.2548 D.W.=1.8320
在這一誤差修正模型中，各變量的回歸系數都通過了顯著性檢驗。誤差修正項系數估計值(-0.3783)為負。調整方向符合誤差修正機制，意味著上一季度的非均衡誤差以37.83％的調整力度率對當前季度的lnCPI做出反向修正。被解釋變量InCPI的短期波動可以分lnRPI為短期波動的影響和偏離長期均衡的影響兩部分，短期波動由各變量的差分得到反映。長期均衡可以從協整方程中得到反映。
基于以上的實證分析結果，可以得出以下結論：我國房地產價格指數與居民消費價格指數之間存在長期穩定的正向均衡關系。從長期均衡來看，RPI每增加一個百分點會引起CPI上漲0.4956個百分點。這也就意味著樣本選擇區間內房地產市場價格的上漲對一般物價水平的上漲起到推動作用，而非由于“替代效應”造成一般價格水平的下降。從短期波動來看，上一期的非均衡誤差將以37.83％的調整力度對當期CPI的波動做出修正，這種修正的力度較大，能夠保證CPI與RPI之間長期均衡關系。一旦短期波動偏離長期均衡關系，誤差修正機制的存在能夠糾正這種偏離。并最終使CPI和RPI的關系回到長期均衡關系上來。
四、結論和建議
房地產月度總結范文5
一、上半年工作完成情況
1、完成xx公司轉房地產公司過戶資料整理錄入2000余份，前往不動產測量中心完成一期高層分戶圖更改并蓋章，前往不動產中心簽訂《存量房買賣合同》306份，協調稅務窗口開具完稅證明153份，繳納登記費153戶，窗口受理153戶，協助繕證窗口繕證并領證153本；
2、整理完成一期房產公司轉個人產權過戶資料500余份，辦理公對私轉個人簽訂《存量房買賣合同》108份，合同備案72份，開具房地產計稅價格核定單54份，受理過戶手續54組，繕證54本，協助寧夏銀行辦理一期轉個人產權抵押手續21戶，協調寧夏銀行放款18筆，共計金額為432.7萬元；
3、聯系不動產中心權籍科完成二期聯排住宅房屋落宗手續，前往民政局地名辦更改二期聯排項目坐落命名手續，完成二期聯排住宅《商品房買賣合同》網簽60份，合同備案15份，并辦理二期聯排住宅合同撤案手續1戶，與xx銀行完成二期聯排貸款業主的預告抵押登記辦理手續4戶，協調xx銀行放款4筆，共計金額為 310 萬元；
4、根據公司會議要求，完成目標責任制書簽訂，制定年度銷售計劃及月度銷售計劃；制定項目各節日節點宣傳方案并經領導審批實施；制定商貿租賃合同和商貿樓網簽合同模板報法務部審核修改；完成1#、2#、3#商貿樓的業態布局分布；完成一期、二期銷售臺賬明細整理及轉個人產權明細臺賬錄入等。
4、及時了解匯總項目周邊競品樓盤信息，完成項目的各節日截點的推廣宣傳及渠道拓展工作，通過元旦、春節前的流動式宣傳，邀約xx、xx兩城區的核心中介公司合作洽談，以項目為中心輻射式打開周邊市場，形成區域性優勢，通過宣傳前后的客流量和成交量對比，可以肯定前一階段的推廣宣傳還是有一定效果；
5、完成一期、二期發票開具審批工作并前往財務領取發票，完成各階段手續辦理的材料錄入及準備工作及整理每周公章、法人章使用附件材料遞交集團，協助xx辦理前期產權證資料整理及預告轉本位材料打??；
6、與xx銀行、中國銀行時時溝通一期貸款業主及公司貸款材料明細及放款情況，并起草股東會決議加蓋公章，完成領導安排的其他事項。
二、工作中存在的問題及今后努力方向
工作中存在一些問題和不足，主要表現在:第一，由于房地產涉及領域廣泛，線上線下業務在逐步更新完善，對部分業務的不熟悉，以致工作起來不能游刃有余，工作效率有待進一步提高；第二，有些工作還不夠過細，一些工作協調的不是十分到位；第三，自己的專業水平還不能完全勝任公司工作的要求。在接下來的工作中，應認真提高業務、工作水平，努力做到:第一，加強學習，拓寬知識面，努力學習房產專業知識和相關工作常識，及時了解房地產政策及信息更新；第二，本著實事求是的原則，盡心盡責完成各項工作，努力完成月度、年度銷售及回款目標；第三，自身工作作風建設，團結一致，勤奮工作，形成良好的工作氛國；第四，遵守公司內部規章制度，維護公司利益，在本職崗位上發揮出應有的作用。
三、下半年計劃
1、依據2021年銷售情況和區域市場變化，自己計劃將工作重點放在重點類客戶群；
2、結合下半年銷售及回款計劃，尋找實力客戶，以擴大銷售渠道，并做好銷售的宣傳造勢；
3、在做好日常業務的同時認真學習專業知識、技能及銷售實戰來完善自己的理論知識，提高自己的綜合素質；
房地產月度總結范文6
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2021年房地產銷售員工作總結匯報
自金秋__年__月正式入職以來，在繁忙而充實的工作中，不知不覺迎來了__年。轉眼間來到__集團這個___已經___個多月了，在這期間，經歷了我們公司銷售人員專業培訓，參加了陽光地中海項目的銷售工作，加入到充滿熱情的銷售團隊中，品味先進、人性化的公司文化。
回顧這段難忘的工作歷程，為了在新的一年當中更好的投入到這充滿___的工作當中，對過去的一年做如下總結：
一、工作中還有很多不足，還要不斷的向同事們學習和借鑒不足
首先，作為一名__年入職的的公司新人，而且對金石灘的房地產市場有著諸多的不了解。面對新的環境、新的項目，尤其對養老度假項目非常陌生，從入職至今，短短的幾個月時間，邊學習公司、___以及同事們的經驗，邊自己摸索適合自己的銷售方案，很多地方還存在或多或少的欠缺和不足，還需要更好的學習與自我完善;
其次，加入這個團結進步的___時間尚短，很多優秀的企業文化，豐富的企業底蘊，還沒有更好的理解和融通，這需要我在今后的團隊生活中，更好的體會和把握，豐富自己的知識，武裝自己的思想，將這個團隊優秀的企業文化更好的發揮和利用在今后的銷售工作當中;
二、熱忱的___、___的團隊，成就了對于我自己的自我超越成績
作為銷售部中的一員，從我入職起就深深感到自己身負的重任，作為企業的窗口、公司的形象，自己的一舉一動、一言一行也同時代表了一個企業的形象，因此激勵我從始至終不斷的自我的提高，不斷的高標準要求自己，不斷的克服自己的缺點發揮自己的長處。并要在高素質的基礎上要求自己不斷加強專業知識和武裝專業技能，做一個專業知識過硬、溝通協調能力強、能夠吃苦耐勞、并具有良好團隊協作精神的優秀銷售工作者。
從入職到__年末，我共銷售出住宅___套，總銷售___萬元，占總銷售套數的___%，并取得過其中___個月的月度銷售冠軍。但作為具有___年房地產銷售工作的老業務人員，雖然進入公司時間較短，這樣的一組數字對于我個人而言，還是不夠滿意，希望在__年度，會有所進步，有所突破，更好的體現和實現自我價值。
三、強大的集團企業作為后盾，帶給我更多的信心與熱情夸公司
新的環境帶來新的契機，但新的環境也帶來了自我的壓力，經歷短短的公司專業培訓后，在公司領導的關懷下，在同事的細心幫助下，我才能夠很快的熟悉我們陽光地中海的項目知識，和了解金石灘房地產市場的形式。人性化的管理模式、通暢的部門銜接、熱情向上的團隊精神……面對這些良好的工作環境，堅定了我作為這個___一員的信念，給予了我做好一名作為企業窗口的銷售工作者的信心，激發了我對于這樣一個集團、一個企業、一個___的熱愛。讓我在這個良好的空間中奮進，歡暢淋漓漓的馳騁在銷售工作的舞臺上。
強大的企業實力、堅實的資金基礎、優秀的管理團隊，即使作為一名普通銷售工作者的我，也體會到無比的自信，使我在直接面對客戶群體的時候，能夠用我的這份自信去感染客戶，建立客戶對我們企業、我們項目的信心，更好的完成一個個銷售任務，更好的完成我們的銷售工作。
四、近半年的銷售工作，作為一名沖鋒在銷售第一線的銷售人員，通過直接面對不同的客戶群體，對我們陽光地中海項目的一些理解與期望挑點小毛病。
__年這一年是有意義的、有價值的、有收獲的。__月的成功開盤，使我們陽光地中海成為眾所周知的高檔項目，也是我們樹立品牌形象的起點。一期的項目全部銷售，給我們二期增加了很多信心，二期的成功銷售就給我們推向了又一個高峰別墅。
在近一個月的其它項目學習過程中，參觀了市內的一些高檔項目，這使我們銷售團隊都有不同程度的提高和新的認識，不但開闊了視野，而且更多的了解到高端項目的市場需求，和在目前的政策大環境下，高端項目的優勢，以及它的抗跌性和保值性。通過這些了解，結合金石灘高端項目產品越來也多的現狀，讓我更深刻的認識到金石灘土地的特殊性決定了它的不可復制性，以及非凡的潛質。
__年我們別墅項目將實現現房實景銷售，但結合金石灘的整個市場，壓力依然很大。
第一，同比金石灘同檔別墅項目，我們的價格優勢并不明顯;
第二，建材和建料方面與其它項目相比，也有一定的劣勢;
第三，而且同地區的別墅項目也很多，勢必會給我們別墅項目得銷售增加一定的壓力。雖然壓力比較大，但在我們這樣優秀團隊的努力下，在新的一年中一定會有新的突破，新的氣象，一定能夠在日益激烈的市場競爭中，占有一席之地。
