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房地產商投資合同范文1
【關鍵詞】經濟效益；房地產；開發與管理；方式
隨著國家限購令的出臺，房地產的經濟效益一度下降，再加上近幾年的金融危機，整個房地產的行情都不容樂觀，隨著政府的相關作為，經濟開始復蘇，房地產的有一個春天也隨之而來，但是，房地產行業的競爭壓力卻也一直沒有減少，在巨大的競爭壓力下，房地產商要如何做，才能夠以最小的消耗獲取最大的經濟利益呢？
一、以政府的經濟政策為導向
政府的政策是房地產商必須要關注的問題，不管是國家政策還是地區政府的政策變動，都會決定著一個地區經濟發展的重心，有政策的地方會有限制，但是也是有政策的地方也才會有商機。例如，2010年國家“限購令”的緊急出臺，限制一戶多購的現象，遏制房地產價格的瘋漲，對于房地產商來說，這既是有利的也是不利的，不利的是自此以后房地產的價格將會受到很大的限制，利潤空間會有所下降，但是另一方面來說，這次政策的出臺無疑也對房地產運行市場起到了規范作用，這也為房地產商的經營創造了良好的市場環境，為此，房地產就要在具體的開發與管理過程中，進一步精簡自身的組織機構，規范自身的經營管理行為，為自身樹立良好的社會形象，從而促使自己開發和管理更加規范化，更加精簡高效化。
此外，政府為了鼓勵地區經濟發展，減少地區差異，一方面會增加地區政策支持力度，增加財政支出，積極建設地區基礎設施，另一方面，政府也會出臺地區的鼓勵政策，為民間企業放低進入門檻，鼓勵民間資本進入，參與地區經濟建設與發展，針對這樣的支持和鼓勵政策，房地產就要積極參與，到政府優惠的地方去開發，到政府支持的地方去開發，才能夠擁有良好的區域市場。
二、做好風險評估體系的建設
不管國家政策如何，房地產要獲取良好的經濟效益，也必須加強自身的規劃和建設，增強自身的實力，只有這樣，才能夠在變幻莫測的市場中穩如泰山，才能夠在激烈的市場競爭當中生存和發展。
“股市有風險，入市須謹慎”，在市場中也一樣，風險無處不在，房地產商想要獲取良好的經濟效益，就必須要做好風險評估體系的建設，積極評估風險、預測風險以及應對風險，只有這樣，房地產商才能夠盡量減少風險所帶來的損失，才能夠實現穩步的增長。
建設風險評估體系，首先要進行市場精細化調查，了解國家政策方針，分析經濟走向，解剖行業動態，從而明確風險防范標準，例如，在進行開發之前，要明確通過開發該處地產必須要獲取的經濟利益范圍，，并將其進行數字化，只要在這個數字范圍之內，風險都不予以過度計較。
其次，在確定防范數字化標準之后，按照已有的相關責任人進行分配，將總體的目標分發落實到每個部門每個責任人身上，并將最終落實的數字標準進行公開，鼓勵大家參與監督和舉報，而對于合作者則要通過訂立合同的方式，明確雙方的責任和義務，在合同當中也要盡量避免概念性的詞匯，盡量精確化，方便雙方相互監督，并建設網絡交流平臺，鼓勵社會人員參與監督工作。
第三，房地產項目的投資分析與其他領域的投資并沒有本質上的區別，作為投資，都是為了獲取最大投資收益。由于房地產業在國內發展的局限性，市場的諸多不確定因素：投資周期長、不確定性和風險程度高；市場供給缺乏彈性；市場需求的廣泛性和多樣性；市場消費的層次性和發展性等等。我們在進行房地產項目的投資分析時，需要根據房地產項目的實際情況，根據市場因素、經濟因素等多方面的分析，做到項目決策的可行性、可操作性。如何準確地測算項目成本，可以結合國家建設部的《房地產開發項目經濟評價方法》，從土地成本、前期規費、工程成本、間接成本等幾個方面分別進行研究。分析的前提是該地塊的面積、容積率、規劃要點已確定，建材市場行情相對穩定等。
最后，建立并完善風險應對機制，盡管前期已經做好了風險評估工作，也做好了一系列的制度完善工作，但是，有些風險我們也是無法預估和防范的，例如自然災害，針對這種無法進行人為控制的風險，房地產就要從自身的實際情況出發進行風險應對機制的建設。建立風險應對機制，房地產商要進行行業風險信息收集和分析，歸納總結出以往的非人為控制風險項目，并進行經驗總結，形成可參考性的明文風險應對措施，如果出現類似的風險，就可以參考已有的應對措施在進行開發和管理的過程中采取相關措施進行預防，或者風險當時快速組織人員進行風險應對，減少風險所能造成的損失，也可以進行保險投資，將一些非人為控制因素的風險所造成的損失減少的最小。
三、做好服務管理工作
服務管理工作主要是指房地產開發的咨詢服務工作，以及房地產建設完成之后的小區物管服務管理工作；不管是何種服務工作，都直接關系著房地產的銷售業績，關系著房地產商的經濟利益，所以，房地產商必須要做好服務管理工作。
房地產商做好服務管理工作，首先，要做好咨詢服務工作，咨詢服務工作主要面對的人群是購買者，購買者在進行選擇購買之前，肯定會進行廣泛的參考和選擇，貨比三家，才能夠最終確定購買，在這個過程中，咨詢服務人員的服務態度和服務質量直接決定著購買者的最終決定，因此，作為咨詢服務人員，必須要耐心、細心而又富有熱情，在咨詢服務的過程中，能夠熱情、耐心地回答客戶的問題，并細心觀察用戶的需求，及時進行推銷，促使顧客產生購買欲望，同時，要建立方便快捷的咨詢服務平臺，這可以借助電話以及網絡等方式來進行搭建；其次，要做好物管服務工作，必須要選取有責任心的物管人員從事服務管理工作，對物管人員的日常行為進行嚴格的規范，建設網絡舉報和電話舉報系統，鼓勵小區住戶積極參與監督和舉報工作。
結論
21世紀是高速經濟時代，房地產商面臨著巨大的競爭壓力，要在競爭中求發展，房地產商必須要能夠精確解讀國家政策，并能夠通過不斷地努力，加強自身的實力，強身健體，做好風險評估體系建設，減少風險所能帶來的損失，也要做好服務管理工作，為自己樹立良好的社會形象，提升銷售業績，只有這樣，房地產商才能夠真正實現自身的經濟效益最大化，實現自身的可持續發展。
參考文獻：
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房地產商投資合同范文2
關鍵詞：帶租約分割產權 住房抵押貸款證券化
帶租約產權分割式銷售
最近，房地產商推出了一種全新的售樓方式：帶租約分割產權式銷售。其主要內容是，開發商將商用樓先出租出去，然后把它進行形式上的產權分割，連同租約一起出售給投資者，投資者并不直接參與租賃事務的經營，而是委托由開發商事先聯系好的專業租務管理部門統一經營，該租務管理部門按租賃合同向承租者定期收取一定的租金，扣除一定的管理費后把租金定期返還給投資者。
這種售樓方式在中國剛剛興起，但是發展很快，許多商業旺地的新建商用樓爭相采取帶租約產權分割式銷售，雖然售樓價格很高，可是投資者仍然踴躍購買，搶先使用這種創新銷售模式的房地產商都獲得了令人難以置信的高利潤回報。
帶租約分割產權銷售模式產生的原因與動力
這種全新的售樓模式滿足了開發商、承租者、投資者三方的需求，解決了三方各自不同的難以克服的困難。它的產生也是三方矛盾交織最終得以解決的結果。
房地產業高利潤和房地產商自有資金不足并存。房地產業的利潤很高，房地產商們不愿意進行股權融資，因為這樣會被別人分享了高額利潤這塊肥肉。通過債權融資，利用財務杠桿獲取高額利潤，雖然增加一些風險，但目前房地產業正處于朝陽時期，增加這點風險不算什么，多獲得的高額利潤卻是實實在在的好東西。因此債權融資在目前的房地產業非常普遍。但是中央121號文件的出臺，使房地產商難以通過債權來融資，國家對資本金比例的控制又使得他們比以往更加迫切地需要資金的支撐。國家對土地審批的控制導致了房價大幅度上漲，房地產業利潤也快速上升，這樣，房地產商回收資金就變得極為迫切。利用帶租約銷售快速回收資金，開發新項目，滾動地持續獲得高利潤。由此解決了房地產商的這個大矛盾。
商業部門高競爭、低利潤、資金不足和大規模擴張需求相并存。我國商業部門競爭激烈，大中型零售業在激烈的市場競爭中利潤普遍下降。而通過組建大型商業集團，推進低成本擴張，實行適度規模經營，可以降低成本，提高利潤率，在競爭中取得先足。如果商業公司自己投資商業用樓，占用大量資金，既不利于低成本擴張，又增大了經營風險。租賃一座大樓經營，萬一未來經營不善，則可以通過不續租而退出不利的市場，把資金轉移到自己有優勢的市場。租賃增加了一個選擇的權利，未來市場有利則繼續經營，未來市場不利則選擇退出。這類似于金融買方期權，當市場風險變大時，買方期權的價值就會增加。近年來國際商業巨頭不斷進入中國，其適度規模經營、先進的管理、符合世界潮流的先進營銷方式給國內商業帶來了前所未有的壓力，市場風險開始變大。由此租賃隱含的買方期權的價值增大，從而促使了房地產業帶租約銷售方式的產生。
國內中產階級的逐漸形成和投資渠道不多且不暢近年我國中產階級開始形成，他們有一定的積蓄，存定期存款，利率太低，投資股市既很難盈利，又風險巨大。國內投資渠道太少，且不通暢，他們不得不另尋出路。帶租約產權分割式銷售令大量的中產階級可以投資商用房獲取租金回報?！爱a權分割”既降低了投資風險，又增加了資產的流動性，這使它備受投資者歡迎。
帶租約分割產權式銷售方式的發展前途
住房抵押貸款證券化近期難有大的進展，而房地產業卻需要大踏步前進。為解決這個矛盾，帶租約分割產權式銷售方式就應運而生了。但是它的實質其實只是到住房抵押貸款證券的一個中間過渡，是房地產證券化的雛形。
房地產商投資合同范文3
關鍵詞：房地產產品策略價格策略促銷策略渠道策略
改革開放以來，隨著城市住宅制度改革的不斷深化和土地有償使用制度的實施，房地產業作為一個獨立的經濟產業在我國迅速發展起來。我國房地產市場已經逐漸呈現從“賣方市場”向“買方市場”的轉變，這就要求房地產行業要與市場營銷策略相結合。
1房地產商品的特點
房地產是房屋和土地財產的總稱，又稱不動產。其特征與土地特征密切相關。它既屬于生產要素又屬于生活消費品，所以對于消費者來說購買這種特殊的商品既可以看作是投資也可以看作是消費。就房地產這一特殊商品而言，它具有以下特點：
（1）固定性。也稱不可移動性，房地產項目一旦落成，其位置、結構便固定下來，難作大的改動。
（2）組合性。土地和房屋的組合：每個房地產項目都包括房產與地產、房屋與土地兩個部分。消費品和投資品的組合：房地產既有使用價值又有投資價值，隨著發展，房地產商品的使用價值會減少，但投資價值卻會因某些特定因素而升值。
（3）差異性。在房地產市場上沒有完全相同的兩件產品，因為它不僅受到開發商、物業類型、建筑設計的影響，即使建在同一塊土地上，每宗房地產的交通、日照、周邊環境、景觀等也是不同的，從而形成了每宗房地產獨有的自然地理位置和社會經濟位置，使房地產有區位優劣之分。
（4）稀缺性。這是由土地的自然屬性決定的，因為土地具有不可再生性。
（5）保值增值。由于土地的稀缺性，使房地產具有保值增值的特性。
（6）使用周期長。某一項目工程建成通常要2～3年的時間，甚至更長，而產品建成后，一般可使用50年以上。
（7）耗費資金大。房地產售價昂貴，往往要花費人們很多年甚至是一輩子的積蓄。所以購買者在選購住房時慎之又慎，對物業的質量、價格、配套設施、小區環境等許多方面都要進行細致的比較。
2房地產營銷策略的應用
房地產商品有其自己的特征，使得房地產市場營銷不同于日用品、食品、藥品等低值易耗的產品，同時也不同于汽車、電器等使用周期短、升級快的產品，因此在營銷策略上有著自己的特殊性。
2.1產品策略（product）
隨著人們生活水平的提高，對住房的要求已不再只是能遮風避雨的“鋼筋加水泥的叢林”，而是更多的追求其個性化和獨特性。這就要求開發商通過對產品的名稱、物業、文化、自然環境等方面進行精心設計來體現其差異性，做到“人無我有、人有我優、人優我奇”，從而贏得更多的消費者。
（1）名稱。給房地產商品取一個好聽的名字不僅能給人好的第一印象而且還能引發美好的遐想。比如，金馬公司開發的“羅馬花園”，其名稱就是追求一種異國的浪漫和古典的高雅。
（2）物業。提高物業質量，趕超時代潮流。在當前房地產商品供大于求的狀況下，消費者看重的是房屋外觀、內部布局、裝飾裝修。為此，開發商要采用現代化的新材料、新技術，使物業具有智能化和現代化的格局。
（3）文化。房地產開發商要注意通過高品位會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設施齊全的幼兒園與中小學來營造小區的文化氛圍，這些都是在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。
（4）借助自然環境。開發商一般只注重對小區環境進行人為的建設，而忽略了借助自然環境，比如借助天然的河流、現有的綠地等，既能使小區環境更具特色和自然性，而且還能在經濟上節省人為造勢的費用。
另外還要注意產品創新。產品創新主要包括產品開發、更新速度及產品質量和水平，可劃分為高科技型、綠色環保型、社會保障型、設計綜合型。2.2價格策略（price）
房地產價格營銷策略是房地產營銷策略中的一個重要環節?？茖W合理地制定房地產價格以及靈活地運用定價策略和技巧，對項目成功及開發商的生存和發展具有積極意義。
（1）定價方法。在市場營銷定價策略中，定價的方式主要有成本導向的定價、競爭導向的定價和需求導向的定價?？傊?，在制定價格的時候應根據成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價格、同類樓盤的競爭因素、房屋設計、裝修、配套設施等各個方面進行合理地定價。
（2）定價策略。房地產定價策略主要有以下幾種方式：一是“試探性”定價策略。指售房者根據銷售情況不斷地調整定價的一種方法。這是房地產經營者綜合分析同類商品房價格情況后，先以較低的價格出售少量的商品房，然后根據買房的人多或少的情況適當地提價或降價的一種方法；二是折扣優惠。房地產公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價格優惠，可以通過不同的付款方式來實現。例如，如果分期付款房價要付全額，而一次性付款，房價可給予5～10%的折扣優惠；三是分期付款。為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款。常用的方法是，購房者在簽定合同時付1/3的房款，房屋施工過半時再付1/3，完工時付剩下的1/3。有的公司采取預付定金的辦法，然后余額在一個規定的期限內分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金融資本介入房地產業，一些房地產公司和銀行開展了樓宇按揭業務。所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房價30%的首期款，取得購房合同，然后憑購房合同向銀行申請抵押貸款支付70%的余款，以后，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時才能收回產權。這是目前國際上房地產交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。
2.3促銷策略（promotion）
房地產促銷的目的是刺激或增加消費者的購買。目前我國常采用的促銷有以下幾種：
（1）人員促銷。它是一種傳統的推銷方法，是指房地產促銷人員根據掌握客戶的信息，向目標顧客面對面地促銷方式。此種促銷方式的優點在于，目標顧客明確、促銷力量集中、互動性強等。同時人員促銷這種方式所面對的顧客范圍小，對于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業務素質，而且還要求有較高的個人素質。
（2）廣告。房地產廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。房地產廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實體廣告，看得見摸得著的廣告。房地產廣告訴求的重點有地段優勢、質量優勢、環境優勢、教育優勢、交通優勢、開發商的聲譽等。每個開發商都應根據自己樓盤的具體情況選擇適當的廣告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。
（3）公共關系。房地產公關是指房地產開發商通過傳播溝通在公眾中樹立良好的形象，以實現其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、金融公眾、媒介公眾、社區公眾、社團公眾、政府公眾、內部公眾等的關系。這可以通過具體的活動來實現，如召開新聞會、進行奠基和封頂儀式、參加社會公益活動，或通過危機公關化不利為有利，從而達到公關的目的。公共關系是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣
，所以其效果很好。
（4）營業推廣。這是一種利用短期誘因誘導消費者購買、鼓勵房地產商和企業推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對于消費者而言，在某個時間段可享受買房送空調、送冰箱、或者送書房、送儲藏室、室內設施、地下室、花園等。這也是價格策略中的優惠折扣。
2.4渠道策略（place）
目前我國房地產行業中，房地產營銷渠道大致可以分為直銷、經紀以及近幾年興起的網絡營銷。
（1）直銷。它是指房地產開發商通過自己的營銷人員直接向潛在顧客推銷自己產品的行為。直銷的優勢在于可以節省一筆委托的費用，同時它對營銷人員的經驗、素質要求很高。
（2）委托推銷。它是指房地產開發商委托房地產推銷商來推銷其房產的行為。委托商可以是企業商，也可以是個人商。前者是指由多人組成的具備法人資格的機構，后者是指中介的個人，即經紀人。
（3）網絡營銷。這是房地產業借助網絡進行有效營銷的一種手段。利用互聯網可以打破地域限制，進行遠程信息傳播，且圖文并茂，效果比較好。目前，國內出現了一些以房地產為主要內容的網站，如搜房網、中房網等。隨著電子商務的發展，網絡營銷應用在房地產業上將具有更大的發展潛力。
3結語
綜上所述，結合房地產商品本身的特點，房地產營銷策略大致可分為以上幾個方面。目前我國房地產業正處于一個嶄新的發展階段，房地產營銷是其一個重要的方面，所以營銷策略對房地產行業而言有著很重要的現實意義。
參考文獻
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2劉艷.淺談房地產營銷策略[J].沈陽干部學刊，2008（6）
房地產商投資合同范文4
關鍵詞房地產會計核算問題對策
隨著市場經濟在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準則不斷，對于房地產開發企業來說，目前適用的會計制度和會計準則主要有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》和《企業會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，更好地發揮會計職能，是會計人員的職責。筆者從以下幾個方面論述目前房地產企業會計核算中存在的問題及其改進方法。
1房地產開發企業會計核算存在的問題
1.1房地產開發企業收入確認的復雜性
房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性?！斗康禺a開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；《企業會計制度》和《企業會計準則——收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。
1.2房地產開發企業商品成本與售價的不配比性
首先，房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。
其次，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。
通常房地產開發企業的成本結轉方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。
1.3收益評價指標不能真實反映企業業績
房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大——項目建設期內業績不佳,驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經營情況很好的開發公司，其凈利潤可能很小甚至是負數，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結清的擔保金，由于市政規劃調整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產開發企業的業績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。
2完善房地產開發企業會計核算規范的對策
2.1正確確定和應用收入確認標準
房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。
(1)法律標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。
(2)專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規定中，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。
筆者認為，房地產銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，盡管房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產開發企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。
2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比
建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。
(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結轉成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。
(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。只要是開發建設工程已辦理了竣工決算手續，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。
2.3擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量
(1)增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展。對于擁有大量優質低價的土地儲備的企業來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優勢，能在未來三到五年內保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。
房地產商投資合同范文5
美國房地產商靠微信賺翻了
Emma Hao是通過微信做成買賣的，而且她還不只一次通過微信做成大生意。此外，Emma Hao也不是唯一通過微信進行房屋銷售的地產經紀人。
Emma Hao說：“我一般會上傳一張戶型圖，然后介紹說這處房產不錯，其地理非常好。然后就有人表示‘我感興趣’，并進行購買?！彼硎荆骸拔⑿耪媸遣煌岔懙钠脚_?！?/p>
中國人已經成為美國房地產市場最大的外國購買群體。據美國房地產經紀人協會(National Realtors Association)稱，為尋找安置資產的安全場所以及實現持有資產的多元化，中國人往往愿意比其他國家的人付出更高的價錢。
36歲的Jing Wang是紐約地產商Lin Pan Realty Group的地產經紀人。Jing Wang表示：“我愿意每月為使用微信支付100美元。由于Facebook等社交網絡在中國不能使用，因此想認識并接觸到中國顧客的困難要大得多。這需要大量的時間和金錢?！?/p>
美國房地產商靠微信賺翻了
在成為一名專門服務中國買家的地產經紀人之后，Jing Wang就只用微信。他的所有顧客都通過這款應用與其進行聯系。Jing Wang說，他通過微信銷售的房屋價值最多達到了500萬美元，而與中國買家交易的整個過程都是通過微信實現的。
看房時通過視頻和照片，而談價格則完全通過微信實現。房產經紀商這邊通過一位法律顧問完成這筆交易，而電子版的合同使其可以將房產過戶給新業主。支付依然全是通過現金。
對于那些尋找投資房產的買家而言，從中國東部飛到紐約需要15個小時，這一漫長的路程讓他們有足夠的理由依賴微信解決問題。
市場研究公司Forrester Research分析師王曉豐(Xiaofeng Wang)在今年7月份的一份研報中就指出：“微信對于消費者的日常生活變得更加重要。全球廣告商必須考慮微信的價值，因為其無所不在，深刻地改變了中國消費者的手機使用習慣?！?/p>
房地產經紀人Jing Wang通過免費的博客張貼出其房屋出售信息，并通過語音錄音與客戶交流，因此談買賣能夠經過數天達成，而無需熬夜工作。
美國房地產商靠微信賺翻了
不過，這里也存在信任問題。從一個從未謀面的人那里進行數百萬美元的投資似乎有些魯莽。
Emma Hao等微信用戶往往將其打造成個人博客，他們可以在里面關于食物、服飾、化妝以及生活方式的照片和文字，這樣一來可以營造出其網絡性格。
房地產商投資合同范文6
關鍵詞：商品房預售；預告登記
一、從域外成熟的立法例來看我國商品房預售制度的缺失
（一）域外成熟的立法例-以香港為例
房屋預售制度起源于香港，房地產開發商出售樓花，一方面，可以把風險轉移給買受人；另一方面，對于開發商來說，有助于資金回攏、降低成本。香港房屋預售的風險分擔機制非常的完備，包括嚴格的準入和退出制度、嚴密的法律體系、信息披露制度，這種制度設計能將大多數風險一一化解，是一種良好的事前預防制度。
1、開發商與投機者存在的知情交易者市場
香港的預售市場包括三種類型的交易者：開發商（developers）、投機者（speculators）和民眾（general public）。[1]香港房地產市場上活躍的開發商大多為資金實力雄厚的大財團，其中不乏上市公司， 這些公司擁有很好的信息渠道來了解真實的預售市場現狀[2]；其次，投機者通常是很有經驗的物業投資人和物業人，和民眾相比，有著更好的市場信息渠道；最后，民眾是指那些需要真實購買期房用做消費的購房者。因此，香港的預售市場可以描述為大多數人是知情交易者的市場。
2、嚴格的開發商準入制度
香港的房屋預售法律體系對開發商有著非常嚴格的規定，沒有良好資質資信和透明的財務公開，開發商無法進入預售市場。政府規定："房地產開發企業應當先向銀行擔保，確保有足夠的資金完成工程建設，再允許其預售商品房，律師行的托管賬戶專門用來存放預售資金，律師行在得到承建商的相關證明資料后，才能把預售款項支付給開發商用來支付建筑施工的費用。"[3]
3、香港的房屋預售法律制度較為完備
盡管香港經濟是自由放任式的市場經濟，但是，香港政府對預售市場卻有著嚴格的管制，基于樓花買賣的潛在風險，政府和律師協會都采用了各種措施來管制預售交易行為。如預售合約要用統一格式，這種規范化的房屋預售形式，本質是為了加強交易管理，更好地保證交易的有效性與合法性。律師在商品房預售中的主要監督地位和嚴格的責任問責制是香港預售制度的一大特點。
（二）域外成熟的立法例-以美國為例
美國房地產行業的預售制度的獨特之處在于為了防止房地產開發商私自挪用購房者資金用于其他項目，交付的預購款將會存放在第三方管理的賬戶上。在進行房地產交易時，開發商先與購房者達成合約，房屋交易量超過半數，銀行才會貸款給房地產開發商作為啟動資金。在早期階段由客戶支付的存款通常是幾千到一萬美元，由第三方托管。在開始建造房屋之前，開發商將文件提交給審批機關，要經過重重的項目審批。如果文件被批準，這些文件將被移交給客戶，如果客戶在建議終止期間內沒有提出異議，雙方將建立正式的銷售合同并支付首付款，通常為房價的10%到20%。法律規定這部分款項交由第三方保管，在項目竣工時才交付給房地產開發商，以防止開發商將客戶的資金用于其他項目。
為了確保房屋的質量，美國當地的政府部門在房屋竣工之后，會對房屋的整體架構、建筑質量、水電設施等進行詳細的審查，合格之后發放"入住證"，這樣嚴格的程序彌補了美國預售房規章制度的空白。使得房地產商只能在房屋完全竣工后取得房款。
二、我國商品房預售制度的三大缺陷
（一）購買期房需要先交付全部價款，而且沒有第三方保管
在我國，購房者和房地產商簽訂預售合同后，購房者須交付訂金并向銀行申請貸款，交付全部房屋價款，購房者以后還貸款的時候債權人是銀行而不是房地產商。房屋價款直接交付給房地產商，而沒有第三方對價款的去向進行監督。這種一次付的模式，因為缺乏必要的監管，房地產商在建造房屋過程中很可能會出現延期交房，"一房二賣"等嚴重侵犯了房屋買受人的合法權益的行為。總之，購房者承擔很大風險。
（二）造成房地產行業進入門檻低，房地產行業惡性擴張
商品房預售制度降低了房地產行業的進入門檻，對房地產商的經濟實力的要求大大降低。只要開發商取得預售許可證，就可以通過預售迅速回攏資金，積聚大量資本。由于我國資本市場發展的滯后性，對房地產開發商來說，除了銀行貸款外，基本沒有其他的融資方式，因此，預售交易實際上成了房地產開發企業融資的重要手段。而我國正處于市場經濟的初級階段，這種商業投機行為導致許多中小企業進入房地產行業，攪亂正常的交易秩序，進入房地產市場已經成為一個圈錢的理想途徑。
（三）法律制度不夠完善，政府監管不力
我國的房地產管理法規大多是在改革開放初期制定的，滯后性嚴重，在實踐中，有很多政府主管部門未有效履行職能的現象，有的房產管理部門認為在房地產交易管理所辦理的商品房預售合同的預售登記就是商品房預售合同的登記備案，甚至不能正確區分不動產預告登記和商品房預售登記兩種性質完全不同的登記。
三、完善我國商品房預售制度的一點思考
（一）完善商品房預售預告登記制度
房屋預告登記制度在我國的物權法律制度中具有重要地位?！段餀喾ā返?1條以法律的形式第一次確立了不動產預告登記制度：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。不動產預告登記產生于當事人對不動產約定買賣之時，目的是為了使債務人違反合同約定而處分該不動產時，為債權人將來取得物權進行保障。[4]不動產預告登記制度有效突破了物權法理論和債權法理論的桎梏，是債權物權化的有力證明。預告登記保護購房者具體體現在，當不動產物權人在預告登記后，仍然對不動產進行了處分，并在處分同時第三人做了本登記的情形，此時，第三人的本登記并不當然無效，也應被視為是有效的法律行為，但在預告登記人主張權利實現之時第三人的本登記效力就受到威脅，預告登記人可就自己的預告登記效力對抗第三人，申請行政機關涂銷第三人本登記，轉預告登記為本登記。
（二）建立商品房預售資金監管制度
預售資金監管問題是商品房預售制度的核心。預售款監管的關鍵是確定監管主體的問題。一方面預售款的監管必須由具備建筑工程專業知識的機構進行，做到有效防止開發商抽逃資金，保證工程的順利完成；另一方面，預售商品房具有一定的融資性質，對融資的監管應該有相應知識能力的金融商業機構參與。政府的可信度和權威性是其他機構無法比擬的，政府直接對商品房預售資金監管有利于促進監管過程中各參與主體的配合。但政府的這種干預只應該在特殊階段得到加強，在市場機制比較完善的情況下，應該只在宏觀領域進行監督、指導、服務市場的作用。所以在立法上應該確定政府的監管職責和工程監理機構和商業銀行的監管主體資格。
（三）完善信息披露制度，以保障購房者的權益為中心
由于開發商和購房在地位上天然的不平等性，商品房預售法律制度本身對購房者來說處于不利的法律地位，因此在整體制度安排上應該向購房者傾斜。為實現對預購人權益的保護以及維護房地產市場的健康發展，在預售制度設計上以保護購房者的權益為中心。尤其是在對商品房按揭制度、抵押制度上。完善信息披露制度是為了保證信息的真實性、及時性，信息披露的完善是社會對房地產開發業監督的一種方式，違反重大信息披露義務應當承擔締約過失責任或者違約責任。同時，將信息披露的情況納入開發商誠信檔案，對于違反相關規定的開發商，對其違法行為進行懲處的同時，對其信用進行評級，在以后申請貸款項目時將作為考慮因素之一。
參考文獻：
[1]雷蘭.商品房預售法律問題研究[M].北京：知識產權出版社，2007：145.
[2]楊錚.天津市商品房預售資金監管模式分析[J].城市，2011，（1）.
[3]李宗愕.香港房地產法[M].香港：商務印書館香港分館，2001：19.
