前言：中文期刊網精心挑選了小區物業管理方案范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
小區物業管理方案范文1
[關鍵詞]物業服務企業；社區消防；安全管理
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2015.15.014
1 當前物業服務企業在消防方面存在的問題
1.1 指導和監管力度不足
《物業管理條例》作為當前物業服務企業的指導依據，并未明確具體的公安消防機構對物業公司的指導應當采取什么方式來進行，物業服務企業由原來的物業管理企業轉換為物業服務企業后，定義也趨于不明朗。尤其是涉及一些管理資金，罰沒款之類的關鍵問題，這個問題尤其突出。但是，對公安機關通過何種途徑、采取什么手段來指導、監督物業公司做好安全防范工作卻沒有作出明確規定。
1.2 企業責任主體意識不強
有的物業管理公司過分強調為業主和物業使用者“服務”，在消防安全問題上不想管、不敢管，對房地產開發企業、建設單位的物業保修責任，對建筑消防設施檢測和維護保養單位的依賴性大，對業主、經營場所的自治自律和行政部門的指導干預期盼值高，造成對業主進場裝修使用把關不嚴、跟蹤服務管理不到位，對消防設施故障損壞發現維修不及時，出現問題推、拖，產生“責任不清”狀態，不能主動實施管理、積極解決問題、勇于承擔責任。多數物業公司沒有建立小區消防安全預警機制。
1.3 目前物業服務企業管理水平較難向沿海等較發達城市水平看齊
一級物業服務企業雖然在資質上達標，但在實際的管理水平上仍有較大差距，高層管理人員缺乏對小區消防工作的整體把握，履行消防安全防范職責方面也缺乏對員工激勵和制約。除消防控制室值班員按照國家法律規定經消防專門培訓持證上崗外，其余人員基本上沒有經過專門消防培訓，導致從事消防管理的人員沒有掌握基本消防常識，不能發現火災危險性，不懂得建筑消防設施功能和檢查、維護、操作的基本方法。
1.4 維護資金缺乏
實際生活中，物業公司提供的服務不能滿足業主要求，服務質量與物業收費不成正比，是物業糾紛的核心所在。作為業主，往往采用拒交物業費作為自身的維權手段，長期積壓、歉收的費用給物業服務企業造成較大壓力，不得不縮減開支、壓縮管理項目，造成服務質量降低，產生惡性循環。另外，商品住宅、售后公有住房住宅等雖有專項維修資金，可用于共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，但其使用條件和程序較為復雜，能夠成功動用使用的在現實中并不多見，沒有資金，物業服務企業對一些隱患問題的整改也是有心無力。
2 物業服務企業消防安全管理存在問題的原因分析
2.1 物業服務行業整體發展水平不高
開發商連帶發展物業服務公司，在新房交房時候物業服務企業已經存在，而很多小區根本沒有成立業主大會，以業主大會名義與物業服務企業簽訂物業服務合同非常少見，這種權利主體缺位、雙方地位不對等、被服務者成了被管理者的現狀是物業服務水平不高的最基本、最深層次原因。
2.2 法律責任解決渠道不暢通
基于管理水平和收費標準不統一等各種問題，小區居民和物業服務企業的關系經常呈現緊張態勢，同時物業服務企業對存在的消防隱患也僅僅能調解了事，如果出現例如小區內建筑消防設施損壞、占用消防車通道、堵塞封閉樓梯、擅自改變建筑物使用性質等較為嚴重的問題時，從行政法律關系來說，違反了消防法律法規，應當追究行政責任。但很多行為確實不是物業服務企業直接所為，物業服務企業也進行了勸阻、制止，最多也就是管理責任，只處罰物業服務企業似乎不盡合理；筆者在實際工作中還接到過來自物業公司的舉報，稱業主拒不整改隱患，請求消防部門處罰。而執法部門如果要對眾多的業主或者物業使用者直接實施處罰又談何容易。
2.3 行政管理方式效率有待提高
當前經濟運行環境下，企業主體消防安全責任制沒有徹底落實、社會化消防工作網絡沒有完全形成，將個人和企業全部造成的消防問題都依賴于公安機關消防機構的監督來敦促落實是相當困難的。消防機構和社區民警身兼數職，不管監管還要指導培訓查處受理調查，加之內部管理，幾十萬人的轄區都落在十幾個人身上，消防監督目標的重心、消防監督檢查的方式和重點、消防警力的配置等因素使得消防機構無力、無法對物業小區實施太多的監督管理，在具體問題的解決上政府及其職能部門的干預往往顯得很表面化，甚至很被動，被管理的各方都不理解、不滿意，具體隱患問題解決效率并不高。
2.4 物業消防維修費用有限
物業服務企業接受業主委托，對共用的消防設施設備進行維修、養護、運行和管理，其所需資金來源于物業服務費（但是當前消防設施的管理中還有定期檢測、維護保養、城市遠程消防監控系統的運行等支出都沒有穩定的保障渠道）；如果需要維修、更新和改造，則要動用專項維修資金，專項維修資金是業主共同交存、屬業主共同所有，其使用決定權在業主，需要專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主討論通過，或者經由業主大會依法通過使用方案，再由政府建設（房地產）主管部門審核同意或向其備案后劃轉列支。其中的復雜程度可想而知。
3 加強物業消防管理的幾點措施
3.1 明確物業服務企業消防管理的職責與標準
在現行消防法律法規規定的基礎上，可以由公安部門、住房和城鄉建設部門聯合出臺物業服務企業消防安全管理辦法的部門規章，明確物業服務企業消防管理的具體職責和責任追究辦法；制定行業強制性或指導性標準，確定物業服務企業消防管理的具體標準，包括各崗位消防安全職責、消防組織機構、消防制度、消防宣傳與演練、消防設施管理、消防通道與安全出口管理、消防巡查檢查、火災隱患督促整改、火災報警與處置等都應當細化、便于操作；制定物業服務消防安全管理合同示范文本，或者在通用示范文本中專節或專條列入消防管理范圍和質量的內容。
3.2 切實加強物業服務企業消防管理質量監督檢查
以高層、地下、商用、人員密集、自動消防設施為關鍵要素，將相應的物業服務企業作為被檢查對象和責任主體，列入監督抽查范圍，隨機抽查，防止產生失控漏管。在建筑消防設施、疏散通道、安全出口、消防車通道為重點內容，嚴格查處物業服務企業在公共消防管理中的消防違法行為，特別是對其擅自關停消防設施、擅自改變或同意改變建筑物和場所使用性質，以及其他因故意或重大過失形成火災隱患的，要責令改正并依法嚴格處罰。同時，對于物業服務企業在維護公共消防安全秩序中遇到的業主或物業使用者的無理阻撓、拒不配合行為，要對相關責任人履行消防宣傳教育、監督執法等職責，支持物業服務企業的服務與管理，同時對公眾進行教育和警示。
3.3 明確物業消防管理費用的收取、列支和管理辦法
在物業服務收費中單列消防日常維護管理費用，在物業服務合同中明確消防管理開支的范圍、條件、程序和標準，特別要明確第三方消防技術檢測、維護保養、遠程監控等服務所需費用來源和支出標準，詳細界定日常設施設備故障老化更換、維修與大修、中修、更新、改造等需要動用專項維修資金的項目的情形和區別。對于消防設施癱瘓、嚴重故障等應當視為發生危及房屋安全等緊急情況，業主、物業服務企業和相關職能部門都要高度重視，簡化專項維修資金支出程序和環節，保證建筑消防設施及時功能恢復和公共消防安全。
參考文獻：
小區物業管理方案范文2
【關鍵詞】高層住宅；物業管理；消防安全
1 高層住宅樓典型火災事故案例
案例一、2011年2月3日零時13分，沈陽皇朝萬鑫國際大廈b座公寓樓發生火災。火災是業主燃放煙花引燃b座11層1109房間南側室外平臺地面塑料草坪，致使建筑外窗破碎，引燃室內可燃物，形成大面積立體燃燒。
案例二、2010年11月15日14時15分發生的位于上海靜安區膠州路728號的一棟28層高層公寓樓火災共造成58人死亡，70余人受傷。
由以上兩起案件可以看出，由于消防設施未能及時發揮作用，以及群眾未能掌握正確的火災逃生等因素，導致了嚴重人員傷亡。所以，做好高層住宅小區建筑消防安全管理工作十分重要。
2 物業消防安全管理職責
《消防法》第16條對單位應當履行的消防安全職責進行了規定 企業等單位應當履行下列消防安全職責：定期對消防設施進行檢驗、維修，確保完好有效；對建筑消防設施每年至少進行一次全面檢測，確保完好有效，檢測記錄應當完整準確，存檔備查；消防控制室應當24小時有操作人員值守，及時處理報警信號。保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，保證防火間距符合消防技術標準；組織防火檢查，及時消除火災隱患。
3 當前物業消防安全管理中存在的問題
3.1 消防管理經費的不落實，造成物業管理及消防管理不落實
消防安全管理經費涉及消防設施設備的維護保養和日常消防安全管理費，管理經費主要來自兩個渠道：一是，開發商提供的一定比例的物業管理維修資金；二是，物業管理公司向業主或物業使用者收取的物業管理費。而物業管理公司與業主之間僅靠契約，物業管理資金使用、管理的不規范，使繳納者產生誤解，因而消防管理費用難以收取。
3.2 物業管理的職業隊伍未形成，消防管理不規范
物業管理作為城市社區管理中一個重要的基層管理體系，在我國起步較晚，目前物業管理的職業隊伍尚未形成，作為專業技術性較強的消防安全管理人員更是嚴重缺乏，面對物業管理中設置的現代消防設施，物業管理人員往往知之甚少。
3.3 各責任主體消防管理職責落實不到位
物業管理單位承擔著公共部位的消防設施管理、維護，對于安裝在居民家庭內的消防設施（火災探測器、噴頭等）由于工作時間錯時、人戶困難等原因，很難按時進行有效維護；街道、社區居委會由于缺乏消防專業人員，較少開展防火檢查、檢查時也很難發現火災隱患；作為居住小區消防監督管理機構的公安派出所，從職責、警力等方面很難對涉及改變消防設施使用功能的室內裝修進行監管。
3.4 業王消防安全意識及維權意識低
由于消防安全意識薄弱，許多業主使用大量可燃材料進行室內裝修，裝修過程中，普遍存在電氣線路及設備安裝不規范；私自改裝燃氣管線及設備等不安全行為；隨意拆除、封堵、遮蔽消防設施。大部分業主對物業服務的訴求停留在環境衛生打掃、公共照明保障、電梯服務、綠化養護等方面，而對消防設施的管理很少關注，不關心自身消防安全方面的權益。
3.5 承建商建管脫節，留下火災隱患
目前一些開發建設項目與物業管理存在明顯的脫節，未從物業的生產、流通與消費的全過程出發來設計、施工和監督。這種建與用、建與管脫節的現象，造成物業投入使用和消費過程中建筑消防安全分區、分隔、疏散不合理，消防設施設備不齊全不配套，留下先天隱患。
4 解決物業消防管理問題的對策
4.1 規范物業管理單位消防管理行為
物業管理單位的行政管理部門在市場準入、等級評比時應增加消防設施維護管理人員職業資格要求和人員數量要求，明確物業服務單位在物業管理區域內應承擔的責任：制定消防安全制度，落實消防安全措施，提供消防安全防范服務；開展消防安全宣傳和防火檢查，消除火災隱患；對共用消防設施、器材、疏散通道、安全出口、消防車通道進行維護管理。
4.2 加強消防監督管理
公安派出所對物業服務單位履行消防管理的職責應加強監督。依法定期督促物業服務單位履行消防安全管理職責；對設有自動消防設施的小區，在房產交付時，督促房產開發商、物業服務單位向業主發放裝修消防安全須知；幫助居民成立多種形式的互助組織，幫助制定滅火及應急疏散預案并組織社區居民開展逃生自救演練等。
4.3 建立高素質的物業消防安全管理隊伍
物業服務單位的專（兼）職消防管理人員應具備一定的防災滅火知識，熟悉《中華人民共和國消防法》和相應法律法規。消防控制室的操作人員則必須經消防部門的教育培訓后持證上崗，具有現代消防技術方面的知識、熟練掌握消防設施的運行情況和操作方法。
小區物業管理方案范文3
一、目標任務
通過完善物業管理工作機制，落實各街道辦事處及相關職能部門職責，努力提高物業小區服務水平、提高物業從業人員整體素質，加強物業承接查驗、小區環境巡查整治、前期物業招投標管理，提升我區住宅小區物業服務水平，推動我區物業服務行業整體持續健康發展。
二、工作內容
（一）完善物業管理工作機制
1.調整區物業管理工作領導小組成員名單，由區政府分管領導副區長任組長，區政府相關部門和街道辦事處行政主要負責人為成員。領導小組下設辦公室，掛靠區住建局。領導小組辦公室要加強小區物業管理活動的指導、協調、監督和管理，把小區物業管理的工作納入全區城市管理和文明社區建設內容，并繼續將小區物業管理工作納入區政府對各單位的年度目標考核。
2.各街道辦事處要指定1人為本轄區物業管理工作督導員，負責本轄區物業管理工作的指導、協調和監督管理工作。各社區居委會要設立物業管理機構，指定2人為物業管理工作協管員，負責本轄區物業管理工作的日常巡查、物業糾紛調解和監督管理工作。督導員及協管員名單應于2012年月30日前由各街道匯總后統一報送區物業管理工作領導小組辦公室（區住建局）。
（二）加強制度建設
1.各街道辦事處負責建立并落實物業管理聯席會議制度。每季度至少牽頭組織召開1次聯席會議，及時有效解決物業管理活動中出現的矛盾、糾紛。要建立物業管理糾紛調處機制，物業管理普通糾紛由社區、街道及時調處化解，并上報區物業管理工作領導小組辦公室；嚴重的矛盾由區相關部門牽頭協調解決，區級各職能部門要及時靠前處置。
2.社區居委會要建立物業小區日常巡查制度。協管員每日對各自轄區的物業小區進行巡查，對物業小區環境衛生、園林綠化、二次供水（硬件）等的檢查情況建立檔案做好記錄，并于每月25日前報送街道辦事處。配合街道對轄區內物業服務企業年度工作的考核，對物業服務企業的評優評先、資質晉升提出意見，對物業小區項目的年度考評進行打分；對存在問題的物業小區發出整改通知并督促整改，若物業企業拒不整改，及時向街道及區住建局書面報告。
3.街道辦事處應建立物業管理責任制。負責對社區居委會物業管理工作的考核，對社區居委會的日常巡查工作每周至少1次督查，每月27日前匯總各自轄區社區居委會的日常巡查情況，報送區物業管理工作領導小組辦公室。
4.區住建局每周應對各街道、社區居委會的物業小區進行抽查，發現問題除要求物業公司及時進行整改外，同時反饋至所在轄區街道、社區，要求街道、社區進行督查落實。
（三）落實業主委員會職責
各街道辦事處要加大組建小區業主委員會的力度，符合成立業委會條件的物業管理小區成立業委會應達到60%以上。加強業委會制度建設，引導業主委員會規范管理，推進業主大會成立和規范運作。促進物業管理和社區管理有機結合，逐步形成社區內物業服務企業與業主委員會和睦相處、相互依托、和諧共建的新局面。
（四）推進老舊小區整治工作
各街道辦事處要在年老舊小區整治試點的基礎上，安排一定的整治資金，選擇具有一定規模、居民整治意愿較強的老舊小區，繼續推進老舊小區整治工作。要通過設置圍墻、安防門崗，平整道路，整治綠化，完善改造雨、污管道等，使老舊小區面貌初步改善、基本具備或提升物業管理條件，并根據小區實際和居民意愿，采取引進專業物業管理、社區準物業管理、業主自行管理等方式建立長效管理機制。
（五）加強前期物業招投標管理
根據市住建局制定的前期物業管理招投標相關規定，區住房和建設局要做好物業招投標活動的指導和監督工作，當年預售的項目應100%實行前期物業招投標，并做到公平、公開、公正。
三、物業管理專項經費的使用
1.根據《市府辦關于市規范提升物業管理工作實施方案和市物業管理工作考核規定的通知》文的要求，2012年我區撥出物業管理工作專項經費100萬元，年底按實際支付情況調整，以后按工作需求逐年增加。
2.區物業管理工作領導小組辦公室，每年定期牽頭組織對各街道、社區物業管理工作人員及物業公司從業人員、業委會成員進行培訓，該項費用每年計10萬元。
3.從當年度區政府安排的物業管理專項資金中撥出部分資金，對老舊小區的整改提升進行適當補助。
4.在每期市城市衛生考評中心組織的物業小區環境衛生、園林綠化考評中，對考評成績位列當期第一、二名的小區物業公司進行獎勵，其中：第一名獎勵1500元，第二名獎勵800元；同一年度考評成績列全市倒數5名內（含）且考評成績在90分以下，累計兩期及以上的物業小區，其服務的物業公司將列入黑名單，并將通告房地產開發企業和小區業委會；對考評成績位列倒數一、二名的小區物業公司，同一年度第一次列入黃色監管，第二次逐級報送至上級主管部門，并建議上級主管部門根據物業管理企業資質管理辦法等相關規定予以降低資質或取消資質。
5.在每期市城市衛生考評中心組織的物業小區二次供水（硬件）考評中，對考評成績位列當期第一、二名的小區物業公司進行獎勵，其中：第一名獎勵1500元，第二名獎勵800元；對考評成績位列倒數一、二名的小區物業公司，同一年度第一次列入黃色監管，第二次逐級報送至上級主管部門，并建議上級主管部門根據物業管理企業資質管理辦法等相關規定予以降低資質或取消資質。
6.鼓勵轄區物業企業爭先創優，對通過國家、省、市級優秀示范小區評選的物業企業進行獎勵。其中：被評為國家級優秀示范小區的獎勵40000元，省級優秀示范小區的獎勵20000元，市級優秀示范小區的獎勵10000元。
7.對年度物業管理工作優秀單位進行獎勵，其中：市級優秀單位獎勵10000元，區級優秀單位獎勵5000元。
小區物業管理方案范文4
摘要：GIS 物業管理 系統
1.引言
目前我國市場經濟蓬勃發展，人們生活水平日益提高，居民區物業管理的規模也在不斷擴大，隨之出現了一些問題，例如樓房建筑、環衛綠化等輔助設施的不斷增多，物業管理的信息量大等問題，給各項管理工作造成了許多不便，如果繼續采用過去的全部人工式管理，容易導致物業管理信息資源混亂、工作效率低下等弊端，因此充分利用先進的計算機技術實現規范化管理服務是物業管理發展的必然趨勢。
2.系統設計
住宅小區是生活、娛樂、工作、學習等場所的動態綜合體，為了使住宅小區朝著良性的方向發展，利用GIS進行物業管理，能夠實現物業信息的標準化和規范化，為物業管理工作提供及時準確的信息。根據小區物業管理信息系統總體目標以及設計原則，需要將主系統劃分為多個功能模塊[2]。
2.1 系統模塊劃分
本系統是在地理信息（GIS）平臺的基礎上實現小區的物業管理，并結合平臺特有的圖形編輯和數據處理功能為小區物業的日常管理提供更為豐富的解決方案。為方便用戶的操作，并考慮實際情況，將系統劃分為房產管理、住戶管理、管線管理、收費管理、數據管理、系統維護、系統幫助等7個功能模塊。
2.2 系統模塊設計
1） 房產管理模塊
在房產管理模塊里主要包括了對小區概況的查詢、修改功能，房產基本資料，附屬設施的基本信息和維修信息，住戶的裝修、維修管理等。對小區主要設施設備，如健身設施、樓棟內公用設施、消防設施等進行管理。
2）住戶管理模塊
住戶管理模塊主要提供的是查看、修改、刪除、添加小區內各個住戶的基本信息，住戶的居住房屋信息以及戶主的職業、工作單位和聯系電話等信息。
3）管線管理模塊
管線管理模塊主要對各類管線進行分類管理如通訊、電力、供水、排水等。對管線的基本信息，如位置、管線的材質、維修情況進行管理，以便對突發事故做出及時而準確的處理。
4）收費管理模塊
收費管理模塊主要用來管理物業管理公司對住戶的各項收費。根據抄表記錄、房屋建筑面積及收費標準、收費項目進行自動計算，進行交費的記錄、查詢、統計等功能。
5）數據管理模塊
數據管理模塊主要是能夠實現數據的輸入與查詢。對于新建的管線井、房屋等地物能夠進行實時地添加、繪制。
6）系統維護模塊
負責系統的用戶授權，經過授權的用戶才能進入系統使用軟件，并可進行權限允許的相關操作。系統管理員可以修改用戶的用戶名或密碼，并可以進行用戶切換等功能。
7）系統幫助模塊
主要是介紹本系統的功能及版權所有，退出本物業管理系統，以返回到MapInfo Professional的原有菜單。
3.數據庫設計
數據是管理信息系統的基礎，系統中所有功能的實現都需要從數據出發。因此，數據庫的設計是本工程中一項非常重要的工作[3]。地理數據庫一般存儲兩類數據，即空間數據和屬性數據。住宅小區管理系統的空間數據部分包括樓宇、分戶圖、管線等的地理位置以及它們的空間背景數據，屬性數據包括各種地物的描述以及相關信息。
3.1 空間數據庫設計
居住小區的地形圖，顯示小區的整個地形情況及布局，包括小區周圍的街道、建筑物、道路、綠地等。小區內建筑物分布圖，包括住宅樓、公共設施等的位置和相互空間關系。小區綜合管線圖，主要包括供電線路、供水管道、煤氣管道、供暖管道等。
以上圖形數據主要通過數字化已有的地形圖、規劃圖、地下管線圖或通過實地野外數據采集，利用AutoCAD軟件繪圖繪制，最后使用MapInfo中的通用轉換器編輯生成。在編輯過程中，將地物按類型分層：綠化、房屋為面層；小區設施、醫院、銀行等單位為點層；道路線、各管線為線層。在圖層排列上按照點、線、面疊放，這樣可防止圖層的覆蓋。
可以確定的主要圖形數據層：
①點文件 主要包括管線點如電力井、供氣井、供暖井、通訊井、雨水井、寬帶網井、有線電視井等；公共設施點如路燈、消火栓、垃圾箱等。
②線文件 主要包括道路、電力線、供水線、供氣線、通訊線、污水管、雨水管等。
③面文件 主要包括房屋、綠化、房屋層平面圖等。
3.2 屬性數據庫設計
屬性數據庫管理文本文件，由物業管理屬性數據構成。建筑物的屬性數據屬于相對靜態的數據，在整個物業管理過程中變化不會太大[4]。小區中各建筑物及各種設施的屬性必須滿足查詢管理和統計分析之需要，每一個建筑物的屬性包括其用途、層高、總建筑面積、占地面積、總房間數等物業管理中不可缺少的信息。考慮到地圖對象的專業性，故把屬性數據劃分為若干個數據表保存到數據庫中，同時建立空間數據庫和屬性數據庫的鏈接，使其具有查找迅速、層次清晰、使用方便的特點。
結合現實需要，同時借鑒小區物業管理檔案資料，在本系統的設計中分別建立了關于小區建筑物，附屬設施維修，住戶裝修維修，小區住戶，各種管線，收費等功能的屬性數據表（如表1）。
4.結束語
在高速變化的信息時代，管理的自動化已成為一種趨勢，小區物業管理也正在朝著自動化的方向發展。本小區物業管理系統的設計為物業管理公司提供了一個全新的工作環境和管理模式， GIS技術在小區物業管理系統中的應用極大提高了物業管理的能力和效率，必將加速物業管理信息化自動化的進程，具有很好的應用前景和經濟價值。
參考文獻：
[1] 許曉宏， 汪關妹.GIS 在物業管理中的開發與應用.地理空間信息.2004，02（02）.
[2] 陳曉芳.物業管理信息系統的分析設計.福建教育學院學報.2008（1）.
小區物業管理方案范文5
一、充分認識加強居住小區物業管理工作的重要性
近年來，隨著城市化進程的加快，拆遷安置小區不斷增加，小區物業管理，特別是拆遷安置小區與老小區的諸多矛盾和問題日趨凸顯。各街道（開發區）、區各有關部門和單位要從全面貫徹落實科學發展觀、構建和諧、改善人居環境、提高居民生活質量、提升城市品位的高度，充分認識加強居住小區物業管理工作的重要性。要針對不同情況采取相應措施，有效化解物業管理中的矛盾和問題，逐步健全長效管理機制，努力提高全區居住小區物業管理的整體水平和質量。
二、建立健全全區物業管理三級網絡體制
居住小區物業管理遵循“條塊結合、以塊為主”的原則，明確區、街道（開發區）、居（村）的職責分工，落實行政監管和公共服務責任，充分發揮社區基層組織和業主自治組織的作用，建立區物業主管部門監督管理、各街道（開發區）具體組織實施、居（村）協助落實、相關職能部門密切配合的在三級網絡工作機制，共同推進區物業管理工作。
區建設局為區物業管理的行政主管部門，對全區的物業管理工作負總責，認真貫徹國家和省、市有關規定，結合實際完善配套管理措施，加強物業管理工作的規劃部署和組織協調；各街道（開發區）在區政府的領導和市、區物管部門指導下，具體組織轄區內物業管理工作，建立物業管理工作機構，配備工作人員，協調解決小區物業管理和社區建設中的具體問題；各居（村）應全面加強居（村）民自治管理，明確專職居（村）干部具體負責，協助做好轄區內物業的管理工作。
（一）區物業主管部門主要職責。
1.參與轄區內所建住宅項目的規劃建設和竣工驗收，督促配套設施落實到位，監督開發建設單位向有關方面移交資產、資料，檢查開發建設單位路燈管理權移交和垃圾清運費繳納等工作；
2.參與轄區內物業服務企業的資質管理；
3.指導、監督選聘物業服務企業的招投標工作；
4.依法對住宅專項維修資金的使用進行監督；
5.依法查處物業管理違法行為；
6.協調、監管前期物業管理；
7.組織全區物業管理活動的檢查、考核、評比；
8.負責已建成小區在開發建設過程中涉及物業的遺留問題的調處工作。
（二）各街道（開發區）物業管理主要職責。
1.負責會同有關方面劃定居（村）物業管理區域，做好新建居住小區的交接工作；
2.指導、監督業主委員會的建立、改選和換屆工作，并進行備案，指導業主委員會的日常工作；
3.參與選聘物業服務企業的招投標管理；
4.處理轄區內涉及物業管理活動的、投訴；
5.組織低價位拆遷安置房、保障性商品房、農民定居點的前期物業服務工作；
6.組織物業服務質量的檢查、考核、評比；
7.加強與職能部門溝通聯系，協調解決物業管理和社區建設中的綜合性問題。
（三）居（村）物業管理主要職責。
1.參與業主大會、業主委員會籌建、改選的組織工作；
2.指導業主委員會選聘物業服務企業或者建立自治性物業服務組織；
3.調處物業管理服務中的矛盾糾紛，協調指導業主自治組織和物業服務企業做好小區綜合治理工作；
4.制止破壞公共管理秩序和損害業主公共利益的違法違章行為，并及時向有關行政執法機關反映；
5.具體負責轄區內的前期物業服務工作。
（四）公安、城管、環保、工商、物價、規劃、國土等相關職能部門依各自職責，分工協作，密切配合，共同抓好物業管理的相關工作。
規劃分局、國土分局依各自職能和權限，積極協助做好居住小區配套設施的土地出讓方案，按標準規劃等工作，確保各類小區按物業管理相關法律法規和市政府文件精神配齊、配足公建配套設施。公安分局、規劃分局、工商分局、區環保局、城管局等職能部門要加大執法監管力度，對小區內違章停車、違法搭建、無照經營、污染環境、占用綠地以及其他違法違規行為，要依法從嚴查處，維護小區內正常的公共管理秩序和良好的居住環境。
三、合理確定小區服務的管理模式
各街道(開發區)要結合社區建設規劃，根據各類住宅小區的規模、設施配套、環境及居民需求情況，合理確定物業服務的管理模式和組織模式，采用基礎和等級相結合，積極推進和完善市場化、專業化、規范化管理。
1.新建普通商品房住宅小區，全面推行市場化的等級性物業服務管理。小區開發單位必須嚴格遵循規劃設計方案，按照配套完善、環境優美、交通安全等要求進行建設，并通過招投標選聘有資質的物業服務企業落實前期物業管理；業主委員會組建后，開發建設單位、前期物業服務企業以及業主委員會三方要按規定做好物業管理的轉換銜接工作，確保新建商品房住宅小區全面實行規范的等級性物業管理服務。
2.老舊住宅小區，結合環境整治逐步完善基礎設施配套，完善物業服務管理。對整治后具備條件的，依法成立業主大會、業主委員會，按照有關程序選聘物業服務企業，實施等級物業管理服務；對暫不具備條件的，可由街道（開發區）和居（村）建立小區物業服務組織，或者采取“樓幢管理”模式，落實以保潔、保綠、保安為主要內容的基礎性物業管理；規模較小及分布零散的住宅區，可并入相鄰小區，實施統一管理、差異服務。
3.低價位拆遷安置房、保障性商品房、農民定居點等住宅小區，創造條件逐步推行市場化物業管理。前期物業服務由街道（開發區）和居（村）負責。有條件成立業主委員會的，積極推行市場化物業服務管理。
四、著力完善物業管理的長效機制
（一）完善物業配套設施建設。新建的住宅小區嚴格按市政府規定的公建配套標準進行驗收、交接，完善物業管理備案制度。低價位拆遷安置房、保障性商品房等小區在配置配套用房時積極爭取盡可能多的配套面積，農民定居點的配套用房經營收入主要用于基礎性物業服務，對低保、特困家庭物業服務費用給予適當減免。
（二）提升業主自治管理能力。區物業主管部門、街道（開發區）及居（村）積極指導居住小區選舉成立業主委員會，因地制宜創新工作方法，將那些熱心公益事業、做事公道正派、在居民中有威信、組織協調能力強的同志向業主推薦、介紹，引導業主依法將他們選進業主委員會，發揮他們的骨干作用；區及街道（開發區）的有關部門從業務上指導、培訓業主委員會，充分發揮業主委員會的自治作用；建立居（村）組織、業主委員會、物業公司定期聯席會議制度，通報情況、分析問題、化解矛盾，不斷提高物業服務的質量和水平。
（三）強化物業服務行業監管。區物業主管部門、街道（開發區）及居（村）加強對轄區內的物業服務企業的服務質量的檢查考評，規范物業服務企業公開收費價格和服務標準，為廣大業主提供質價相符的服務，建立健全企業信用檔案，建設數字化、網絡化監管平臺，實現資源信息共享；規范市場準入，指導業主委員會通過招投標方式選聘物業服務企業；完善退出機制，對物業服務企業中途退出或終止服務的，監督其依法移交物管用房、剩余經費和相關資料，指導業主委員會做好交接工作；加強對業主共有財產的監督管理；加強對物業企業履約情況的監管，積極試行區內物業服務企業履約保證金制度。
小區物業管理方案范文6
一、物業管理的基本情況
近年來，我市居民小區物業管理工作從無到有，逐步發展規范。目前，我市共有物業服務企業27家，其中，本地16家、外地11家，具有一級資質的2家、二級資質的1家、三級資質的24家；全市納入物業管理的居民小區123個，面積約380萬平方米；納入物業管理地理信息平臺的小區46個，占納入管理小區的37%；成立業主委員會37個，占納入管理小區的30%。近兩年，主要在以下三個方面加強了物業服務管理工作：
（一）注重制度建設，規范物業服務管理。市政府先后出臺了《市物業管理辦法》、《市住宅共用部位、共用設施設備專項維修資金收取使用管理規定》、《物業企業安全生產評價暫行辦法》、《物業企業年度考核暫行辦法》和《物業企業信用評價暫行規定》等一系列規范性文件，規范物業管理行為，維護物業服務企業和業主雙方的合法權益。同時，指導物業服務企業逐步建立健全各項制度。如永安物業公司制定了《小區物業管理服務日常工作流程》、《火災、治安、公共衛生等突發事件應急措施》、《物業管理人員工作制度》、《辦公行為規范》等規章制度，為規范物業管理、提高服務水平提供了保障。
（二）突出關鍵環節，打牢物業服務基礎。一是實施小區前期物業服務介入。2007年至今，我市推行了物業管理服務前期介入，即先由建設單位選聘前期物業服務企業，并制訂《小區臨時管理規約》，與物業服務企業簽訂《前期物業服務合同》，填寫《物業管理方案確認單》，到物業管理行政主管部門進行備案，然后方可辦理預售許可手續，從而實現了對小區內配套設施建設情況的全程監督。前期物業服務企業服務合同終止時，將物業服務用房及有關資料移交給業主委員會，由業主大會選聘新的物業服務企業。二是嚴格實施開發小區綜合驗收。從2008年起，物業管理辦公室參與新建小區綜合驗收，對小區的物業管理用房、道路、綠化、安防設施、供水、供電、供暖設施、衛生設施等項目進行把關，維護業主利益。到目前，參加房地產項目竣工驗收4個，提出整改意見6項。三是嚴格執行物業專項維修資金收繳、使用規定。由開發企業按建安成本的3%向物業主管部門繳納專項維修資金。截至目前，全市共收取專項維修資金5500多萬元，收繳率達100%。四是建立物業管理地理信息平臺。投資50多萬元率先在全省建立了物業管理地理信息平臺，對新建小區的業主資料，地下管網的走向、埋深、規格、建設時間、施工單位、距參照物的距離等資料都進行了采集、登記、錄入和備案，為日常的物業管理提供了技術保障。
（三）強化激勵措施，提升物業服務水平。一是實行了信用體系差別化管理。按照《物業企業信用等級評價暫行辦法》的規定，定期對物業企業的服務水平進行綜合評價，評價結果分為AAA、AA、A、B四個等級，并向社會公示。各級別在評先樹優、監督檢查頻率等方面進行差別化監管，形成了引導企業加強管理、提高檔次的激勵機制。二是實行物業企業末位淘汰制。依據《物業企業年度考核暫行辦法》，從業主投訴情況等17個方面對物業企業進行考核，對服務質量差、群眾意見大的物業企業，降低資質等級或取消資質。兩年來，共取消聯基、和金斯頓3家物業企業資質。三是通過交流學習提高服務水平。積極引進外地先進物業企業進駐，目前青島廣和、多幫、上海欣源等具有國家一、二級資質的物業企業已進入物業服務市場，帶來了先進管理方法和經營理念。
二、存在問題及原因
目前，盡管我市的物業服務管理工作已在面上鋪開，但與《省物業管理條例》的規定和要求相比，總體服務還處在一個較低的水平。
（一）物業服務行為不規范。我市從事物業管理的企業有一大部分是從開發商或單位后勤部門分離而來，缺乏競爭意識;有的物業企業不具備相應的服務水平和服務能力，導致物業服務不規范、不到位，服務質量差。調查中，業主代表反映：不少小區停車位管理不規范，車輛隨意停放、車位收費標準不統一；多數小區公開制度不健全，收費項目、收費標準、維修基金使用不透明；有的小區日常維修維護工作不到位，如蜜水景苑小區內枯死的苗木更換不及時、小區內一度雜草叢生；有的小區監管工作不到位，如密水商城小區內亂搭亂建現象嚴重；有的小區物業服務管理不夠人性化，如翰林院小區內路燈照明時間過短等。
（二）開發企業遺留問題較多。物業管理服務前期介入、物業行政主管部門參與新建小區綜合驗收兩項措施，可以有效地監督小區配套設施建設，保證開發項目的施工質量。但物業管理服務前期介入是從2007年開始推行的，物業管理辦公室從2008年起才參與新建小區綜合驗收。之前的開發項目，有的開發商并未嚴格按規劃要求搞好配套建設，如綠化中以小樹替代規劃中的大樹、以普通樹種代替規劃中的高檔樹種，尤其是供水、排水、供暖等地下管網建設不規范，工程施工質量不達標，給物業服務工作帶來了很大的困難。再加上有的開發商售后服務意識淡薄，對于保修期內的相關報修項目處理不及時，影響了小區物業服務工作正常運行。
（三）相關專業經營單位的工作亟待規范。一方面水、電、暖等相關經營設施的產權有待明確。依據《省物業管理條例》規定，建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內，與相關專業經營單位辦理專業經營設施設備的接管手續，并協助物業買受人與相關專業經營單位分別簽訂供水、供電、供熱等服務合同。專業經營單位應當承擔分戶計量裝置或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。目前我市小區內箱式變電站及變電站至用戶電表段線路、小區內供熱管網等專業經營設施的產權沒有辦理移交手續，仍由業主承擔維修維護責任，損害了業主的權益。另一方面相關專業經營單位收費有待規范。依據《省物業管理條例》規定，專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。但目前我市住宅小區中，供電、供暖收費全部由物業企業代收代繳。對于供暖收費，業主反映，已經安裝一戶一表的用戶仍按面積收取暖費，不僅自費安裝的表起不到作用，取暖費比往年也高了；對未入住的業主供暖費收取比例不合理、標準不統一。
（四）業主自律意識有待提高。一方面，業主重服務輕繳費的問題仍然存在。物業服務是一種商品，是業主與物業企業的一種合同約定，相應的價格對應相應的服務，而部分業主重服務輕繳費，表現為物業服務質量差就有意見，甚至上訪，按照要求的服務質量相應提高收費標準又反對，如密水商場小區、鳳城小區都存在這樣的問題。另一方面，業主違反管理規約現象時有發生。部分業主在房屋裝修、車輛停放、房屋出租等方面，不顧甚至損害他人的利益，違反了有關管理規約，引起了其他業主的不滿，也導致了業主與物業企業之間的矛盾。
（五）物業管理工作體制不完善。近年來，我市社區管理工作發展迅速，但小區物業管理工作一直沒能納入到社區統一管理，小區內的戶籍、計生、治安、環保等方面的管理漏洞很大。
另外，物業企業反映，環衛部門按照每個垃圾箱每年1200元向物業企業收費不合理；物業企業是低盈利行業，而和其它一些高盈利行業一樣按照5.55%的稅率繳納營業稅負擔過重。
三、對今后工作的建議
居民小區物業管理涉及千家萬戶的切身利益，搞好居民小區物業管理，對改善居民群眾的生活和工作環境，促進和諧社會建設，保持社會穩定有著極其重要的意義。建議市政府及有關部門以實施《省物業管理條例》為契機，本著“加強監管、突出重點、以點帶面、逐步推廣”的原則，采取綜合措施，強化居民小區物業管理，著力改善民生。
（一）廣泛宣傳，教育引導各方面提高對物業管理的認識。市政府及相關職能部門要充分利用電視臺、報紙等多種媒介，廣泛宣傳貫徹《省物業管理條例》。通過宣傳教育，使廣大基層行政管理人員以及業主委員會成員進一步提高對物業管理工作的認識，做到依法履職，不越位、不缺位；使物業企業依法辦事、規范管理，盡職盡責，為居民提供更好的服務；使廣大業主樹立“小區是我家，建設靠大家”的共識，增強維權意識、自治意識、有償服務意識、社會公德意識，爭當文明居民、爭創和諧小區。
（二）加強領導，理順小區物業與社區、屬地街辦的關系。屬地街辦要把居民小區物業管理工作列入保穩定工作的重要議程，納入社區管理體系分工專人負責，與其他工作同布置、同考核。要充分發揮街辦、社區居委會的職能作用，加大組織、協調、指導力度，在對物業服務進行監督和管理的同時，采取有效措施對小區的戶籍、計生、治安、環保等工作實施管理。物業企業也要積極主動地爭取街辦、社區居委會的領導，以便更加有效地開展工作。
