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房地產經濟學范文1
中圖分類號：G642.41文獻標志碼：A文章編號：1674-9324（2015）07-0139-02
房地產經濟學課程是我國高等院校的房地產經營管理、工程管理、工商管理和物業管理等房地產相關專業的重要課程。課程以管理學、經濟學為基礎，涉及房地產價格、房地產營銷與策劃、房地產法律制度及房地產金融等多方面的知識，具有很強的實踐性。作為一門理論與實際緊密結合的課程，在教學中如果僅僅以“以教為主”，以結論形式把深奧的經濟理論直接呈現在學生面前，學生很難清楚地理解經濟理論的深刻含義。只有將理論性和實踐性很好地結合在一起，才能達到教學目的，完成教學任務。所以，改變以知識傳承為首要目標的滿堂灌的填鴨式教學模式，代之以實踐性教學模式，是當下房地產經濟學教學改革的出路之一。
一、房地產經濟學實踐性教學的必要性
西方國家倡導行為主義教育哲學和實用主義教育哲學，強化教育職業化，在這一歷史背景下產生實踐性教學模式。實踐性教學的運用是房地產經濟學課程的重大變革，是提高該課程教學質量的一條切實可行的途徑。
1.實踐性教學真正體現“以學生為主”的教學理念。教學改革的核心內容就是變被動學習為主動學習，激發學生的學習熱情，學生根據自己的興趣作出選擇，體現了自主學習，學生運用已有的知識進行學習并提高自己的技能；從師生互動的方面考慮，該教學方法表現出學生主動提出問題、教師為學生解答問題的互動學習形式，實踐證明，該教學方法大大地調動了學生的內在動力，且能維持長久。
2.實踐性教學能夠做到理論聯系實際。在實踐性教學中，理論能夠和實際相結合，使學生在職業成長中先人一步。“理論聯系實際”理念來源于工程師工作對實踐經驗的依賴，房地產經濟學應強調利用課程理論知識解決房地產相關工作實際問題的過程。美國工程與技術認證委員會（ABET）在工程教育專業評估標準中也強調理論聯系實際的重要性。通過課程實踐環節的訓練，提高學生的實踐動手能力，有助于后期的職業發展。
3.實踐性教學有利于知識的融合，以提高人才培養質量。“知識融合”理念體現了現代教育思路，強調知識的不同視角及其完整性。核心思想是將課程知識進行有機組合，從而改變知識“一盤散沙”的無序狀態，促使知識產生聚合效應、質變效應，使知識能夠相互催化、相互作用，以完成知識的升華，實現人才培養質量的飛躍。
二、當前房地產經濟學教學存在的問題分析
1.教學方法單一。當前房地產經濟學教育主要以傳統式理論灌輸教學方法為主，在教師為主導的教學模式中，教師機械地講，學生只能被動地聽，學生不能參與到課堂中來，課堂氣氛死氣沉沉，學生缺乏參與的主動性與積極性。雖然有時也進行一些簡單的案例教學、課堂討論等教學方法的嘗試，但基本上脫離不了理論科學教學模式的框架，教學方法過于單一的問題不能從根本上解決。
2.學生缺少實踐機會，解決實際問題的能力不足。長期進行課堂教學，學生外出實踐的機會很少，課堂內學習的理論知識不能被真正理解，理論與實踐不能融會貫通。房地產經濟學的課程目標在于培養學生掌握房地產課程基本理論，在此基礎上，學生在將來的實際工作中分析問題、解決問題的能力才能得到提高。這就要求教師和學校充分利用一些有利條件給學生爭取更多的實踐機會，通過實踐鍛煉，既能夠加深學生對課程理論知識的理解，又可以有效提高學生的思考和動手能力。
3.師資水平匱乏。由于房地產經濟學涉及政治經濟學、西方經濟學、區域經濟學、建筑、規劃、金融學、財政學、市場營銷、物業管理等多個領域，造成房地產經濟學涉及的學科領域非常多，房地產經濟學課程的綜合性、交叉性很強。這就要求教師也要具備綜合、全面的專業理論知識。而目前房地產經濟學教師大都畢業于其他相關專業，如土地管理、地理、經濟類等，專門從事房地產經濟學教學的時間也不長，精通的也只是本專業領域的、某一方面的理論知識。所以，讓精通某一方面專業理論知識的教師面對房地產經濟學中大量存在著的綜合性、交叉性知識時，這些教師難免會感到捉襟見肘，困難較大，也就難以有效地開展房地產經濟學理論教學。
4.考核形式單調。在課程成績考核方面，學校目前仍以理論考試成績為主，實踐考核的重要性未能得到重視，往往不能納入成績考核。而校方各項激勵機制直接與學生成績掛鉤，這就造成學生思想上對教學實踐環節的不重視，理論學習和實踐之間的關系不能得到平衡。最后可能學生的成績都相對較高，但實際動手能力很差，使房地產經濟學課程失去設置的意義。
三、完善房地產經濟學實踐性教學的建議
1.實行案例教學。房地產經濟學教材包含較多的理論講述，比較枯燥，在教學過程中教師如果照本宣科，很難激發學生的學習興趣。房地產經濟學作為一門應用經濟學，具有很強的理論性和實踐性，在課堂教學中可根據每章教學內容的特點靈活地引入房地產相關案例，結合案例介紹相應的理論知識，這既可以提高學生的學習興趣，使學習過程不再枯燥乏味，又能夠做到理論和實踐相結合，培養學生獨立分析、解決問題的能力，促進房地產經濟學教學目標的實現。
2.分組進行專題辯論。在授課過程中，教師可以根據教學內容要求提前設定辯論題目，比如，在講房地產宏觀調控政策時，可結合2014年第一季度房地產市場普遍看跌的經濟形勢，就地方政府是否應該救市、如何救市設定辯論題目，將學生分成正方、反方兩個小組，安排小組成員去搜索相關的文獻資料和數據資料，對辯題進行深入的分析。在上課時，正反兩方就此專題進行辯論，最后教師進行點評。通過專題辯論，既可以調動學生的積極性，使學生所學知識更加牢固，也培養了學生思考問題的能力和語言表達能力。
3.互換角色教學。本科學生已經具備較強的自學能力、分析理解能力和創新能力。在課程教學過程中，可以適當安排一些較易理解的章節由學生進行講述。比如在房地產價格一章，房價的影響因素教材上寫得很清楚，比較淺顯易懂，如按傳統的教學模式由教師講述，效果并不理想。因此，可要求學生自己講述，事先將全班同學分成幾個小組，以小組為單位完成PPT制作，上課時教師挑選小組代表上臺演示，這樣學生由被動接受知識到主動思考問題，既調動了學生的學習積極性，又鍛煉了學生的膽量。由此可見，教師應逐步完成角色轉換，由知識傳授者和教學監督者轉變為學習的指導者和協調者。
4.進行社會調查。社會調查是一種被普遍運用的方式，讓學生在調查中學會理論聯系實際，學會認識社會、了解社會、適應社會，學會如何解決現實問題等。因此，教師可適當布置一些大型作業，要求學生利用課余時間或假期開展多種形式的專題調查，利用網絡查詢、問卷調查等形式收集相關數據，在數據處理的基礎上撰寫專題報告，這樣可以彌補課堂實踐的不足，加深對所學知識的理解和運用。比如在房地產市場一章，房地產市場分析是實踐性很強的教學內容，單純的理論講述學生很難掌握。可以安排學生選擇學校附近待開發的住宅或商業樓盤進行調研，獲取項目的第一手資料，然后對項目進行CMA或SWOT分析，然后做一份嚴謹、翔實的項目市場分析報告。實踐證明，通過這一作業的完成可以收到很好的教學效果。
5.加強校企合作。為了實現課程教學和企業人才需求的“無縫對接”，專業系室可以通過教師個人的人脈關系，或者聯系房地產相關行業的本校畢業生，爭取和一些房地產開發企業或者房地產中介公司形成校企合作關系，建立實習基地。將學生分批推薦到合作單位實習，為提高專業技能，圍繞公司某一具體項目讓學生參與可行性研究報告編制、項目審批、項目招投標、項目融資、施工預算分析、施工組織設計和營銷策劃等實際工作，對房地產經濟學專業技能進行初步培訓，并深化對課程理論的理解和認識。
6.加強“雙師型”教師隊伍建設?！半p師型”要求教師既有豐富的理論知識又有較豐富的實踐經驗。另外，教師還需具有一定的組織能力和創新精神。因此，可以采用“請進來、走出去”的辦法加以解決，既可以聘請校外的具備較高理論水平及實踐能力的企業人才擔任課程兼職教師，也可以有計劃地安排授課教師外出學習、培訓或到相關企業鍛煉。
7.完善實踐性教學評價體系。建立科學合理的考評體系是實踐性教學改革的重要保障。教師應積極探索建立多元化的考核方式，做到考核方式多樣化、考核內容多元化和考核過程全程化。
房地產經濟學范文2
關鍵詞：房地產；行為經濟學
一、引言
自20世紀80年代以來，伴隨著全球現代化發展的進程，全球財富的逐漸積累，逐漸開放國際的市場，使全球資本的迅速流動起來，全球房地產價格也隨之迅速上漲。中國也不例外，從2001年開始我國房地產市場蓬勃發展，房地產價格快速上漲（宋超英，張乾，2008）。特別是2008-2010年，全國房地產平均銷售價格上漲了將近2倍，而且很多一線城市甚至上漲了3倍。持續攀升的房價引起了社會各界的重點關注。另外，中國國正處于城鎮化發展的快速期，每年都有大量勞動人口定居城市，這些新進人口都對所在城市的住房產生購買需求，并且會帶動對配套服務設施及商品房的需求，房地產的、制度性因素和社會因素四方面分析中國房地產價格持續上漲的原因（黃啟云，2014）。方開群從價格合謀的角度分析房地產價格持續上漲的原因，并確定了房地產價格合謀的市場條件包括：房地產區域性寡頭壟斷競爭結構，以及在區域性寡頭壟斷下有利于價格合謀的六大條件（方開群，2006）。雖然傳統的經濟學也能解釋大部分房地產上漲的原因，但傳統經濟學的理性人假設不能房地產領域中出現的許多非理性現象進行解釋。而行為經濟學相對于傳統經濟學而言，則放寬了傳統經濟學理論中完全理性人的假設，從而增強了行為經濟學對現實中非理性現象的解釋力。正因為如此，行為經濟學的出現為其提供了一個新的研究視角?？追参模跤⑷A和蘇永玲就利用前景理論和啟發式認知偏向理論的行為經濟學理論分析了房地產市場中出現的“買漲不買跌”的特殊現象（孔凡文，王英華，蘇永玲，2009）。劉大鵬利用心理賬戶、短期損失厭惡和時間偏好等行為經濟學的理論研究房地產市場的投資需求（劉大鵬，2011）。利用心理預期、羊群效應、投機心理和系統機制等行為經濟學理論研究房地產市場的波動性（顧成彥，2006）。通過分析房地產市場微觀主體從房地產泡沫的形成到泡沫的破滅各階段的心理過程和行為特征，分析了房地產泡沫形成的內在機理并揭示了房地產泡沫形成的非理性本質（宋超英，張乾，2008）。
二、行為經濟學相關理論
行為經濟學是由美國普林斯頓大學心理學教授卡尼曼和特維斯基共同提出，他們將心理學研究成果引入傳統經濟學的分析框架，從經濟活動微觀主體的心理活動出發，將復雜的人類行為納入經濟研究之中，分析經濟主體的選擇、判斷和抉擇等經濟行為，進而解釋傳統經濟學無法解釋的非理性的經濟現象，從而構建起一門獨立的科學――行為經濟學。行為經濟學放寬了傳統經濟學理論中完全理性人的假設，把人定義為有限理性、存在自我約束，并且是有限自私，從而行為經濟學增強了對現實中非理性現象的解釋力。行為經濟學主要包括前景理論、啟發式認知偏向、偏好理論等。現如今，人們越來越多的運用行為經濟學的理論解釋現實生活中出現的各種現象，包括房地產領域的相關非理性現象。
1.前景理論
前景理論是由美國普林斯頓大學心理學家卡尼曼和特維斯基共同提出。前景理論重新定義了一個價值函數v（x），引入經濟分析模型取代了古典經濟學中的效用函數u（x）。價值函數v（x）有三個重要的性質，即參照依賴、敏感性遞減和損失厭惡。
（1）參照依賴
參照依賴指人們在對損失和收益的心理衡量是財富的相對變動，而不是財富的絕對值。并且相對變動變動的衡量需要一個參考點，而人們對參照點的選擇一般是以目前的擁有的財富為基礎。當獲得的財富高于參照點時評價為收益；當所得財富低于參照點時評價為損失。從價值函數圖可以看出：收益和損失是相對的，坐標0點是參照點而不是絕對值0點（董志勇，2006）。
（2）損失規避和敏感度遞減
首先，損失規避是指人們對損失比收益更加敏感，即相等的損失金額要比相等的收益金額對人們產生跟大的心理沖擊，人們都傾向于規避損失。價值函數在損失區域的斜率要比在收益區域的斜率大很多。而敏感性遞減是指人們對收益和損失的邊際價值都會隨著收益和損失的增大而減少，呈反向變動關系。價值函數是S型函數，在收益區域是凹函數，在損失區域是凸函數（宋超英，張乾，2008）。
2.啟發式認知偏向
啟發法是指人們做出決策時的一種思維捷徑。啟發式認知偏向是只人們在遇到復雜并且不確定的事件時，人們經常依賴過去的經驗而去不加思索地作出判斷。啟發有時是相當有效的，但是有時會造成重大的誤導，作出錯誤的決策。啟發式認知偏向包括可得性啟發偏向、代表性啟發偏向和錨定效應。其中代表性啟發偏向是指人們在不確定的條件下，機械地用類比的方法去判斷身邊的事物，并作出決策。正是由于代表性啟發偏向，人們通常認為如果A事件相似于B事件，那么A事件與B事件就是同類事件，并且他們的程度越高，將A事件與B事件看做為同一事件。這往往會導致人們作出錯誤的決策。
3.羊群效應
在現實的市場中，存在著很多用古典經濟學難以解釋的異常現象，最典型的就是羊群效應。羊群行為是我們現實中最常見的一種特殊非理。當人們對某個事件的發展趨勢不了解或者沒有足夠的理由說明他證券，于是就參照周圍其他人的行為進行行動，這就是典型的羊群效應。但實際上其他人也是同樣的心理，以至于一旦由于某種偶然的原因導致了周圍的人開始做出某種行為，這是其他所有的人會跟隨其行動，最后爆發羊群效應。
三、應用行為經濟學理論對房地產價格持續上漲進行分析
1.基于前景理論的分析
（1）參照依賴
首先，我們根據參照依賴理論解釋為什么在房地產價格持續上漲的過程中，雖然人們收入增加很少，但是卻愿意購買以前還覺得相當昂貴的房子。終其原因，主要是因為在房地產市場中，消費者的購買決策主要取決于內心對于住房價格的判斷，而價格的判斷需要有一個參考點，即人們的心理價格。比如很多年前，人們對于普通的房子心理價格是20萬。如果人們花30多萬買了一套房子，人們就會覺得太貴。但是隨著房地產價格的持續上升，人們對房屋的心理價格已經達到60萬，這時候如果人們花40多萬買房子反而覺得相當便宜。這個心理價格則是由市場上房地產的價格反復刺激形成的。從中可以看出，人們并不是按照自己的邊際效用來衡量房地產價格的，也不是古典經濟學中的實現了邊際效用最大化。
（2）損失規避和敏感度遞減
投資學理論說：“贏利持有，虧損拋出”。但是這個理論對房地產市場的投資并不適用，人們在進行房地產投資則是：“贏利拋出，虧損持有”。這就是著名的處置效應（宋超英，張乾，2008）。現實世界中，人們在面對風險和收益時人的態度會出現逆轉，對待收益是風險規避而對待損失是風險偏好。這主要是因為人的感官在接受外來的刺激時，敏感性會逐漸遞減。例如一個人在房地產市場上進行投資，如果隨著房地產市場的價格上漲他已經收益了5萬元，之后房地產價格接著上漲，他收益又增加5萬元，但是因為敏感性遞減，他從后面的5萬元收益中獲得的快樂遠遠小于之前的5萬元收益，雖然收益的金額是相等的。相反，當人們在房地產市場面臨損失時，則是另一個完全不同的心理賬戶，即便是損失的金額和收益的金額在絕對值上是相等的，但是對于人們的敏感性是不同的，人們對損失的敏感度比對相等收益的敏感度要大很多；人們根據自己的參照點評價增加損失和減少收益己經完全是不同的，因為他們分處于兩個完全不同的心理賬戶。人們對于損失是單獨的心理賬戶，敏感性同樣呈現遞減的特點，即隨著投資房地產市場的損失逐漸加大，人們的痛苦增加程度的也遞減。同樣人們投資房地產市場，隨著房價的下跌人們先損失了5萬元，他們會非常痛苦。但是當房地產市場進一步不景氣，價格繼續下跌5萬元，他的痛苦會增加，但是痛苦增加的程度比之前的那5萬元少很多了。如果房價再持續的下跌，他便泰然處之不顧了。所以我們可以看到房地產市場存在大量的這種非理性投資行為現象：當房地產價格持續上升時，房地產交易量相當多，換手相當頻繁，價格被進一步推高，進一步促進房地產市場價格的上升；而在房地產市場不景氣時，伴隨著房價的持續下跌，交易量相應的持續減少。
2.基于啟發式認知偏向理論的分析
現如今，中國房地產市場上價格持續上漲就是投資者通過代表性偏向進行判斷導致的。人們自用房購買決策中，如果房地產價格持續上漲，人們會根據過去房價的增長趨勢預測以后房價還會進一步上漲，因此會提前購買自用房。同樣，人們在進行房地產投資過程中，人們同樣會根據過去房價的增長趨勢預測以后房價還會進一步上漲，因而盡早買進房地產進行投資。然而人們在房地產市場的投機行為，如果連續獲得成功，這樣會促使他們得出房地產價格任然會持續上漲的結論，這樣會導致房地產的交易量持續增加，價格持續上漲。另外，人們還會將房地產投資成功的原因歸為自己的購買行為，這樣會促使投資者不再仔細分析投資成功的原因，而直接歸為自己的行為。如果根據他的預測，房地產價格進一步上漲，那么人們就會更加相信自己的投資行為，并促使房其更加熱衷于地產市場的投資。房地產價格的持續上升就是這種認知偏向導致的，在房地產價格上升階段，由于人們的啟發式認知偏向進一步促使房地產價格進一步上升。
3.基于羊群效應理論的分析
房地產市場存在大量的羊群效應：當房地產市場繁榮的時候，房地產價格會長時間的上漲，消費者對于房價的參照點不斷提高，買房子獲得的收益也不斷提高，這樣就會使越來越多的投資者加入到買房的行列。由于房地產市場的復雜性，普通的投資者很難獲取房地產價格變動的信息，同時信息也是相當不對稱的。因此，缺乏信息的購房者主要是通過觀察周圍人的行為來獲取信息。當看到周圍有相當多的投資者加入到購買房地產的行列時，人們就會模仿其他人的行為，這樣就會導致投資房地產投資市場的人會越來越多，從而促使房地產價格持續上漲。
四、政策建議
國家和政府應該重視中國房地產市場價格持續上漲中存在的種種非理，制定相關政策以防范和控制房地產市場價格的過度增長。
（1）制定商品房銷售網上備案和登記制度。當房屋預售后必須在網上登記，避免房地產開發企業一房二賣的違規行為，有效解決房地產市場上供需雙方信息不對稱的問題。
（2）執行期房限轉政策。即限制房屋購買者在交房之前的進行轉讓的行為，這樣抑制短期投機行為，使房地產交易市場更加穩定的運行。
（3）對超過一套住房的人征收高額房產稅。按人們擁有的房地產數量實行差額累進稅率，擁有的房產數量越多，房產稅的稅率也就越高，這樣可以增加房屋的持有成本，打擊炒房者的投機行為。
（4）對超過一套住房的人征收交易稅。征收房產的交易稅可以增加房屋的轉讓成本，抑制房地產的過度投資行為，正確引導人們對房地產的投資和消費。（作者單位：陜西師范大學）
參考文獻：
[1] 宋超英，張乾.房地產泡沫產生的行為經濟學分析[J].中國物價，2008（7）：30-33.
[2] 黃啟云.我國房地產價格持續上漲的原因分析[J].開放導報，2014，1：025.
[3] 方開群.對我國房地產價格持續上漲的一種解釋――價格合謀[J].中國物價，2006（8）：60-62.
[4] 孔凡文，王英華，蘇永玲.房地產市場中“買漲不買跌”的行為經濟學分析[J].沈陽建筑大學學報：社會科學版，2009，11（4）：428-430.
[5] 劉大鵬.房地產投資需求的行為經濟學分析[J].前沿，2011，20：033.
房地產經濟學范文3
【關鍵詞】房地產；評估機構；高估行為；經濟學分析；對策建議
隨著我國房地產估價行業的快速崛起，近幾年相關估價制度及內部行為規范基本形成，但是在實際的房地產評估實踐中往往會出現高估的行為。比如，委托人為了將房產作為抵押物跟銀行申請貸款時，一般會要求評估機構對自己所持有的抵押物進行高估，此時評估機構很可能會一味地滿足委托方不切實際的要求，這種高估行為往往帶來非常嚴重的惡性循環。如果評估機構高估價格，一旦委托人無法按照要求償還銀行貸款，那么銀行在進行抵押物拍賣時出現實際價值遠遠低于評估價格，造成銀行出現壞賬。
1房地產評估機構出現高估行為的發展
1.1博弈理論
隨著近幾年經濟的快速發展，房地產行業也呈現出井噴式的發展態勢，同時房地產估價業也得到了顯著的發展。當前，雖然相關的規范和標準在不斷完善，但是房地產高估問題卻給人們帶來了越來越多的困擾。評估機構有時候為了滿足委托人的需求，忽視客觀情況，導致房地產價格失真。這種行為會帶來諸多危害，需要相關管理部門給予高度關注和重視，因為這種行為完全違背了道德問題。在此，本文主要通過利用博弈理論來預測這種行為的發生，并對如何防范進行簡單分析。
1.2理性預期理論分析
為了能夠更好地解讀我國房地產經濟，我們還可以利用理性預期理論進行分析，這也是房地產評估機構在對相關房屋進行估價過程中非常重要的一個理論依據。
2房地產估價行為中高估行為的經濟學分析
2.1假設分析
如果從短期實際狀況來看，房地產估價行為中高估行為是一種相對比較理性的行為。對其進行深入分析，可以從以下幾個方面進行假設分析：①比如將兩家房地產評估機構作為假設對象，分別為評估機構甲和乙，對于房地產評估機構來說它們的重心是如何實現自身利益最大化，并為此采取對自己有利的一些對策。②兩個假設對象的相關資格等級都是一致的。③在假設的時間內，兩家評估機構的信息不同，而且相互獨立。④為了能夠滿足委托方的實際需求，兩家都可能接受委托的評估業務。⑤委托方對房地產評估機構支付的報酬在此假設為一個常數Qc。
2.2關于博弈的相關策略
對房地產評估機構來說，對于博弈的相關策略可以分為正常估價和高估價格兩種。前者是在估價的過程中基本上符合當前房地產的實際市場價值，而后者則是將房地產的估價遠高于市場實際價格，而這是房地產估價過程中的真實一面。
2.3關于博弈的矩陣分析
對于上述假設的兩個房地產評估機構甲、乙來說，其支付函數可以通過博弈矩陣來表示（見表1）。
從表1可以看出，無論是房地產評估機構甲或者機構乙，相對于“正常估價”來說“高估價格”可以獲得更多的利潤報酬，從實現利益最大化來考慮，兩個機構都會采用“高估價格”這種博弈策略。但是相對來說，納什均衡的占率是唯一的，因此無論如何選擇都不會達到帕累托最優，因此“高估價格”是短期靜態博弈的納什均衡點。
3房地產估價中高估行為的相關解決對策
3.1構建完善的評估監管激勵體制，加強監督管理力度
對房地產評估機構中出現的高估行為，我們應該構建完善的評估監管激勵體制，在對評估機構進行監督管理時應該加入一些獎懲政策，而不是一味地采取懲罰模式。從某些方面來說，一味地進行強制性懲罰并不會對房地產高估行為起到很好的約束作用，因此，必須結合一些相對應的激勵措施。如果房地產評估機構可以正確地給委托人進行房產估價，那么相關監督管理部門應該給予該機構一定的獎勵，這樣對一些高估行為能起到有效的制約效果。對于任何機構來說，激勵比懲罰更容易接受，而且也會形成更好、更完善的約束體制。
為了能夠更好地保障市場經濟中的信用準則，不但需要通過教育的方式來強化，還應通過法律及相關規章制度來保障。如果沒有完善的法律法規，那么人們對信用構建的積極性往往比較低。法律是保障信譽在市場經濟中最根本的底線，通過嚴格的法律制裁可以讓人們變得更加注重信譽。因此，我們應該根據實際情況制定相關的法律制度，加強監督力度。對于房地產評估機構來說，必須要求其嚴格遵從法律法規，講求誠信。另外，法律對高估行為的處罰必須深入人心，可以對相關房地產評估機構的高估行為起到震懾作用。
3.2增加高估行為的社會道德影響成本
人們日常生活中離不開道德的制約和規范，這也是社會調整人際關系非常重要的準則。在市場經濟發展浪潮中，擁有良好的道德體制不但可以給房地產高估行為帶來更多的社會道德風險，也有利于其朝著正常估價的方向發展。因此，在房地產評估機構中應該認真落實經濟道德基石，時刻牢記誠信。對于中介機構來說，要嚴格遵守“公平、公正、公開”的職業道德，這對于當前市場競爭的和諧、健康、自律發展起到積極的推動作用。目前，我國在構建市場經濟中的道德體系及信用關系相關制度方面仍然存在較多不足，很多時候出現失信問題，沒有一定的約束。對于一些守信的評估機構來說，其正常的估價行為也沒有得到認可和尊重，對于失信機構的高估行為也沒有給予應有的懲罰和譴責，而且出現有法不依、執法不嚴等問題。此外，在一些地區政府沒有起到很好的調控作用，優勝劣汰的市場體制沒有充分發揮作用，導致道德失信的評估機構仍然存在于市場中。因此，加強道德影響成本建設工作非常有必要，可以有效抑制房地產估價行為中出現高估行為。
3.3盡量減少市場經濟中的不確定性及短期行為
在短期市場經濟行為中，出現房地產高估行為的概率很大；相反如果房地產評估機構處在一個穩定的政策環境中，那么其預期收益時間相對變長，其對于誠信及房產的正常評估行為就越重視，也會更加注重自身對品牌及信用的構建。在很多時候，人們更多關注產權是否模糊、政府的相關政策是否明確等。當產權不明確時，人們就無需對自己的一些行為負責，這就出現了失信；如果政府的相關政策不明確，那么就會讓評估機構無法做出正確的預期，出現一些短期行為在所難免。因此，應該規范政府行為，明確評估機構的產權，這樣可以盡量減少房地產估價行為中的短期行為及不確定性，有效抑制出現高估行為。
3.4構建更加高效的信息傳播體制
房地產經濟學范文4
中國房地產的價格一路走高，可謂是風光無限。但也讓無數的潛在購房者望而卻步，造就了無數的“房奴”為房夢而奔波。是什么造就了中國房地產的居高不下？下面作者將從三個方面解釋房地產價格居高不下的原因。
（一）需要與需求
1、理論分析
需要是人的本能反映，它源于自然性要求和社會性要求。是有機體感到某種缺乏而力求獲得滿足的心理傾向，它是有機體自身和外部生活條件的要求在頭腦中的反映。
在經濟學中，必須區分需要不等于需求，這是兩個不同的概念。需求是指既有愿望，又有支付能力的需要。如果沒有支付能力，則不能將需要稱為需求。形成需求有三個要素：對物品的偏好，物品的價格和手中的收入。需要只相當于對物品的偏好，并沒有考慮支付能力等因素。一個沒有支付能力的購買意愿并不構成需求。需求比需要的層次更高，涉及的因素不僅僅是內在的。所以在經濟學中，必須注意不要將兩者混淆。經濟學的基礎分析工具是需求與供給理論，而非需要與供給理論。
2、實際分析
我國是一個人口眾多的發展中國家，人口基數大、人口增長快，而且城市化水平低，農村人口多。因此，伴隨著我國城市化進程的發展，越來越多的農村居民遷移到城市中來，形成了對商品房的龐大需要。但是有了需要并不一定能形成需求，因為剛剛進入城市的很多人并沒有購買商品房的經濟能力。所以，我國房地產市場上，商品房的需要量大于需求量。
通過微觀經濟學的理論分析可知，商品價格是指有市場上商品的需求曲線和供給曲線決定的均衡價格。但是，現實中往往將需要和需求混淆，錯把需要當做需求，而沒有注意到兩者的差別。由于房地產供給的有限性和房地產商的極力宣傳，大家錯把需要曲線看做需求曲線，需要曲線的需求量大于需求曲線，同等供應曲線條件下，商品房的價格高于其實際價值，形成了高房價。
在前半部分的介紹中作者指出，由于經濟承擔能力的因素，我國眾多對商品房的需要沒有轉化為需求。那為什么多開發的商品房還是依舊被銷售出去了呢？這是因為我國居民貧富差距大，富人雖少但富裕程度相當高，趨于利潤的追逐，他們把商品房作為一種投資的手段，大量買進并炒作商品房，進一步加劇了商品價格的居高不下。
2009年我國的GDP總量位于世界第三位，表明我國的經濟發展勢頭良好，經濟總量位居世界前列。但是我國的貧富差距大，窮人太窮、富人太富。社科院的2011年《社會藍皮書》中指出，2010年我國人均GDP預計超過4000美元，已經進入中等收入國家行列。從這里可以看出，中國并不缺錢。在本書中還指出，全社會總收入差距一直在擴大，基尼系數目前在0.5左右。按照國際通常標準，基尼系數在0.3以下為最佳的平均狀態，在0.3～0.4之間為正常狀態，超過0.4為警戒狀態，達到0.6則屬于危險狀態。
通過上面的分析我們可以看到，中國的富人的富裕程度和窮人的貧窮程度都會超乎我們的想象。由于城市化進程等原因對于城市商品房的大量需要，商品房存在升值的空間，富人為了獲得升值利潤，將房地產作為其投資的一種手段，大量買進炒作商品房，待高價時賣出商品房以賺取差價。
由于較高的基尼系數，中國富人的資金持有量相當可觀，同時商品房的升值空間比較明朗，所以中國富人的大量買進和炒作房地產，極大地促使了中國商品房價格的提高。
（三）土地的稀缺性
房地產市場的發展依賴于土地，甚至可以說地理區位因素可以決定房地產的價格及檔次。土地作為不可再生資源，其供應量是有限的，而且每一區位的土地都是獨一無二的。可見，土地在房地產市場中發揮著不可替代的作用。
由于土地具有不可再生的稀缺性和獨一無二性，加劇了房地產開發商對于土地市場的競爭，競爭的加劇促使了土地價格的不斷提高，“地王”的記錄也一次次的被刷新。土地的價格最終會分攤到商品房的消費者手中，這進一步加劇了商品房價格的攀升。
同時，地方政府作為土地的管理者，在土地使用權的轉讓過程中也發揮著重要的作用。中央政府對于地方的考察基本上還是“唯GDP論”：GDP高，地方政府的績效則高；GDP低，地方政府的績效則差。因此地方政府為了創造更高的GDP和更好的績效，也在推動土地價格的持續攀升，進而增加政府的財政收入。
二、房地產價格居高不下的解決措施
認清原因是途徑，解決問題才是目的。下面作者將在原因分析的基礎上，探索解決房地產價格居高不下的途徑。
1、認清房地產市場的需要與需求。需要是人的本能，需求才會創造市場。因此，應該分清房地產市場上的需要與需求，以需求為基礎來對商品房進行定價，避免因高需要、低需求造成商品房市場價格的居高不下。
2、創造社會公平，避免兩極分化。公平與效率的關系一直是專家學者探討的重點，但也是眾口難調，沒有形成一致的結論。但是，我國的基尼系數太高，兩極分化太嚴重似乎已成為不爭的事實。因此，國家要進一步處理好效率與公平的關系，在注重效率的基礎上也要注重公平的因素。
3、改變地方政府評價指標體系。中央政府在對地方政府的評價過程中，要改變“唯GDP論”的方法，更加注重地方政府的綜合執政能力，防止地方政府為了追求高GDP而提高轉讓土地的價格。
房地產經濟學范文5
關鍵詞：房地產市場調研 情境教育 現狀 問題
中圖分類號：G423.07
文獻標識碼：A
DOI：10.3969/j.issn.1672-8181.2015.03.157
房地產市場調研是開發企業搜集市場信息輔助開發決策的重要手段，同時也是現在房地產市場研究公司的主要業務內容之一。開設房地產市場調研課程，能夠幫助學生了解和掌握房地產市場調研的基本理論和方法，未來從事相關工作時理清思路，迅速投入工作。因此，如何讓課程學習接近“房地產市場項目調研實戰”，是達成以上目標的關鍵。
1 情境認知學習理論概述
情境認知學習理論（Situated Cognition）是20世紀90年代，在經典條件作用理論和建構主義學習理論的基礎上發展形成的學習理論。情境認知學習理論和中國古語“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”表達的意義一致，該理論在研究過程中認為知識寓于情境之中，學習者需親臨其境、參與實踐，通過參與活動的過程去了解知識產生和發展過程。同時，知識也是我們適應環境的紐帶，幫助我們建構解決環境中現有問題的行為模式，從而達到適應環境動態變化的目的。因此，情境認知學習理論非常強調知與行的交互性，倡導課程教學應由傳統“教師講授為主”轉為“學生自主探究、發現和協作”。
2 房地產市場調研課程教學現狀
房地產市場調研是我校房地產經營與管理專業第三學年第一學期開設的考查課程，課程性質、教學內容等相關安排如下：
2.1 課程性質、目的和任務
通過在學習過程中綜合運用市場營銷、經濟學、統計與分析、計算機數據分析等多方面的知識，使學生掌握房地產項目市場調查與預測的基本理論和方法，能夠在房地產項目市場調研不同階段整合不同渠道信息開展數據分析得出結論。通過本課程的學習，可以提高學生發現問題、系統收集使用信息的能力，為今后從事房地產市場營銷、咨詢等相關活動奠定基礎。
2.2 課程教學內容
課程教學內容包括房地產市場調研的概論、內容細分、調研提綱撰寫、實用方法、問卷設計、資料收集、計劃與方案、市場調研組織和結果分析，以及最后的報告撰寫。
2.3 課時安排
房地產市場調研課程分為理論學習和實踐操作兩部分，其中理論學習共33個課時，實踐操作部分共24課時，合計57課時。
3 房地產市場調研課程教學過程存在的問題
房地產市場調研課程講解需要基于房地產市場調研目標和項目特性等，從不同角度進行闡述和分析。課程教學主要存在以下問題：
3.1 不同學科知識綜合運用程度高
房地產市場調研提綱撰寫、計劃制定，需要運用應用文寫作的相關知識；房地產市場調研實用方法選取和結果分析則涉及較多的統計學相關知識，而具體在操作過程中又需要運用經濟分析、EXCLE和sPss統計軟件等相關知識，學科知識綜合運用程度非常高。這就要求學生具備扎實的知識積累，但由于房地產經營與管理專業學生在學習過程中尚未開設概率論、線性代數等相關課程，致使學習房地產市場調研分析時會比較吃力。
3.2 實訓項目缺少“真題真做”
實訓項目理論和實踐脫節來源于兩方面：一是由于授課教師較少參與實際房地產市場調研工作，難以根據房地產項目調研工作內容及要求開展實訓方案設計。二是由于房地產專業學生尚未參加任何具體房地產項目，對市場調研知識的了解僅限于書本，教授的市場調研知識難以和具體項目聯系，學和用的分離導致對知識掌握的牢固程度低。而且學生沒有具體的項目經歷體驗，在方案撰寫過程中常出現大而全但細節卻考慮不到位的情況，如計劃梳理了房地產市場調研實施的全過程，卻沒有首先對開展房地產市場調研的工作目標以及重點工作內容進行定位，導致實施調研過程中沒有目標，問卷設計重點問題不突出。
3.3 房地產市場調研規范程度低
由于學生在學習房地產市場調研課程前，已經參加的一些活動策劃需要使用市場調研，但當時尚未系統學習市場調研的理論和方法，采用了部分缺乏規范的市場調研程序，如采用問卷調查方法時，將調研者主觀判斷帶人問卷設計中，問卷選擇項目設計帶有傾向性，且未能正確結合房地產項目的特性，導致問卷調查停留在表面，不能為結果分析提供正確數據支撐。
3.4 課程講解未能及時融入區域房地產市場實時信息
房地產市場資料收集是開展市場調研的重要前期工作，因此在教學講解過程中要結合房地產領域的重要政府網站、新聞媒體網站開展，且需要學生做一個較長時間段的資料收集和整理，而現有課程學習鑒于課時安排、教學計劃等方面的原因，未提前預留時間幫助學生關注和搜集房地產市場實時動態資料，導致結果缺乏針對性和實用性。
4 規范和完善房地產市場調研課程教學的思考
為了能夠規避過去教學過程中存在問題，建議在以后房地產市場調研課程中采用以下教學方法：
4.1 夯實專業基礎知識
建議在房地產經營與管理專業課程設置中增設統計學、財務分析等支撐房地產市場調研課程的基礎課程，通過上述兩門課程的學習讓學生掌握聚類分析、因子分析、財務報表分析等統計和財務分析的相關知識，幫助學生提前儲備未來開展市場分析所需了解的基本內容和方法。
4.2 結合某一房地產項目的決策需求開展實地調研的情境教育
學生圍繞與某一房地產項目決策相關的整個情境、背景或環境開展房地產市場調研課程的學習，在該設定情境下分階段解決如何開展調研組織及出具報告的問題，讓學生參與知識的獲得過程。具體操作步驟如下：
第一，和某一房地產公司或者開發公司聯系，組織學生赴項目實地調研，通過和公司營銷人員座談了解現階段公司為輔助決策需要開展的市場調研內容、調研目的等核心要素，促進班級同學在實地調研過程中形成對項目規模、工程進度、營銷安排進度等方面內容的基本認知。
第二，由班級同學分組組建虛擬房地產市場研究公司，各同學分別在公司中扮演市場調查人員、資料收集人員、數據分析和策劃人員等不同角色。老師作為選定的房地產項目甲方代表，以課程成績作為虛擬貨幣（例如100分等于10萬元）向學生進行任務和招標，招標內容為針對土地購買決策、項目開發定位、項目規劃設計或者項目營銷推廣策略決策所需的市場調研分析。請同學們根據項目實際情況撰寫市場調研方案并進行市場調研，根據調研進度和工作完成情況支付對應虛擬貨幣（每次課驗收成果并結清費用），使學生獲得參與的成就感。虛擬貨幣支付后由虛擬公司負責人根據工作內容分工進行分配。
第三，各小組調研報告撰寫完成后，將打印裝訂成冊，邀請項目單位參與在學院實驗室進行的課程作品展示和成果，通過此方式再次檢驗同學們對市場調研知識的掌握程度。學期結束后根據每個同學獲取的虛擬貨幣的數量按照一定比例折合成分數給予對應的課程作品成績，最后結合學生課程中的表現及出勤率等因素給出綜合成績。
4.3 規范學生學習方法
第一，課程初始就和學生共同制定學習本次課程的規矩，取得學生對教師教學方法的認同感，如學生在學習過程中出現違規操作或者不規范的行為，則予以及時調整和制止（如視情節處以一定虛擬貨幣量的罰金），幫助學生以主人翁的精神規范和約束自己學習房地產市場調研課程的行為。
第二，通過安排定期資料搜集，培養學生對區域房地產市場變動信息的敏感度。在資料收集輔助市場調研過程中，學生將了解到近期的房地產相關政策、土地市場變化、建筑設計新技術等行業動態信息，從而促進房地產市場調研分析更加“接地氣”，具有針對性。課程學習結束時，學生行業背景知識的綜合積累也將比較豐厚。
綜上所述，房地產市場調研課程教學方法探討還需要結合虛擬公司情境教育的教學過程設計，提出針對學生學習特點的實施方案，以促進該教學方法被更多學生接受，提高教學質量。
參考文獻：
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房地產經濟學范文6
關鍵詞：學科鏈；產業鏈；濱海新區
作者簡介：謝蘊江（1986-），男，天津人，天津科技大學食品工程與生物技術學院，研究實習員；鄒志強（1984-），男，安徽東至人，天津科技大學研究生處，助理研究員。（天津 300457）
中圖分類號：G642.3 文獻標識碼：A 文章編號：1007-0079（2013）32-0085-02
天津濱海新區是現代制造業和研發成果轉化基地，是中國北方對外開放的門戶。促進天津高校校園文化和濱海新區企業文化相互融合，實現學科鏈與產業鏈對接，發展有創新能力的科技型企業是調整優化產業結構、貫徹落實科學發展觀的迫切需要，對增加濱海新區財政收入、擴大新區就業、提升濱海新區經濟發展質量，具有重要的現實意義。天津科技大學地處濱海新區的心腹之地，其學科建設情況對濱海新區產業發展尤為重要。
濱海新區的產業結構特點是第二產業處于絕對的主導地位，其中工業優勢明顯，最低時的2009年也達到92.83%。新區目前已構建了航空航天、石油化工、先進裝備制造、電子信息、新能源材料、生物醫藥、輕工紡織、節能環保等支柱產業，這些都屬于高端、高科、高質項目，因此加強天津市高校學科建設促進濱海新區產業發展是必然選擇。
二十多年前我國已經出現學科鏈與產業鏈對接的合作形式，隨著現代高新技術的發展及新型工業園區的興起，傳統的結合模式需要不斷創新，以適應濱海新區的發展需要。
一、目前學科鏈與產業鏈對接中存在的問題
1.合作形式單一，難以可持續發展
目前，我國大學、科研院所與企業開展的合作多是通過技術轉讓或合作開發的形式，方式局限于技術咨詢和合同委托。通常雙方合作局限于某項具體的科技成果，高校和研發機構將成果送到生產過程中，產品出來合作就算結束。[1]這種產學研模式難以建立企業與高校長期的合作機制。另外，目前濱海新區內絕大多數企業缺乏實力，技術吸收能力弱，導致合作難以可持續進行。
2.協調性失衡，資源沒有得到有效配置
大學、科研院所和企業的能力在不同環節上有顯著差異。在基礎性、創造性科學研究和技術開發方面，大學和科研院所能力強、優勢突出；而在生產和市場開拓環節，企業則具有明顯優勢。[2]但由于大學、科研院所在科研方面之外的商業化及產品營銷能力較弱，單獨創辦企業并不成功，如天津科技大學的食品加工中心一直未能走向市場，企業成立研究機構進行基礎性技術研發，由于其科學研究和技術開發能力薄弱，導致研發經常性中斷。
3.合作目的不一致，導致成果轉化率過低
天津科技大學是整建制高等院校，在科研工作中注重的是基礎研究。主要以學科建設來帶動教學和科研，這就導致：一是校企在開始合作階段就存在分歧。企業需要的是拿來就可以創造效益的現成技術，而實驗室里的成果，在產業化過程中還需大量投入、進行更細致的實踐和研究。二是關于校企合作的課題，許多都是企業先提出問題，反饋給學校實驗室進行研究，這樣的科研很被動。三是學校的許多科研成果在專利申報上不是很多，即使申請專利也是在現有的技術上進行的一些改良，不具有原始創新性。
4.利益分配不均，各利益方創新主動性不足
校企合作是技術的合作，更是利益的合作。但目前天津科技大學與濱海新區內的中小企業的合作存在以下問題：一是合作前期的投入大部分由學校教師申請的基金支持，成果交付后往往還要負責接受咨詢和培訓人員，合作成本大大增加。二是我國目前對知識產權的保護力度不夠。三是技術的研發到獲利是一個漫長的過程，企業經營者是有任期的，為了創業績，往往不會對企業技術研發下大力氣，這就造成企業原始創新動力缺失。
5.合作資金短缺影響研發進程
企業資金不雄厚，只能選擇見效快的技術合作。即便學校想要解決行業的關鍵共性技術，也由于資金所限而無能為力。數據顯示，40%左右的企業研發機構沒有穩定的經費來源，大多中小企業很難獲取必要的技術支持。[3]
二、對濱海新區產業鏈與天津科技大學學科鏈對接的建議
濱海新區是國家經濟戰略重點，承擔著推動京津冀和環渤海區域經濟振興、促進全國經濟協調發展的歷史重任。實現濱海新區學科鏈與產業鏈對接過程中，政府、大學、科研院所和企業存在多層次委托關系，各方獨占知識技術和能力的異質性、信息不對稱、利益不一致，其合作創新動機是節省交易成本、優勢互補。因此，天津市政府、濱海新區內企業、天津科技大學、金融機構等出于各自利益的考慮，要建立更加緊密的合作關系，需發揮各自在兩鏈對接中的不同作用和能力。
1.天津科技大學及聯合研究院等科研院所
天津科技大學擁有多種學科、豐富的人才資源，既培養科技創新人才，又提供科技創新成果。一是學校應積極主動并采取多種形式與園區企業合作，注重橫向課題的申請，在合作中利用企業的生產設備，彌合研究成果市場推廣的缺陷。二是與企業深度合作，促使天津科技大學發酵等科技成果進行必要的中試，轉化為巨大的生產力。三是科研成果要注入企業，真正實現科學研究的終極價值。四是學?？蒲袌F隊之間、各學院之間、或者與國際生物聯合研究院也應加強合作，醞釀大的科研項目，形成多學科合作攻堅的局面。五是加強知識產權保護，嚴把科研立項關，將科研成果與專利結合起來，鼓勵具有專利的項目研究。為保護科研工作者在技術轉讓中的利益，學校應該設立詳細的技術轉讓等相關規定。
2.天津市政府及濱海新區政府
對于有深遠行業影響的重大科技攻關項目來說，僅有學校和一般企業間的合作還遠遠不夠，只有政策才能真正調動合作鏈各方的投入合作。一是天津市政府及區政府應強化政策的激勵引導作用，為學校和企業營造協同創新的良好環境。二是加大科技投入和成果獎勵，扶持建設創新平臺等。三是強化考核的保障作用。四是支持企業自主創新和校企戰略聯盟，鼓勵使用國產產品。五是引導社會輿論和加強對校企合作的普及教育。六是校企聯合建立并共用實驗室，設立大學——企業合作研究中心。
3.濱海新區內的企業
在加強學科鏈與產業鏈對接的同時，逐步使企業成為創新成果應用主體，使其更好地服務社會。一是企業通過與學校合作，利用學校創新科技成果培養對口的專業化人才，促進企業的技術創新。二是充分利用學校資源，企業可以在校內設置寄附研究部門。三是與學校共建研究基地，能夠支持一些短期內看不到利益的，但又是國家經濟社會發展必需的基礎研究。四是利用高科技產品參與市場競爭，搶占市場的份額。五是將市場信息反饋給天津科技大學，推動學校學科建設與教學改革，提升學科水平，從而更好地促進科技成果的轉化，形成良性循環。
4.金融機構
對于新區內的第三產業——金融機構而言，提供風險管理服務是學科鏈與產業鏈結合的強大支柱。一是建立公平、科學、有效的評估系統，選擇市場前景好、成功率高的科技成果和管理有效的企業進行投資，做到風險共擔、利益共享，使投資不斷增殖。二是與市、區政府金融政策結合，為產學研聯盟拓展融資渠道，使投資體系合理化。[4]三是向企業提供風險資金，同時提供市場前景評估、管理、信息、企業股票上市等所需的服務和擔保。四是成立專門的產學研集團，解決研發風險投資基金。
在加強學科鏈與產業鏈結合工作中，高校是提供創新成果的源頭，政府起著導向作用，企業是科技創新成果轉化實施的主戰場，金融機構是支柱，多個環節組成一個平臺，各平臺充分發揮主觀能動性和各自的優勢有機銜接，全力推動學科鏈與產業鏈結合向更高層次發展。
三、產學研合作健康發展促成濱海新區輕工業及輕工業院校雙贏局面
實現天津科技大學優勢學科與濱海新區高新技術產業的有效對接，實驗室研究成果實現中試再到走向市場，探索具有科大特色的科技與經濟結合創新之路，對推動濱海新區經濟繁榮和優化天津科技大學人才培養機制具有重要意義。
2011年，天津市啟動的高等學?！笆濉本C合投資中，天津科技大學輕工技術與工程、食品科學與工程、海洋科學、化學工程與技術、機械工程、儀器科學與技術、設計學共7個一級學科入選天津市第四期重點學科，發酵工程是國家級重點學科。目前學校已與天津中科百奧工業生物技術有限公司、國際聯合研究院、華泰（天津）集裝箱服務有限公司、康師傅、中海油以及一些汽車配件企業等建立了長期的合作關系。充分調研濱海新區園區內企業特點，結合學校重點學科對學科與產業對接的項目進行了初步規劃 （見表1），以期使學校在服務濱海新區經濟建設中釋放科技創新能量，實現一流大學創建和區域高新產業園區建設的共同發展。
參考文獻：
[1]萬鋼.學科鏈對接產業鏈促進產學研合作新發展[J].上海教育，
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