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小區物業管理范文1
為加強商品住宅小區物業管理，解決目前存在的主要問題，將物業管理提高到新的水平，筆者建議應加強以下工作。
1.發揮政府職能作用，強化對住宅小區的管理
房產行政主管部門要發揮以下幾個方面的作用。一是要堅決貫徹落實自治區擴權強縣政策，做好“物業服務企業資質核準”委托下放審批工作，嚴格依法審核物業服務企業資質及從業人員資格，確保物業服務企業資質的真實性、有效性；加強對物業從業人員繼續教育的培訓，不斷提高他們的綜合素質。二是要嚴格監督物業服務企業服務質量。監督過程，首先是以業主、業主委員會為主體實行平時監督，其次是房產行政主管部門實行年中抽查、年底檢查等方式進行監督。物業服務企業確實存在服務質量“打折扣”，影響較大的，房產行政主管部門應當予以通報批評、限期整改，情節嚴重的，應依法處理。三是要嚴格監管物業承接手續和物業企業招投標以及新舊物業企業交接。房產行政主管部門以及街道辦事處（社區）指導小區業主委員會（或建設單位），嚴格依法做好物業企業招投標、新舊物業服務企業的物業交接工作，禁止物業服務企業未辦理退出交接手續，擅自撤離物業管理區域、停止服務的行為或者沒有完全移交相關事項的行為，確保小區物業管理正常運行，嚴格檢查和監督物業承接查驗和物業檔案資料移交工作。四是要嚴格依法處理物業企業的違法違規行為，維護法律的尊嚴和小區居民生活的正常秩序。五是要抓緊施行物業專項維修資金的歸集管理工作，確保物業共用部位、共用設施設備的維修維護和正常使用。物價部門應當進一步關心支持小區物業服務費的價格機制問題。對于長期低費服務的老小區應當給予政策扶持，支持小區物業費調整的申請，順應物價增長指數，順應城鎮化發展新要求，以實現收費與服務的權利、義務對等，利于住宅小區質量再造，提升環境水平。住建部門要高度重視新建商品住房的車位規劃問題。嚴格把關，立足滿足一比一以上比例的車位設計，營造寬敞、舒適環境的住宅小區。政府其他相關職能部門要進一步強化部門間的協同配合，要各司其職，需要更多地關心和支持小區物業管理工作，形成小區物業管理齊抓共管新格局。城市所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處要貫徹落實廣西新《物業管理條例》第4條規定，明確鄉鎮人民政府、街道辦事處是負責住宅小區物業管理的主體，要履行職責，轉變觀念，主動擔當，把住宅物業小區的管理列入基層政府社會管理的議事日程，牽頭做好小區業主大會成立和業主委員會換屆工作及其他管理事務，積極發揮村民委員會、居民委員會自治管理作用，加強與小區業主委員會、物業服務公司以及業主的聯系、了解與溝通，積極幫助小區解決和處理相關問題，使小區工作得以相對管理，小區居民有了“管家”。小區重大問題，需要政府相關部門共同研究解決的，應當采取“聯席會”的方式與政府相關部門溝通，一起研究和解決問題。
2.發揮行業協會橋梁紐帶作用，推進物業管理健康發展
小區物業管理范文2
隨著勞動用工結構性矛盾日益突出，“招工難”形勢越來越復雜，多個省份因此提高了最低工資標準，但是針對勞動密集型的物業行業來說，卻使運營成本大大支出。作為同時又是微利行業的物業行業如何在勞動力成本不斷提升的大背景下，化解因成本提升造成經營難以維繼的狀況，本文剖析了當前物業行業面臨的困境，并從財稅政策、物業費調整機制、涉案處理、政府作為、信用管理等方面提出建議與措施。
關鍵詞：小區 物業管理 步履維艱 影響與對策
形勢與背景
2011年3月1日起，廈門市在職職工最低工資標準由每人每月900元上調至1100元。今年以來，全國多個城市上調最低工資標準，這對提高基層務工人員的收入水平，減少收入差距有著積極的正面意義。然而，對于物業管理這樣的勞動密集型企業，尤其是對小區型物業服務項目，成本的上升將使項目的運作雪上加霜，也將使以小區型物業服務項目為主的物業服務企業難以維繼，面臨諸多問題與困境。
問題與困境
一、人工成本的大幅提升造成項目運營成本提高，企業利潤低下。
來自廈門市物業管理協會的數據顯示，至2011年上半年，廈門市有30多個小區的物業準備撤出，部分已經在撤出。撤出的理由是入不敷出。 據統計，目前廈門的物業企業40%存在虧損，虧損的最主要的原因來自人工成本的大幅提升。對于物業企業而言，人工成本一般應控制在企業成本的70%以內，對于小區型的物業服務項目所配備的安保、綠化、保潔和工程服務人員會比大廈型項目有一定不同，但總體會比大廈型項目人工成本支出更高。最低工資標準上調200元后，相應的社會保險、加班工資等也隨之上漲，加之企業管理費用計提增加等，保安人員年均增加支出近3500元。以廈門市的統計數據為例，目前廈門市物管行業從業人員35856人，最低工資標準上調后，單以人均200元的增幅計算，全年全行業要增加工資支付成本8605萬元。而去年全行業利潤總額僅5171.62萬元，把利潤吃光了還不夠。
目前不少新小區的物管公司，很多是開發商直接成立的物業公司，開發商為了品牌，對物業公司給予支持和補貼，這類物管公司的抵抗力較強。對于商業類、非住宅類物業來說，在合同中可以與甲方自行商談物業管理費的價格，可以用提高物業管理費的做法，來對沖成本風險。而對于住宅物業，加上物價的居高不下，維修養護的支出逐年增加，企業的利潤將會明顯下降，部分企業無利甚至虧損，使住宅物業管理站在受沖擊行業的最前列。
二、物業管理費收費不足或被惡意欠費，造成小區物業入不敷出
一方面是成本大幅提高，另一方面是收入無法提高，造成小區物業入不敷出。面對最低工資標準的上調，有自主定價權的商家，可以把上漲的費用轉嫁到商品上。但沒有自主定價權的物業管理企業，卻難以快速有效地通過合理提高物業管理費來抵消人工成本。
物業收費標準難以提高。在廈門，物業管理費10年不變的項目占40%左右。2008年，《廈門市住宅物業服務等級標準及收費指導價》出臺，相關收費標準延續至今。廈門市物業管理協會統計數據表明，從2000年到2010年，10年間，廈門物業管理費的漲幅僅為20%。而勞動保障部門公布的最低工資標準10年漲幅為144%，社會平均工資漲幅則達138.6%。物業費的漲幅遠低于最低工資標準、社平工資及員工工資的漲幅。
在物業服務行業，業內人士都清楚，提高物業管理費難上加難。按照2011年6月1日起生效的《廈門市物業管理若干規定》第十五條規定，“召開業主大會會議，與會業主人數應當超過全體業主人數半數，且與會業主所持有的投票權應當超過本物業管理區域內投票權半數，業主大會會議方為有效”。因此，物業企業要提高物業管理費，必須通過小區總戶數和專有部分面積總數50%以上的業主同意才能漲價。由于小區業主有的是投資客，有的參與性不強等，要有一定比例業主參與決議都非常難，要雙50%以上通過更是難上加難。筆者所在的地豐置業公司所屬人居樂業物業接管的嶺兜小區，是集政府危改安置、廉租、保障房、人才引進于一體的綜合性小區。由于小區住戶的特殊性，自99年接管以來，物價翻了多少倍，但物業管理費單價一直是0.40 元，雖然今年上漲了0.10元，那也是費了九牛二虎之力，花費了公司整整一年多的時間和大量的人力。
合理提高物管費如此之難，一方面在于政府指導價的市場認同度，業主百姓對于“價質相符”的理解，另一方面部分小區業委會不能很好地行使業委會職權，甚至想通過牽制物業公司來謀一已私利。實際上，業委會并不是一味限制對物業公司漲價的申請就是對業益的保護，而是要對物業費收支的合理分析判斷，物業公司有無規范履行合同約定，要以物業公司承擔物業管理與服務工作的品質標準作為評判物業收費標準是否合理的依據，促進物業公司與業主的雙贏。
物業收費率無法達到預期目標。物業收費率也直接影響物業收入水平。對于新開發的物業小區，收費率面臨投資客多、入住率不高的困擾，對于其他小區，由于設施設備問題影響業主滿意率、業主層次、自動繳費意識等使得小區型物業的繳費率的理想目標只能設定在95%，基本沒有達到100%，一般情況下能有90%就可以算是比較不錯的了。特別是一些老舊小區和政策性安置小區，收費長年維持不高，面對成本的大幅上漲，必然存在“欠費—撤管”的惡性循環，為此小區受到的聲譽、基礎性的傷害一樣無法彌補。
物業公司額外代公共事業單位被欠費。實際上，不只小區物業收費提高難上加難，目前部分公共事業單位改革后，要求物業公司先行代業主墊付公共照明和公共用水費用支出，造成物業公司被拖欠代墊水電費用，物業公司不堪重負。筆者所屬的人居樂業公司管理的集美古龍明珠項目，供水和供電部門要求物業公司對樓宇的樓梯公共照明用電、小區的綠化用水等項目（單獨計表）先行買電、買水，才給予通電通水。公共事業單位為保證小區用戶水電費的收繳，采取由物業公司先行買水買電買氣，然后再由物業公司向小區住戶收回的做法，實際上置物業公司于十分不利的境地，而物業公司對于公用事業單位而言完全沒有話語權。公用事業單位在開發建設時期要求開發商簽訂此類不合理的條款，而開發商為保證工程進度不得已簽訂后而實際在小區入住后轉由物業公司承擔。這種代付代收方式，實際上是保證了公用事業部門的自身利益，而對于物業公司既沒有任何利益可言，又要付出額外的工作量，還因為業主拒繳物業費的同時連帶不繳公攤水電費，造成物業公司代墊費用無法收回，雪上加霜。
小區物業管理范文3
“×××”小區，位于“國家4A級旅游度假區”－－位于－－，與大海近在咫尺。小區總建筑面積20萬多平方米，由多層低密度住宅、特色點式樓和純版式小高層組成。小區內設有大型超市、大型酒店以及商辦服務區等，其中公寓面積×O；商鋪面積×O；地下停車場×O；地上停車場×O；車庫×個。房屋配套設施齊全：暖氣、燃氣、通訊、電視、寬帶系統。小區設備設施先進，設有電視監控，周界防范，電子巡更，樓宇對講系統，背景音樂，遠程抄表系統等，讓您感到方便、舒適、安全。
高檔的小區應該有高檔的物業管理服務來體現小區的價值，從而確保小區保值、增值?！痢痢痢凉臼蔷哂形飿I管理二級資質的股份制企業。公司專業從事住宅小區、寫字樓、商場等物業項目的管理工作。現已管理物業面積達×多萬O。其中涉及智能化寫字樓、綜合商廈、花園別墅、住宅小區等。我們的企業精神是“銀灘物業，勇爭第一”。
我公司將利用我們“天時、地利、人和”的得天獨厚的管理優勢，以及公司先進的管理模式，豐富的管理經驗，專業化的管理隊伍，使×××小區更增魅力，更上檔次。通過全方位的服務，提高小區的知名度，使×××真正達到增值保值的目的，為業主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的居住環境。我公司服務宗旨是以人為本、規范管理、追求創新、至誠服務。追求目標：以公司經營為主導，寓管理于服務之中，為業戶推出完善的管理服務，為企業打造物業品牌。
第二章 物業管理要點
運用持續發展的戰略，確保物業的保值與增值；
人性化的管理方針為業戶鋪架溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽；
結合物業實際情況，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業戶服務；
采用PDCA循環整改的方法，不斷提高物業管理水平；
管理處采用的管理體制是：企業化、專業化、一體化。管理思想是：安全第一，不斷滿足業戶日益增長的對服務的需求，打造物業管理精品。最終達到經濟效益、社會效益、環境效益的統一。
在實際服務管理中，公司將抓住以下三個重點：
1、完善服務、誠信待人。
物業管理是以服務為主的行業，為此我們將在今后的服務工作中，充分體現我們的服務宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業戶至上”的原則和服務周到的服務理念，為業戶提供全方位、高品質的優質服務，并將日常服務緊密融合于管理之中，與業戶建立良好的服務關系。同時以走訪溝通的方式及時了解業戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業戶創造安心、舒心、稱心的生活和工作環境。
2、環境管理責任到人
小區的環境管理極為重要，如何為業戶創造一個良好的環境，是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導檢查、培訓落實到位，才能充分發揮每個人的才能，使其認真地做好每天的工作，樹立環保意識，從而保證小區的環境衛生狀況達到最佳，為小區增加一道清潔、衛生、亮麗的風景線。
3、安全、消防真抓實干
為確保業戶的生命、財產的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主，緊密聯系職能部門，齊抓共管，使所轄物業在長年平安的條件下為業戶服務。在日常管理中，制定與之相適應的應急處理安全操作程序，在發生特殊事件時盡量將損失降低到最小程度。
公司本著服務第一，以人為本，在管理中導入ISO9001質量管理體系、ISO14001環境管理體系。運用現代的科技手段及管理方法來管理與服務，最終實現社會效益、環境效益、經濟效益的統一。
公司將通過良好的物業管理，使“×××”保值、增值，真正為業戶營造一個方便、溫馨、舒適的生活和工作環境。
一、公司追求目標：
房屋建筑的完好率達到98％以上；
報修及時率達到100％；
清潔管理無盲點；
設備設施完好率達到98％以上；
小區路燈完好率達到100％；
管理區域內不發生重大安全與火災責任事故；
有效投訴處理率100％；
服務滿意率達95％以上；
綠化完好率達到98％以上；
道路完好率達到98％；
各類管理人員崗前崗中培訓100％；
無服務安全事故發生。
二、主要措施
完善各項管理制度和管理規定；
所管轄區衛生無死角，綠地存活茂盛；
治安良好，環境清潔，輔助設備及建筑良好；
管理人員及服務人員上崗要佩帶標志，規范制服，設立立崗、巡崗、監控崗，并明確崗位職責及考核標準；
建立各種資料檔案、報修、養護記錄；
各種收費項目、標準公開，合理收費；
制定大、中修年度計劃，并負責實施；
制定并組織員工培訓計劃的實施；
結合創優評比標準，進一步提高物業管理水平。
遵循服務第一，業戶至上，依法經營，務實奮進的企業宗旨，弘揚銀灘物業，勇爭第一的企業精神，以優質文明的服務，為業戶創造美麗溫馨的家園。
三、組織運行機制：
1、建立監督機制；
2、建立信息反饋及處理機制；
3、制定工作流程、各項管理服務項目的長遠計劃和短期計劃；
4、管理人員的培訓管理；
5、增強服務意識，量化管理及標準運作；
6、企業內部崗位責任制、管理維護運作制度及標準、管理人員考核制度及標準。
四、物業管理制度
1、管理處經理職責；
2、管理人員崗位職責；
3、作業人員崗位職責；
4、員工培訓；
5、管理處運作管理工作規程；
6、人事管理及員工培訓、考核制度；
五、管理處運作管理規程
1、內部運作管理辦法
2、小區秩序管理；
3、清潔管理；
4、綠化管理；
5、消防弱電設備設施管理；
6、供配電設備管理；
7、給排水設備管理；
8、共用設施和共用場地管理；
9、安全操作規程；
10、特約服務管理規定。
（以上各種規定及制度略）
第三章 擬采用的管理模式
一、物業管理架構
物業管理服務，要求有一個高效率及科學的組織架構，使人力、物力、財力得到合理的配置，以要求達到降低管理成本、提供優質服務的目的。
本物業管理處按“直線制”設置管理架構。公司設立辦公室、保潔部、設備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。其優點是集指揮和職能于一身，命令統一，責權分明，指揮及時，既能滿足本物業管理的要求，又能為將來業務的發展留下充足的空間。
1、辦公室
（1） 負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓工作，為其它部門儲備人才。
（2） 負責收集、整理和保存物業管理公司籌備、建立和發展的資料及人事檔案管理。
（3） 負責內部運行工作的綜合協調。
（4） 負責對外承辦、接待工作，物業管理市場營銷和招投標。
（5） 總經理指派的其它工作。
2、保潔部
（1） 負責管轄區域內的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。
（2） 負責小區內的垃圾清運工作。
（3） 上級領導交辦的其它工作。
3、設備維修部
（1） 負責物業全部公共設備、設施的運行管理，保證設備正常運轉。
（2） 負責物業機電設備的日常維修保養工作。
（3） 制定長期和日常的維修保養計劃并付諸實施。
（4） 上級領導指派的其它工作。
4、綠化部
（1） 負責小區花草樹木的澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。
（2） 負責小區內的園景設施的養護工作。
（3） 上級領導指派的其它工作。
5、秩序管理部
（1） 負責物業的防火、防盜、防破壞和警衛工作。
（2） 建立健全、制定物業的各項安全規章制度。
（3） 負責小區的日常巡視工作以及車輛停放管理。
（4） 負責小區應急處理的搶救工作。
（5） 上級領導交辦的其它工作。
6、接待部
（1） 負責日常業戶來訪接待工作。
（2） 負責業戶檔案的建立和管理工作。
（3） 負責業主的投訴和咨詢，并提供幫助。
（4） 配合辦公室開展員工培訓工作。
（5） 上級領導指派的其它工作。
二、物業管理崗位編制及管理架構
×××物業管理有限公司
物業管理辦公室
業戶接待主管 設備維修主管 保潔主管 綠化主管 秩序管理主管
業戶接待員 設備維修工 保潔員 綠化工
秩序管理員
備注：根據小區概況，以上崗位編制 ×人。其中，綠化主管、保潔主管由一人兼職。崗位編制原則上不設閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡高效。
第四章 物業管理人員培訓
一、新員工上崗培訓
根據物業管理思想，為打造物業管理精品，對新員工上崗進行工作培訓。
1、新員工上崗培訓期為180天。
2、培訓內容包括：物業管理概述，小區物業管理流程，物業管理服務理念，專業服務技能與技巧、投訴、應急工作處理程序，軍事化訓練等。
二、在崗員工循環培訓
1、通過實際工作中所產生的問題，不定期地安排當事人（指員工）參加班后的專題培訓。
2、每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業戶溝通的經驗。
小區物業管理范文4
【關鍵詞】小區物業；管理；建議
一、當前小區物業管理存在的突出問題及原因分析
綜合分析調研情況，我們認為我區的小區物業管理服務存在以下六大方面的問題：
（一）從物業服務企業收支情況看：老小區物業費標準低、收繳率低、維修壓力大，大部分業主對上調物業費持消極態度，以及新《勞動合同法》實施后人員薪資標準不斷提升等問題造成企業入不敷出，經營壓力逐年遞增。
（二）從物業服務企業服務質量看：物業服務企業從業人員整體素質不高，專業人員少，服務意識差，服務不規范不到位，企業運作透明度不夠，業主和物業公司之間信任度不高。
（三）從政府對小區物業的依法監管上看：監管體制不健全，監管制度不完善，監管調控能力不強。
（四）從行業管理部門對物業服務市場培育上看：物業服務市場競爭機制發育不全，招投標制度建設難落實，參與前期物業服務的招投標市場運作不夠規范，目前我區物業服務市場呈現出良莠不齊的局面。
分析上述住宅小區物業管理服務存在的問題，可以歸納為以下三大方面的原因：
第一，業主消費意識和業主責任意識淡薄。
業主責任意識不強，業主大會制度作用發揮有限。很多小區的業主沒有意識到這一點，對小區物業服務狀況漠不關心，造成業主大會召開困難，有些小區在全部入住幾年后仍沒有召開過業主大會，沒有組建業主委員會，物業管理處于前期物業管理狀態，個別業主和物業服務企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，為小區正常的物業管理埋下隱患。有的小區業主委員會成立程序不規范，未通過業主大會選舉產生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業主。還有的小區即使按規定成立了業主委員會，但其成員對物業管理相關知識了解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的精力、熱情，而且所有的業委會運作缺乏必要的工作經費，業主委員會形同虛設，不能起到應有作用。缺乏業主委員會的監督，物業服務質量更難保證。
第二，物業服務企業的管理和服務意識不強，重收費輕服務。
根據《物業管理條例》和國家建設部《普通住宅小區物業管理服務等級標準》、《全國物業管理示范住宅小區標準及評分細則》的規定，要求物業服務企業在具備條件的住宅小區，組織員工開展管理升級、服務達標活動，進一步規范物業企業的基礎管理、房屋維修、養護管理、共用設施設備管理及保安、環衛、綠化和車輛管理，達到提高整體的物業管理水平、提升服務品質的目的。但目前大部分物業服務企業缺乏市場競爭意識，存在兩大致命弱點：一是企業內部管理檔次較低；二是沒有服務樹品牌的意識。究其原因，主要是思想認識不到位，發展觀念落后于時代，沒有看到優質服務對提高企業競爭力的重要性，更談不上創建企業服務品牌。結果表現為：物業服務企業所提供的管理、服務得不到業主的認同和肯定，影響了征收率。因此，這個意識問題不解決，不但不能擴大市場份額，壯大經營規模，還將喪失原有的“根據地”，使企業萎縮，陷入困境。
第三，房地產開發建設遺留問題嚴重影響物業服務企業正常經營。
現有住宅小區發生的物業糾紛中，相當數量源于房地產開發建設遺留問題。這些問題主要表現在：一是規劃變更導致業益受損。房屋格局和小區環境與售房時的承諾有差異，二是房屋建筑和附屬設備質量差，配套項目缺項甩項。有些物業服務企業管理人員反映他們小區內沒交物業費的業主，主要是因為房屋質量有問題，還有的是因為開發商承諾的配套設施沒有建，業主又找不到開發商，于是物業管理企業便無奈地成了替罪羊和出氣筒。
二、對策和建議
小區物業管理問題已成為人民群眾密切關注的重大民生問題，加強住宅小區物業管理已刻不容緩，當前亟待健全政府管理體制，解決突出問題，積極探索引導物管市場有序發展的長效機制。為此建議如下：
（一）切實提高思想認識，充分認識加強小區物業管理的必要性、重要性和復雜性
1.小區物業管理不是微不足道的事，要充分認識小區物業管理作為社會社會住房項目，建設一個和諧的社會中發揮重要作用建設中應該充分了解小區物業管理。
2.小區物業管理不是一個簡單的問題，應該充分了解小區物業管理作為社會系統工程，在具體工作實施中存在矛盾的復雜性。一個小區少則居住幾百居民，多則居住上萬居民，不僅要滿足居民對整潔、安全、有序等基本生活條件，而且要滿足居民日益增長的求知、求樂、求美等精神文化需求，從某種意義上說，一個小區就是一個小社會；小區管理涉及多個政府職能部門，不是建設部門一家或社區可以包攬，需要政府的綜合協調或聯合執法；小區物業服務是小區管理的重要組成部分，需要統籌兼顧，系統謀劃，合力推進。
3.小區物業管理也不是一件純粹市場調節的事，要充分認識政府在物業市場的培育、調控和監管的職能。物業服務企業和業主是合同契約的法律關系，這是基于發育成熟的物業市場，而市場的培育、調控、監管是政府應承擔起的責任。因此，政府要按物業條例規定，承擔起相關職責，引導物業市場的良性發展。
（二）健全政府管理體制，積極形成全社會和各部門齊抓共管的良好局面
遵循“重心下移、屬地為主”的原則，加強小區物業管理組織領導，形成“區、街道、社區”三級管理網絡，共同構成社會管理模式的組織。
一是建立小區物業管理聯席會議制度。由區政府分管領導牽頭，研究協調物業管理重大事項；二是街道、鄉鎮相應建立領導小組，負責統籌、協調、考核、監督轄區內小區物業管理相關工作；三是社區建立工作小組。負責集聚多方力量，解決小區物業管理工作遇到的各類問題，做好宣傳、協調和配合小區物業管理工作的開展。
（三）加強宣傳教育引導，不斷增強業主消費意識和物業服務企業的服務意識
要進一步加強有關小區物業管理的宣傳教育活動。深入宣傳相關法律法規，讓廣大業主了解小區物業管理的重要性，自覺履行相關義務，積極配合物業服務企業做好管理工作，二是建議每年開展“小區物業管理宣傳周”活動，集中宣傳教育，提高全社會物業消費和服務意識。三是以街道為單位，由建設局會同街道開展小區業委會主任培訓工作，提高業委會骨干的工作水平。
（四）加大集中整治力度，解決當前我區小區物業管理存在的突出問題
1.聯合整治小區物業管理混亂狀況。逐步清理違章搭建、非法經營、超標排放、油煙噪音擾民、改變房屋使用性質和功能、非法出租、違規停車、毀綠占綠、破壞公共設施、違規裝修房屋、侵占公共部位等小區物業各類違章違規事件。
2.組織力量對業主拖欠、拒交物業綜合服務費問題開展一次集中清欠行動，探索司法訴訟對物業欠費問題的清欠支持機制。
3.以建設標準和配套標準為重點，加強對新開發住宅小區的項目規劃、擴初會審、竣工驗收的全程監督、管理，確保小區物業的產品質量。
（五）加強行業監管力度，全面提高我區小區物業管理服務質量
1.要不斷完善市場準入和退出機制。積極引入市場競爭機制，規范招投標行為，以公開、公平、公正的市場競爭來促進物業服務企業自覺提高物業管理水平。建立健全物業管理退出機制，規范退出程序，行業主管部門要督促業主委員會，對物業服務企業退出小區后的業主共有經費進行審計。
2.要建立有效的物業服務業績考核評價體系?？冃Э己丝刹捎镁C合評分制，評分實行百分制，具體包括基礎業績分、綜合意見分兩大組成部分，由區物業主管部門負責組織實施。領導小組負責領導小組意見分的評定，區物業主管部門負責年度綜合考評分的評定，工作小組負責物業費收繳率、業主滿意率的調查。
3.行業主管部門要加大物業服務從業人員的業務培訓，提高行業整體業務素質。全面推行小區管理處主任項目負責制。
4.建立信用檔案體系。要充分發揮行業自律作用，加強物業服務企業信用檔案建設，并在資質評定、物業招投標中充分結合企業的信用程度，監督企業的誠信行為。
5.建立小區物業管理投訴處理機制。建立小區物業管理投訴處理機制，明確街道、物業管理主管部門及其他職能部門在小區管理投訴糾紛中的工作職責和處理程序，強化社區協調處理業主和物業服務企業之間矛盾糾紛的作用，社區應建立投訴受理制度，受理居民投訴，使投訴糾紛在基層能得到有效解決。
小區物業管理范文5
2016小區物業管理服務協議書一
甲方(委托方)：_____________業主管理委員會
地址：_____________________________________
郵碼：_____________________________________
電話：_____________________________________
法定代表人：_______________________________
職務：_____________________________________
乙方(受委托方)：____________ 物業管理公司
地址：_____________________________________
郵碼：_____________________________________
電話：_____________________________________
法定代表人：_______________________________
職務：_____________________________________
為加強____________小區(大廈)的物業管理，保障房屋和公用設施的正常使用，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境，根據____市物業管理方面的法規和政策，經雙方友好協商，達成如下協議。
第一條 物業管理內容
(一)甲方將位于____區____路的____范圍內的物業委托給乙方實行統一管理，綜合服務。
(二)管理事項包括：
1.房屋的使用、維修、養護;
2.物業范圍的公用設施、設備及場所(地)(消防、電梯、機電設備、路燈、走廊、自行車房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等)的使用、維修和管理;
3.清潔衛生(不含垃圾運到中轉站后的工作);
4.公共生活秩序;
5.文娛活動場所;
6.便民服務網點及物業范圍內所有營業場所;
7.車輛行駛及停泊;
8.物業檔案管理;
9.授權由物業管理公司管理的其他事項。
第二條 委托物業管理形式
承包經營、自負盈虧。
第三條 物業管理期限
委托管理期限為____年，自____年____月____日起到____年____月____日止。
第四條 雙方權利、義務
(一)甲方權利、義務
1.根據本合同規定甲方將住宅區委托乙方實施物業管理;
2.監督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方。
3.按市政府規定的比例提供商業用房(總建設面積的0.5%)____平方米給乙方，按月租金____元租用，并負責辦理使用手續;
4.給乙方提供管理用房____平方米(其中辦公用房____平方米，員工宿舍____平方米)，按月租金____元租用;
5.負責向乙方提供本住宅區工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回;
6.不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動;
7.對乙方的管理實施監督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方完不成第五條規定的目標和指標或管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同;
8.負責確定本住宅區管理服務費收費標準;
9.委托乙方對違反物業管理法規和規章制度以及業主公約的行為進行處理;包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章作業責任人進行催交、催改;
10.協助乙方做好宣傳教育、文化活動，協調乙方與行政管理部門、業主間的關系;
11.政策規定由甲方承擔的其他責任。
(二)乙方權利、義務：
1.根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅區物業管理的各項規章制度;
2.遵守各項管理法規和合同規定的要求，根據甲方授權，對本住宅區物業實施綜合管理，確保實際管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監督;
3.根據住宅區內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金中領取所需的維修經費;
4.接受甲方對經營管理過程中財務賬目的監督并報告工作，每月向甲方和住宅區管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業主張榜公布一次管理費收支賬目;
5.對住宅區的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施;
6.乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區設置管理機構和人員;
7.建立本住宅區物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況;
8.負責測算住宅區管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據，嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價;
9.有權依照甲方委托和業主公約的規定對違反業主公約和物業管理規章制度的行為進行處理;
10.在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部物業管理檔案及有關資料;
11.開展卓有成效的社區文化活動和便民服務工作;
12.有權選聘專營公司承擔住宅區物業管理的專項業務并支付費用，但不得將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位。
第五條 物業管理目標和經濟指標
(一)各項管理指標執行物業行政主管部門規定的各項標準，要求住宅區在乙方接管后____年內達到____標準。
(二)確保年完成各項收費指標____萬元，合理支出____萬元，乙方可提成所收取管理費的____%作為經營收入。
第六條 風險抵押
(一)乙方在合同簽訂之日起3日內向甲方一次性支付人民幣____元，作為風險抵押金。
(二)乙方完成合同規定的管理目標和經濟指標，甲方在合同期滿后3日內退還全部抵押金及銀行活期存款利息。
(三)如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經濟損失。
(四)如由于乙方過錯致使合同不能履行，乙方無權要求返還抵押金，并應賠償甲方經濟損失。
第七條 獎罰措施
(一)在各項管理目標、經濟指標全面完成的前提下，管理費如有節余，甲方按節余額____%獎勵乙方。
(二)如該住宅區被評為全國、省、市文明住宅小區，甲方分別獎勵乙方人民幣____元(全國)、____元(省)、____元(市);獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂;如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。
(三)如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方的承包管理目標和經濟指標，或給乙方造成直接經濟損失，甲方應當給予補償或承擔相應責任。
(四)如果乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節嚴重的處以人民幣____至____元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔。
(五)由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業主及使用人的經濟損失。
第八條 合同更改、補充與終止
(一)經雙方協商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準。
(二)合同規定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續訂合同，須于期滿前3個月向對方提出書面意見。
(三)合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優先承包管理。
第九條 其他事項
(一)本合同執行期間，如遇不可抗拒的自然災害(臺風、洪水、地震等)，造成經濟損失的，雙方應相互體諒，共同協商、合理分攤。
(二)本合同自簽訂之日起生效;附件1、2、3、4為合同的有效組成部分。
(三)本合同正本一式三份，甲、乙雙方和物業管理部門各執一份，具有同等法律約束力。
(四)雙方如對合同發生爭議，協商不成的，訴請人民法院解決。
甲方：__________________
代表人：________________
________年_____月_____日
乙方：__________________
代表人：________________
________年_____月_____日
2016小區物業管理服務協議書二
第一章 總則
第一條 本合同當事人
委托方(以下簡稱甲方)：________________________________________
受托方(以下簡稱乙方)：________________________________________
根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將____________________委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。
第二條 物業基本情況
物業類型：____________________________________________
座落位置：____________________市____________________區
建筑面積：____________________平方米;________________
第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位、共用設施、設備的管理、維修養護。
第五條 道路、排水管道等公用設施的使用管理和維修養護。
第六條 公用綠地、花木等的養護和管理。
第七條 公共環境衛生。包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運。
第八條 交通與車輛停放秩序的管理。
第九條 維持公共秩序，巡視、門崗執勤。
第十條 管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十一條 協助社區組織開展社區文化娛樂活動。
第十二條 負責向業主和物業使用人收取下列費用;
1.物業管理綜合服務費;
2.房屋共有部位和共用設施日常維修費;
3.停車費;
4.裝璜垃圾清運費。
第十三條 業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、養護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托并合理收費。
第十四條 對業主和物業使用人有違反業主公約的行為，針對具體行為并根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止等措施，并報有關執法部門處理。
第三章 委托管理期限
第十五條 委托管理期限為________年。自________年________月________日起至________年________月________日止。
第四章 雙方權利義務
第十六條 甲方權利義務
1.代表和維護產權人、使用人的合法權益;
2.制定業主公約并監督業主和物業使用人遵守公約;
3.審議乙方擬定的物業管理制度;
4.檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況;
5.審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、和房屋及設施維修計劃;
6.按《_________市住宅小區物業管理條例》向乙方提供物業用房，其租金用于物業管理;
7.協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動;
8.業主和物業使用人不按規定交納物業管理費應承擔違約責任，甲方協助做好協調和思想工作，幫助乙方催交。
第十七條 乙方權利義務
1.根據相關法律法規及本合同的約定，制訂物業管理制度;
2.對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理;
3.按本合同第十四條的約定，對業主和物業使用人違反業主公約的行為進行處理;
4.可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業和管理責任轉讓給第三方;
5.負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設施、設備 、綠化帶的年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施;
6.向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監督;
7.負責編制物業管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告;
8.每年第一季度底，向全體業主和物業使用人公布上年度相關管理經費的使用情況;
9.對本物業的公用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協商經甲方同意后報有關部門批準方可實施;
10.本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部經營性商業用房、管理用房及物業管理的全部檔案資料;
第五章 物業管理服務質量
第十八條 乙方按《_________市普通住宅小區物業管理服務等級參考標準》中________級服務等級標準實現目標管理，具體詳見附件。
第六章 物業管理服務費用
第十九條 物業管理綜合服務費
1.住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米________元向業主或物業使用人收取;非住宅房屋由乙方按建筑面積每月每平方米________元向業主或物業使用人收取;
2.空置房屋的管理服務費，按全額收取;
3.業主和物業使用人逾期交納的，按下列方法處理：
從逾期之日起每天應按費用的千分之一交納滯納金。
第二十條 公共設施日常維修費
房屋的共有部位、共用設施、設備、公共場地的日常維修、養護費用由乙方按多層住宅每年每平方米_________元收取，非住宅按每年每平方米_________收取，并按照下列標準執行：日常小修、養護費用，從房屋共有部位和共用設施日常維修費中承擔;大中修費用、更新費用，由乙方制定計劃，報甲方審核，由全體業主共同承擔。
第二十一條 車位使用費由乙方按照《_________市區住宅小區物業管理停車收費辦法》和《住宅小區機動車地下停車收費標準》規定，由乙方向車位使用人收取，收入用于彌補物業管理成本。
第二十二條 乙方對業主和物業使用人的房屋自用部位、自用設備、毗連部位的維修、養護及其它特約服務，由當事人按實發生的費用計付，收費標準須經甲方同意。
第七章 違約責任
第二十三條 甲方違反本合同第十六條的約定，使乙方未完成規定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同。
第二十四條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同。
第二十五條 乙方違反本合同第六章約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退。
第八章 附則
第二十六條 本合同未盡事宜，可以甲、乙雙方共同協商解決?？梢杂脮嫘问胶炗喲a充協議，補充協議與本合同具有同等效力。
第二十七條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優秀，業主、物業使用人反映良好，甲、乙雙方可續訂合同。
第二十八條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
本合同及附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。
第二十九條 本合同正本連同附件共_________頁，一式四份，甲乙雙方及街道辦事處、區物業管理行政主管部門(備案)各執一份，具有同等法律效力。
第三十條 因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔并作善后處理。產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。
第三十一條 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商處理。
第三十二條 本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決或報請_________街道辦事處、區物業管理行政主管部門進行調解，協商或調解不成的，可以向人民法院。
第三十三條 合同期滿自然終止，雙方如續訂合同，應在合同期滿_________天前向對方提出書面意見。
第三十四條 本合同自簽字之日起生效。
甲方簽章：_____________ 乙方簽章：____________
小區物業管理范文6
根據《縣人民政府辦公室關于印發縣加強社區物業管理工作的實施意見（試行）的通知》文件精神，結合我街道實際，現就住宅小區物業管理考核提出以下意見，望遵照執行：
一、指導思想
按照省、市、縣關于生態環境建設和城市管理精細化的總體要求，進一步規范住宅小區物業管理，美化小區環境衛生，提升城市宜居品質。
二、考核范圍：柯橋街道范圍內的所有住宅小區。
三、考核方法：考核分月度考核、季度抽查、專項核查和年度考核。
1、月度考核：以社區（居）為單位對所轄小區物業管理情況逐個進行月度考核并填寫月度考核表（每個小區1份表格），并于次月10日前報街道城建辦，逾期不報的，在年終對社區（居）崗位目標責任制考核時累計扣分，每個小區每次扣0.2分?？己藭r，由社區（居）牽頭，社區（居）干部和業主委員會成員（或業主代表）共同參與。考核時間由社區（居）根據工作情況安排，一般安排在當月下旬進行。
2、季度抽查：由街道組織人員根據居民日常投訴、受理等情況，以季度為單位進行考核，不定時間，不定小區，隨機抽查，抽查情況列入年度考評成績。
3、專項核查和年度考核由街道、社區（居）聯合實施。
月度考核、季度考核、專項核查和年度考核均列入街道對物業服務企業考核成績，作為街道向縣住建局提供的考核依據。
四、考核內容及評分標準
月度考核和季度抽查的考核內容和評分標準詳見附件《柯橋街道住宅小區物業管理考核評分表》。
五、有關要求
1、各社區（居）要高度重視，認真組織抓好落實。社區（居）干部要樹立管好物業也是社區管理的重要組成部分的理念，大張旗鼓地參與和指導物業管理，起好監督和指導作用。
