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園林綠化管理論文范文1
1精心策劃，制定完整配套移栽方案
大樹移栽一般是指胸徑20cm以上的落葉喬木和胸徑15cm以上的常綠喬木。因移栽樹種、年齡、季節、距離、地點等不同而移栽難易不同，必須制定完整配套的移栽方案。
1.1樹種及規格選擇
根據園林綠化施工的要求，堅持適地適樹原則，確定好樹種、品種規格。規格包括胸徑、樹高、冠幅、樹形、樹相、樹勢等。樹種不同移栽難易不同。一般易于成活的樹種有銀杏、柳、楊、梧桐、臭椿、槐、李、榆、梅、桃、海棠、雪松、合歡、榕樹、楓樹、羅漢松、五針松、木槿、暴馬丁香、梓樹、忍冬等；較難成活的樹種有柏類、油松、華山松、金錢松、云杉、冷杉、紫杉、泡桐、落葉松、核桃、白樺等。一般選用鄉土樹種，經過移栽和人工培育比異地樹種、野生樹種容易成活，樹齡越大成活越難，選擇時不要盲目追新追大。根據確定好的樹種、品種和規格，通過多渠道聯系和實地考察及成本分析確定好樹種的來源，并落實到具體樹木。同時作好移栽前各項準備工作，如：大樹處理、修路、設備工具、人員，辦好準運證和檢疫證等。
1.2施工區域的樹種規劃及定植穴
根據綠化工程要求做出詳細的樹種規劃圖確定好定植點，并根據移栽大樹的規格挖好定植穴，準備好栽植時必須的設備、工具及材料，如吊車、鐵鍬、支撐柱、肥料、水源及澆水設備、地膜等。
1.3運輸線路勘測及設備準備
根據運輸要求，提早考察運輸線路，如路面寬度、質量、橫空線路、橋梁及負荷、人流量等做好應對計劃，準備好運輸相關的設備如：汽車、吊車、綁縛及包裝材料等。
1.4大樹移栽技術及相關人員培訓
根據大樹移栽要求，制定好相關移栽技術規程并進行人員培訓，明確分工和責任，協調聯動，確保移栽工作準確有序地進行。
2大樹移栽技術
2.1大樹移栽的時期
北方最佳移栽時期是早春，大樹帶土球移栽及較易成活的落葉喬木裸根栽，加重修剪，均可成活。需帶大土球移栽較難成活的大樹可在冬季土壤封凍時帶凍土移栽，但要避開嚴寒期并做好土面保護和防風防寒。春季以后尤其是盛夏季節，由于樹木蒸騰量大，移栽大樹不易成活，如果移栽必須加大土球，加強修剪、遮蔭、保濕也可成活，但費用加大。雨季可帶土移栽一些針葉樹種，由于空氣濕度大也可成活。落葉后至土壤封凍前的深秋，樹體地上部處于休眠狀態，也可進行大樹移栽。南方地區尤其是冬季氣溫較高的地區，一年四季均可移栽，落葉樹還可裸根移栽。
2.2大樹處理
移栽大樹必須做好樹體的處理，對落葉喬木應對樹冠根據樹形的要求進行重修剪，一般剪掉全部枝葉的1/3—1/2；樹冠越大，傷根越多，移栽季節越不適宜，越應加重修剪，盡量減少樹冠的蒸騰面積。對生長快、樹冠恢復容易的槐、楓、榆、柳等可進行去冠重剪。需帶土球移栽的不用進行根部修剪，裸根移栽的應盡量多保留根系，并對根系進行整理，剪掉斷根、枯根、欄根，短截無細根的主根，并加大樹冠的修剪量。對常綠喬木樹冠應盡量保持完整，只對一些枯死枝、過密枝和樹干上的裙枝進行適當處理，根部大多帶土球移栽不用修剪。為了保證大樹成活，促進樹木的須根生長，常采用多次移栽法、預先斷根法、根部環剝法，提早對根部進行處理。起樹前還應把樹干周圍2—3m以內的碎石、瓦礫、灌木叢等清除干凈，對大樹要用三根支柱進行支撐以防倒伏引起工傷事故及損壞樹木。成批移栽大樹時，還要對樹木進行編號和定向，在樹干標定南北方向，使其移栽后仍能保持原方位，以滿足對避蔭及陽光的需求。
2.3大樹挖掘和包裝
國內目前普遍采用人工挖掘軟材包裝移栽法，適用于挖掘圓形土球，樹木胸徑為10—15cm或稍大的常綠喬木，用蒲包、草片或塑編材料加草繩包裝。也可采用木箱包裝移栽法，適用于挖掘方形土臺，樹木的胸徑為15—25cm的常綠喬木。北方寒冷地區可用凍土移栽法。落葉喬木一般采用休眠期樹冠重剪，盡量保留較大較多根系的裸根移栽法，挖掘包裝相對容易。大樹移栽時，必須盡量加大土球，一般按樹木胸徑的6—8倍挖掘土球或方形土臺進行包裝，以盡量多保留根系。
2.4大樹的吊運
大樹吊運是大樹移植中的重要環節之一，直接關系到樹的成活、施工質量及樹形的美觀等。一般采用起重機吊裝或滑車吊裝，汽車運輸的辦法完成。樹木裝進汽車時，要使樹冠向著汽車尾部，根部土塊靠近司機室。樹干包上柔軟材料放在木架上，用軟繩扎緊，樹冠也要用軟繩適當纏攏，土塊下墊木板，然后用木板將土塊夾住或用繩子將土塊縛緊在車廂兩側。一般一輛汽車只吊運1株樹，若需裝多株時要盡量減少互相影響。無論是裝、運、卸時都要保證不損傷樹干和樹冠以及根部土塊。非適宜季節吊運時還應注意遮蔭、補水保濕，減少樹體水分蒸發。
2.5大樹定植
大樹運到后必須盡快定植。首先按照施工設計要求，按樹種分別將大樹輕輕斜吊于定植穴內，撤除纏扎樹冠的繩子，配合吊車，將樹冠立起扶正，仔細審視樹形和環境，移動和調整樹冠方位，將最美的一面向空間最寬最深的一方，要盡量符合原來的朝向，并保證定植深度適宜，然后撤除土球外包扎的繩包或箱板（草片等易爛軟包裝可不撤除，以防土球散開），分層夯實，把土球全埋于地下。做好攔水樹盤，灌足透水。
3大樹移栽后的養護
大樹移栽后的精心養護，是確保移栽成活和樹木健壯生長的重要環節之一，決不可忽視。
3.1支撐樹干
大樹移栽后必須進行樹體固定，以防風吹樹冠歪斜，同時固定根系利于根系生長。一般采用三柱支架固定法，將樹牢固支撐，確保大樹穩固。一般一年之后大樹根系恢復好方可撤除。
3.2水肥管理
大樹移栽后立即灌一次透水，保證樹根與土壤緊密結合，促進根系發育，然后連續灌3次水，灌水后及時用細土封樹盤或覆蓋地膜保墑和防止表土開裂透風，以后根據土壤墑情變化注意澆水。澆水要掌握“不干不澆，澆則澆透”的原則，在夏季還要多對地面和樹冠噴水，增加環境濕度，降低蒸騰。移栽后第一年秋季，應追施一次速效肥，第2年早春和秋季也至少施2—3次，以提高樹體營養水平，促進樹體健壯。
3.3生長素處理
為了促發新根，可結合澆水加入200mg/I的萘乙酸或ABT生根粉，促進根系提早快速發育。
3.4包裹樹干
為了保持樹干濕度，減少樹皮水分蒸發，可用浸濕的草繩從樹干基部密密纏繞至主干頂部，再將調制的粘土泥漿糊滿草繩，以后還可經常向樹干噴水保濕。盛夏也可在樹干周圍搭蔭棚或掛草簾。北方冬季用草繩或塑料條纏繞樹干還可以防風防凍。
園林綠化管理論文范文2
首先，選擇合適的種苗。技術人員必須在綠化園林施工完畢時快速選擇合適的種苗，由于這一點的專業性，因此對技術人員的要求也比較高。技術人員必須具備較高的技術水平和專業知識，選擇優良的種苗，防止后期壞種苗不能使用造成浪費。選好種苗后，仔細全面包裝好，聘請專業護送人員確保植物在運送過程的安全，做好全面保護。其次，充分改良土壤，保證優良的土質。能否具有優良的土質關系到植物能否茁壯成長，因此精選和改良土質是關鍵，把不合格的土壤分隔開來，分別仔細對比土壤的顆粒和酸堿度。與此同時，還必須重視施肥的步驟，預備工作要提前做好。最后，在栽培育種時，防止病蟲侵害，提前修剪由于病蟲產生的病變的枝葉部分，防止擴大病變范圍。與此同時，在栽植種苗的過程中，必須要以設計者的圖紙為依據，不能違背設計師的原則，做好養護工作，聘請專業的技術人員做好栽培和育種的工作。
二、園林綠化工程施工中人、材、機的準備
做好資金、施工設備、材料（水泥、石材、苗木等）供應準備，所用的各種材料在開工時要馬上進行材料考察，落實生產加工或者預定。明確每天需要的勞動人數、各種材料的進場日期、工種的銜接部位、時間等，并確保計劃的到位、到場，避免停工、等工現象。園林綠化工程在施工過程中應實行班組責任制，職責分明，責任到人，工作量到班組。每月實行部位考核及質量評定，以分項工程來控制進度，實行獎罰分明的制度，尤其是土方開挖、混凝土澆搗、石材鋪裝、廣場磚鋪裝、水電施工及綠化種植等各專業施工的配合都必須進行嚴格控制，實現重獎重罰，鼓勵和督促全體施工人員為工期目標的實現而努力工作。
三、園林綠化工程的日常養護
結束園林綠化之后，必須充分維護和鞏固工程，保證實現其存在價值和意義，要想實現這一點，必須要在后期進行充分的保護和管理。俗話說，三分靠建設，七分靠管理，因此，在施工完畢后進行養殖維護至關重要。一般而言，我們認為的養護管理包括鋤草、松土、施肥、澆水、塑型、剪修以及預防病蟲害等。其中澆水的環節尤為重要，不僅要關注植物的缺水量，還要結合季節變化，針對不同的品種具體情況具體分析，把握好澆水的時間和量，保證植物不缺水，健康成長。根據不同品種不同的規律進行澆水，一般喜蔭植物的澆水量較多，喜干的植物則可以適當減少澆水量，淺跟植物必須多澆水，保持充足的水分。園林建設中養護的質量管理具有重要作用，因此也區分于其他基本建設，必須要重視和加強管理。植物是園林中必不可少的一個重要組成部分，植物不但要在建設完成土木工程之后栽植，而且生長和成型的時間比土木建設時間要長得多，所以，只能在園林建設完工之后才能體現出其質量。由此可見，要想保證高質量的園林建設，其中一個重要的關鍵點就在于管理養護質量。主要通過訂立規程、實施規程、驗收結果、修改錯誤及訂正規程這一系列的步驟。養護的質量管理同時包括技術行為方面和文化行為方面，這兩方面都尤為重要。在規程的制定上，季節性灌排水、施肥除草、修剪除蟲以及及時更換病枯植株等環節都是不可忽視，必須做出詳細的規定的；而制定養護的規程上，必須以相關法律法規為依據，主要原因在于其和園林業及有關人員的利益密切相關。除此之外，我們必須注意的是我國現行的相關法律條款，例如《土地法》、《森林法》等基本的法規，除此之外，還有有關方面的細則，例如《風景名勝區管理暫行條例》、《城市園林綠化管理暫行條例》等。
四、結語
園林綠化管理論文范文3
在竣工以后，對于園林工程來說，如何對其進行養護管理就是一項重要工作。栽植樹木是很容易的事情，然而對其進行良好的養護卻是一件長期的工作，所謂“三分栽，七分管”。各種樹木的特點及其生態習性都不同，因而要想讓它們的綠化效果得到充分發揮，此時需要讓植物擁有一個優越的外部環境，使它們能夠進行正常地生長。進行植物養護管理工作，主要包括以下幾個方面：
1.1修剪
對于成年的大樹，要除去不規則的樹枝，灌木應當保持有形整齊，我們可以把它修建為方形或者圓形，也能變成扇形或者不同抽象的圖案，要確保喬木枝干能夠挺拔筆直地生長。此外，無論是喬木還是灌木，都應當對它們的廢果殘花進行及時清理，避免養分被消耗。
1.2灌溉
植物在生長過程中所需要的水分，主要都是從土壤中吸收來的，倘若地表的水分出現了太大的消耗或者土壤中的水分含量不足時，就應當進行灌溉。各種植物都有對應的水分需求，對于抗旱類植物來說，它們需要的水分不多，無需頻繁地灌溉，但是有些種類的植物需要大量的水分，就必須時常進行灌溉，在園林植物的養護工作中，灌溉是一項基本工作。
1.3排水
在園林土壤里面，要是存在太多的水分，會導致植物不能良好地生長，更甚有的時候會出現死亡。由于各植物具有不同的生長習性，因而應當對水分的含量進行嚴格控制，倘若土壤中的水分太多，就要及時排水。
1.4施肥
在植物的根系損失得以恢復并開始生長以后才可以對其進行施肥。當樹木的生長正常以后，因為園林里面不同土地具有不一樣的土壤成分，同時不同的植物需求不一樣的肥料，于是進行養護的過程中，我們應當合理地進行施肥。施肥能夠使植物的生長速度更快，如果播撒的肥料不合理，有時導致植物的葉片變黃，有時讓他們生長變慢，更甚的是導致死亡。同時施肥需要選擇在土壤干燥以及多日未下雨并在除草松土之后進行。
1.5病蟲害防治
喬木是病蟲害防治的重點，因為經過移植后，喬木的根系以及樹枝都已經遭受到了較大的損害，恢復期也會比較長，從而導致抗病蟲害功能也會降低，所以要認真地查看喬木，要是有病蟲害，馬上噴撒農藥，避免病蟲害繼續蔓延。進行養護的時候，應當重視病蟲害的防治工作，要堅持以預防為主的原則，還要建立起科學長效的病蟲害防治機制。
2園林景觀的綠化管理與養護要有機結合
進行園林綠化的過程如下：園林的設計人員將本身的設計意圖變為園林景觀，園林養護促使園林的設計理念得以實現與延續。因而，我們必須要加強綠化管理與養護工作，只有這樣才能達到預期的綠化效果，使他們之間保持密切的關系，相輔相成。進行園林綠化管理與養護的時候，還要有針對性地安排資金，以便讓綠化管理和養護工作落實到位。
3結語
園林綠化管理論文范文4
關鍵詞：城市；園林綠化管理；問題；對策
中圖分類號： TU986.3 文獻標識碼： A 文章編號：
引言：隨著經濟社會的快速穩步發展，我國城市化進程正逐步加速，越來越多的居民與城市管理者開始認識到園林綠化對于城市建設發展的重要意義。所以，如何加強園林綠化的管理成為了當前園林綠化工作所需要著力解決的重要課題。
一、城市園林綠化管理存在的問題
1、城市園林綠化規劃管理缺位
通常而言，城市環境質量的高低在相當程度上是由園林綠化質量好壞決定的，而城市園林綠化的科學布局即規劃設計則成為二者質量控制的源頭所在?，F階段，盡管我國多數城市均已編制了園林綠化規劃，但由于缺乏宏觀建設的長遠性、科學性的理論指導，城市園林綠化事業在規劃編制與實施上往往出現脫節的現象。尤其表現為規劃綠地受到單位或個人的侵占而使園林綠化事業發展滯后于城市現代化進程，難以達到居民游憩出行和綠地生態保護的客觀要求。譬如，城市綠化格局規劃應嚴格遵循城市景觀生態規劃原則，從氣候、地質、水文及綠地格局做多方面解析計算，結合整體用地性質加以確定。
2、園林綠化管理體制落后
現階段我國城市園林綠化管理體制仍沿襲計劃經濟時代的管理方式，園林綠化規劃、建設與管理仍表現為各自為政，缺位或錯位的情況時有發生。部門聯動、協調管理的機制尚未得到有效調整。如：各開發區、企事業單位等部門的園林綠化工作自成體系，未得到全局性、規范性的管理，職能部門難以在維護整體綠化環境的工作中發揮積極的綜合協調作用。同時，城市園林綠化管理工作方面尚未建立起健全的績效評估機制，未列入政府的重要工作議程；且《城市綠化條例》、《園林綠化技術規程》缺乏地方性配套綠化法規，而使園林綠化管理部門難以做到依法治“綠”，出現擴綠無計劃、綠地不落實的現象。由此帶來園林綠化管理工作在部門權威與監督管理方面難以切實履行其公共管理職能，工作后勁不足。
3、園林綠化管理理念和實踐落后
從當前的實際情況看，眾多政府部門在口頭上宣講生態環境是“生存之本，重中之重”，但實際上并未對園林綠化管理在生態型城市建設中的地位及作用形成準確認識。如城市整體園林綠化建設常常與城市總體規劃不相協調，表現為綠地預留面積比例低?？h城一級開發區中，最明顯的是商住小區,綠地面積大多數只有5%-10%，達到20%的鳳毛麟角,與30%的標準相去甚遠，歸根到底就是利益問題。地貴了，綠地就縮水了。草坪建設與喬木栽植不相匹配，人造景觀建設破壞綠色植被，綠化的綜合生態效益讓位于景觀效益，一些景區把原有的林木植被伐掉來投資硬質景觀，建景觀亭廊，甚至廟宇等等，結果是投資翻倍，綠化綜合生態效益卻下降了。
4、園林綠化管理人員專業素質有待提升
園林綠化事業長期以來在城市規劃工作中處于弱勢地位，兼具園林常識與管理技能的專才極為匱乏；園林機械設備落伍；對技術性較強的綠化植物規范養護管理工作，也僅有少部分技術人員可達到操作規程標準，大多數的一線綠化工人,幾乎都是沒有受過任何專業培訓的民工,這些都嚴重影響到了綠地植物預期的景觀效果。此外，在行政執法方面，管理人員因長期沿用以罰代管、以罰代教的“懶政”行政處理手段，未盡到園林部門應盡的督促教育職責。
二、城市園林綠化管理的對策
綠化管理的內容包括對綠化植物及園林小品等進行養護管理、保潔、更新、修繕，使其達到改善、美化環境，保持環境生態系統的良性循環的效果。綠化管理除了日常綠化養護管理工作外，還包括綠化翻新改造、花木種植、環境布置、綠化有償服務等工作。對園林綠化的日常管理。綠化的日常管理包括澆水、修剪造型、施肥、中耕除草、病蟲害防治、綠化保潔等。
1、依法管理綠化，規范管理園林綠化執法
城市園林綠化管理工作必須想著規范化和科學化方向發展，這就要求形成完善的法律法規體系，做到有法制綠、依法制綠。地方政府需要及時制定同城市環境法律相配套的地方性園林綠化條例，保證園林綠化管理工作有章可循，以法律形式克服人為因素或權力干擾方面的非法律法規影響，抵制非法侵吞或者占用綠化用地。
2、理順管理體制，推進園林綠化管理體制建設
首先，在運行機制層面，要將園林綠化工作由應急管理、突擊整治轉變為長效跟蹤管理，使相關法律法規在園林綠地管理中得到有效落實，最終實現管理質量和效率的提高，擴展城市園林綠地管理的張力。其次，建立統一協調的綠化規劃建設管理體制。園林綠化建設應當充分考量水源、土地等生態環境狀況，處理好城市發展與環境保護、資源利用的內在關系，從城市建設的生態效益與長期利益著眼確定城市園林綠化管理工作。再次，完善管理部門的責任機制。園林綠化管理工作涉及面廣、任務量大，是需要眾多職能部門同力協作的一項社會性工作。這就要求園林綠化管理部門要明確管理責權制，量化和細化綠化目標責任，逐步理順部門間的綠化管理職能。逐步完善分級分權管理，重心下移，使職能配置與績效評估掛鉤，建構起統一、高效的管理機制。
3、推行人本思想，加強園林綠化管理水平
城市園林綠化管理工作的人本思想一方面指為市民提供良好和諧的城市生態氛圍，另一方面表現在園林綠化建設管理隊伍的高素質要求。為了強化質量觀和責任感，充分調動人員主觀能動性，園林綠化建設管理隊伍的發展需要在職業道德、專業技能和勞動紀律培養的同時，加強人員特色建設，保證人力資源管理上的揚長避短、各盡其才的分工原則。
4、科學規劃，從嚴控制綠化建設用地及配套建設
城市園林綠化管理過程必須根據城市的地理環境特征，制定出詳細的綠地用地指標，選定用地范圍，進而安排建立起城市的整體園林綠化系統，用于指導城市綠化建設管理。具體來說，城市園林綠化管理在規劃層面應考慮以下因素：
（1）從實際出發，因地制宜按照地域氣候、土壤、水文、地形等生態條件及城市經濟發展水平、規模等條件，綜合考慮城市綠化的發展方向與步驟。
（2）綜合考慮，統籌安排，在維護現有綠地基礎上推動城市普遍綠化，與規劃、建設部門相協調，使綠化建設與工業布局、居住區規劃及公共建筑分布等城建工作有條不紊地穩步推進。
（3）均衡分布，建設完整的園林綠地系統。公共綠地分布要符合點、面結合的特征。以面為主、點線穿插，使各類綠地組合為完整的系統，使園林綠地的生態效益與景觀功能得到最大發揮。
（4）城市園林綠化管理應當嚴格執行城市規劃設計程序，包括：初步設計出含人均公共綠地、防護林帶、綠化覆蓋率等在內的城市園林綠化系統；依據城市環境整治目標逐項計算出新增綠地面積；匯同相關主管部門編制出科學的綠化規劃；立足當前，放眼未來，從城市建設的宏觀視角科學繪制出城市園林綠化現狀圖，近、遠期園林綠化規劃圖與設想圖。
5、廣泛發動群眾，全民化實現園林綠化管理
園林綠化工作涉及面廣、細節要素眾多，要求相關部門使用多種方式、借助多種途徑，以宣傳、指導和教育的方式發揮社會各界的潛力，培養起人人愛環境、爭創綠化城的習慣和意識，使得城市園林綠化管理工作受到全社會的支持和擁護，將綠化工作深入人心。
結束語
園林綠化管理是一項經常性的工作，只有根據實際情況處理好城市園林綠化建設中存在的問題，堅持改革、強化管理、因地制宜，不斷的完善，真正地將城市園林綠化管理工作提高到新的水平。
參考文獻：
[1]陳寶琴.淺談園林綠化管理所面臨的的問題及其對策[J].現代園藝，2012（20）
園林綠化管理論文范文5
董事局各位董事：
依據董事局股東大會工作報告、《集團經營管理責任書》目標任務以及集團董事局決議、決定的要求，我代表______物業管理有限公司向董事局報告工作，請予審議。
年度工作回顧
滄海云帆，長風破浪。當___保安隊伍伴隨著新年的腳步雄赳赳、氣昂昂亮身于___市委、市政府大院時，___物業舉司上下無不振奮。這是___物業繼2005年1月首度接管洪江市行政中心、年1月接管中方縣行政中心后，又一次在這辭舊迎新的美好時刻，為過去的一年寫下的濃墨重彩的一筆，為___在新的一年里的工作開啟了美妙之局。年是___長足進步的一年，迅猛發展的一年。過去的一年，___物業上下齊心，團結拼搏，默默奉獻，認真執行集團董事局的各項戰略決笫，著力提升服務質量，進一步強化企業品牌，真抓實干，實現了企業既定的發展目標，全年完成變現收入（略去）萬元，為年計劃的（略去）；實現考核盈余（略去）萬元，為年計劃的（略去）%；實現綜合收費率（略去）%；水電損耗率控制在（略去）%以內；實現全年無重大安全事故；世紀花園實現湖南省“省級綠色社區”既定目標。___物業已經初步發展成為具有一定綜合勢力、行業口碑良好、團隊優秀善戰的湖南西部地區的產業集群。
回顧一年工作，我們著重抓了以下工作：
一、著力提升服務質量，企業品牌進一步成熟
年，___物業在服務集團大局的同時，充分發揮自身品牌優勢，精心營造市場、打造市場，先后接管了中方縣行政中心、中方縣國土局、市電力公司、市地稅局、市中級人民法院、洪江市開元小區、市建設銀行等社會物業的特約服務和專項服務，為企業創收120余萬元。
服務質量是品牌建設的基礎和生命之源。年初，___物業明確提出了“打基礎、抓基層、苦練基本功”的服務質量方針和“接一個項目、創一個品牌、樹一個形象、拓一片市場”的品牌發展戰略。
（一）、保安整體素質增強，安全防范有力。針對保安曾在值勤過程中屢屢出現執勤行為過激的現象，公司專門制定了《保安職業操守手冊》，并于6月下旬組織全體保安進行了職業操守考試。公司還選派優秀保安人員參加全市安全重點單位的內保工作培訓和鶴城區安全消防知識培訓。經過半年的精心準備，首屆保安職業技能大比武于9月中旬在世紀花園隆重舉行，12月上旬公司又組織了一次空前規模的保安內務檢查評比活動。通過煉兵習武，有效地促進了員工的精神風貌、軍事技能、服務意識和質量標桿的提升。也涌現了一大批專業技能強、思想素質過硬的優秀員工。一年來，___保安先后抓獲各類盜竊、搶劫人員20余人次，為建設和詣小區維護業利益作出了貢獻。特別是___物業靖州事業部飛山新城保安員禹文彬同志，面對窮兇極惡的持刀劫匪，臉不改色心不跳，以其過硬的軍事技能與劫犯展開英勇搏斗，最終將兩名劫匪制服并扭送當地公安機關，保護了他人的生命財產。禹文彬同志贏得了靖州縣人民政府和社會的高度贊譽，靖州縣人民政府還特地在湖南《瀟湘晨報》發稿宣傳。禹文彬同志的壯舉彰顯了___物業的精神品格，為___物業的品牌建設貼了金加了彩。
（二）、訴求服務進一步規范，服務效率有了提高。全年接待訴求1980起，其中，世紀花園事業部1076起，湖天一色事業部356起，河西事業部251起，靖州事業部294起，已處理1906起，正在處理74起，訴求處理率達到96.26%。
訴求處理及時快捷與否，關乎物業服務質量和企業品牌形象，它最能贏得業主的認可，也最能激發業主的不滿情緒。今年，___物業尤其重視訴求服務效率和服務質量。先后完善、修訂了訴求服務管理規定和訴求服務受理程序，突出訴求服務效率和質量的監督管理。從維護人員敲門入戶到穿一次性鞋套，佩帶工作牌等服務細節進行了規范，使業主滿意度明顯提升。年入夏以來，___物業迎來了空前的裝修高峰期，僅湖天一色小區裝修戶就達到310余戶。___在堅持與業主、裝修單位簽訂裝修管理服務協議的同時，推行樓管員定區劃片責任制，規定樓管員每天入戶現場巡視簽到，確保業主的裝修活動基本規范，違規裝修得到及糾正。欣慰的是去年來___物業未出現一起因違規裝修而引起的安全事故和重大投訴。
（三）、溫馨服務深得人心。去年8月，酷暑難當，而擔負城區主要供水任務的市二水廠因供水泵房發生水錘事故造成全市停水，___物業組織全體員工夜以繼日的為轄區業主免費運送生活用水，幫助轄區業主戰水荒、度難關，把人文關懷、企業品牌送進了業主心田。
中方行政中心接管時，正逢大年三十來臨，人們正忙于團聚過年，而我們的員工卻在天寒地凍、在保潔任務十分艱巨、人員嚴重不足、時間非常緊迫的情況下，不分晝夜、不知饑寒、不覺困苦，硬是把___的工作標準干出來了，把___的形象樹立起來了，把___的品牌打出來了。大年初一，當中方縣領導看望我司中方事業部的員工時，高度評價，贊不絕口。開年之后，行政中心寄來了熱情洋溢的感謝信。
一年來，中方事業部的保安、保潔先后拾到手機6臺、各類有效證件及銀行卡20余張、錢包2個,人民幣數千元。中方事業部員工兢兢業業的工作作風、拾金不昧的高尚品德和奮發向上、積極進取的敬業精神，充分展現了___人的精神風范，受到了中方縣各級領導和干部的一致好評，為此中方縣人民政府特意為___物業中方事業部制作了3期電視新聞片，先后在___電視臺進行了報道。
二、積極應對市場，賣場物業競爭力進一步提升。
年，針對河西武陵城家居廣場二樓油漆經銷商規模小、數量少、商家經營疲軟，櫥柜、集成吊頂、門業商戶生意紅火，而對商鋪需求不斷擴大的狀況，___物業及時調整思路，不誤時機地組織、動員油漆經銷商退出二樓賣場。通過商場業態的調整體，使重新整合后的商場人氣旺盛，商家穩定。河西事業部的員工在日常工作中，敏于觀察，勤于思考，在解決二樓通道問題上充分聽取經銷商的意見，果斷提出了新開樓梯的建議，把原本的邊角死巷變成了黃金旺鋪，從而使廣場自營的二樓商鋪出租率達到100%。去年上半年以來，隨著___福興數碼廣場的建設進度，加速了我銀河電腦城的經銷商不穩定情緒的蔓延，其沖擊態勢咄咄逼人。在這非常時期，我們除了密切關注其招商動態外，千方百計收集信息，及時與電腦城的經銷商們互通有無，果斷采取應對措施，在迅速完成地下一層倉庫改造工程的同時，先后三次組織召開了經銷商（業主）座談會，以求共識，共商大是，為銀河電腦城的穩定與發展做了我們應該作的工作。目前，電腦城的部分改造項目已進入實質性建設過程，經銷商基本穩定，賣場穩步經營。
三、大力推進事業部制，服務效率明顯提高。
___物業點多、線長、面廣，服務和管理的類型以住宅區為主，兼容商廈、學校、寫字樓，其服務的內容除了常規服務外還涉及到銀行票據的稽核稽查。如何提高服務、管理效率除了員工服務意識、服務技能、敬業精神外，還應該有一個促進服務的好體制、改善服務的好機制。年，___物業推行了統一領導、分級管理，目標考核、工效掛鉤事業部制。按照就近、兼顧、均等原則，組建了6個事業部，把日常經營管理權與管理決策權進行分離。公司總部與各事業部簽訂了年度經營管理責任書。企業推行事業部制，既增強了員工的經營創利意識，又提高了員工的成本控制能力，各事業部更加注重使用人力資源，主動開源節流。如：去年各事業部先后組織員工自己動手維護保養物業區內的基礎設施，一改過去凡事就外請勞務的做法。湖天一色事業部僅建筑垃圾清運一項就節省2萬余元。企業事業部制還訓練了一批管理骨干。如：洪江事業部的黃德明、中方事業部的劉送長、法院項目部宋先求等，他們均能獨立開展事業部的日常管理工作，把服務做得有聲有色。
四、物業管理理論和社區文化建設取得新成績。
為進一步探討物業管理理論，提高從業人員物業管理理論水平，___積極組織員工撰寫物業論文，并參加全省房協專委會舉辦的年度湖南省物業管理論文評選活動。我司員工崔世榮撰寫的《關于業主委員會運作問題的思考》、歐秀蓮撰寫的《物業管理企業打造優秀品牌的幾點認識》被評為省級優秀論文。這是___物業組織員工首次參加省級優秀論文評選活動并獲殊榮。幾年來，___物業堅持創建工作不松手。年，世紀花園又獲省級“綠色社區”稱號，是湖南西部地區目前唯一獲此殊榮的住宅小區。在全省“愛國衛生周”活動檢查評比中，世紀花園小區榮獲優秀單位。___物業在社區文化建設上特別注重與業主的互動交流，旨在營造和詣氛圍。譬如由___與業主聯合演出的《擁軍秧歌》參加集團慶“七一”文藝節目深得廣大業主的好評。一年來，___物業還以集團大局為己任，力爭在服務集團多作貢獻，堅持不懈地常年協助房產做好交驗房工作，譬如湖天一色三期工程共335套房子，因未達到交付條件，盡管前后進行了兩次集中交房，但交房率不高。為了確保集團利益，湖天一色事業部全體員工在業主們的一片責備聲中忍辱負重、默默工作，使三期工程交房穩定有序，現已交房266套，交房率達到79.4%；協助集團完成了___特色農產品交易會的保衛、保潔工作；完成了洪江武陵城國際大廈開盤、冷水江武陵城國際超市開業、金灘春天材料商阻工事件的值勤任務。
當前存在的問題：
一年來，___物業雖然取得了一定的成績，但服務和管理中仍存在著不少困難和問題。主要表現在：
1、物業服務還很粗放，精細化服務不夠，執行標準不嚴謹，很多不經意的細節被忽略；延伸服務難有起色，盡管償試了話費代繳、蒸汽洗車、家庭保潔、游泳訓練等家政延伸服務，卻沒有達到預期的效果，經濟效益不理想，有待進一步探討、完善。
2、保安“荒”已成困擾企業發展的新問題。按照現代企業員工年流動率不得超過1.5%的標準比照，年度在冊保安總人數為143人，全年流動了68人，流動率為47.5%，遠遠高出現代企業員工流動比的標準，同時也大大超過同年度全國員工流動率21.7%的流動水平。究其原因，既有薪資待遇遠趕不上物價上漲的速度，也有保安需求結構不合理的因素，致使保安難招，招來難管，管嚴難留，保安隊伍不穩定的矛盾日益突出。
3、小區車輛停放和管理成難點和焦點，業主不滿情緒逐步顯露，刮車現象日趨增多，糾紛增多。
4、員工學習還很封閉，沒有機會走出去見識學習，開闊視野，使物業管理和服務上缺乏創新和活力。
5、員工的績效考核體系尚待進一步科學量化，員工苦樂不均現象還很突出，總部、事業部顯現人員過剩跡象，員工瘦身勢在必行。
6、部分物業的設施設備質量不佳，更新改造跟不上，維護成本難以有效控制，直接影響業主對我司服務的滿意度，增加了我司的工作難度。
7、因規?；虼缶衷?，個別事業部出現經營困難，虧損加劇。
對于這些問題，我們將高度重視，清醒認識，并在今后的工作中努力加以解決。
年的工作構想：
年是“”的第二年，是___物業乘勢而上、加快發展的關鍵一年，我們努力的方向是實現“四個確?！保阂皇瞧髽I的營業收入保六爭七，即：變現收入確保（略去）萬爭取完成（略去）萬；二是確保（略去）%以上的資產回報率；三是確保綜合收費率（略去）%以上；四是確保全年無重大安全事故。完成上述目標的基本措施是：
1、進一步完善企業的事業部制，重新構建事業部“責、權、利”體系，以事業部為基本核算單位，獨立核算，自負盈虧。各事業部不允許出現新的虧損。
2、繼續推行品牌建設不動搖，一是抓“省級”示范項目的創建工作；二是推進全面質量管理，在服務的行為、標準、程序上加以規范，在服務的細節上下功夫，努力打造湖南西部地區物業管理行業的第一品牌。
3、加大成本管理的力度，制訂和完善各事業部成本管理制度，重新設計辦公用品、低質易耗品的使用標準，進一步健全物品采購、保管、領發、回收各個環節的管理規定；嚴格履行物業維護維修填單報批程序和二次返修的懲處制度，確保經營成本有所下降。
4、改進員工培訓方式，在有效利用周集體學習的同時，積極鼓勵員工通過自學考取物業管理的相關資質，促進員工專業理論知識的提高。在適當的時候與國內優秀的物業管理企業建立培訓學習基地，選派優秀員工掛職培訓。
5、切實穩定好保安隊伍。保安隊伍是___物業非常重要的一個群體，他們的狀況如何將直接關系到___物業的生存與發展，為此，穩定保安隊伍，我們必須在解決保安人員的薪水待遇上做點實事。在已經實行保安人員司齡工資加特勤補助的基礎上，今年，我們將分步驟的推行12小時工作制，增設儀崗特崗補助，隱形增長保安薪金福利待遇。
6、加大物業盤活存量，實施重點項目“突圍”戰略。今年，我們將重點突圍河西武陵城廣場三樓招商、銀河電腦城頂樓輕質倉儲改造工程。
7、實施延伸服務有新的突破。今年，我們將開發計算機、網絡等項目的家教培訓和維護維修業務，以滿足小區業主不斷增長的服務需求。
同志們：展望未來，信心百倍，新的一年充滿了希望，讓我們搶抓中部地區崛起，西部地區大開發的歷史機遇，在集團董局的堅強領導下，團結拼搏、有為有位、以優異成績向集團成立十五周年獻禮！
2.小區物業管理處工作總結
一年來，在房產處各級組織和領導的關心和幫助下，在各兄弟單位的理解和支持下，長新小區物業管理處經營班子和全體員工經過不懈的努力，實現了年初預定的目標?，F將長新小區物業管理處年各項工作總結如下：
一、經營管理情況
1、完善各項規章制度，建立內部管理機制，管理處經營班子始終把提高物業服務水平、擴大服務范圍、由內部服務逐步走向外部服務、爭取從市場中獲取效益當做今后可持續性發展的必由之路。而要實現這一目標，優質服務是根本的基礎所在，為此，我們本著實事求是的原則建立了一系列適應市場經濟發展需要和公司發展需要的一系列規章制度，并加大檢查落實力度，使各項工作有計劃、有方法、有依據、有目的的穩步展開；同時，堅持“以人為本，誠信服務”的原則，改善服務態度，提高服務質量，“想業主之所想，急業主之所急”，各類服務人員認真履行職責，恪盡職守，熱情主動，文明禮貌，公正廉潔，及時處理業主報修及投訴等事項，維護業主的合法權益。針對沉陷區業戶的特殊情況，制定了一系列服務辦法，堅持按照全市最低物業費標準0.2元/㎡/月向住戶收取費用，并且物業服務費用收支情況公開。對于不在物業管理范圍內的維修工作，施工單位維修不到位的，管理處也都無償給予及時修繕，物業報修電話公開。管理處嚴格按照物業服務合同約定的內容向業主提供服務，規范物業服務收費，提供質價相符的服務，杜絕“收費不規范、承諾不兌現、服務不到位”等現象,提高行業誠信度。
二、物業管理費用收取情況
管理處上下團結務實，服務意識顯著提高，物業公司只有不斷提高服務質量，才能最大限度的滿足商戶和業主的需求，才能穩步提升物業收入，樹立良好的企業形象。通過管理處全體員工的汗水澆灌，長新小區上半年的工作扎實而富有成效，年度共收取物業管理費用二十六萬余元，其中長新小區二期住宅的物業費收取率超過70％，網點的物業費收取率也超過了50％，物業管理人員深入到每家每戶，認真聽取住戶的意見與建議，積極采納并完善。
三、具體維修工作情況
在小區的基本建設及維護方面，管理處維修班積極響應管理處領導和公司的指導方針，努力地把每一項任務完成，認真地對待臨時出現的問題。在即將過去的這一年里，管理處辦公室的報修電話每天接連不斷，然而，維修班的同志們始終懷著一顆火熱的心，沒有因為休假而停下手中的工作，也沒有因為天氣炎熱而延誤工作進程，大家不分上班還是下班，不論白天還是黑夜，都是盡早趕到現場并認真完成。在工作中，他們無論多臟多累，干到多晚，卻毫無怨言。一年來，維修班處理各類維修共計2000余項，保證了小區業戶有一個舒適安全的生活的環境。
年是公司快速發展、碩果累累的一年，無論是經營效益還是企業品牌，都充分得到社會、市場、業戶的認可，公司領導也因為他們卓越的貢獻得到社會的高度評價。作為元豐物業的員工，我們深感自豪和信心，當然我們也倍感壓力，那就是公司快速發展對管理處的要求、公司品牌對物業管理服務品牌的品質要求。
新的目標、新的任務、新的挑戰。面對機遇和挑戰,我們有理由相信在公司的支持、關愛、幫助下，通過全體員工的精誠努力，協同奮進，開拓進取，元豐物業長新小區管理處未來發展前程似錦，在跟隨公司發展的同時元豐物業管理公司以及公司全體員工將得到更大的發展，實現公司和員工價值的最大化，實現公司經濟和員工事業的可持續性發展。
3.物業管理處述職報告
請允許我在此向各位匯報年度___管理處工作情況。我處在公司領導及各部門的支持與幫助、同事的齊心協力的奮斗下，按照公司的要求、部署，較好地完成了部門的職能工作。通過一年來的學習與工作，工作模式上有了新的突破，工作方式有了較大的改變，現將___管理處一年來的工作情況總結如下：
一、管理處的日常管理工作。
自公司進行“三定”和分管理處，形成各施其職，各負其責后，對我處來說是一個全新的工作領域。___管理處是公司住宅小區物業服務形象的一個重要窗口部門，是總經理室領導下的一個日常維護、管理、服務機構，推動各項工作朝著公司既定目標前進的一保障部門。管理處的工作主要有日常投訴處理、收費租賃、基礎設施設備維修維護、環境衛生、綠化養護、水電維護、安全保衛。有文稿處理、檔案管理、文稿報批轉、會議安排、學習培訓、上級部門檢查及外來單位參觀、指導的迎來送往等。面對繁雜瑣碎的大量事務性工作，強化工作意識，注意加快工作節奏，提高工作效率，冷靜辦理各項事務，力求周全、準確、適度，避免疏漏和差錯，至今基本做到了事事有著落。
二、日常投訴處理維護工作
1、處理投訴方面。全年共接待處理投訴1432起，已處理完成1420起，正在處理12起，處理率達99%。其中水電投訴報修647起，房屋維修491起，防盜門及單元門報修130起，投訴164起。
全年投訴主要集中在1、2、10、16#樓頂層住戶房屋漏水，2、7#樓業主對3#樓工地施工噪音擾民的投訴，14#樓業主對酒店客房晚上的麻將和屋面沒有屋頂花園的投訴。16、17#樓業主對酒店的油煙、噪音，18#樓對幼兒園噪音、廚房的油煙投訴。其中大多已處理好，但18#樓的業主反映幼兒園的油煙、噪音依然存在，經過與幼兒園負責人協調后，將廚房改移位后，已得到明顯的改善。
2、收費工作工作。全年收費工作完成得較好，除了小部分業主有原因拒交費用以及空置物業外，應收的各項費用都已收回。租賃工作也按質按量地完成，能最大限度地利用資源，盡量盤活資金，為公司創收。
3、日常維護。今年按照公司年初公司制定的工作計劃，順利地完成___、新興苑、翠竹苑、香洲苑、大本營等基礎設備設施的維護保養和環境衛生、綠化養護工作。
4、環境衛生。在維護園林綠化、清潔衛生方面，不斷地完善、改變管理方法，盡量地做到園林綠化完好、清潔衛生整潔，全年轄區內未出現綠化蟲害、花草樹木未出現死亡和疫情現象，給轄區住戶營造了一個舒適、溫馨的家園。年，我處為公司獲得了鶴城區愛衛先進單位稱號。
5、水電維護。主要對轄區內的___、香洲苑、新興苑、翠竹苑、集團公司總部、湖天花園、生資倉庫等35棟房屋的水電維護及日常管理工作；全年水電月平均損耗率分別在2.2---2.8%，嚴格控制在允許范圍內；轄區的4個配電房，5臺電梯，兩臺高層加壓泵及消防一體的配套設施運作正常，無安全事故發生。
6、裝修管理。按照年初的工作部署和計劃，今年裝修管理工作已逐步進入正規軌道，實施了公司統一編制新的裝修服務協議及管理規定，合理的堵住以前未完善的裝修管理漏洞，并實行每日必須到裝修戶現場巡視登記制，做到發現問題及時及時處理，違規裝修現象已明顯減少、下降，未出現因違規而引起的安全事故和大的投訴。
7、安全管理。今年安全工作總體較好，轄區未發生消防、搶劫事故。但在下半年___發生一起小轎車被盜事件，所幸已得到破案，追回被盜車輛。故在安全工作方面不得有半點疏忽、麻痹和僥幸思想，應在對外來人員、車輛的出入管理多下功夫，避免類似或更為嚴重的事故發生。
三、加強學習，提高業務水平
由于感到本部門的擔子分量，而處室部分員工的學識、能力和閱歷與各任職有一定的距離，所以總不敢掉以輕心，要求各員工加強在專業知識方面，多向書本學習、向周圍的領導學習，向同事學習，這樣下來明顯感覺到今年有了一定的進步。經過大家的不斷學習、不斷積累經驗、知識，均已具備了一定的工作基礎，各自能夠地處理日常工作中出現的各類問題，在組織管理能力、綜合分析能力、協調辦事能力和文字言語表達能力等方面，經過一年的鍛煉都有了較大的提高，保證了各崗位各項工作的正常運行，能夠以正確的態度對待各項工作任務，熱愛本職工作，認真努力貫徹到實際工作中去。積極提高自身各項業務素質，爭取工作的主動性，具備較強的專業心，責任心，努力提高工作效率和工作質量。
四、存在的問題和今后努力方向
一年來，我處員工能愛崗敬業、創造性地開展工作，取得了一些成績，但也存在一些問題和不足，主要表現在：第一，管理處多數員工非物業專業人員，許多工作都是邊干邊摸索，以致有時工作起來不能游刃有余，工作效率有待進一步提高；第二，有些工作還不夠過細，一些工作協調不是十分到位；第三，相關的專業理論水平還不太適應公司工作的要求；第四，___車輛不斷增多，小區路面都停滿了車輛，給行人、車輛通行存在很大的安全隱患，主要是中心地下停車場滲漏水嚴重，共有125個車位，其中有53個車位漏水，故車主不愿將車停放進去；第五，大本營、新興苑、翠竹苑水電虧損嚴重，主要原因是管線表老化、銹蝕、日常盤查、巡視管理不嚴謹，造成偷、漏、跑、冒、滴現象嚴重；第六，現階段，我處所轄物業基礎設備設施已有很多快過保質保修期，所發生的費用現均為物業、房產、工程公司所承擔；第七，目前，我處所轄的翠竹苑、新興苑物業管理成本較高，存在虧損，主要是物業規模小，投入人力、物力相對較大。此類物業也是公司面臨的一個效益增長在的障礙，不利于公司發展。
