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土地法律糾紛范文1
關鍵詞：地籍測量技術調處土地權屬糾紛
隨著土地使用制度的不斷深化，作為一切財富之母的土地的價值不斷顯化，土地的效益也就越來越明顯地表現出來，人民對土地日趨重視并作為一種重要的資產來管理，因而圍繞土地產生的糾紛不斷增多。據某市2004年對件的統計，涉及土地糾紛的件166件，土地糾紛占全市同期總數的5%。在這些土地糾紛中有土地權屬糾紛和相鄰關系的土地糾紛，要妥善地調處這些糾紛，除了要適用相關的法律法規進行定性處理外，還必須借助地籍測量技術進行定量分析。實踐證明，精確的地籍測量技術，是調處法律上土地權屬糾紛和相鄰關系糾紛不可或缺的重要手段
土地權屬是指土地所有權和使用權的歸屬。主要是指國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地建設用地使用權，以及他項權等。土地所有權是指土地所有者在法律規定范圍內享有對土地的占有、使用、收益、處分的權利。土地使用權是指依法取得土地上的實際經營權和利用權。根據《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國土地管理法》規定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有。農村和城市郊區的土地，除法律規定屬國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山屬于集體所有。國有土地和集體土地的使用權可以依法轉讓，國家依法實行國有土地有償使用制度。
法律上的相鄰關系是兩個或兩個以上相互毗鄰不動產的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權利時發生的權利義務關系人或使用人在各自行使自己的合法權利時，都要尊重他方所有人或使用人的權利，相互間應當給予一定的方便或接受一定的限制。不動產相鄰關系，從本質上講是一方所有人或使用人的財產權利的延伸，同時又是對他方所有人或使用人的財產權利的限制，反之亦然。由于相鄰關系發生在兩個或兩個以上不動產相互毗鄰的所有人或使用人之間，相鄰人可以是公民，也可以是法人；可以是財產所有人，也可以是非所有人；相鄰人可以是國有單位，也可以是縣與縣，鄉與鄉或者是村與村、村小組與村小組，相鄰人還可以是自然人。由于各自的社會地位和道德文化修養不同，所以相鄰關系產生的糾紛和糾紛調解處理方法也不相同，如果處理不好就會發生矛盾，產生糾紛，影響正常的社會秩序，破壞安定團結，不利于創建和諧社會。在實際生活中，相鄰人常因相鄰不動產權利的行使發生矛盾而訴諸法律。雖然法律上處理相鄰關系有三項原則，即1、有利生產，方便生活原則；2、團結互助原則；3、公平合理原則。但在實際工作中，并不是所有人都有“讓他三尺又何妨”的開闊胸襟。要使土地權屬糾紛和相鄰關系糾紛得到公平合理處理，必須要有理有據，體現在數據和準確直觀的圖形上，就能夠使爭執的當事人和糾紛調處機關直觀地了解爭執所在和數量、位置、權屬界線、類型、面積等，這就要充分應用地籍測量技術。
地籍測量是為獲取和表達地籍信息所進行的測繪工作，其基本內容是測定土地及其附著物的位置、權屬界線、類型、面積等。
地籍測量有以下特點：
1、地籍測量是一項基礎性的具有政府行為測繪工作，是政府行使土地行政管理職能的具有法律意義的行政性技術行為?，F階段我國進行地籍測量工作的根本目的是國家為保護土地、合理利用土地及保護土地所有者和土地使用者的合法權益，為社會發展和國民經濟計劃提供基礎資料。
2、地籍測量為國土資源管理提供了精確可靠的地理參考系統。地籍測量技術不但為國土資源管理和產權保護提供精確、可靠并能被法律事實接受的數據，而且借助現代先進的測繪技術為地籍提供了一個大眾都能接受的具有法律意義的地理參考系統。
3、地籍測量是在地籍調查的基礎上進行的。它在對完整的地籍調查資料進行全面分析的基礎上，選擇不同的地籍測量技術和方法。地籍測量成果可根據國土資源管理的要求提供不同形式的圖、數、表冊等資料。
4、地籍測量具有勘驗取證的法律特征。無論是產權的初始登記，還是變更登記，或他項權利登記，在對土地權利的審查、確認、處分過程中，地籍測量所做的工作就是利用測量技術手段對權屬主提出的權利申請進行現場的勘查、驗證，為土地權利的法律認定提供準確可靠的物權證明材料。
5、地籍測量的技術標準必須符合土地法律的要求，地籍測量的技術標準既要符合測量的觀點，又要反映土地法律的要求，它不僅表達人與地物、地貌的關系和地物與地貌之間的聯系，而且，同時反映和調節人與人、人與社會之間的以土地產權為核心的各種關系。
6、地籍測量工作有非常強的現勢性。地籍測量工作始終貫穿于建立、變更、終止土地利用和權利關系的動態變化之中，并且是維持地籍資料現勢性的主要技術之一。
7、地籍測量技術和方法是對當今測繪技術和方法的應用集成。地籍測量技術是普通測量、數字測量、攝影與遙感、面積測量、誤差理論和平差、大地測量、GPS等空間定位技術等技術的集成應用。
8、從事地籍測量的技術人員應有豐富的土地管理和法律法規的知識。從事地籍測量的技術人員，不但應具備豐富的測繪知識，還應具有不動產法律知識和地籍管理方面的知識。地籍測量工作從組織到實施都非常嚴密，它要求測繪技術人員要與地籍調查人員密切配合，細致認真地作業。
土地權屬糾紛和相鄰關系糾紛調處的一般原則：
（一）、依法原則：土地權屬取得的方式及其合法性，都必須以一定的法律、法規和政策的規定為準繩，凡是符合政策、法律、法規規定的，并按法定程序取得的土地所有權、使用權都是合法的。
（二）、充分考慮歷史背景原則：考慮到不同歷史時期土地政策、法規和土地管理體制的不健全狀況，在處理歷史遺留的土地權屬問題時、應本著實事求是，具體問題具體處理的原則，從維護國家、集體和個人各方面的利益出發，在政策、法律允許的前提下，對某些具體的技術問題要有一定的靈活性，這樣有利于糾紛的及時調解。
（三）、土地所有權的單向流動
根據目前和以往的法律和政策規定，土地所有權一般是由低級向高級流動的，即集體所有的土地流向國有土地，村集體流向鄉集體。
（四）、集體所有土地一般是內部使用。
（五）、重復征用或劃撥一般以后者為準。
（六）、界線與面積不吻合的一般以界線為準。
綜上所述，實踐中我們應用地籍測量技術成功地調處了大量法律法規只能定性而無法定量的土地權屬糾紛和相鄰關系糾紛。
（一）、利用土地利用詳查圖調處某市鄉村與鄉村的土地權屬糾紛。
某市村民在自己承包的土地上栽種了大量臍橙，剛栽下不久，與之相鄰的某鎮村民即以該土地是他們家解放前的祖產為由，將已栽種的臍橙苗全部拔掉，造成雙方群毆械斗的惡性事件，此事件如箭在弦，一觸即發，引起了上級領導的高度重視。要調處好此糾紛，必須結合土地利用現狀調查成果和歷史背景予以有理有據的分析。
土地利用現狀調查是1992年在全省范圍內為查清土地利用現狀而進行的全面的土地資源普查。其重點是按土地利用分類查清各類用地的數量及分布，在土地利用現狀調查中，結合進行了土地權屬界線調查的內容。因此，我們在調處該糾紛時，既應用了現有的地籍測繪技術進行精確測量，又結合1992年土地利用現狀調查圖、表、冊，證明該宗土地在1992年已確定了權屬界線，其所有權為某市瑞律村所有，且自以來，該地塊一直由瑞律村民耕種至今，雙方代表在1992年即已在權屬認定書上簽字，所以，在權屬圖、表、冊面前，糾紛的另一方無言以對，低頭認錯，賠償了拔掉的臍橙苗及誤工工資，從而避免了一起群體械斗的惡性事件。
（二）、利用精確的地籍測繪技術調處某市壬田鎮鳳崗村和某市葉坪鄉王屋村的祖屋相鄰關系糾紛。
某市葉坪鄉王屋村王姓村民祖屋及祖墳位于該市壬田鎮鳳崗村內，是一塊被鳳崗村土地包圍的一塊飛地，周邊都有鳳崗村耕種的菜地和居住的房屋。由于王姓居民居住在離此地較遠的地方，加之年久失修和期間的歷次運動，已將該王姓祖屋夷為平地，只剩下殘墻斷壁和幾座無碑的孤墳，平地已被就近的鳳崗村民開墾為耕地，并栽種了幾十年的農作物，還有幾戶鳳崗村村民居然在王姓祖墳邊建房、建廁所、豬圈和砌圍墻，這下引起了王屋村王姓村民的不滿，從而引起群毆械斗，該糾紛歷經四、五年的調解都無法達成一致協議，還上訪至省政府。 于是，國土局遂派我們前往該糾紛地進行精確的地籍測量，我們通過對該地的現狀調查，利用地籍測繪技術對爭執的祖屋遺址、祖墳、新建的房屋、廁所、豬圈及旁邊相鄰的學校進行了精確的測量，標明了各自的位置和面積，最后建議由學校統一征用該土地用于建運動場，按征用的補償標準，根據實測的面積進行依法征收，在測量出來的土地面積上進行貨幣補償，邀請爭議雙方在補償的人民幣數目上談判，最后達成調解協議，皆大歡喜，一笑泯恩仇。
（三）、應用精確的測繪技術調處相鄰土地權屬糾紛
土地法律糾紛范文2
市場經濟是契約經濟，企業的經營行為都是法律行為，房地產企業的法律風險是指房地產企業在房地產開發經營管理過程中疏于法律常識，不守法律規則，不經法定程序，忽視國家法律監管和約束，所實施的行為產生的、可預見的或難以預見的、造成與法律相?；蛴|犯法律的可能。房地產開發的每個環節，即從房地產開發的土地受讓、成立項目公司、房屋拆遷、市政配套到房地產的合作開發、施工建造、項目轉讓、房屋銷售、按揭貸款、物業管理等環節都有疏漏和失誤的可能性，進而承擔相應的經濟損失和否定性的法律后果。法律風險是客觀存在的風險，只要在房地產市場中運作，就會毫無例外地面對各種法律風險，就必須事先采取預防措施，事中加以控制，事后加以補救。
由于房地產行業的特殊性、房地產開發過程的系統性和復雜性等特點，房地產開發法律風險呈現出以下主要特點：一是房地產開發涉及法律多且關聯性強。房地產開發涉及《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《建筑法》、《合同法》、《物權法》、《公司法》、《擔保法》、《招標投標法》等法律法規，這些法律共同作用，影響著房地產開發的整個過程。二是房地產開發法律風險的階段性特點明顯。房地產開發時間周期長，具有明顯的階段性，因各個階段主要任務不同其法律風險表現也是不同的。三是房地產開發法律風險多且具挑戰性。根據《物權法》的規定，房地產權屬于物權的范疇，而且是所有物權中最具份量的。房地產由于位置固定性、價值量大、附著于其上的社會關系復雜等特點，使國家針對房地產的產權確認、產權使用和讓渡等都從法律上進行了嚴格的規定，遠比一般物權復雜，這就決定了房地產開發面臨著更多、更具挑戰性的法律風險。綜上筆者認為，房地產業是高投入、高收益、高風險的行業，房地產企業的法律風險防控工作非常重要，必須采取“三點一線”模式，即以土地獲取階段防控為基點，以投資決策階段防控為難點，以建設銷售管理階段防控為重點，以完善的法律風險識別、分析、評估、防范流程管理為主線，實現“點線面”結合，對房地產開發項目實施全面、系統、完整的法律風險管理。
1、把土地獲取階段作為法律風險防控的基點，搞好項目立項可研論證和風險分析，把好企業法律風險防范第一關。房地產企業在進行項目開發運作之前，應注意對項目的可行性進行充分論證，詳細制作項目可行性報告、法律風險評估書、法律風險意見書等文件。對項目立項的依據手續、工作流程等都要規范，形成體系，使之符合國家相關法律、法規及政策規定。在項目立項的可行性研究論證的過程中，要結合規劃設計、拆遷安置補償和資金籌集等工作，應重點關注土地法律風險、市場法律風險、拆遷安置法律風險和和籌資法律風險，加強對項目開發經營的風險性分析、適用性分析和價值性分析，進行項目立項的可行性和不可行性比較，再決定是否進行項目運作，較大程度地降低房地產企業的經營風險和法律風險。實踐經驗也證明，項目運作前和企業重大經營決策前的法律風險預警是企業健康經營的第一道屏障。
2、把投資決策階段作為法律風險防控的難點，把握好投資的方向、力度和節奏，減輕企業法律風險防范負擔。房地產企業的法律風險體現在投資決策的全過程，何時何地開發何種類型的房地產，能否把握好投資的方向、力度和節奏，堅持“有所為有所不為”對于法律風險防范非常關鍵。房地產企業必須考慮有關開發區域、開發房地產類型、開發時機的法律風險，堅持分散投資的策略，對備選項目的城市布局、區位優勢、物業形態、消費市場等方面都要進行深入調研分析，全方位把控，確保摸清、看透、投準。房地產投資分散是通過開發結構的分散，達到減少風險的目的，一般分投資區域分散、投資時間分散、投資主體分散等方式。投資區域分散是將房地產投資分散到不同區域，從而避免某一特定地區經濟不景氣對投資的影響，達到降低風險的目的。投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化、或市場脈搏把握不好而帶來的損失。投資主體分散是通過尋求良好的合作伙伴，充分調動投資各方的積極性，雙方實現利益共享，風險同擔，最大限度的發揮自身優勢，避免各類風險的發生。
3、把項目建設銷售管理階段作為法律風險防控的重點，加強運營過程的合同管理，強化企業法律風險防范載體。投資房地產是一項收益與風險都很高的經營項目，而合同條款的嚴謹和完備程度決定了合同法律風險的大小。合同是房地產企業對外經濟往來最重要的載體，在當事人之間具有意定的“法律”效果。事實證明，房地產企業發生的大量的法律糾紛都與合同及相關法律文件的不規范、不嚴謹甚至不合法有關。而房地產開發項目的建設銷售管理階段是合同管理的重中之重，在招標模式、承包方式、承包合同、工期拖延、施工索賠、租售合同、銷售時機、自然災害和意外事故等方面都存在法律風險。因此，必須建立健全合同管理體系，重點完善對合作方履約信用和能力的審查機制；完善對合同的定價管理機制，嚴格執行招投標、審核定價制度；制定完善的合同管理制度，實行合同審批領導聯簽、部門會簽制度，使合同管理有章可循；制作公司內部各種規范性的制式合同文本；對公司管理人員及相關經辦人員組織合同規范運作的專業培訓；建立公司合同跟蹤、付款的監督、保護機制和辦法，實行互相制約、層層把關的監督機制。通過系統的合同管理以及履約責任制的建立，有效防止法律風險的產生。
4、以法律風險識別、分析、評估、防范流程管理為主線，建立完善的企業法律風險內控體系。房地產開發是一個涉及面廣、關系到眾多市場主體切身利益的復雜系統工程，企業的各項經濟活動和對外交往都可能產生法律風險。及時建立房地產項目法律風險識別、分析、評估、防范一條龍流程管理制度模式，對防范法律風險至關重要。法律風險管理必須著力從四個方面下功夫：
一是要強化經營管理人員的法律意識，營造企業法治文化氛圍。加強員工法律意識培育是防范企業法律風險的前提和基礎。要使法律風險防控形成長效機制，必須營造良好的企業法治文化氛圍。企業的每位成員，尤其是高層管理人員和核心業務人員必須認真學習房地產開發經營相關的法律、法規以及規范性文件，關注新法新規的出臺。企業必須將學習培訓作為法律風險防范關口前移的重要手段，加強對相關法律知識的學習和培訓，提高從業人員的法律意識和運用法律知識解決實際問題的能力，提高法律風險的警覺性和預見性，從而有效地構建起防范法律風險的無形屏障。
二是要加強法務隊伍建設，健全企業法律風險防范機構。法律風險防范機構建立，必須對外聘請法律顧問，對內設立法務部門。外聘律師最重要作用并不在于訴訟階段，而在于非訴訟階段，即以事前防范為主，以事后處理為輔，在房地產開發各階段為企業解決經營中的重大決策和危機處理，審點工作和重要環節的法律風險，提出法律意見。只要充分發揮專業律師的作用，就能夠有效地避免簽約環節的失誤和疏漏，并及時為企業決策者提供專業的法律意見，從而順利完成房地產項目的開發。而內設的企業法律部門主要側重于企業日常法律事務的處理，負責與外聘律師的工作對接，內外銜接配合，更加細致準確地解決企業的法律問題。企業的法務部門應深入企業經濟活動，積極為重大決策發表法律意見，開展重要制度和重大合同的合法性審查，參與易發糾紛事件的預告防范和應急處置，提前介入訴訟糾紛，找好法務工作的切入點，將業務部門和法律部門的工作有效銜接起來，處理好業務開展和風險防控的關系，使法務工作與企業的經營活動融為一體，與職能部門形成合力，切實履行法律管理和服務職能。
三是要建立企業法律風險的自我診斷體系，實施全面法律風險管理。根據房地產投資、建設、運營的特點，建立測評監控企業法律風險的指標診斷體系，用以診斷識別企業經營中的法律風險狀態及建立企業法律風險預警機制、排查制度和糾錯機制。房地產開發風險管理是一種系統的、完整的法律風險管理過程，主要包括三個方面：第一是法律風險識別，通過分析研究在項目每個階段在哪些方面存在哪些法律風險，進而對這些法律風險進行歸類分析。第二是法律風險的分析評估，主要是分析研究項目實際運營中的法律風險造成后果是什么，引起后果有多大，是否可以避免法律風險等。第三是法律風險處理，根據擬定的法律風險對策，協調、解決和處理法律風險問題。
土地法律糾紛范文3
1．制度運行的內部風險（1）交易主體的不對等。集體建設用地市場化的交易主體分為供地方和需地方，供地方是農民結合而成的集體組織，需地方包括地方政府、企業、投資者和其他組織。交易主體不對等表現為交易主體法律地位的不平等和事實地位的不對等。我國包括憲法在內的所有法律都未明確“集體”和“農民集體”的法律內涵，導致農民集體法律地位在技術上難以確定，供地方和需地方法律地位不平等。交易事實地位的不對等更加明顯，我國農村已經發生高度分化，農村社區異質化特征明顯，細碎土地上的分散經營導致農民集體行動的談判成本過高；農民收入結構和經濟區位的巨大差異導致農民利益共同體的建立存在現實困難。此外，集體組織作為村社成員的人與委托人之間時常存在利益沖突，人的獨立自主性較弱，其難以代表和維護好農民成員的土地利益。交易主體不對等會導致博弈過程不均衡和交易結果不公平，無法保障農民土地權益。（2）交易關系的混亂失序。集體建設用地的交易關系分為兩類六組：①所有權交易關系：經營性建設用地所有權交易關系、農村宅基地所有權交易關系、公益性建設用地所有權交易關系；②使用權交易關系：經營性建設用地使用權交易關系、農村宅基地使用權交易關系、公益性建設用地使用權交易關系。交易關系混亂失序是指不同性質權利交易之間相混淆和不同類型集體建設用地交易之間相混淆。所有權交易和使用權交易的混淆產生變相進行集體建設用地所有權非法買賣行為；所有權交易中不同交易主體的交易原則、規則、方式沒有足夠加以區分和細化；使用權交易中一級市場和二級市場區分不明。建設用地類型的界定和管控不嚴，導致農村宅基地和公益性建設用地違法入市。（3）交易過程中市場失靈。任何市場都可能因受到原生因素和條件因素影響而出現無效或低效狀態，集體建設用地交易過程的市場失靈表現為農民土地收益低和社會整體利益損失。一方面，農民土地交易信息收集和分析能力有限，價格談判能力低，很難掌握定價主動權；市場交易不能解決農村公共產品和公共服務供給困難，集體建設用地的級差收益提升難；農業比較經濟利益低促使農地資源自發向高收益非農領域轉移，導致建設用地市場供給過剩，出現嚴重的價格波動。另一方面，土地所有者（使用者）所能占有的主要是土地經濟收益，土地所有者（使用者）在交易時只考慮土地出讓價格是否大于土地經濟價值［6］，土地私人交易行為使得土地原有正外部效應喪失，產生如糧食安全危機、水源污染、生物生存空間縮小、大氣污染、社會成本增加等負外部效應，土地的生態效益和社會效益無法實現，損害社會整體利益。（4）交易管控中政府失靈。政府失靈包括：政府替代市場，對集體建設用地資源配置的干預過度；政府對集體建設用地市場缺乏有效規制的干預不足。目前政府失靈主要是干預過度，地方政府壟斷土地市場，低價征收高價出讓獲得城鎮建設的大量資金。隨著集體建設用地市場化，政府過度干預空間會萎縮進而演化成更難規范的隱性干預。由于財權事權不對等和土地行政法規范力不足，政府干預缺乏動力的現象將逐步顯現，導致城鎮化投入減少、產權保護不力、市場規范不夠和糾紛處置不及時的惡果。2．制度運行的溢出風險制度運行在約束制度內交易主體的交易行為的同時必然發生外部效應。當外部效應為負時，就產生了制度運行的溢出風險。在交易主體的民事權利得到強化但義務不明晰的情形下，權利濫用風險較大。如果民事交易制度與行政管理制度對接協調不夠，集體建設用地交易制度極可能對土地規劃、指標分配、用地審批、耕地保護和土地用途管制等制度產生沖擊，加劇農地非農化情形，損害土地市場秩序，進而影響國家的產業布局、城鎮發展和農業安全。
二、集體建設用地隱形市場的處置風險
集體建設用地隱形市場與公開市場相對，是集體土地作為建設用地在市場非法流轉所形成的市場形態。集體建設用地隱形市場的產生有多重原因。經濟上，土地自身稀缺性和壟斷所致稀缺性相疊加，導致建設用地供需矛盾突出。建設用地經濟效益高，灰色交易成本低，受利益驅動，農村土地規避政策法律進入建設用地市場交易。法律上，現行法律對集體建設用地流轉的例外規定是隱形市場的滋生土壤，土地管理部門行政強制權的缺失導致處置效果有限。另外，地方政府管制能力和管制動力不足，放任了集體建設用地的灰色交易。集體建設用地隱形市場嚴重影響新型城鎮化發展，其危害主要表現為：同地不同權和同地不同價；集體建設用地無序流轉，沖擊耕地保護；交易安全難以保障，侵害國家土地收益分配制度［7］。集體建設用地隱形市場的處置風險是指由于認可交易效力或否定交易效力所導致的操作風險。認可交易效力，可能形成違法事實遲早轉為合法的不良預期，損害守法者利益和土地法律制度的權威性，使得國家的土地整理和城鄉規劃陷入困境。否定交易效力導致與交易相關的財產關系不穩定，交易結果的清理和處置成本高企，上訴、上訪情況增多，擠占有限的司法資源，甚至可能引發，危害社會穩定局面。
三、制度風險的法律治理
首先，確立集體建設用地市場化的法律原則，明確制度優化路徑，防止掉入錯誤路徑。在此基礎上，從利益機制、交易制度、政府介入、隱形市場處置機制等四方面構建制度風險的法律治理體系。
（一）集體建設用地市場化的法律原則
集體建設用地市場化應該遵循以下法律原則：（1）產權明晰原則。產權明晰原則體現為產權主體和產權內容的明晰。產權主體包括所有權主體和使用權主體，明確界定鄉鎮集體、農村集體經濟組織和村民小組行使集體土地所有權的情形，運用表決機制有效銜接農民集體組織成員權與集體土地所有權；明確建設用地一級市場和二級市場的使用權創設主體、受讓主體和流轉主體。集體建設用地產權具有排他性、可分割性、可處置性和安全性的屬性，其內容包括占用、使用、收益、處分權能，其中處分權包括轉讓權、出資權、抵押權、出租權、發展權等。（2）自由協商原則?！白杂伞笔侵讣w建設用地交易雙方有充分的意志自由，不受其他組織和個人的非法干預，具體包括是否交易的自由、選擇交易對象和交易形式的自由、決定交易內容和交易價格的自由等；“協商”是指交易各方進行充分的利益表達，尊重彼此的利益訴求，盡量通過相互磋商、妥協達成交易共識，將協商作為集體表決的前置程序。（3）公開、公平和公正原則。公開原則要求將與集體建設用地市場交易相關的信息向社會公開，在公開市場進行競價交易，交易結果公示并規定異議期；公平原則指以“同地、同權、同利”為指導，交易主體雙方法律地位平等，集體土地與國有土地享有同等的入市交易機會，兩者權利內容相同、市場收益相當，征收時補償公平，權益受侵時救濟公平；公正原則是指提高農民交易能力，確定交易基準價，節制資本、技術等要素參與收益分配，保證交易結果的實質公正。（4）適度干預原則。適度干預是指國家對集體建設用地市場介入臨界點的準確把握，在尊重交易主體自前提下對土地市場失靈進行合理審慎地干預，干預范圍、方式和程序法定，以土地資源最優配置和農民福利增進為干預目標。適度干預過程中引入契約機制形成互動，建立集體用地市場干預的問責機制和訴訟制度［8］。（5）法治原則。法治原則的第一層含義是完善的集體建設用地法律制度，包括集體建設用地的交易法律制度和政府管制及調控法律制度；法治原則第二層含義是民事主體交易權利和交易過程受保護，交易結果得到法律認可和固化；法治原則第三層含義是憲法和法律具有最高權威性，國家權力受到法律的有效制約，權力行使的效能得到不斷提升。
（二）健全利益機制，保證制度的生成中性
在集體建設用地市場化環境中，健全的利益機制是制度生成中性的必要條件。從利益機制的內涵來看，利益機制以利益主體、利益客體和利益活動為構成要件。首先，利益主體層面發展規模適度的農民利益集團。農民利益集團是分散弱小農民提高談判地位和博弈能力的必要載體，有利于實現利益博弈的均衡化；適度規?？梢越档图瘓F的組織和協議成本，成員間信任關系比較容易建立，同質同向和異質同向的利益訴求容易形成，集團組織與成員的委托關系容易強化，確保農民利益集團的代表性。其次，利益客體層面明確集體建設用地利益內容。集體建設用地利益內容主要包括占有法定、交易自由、使用處分、收益分配、管制調控和利益救濟等。最后，利益活動層面促進農民集體行動。鼓勵農民行使自我組織和自我管理的權利，以土地利益為集體性目標穩固農民利益共同體，增強農民集體認同感。同時，發揮農村社區傳統邊緣化策略和組織內部章程治理的作用，防止農民集體行動時搭便車的行為。從外延角度看，利益機制包括三組六機制，分別為利益代表機制和利益表達機制、利益產生機制和利益分配機制、利益協調機制和利益保障機制［9］。完善集體組織的決策、執行和監督結構，明確成員的選舉、表決、檢查、參與和訴訟等權利，確保農村集體經濟組織的農民利益代表性；集體建設用地制度應該在利益相關方充分表達利益基礎上，以社會穩定為利益表達底線，拓展利益表達空間，發展利益表達平臺，放寬利益表達渠道，規范利益表達方式，以利害關系設置利益表達序列。利益產生機制是通過土地制度安排促使農民土地增量利益產生的方式，根據土地所有權歸屬配置土地發展權，國家對集體行使土地發展權進行干預和調控；土地利益分配上應該節制資本，設置資本和技術參與利益分配的上限。利益協調機制包括協調農民內部關系、農民與集體關系、農民與國家關系、農民與其他市場主體關系主體機制和協調土地的經濟利益、政治利益、社會利益和生態利益關系內容機制；利益保障機制涵蓋土地權利受侵救濟、土地利益受損補償、土地利益貢獻補助、農村社會保障和戶籍配套改革等內容。
（三）集體建設用地交易法律制度
首先，明確集體建設用地的交易范圍和條件。集體建設用地分為經營性建設用地、農村宅基地和公益性建設用地，從目前國家政策和市場成熟度看，集體建設用地的交易范圍應該為經營性建設用地和農村宅基地。農村宅基地市場化要考慮農村宅基地的身份屬性、福利屬性、無償取得性、社會保障功能及對耕地保護的影響，從參與主體、方式及程序方面限制［10］，實行有限度和逐步推進的市場化。集體建設用地交易需要滿足以下條件：第一，集體建設用地交易必須符合土地利用總體規劃和城鄉規劃，符合建設用地增減掛鉤要求；第二，集體建設用地不存在土地權屬爭議，發生的法律糾紛已經得到妥善解決；第三，集體建設用地已經確權并頒發使用權證；第四，集體建設用地原始取得手續健全，如沒有支付出讓費的，再行流轉時應繳納適當的初始出讓費；第五，集體建設用地只能用于興辦各類工商企業，不得用于商品房地產開發建設。農村宅基地交易還需要滿足其他條件，即宅基地原始使用人確實居住于城鎮，有相對穩定的收入來源，并已納入城鎮社會保障體系。其次，厘定集體建設用地的交易關系。所有權交易關系只能發生在所有者之間，即國家與集體間及集體相互之間。農村集體與國家之間的所有權交易關系是基于國家治權的特殊民事交易關系，不能完全適用等價有償和自由選擇原則；如果農村整片劃入城鎮范圍，農民轉為城鎮居民并享有城鎮各項均等服務與保障，集體建設用地自動變更為國有土地。農村集體之間是平等民事主體關系，交易關系應該體現平等自愿和等價有償，交易行為不受國家不當干預；界定鄉鎮集體作為集體建設土地所有權主體的范圍，規定農村集體經濟組織和村民小組為集體建設用地所有權的主要主體。使用權交易關系可能表現為國家通過征用獲取集體建設用地使用權，但更多表現為一般市場主體間的使用權交易。建設用地使用權主體包括一級市場的使用權創設主體和受讓主體及二級市場流轉主體，使用權創設主體只能是集體建設土地的所有者———村農民集體，而受讓主體和流轉主體可以是自然人、法人和其他組織，本集體組織成員享有一級市場上的優先受讓權。宅基地使用權的流轉主體要有一定限制，受讓方的身份應該是農村居民，交易目的是自用，并且在本鄉鎮連續務農、打工或經商若干年以上。另外，要區分物權性質和債權性質使用權交易。物權性質使用權交易主要指集體建設用地使用權的出讓，包括集體建設用地作價入股，與他人合作、聯營等形式共同開辦企業；債權性質使用權交易包括一級市場的土地使用權出租和二級市場的土地使用權轉讓、轉租、抵押和贈與。再次，規范交易過程，提高農民土地交易收益。集體建設用地使用權交易過程應該公開透明，以招標、拍賣、公開協商等公開競價的方式出讓或出租，使用權轉讓方式可由雙方當事人協商，權利變更或消滅以登記為準。集體建設用地交易應該簽訂書面合同，規定合同的必要條款，合同簽訂后報主管部門備案。集體建設用地交易結果予以公告，規定一個月的異議期，在此期間內利害關系人可以行使異議權，如異議事實查證屬實，法院應該宣告轉讓行為無效［11］。集體建設用地使用權年限參照國有建設用地使用權規定，只能轉讓和出租剩余年限的使用權，年限期滿可以申請續展，申請批準后繳納土地出讓費用。提高農民土地交易收益應從兩方面著手，一方面，建立利于農民增益的土地價格機制；另一方面，設立合理的土地收益分配機制。利于農民增益的土地價格機制包括交易價格評估機制、價格指導機制和價格備案機制，推進農村土地價格評估機構發展，保持評估機構的中立性，規范評估收費。合理的土地收益分配機制是指國家以稅費手段參與收益分配，不直接進行土地收益分配，集體和農戶的分配比例應該合理，分配集體的土地收益視為集體共同財產，主要用于社會保障和社會公共事業發展。最后，健全集體建設用地交易的法律程序。集體建設用地交易程序分為初次流轉程序和二次流轉程序。初次流轉集體建設用地所有權或使用權的，必須經過本集體經濟組織成員的村民會議2／3以上成員或2／3以上村民代表的同意，表決內容包括是否流轉、流轉方式、流轉價格等，表決通過后進行公告并規定一個月的異議期。異議期滿后準備權屬證明資料、流轉意向資料和表決證明資料等向主管部門申請流轉許可證，主管部門應重點審查流轉主體資格、表決是否合法、是否符合土地規劃和城鄉規劃、是否違反土地用途管制制度等，審核通過后發放流轉許可證。取得流轉許可證后，流轉雙方進行土地交易，簽訂書面流轉協議，將合同向主管部門報備并繳納交易稅費。最后辦理土地登記手續，包括所有權變更登記和土地使用權設立登記。二次流轉程序包括集體建設用地使用權二次流轉申請及審核，審核通過后雙方簽訂書面合同，報備主管部門并辦理權屬變更登記。
（四）集體建設用地市場的政府介入制度
確立交易制度是治理集體建設用地市場化制度風險中市場力量的體現，而政府介入制度是政府力量的表現，二者相互補充。政府介入行為可以分為表征發展力的柔性干預、表征規范力的剛性干預和表征平衡力的宏觀調控。首先，政府運用柔性干預發展集體建設用地市場。柔性干預是國家充分運用激勵、指導、組織發展等手段介入市場的行為，為私權的市場選擇提供空間，促進公權和私權的合意。（1）發展集體建設用地市場交易平臺。交易平臺是為交易活動提供專業服務的載體，如成都市農村產權交易所和重慶農村土地交易所。從推進新型城鎮化和發展現代農業角度看，應該在縣域范圍內設立農村產權交易所，明確農村產權交易所的非營利法人地位、組織結構和職權職責。（2）培育市場中介服務體系。目前急需建立土地評估事務所、投資經營公司、土地融資租賃機構、保險公司、委托機構等中介組織［12］。（3）參與土地市場交易。國家可以通過市場購買集體建設用地的所有權或使用權，收購未經整治的集體建設用地進行前期開發，將開發土地納入國家土地儲備。（4）指導市場交易活動。政府及時土地交易信息，根據地塊價值公布基準地價規范交易價格，推行示范性合同供交易主體選擇適用。其次，政府運用剛性干預規范集體建設用地市場。（1）農村建設用地市場的準入和退出機制。設置集體建設用地的交易條件和交易主體的資格要求。集體建設用地和交易主體資格不符合條件規定的，自動退出市場。（2）土地登記制度。土地登記主要是權利確認登記和權利變更登記。權利確認登記應該盡快完成，同時集體建設用地市場交易必須辦理權利變更登記，采用登記生效主義。（3）土地用途管制。建設土地用途管制數據庫，對農村土地實行全程和動態的用途管制，明確土地用途管制的違法情形和法律后果，集體建設用地流轉以存量土地為主，嚴控農業用地轉為非農建設用地。（4）土地審批制度。土地審批要符合土地總體規劃，與國家宏觀發展規劃、城鎮化建設規劃相協調；下放審批權限，精簡審批環節，適當增加每年報批次數。（5）土地監管制度。土地監管要注重技術手段如衛星遙感技術的運用，更要拓寬農民及其代表參與土地監管的途徑；強化主管部門的監管職責，建立土地開發監測點和常規巡查制。最后，政府運用宏觀調控平衡農村建設用地市場。（1）土地利用總體規劃應該與城鎮化規劃相對接，將土地利用總體規劃、農村發展規劃和城鎮化規劃合成城鄉一體發展規劃獨立成篇。規劃過程中吸收各種利益主體的合理訴求，形成遵守規劃的內在激勵［13］。（2）調控建設用地總量，合理分配建設用地指標。堅守現有耕地紅線，根據市場需求調控建設用地數量，將增量指標用于不發達地區和村鎮區域，合理分配存量指標促進城鎮化建設。（3）完善產業布局和金融支持促進農村發展。完善農村建設用地的各類產業布局，與環境保護和就業促進相結合，兼顧經濟效益、環境效益和社會效益；鼓勵和引導金融資本進入農村土地市場，改造農村金融供給結構，提供農村建設用地資源配置的金融支撐。（4）運用財稅手段調控集體建設用地市場。加大農業補貼力度，提高農業用地經濟效益；加大農村基礎設施建設投入，提高集體建設用地的級差地租；加大農村養老、醫療保險等投入提高農村社會保障水平，將集體建設用地使用稅、土地增值稅等稅權下放地方，提高地方政府財政收入；建立以市場價值為核心的稅基體系，科學確定計稅依據，合理設計稅率結構，貫徹差別稅率原則，實行低農用地稅率和低流轉稅率。
（五）建立隱形市場處置機制
