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小區物業管理實踐報告范文1
房地產稅改革多重影響物業管理
淺談現代社區商業物業的管理特色
宿遷市業委會協會的組建與工作現狀
深圳業主論壇在時代的夾縫中架橋
建立技術規范，提高物業項目交接質量
珠三角物流園迎來電商發展新時代
地下車庫產權歸屬對物業管理影響幾何
東部物業以企業文化活動凝心聚力
物企如何規避供熱管理中的風險責任
推進京津冀一體化，發展區域合作
業委會運作中應注意的法律風險
互聯網應用于物業管理的誤區探討
關于彩生活物業管理模式的思考
淺談合肥小區業委會成立及運行難
零售市場多點開花多商圈格局成趨勢
中興物業立體化人才培養體系研究
朱新濤：物業界的山地救援英雄
改革公共維修資金管理的一點建議
信貸政策調整加速各地庫存去化
如何做好配合銷售階段物業服務
居民委員會不應參與物業管理
香港商鋪趨好，豪宅市場被看淡
廣東自貿區引領華南地區經濟轉型
對物業服務價格放開能思考及應對
普遍參與式的業主大會制度行不通
超高層建筑機電系統的設計與選型
中國綠色建筑市場的未來趨勢和展望
腦洞大開——物企轉型升級路徑選擇
物業管理：差異顯著的三個子市場
物業設施設備的風險管理以及應急處理
非公物企加強工會組織建設的實踐與思考
物企轉型升級關鍵是模式的創新與融合
物業服務搞好的關鍵：錢與服務基本對等
金陶物業：企業管理不達標引發信用危機
住宅小區物業費上調的成功案例與啟迪
第三季度亞太區辦公樓市場觀察報告
改革與創新：物業管理體制的發展之魂
中國電子商務及物流地產的現狀與展望
有關物業管理招投標法規的制度成本思考
試析保障性住房物業服務的主要內容
公共租賃住房小區物業管理的若干問題
賦予業主大會法人資格的必要性探討
政府機構改革和職能轉變與物業管理
明確規定業委會用房，有利于業主自治
修改物業管理相關稅收政策，為行業減負
城市業主集體維權面臨的困境及政策建議
和諧社區建設需要第三方物業服務助力
小區物業管理實踐報告范文2
一、我區物業管理工作的基本情況
據調查，我區共有各類物業建筑面積2000萬平方米，其中住宅建筑面積約1200萬平方米。2萬平方米以上的居住小區105個，其中，上世紀八十年代以前建成入住的小區46個（包括各類家屬院，不包括軍產），占44%；九十年代后，按統一規劃、統一設計、綜合開發建設而成的小區59個，占56%。已實行物業管理的小區79個，占居住小區的75%；成立業主大會的小區11個，占實行物業管理小區的14%。全區共有物業管理企業68家，其中在我區登記注冊的44家，在外區注冊的24家，從業人員6000余人。目前實行物業管理的小區內多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有康居房及單位直管樓等。
總體看，我區物業管理工作具有以下幾個特點：一是物業管理市場處于發育初級階段。目前仍然沒有實行物業管理的居住小區占25%；抽樣調查問卷顯示，未收取物業費的小區占33%。同時，近年來我區部分實施物業管理的小區獲獎，物業管理覆蓋率呈上升趨勢。二是物業管理總體水平偏低。統計數據顯示，與北京市整體水平相比，我區轄區內注冊登記的物業管理企業數量少、規模比較小，資質等級偏低等；物業管理企業從業人員素質普遍偏低。三是物業管理行業監管體制基本建立，2005年8月以來，成立了專門的工作機構，加強了對物業管理企業的監督檢查，開展了物業管理規范化活動，積極探索社區物業管理自治方式，開展物業管理試點工作，推進物業管理市場化進程，進一步加強了我區物業管理行業政府監管的工作力度。
二、我區物業管理工作存在的主要問題
近年來，我區物業管理主管部門積極推進通過公開招投標選聘前期物業管理企業，著力搭建社區自治的新型組織平臺，物業管理工作取得了一定成績，也總結了一些寶貴經驗，但由于體制、觀念、機制等因素的影響，我區物業管理工作仍存在以下四個方面的問題：
1.開發商遺留問題嚴重。開發商遺留問題嚴重是各地普遍存在的問題，我區也不例外。問題主要包括變更規劃、配套設施不落實、房屋及附屬設備質量不合格等等。這些問題遺留到物業管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業公司身上，據調查問卷顯示，77%的受訪者認為居住小區物業公司沒有盡到管理責任，69%的受訪者認為居住小區技防措施不健全。
2.物業管理公司定位不準確。我區現有物業管理企業規模小、資質等級低，物業管理服務水平偏低，經營管理理念陳舊，市場競爭力不強。我區登記注冊的44家物業管理企業中，按資質分類，一級資質僅有2家，二級資質也只有3家，三級資質39家，與全市整體水平比較相差太遠；按照性質分，24家為國有或國有控股企業，17家由單位后勤部門轉制而來，2家是直管公房房管所改制企業，這些物業公司受計劃經濟企業體制的影響比較深，有些企業甚至仍按照事業單位方式運作，以管理者自居，服務意識差；有些企業低水平服務、高標準收費，甚至出現亂收費；有些企業錯誤認為物業管理從業人員門檻低，缺少對員工的培訓和嚴格規范的制度管理，造成人員素質普遍偏低；有些企業不經業主同意，擅自經營物業共用部位，侵害了業主的合法權益。
3.部分業主觀念陳舊且缺乏組織性。我區部分居住人群收入水平不高，對物業管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業管理服務。業主普遍存在維權意識強烈而責任意識淡薄，經常出現業利濫用現象。據調查問卷顯示，只有1%的受訪者對《北京市居住小區物業管理辦法》很了解，不了解的多達37%；71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權法》有關房產權利方面的規定。
業主相互不熟悉，往往出現“誰都可以牽頭成立業主大會，但誰都無法真正成立業主大會”的無序局面，業主委員會的權威受到質疑。據調查問卷顯示，78%的受訪者所居住的社區沒有成立業主委員會；當居住方面合法權益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權；87%的受訪者認為業主委員會作用發揮不好，居委會作用發揮好。
4.政府相關職能部門公共服務水平有待提高。物業與園林、環衛、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責劃分和相互配合的問題，有些是行政監管關系，有些是業務合作關系。目前，我區政府相關職能部門之間的關系以及與物業管理公司、業主、居委會等相關部門的關系還未理順，責權利的劃分有待進一步明確，公共服務水平有待進一步提高。
此外，開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應由政府提供的公共服務職責被人為地轉嫁到了物業公司，使物業公司客觀上既承擔一個企業的責任，又承擔著部分政府公共服務的職能等等。
三、關于加強我區物業管理工作的建議
石景山區地處城鄉結合部，物業管理具有一定的特殊性，需要探索適合我區實際的物業管理模式。通過此次調研，提出以下幾個方面的建議供有關部門參考：
1.推廣物業管理企業前期介入。物業管理企業前期介入是指物業管理企業在正式接管物業之前就參與物業管理小區的“規劃—設計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發項目在設計、施工和配套方面出現后期物業管理難以解決的問題，從源頭上減少開發商遺留問題對物業管理的隱患，有助于形成房地產開發企業、物業管理企業及業主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關職能部門從政策、資金、管理以及技術手段等多方面問題入手深入研究，加強引導，推進我區物業管理企業前期介入工作。
2.發揮物業管理行業協會作用。要充分發揮物業管理行業協會的作用，在為物業管理企業提供交流平臺，促進行業自律，推動公平競爭，協調利益沖突，維護企業合法權益等方面的作用。協會應著力開展以下幾方面的工作：摸清行業基本狀況，研究行業發展理論；建立行業自律機制，規范企業經營行為；反映企業合理訴求，維護企業合法權益；開展各種形式活動，形成行業的凝聚力；正確引導輿論宣傳，樹立行業良好形象；加強從業人員技能和職業道德培訓，形成在職繼續教育的長效機制。
3.推動各方思想觀念轉變。在對開發商誠信考核中，要增加其開發小區物業管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接；行業主管部門要改變姿態，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業管理的必要性，積極推行我區一些社區典型做法，如七星園小區，引導廣大業主維好權、用好權、盡好責；物業管理公司應拋棄行政管理的方式，加大對業主的情感投入，與業主建立良性互動，用更好的服務取得業主理解和配合，同時要像首鋼物業公司一樣積極向外尋求發展機會，過度期采取兩種體制并存的運做模式。政府有關部門和社區組織應組織成立物業調解協調機構，繼續完善社區黨委、居委會、業主及業主委員會、物業管理企業四方自治組織的聯動議事平臺，理順物業管理體系，建立基層管理長效機制，推動業主大會組建工作。
4.探索我區物業分類管理模式。我區物業管理有特殊性，應針對居住小區的特點探索不同的物業管理模式。對于一些老舊小區來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區，政府有關部門及產權單位應加強資金的合理投入，探索規范的物業管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會、房管所的作用，或發動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業管理的基本需要問題。對于新建商品房小區，政府應加強引導和約束，引入市場化、專業化的管理模式，為企業創造更好的公平競爭環境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業管理企業品牌，為建設和諧社會做出更大貢獻。
5.大力提高居民區自治水平。物業管理處于發展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在我區物業管理中，要將鄉規民約納入法治體系，通過規劃居民區建設的內容，完善鄉規民約，提高居民的權利義務意識，在正確行使民利的基礎上，承擔民主管理的責任。建議選擇部分小區先行試點，深入開展調查研究，剖析居民區中缺乏公德的表現，針對性地建立鄉規民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區生活中地極端個人主義等自私自利現象，大力提升小區的社會公德和家庭美德水準。
6.提高物業公司服務質量。物業公司應結合實際需要，積極探索、大膽實踐，創造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓，運用先進的管理手段，在企業內部應崗位明確，職責分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業管理成本，同時應充分利用自動化設施，加大管理智能化的科技含量，更有效地實施各項管理服務。要從日常檢查、客戶交流、業主滿意度調查、管理費收繳、相關信息反饋等方面了解物業服務是否滿足業主的需求，從而制定相應的措施，有條件的企業應積極建立ISO9001標準體系，進一步提高服務質量。
小區物業管理實踐報告范文3
關鍵詞:安防管理;保安服務;秩序維護員;專業培訓;稱謂改變
近期,為促進泉州物業管理行業的健康發展,提高物業小區安保人員(秩序維護員)的整體素質,泉州市房管局聯合市公安局組織,進行了全市性物業小區秩序維護員的培訓。培訓班以加強物業安防服務業務的指導、監督和檢查為宗旨,確保物業安防隊伍實現專業化、市場化、規范化,充分發揮物業安防隊伍在社區社會治安綜合治理中的積極作用,培訓內容主要有保安理論知識、消防常識、法律常識等。據悉,物業安保人員通過培訓,考試合格后,由市房管局與市公安局聯合頒發秩序維護員證,今后泉州物業管理行業的安保人員將統一改稱為秩序維護員。
一、物業小區秩序維護員與保安員的角色定位
長期以來,由于物業管理企業規模大小不一,小區管理力度不同,在對負責小區安全防范工作一線的安全防范人員的稱謂上并不統一,產生了諸如安全員、護衛員、治安員、維護員、保安員等多種稱謂。隨著物業管理行業的快速發展,相應配套的物業管理法律法規的相繼出臺,為適應物業服務企業的發展,全國各地的物業管理企業積極響應中國物業管理協會的倡議,把物業管理小區內的安全防范人員,統一定名為“秩序維護員”。物業管理安保人員改稱為“秩序維護員”不是一項簡單的名稱改變,而是物業管理行業因應時展,促進物業行業發展,摸準法律脈絡的一個機制轉變。通過大量的物業服務實踐表明,對于物業小區的安保人員的名稱確定上,這一稱謂是符合實際的,切合物業管理相應法律法規對于物業小區安全防范服務內容與職責以及所應承擔的責任界定。這是中國物業管理行業協會對物業管理實踐進行探索的重要舉措,對于規范物業管理行業、規避管理責任、保護物業管理企業、促進物業管理行業的健康發展具有重要的意義。
為促進物業管理行業的健康發展,規避企業的管理風險,廣大物業管理企業根據物業管理行業的具體服務內容和客觀實際,適時地把小區的安保人員更名為“秩序維護員”,這是物業行業主管吃透物業管理的相關法律、法規,合理保護物業管理企業的創新性舉措。長期以來,物業管理企業在物業管理小區的服務上大包大攬,承擔了大量本不屬于小區物業服務范圍的工作,在無償無私服務的同時,在不知不覺中潛伏管理風險,承受著重大的管理責任,這無疑牽涉到物業管理企業的生存,使本屬微利的物業管理企業面臨著管理生存危機。
大量的物業服務實踐揭示:物業管理企業在小區的安防服務只是有限的秩序維護與基礎性的安防業務。正如國務院《物業管理條例》對物業管理的定義及第四十七條明確規定的,區域內發生安全事故時,物業管理企業應采取應急措施及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作的義務。另相關的物業管理法規已深刻明示:物業管理在小區的安全防范管理服務上主要負責小區秩序的維護,相對于保安服務公司的保安業務在服務對象的內涵與外延上存在著較大的差別,所應負擔的責任也有所不同?？陀^來講,有部分的物業管理企業因出于管理上的需要,聘請了保安公司的保安人員來負責進行小區的秩序維護等安防服務,而秩序維護只是保安服務內容中重要的一項,而秩序維護的職責與保安業務的職責顯然在業務的內涵與外延上有所不同,保安業務的內容眾多廣泛、責任也更大。
顯然物業小區秩序維護人員既有保安人員一定的工作職責與義務,但又有別于保安人員,相對保安人員秩序維護員業務范圍比較小,應是保安眾多業務中的極少數的幾項所應承擔的責任也相對較輕。對于物業小區的秩序維護人員既不能等同于保安,又不能忽視相應的安保工作職責。秩序維護員處于小區物業管理的一線,其形象與素質關系著小區的安全與物業管理企業的形象,長期以來秩序維護人員在確保小區正常秩序、維護良好的小區環境中發揮著重要的作用,得到了廣大業主、住戶和群眾的好評,在構建和諧社會、建設和諧社區、打造“平安小區”的建設上發揮著不可忽視的作用。但在客觀上,物業管理企業中也存在著一小部分物業服務企業的安保人員在小區的秩序維護上沒有認真履行職責或發生了監守自盜的行為與現象,侵害了小區群眾的利益,引致了一定的社會熱點問題,給物業管理行業造成了一定的負面影響。因此,對物業小區秩序維護員進行專業培訓是必要的,必將促進物業管理從業人員的素質,給平安物業小區的建設帶來生機與活力,確保了物業小區的安全,并極大地提高物業管理服務水平。
二、專業培訓有利于物業小區秩序維護員隊伍整體素質的提高
通過專業培訓,在物業管理行業內進一步強化秩序維護管理的安防意識,充分認識物業秩序維護員管理工作的重要性,增強了物業管理企業建設好秩序維護隊伍的信心。小區秩序維護員隊伍建設是社會治安綜合治理的重要組成部分,通過專業培訓,加強了秩序維護員專業培訓的工作機制,提高物業秩序維護員隊伍的管理水平,就能構建起社會主義和諧社會基礎,更好地適應日益嚴峻、復雜的社會治安形勢的對小區秩序維護工作的迫切要求,維護好物業小區良好的秩序,適應新形勢下業主對物業服務中對秩序維護管理工作的新要求。
近年來,隨著社會經濟的發展,嚴峻的治安問題困擾著和諧社會的建設。部分地區社會治安問題已成為制約經濟發展的瓶頸,也給物業小區搞好安定、安全、有序的小區環境帶來一定的困難?？陀^來講,這與公安機關在社會治安綜合治理上落實專業治理與群防群治基礎性工作相結合的雙軌制明顯弱化有一定的關聯性。在客觀上,公安機關在打擊違法犯罪上投入巨大、措施得力,但在治安防范的基礎性建設上,缺少發動群眾,實現建立有效地社會治安群防群治、齊抓共管理的治安防控網絡。因此,通過公安機關與物業管理行政主管部門的聯合培訓,將有效地達到相互協調、相互配合,打好治安防控的群防群治基礎,為社會和諧建設,創造良好的小區環境奠定堅實的基石。
物業小區的秩序維護工作是物業小區的基礎性工作,秩序維護工作所具有的工作責任重、勞動強度大、工作時間長的勤務工作特性,必須進行全天候的工作。因此,秩序維護員的工作質量直接關系到小區業主、住戶的安全,關系到物業管理企業的安全生產,關系著企業的利益。物業小區缺少安全防范,客觀上也將會存在著大量的隱患,潛伏著危機,并構成對物業小區業主的危害,物業小區管理存在著風險,也將會對物業管理企業帶來損害。通過專業培訓,極大地提高了安全防范意識,針對薄弱環節進行有效地加強,更徹底地分析物業小區存在的安全防控環節,尤其強化節假日小區安防。
長期以來由于部分物業管理企業缺乏有效地檢查、監督機制,造成物業小區內的安防管理工作存在著不少漏洞,發生了大量的案件與事件,所造成的負面影響,對物業管理企業乃至物業管理行業的形象造成一定的傷害。因而強化專業培訓,可以在源頭上強化物業管理小區的安全防控意識教育,強化物業小區安全防控,消除物業小區存在的隱患。
三、專業培訓有利于把好秩序維護人員招聘關口,防止不法人員混進物業小區秩序維護員隊伍
通過專業培訓,有了一定的安全防控意識,那么相應的防范工作就能有效地得到落實,尤其是基礎性的安全防控工作。平安物業小區的建設主要是依靠物業管理公司秩序維護人員有效的管理,因此,公安機關在群防群治方面應加強與物業小區的聯動,在治安防范業務上加強指導,在治安信息的反饋上加強通報,建立起警民互動的治安防控機制。
通過專業培訓,強化了物業小區秩序維護員培訓的管理意識,嚴格把好秩序維護人員招聘關口,控制好招聘的各個環節。積極開展物業秩序維護員的教育培訓工作,落實好崗前培訓、在崗輪訓是物業小區安全防范的關鍵。嚴格按照物業秩序維護員培訓工作的總體目標,培養高質量的秩序維護員。注重崗前培訓和在崗輪訓,全面提高物業秩序維護員素質。著重抓好下幾個方面:一是圍繞物業秩序維護服務項目對物業秩序維護員進行全面系統的教育培訓,內容包括職業道德、行為規范、業務技能、安保知識、法律常識、小區周邊治安狀況等多項內容,經過嚴格的考核,合格后才正式錄用。二是定期組織秩序維護人員進行在崗培訓,促使秩序維護員在多次反復的學習中接受專業教育和業務培訓。三是對物業秩序維護員的教育和培訓工作根據不同的分工和層次進行,對教育和培訓的方法、內容、形式和時間,采取不同的模式,以達到最好的教育和培訓效果。通過不斷鞏固和更新業務技能培訓,才能適應新形勢下秩序維護員對服務工作的要求。
四、專業培訓有利于加強物業秩序維護員隊伍的規范化管理
通過專業培訓,加強了物業秩序維護員隊伍的正規化、規范化管理。引入了部隊的管理方式,做好物業秩序維護員隊伍的基礎性建設工作,通過準軍事化的管理,建設好一支出色的秩序維護員隊伍。物業小區的安保工作,是社會治安綜合治理的一項基礎性的工作,大量的物業小區能夠扎實抓好小區的平安建設,那么社會治安問題也就解決了一大部分了。
在秩序維護員隊伍的建設中,首先應特別注意培養選好隊伍的帶頭人。物業秩序維護員面臨周邊復雜嚴峻的治安形勢,面對性情各異的業主,工作情況相對復雜,隊伍的帶頭人處在秩序維護員隊伍管理的核心地位,這就要求領頭人有效作為、以身作則,管理好隊伍,搞好物業小區秩序維護服務。其次抓好豐富多彩的班務活動,活躍組織氛圍,提高隊伍的凝聚力,并內化為自覺的行動,履行好本職工作。再次規范宿舍的內務管理,培養秩序維護人員良好的行為習慣,以標準化、軍事化的內務管理,展現秩序維護員隊伍的風采,使小區群眾認同秩序維護員隊伍是一支訓練有素的隊伍,增強搞好小區保安工作的信心。最后要在秩序維護員隊伍中營造良好的工作、學習、生活氛圍,形成團結、緊張、嚴肅、活潑的工作與生活氣氛,建立一支忠誠可靠的秩序維護員隊伍。
五、專業培訓有利于提高服務質量,建立新型的秩序維護員與業主之間的良好關系
通過專業培訓,可以不斷提高服務質量,強化文明執勤與優質服務意識,建立起物業小區秩序維護員與業主之間的良好關系。物業秩序維護服務的對象是業主,因此,服務好業主是做好服務工作的前提,有了良好素質的秩序維護員就能與業主建立互相理解、互相支持、和諧相處的關系,就能認真對待和解決的與業主的沖突與矛盾。
通過專業培訓,秩序維護員就能以良好的崗位形象、親切和藹的語言與業主們進行有效地溝通與交流,把周到細致的服務落實在行動上,真正做到全心全意為業主服務。當業主遇到困難的時候,秩序維護員就能“想業主之所想,急業主之所急”,在力所能及的范圍內傾力相助。對待小區中的弱勢群體或需要救助的業主、客戶,都能給予最細心、最周到的服務。優質服務必有回報,物業小區的業主們會以自覺繳納物業服務費,積極配合物業小區服務工作來給予回報,那么物業小區的防范工作就有了堅實的群眾基礎。
小區物業管理實踐報告范文4
Abstract： Property management is the continuation and improvement of real estate development and construction， and because it is closely related to people's daily life， its development attracts a lot of public attention and expectation. At present， the continuous disputes between the owner and the property management enterprises have exposed the nonstandard property management service， narrow service scope， low service level and other management defects， which has severely restricted the healthy development of property management in China. The elegant environment， high-end hardware facilities and warm software services have left deep impression on customers. How to conduct standard and people oriented management to guarantee the quality of the service like hotels is the task of the property management. Through analysis of the advanced hotel management experience， the innovation concept and strategy for China’s property management are put forward.
關鍵詞： 酒店；物業管理；創新
Key words： hotel；property management；innovation
中圖分類號：F719 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2013）36-0203-02
0 引言
物業管理是一項新興的服務行業，它是隨著社會經濟發展，人民生活提高、城市化進程加速而出現的新事物。目前國內各大、中城市房產已逐漸形成高檔住宅區域化，此類住宅的消費層次以高級商務人士階層為主，因此傳統簡單的物業管理已不能適應高層次消費者現代化、快節奏的步伐。如何為居住者營造并保持安全、舒適、和諧、全面、快捷的氛圍，是物業管理服務能否成為高品質樓盤的重要標桿。面對星級酒店標準化、規范化、現代化的發展特色，酒店管理模式的物業在物業管理中受到人們的關注。現代物業管理應如何在全面吸收酒店式服務理念同時，結合實際情況，形成一套切實可行且具有極高品質的物業服務體系并加以貫徹執行，是目前物業管理者急需思考的關鍵。
1 我國傳統物業管理存在的問題
1.1 服務理念傳統，嚴重滯后于消費者需求 物業公司作為市場主體，與業主之間屬于平等主體的合同關系。其經營目的是以提供自身的優質服務換取消費者的認同與信任，爭取更大的市場經濟效益。目前我國傳統的物業管理企業，大多是由原來小區門衛或普通物業轉變而來，物業行業的服務理念尚未真正形成，管理人員及員工未進行過專門管理培訓，其工作方法和理念仍以粗放式管理為主，缺乏市場意識和顧客至上的細節理念。
1.2 服務項目缺失，難以適應現代行業發展需求 隨著我國經濟的快速發展，現代化快速生活節奏中，物業業主對物業管理的項目也呈現全方位、多樣化、綜合性需求趨勢，而目前我國大多物業公司細微服務意識較差，僅提供進出門、維修等普通常規服務，還未真正實現綜合性、針對性、特色化服務項目。
1.3 從業人員素質較低，缺乏專業人才 物業管理人才對物管企業來說至關重要，管理人員素質的高低，不僅影響到物業管理的服務質量水平，而且關系到企業的長期可持續發展。目前，因我國物業管理企業對人員聘用上大多采用現招現用的方式，且薪酬待遇較低，導致人員群體知識結構層次以高中以下文化程度為多，大專及以上文化程度人員寥寥無幾，出現從業人員整體素質偏低且專業性不強的管理劣勢。
1.4 整體服務水平發展不平衡，呈現區域性差別 我國經濟發達地區物業管理服務發展較快，服務項目完善且較規范，但在西部地區物業管理服務的體系尚未完全建立，部分二三線城市甚至還沒有實行規范、專門的物業管理服務。物業管理的區域化發展差距導致我國物業管理發展整體水平不平衡，阻礙物業管理行業的綜合性發展進程。
2 酒店式物業管理的優勢
2.1 酒店式物業管理的標準化要求極大地促進物業管理服務質量 酒店服務標準化是指在標準意識的指導下按照標準運作，統一服務技術和規章制度及崗位項目，以有序的服務來滿足客人各種常規的需要，即飯店向旅游者提供的服務項目和服務程序按標準（國際標準、國家標準、行業標準）進行生產從而滿足客人的服務。物業管理企業通過借鑒酒店的管理模式，物業自身管理特點制定系列標準化文件：如服務手冊、收費標準、維修使用管理公約以及小區內的各種規定，將使小區的物業管理形、神兼備，對維護小區秩序及公眾道德及提升物業管理服務起到重要作用。
2.2 酒店式物業管理的規范化要求促使小區物業管理更加細致 酒店在發展中逐漸形成符合自身服務特點、詳細規范的規章制度、工作程序、質量檢查標準制度等，以避免在管理中出現的分工不清、責權不明、流程不暢、基礎管理工作混亂等問題。在物業管理公司的內部管理過程中，可完全沿用酒店相關部門的規章制度、操作手冊、質量標準等規范化手冊，如保安、保潔、工程、客房服務、禮賓、前臺等崗位責任書及質量檢查及評估報告，健全組織物業企業員工行為、規范內部管理、激勵誘導機制的管理制度，全面提升企業基礎管理水平，體現細節服務，打造企業的十大競爭力，形成企業的核心競爭力。
3 酒店式物業的創新型管理策略
酒店管理在中國有近20年的實踐，其組織形式、服務質量標準、各類業務工作程序等方面，都形成了一整套便于操作的管理制度及模式。中國的物業管理尤其是住宅小區的物業管理，如何采用賓館、飯店的管理方式，將其一系列已經十分成功的服務質量標準運用于物業管理工作中，對于提高服務質量、做好服務工作，是中國物業管理值得探索和發展的規范之路。
3.1 融入酒店管理理念，實現觀念創新 酒店式物管，首先就要從人員的服務意識、服務禮儀、服務項目、服務標準、服務程序等方面進行規范、形成制度并強制性執行。物業管理企業應借鑒酒店管理中各崗位操作流程（如門童開門、行李生拉行李、服務員敲門、上茶、使用客房的設施設備的交代等制定相關詳細具體的規定）、各工作流程質量評估（如對所有的程序都給予了完成時間的限定）、提供個性化服務（如了解業主生活習慣、個人興趣愛好、、及時給客人送去關愛和問候）等等，體現符合崗位規范及客人特征的特色化服務，實現酒店式物管理念的創新。
3.2 引進酒店服務內涵，促進服務項目創新 作為服務型行業，物業管理公司應根據自身特點引進酒店服務項目，除了提供保安、清潔、綠化、電梯、維修、保養等常規服務外，還可增加代訂報紙、牛奶、飲用水、鮮花、代接送小孩等特色服務，及機場接送、預定客房、餐廳、會議室，以及旅游線路的咨詢、入住的接待、上門送餐、洗衣服務、舉辦各種活動等等，只要是業主需要的服務均盡可能地全方面提供，以達到服務內涵的綜合性延伸。
3.3 共享酒店員工培訓標準，實現服務水平創新 在酒店管理中，管理者通過員工培訓、考核以保障高質量、高標準服務品質。由于物業管理發展較快，許多公司為了應付眼前的工作或節約成本，采取即招即用的用人辦法，從未實施員工崗前、在崗、晉升等專業培訓，導致企業員工服務意識淡薄、服務方式機械，更談不上良好的業務技能及優質的管理水平。因此，物業管理企業要在競爭中以整體實力獨占鰲頭，提高市場份額。需關注對員工綜合素養、職業道德及專業知識的培訓：如服務意識、服務禮儀、工作流程等；實施員工各工作階段的培訓：如崗前、在崗、晉級等；并執行與培訓項目相應考核、評估、激勵等措施，從而實現整體服務水平的提升。
3.4 融入酒店評價體系，保障服務質量標準創新 為了促進旅游業的發展，保護旅游者的利益，便于酒店之間有所比較，我國按照飯店的建筑設備、飯店規模、服務質量、管理水平，逐漸形成了比較統一的等級標準。隨著社會的認知度及住宅小區物業管理工作的健康發展，我國物業管理行業應引入“星級”評定機制，依據相應標準對國內各物業管理公司管理水平、服務項目、綜合質量，對物業公司評出不同等級層次及“星級小區”以保障優質服務質量，促進我國物業行業的均衡發展。
綜合來說，酒店式物管，首先就要從人員的服務意識、服務禮儀、服務項目、服務標準、服務程序、評價體系等方面進行規范，形成制度并強制性執行。這樣才能實現酒店式物管促進我國物業管理的高品質發展。
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小區物業管理實踐報告范文5
一、物業管理糾紛的主要特點。
物業管理糾紛是隨著房地產開發商加強售后服務及物業管理行業的出現而出現的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。
1.物業管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。
1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產業異軍突起，海南的房地產更是超常規發展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區和商廈），各類住宅小區、商廈在收取物業管理費用、提供管理服務方面的做法不盡一致，業主與物業管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規范，使業主與物業管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產生的糾紛，向房產、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關部門的協調處理不完全能解決糾紛后，當事人轉而向法院。以海口市新華區法院為例，該院于1995年開始受理物業管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業管理而產生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。
2.因物業管理產生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
物業管理糾紛是物業管理過程中所發生的糾紛。據統計，目前?？谑兴芾淼奈飿I管理糾紛，已從剛開始受理時物業管理公司追索物業管理費的糾紛，發展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業管理者（包括房地產開發商和物業管理公司）向業主或使用人追索物業管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數量較多；（2）業主或使用人要求物業管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權賠償糾紛；（3）房地產開發商與物業管理公司的物業管理承包合同糾紛；（4）房地產開發商與物業管理公司之間的物業委托管理糾紛；（5）業主或使用人要求物業管理者賠償在提供特約服務如保管服務中所造成的財務損失的糾紛；（6）業主或管委會選聘、解聘物業管理公司產生的糾紛；（7）業主訴房產管理部門行政侵權糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關系中合同之債（包括服務管理關系、關系、承包關系）、侵權行為所生之債，以及行政訴訟中房產管理部門的行政行為是否合法。如?？谑许槹l新村小區的部分業主因認為在沒有召開業主大會、業主選票未過半數的情況下，海口市房產管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業主的利益，而提起行政侵權訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業管理引起的行政訴訟案。
3.物業管理糾紛訴訟主體復雜，法律關系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。
物業管理糾紛案的訴訟主體、法律關系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業主、使用人或小區管委會，也有物業管理公司、房地產開發商或行政管理部門。既可能涉及業主與使用人的關系、業主或使用人與物業管理公司的物業管理服務合同關系、侵權關系，又可能涉及到房地產開發商與物業管理公司的關系、管委會與物業管理公司的關系，業主、管委會或物業管理公司與房產管理部門的關系。由于物業管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現成的依據，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調整物業管理的規定，只能依據民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據有關部門和地方性規章進行處理，而有關規章的規定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
二、審理物業管理糾紛案件應注意的幾個問題。
（一）物業管理糾紛的管轄問題。
確定物業管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業管理糾紛的管轄問題，應以物業管理糾紛的具體類型來確定。因物業管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關規定確定有管轄權的法院。因物業管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業所在地的法院，并把物業所在地作為業主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業管理服務合同的一方當事人向對方提起侵權之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規定，由侵權行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同等產生的合同糾紛，應適用民事訴訟法第24條的規定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業主作為被告的，業主的住所地既有在物業所在地，又有在物業所在地之外的，并非業主購置了物業，物業所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業所在地就是被告住所地；物業管理公司的住所地是指其主要營業地或主要辦事機構所在地，而并非是實施物業管理的所在地，但由于物業管理服務合同、物業管理承包合同、物業委托管理合同，均是在物業所在地實施物業管理，因此，物業所在地應認為是合同履行地。物業管理糾紛雖是因不動產的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產糾紛，不適用專屬管轄的規定。
（二）應注意審查涉及物業管理的合同的法律效力。
審查物業管理合同的效力，關系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業管理服務合同，即業主或管委會與物業管理公司或開發商簽訂的由房地產開發商或物業管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務的書面協議：通常所說的物業管理合同主要是指物業管理服務合同；二為物業管理承包合同即房地產開發商或物業管理公司與另一物業管理公司簽訂的將物業管理權發包給另一物業管理公司承包的書面協議；三為物業委托管理合同，即房地產開發商與物業管理公司簽訂的將物業管理權委托給物業管理公司管理的書面協議。在審理中，應區分合同的不同性質，注意判定合同的效力，以正確處理物業管理糾紛。
1.注意審查物業管理服務合同的效力。
在審查物業管理服務合同（或稱聘用管理合同）時，應主要從當事人是否具備民事主體資格和相應的民事權利能力、民事行為能力，合同的內容是否合法來審查其效力。物業管理權是因業主享有物權所派生出的權利，行使物業管理權的應是物業的所有權人，或是與業主約定可享有物業管理權的使用人，而非房地產開發商或物業管理公司。物業管理服務合同應由業主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業管理資質、能力的管理公司而形成。由于我國房地產發展過程中物業管理剛起步，在購房者購房時，物業管理多是作為商品房售后服務的一環，由房地產開發商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產開發商的物業管理服務.隨著物業管理規范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業主或業主管理委員會作為行使物業管理權的一方，續聘或選聘房地產開發商屬下的物業管理機構或物業管理公司為其提供物業管理有償服務。因此，物業管理服務合同合格的當事人，一方為業主或依法成立的業主管理委員會，另一方為具有物業管理經營范圍的企業。原由業主或無物業管理經營權的房地產開發商，所簽訂的物業管理服務合同，其效力應以建設部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業管理服務合同不宜以房地產開發商無物業管理經營權來認定無效，房地產開發商在業主選聘物業管理公司之前，可繼續實施物業管理，但不得以繼續履行合同為由，阻撓業主或業主管理委員會選聘物業管理公司進行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業管理服務合同，因《辦法》已規定住宅小區應由物業管理公司統一實施專業化管理，房地產開發商在出售房屋前，就應選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，或注冊成立物業管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產開發商仍與業主簽訂物業管理服務合同的，應認定合同無效。
在審查物業管理服務合同效力時，還應注意審查合同的內容是否合法。物業管理服務合同必須遵守法律、法規、規章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權益；必須在平等協商的基礎上，確保業主或業主管理委員會行使物業管理權和委托權。對于業主不能在平等的基礎上行使其物業管理權的，應認定合同無效；對易引起糾紛的物業管理費，其收費標準、范圍要依據物價管理部門的收費標準或報經物價管理部門批準，超過標準收取費用和滯納金，未經批準擴大收費范圍的條款，應確認為無效條款；對屬于業主所有或共有的外墻體、屋頂等的使用、收益，如不允許業主管理、使用、收益，或賦予房地產商使用權而不向業主交付相應對價的，均侵犯了業主的權益。實踐中，房地產開發商或發售房產的大業主，未經業主同意隨意使用屬于其他業主所有或共有的外墻體、屋頂等并獲取收益的侵權行為常常發生，物業管理服務合同的內容中出現侵犯業益的不平等條款的，應確認部分無效.
2.注意審查物業管理承包合同的效力。
由于房地產開發商或物業管理公司往往認為物業管理權在其手中，而在無能力或精力實施物業管理時，或為牟利，在與業主簽訂物業管理服務合同后，將受托進行物業管理的經營權發包給其他的物業管理公司，坐收承包金，由此產生了發包人與承包人因收取、上繳物業管理承包金及業主拒向承包管理人交納物業管理費用的糾紛。建設部《辦法》中規定，小區物業管理權屬全體業主所有，只有業主或者代表業主的管委會才有權選聘物業管理公司，為業主提供有償服務。房地產開發商或物業管理公司只有依據物業管理服務合同對物業實施管理，其由此所享有的受托權實質上不是物業管理權，而是受托管理權，將受托管理權發包、轉讓給他人經營，這種物業管理承包合同損害了全體業主的利益，應確認為無效合同。有受托管理權的物業管理公司將其管理權發包，其無權收取物業管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權，其要求業主向其交納物業管理費的訴訟請求，不應得到支持。
3.注意審查物業委托管理合同的效力。
在考察物業委托管理合同時應注意審查合同的當事人和合同的內容。業主或代表業主的管委會委托、聘用物業管理公司提供管理服務，據此所簽訂的物業委托管理合同，實質上是屬于前述物業管理服務合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業委托管理合同應確認有效。但在實踐中引起糾紛的物業委托管理合同則大多不是業主或管委會與物業管理公司簽訂的合同，而是由正在實施物業管理的公司與另一物業管理公司簽訂的，由正在對物業進行管理的公司委托別的物業管理公司對業主的物業進行管理的合同，這種類型的物業委托管理合同，其性質與物業管理承包合同相似，都是未經業主同意，將取得的委托管理權轉讓給他人，由他人對業主的物業進行管理，所不同的是物業委托管理合同采取委托管理的方式。業主將物業委托給其選定的物業管理公司管理，是基于業主對所選定的物業管理公司物業管理能力的信任，物業管理公司既無權將享有的受托管理權轉包、轉讓，也無權另行委托他人對業主的物業進行管理。而且，根據民法理論，轉委托成立的前提必須是經委托人（即業主）同意，接受委托進行物業管理的物業管理公司擅自將管理權轉托他人行使，所簽訂的物業委托管理合同，侵犯了業主的利益，實施了無權轉委托的行為，應確認合同無效。在審查物業委托管理合同時，應將其與物業管理公司選聘專營公司承擔專項經營業務的合同區分開來，后者依《辦法》及物業管理的需要，是允許的。
三、在審理物業管理糾紛中值得探討的若干問題。
隨著房地產業的發展和建筑物所有權主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業管理的方式也呈現了多樣化。但由于我國目前尚無物業管理方面的法律規范，行政規章也不盡完善，在審理物業管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。
（一）關于業主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。
由于住宅小區或商廈的業主人數眾多，難以分別行使物業管理權，為此產生了業主大會制度和由業主大會選舉產生的業主管理委員會制度。建設部《辦法》中規定住宅小區應成立住宅小區管理委員會，但《辦法》未對業主大會制度，包括業主大會如何召集、選舉如何行使權利、作出決議等作出規定。雖然一些地方性規章如《海南經濟特區城鎮住宅區物業管理規定》中已有對業主大會制度和管委會制度做出規定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急需明確。如房產行政管理部門如何進行物業管理？在什么情況下召集第一次業主大會？如何選舉產生管委會？在未召開業主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業主的選票是否可行？如何確定業主的投票權？是一房產證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規定，以便于操作.筆者認為，業主要行使物業管理權實現自治，應盡早召開業主大會，以確定物業管理中的重大問題。第一次業主大會的召集，既可由房產行政管理部門召集，也可由業主自行召集，但持有半數以上投票權的業主出席才能舉行，在未召集業主大會，業主或其委托人未出席的情況下，分別書面征集業主意見而成立管委會或通過應由業主大會決定的其他重大事項的決議的，不能確認管委會或有關決議的效力。應明確規定業主大會是住宅小區或商廈物業管理的最高決策機構，及召集第一次業主大會的前提條件，形成業主大會有效決定的程序。住宅小區或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規定，房地產開發商在出售房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業主大會，選舉產生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業主不能行使其物業管理權，則難以保障業主應享有的權益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產開發商是最大的業主，召開業主大會也難以體現小部分業主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法召開業主大會，成立管委會，這是保護業主利益，規范物業管理的必然要求。筆者認為，住宅小區或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達到50％以上的，應規定開發商或其聘請的物業管理公司須向房產行政管理部門報告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業主大會，選舉產生管委會，這對于保護業主的物業管理權是較為有利的。
關于業主的投票權如何確定，關系到業主的切身利益，關系到業主大會的決定是否有效，這是業主實際行使物業管理權的重要一環，應在平等、公平的原則下確定業主的投票權。由于物業管理的權利義務一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產權人或使用人一票，對購置較大房產份額的業主或出售率不高而為大業主的房地產開發商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權及票數，根據權利義務一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業主如無投票權，其權益如何體現？筆者認為，應規定業主或與業主有約定享有物業管理權的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應享有業主大會或管委會的投票權，但所代表的票數可有區別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票，計票單位面積以下的業主，每一產權人有一票，非業主使用人的投票權從其與業主的約定。如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的每一產權人享有一票。這樣既體現了權利義務一致的原則，也充分考慮了小業主的利益。業主大會的決議，如要求所有業主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業主的利益。在合理確定業主投票權的基礎上，規定業主大會的決議，須由出席會議的業主所投票數的半數以上通過，且這部分業主所享有的建筑物所有權或使用權的份額達半數以上，方為有效，則可最大程度地保障業主的共同利益。
（二）關于管理委員會的主體資格問題。
管理委員會是在房地產行政管理部門指導下，由住宅小區或商廈的房產產權人和由產權人授權或與其有管理權約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產權人和使用人合法權益的組織，是業主大會的執行機構。根據《辦法》的規定，管委會有權選聘、續聘物業管理公司對物業進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實踐中爭議較大。管委會是業主的自治性機構，須依法成立，才能行使權利、承擔義務。管委會經業主大會按確定的程序選舉產生后，應由業主聯名或業主大會授權的房地產開發商或物業管理公司，報經縣級以上人民政府房產行政管理部門登記確認。未經登記確認，或未經業主授權，他人以業主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見，筆者不敢茍同?！掇k法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權利，應視為管委會在物業管理中具備了一定的民事權利能力和行為能力。管委會代表業主簽訂物業管理的合同，其主體符合規章規定，不應以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規章，且在確認其簽訂物業管理合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發生的管委會訴訟主體地位問題。因物業管理發生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。管委會參與訴訟既是代表業主行使權利的行為，又是有關規章中規定其有權簽訂物業管理合同所派生出的權利義務。但畢竟由于有關規定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在有關物業管理的法律、法規或司法解釋中予以明確。
（三）關于商住兩用樓或商業、娛樂業等用途的商廈的物業管理問題。
與住宅小區的用途不同，商廈主要用于商業目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業主或使用人的房屋及相應配套的公用設施的良好運行，商廈同樣需要由物業管理公司實施專業化的物業管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產開發商或房產份額占絕對優勢的大業主直接進行物業管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務的要求更高，房地產開發商或其他物業管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發糾紛。而建設部《辦法》，國家計委、建設部印發的有關服務收費辦法，都只對住宅小區的物業管理及服務收費予以規定，未對商廈的物業管理及服務收費進行規定。地方性規章中，亦鮮有將商廈管理納入物業管理的范疇，使商廈業主如何行使物業管理權，收費標準、服務要求如何確定既無法可依，也無行政規章可依。由此產生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業管理市場體系的建立和完善。因此，應將商廈的物業管理納入法律的調整范圍，在有關物業管理法規中，以規定住宅小區和商廈的物業管理為基本框架，分別根據住宅小區和商廈的特點，明確各自的服務內容、范圍、服務質量、收費標準、方法，以及行使物業管理權的方式。
小區物業管理實踐報告范文6
Abstract: Commissioning system property management is the developing tendency of our future property field. Starting from the present situation of our commissioning system, through the rational classification and qualitative analysis of escrow fund, the paper seeks to solve the contradiction between tax policy under the commissioning system and the accounting treatment to help enterprises' healthy development.
關鍵詞:酬金制;現狀;代管資金;矛盾;發展
Key words: commissioning system; present situation; in trust fund; contradiction; development
中圖分類號:F23文獻標識碼:A文章編號:1006-4311(2010)27-0006-02
0引言
酬金制物業管理作為一種新興的行業,已經在我國得到了長足發展。伴隨我國房地產市場化改革和城鎮化建設步伐的加快,物業管理作為我國社會建設工程的配套系統已經得到了強化和推進,物業管理作為社會服務的一項重要產業,將為我國擴大服務產業占GDP結構中的比重、拓展社會就業和實現加工制造向服務功能轉變的經濟結構調整提供暢通渠道。而促進酬金制物業管理行業高速發展的必由之路,就是我國的物業管理必須走向市場化、專業化、規模化和正規化。由于物業管理公司是從房地產開發企業中脫胎出來的,因此會計核算有其自身的行業特點。本文結合酬金制物業管理公司的經營特點,僅就物業管理公司會計所要核算和監督的內容,筆者試圖發表一點自己的淺見。
1分清酬金制下物管企業本身資金和代管資金的核算
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業,在成本定價模式基礎上,其余全部用于物業服務合同約定的支出,結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務方式,其服務支出的節余部分要轉入下一年繼續使用,并非是企業的實際利潤。劃分清酬金制下物管企業本身資金和代管資金的運作,就可以使物管企業自身的財務與代管財務清晰明了,有利于保障物業管理投資者、物業產權人、使用人的合法利益,而且便于有關部門監督檢查。
1.1 物管企業自身“主營業務收入”和“其他業務收入”的會計核算酬金制下物管公司自身從事經營活動比較單一,會計核算也比較簡單。當物管企業取得各項收入時,借記相關科目,貸記“主營業務收入”、“其他業務收入”科目,并按物業收入的種類明細科目。
①酬金制下物業管理公司的“主營業務收入”主要是物管企業與業主之間簽訂服務合同中約定的酬金部分。當物管企業收到業主轉來酬金時計入“主營業務收入”,同時計提“營業稅金及附加”,其分錄為:借:銀行存款(現金);貸:主營業務收入―酬金收入。同時,借:營業稅金及附加;貸:應交稅費一應交營業稅。②酬金制下物業管理公司的“其他業務收入”,筆者認為應該是除酬金收入以外的其他經營活動所取得的收入,主要包括辦理各種“代收款項”的提成(分成)收入、代辦手續費收入,大修收入等應按其業務的種類設置明細賬,取得收入時:借:銀行存款(現金);貸:其他業務收入―代辦手續費收入、代收提成收入、大修收入。同時,借:營業稅金及附加;貸:應交稅費―應交營業稅。實際繳納時:借:應交稅費―應交營業稅;貸:銀行存款。
1.2 代管資金的會計核算物業管理企業代管資金主要包括“代收款項”、“代管基金”、“代管物業管理費”三類:①“代收款項”。筆者認為物管企業的“代收款項”劃分兩類更有利于會計核算:一類是由物管企業從業主和使用人那里收取,再如數繳付給有關公司的代收款項(扣除手續費后),如水費、電費、電視接收費、垃圾處理費、煤氣費等,業主不需要交納任何流轉環節的稅金。收取分錄為:借:銀行存款―代管存款(下同);貸:代收款項―水、電、氣、暖等。如數繳付給有關公司時,根據相關單位開具的正式發票作相反的分錄,即:借:代收款項―水、電、氣、暖等;貸:銀行存款―代管存款(下同);貸:其他業務收入―物管公司收入。其物管公司收取的手續費收入,已經前面在物管企業自身核算的“其他業務收入”中核算過,不再重復。另一類是利用業主委員會或者物業產權人、使用人提供的商業用房或場地,從事經營活動取得的分成收入或提成收入,如開辦健身房、代收租賃費、收取公共位子的停車費等收入,這類收入應該代扣代繳流轉環節的稅金。收到收入時,分錄為:借:銀行存款―代管存款;貸:代管基金-補充基金;貸:經營收入―XX小區業主委員會。同時,計提稅金:借:營業稅金及附加;貸:應交稅費。②“代管基金”。“代管基金”科目核算業主委托代管的房屋共用部位維修基金和公用設施設備維修基金。物業管理公司為了清晰地核算代管的房屋共用部位維修基金和公用設施設備維修基金的收支,單設了“代管基金”科目,該科目的設置,既符合國家規范,又符合物業公司實際。但“代管基金”只設了一級科目,所以應在“代管基金”賬戶下設“基金本金”、“補充基金”、“基金利息”二級明細賬戶。當企業收到代管基金時,借:銀行存款―代管基金存款;貸:代管基金―基本基金。當企業收到銀行計息通知,屬于代管基金存款的利息收入時,借:銀行存款―代管基金存款;貸:代管基金―基金利息。
以上兩類屬于物管企業的代管基金,專戶儲存,專款專用,作為物管企業長期負債管理并定期接受業主管理委員會的檢查和監督。
1.3 代管物業管理費物業管理公司一般按年度收費,預先向房屋產權人或使用人收取物業管理服務費用,分期確認收入。在物業管理實踐中,稅務部門要求物業服務費的收取必須由物業企業開具由地方稅務局統一監制的服務業專用發票,為避免政策風險,許多采用酬金制收取服務費的物管企業不得不把代管的物業服務費確認為主營業務收入,繳納一道流轉稅。即:預收物業管理服務費時:借:銀行存款(現金);貸:預收賬款。向物業產權人或使用人提供物業管理服務并確認收入時,借:預收賬款;貸:主營業務收入;借:營業稅金及附加;貸:應交稅費。
但筆者認為,在酬金制下,從會計記賬角度出發,收入是指企業在日常活動中形成的會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經濟利益的總流入。這里的收入是指企業從事物管和其他經營活動所取得的各項營業收入,應該繳納營業稅及附加。對于實行物業服務酬金制,真正意義上的物管企業經營收入主要是服務合同中約定的酬金部分,而就扣除酬金剩下服務費的性質而言,應該屬于“代管”性質,收取時應開具“非應稅收入專用票據”,并非物管企業的收入,應該計入“其他應付款”往來科目,不應計入物管企業的營業收入,也不應該征收流轉稅。這里較好地進行了稅收籌劃,就有效避免了給廣大業主增加負擔。其分錄為:向業主收取物業管理服務費時:借:銀行存款(現金);貸:其他應付款―XX小區物業管理費(扣除酬金)。
2正確核算成本費用項目
對于物管公司自身的管理人員的辦公費用以及其自身固定資產的折舊、通訊費等相關費用,是真正意義上的成本,核算比較簡單。而按物業合同書約定的各項支出是代付,不屬于會計意義上成本,這里主要對代管資金涉及的成本費用科目核算進行簡要分析。
物業管理資金使用應體現為業主和使用人服務的原則、實行“專戶儲存、專項使用”的原則和“合理使用、支出公開”的原則。由于代管基金是物業管理企業受物業產權人、使用人委托代管的專門用于房屋的共用部位、共用設施設備維修的基金,因此動用支付代管基金必須經過代表物業業主、使用人利益的業主管理委員會的同意確認,并接受檢查。
2.1 “代管基金”相應的成本支出核算①物管企業本身承接房屋共用部位、共用設施設備大修、更新、改造工程的,物管公司則應作會計分錄:實際發生工程支出時,借:物業工程;貸:銀行存款(庫存商品、原材料)。工程完工,經業主委員會或者物業產權人、使用人驗收時:借:代管基金;貸:物業工程―大修。②外單位承接大修、更新、改造工程的,工程經業主委員會或者物業產權人、使用人同意付款時:借:代管基金;貸:銀行存款。
2.2 代管物業管理費的日常支出核算實行物業管理服務費用酬金制的,物業管理服務費的支出范圍包括物業管理服務成本和物業管理企業的酬金。物業管理服務成本構成包括:管理服務人員的工資、社保和按規定提取的福利費等;物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;清潔衛生費用;綠化養護費用;秩序維護費用;物業管理處辦公費用;物業管理企業固定資產折舊;物業共用部位、共用設施設備的保險費用及公眾責任保險費用;經業主大會同意的其他費用等。物業管理公司從事物業管理活動,為業主委員會或物業產權人、使用人提供維修、管理和服務過程中發生的各項支出,按照國家規定計入成本、費用。在物業管理活動中發生的直接人工費和直接材料費等時,借:其他應付款-XX小區物業管理費;貸:銀行存款。在管理和服務過程中發生的各種間接費用,借記“管理費用”等科目,貸記“銀行存款”、“原材料”、“庫存商品”、“應付職工薪酬”等科目。期末歸集成本、費用,借記“其他應付款―XX小區物業管理費”科目,貸記相關成本、費用科目。
2.3 代收款項的成本核算物業管理公司在管理服務的過程中,可能會接受業主委員會委托對屬于小區全體業主公有財產進行有償經營。如進行車輛停放服務、出租廣告牌服務。該經營項目由于主要使用了業主的公有產權,該類收入在扣除必要的成本后應當轉作房屋維修基金。物業管理是有償服務,諸如停車費的收取,物業管理公司是需要付出相當大的努力的,所以筆者認為必要的成本中應當包含物業公司根據收入比例提取的一定比例的手續費。為了核算停車費,可在“其他業務收入”賬戶下設立“停車費收入”二級賬戶,但在“經營成本”賬戶下也應該設“停車費支出”二級賬戶。只要按照收入與成本、費用配比的原則進行可算,就能給業主們一個明白的交代。其他的有償使用收取“其他業務收入”也應該按照配比原則進行核算。即:計提收費勞務費時:借:經營成本-停車費支出-收費勞務費;貸:其他業務收入―手續費收入;月末將停車費扣除稅金及成本后的結余轉入房屋維修基金,借:經營成本―停車費支出;貸:代管基金―補充基金;
3利潤的構成及應繳所得稅
物業管理公司應于每個會計期間結束時進行財務成果核算,將“公司自身資金”及“代管資金”運用的各項收入結轉到本年利潤,借記“主營業務收入”、“其他業務收入”、等科目,貸記“本年利潤”科目;將各項支出結轉到本年利潤,借記“本年利潤”科目,貸記有關成本費用等科目。計算出會計期間的利潤總額,再計算應交納的所得稅。
3.1 物管公司自身應繳納的企業所得稅根據物管公司會計期間自身的會計成果,依據賬面“利潤總額”按25%的稅率計征企業所得稅,其分錄:借:所得稅;貸:應交稅金。
3.2 代管資金的企業所得稅由于“代管基金”、“代管物業費”及“代管款項”都不需要繳納流轉環節的流轉稅,所以“代管基金”、“代管物業費”的余額都不形成企業的“利潤總額”,也就不需要繳納企業所得稅;而“代管款項”是如數解繳有關公司,所以無需進行成本核算。但物管公司“代管款項”有為業主代收房租、代收停車費、場地租賃費等收入,所以應僅僅對其代收的房租、停車費、場地租賃費等進行相應的成果核算,如果有“利潤總額”則按規定繳納相關的“所得稅”,若無“利潤總額”則結轉下年相應的科目,以后彌補。
4結語
酬金制實際上是一個系統,應該結合事前預算和事后監督才是一個完整的酬金制,在物業管理酬金制下必須建立的機制和制度:如“物業費管理預算制度”、“物業管理費收支情況報告制度” “物業管理審計制度”以及建立“多退少補制度”,這樣能有效地實現資金透明和服務功能完善的更好結合,不僅能夠將有限的資金實現物管企業服務的最大化,而且也能通過會計核算模式的轉換實現業主利益最大化,將更加有利“物業管理”這個新興行業的健康發展。
參考文獻:
[1]物業管理企業會計核算問題的探討[J].特區財會,2003,7:48-49.
