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物業消防培訓方案范文1
Abstract： The training effectiveness evaluation is one of the key steps in the training process. To assess how the enterprise training effect， has became a difficult problem for the enterprises. In this paper， according to the different training time and steps of the case enterprise， the training effectiveness evaluation indexes and evaluation methods had been redesigned，to improve the enterprise training effectiveness evaluation with the Kirkpatrick training effectiveness evaluation model.
關鍵詞： 培訓；培訓效果評估；柯克帕特里克模型
Key words： training；training effectiveness evaluation；Kirkpatrick training effectiveness evaluation model
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2014）14-0141-03
0 引言
培訓作為人力資本投資的主要方式之一，在人力資本增值中發揮不可替代的作用，在企業發展中處于重要地位。培訓效果評估是整個培訓系統不可或缺的組成部分，保證培訓系統循環的完整性，為改進培訓提供判斷依據，并檢驗受訓者技能或行為的改進效果，促進提高員工參與培訓的積極性。而目前很多企業往往更關注培訓方式的改善和培訓項目的增加，對培訓效果評估往往流于形式。
國內外學者對培訓效果評估進行了較為深入的研究。美國學者柯克帕特里克提出了包括“反應層級、學習層級、行為層級和結果層級”的“柯式四級評估模型”①，至今在美國仍被廣泛應用。學者們也對該模型不斷的深入研究并不斷完善，并產生了Hamblin的“五級評估模型”和Jak Philips的“五級投資回報率模型”等。我國學者在關于企業培訓效果評估方面的研究成果主要包括定性評估法、定量評估法和定性定量結合法。其中定性評估法又包括目標評估法、關鍵人物評估法、比較評估法等；定量評估法包括問卷式評估法、收益評估法等；定性定量結合法包括FIF評估法、績效評估法、集體討論評估法等。②
1 案例分析
1.1 案例背景 本文案例研究的企業系某房地產物業公司，內設3個職能部門和4個物業服務項目中心，員工隊伍50人。自2012年成立以來，陸續承接上級地產公司投資開發住宅項目、文體中心等項目的物業管理服務，累計服務管理面積約25萬平米。
本文借助國內外學者對培訓效果評估的理論基礎，通過調研訪談和案例分析的研究方法，按不同的培訓時間和階段分層次進行培訓效果評估指標及評估方式的再設計。物業公司為調研訪談提供了大力支持，為獲得有關情況提供了便利性，對保證本案例研究的可信度起到了關鍵作用。
1.2 問題分析 物業公司注重員工培訓，年度財務預算安排職工教育經費，定期開展各種專業培訓活動。通過調研發現培訓評估環節只單純測試培訓傳授的內容，沒有把培訓后員工行為改變與員工的績效考核相掛鉤。
通過訪談記錄表以及對上述公司的培訓現狀分析，歸納出公司在培訓效果評估方面主要存在以下問題：
①培訓評估的層次不夠深入，多數培訓評估并未完全深入到受訓者的工作行為及態度轉變、能力提升、績效改善和企業效益等層次上來，評估工作停留在反應、學習層面，行為層面評估不夠全面。②培訓評估方式較單一，公司主要是以考試的形式進行培訓項目評估?？荚嚬倘皇且环N有效地考核方式，但并不是所有的評估內容都是用考試的形式。③評估與實際工作脫節，更多是在培訓剛結束時進行評估，在行為層面上的評估傾向于“點到為止”，另外忽略了將培訓項目與公司績效聯系起來進行評估，這就使得評估與實際工作脫節。
1.3 模型構建 針對物業公司培訓評估存在的問題，提出培訓效果評估模型的構建方法，如表2。
按照評估時間和評估方法與柯式評估四層次的關系，將培訓評估貫穿于整個培訓的循環系統當中，根據培訓特點對培訓效果進行評估。四個層級之間是逐級遞進的關系，無論在評估時間和評估方法上都有所區別，但培訓效果的評估結果最終必須通過這四個層級反映出來。從評估時間上看，從反應層到結果層，是一個連續不斷的評估過程，并且每一個層級都有相對應的評估時間；從評估方法上看，根據各評估的階段與評估的重點不同，模型將以上各評估方法相應地運用在各層次評估當中，以考察受訓者的反應、知識、行為、績效等方面的評估效果。
1.4 方案設計
1.4.1 實施流程 培訓效果評估是一個培訓流程的最后環節，它是對培訓活動實施成效的評價與總結，同時評估結果又是以后培訓活動的重要輸入，為后續培訓提供培訓項目、培訓需求、培訓效果等方面的依據。培訓效果評估可分成三個步驟：評估的準備、實施和總結階段。
在準備階段，采用科學有效的方法和技術進行培訓需求的分析，這是培訓評估的基礎。在培訓實施前，物業公司培訓管理部門應明確培訓評估的目的、數據收集方法和數據類型，并從定性和定量兩個方面收集評估所需的數據。在實施階段，把培訓評估分為反應、學習、行為、結果四個層面，物業公司培訓管理部門針對各層面的評估選擇合適的評估方法和評估時間進行評估，將收集到的評估原始資料進行科學、客觀地分析。在總結階段，將資料分析的結果進行整理形成培訓評估報告，并及時在物業公司內部進行傳閱和溝通，收集對報告的意見建議，以達到對培訓項目進行調整的目的。以下將從反應層面、學習層面、行為層面、結果層面四方面來進行具體的培訓評估的分析。
1.4.2 反應層面培訓效果評估指標 反應層評估的目的是分析受訓者對培訓項目的滿意度。物業公司員工培訓的反應層評估指標可為定性指標，包括培訓時間、場地設施安排、課程內容安排以及培訓講師的授課風格等。具體指標如表3。
公司員工培訓效果的反應層指標數據的收集方法可采用問卷調查、面談等方式。一般在培訓結束后，完成反應層指標的數據收集工作。另外，在培訓活動開展時，可以邀請一至兩名公司高管人員到場，監督培訓項目實施。培訓結束后向上級領導進行匯報，以彌補調查問卷數據的可靠性。
1.4.3 學習層面培訓效果評估指標 學習層面的評估是分析評估受訓人員在知識、技能等理解、掌握和使用程度。學習層面的評估指標內容可分為知識成果和技術成果。物業公司培訓的知識成果一般應包括公司戰略、禮儀常識，溝通技巧等等。技術成果評價的是受訓者是否學到了技術，技術的水平是否得到了提高，一般包括操作規范等。具體指標如表4。
該層級評估在培訓結束后立即進行。物業公司培訓管理部門可通過筆試、情景模擬、技能實踐、角色扮演等來了解受訓人員對培訓知識、技能的掌握程度。偏重理論知識的培訓，可在培訓前后用同一標準對受訓者進行測驗，并對照分析；偏重技能的培訓，可通過情景模擬、技能比賽，測評所學技能的掌握和熟練程度。由物業公司培訓管理部門培訓檔案，記錄測評結果，為后續績效考核和崗位調整提供依據。
1.4.4 行為層面培訓效果評估指標 行為層面的評估主要是測評受訓人員在培訓后其行為變化情況。結合物業公司所在行業特點與員工的工作行為特點，行為層面評估主要設定包括：工作效率、職業態度、工作協作、準確度等指標。具體指標如表5。
行為指標水映受訓人員將培訓所學知識、技能運用到工作中改變工作行為的程度，應該在培訓結束后3-6個月內進行。由物業公司培訓管理部門利用多種途徑進行行為層面評估：①可以通過對比受訓人員培訓前后的績效考核；②對受訓者的下屬員工、同級員工和其直接上級進行訪談；③對業主的滿意度調查，通過網絡留言和網絡評價的中間媒介，間接對受訓人員的行為是否發生變化作出判定。
1.4.5 結果層面培訓效果評估指標 培訓在結果層面的效果是指從公司的角度判定培訓給帶來的效益。
結果層指標是物業公司最關注的量度指標。由物業公司對比培訓前后的物業費收繳率、成本、利潤等，衡量培訓所帶來的收益增長了多少，從而確定培訓的效果。該層級指標的數據收集方法多樣，客戶服務、員工職業發展等數據可來源于公司的內部工作記錄，結合對受訓人員的直接主管或下屬的訪談，獲得受訓員工在培訓結束后該方面的指標改進程度。當然，培訓效果評估的工作除了培訓部門本身的執行外，離不開其他部門支持，需要公司整體的支持力度，以保證培訓效果評估的順利開展和有效進行。
2 研究結論
首先，本文通過調研了解指出物業公司在培訓效果評估中存在三項問題。其次，以柯克帕特里克四級評估模型為基礎，設計了物業公司員工培訓項目評估的培訓效果評價指標和評估方法。培訓效果評估還是一個有待深入研究的領域，對培訓項目效果以及培訓產生的收益等問題還需深入分析。
注釋：
①宋夕平.淺析柯式模型在培訓效果評估中的運用[J].科技管理研究，2007（S2）：224.
②周俊玲.淺談企業培訓效果的評估[J].經濟師，2013（S5）：228.
參考文獻：
[1]陳雁楓.培訓效果評估及其在企業的運用[N].上海交通大學學報，2007，4.
[2]李婉.淺談如何針對企業中層管理者開展有效的培訓[J].科學學與科學技術管理，2007（S1）：137-139.
[3]劉若鳴.談如何評價培訓的有效性[J].技術經濟與管理研究，2003（S3）：110-111.
[4]宋夕平.淺析柯氏模型在培訓效果評估中的運用[J].科技管理研究，2007（S2）：244-246.
物業消防培訓方案范文2
1、物業地域范圍開闊，封閉強
2、購置物業人員層次較高，屬于房地產市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當強的物業消費承受能力；
3、購置物業用途復雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等；
4、物業管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設施及服務的管理。
二、根據以上分析，對XX項目物業建議如下：
1、建議在保潔管理方面實行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業主提供的保潔工作相分開。因為，河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區域內具有公共及社會性質的工作，其對具體的環境衛生標準及人員素質與直接為業主提供保潔服務的要求不同，分開管理有利于降低物業管理成本，必要時可以通過物業公司將該部分工作對外進行分包處理。
2、突出物業管理的兩個體系，即突發事件的應急處理體系以及針對業主的管家式的服務體系。
三、物業管理提供日常服務的內容：
1、對河道的清理與水質的保護（如通過種植水生性綠植改善水質、根據季節放養魚類加強河道景觀效果；
2、對市政道路的保潔；
3、對業主庭院環境的保潔（主要集中在季節更替時，如刮風導致的塵土積累或落葉）？
4、24小時水電維修；
5、對業主生活垃圾的定時清運；
6、對水、電、燃氣等設備日常的保養與維護；
7、項目范圍內綠化的種植與養護；
8、業主能源費用的代收代繳；
9、定期花木殺蟲及滅鼠；
10、暫住證等社區性證明的辦理；
11、業主院落檔案的管理。
四、物業特約服務－管家式服務體系：
1、管家的服務，是指由管家負責，帶領包括保安、保潔、廚師、司機等為主人提供盡可能完善的服務，針對玉河項目提出的管家式服務，應理解為通過物業管家的努力為業主提供盡可能多的服務，隨時解決業主提出的關于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務建議由2至3人24小時專職負責三到四位業主隨時有可能提出的服務要求，業主有需求只針對所負責管家提出，由該管家負責盡可能的解決業主提出的問題；任何針對業主的服務均需由物業管家陪同。這樣，業主提出的要求有專人負責，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業主的各種服務也同樣由該物業管家帶領陪同，增加了業主對物業人員的認同感并且避免陌生工作人員帶給業主的不安全因素。
3、管家式服務的內容：
A、業主訂購報刊的派送（報紙需經過熨燙，免費）？
B、帶領工作人員完成業主提出的家政服務要求（付費）
室內清潔
搬家、搬物
地板、地毯的清潔養護
代收洗、補、燙衣物
室內插花、裝飾
代購日常生活用品
車輛清洗服務
家庭看護管理
寵物看護管理
C、為業主提供車輛接、送服務（付費并需要提前預約）
五、XX項目的安全保衛管理：
1、保衛部門日常工作內容：
24小時固定安全崗位的值勤
24小時流動崗位的安全及消防巡視
車輛停放的安全管理
特殊時間段道路車流、人流的疏導管理
2、保衛部門的設施設備：
中央控制室
與中控室連接的門禁對講系統
設像監視系統
電子巡更系統
業主院落重點部位（廚房）設置煙感報警系統
停車管理系統（如有大規模公共停車位需要管理）
安防器材（對講機、滅火器、警棍等）
3、保衛部門提供的委托性特約服務：
禮儀性保衛
短途護衛（主要為業主攜帶貴重物品外出時對人員安全護衛）
（以上兩種服務提供時需要有物業管家陪同并屬付費項目）
六、突發事件應急處理體系的建立
業主物業的安全性是本項目物業管理的關鍵所在，除提供一般保衛方式外，還應建立聯動體系，保證在突發事件發生時及時控制事態發展，將業主的損失降低。應急處理體系流程如下：
1、遇有突發事件，業主通過門禁對講系統向中央控制室報警（或直接找物業管家）；
2、中央控制室接警情后分別通知所屬物業管家、片區巡視保安、備勤保安趕赴現場，控制事態不繼續發展；
3、由物業管家向值班物業經理匯報現場情況；
前期物業管理方案（二）
公司所屬前期駐點項目客服部：
為有效開展駐點現場物業管理服務工作，實現管理工作程序化和服務工作標準化，實施品牌戰略。根據有關法律、法規和物業管理相關文件，特制定前期駐點項目物業管理服務工作實施暫行方案。
一、總體目標實施規范管理，保障服務質量。
二、明確前期駐點項目物業管理架構和相關崗位職責
1、明確前期駐點項目物業管理架構
公司對前期駐點項目物業管理實施專人負責制，統一標準對下設的各前期駐點項目客服部進行垂直管理，同時完善服務質量監督保障體系，即設立前期駐點項目品質保障部，由督察員按照《前期駐點項目物業管理服務工作實施暫行方案》和《員工手冊》實施有效監督管理。
2、建立和完善前期駐點項目相關崗位職責。
三、建立和完善規范的工作流程和服務標準
（一）明確客服部工作計劃
標準：由前期駐點項目物業顧問實行每周工作書面報告制度。
1、每周五下午17：00時前提交本周項目工作報告
報告內容包括：簽約戶數、未簽約戶數、存在問題及原因分析、客戶意見和需求分析、工作改進意見、開發建設單位工作動態、工程現場情況介紹等。
2、每月提交現場施工進展情況書面報告和項目工程進度記錄表
報告內容包括：工程進展情況、存在問題及原因分析、工作改進意見、開發建設單位工作動態。
3、下周工作計劃 和重點。
4、合理化建議、意見
5、其他
（二）明確前期駐點項目負責人每周例會制度工作計劃
1、每周例會通報各部門前期駐點工作情況，同時提出下周工作計劃和重點
2、研究分析各部門工作報告
3、研究分析物業管理新動態
4、實施培訓和溝通
5、研究分析服務質量報告
6、其他
（三）建立和完善前期駐點項目物業服務質量監督保障體系
1、建立前期駐點項目品質保障部，確定質量監督員
2、明確工作程序
a、督察員每天不少于對各部門駐點現場實施2次監督檢查，并據實記錄，不規范服務現場糾正。
檢查內容主要包括：待人接物、儀容儀表、就餐、勞動紀律、現場秩序維護、清潔衛生、禮儀規范等。標準按照《員工手冊》規定執行
督察員每周下午17：00前提交書面報告和分析改進意見
b、每月督察員書面調查銷售部現場主管及現場直接聯絡人，同時對相關數據進行分析研究
具體調查內容，附XX物業公司前期駐點項目服務質量調查表
督察員每月底前提交書面報告和分析改進意見
c、每季度前期駐點項目負責人書面調查開發建設單位法人或直接負責人，同時對相關數據進行研究分析。
具體調查內容，附XX物業公司前期駐點項目服務質量調查表
前期駐點項目負責人在每月首次例會上提交書面報告或直接負責人，同時向公司辦公會報告。
（四）協調各項目開發建設單位建立客戶報告制度
1、制定規范的聯系函制度
2、建立和規范例會制度
3、協助建立客戶聯系報告制度。
四、建立長效的改進機制
1、成立前期駐點項目物業管理服務研究機構
2、研究機構目前主要工作任務
a、研究和總結 項目開盤秩序實施計劃
b、制訂和完善前期駐點項目負責人、物業顧問及相關人員的崗位職責、現場管理制度、員工手冊等。
c、編寫物業管理服務方面培訓通用的教材
d、有計劃編寫各項目物業管理方案
e、有效實施形象策劃系統
f、有計劃實施各樓盤的物業管理員工內部培訓
g、做好新技術、新材料、新方案的研究工作。
前期物業管理方案（三）
一、物業管理前期籌備工作
（一）管理人員、水電工、保安人員，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防監控系統等管理中應注意事項，加強培訓，為往后提高、保養、維修、保值、增值打下基礎，為業主解決后顧之憂。
（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業主資料，做到檔案齊全，有序管理。
（三）依據相關文件及本小區住宅特點制定《小區業主公約》，《管理處崗位職責》，以及員工的規章制度。
（四）制訂詳細的設備，設施維修，房屋保養計劃和檢查制度，《水電設施、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監控與消防系統維護計劃》等。
（五）規范各部門的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓，一個月內所有員工必須全部到位，并針對項目管理特點現場培訓，提高實用素質。
二、接管后的日常管理服務工作
（一）設接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。服務做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。
（二）安防工作：
1、保安人員著裝統一、整齊，待人要文明禮貌、熱情。
2、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。
3、門衛進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業主開具證明條。
4、充分發揮小區24小時電視監控系統、TV分割鏡頭監控系統、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盜責任制，定期檢查消防器械。
6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。
7、配有消防系統設施設備，能隨時啟用。
8、小區內出入口設有明顯標志，各組、棟及單元（門）、戶有明顯標志，訂有突發火災應急方案。
9、加強與市保安和臨近派出所聯系，建立聯防，共同維護樓區安全，以創造良好治安環境。
10、車輛收發卡并由保安員指揮進入車庫和停車場，外來車輛未經許可不得入區，自行車、摩托車和電動車派專人管理。
（三）為了保障小區內公共秩序和全體業主生命財產安全，根據《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》，特制定本規定：
1、各業主（住戶）應將全部常住人員情況如實填寫在《業主入住登記表》中，并留下緊急聯系辦法；
2、小區內公共區域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區管理規定的行為進行檢查、糾正；屋內安全由業主或使用人自己負責；
3、本小區實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業主（住戶）應主動配合管理公司工作，防止各業治安事件的發生；
4、各業主（住戶）不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動；
5、為了保障業主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區，需事先填寫《物品搬遷登記表》經管理公司核實同意（房屋使用者需經業主簽名同意）方可離開；
6、凡住戶搬離小區應提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經業主簽名同意、經管理公司核實后方可離開小區；
（四）環衛綠化工作：
1、公共部位衛生區，派專職衛生員做到垃圾日產日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區內主要道路積水、積雪。
2、生活區按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。
3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現象定期清理。
4、做好二次供水衛生檢查，定期清洗，并做好水質檢驗報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。
5、聘請專職園藝工對小區內的綠化進行細心保養和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節、不同生長期，適時確定不同的養護重點，制定不同的養護計劃，為小區提供一個優雅的環境。
（五）環境和衛生管理規定
為了保持小區的干凈整潔，為全體業主創造一個安全、文明、優雅、舒適的生活環境，特制定以下規定：
一、本住宅區內實垃圾袋化管理，各業主（住戶）傾倒垃圾時應系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。
二、本住宅區內任何公共場所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。
三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內，如使用不當而導致堵塞或損壞時，業主（住戶）應及時通知管理公司進行處理并承擔相應費用。
四、住宅區內任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長負責。
五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標語、傳單者，除責令期限期清理現場、恢復原狀外，還將視情況追究相關當事人的責任。
六、豢養寵物的業主（住戶）應遵守有關規定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。
七、保持小區的安靜，不得在休息時間（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。
八、愛護小區綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物
（六）加強二次裝修跟蹤管理，業主委員會協助管理處與業主簽定二次裝修有關規定的協議，每天檢查一次，協調好鄰里關系，引導業主按規定裝修，共同護房屋質量。
（七）積極開展便民服務，建立熱線電話，方便業主，為業主提供中介電話，方便業主購機船票、請保姆、請鐘點工等。
（八）根據本小區情況，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務，竭盡努力讓業主滿意。
三、小區車輛管理規定
1、自覺遵守小區交通管理規定，愛護道路，公用設施，不亂停亂放；
2、管理區域內車輛行駛停放應注意前后左右規定的安全距離；
3、車輛管理員應提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品應隨身帶走；
4、機動車輛在物業區域行駛，時速不得超過5公里，嚴禁超車，機動車輛在物業范圍內禁止鳴號；
5、不準在小區內任何場所試車、修車、練習；
6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類標識，如有損壞應照價賠償；
7、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機動車輛只能在停車場指定車位內停放，非機動車必須停放在專用場地內（消防車、警車、救護車除外）；
8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設施；
9、保持停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應即行處理。
四、管理模式
（一）擬采取的管理方式
服 務質量是企業生存之本，管理處必須貫徹以下標準：管理無空擋，服務有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業管理要上水 平，就要發揮社區整體上下功夫，形成物業管理企業，業主委員會、社區居委會、公安派出所等部門緊密聯系的"共建"機制。
（二）管理處組織機構
1、辦公室：
（1）負責日常事物，代收報紙信件
（2）檢查樓宇和綠化養護、保潔
（3）協調處理鄰里關系
2、工程部：
（1）負責房屋質量檢查
（2）建立設備設施維保計劃
（3）做好日常維修保養工作
3、財務部：
（1）管好用好財務
（2）負責日常收管理費、租金、代收費等
（3）統購日常維修器材、分發器材
4、保安部：
（1）選好保安員搞好培訓，管好保安
（2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區良好治安秩序
（3）與街道建立聯網治安，加強周邊環境安全
（三）管理人員的配備
1、項目經理1人，全面負責小區日常事務管理。
2、物業主管及客戶服務4人，負責樓宇的檢查服務及收費等。
3、水電工6人，負責小區日常水電及工程維修。
4、保潔工20人，負責小區公共衛生，全日制保潔。
物業消防培訓方案范文3
以“觀念創新、強化服務、愛崗敬業、真抓實干。”為宗旨全面完成年公司制定的各項任務和經濟指標。
一、年總經濟指標：萬元。
（一）×××櫥柜門業精品城攤位租賃費（含物業費）萬元、廣告費萬元；
（二）中城大廈物業費萬元、采暖費萬元、電費萬元，其它收入萬元。
二、××年度×××公司的主要工作
（一）加強團隊建設、提高主人翁意識、樹立企業文化；
⒈抓基礎建章建制完善目標管理責任制：經過對接管原榮達大廈后近個月的總體情況了解發現，部分崗位的職責還需完善，例如：更夫交接班制度、保安員換崗制度、電梯工管理制度等。在××年的工作中我們將對這些特殊崗位的崗位制度進行重新編寫，力求完善。
⒉制定員工考核制度：員工考核制度的制定，主要是為了使獎
罰制度有章可循。并且員工考核制度的制定可帶動員工主動工作的積極性，提高工作效率，更便于對員工的管理工作。員工考核將分為日常行為考核及績效考核兩方面。日常行為考核將側重于對考勤、行衛規范的考核；績效考核則側重于對員工工作能力、計劃及工作目標完成情況的考核。
⒊制定員工培訓計劃：要使各崗位的人員都能發揮其最佳的
工作能力，除了靠其自身的努力外，對員工的再次培訓也是十分重要的。為此，辦公室將針對特版權所有殊崗位，如：消防員、商務咨詢員、管理員、保潔員等直接接觸業主、業戶或外來訪客的人員進行崗位知識、崗位技能、大廈相關的基本知識的培訓，除由辦公室現有人員負責培訓外，還將外聘相關領域的優秀講師為我們講課。對于各部門管理層人員，我們也將定期對其進行人員管理、客戶管理、商務禮儀等多方面的培訓。
⒋統一著裝、展示企業文化、樹立企業形象：在××年我們將參照按股份公司的制度的標準及樣式，為×××物業公司的全體員工制作工裝及胸卡。要求所有人員著工裝、胸卡上崗，并將出臺相應的管理方案進行管理。這一計劃如能實行必將在廣大消費者及業主業戶中樹立起我×××物業的良好形象。在統一著裝的同時，我們還將把各部門辦公室的室內外環境，按照相應的規章嚴格檢查，使我×××物業真正成為一家管理高效、辦公環境整潔優雅的現代化、高素質的管理團隊。
⒌時刻牢記安全第一，把消防、安全融入日常工作中。版權所有
消防保衛工作是公司上下齊抓齊管的一件大事，在××年除了要定期進行消防演習外，我們還將加強對消防員、保安、監控等相關人的崗位責任、工作流程的培訓。還將在公司內部開展“增強消防意識、牢記安全第一”的學習活動。屆時將邀請消防部門的宣傳工作人員來為全體員工講課，增強員工的消防意識、安全意識，學會遇險不驚、自如應對。
（）加強治安綜合管理。大力清查商鋪內易燃易爆品。加大對占道消防通道的管理力度，完善商家裝修及改建的審批制度，加強對施工過程消防監護。對有如上違反有關規定的業戶，予以嚴肅處理我們發現一件，處理一件。
（）堅持“以防為主，防消結合”的工作方針，強化員工消防意識，做到警鐘常鳴。認真落實好消防責任制，積極開展防火宣傳，普及消防常識，提高防火警惕性。一旦發生火災知道如何報警和使用滅火器材進行撲救。力爭年內和消防保衛部聯合開展—次全員培訓和實際演習。加強對消防保安人員的選用，強化業務培訓，提高專業技能，樹立良好的保安隊伍新形象。每逢節假日前夕，都要進行有針對性的消防安全大檢查，及時發現消防隱患和安全隱患。
（）用制度規范行為，不斷提高保安服務質量。
建立健全各項規章制度并嚴格考核。整頓作風，嚴明紀律，樹立管理、服務和維護治安新形象，提高隊伍凝聚力、向心力和感召力。
⒍嚴格工程改造與施工的管理：××年內將進行櫥柜城行業布局調整、貨梯改造、業主會所建設等多項大的工程。在這些工程實施的過程中，第一：保證安全施工；第二：保證工程質量。
⒎員工食堂的管理：對于食堂的管理主要側重二個方面。
（）保證安全、食品衛生、環境衛生。食堂是消防安全的重點部位。因此，對于食堂每日用液食堂每日用液化氣、油、明火等都制定了相關的操作規程及使用辦法，杜絕一切安全隱患。
（）在伙食補助及個人承擔費用數額有限的情況下，做到粗糧細做，并要求食堂管理員制定出每日的菜譜，做到菜肴天天翻新，并根據不同人的口味要求進行合理的調整，食堂開始供餐的近三個月的時間里，公司上下全體員工（尤其是原榮達員工）都稱贊現在食堂的伙食不但菜肴經營變換而且也可口了。
⒏提倡節能降耗：在公司開展節能降耗的大討論。發動所有員工獻計獻策，對于在節能降耗方面有空出貢獻的將報請集團給予獎勵。此外，在日常工作中也提出節約每一張紙、每一滴水、每一度電，做到人走燈熄，杜絕長流水、長明燈現象。
（二）×××櫥柜門業精品城的主要工作。
強化服務、提升業態，繁榮發展商城?！痢聊辍痢痢翙还?/p>
門業精品城的經濟指標是萬元，其中攤位租賃費為萬元，占總經濟指標的。也就是說×××櫥柜門業精品城的經營狀況直接影響著明年的×××公司的經濟指標是否能完成。為此我們計劃在抓管理的同時，我們還將強化管理干部及員工的服務意識。以“客商為主體”，一切工作圍繞經濟指標和客商這兩個核。
⒈做好商城攤位租金的及時全額收取工作：
制定出商城攤位租金收取的相關預案與預定金文本、做好催繳全款的準備工作。
⒉全力做好商場四、五層招商工作：
為把專業化的櫥柜門業商城做強做大，順利完成××年度經濟指標。結合××年底招商的實際情況，對××年的招商計劃進行重新修訂，以確保招商工作能如期如數完成。
⒊適時做好商城行業布局調整改造工作。
××櫥柜門業精品城建筑面積近萬平方米，現有業戶戶，經營面積平方米。經營行業為櫥柜廚具和門業，分布在層，東區為櫥柜、西區為門業。
由于商城內櫥柜門業的布局很不合理。每層都是東區經營櫥柜，西區經營門業，這樣的布局不僅雜亂無章，并且不符合消費者的消費習慣，還影響到三層商場也活不起來。我們計劃是在原有業主租賃期（一年）滿后，或在可能的情況下在春節前后實施調整改造，將現在的“東西區”一、二層全部調整為門業；三、四層全部調整為櫥柜行業。
（）根據商城現有業戶實際情況做好商城改造調整布局工作。
（）制定攤位調整布局時所能出現一些相關問題與解決方案。
（）制定規劃出商家，調整拆遷裝修擺貨期間的相關流程與部門人員安排。
⒋做好商城廣告費用的及時全額收取工作：
（）做好室內外現有廣告位的重新統計與規劃工作
（）做好室內外廣告位的再開發規劃工作
（）制定好合理統一的米與整體出租價格
（）積極聯系場內外業戶資源做好商城廣告出租工作與費用收取工作
⒌商城的宣傳與推廣工作：
（）以“月份的櫥柜文化節”“月底的門業精品博覽會”的為主題，大力展開宣傳攻勢。
（）“家裝大比武”“一站式購物”與“房地產開發商優惠互補”相結合。
（）籌集經費印刷大量單到相關區域長期發放
（）制作明顯、特色、品味的綜合類報架到兄弟市場擺放擴大知名度與宣傳力度
（）長期開展小區摸底踏實地做好新開盤小區的“集采”活動
（）做好路牌與相關宣傳媒體的選擇組合租用預案。
（）重塑商城與場內導購員的整體服務形象
⒍收集、分析、處理同類市場的經營動態，做好市場預測：
（）加強對主要同類市場的調研工作，及時掌握指導業戶第一時間做好產品轉型與調配工作。
（）掌握產品價格指導場內業戶適時做好價格調整。
（）掌握相關同類競爭對手活動促銷方案與計劃，提前制定應對策略。
（）掌握熟知行業的發展趨勢與相關動態。
（三）中城大廈物業管理的主要工作：
×年度中城大廈的經濟指標是萬元，其中收繳物業費為
萬元；收費采暖費為萬元。為保障這一經濟指標能順利完成，大廈物業部將在××年度著重加大對物業費、采暖費的收取力度。
⒈認真貫徹執行《物業法》和《×××市物業管理條例》：
以《物業法》和《×××市物業管理條例》為指針，堅持貫徹“業主第一、服務第一”的管理理念，全面做好××年物業管理的各方面工作，全面推行目標管理。
⒉管理目標：
（）為業主服務滿意率達到％。
（）部門級業主投訴率控制在％；公司級投訴率控制在％；大廈治安案件全年控制在三起之內，力爭杜絕。
（）如大廈驗收合格，力爭治安防范或環境美化有一方面評上區、市級先進單位。
（）擴大服務范圍，提高工作效率，加大解決遺留問題的力度。根據大廈現狀和本年度各種費用收繳情況，前期遺留問題是業主關心的焦點，為此物業部把新一年工作的重點放在提高工作效率，解決遺留問題上。爭取在月底前督促房地產公司解決大廈目前遺留的房屋質量、房證、欠款等問題，業主會所爭取前投入使用，上半年內完成業主委員會的成立工作，年底前力爭物業管理通過質量體系認證，為新年度物業費和采暖費的收繳提供前提條件。在處理房屋質量問題上要求做到接到報修后分鐘內到現場本查看情況，小修當天完成，大修不超小時。同時認真做好業主的建議投訴工作，建議臺帳，逐項登記，能解決的馬上解決，不能解決的迅速上報，并及時向業主反饋結果，盡可能讓業主滿意。進一步加強房屋服務中介等工作，通過提高服務功能和服務質量，爭得業主對物業工作的支持和理解，為物業管理和費用收繳奠定基礎。
（）強內部管理，苦練內功，為全面完成全年經營和管理目標奠定堅實基礎?？偨Y一年工作經驗，進一步完善各種管理檔案，簡化工作程序，在管理人員當中開展貫徹《××市物業條例》工作，提高工作能力和素質。在貫徹《條例》的同時在業主中做好各種應繳費用的政策、標準等宣傳工作，確保年各項指標完成。
物業消防培訓方案范文4
(一)消防安全
1、認真做好消防安全檢查預防火災的發生。嚴格執行公司消防工作周、月、季檢制度,定期對各管理處消防設施設備運行情況進行檢查,及時督促管理處對維保單位維修保養工作的跟進,據不完全統計二季度發現及督促及協助管理處處理消防設備隱患及故障:金臺管理處10次、都市經典管理處12次、城市新銳管理處4次,保證我司所管理大廈、小區消防設施設備正常運行,隨時投入使用。對各管理轄區進行定期用火用電、消防通道占用情況進行普查,發現問題及時向管理處提出整改建議。對消防值班情況及人員操作情況進行檢查、規范,保證記錄的真實性、有效性,保證人員操作、報警的準確性、及時性。較好的杜絕了火災的發生,為公司規避了消防風險。
2、認真做好夏季防火工作。根據季節變化,及時制定《關于做好夏季防火安全工作的通知》并下發各管理處,要求各管理處嚴格按八條要求去做好夏季防火工作、作好夏季防火宣傳工作及宣傳專欄,有效降低火災發生的可能性,提高業主的防火意識,豐富業主消防知識,達到物業管理公司與業主對消防工作的共防、共管的目的。
3、貫徹電力公司安保[XX]7號文件精神,搞好建筑消防專項整治行動。在接到電力公司安保[XX]7號文件和集團公司領導批示后,我部及時根據我司實際編制《關于貫徹電力公司安保[XX]7號文件精神搞好建筑消防安全專項整治行動的通知》,立即下發各管理處。在余總和沈經理領導下成立公司專項整治領導小組,在第一時間把專項整治行動開展起來。加強建筑消防安全管理,堅決整治建筑消防違法行為和消除消防設施設備隱患,認真做好我司夏季防火工作,進一步提高我司防控火災的能力,有效地預防和遏制火災事故的發生。在公司領導的關心和督促下,專項整治行動完成動員布署階段,進入自查自糾的整治階段,我部將一如既往的抓好專項整治行動工作的開展,迎接市消防部門、電力公司、集團公司的專項檢查。
4、配合各管理處完成上半年的消防演練工作。和管理處一起根據防火預案制定消防演練實施方案,認真組織員工學習討論實施方案并預演。在此基礎上XX年4月27日重煙管理處進行上半年消防演練, XX年6月28日金臺管理處進行上半年消防演練,XX年6月29日城市新銳管理處進行上半年消防演練。根據演練水平提出下一步消防工作的要求,消防培訓的重點。發現消防配套設施設備的不足,如在城市新銳管理處的演練過程中發現消防監控室與備勤人員之間沒有有效的溝通方式,為公司消防設施的完善提供依據,為提高公司消防工作水平打下基礎。
5、規范消防設施設備的維修保養。為使應急燈、疏散指示燈系統的運行良好,確?；馂陌l生后每一個疏散指示燈、安全指示燈、樓道應急照明燈亮以引導業主(用戶)有序地進行應急疏散,減少人員傷亡制定《應急燈、疏散指示燈系統保養規定》并配發相應的記錄表格,對應急燈、疏散指示燈系統保養進行規范。及時發現有問題的燈具進行修復,進一步提高消防設施設備運行可靠性。
(二)設施設備安全
1、維修保養工作目標的建立。在一季度工作基礎上建立 “以保養修”的設施設備運行管理宗旨和 “零銹蝕、零故障、零報修”的設施設備運行管理目標。抓緊對設施設備工作原理的了解、了解每一器件設計的目的和所起的作用的員工培訓為重點對維修員工技能、技術上進行檢查,以提高對設施設備了解,把“以保養修”的設施設備運行管理宗旨進行落實,提高設備運行管理水平,杜絕設施設備重大事故的發生,保證設備的安全。在余總到上?？疾旎貋砗?向工程部提出更高的設施設備運行管理目標“零銹蝕、零故障、零報修”。我部及時組織維修主管或維修負責人進行學習,要求各自理定落實方案,為我司設備管理體系建立打下基礎。
2、檢查方法的更新。針對電梯事故的多發,而工程部檢查工作時又未發現的現象進行分析和總結,對原有的檢查方式進行改進和完善。在原來只對機房、電梯主機進行檢查的基礎上,加強了檢查中乘坐舒適度、穩定性及噪聲情況的檢查,到轎頂運行觀察、底坑的查看。使問題得以發現,如都市經典電梯的保養問題、城市新銳的電梯問題,督促維保單位提高維修保養水平消除故障隱患。
3、易出問題節點匯總。因為設施設備絕大多數的故障都是由于個別重要部件損壞造成,如二次供水系統的故障大多是由于止回閥和電磁閥、液位計造成,燒電機多為交流接觸器的觸點拉毛受損造成,電梯的故障多為光膜、門機、平層器、控制柜的各種接觸器造成。要求各維修部逐步建立設備故障臺帳,進行易出問題節點匯總,做到心中有數,加強此部位保養工作,提高設施設備安全保障。
4、修保養工作的規范。我部針對入夏后電梯運行對環境的要求及時制定了《電梯機房空調管理制度》,督促各管理處落實,從而保證電梯機房設施設備良好運行,控制電梯機房環境溫度,正常、合理使用、保養電梯機房空調。提高電梯運行安全,規范電梯機房空調的保養工作。對于我司能源使用不合理情況,制定《能耗分析管理制度》進行規范,同時讓維修主管通過能耗分析發現設施設備的故障隱患。在以前大家不知道自己的設備運行周期、運行頻率,通過能耗分析各維修部基本掌握了設備運行的基本情況。如水泵的運行情況,大家會根據它的流量和功率、高區水箱水位的設置算出它的運行時間,結合小區(大廈)用水情況算出運行頻率、用電情況。當出現運行時間過長、啟動時間不對、用電情況不對時,就會主動去分析原因、查找問題,從而提高人員對的設備認識,提高了設備運行安全保證。
5、設備運行管理知識的普及。物業內部環境是一個相對封閉的人造小環境,小區和大廈建造標準越高,居住、辦公條件越高尚,與外部環境相對隔離的程度就越大。供電、供水、電梯、空調、通風、排污、照明、消防、安全、監控等樓宇環境要素對系統設備運行的依賴性就越強。設備運行成本在物業管理運作中占有相當大的比重,尤其是大廈的設備運行管理。設備運行管理的好壞,直接關系到業主和租戶的利益,同時也關系到物業管理企業的效益。用戶(業主、租戶)滿意程度是評價物業管理企業服務質量和管理水平的綜合尺度,用戶滿意程度的第一直覺幾乎都與設備運行的優劣有關。為了提高設備運行管理知識的普及,我部制定《關于對〈物業設備運行管理〉學習的通知》并下發各管理處進行學習,嚴格要求維修主管或維修負責人學習并寫讀后感。提高他們對設備的管理水平,由他們對所管理維修員工進行普及,以提高我司設備運行管理水平,增強設備安全保障。
(三) 人員安全
1、操作規程的檢查。在工作檢查中加強對維修員工操作規程及保養規程的熟悉情況進行檢查,以此督促維修部對員工規程的培訓工作,提高人員操作安全。開展同事之間的操作規程互相抽背,做到操作的人人了解規程,個個知道規范的操作。保障了人員的安全,實現了本季度維修操作無安全事故發生。
2、工具使用的規范。根據部分維修員工使用工具的不規范,加強抽查和指導,使大家規范使用工具。如螺絲刀不能來撬、敲物品,活動扳手應注意使用時的支撐點和受力點的選擇。工具的規范使用增加了工具壽命,提高了使用的人身安全。
二、技術支持、技術指導
(一)大修及年檢
1、重煙電梯大修及年檢。重煙電梯大修是我司一季度就開始作準備的項目,和三菱公司進行長時間的協商和溝通,在余總和沈經理的關心下以一個合適的價格簽定了維修合同。大修過程中我部又進行了跟進,對大修進行驗收,對后期發現2號梯曳引機出現溢油現象,和管理處一起督促維修單位進行整改,使大修基本達到我司要求。
重煙電梯年檢,我部及時作好準備資料,向管理處提出加強維修保養的跟進,使得到硬件保證。雖然貨梯的導靴磨損和稱重出現小問題的情況下,通過和質檢人員的溝通,使年檢得以通過。
2、都市經典電梯年檢。都市經典電梯在年檢前我部檢查出大量問題,通過向西子奧的斯公司發函兩次,使問題得以解決,同時促使西子奧的斯公司與質檢人員的溝通和協調。我部及時作好準備資料,使年檢得以通過。
3、金臺大修方案落實。金臺大修方案從四月以來就進行制定和報批,在管理處的大量工作下6月初得到集團公司的批準。批準下來后又對實施方案進行多次的修訂,最后落實管理處進行實施。在整個過程中不斷的在考驗我們的專業知識和對市場的了解程度。通過此次大修方案的落實使我部人員對維修資金的使用有深入的認識。
(二)對外溝通和協調
1、城市新銳電梯整改、補償鏈及導向輪的更換。此項工作從一季度我部就開始進行與三菱公司進行溝通,三菱公司不斷的找借口,進行拖延。在公司領導的支持下我部堅持長時間的與其接觸、談判,最后使其對城市新銳電梯整改、補償鏈及導向輪的更換,保證了電梯的安全運行。在此項工作中我們保證重事實、重合同進行具理力爭,堅持目標實現,保持與對方溝通協調,不達目的不罷休。
2、都市經典電梯維保合同的簽訂。經過對四家維保公司的對比和接觸,與渝蘇電梯維保公司和西子奧的斯公司進行合同的談判、協商,最終選擇了西子奧的斯公司進行維修保養。在維修保養費的確定時,主要是余總和沈經理的高層溝通使問題得以落實。我部對維修保養合同的細節進行專業起草,盡量規避風險。
3、宏聲大廈設備管理的參觀學習。在余總的幫助下我部組織了我司維修主管和工程部所有人員參觀和學習宏聲廣場物業設備運行管理的先進經驗?；氐焦竞笏袇⒂^學習人員又進行交流和討論,大家都講了自己的所見、所感。同時各維修根據自己的情況進行相應落實。如正在進行設施設備標志掛牌、標明閥門所管區域、標明管道介質流向、設備運行狀態等工作。同時要求參觀人員寫心得感受,提高我司設備運行管理水平。
(三)渝能會所的接管驗收
在渝能會所的接管驗收前后,配合管理處對設施、設備安裝以及室內外裝修進行了跟進。對發現的不需發函的問題與晨陽工程部和監理溝通,聯系其整改。對售樓中心設施、設備實物接管前的綜合檢查,對發現的問題分類、分系統進行了歸類整理。設施、設備及部分資料進行了實物接管對遺留的問題,以情況說明聯系函的方式交與晨陽工程部簽字認可。與晨陽工程部磋商了設施、設備存在的問題以及具體整改的方式方法。對晨陽工程部不能解決的問題發函給晨陽公司。聯系晨陽工程部或施工單位對排煙見機、水景觀水泵止回閥、電梯、空調等設備在運行中發現問題的處理。
(四)都市經典創優工作的參與
1、資料的準備。我部對都市經典創優資料中公共設施設備的管理部分、消防部分進行整理和編寫。作為工程部二季度的一項重要工作進行,在此投入了大量的精力。有許多制度完全是重新建立,對工程部制度建設起到推動作用。在三季度我部將都市經典創優資料中的部分制度進行修訂進入工作手冊,加大本部門的制度建設。
2、現場問題的查找。在創優工作開展以來,我部對都市經典管理處硬件設施中存在的問題進行查找,對存在的問題向管理處提出并督促管理處進行整改。特別是影響形象的問題進行跟進。
(五)技術指導
1、都市經典消防線路的恢復。對都市經典消防線路第五回路的維修的同時對維修人員進行現場技術指導,從而促使維修部提高消防設施設備故障的檢修能力。教會他們檢查的方法和技巧,促使維修部對消防設施設備故障的解決能力提高。
2、重煙高區增壓泵的恢復。主要是立足于讓維修人員自己分析設備功能,根據控制要求設計控制線路的能力,在高區增壓泵恢復使用功能后,我們的維修人員基本會制作簡單控制線路。
3、城市新銳泵房照明節能改造方案分析。在工作檢查中發現泵房照明節能改造后應急燈不能充電的現象,進行分析和維修部一同找到解決的方案。對維修部提出即要節能又不能改變設施設備的功能。
(六)維修人員的面試及協調
1、 面試。維修員工招聘我部都要進行面試,但是由于要求較高,只補充7名維修人員就前后面試近70人。對其他工作經常有影響,但是我們保證把好進人關,一如既往堅持高標準為企業選人、用人關。
2、人員的調配。本季度來我部根據各管理處的情況對現有的維修人員進行合理調配,使各管理處的維修工作和前期介入工作順利進行。根據人員情況和能力,調劉家勇到城市廣場任維修主管,負責前期介入和會所維護;調駱書正到渝能國際任維修主管,負責前期介入和會所維護;調黎璞到陽光九里負責前期介入工作;任劉全國為城市新銳維修負責人主持維修工作。根據渝能國際會所維護工作量大技術要求高,從金臺調陳永康到渝能國際協助駱書正工作;根據劉家勇調走后城市新銳的技術實力可能減弱的情況,從金臺調余翔到城市新銳加強技術實力。
三、在建項目的前期介入
(一)城市廣場
1、根據施工工程進度,逐步結合現場情況,咨詢現場施工員及安裝負責人,對r1棟正在進行的內粉和外粉工作,與施工員竇工和劉工一起隨時進行咨詢和現場監督,使我在窗戶安裝百葉窗臺面斜度、空調的安裝位置、墻面有無壓光、露網陰陽角不直、空鼓等有了全面的認識和提高,同時結合以前成熟物業小區存在的整改情況,進行現場的督促和跟進施工,對r1和r2棟存在的施工質量和使用材料等問題,逐步進行核實,對存在的不解進行咨詢和函告,以求了解落實解決。
2、針對給排水與消防設施設備的安裝,在主動查閱相關資料的同時,了解設備的性能、型號、及安裝地點等相關技術指標,結合實際情況,提出安裝要求與整改意見,積極同消防安裝負責人江經理及水電安裝負責人鄭工進行現場交流,并結合實際施工情況與設施設備的使用功能和以后物業接管后使用的利弊進行權衡,以期達到對物管更有利,在消防水泵安裝,屋面防水與隔熱層的施工等,劉家勇同志總是身臨現場,查看施工情況。在電梯安裝調試中,深入電梯機房及轎箱頂部和底坑,同電梯調試人員質詢、洽談,調試方法、調試效果和作用,以期全面了解電梯的工作狀況。
3、結合現場安裝及施工情況,對比r1棟與r2棟的相關進度與施工質量,針對性的向現場施工人員提出各自的缺陷與不足,以期達到及時整改,要求達到的質量標準和驗收標準,告知施工人員遲改不如早改。
通過近兩個月的前期工作,我深感物業前期工作,特別是工程施工與安裝的前期工作的重要性,尤為突出,前期工作的好壞直接關系到以后物管全面接管以后的服務質量。
(二)渝能國際
渝能國際:建筑面積近60萬平方米,集別墅、花園洋房、景觀高層和板式高層為一體。分三期建設,目前已動工的項目有t1、t4、t5、t6、t8、t9、s10-s13、一期地下車庫和一期售樓中心。針對現階段設施、設備未大量安裝的情況,二季度的主要工作有以下幾個方面。
1、對渝能國際整個建設項目概況進行了了解。
(1)對消防系統的了解:項目消防系統分為室內消防和室外消防,室外消防給水水源為城市自來水,采用消防和生活合一用水,進水管一條,管徑為dn300㎜。室內消防采用臨時高壓制,在車庫和商場內設置自動噴淋系統,水泵房和消防水池設在t4樓,水池容積為843立方米,t4樓頂層設置18立方高位水箱一座。報警系統采用的是北大青鳥產品每棟塔樓均設一臺小型區域報警器和集中報警器與t5樓聯動報警主機聯網。
(2)對電梯系統的了解:板樓采用蒂森電梯,每單元配置2臺速度為⒈75米/秒,塔樓采用天津奧的斯電梯,每棟配置3臺速度為2米/秒
(3)供配電系統的了解:全小區9個變電所,變壓器總裝機容量為:11750kva.t5設開閉所一間,采用雙電源10kv二回路專線引入.其中變壓器18臺:630kva的4臺,500kva的3臺,800kva的1臺,分別設置在t2、t5、t6、t8、t10和地下車庫。
(4)對弱電、智能化系統的了解:電視系統設備間設在t5樓。每棟入口設可視對講主機,住宅內設可視對講分機,分機帶4路報警,實行一戶一密碼。 2、對現建項目概況進行了了解,包括結構類型、層數、層高、建筑面積、施工單位、監理單位、以及主要負責人的聯系方式的了解和記錄。
3、對一期工程s10-s13進行了查看,了解其戶型結構、空調安裝位置、管井、電井以及管道的預留孔洞。跟進了s13戶型分隔、墻面抹灰,以及現階段電梯安裝底層主排污管的預埋。
4、對s13墻面空鼓,煙道裂紋、電梯機房未預留插座、空調安裝位置、衛生間通風、預埋的吸頂燈盒過高、陽臺欄桿跨度太大以及售樓中心設施、設備安裝中存在的問題上報工程部發函晨陽公司。
在二季度前期介入的工作中,還存在許多不足的地方。比如:同晨陽工程部的溝通和自身知識的不足,帶來了對前期問題的發現不及時和不能發現。我相信在以后的工作中有公司的大力支持和幫助以及近期與晨陽工程部交接售樓中心的過程中,同晨陽工程部的溝通已不存在大的問題。至于自身知識的不足,我會加緊學習各方面的專業知識和各種規范。來完成公司交給我的各項任務。
(三)陽光九里:
1.了解陽光九里大同小區的各種施工圖紙.熟悉了a1.a2.c1.c2.c3.b1.b2.d棟車庫的設施和水電施工圖.
2.了解了小區各棟樓的對講系統.消防系統.車庫收費系統等設備的安裝位置和數量.
3.了解了電梯型號.閉路監控型號和安裝單位.
4.了解了供配電.消防.電梯.給排水.強弱電.智能系統等設備的安裝位置和數量.
5.了解了小區的各棟樓的施工進度.參加了業主方的工程會議.
6.跟蹤了門市7.8號內裝飾情況.并協助施工方業主監理對售房部進行了交房斂收.
7.跟蹤了c棟內外墻抹灰質量.給排水安裝質量.塑鋼門窗安裝質量
8.協助監理業主.施工方對c2進行擬斂收.
9.協助了解業主整理了房屋斂收表格.
10.協助施工方和監理對c棟給水試壓.
11.參加了施工現場會議討論了c棟1.和4戶型排水立管的安裝情況.
12.跟蹤了后勤檢測中心對b1~7層樓板進行檢測.
存在的問題:
1.a1.6f樓梯口未留開關盒.
2.a2.17樓電梯外召預留孔錯位.
3.c棟有部分煙道斷裂.
4.c棟給水立管生銹嚴重.
5.c棟衛生間窗戶不能關嚴如c1.5f.4戶型.
6.c棟房間有空鼓
7.b棟電梯前室無消防報警按鈕和消防電話插口.
四、人員培訓
1、定期培訓。我部堅持每周三定期的維修主管培訓工作的進行,從受訓人員當前需要補充的知識出發,理定專題和培訓計劃結合進行培訓。同時對工作檢查出現的普遍問題進行針對性的培訓。消防培訓。對維修部進行消防設施設備培訓,以解決設備為目的。對保安隊員進行中控室設備操作培訓,以能正確操作消防設備為目的?，F場培訓。針對部分維修部存在的問題進行現場培訓,以解決維修部的實際問題目的。此三項培訓的深入將會有效的解決我部所事務基本問題。
五、存在的問題
1、前期介入的工作中,還存在許多不足的地方。比如:同晨陽工程部的溝通,帶來了對前期問題的發現不及時和不能發現。
2、本部門人員規范意識不強。
物業消防培訓方案范文5
一、加強房地產市場宏觀調控
（一）科學制定房地產用地供應計劃。縣國土部門要在《陰縣城市總體規劃》和《陰縣土地利用總體規劃》確定的縣城建設用地規模內，科學編制我縣房地產開發建設用地五年計劃和中長期計劃，優先保證中低價位、中小型普通商品住房和廉租住房等保障性住房的土地供應。對房地產用地批而不建、批后緩建、閑置土地等行為和不按土地出讓合同要求進行開發建設的行為進行嚴肅查處，嚴格按標準征收土地閑置費；情節嚴重的，堅決依法收回土地使用權。
（二）科學編制房地產業發展規劃。由縣房產部門牽頭，發改、國土、規劃等相關職能部門參與，根據《陰縣城市總體規劃》和《陰縣土地利用總體規劃》，科學編制我縣房地產業年度發展計劃、五年發展規劃及中長期規劃，并將其納入我縣國民經濟和社會發展規劃。
（三）建立和完善住房供應及保障體系。積極發展普通商品住房，適度建設高檔商品住房，加快建設廉租住房，嚴格規范經濟適用住房，合理建設安置性住房和公共租賃房，形成住房梯次供用，不斷滿足人民群眾住房需求，促進縣域經濟社會又好又快發展。
二、規范房地產開發建設行為
（四）嚴禁行政企事業單位集資或變相集資建房和居民擅自新建住房。全面禁止全縣所有行政企事業單位集資建房或利用房地產開發資質變相集資建房?？h城中心城區內，縣國土部門嚴禁向個人建房或個人合伙建房供地，杜絕自建行為。已出讓給單位、個人建房或個人合伙建房的土地，由國土部門采取回購、收儲、整合等辦法收回，拿出具體方案報縣人民政府批準?？h城規劃區內農村村民建房，實行統一規劃、合理布局，統一在居民點建設?？h城中心城區內經鑒定確系危及人身安全的危舊房屋，不得批準自拆自建，統一納入縣城提質改造和土地儲備計劃，由縣人民政府收購后拆除。因建設需要征收集體土地上的房屋，按照《陰縣人民政府辦公室關于印發陰縣城區集體土地上房屋拆遷安置暫行辦法的通知》（陰政辦發〔〕40號）規定，實行集中統一安置。
（五）嚴格房地產開發資質管理?？h房產部門要加強房地產開發企業資質管理，嚴厲打擊掛靠、變相掛靠等違規房地產開發行為。凡不具備房地產開發企業資質的，國土、規劃等部門不得為其辦理任何審批手續。嚴禁任何單位和個人在集體土地上從事或變相從事房地產開發經營活動，一經發現，堅決予以打擊。
（六）強化房地產項目規模管理。堅決杜絕零星房地產開發,單個房地產開發項目低于3萬平方米或用地面積小于3000平方米的，相關職能部門不得供地、立項、報建，應納入成片統一開發范圍。確無法調整合并的，其土地用于城市綠化或其它公益事業建設。其中，用地面積大于3000平方米，而建筑面積達不到3萬平方米的特殊項目，該地塊只能按城市規劃要求，批準建設高層建筑，嚴禁個人合伙聯建。違規合伙聯建的，由縣房產部門牽頭，監察、國土、建設、規劃等職能部門參與，依法予以處罰；涉及國家公職人員參與的，依法從嚴處理。
（七）規范房地產項目設計。新開工的房地產小區，要實行功能單一化設計，從嚴控制上居下店式的商品房開發項目。原則上住宅小區臨街不得配建商業門面，居住區與商業區要獨立分開，營造宜居環境。臨街建筑和標志性建筑應根據項目位置，結合城市風貌規劃進行形象設計；縣城主干道臨街面不得設置開放式陽臺，不得管網、空調等設備。新建商品住房必須設計空調位，空調機必須安裝在空調位內。住宅小區的建筑設計應包含燃氣、給排水等管線和排油煙的專用管道設計。新建項目嚴格實行雨水、污水分流，污水排放必須接入縣城排污管網。臨湖、臨河開發項目要做到不推山、不填水，切實保護生態環境。
（八）規范項目設計方案評審。所有新開工房地產項目和行政企事業單位辦公用房必須有兩個以上設計單位拿出3個以上設計方案，由政府主管副縣長組織建設、房產、規劃、環保、人防、氣象、消防、交警等相關職能部門和有關業內人士對方案進行聯合初步評審。設計方案由小區規劃設計方案、前期物業管理方案、建筑美化亮化方案、安防監控方案、綠化方案和停車場位設計方案等組成。小區規劃設計方案應包含建筑設計風格、消防設施、平面布局、立面效果、建筑容積率、建筑密度、綠化率、空調位布局、防盜窗（網）風格、穿墻洞孔位置、公共配套設施和項目整體方案符合房地產市場需求狀況的情況說明，其中消防設施應包含室外消防栓、消防水池等方面的布局和設計，公共配套設施方面包含垃圾收集設施、二次供水及加壓設備、風雨活動室、信報箱等內容，垃圾收集設施應明確垃圾收集點、收集站布局，風雨活動室要設計備有健身運動器材，小區門衛處要設計信報箱。前期物業管理方案應包含物業管理用房的合理配置情況、前期物業服務企業的選聘情況和物業管理的檔次及水平等內容。其中物業管理用房配置標準為：3—5萬平方米的小區應達到小區總建筑面積的5‰，5—10萬平方米的應達到4‰，10萬平方米以上的應達到3‰，超過10萬平方米的住宅開發項目應當同時明確社區工作用房，所有物業管理用房和社區工作用房必須配置合理、適用。建筑美化亮化方案應包含小區內所有建筑的美化亮化燈飾、造型燈飾及臨街建筑的特殊美化亮化燈飾等內容，并按照簡潔、寧靜、美觀、和諧的要求，采用三維動畫方式進行設計，并提供動畫效果圖。安防監控方案應包含小區安防監控設施的整體布局、攝像頭數量和位置、監控機房設置、門衛崗亭配備和樓宇智能化設計等內容。綠化方案應包含綠化面積、綠地布局、花卉苗木和種類、規格等內容。停車場位方案要在小區人防工程或地下停車場設計的基礎上嚴格根據小區住戶數按不低于1：1的標準配套到位，有商業鋪面的小區還要考慮社會車輛停車需要。項目經初步評審后，拿出兩個規劃設計方案提交縣長辦公會議確定，形成最終設計方案。方案一經確定，不得擅自修改。房地產企業須以最終審定的規劃設計方案報建，并向社會公示，嚴禁出現審定后方案與報建方案脫鉤的現象。規劃設計方案經評審通過后，開發建設單位1年未動工建設的，原方案須進行再次評審；2年未動工建設的，堅決依法收回土地使用權。
（九）加強住宅開發項目配套建設的監管。凡新建、改建、擴建的住宅小區，除應當按經批準的控制性詳規和其它相關規定配套建設物業、社區辦公用房和教育、文化、體育、環衛、消防、電信、美化亮化、安防監控、綠化、停車位、停車場等設施外，還應根據居住區規劃和居住區人口規模，按照國家有關規定配套建設幼兒園，所有配套用房、配套設施及幼兒園等必須與主體工程同步設計、同步建設、同期交付使用。否則，規劃部門不得辦理規劃手續，建設部門不得辦理施工許可和進行質量驗收，房產部門不得辦理房屋權屬初始登記。
（十）嚴格實施商品房分戶驗收及房地產項目綜合驗收。商品住宅工程在綜合驗收前，建設單位應組織施工和監理單位進行分戶驗收，已選定物業公司的，物業公司應參與分戶驗收。分戶驗收合格的，出具由建設、施工、監理單位負責人簽字確認的《住宅工程質量分戶驗收表》；分戶驗收不合格的，建設單位不得申請工程綜合竣工驗收。房地產項目竣工后，由房產部門組織建設、消防、交警、人防、地稅、氣象、質監、政務中心、規劃、公用事業等部門，對照報建所提交的規劃設計方案逐一進行集中現場驗收并簽署意見。凡夜間亮化、安防監控、垃圾收集、綠地率等設施、設備指標沒有按設計方案配置到位的房地產項目，各相關職能部門不得簽署合格意見，不能通過綜合竣工驗收。所有部門簽署合格意見后方可認定為綜合驗收合格。商品住宅在交房時，開發企業必須向購房人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和《住宅工程質量分戶驗收表》。
（十一）推廣精裝房。引導和鼓勵房地產開發企業采取住宅一次裝修到位或菜單式裝修模式新建商品房。
三、優化房地產投資環境
（十二）強化房地產項目報建管理。房地產項目申請報建時，必須將所有報建規費一次性繳納到位，單個項目建筑面積在5萬平方米以上才能申請分期報建。報建規費的標準嚴格按政府有關文件執行，不得擅自降低或提高。特殊情況確需減免部分報建規費的，須經縣長辦公會議議決。
（十三）完善城市基礎設施配套?？h文星鎮、建設、城建投、電力、商務、交通、公用事業、自來水公司等部門要加大基礎設施建設力度，對已竣工投入使用及新開發建設的房地產項目在城市次干道、供水、供電、商業網點、公交車?？空军c、就近入學等方面進行完善，確保住宅小區與城市中心無縫對接。
（十四）強化金融機構對房地產業的支持?？h財辦、人民銀行要牽頭組織縣內各金融機構拿出具體措施，增加房地產業貸款。同時要加強對房地產金融市場的監控，防范和化解房地產金融風險。
四、加強房地產企業及從業隊伍的管理和培育
（十五）嚴格房地產市場準入制度。從事房地產經營活動必須取得相應的企業資質，并備案登記。從事房地產營銷、策劃、中介、工程建設和服務的從業人員必須持有相應資格證書。
（十六）加強房地產企業動態管理。完善房地產企業信用檔案，實時記錄和公示企業信譽情況，并將其作為資質定級、晉級、年檢的重要依據?？h房產部門應及時督促房地產企業整改不良行為，整改不到位的，給予降級或注銷其資質。
（十七）培育房地產企業品牌。通過體制、機制和管理創新，培育和壯大房地產企業。鼓勵房地產企業通過整合、兼并、入股等形式進行聯合重組，逐步淘汰競爭力不強、規模效益低下的房地產企業，促進房地產企業提質升級。
（十八）提升從業人員素質?？h房產部門應會同勞動和社會保障部門制訂房地產行業從業人員和進城務工人員培訓計劃，明確年度培訓任務，加大培訓力度，確保培訓質量；嚴格實行房地產從業人員持證上崗制度，建立健全房地產企業從業人員信用檔案，不斷提高房地產從業人員的整體素質。
（十九）切實維護企業合法權益。依法支持房地產企業正常經營活動，及時依法處理群眾投訴，嚴禁任何單位和個人向房地產企業強行攤派和“索、拿、卡、要”，一經發現，依法從嚴處理。
五、提高物業管理水平
（二十）全面推行專業化物業服務。逐步推行房地產開發與物業管理相分離制度。住宅小區、黨政機關及企事業單位房產應逐步推行專業化物業管理，擴大專業化物業管理覆蓋面，任何單位不得聘用無從業資格證書人員從事物業管理服務。房地產小區選聘前期物業服務企業時，應嚴格依法采取公開招標或協議招標的方式進行。新建小區沒有實行前期物業管理的，工程不得驗收。開發企業在向業主交房時，前期物業服務企業應與業主簽訂前期物業服務合同和業主臨時規約。
（二十一）充分發揮社區在物業管理中的監督、指導作用。物業管理納入社區工作范疇，文星鎮各社區應加強對轄區內住宅小區業主委員會和物業服務企業的監督、檢查，指導其搞好住宅小區的精神文明建設、計劃生育、社會治安綜合治理、公共安全等方面的工作。縣房產部門在指導成立業主委員會和辦理物業服務企業資質定級、晉級、變更手續及日?？己藭r，應當聽取社區居委會意見；要加強與社區居委會的協作，積極協助調處物業管理服務糾紛，共同做好物業管理工作，為居民創造安全、舒適的居住環境。
（二十二）嚴格實行物業管理配套設施保證金制度和物業管理開辦費制度?？h房產部門要分小區落實并監管物業管理配套設施保證金和開發建設單位支付給物業服務企業的開辦經費。其中，配套設施保證金按建筑面積5元/平方米繳納且全部用于配套設施建設，物業管理用房的建設投入不得在配套設施保證金中列支。
（二十三）嚴格執行有償物業服務制度。物業服務企業要對服務小區實行全方位、全天候管理服務，服務費用應嚴格按照約定的收費標準收取，確需調整標準的，應按法定程序進行。業主委員會應當督促業主履行繳費義務。
（二十四）嚴格裝飾裝修管理。業主裝修房屋，其裝修方案必須先經房地產裝飾裝修管理機構批準。嚴禁不按裝修方案施工或破壞房屋結構行為，確保房屋使用安全。原則上住宅小區建筑不準安裝防盜窗（網）。確須安裝的，經房地產裝飾裝修管理機構批準后，安裝的防盜窗（網）必須內嵌，嚴禁出現防盜窗（網）凸出墻面及改變或破壞外墻立面形象的裝修行為?？h房產部門要全面加強裝飾裝修市場管理，嚴格裝飾裝修施工證的發放，逐步建立健全裝飾裝修原材料市場準入制度，嚴防有害劣質裝飾裝修材料流入市場；加強裝飾裝修質量、環保監測等服務，培育壯大裝飾裝修企業，查處違法違規裝修行為，營造良好的裝飾裝修市場環境。
六、優化市場服務監管體系
（二十五）嚴格執行房地產項目建設公示制和服務責任制。房地產開發企業應當按要求制作房地產開發項目公示牌，并在項目建設現場公示。房地產開發項目立項后，相關部門應對項目規劃設計、建設、銷售、竣工驗收、交付使用等進行全方位監管和服務。
（二十六）建立行政執法聯合查處機制。房地產開發企業單一違法行為，由相關職能部門查處；涉及多個部門的，由縣政府分管副縣長組織規劃、建設、國土、房產、環保、消防、質監、國稅、地稅、交警、文星鎮等部門單位聯合查處，形成打擊合力，堅決遏制房地產違法違規行為。
（二十七）加強商品房銷售和價格管理。縣房產部門要建立健全新建商品房交易合同網上備案制度和預售款監管制度，防范房地產企業抽逃資金風險，維護消費者合法權益。未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發企業不得預售，也不得以認購（包括認訂、登記、選號等）、收取預定款性質的費用等形式變相預售商品房。一經發現，依法從嚴查處。辦理預售許可證時，要如實申報銷售價格。已取得預售許可的，要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售?？h房產部門要加強房地產市場交易指導價的編制工作，杜絕房地產轉讓、抵押等價格不實現象，規范房地產市場交易秩序。同時，逐步推行二手房交易網上備案和二手房交易資金監管制度。
（二十八）規范房地產開發項目資本金、預售款和維修資金管理。項目資本金、預售款和維修資金必須嚴格按規定標準繳存，任何單位和個人不得侵占和挪用。
物業消防培訓方案范文6
一、 加強安全宣傳教育，培訓提升全體員工安全防范意識。各個部門5月份開展法律知識，法制觀念、公司制度，治安消防的學習教育，增強員工法治觀念和安全常識，培養員工遵紀守法、安全防范的自覺性。
1．在四月份中心組織培訓的基礎上，五月份再搞一次安全培訓，各部門搞一次安全培訓。
2．保安隊員和主管以上管理人員參加一次滅火器和消防水帶的現場滅火操作。
3．長期堅持利用早會和訓話時間，隔天學習一次法律法規、管理文件，以加強職業安全的教育。
二、 加強安全制度建設與安全管理，嚴防各類重大事故發生。
1．建全各種門崗安全制度、消防安全制度、設備安全制度、其他作業安全制度，應急機制和各類規定，做到各項安全工作有章可循，有法可依。
2．搞好安全生產，杜絕安全事故發生，在“平安紅5月”創建活動中，重點搞好安全生產（服務），以保證將“平安紅五月”的工作落到實處。
①． 責任明確。各個部門安排落實一位副經理和質量管理員，具體實施安全綜合管理，防盜防火，安全生產，人民調解，維護穩定的工作，并向物管中心簽署“平安紅五月”目標責任書。
②． 管理落實。副經理和質量管理員監督檢查本部門安全生產的整個流程，發現不符合安全操作規程的行為和安全隱患及時糾正。
③． 安全作業、安全防范，自我保護成為員工的自覺行動。
3．各個部門成立矛盾糾紛調解小組，副經理任組長、質量管理員和一名工會骨干任調解員。信息有效，制度落實，將和諧關系落到實處。矛盾糾紛調解率達100%，調處成功率達85%以上，物管中心成立矛盾糾紛調解領導小組，協調處理矛盾糾紛。
三、由物管中心、客服部、、保安部聯合組成“平安紅五月”創建檢查領導小組，每周檢查指導一次安全工作，發現隱患及時整改，對忽視安全工作的嚴重行為，通報批評。
1、檢查安全制度是否健全、上墻，是否在實際工作中得到實施。
2、檢查防火、防盜、防自然災害事故，防違規生產服務是否落實到位。嚴格排查安全方面的管理漏洞和事故隱患，發現問題及時實施整改。
3、檢查夜班、周末治安安全值班巡邏情況。
4、排查矛盾糾紛處理情況，處理重點難點問題。
