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建設工程消防驗收管理辦法范文1
第二條本辦法適用于我縣城市規劃區內的各種管線工程檔案管理。
第三條本辦法所稱城市管線工程是指在城市規劃區范圍內新建、擴建、改建的各種管線（含給水管、排水管、消防栓、燃氣管、熱力管、電信電纜、廣播電視電纜、供電桿線電纜等）及管線的隧道、地溝和其他在城市道路下建設的地下工程（含人防工程等）。
第四條縣建設行政主管部門負責本城市轄區內管線工程檔案管理工作。
縣城建檔案館具體負責管線工程檔案管理、利用和監督工作，其業務上受縣建設行政主管部門、市城建檔案館的指導和監督。
第五條建設單位進行管線工程建設，應當嚴格按照圖紙設計施工，確需變更設計的，應當按照有關規定辦理變更手續，并如實反映在竣工圖上。
第六條建設單位在管線施工中發現未建檔的管線，應及時報告建設行政主管部門，由建設行政主管部門查明管線性質、權屬，責令產權單位測定其坐標、標高及走向，并向城建檔案館報送有關檔案。
第七條管線工程覆土前，建設單位必須委托具有相應測繪資質的單位，按照《城市地下管線探測技術規程》（中華人民共和國行業標準CJJG61-94，1995）進行竣工測量，形成準確的竣工測量數據文件和管線工程測量圖。
第八條管線工程竣工檔案（包括有關地下管線工程的1：500城市地形圖和控制成果）必須完整準確，反映現狀，并經編制單位技術負責人審查簽字，建設單位蓋章。
第九條在城市道路、道溝、各種管線附近地段進行開挖、爆破、鉆探等施工活動，建設單位應到城建檔案館查詢，取得該施工地段地下管線工程的有關現狀資料，經規劃行政主管部門規劃定點后方可開工建設。
第十條在管線工程竣工驗收前，建設單位必須提請并通過城建檔案管理機構對管線工程項目檔案組織的專項驗收。管線工程竣工驗收備案前，建設單位應向城建檔案館移交下列檔案材料：
（一）管線工程項目的計劃、規劃、用地、設計、施工、監督、監理等批準文件；
（二）管線測量精度分析、測繪成果及竣工測量數據；
（三）管線工程施工技術文件材料、竣工驗收文件和竣工圖；
（四）城建檔案管理部門按《建設工程文件歸檔整理規范》（GB/T50328）要求歸檔的其他有關文件材料。
第十一條對重要管線工程，城建檔案館應當進行現場核驗，做到文件材料與實際相符，建設單位及有關部門應當給予配合。
第十二條管線工程投入使用后進行改建、擴建或者對重要部位進行維修的，建設單位和施工單位應當根據實際變動情況修改原竣工圖，并將修改補充的管線圖于竣工驗收后3個月內報送城建檔案館。
第十三條城建檔案館對城市管線總圖進行綜合修改補充，繪制城市管線綜合圖，并輸入城市管線信息系統，對管線工程檔案實行動態管理。
第十四條縣建設行政主管部門應當定期組織城市管線工程普查、補測補繪和建檔工作。普查和補測補繪所形成的管線普查成果檔案，要及時交由城建檔案館統一接收管理，各管線產權單位保存一套備查。
對于工程測量單位移交的城市地形圖和控制成果，城建檔案管理部門不得出售、轉讓。
第十五條城建檔案館應當建立健全科學的管理制度，依法做好檔案的接收、整理、鑒定、統計、保管、利用、保密工作，主動為城市規劃、建設和管理服務。
第十六條建設單位違反本辦法規定，未移交地下管線工程檔案的，由建設行政主管部門責令改正，可處1萬元以上10萬元以下的罰款；對單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員，處單位罰款數額5％以上10％以下的罰款；因建設單位未移交地下管線工程檔案，造成施工單位在施工中損壞地下管線的，建設單位依法承擔相應的責任。
建設單位違反本辦法規定，未移交其他管線工程檔案的，由建設行政主管部門依法予以處理。
第十七條地下管線專業管理單位違反本辦法規定，未移交地下管線工程檔案的，由建設主管部門責令改正，處1萬元以下的罰款；因地下管線專業管理單位未移交地下管線工程檔案，造成施工單位在施工中損壞地下管線的，地下管線專業管理單位依法承擔相應的責任。
地下管線專業管理單位違反本辦法規定，未移交其他管線工程檔案的，由建設行政主管部門依法予以處理。
第十八條工程測量單位未按照規定提供準確的管線測量成果，致使施工時損失管線給他人造成損失的，依法承擔賠償責任。
建設工程消防驗收管理辦法范文2
【關鍵詞】安置房；安置條件；建設進度；社會效率
Directional placement of the housing placement condition and construction matching study
――Taking Zhenjiang City directional placement of the housing pre placement as an example
Dong Chen-peng
(Zhenjiang City Construction Investment Corporation Zhenjiang Jiangsu 212003)
【Abstract】directional placement of Fang Yi implemented phased acceptance, staging investment using the principles of. The placement of the housing can be pre placement, i.e. housing, property, in the decomposition of resettlement mode. Whether the housing, the key whether the related costs to achieve a knot door Qing; placement of the housing property, is the real home delivery, acceptance and the construction unit to perform the repair responsibilities of the key node; formal admission means property fee in full charge and temporary resettlement subsidies to stop issuing.
【Key words】Placement of the housing conditions;Placement;Construction progress;Social efficiency
城市定向安置房屬于保障性住房的一個大類，其供應對象是集體和國有土地上的被征收項目的居民家庭，主要由經濟適用房和中低價商品房構成。定向安置房的建設進度在很大程度上要受征收項目的安置過渡期限的制約，也就是說原則上要在被征收人或者房屋承租人將被征收房屋交由征收人拆除之日起至搬遷到征收人提供的安置房止這個時間段內建設好安置房。不過，現實中，由于受征收周期和安置房建設周期等客觀因素的影響，當安置房真正交付到被征收人手中時，早已是遠遠超過原先約定的安置過渡期限了。如何在維護被征收人利益的前提下，結合安置房的建設進度，盡可能地縮短被征收人的安置過渡期限？這正是本文所要探討的問題。
1. 根據國家《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》第六條的規定：“住宅小區竣工驗收必須符合下列要求：（1）住宅小區所有建設項目必須按照批準的規劃和有關專業管理與設計的要求全部建成并達到使用標準。（2）各類建筑物的平面位置、立面造型、裝修色調等必須符合規劃設計的要求。（3）小區內的住宅與公共配套設施、市政公用設施等單項工程全部驗收合格，驗收資料要齊全。（4）施工機具、暫設工程、建筑殘土、剩余構件全部拆除清運完畢，達到場地清地平。（5）拆遷居民已合理安置。”很顯然，一個城市的定向安置住宅小區的規模一般都很龐大，不能按此要求來交付，只能依據該辦法的第十條規定行事：“分期建設的住宅小區，可以實行分期驗收，待全部建成后進行綜合驗收。分期驗收的住宅小區，市政公用基礎設施和公共配套設施滿足使用功能要求的，可以分期投入使用。”也就是說，只要市政公用基礎設施和公共配套設施全部建設到位，即定向安置小區即可交付使用，滿足入駐條件。
2. 定向安置住房收樓前置的法理依據
2.1 我們知道，物權是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權；或者說，指自然人、法人直接支配不動產或者動產的權利?！吨腥A人民共和國物權法》對有關房屋的物權是這樣的規定：
（1）第三十九條，“所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利”。
（2）第四十條，“所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益”。
（3）第七十條，“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”。
（4）第七十一條，“業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益”。
（5）第七十三條，“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有”。
2.2 針對上述規定，在臨時安置補助費繼續發放的前提下，如果提前將安置小區房屋專有部分向安置戶進行交接，并沒有侵害安置戶的權益，相反，是一種專有部分權益的提前占有，因此，提前發放鑰匙的舉措是與《物權法》規定的目的是相一致的。如果在交鑰匙時即停止向安置戶發放臨時安置補助費，即使是單體已經竣工驗收，但由于配套項目履行確認手續沒有到位，便會在事實上形成侵害安置戶的小區共有部分所有權的后果，安置戶就可以直接向侵害人提出物上請求權，請求損害賠償。綜上所述，對安置戶騰倉費的發放必須以整個安置小區或分期交付的配套項目履行確認手續到位為止結點。
3. 定向安置住房收樓應具備的條件
安置房交鑰匙，是物權交割及入戶驗收及建設單位履行維修責任的關鍵節點。安置房的收樓與一般通過市場購買的商品房的收樓不同，二者之間最大的區別在于安置房收樓是安置戶對自己房屋專有部分的交接，而后者是對自己在整個居住小區專有和共有部分所有權的一次接。
安置房能否收樓成功，房屋鑰匙能否交接，取決于房屋是否具備可移交性，小區是否具備了初步的交通、安保與衛生條件。
3.1 如果細分起來，從房屋是否具備可移交性來說，必須具備7個要件：
（1）單體建筑工程竣工驗收。
（2）居民生活用水已納入城市供水管網。
（3）居民用電已納入城市供電網絡。
（4）燃氣管道敷設完成，分戶管道具備開通條件。
（5）通訊、有線電視及其他棟內智能化設施已建成。
（6）各類地名標志牌、郵政信報箱已安裝到位。
（7）小區綠化建設基本到位。
3.2 從交通方面講，必須具備2個要件：
（1）外部連接道路已經建成，機動車輛可以進入。
（2）區內道路及無障礙通道建設已經完成。
3.3 從安全方面講，必須具備4個要件：
（1）交付區域已形成封閉，安全技防設施安裝到位或具備初步的安保措施。
（2）路燈設施已經建成，夜晚能夠保證照明。
（3）物業管理人員已經進場入駐。
（4）高層必須電梯檢測合格、消防備案。
3.4 從衛生方面講，必須具備2個要件：
（1）雨、污水排放已分流，并分別納入城市雨、污水排放系統。
（2）生活垃圾已與環衛部門辦理委托清運手續或已經采取生活垃圾臨時清運保障措施。
上述13個要件可謂是安置戶收樓時所必備的，否則，因要件不到位所出現的問題都可能會激發成影響重大的社會民生問題。
事實上，很多城市的定向安置住宅小區的交付都是按照通常所說的組團式驗收交付的形式操作的。就鎮江市而言，在進行分解安置，即分別設定選房、拿鑰匙、正式入住三個時間節點進行安置時，在每一個階段所總結出來的要件有哪些呢？
根據《鎮江市新建住宅小區竣工入住交付驗收管理辦法》第五條規定：“分期開發建設的住宅小區，可實施分期竣工入住交付驗收。住宅小區分期以項目核準批文為準，其驗收內容與第四條相同，若有關附屬公共配套設施不在本期規劃范圍內實施建設的，開發建設單位應出具承諾或提供臨時設施暫予解決?！币簿褪钦f，除了部分附屬公共配套設施外，正式入駐的前提條件是必須符合《鎮江市新建住宅小區竣工入住交付驗收管理辦法》第四條規定的要件：“新建住宅小區竣工入住交付驗收內容主要包括：項目審批手續是否齊全，住宅單體建筑工程是否竣工備案，市政公用基礎配套設施和附屬公共配套設施是否建設到位，應委托或移交事項是否辦理相關手續?！备鶕嶋H操作的結果，除收樓即拿鑰匙的節點外，下面，我試著根據選房和正式入住兩個時間節點，通過逆向流程來匹配安置房相關的建設必備要件。
4. 定向安置住房選房時應具備的條件
選房節點，是安置房戶結戶清、結束特定征收項目安置工作的關鍵節點。能否選房，關鍵看能否在相關費用上實現戶結戶清；能否戶結戶清，關鍵又在于能否確定具備入駐條件的準確的時間節點，這與計算臨時安置補助費息息相關。多層安置房的選房條件相對簡單一些，根據現有的操作情況來看，高層安置房應具備的選房硬件有9個：
（1）面積實測結束。
（2）戶內配套安裝和內粉結束，腳手落地。
（3）電梯在安裝公司技術人員操控下能夠安全使用。
（4）地名標志牌（大門、樓幢、單元、室號牌）上墻。
（5）公共車庫車位編號劃線結束。
（6）回遷安置辦公現場下水能夠正常使用（或能夠提供足夠數量的活動衛生間）。
（7）前期物業中標通知書、前期物業管理服務合同、業主臨時公約到位，物業入場。
（8）宅前道到位，區內道路一層瀝青基本結束，各種交通工具通過外部道路能夠直達安置區域。
（9）單體建筑工程竣工驗收時間節點已明確。
一個定向安置小區如果在建設中達到了上述9個條件的要求，征收項目主體即可啟動安置戶的選房工作。
5. 定向安置住房正式入住時應具備的條件
此一節點為物業費收取和臨時安置補助費停止發放的關鍵節點。從具備選房條件到臨時安置補助費停止發放，一般至少有兩個月的時間。從安置戶收樓到小區配套項目完成確認手續，一般至少亦有一個月的時間，而這一個月的時間安置戶完全可以用來進行裝修。
從整個小區的竣工交付使用而言，完全具備條件應該至少包括28項內容，其中屬于市政公用基礎配套設施的項目共有12項：供電、供水、供氣、排水、道路、綠化、有線電視、通訊、路燈、公安技防、郵政信報箱、地名標志牌（大門、樓幢、單元、室號牌）；屬于附屬公共配套設施的至少有6項：規劃中的物業用房、社區用房、幼兒園、學校、醫院、菜場等；屬于應委托或移交的事項至少有10項：路燈、生活垃圾清運、物業管理、物業用房、社區用房、幼兒園、學校、菜場、醫院、體育設施等。
定向安置小區一般實行的是分期交付，因此，在停止發放騰倉費和要求業主交納物業費時，建設單位和安置部門至少要能夠提供出11個方面的相關文件和材料：
（1）房地產開發項目核準批文。
（2）建設用地規劃許可證及用地紅線圖。
（3）建設工程規劃許可證及規劃平面圖。
（4）土地出讓批文、土地出讓合同、土地使用權證、小區地籍圖和宗地圖。
（5）房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表。
（6）市政公用基礎配套設施綜合管線竣工測量平面圖。
（7）新建住宅小區市政公用基礎配套設施單項驗收評定表（包括供電、供水、供氣、排水、道路、綠化、有線電視、通訊、路燈、安全技防、郵政信報箱等）。
（8）前期物業中標通知書、前期物業管理服務合同、業主臨時公約、物業用房共有產權登記備案文件或提供臨時物業用房及承諾書。
（9）地名委員會關于小區命名批文。
（10）生活垃圾委托清運協議書。
（11）社區用房移交協議書或承諾書。
如果上述材料不具備，就不能中止安置戶的騰倉費的發放，亦不能要求要求安置戶全額交納物業費，其物業費的差額部分應由征收項目主體或安置單位補貼。
6. 結語
通過對安置房安置要件和過程節點的科學合理的分解，指導建設施工人員按照相應的時間節點和選房、收樓、入住應具備的要件有計劃地安排工期，就能夠確保分解安置工作或預安置工作的成功，保障安置戶的權益，提高社會效率，縮短至少兩個月的安置過渡期，確保眾多的安置戶在春節前能夠搬入新居，利于促進和維護社會的穩定。
建設工程消防驗收管理辦法范文3
【關鍵詞】簡述；控制措施；重要性
1.簡述建筑工程施工管理中質量控制
百年大計，質量為本。房屋建筑工程的質量關系到人們日常生活和生命、財產安全。而建筑工程的施工是一種復雜的多工種協同操作、多項技術的交叉綜合應用過程，包括了由熟悉與會審圖樣、編制施工組織設計開始，到施工過程中的商洽管理、質量檢驗、直至建筑工程竣工驗收全過程中的各項技術工作，貫穿著整個施工過程，現今進入21世紀，人們對質量要求越來越高，質量與人們的生活息息相關，只要我們重視它，按質量要求嚴格控制它，我們必須以規范、規程為標準， 嚴格操作、科學管理、用認真的態度控制好每個環節，才能造出更多的優質工程，這樣就能建造出高質量的工程，從而造福于人類。
在經濟社會，建筑施工質量控制理所當然地要和經濟掛鉤，但這只是一種手段，而不是真 正的目的，在實際操作過程中，千萬不能本末倒置，首先應看到問題的另一面，敲、砸和返工證明你質量管理沒有做好或做過頭了，所以要在發生質量問題的前期，采取預 防 措施；在已成事實之后，我們不要興師問罪，不要怪任何人，因此，質量管理措施過左不好，過右也不 行，我們一定要把保證質量、提高質量、對質量精益求精做為大提前，措施一定要合理得當 、讓人心服口服。其次，質量管理措施要強硬有力，不能講人情，不能拖泥帶水，該一票否決就一票否決，沒有什么 通融的余地，質量管理搞不下去的原因，往往就是已形成的指令被浩瀚的人情海洋所溶解了。質量管理不得力的人該換的要換，不得力的施工隊該清退的要清退，決不能心慈手軟，否則會給工程質量帶來隱患，給企業帶來負面影響。現在的質量管 理體制有一個弊病，就是管理質量的人沒有真正的否決權，技`術和行政相對來講還是分家的。最后，質量管理措施要有可操作性，過高過低都不能解決實際問題?，F在指揮部對項目經理、項目經理部對施工隊都有了質量管理目標責任狀，光有這些大目標還不夠，還要具體細化，并確定工程實施過程中的一些質量管理小目標。總的來說就是施工質量控制是施工質量控制體系的落實，其主要對施工各階段及施工中的各控制要素進行質量上的控制，從而達到施工質量目標的要求。
2.建筑工程施工管理中質量控制措施
近幾年來有一些不具備承包資質的施工企業通過種種途徑中標進入施工生產領域，在施工生產過程中通過無底限的低價中標、然后以偷工減料、層層轉包等方式獲利，這些措施難以保證工程質量， 嚴重損害工程質量，給國家的財產和人民的生命安全造成巨大的危害。所以，建筑施工企業必須將工程質量作為企業生存的根基，必須清楚地意識到工程質量的重要性，從而通過科學的管理手段，先進的技術設備，優秀的員工隊伍來確保工程質量達到國家規范和行業標準，在競爭中立于不敗之地，同時為了提高建筑工程質量水平主要從以下幾方面采取必要的控制措施。
2.1建筑工程項目質量控制必須實施動態控制
建筑工程項目質量控制是建筑工程項目管理工作的一部分，而建筑工程項目管理是建筑工程項目過程和管理過程的有機結合，建筑工程項目管理和質量控制隨時間、地點、客觀條件、人的因素、物的因素的發展而變化的，因此，建筑工程項目質量控制必須是動態的控制。是指從空間上的有關工程建設的每一個部分、每一個子項目，直至每一個設備零件、材料單件，每一項工作、技術和業務，都要保證工程質量標準，才能確保建筑工程質量達到預期的水平。
2.2持以預防為主的原則
建筑工程質量控制應該是積極主動的，應事先對影響建筑工程質量的各種因素加以控制，而不能是消極被動的，等出現質量問題再進行處理。所以，要重點做好建筑工程質量的事先控制和事中控制，以預防為主，加強過程和中間產品的質量檢查和控制。
2.3建立建筑工程質量責任體系
在建筑工程項目建設中，參與建筑工程建設的各方，應根據國家頒布的《建設工程質量管理條例》以及合同、協議以及有關文件的規定承擔相應的責任。
施工項目質量控制是一個從工序質量到分項工程質量、分部工程質量、單位工程質量的系統控制過程：也是一個由對投入原材料的質量控制開始，直到完成工程質量檢驗為止的全過程的系統工程。堅持質量第一、預防為主，加強質量控制，提高管理水平，是企業提高建筑工程質量關鍵之所在，只有在符合規定的質量標準和用戶要求的前提下，滿足質量、工期、成本等要求，才可能獲得最佳的經濟效益，從而為社會提供更多的優質、安全、經濟適用的建筑產品。
3.建筑工程施工管理中質量控制重要性
建筑施工技術中反映建筑物是高聳入云、超大跨度、超深基礎等特點；在施工安全方面，要具有嚴格安全施工措施以及消防措施；在建筑工程質量方面，必須嚴格按照ISO-9000國際質量標準體系高效率的，優質的施工；在環境方面以及文明施工方面，應該做到無噪音、無污染、無公害，工地文明、整潔、美觀等建筑工程形象等。而工程質量是建筑項目的重中之重，是建筑企業的生命線，隨著國民經濟的迅速發展，帶動了建筑與房地產業的蓬勃發展，房屋建筑工程質量的優劣關系著整個建筑施工的成敗，不僅僅影響到建筑企業到施工單位的可持續發展，更重要的同時也關聯著國家和人民的生命財產安全。建筑企業只有不斷的加強對施工質量的控制，才會樹立建筑企業良好的社會信譽，才能獲得良好的經濟效益。
現在在經濟發展飛速中，建筑業又是作為國家拉動國民經濟增長的支柱性產業，產品的質量與國家經濟發展.人民生活水平息息相關，其產品質量的好壞直接關系到人民群眾的生命財產安危，我國歷來就十分重視建筑質量，經過近50年的曲折發展，特別是近期一系列法律.法規.條例的頒布和出臺，對保證建筑產品的質量起到了顯著的作用，建筑質量取得了長足的進步，建設工程項目施工的特點是面廣、復雜，其質量控制是項目管理中極其重要的環節，它貫穿項目決策階段和實施階段的全過程，而施工質量控制是建設工程項目全過程質量控制的關鍵階段。因此，工程項目施工過程中的質量控制，就顯得極其重要；在建筑質量控制策略中施工是形成工程項目實體的過程，也是決定最終產品質量的關鍵階段，要提高工程項目的質量，就必須狠抓施工階段的質量控制，工程項目施工涉及面廣，是一個極其復雜的過程，影響質量的因素很多，如設計、材料、機械、地形、地質、水文、氣象、施工工藝、操作方法、技術措施、管理制度等，均直接影響著工程項目的施工質量；而且工程項目位置固定、體積大，不同項目地點不同，影響施工項目質量的因素多，容易產生質量問題。
4.總結
總之，建筑工程管理質量控制是一項綜合性極強的工作，管理控制過程中我們必須做好各個環節問題的處理工作，讓每個建設項目都能得到有效處理，對建筑工程建設中實施質量計劃必須全面落實到實處，以提高工程項目質量。
【參考文獻】
[1]戚振強著.建設工程項目質量管理.機械工業出版社，2012.
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[3]李子新著.建筑工程質量管理.中國建筑工業出版社，2012.
[4]馬士華著.工程項目管理實務范式、方法與管理表格.電子工業出版社，2011.
建設工程消防驗收管理辦法范文4
新版建設部商品房買賣合同范本
溫馨提示：本合同示范文本只是提供給當事人在簽訂合同時的一種參考，當事人須根據具體實際情況正確選擇適用的條款并作相應的調整，切勿套用，訂立重大合同或者內容復雜的合同最好咨詢相關的法律專業人士，感謝您的閱讀下載！
(合同編號：
)
合同雙方當事人：
出賣人：________________________________________________
注冊地址：_____________________________________________
營業執照注冊號：_______________________________________
企業資質證書號：________________________________________
法定代表人：____________聯系電話：_____________________
郵政編碼：______________________________________________
委托人：_____________地址：_________________________
郵政編碼：_____________聯系電話：_______________________
委托機構：__________________________________________
注冊地址：______________________________________________
營業執照注冊號：________________________________________
法定代表人：_________聯系電話：________________________
郵政編碼：______________________________________________
買受人：_______________________________________________
【本人】【法定代表人】姓名：_____________國籍______________
【身份證】【護照】【營業執照注冊號】【
】_____________________
地址：__________________________________________________
郵政編碼：______________聯系電話：______________________
【委托人】【
】姓名：____________國籍：_____________
地址：__________________________________________________
郵政編碼：_______________電話：________________________
[釋義]本部分條文是確認買賣雙方當事人的主體資格.
本條款提示點：
1、出賣人的主體資格
我國現行法律、法規將房地產開發企業分為專營開發企業和兼營開發企業，但無論是哪種類型，都需要具備房地產開發主管部門頒布的房地產開發企業資質.不具備開發資質或開發資質已被取締的企業不能作為出賣人與相對的客戶訂立《商品房》，違者訂立的合同無效.
2、買受人的主體資格
(1)凡具備民事權利能力的法人和自然人均可作為買受人，
(2)必須具備完全民事行為能力的自然人方可作為簽約人訂立合同，
a、未滿18周歲的未成年人訂立的合同須經其監護人追認方可生效(已滿16周歲且以自己的勞動收入為主要生活的除外);
b、精神病人或間隙性精神病人在精神病發作期間訂立的合同須經其監護人追認方可生效，
(3)未成年人、精神病人的購房行為應當由其監護人作為法定人代為簽約，
(4)夫妻關系存續期間，除夫妻雙方另有約定，無論以夫或妻的名義購買房屋，該房屋所有權一般均視為夫妻共同財產.
3、出賣人委托機構
近年來，開發商委托公司進行房屋銷售的比例日益增加.在這種情形下，應當將機構的名稱列入本合同，并如實填寫.這樣，既明確體現和保障了開發商、商之間的委托合同關系，也保障了購房人的簽約知情權.
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，買受人和出賣人在平等、自愿、協商一致的基礎上就買賣商品房達成如下協議：
第一條
項目建設依據.
出賣人以______方式取得位于_______、編號為___________的地塊的土地使用權.【土地使用權出讓合同號】【土地使用權劃撥批準文件號】【劃撥土地使用權轉讓批準文件號】為________________.
該地塊土地面積為___________，規劃用途為___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日.
出賣人經批準，在上述地塊上建設商品房，【現定名】【暫定名】___________.建設工程規劃許可證號為___________，施工許可證號為___________.
____________________________________________________________________.
[釋義]本條是出賣人擁有項目的取得和開發建設等前期手續告知義務的內容，目的是為保障買受人知情權.
本條款的提示點：
1、開發商土地取得方式
一般情形下，開發商取得土地的方式為受讓國家出讓的土地(出讓)或轉讓受得他人已繳納土地出讓金的土地(轉讓).特殊情形下方可獲得國家得無償劃撥地(劃撥)，如開發商開發建設規劃范疇內得經濟使用住房.
未變更土地性質得集體土地使用權不能用作房地產開發;非用于經濟適用住房建設得劃撥地不能用作房地產開發;工業用地出讓地不能用作房地產開發.
2、土地使用年限
根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條的規定：“土地使用出讓最高年限按下列用途規定：(一)居住用地70年;(二)工業用地50
年;(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;(四)商業旅游、娛樂用地40年;(五)綜合或者其他用地50年.”需要注意的是，該使用年限起始于國有土地使用權出讓確定之日，而不是買受人訂立購房合同之日;經濟使用住房因其土地系劃撥地，故不存在使用年限的問題.
3、商品房項目的名稱無論是現定名還是暫定名，必須與商品發預售許可證或其他相關證件的描述一致.
4、開發商必須擁有《國有土地使用權證》方可申請商品房預售資格.因此，購房者在簽訂合同之前除了知悉本條所列的[土地使用權出讓合同號]、[土地使用權劃撥批準文件號]、[劃撥土地使用權轉讓批準文件號]外,更有必要查閱開發商持有的《國有土地使用權證》.著重審查兩點：一是看開發商是否已經足額支付土地出讓金(未繳納完畢土地出讓金的開發商一般持有《臨時國有土地使用證》而非《國有土地使用證》);二是看開發商是否已將土地辦理抵押貸款(以土地作為抵押物辦理貸款的，《國有土地使用證》上往往作備案登記).
第二條
商品房銷售依據.
買受人購買的商品房為【現房】【預售商品房】.預售商品房批準機關為___________，商品房預售許可證號為___________.
____________________________________________________________________.
[釋義]本條是對商品房銷售的描述.
本條款提示點：
1、期房與現房的比較
期房即預售商品房，是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產開發商從取得預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止，所出售的商品房為期房.現房指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，消費者在簽約后立即可以辦理入住并取得分戶權證.
期房相對于現房，具有下列特點：
優勢：(1)期房一般較現房便宜;
(2)期房的選擇空間較現房大;
(3)隨著房地產市場的發展，新樓盤品質較舊盤有明顯提升.
劣勢：具備延期交付、品質變差、權證不能按期交付等法律風險.
2、商品房預售許可證的法律效力
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效.”
3、商品房銷售的其他依據
一般來說，開發商除獲得《商品房預售許可證》外，還應具備下列證件：《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開工證》、《國有土地使用證》即俗稱的“五證齊全，方可預售”.
房地產行政主管部門頒發的預售許可證有按棟編號發放、按批號編號發放等形式，購房人在購房時應“對號入座”，提高自身風險防范能力.
第三條
買受人所購商品房的基本情況.
買受人購買的商品房(以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準)為本合同第一條規定的項目中的：
第___________【幢】【座】___________【單元】【層】___________號房.該商品房的用途為___________，屬___________結構，層高為___________，建筑層數地上___________層，地下
___________層.
該商品房陽臺是【封閉式】【非封閉式】.
該商品房【合同約定】【產權登記】建筑面積共___________平方米，其中，套內建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積___________平方米(有關公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二).
____________________________________________________________________.
____________________________________________________________________.
[釋義]本條是對合同標的物的詳細描述
本條款提示點：
本條涉及到若干建筑專業術語及建筑規范，購房人在購房時應更加切實注意.
1、商品房的用途與房屋結構
這兩項對于開發商而言，是其確定工程建設成本的關鍵點，專業辦公用寫字樓的工程建設成本一般比磚混結構建筑物建筑成本高出數倍.因此，購房人在選購房屋時應當加以落實.
商品房的用途主要有居住、辦公、商品、商住、停車等種類，其用途一經確定，合同雙方不履行法律手續不得擅自變更.房屋結構主要有磚混、框架、鋼混等幾種，不同結構的房屋其使用功能和耐用程度各異.
2、層高≠凈高
層高指一層地面至上一層地面的距離，凈高則是指地面至天花板的距離，凈高=層高-樓板厚度.
購房人在選擇預售商品房時應考慮上述兩者之間的差異.
3、陽臺
陽臺的封閉與否對計算商品房的建筑面積至關重要，根據現行《建筑面積計算規劃》的規定，封閉陽臺按全面積計算使用面積，而敞開式陽臺則按全面積的一半計算使用面積.
4、建筑面積、套內建筑面積、公共部位與公用房屋分攤建筑面積及使用面積之間的聯系.
該套商品房建筑面積=套內建筑面積+公共部位與公用房屋分攤建筑面積
套內建筑面積=套內使用面積+套內強體面積+陽臺面積
第四條
計價方式與價款.
出賣人與買受人約定按下述第___________種方式計算該商品房價款：
1、按建筑面積計算，該商品房單價為(___________幣)每平方米______元，總金額(___________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整.
2、按套內建筑面積計算，該商品房單價為(___________幣)每平方米__________元，總金額(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百_____拾_____元整.
3、按套(單元)計算，該商品房總價款為(__________幣)_____千_____百_____拾_____萬_____千_____百____拾______元整.
4、__________________________________________________
.
[釋義]本條是關于商品房計價方式與價款的約定.
本條款提示點：
1、計價方式的改革
多年來，我國一直采用按照建筑面積計價的方式銷售商品房，但該種計價方式卻存在著諸多弊病，集中體現在總的公用建筑面積難以確定，公用建筑面積計算分攤復雜，開發商非善意誤算等.隨著房地產經濟的活躍與發展，我國北京等地區已經推行按套內建筑面積計價.相信不久的將來，按套內建筑面積計價將成為我國房地產市場的主要計價方式，使購房人真正能享受到“明明白白購房”的待遇.
2、購房人應注意商品房“價外價”問題
個別開發商除收取按面積記得的總價款外，還會向購房人提出收取配套費、教育實施費等其他收費項目，因此，購房人在支付房款時應當對這些收費項目加以關注，如開發商沒有法定收費依據的，購房人可以拒付.
第五條
面積確認及面積差異處理.
根據當事人選擇的計價方式，本條規定以【建筑面積】【套內建筑面積】(本條款中均簡稱面積)為依據進行面積確認及面積差異處理.
當事人選擇按套計價的，不適用本條約定.
合同約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準.
商品房交付后，產權登記面積與合同約定面積發生差異，雙方同意按第_____種方式進行處理：
1、雙方自行約定：
(1)_________________________________________________;
(2)____________________________________________;
(3)_______________________________________________;
(4)_________________________________________________.
2、雙方同意按以下原則處理：
(1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;
(2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房.
買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內將買受人已付款退還給買受人，并按__________利率付給利息.
買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產權歸買受人.產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人.
產權登記面積-合同約定面積
面積誤差比=────────────────_100%
合同約定面積
因設計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽署補充協議.
[釋義]本條是對房屋面積確認依據及房屋面積差異處理方式的約定.
本條款的法律依據：建設部《商品房銷售管理辦法》第二十條規定：按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式.合同未作約定的，接以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;(二)面積誤差比絕對值超出3
%時，買受人有權退房.買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息.買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3
%以內(含3
%)部分的房價款由買受人補足;超出3
%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人.產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3
%以內
(含3
%)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超出3
%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人.
產權登記面積-合同約定面積
面積誤差比=------------------------------------_100%
合同約定面積
本條款提示點：
1、面積確認標準
本條規定以建筑面積或套內建筑面積為面積確認的依據標準，但購房人在簽約時亦可主張上述兩項面積同時作為依據標準.
2、產權登記面積與購房人實際所得面積不符時的處理
產權登記面積是指房地產行政主管部門確認登記的面積，一般情形下產權登記面積即等同于購房人實際所得到的面積，但如果產權登記測繪單位所作出的測量結果與購房人的實得面積不符，購房人依舊有權利聘請專業測量公司重新測量，并要求房地產行政主管部門對原產權登記面積作出修正處理.
3、自行約定的方式
基于設計原因，施工原因以及其他原因，開發商在預售商品房實往往不愿意接受按《商品房銷售管理辦法》的規定簽訂面積差異處理條款，而建議購房人選擇自行約定的方式，常見的約定方式包括：
(1)買受人不要求退房，按照產權登記面積和原約定每平方米價格實施多退少補;(該條款的約定從法律上分析仍然存在問題，如某合同原定面積為80平方米，建成面積達__0平方米，即使開發商主張該特別約定，由于約定面積差異已經對原合同造成了實質性破壞，法院最終還是會按法定標準而不會按約定標準裁決)
(2)正負3%內實施多退少補，多于3%部分按原單價打折計算房價;少于3%部分按原單價上浮一定比例退還房款;
(3)將《辦法》規定的臨界點3%調整為臨界點5%;(從開發商的利益分析，此條款最符合其利益)
(4)總價包死條款，即無論產權登記面積是否與約定面積發生差異，均按約定總價計算房款.(對于廣泛采用通用文本約定的樓盤，購房人可選擇性使用該條款.就筆者的個人閱歷，很少有開發商在交房后因為測定面積比約定面積少而退款的，而建成后要求購房人補繳購房款的卻是屢見不鮮.)
相比而言，上述約定方式均沒有本條款第二種方式那樣更能維護購房人的合法權益，因此建議購房人在簽訂合同時選擇該種面積差異處理方式.
__市國土資源和房屋管理局擬定的“北京版式范文本”中采用的是建筑面積差異與處理條款，更重視了對購房人權益的保障.
第六條
付款方式及期限.
買受人按下列第__________種方式按期付款：
1、一次性付款______________________________________.
2、分期付款__________________________________________.
3、其他方式_________________________________________.
[釋義]本條是對付款方式及付款時間的約定
本條款提示點：
1、一次性付款
(1)一次性付款的本意是指購房人在約定期限內向開發商支付完畢100%的購房款，但在實踐當中，不少開發商同意選擇一次性付款的客戶在簽約是只支付90%-95%的購房款，留存5%-10%的購房款至房屋交接或權證發放時再行給付.
(2)開發商為鼓勵購房人選擇一次性付款方式，往往會在商品房定價的基礎上給予一次性付款購房人一定比例的折扣.購房人如選擇此種付款方式，可以適時提出折扣請求.
2、按揭付款
(1)按揭付款不屬于分期付款，現在開發商與銀行已經在付款方式上取得可高度一致，就是銀行為按揭客戶向開發商提供一次性付款.對開發商而言，按揭購房人在完善其按揭貸款手續后就已經獲得了銀行支付的全額房款，購房人只是按與銀行簽訂的《》逐月向銀行還款而已.
(2)按揭付款方式所產生的法律關系：
a、主合同關系有兩個：一是開發商與購房人之間的商品房買賣合同關系;二是購房人與銀行之間的借款合同關系，
b、從合同關系有三個：一是購房人以所購物業作為抵押物與銀行之間發生的抵押合同關系;二是開發商為購房人貸款而向銀行提供的保證合同關系(有的銀行還要求開發商提供一定數額的保證金擔保);三是銀行與開發商之間的回購法律關系，即當購房人逾期未還款構成違約，銀行依法處分抵押房產，開發商向銀行承諾無條件回購該房產，并將回購房款優先直接清償銀行貸款本息，對此購房人在按揭貸款合同中予以書面確認.
(3)按揭付款條款在簽約時屬于效力待定的條款，該條款生效的必備要件是銀行同意向按揭購房人發放貸款，并與其簽訂《借款合同》，如屬不可歸責于當事人雙方的事由銀行拒絕為購房人提供按揭貸款的，則該條款對買賣雙方不具備約束力，由此造成《商品房買賣合同》不能履行雙方互不負違約責任，當事人雙方可以請求解除《商品房買賣合同》，開發商應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還購房人.但如是因為買、賣雙方作為或者不作為的行為導致銀行按揭不能，則需要由責任人承擔其相應的違約責任，如購房人不提供或提供虛假的申貸資料，開發商拒不承擔銀行要求的保證擔保責任等.
(4)按揭付款方式后續法律問題
a、因商品房買賣合同被確認為無效或者被撤銷、解除，致使按揭貸款的目的無法實現，買賣雙方及銀行均有權解除按揭貸款合同，開發商應將所收款項分別退還給購房人和銀行;
b、開發商作為擔保人為購房人按揭貸款提供保證擔保的方式有兩種：一是階段性保證擔保，即開發商提供保證擔保的保證期間為按揭貸款合同簽訂之日起至購房人獲得分戶產權證并將其房屋所有權辦理他項權利登記之日止;二是全程保證擔保，即開發商在購房人向銀行償還全部貸款本息之前均需承擔保證擔保責任.按最高院司法解釋的規定，購房人未按照按揭貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書并與銀行辦理了商品房抵押登記手續，銀行如起訴購房人要求償還貸款本息或主張房屋優先受償的，不應當追加開發商為共同被告，開發商提供全程擔保的除外.如果銀行起訴時買賣人與銀行尚未完善抵押登記手續，則開發商無論是提供哪種方式的保證擔保都會被列為共同被告.
開發商盡早為購房人辦理分戶權證的意義不僅是履行自身《商品房買賣合同》所約定的義務，還具備解除自身擔保法律風險的功能和作用.從近年法院受理的案件類型分析，按揭購房人逾期付款違約糾紛已成為一類主要民事糾紛，即每個樓盤都存在著一定比例的按揭購房人逾期不歸還銀行貸款的風險隱患，開發商如不重視此類糾紛的預防和風險防范，將造成不必要的經濟損失.
第七條
買受人逾期付款的違約責任.
買受人如未按本合同規定的時間付款，按下列第__________種方式處理：
1.按逾期時間，分別處理(不作累加)
(1)逾期在_____日之內，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_____的違約金，合同繼續履行;
(2)逾期超過_____日后，出賣人有權解除合同.出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的_____%向出賣人支付違約金.買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之_____
(該比率應不小于第(1)項中的比率)的違約金.
本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規定的到期應付款與該期實際已付款的差額;采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定.
2.
_________________________________________________.
[釋義]本條是對購房人逾期違約金責任進行約定的條款
本條款提示點;
1、逾期付款違約責任分析
逾期付款是買賣合同中的一種典型違約行為，逾期付款未達一定期間，構成根本違約.構成一般違約的，守約方有權要求違約方履行合同并支付一定的違約金;構成根本違約的，守約方除有權單方面解除合同外，還有權要求違約方支付承擔由于終止合同所造成的相應經濟損失.
基于一般違約與根本違約的理論依據，示范文本建立了兩種相輔相成的違約責任救濟方式.
2、如何設定一般違約與根本違約的合理期間
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定;出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外.法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月.對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使，逾期不行使的，解除權消滅.
從上述司法解釋分析，基于商品房買賣合同所涉及的標的物是一項重大資產，司法解釋的擬定者期望買、賣雙方都給予違約方相對較長期限的包容和理解，不主張權利人過快的享有單方解約權.因此，我們建議：在設定本條所規定的開發商有單方解約權的期間條款時，一般應定為3個月為宜，至少不應少于2個月，如果購房人在簽訂之后由于偶然性原因造成流動資金周轉困難而不能如期履約，購房人亦有合理期間進行調整.
3、逾期付款違約金標準的設定
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額.該《解釋》第十七條又規定：商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算發法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算.逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定.
結合上述兩條司法解釋，逾期付款違約金設定的標準一般應設在下列區間內：不低于同期銀行活期存款利率標準，不高于同期銀行逾期貸款利率的__0%.設定的標準如果低于或高于上述期間，都有可能導致約定的條款存在法律效力上的瑕疵.
個案分析：李小姐每月要還銀行貸款5000元，按照銀行對大多數客戶執行的5年期以上商業房貸年利率5.508%來計算：
1.調整前：按利率萬分之二點一來計算，即5000元_2.1/10000=1.05元(計算公式為：月還款額_萬分之二點一).也就是說，李小姐每拖延一天，就要多交1.05元.2.調整后：銀行新執行的日罰息利率為5.508%_(1+30%)/365至5.508%_(1+50%)/365，為
1.96元—2.26元.對于李小姐來說，她每拖延一日，最少需交納0.98元，最多則為1.__元.?
第八條
交付期限.
出賣人應當在_____年_____月_____日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備下列第_____種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：
1.該商品房經驗收合格.
2.該商品房經綜合驗收合格.
3.該商品房經分期綜合驗收合格.
4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件.
5.____________________________________________________.
但如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：
1、遭遇不可抗力，且出賣人在發生之日起_____日內告知買受人的;
2、___________________________________________________
.
[釋義]本條時對合同標的物交付時間的約定，同時約定了交付的房屋應具備的條件.
本條款提示點
1、如何理解四項條件
所謂工程驗收是指對建筑工程本身的驗收，包括對房屋基礎、主體、水電、排風排氣、內外裝飾的驗收，但不包括小區道路、綠化、停車場及其他配套設施的驗收.組織工程驗收的主體是開發商本身，由其組織勘察、設計、施工、監理單位并會同當地建設質監單位共同參加，竣工驗收合格的，開發商應于15日內向建設主管部門備案.對購房人而言，如果選擇的是該條件，開發商只需要獲得建設主管部門發出的《竣工驗收備案證》即滿付條件.
該商品房經綜合驗收合格，是指對整個小區包括主體工程、基礎設施、公共配套設施、綠化等進行的整體驗收，分期綜合驗收是指對分期建設的小區按期進行綜合驗收.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件，是指開發商在獲得工程驗收備案證、規劃驗收證明、消防驗收證明、電梯安全證明、環保、供電、供水、燃氣等配套驗收證明的基礎上向建設主管部門申請辦理《新建住宅交付使用許可證》(全國各地對此法律文件的名稱有所區別)，待建設主管部門頒發許可證書方才滿付條件.
2、對于各條件的選擇
站在開發商的角度，往往首選第一項標準，即工程驗收合格即滿付條件，這本身也是法定的最低條件，我國《建筑法》、《合同法》均強制性規定未經竣工驗收的工程不得交付使用.
站在購房人的角度，應首選第四項條件，即取得商品住宅交付使用批準文件，它不僅滿足工程驗收的各項條件，還需要開發商建成的商品房具備規劃驗收、消防驗收和其他配套設施的驗收證明，能最大限度的保障購房人所購物業的質量和功能.
__市新版《__市商品房預售合同》示范文本對本條進行修改，具體如下：“該商品房交付時應當符合下列第1、2項和第項所列條件;該商品房為住宅的，出賣人還應當提供《住宅質量》和《住宅使用》.
1、該商品房已取得規劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表;
2、有資質的房產測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告書;
3、出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權屬證明;
4、滿足第十二條中出賣人承諾的市政基礎設施達到的條件;
5、_________________;6__________________;7___________________.
__市于__年7月1日起已停辦商品房綜合驗收業務，原因是：廣州地區開發商與購房人有關“綜合驗收”的矛盾由來已久，一些購房人在收樓時嚴格按《__市商品住宅建設項目驗收管理辦法》規定，在收樓時要看到“綜合驗收”合格書才肯收樓，否則就認為自己的權益無法得到保證.但事實上，由于一些開發商的房地產項目是分期進行的，在完成全部開發前，根本不可能拿到“綜合驗收”通知書.因而，雙方在收樓有關綜合驗收手續有沒有的爭執，也屢見不鮮.__市房管局人士對此表示，取消綜合驗收也不會對業主辦理房產證有任何影響.因為發放房產證，是以樓盤是否通過專業驗收為依據，而不是以綜合驗收為依據.
3、開發商據實延期條款
(1)不可抗力僅指不可預見，不可避免并不能客服的客觀情況.造成不可抗力的原因主要有兩種情形，一是自然災害，如洪水、地震、臺風、海嘯等;二是政府行為，如發生戰爭、強制征收等.在發生不可抗力的事由后，開發商必須在合同約定的期限內將不可抗力的相關情況告知購房人，否則既使發生了不可抗力的事由開發商仍然需要承擔延期交房責任.
不可抗力的條件是非常嚴格的，開發商不得濫用不可抗力條款，即使是在__年“非典”流行期間，非疫區、非因疫情直接導致施工停頓的工程都不能認定為“不可抗力”事由，那么“雨季停工”、“技術困難”等事由就更不能成為“不可抗力”的理由.
(2)其他免責事由
對于開發商而言，按約定期限向購房人交付房屋是其主要的合同義務，非特殊原因不得免責.中消協在評點房地產業“霸王條款”中對本條作了重點提示，如某房地產開發商向購房人提供的中提出一個條款：“非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等.出賣人在交房時告知買受人即可據實予以延期交房.”
中消協對此的點評意見是：在上述原因中，有的確實可以作為免責事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實行部分或全部免責.有些則純屬開發商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、因技術上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術問題不能及時解決導致的延誤等，這種情況下應由開發商向購房人承擔違約責任.其實像高考期間停工、辦證行為滯后等內容是開發商可以預料并提前做好準備的，不能作為免責事由.而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開發商應向消費者承擔違約責任，再依法律、依約定向第三人追償.該格式條款私自擴大自己的免責范圍，將第三方對開發商違約的風險轉嫁到消費者頭上，使開發商的逾期行為不必承擔任何責任.
第九條
出賣人逾期交房的違約責任.
除本合同第八條規定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第______種方式處理：
1、按逾期時間，分別處理(不作累加)
(1)逾期不超過_____日，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之_____的違約金，合同繼續履行;
(2)逾期超過_____日后，買受人有權解除合同.買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起____天內退還全部已付款，并按買受人累計已付款的_____%向買受人支付違約金.買受人要求繼續履行合同的，
合同繼續履行，自本合同第八條規定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之______(該比率應不小于
第(1)項中的比率)的違約金.
2、____________________________________________________.
[釋義]本條是對開發商逾期交房應承擔的違約責任的約定.
本條款的提示點：
1、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規定：如雙方沒有約定或者約定不明，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定.這個標準相對于購房人逾期付款責任，標準是不同的.司法解釋顯然更側重保護購房人的權益，因為從實際意義上分析：同地段同類房屋租金標準往往比全部購房款的同期銀行貸款利率還要高的多.筆者在__年曾經辦理過一樁類似訴訟，按全部購房款的同期銀行貸款利率標準和按__市價格認證中心出具的《估價報告》體現的同地段同類房屋租金標準比較，兩者存在3倍的差別.
2、從約定的角度分析本條款，本條款的各項設置應與第七條的約定相對等.如開發商逾期交付房屋的違約金比例與購房人逾期支付購房款的違約金比例相同，構成根本違約期間相同等.
3、開發商逾期交房構成合同解除需要承擔的責任：如果因開發商逾期交付房屋導致購房人解除《商品房買賣合同》的，開發商除了需要承擔本條款約定的違約責任外，還需要承擔購房人支付購房款后約定交房期間之前的利息損失，該損失可按照同期銀行利息標準執行.
第十條
規劃、設計變更的約定.
經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致下列影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內，
書面通知買受人：
(1)該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向;
(2)__________________________________________________;
(3)__________________________________________________;
(4)__________________________________________________;
(5)__________________________________________________;
(6)__________________________________________________;
(7)__________________________________________________.
買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復.買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受變更.出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房.
買受人退房的，出賣人須在買受人提出退房要求之日起_____天內將買受人已付款退還給買受人，并按
__________利率付給利息.買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議.
[釋義]本條是對有關商品房規劃、設計變更的程序、范圍及法律后果的約定.
本條款的提示點：
1、本條款的法律依據為《商品房銷售管理辦法》第二十四條的規定，該條款為：“房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房.商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計.經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人.買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復.買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更.房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房;買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任.”
2、本條所謂的規劃、設計變更包括法定變更和約定變更兩種.法定變更是指商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化的變更;約定變更是指合同雙方當事人在合同中明文約定的影響商品房質量或者使用功能的規劃、設計變更.如開發商將原設計應用的現澆樓板改為預制樓板，將原設計使用的隔音材料改為非隔音材料等.但是有的規劃、設計事項在原合同中沒有約定，并且不影響商品房的質量和使用功能的，如開發商將原設計的普通電話線預埋變更為加裝以太網預埋，電線桿位置變更等，開發商可以不通知購房人.
