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商業地產策劃范文1
在這里我們不去探討商業地產策劃案的大綱格式和寫作風格，而是分析一份成功商業地產策劃案的核心應該是怎樣的呢？什么樣的策劃案可以順利通過商業地產開發商的審核？
首先，要規范、簡潔、易懂。
大多數策劃公司往往認為一本厚厚的案子更有說服力，更可以顯示自己的高超水平和雄厚的實力。的確，一份厚厚的文字是很有氣勢的，并且可以證明自己付出了很多的辛勞。但是真正需要靠這份策劃案來答疑解惑的人們卻往往被其中錯綜復雜的分析和論證弄的頭暈眼花，不知所云，說白了就是仍然不知道怎么辦。
其實造成這種現象正好說明了策劃公司自己在面對項目時，心中并沒有良好、成熟的方案，不敢輕易下結論。就象民間老中醫一樣，開一大堆子的藥方，治好了是自己的功勞，治死了，那是說明你沒有把握好，與本策劃公司無關。
我們承認面對SHOPPINGMALL這個龐然大物，要涉及的內容、方面非常多，幾頁紙肯定是說不清楚的，但是，即便無法削減策劃案的物理厚度，卻應該可以看到清晰的思路、分明的條理，準確知道現在應該做什么，未來應該做什么，該如何精確實行（實現）。
其次，有較強的可操作性。
開發商花錢請策劃公司，是希望能夠獲得解決實際問題的指導性方法和步驟。那么這份東西不需要多少引經論典的內容。開發商需要的是有較強的操作性、解決問題的辦法或者指明發展方向的內容，要看到通過怎樣的操作流程讓他們可以最終贏利。而策劃公司提交的策劃案多是格式化的框架內容和無關痛癢的分析，究竟怎樣執行，仍然不明所以。因此，策劃公司在作商業地產案子之初，就要分析開發商究竟最關心的是什么，并明確解決方法，確定以后，要把它做透、做深，可執行性要強，便于開發商在實際運用中的操作。
再次，策劃公司一定要真正懂得商業地產的運營、操作。
現在大多數從事商業地產的策劃公司并沒有本方面的專業人才，多是從住宅、寫字樓方面轉來的人員。這些人在住宅、寫字樓等傳統地產方面可能經驗豐富，況且住宅、寫字樓在中國10年了，他們可以去借鑒。但是面對商業地產呢？難道去借鑒超市、百貨大樓的運營可操作模式嗎？再或者把超市、百貨大樓、住宅、寫字樓等這些東西拼湊一下嗎？所以策劃公司必須要有一批從商業地產策劃實踐中磨練出來，或者實實在在操作過這類項目的精英，他們要對商業地產的操作流程了如指掌，懂得商業地產如何規劃、怎樣運營、以及解決企業發展過程中的危機應對策略等問題。
最后，以實際調查數據為基礎，不可閉門造車。
商業地產策劃范文2
關鍵詞：商業地產;供應鏈;供應鏈管理;成本優化;利潤最大化
近幾年，商業地產工程項目成為企業爭相投資的對象，作為具有地產、商業與投資三種特征的集合體，商業地產在經濟上的意義是區別于傳統房地產本身的經濟意義。
一、我國商業地產業發展概況
商業地產是滿足人們“衣、食、行”的作為經營用途的房地產形式，用來供人們購買生活用品、餐飲、娛樂、休閑、健身等。廣義的商業地產是指用于從事商業活動的房產或地產，一切用于商業用途并取得實質的商業效益的房地產項目都統稱為商業地產。商業地產從經營的方式、用途和地產功能上是區別于供人們居住和使用的住宅、公寓、別墅等房地產，它集地產性、商業性和投資性于一體，兼有這三方面的特點，既區別于單純的投資和商業，又具有自己獨特特點的房地產行業。
在1999年，商業地產的概念為人們所知，以大連萬達集團為代表的房地產企業開創了中國模式下的“訂單式商業地產”，此后，各大房地產開發商相繼推出商業地產品牌。商業地產比傳統意義的地產用途更廣泛，其中包括商務賓館與酒店、商場、便利店、專賣店、商務寫字樓、特色商業街以及功能多樣的會展中心等。在中國，房地產開發商普遍開發的商業地產工程項目就是大型的購物中心，在房地產業中，購物中心的開發和經營與商業地產的開發和經營相通，商業地產開發模式成為購物中心地產開發模式效仿的對象。
二、商業地產供應鏈管理
房地產業市場化體制逐漸形成，商業地產在房地產中的比重越來越大，使得房地產業在國民經濟中的地位變得越來越重要。隨著國民經濟的發展，商業地產作為作為新興產業，是目前房地產市場投資的熱點。然而盲目投資引發商業設施與資源浪費、項目工程中斷、實際收益較低等問題，從而給商業地產的發展帶來阻礙作用。商業地產作為一種商品，它就像現代化工業生產一樣從原材料到最終的地產產品的產生再到把地產產品推向市場，這正是一條涉及多方面的供應鏈，在這條供應鏈上面設計規劃方、原材料供應商、地產開發商、地產投資商、建設施工企業、物業管理公司等等構成了這條供應鏈上的各個節點。在商業地產供應鏈上，地產開發商占據主導地位，各個參與方都通過相互協作、雙方互利的原則向最終的消費者提供滿足消費者意愿和需求的地產產品。
1.供應鏈管理
目前，中國的房地產市場受到國家政策的調控影響較大，進而地產市場未能實現建立完善的市場機制。在這種情況下，商業地產時刻面臨除市場以外的各種不確定性因素的影響，因此只有增強商業地產開發的競爭力才能使得地產企業生存下去。增強商業地產開發的競爭力首先需要加強地產開發的成本控制力，運用現代先進的經營管理模式使地產開發對成本進行精細化、規范化、專業化管理，生產出更多地產產品，推動經濟的發展，滿足商業地產消費者的要求，從而開拓商業地產開發企業的利潤空間。
供應鏈管理（Supply Chain Management，SCM）一般是指涉及供應鏈上游企業（原材料供應商）、供應鏈核心企業（開發商或制造商）和供應鏈下游企業（產品分銷商或運營商）中的信息流、資金流和物流使用供應鏈管理的方法和思想進行管理。
圖 供應鏈流程
供應鏈管理的目的是對產品從籌劃生產到產品分銷再到市場進行有效的生產控制與管理，以達到在最短的生產期內，用最小的成本實現產品價值的最大化，從而為整條供應鏈系統提供更廣闊的利潤空間，達成多方共營的局面。通過對商業地產供應鏈的有效管理使得地產開發成本達到最小，給企業帶來更多的利潤，促進地產市場化機制的建立和完善，使得商業地產在國民經濟中發揮更大的調節和促進作用。
2.商業地產供應鏈成本管理
供應鏈成本包括了產品生產流通過程中供應鏈各節點所發生的全部費用。供應鏈成本管理是將成本管理的思想及方法運用到供應鏈上，由企業內部拓展至整條供應鏈的各節點企業，對跨越組織邊界的所有成本進行分析和控制的方法和概念。供應鏈成本一般包括產品研發設計、采購、生產、銷售所發生的包括采購管理成本、原材料批發成本和設備成本、運輸成本以及產品分銷和銷售成本等等在內的為了實現產品銷售的費用。而供應鏈的成本管理是以供應鏈中的企業為重心，起始于供應商原材料的供應到產品最終在市場上流通銷售，這就體現了產品的形成過程中供應鏈的各個參與方和企業之間的成本控制策略，各供應鏈節點的企業都力爭將成本降到最小，利潤變成最大。
商業地產供應鏈分為上游、核心和下游各參與方，從而從供應鏈的視角下將商業地產成本分為供應鏈上游成本、供應鏈核心成本和供應鏈下游成本。商業地產上游成本是地產工程的前期準備階段產生的成本，包括土地開發成本、資本成本等;商業地產核心成本是指的地產工程項目實施階段產生的成本，包括地產建設及安裝成本、地產開發企業自身的管理成本及開發成本等;商業地產供應鏈下游成本是指地產銷售階段產生的成本，包括與地產經紀機構的交涉成本、物業公司管理成本等。通過對商業地產企業供應鏈的分析找出最優的供應鏈管理方法，比如一些發達國家和成熟企業通過對地產工程進行項目成本控制來推進一個國家或企業的快速發展。
（1）日本地產工程項目成本控制分析
日本地產工程項目成本控制實行的是供應鏈全過程管理模式，即從項目調查階段開始，工程的后續計劃階段、設計階段、施工階段、監督檢查階段、竣工交付階段直至項目保修階段都實行嚴格的控制管理，從源頭和整體著手控制地產工程項目的成本。同時，日本一些地產相關部門在制定了日本建筑工程分部分項定額、編制了工程費用估算手冊的基礎上，還定期根據市場價格波動變化進行修改，從而實現工程管理成本控制的動態管理。在項目成本管理方式上，日本的房地產工程項目成本控制都是處于有序的市場運行環境中，結合市場和社會認同來確定和管理地產價格，使得房地產企業項目管理成本控制實現了系統化、專業化、標準化的管理，從而更加經濟高效地管理和控制項目成本。
（2）萬科關于房地產工程項目成本的控制
中國房地產龍頭企業萬科，在部分中小企業因資金短缺而面臨困境時，采取在工程項目成本控制方面進行創新，從地產供應鏈的完整性出發，采取了建立集團統一的采購模式，引入“戰略供應商”的概念;重視工程項目的規劃設計和施工圖等，從供應鏈的各節點出發對全過程進行成本控制。萬科通過建立電子商務平臺，實現了“統一采購”的信息化和透明化;并通過網絡招標，與戰略供應商簽署戰略合作協議書，按照協議直接在網上進行采購各種原材料，節省各種交易費用，這種利用電子商務平臺，通過大批量、大規模采購，使得造價成本得到優勢控制。此外，萬科通過成立萬創設計研究中心，從項目的初步規劃、各種工藝改進、樣本材料把關、樣本房裝飾裝修等多方面進行管理，從而有效控制后期地產開發項目的風險和確定大致的建筑成本。
三、商業地產工程供應鏈成本優化
商業地產相比于一般的房地產特點是選擇地產建筑地時要更為考慮區位因素，注重未來客流量以及政府宏觀經濟政策對該區位的影響。
1.地產供應鏈上游成本控制優化
上游成本主要包括：土地開發成本，資金成本、勘察設計成本、咨詢成本等，其中土地開發成本與資金成本是影響商業地產超額利潤的兩大關鍵成本。
（1）土地開發成本控制
地產市場中對土地的壟斷性較強，地產市場開放程度不高。土地成本受政府各項宏觀政策影響較大，全國各區域發展水平不一樣，地價的構成和相關的配套水平也不一樣。因此，地產開發企業應了解開發區域的各項土地政策。
（2）資金成本的控制
控制地產的資金成本主要是從降低負債率、貸款利率和縮短開發周期、加快資金回籠等方面入手。首先，加強財務杠桿的應用合理籌集資金，拓寬融資渠道。其次，加快應收款項的回收。最后，要做好資金的使用規劃。對工程項目的目標成本做出正確的測算，分析每個關鍵節點的現金流量和資金使用量，從而合理分配資金。
2.地產工程供應鏈核心成本控制
核心成本主要包括建筑安裝成本、地產開發企業自身管理成本和地產開發企業支付的開發成本三部分，核心成本控制的關鍵環節是建筑安裝成本控制和地產開發企業自身管理成本中的管理費用和稅金的成本控制。
（1）建筑安裝成本優化
建筑安裝成本是地產項目成本中較為穩定的部分。其成本可從設計階段、建設實施階段來進行控制。對于設計階段，可在滿足同樣功能和安全的前提下，降低工程造價。設計工作是整個供應鏈中建筑安裝成本控制的一個關鍵環節。設計成本應通過選擇最優設計方案和設計單位、推行限額設計以及引入考核機制等舉措來進行控制。
（2）管理費用成本優化
管理水平的高低直接決定了管理費用的開支，房地產開發企業按崗位合理配置管理人員。各部門和員工都應是成本形成的影響者和成本管控的參與者，讓每個人在工作中時刻注意節約成本，使企業各項成本要素都得到充分的管理。
（3）稅金的籌劃
在中國，房地產是稅負最重的行業之一。其中交納金額較多的是營業稅、企業所得稅和土地增值稅三項。按目前標準，中國房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，按增值額扣除項目金額的30%～60%不等交納土地增值稅。在這種稅收負擔較重的情況下，地產開發企業可以通過稅金籌劃來減少稅金方面的成本支出。主要方法有：①通過借款利息的籌劃，土地增值稅起征點的稅收優惠籌劃、整體轉讓、分解定價等方式，綜合進行土地增值稅的籌劃。②通過合理拆分業務，剝除價外費用，將房屋的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同等方式，綜合進行營業稅的籌劃。③通過遲延納稅的籌劃，充分利用稅法規定的稅前扣除項目等方式，綜合進行所得稅的籌劃。以上一系列的整體稅收籌劃運作，可以有助于房地產開發企業實現稅負的減輕。
3.地產工程供應鏈下游成本控制
在下游成本中銷售成本是控制下游成本的關鍵。銷售渠道選擇是是市場營銷決策中的基本決策之一，是影響下游成本的重要節點，它關系到企業能否將產品及時順利地銷售出去，以及企業銷售成本和盈利水平。通過聘用專業的銷售人員，制定完善合理的銷售計劃，通過各種結合本地區特點的宣傳方式，力爭以最少的銷售成本贏得最大的銷售量。
通過對商業地產供應鏈上游、核心和下游成本的分類分析，提出了降低工程項目成本的一些措施和方法，從而有利于商業地產開發企業實現其利潤最大化的目標，有利于地產市場機制的建立和完善。
四、結語
隨著國民經濟的持續穩定發展，人們對多元化的服務和產品有更高的消費需求，從而促使商業地產工程項目的投資與開發。商業地產企業為最大程度上獲得經濟利潤，就要對成本進行控制分析。從供應鏈視角，商業地產成本進行了策略化分析，分為供應鏈上游、核心、下游三方面來對成本進行控制，從而最大程度上為企業獲得更大的利潤，實現企業利潤最大化的目標。
參考文獻：
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商業地產策劃范文3
所謂“一鋪養三代”，商鋪從來就是最受歡迎的投資品種，也是投資回報穩定、升值潛力大的投資品種，現階段的“商業地產一賣就死”的現象，其本質不在于商業地產能不能銷售，而是商業地產還剛剛起步，――如果說住宅地產是一道一元一次方程式，那么商業地產就是一道多元多次方程式，商業地產產業的開發營銷鏈剛剛達到小學生的水平，還達不到可以解開多元化方程式的中學水平。
商業地產，一道多元多次方程式
――深圳世方商業地產顧問有限公司6年專業營銷實踐
同樣是在深圳的東門商業旺地，同樣是分割銷售的商場，位于東門中路的九龍城，與坐擁東門步行街核心和老街地鐵站雙重地利的八達商場，卻形成了強烈的經營反差：九龍城商場人氣旺盛，不僅商場低樓層滿租，連六七層以上幾乎沒有空鋪，而八達商場空置嚴重，業主不得不打出自行招租的條幅。
在東門商業中心，類似八達商城遭遇的還有新2000廣場、金世界商業中心等物業，這些當初銷售火爆的商場如今慘淡經營，既讓投資者背上了沉重的包袱，也使開發者滑進了商業地產的深淵。
曾創下商鋪40萬元/平米天價的東門九龍城，之所以成為東門的“常青樹”，關鍵在于開發商茂業集團雄厚的經營實力，九龍城也一度發生招商和經營危機，業態也在不斷調整之中，如果沒有強大的經營管理做后盾，相信就不會有九龍城的今天。
不僅是東門茂業九龍城，人民南羅湖口岸的羅湖商業城、華強北的賽格電子廣場、寶安區的寶安電子城等銷售過的商場，盡管同樣面臨著產權分離的局面，但是在開發商成立的管理團隊有力地經營下，不但經營穩定，有的更創下了深圳商業的奇跡。
同樣的地段，同樣是銷售型商業地產，其結局卻是天壤之別，――那么，商業地產銷售產權分離之后，“命根子”究竟在哪里？怎樣才能保證商業地產的可持續經營，使商業地產銷售之后成為良性物業？
2001-2004年，商業地產簡單銷售的時代
2001-2004年是我國商業地產剛剛興起之初，如同超級女聲一夜紅遍大江南北一樣，商業地產在“首期幾千元買鋪”的強烈誘惑之下，迅速形成“全民賣鋪”的熱潮。這一階段的商業地產以純銷售為主，能賣掉就萬事大吉，主導營銷的是強勢的廣告宣傳，其銷售模式主要有兩種：一是只管賣不管租，二是包租十年銷售。
簡單銷售模式一：引進主力店，包租十年銷售。
商業地產營銷初期，引進主力店包租十年銷售虛擬產權式商鋪的模式較多，投資者往往看中這種銷售方式的長期穩定性回報，加上商鋪面積分割得很小總值才幾萬十幾萬、首期不過幾千元，在全國范圍內形成了一股“全民買鋪熱”，然而實際上，這種長期包租的虛擬產權式商鋪，并不能給予投資者穩定的收益，投資者恰恰成了受害者。
首先，虛擬產權式商鋪，其鋪位分割與實際經營賣場不吻合。虛擬產權式商鋪，絕大部分為大商家長期包租，以超市、百貨賣場的形式經營，而超市、百貨的開放式賣場布局，導致經營的鋪位與銷售分割的鋪位完全不一致，投資者購買的鋪位有的成為貨架，有的成了通道，投資者在經營賣場里根本找不到自己的鋪位。
其次，包租期滿后難以為繼。虛擬產權式商鋪包租期滿后，業主找不到自己的鋪位。由于經營鋪位與銷售鋪位不一致，業主在包租期滿后根本找不到自己的鋪位，如何再出租？ 此外，大商家整體租賃的租金相當于同地段租金的一半以下，包租期滿后，小業主接受不了大商家的過低的租金要求怎么辦？大商家談不好租金撤走了，商場如何再經營？
其三，包租期內也可能會出問題。事實上，當前大商家正在瘋狂擴張，存在著巨大的經營風險，瘋狂擴張使得大商家就像吹氣球一樣，氣球越吹越大，有的最終升上了天，有的卻吹破了。一旦大商家經營不善或關門倒閉，發展商又拿什么支付包租期的小業主回報呢？另外，如果發展商經營不善，無力支付小業主租金，如何兌現包租承諾？
總之，虛擬產權式商鋪是發展商套錢融資的手法，一方面發展商用低租金招大商家進場，另一方面卻要給小業主高回報，其自身也是利益的損失者，一旦其資金回報率達不到年回報8%，必然要虧損甚至倒閉；另一方面，小業主在包租期內和包租期滿后風險都很大，小業主也是利益損失者。建設部曾多次查處虛擬產權商鋪，如合肥采取虛擬產權商鋪包租銷售的某廣場就被建設部查封，重慶在某包租銷售的虛擬產權式商鋪查封后，有關部門立即規定銷售的商鋪必須要有獨立門牌號，同時必須是獨立經營等。
虛擬產權式商鋪存在種種問題，這些問題都是無法協調的，將是包租期滿之后的一顆“定時炸彈”，而且這顆炸彈還可能在包租期內提前引爆，所謂的長期包租最有保障只不過是一張空頭支票。
世方公司認為，商鋪銷售必須明確產權，而且必須保證銷售分割的鋪位實際經營的鋪位，保持高度的一致性。只有獨立式分割的鋪位，讓銷售鋪位與招商鋪位一一對應，業主可以直接向租戶收租。
簡單銷售模式之二：只管賣不管租，從長期包租走向另一個極端。
只售不租的模式即是開發商只銷售、出讓產權，銷售完成之后基本上就不再進行干預，僅由物業管理部門進行日常的統一維護管理，這是舊有商業地產開發普遍采用的經營方式。開發商可以快速回收投資，進而實現短期套現，減輕資金壓力，并且無需承擔后期經營的壓力和風險，同時投資者也具備完全的經營自。但由于產權被分割出售后，經營權迅速分散，開發商無法進行統一的招商和統一的經營管理，而經營者往往根據自己的判斷“什么賺錢賣什么”來選擇經營品種，導致業種業態組合混亂，呈現一種無序狀態，導致最終經營不善等后果，商鋪的價值也大大縮水。
只售不租的商業地產開發模式，只能局限于商業的大宗銷售或少量的社區街鋪，對于大賣場散鋪銷售和大型商業街銷售，采取只售不租往往引起經營管理失控。由于管理不善導致商場難以經營甚至癱瘓的悲劇在商業地產領域時有發生，甚至已成為一種通病。試想，一座幾千數萬平米的商場，缺少必要的短期委托經營，產權分離之后，成百上千的小業主各自為政，如何按照既定的經營分區去招商？事實證明，深圳有多個只管賣不管租的商場，有的不得延期開業，有的經營分區十分混亂難以為繼。
根據世方公司的商鋪操盤經驗，雖然長期包租的虛擬產權式商鋪不可取，但采取獨立店鋪銷售模式的商場，必須要采取短期委托經營的辦法，如世方的多個商業項目都采取了委托經營兩年的辦法，也就是發展商一次性支付業主兩年租金，發展商于而在商鋪銷售之后取得了兩年的經營權，從而保證商場可以按統一的經營定位招商，并以優惠的租金放水養魚，做旺商場，而兩年之后，業主得到的是一個旺場。
由上述兩種商鋪模式可以看出，虛擬產權式商鋪在包租期滿之后，必然成為非良性物業，而只管賣不管租的物業如果開不了業，馬上就會成為不良物業。
2004-2007年，商業地產進入探索期的“偽經營時代”
在商業地產后續經營問題不斷出現之后，商業地產受到商業地產的強烈質疑，而商業地產的開發者和營銷者，開始進入2004-2007年的探索期，為商業地產導入“定位―招商―銷售―經營管理”全方位的策劃推廣，這個階段的商業地產市場既好看又熱鬧，伴隨著零售市場進入大連鎖和升級換代的進期，大型購物中心、步行商業街和社區商業風起云涌，各類消費品和工業品專業市場也隨著市場升級層出不窮。
在2004-2007年是商業地產開發營銷的探索期，盡管進入了全方位的策劃運營，但是概念化、表面化的東西太多，真正進入市場規律和價值規律的東西太少，實質上是一種“偽經營”的狀態，在定位、招商、銷售、經營管理四個方面的運作都只停留在比較膚淺的層面上。
定位方面追求創意。
一是生搬硬套“第五大道”、“新天地”等概念，幾千平米的一座小商場也自稱“第五大道”；二是追求環境創意，如廣州和深圳都出現了以“五洲風情”主打環境的商場，但由于忽視業態規劃，兩個商場都關門大吉；三是追求業態定位創意，比如近年動漫概念比較搶眼，商業地產就出現了許許多多的動漫城，卻不知一個剛剛處于培育的動漫市場存在著極大的經營風險。
招商方面一味“放水養魚”。
由于投資者開始關注商場經營，開發商為了推銷商鋪，不得不被動做招商，而主導營銷的是公司，缺少成熟的招商運營團隊。多數商業項目的銷售一般都有二三年的委托經營期，開發展在這二三年的委托經營期內都會采取“放水養魚”的做法，通過免租期、租金優惠、追加經營推廣費用三大法寶來做旺市場，希望委托經營期結束、跳過“龍門”后，投資者能坐收高租金。但是開發商放這么多的“水”，會養出什么樣的“魚”呢？事實證明這幾招不太管用，不少商業項目因此而帶來巨大的經營壓力：有的項目這個鋪位要轉讓那個鋪位關了門，有的整個商場差不多就剩下一條“大魚”（主力商家）在游，小魚（散戶）早已稀稀拉拉。免租期還沒完，“魚”就死了一半，還指望什么二三年后跳“龍門”？這種忽視招商定位、招商質量的形式主義，雖然能夠完成招商指標，但卻給后期經營帶了巨大的壓力。
經營管理方面“頭痛醫頭，腳痛醫腳”。
經營管理前期介入，是商業經營的重要原則，經營管理只有前期介入商場的定位和招商，才能有的放矢地做好經營管理，然而目前的商業地產開發運營程序，基本上都是經營管理團隊在項目快開業之前匆匆忙忙建立，項目的定位和招商已是“生米做成熟飯”，經營管理團隊只能被動上陣，“頭痛醫頭，腳痛醫腳”。
發展商付出了昂貴的后期經營成本。
伴隨著全國各地商業地產后續經營問題的不斷出現，商鋪“一鋪養三代“的神話不繼破滅，一些經營不良的商鋪甚至出現了“三代養一鋪”的傾向，商業地產開發面臨著市場信任危機。尤其是一些場內商鋪，由于缺乏良好的定位和有效地招商，出現的后期經營問題更多。
商業地產由于定位、招商、經營管理不力而導致的經營后遺癥，不僅使投資者交了學費，同時也使開發商自身付出了昂貴的后期管理成本，――由于前期缺少經營管理介入，后期為改變定位高成本調整商戶者有之，商場長期虧損顆粒無收倒貼水電費者有之，砸掉裝修翻版重來者有之，投資者要求退鋪告上法庭者有之……一些開發商面對如此嚴重的經營管理后遺癥手足無措，不得不做出回購商鋪的痛苦選擇。
商業地產與商業行業的區別
――與成熟的商業行業相比，商業地產還剛剛起步
商業地產與連鎖經營的商業行業有著重大區別，商業行業是以商業經營獲利，而目前的商業地產開發更多是以銷售商鋪獲利，尤其是銷售型的商業地產項目，其經營模式也與商業行業的主流業態存在著本質的區別。
那么，銷售型商業地產與成熟的商業行業有什么不同？
首先，商業行業早已進入成熟的連鎖經營。成熟的商業行業未來是以連鎖化、規?；洜I為主導的，購物中心、百貨、超市、電器大賣場等正以巨大的規模優勢、一站式的購物選擇、強大的價格組合戰略在零售市場遍地開花。在這些連鎖化的零售大賣場中，商場格局基本上都是開放式大賣場，經營模式為統一收銀扣點。
其次，銷售型商業地產以獨立店鋪、獨立收銀為特征。銷售型商業地產一般做法是將商場分割成若干間商鋪，將分割的商鋪產權銷售給投資者，投資者通過出租商鋪獲取租金收益，這種銷售型的商鋪屬于獨立店鋪。如果將這種賣場百貨化，即空間上采取全開放式格局，收銀上采取統一收銀扣點，將難以滿足商鋪業主的需要。
其三，業主不可能以扣點為收租模式，而是以實際租金為收租模式。一個銷售型的商場，如果采取百貨大賣場的統一收銀扣點經營的模式，業主根本無法以營業額扣點來衡量租金收入，一方面，業主無法判斷經營者的營業額能達到多少，來估算扣點所對應的租金水平，另一方面，波動的營業額將會導致業主回報的波動，從某種意義上說，業主是不愿意承擔經營者的風險的。
其四，銷售型商業地產在定位上，不要與統一收銀、連鎖經營的百貨競爭。目前不少銷售型商業地產的開發者，都有一種貪大求洋的心態，就是要把商場裝修得豪華氣派，在經營定位上要走高檔路線，引進各類大品牌，卻不知在百貨連鎖發展、促銷升級、價格戰不斷的今天，一個銷售型的商場，根本不應該走高端定位路線，而應該回避百貨競爭，走中低端路線和專業化路線，其原因在于：銷售型的商業地產往往只是單個商場經營，不可能在與多店連鎖的百貨競爭中占上風，同時百貨統一收銀統一促銷，而銷售型商場獨立店鋪獨立收銀難以進行實質性的統一促銷。未來購物中心和百貨商場將壟斷零售的中高端市場，作為銷售型的商業地產，應該立足零售中低端和專業化的市場，與購物中心和百貨商場互補性經營。
相比成熟的商業連鎖經營，銷售型的商業地產還只是剛剛起步，兩者之間有著天壤之別。只有把握銷售型商業地產和商業連鎖經營的區別，才能給銷售型商業地產做出正確的定位。
商業地產，輸在不完善的產業鏈
商業地產產業鏈包括開發商、銷售商、招商和經營管理公司、建筑規劃設計等，在這條產業鏈上，有的參與者純粹以商鋪銷售為終極目標而對商業經營缺乏基本了解，有的參與者具有豐富的商業行業經驗但對銷售型商業地產一無所知，從而導致商業地產產業鏈的極度不完善。銷售公司把商鋪當作住宅銷售，對商業缺少了解。銷售公司以商鋪銷售為導向，通行的營銷慣例是，只要將商鋪劃小，就有投資市場，于是，管它三七二十一，劃螞蟻鋪，劃柜臺，普通的百姓都可以來搶鋪，卻不知適合銷售的鋪位，并不一定適合經營，不同的業態需要不同的鋪位規劃。一些銷售公司開始轉型商業地產，也只能說是“半路出家”，對于商業地產的經營定位、招商、經營也下過一番功夫，但是由于缺乏對商業規律的深入了解，其運作只能停留在創意的層面上，――可以說，一個不了解商業地產規律的銷售公司，其在給項目帶來良好的銷售業績的同時，也給項目的后期經營判了死刑。
招商和經營管理公司熟知商業行業，卻不了解商業地產。目前絕大多數的商業招商經營管理公司，其人才結構大多是具有購物中心、百貨或超市大賣場行業經驗的，這類人才和公司，普遍不了解商業地產的特點，存在著“商業地產=商業經營”的誤區。比如對于銷售型的商業地產，必須考慮獨立店鋪、獨立收銀、定位中低端或專業化業態，但是這些人才和公司的骨子里只有開放式賣場、統一收銀的概念，對于中高檔的百貨大賣場有著明顯的傾向，――可以說，一個只懂百貨超市的商業招商經營管理公司，在給一個銷售型的商業地產帶來良好招商業績的同時，也給項目判了死刑。
商業規劃設計單位簡單照搬國外經驗。在商業地產產業鏈上，不僅僅是銷售商、招商和經營管理公司不成熟，規劃設計單位等基本都停留在常規型商業連鎖認知上，對銷售型商業地產缺乏了解，不能融會貫通，比如很多大型的商業地產項目，規劃設計單位往往忽視項目銷售需要，簡單照搬國外購物中心模式，導致發展商不得不采取十年包租的銷售模式，給發展商和商鋪投資者帶來了災難。
商業地產服務行業進入分工協作時期。目前，商業地產行業已經悄悄進入到行業細分的時期，比如深圳的房地產銷售行業，已經細分出專業的商鋪策劃公司、寫字樓策劃公司，甚至專業的豪宅公司、大盤公司等等，世方商業地產顧問有限公司2001年開始介入商業地產策劃，2003年就開始全面進入商業地產領域，只做商鋪不做住宅和寫字樓市場。目前在深圳、珠三角乃至全國范圍內，已逐漸形成了一種住宅、寫字樓、商鋪分開尋求策劃的氣侯，比如深圳的多個綜合性項目，都是由世聯、中原策劃住宅部分，由世方商業部分。
商業地產必須注重可持續經營
怎樣保證商鋪銷售之后成為的可持續經營的問題，實際上是一個讓商鋪銷售之后成為良性物業的根本性問題，它要求開發商跳出以銷售、融資為目的的怪圈，真正立足商業經營，實施專業化地開發運作。
首先，要明確什么樣的商鋪可以賣？只有產權鋪位與經營賣場相對一致的商鋪才能賣，一類是獨立的街鋪，一類是獨立經營、獨立收銀的主題商城或專業市場。那種引進大零售大商家、包租十年銷售的虛擬產權式商鋪，是不符合商鋪銷售市場規范的。
其次，要考慮一座商場應該賣多少？對于零售類商場，開發商應該盡可能對大商家租賃的部分只租不售，如世方策劃的深圳華強東商業中心項目，開發商將沃爾瑪租賃的二三層12000平方米不售，以保證二三層產權的完整，只銷售首層的6000平米面積。主力店部分只租不售，為首層銷售商鋪的經營和業態調整留下了較大的空間；而對于專業市場項目而言，發展商必須充分考慮足夠的配套空間，比如深圳華南工業原料城的展覽中心、酒店等綜合配套十分完善。
其三，銷售商業地產必須進入專業化運作體系，把握五個重要環節。目前商業地產領域，開發商和策劃商基本上還停留在銷售時代，其營銷流程是：先找一個經營定位，再大肆炒作，然后強力銷售。盡管目前開發商和策劃商意識到招商的重要性，但還是停留在表面需求上，忽視商業基本規律。如某商場引進電器主力店，再銷售電器輔營區，卻不知電器主力店的輔營區很難定位，也很難經營下去；再如某零售中心引進家具主力店，卻不知家具屬于大宗采購型消費，人流很難與超市百貨互補。
商業地產定位，在銷售與經營之間走鋼絲。商業地產作為不動產長期持有經營時，其經營定位是比較單純的，商業地產一旦要分割銷售，就必須在滿足經營條件的同時，還要滿足銷售條件，這就是商業地產以銷售為前提的特殊性。
商業運營公司對于商業地產的經營定位，是以經營為導向的。一個零售購物廣場項目，可以引進超市、百貨、電器、餐飲、休閑、娛樂等等，這么多的業態足夠選擇與組合了，――但是，問題在于，適合經營的業態，并不一定適合銷售，比如商鋪定位做開放式百貨大賣場，開發商就得背上10年甚至更長時間的返租包袱，再比如商鋪定位做高檔品牌店中店，鋪位經營面積都很大，單鋪總值越高就越不易銷售。
地產公司對于商業地產的經營定位，是以銷售為導向的。地產公司明白：只要在保證實用率的同時，盡可能將商鋪劃小，就有投資市場，――但是，適合銷售的鋪位，并不一定適合經營，不同的業態需要不同的鋪位規劃，如果只管銷售，不管經營定位、招商營運，開發商遲早得給自己擦屁股。
商業地產營銷的根本：以銷售為目的，以經營為導向。其實，商鋪銷售的風險性，正在于商鋪經營與銷售的沖突性，不同的商業業態，涉及到鋪位面積、裝修標準、統一收銀還是獨立收銀等種種要求，而商鋪銷售，大多要求面積較小、獨立收銀，――一個成功的商鋪定位，正是在這種沖突中找到契合點，在經營與銷售之間走鋼絲！
商業規劃，調動策劃者、設計者、經營者全體參與。在成熟的住宅市場，無論是設計院、開發商、商，基本都能夠獨自為住宅的建筑規劃設計，提供完善的方案，發展商內部的工程部、公司內部的概念設計部等等，都具備了一定的建筑規劃設計能力。
相比住宅市場，商業地產作為新興的開發領域，既無經驗可循，也缺少完整的規劃設計體系，給商業地產的規劃設計造成了一定的障礙。比如目前眾多的住宅、商場綜合樓，發展商在規劃設計階段往往與以住宅為主的中介合作，規劃設計上以塔樓住宅為先導，在戶型設計、環境布置上花足了功夫，由于發展商、設計院、以住宅為核心業務的中介公司，三者均不精通商業地產，甚至缺乏起碼的了解，結果，發展商在塔樓住宅上一般都有超水平發揮，但在商業裙樓上卻交了學費。
在商業較為發達的城市，一個處于初級階段的商業地產開發，必然會與商業水平形成較大的反差，而連鎖中的超市百貨業等只能被動地選擇賣場，面對規劃設計先天缺陷的商場，商家每每只能削足適履。
商業規劃必須調動策劃者、設計者、經營者全體參與。開發商業就必須了解商業，一個商業地產的開發者，必須由一個“門外漢”變成“商業通”，通過與商業策劃者、設計者、經營者的廣泛接觸，了解商業地產開發的基本規律，然后再充分群體參與，通過策劃公司介入深入解讀市場，提前與擬引進的大商家進行意向性接洽，讓設計者按業態量身定做，達到商業設計與與業態需要的高度吻合，這才是一條商業地產規劃設計的“捷徑”。
商業地產，規劃決定成敗，一個規劃不當的商業項目，其結果只能是市場的棄兒，商場每建高一層，風險就會增大一成，發展商是最后的買單者；只有以策劃定位為先導，走好規劃設計第一步，并充分把握商業地產運營的每一個環節，才能成竹在胸，才能有效降低商業地產開發的風險。
商業招商，必須嚴把招商質量關。招商工作是一個承上啟下的環節，此環節招商的質量與后期經營管理息息相關。商業地產項目的前期招商，一定要立足長期的經營管理，一方面要在“放水養魚”的同時把好招商質量關，一方面要摒棄急功近利的思想。
招商工作最重要的部分，是在實施有效的業態定位的前提下，把握商戶質量，對商戶進行“體檢”，了解商戶實力。一方面確認商戶在哪里經營過，經營什么，經營得怎么樣，提供相關營業執照、工商稅務登記證等，另一方面要看商家的實力能否經得起市場培育期，不少商戶是屬于“打游擊”類型，這類商戶開業后發現人氣不足就沒有信心經營下去。其次是考察商戶是否適合本項目的經營環境，看其經營商品與周邊存在的消費群體符合多少，消費需求量大不大。其三要看商戶之間的經營互補性，尤其是在社區商業中，如果同一品牌、同一品類的商戶過多，經營商品相同，就會分流客戶，造成惡性競爭。
商鋪銷售，必須關注銷售模式對后續經營的掌控。只售不租的商鋪銷售模式，必然導致商場產權分離，業主自行招租各自為政，因此，商業地產的銷售，必須通過有效的銷售模式，來掌控商場銷售之后的有序經營。
目前有效的銷售模式有兩種，一種是短期委托經營，一種是帶租約轉讓。短期委托經營，指開發商通過聘請的經營管理公司一次性支付業主短期（一般兩三年）租金，取得商鋪短期的經營權，進而可以對賣場統一招商、規劃和管理，放水養魚，引進有實力的商家做旺商場。由此，委托經營期結束之后業主得到的是一個人氣較旺的商鋪，租金收益較穩定，投資回報有保障。
帶租約銷售是指開發商在銷售前先把鋪位租給商家，然后再把商鋪賣給投資者。租賃時由開發商先和商家代簽合同，投資者買鋪后再轉讓合同，也可直接與投資者簽訂合同。帶租約銷售由于開發商在銷售商鋪前已經進行招商，因此對商鋪整體業態控制的較好，也有利于統一經營定位；發展商也減輕了返租的包袱。同時，對于投資者而言，商戶的租金真實反映了商鋪售價水平。
商業經營管理，建立團隊前期介入。縱觀近幾年商業地產發展，不難發現商業經營低成功率主要有五大因素：首先，開發公司不重視項目后續經營管理工作，近幾年房地產開發正處階段，開發公司一般是多個項目同時開發或連續滾動開發，對商業地產投資偏向于短線投機盈利，急于回籠資金，對項目沒有長線經營意識，而商鋪投資熱更是加劇了開發者忽視經營管理。其二，商業項目開發趕速度，項目規劃、業態定位、招商工作等過于粗糙，導致業態定位不準、業態規劃不合實際、規模過于龐大等多種負面問題，直接造成項目無法運營成功。其三，商業后續經營管理過于繁瑣，開發商沒耐心做，經營管理公司對于銷售型商業地產的經營管理缺少經驗，很難有效介入保障市場運營，導致商業后續經營管理實質上處在真空狀態。其四，經營管理方案執行不徹底，有的商業項目也承諾組建專業經營管理隊伍，開發商留出多少萬專項運營基金等，最后大都不了了之。
其實，從技術的角度來看，商業經營管理并不是無章可尋。要搞好經營管理工作，需要發展商建立經營管理團隊，實施前期介入，先認清商業項目經營管理工作的重點，抓住定位期、籌備期、進場期、 啟動期、運營期、穩定期六個時期的工作。
定位期，為商業運營打好基礎。一個具有良好潛力的商業項目應該在項目施工前，就應該有良好的業態經營定位和清晰的招商對象定位，這個時期經營管理方面最重要的是結合業態實際經營要求，對商業的業態分配、鋪位分割方式、配套要求等提出具體的方案，以往這方面的工作往往決定于開發商、設計院、公司，從物業的實際運營者角度說，經營管理工作在此時就應該提前介入。
籌備期，為市場運營做好準備工作。在第一個時期工作完成之后，經營管理公司應對商戶的招商對象篩選，并做好市場運營的宣傳推廣工作。舉個例子來講，一般新商業招商有很多都是首次下海缺少經驗的商戶，經營管理公司在此時一方面要注重篩選有多次經商經驗的商戶，另一方面應該編撰創業手冊等資料，協助創業者順利入行。另外經營管理公司還應該在此階段完成自身架構的完善工作，比如建立信息部優化商戶上游貨源資料，建立終端推廣點，為商業未來商圈輻射做基礎工作。期間可以不間斷加強和商戶的交流活動、提高商戶經營素質，幫助商戶采購有競爭力商品。
進場期，提升產品競爭力和商戶經營信心。此時期商鋪逐步進入交鋪工作，經營管理公司在此階段應該幫助商戶審視產品競爭力，對持觀望心態，不肯下實力經營的商戶進行經營信心勸服工作，任何新商業項目投入經營最根本的矛盾是一怕商品沒人來買，二怕開始經營了消費者到了現場買不到商品，如此惡行循環經營自然難以做旺。此階段工作經營管理工作的核心，就是盡最大可能提高商戶經營信心，提升商品品質和價格的綜合競爭力。
啟動期，把人氣做起來。商業進入試業或開業后，最初的一段時間最重要的任務就是制造現場的人氣，可以用天天特價、買貨抽獎、消費送禮、免費接送等方式制造人氣和消費額度。不管是零售業態還是批發業態，首先要讓商戶有生意做，此時值得注意的是，如果前幾個階段的工作沒做好，商品款式不新、品種不全、質量不高、價格無競爭力，雖短期制造人氣也很難把商業做旺，這種情況下人氣越旺，市場口碑形成的消極影響反而會危害了市場成長。相反，商品綜合競爭力強，口碑效應則會讓商業越發興旺。
運營期，把生意機會最大化。項目初步經營起來之后，應該在此時期加緊梳理商圈輻射的空白點，專業市場類的應加大和下游終端商戶的貿易對接工作，零售賣場類應盡可能擴大商圈輻射范圍，對商圈盲點進行專項推介，對商圈居民進行情感性溝通工作等。
穩定期，守衛消費商圈，與時俱進提升商業競爭力。此階段一方面為商業創品牌，增加商業形象誠信度，促進消費者情感認同度，另一方面要持續不斷的為市場商戶提供商業資訊、增強其經營素質和新商品引進能力，持續不斷推出各類促銷活動增加消費熱情。
商業經營管理是一件專業性要求較高、工作繁瑣的工作，它的工作過程涵蓋了開發、定位、招商、經營、推廣多個階段性工作，乍一看起來有些復雜，但是商業經營管理工作并不是無章可循，從技術層面來說，其可操作性還是很強的。
商業地產策劃范文4
房地產公司簡介范文1
世聯地產
已成為全國知名的房地產綜合服務提供商，業務范圍覆蓋房地產銷售、顧問策劃、資產服務、金融服務及經紀業務。世聯地產始終依據客戶需求和市場變化，不斷創新。下一個十年，世聯地產將致力于打造集成服務領先的房地產綜合服務平臺，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺，為客戶跨地域和細分市場下的多樣化、精細化發展提供強有力的支持!
世聯地產成立于1993年，是國內最早從事房地產專業咨詢的服務機構。2007年，世聯地產整體改制，成立深圳世聯地產顧問股份有限公司。
截至2013年9月，除、新疆、內蒙古、寧夏自治區及青海、甘肅省外，公司已在全國設立并運營的全資子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投資設立的三級子公司)，員工人數超過14000人，基本完成顧問業務的全國布局。其中業務成功布局43個城市、顧問業務成功植入16個分公司。已為全國200多個城市的客戶、超過5000個房地產項目提供了高品質的綜合服務。
世聯地產以深圳為總部，分別在珠三角、長三角、環渤海等區域建立起華南、華東、華北、山東四大業務中心，形成“咨詢+實施”獨特的業務模式，提供從區域開發、舊城改造、土地出讓到項目開發、銷售以及二手房租售的綜合服務，并憑借本地智慧和全國共享的知識平臺。
2014年1月10日，世聯正式對外宣告世聯地產更名“世聯行”。
房地產公司簡介范文2
仲量聯行
仲量聯行(紐約證交所交易代碼：JLL)是專注于房地產領域的專業服務和投資管理公司，致力于為客戶持有、租用或投資房地產的決策實現增值。仲量聯行業務遍及全球75個國家,擁有逾200個分公司，2013年度業務營收約40億美元。2013年仲量聯行代表客戶管理或提供外包服務的物業總面積逾30億平方英尺，并協助客戶完成了價值990億美元的物業出售、并購和融資交易。仲量聯行旗下投資管理業務分支“領盛投資管理(LaSalle Investment Management)”管理資產總值達480億美元。
仲量聯行在亞太地區開展業務超過50年。公司目前在亞太地區的15個國家擁有80個分公司，員工總數超過27,500人。在大中華區，仲量聯行目前擁有超過1,900名專業人員及12,000名駐廈員工，所提供的專業房地產顧問及服務遍及中國的80多個城市。
2014年在馬來西亞吉隆坡香格里拉大酒店舉行的“國際物業獎”亞太區頒獎典禮上，仲量聯行再度榮膺“中國最佳房地產咨詢公司”稱號。此次，除中國市場外，仲量聯行還摘取了亞太地區其他6個國家的五星級“最佳房地產咨詢公司”獎項，以及5個類別的“最佳推薦獎”。
自2011年RCA開始此類數據以來，仲量聯行在亞太地區房地產投資咨詢顧問公司總體排名中一直位居第一，同時在亞太地區的辦公樓、工業地產、酒店和零售地產等細分市場中也位居榜首。2013年，仲量聯行資本市場團隊在亞太地區為總額超過215億美元的商業地產投資交易提供了咨詢服務，占該地區的市場份額的36%。
房地產公司簡介范文3
華業行
華業行是一家從事房地產綜合服務商，全稱“北京華業行房地產經紀有限公司”，以下簡稱“華業行”。華業行成立于1995年，歷經十余年，以置地顧問、全案策略、營銷等覆蓋房地產流通領域的全價值鏈經營體系，已形成了集地塊研究、投資分析、市場研究建筑規劃、產品策劃、營銷策劃、商業招商、銷售、廣告推廣、資源整合等地產綜合服務。
公司服務
全案營銷服務
項目營銷策略制定、項目推廣體系建立及實施、項目營銷策略支持、媒體及廣告策略等等。從項目拿地、前期產品定位策劃到項目銷售推廣，提供全方位專業服務。
產品與營銷顧問服務
產品設計及規劃方案顧問、市場研究及營銷策劃報告、營銷推廣方案、銷售現場管理及銷售動線組織等。營銷顧問服務主要提供專業的投資顧問服務、銷售管理顧問服務、營銷推廣顧問服務。
商業地產綜合服務
商業地產專項市場研究、商業地產市場定位及戰略研究、商業地產全程營銷推廣、商業地產招商策劃、商業地產建筑規劃及產品設計、商業運營管理服務等。
土地市場研究服務
商業地產策劃范文5
關鍵詞：商業地產；項目；設計；管理
1.引言
商業地產項目要降低產品造價，就必須重視設計工作，從投資形成之初就應該進行嚴格控制。據有關資料統計，設計階段對商業地產項目投資有較大的影響，初步設計階段對投資的影響可能性達 60%-90%?？梢?，商業地產開發項目設計的科學性、合理性和經濟性，對項目成本起著關鍵性的作用。
2.商業地產設計的特點
從產品本身來說，商業經營的業態多種多樣，從消費需求劃分就有購物、休閑、娛樂、餐飲、健身、演藝等，傳統商業主要指零售業，國家標準《零售業態分類》（GB/T18106-2004）根據經營方式、商品結構、服務功能等劃分為有店鋪零售業態和無店鋪零售業態兩類，具體包括食雜店、便利店、折扣店、超市、大型超市、倉儲會員店、百貨店、專業店、專賣店、家居建材商店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網上商店、自動售貨亭、電話購物17種零售業態。由此不同的業態對商業地產有不同的要求，即使相同的業態也有可能根據商家經營定位思路的不同而有差異，甚至同一個商家根據大環境的差異也會對不同地點的商業地產提出區別要求。也就是說商業地產產品還不能形成具有指導意義的開發標準，不能夠實現按照標準生產產品就能適應市場需求的局面。地產開發商或者按照一種模糊標準打造商業產品，或者按照簽約商家的要求量身訂造，都會對開發行為形成一定的限制和風險。
3.提高商業地產項目設計管理工作的體會
3.1收集基礎信息，開展統籌整體設計
與住宅開發中的底商或配套商業項目相比，大型商業地產項目在經營、開發與管理模式上有根本的不同。大型商業設施的經營主體是大型品牌或連鎖商家，商業地產項目的招商引資是否成功是該項目能否順利進行的第一要素。作為設計的組織管理工作，積極的作法則應該是搜集各類商戶的技術需求，根據策劃定位，把潛在的商戶分門別類，對其技術條款逐一類比，由此得出這一類業態的通用技術標準。在這個過程中，設計對招商信息反饋的及時性極為重要，做好這一環節，可以使后續工作朝向更合理、更經濟的軌道上良性發展。
3.2專業的設計，要與其他專業很好合作
雖然目前商業地產開發形勢火熱，但眾多Shopping Mall項目擱淺的事實也反應出此類項目操作中有很大失誤，最主要的原因是對大型商業項目的高度專業化要求認識不夠。開發商自說自話的招商材料，與缺乏專業水準的項目論證是招商的短腿。此外，專業公司的指導是規劃設計出一個達到商家專業使用要求的商業設施的保證。在大型商業的平面設計中，各部分功能都有嚴格的要求，如主力超市每個品牌對建筑的面積柱網、層高、滾梯的位置等都有不同的要求，大型娛樂設施的功能布局、內部人流路線更有嚴格的要求。而如何將大量商鋪區的平面靈活組織，化整為零利用于出售，同時又可化零為整，利于整體出租和管理，也是設計需要解決的問題。？
商業建筑是一個非常活躍、時尚的建筑類型，要求設計師除了具有豐富的經驗與綜合的設計能力以外，更要有敏銳地把握市場動態并與開發商、策劃機構及銷售公司之間密切合作的能力，及時將市場需求融匯到規劃設計中。
3.3設計注意體現功能、空間的人性化
從設計上創造一個能適應未來發展變化的建筑空間環境，是商業項目的特殊要求。同時，業態的多樣化，也需要建筑設計要為安全可靠的日間和夜間管理創造方便的條件。不同于普通獨立的商業建筑，如百貨商場、超市等，大型商業地產項目中各部分功能空間在平面布局、豎向交通、安全疏散、人流組織等方面很容易出現交叉干擾、結構混亂的情況。而且不同功能模塊在空間尺度等方面也差異巨大，對結構、設備等技術要求更高。一些先進的結構、設備技術的采用也需要建筑設計師和國外專業化公司之間緊密的配合，如大跨度空間體系、鋼結構體系、生態智能設備體系以及先進的防火疏散體系等在大型商業地產項目中往往是必須重點研究的技術核心。甚至某些技術難點部位不能簡單照搬國外的實例，而應根據國內實際情況專門研究并制定技術解決方案。商業地產項目中，不同的功能空間有相當嚴格的技術要求，如電影院需要大空間以及適當傾斜的階梯式觀眾席，餐飲設施需要獨立的排風、排油煙管道，而室內游泳池、洗浴中心等需要獨立的上下水管道及溫濕度控制設備等。某些大型超市對每層面積、柱網尺寸、層高等也都有自身獨特的要求，所有這些要求決定了其間相互位置關系的復雜性。沒有經過深思熟慮的簡單布置會造成后期更改的不便，也影響到正常的運營和使用。如某些商業地產項目進行招商時發現，其地段、規模等均對大型超市具有相當的吸引力，但其柱網、層高方面雖適合普通商業的需要，卻與大型超市的要求有較大差距，最后雙方的合作不能成功。
3.4設計應特別重視建筑的藝術處理
？？？ 隨著時代的進步，商業地產類項目的功能也從單一的購物向購物、文化、休閑、運動等多方面發展，從以購物為主要目的的消費方式發展為尋求各種生活體驗為目的的綜合消費方式。這也要求其建筑設計無論在空間效果還是立面造型等方面均應適應這種全新的體驗式消費模式。商業建筑雖然屬于一種高度市場化、商業化的建筑類型，但在創造體驗式消費場所這方面，應特別重視建筑的藝術處理。這里的建筑藝術，不僅僅是指專業角度的藝術追求，還包括大眾藝術、流行時尚等。建筑藝術是一個地區和一個時代文化藝術表現中最宏大、壯觀也最生活化的載體。它有歷史和文脈的延續性以及時代的前瞻性，直接對人們的心理、生理施加影響，對于傳播新的物質文明和精神文明起著能動作用。人類創造建筑，同時建筑又影響人類，對于大型商業地產項目而言，應成為矗立在當地的具有鮮明文化內涵的建筑物或建筑群，并創造延續建筑文脈與時代感相溝通的氛圍。
商業地產策劃范文6
關鍵詞：商業地產；規劃設計
Abstract: with the rapid development of modern commercial economy, people's consumption concept also quietly change, consumers to pay attention to in the business environment led to a change in commercial real estate project planning and design. In this paper, starting from the point of commercial project planning, commercial real estate project planning and design of each process are analyzed, on how to commercial real estate project planning and design are discussed in this paper.
Key words: commercial real estate; Planning and design
中圖分類號：F301.3文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)
一、大型商業地產項目規劃設計要點
1.先策劃后設計，策劃引導設計
中國商業設計協會曾對全國商業地產的設計機構和設計項目做了一個統計。統計結果反映了中國商業地產規劃設計，包括建筑設計的現狀，就是大多數沒有前期定位，或者前期定位是虛擬化的?？梢哉f，購物中心類商業地產操作的核心是只有先通過策劃、規劃和設計，才能達到項目升值的目的。在整個合作過程中，開發商、投資商作為最大的投資方，同時也是最大的風險承擔者，而商業規劃設計是對商家、對消費者，包括對以后商業地產運營的綜合的專業性的考慮和提出要求。因此，將策劃思想貫穿項目規劃、設計始終，以專業的態度和技術進行操作是為了盡可能地避免不必要的風險，對項目的后期經營回報奠定了堅實的基礎。
2.注重各獨立空間的個性
對于商業中心的規劃設計，不應只是一個概念問題。每個人對空間都會產生不同的感受，每個廣場、每個商鋪都應該有自己的個性，如做餐飲酒吧和國貿品牌店就完全應該采用不同的設計手法；商業的外觀設計也不應僅僅取決于建筑材料的應用，還包括用裝飾材料、燈箱廣告、干花、燈飾、招牌等各種各樣的軟性裝飾，以營造濃厚的商業氛圍。因此，要使消費者對購物環境產生一種良好感覺，就需要建筑師們的就精心設計。
3.人性化的設計尺度
商業中心的設計特別強調平易近人，如此才能吸引人流。其實在項目的運行過程中，合適的尺度更能讓人覺得舒服、親切。如歐洲的商業小鎮的商鋪設計就充滿了人情味，讓購物者感覺回到自己小院一樣，所以舒適的尺度應該更人性化，能讓人們能融入到更加自然，親切的商業環境之中。
4.因地制宜，入鄉隨俗
因各個地方文化存在差異，購物中心的規劃設計也必須因地制宜，入鄉隨俗，如廣州注重人人皆商，一般小區都規劃有一定的底商，這種底商檔次一般不高，但一應俱全，商業非常普及；而北京的高檔樓盤大都規定禁止餐飲業進入等。
5.強調內部空間的貫通性
目前，中國一些商業建筑外觀豪華氣派，但內部空間設計卻迂回曲折，整個購物環境并不理想，讓人感覺像是一個迷宮。因此，對于購物中心的設計，應強調內部空間的貫通性，從而起到引導公共購物的作用，如整個空間可通過天窗和中庭的變化，營造內部空間的靈動感和貫通性。
6.強調交通組織的合理性
交通組織的作用包括：合理的動線使顧客很方便地進入商業設施；合理的動線使顧客很容易地走完整個商業設施；合理的動線使商品很容易導入商業設施；合理的動線使店員服務更加方便。
商業綜合體的動線分四種，有給客人使用的賣場的動線，也有給后勤補給和員工上下班的后場動線。又分水平動線及垂直動線。
7.注重室外廣場的利用
現在的購物中心趨向于多種購物消費形式的融合。室外廣場是購物中心購物空間的延伸，其不僅是購物中心的需要，也是城市空間的需要。如不少商家經常在購物中心的室外廣場上搭建展臺。進行多種多樣的促銷活動。這種由現代商業演化而來的促銷形式，業已成為了一種習慣性的商業模式。
二、大型商業地產項目規劃設計解析
商業地產項目的開發不同于住宅項目開發，不能沿用住宅項目開發的操作模式，機械的照搬設計住宅項目的理念和流程對商業項目進行規劃設計。商業地產項目無論業態定位，還是設施的規劃都要考慮其商業屬性，商業屬性是項目開發的根本點，貫穿項目開發、設計、建設、運營的每個過程與環節。在進行大型商業地產項目建筑規劃設計時，一般包括以下幾個環節:
商業方案設計 商業方案設計是大型商業地產項目建筑規劃設計的第一個環節，也是項目整個設計過程中最根本的環節，其成敗直接影響項目未來的發展前景。本環節主要是通過市調對項目進行可行性分析，確定項目定位、業態及功能設定、主力店位置、技術經濟指標。市場調查和可行性分析是本階段的基礎工作，確定定位、業態及功能設定是本階段的設計目標。本階段主要設計內容如下：（1）立地選項 在進行項目立地選項過程中，需要通過詳細而周密的市場調查對項目進行可行性分析和綜合定位?？尚行苑治鲅芯渴谴_定項目進行投資決策、融資、制定項目初步設計、項目立項以及政府規劃調控的依據，這就需要嚴格規范項目建議書及可行性研究報告的審批制度，確?？尚行匝芯繄蟾娴馁|量和足夠的深度。 大型商業地產項目的可行性研究要以質量、項目商業屬性控制為核心，對項目的規模、建設標準、功能布局、業態規劃、技術進步等方面實事求是的進行科學分析。（2)商業規劃 商業規劃就是對項目物業室內空間的限定和功能劃分進行規劃，大型商業項目由于體量大，其功能不僅僅只是滿足購物，同時必須滿足休閑、觀光、文化、娛樂、餐飲等多種功能，其功能和業態復合性強，每種業態、每個功能、每個消費者對空間個性都會有具體要求，這就需要專業人士進行科學設計，不能按照住宅項目的設計或想當然的進行空間的限定和功能劃分。 在這個設計環節中，功能組合及分區設計是最重要的設計內容。首先，從開始規劃設計時就要充分考慮其商業屬性，確定經營模式、服務對象，再按經營業態和服務功能需求進行建筑規劃與設計，否則項目建成入市以后改建的費用會大大增加。在建筑設計上要充分注意動線設計的科學性，避免由于區域死角所帶來的物業價值的貶損；其次，結合項目特征、定位以及項目所處商圈的具體情況，把握差異化競爭策略，合理控制和規劃項目各零售業態營業面積的比例。
2.建設方案規劃設計 建設規劃設計是項目商業規劃設計第一階段中的第二個環節，是在項目定位、物業功能組合、可行性分析等基礎工作完成后進行。這個環節要求在設計建設配套方案時，必須充分考慮項目的商業屬性、定位以及項目的業態組合和功能，不能單純的從控制成本或建筑屋藝術性方面考慮。
項目建設方案設計規劃主要包括兩個方面方案設計：建筑方案設計、商業設備設施配套規劃設計。相關方案圖紙的確定標志著一個大型商業地產項目建筑設計的基本完成，在項目建設和招商、營銷的過程中，方案需要局部調整和完善，需要專業的設計機構配合以提供保障。 3.商業空間裝飾方案設計 商業空間裝飾設計主要是根據項目定位、功能、建筑空間限定的要求，結合物業的建筑藝術，對物業空間環境進行藝術處理，營造舒適的購物、休閑、娛樂的空間環境。主要設計的內容包括：商業平面布置方案、商業空間視覺中心方案、主要出入口效果、天花及地面效果、柱子造型效果、墻面效果、衛生間效果、扶梯及電梯效果、中庭效果、商業空間視覺中心效果等。
商業外環境設計 商業外環境設計主要包括外立面形象設計和外部環境設計兩部分，具體設計內容包括： (1)外立面形象設計：商業建筑外立面設計、商業建筑外立面夜景設計、外立面商業氣氛設計、外立面廣告位設計。 (2)外部環境設計：周邊交通組織設計、綠化及鋪地設計、休息空間設計、外部展示及促銷空間設計、環境照明系統設計、室外指示及引導系統設計。5.二次商業裝飾設計 二次商業裝飾設計主要是對建筑室內空間、主要商業服務設施以及店鋪/專柜形象、商品陳列按照商業規律進行裝飾設計。主要設計內容有三個方面：(1）服務設施規劃設計：總服務臺設計、顧客收銀臺設計、顧客休息設施設計、室內景觀設計、監控系統設計、員工辦公系統設計。（2)導購系統設計：標識、指示系統設計、促銷空間設計、廣告位設計、櫥窗設計、花車設計。 (3)店鋪及專柜/專賣店形象設計：專賣店形象、專賣店室內展示設計、專柜形象設計、專柜燈光設計、陳列道具設計。
6.商業管理模式設計 完成了第一、第二階段的設計工作，并不能代表商業規劃設計工作的結束，這僅僅只是完成了項目硬件建設設計工作，項目的商業規劃設計應該包括商業管理模式設計及品牌規劃和招商策略設計。 商業管理模式對一個大型的商業地產項目的整體設計是至關重要的，是項目運營的根本保障。商業管理模式設計主要包括三大體系設計內容：
(1)組織體系設計：組織架構、崗位及編制、崗位職責及規范。（2）制度體系設計：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、業務管理制度體系、營銷管理制度體系、財務管理制度體系、物業管理制度體系。
(3)流程體系設計：業務流程體系、物業服務流程。
三、如何做好大型商業地產項目的規劃設計
1.項目操作方式應高度專業化
雖然目前商業地產開發形勢火熱，但近來眾多的綜合商業項目擱淺，也反應出此類項目操作中有很大失誤，最主要的原因是對大型商業項目的高專業化要求認識不夠。
與住宅開發中的底商或配套商業項目相比，大型商業地產項目在經營、開發與管理模式上有根本的不同。大型商業設施的經營主體是大型品牌或連鎖商家，商業地產項目的招商引資是否成功是該項目能否順利進行的第一要素。而商家評估一個項目是否有經營前途，簡單說來，主要取決于三個方面：一是項目區位、市場支撐與商業業態定位；二是項目設施的規劃設計是否滿足商家特定的專業需求；三是從回報的角度，是否具備與商家資源整合的專業化管理水準。也就是說，一個大型商業項目在前期的策劃、招商中期的規劃設計，以及后期的經營管理三個階段都需要有高度專業化水準的操作能力。
2.重視專業顧問公司
認識到大型商業地產項目對專業化水準的要求后，開發商應重視專業商業投資顧問公司與商業設施規劃設計公司的作用。國際上能夠進行大型商業地產資源整合，從負責招商融資到開發顧問及后期物業管理的公司不超過十幾家。提供一個能滿足商家經營需求并保障長久回報的項目形態，是此類專業顧問公司的長項，也是國內發展商求之若渴的專業支持。專業顧問公司與商業投資公司的關系是經過幾十年建立起來的魚水關系。專業顧問公司在評估或推薦項目時代表著商家的利益。建立在這種高度專業化服務上的信任關系，正是顧問公司招商與整合資源的保障。國內開發商自說自話的招商材料與缺乏專業水準的項目論證是招商的短腿。
3.選址應充分考慮規劃與策劃方的專業建議
大型商業設施的選址同城市整體發展關系密切，由于國內大部分商業地產開發商只有住宅類地產的開發經驗，對商業地產選址的更多地根據現狀情況和主觀感覺做出決定，這樣操作，往往存在較大的風險。如果開發商輕率選址，盲目規劃設計，最終將導致招商及運營上的巨大困難。
大型商業設施的選址，國外企業有一系列參教和指標，包括經濟指標，道路交通指標、人口指標、配套指標。其中區位條件與交通方式是最重要的因素，選址特別應重視城市整體的商業布局規劃和總體發展走向。
4.平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾是商業項目設計的最大挑戰
在大型商業項目中，其業態種類趨向于更加多樣化。既有不同規模、檔次的業態組合，如大型賣場、百貨店、精品店、商業街等；也有不同經營特色的業態組合，如文化、娛樂、休閑、運動、購物等。其服務內容和功能結構已遠遠超出了常見的特定建筑類型范疇，而是一個組織精密、結構復雜、形態豐富的以商業為主要功能的建筑綜合體。如何平衡多樣化的業態與復雜的功能流程之間的矛盾，無疑是商業地產項目設計中最大的挑戰。
商業項目不同功能模塊的性質和任務，是建筑設計的根本依據和出發點。不同地域、不同經濟條件、不同民族、不同服務人口數量，都應有不同的建筑規模，并具備相應的設施、設備和室外活動場地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應按功能要求、動靜活動形態、人流密度等適當分區、主次明確，同時也要考慮區域或局部具有延伸和調整使用的可能性。商業設施、環境和場所也不是靜態的固定存在，而是具有動態的發展變化。從設計上創造一個能適應未來發展變化的建筑空間環境也是商業項目的特殊要求。同時，業態的多樣化，也需要建筑設計要為安全可靠的日間和夜間管理創造方便的條件。
5.豐富的空間效果和多元化的立面設計創造體驗消費的新模式
隨著時代的進步，商業地產類項目的功能也從單一的購物向購物、文化、休閑、運動等多方面發展，從以購物為主要目的的消費方式發展為尋求各種生活體驗為目的的綜合消費方式。這也要求其建筑設計無論在空間效果還是立面造型等方面均應適應這種全新的體驗消費模式。
商業建筑雖然屬于一種高度市場化、商業化的建筑類型，但在創造體驗消費場所這方面，應特別重視建筑的藝術處理。這里的建筑藝術，不僅僅是指專業角度的藝術追求，還包括大眾藝術、流行時尚等。建筑藝術是一個地區和一個時代文化藝術表現中最宏大、壯觀也最生活化的載體。它有歷史和文脈的延續性以及時代的前瞻性，直接對人們的心理、生理施加影響，對于傳播新的物質文明和精神文明起著能動的作用。人類制造建筑，同時建筑又影響人類，對于大型商業地產項目而言，應成為矗立在當地的具有鮮明文化內涵的建筑物或建筑群體甚至城市區域，并創造延續建筑文脈與時代感相溝通的氛圍。
結語
總之, 專業化的開發公司, 專業化的規劃建筑設計, 注重前期
招商, 配置專業化的招商顧問公司, 是一個大型商業地產項目成功的關鍵。
參考文獻:
[1]尹青. 建筑設計構思與創意. 天津：天津大學出版社，2002
