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房地產宏觀調控的手段范文1
1、我國房地產市場調控政策回顧
2003年8月國務院發出《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，指出房地產業已經成為國民經濟的支柱產業；強調完善供應政策，調整供應結構；發展住房信貸，強化管理服務；加強市場監管，整頓市場秩序。
2004年4月，國務院發出《國務院關于調整部分行業固定資產投資項目資本金比例的通知》和《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》，房地產行業被列為“投資過熱”行業之一，房地產開發項目資本金比例由20%及以上提高到35%及以上；嚴格建設用地審批管理，收緊土地“閘門”，以期遏制投資過快增長和房價過快上漲的勢頭。
2005年5月國務院辦公廳轉發住建部等部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》的通知（“國八條”），加大對投機性和投資性購房等房地產交易行為的調控力度。時隔一年，2006年5月國務院辦公廳再次轉發住建部等部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》的通知（“國六條”），提出90/70比例；調整住房轉讓環節營業稅，進一步抑制投機和投資性購房需求；有區別地適度調整住房消費信貸政策。
2008年我國受世界金融危機影響，為盡早擺脫金融危機對我國經濟的影響，12月份國務院辦公廳《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，提出鼓勵普通商品住房消費；支持房地產開發企業積極應對市場變化。
2010年1季度至今，為抑制房價過快上漲勢頭，中央出臺了差別化信貸政策以及包括限購、限貸、行政問責在內的行政性調控措施，對購房需求特別是投資投機性需求實行嚴控。2010年1月國務院辦公廳發出《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（“家庭二套房貸”政策），強調合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求，提出“家庭二套房貸”首付款比例不低于40%，相比2007年9月的“二套房貸”政策更加趨緊。
2010年4月國務院發出《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，進一步提高“家庭二套房貸”首付款比例至50%，并對外埠居民購房進行限制。2010年9月暫停第三套及以上購房貸款，并嚴格施行問責制。
2011年1月國務院召開會議，確定了八項政策措施（“新國八條”政策），再次提高“家庭二套房貸”首付款比例至60%，并從嚴制定和執行住房限購措施。7月，國務院常務會議要求必須堅持調控方向不動搖、調控力度不放松，促進房價合理回歸。
2013年3月，國務院再次重申五項政策措施（“國五條”政策），進一步明確了堅持調控方向不動搖、調控力度不放松的決心。
通過政策面不難看出，國家在調控過程中注重經濟性、政策性調整，重經濟手段而忽視法律規范，過分關注于解決表層顯性問題，從整體上看，房地產市場宏觀調控的深層次和法律性問題尚未得到解決。本文試從法律視角來分析和探討房地產市場的宏觀調控問題。
2、房地產宏觀調控存在的主要問題
房地產市場的宏觀調控是國家采用行政、法律、經濟手段從宏觀上對房地產市場進行指導、監督、調節，以保證其供需平衡，彌補市場經濟的缺陷，保證房地產市場穩定運作。宏觀調控措施以經濟性手段（稅率、利率、匯率）為主，以行政性手段與法律手段為補充，法律手段應該作為經濟手段與行政手段的基礎。在宏觀調節的手段中，法律手段是不可或缺的，這要求宏觀調控要有法可依，依法調控。這樣才能使宏觀調控實際有效，房地產市場健康穩定的發展。
我國房地產調控歷經10年。房地產宏觀調控在短期內成效凸顯，各項指標在調控后有不同程度的減速增長或回落。但根據歷次宏觀調控的經驗，這些政策一般很難長期持續發揮作用。這說明我國房地產市場尚未進入健康發展的快車道，房地產市場中一些棘手問題并未得到徹底的解決。
通過分析宏觀調控政策所采取的具體措施及效果，發現宏觀調控存在以下問題和不足。
2.1 宏觀調控法律規范體系不完善
我國房地產宏觀調控缺乏一套完善的制度保障。從調控措施可以看出，國家對房地產市場進行調控大都以下發文件、通知等形式進行，立法層級較低、高度不足，缺乏完整的法律框架和結構。在沒有法律強制力的保障下，大部分文件無法自上而下順利執行，無法起到積極良好的執行效果。試圖用行政權威而不是法律制度，用部門通知而不是法律來調控房地產市場。由于房地產市場具有地域性、差別性的特點，簡單依靠有關部門發文調控房地產市場的做法日益顯得與時不符。
2.2 宏觀調控主體不明確，調控權配置上產生諸多矛盾
調控主體包括建設部、發展和改革委員會、財政部、國土資部、人民銀行、稅務總局、銀監會、和各級人民政府等，顯得權力分散，責任不明。由于我國并沒有完善的宏觀調控法律體系，導致我們在調控權的配置上產生了諸多的矛盾，其中最重要的是對中央與地方之間的調控權的配置缺乏必要的法律保障，從而形成了“上有政策、下有對策”的中央與地方的博弈模式以及中央政府各部門之間各自為政、爭奪部門利益的局面，進而影響宏觀調控的效果。
2.3 金融調控存在的法律問題
2004 年以來中央銀行制定了密集的金融調控政策。房地產金融調控措施多次采取了提高貸款利率的措施，但貸款利率的提高不僅抑制了房地產開發商的投資熱情，還進一步加重了普通居民的購房負擔。央行的幾次房貸款利率頻繁變動影響了居民正常購房的利益。運用以貨幣政策為主的各種金融手段調控房地產市場投資至為關鍵。而貨幣政策的運用應依據當時房地產市場本身的狀況和和條件而定，不易在短時間內幾次進行調整。貨幣政策的實施主要是中央銀行通過貨幣政策工具來實現的，而這必須有相應金融法律來規定。運用金融法律規范調控房地產市場，有利于合理控制流入房地產市場的資金總量，拓寬融資渠道，確保房地產市場信貸資金安全。
2.4 政府土地調控存在的法律問題
政府運用土地政策調控房地產市場，在清理整頓開發區、遏制部分行業過度投資和重復建設、提高土地集約利用水平以及防止房地產投資過熱和穩定住房價格等方面取得了階段性的成效。然而，政府在運用土地政策調控房地產市場中存在一些問題。
由于我國實行的是條塊分割的管理體制，在房地產土地調控領域，中央政府出臺的各項土地調控政策有時會難以達到預期的目標與效果。宏觀調控各項措施互相分解，在有些領域甚至出現了自相矛盾的現象，最終導致這些政策逐漸失去效用，部門之間的博弈和地方政府的態度使房地產政策難以落到實處。管理房地產市場的責任是由多個部門共同承擔的。在房地產領域，這種管理體制的弊端在于：從中央到地方對城市土地開發經營管理不統一，從而造成機構重疊、推諉扯皮、職責不清、效率低下諸問題，導致中央各職能部門并沒有很好地發揮協調作用，直接損害了房地產宏觀調控的穩定性和工作的高效率。
3、完善房地產宏觀調控法律建議對策
3.1 制定《宏觀調控法》，使宏觀調控有法可依
鑒于目前國家在宏觀調控領域中授權、決策、執行、監督的混亂與沖突，以及相關調控主體法律責任的缺失所帶來的宏觀調控失效的問題，有必要在不斷加強和完善宏觀調控體系研究和借鑒他國的先進經驗的基礎上，制定一部規制國家全部宏觀調控行為的統一的宏觀調控法。促使立法決策和行政執行、國家監督在操作過程中形成一個動態的回環，提高公共權力運作過程的透明度，使宏觀調控真正有法可依。
3.2 完善與房地產相關的稅收法律制度，發揮稅法的宏觀調控功能
稅收是一種良好的市場調控方法，被稱為經濟的“自動穩定器”，在調控房價中的作用不可小視。在房地產市場領域，稅收調節功能表現為在房地產開發、轉讓、管理等環節中，通過各種相關稅收開征、停征、減免等各項措施來達到對特定時期特殊情況下的房地產市場調控的目的。政府通過利用稅收優惠，高稅率等多種途徑對房地產市場產生影響，并對不法房地產商的投機行為予以打擊，對低收入購房者予以優惠或補貼，從而平衡房地產市場的供求矛盾，盡量避免房地產泡沫帶來的不利影響。
我國房地產稅收體系的構建以及稅種的設置欠缺稅收公平方面的考慮?！爸亓魍?、輕保有”的稅負結構，轉讓環節的諸多稅收等等這些因素，給中低收入者購買住房設置了人為的障礙，導致房地產價格持續上漲，買不起住房的弱勢群體繼續擴張，兩極分化日益嚴重的惡性循環。
針對房地產投機行為，在西方國家普遍征收物業稅，物業稅增加了房屋保有者經濟負擔，可以對遏制投機行為真正發揮作用。這得我們借鑒和采納，應盡快開征物業稅。
3.3 加大對房地產市場投機行為打擊力度
在當前房地產市場秩序混亂的背景下，加強執法、司法方面的各項工作就顯得尤為重要。這就要求行政執法、司法部門要加大力度，提高效率，嚴格執法，違法必究。加大對違法開發商的整治力度，對捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規行為的查處力度。
3.4 建立專門機構對各主體進行協調
房地產業牽涉面廣，多部門多方參與管理使得與房地產政策相適應的有關行業配套措施顯得并不是很協調，或者說實施起來難度較大，甚至是不能及時出臺， 顯然這樣的局面會在很大程度上影響政策的有效實施。由于房地產具有極強的屬地性，各個地區有著自己獨特的特征，因此，建議設立專門機構，統籌協調有關部委的行政行為。這樣能夠加強執政能力，有利于政策的有效實施。
3.5 加強政府職能的定位
除了協調中央政府和地方政府在房地產市場宏觀調控中各自的功能定位外，總體上明確政府在房地產宏觀調控中的角色定位很重要。面對相對混亂的房地產市場，政府應更好的定位其具體職責，維護房地產市場競爭秩序的公平以及保護弱勢群眾的利益。
在房地產宏觀調控方面，國家宏觀調控應該把更多的精力放在對市場的引導和促進上面，盡量做到資源的最優配置，發揮資源的最大價值。政府最核心的職能應該是對房地產市場經濟競爭法律秩序加以維護和完善。
3.6 建立和完善房地產宏觀調控的法律責任機制
各個宏觀調控主體對房地產進行宏觀調控，這是國家賦予他們的權力，當然也是其義務所在。在近幾年我國房地產市場的宏觀調控中，中央政府曾屢次下令要求各個地方政府抑制投資過熱的勢頭但卻收不到什么效果，歸根結底在于沒有法律責任的約束。房地產市場宏觀調控措施缺少了法律性的保證，那必然是短視的飲鴆止渴。在房地產市場宏觀調控中更多的傾注法律性元素，才能更長久更公平的解決現有的問題，這也是依法治國的必然要求。
參考文獻：
[1]劉宇星.房地產市場宏觀調控法律問題研究[D]江西財經大學2009.12.
房地產宏觀調控的手段范文2
【關鍵詞】房地產；宏觀調控；法律對策
房地產業的健康發展對推動一國經濟社會發展有著深刻的影響。在當前國際經濟環境不容樂觀，適逢我國經濟處于結構轉型的背景下，房地產業的重要性越加突顯。一方面，已經累積的房地產泡沫一旦破滅，其將會對中國經濟產生巨大的影響；另一方面，若任由商品房價格節節攀升，對社會的穩定又將帶來不小的隱患。在這樣一個十字關口，政府提倡重視民生，提高人民生活水平，保障人民活得更有尊嚴。從2009年下半年開始，中央政府實行緊縮性的房地產政策，抑制一直狂飆的房價，實在用心良苦?？v覽1997年至今的房地產業宏觀調控措施，我們發現，政府在調整過程中的依法執政水平，嚴格依法辦事能力還有待提高。筆者以房地產宏觀調控出現的問題出發，從經濟學視角分析平抑房價的供求結構，認為政府需抑制商品房投機性需求，增加商品房供給，健全社會中低收入者住房保障體系。從法律對策角度認為立法機關應規范宏觀調控權以完善貨幣政策、財政政策從而減少投資熱流；應適時在全國范圍內征收房產稅以抑制商品房投資性需求；應綜合運用法制手段促進房地產業健康有序發展。
一、房地產宏觀調控的界定
本文所講的房地產宏觀調控借鑒了經濟學上的內涵，指對房地產市場和房地產業的宏觀調控。房地產宏觀調控目標主要有三：保持房價的持續穩定，保持房地產業的健康發展，促進房地產業對經濟發展的貢獻。筆者認為針對房地產市場中不同的需求應采取不同的引導方式，對于當前我國的房地產投資性需求應該準確引導，謀求新的經濟增長點以分散投資流，促進經濟結構轉型，并在適當時機開征房產稅，確保國有土地合理利用，防止投資者利用商品房謀取暴利。針對消費性住房需求，政府應雪中送炭，在制定房地產宏觀調控目標時，以當地的最低生活保障線為參考依據，滿足合理社會保障性住房需求，鼓勵具備條件的居民購買商品房。總之，房地產宏觀調控的終極目標是在充分利用土地資源的前提下，針對不同的住房需求形成不同的房地產市場，充分發揮市場經濟的調節作用，實現房地產市場資源的合理配置。①
二、房地產宏觀調控存在的問題
從實用主義的角度看，在近十五年的時間里，政府隨著國際國內經濟大形勢調整房地產業，充分利用房地產業的協同效應，促進國民經濟的健康有序發展無疑是明智之舉。在復雜動蕩的大經濟環境下，仍然保持GDP以近10%的增長率持續數十年增長無疑說明這樣的政府是強大的、負責任的。但作為理性的法律人，不僅要看其成就還應理智的分析其問題?；诖宋覀儾庞辛丝陀^評價的立場以及前進的方向。綜合分析當前房地產業發展態勢，國家宏觀調控現狀，總結出以下幾個問題。
1.調控變“空調”
以2003年至2005年的調控情況為例，2003年政府嚴格實行緊縮性政策，逐步抑制房地產投機行為，對信貸等環節提高了門坎，到2005年出臺“國八條”、“七部委”文件更是將房價的控制提到了政治的高度，建立政府負責制，一些地方政府也采取了相應的房價控制措施。但從效果來看，由于政策沒有指標，無法量化，使得實際可執行力較低。GDP為導向的政績考核體系更是減少了地方政府控制房地產價格、抑制房地產行業的偏好。②最后調控結果與調控目標背道而馳，不僅全國房價總體繼續持續上漲，北京等地的房價在2006年一季度甚至大幅度飆升。對此，國務院各部委出臺文件在信貸、土地、金融、限制外資流入方面做了更詳細的規定，到2008年初房地產業終于出現了觀望態勢，房地產成交量開始收縮。到2008年下半年，為了國內整個經濟大局，國務院將房地產再次被定為“國民經濟的重要支柱產業”，從想方設法抑制價格狂飆、降溫投資投機熱度到運用信貸、稅收政策千方百計地去刺激需求。③最終，從2003年到2007年從緊的調控政策效應又被清零了。在缺乏長期規劃以及對外部經濟的合理預見下，房地產宏觀調控變成了“空調”。
2.房地產泡沫逐步累積
在經濟學領域，學者們認為房地產泡沫本質上是一種價格運動現象，指由于房屋所依附的土地資源稀缺性、房地產產品特有屬性等導致人們對其未來價格產生同構型預期進而產生投資行為，使得房地產價格相對于其基本價值的非平穩性偏離；主要表現為房地產商品價格脫離基礎價值持續上漲，并同時伴隨著產品依附土地的價格持續上漲、房地產投資持續高漲以及房屋空置率居高不下等現象。④學者們認為，房地產泡沫以人們的投機預期從無到有的增強。若以泡沫擴散由弱到強的趨向為依據，房地產領域的泡沫可分為五個階段，房價波動、需求領域房價泡沫、房地產泡沫、泡沫房地產、泡沫的破滅。④就我國的房地產市場，可從以下幾個維度測量其是否存在泡沫以及泡沫的深度。
房地產宏觀調控的手段范文3
關鍵詞：房地產市場；宏觀調控；財政政策；貨幣政策
2011年，中國房地產開發投資完成額達61739.78億元，同比增長27.9%，呈現穩定增長的態勢，但其中存在的問題也逐步顯現。在房地產市場中，市場機制本身只能保證資源配置的邊際私人收益和邊際私人成本相等，無法保證邊際社會收益和邊際社會成本相等。因此，有必要借助政府的宏觀調控來彌補市場失靈。政府宏觀調控的目標是房價相對穩定、供求基本平衡和實現房地產業與國民經濟的協調發展。
一、我國房地產市場的宏觀調控分析
（一）財政政策
財政政策主要通過兩個途徑來影響房地產價格。
第一，稅收途徑。稅收手段是財政政策的主要手段，也是國家利用積極的財政政策來調節現階段房地產市場的主要手段。在我國房地產投資過熱，房地產市場健康發展面臨嚴峻考驗的情況下，房地產稅收不僅是保證房地產業成為國家財政收入來源的重要工具，也是國家調控房地產市場經濟活動的杠桿。但從國統局的近年來房地產銷售價格指數來看，稅收政策在現實中對于遏制房地產價格持續上漲并沒有明顯的效果。分析原因主要如下：房地產稅收占開發成本比例相對較小，對于房地產的高利潤空間而言是微不足道的；地方政府不可避免地產生短期化思想，背離中央政府宏觀調控的初衷；稅收不論在調節總量還是在調節結構上都存在一定的時滯，造成調節效果不顯著。
第二，政府轉移支付。政府轉移支付水平的高低會對居民的生活水平產生較大的影響。從整體上來說，國家和地方政府加大力度提供保障性住房，對于改善住房結構、有效遏制房地產價格過快增長有非常重要的作用。從目前來看，保障性住房政策對房地產格局的影響主要表現在：影響房地產供求關系、拉低房地產價格和影響房價上漲預期等方面。
（二）貨幣政策
作為國民經濟重要支柱產業的房地產業是貨幣政策調整的重點。貨幣政策主要包括貨幣供給和利率政策，兩者對房地產市場的影響主要通過以下三大途徑。
第一，利率途徑。利率變化影響住房貸款利息，進而改變消費者的購房成本。由于房地產價格富有彈性，購房成本變化會使消費者敏感進入或退出市場，從而達到調節房地產的需求，直接影響房價。第二，信貸途徑。中央銀行可以運用公開市場操作、調節再貼現率和法定存款準備金等工具來改變貨幣供應量，從而影響信貸機構的貸款供給能力。銀行信貸能力的變化會對利率產生影響，從而增加或減少房地產需求，引致其價格的相應變化。第三，資產組合效應途徑。投資者的資產組合主要包括貨幣、債券、股票和房地產等資產。如果中央銀行采取擴張的貨幣政策，降低利率和增加貨幣供應量，那么貨幣資產的收益率下降，投資者會減少資產組合中貨幣資產的比例，而增加非貨幣資產的比例，以形成新的均衡。從而導致非貨幣資產的需求增加、價格上升，房地產商品作為非貨幣資產就會受到影響。
二、調控效果及局限性分析
總體來看，2003年以后的房地產宏觀調控效果不是很理想，特別是對房價漲速過快及市場秩序的調控和治理與調控預期一直有較大差距。2007年以后，建立在前期一系列調控積累基礎上，為加強住房保障體系建設和改善住房結構的調控思路，目前已經顯現出一些效果，部分地區部分城市的房價有所回落，但仍不明顯?？傮w上房價過高、部分城市的房價不斷出現漲速過快以及市場有序化程度較低等問題依然沒有得到解決。調控的局限性主要表現為：
第一，地方政府過度依賴土地財政。由于土地出讓收入由地方政府所有，房地產價格上漲可以增加地方政府的土地收入，所以地方政府通常會采取能夠增加收益的措施。第二，住房保障體系不夠完善。政府需要對住房市場進行干預，其中最重要的是必須解決低收入群體的住房問題。雖然1998年國務院下發的23號文件確定了要建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系，但2003年國務院下發的18號文件，將原來23號文件中有關“經濟適用房是住房供應的主體”改為“經濟適用房是具有保障性質的政策性商品住房”，弱化了經濟適用房在住房供應體系的地位。同時又沒有及時建立其他有效地住房保障措施，這也是調控“失靈”的重要原因。第三，宏觀調控政策在地方得不到很好落實。地方貫徹房地產宏觀調控政策不積極的現象普遍存在，這在一定程度上人為加大了對房地產市場調控的時滯，使宏觀調控的效果大大減弱。
三、對我國房地產市場宏觀調控的思考
首先，要重視住房保障。許多國家都將建立住房保障體系作為房地產宏觀調控的一個主要目標。認為這樣做既有助于解決市場經濟中的公平問題，也能有效改善住房市場的供給和需求結構，從而建立較好的市場基礎。例如美國政府在20世紀30年代至60年代主要是直接向低收入者提供公共住房，60年代至70年代，重點轉為補貼私人機構興建出租給低收入家庭的住房，70年代以來，住房短缺已不再是主要矛盾，政府主要為低收入者提供住房補貼。
其次，強化稅收工具在房地產市場中的運用。稅收工具對調節房地產市場供求關系具有非常重要的作用，從我國近年來房地產市場宏觀調控的政策看，稅收政策的運用力度明顯不夠。
房地產宏觀調控的手段范文4
[關鍵詞] 房地產宏觀調控 調控措施 四象限模型
2003年是我國房地產宏觀調控初顯之年，當年6月5日，中國人民銀行《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》（簡稱央行“121號文”）。自此，長達四年的房地產宏觀調控拉開了序幕。
一、宏觀調控的背景分析
1.各種因素導致地價和房價持續上漲，房地產泡沫顯現。政策因素?？v觀我國二十年來房地產的發展，不難發現我國房地產市場還是一個政策市場，政策取向決定供求結構，供求結構決定市場走勢。1998年7月國務院《關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》取消住房實物分配制度，1999年2月中國人民銀行《關于開展個人消費信貸的指導意見》提出積極開展個人消費信貸。自此多年壓制的房地產需求迅速釋放，需求的增長自然會促進房地產的增長。
需求因素。人民生活的改善，人均住房（“十一五規劃”達到25.2平方米）的提高;舊城改造，全國每年增量為1億平方米的大規模舊城拆遷；每年1％的城市化進程；人口增長和家庭結構的變化等等，都會導致房地產需求的增長。
成本因素。商品房的開發成本，主要包括土地成本、建筑安裝成本、管理費用、各類固定收費稅金及其附加、開發利潤。在上述成本因素中，土地成本上升幅度尤為突出，特別是在土地批租實行招拍掛以后。以浦東新區為例，在2003年6月到2004年12月的一年半中，地價指數上升了1.76倍～3.72倍。
市場預期。我國經濟的持續增長，以及2008年北京奧運、2010年上海世博會和2010年廣州亞運會，這些都會象強生劑一樣促進房地產市場的持續繁榮。
貨幣發行量。我國M2（Broad Money，廣義貨幣供給的一種形式）的發行量很大。03年增長19.6%,約3.7萬億；04年增長了大約22％，增長4萬億人民幣；05年增長17.6%, 增長約4.5萬億;06年到目前為止同比增長18％左右，
利益集團左右。房地產開發商需要利潤、銀行需要利息收入、媒體需要廣告收入、地方政府需要財政收入、已購房者需要差價收入等等；再加以市場信息目前對于普通公眾而言仍然具有很大的不對稱性，這些都對房價起著推波助瀾的作用。
2.金融體制的脆弱、資本市場的低迷和人民幣升值預期，導致房地產投機凸現。中國的金融體制的脆弱和因之而導致的房地產金融、信貸政策漏洞給房地產投機提供了契機。一方面國有商業銀行在計劃經濟時代留下了大批呆壞賬、不良資產等，另一方面歷史和現實的數據都顯示銀行的房地產放貸屬于銀行優良資產，于是銀行為了迅速降低自身不良資產率，快速擴大房地產放貸規模，整個銀行業普遍存在著給房地產商、購房戶提供貸款的強烈沖動。此外，還有低迷的資本市場和人民幣升值預期等因素。
3.政策不健全和監管不力，導致整體市場發展混亂。土地交易市場混亂。我國經營性土地盡管都規定必須通過招拍掛進行土地批租，但由于其的壟斷性，使其在市場機制表面下，普遍性地執行著行政性土地資源配置。
房地產市場秩序混亂。房地產開發、交易、中介服務和服務管理的各個環節，都不同程度地存在違法違規行為，擾亂了市場秩序，嚴重損害了廣大人民群眾的合法權益。
4.相對于房地產商的高額利潤，住房保障嚴重缺乏，導致社會矛盾加劇。房地產是否是高額利潤行業，一直是眾說紛紜，房地產開發商只承認15％左右的利潤，但不可否認的是富布斯中國財富排行榜中50％都是房地產商。一邊是房地產商的高額利潤，一邊是因為高房價而買不起房的普通民眾。大規模的城市拆遷建設改造、因病殘、智弱等原因形成的經濟困難家庭、年輕創業者和來自農村的城市新移民等弱勢群體，其的知情權、話語權等都得不到有效的保障，社會矛盾加劇。
二、宏觀調控手段分析
自2003年開始長達四年的房地產宏觀調控，房地產業界人士用“連續的組合拳”來描述其密集性。
1.行政手段。土地使用制度和政策：經營性用地和有競爭要求的工業用地一律實行招拍掛；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權；動工開發期滿1年未動工開發的征收土地閑置費；中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70％;禁止別墅用地批租；建立9個國家土地督察局派駐地方；新增建設用地土地有償使用費征收標準提高一倍；土地出讓金總額的15%將用于農地復墾和土地整理開發，城鎮土地使用稅將提高兩倍等。
房地產綜合開發和綜合經營政策：新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上；控制高檔商品房建設規模；對中小套、中低價普通住房給予優惠政策支持等。
房地產交易政策：房地產交易實行網上備案制；一年內購房轉讓停辦轉按揭；上手抵押注銷和房屋轉移登記，下手設立抵押，不再并辦；取得新建商品住宅預售許可證后10日內需銷售商品房；未取得新建商品房預售許可證不得預售廣告等。
房地產價格政策：對房價上漲過快，控制不力的城市實行問責制。
住房保障政策：加快城鎮廉租住房制度建設；大力推行重大工程配套用房;申請動遷必須掌握70％的安置房源；中低收入家庭購房貸款貼息等。
涉外房地產政策：外商房地產企業投資總額超過1000萬美元注冊資本金不得低于投資總額的50％；外商投資房地產企業注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》或開發項目資本金未達到項目投資總額35％的，不得辦理境內、境外貸款，外匯管理部門不予批準該企業的外匯借款結匯。
2.經濟手段。針對個人二手房買賣的有：開始征收營業稅（購買不足五年住宅對外銷售）；個人所得稅征、土地增值稅等。針對開發企業的有：銷售非普通商品住房全額征收營業稅和契稅；清算土地增值稅等。
3.貨幣手段。針對個人的有：上調房地產按揭貸款利率；對多套房屋購買限制貸款；提高個人住房貸款首付比例；個人按揭貸款總額不得超過總收入的50％等。針對房地產開發企業的有：項目資本金比例達不到35％等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款；發行房地產信托必須滿足相關申請貸款條件；對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物等。
三、房地產宏觀調控的經濟學分析
四象限模型可以比較恰當的分析宏觀經濟因素變化對房地產市場的影響（如下圖所示）。
1.宏觀調控對商品房的短期影響效果分析。
第一象限的需求曲線向下平移。社會保障政策的制定和推行，經濟適用房和廉租房的大量建設和上市，使得一部分對商品房的租賃需求轉換為購買經濟適用房和承租廉租房，商品房租賃需求相對減少。第二象限的房地產資本化率上升ii繞原點順時針轉動。按揭貸款利率的提高和條件的限制，營業稅、個人所得稅、土地增值稅等買賣環節稅率的提升，都會使得在市場商品房租金不變的情況下價格下跌，或相同的房價下租金上升。第三象限的供給曲線cc向左上方平移。土地招拍掛成本的上升，開發貸款利率的上升，土地增征稅的清算，房地產金融渠道的單一，法律的健全和管理的規范都會使得在房價不變的情況下開發量減少，或開發量不變的情況下價格上升。第四象限存量調整曲線逆時針旋轉。雖然我國每年的城市改造相當可觀，但由于我國經濟的持續增長，在未來相當長一段時間內，開發量必然會大于拆遷量，造成存量增加。從四象限模型可以看出，在宏觀調控的初期，租金下調，價格下調，開發成本增加，假設減少，但市場整體存量還是增加。應該說，國家宏觀調控的措施和調控目的從經濟學的角度講應該是完全符合的。
2.宏觀調控對商品房的長期影響效果分析。長期來看，宏觀調控對房地產的影響會越來越小。隨著我國經濟的持續增長和通貨膨脹，第一象限的租賃需求曲線必然向上平移；隨著稅法的健全和房地產的回歸理性，租金和房價的比值會逐漸接近社會平均利潤率，導致第二象限的房地產投資回報率上升；隨著房地產市場的成熟，房地產開發量將會逐漸穩定，但其的開發量在相當長一段時間內還會大于城市拆遷量，導致房地產存量增加。
四、解譯房地產宏觀調控的幾個誤區
1.宏觀調控的核心是穩定房價而非打壓房價。2.宏觀調控的目標是人人有房住而非人人有產權房3.宏觀調控的原則是打擊投機而非投資。4．宏觀調控的目的是促進房地產市場規范有序發展而非劫富濟貧。
參考文獻:
[1]錢瑛瑛:房地產經濟學.上海:同濟大學出版社,2004年
房地產宏觀調控的手段范文5
【關鍵詞】房地產業；宏觀調控；經紀人
我國自1998年轉變成市場經濟條件下的以貨幣商品房為主這短短的十年內，房價一直都在爭議聲中前進，不斷攀升的房價，更是屢受詬病。去年以來，在“新國八條”等各種調控措施，特別是限價、限購、限貸這三種措施的大力影響下，宏觀調控的疊加效應慢慢顯現出來，國內各種投機、投資性的購房也逐漸得到控制。隨著房地產業的發展，宏觀調控已成常態。而在可以預見的城市化進程中，房地產將一直是人們所關注的熱點話題，只要在供需上存在矛盾，這種宏觀的調控就難以被避免。那么，房地產的經紀人該如何積極應對我國房地產的宏觀調控政策？
一、對宏觀調控負面效應的分析
在2011年前七個月中，全國的土地流標353宗，同比增長了242%。受到以上因素的影響，地價的水平也出現回落，2011年前七個月中，全國平均樓價為1680元每平方米，同比下降20%，住宅類樓房則下降了10%。很明顯，因為受到調控因素的影響，所有房地產企業的資金慢慢收緊，與此同時，開發商們對于房地產的市場預期正在逐漸轉變，落實在行動中就表現成為愿意下降地價。也許有人會說，對于房地產的宏觀調控而言，要的就是這種效果，可是，隨著土地大規模的流標，會導致在一定時間內房地產產品供給量嚴重不足。到那時，整個市場就會因供給不足而失去原有的均衡。
與此同時，隨著“三限”政策的執行越來越嚴格，人們普遍的預期在短時間內暫時無法解除，購房者普遍出現了“一步到位”的購買趨勢。根據最新的一項統計顯示，就七月份而言，有些城市成交的住宅套房平均面積居然突破了100平方米，一居室的成交比例降到了兩成以下，消費者原先已經逐步成型的梯次消費、逐步升級的合理住宅消費理念，正由于限購政策的不合理性，面臨被拋棄的境地。失去這種消費理念，恰恰會引導整個供給結構的整體變化，讓90平米以下戶型占項目70%的政策面臨夭折，最后使大戶型布滿整個市場。
其次，我國目前的房地產調控措施是通過壓制需要，從而達到遏制房價迅速上漲，回歸理性的。可是伴隨著“三限”政策的推行，在不斷壓制投資以及各種投資需求的同時，也嚴重打擊了相當大一部分為改善住房而需要的剛性需求。在這種政策的延續下，可能不會出現太大的問題，但是這種限購政策僅僅只是行政的一種方法和手段，如果一直采取這種政策，無疑會和市場配置資源的原則相排斥。當政策取消之后，這些被壓制的市場需求就會被激發。
二、房地產經紀人積極應對策略取向
（一）明確中國的持續發展離不開房地產
1.政策調控不會改變房價上升曲線。降價取決于成本利潤率，而不是資金利潤率。房地產的成本利潤率低，降價空間有限。所以就宏觀調控而言，房地產市場不會出現房價暴跌的現象。在土地方面，房子蓋得越多土地越稀缺，只要需求存在，城市越大，核心區就會越貴。其實，真正影響房地產價格的因素是戰爭和經濟危機，政策調控只是對價格的修正。如美國兩次房價跌入谷底時期均是國家戰爭時期，香港98年期間為亞洲經融風暴時期，房價暴跌。
2.市場剛性需求仍巨大。我國每年有龐大的結婚人群。根據國家計劃生育指標，人口總量預計還要增長30年。另一方面，目前中國城鄉戶均僅有0.94套住房，明顯落后于美國、日本等發達國家，這就意味著房地產市場的剛性需求仍然較大。
此外，房地產行業產業關聯度高，作為GDP的一大比重，地方財政仍對房地產有一定依賴。所以，綜合來看，未來中國經濟的持續增長離不開房地產行業的發展。調控只是階段性的，房地產行業穩步發展仍將持續20-30年。
（二）經紀人營銷策略取向
主動出擊、定向營銷，建立客戶主觀心理偏好。
不僅賣實惠，賣概念先進。消費者肯定不愿意看到買了房之后房價下跌，對此經紀人應弱化客戶的購買心理危機，深入了解地產現狀和未來發展趨勢并通過合理的方式向客戶展現，給客戶遞交一份放心購買的方案。
不僅賣房子，賣資源稀缺。多數消費者對于調控只是觀望，并沒有深入了解，認為調控了房價就一定會跌很多。但是正如上文所述，房子蓋得越多土地資源就越稀缺，只要需求存在，城市越大，核心區就越貴，地價也就越貴，在調控下，房價是不會降的，只是歸于合理，經紀人應將這樣一種概念貫穿營銷整個過程，當消費者知道自己買的不只是房子，更是一種稀缺的土地資源時，購買的欲望的動機就多元化了。
不僅賣戶型，賣幸福體驗。經紀人營銷時，應重視向客戶推薦幸福體驗而不是簡單的在戶型上做文章。針對所在社區的特點，提出情感社區的方案，讓客戶從買房到入住一直都有被服務的幸福感覺。此舉可極大程度提高產品口碑，對營銷拉動有重要作用。
此外，從事二手中介的經紀人在觀望的同時，可以從事一手；而從事一手中介的經紀人，可找二手經紀人并給其一定比例中介費用，即“一二手聯動”策略。
（三）經紀人增強自身素質
在房地產經紀企業培訓員工的過程中，培訓范圍以經紀業務流程為主要內容，操作層面的技巧傳授的很多，但是在宏觀層面的市場認知和政策分析能力相對欠缺。市場分認知和政策分析能力能提高經紀人對于市場發展趨勢的判斷力，也能使經紀人在銷售時保持思想的先進性和概念的創新性，從而有利于營銷手段的使用。此外，還應重視團隊的作用。面對當前樓市經紀公司應積極采取措施應對而不是消極逃避。重視考勤，重視房地產經紀公司內部的文化氛圍的塑造。
樓市調控沒打算讓所有開發商都生存下去，更沒打算讓所以經紀人都生存下去。國內房地產經紀公司和房地產經紀人魚龍混雜，此輪調控必將優勝劣汰，將房地產經紀行業進行一次大的洗牌。這就要求經紀人保持冷靜頭腦，認清調控只是暫時的，長保持樂觀積極心態，逆勢思變，在團隊中發揮自身價值，與團隊一起努力進取，終將取得突破。
參考文獻：
房地產宏觀調控的手段范文6
學界通說認為，宏觀調控的方式與手段有三：經濟手段、行政手段與法律手段。而對于三者的關系，筆者比較認同楊紫教授的觀點，既在一個法制健全的國家，重要的經濟手段和行政手段一般都會采取法律的形式，以法律為依據，以國家強制力為后盾。以法律為形式的行政手段、經濟手段也就是法律手段。
本此宏觀調控的一大特色在于越來越多的經濟手段替代了以往某些時刻不得不采取的行政手段，“新八條”明確將稅收、金融等經濟手段作為主攻措施，央行、財政部、稅務總局、銀監會也是直接參與進了調控的陣線。這是在宏觀調控的屬性之一――“間接性”在指引下所必然發生的一種調整，“看不見的手”才是宏觀調控的第一選擇。
二、我國的特有的調控手段――“土地政策”與其他手段的配合
我國宏觀調控最富有特色之處是調控手段中土地政策占有很重要的地位，由土地所有制的公有性質決定的運用土地政策參與宏觀調控的獨特優勢，是西方國家所不具備的。我國土地公有制表現為兩種形式，即城市土地國家所有制和農村土地集體所有制。實施土地用途管制、農地嚴格非農化、建設用地統一供應，使政府可以通過調節土地供應總量、土地用途管制等途徑，達到抑制或鼓勵市場需求，有效地引導投資總量和結構，實現調控經濟運行的目標。中國目前正處于工業化中期和城鎮化快速發展時期，土地需求增長迅速，經濟發展面臨土地資源短缺的約束，土地有效供給對經濟發展作用明顯。
在房地產業務的運作中，土地的基礎性地位毫無疑問，所以，要對房地產市場進行宏觀調控，土地政策也相應的擁有不能忽視的使用空間。但是，土地政策并非十全十美，由于中間環節的繁多，它的時滯性比其他調控手段更為嚴重。因此，要想充分利用土地政策又要講求實效必須注意提高預見性并重視其與其他政策的配合使用，主要是與金融政策、稅收政策、價格政策之間的相互配合。
1.與金融政策的配合
決定房地產供應量和供應速度有兩大因素：土地供應狀況和資金供應狀況，對應的就是在調控過程中應強化土地政策和金融政策的配合。
本次調控中個人住房信貸政策部分的核心就是從調控需求入手，引導社會對未來房地產價格形成較合理的預期，抑制投機性需求，保護自營性購房。其傳導過程可以描述為以下兩大途徑： 一方面，由于首付款提高，部分原計劃購房的人會因首付款不足而延遲住房消費、部分投資者和投機者會因首付款增加而減少購房套數會購房面積，從而導致住房需求下降；另一方面，由于利率提高，貸款成本增加、投資收益降低，投資者和投機者的住房需求會得到抑制。更重要的是，取消優惠利率可以使得部分投機者因預期收益下降而主動放棄投資計劃，住房需求下降無疑有助于控制房價上漲。
另外，本次調控強調嚴肅查處違法違規銷售行為，其中針對的一大現象就是“保租銷售”， 這種銷售方式實質上是房地產行業大規模的非法集資，已經與銷售房產沒有關系了，房產的價格也再不受市場需求的約束，很大一部分風險被轉嫁到了金融機構的身上，給房地產業和金融業都帶來了極大的安全隱患。從維護金融系統穩定的角度出發，這一現象將被切實整頓。
2.與稅收政策的配合
稅收不僅是國家參與社會財富再分配、籌集財政資金的主要渠道，更是國家宏觀調控的重要手段。國家通過稅種、稅率等稅收手段，對社會經濟流向起著導引作用。對哪種產業免征稅或減稅，意味著國家鼓勵該產業，反之則意味著國家抑制或放緩該產業的發展，這是一種非常敏感的經濟杠桿。
“新八條”第五條規定運用稅收等經濟手段調控房地產市場，特別要加大對房地產交易行為的調節力度。國家稅務總局、財政部、建設部于2005年5月27日發文《國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知》部署個人住房管業稅問題，物業稅的開征試點工作也正在醞釀之中，種種跡象表明，稅收政策業已成為我國房地產市場宏觀調控的另一不可或缺之手段。
3.與價格政策的配合
在市場經濟條件下，價格主要通過市場而形成。價格隨供求關系的變化而圍繞價值波動。如果價格非因供求原因而過分偏離價值，或因價格壟斷出現暴利，或因任意低價競銷、傾銷而擾亂正常的市場秩序，必然破壞市場機制。作為反映和調節國家價格總水平的價格管理關系也必然的成為了此次宏觀調控的對象。
“新八條”規定加強對普通商品住房和經濟適用住房價格的調控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應，經濟適用住房價格要嚴格實行政府指導價。
