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社區商業規劃方案范文1
1 規劃設計的基本原則 1.1 設計理念及設計意向 1.1.1 整體定位 住宅：**—城市后花園，國際化高尚傣泰皇家風情主題生活特區
案名建議：**·芭提亞·花園國際（國際公館）
1.1.2 項目形象定位 ² 卓爾不凡的產品，與眾不同的生活居住體驗！
² 在**，打造一種被向往的傣泰皇家風情人文主題居住生活！
² 房子不僅買的是物理屬性，還有文化含量和未來生活愿景。因此規劃設計要充分表現項目的文化屬性，做足文化含量，讓項目成為**【文化地產品牌的代表作！】
² 形象關鍵詞：格調、品味、人文、傣泰皇家風情
² 品質感 價值感——營造品質感>品質、價值感>價值
1.1.3 產品定位 產品定位原則 Ø 產品多元化、復合化，擴大客群層面，降低開發風險
Ø 不同產品承擔不同的功能，合理配比
Ø 以11＋1小高層景觀花園洋房為主流產品，迎合主流客戶群需求
產品功能劃分 Ø 價值標桿產品 產品形式：錯層或躍層景觀豪宅
承擔功能：項目價值標桿，提升項目品質，形成自身價格比較機制
產品點：創新戶型設計，注重享受感和身份標簽
Ø 主力戶型產品 產品形式：小高層景觀花園洋房（110-130㎡）
承擔功能：走量，爭取更多盈利空間
產品點：適當的戶型創新，強調產品適應性
Ø 跟隨戶型產品 產品形式：主力戶型微調
承擔功能：適應市場趨勢，面向更廣的客戶群，降總價
產品點：主力戶型微調小10-20㎡
Ø 補缺戶型產品 產品形式：酒店式公寓、小戶型
承擔功能：填補區域內市場空缺，增加投資性產品，強化產品覆蓋面
產品點：30-55㎡，精裝修、戶型優化，宜居、宜辦公
Ø 商業及社區配套 商業配套：經濟型酒店、社區型超市（3000㎡）、臨街底商等
社區配套：會所、游泳池、兒童游樂場、物業管理用房、網球場、籃球場、健身廣場等
1.2 規劃設計要求 整體規劃必須充分考慮項目的統一性和高識別性，以打造傣泰皇家人文風情主題生活特區的規劃理念貫穿于項目的整體設計。建筑布局脫離兵營式的建筑排布，采用更為靈活，富有變化和層次感的規劃，形成組團式、錯落有致的規劃格局，力求突出項目的獨特風格，形成項目自身鮮明的區域特點，增強心理認同感與歸屬感，體現人文主題生活的社區精神。
1、提煉項目的核心競爭力 2、滿足整體定位要求 Ø 最**提升住宅的景觀可視度
Ø 充分挖掘項目周邊五星級酒店、勐泐大佛寺等的景觀價值，最大限度提升項目附加值
Ø 各空間組團布置綠化隔離帶，保證住戶圈層的純潔性
Ø 保證地塊內部的私密性和地塊之間的開放性，并能便利享受周邊的資源
Ø 設置不同層次的開放空間，形成良好空間層次過渡
3、規劃空間強調整體結構的層次性 Ø 開放空間：公眾可以到達，隨意走動，（商業街區、會所、配套設施）
Ø 半開放空間：由私密空間開放空間過渡，組團之間的過渡地帶
Ø 私密空間：組團內部空間
4、住宅設計的朝向要求 住宅產品保證戶型通透，增加采光面；盡量增加主景觀面正南、東南朝向產品。
1.3 項目總體布局 項目東、北、西外圍面采取臨街2層底商＋小戶型公寓，最高5層，局部3或4層，南面臨菩提大道設置商業廣場，項目內部采用中庭與院落 +道路+空間組團+功能與視覺軸廊+景觀體系的模式，注意規劃節點、交通節點的合理布局，小區主入口的標志性：廣場、標志物（雕塑、**、噴水池、會所）
1.3.1 商業布局和規模 商業布局采用環地塊四周圍合式底商布局，其中，地塊東、北面底商進深不超過10米，最高四層，1、2層底商，底商面積控制約70㎡/戶，東面臨界面過長，應考慮出入口；西面最高6層，局部5層、4層。地塊南面臨菩提大道，規劃為社區型商業廣場。
1.3.2 商業設施設計建議 Ø 符合項目高尚住宅總體定位
Ø 通過充滿藝術氣息的商業，積聚人氣和提高影響力，強化項目的昭示性
Ø 以臨街商業創造價值和制造亮點，尤其是臨菩提大道面，應表現有城市風景
線的特質
Ø 部分商業可進行功能轉換
Ø 底商經營業態——以滿足社區居民度假生活所需的快速消費品零售及服務為主，如洗衣店、西點店、超市、特色餐飲、藥店、日用五金、家居飾物、美容理發店等
1.4 建筑風格建議 建筑——第一眼的價值感 1.4.1 建筑風格設計基本原則 Ø 建筑的色彩搭配協調統一，形式相異；
Ø 建筑元素符號與版納民族風情相關；
Ø 建筑風格整體體現休閑氛圍；
Ø 建立強勢區域形象
1.4.2 建筑風格設計建議 Ø 融合版納傣族建筑文化特色的、東南亞風情園林的現代建筑風格，表現傣泰
皇家人文風情主題
Ø 建筑外立面整體要呈現均衡、和諧的美感。通過冷暖色調的搭配、屋頂、屋
檐的變化，版納民族文化符號的提煉（如孔雀、大象）后的現代手法表達，形成高低錯落、豐富變化、具有視覺沖擊力的立面風格。
Ø 暖色調、幾何感、挺拔的立面
Ø 建筑細節體現民族風格元素，充分領會民族特色內涵，提煉民族元素，同時
注意寫意和寫實的手法相結合
Ø 建筑主題一定要通過建筑形象明確傳達，給消費者以直觀的感受
Ø 建筑風格通過外觀色彩、線條、造型傳達
Ø 建筑細節上體現樓盤高品質
1.5 園林風格建議 1.5.1 園林風格設計建議 Ø 要求：體現東南亞風情、傣泰皇家人文主題的格調及品味
Ø 整體設計采用主題鮮明、風格清晰、風情引入打造強勢園林主題情景風格
Ø 園林構成—主要通過熱帶植物的配種、灌木、花卉的搭配、植物物種的多樣
化，形成高低錯落、層次分明、色彩明快、主題鮮明的“東南亞”皇家風情園林體系
Ø 園林空間—空間布局方面建議結合景觀小品、形成有收有放的園林景觀空
間。形成“主題園林-組團園林-入戶園林”三個層次的園林體系，各組團之
間采用不同的小主題，主題要與產品在項目中的級次相匹配。
Ø
Ø 加強品質感，注重細節處理，以細節體現品質
1.5.2 道路設計建議 設計原則：
Ø 人車分流
Ø 人行道路避免過多使用直路
人行道路鋪設
－道路功能便利通達性好，避免過于復雜，注重與景觀的結合
－步行道宜曲不宜直不宜大，突出蜿蜒形態；
－要體現人工雕琢的價值感，配合高尚社區形象
1.5.3 駐留空間建議 駐留空間設置原則：
Ø 把控駐留空間尺度，小體量多數量的駐留點散布于社區
Ø 注意與景觀的結合和步行便利性
2 設計成果要求 提交規劃設計方案包括以下文件：
2.1 設計成果 2.1.1 彩色規劃平面圖 2.1.2 規劃方案設計文本，規格為A3幅面，內容至少包括： ü 設計說明，表達規劃設計構想，設計意向；
ü 規劃總平面圖；
ü 日照分析圖；
ü 交通分析圖；
ü 建筑布局分析圖；
ü 配套設施布置分析圖；
ü 景觀分析圖；
ü 表現部分：總體鳥瞰圖（含夜景）、組團效果圖、沿街立面、單體透視（商
業、住宅）、主景觀體系、單體與景觀協調示意圖等；
ü 項目綜合技術經濟指標表（要求盡量細化）
2.1.3 所有內容的電子文件 3 設計時間計劃 本方案提交截止日期：2011年1月16日，設計方請于：2011年1月16日前提交初設計方案，過期視為棄權
4 說明 4.1 本次方案設計，是在多家設計單位中，通過前期溝通，特邀請三家符合項目要求的設計公司參于本項目方案設計.
4.2 設計單位需提供企業簡介、設計資質、代表案例及地區特色案例。
4.3 設計單位在提交方案時，需書面提供對本項目的設計費報價及付款方式，需提供對本項目后期服務團隊成員介紹以及服務方式。
4.4 凡投標本項目的三家設計單位，最終未獲得本項目合同兩家設計單位可分別獲得設計補償款5萬元。
本設計任務書未提及或不詳部分可與開發商直接聯系。
社區商業規劃方案范文2
關鍵字：城中村改造、混合居住
Abstract: the current guangzhou overall "three old" reconstruction project, involving a large villages live the collapse of the community and reconstruction, in the villages in the transformation of mixed residential pattern active, is to avoid living differentiation aggravate, realize community safety, prosperity and floating population to solve the low-income housing, safeguard social strata, harmonious coexistence the important means. This paper huangpu district guangzhou city step sand village reconstruction as an example, through to each class division, community function live composition, public service facilities sharing, public communication environment and community cultural model, this paper puts forward the construction of rebuilding the villages inside the city of mixed residential community planning methods.
Key word: city village reconstruction, mix to live
中圖分類號：C913.31 文獻標識碼：A 文章編號
1．混合居住模式的提出
混合居住模式指不同收入階層居民和不同職業、文化背景的群體，以自己的實際購買力為前提，共同居住在不同價位梯度的居住型房地產產品的混合功能區內，和諧相處、優勢互補，共同生活的居住模式。
混合居住模式的提出主要源于在市場經濟條件下，因各社會階層收入水平不同而形成的居住分異。為避免因居住分異而產生的貧窮家庭集中、住宅高密度、設施匱乏等居住環境問題，以及失業率、犯罪率、社區活力喪失等一系列社會問題，美國HUD（美國住房和城市建設部）嘗試改變過去集中建公共住房的做法，采取分散的方法，把將要開發的公共住宅單元劃分成的小組團，分散在現有的中高收入階層鄰里中，或是將公共住宅和商品住宅結合起來開發，從而形成混合居住模式。
2．廣州市城中村改造中的居住分異問題
當前，廣州市正在大力推進市區“三舊”改造工作的深入開展，牽涉到大量城中村居住社區的解體與重構。在大大改善居住環境及城市景觀的同時，這一進程也加劇了不同社會階層的居住分異問題。
2.1空間分離的加劇
城中村特殊的居住環境包容了多樣化的居住人口，除村民自身外，還包括外來務工者、小商販、普通白領等不同收入、教育層次的居民，從而形成高度混合的居住社區?，F行城中村改造方式簡單化的將居住環境劃分為村民集中安置區和商品房融資區，一方面驅趕了外來租住者，另一方面形成不同階層居民的空間分離，加劇了社區的居住分異。
2.2社區活力的喪失
城中村高度混合的功能既造成居住環境的混亂與日益惡化，但同時也是社區的活力之源。現行改造方式往往忽視社區商業和公共服務設施的建設，導致居住生活不便、缺乏就業崗位等種種問題，社區缺乏活力。
2.3公共交往的缺失
城中村改造后，村民安置區和商品房融資區多采取封閉式管理。由于缺乏必要的公共空間，導致居民公共交往的缺失。
3．沙步城中村改造的混合居住模式探討
3.1城中村概況
沙步位于廣州市黃埔區南崗街西部、廣深公路南北兩側，是廣州市“三舊”改造138條重點村之一，改造范圍內用地面積為162.85公頃，現狀村戶籍人口約9千人，外來租住人口約4萬人。
3.2混合居住模式的構建
3.2.1居住階層的多樣化
沙步城中村現狀居民除本地村民外，還包括周邊開發區產業工人、公司職員、商業從業人員等租住人口，其中租住人口達到常住人口的4倍。改造方案在滿足村民安置以及改造融資的前提下，還應充分考慮該部分人口的安置問題。
根據廣州市“三舊”改造政策，村民戶均安置居住面積達到約280平方米/戶。改造方案在滿足村民居住要求后，將余下部分作為村民出租公寓開發建設，一方面滿足外來人口的租房要求，另一方面可保障改造后村民的收入來源。另外，村民安置后剩余土地在滿足融資需要后，可結合國家保障性住房要求進行保障性住房建設，可采取政府統籌、村民自主開發后與政府分成的方式，也可采取由開發商建設、政府回購的形式，從而滿足周邊中低收入居民的居住需求。
由上，通過對改造區內居民階層的細分和針對性設計，可充分保持改造后社區居住階層的多樣化。
3.2.2社區功能的多樣化
沙步社區處于連接廣州開發區東區、西區的咽喉地帶，廣深公路沿線現狀商業氛圍濃厚。改造方案沿廣深公路兩側集中布置社區物業和融資商業，將其打造為片區商業服務中心，作為服務于南崗、夏園街道生活區以及周邊產業區的配套服務中心，進一步強化廣深公路沿線商業環境。社區內部則可根據居民的生活需要，設置菜市場、小超市、理發店等多種便民商業設施。
通過商業功能的引入，一方面為村民提供了長期盈利的優質物業保障，另一方面則為社區中低階層為主的居民提供了大量就業崗位，避免了單一居住功能社區的活力衰落問題。
3.2.3“大混合、小集中”的居住空間布局
混合居住模有利于不同階層居民的和諧相處、優勢互補，但高度混合的居住環境，也會因各階層不同的居住生活習慣和群體意識而形成社區矛盾和管理混亂。沙步改造方案將村民安置區、出租公寓區、融資住宅區分別組織為相對集中的居住組團，并通過公共使用的開放空間和公共設施相聯系，從而形成“大混合、小集中”的社區組織模式，在充分尊重各群體自身特點的前提下，保障社會各階層的和諧共生。
在居住空間的布局上，村民安置組團位于現狀村民居住區內，順應村民長期以來的居住生活習慣；中高端商品住宅組團位于社區中部，滿足該階層居民對生活環境品質和服務設施水平的要求；出租公寓及中低端住宅臨近地鐵站和主要城市干道，貼合該階層居民的公共交通出行方式。
沙步城中村混合居住模式示意圖
3.2.4公共空間及公共服務設施的共享
改造方案將主要公共服務設施沿改造區中部山體游園集中布置，作為社區共享的公共服務區域；各居住組團按照廣州市相關標準和服務半徑要求設置居住小區級配套公共服務設施，滿足全區使用需求。
公共空間的設置充分考慮不同組團的共享性。其中社區級公共活動中心結合公共服務中心設置于社區中部，組團級公共空間設置于相鄰居住組團之間，形成層級豐富、聯系緊密的公共交往活動空間。
沙步城中村公共空間及公共服務設施分布示意圖
3.2.5社區文化的塑造
社區文化是增強社區凝聚力的關鍵。改造方案首先立足于對地段文脈的延續和傳承，對祠堂、廟宇、家塾等歷史建筑視保存現狀分別采取保留、修繕、復建等措施進行保護，結合風水塘、歷史街道等要素形公共空間，并保留傳統文化活動，打造社區獨特的歷史人文內涵。
改造后，外部城市文化的引入勢必對社區整體意識形成沖擊。規劃在社區公共服務中心設置社區文化活動中心，并充分利用各處公共空間增強居民文化交流，逐漸形成以地方文脈為內涵、城市多樣性文化協調發展的社區共同文化意識。
3.3小結
通過以上對沙步城中村改造方案中混合居住模式的探討，歸納城中村改造中構建混合居住模式的規劃策略如下：
（1）通過對社區居住階層的細分和針對性規劃設計，保證社區居民階層的多樣性；
（2）通過“大混合、小集中”的居住組團布局方式，既滿足不同階層居民混合居住的要求，同時保證其居住環境的相對獨立性；
（3）通過共享公共空間及公共服務設施，強化各階層居民的交往和聯系；
（4）通過商業服務等多種功能的引入，增強社區活力，保障中低階層居民的就業需求；
（5）通過對社區地方文脈的保留和新型城市文化的培育，塑造社區的共同文化意識。
4．結語
城中村本身即有一定的混合居住形式，居住環境的“混雜”既是其問題之源，也是其活力之源。城中村改造在改善其居住條件及城市景觀的同時，還應該通過對各階層居住分區、社區功能構成、公共服務設施共享、公共交往環境營造以及社區文化塑造的探討，構建混合型居住模式，形成宜居、和諧的新型城市居住社區。
參考文獻
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[2]肖剛.從對立排斥到和諧共生：廣州科學城社會主義新農村建設之路[M].廣州：廣東經濟出版社，廣東省出版集團，2006.
社區商業規劃方案范文3
「關鍵詞：舊區重建 土地征集 政策動向 改造成本
一、前言有人說，深圳用10年時間建成了一座嶄新的城市，又用5年時間將其建成一個難以改造的舊城。這個說法雖則偏激，卻在某種程度上反映了目前我市規劃和管理焦點和難題。進入90年代以來，以東門老街拆遷、上步工業區轉型和特區內舊村改造為標志，我市建設已由新區開發轉向新舊城區建設并重的階段，市區重建（或稱城市更新、舊城改造）被提到議事日程，并成為城市開發建設的熱點。由于前一階段城市主要的精力放在新區拓展上，市區重建研究一直未得到應有的重視。在市場大潮的沖擊下，很多問題還來不及循序漸進、有條不紊地進行研究，一些地區拆遷已經匆匆上馬全面鋪開。由于缺乏全面的考慮，改造中的社區往往成為新問題區。東門老街改造應該是最值得我們借鑒的一例。從1993年開始，有關部門將東門老街12.8萬m2地區劃分為大小不等的若干地塊，交由不同開發商自行拆遷改造。由于缺乏統一的籌劃，至今改造還局限在有利可圖的各個商場單體獨立改造上，急需更新改造的基礎設施難以推進，加上開發商各家風格不一，工程進度不一，長時期以來東門成了臟亂差集中地區，顧客群體從最高峰40萬人下降到25萬左右，商業競爭力和吸引力受到明顯的影響。更令人憂慮的是，1999年所有單體改造全部完成后，將有近100 萬m2商場面積進入房地產市場，而東京最大的商業中心區（包括銀座-東京站一帶兩個一級商業中心地）營業面積僅60萬m2，北京西單營業面積也只有32萬 m2.相比下，東門商場改建總量遠超出實際需求，無論是對周圍片區市政設施還是全市房地產市場，其影響是長久和深遠的。有專家說：“東門改造將是一鍋煮不熟的夾生飯”，也有專家說“東門改造使深圳永遠沒有了自己的歷史［1］。筆者認為，以上問題出現固然與目前不規范市場經濟負面影響有關，但與我們規劃對經濟和社會問題研究缺乏足夠的重視也不無關系。市區重建歷來是城市建設中最復雜、涉及面最廣的社會工程，有著極強的政策性。成功改造規劃不僅要綜合考慮配套政策法規、拆遷補償組織管理和資金籌措等固有的模式的變革，更要解決計劃經濟向市場經濟轉軌期所面臨的市場競爭與政府調控、速度與標準、更新與變化、近遠期協調、社會經濟和環境效益統一等一些復雜的”技術“和”非技術“矛盾。 目前，特區內15個工業區不同程度進入改造和調整時期，構成深圳市區重建的主要內容。加深相關的經濟和政策問題的研究對于城市更新工作健康發展有著重要的現實意義。這是因為，這類舊區重建的”舊“，含義已與傳統概念有很大差別。它不是指建筑質量、環境景觀、交通和市政設施較差，到了難以為繼的地步，而是工業區本身的功能和性質”陳舊“，確切地說上這些功能和性質不能適應隱含在現時地域空間之下的”地利“的變化。由于改造對象一般都質量結構完好，市區重建規劃的建設性和破壞性可能是并存的。筆者就八卦嶺片區改造規劃談談對其中社會和經濟問題的認識，并清大家指教。
二、 問題的提出1、 概況八卦嶺工業區是1986年經濟特區確定建設的15個標準加工工業區之一。在1994年以前，區內有近500家企業（其中有20家擁有自己的物業），就業人數最高達9萬人，是特區成長時期經濟增長的重要支撐點。近年來，城市高速成長和快速拓展，使該地段區位由原來城市“邊緣地帶”迅速成為城市核心部位，也使區內企業面臨著生產成本急升和工業效益下降等問題。在效益普遍不理想的狀況下，工業外遷和將空置廠房改作商業、辦公等用途，就成為企業擺脫困境的一條有效快捷途徑。截止到1996年底，八卦嶺工業區188幢總建筑面積約164萬平方米的建筑物中，涉及改變商業辦公功能的有60幢，建筑面積約21萬平方米。其中的65%是未經規劃國土部門批準擅自改變功能。2、矛盾和沖突客觀的說，以上改造行為是在市場機制作用下自發進行的，缺乏明確的政策導向和控制管理手段，具有很大的盲目性。它的弊端不僅是帶來了諸如交通擁擠、配套設施不足等問題，更為嚴重的是造成了國有資產（土地收益）的變相流失。有鑒于此，管理層面認為必須制止改變功能行為，并要求以改造為住宅區的發展目標，制定片區的改造規劃。但是，企業對此卻有不同的認識和反應。在我們的調查中，50%的業主有改變建筑物功能的愿望和要求，但絕大部分對改為居住難以接受。這是因為現有的標準廠房，可以通過進行內外裝修改變為商業、辦公、娛樂等，惟獨不能直接改為居住用途，除非將只有10多年樓齡的廠房拆除，這會帶來改造成本和風險劇增，對整個社區的環境和交通也有很大影響。但是，商業、辦公、娛樂的發展是必須借助于一定規模居住人口和經濟活動量的支撐，不可能無限發展，因而廠房的改性也有一個限度，這使企業也處于很為難的境地。
三、應該不該？——對計劃和市場沖突的思考實質上，處理以上局部地塊企業個體經營行為與規劃管理層面行為的矛盾，在宏觀或更深層面上，是如何協調市場經濟和城市規劃關系的問題。在市場經濟中，工業區改造最終靠企業（業主）完成。作為獨立預算的經營實體，追逐利潤最大化是企業行為準則，這是規劃必須尊重和服從原則之一。但是，價值規律也決定了市場行為的盲目和天然的缺陷，最直觀的表現就是市場不能有效地預測經濟的長期發展方向，從而使得經濟發展從無序走向有序所需的社會成本很大。這就要求城市規劃必須注重研究市場，把握市場，在順應市場規律的基礎上，通過有效的規劃手段和經濟手段引導市場，幫助企業克服盲目性使其既能創造經濟效益，又有利城市整體發展。因此，我們以對全市房地產市場研究為突破口，在深入分析工業和第三產業的轉換關系和城市發展對該片區要求上。確定片區改造方向近期以工貿辦公為主，遠期發展居住為主的綜合區。研究的主要結論為：1、特區工業生產成本的上升、經濟政策的調整以及第三產業較工業要高的物業收益，與八卦嶺所處的位置相互作用，使調整功能成為一種客觀必然。這是不以人的意志為轉移的。 2、八卦嶺片區在現時和未來都不具備發展為專業市場或片區零售商業中心的區位。而且目前特區商業樓宇空置率高達70%，過多的商場建設造成了這兩年零售服務業滑坡。從1994年至今，特區內已有15家大型商場倒閉。如果以上步工業區為代表的大量廠房改為商業， 可能會因其租金低廉進一步打擊原有和新建大批商業樓宇。在這種情況下，應嚴格限制本區盲目改為大型零售商業用途；3、目前全市商業寫字樓總體上嚴重過剩，但是市場細分結果顯示，中低檔次的商業寫字樓特別是直接服務于工業“總部”式辦公樓相對緊張，在補交地價的前提下，應允許廠房直接改為辦公用途。4、在片區周邊的園嶺、白沙嶺、泥崗村等住宅區形成規模的情況下，八卦嶺工業區的住宅開發有良好的形象和氛圍。從城市發展策略角度，八卦嶺工業區住宅建設也有助于羅湖區居住人口疏散。
四、值不值得？——社區利益和按商業原則開發的平衡理論上說，類似八卦嶺工業區的改造，由于不存在著提供重建樓宇給受影響住宅的業主問題，改造的贏利和回報是相對豐厚的，但是，根據規劃，以住宅為主的改造方案將拆除工業廠房面積893897m2，改造工業用地406317m2；提供居住用地339088m2，提供新建高層住宅面積1017264m2.該方案涉及到近300家企業的搬遷和15家業主的利益問題，投入資金和工程量巨大，必須靠政府、企業、私營機構共同完成。社會主義市場經濟體制的目標使市區重建的工作實際上逐步由單純強調社會效益向三大效益結合轉化。而今，城市更新一大變化在于政府有關部門不再是建設的主體，而是通過政策來調控，靠業主或其它開發企業甚至社會團體來操作改造項目，資金的籌集和運轉都由具體的經濟實體來謀劃。因此，對于改造項目來說，它必須有利可圖，最起碼是收支相抵才有啟動的可能，事實上，經濟、社會和環境三大效益的相協調成為改造的基本目標，而經濟效益的多寡往往又成為促使某一經濟實體參與改造的關鍵所在。八卦嶺工業區以居住為主的綜合區的改造方案，不僅意味著業主損失廠房物業殘值，也意味著損失了工業廠房租金和租賃毀約費用，機會成本大大增高，除非能爭取到很高的容積率確認能有可靠和可觀的利潤回報，否則業主或開發商是不會輕易按照規劃設想運行的。但是過高的容積率必然會損害社區的環境利益。如何在保護社區利益和按商業原則開發之間求得平衡，是規劃最基本的也是最關鍵的問題。協調這一矛盾，我們認為可以通過對具體方案從開發商和政府兩個角度衡量，進行“成本-收益”經濟分析。測定在給定的規劃設計條件下的企業盈利水平和政府財政平衡能力，并綜合比較各種方案的經濟、社會和環境效益結合的情況。以此為基礎，制定科學可行方案。
1、從開發商角度來衡量：由于改造項目是按商業開發原則進行，因而“成本-收益”經濟分析應該按一般的房地產估價程序進行。由于市區重建的特殊性，作為財務預算的真實成本費用，應包括：
物質成本：補交地價、建安費、管理費、綜合配套費、利息、房地產稅費等
機會成本：物業殘值損失、租金損失
意外成本：由于市區重建的時間較長，不可預見因素多，市場的多變往往導致實際發生的成本或收益偏離預算情況。
2、從政府角度來衡量：本區由于功能改變，必須增加大量的生活配套設施，改造現有的市政管網及設施。收回的補交地價，是否抵消以上市政投資費用，政府在財政收支上是否能達到平衡是衡量“值不值得”一個重要的因素。此外市區重建投資規模大、建設周期長，面臨各種難以預見的因素，實際運作中談判、收購、拆遷、建設發生的時間成本、心理成本和環境成本是否為開發商、政府和社區接受，也是非常關鍵的問題。對于政府而言，從社會、環境就財政角度考慮，改造的成本可以量化為：
基礎設施成本：生活配套設施和市政、綠化配套投資
收購成本：由于八卦嶺地區生活配套用地非常困難， 中小學用地必須依靠政府收購業主土地改建來解決。
環境成本：由于建設周期長，社區可能長時間處于一種混亂局面，從而使片區甚至整個城市運作成本增加（交通堵塞等）。
時間成本：由于以上原因和土地產權分散等因素， 改造中談判、拆遷、建設過程將可能是艱難和曠日長久，對于這部分成本應設不可預見成本系數考慮。
五、如何運作？——對運作模式和政策動向的評價一直以來，由于產權的分散，開發商物業收購工作非常困難，深圳舊區重建始終處于“零敲碎打”式的機制和模式。從東門改造情況來看，由于開發改造零敲碎打地進行，社區在相當長的一個時間內處于一種混亂局面， 改善環境的各種配套工程很難順利進行， 社區付出的環境成本很高，最后甚至有違改造的初衷。反過來， 業主的銷售收入最終也會因公共和市政環境得不到改善而使下降，于業主和于社區都不利。八卦嶺工業區總面積108公頃，是東門改造面積的10倍。如果還因循以原業主拆遷改造為主的“自主開發”方式，效果可能是適得其反。因此我們建議由政府委托一家或幾家企業進行物業收購、全面開發的“統一改造”。但是“統一改造”模式在實際操作時預計會遇到一些困難。最突出是物業收購。嚴格意義上講，市區重建是城市土地的再開發，之所以對開發者有巨大的吸引力，是隱含在物業之下的豐厚“地利”。由于八卦嶺地區交通、生活服務設施相對齊全，享有較強的集聚效應，保值增值潛力巨大，與郊區土地的經濟價值有天壤之別，區內業主都把籌碼壓在土地升值所帶來巨額的回報上。在這種情況下，要讓業主以工業用地的樓面地價將土地出讓給政府或開發商，業主在心理上是不能接受的。據調查了解，目前物業收購的樓面地價市場行情為2000元/m2左右， 是理論上的5倍。當然政府有權強制性按工業用地的樓面地價收回土地， 但工作量和難度是十分巨大的。屆時，巨額的收購成本有可能使得“統一改造”模式的最后的回報率很低。經測算在目前允許的容積率下，“統一改造”模式綜合利潤率為12%，如果由于各種難以預見的因素使得成本增加10%或者銷售物業收入減少10%，利潤率只有2%-8%，對開發商吸引力不大。因此建議政府：1.減免部分地價， 分析表明政府可能在財政收支平衡上有5.26億元的結余，如果免收這一數目的地價， 開發商的盈利水平可以達到20%以上， 并獲得較好的抗風險能力。2.或者成立類似香港土發公司半官方半民間的開發機構， 由該機構進行物業收購前的談判和前期工作， 之后向開發商進行熟地轉讓， 幫助開發商減少開發成本和克服物業收購的重重障礙。
3.強調市區重建的政府行為性，強制落實公共市政配套設施。
社區商業規劃方案范文4
關鍵詞：山地；商業建筑；規劃設計；分析
中圖分類號：S611 文獻標識碼：A 文章編號：
山地建筑作為一種開發模式，有著一定的特殊價值和特點，近幾年來作為我國現代商業地產建設的一種全新發展趨勢，逐漸引起國內房地產開發商、建筑設計單位、施工單位及相關專家學者關注和研究。
對房地產開發商而言，在山地開發項目需考慮多種的外界因素，例如多，如地理環境、地質情況、自然氣候、交通、供水、供電及建筑的安全性、經濟性等，因此，在項目開發前需對項目用地進行全面的分析和研究，保證作出科學的決策。
同時，與平地相比，山地建筑對施工工藝、技術水平的要求較高，施工單位還應配備專業的機械和設備進行合理的組織。作為項目的規劃和設計單位，相關技術人員必須在前期結合甲方的項目策劃對其進行系統的可行性分析，以保證項建設項目的預期經濟效益和社會效益，避免造成較大的經濟損失和資源浪費問題。
一、山地建筑規劃與設計的基本原則
1、因地制宜
在山地住宅商業的規劃與設計中，必須堅持因地制宜的基本原則，既保證平地開發與山地開發之間的協調性，同時要在盡量減少對于山地自然和生態環境破壞的基礎上，不斷提高規劃和設計方案的科學性與客觀性。
2、環境保護及可持續發展
為了滿足現代經濟社會的發展需求，在山地住宅商業的規劃和設計中還應注重生態環境保護優先的原則，以促進人與自然的可持續發展，對山地商業的建設進行總體布局規劃，保證土地資源的合理利用，減少不必要的資源浪費。從現代城市建設和發展的角度而言，山地住宅商業的規劃、設計應與區域的整體發展戰略相協調，特別是要符合城市的整體規劃方案，在充分利用山地現有自然、生態環境的條件下，盡量做到景觀優先、環境優先，在滿足山地建筑功能的基礎上，為生活需求提供便利，進一步提升其舒適性、環保性與生態性。由于不同區域的山地所具備的基地狀況有所差異，所以在山地建筑的規劃與設計中必須注重把握和利用項目所在地的地形與地貌，并且將其作為整體規劃和設計方案制定的主要依據。另外，在山地住宅商業的規劃與設計中，還應注意與地區建筑行業發展的大環境相協調，加強住宅區域內相關設施與市政基礎設施的協調，還要盡量選用環保、綠色的新型建筑材料，這是保證山地商業建筑生態性的重要條件。
二、山地建筑規劃與設計的要點
在山地商業建筑的規劃與設計中，應在保證建筑質量和安全性的基礎上，盡量提高其居住品質，加強建筑、山水與人文之間的有機協調，這是保證山區住宅項目實現經濟效益和社會效益的先決條件。目前，國內在山地商業建筑的規劃與設計
中，難以把握規劃與設計要點是不容忽視的關鍵問題之一，這也是提高其規劃和設計高質量、高效率的基礎。綜合分析山地建筑規劃與設計的要點，主要表現在以下幾個方面。
1、市場規劃與設計
在我國現代建筑行業的發展中，山地建筑建設作為一項具有時代特征的商業行為，在進行具體的規劃與設計前，房地產開發企業必須對施工現場進行科學的勘探，并且聘請專業設計與造價管理單位對于工程的整體開發成本進行科學的估算，以及其在區域內房地產市場的銷售行情也要進行必要的預測。在山地建筑的規劃與設計中，必須堅持市場先行的理念，并且對于建設項目的可行性進行嚴密的分析。
2、景觀規劃與設計
為了滿足山地商業建筑的基本建設要求，在其規劃與設計中必須選擇自然、生態景觀較好的地區，而且要保證對于生態環境的科學開發與合理保護。在山地商業建筑的建設中，由于部分地區的自然、生態環境已經遭受不同程度的破壞，所以在景觀的規劃與設計中一定要選取短時期內可以進行有效修復的場地，以盡量縮短工期和降低成本投入。在山地商業建筑的景觀規劃與設計中，首先要對景觀的經濟性、環保性進行科學的預判，并依據其制定出具體的景觀規劃與設計方案，最后進行生態建設設計和土地復墾設計。
3、社區規劃與設計
山地商業建設必然會形成一個社區或群體，所以在其規劃和設計中必須保證整體的思路，而且要保證社區內基礎設施的全面配備。在山地建筑的社區規劃與設計中，應考慮以下問題：建筑的層數與高度、商業用房面積、居住用房面積、配套建筑面積、消防、電力、給排水、水土保持、容積率、綠化率及停車場等。同時，在山地建筑的社區規劃與設計中，對于社會配套設施，如學校、醫院、通訊、交通等設備也應進行合理的安排和布置。
4、日照分析
山地建筑一般布置在山的向陽面，坡度較陡的山體背陽的一面建筑幾乎采不到光。山地上的建筑朝向應結合地形和景觀綜合考慮。設計規劃中可以通過相關的軟件進行核對，利用SETCHUP 日照大師對建筑立體日照情況進行初步分析，調整總圖布局后，在通過當地指定的日照軟件進行分層核算日照情況。公建中雖然對日照沒有明確的要求，但從建筑的功能使用和空間需求上應盡量滿足，提升空間質量。
5、土方開挖
山地建筑總平面布局一般遵循依山就勢的原則。也就是建筑布置順應等高線，避免垂直于等高線。順應等高線的好處在于可以減少土方量，節省造價。山地建筑接地形式一般有：吊腳、窯洞、地表式三種。平面布局一般采取化整為零的方法，把平面按功能分成不同標高的體塊，不同體塊布置在不同標高處，再以連廊相連，體塊之間有高差，體塊內部亦可以有高差，以適應地形。在山地建造建筑，完全順應地形是不可能做到的，這就需要對山地地貌進行改造。一般做法是把坡地改造為幾級臺地，在平整的臺地建造建筑，然后以道路、踏步連接不同標高的臺地。
6、道路規劃
山地建筑車行道路一般采用8%以內的縱向坡度，最大可以達到11%。人行道路坡度應當在15%以內，超過了就要設臺階。15%以內的人行道路可以稱之為“無障礙人行步道”。為了保證道路的坡度，道路線型一般采用“S”形，以增加道路長度，降低坡度。車行道路能夠環通最好，環通不了則采用盡端式車行道并設回車場地。在車行道路間及臺地間布置人行步道臺階，使人可以采用最短的步行路徑到達建筑的各個方位，也體現”以人為本“的思想。車行道路寬度最小4.5m,人行一般1-2m.如山地建筑為高層建筑還需考慮登高面的道路坡道、寬度及與建筑的距離要求。
7、停車規劃
山地建筑停車一般采用路邊停車，合理利用地形坡度的高差解決部分地下或半地下停車。如需大型停車場，應綜合考慮在平地上集中處理或分臺階處理，同時。也可以根據地形采用底層架空停車或者半地下室車庫。
8、安全問題
山地建筑要考慮擋土墻和截洪溝的設置。山地建筑容易受自然災害侵擾。比如山體滑坡、泥石流、山洪等。那么就要在適當位置設置擋墻和截洪溝，防止自然災害的破壞。同時根據工程經驗，在考慮勘探本項目時應把周邊的地質情況同時考慮在內，避免周邊地質危險的隱患，提早做好預防措施。
9、分析軟件的運用
山地建筑由于所處環境的復雜，地質的多樣，設計師單靠經驗進行設計決策與判斷已不能應對現實挑戰。必須大力發展對各種技術媒介(如GIS, GPS, VR，遙感技術） 的開發運用，真正從技術上保證設計的科學性。
三、山地住宅商業建筑規劃與設計的實例分析
本文選取江西省井岡山梨坪A-6、7地塊的項目實例進行分析。
1、項目概況：
選取山地建筑的實例進行分析，并對其中相關問題進行有針對性的論述。案例項目位于井岡山梨坪的A6、A7地塊。A6地塊設計一棟星級酒店，A7為酒店公寓及別墅，作為井岡山國際會議中心的相應配套設計。
2、現狀分析
項目地塊為山地，地形起伏大; A-6地塊北側與梨坪大道高差1-5米不等。項目場地內最大高差為33米，整體呈南高北低，東高西低的趨勢。場地南北向最大寬度約78米，東西向最大長度約200米，地塊呈東西狹長的走勢；
A-7地塊場地內最大高差為62米，整體呈南高北低。場地南北向最大寬度約247米，東西向最大寬度約300米。
3、公共交通：東、南、西側均為山體，北側有已建6米寬道路連接區域主道。
4、周邊配套：相鄰于國賓樓會議中心地塊，環繞茶山，場地前方有古德咖啡、鑫湖居住小區等，配套齊全。周邊主要樹種為竹類，有著茂盛的風景林地，景觀優勢突出。
5、設計難點
用地出入口問題：項目用地只有一面與城市道路相接，三面環山。在北側設置車行主入口，人行通過臺階及坡度聯系各個標高的建筑。另一出入口設置于東側的山體中部，與另一地塊銜接，形成第二個臨時出入口，滿足總圖規劃的消防要求。
車行道路問題：用地基本是坡地，高差較大。道路采用S形解決車行坡度問題，沿等高線展開分成若干臺地，同時將臺地沿道路標高適當放坡，以解決建筑入口問題。
停車問題：由于用地全為坡地，一方面利用道路的局部設計臨時停車，另一方面通過建筑與地形的高差關系設置多個半地下室停車庫。
環境保護：由于開發密度較大，將部門建筑集中設置，中央騰出集中綠地，保留原來的植被，分散式的建筑因后期施工場地等原因將破壞原植被，施工后采取用當地樹種進行植被“還原”。
日照設計：地塊位于北坡，日照時間較短，建筑單體通過錯開布局，采用吊腳樓設計抬高建筑等方式充分“吸取”陽光。采用SKETCHUP日照大師及天正日照進行分析，通過合理的設計，滿足節能的要求。
社區商業規劃方案范文5
關鍵詞：橋梁建筑：橋梁景觀；橋梁規劃；長江大橋：富民橋；杭州灣新城橋梁規劃
1 前言
人類最初所建造的橋梁談不上設計，更談不上美觀，只是為了溝通河兩岸的貿易而建造，隨著工業文明的發展，隨著鍛造鐵藝的發展，橋梁也成為工業革命的一個歷史標記，而鋼筋混凝土橋的大量建造將橋梁工程推入了批量化標準化生產的歷史漩渦。
長久以來橋梁設計界有這么一種傳統認識，建筑景觀設計僅僅是對橋梁設計后的包裝，裝飾，是附加在橋梁結構上的累贅之物，這種將橋梁設計與橋梁建筑景觀設計脫節的做法已經落后于時代的發展。橋梁建筑景觀設計從本質上是對橋梁的建筑造型的設計，不同規模的橋梁建筑景觀設計在整個工程上起到的作用各不相同，無論何種規模的橋梁，建筑師都應較早介入到工程設計當中，并對單體橋梁工程的概況、所處環境、地質地貌、歷史文化、線型等早作分析。而群組橋梁的設計，建筑師還應對橋位方案從規劃、政治、經濟、文化、環保等多方面進行比較，從建筑規劃的高度提出橋梁形式的整體設想，同時對結構專業提出的橋梁結構方案進行建筑景觀的詳細論證，以便作為決策或方案形式的依據。
無論建筑師對橋梁造型怎樣的追逐，橋梁本身的結構穩定性，結構體系的合理性，橋梁整體的安全性都是建筑師的造型設計首先要保證的重要因素，正如西方著名學者馬可?維特魯威?波利奧在他的著作《建筑學》一書中所說的一樣：“結構需要兼具安全、功能和美觀”。這三大要素任何時候都是缺一不可的。以下就是用建筑師的目光來著眼景觀橋梁的造型方案的形成過程，用工程實例描述建筑師在景觀橋梁的誕生過程中起到的作用。
2 單體橋梁的建筑造型設計
單體橋梁按照規模劃分為特大型橋梁、大型橋梁、中型橋梁、小型橋梁：
特大型橋梁：多孔跨徑總長大于等于500m；或者單孔跨徑大于等于100m。
大型橋梁：多孔跨徑總長大于等于100m，小于500m；或者單孔跨徑大于等于40m，小于100m；
中型橋梁：多孔跨徑總長大于30m，小于100m；或者單孔跨徑大于等于20m，小于40m；
小型橋梁：多孔跨徑總長大于等于8m，小于等于30m；或者單孔跨徑大干等于5m，小于20m；
2.1特大型景觀橋梁的造型設計
特大型景觀橋梁和大型景觀橋梁往往能夠成為一個區域的標志性建筑物．賦予城市標志性特征，給人留下深刻的印象。如上海長江大橋(崇明越江通道北港橋梁)工程。橋梁工程本身對于上海的發展而言有著較為重要的作用，因此對于橋梁的整體設計更加要求完美。
上海――一個包容、開放、發達的城市環境，人們需要的是氣勢宏偉、和諧向上的氛圍。因此此項工程的結構工程師團隊與建筑師團隊在工程投標期間展開了思維火花的碰撞。
首先在道路工程及隧道工程的整體選線基礎上，橋梁結構工程師提出了最有利，最經濟的基本結構形式，建筑師則從橋梁的立意、可變形態、橫縱線形等方面進行構思并最終與結構工程師共同創造出最為理想的橋梁方案。該方案主通航區域的主塔采用雙塔雙索面斜拉橋，塔身如一筆寫下的“人”字，取意“天人合一”，完全符合上海包容，大氣的城市面貌及城市精神：引橋部分梁體降低，縱向線形變化順暢，行車視角豐富．降低疲勞感，節約了造價：平面線形略呈“S”彎使整個橋梁無論任何角度觀賞都更加豐富。人字型的橋塔體現出中國傳統的天人合一的境界，講究人與自然的和諧，具有較強的東方中國人的理念。塔的造型與漢字的“人”字有著神似的效果，視覺形象鮮明．個性強，具有很強的視覺的；中擊力，給人強烈的印象(圖1、圖2)。
特大型景觀橋梁的建筑造型主要依托于基礎結構形式而創造．以結構受力的最優和最合理為前提，建筑師以簡練的造型抽象手法打造有新意、美觀且融于環境的橋梁形態，并通過對整體線形的優化和掌握呈現完整的特大型景觀橋梁。
2.2大型景觀橋梁的造型設計
大型景觀橋梁是城市景觀的中堅力量，近年來全國各大中小城市紛紛建造了一座又一座有特色有代表性的大型景觀橋梁。最有代表特色要數天津海河上的一系列景觀橋梁。海河上的景觀橋爭奇斗艷，一橋一景，記述了海河的發展歷史，也承載了天津的多元文化氛圍，但是也有觀點認為，海河跨越城市的中心區域，過分夸張的橋梁造型給擁擠的城市增添了負擔，一味追求的一橋一景的變化而忽略了和諧的統一性，比起塞納河的橋梁略顯雜亂，與城市的整體風格并無聯系。
無論怎樣的觀點，不可否認的是海河確實見證了城市景觀橋在中國的起步和發展，海河上景觀橋的竣工一次又一次證明了中國橋梁工程技術的騰飛。
以海河上的富民橋為例：富民橋北起蘭清道，經富民路，跨民安路、海河、臺兒莊南路，從大沽南路地鐵和快速路高架橋下通過，止于洞庭路，橋梁長340.3m。按照規劃，富民橋為機非混行橋，橋寬40m，橋梁設計為單塔空間索面自錨式懸索橋，上層行車，下層行人及非機動車，真正做到以人為本人車分離。
區別于特大型景觀橋梁以結構選型為先導的處理方式，大型景觀橋梁給建筑師發揮的空間更加廣闊。
海河是歷代漕運的紐帶。追溯歷史，定格于古代繁華的天津衛，海河上千帆競發，萬船涌動，“船只”是海河上最活躍的音符。富民橋的設計采用了“船形”的結構造型，提出了一個新穎的獨塔自錨式懸索橋方案――“沽水船影”。引人回想昔日天津的繁華．憧憬未來天津的美好。高聳的橋塔象征著帆船的桅桿，挺拔向上，富有希望，均勻布置的纜索由線連成面象征迎風脹起的船帆，魚肋骨形態的非機動車及人行系統，好像帆船的船身，整體上構成了簡約而抽象的帆船形象(圖3、圖4)。
大型景觀橋梁有別于特大型景觀橋梁的以結構的基礎造型為依托進行造型創意，更多的情況是建筑師可以發揮對造型的直觀理解，描繪勾勒出一個基本橋梁形態，抽象簡練的提取自然物的形態特征，或利用仿生學的基本原理提煉造型元素，在此基礎上與結構工程師溝通協調共同創造一個大型的景觀橋梁。
2.3中小型景觀橋梁的造型設計
中小型景觀橋梁在城市中扮演著承接和點綴的作用，它的造型追求融合的特性，與特大型景觀橋梁和大型景觀橋梁對城市的重要標志性影響所不同的是中小型景觀橋梁要融于城市環境，融于道路景觀，融于周邊建筑風格．融于河道景觀中，它們的形式之美美在大隱隱于市。
中小型景觀橋梁會以兩種形式出現，一種是單體景觀橋梁，這種景觀橋梁多出現于已建老城區的橋梁改造或新道路跨河、跨線的建設
當中：另一種則是以群組出現。單體景觀橋以上海竹林路張家浜橋為例，張家浜是一條景觀河道，連續的濱水空間被橋所分隔，通過沿線的景觀橋的建設和改造，使兩端的步行道路連通，讓人不用穿越跨越張家浜的交通干道，在浦東的市中心通過相對完整的自由的步行、自行車行系統，行成一條綠色的廊道和開敞空間系統，因此竹林路張家浜橋作為此系統中的新增成員景觀造型的效果必然重要。
對于市中心的建筑群中穿越的景觀橋梁而言，上部構筑的形式應謹慎使用，盡量不增加城市建筑群的視覺擁擠感，以簡練的設計語言和表達方式指導景觀橋的造型設計。應盡量將視覺的焦點引導至橋梁的側立面上，竹林路張家浜橋就是利用梁體的變截面造型及墩柱的形態來表達景觀造型效果的。
為了融合張家浜河道景觀的柔美的效果，橋梁的梁體側面采用多次截面變化的處理方式，梁體變換的波浪線形如微波蕩漾，層次分明，細節豐富；墩柱的造型如鐘乳石懸掛的水滴滴入河中，與梁體的波浪成為一體，力求營造“小橋大美”的景觀氛圍(圖5、圖6)。
單體景觀橋梁的造型總是彰顯著自己的風格特征和藝術表現力，是用個體的突出帶動周邊環境品質的提升。
3 群組景觀橋梁的建筑造型設計
群組景觀橋梁的設計，建筑師是以規劃的高度提出橋梁分布特點、空間組織、造型趨向、色彩控制及道路交通的整體設想。最終完成提升整體形象、倡導空間完整性與關聯性、打造城市生態環境的典范、促進周邊土地開發建設高品質的良性環境的形成、營造公共空間景觀渠道及平臺的總體目標。
群組景觀橋梁根據區域環境性質也有不同的組織方式。
3.1度假區及公園環境中的橋梁景觀設計(以杭州灣新城度假服務區景觀橋梁規劃為例)
度假區及公園是一個自成一體的景觀環境空間，根據區域內的分區特征及景觀形式的不同景觀橋梁造型的設計也應隨之變化，杭州灣新域度假服務區景觀橋梁規劃以“一湖四河”為主要軸線，從中心景觀湖開始向四周擴展研究。橋梁景觀設計指導性依據：河域主次的定位、區域功能的定位、建筑風格的定位。
3.1.1中心湖區域
從面積來看，帶狀中心湖的水域面積占整個水系面積的三分之一。較大水域是環境景觀的中心，在區域規劃中是規劃的重點，景觀中心區域人流量較大，支系河道也相對較多。所以橋梁無論是從橋寬還是跨度都應該著重考慮，造型上符合中心景觀要求，磅礴大氣，并且有一定的標志性造型來呼應周邊的景觀環境。其次，配合周邊運動公園、傳統藝術中心、游樂園、濕地高爾夫、高尚住宅區的不同風格，在橋梁造型、裝飾等方面應側重生態自然的整體效果，個別跨度較大的重點橋梁造型宜選擇簡潔并帶有一定上部結構的造型，面對大面積水域上部結構可掩映水中，增添景觀的活力和觀賞性。其余支系河流上的小橋應該以簡單的結構為主，配合生態感偏強的造型裝飾(如欄桿、側立面裝飾等)。
3.1.2十一塘橫江區域
十一塘橫江是本段主要交通河道之一，南臨景觀中心區域，處在景觀軸線的一端，西接濕地公園東臨城市板塊。河域較寬規劃150m河道，除解決車行系統功能外，都有絕佳的觀景視點，可考慮人行部分的觀景功能局部放大的處理方式。本區域周邊涉及到濕地生態科學館、五星酒店、傳統藝術中心、游樂園場地。地塊功能、形態，建筑風格都相距甚遠。橋梁也可以隨著建筑的變化．而各具風格。
3.1.3十塘橫江區域
十塘橫江是本段主要交通河道之一，是本段重要的景觀橫軸。是由濕地公園貫穿服務板塊、城市板塊到達工業板塊的重要通道。河域較寬，規劃河道150m，河流以北是重要的景觀中心，以南則是休閑娛樂用地。十塘橫江兩側都以營造生態自然環境為主，生態居住村、主力公園，為市民創建一個良好的居住、休閑、娛樂環境。橋梁也應遵循生態城市的主題，在造型上趨向于簡潔、輕薄：在色彩上更傾向于自然、素雅：可在橋梁上安裝綠化種植箱，用來點綴出生態、自然的綠色橋梁。
3.1.3八塘橫江區域
八塘橫江是本段次要交通河道，位于全段景觀軸末，相對十一塘橫江和十塘橫江水面較為狹窄，規劃河道寬度為80m。八塘橫江以北是高科技園、辦公園。橋梁以實用功能為主，橋梁風格應與周邊建筑風格保持一致，現代，簡潔，時尚，給公司白領一個舒適的辦公環境。
沿著湖面路線，可以看到主湖區人口橋。根據它們的位置、功能、周邊景觀等得出，兩座主湖區大跨度橋應是視線中心，橋上構筑物無論在高度還是在體態上要達到醒目這樣的標準，以起到標識、景觀中心的作用。其余入口橋在縱向視線上避免較大高差。
整塊地塊功能區域復雜多樣，但都以生態城市為核心主題定位。小河橋梁規劃也是如此，雖然橋型、大小各不相同，但風格應在區域內達到有機的統一(圖7)。
3.2新城中心商服環境中的橋梁景觀設計(以杭州灣新城中心湖區景觀橋梁規劃為例)
南部新城城市板塊：杭州灣新城基本城市發展區域，多種類生產生活混合，交雜布置，其重點區域為中心湖區。集時尚、商業、休閑于一體，具有豐富的經濟價值和景觀價值。該區塊內集中景觀湖面積較大，建筑風格明顯，沿湖有高低錯落的天際線，橋梁景觀設計上應多方面考慮。橋梁景觀設計指導性依據：河域主次的定位、區域功能的定位、建筑風格的定位(圖8、圖9)。
3.2.1觀塘文化中心區域
觀塘文化中心區域以觀塘文化中心為主要建筑實體，觀塘廣場和露天劇場為開敞公共空間構成了一組圓形人工島。臨近水岸，濱水為4組高層建筑群，連接島上與陸地的主要通道為三座人行橋。這三座橋景觀要求極高，橋梁一側為開敞的空間因此橋梁應考慮一些上部結構或裝飾性較強的處理方法。觀塘文化中心區域是平湖上的重要視覺焦點，中心湖區周邊高層建筑都有較好的觀景視角，因此湖面上的人行橋與車行橋都將是景觀的重要組成元素，人行橋造型較車行橋更為輕巧，可操作性強，行人駐足時間久，更加容易形成標志性景觀節點(圖10)。
3.2.2觀塘中央商務行政區塊
觀塘中央商務行政區塊由行政區塊和商務區塊兩部分構成，商務辦公區塊內部建筑較高于行政辦公區塊內建筑。環繞該區塊的橋梁應遵循一定的規律選擇橋型方案。連接行政辦公區和商務辦公區的橋梁應考慮平和簡潔的現代橋型。橋型創作時應考慮具有相同的元素符號的方案類型，從風格上一條河基本統一。該區域內三條縱向主要交通通道貫穿的橋梁建議造型上統一考慮，道路較寬可考慮上部結構設置于道路中間，橋梁分幅處理。與其他縱向橋梁無上部結構的處理方式形成一定的節奏感。穿插于三條主要通道中間的這四條道路路幅較窄，景觀性較弱，在滿通功能的基礎上適當做景觀造型的處理，建議采用三跨過河的形式從路燈和橋梁側立面的造型上取得新意。連接商
務辦公區和居住組團的橋梁應重點考慮使用功能，造型上簡潔大方，可在人行道較寬的橋梁上設置廊道遮蔽風雨，普通造型的橋梁上可在欄桿及路燈等附屬設施上考慮一定得景觀造型，同一條河流上的橋梁造型應有一定的呼應。連接商務區和居住組團的橋梁景觀性較弱，商務辦公高層具有良好的兩側觀橋視角，橋梁造型的景觀效果豐富，將會提升商務辦公區域的視覺品質(圖11)。
3.2.3間水集商業核心區
間水集商業核心區是該地塊內大型服務性商業集中區域，通往大型商業區的交通主干道可考慮地標性較強的橋型方案，夜景照明也應突出考慮。問水集商業核心建筑豎向高度并不高，因此該區域內沒有直接俯視的觀橋角度，相對的幾個較高的商務樓對該區域橋梁有一定的俯視效果。從這個角度分析，可以考慮有一定高度的上部結構的橋梁造型。非主要千道上的橋梁造型可汲取主景橋梁的造型元素，進行設計。連接間水集核心商務區和辦公區域的道路主要有三條，根據道路寬幅去頂選擇橋型橋塔的位置。中間這座橋道路寬可將橋塔至于道路中央，獨特的橋塔造型更加突出明快的商業氛圍(圖12)。
3.2.4塘淵源城市規劃館區塊
塘淵源城市規劃館區塊只有一座機動車通行橋梁連接棲湖度假酒店區域，該橋位文化氛圍濃厚，橋型選擇可傾向于規劃館建筑形態相似元素的造型風格(圖13)。
3.2.5棲湖度假酒店及迎湖生態景觀區
棲湖度假酒店及迎湖生態景觀區面向湖面一側由木棧橋連接起一條狹長的濱水景觀步道．分別由陸地向步道放射狀布置伸向水面的親水平臺。這類行人或自行車通行的木棧橋應追求材料的質樸感覺。還造型于自然，取材料與自然。度假酒店及迎湖生態景觀區面向湖面一側視野開闊，環境雅致，棧橋的應隱于環境之中。此處橋梁的屬性變成單純的通過空間和觀景平臺(圖14)。
3.2.6灣里頭巷及新堤中央公園區塊
灣里頭巷及新堤中央公園區塊配合民俗景觀村，和中央公園的主題性風格，配以樸素帶有鄉村風格的人行橋即可襯托出周圍環境的安逸，又能滿足整個區域的景觀系統的完整。整個區域視線上略顯復雜，從多個角度可以觀橋，橋梁的所處位置也是觀賞周圍景觀的絕好視角，跨越湖中島嶼連接兩側陸地的車型橋也是湖景的視覺中心，因此橋梁的選型也應尤為慎重，面對開闊湖面的水域，有一定上部構造的橋型也可嘗試，并能形成標志性的重要景點。民俗景觀村中央的人行橋梁，可選用具有趣味性的九曲橋，配以帶有鄉村風格的元素，滿足整個區域的景觀系統的完整(圖15)。
3.3大型居住社區環境中的橋梁景觀設計(以魯匯港浦江鎮大型居住社區景觀橋梁規劃為例)
大型社區，由于水系以及道路交通組織的繁多，形成了一定數量的橋梁，這些橋通?？邕M組合不大，以小三跨梁橋結構為主，橋梁的縱曲線坡度不大，橋面平緩。
從規劃角度人手對橋梁景觀進行由整體到局部的設計?，F將這種設計思路總結為“以體到點、以面到點、以線到點”，簡稱為“三點式”設計思路。這三點設計思路來源于影響社區橋梁景觀的三個重要因素，即建筑風格、功能區域以及河道水系。
“以體到點”――建筑風格決定橋梁風格
大型社區在規劃中都會有自己的建筑設計風格，風格多種多樣常見的有古典歐式風、現代簡約風、中國分、地中海風、東南亞海濱風等等。橋梁是社區公共建筑之一．因此，橋梁設計也要體現出該社區的建筑風格，這樣橋梁景觀才能與社區建筑融于一體。
“以面到點”――功能區域突顯橋梁特征
大型社區內配套齊全，學校、商業、休閑、運動版塊應有盡有。分布在不同功能版塊內的橋梁應該體現出所處版塊的特征。橋梁可以在細節上(如橋欄桿，橋燈，橋鋪裝，橋頭堡等)體現出該區域的特征。例如，商業版塊的橋梁可以從增加欄桿的燈柱照明，橋梁鋪裝圖案現代等手段來體現；學校版塊的橋梁可以在欄桿或橋名牌處體現出書本等書卷氣質；休閑版塊的橋梁可以在橋面設計出挑平臺供行人休憩。
“以線到點”――水系主次體現橋梁規模
大型社區內從功能上路網交通便捷．從景觀規劃上也會有水系河道的設計。各河道也可根據其河道的規劃以及在社區所處的地理位置定義出河道的主次關系。將河道水系比擬成“線”，從線出發分析河道的主次關系，在主河道上的橋梁其景觀也相對比次河道上的橋梁景觀重要，依次推出橋梁的景觀重要性排序，這樣社區內的橋梁景觀才會體現出豐富層次感。
社區商業規劃方案范文6
以加快發展現代服務業，實現城市經濟跨越發展為目標，以活躍市場、繁榮省會、服務民生、促進消費為目的圍繞食、購、娛、游等夜消費活動，通過政策扶持、項目建設、龍頭帶動、市縣互動等形式，整合商業、文化、體育、旅游、城管、交通等各種資源，傾力打造夜經濟品牌，努力形成規劃合理、設施完善、業態多元、管理規范的夜經濟發展格局，切實讓城市亮起來、經濟火起來、市民走出去、農民進城來，促進城市發展上水平、出品位、生財富。力爭到年全市夜經濟零售總額占全市社會消費品零售總額比重達到20%以上，拉動全市社會消費品零售總額多增3-5個百分點，將夜經濟打造成為的一張名片。
二、發展重點和責任分工
（一）開展延時營業，促進夜間消費。從月日起，全面推動市區商貿服務、文化演藝、健身休閑、書店和圖書館等服務企業延時營業，方便廣大市民夜間休閑消費。主要包括：三橫六縱沿街主要企業；14個區域商圈主要企業；8個國家級社區商業示范社區主要門店；13條特色商街、夜市內所有服務企業等，營業時間延長至22∶30以后。
責任單位：市內五區政府、高新區管委會、市商務局、市文化廣播電視新聞出版局、市體育局、市旅游局。
（二）建設一批重點項目，推動夜經濟上水平。利用三年的時間，著力建設好十二個夜經濟重點項目：
1.規范提升13條特色街區。進一步鞏固提高年建成的13條夜經濟特色街區、夜市。特色商街今年要建設成為大型夜經濟綜合體，其他12條特色街區、夜市進行分類指導，促進完善提升，規范運營。對建設主體二期沒有完工的督導其加快進度，實現年內正常運營。
責任單位：市內五區政府、高新區管委會、市商務局、市城管局。
2.推進重點延時區域的亮化、美化。重點亮化、美化區域為三橫六縱主干線、14個區域商圈、13條特色商街（夜市）8個國家級商業示范社區。工作目標：一是夜經濟建設工作確定的延時營業區域路燈要全部開放，景觀燈每天開放至23∶30二是規范提升門店店招，霓虹燈設置，加強街區樓宇燈光亮化、外立面美化；三是中山路（中華大街-體育大街）路段以及三橫六縱重要節點沿街行道樹綁縛彩燈、LED流星雨、滿天星等，鼓勵沿街企業自行開展亮化、美化工作；四是主要路段、主要區域，按照《市戶外廣告設置規劃》具體要求，設置城市戶外廣告，實現亮化工作的提檔升級，切實發揮城市中心區夜經濟發展的帶動作用。
責任單位：市城管局、市園林局、市內五區政府、高新區管委會。責任分工：一是市城管、園林部門負責制定三橫六縱主干道亮化、美化工作方案，并組織實施。負責協調管理權限下放到各區的道路、街區等區域制定亮化、美化工作方案，指導各區政府組織實施；二是各區政府負責制定本轄區內商圈、特色街區（夜市）國家級商業示范社區、夜經濟綜合體等亮化、美化工作方案，組織相關單位實施樓宇、街區、門店亮化、美化，以及行道樹綁縛彩燈、LED流星雨、滿天星等項工作；三是市城管、園林部門負責市直部門與各區之間，以及各區之間銜接路段、區域等部位的協調工作，做到風格統一，格調一致。
完成時間：月日前要全部完成各項建設任務。
3.打造14個區域性夜消費商圈。重點打造14個集購物、餐飲、娛樂、文化、健身等項目為一體的區域商圈，通過提升區域內重點企業服務功能，引進品牌企業進入區域經營等方式，完善區域內大型商貿服務、文化娛樂、體育健身等項目，提升區域商圈的夜經濟輻射能力。
責任單位：市內五區政府、高新區管委會、市城管局、市園林局、市商務局。
4.建設和完善4個夜經濟綜合體。市內五區和高新區要分別打造1個購物、餐飲、文化、休閑等高品味、高標準、上規模的綜合類大型夜經濟載體，通過實施全方位、多業態的經營模式，形成多種消費方式的配套發展、和諧發展。重點推動北國東尚購物中心、特色商街、萬象天成、歡樂城等4家大型夜經濟載體的改造提升工作。
責任單位：市內五區政府、高新區管委會、市商務局。
5.規范8家國家級商業示范社區。結合國家級商業示范社區特點，規范提升原有業態的基礎上，引進品牌連鎖企業、專賣店等進入社區經營，并對各門市店招、牌匾等進行統一規范，提升形象，不斷完善社區商業服務功能。社區組織開展各類文化演出、群眾歌舞等社區文化娛樂活動，豐富社區居民生活，發揮國家級示范社區的帶動作用。
責任單位：市內五區政府、市商務局、市城管局、市文化廣播電視新聞出版局。
6.建設4條特色商業街。按照商務部《商業街管理技術規范》建設標準，推動街區改造升級，調整業態布局，9月底前把4條街區建設成為集購物、休閑、娛樂、餐飲等功能為一體的特色商業街。
責任單位：有關區政府、市規劃局、市商務局、市城管局、市交通局、市公安局、市電業局。
7.開辦10家主題美食休閑廣場。月日前，利用市政廣場、商業廣場、街區、商場超市、賓館飯店等設施開辦青島啤酒廣場、雪花啤酒廣場、嘉禾啤酒廣場等10個主題美食休閑廣場，徹底改變以往夜市攤點零、散、小的地攤式”形象，形成統一規劃布局、統一形象包裝的規范化夜經濟消費集合體。適時舉辦各類啤酒節、美食節、購物節，通過組織花車巡游、卡通表演、酒王爭霸賽、萬瓶啤酒免費贈飲等活動，聚集人氣，擴大消費。
責任單位：有關區政府、市商務局、市城管局、市食品藥品監督管理局、市衛生局、市工商局、市公安局。
8.打造“三河”沿岸和環城水系系列休閑帶。搞好三河沿岸主要區域景觀建設，河沿岸部分路段建設營地式休閑消費場所，逐步形成大型活動中心。切實抓好河兩岸800米人工沙灘、3座沙洲等設施建設，搞好大橋夜景亮化等工程；抓緊推進河沿岸水下餐廳改造，街以西大型游樂場建設，河道南岸商業一條街建設等工程；依托河，重點打造河沿岸橋等3個休閑消費場所和河西線路至南路觀光廊帶等3個夜間觀光帶。月日前完成環城水系通水，同時逐步在環城水系沿岸建設公園、商業街、文化娛樂設施，形成“三河”沿岸和環城水系系列觀光休閑帶。
責任單位：市園林局、水務局。
9.推動縣域休閑消費中心建設。各縣（市）礦區要結合當地實際，利用廟會、采摘節、旅游景點、溫泉洗浴等特色優勢，整合各類農家餐廳、農家樂等資源，提升打造農家特色鮮明、風味獨特的鄉村大食堂，各自建成1-2個休閑消費中心，逐步發展成為縣域休閑消費中心。特別是9重點縣（市）區要抓緊完成建設任務。
責任單位：各縣（市）礦區政府。
10.建設5家特色公園。重點對五家公園進行打造，逐一對每家公園進行科學謀劃、特色定位，按照“提出主題、分區設置、集中展示”原則，通過美化亮化和組織開展各類演出、展覽、美食展會、民俗游園、群眾性文化娛樂等活動，形成主題鮮明的品牌化休閑消費公園。
責任單位：市園林局、市文化廣播電視新聞出版局、有關區政府。
11.打造5個文化娛樂項目。加大文化設施建設投入，鼓勵各類文化團體開辟價格適中，內容豐富的夜場演出，重點打造大型實景演出、曲藝社曲藝專場、休閑茶館、大型演藝歌舞和民俗表演、紅色演出季和一月一名劇等5個夜經濟文化娛樂項目；同時組織富有地方特色的民俗表演、民間藝術等定期到市區表演，豐富市民夜間休閑文化生活。
責任單位：市委宣傳部、市文化廣播電視新聞出版局、正定新區管委會和有關縣（市）區政府。
12.提升5家健身活動中心。加大體育設施建設投入，積極組織開展重大體育賽事和形式多樣的夜間健身活動，體育場、體育場（館）游泳館、少兒體校等體育健身場所開放時間延長至22∶30以后。
責任單位：市體育局。
三、保障措施
（一）明確工作職責。調整充實省會夜經濟建設工作領導小組，成立辦公室，設在市商務局，抽調專人集中辦公，統一部署、協調和督導夜經濟建設各項工作，制定全市夜經濟建設規劃、方案，明確各部門具體建設目標。市商務局負責搞好綜合協調，指導各縣（市）區抓好夜經濟載體的培育工作；市文化廣播電視新聞出版局負責規范發展娛樂場所和文化廣場，積極開展夜間文化娛樂活動；市交通運輸局負責落實市區公交線路延長運營時間、末班車在2330以后收車，進一步方便市民夜間出行；市旅游局負責組織開展夜間旅游工作，將省會特色商街、三河沿岸、環城水系休閑消費項目納入旅游定點項目，組織好“夜經濟-文化旅游在行動”活動，把外地游客請進來，吸引本地市民走出去，同時整合西部山區縣旅游資源，使廣大市民走下去；市體育局負責將全市體育健身場所和大型體育場、游泳館夜間營業時間延長到2230以后，切實滿足市民夜間健身娛樂需求；市公安局負責組織警力，加強巡控力度，做好夜間治安巡邏防范，及時打擊各類違法犯罪活動，確保群眾夜間出行安全。同時負責督導夜經濟主辦單位落實人防、物防、技防等安保措施。
督導夜經濟主辦單位設置停車場，防止交通堵塞；督導美食休閑廣場設立流動警務室；市城管局負責夜經濟集中區域、夜景照明、環境衛生清掃、公廁設立等配套設施的設立維護工作。對延時區域內企業利用門前場地在2000以后舉辦的各類促銷、演出、群眾性娛樂、休閑美食等活動，采取備案制度；市城管局、交管局要切實搞好夜消費重點區域周邊停車場的規劃建設，每天22∶00至次日6∶00將不影響交通的地段、地塊作為停車場使用；市交管局要加強對夜消費相對集中場所和周邊路段的交通監控和疏導，及時調整管理措施，保障交通秩序。同時，為旅游車輛發放市區車輛通行證，方便旅游休閑消費；市工商局、食藥監局、衛生局等部門要加強對夜間經營行為的規范管理，為廣大市民創造安全和諧的購物、娛樂消費環境；市園林局負責公園、廣場的夜間照明和環境衛生等服務保障工作，組織開展各類展覽、民俗表演等文化娛樂活動，組織舉辦各類美食節、啤酒節等活動，豐富市民夜間文化生活；水、電、氣（汽）等基礎設施服務部門要制定保障方案，確保商貿服務企業夜間正常營業。各縣市區政府作為縣域夜經濟建設的主要責任部門，也要成立夜經濟工作機構，制定本地夜經濟發展規劃及具體建設目標，明確責任，抓好各項建設任務的落實。
（二）加強政策扶持。各級各有關部門要認真貫徹落實省政府《關于加快發展城市夜經濟的指導意見》市政府《關于推進夜經濟發展的實施意見》和市政府辦公廳《關于豐富市民夜生活，繁榮省會夜經濟的安排意見》切實加大各項政策扶持力度，工商部門要在證照辦理等方面提供方便，稅務部門在稅收等方面要給予減免扶持。工商、稅務、食藥監等部門要切實搞好服務，可對夜市、美食休閑廣場等商戶實行集中辦公，聯席審批；市、縣財政部門要安排專項資金用于獎勵扶持大型專業性或綜合性夜經濟載體的建設，對企業舉辦的主題休閑美食廣場、美食節、民俗表演、歌舞演出等活動項目要給予適當補貼。市級財政安排專項資金，用于扶持夜經濟建設。
（三）降低企業成本。市商務局和市內五區政府、高新區管委會負責組織商貿服務企業從月日起開展延時服務，各類百貨商場、超市、便利店要延時至22∶30以后，鼓勵有條件的企業營業時間延長至24時或凌晨2時。延時營業后，政府將對延時企業給予電費補貼，補貼辦法是由延時企業提出申請，經各區政府確認，市政府有關部門審核備案后，列入市政府電費補貼范圍。
