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房地產企業會計準則范文1
一、新舊收入準則對比
收入對反映企業經營成果具有重大影響，少數企業根據自身的需要，利用財務人員職業判斷的差異，控制收入的確認時點和金額，進而達到粉飾報表或者隱瞞利潤等目的，對于政府部門的經濟管理及投資者決策造成不利影響。為彌補收入核算的漏洞，提高企業收入確認的準確性和一致性，新收入準則進一步明確了收入確認的標準，減少了財務人員職業判斷偏差的可能性。與原收入準則相比，新收入準則主要做了以下修訂：
（一）建立統一的收入確認模型
原有的收入相關的準則包含《企業會計準則第14號―收入》和《企業會計準則第15號―建造合同》，兩項準則的適用邊界不夠清晰，造成部分具體業務的收入確認方式比較靈活，影響了財務信息的可比性和一致性。新收入準則建立了統一的收入確認模型，取消了單獨的建造合同準則，降低了具體業務中需要職業判斷的工作難度，有利于相同業務會計處理方式的統一。
新收入準則將經營業務分為控制權轉移“在某一時段內履行”和“在某一時點履行”兩種情形，其中，符合下列條件之一的可認定為“在某一時段內履行”的業務：一是客戶在企業履約的同時即取得并消耗企業履約所帶來的經濟利益；二是客戶能夠控制企業履約過程中在建的商品；三是企業履約過程中所產出的商品具有不可替代用途，并且該企業在整個合同期間內有權就累計至今已完成的履約部分收取款項。對于“在某一時段內履行”的業務，應當按照履約進度確認收入；對于上述情況之外的業務，屬于“在某一時點履行”的業務，在履約的時點確認收入。
（二）改變收入確認的判斷標準
原收入準則確認收入的判斷標準是風險和收益的轉移，新收入準則改為控制權的轉移，控制權轉移的模式偏向于定性分析，可以縮小人為判斷的空間，得出的判斷結果一致性較高。但從總體上來看，新收入準則依然存在一定的財務職業判斷空間。
（三）明確包含多重交易安排的合同處理方式
對于具有多重交易安排的業務，新收入準則要求首先明確計量單元，分析交易中包含的多種商品或者勞務是相對獨立的還是不可分割的，需要區分好履約義務；其次，對于相對獨立的履約義務，按各業務相對獨立的售價占售價合計的比例來分攤交易價格，確認營業收入。
（四）明確特定交易的收入確認和計量原則
新收入準則對于某些特定的交易，如可變對價、總額法和凈額法、授予知識產權許可等，統一了收入確認和計量的方法，提高了特定業務財務數據的可比性。
二、新收入準則對房地產企業收入確認的影響
在原收入準則下，房地產企業收入確認的標準為風險和收益的轉移，不同的房地產企業對于收入確認標準有不同的理解，即使是公司治理比較規范的大型上市房地產公司，也存在著收入確認標準不一致的情況，比如萬科、金地集團等，在商品房完工并驗收合格時確認收入；而保利地產、招商地產等，在商品房實際交付時確認收入；此外，首開股份、深深房A等，沒有明確具體的收入確認時點，上述情況影響了上市房地產公司會計信息的真實性和可比性。
在新收入準則下，房地產企業收入確認的標準改為將商品房的控制權轉移給客戶，并且規定了控制權的轉移分為“在某一時段內履行”和“在某一時點履行”兩種情形，如何確定控制權轉移的標準？如何界定控制權轉移屬于“在某一時段內履行”還是“在某一時點履行”？成為房地產企業需要切實研究的課題，也是監管機構需要予以明確的重要事項。
（一）對于自行開發的商品房收入確認的影響
如果是現房銷售，屬于“在某一時點履行”的業務，房地產企業應在履約的時點確認收入；如果是期房銷售，房地產企業與客戶簽訂《商品房預售合同》，并收到客戶支付的房款（含貸款），客戶取得固定房號的商品房，房地產企業在履約過程中所產出的商品具有不可替代用途，并且，客戶也可以取得商品房價格上漲帶來的經濟利益，因此，筆者認為達到上述條件的期房銷售可以初步認定為“在某一時段內履行”的業務，房地產企業在整個合同期間內有權就累計至今已完成的履約部分收取款項，可以按履約進度確認收入。2017年9月11日，在香港上市的碧桂園的2017年中期業績報告披露，由于提前采用《香港財務報告準則第15號》和新收入準則，對于符合規定的房地產銷售業務，采用按履約進度確認銷售收入的處理方式，導致2017年上半年銷售收入增加了147.5億元，占當期房地產銷售收入的19.8%，影響非常大。
按照國家規定，新收入準則于2018年1月1日起逐步實施，碧桂園的做法對未來國內房地產企業收入確認時間問題提供了比較有價值的參考。
（二）對于代建的商品房收入確認的影響
房地產企業幫助客戶建造商品房，雙方簽訂不可撤銷的建造合同，開發項目的完成程度能夠可靠的計量，并且客戶能夠按照合同約定支付款項，則屬于“在某一時段內履行”的業務，房地產企業可以按照履約進度確認收入。
（三）對于出租的商品房收入確認的影響
一般情況下，房地產企業出租商品房的合同期間超過一年，屬于“在某一時段內履行”的業務，房地產企業按照租賃合同的約定，依照權責發生制的原則，按期確認商品房出租收入。
三、新準則下房地產企業的應對建議
新收入準則的執行，對房地產企業的影響較大，尤其是新收入準則執行初期，對于符合按履約進度確認收入的業務將集中發生，可能造成房地產企業經營業績的大幅波動；并且，新收入準則中依然存在一定需要財務人員職業判斷的事項，需要房地產企業采取措施，積極應對。
（一）加強財務人員培訓，統一收入確認原則
按照規定，自2018年1月1日起，境外上市公司、境內上市公司及非上市公司等將逐步執行新準則。鑒于新收入準則對于房地產企業的重大影響，需要組織財務及相關人員加強學習，掌握新收入準則的規定，通過內部學習和外部交流，研究制定適合自身的應對方案，在正式執行新收入準則后，確保公司整體收入確認執行統一的標準，實現財務信息的合規性、準確性和一致性。
（二）根據實際業務需要，合理設計合同條款
按照新收入準則的規定，新的收入確認模型是以合同為基礎，采用“五步法模型”來確認收入：
第一步是識別與顧客簽訂的合同，確認合同是真實有效的，合同條款符合法律、法規的規定，并被簽約方一致認可；
第二步是識別合同中應履行的義務，即明確簽約方的權利和義務，對于提供的商品或服務，應區分其是獨立履行的義務還是一個整體，比如對于售房活動期間購房的業主，房地產企業提供免三年物業管理費的優惠，業主支付的款項中包括購房款和未來三年的物業管理費，財務人員需要區分合同中的應履行義務；
第三步是確定交易價格，對于持續時間較長的業務，需要考慮時間價值、信用政策等，尤其是對于期房銷售，從收到房地產企業收到購房款到交付商品房可能持?m兩到三年，持續時間較長，應考慮合理確定交易價格；
第四步是將交易價格分配到各履約義務。按照識別出的履約義務，用各項履約義務的價格占比，將交易價格分攤到相應的履約義務，按照新收入準則的規定，合理的確認各項收入。如對第二步中房地產企業識別出的商品房銷售收入和物業管理收入，應按照各項目價格的占比對收到的款項進行分攤；
第五步是當企業履行責任時確認收入，即達到新收入準則規定的收入確認條件時，按照第四步分配好的金額確認收入。
“五步法模型”為企業確認收入提供了明確的指引，房地產企業應按照“五步法模型”的規定，梳理商品房銷售等相關合同，明確合同中的各項履約義務、控制權轉移的認定標準、交易價格等重要內容，利用好政策，規避合同風險，更好的服務于企業的經營要求。
（三）完善財務信息系統，優化企業內控設置
針對新舊收入準則中存在的差異，按照會計政策變更的情況，及時調整房地產企業的財務信息和相關的管理信息系統，使之適應新收入準則的相關要求。并相應調整企業內控制度，重點針對涉及財務職業判斷的收入確認事項，確保財務信息的合規性和準確性。
（四）調整績效考核指標，應對政策變更影響
房地產企業實施新收入準則后，由于部分業務可能滿足按履約進度確認收入的條件，造成新收入準則實施初期收入、利潤等財務指標大幅波動的情況，并且，由于收入確認方式變更，對于房地產企業今后的經營業務也會產生一定的影響，因此，需要對新收入準則實施初期及中遠期的績效考核指標進行調整，應對會計政策變更的影響。
房地產企業會計準則范文2
【關鍵詞】房地產企業 會計核算 問題 對策
房地產企業是從事房地產開發和經營的企業,它既是房地產產品的生產者,又是房地產商品的經營者。新準則中新增了涉及房地產企業會計核算的規范,適時分析房地產企業會計核算的特點,并結合企業自身特點,改進現有的會計核算方法,有助于更好地發揮會計職能。
一、目前房地產企業會計核算應重點關注的問題
由于房地產的開發產品具有單件性,單位價值高、建設周期長、負債經營程度高,同時由于房地產企業除了土地和房屋開發外,還要建設相應的基礎設施和公共配套設施,經營業務內容十分復雜,其經營活動的特殊情況和管理要求使得其會計核算具有一定特殊性。目前房地產企業會計核算應重點關注以下問題:
(一)影響房地產企業的具體準則
新準則體系中涉及房地產核算及處理的準則有:《企業會計準則第1號――存貨》、《企業會計準則第4號――固定資產》、《企業會計準則第8號――資產減值》、《企業會計準則第14號――收入》、《企業會計準則第21號――租賃》,這些準則分別規范了房地產企業的存貨與固定資產管理、減值計提、收入確認、租賃業務等。與房地產直接相關、對其產生重大影響的主要是《企業會計準則第3號――投資性房地產》和《企業會計準則第15號――建造合同》,前者側重投資性房地產的規范,后者強調代建房地產的規范。其中第3號準則對企業持有的房地產類別進行了分類規范,并引入了公允價值模式;第15號準則主要規范企業代建的房地產,是規范企業建造合同的確認、計量和相關信息披露的準則,兩者均給我國房地產企業帶來了較大影響。
(二)房地產企業收入確認復雜
《企業會計準則第14號――收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認標準,同時滿足下列條件才能確認收入:企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;既沒有保留與所有權相聯系的繼續管理權,也沒有對已售出的商品實施控制;收入的金額能夠可靠地計量;相關的經濟利益很可能流入企業;相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。
房地產企業商品的銷售主要是自行開發并銷售,由于其開發的房地產商品周期長,耗資大,房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等方式。房地產企業進行預售時,企業僅僅與購房者簽訂了購房合同,商品房還沒有完成建造,不能同時滿足收入確認的條件。同時,新準則對不同房地產類型進行明細劃分,要求企業的會計人員必須對不同類型的房地產進行分類確認,在某種程度上增加了企業會計核算的工作量。
(三)借款費用資本化不規范
由于房地產開發經營周期長,投資回收期長,資金投入相對集中,通常會利用債務資本籌集開發資金。新會計準則擴大了借款費用資本化的范圍,但規定借款費用同時滿足資產支出已經發生、借款費用已經發生、為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始這4個條件時,才能予以資本化。但對房地產企業而言,很難準確確定借款費用資本化的條件,即使能確定,房地產公司長期未開發的土地儲備所包含的借款費用也不能再資本化,若將其計入財務費用,將會在很大程度上影響當期利潤。
(四)預售方式下流轉稅費用核算不合理
當前,房地產企業對預售方式下流轉稅費進行處理時,一般在進行納稅申報時,借記“營業稅金及附加”,貸記“應交稅費”科目;期末結轉時,借記“本年利潤”科目,貸記“營業稅金及附加”科目,可見,房地產企業一般未充分考慮收入與費用的配比。
(五)房地產企業商品成本與售價不配比
房地產企業一般采用簡單的平均成本法,但由于房地產建設周期較長,其成本載體是整個建設工程,而銷售則是按樓層或戶型為單位,且樓層、朝向、結構不同的樓房,其售價相差較大,使得企業在項目建設前期發生大量成本支出,但收入很少,使得商品成本與售價不配比,經營成果不真實。
二、完善房地產企業會計核算的對策
(一)完善房地產企業收入核算
1.明確房地產銷售收入的核算范圍
房地產銷售收入是指房地產企業自行開發的房地產在市場上進行銷售獲得的收入,包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入。房地產開發企業自行開發的房地產,包括事先與購買方簽訂購銷合同并按合同要求開發的房地產,也包括在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同的房地產。房地產企業出售周轉房,舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內的安置房產權款和增加面積的房產款,也在“銷售收入”核算范圍內,但出售自用的房產作為固定資產核算的行為除外。
2.正確確定和應用收入確認標準
房地產商品銷售一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、辦理產權過戶手續4個環節。由于房地產購銷合同在開發產品竣工驗收前后均可能簽訂,從法律意義上講只是一種合約,房屋未經買方驗收認可,商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方,不論是否收取了款項,均不符合收入確認條件。因此,房地產企業開發項目竣工驗收、辦妥移交手續前,所收到預售房地產款,只能作為暫收款、預收款處理,不能確認為收入。只有房地產企業與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同,并履行了相關法律手續;房屋已竣工并經有關部門驗收合格;房屋經驗收后,客戶對房屋的結構、面積、付款方式均已確認,買賣雙方辦妥房屋移交手續;收入的金額能夠可靠計量時,才能確認銷售收入,即只能等到商品房全部完工并交付購房者后,再從預收賬款轉入主營業務收入。同時,房地產企業在某些促銷方式下達成的交易,必須判斷其真正的交易實質,如售后回租、售后回購方式的房地產銷售。
(二)完善房地產企業借款費用核算
為開發房地產而發生的借款費用與項目成本之間存在直接聯系,根據歷史成本原則和費用配比原則,應將其劃歸開發間接費用的范疇,并構成房地產項目成本的一部分。對房地產企業借款費用的核算應充分考慮配比原則,將未完工的且成本累計發生額大于本項目預收款的各房地產項目確定為分攤借款費用的成本對象,在減去存款利息或臨時投資帶來的收益后,按實際占用資金計算計入建設項目的成本。各項目應分攤的借款費用=(借款費用總額存款利息臨時投資帶來的收益)×(該工程項目賬面累計余額該項目預收款)/Σ(各工程項目賬面累計余額各項目預收款),從而將未完工的且成本累計發生額大于本項目預收款的各房地產項目確定為分攤借款費用的成本對象。
(三)完善房地產企業預售方式下流轉稅費核算
房地產開發企業在預售中所得的價款,由于開發產品尚未竣工驗收,不符合收入確認條件,所收到的均為預售房地產款,一律不確認收入,其款項暫記入“預收賬款”科目;等到開發產品竣工驗收并辦理移交手續后,方可確認房地產銷售收入實現,將“預收賬款”轉為“主營業務收入”。若房地產企業在進行納稅申報時,借記“應交稅費――預交營業稅(城建稅、印花稅等)”科目,貸記“應交稅費――應交營業稅”科目;收入確認時,再將該部分收入應負擔的稅費轉出,借記“營業稅金及附加”科目,貸記“應交稅費――預交營業稅”科目,將更能有利于實現收入和稅費的配比,也有利于公允、恰當地反映企業的經營情況以及對報表項目作進一步的財務分析。
(四)完善房地產企業成本結轉核算
1.房地產成本核算對象確定的基本原則
一般開發項目,可按每一獨立項目為成本核算對象,也可按每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程為成本核算對象;同一開發地點、結構類型相同且開工、竣工時間相近并由同一施工單位施工的群體開發建設項目,可合并為一個成本核算對象;不同施工單位共同承擔的同一項施工工程,以該工程項目和各自施工部分為核算對象;對規模較大、工期較長的開發項目,可按分期開發項目的開發區域確定成本核算對象。
2.引入“權重差異法”
房地產企業可以在實際工作中引入“權重差異法”,根據房地產開發經營的經驗對各樓層確定一個成本權重,按總成本和可銷售總建筑面積計算加權后的平均成本,以銷售樓層的權重乘以平均成本得出單位面積的銷售成本,有助于在一定程度上解決房地產企業核算高層建筑時遇到的收入與成本差異大的問題。
3.引入“計劃銷售價格”
當開發的房屋達到可銷售狀態時,根據成本、地段、朝向等因素制定銷售價格,作為成本分配標準,有助于銷售收入與成本之間實現合理配比。如開發規模較大的房地產企業可以采用實際售價成本率法,季度前兩個月按分類明細賬記載當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數,對銷售房屋只登記數量,待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本,從而用倒擠的方法得出銷售成本;一般房地產開發企業可以采用計劃售價成本率法,銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉,按每平米建筑面積成本歸類設戶的,可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本,即始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。
主要參考文獻:
[1]周衛清.試論房地產開發企業會計核算中的問題和對策[J].天津經濟,2008(10).
房地產企業會計準則范文3
關鍵詞：會計信息體系；房地產企業；完善
現階段，我國的房地產會計信息中還有一些特殊的地方還沒有相應的會計制度或具體標準來加以規范，并且缺少較為詳細的準則知道，致使該行業的核算會計不一致和不規范，極大的妨礙了房地產企業經營業績和財務狀況等信息的有用性和可比性。
一、向國際會計準則看齊
現階段，我國的會計準則跟國際會計準則間，還存在這很多不一致、不協調的地方，還有許多重要的會計準則還沒有在我國制定。比如說，在國際會計準則里面，有兩條對房地產來說較為重要的標準：投資物業準則和遞延稅項準則，這在我國的會計準則中還沒有制定。會計規范之間存在著差異性，一方面會使我國關于涉外企業方面的會計任務量非常大，會計成本信息相應提高，同時也不利于積極的應對國際性的市場競爭；另一方面，這也妨礙了我國國際化經濟的發展以及企業國際化的發展。因此，監管機構可以把遞延稅項準則納入到現有的我國企業會計規則中去，這對于房地產企業會有這非常大的影響。我國的會計準則，應該逐步跟國際會計準則接軌，在制度上促進我國企業的快速發展。
二、增加會計信息披露內容
增加會計信息披露內容要做到以下幾個方面，首先，增加相關的公共配套工程費用。公共配套工程費用反映出了企業收入費用配比和權責發生原則，在商品房開發、銷售過程中預提的由開發商承擔的配套工程費用。其次，披露預售情況及政策。在現實生活中，因為不同企業預售政策是不一樣的，不同的政策對于企業經營成本和財務狀況的影響也是比較大的，因此，投資者不容易在財務相關表格中獲取到預售會計的信息。所以說，披露各個企業的預售情況和政策會讓投資方在相關的報表財務信息不充分的情況下，可以提供比較具體、具有可比性的材料。再次，擴充土地成本構成及儲備量等信息。在房地產企業的成本開發中，土地成本就占了相當大的比例。能不能擁有土地儲備成本和土地儲備的基本狀況，在很大方面決定了房地產企業未來的發展和開展前景。對于有著大量的低價優質的儲備土地的企業，低成本的土地成本自身就暗藏著比較大的利潤。向招標方拍賣過度之后，就會相對于其他的房地產公司有著比較大的優勢，可以在未來的3年-5年保持比較良好的發展勢頭，有著非常大的投資價值。信息使用人員就可以通過披露的土地總額來判斷土地儲備信息，所以說，擴充土地成本構成及儲備量等信息是非常必要的。同時，還要對商品房的產品計劃開況進行披露，從而可以更加準確的對企業的財務狀況進行評價。最后，增加風險和質量保證金的披露。因為房地產企業有著較高的風險性和行業的特殊性，因此，要充分的揭示信息披露的整個環節。具體來說，應該增加風險披露和質量保證金的披露。從而可以為信息使用者提供更加準確的信息。
三、完善房產行業現有會計規范體系
對于房地產行業來說，其在收入確認、成本結算、費用核算等多個方面有著自身的特殊性，但是，現階段的企業會計準則，基本上都是圍繞著常規的企業會計事務由國家來制定的，這就導致了在構成體系上缺乏相應的系統性和完整性，還有一部分會計的分支還沒有納入到會計體系中去。隨著我國市場經濟的深入發展以及改革開放的力度加深，會計學界和財政部門已經開始探討和考慮建立新型的會計分支機構，比如說，金融工具會計、物價變動會計、成本質量會計、人力資源等等。但是，現有的企業會計準則缺乏比較詳細的指導制度和準則，致使會計從業人員力不從心，根據自己的需要進行相應的會計處理，致使企業的數據不真、賬目不清、成本不實等等。所以說，要在現有的會計制度上，完善和補充房地產業務的會計行為準則。
四、對配套工程的核算準則進行完善
對于房地產行業會計核算來說，配套工程的核算準則是一個比較有特色的方面。我國的《房地產會計企業制度》曾經對配套工程的設施費用和會計處理做了比較明確的規定，由于現階段的企業會計準則沒有對成本核算進行統一、規范、全面的指導，不同的房地產企業會采用不同的核算成本手法，最終會影響到企業之間信息核算的可比性和質量。目前來說，完善的會計規范，除了包括國家的會計企業制度之外，還包括各個企業之間的會計內部核算，這包括核算會計的管理辦法和制度、成本核算的辦法與制度、財務內部成本的辦法和制度。單一參差的會計規范，就會導致會計制度的不系統、不完善。
五、結語
綜上所述，本文針對房地產行業會計信息體系完善的重要性和意義開始入手分析，從四個大的方面：向國際會計準則看齊；增加會計信息披露內容；完善房產行業現有會計規范體系；對配套工程的核算準則進行完善，簡單論述了我國房地產企業會計信息體系的完善策略。
參考文獻：
[1]趙霞艷：我國房地產企業相關會計問題研究[J].財經界（學術版），2010 （09）.
[2]魏 艷：淺析房地產企業會計核算的問題及解決辦法[J].全國商情（理論研究），2010 （08）.
房地產企業會計準則范文4
闡述新借款費用準則中的變化要點，并結合新費用準則中變化要點分析其對房地產企業盈余管理的影響。結合典型上市房企A公司的實例，剖析上市房地產企業如何利用新借款費用準則來進行盈余管理。最后，提出房地產企業應用新借款費用準則進行盈余管理的建議，為規范上市公司盈余管理提供借鑒。
關鍵詞：
房地產企業；借款費用；盈余管理；凈資產收益率
1引言
房地產是我國國民經濟的支柱產業之一，一直都扮演著“穩增長”和“促發展”的動力角色，對社會經濟發展起著不可替代的作用。但長期以來，由于受房地產行業特殊的銷售制度和融資條件等因素的影響，房地產行業的實際盈利能力和其披露的會計信息普遍存在著較大差異。因此，隨著房地產市場與資本市場對接的日益密切，房地產作為資金密集型行業，其盈余管理問題已經引起國家金融監管機構和一般社會投資民眾的普遍關注。自我國新會計準則體系實施，尤其是《企業會計準則第17號—借款費用》實施以來，不僅對房地產企業資產成本以及財務報表編制相關業務規范造成巨大影響，同時也擴大了借款費用資本化的范圍，即給開發周期較長、資金高度密集的房地產企業進行盈余管理提供了新的空間。本文選取典型房地產上市企業一定周期的財務及經營數據，深入研究新會計準則應用（新借款費用準則）對房地產上市企業盈余管理行為的內在影響，對房地產上市公司進一步規范信息披露管理和提升資本運作能力具有一定借鑒意義。
2借款費用準則的變化要點及其對房地產企業盈余管理的影響
眾所周知，房地產開發外部資金高度依賴各種渠道的借款，即使資金雄厚的公司也需占用很多借款來維持和擴大經營規模，因此借款費用處理對企業損益影響非常大。在我國頒布的新會計準則體系中，《企業會計準則第17號——借款費用》內容最大的變化體現在資本化資產對象擴大和資本化借款種類增加兩個方面。
2.1資本化的資產對象擴大及其對盈余管理的影響
新舊準則對比，不難發現，在舊會計準則中僅用于固定資產的借款費用可以資本化，主要包括企業自建或委托其他單位建造或購買的固定資產。然而，在新借款費用準則中，借款費用可以資本化的資產對象范圍大大擴展，既包括固定資產，又包括需要相當時間才能達到可銷售狀態的存貨以及投資性房地產。這就意味著房地產企業開發房地產項目而發生的借款利息可以不再計入當期損益，而是可以資本化后進入存貨。鑒于房地產行業資金密集型特點，即普遍存有巨額借款費用，借款費用成為房地產企業成本的重要構成部分，計入存貨中，不僅抬高存貨賬面價值，還將減少當期財務費用。因此，執行新17號會計準則的最直接影響是短期內一定程度影響房地產企業經營，主要體現在可以改善企業經營業績，但從長期看，隨著存貨的銷售，計入存貨的借款費用對房地產企業的當期損益影響也會逐漸降低。
2.2資本化的借款種類增加及其對盈余管理的影響
新舊準則的第二大差異為：在原會計準則中，借款費用允許資本化的借款僅限于專門借款，即借款合同中需明確注明該借款用途。但新會計準則對借款費用資本化的借款種類進行了調整，增加了可資本化的借款種類，除原會計準則規定的專門借款外，為購建符合資本化條件的資產而借入的一般借款利息也可資本化，這則意味著不管是專門借款還是一般借款，只要符合新會計準則規定的允許資本化的條件均可以資本化。其給房地產企業的啟示是：可以按所購建的符合新會計準則規定資本化條件的資產支出額比例，將使用的一般借款產生的借款利息，計入所購建的資產成本中，使得企業當期計入資產成本的借款費用增加，而計入當期財務費用的金額減少。最終致使借款費用資本化當期利潤上升，并在企業資產投入使用后，通過資產折舊的不斷計提而使得利潤下降。
3案例解析
由于房地產行業開發周期長、利息費用高的行業特征，也為其利用借貸款項費用化或者資本化的會計選擇方式進行盈余管理行為提供了較大的操作空間，進而對房地產企業自身的融資、投資以及戰略發展情況產生較大影響。本節以上市房企A公司為例，結合新費用準則的變化要點內容，并通過深入的企業經營數據信息分析和推斷，揭示上市房地產企業盈余管理的現狀和趨勢。
3.1上市房企A公司概況及其盈余管理動機
A公司是我國一家擁有一級資質的房地產開發企業，成立于1989年，1994年在深交所完成上市，經過近30年的高速發展，其已經形成了獨特的戰略體系和經營理念。A公司不僅在房地產開發上頗具影響力，近年逐漸向“地產+金融+戰略投資”方向的綜合業務轉型，致力于成為保持房地產主業基礎上的金融控股與戰略投資的綜合業務平臺集團公司?？v觀A公司發展歷程和趨勢，其盈余管理動機主要體現在以下兩方面：一是戰略轉型動機，即由單純房地產企業向“地產+金融+戰略投資”綜合投資控股集團轉型，需要較好的業績支撐；二是對接資本市場以及滿足上市監管動機，企業對接資本市場，進行增發、配股以及發債等直接融資活動，也需要亮麗的業績保障。
3.2A公司新借款費用準則下的主要盈余管理手段
企業會計準則第17號允許房地產開發企業將其開發的用于對外出售的房地產開發產品等存貨發生的借款費用（包含專門借款和一般借款兩部分）計入存貨成本以來，A公司在2011年至2015年五年期間，一直將巨額借款費用予以資本化并計入存貨成本，到2015年公司當期借款費用資本化金額高達8.44億元，年末計入存貨余額的借款費用資本化金額高達35.56億元。鑒于A公司一直以來存在大量囤地遲遲未開工情形，如若其會計處理不能嚴格遵照借款費用資本化條件（即滿足資產支出已經發生、借款費用已經發生、為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始等三個條件才可資本化），則A公司的借款費用資本化處理將為其提供最主要的盈余管理技術手段，進而形成對上市公司盈利能力指標等會計信息的人為操縱。
3.3A公司利用借款費用資本化手段進行盈余管理的影響
2011至2015年，A公司凈資產收益率和資產負債率均呈直線上升趨勢；而資本化率在2011至2013年三個連續年度呈大幅上升趨勢（2013年），2014年至2015兩個年度出現一定程度下浮。因此，推斷A公司有利用借款費用資本化調節進行盈余管理行為。結合上述盈余管理動機和數據趨勢分析，不難得出，A公司利用借款費用資本化手段進行盈余管理的影響主要有以下幾方面：一是有利于一般銀行貸款融資，銀行在向企業貸款評審過程中，會重點關注凈資產收益率指標，利用借款費用資本化操作提高凈資產收益率，有利于提高銀行授信額度和降低借貸資金成本；二是有利于對接資本市場，作為上市公司，在利用增發新股、配股和發行可轉債券等手段進行直接融資過程中，必須遵照證監會對相關條件的硬性規定，比如增發新股要求近三年加權平均凈資產收益率不低于10%和最近一年凈資產收益率不低于10%，且據悉A公司在2015年度進行定向增發一次，這直接為A公司自2011年至2013年連續三年通過提高借款費用資本化率將凈資產收益率提高到13.31%提供了盈余管理動機佐證；三是有利于推動公司實施戰略轉型，伴隨著A公司連續5年對借款費用資本化率的調節，A公司通過不斷加大債務杠桿，完成由單一地產業務向“地產+金融+戰略投資”多元業務的戰略轉型，并使得企業凈資產收益率從2011年3.25%提高至2015年的20.97%，可以說良性的盈余管理將會為企業戰略轉型提供時空條件。因此，不難得出，借款費用的會計處理可能會影響到企業凈資產收益率的變動，進而影響到公司的業務調整、發展前景等問題。企業為解決增發股票、債券等融資問題，進行適當的盈余管理行為，可能會利用計入資產成本的資本化金額，減少企業該年度的財務費用來調節企業收益，以便于公司利用這些方式來進行資金融通的管理，從而取得上市之后對于股票或者債券方面的發行資格，進而實現企業持續健康發展的目標。
4促進房地產企業更好應用新準則進行盈余管理的建議
會計準則本身僅僅是會計信息的技術規范，無法從根本上消除企業的盈余管理，也無法鑒別盈余管理利弊和動機。隨著我國資本市場的日臻完善，房地產上市公司盈余管理同企業會計準則之間的相互博弈會愈演愈烈，盈余管理的方式、內容以及呈現形式也越來越難隱蔽，然而并沒有像西方國家針對會計標準改變方面的成熟應用環境和系統研究考量。
4.1強調社會責任意識，掌握盈余管理的“度”
適度的盈余管理是在法律和準則允許的范圍內對企業盈余進行管理，以不影響會計信息的可靠性、實質重于形式及重要性等基本原則為基礎。作為資本市場上“?？?rdquo;的房地產企業，在會計準則規范內，進行適度的盈余管理，可以使企業提高資金使用效率，穩健管控經營風險，讓投資者對企業有良好預期，提升企業在資本市場的形象和信譽。然而，多度的盈余管理則會使得會計信息失去真實性，不僅對企業形成不良影響，還會對相關者利益造成傷害，不利于企業的健康、持續發展。因此，房地產上市企業在應用新會計準則進行盈余管理時，要充分把握好尺度，時候牢記提升企業承擔社會責任的意識。
4.2提高相關人員素質，加強企業內部控制
作為上市公司，房地產企業內部要建立健全股東大會、董事會、監事會和高級管理層之間的有效制衡機制，使利益相關者真正關注企業價值成長，將權力分散，使得各個權力機構之間既能各司其職，又可以相互牽制，并切實完善內部審計等企業內部監督機制，加強企業內部控制建設，避免為了少數人利益損害多數相關者利益的短期投機盈余管理行為。此外，不斷增強對企業關鍵管理層和財務人員的職業道德教育，并全面提高其專業勝任能力，有助于提升房地產上市企業的整體盈余管理水平，防止過度盈余管理行為出現，維護資本市場的健康、有序發展。
作者：周濤 單位：中交城市投資控股有限公司
參考文獻
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房地產企業會計準則范文5
隨著近年房地產產業的快速發展，目前其已然成為我國的支柱性產業之一，其也是我國稅收的主要來源性產業之一。與此同時，房地產企業的自身經營較為復雜、生產周期較長、相應的項目投資也較大，因而該行業同樣也存在著較高的風險性。然而，在該行業中，實際的會計處理與稅法處理方面存在著一定的差異，這在一定程度上影響到了國家的稅務收納、企業的有序化發展。因此，合理地對此差異進行處理是非常重要的。本文主要就房地產企業會計核算與稅法之間所存在的差異及相應的解決方法進行相關論述。
【關鍵詞】
房地產企業；會計核算；稅法；差異
由于房地產行業在建設期、銷售期會對很多行業產生不同的影響，因而它的有序化、健康發展對于我國的經濟有著一定的拉動性作用，同時也于一定程度上影響到國家的稅收。然而，由于房地產企業銷售形式上的多樣化及會計準則與稅法相關規定上的不一致情況，致使房地產企業在會計核算與稅法規定下的相關處理方面產生了較大的差異，這使得企業財務報表無法真實地反映出企業的經營狀況。因此，對于房地產企業而言，處理好會計核算與稅法核算上的差異對于規范房地產企業有著一定的促進性作用，是房地產企業健康發展的基礎。
一、房地產企業會計核算與稅法核算所存在的差異
（一）會計與相應稅目間存在的差異1.會計核算與營業稅間的差異。對于房地產企業而言，在其發生經營產生收入后應相應地繳納營業稅。但是，由于會計準則與稅法的相關規定，對于收入的確定存有不同，進而在營業稅的繳納、計量上便產生了差異。這主要是因為在房地產企業的銷售中存有預售情況，進而在會計賬務上出現了預收賬款情況，而在會計準則中是不將預收賬款確認為收入的，在沒有形成收入的情況下，則無需進行營業稅的計量。但是，在稅法的相關規定中，對于這一情況進行了相應的規定，明確對于該類情況同樣應繳納營業稅。因此，在房地產企業中，雖然企業繳納了營業稅及相關附加費用，但是卻無法得到確認。2.會計核算與所得稅間的差異。根據稅法的相關規定，房地產企業所應繳納的所得稅額應以應納稅所得額為基礎來進行計算。而應納稅所得額是按照會計核算中的利潤總額為依據，以稅法規定為準則來進行相應調整后獲得的。然而，在會計準則下，預收賬款下的金額則不應被確認為收入，按會計的配比性原則，因此也相應地不存在與預收賬款相對對應的毛利情況。但是，在稅法的規定下，即便是沒有被確認收入的預收賬款同樣也存在毛利情況，應按相關的規定進行所得稅申報處理。例如：某市的房地產開發企業，在2013年的預收賬款下有預收賬款2000萬元，并未達到交付使用的條件，企業所在地的成本利潤率為10%，所得稅率30%，相關的處理如下：會計核算上的毛利潤=營業收入-營業成本=0-0=0元稅法核算下的毛利潤=預售收入（預收賬款金額）*成本利潤率=2000*10%=200萬元會計核算上與稅法核算上的差異=200-0=200萬元會計核算上的所得稅額=0*30%=0元稅法核算上的所得稅額=200*30%=60萬元通過例題，我們可以直觀地看出不同核算方法下所產生的所得稅差異情況。
（二）會計核算下的后續計量與納稅調整上所存在的差異在投資性房地產的后續計量上存有兩種計量方法，一是成本法計量，一是公允價值模式法。不同的計量方法下與稅法的相應核算呈現出不同的差異形式，而會計核算與稅法核算所出現的差異主要是針對投資性房地產減值準備的處理上而形成的。1.成本模式法下的后續計量處理。在對房地產企業進行后續計量中，我國的稅法中對投資性房地產的減值準備進行了詳細的規定。其指出：當投資性房地產的賬面價值小于計稅基礎時，所形成的可抵扣性的暫時差異，應相應地來調增此時的應納稅所得額；而當投資性房地產的賬面價值大于計稅基礎時，則應相應地調減應納稅所得額。由于會計準則中規定：對于已確認了的資產減值準備是不允許轉回的。因此，這種按可抵扣的暫時性差異所確認的遞延資產只有在處置房地產時才能全部轉回。例如：2010年A企業購入一寫字樓準備出租，于4月10日雙方簽合同確定A企業將寫字樓出租給B企業，并約定從購買日起，將該寫字樓出租給B企業。4月15日，A企業花1000萬元購買了寫字樓，假定此樓使用的壽命為20年，預計凈殘值20萬元，企業所得稅率30%，按相關合同，B企業每月支付租金5萬元。在2010年12月，該寫字樓發生減值跡象，A企業于2010年12月31日計提減值準備200萬元，A企業的相關會計分錄。2.公允價值模式法下的后續計量處理。投資性房地產企業在采用公允價值法進行后續的賬務處理時，會計核算與稅法核算的主要差異為：其一，公允價值的變動。在會計核算時予以確認而稅法不予以確認時所形成的變動損益，應進行相應的納稅調整；其二，對于發生的折舊、攤銷情況，稅法上可正常處理，并允許在稅前進行抵扣。
二、房地產企業應如何來應對會計處理與稅法處理上所產生的差異
（一）針對預收賬款問題而引發的會計與稅法的差異情況進行調理為了同時滿足會計法規與稅法的規定，相關房地產會計人員在對預收賬款進行處理時，可在收到預收賬款時不進行會計處理，而在實際繳納營業稅金及附加時再進行會計處理。處理的分錄為借“應繳稅費-相應科目名稱”、貸“銀行存款（現金）”，但并不對該稅金進行結轉。年末時，將此類稅費結轉到遞延所得稅科目下，相關分錄為借“遞延稅費-營業稅金及附加”、貸“應繳稅費-相應稅費名稱”，并在報表中加以說明。這種會計處理方法既符合了會計準則下的配比原則，又達到了稅法要求，同時考慮到了報表的需求。
（二）進一步協調會計核算下與稅法規定所產生的差異在對公允價值進行計量時，按照相關規定可將賬面價值與公允價值的差異計入到當期損益，并計入到應納稅所得額中，對可抵扣折舊稅前予以抵扣，這將極大程度上減少會計核算與稅法核算間的差異。
三、結語
由于房地產自身經營模式的原因，致使其在以會計準則進行賬務處理時與稅法核算之間產生了較大的差異。因此，相關人員應充分地了解差異產生的原因，有針對性地、恰當地來進行調整，盡量將二者協調一致，以促進房地產企業有序化的經營與發展。
參考文獻
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房地產企業會計準則范文6
【關鍵詞】房地產；會計核算；特點
房地產企業是指對房地產項目進行開發經營的相關企業?；诜康禺a行業的特點，房地產企業開發項目中存在的會計核算還存在著不少問題，特別是在實施新會計準則之后?會計規范體系建設越來越趨于完善，全社會的法律意識也在逐步增強，有關監管部門的執法力度也在不斷提高，就對房地產企業會計核算的規范提出新的更高的要求。在這一新形勢下?房地產企業要根據企業實際特點?進一步分析如何加強和改進本企業的會計核算工作，為企業帶來更好的經濟效益。
一、房地產開發企業會計核算特點
房地產是房產與地產的總稱。房地產開發可將土地和房屋合在一起開發，也可將土地和房屋分開開發。房地產開發企業就是從事房地產開發和經營的企業，它既是房地產產品的生產者，又是房地產商品的銷售者。
由于其經營活動的特殊情況和管理要求，房地產開發企業與施工企業相比，會計核算有如下特殊情況：產成品的種類多，核算方法不同；產品成本的核算復雜；經營收入及其相關稅金的核算不同。
二、房地產企業開發項目中存在的會計核算問題
在房地產企業開發項目中存在著的問題包括：房地產企業的復雜性使得會計核算的操作難度較大、房地產企業對借款費用的資本化不夠規范、房地產企業信息披露不足以及房地產企業成本收入不匹配
（一）房地產企業的復雜性使得會計核算的操作難度較大
房地產企業具有自身的特殊性和復雜性，比如開發周期長、單位價值高以及負債率較高等特質。這使得房地產企業的會計核算難度較大。不僅如此。在對土地和房屋進行開發的同時。房地產企業還要擔當起建設基礎設施的任務，因而其相關經營活動較為復雜，以上種種特點就決定了房地產企業的會計核算方法有自己的特點。房地產企業銷售商品房的途徑包括兩種類型，首先是自己開發自己銷售，而不借助于其他企業的力量。其次是在開發建設前，房地產企業必須與購買方簽訂合同，然后根據合同的具體要求來開發建設。房地產企業自己建設的商品房，由于花費較大、成本較高、開發周期較長，一般來講都很有價值。以上特征使得商品房的銷售方法以預售或分期收款為主。房地產企業預售商品房時，一般尚未完工，這個時候并不符合會計準則中的商品房收益的確定條件。不僅如此，會計準則中要求會計人員必須準確地把房地產企業的商品房分好類，以上種種措施都增加了房地產企業會計核算中收益確認的難度。
（二）房地產企業對借款費用的資本化不夠規范
由于建設項目的復雜特點.房地產企業所需的投入資金較大，因而.很多房地產企業大都會以舉債的方法來籌集項目資金，這樣就導致房地產企業債務資金的回籠時間較長。雖然，新會計準則中擴大了借款費用資本化的范圍，然而卻較為嚴格地規定了借款費用資本化的條件，上面明確規定.房地產項目的借款費用應當既滿足資產支出剛開始、借款費用發生同時還要滿足開發建設活動已經開始這兩項條件. 才能進行資本化運作。以上種種措施給房地產企業的確定造成了極大困難，并且對長期尚未開發的土地儲備中所包含的借款費用也不能進行資本化。
（二）房地產企業成本收入不匹配
在房地產企業開發項目中還存在著房地產企業成本收入不匹配的會計核算問題。首先，房地產開發建設的周期較長，從開發建設到回籠資金大概需要三年左右的時間。一般來講，房地產企業在項目開發期內投入的資金，都按照當期費用來算，倘若項目尚未完工，即使商品房業已全部預售，預售價款并不能當作收入來確定。其次，整個工程是房地產企業開發項目的成本載體，然而銷售商品房的時候，商品的售價基于樓層或戶型的不同而不同.房地產項目建設伊始會支出較多的成本費用，卻獲取很小的收入，這就使得房地產企業成本收入不匹配。
（三）房地產企業信息披露不足
房地產企業信息披露不足主要表現在兩個方面。一個是對現金流量信息的披露不足，二是對房地產風險的披露有待完善。首先，《企業會計制度》規定，現金流量表的編制主體應當是企業。然而，由于項目經理部是房地產企業生產運作的基本經營單位，這就造成了房地產企業投資活動現金流量的基本單位與經營活動現金流量的嚴重不一致。加之房地產項目的開發周期往往較長。其經營活動的現金流人與流出也具有非同步性的特征。因此。房地產企業僅僅依照財務制度對現金流量進行披露，很難全面反映出現金流量的全部。其次，在項目開發過程中，房地產企業會面臨很多風險，比如土地、工程質量風險等等，然而，在實際操作過程中.對房地產項目開發風險的披露也較為不足。
三、完善房地產企業會計核算的對策
針對房地產項目會計核算中存在的相關問題，要從加大對房地產企業收入的核算、增強房地產企業的信息透明度以及增強房地產企業成本收入的匹配性等幾個方面加大力度。
（一）加大對房地產企業收入的核算
加大對房地產企業收入的核算包括兩個方面。首先.要把房地產企業的收入核算范圍界定好。房地產企業賣出商品房的收入即房地產企業的銷售收入.主要有轉讓土地取得的收入以及銷售商品房的收入等。
在此之間，房地產企業對商品的開發則同時囊括沒有與購買方簽訂合同的開發商品以及已經簽訂銷售合同的房地產。各種房款都應加大核算力度。其次，要把銷售標準確定好。法律標準和專業標準是確定房地產企業銷售收入的兩大標準。因而，會計準則中對收入確認規定應包括商品的主要風險和報酬已經轉移、無法對出售的商品進行控制等條件。
（二）增強房地產企業的信息透明度
增強房地產企業的信息透明度應該從以下兩個方面做起，首先，在披露房地產項目信息的過程中，要加大對土地儲備量的披露力度。土地成本在房地產項目成本占據很大比重，房地產項目能否擁有土地儲備決定了房地產企業未來能夠發展到什么程度。然而，房地產企業的信息使用者無法通過企業土地使用權總額來判斷土地儲備的情況，所以，因該加大對土地儲備量及其成本的信心披露力度。其次，還應該增加對企業現金流量的披露。對現金流量的披露應該包括在經營活動中形成的所有的現金流量。
（三）增強房地產企業成本收入的匹配性
增強房地產企業成本收入的匹配性，是完善房地產企業會計核算的一大做法。筆者認為，可以通過計劃銷售價格的方式，來增強房地產企業成本收入的匹配性。具體來講.如果已經開發的樓房呈現出可銷售狀態.那么，房地產企業就能依據建設成本、市場需求、地理位置、具體朝向等若干因素綜合確定一個計劃銷售價格，以此來作為衡量成本銷售的關鍵。再進一步地講，可以通過實際售價成本率法和計劃售價成本率法等兩種方式來實現成本收入的匹配性。應當注意的是，前者的好處是能夠降低工作量，減少成本，不足之處在于，每一季度的前兩月由于房價影響會造成少量的誤差，不僅如此，其并不能對詳細的成本資料進行準確提供。而后者則截然相反。房地產企業開發項目中存在的會計核算還存在著不少問題，特別是新會計準則實施后。新的辦法對房地產企業的會計核算要求比以前更高了。房地產企業的復雜性使得會計核算的操作難度較大、房地產企業對借款費用的資本化不夠規范、房地產企業信息披露不足以及房地產企業成本收入不匹配。我們相信，只要加大對房地產企業收入的核算、增強房地產企業的信息透明度以及增強房地產企業成本收入的匹配性，就一定能解決好房地產項目核算過程中存在的問題。
四、結束語
在房地產日益成為國民經濟的主要支柱，成為關乎民生利益的切實問題時，房地產會計理應引起人們的重視并加以完善。
