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房地產企業會計核算細則范文1
關鍵詞：房地產企業；財務核算；稅法；協調
近些年房地產行業在去庫存和不斷上漲的開發成本的壓力下，各房地產企業紛紛加大對財務核算的力度，想以此的獲得有利的決策數據找到降低成本的措施，進而獲得企業的最大利潤。而稅法作為國家取得財政收入的重要保障稅法，又賦予了企業依法完成納稅的責任和義務，直接影響企業最終經濟效益的流入量。所以如何協調財務核算與依法納稅這樣一個稅企之間的關系成為一個值得深入思考的問題
一、房地產企業財務核算與稅法協調之間的關系
稅法是國家取得財政收入的重要保障，具有較強的強制性。財務核算結果是企業納稅的根本依據，作為財務工作的核心部分，房地產企業的財務核算相對復雜，環節繁多。自身具有項目連續滾動開發的特點，易使企業延遲項目決算期，導致其成本和利潤難以理清，容易出現違規問題。
如果不重視財務核算的準確性和及時性，那么混亂的財務核算必定增大房地產企業經營風險和稅收風險，嚴重時會使房地產企業陷入被動局面，甚至會導致企業無法繼續經營。只有獲得合法的經濟利益才能讓企業可持續地穩步發展。財務核算結果將影響企業納稅的結果，而稅收核算結果又影響企業會計報表，使其包含稅收的影響和納稅調整以后的影響。二者之間是相輔相成密不可分的。
二、房地產企業財務核算與稅法協調的現狀
（一）“營改增”稅制改革政策對企業財務核算及稅法協調產生影響
“營改增”的全面落實，讓企業財務人員將面臨新舊稅制的銜接、稅收政策的變化、具體業務的處理等難題。對房地產企業財務核算有著很大波動，尤其在企業的納稅管理、經營指標、稅率和計稅基數上產生重大影響。
首先，以房地產企業的納稅管理為例，納稅人資格認定分為一般納稅人與小規模納稅人、房地產銷售納稅義務時點增加不動產交付買受人的當天作為應稅行為發生時間、增值稅抵扣方法等與營業稅的納稅管理有顯著的變化。
其次，企業的招標采購、規劃設計、建筑施工直至產品銷售各環節涉及的收入、成本、資產等經營指標數據基數隨著稅率不同也發生了明顯的變化，增加了經營管理的難度。再有營業收入和營業成本雙降，增值稅價外稅的特點改變了以往房地產企業流轉稅的核算模式。
最后房地產企業稅率和計稅基數的變化以及計稅方法不同導致稅負增減不一，采用簡易征收方式的企業稅負下降，一般計稅方式的企業稅負受多方因數影響會呈現稅負上升的現象。
由此可見，稅制改革之后，財務核算難度加大，稅款確認呈現復雜化趨勢給企業的財務人員增加了不小的工作困難，同時也影響了財務核算與稅法協調之間的關系。
（二）企業內部財務核算人員對于稅法理解及執行力不強
企業內部核算人員是協調核算工作與稅法關系的關鍵因素，由于我國稅種類別多，且隨著稅制改革及國地稅每年相關稅法規定的不斷頒布，在一定程度上決定了財務人員要不斷地加強學習。一部分核算人員盡管他們熟練掌握各種財務方面的知識和技能，但在實際工作中由于對稅法以及相關制度的認識及理解不足，導致在具體的財務工作執行過程中可能會使相關法律法規有偏差，給財務核算與稅法協調工作的開展帶來一定阻礙。
（三）現行稅法規定的稅種多樣化造成的財務核算困難
現行稅制涉及房地產行業的有14個稅種，目前，在房屋開發建設、銷售、出租、轉讓等環節，征收的稅種涉及流轉稅、所得稅、財產稅、行為稅四大類，主要包括增值稅、契稅、印花稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅等。各稅種由于征稅目的不同存在較大的核算差異，其中存在多項需進行復雜核算才能確認稅額的稅種，例如土地增值稅按單一項目分業態征稅，計稅過程復雜，企業所得稅在預繳和清算過程中因影響因素較多也給財務核算帶來一定的難度。
（四）部分房地產企業管理層的納稅意識淡薄、財務基礎薄弱直接影響財務核算與稅法的協調
由于房地產企業計稅基數影響，繳納的稅款在開發過程中支付的資金占比也會較大，不少房地產企業管理層在資金使用存在壓力時向建設工程傾斜，忽略了部分稅款的納稅義務時點，人為的干預財務核算導致與稅法不協調；也有部分企業由于管理體制問題或對財務工作重視程度不夠，造成財務組織架構和財務核算手段不健全，導致財務核算準確不高，進而影響與稅法的協調。
三、提升財務核算與稅法協調之間關系的舉措
（一）合理化解“營改增”稅制改革對財務核算的負面影響
為了適應稅制改革變化，房地產企業要對經營管理模式進行調整，來確保各業務鏈提供準確的財務核算數據。對公司管理流程進行再造，通過對招投標流程、合同流程、票據流程、采購流程和銷售流程等業務鏈梳理重新制定執行標準，達到企業對產品和服務實施精細化管理。
在營銷方案的制定中，應更加注重“營改增”后新稅制和實際稅賦量化關系的分析，特別是要研究透視同銷售、混合銷售的納稅原則，全面衡量稅務成本和納稅效果，根據不同產品和服務的適用稅率、減免稅規則和可抵扣范圍，確定最優的營銷方案。對招投標的、建材采購和銷售產品的定價通過科學合理的運作的，以達到最佳的減稅效果，滿足企業收益最大化的需求；完善增值稅核算細則的制定，讓財務核算有章可循。
另外，還應設置獨立的稅務核算人員，全面的負責稅款的核算，其中包括增值稅的核算及相關票據、申報來保證稅款數據的準確。
（二） 加強稅務政策收集及時組織稅法培訓
由于稅法的內容隨著稅制的改革不斷變化，房地產企業財務人員也要與時俱進，不斷學習。只有清楚當下最新的稅務政策，并不斷對涉稅核算進行調整，才能使其與稅法相協調。因此，在提高財務人員工作技能水平的同時也要做好稅法培訓，通過定期再教育培訓提高其對稅法相關政策的掌握和數量運用。
培訓途徑主要為兩種：一是靠內部培訓，房地產企業采購相關稅法書籍或網絡稅法資料，財務人員通過自學或由企業內部高級財務人員進行內部培訓，爭取熟練掌握關于增值稅進項稅轉出、企業享受免稅和退稅的會計處理方法。二是借助外力，可以聯合稅務局進行稅法培訓；或者參加外部專業的稅法培訓課程；還可以通過邀請外界專業講師來進行。另外，提高領導對稅法的認識和了解，有利于充分發揮領導的帶領和監督作用，因此加強對企業管理層及非財務人員的稅法培訓也是積極的措施。
（三）定期進行企業稅收籌劃，平衡財務核算和稅法的關系
所謂稅收籌劃又稱合理節稅，是在稅法規定許可的范圍內，通過對經營和投資理財等活動的事先籌劃和安排，利用稅法給予的對己有利的可能來選擇和優惠政策，選出合適的節稅方法，從而取得更大的經濟效益。所以房地產企業做好稅收籌劃是既對財務核算工作的重要指引，同時也提升了公司管理層對稅法的認識高度，減少對財務核算工作的不當干預。
（四）健全企業涉稅會計核算體系，規范處理財務核算與稅法的協調
會計核算體系是一個包括會計機構設置、會計核算方法以及會計核算流程的會計系統。會計核算體系的完善、適用與否，直接影響會計信息的真實性，甚至關系到企業的生存與發展。健全涉稅會計核算體系是從財務核算遵循的標準即對會計準則或會計制度與稅法進行差異化分析，根據房地產企業的實際經濟業務環境，針對性的制定會計機構中涉稅的工作范圍、崗位職責、核算方法，使財務核算在執行層面和稅法相結合，避免偏差帶來的稅務風險。
四、結束語
總的來講，房地產行業在國家宏觀調控下市場競爭日趨激烈化，貨幣信貸政策的不斷調整，各地調控政策差異化成為常態，都左右著房地產企業的發展。房地產企業應當深刻認識到財務核算與稅法協調的高度一致對降低企業經營風險，規避稅務風險的意義，才能實現企業的長遠發展。
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房地產企業會計核算細則范文2
一、籌辦期現金流量表的編制問題
籌辦期是公司開展經營活動的準備階段，在這個階段，公司的生產經營活動沒有正常開展，主要進行投資活動和籌資活動。處于正常生產經營期的公司，按照現行會計制度的規定，必須編制資產負債表、利潤表及利潤分配表和現金流量表。由于復式記賬和經濟活動的內在聯系，資產負債表、利潤表和現金流量表之間存在固有的勾稽關系。處于籌辦期的企業由于沒有開展正常的生產經營活動，無須編制利潤表，但為了反映籌辦期間公司的財務狀況和現金流量，企業需編制資產負債表和現金流量表。由于籌辦期企業現金流量的特殊性以及間接法編制經營活動現金流量缺乏凈利潤基礎，使得編制現金流量表具有其特殊性。
首先，我們現金流量表主表部分的編制。在編制現金流量表主表時，如何劃分籌辦期發生的費用所引起的現金流量是編制籌辦期現金流量表的特殊之處。按照現金流量表準則，投資活動是指企業長期資產的購建和不包括在現金等價物范圍內的投資及其處置活動。籌資活動是指導致企業資本及債務規模和構成發生變化的活動。經營活動是企業投資活動和籌資活動以外的所有交易和事項。企業籌辦期發生的開辦費，主要包括登記注冊費、估驗資費等，這些費用的發生同公司的設立行為相關，而與企業經營收入不存在直接的聯系?！镀髽I會計制度》規定，企業在籌建期內發生的費用，包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產價值的借款費用，應在“長期待攤費用”中歸集，并在開始生產經營的當月起一次計入當月的損益。可見開辦費從實質上講是應會計權責發生制要求而設置的費用性質的資產，是企業進行經營活動的必要準備，是設立企業的必要投入。從性質上看，將開辦費引起的現金流出作為投資活動現金流出是恰當的，由于這種現金流出不形成真正意義上的資產，所以在現金流量表上不應列示在“構建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現金”、“權益性投資所支付的現金”、“債權性投資所支付的現金”等欄目，而應在“支付的其他與投資活動有關的現金”欄列示。由于規模不同，不同企業的開辦期長短不一，短則幾個月，長則幾年。實務中有人主張將在一年內發生并轉銷的開辦費在經營活動現金流量中列示，而將跨年度的開辦費在投資活動現金流量中列示，這種做法沒有考慮開辦費的性質，同時也導致會計報表的可比性降低，會計信息的質量。
其次，根據《企業會計準則——現金流量表》的要求，企業除應采用直接法編制經營活動現金流量外，還應在補充資料中以間接法編制經營活動現金流量，即將凈利潤調節為經營活動的現金流量，由于籌辦期企業沒有編制利潤表，沒有間接法編制經營活動現金流量的凈利潤基礎，所以籌辦期企業無須也不可能以間接法編制經營活動現金流量，即無須編制將凈利潤調節為經營活動的現金流量的補充資料。
二、收購或出售子公司的現金流量表的編制問題
財政部在《關于執行〈企業會計制度〉和相關會計準則有關問題解答（二）》（以下簡稱“解答”）中，對企業在報告期內出售、購買子公司，期末如何編制合并現金流量表做出了規定，該解答規定母公司報告期內因出售、購買子公司而產生的現金流量作為投資活動的現金流量予以反映，即要求企業在報告期內出售、購買子公司，期末在編制合并現金流量表時，應將被出售的子公司自報告期期初至出售日止的現金流量的信息納入合并現金流量表，并將出售子公司所收到的現金，在有關投資活動類的“收回投資所收到的現金”項目下單列“出售子公司所收到的現金”項目反映；將被購買的子公司自購買日起至報告期末止的現金流量的信息納入合并現金流量表，并將購買子公司所支付的現金，在有關投資活動類的“投資所支付的現金”項目下單列“購買子公司所支付的現金”項目反映。但上述規定并沒有說明企業在出售、購買子公司時子公司在出售、購買日的資產負債表上的現金及現金等價物如何在合并現金流量表上列示以及如何保證直接法編制的合并現金流量表的“現金及現金等價物凈增加額”與補充資料中依據現金及現金等價物期末、期初的差的“現金及現金等價物凈增加額”的平衡。
筆者認為，既然報告期內出售、購買子公司引致的現金流量歸類為投資活動的現金流量，則應該將企業在出售、購買子公司日子公司的資產負債表上的現金及現金等價物在合并現金流量表上也應該作為投資活動的現金流量列示。企業報告期內出售子公司將導致期末合并范圍的減小，被出售的子公司期末將不再包括在合并會計范圍內。子公司期末的現金及現金等價物不再包括在期末的合并資產負債表中，故子公司在出售日的現金及現金等價物應作為投資活動的現金流出在“支付的與其他與投資活動有關的現金”中反映；購買子公司時，合并資產負債表期初數中不包括所購買子公司期初的現金及現金等價物，而所購買子公司期末的現金及現金等價物則包括在合并資產負債表中。在購買日被購買子公司的現金及現金等價物應作為投資活動的現金流入在“收到的其他與投資活動有關的現金”中反映。這樣處理后不僅能夠保證直接法下編制的合并現金流量表的“現金及現金等價物凈增加額”與補充資料中依據現金及現金等價物期末、期初的差計算的“現金及現金等價物凈增加額”的平衡，而且使得企業在報告期內出售、購買子公司現金流量的分類在邏輯上具有一致性。
實務中有一種觀點認為，在處理出售、購買子公司時子公司在出售、購買日的資產負債表上的現金及現金等價物時應采用追塑調整期初數的辦法，以便能夠實現直接法下編制的合并金流量表的“現金及現金等價物凈增加額”與補充資料中依據現金及現金等價物期末、期初的差的“現金及現金等價物凈增加額”的平衡。由于調整期初數與企業的實際情況不符，實質上是一種為了保證平衡而做出的一種模擬，不符合會計信息客觀性的要求。
三、房地產企業成本核算
正確確定房地產企業的成本核算對象是房地產企業經營成果公允表述的基礎。一般來說，房地產企業的成本核算對象應結合項目的開發地點、規模、周期、功能設計、結構類型、裝修檔次、層高等因素確定，而且一個成本核算對象只能計算出一個單位成本，并據以結轉銷售成本。
對單體開發項目來說，一般以獨立編制概算或施工圖預算的單項開發項目為成本核算對象。但對開發規模較大，工期較長的項目，尤其是同一項目有不同的功能區，成本核算對象如何確定？實務中存在以項目整體作為成本核算對象，待項目建成后再按一定的標準在各功能區分配的做法。比如，同一項目既有寫字樓、又有公寓、裙樓等功能。不同的功能導致其設計不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨核算各功能區的成本而將項目整體作為成本核算對象，會導致成本在各功能區上的平均化，但各功能區銷售價格和租金價格卻相差很大，這樣便導致成本和收入的不配比，不符合會計上的配比原則。實務中還有一種做法是先將整個項目作為成本核算對象歸集各功能區成本，然后根據各功能區的情況估計一個比例來分割不同功能區的成本，即從一個成本核算對象計算出兩個或多個單位成本，這種做法一方面會導致會計核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后確定的，容易導致企業對各功能區單位成本的人為的調節，不利于保證會計信息的可靠性。較合理的做法是按不同的功能區確定成本核算對象，從一個成本核算對象計算出一個單位成本。這樣既能滿足會計信息的可靠性要求，又能保證成本和收入的配比。
四、房地產企業土地增值稅的會計核算問題
房地產企業會計核算細則范文3
關鍵詞：中小房地產企業；會計預案；預集
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1672－3309(2010)11－76－02
一、從財務角度分析中小房地產企業的生存環境
1、相關的稅收政策復雜多樣?！稜I業稅暫行條例實施細則》規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。除營業稅金及附加以外，房地產企業負擔較重的稅項是土地增值稅和企業所得稅。關于土地增值稅的相關規定有《土地增值稅暫行條例》、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)、《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]2l號)等。國稅發[2006]187號文件強調了土地增值稅的清算管理，規定了稅務機關可以要求開發單位進行土地增值稅清算的情況。財稅[2006]21號文件規定了要預征房地產企業土地增值稅：各地要進一步完善土地增值稅預征辦法，根據本地區房地產業增值稅水平和市場發展情況，區別普通住房、非普通住房和商業用房等不同類型，科學合理地確定預征率，多退少補。
有關房地產企業所得稅的規定主要有《企業所得稅法》和《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]31號1等。
2、涉及的稅收和規費繁多。房地產企業除稅金之外，還要向地方政府交納各種規費。如報建費、新型建筑材料專項基金、散裝水泥專項資金、異地綠化建設費、防空地下室易地建設費、專項維修基金等。除此之外，涉及規劃、報建、施工和取得預售許可證以及產權初始登記的事項，要向指定單位交納一定的費用。
3、企業資金管理復雜。房地產是高投入、高風險行業。對于開發商來說，最主要的支出――土地成本和建安成本都是不可控的。土地是壟斷資源，開發商的選擇是被動的。一般情況，樓面地價低于每平方米的建安成本，這樣的項目可能相對安全，但目前情況是樓面地價高于每平方米的建安成本一倍、兩倍甚至是好幾倍。一旦市場波動，房地產企業面臨的風險極大。對開發商而言，營銷費用、管理費用、財務費用是可控的，取決于資金、用人計劃以及市場推廣計劃。從土地成本、建安成本、開發費用這三大項來看，土地成本和建安成本在整個開發成本中占到90％以上，而且合約一旦成立，必須按約定支付，否則要承擔違約責任。
其次，企業現金流極不穩定，很容易出現資金短缺，導致項目失敗。支付的金額大小取決于土地成交價的高低，這個價格有著不斷攀升之勢。隨著土地資源的減少以及國家對土地管控的加強，從長遠來看。土地價格是不會下降的。
二、中小房地產企業會計預案應注意的問題
在項目啟動以前，在會計核算上應認真思考，做好預案。應重點考慮以下因素：
1、分類核算，注重增值額。大多數房地產項目會有車庫、商業用房(會所)、住宅等不同物業形態。對每一種物業形態的收入應該分開核算，這樣做不僅是為了滿足管理上的需要。更重要的一點是為土地增值稅的預交和清算打下基礎。同時，注意住宅面積是否在規定的普通住宅面積范圍以內，有超過規定面積的一定要和沒有超過規定面積的分開核算，目的是滿足土地增值稅的相關規定。
筆者建議把裝修收入和房款收入分開核算，將售房合同和裝修合同分開簽訂。這樣做可以避免因增值額上升、增值率過大而多交土地增值稅：把裝修質量和房屋建筑質量分開，不要讓兩個不同事項相互影響，導致延遲交房或者交不了房。
2、爭取多種銷售形式。為減輕稅負，會計在核算上要盡量配合銷售部門，在收入確認的金額和時間上爭取企業利潤的最大化。比如，按照國稅發(2006]187號文件的規定，房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等。發生所有權轉移時，應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：①按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；②由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
當然，房地產開發企業還可以創造其他的視同銷售形式。視同銷售情況下，相對來說銷售價格和收入確認時間有一定的自由度?？梢赃\用這一規定，將視同銷售延后至項目清算時確定，所達到的效果是可以延遲交納營業稅金及附加、預征的土地增值稅及企業所得稅，為企業爭取到更多的資金使用時間。另外，在價格上也存在一定的空間。
3、盡量不代墊預交稅金。按照相關規定，房地產開發企業沒有取得預售許可證之前。以排號費、誠意金等任何形式向客戶收取費用都是違規的。但是在現實中，以各種名目收取費用既是企業的銷售策略，也是快速回收資金的手段。對于各類收入，要按照收付實現制原則進行確認。同時在核算中，一定要結合公司產品的設計規則、物業形態、營銷方案進行。并注意遵守會計制度和稅法的規定。
4、按配比原則確定期間費用。由于項目的現金流極不穩定，取得銷售收入前有大量的現金流出，其中包括運營費用和廣告費用。按照一般的會計習慣，費用在發生時計入當期的管理費用或者是銷售費用，但這種核算方法沒有考慮國稅發[2006]31號文件對房地產開發企業的影響。該規定表明，項目一旦開始銷售，就要按20％的毛利率預交企業所得稅。那么就有可能出現這樣的情況：如果項目在當年六七月份開始投入。而到第二年的三四月份才開始銷售，那么為項目正常運行而在前期投入的運營費用作為期間費用計人管理費用、銷售費用，在年末作為虧損轉入未分配利潤，但是到第二年有了房屋預售收入時，沒有費用用于抵扣按20％預計毛利率預交的所得稅，對企業來說是一個損失，雖然在項目結束后要進行匯算清繳，但對企業來說至少是損失了資金利息。因此。會計核算上應按照配比原則，將項目開始銷售以前所發生的運營費用，先行計入待攤費用中，在取得預售收入時轉入管理費用，抵消國稅發[2006]31號文件的規定對企業預交所得稅的影響。
5、按權責發生制核算開發成本。土地增值稅的主管稅務機關是地方稅務部門，為了征管方便，一般情況下稅務部門要求開發企業對所有建安企業實行代扣代交建安稅。一個開發項目從設計到最后交房會涉及十幾個甚至是幾十個單位，稅務部門無力對每一家單位的收入進行核實，而是抓住開發企業這個源頭進行征管。這個時候，會計上要把開發成本的支出按照“總包”和“分包”進行分類。出于對稅收政策要求的考慮，應該按權責發生制核算成本。不低估費用。
房地產企業會計核算細則范文4
關鍵詞:投資性房地產;會計處理;會計準則
中圖分類號:F273.33 文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)08-0095-02
一、新會計準則中有關投資性房地產的會計處理規定
根據《新企業會計準則》第3號――投資性房地產基本準則的規定,投資性房地產是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產,包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。投資性房地產在同時滿足下列條件時予以確認:滿足投資性房地產的概念,即為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有;與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業,也就是說企業能夠憑借該投資性房地產取得租金收入或者增值收益;該項投資性房地產的成本能夠可靠地計量。
基本準則里規定,企業應當按照成本進行投資性房地產的初始計量。具體地講,投資性房地產按照下列原則確認入賬價值:外購的投資性房地產,以購買價、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出等作為其入賬價值;自行建造的投資性房地產,按建造該資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出,作為入賬價值;以其他方式取得的投資性房地產,應按照相關的會計準則確定入賬價值。
在投資性房地產的后續計量上,準則規定企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量,也可采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。但同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量,不得同時采用兩種計量模式。在成本模式下,應當按照《企業會計準則第4號――固定資產》和《企業會計準則第6號――無形資產》的規定,對投資性房地產進行計量,計提折舊或攤銷;存在減值跡象的,應當按照《企業會計準則第8號――資產減值》的規定進行處理。如果采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量,則應根據本準則第十條規定,只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的,才可以采用公允價值模式計量。
另外,對于投資性房地產的轉換,新準則規定:作為存貨的房地產改為出租,或者自用建筑物、自用土地使用權停止自用改為出租,其轉換日為租賃期開始日;自用房地產或存貨轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產,該項投資性房地產應當按照轉換日的公允價值計量,轉換日的公允價值小于原賬面價值的,其差額計入當期損益;轉換日的公允價值大于原賬面價值的,其差額作為資本公積(其他資本公積),計入所有者權益。處置該項投資性房地產時,原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益。
綜合上述分析,我們可以知道新會計準則對于投資性房地產的規定,與舊會計準則關于房地產投資的規定還是存在一定程度的差異。主要表現在以下兩點:(1) 舊企業會計制度要求單獨核算投資性房地產,相關資產作為固定資產或無形資產核算,新準則將投資性房地產單獨作為一項資產核算和反映;(2)舊準則對于投資性房地產的后續計量只允許在滿足特定條件的情況下,可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量;新準則在這方面的規定比較靈活,企業既可以采用公允價值模式進行計量,也可以選擇成本模式進行后續計量。正是由于這些差異的存在,使得新會計準則在實施和應用的過程中還存在不少問題值得我們關注。
二、投資性房地產會計準則在實務會計處理中存在的主要問題
1.公允價值的可選擇性應用,使得新會計準則的執行沒有達到實質性的效果
根據新會計準則的規定,投資性房地產的計量可以選擇成本法也可以選擇公允價值計量的方法,所以,在這種情況下很多投資性房地產的企業就可以沒有壓力地根據自身條件去選擇會計計量模式。經過調查發現,很多投資性房地產的上市公司沒有采用公允價值作為計量模式,原來成本法模式計量制度下存在的問題仍然存在,投資性房地產企業的價值就不能準確地反映在企業會計報表上面,進而使得新會計準則與國際會計準則接軌的實質性目的沒有達到。
2.公允價值的實際可操作性不強
當前,我國雖然在新會計準則里面強調并且鼓勵上市公司和非上市公司使用公允價值的方法去評估投資性房地產的價值。然而,至今為止我國還沒有單獨的公允價值計量準則及其相關的指導原則,這造成公允價值的實際可操作性到目前為止還不是很強,沒有得到廣泛而有效利用的一大因素。據調查,目前為止一千多家上市公司中只有幾十家采用公允價值的計量方法來評估房地產的投資價格,及其后續計量方式。而且,只有極少數的幾家上市公司披露了投資性房地產公允價值的具體方法。這反映出公允價值計量屬性的應用和其實際可操作性在我國企業中的應用還帶有一定的局限性。由此可見,對于房地產類企業來講,在市場中要熟練應用公允價值的方法來尋找投資性房地產的市場價格,在實際操作環節中還存在較大困難。
3.不同企業間會計信息的可比性下降
新會計準則的投資性房地產會計處理采用公允價值計量以后,不同企業之間的會計信息的可比性下降了。在房地產價值大幅度攀升和波動的今天,如果還是采用成本計量方式去核算,投資性房地產的價值還是會遠遠地低于其公允價值。然而,采用公允價值模式計量以后,就我國目前的情況來說,投資性房地產的公允價值在某些情況下是可以取得的,但是我國的房地產市場目前來說還不是很成熟,交易信息的公開程度還不夠高,公允價值的確認往往存在較大的差異,有發現同一家上市公司在兩個不同的會計師事務所評估的情況下,其資產價值和獲利程度竟然相差了一千多萬,由此可見,這種情況下的企業會計信息不具有可比性,同時,更多時候公允價值在現階段的實務應用中經常被利用為利潤操縱的工具。
4.投資性房地產公允價值確認的涉稅問題
投資性房地產公允價值的確認使企業面臨的一個直接問題就是公允價值確認的涉稅問題。如果企業期末資產評估增值,企業是否需要相應地調整應納稅所得額,企業又如何和之前的納稅方式銜接起來,這些問題都是投資性房地產公允價值會計核算中要面對的很實際很重要的問題。這種公允價值的兌現是不是會直接影響到企業的經營現金流,調整的企業期末留存收益在所得稅匯算清繳時是不是需要納稅等問題,如果這些問題答案是肯定的話,則企業的稅負壓力將會有較大程度的浮動,很多時候會增加企業的期末應納稅所得額。
三、進一步完善投資性房地產會計處理的對策建議
1.準則應進一步細化公允價值應用的條件與范圍
準則應進一步細化公允價值應用的條件與范圍,不能夠泛泛地將公允價值模式應用與歷史成本模式應用放在同樣的一個平臺上進行選擇,而應該積極地與我國市場經濟發展結合起來,充分借鑒國際會計準則的先進經驗,最好是規定上市公司等企業應在一定條件下優先選擇公允價值模式作為投資性房地產的計量方法,只給出在特定條件下,比如企業第一次取得投資性房地產時,才給予采用按照成本法模式進行計量。只有在充分明確規定后,公允價值計量模式應用于投資性房地產的計量才會真正顯示出其優越性。
2.積極參照國際會計準則制定適合我國的公允價值計量操作方法
實踐證明,新投資性房地產會計準則的應用使我國會計制度與國際會計制度逐步趨同,然而,我國很多企業在單獨公允價值具體準則的應用上還不成熟,公允價值的應用規定目前來說還不具有可操作性。因而,在公允價值具體計量方法上,我國應該積極參考國際會計準則的制定方法,來單獨制定我國的公允價值計量方法以更好地適應投資性房地產等準則的應用需求。例如,據報道美國會計準則委員會(FASB)于2006年9月了第157號財務會計準則公告(SFAS157)《公允價值計量》,目的是統一和改進公認會計原則(GAAP)對公允價值計量及信息披露的規定。使報表使用者從企業披露的信息中了解企業主要投資性房地產的位置、面積、單位價格以及同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息,可以根據會計報告判斷上市公司采用的計量方法。類似于這樣的國際準則規定,我國的新會計準則完善就應該積極加以借鑒,只有這樣我們的公允價值應用才會得到不斷完善。
3.完善我國的市場體系,提高會計人員的素質
我國的房地產市場目前來講還不能夠算是一個完全競爭的市場,很多投資性房地產在市場上還是沒有辦法獲得真實的公允價值。房地產證券市場、房地產期貨市場等還不完善,所以我國房地產市場的交易價格經常是波動的,這種市場泡沫風險還是比較高的。因而,只有不斷完善我國的市場體系,規范房地產市場的交易行為,只有這樣才能夠為投資性房地產的公允價值應用提供一個良好平臺。此外,不斷提高會計從業人員,尤其是會計師事務所職業會計人員的業務素質也是需要努力的一個方面。要知道公允價值的準確應用更多地是依賴于專業會計人員的業務知識和職業判斷能力。所以,在可能的情況下,企業為財務人員提供培訓,將新制度的應用規則、運作要求等較準確地傳達給企業會計人員,從而使他們能夠盡快地適應新會計準則環境發展的需要。
4.應進一步明確所得稅會計在公允價值會計準則核算上的規定
稅法中關于如何確認投資性房地產公允價值的增值等問題,至今還沒有一個明確的規定。因而,在以后的會計準則完善上,國家應盡快出臺與公允價值相配套的稅法實施細則,以有效阻止上市公司利用公允價值增加稅收支出的顧慮。原則上,若企業的投資性房地產沒有對外轉讓,公允價值與原初始以成本核算的賬面價值差異形成的損益沒有真正實現,則稅法中就不應該規定企業去核算確認相應的收益或損失,進而繳納相應的所得稅。
總之,相信隨著未來我國房地產市場的不斷發展,市場在反映房地產公允價值的作用上會越來越準確和真實,投資性房地產會計準則的實施也會越來越成熟和完善,企業會計信息尤其是上市公司的財務報表將越來越具有可比性。
參考文獻:
[1] 呂永法.上市公司首次實施投資性房地產新準則遇到的問題及對策探討[J].中國農業銀行武漢培訓學院學報,2007,(6).
房地產企業會計核算細則范文5
關鍵詞：房地產；建筑業；營改增；風險防范
中圖分類號：F810.42 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）016-000-01
一 、近幾年房地產現狀分析及營改增風險分析
進入21世紀，房地產行業日益繁榮昌盛，特別是2004年到2010年保持較高的速度增長，占據國民經濟中的主導地位。但當房地產逐漸成為暴力行業時，人們大力開發國家的土地，投資房產，房地產市場也染上了泡沫的影子。國家和政府的調控措施使之回歸理性，刺激房地產市場的規范化發展。步入2014年，樓市政策調整，二三線城市放寬限購政策，全國部分城市商品住宅價格隨著國家的降息而連續下降，商品房待售面積增加，銷售的困難度增加，這是與國家經濟的發展緊密相關的。根據房地產發展前景報告分析，房地產市場仍然有很大的增長空間，這必須依賴于國家的把控與支持，以促進房地產市場的平穩健康發展。在國家的長期發展看，隨著城鄉居民的一體化，國民受教育水平的不斷提高，年輕人在城市安家樂業的比例增加，也會刺激房地產市場的不斷上升。在這樣的一個局面之下，國家于2016年5月1日起在房地產業和建筑業由營業稅改為增值稅，以降低稅收，這樣的情況到底對于房地產行業來說是怎樣的呢？實施營改增之后，營改增之前的房地產建造完但還沒銷售結束，項目成本無法取得進項稅票的抵扣，房屋的預售，相關合同的簽訂增加的稅務也已經存在，無法抵扣或轉嫁，這對于房地產業來說是一個重大的挑戰，一旦處理不善，加上房地產項目過多，很可能會導致企業利潤的大打折扣，還有破產的危機。
二、建筑業行業問題分析
隨著經濟的發展，建筑業的企業數量龐大，卻分散。在實施營改增政策之后，企業的的稅額得到減輕，但是卻極大地增加稅務的籌劃難度。多類且零散的建筑項目，施工材料來源廣自然供應商也是復雜多樣，這些問題就間接導致了建筑業無法及時收全相關票據。同時，在建筑行業中，零散民工的勞務費也無法提供增值稅發票。這些問題也在考驗著企業會計人員核算財務的精細度，且工作量加大，同時還要面臨工作方式的轉變，以應變營改增，這將是會計人員的巨大變革。在施工的過程中，施工企業與建設企業在資金的處理上存在分歧，在營改增之后，這會造成建筑業的經常性支出，可能會造成資金鏈斷裂，給企業帶來危機。
三、房地產、建筑業由營業稅轉變為增值稅的前后對比
房地產建筑業的成本復雜多樣，有土地的購買成本，建筑材料的花費，勞動力的成本以及企業經營銷售房產的支出等等。房地產市場在營業稅時期，按營業收入的5%繳納。房地產營業稅是針對房地產企業出售和個人轉讓房地產過程中所征收的稅。單位以承包、承租、掛靠方式經營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統稱承包人）發生應稅行為，承包人以發包人、出租人、被掛靠人（以下統稱發包人）名義對外經營并由發包人承擔相關法律責任的，以發包人為納稅；否則以承包人為納稅人。納稅義務發生時間是納稅人銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。在增值稅時期，基本定位按增值收入的11%計算，承包、承租、掛靠基本精神相同，但房地產開發企業進入一般納稅人和小規模納稅人時代，納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天，實行預繳。在理論分析上，房地產從開發到銷售，已經產生項目成本，如果不能進行進項抵扣，那么企業就得老實交足11個點，這也將大幅增加房地產的稅負。建筑業實施營改增之后，增值率稅率為11%，增值稅征收率為3%。即可以用簡易計稅方法的才用3%的計稅方式，不允許抵扣進項稅額，但只是發生在小規模納稅人發生應稅行為、一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務、一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務、一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，適用范圍小，建筑業的稅額負擔嚴峻。如今，增值稅的的改革細則還沒完全確定，但企業仍然需要做好預防的準備。企業如何應對增值稅，在一定程度上推高運營的成本，獲得利潤最高？
四、房地產、建筑業規避營改增帶來的風險
天道酬勤。一個企業存亡的關鍵在于企業是否善于經營，有一雙洞察秋毫的眼，有居安思危的意識，應變危機的冷靜機智。如今，營改增還沒有完全落實到房地產行業中，相關的細則標準還沒有出臺，針對這些情況，企業只有從自身出發，調整項目的經營，變革企業內部的固有模式，提出新的想法、新的舉措應對危機。其一，企業把握住營改增前后項目成本的不同這個關鍵點。營改增前的項目成本已經產生，很難再規避了，只有規范操作以降低損失，在營改增后要大力變革，踩準營改增的獲利點，提高經濟效益；其二，分析清楚企業為適應營改增的變革而改變什么。加強工作人員的規范化操作，必要時大力實行崗前的技能培訓，提高工作人員的素質，使之清晰認識業務流程中注意的問題，熟悉發票的申領到認證的流程及作廢情況的處理；改變企業固有的系統模式，制定出應對營改增的一系列措施，與大大小小的材料供應商簽訂新的條約；明確企業是否屬于稅收優惠和財政扶持的范圍之類，以獲得最大的經濟的利益。房地產建筑企業時時關注國家的相關政策，熟悉營改增的法律法規，推測房地產、建筑政策的發展，才可以穩固企業的發展而后不斷繁榮，更好的推進國家經濟的發展，保持良好的房地產建筑行業的發展趨勢。
國家在全國范圍內大力實施營改增，絕對是有一定的道理的。在短期看來，會對房地產、建筑企業帶來不小的沖擊，但從長遠的眼光來看，這的確降低企業的稅收，提高利潤，刺激房地產、建筑行業的規范化發展，帶動與地產企業相關的供應商的規范化，會計核算的準確性也會大大提高，會計師的要求也提高，同時也會促進教育的發展。牽一發而動全身，房地產、建筑行業與人們的生存發展緊密相關，房地產、建筑行業的大力發展，人們的生活水平會提高，國家實力也會因此而增強。房地產建筑行業應對營增改任重道遠。
參考文獻：
房地產企業會計核算細則范文6
關鍵詞:建造合同;收入費用的確認;方法利弊
根據《企業會計準則第15號——建造合同》中對建安企業建造合同收入與費用的確認進行的解釋，筆者結合實際工作中所遇到的問題，擬選擇三種方法利弊分析收入與費用的確認以供大家探討（三種方法都建立在建造合同的結果能夠能夠可靠的估計并且為固定造價合同的前提下）
一、建造合同的概念與特性
1.建造合同的概念與特性
在《企業會計準則第15號——建造合同》中，建造合同是指為建造一項或數項在設計、技術、功能、最終用途等方面密切相關的資產而訂立的合同。其特點是：(1)先有買方（客戶）后有標底（資產），建造資產的造價在簽訂合同時已經確定。(2)資產的建設周期長，一般都要跨越一個會計年度，有的甚至長達數年。(3)所建造的資產體積龐大，造價高。(4)建造合同一般為不可取消的合同。
2.建造合同中收入與費用的概念界定
建造合同收入包括合同中規定的初始收入和因合同變更、索賠、獎勵等形成的收入。需要指出的是，因合同變更、索賠、獎勵形成的收入不構成合同雙方在簽訂合同時已在合同中商定的合同總金額（即初始收入）。建造合同成本包括從合同簽訂開始至合同完工止所發生的，與執行合同有關的直接費用和間接費用。本文中所涉及的收入為合同簽訂的收入。
二、建造合同收入與費用確認方法的利弊
1.收入、費用的確認公式
當期確認的合同收入=合同總收入×完工進度-以前會計期間累計已確認收入
當期確認的合同費用=合同預計總成本×完工進度-以前會計期間累計已確認的費用
當期確認的毛利=當期確認的合同收入-當期確認的合同費用
在這個公式中，合同總收入即是建造合同簽訂時的預計總造價；完工進度我們現采用已經完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例確定。而現已經完成的合同工作量應按什么方法來確認呢？按權責發生制原則確認，即是工程已經完成的形象進度，由建造承包商的現場施工人員與建筑發包方和現場代表根據施工定額科學的測定。已完合同工作量確認了，完工進度就確認了。合同預計總成本的確認應根據按圖紙實際計算的工作量，以及當 地的人工、材料、周轉材料、機械市場租賃價格，本著先進、合理的各種資源配置預計而成的。此合同預計總成本一般由有工作經驗的預算人員和現場項目施工人員共同完成此項工作為宜。完工進度和合同預計總成本確定了則當期的收入、成本、毛利也就確定了。
2.例析三種不同確認方法的利弊
(1)按權責發生制原則，根據完工百分比法在資產負債日確認合同收入和合同費用
例1：甲建筑有限責任公司2010年承包了一項工程，工程總造價是11500萬元，預計總成本是10890萬元，2010年按工程的形象進度已完成工程量7452萬元，實際發生成本7828萬元，實際收款金額為7324萬元；2011年按工程的形象進度累計已完成工程量11500萬元，實際發生成本3090萬元，實際收款金額3497萬元，尚未竣工結轉。
解：2011年當期確認的合同收入=11500×100%-7452=4048（萬元）
2010年當期確認的合同成本=10890×（7452÷11500）=7056.72(萬元)
2011年當期確認的合同成本=10890×100%-7056.72=3833.28(萬元)
2011年當期確認的毛利=4048-3833.28=214.72(萬元)
2011年當期確認的主營業務稅金及附加=4048×3.3%=133.58(萬元)
2011年當期確認的主營業務利潤=214.72-133.58=81.14(萬元)
此種方法的優點是符合《企業會計準則第15號——建造合同》的要求，保證了國家的稅源。缺點是：1、收入按權責發生制原則確認后，也即應稅行為完成的當天為營業稅納稅義務的發生，則企業必須按照確認的收入繳納營業稅額。但建安企業在實際收款過程中，實際收款數往往小于實際完成的工作量，企業相應會墊付一部份稅款。特別是工程在臨竣工時，雙方確認的工作量工程發包方只會簽字，不會付款，一但建造方確認了收入繳納了營業稅款后，待辦理工程結算完結下來少于實際確認的收入辦理退稅會相對困難，這對本是微利的建筑企業無疑是雪上加霜。2、對于當期確認的合同費用與《中華人民共和國企業所得稅》法有差異，原因是確認的合同費用是按照合同預計總成本*完工進度-以前會計期間累計已確認的費用，不是按照實際的成本來確認，即是會計上的合同費用與稅法上要求的實際成本有出入，在會計核算上確是當期結轉的主營業務成本與當期實際發生的成本不是同一個數據，當同一工程在同一時期有實際成本大于結轉的主營業務成本，稅務機關就不會作納稅調整；若實際成本小于結轉的主營業務成本，稅務機關就會要求作納稅調整，應繳的企業所得稅在當期就會提高，這無疑給企業造成格外的負擔。所以選擇此種確認方法依然會帶來稅收上的風險。
(2)按收付實現制，根據完工百分比法在資產負債日確認合同收入和合同費用
公式仍然采用第一種方式，只是在確認完工進度時已經完成的合同工作量，我們采用收到營業收入款項的當天確認為已經完成的合同工作量，在稅法上也符合營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務并收訖營業收入款項或取得索取營業收入款項憑據的當天。
例2：內容同例1
解: 2011年當期確認的合同收入=3497(萬元)
2010年當期確認的合同成本=10890×（7324÷11500）=6935.51(萬元)
2011年當期確認的合同成本=10890×100%-6935.51=3954.49(萬元)
2011年當期確認的毛利=3497-3954.49=-457.49(萬元)
2011年當期確認的主營業務稅金及附加=3497×3.3%=115.4(萬元)
2011年當期確認的主營業務利潤=-457.49-115.4=-572.89(萬元)
此種方法的優點是企業的利益在當期得到了保證，也符合《中華人民共和國營業稅》法的要求，稅務機關在征納稅方面也比較容易把握。缺點是對于當期確認的合同費用與《中華人民共和國企業所得稅》法有差異，原因也是當期結轉的主營業務成本與當期實際發生的成本有差異。
(3)按當期實際發生的成本倒擠當期應確認的營業收入
合同的完工進度=累計實際發生的合同成本/合同預計總成本×100%
當期確認的合同成本為當期實際發生的合同成本
當期確認的合同收入=合同總收入×完工進度-以前會計期間累計已確認的收入
當期確認的合同毛利=當期確認的合同收入-當期確認的合同成本
例3：內容同例1
解:2011年合同的完工進度=(7828+3090) ÷10890>100%，因此完工進度只能為100%
2011年當期確認的合同成本=3090(萬元)
2010年已確認的收入=11500×(7828÷10890)=8266.48(萬元)
2011年當期確認的收入=11500×100%-8266.48=3233.52(萬元)
2011年當期確認的合同毛利=3233.52-3090=143.52(萬元)
2011年當期確認的主營業務稅金及附加=3233.52×3.3%=106.71(萬元)
2011年當期確認的主營業務利潤=143.52-106.71=36.81(萬元)
此種方法的優點是符合《中華人民共和國企業所得稅》法，盈利工程適合此法。缺點是：1、對于墊支金額較大的工程、虧損工程當期確認收入較大，建造承包商稅負較重；2、在工程開工前期，有可能當期實際收到的款項大于當期確認的合同收入，這樣當期按確認的合同收入計提的主營業務稅金及附加就和當期按實際收款繳納的營業稅收入不匹配。
三、結語
通過以上案例分析，筆者淺析了對建造合同中收入、費用確認的三種方法的利弊，它直接影響到企業各個會計期間收入、成本、利潤等一系列財務指標、不同年度的經營成果和潛在能力等。在綜合考慮不同確認方法的同時，既要保證國家的稅源，又能保證企業的利潤價值最大化，這是我們會計人員在實際工作中需要長期思考的問題。
參考文獻:
[1]建筑及房地產企業會計核算操作指引.立信會計出版社2009年2.
