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景區商業運營范文1
關鍵詞：現代景區；規劃；運營；難點
中圖分類號：P901 文獻標識碼：A
所謂景區是指“由一系列相對獨立的景點組成，從事商業性經營，滿足旅游者觀光、休閑、娛樂、科考、探險等多層次精神需求，具有明確地域邊界，相對獨立的小尺度空間旅游地?！弊鳛槁糜螛I的核心支柱，對景區進行科學、嚴謹的規劃，制定合理的運營計劃尤其重要。規劃與運營二者相輔相成。現在，我們所面臨的問題是：一方面，各地都興起了一股景區建設之風；另一方面，很多景區正在面臨規劃與運營的難題。
景區規劃中所出現的問題
“規劃”一詞就其本身而言，具有籌劃全面的長遠發展計劃的含義，主要是指對即將進行的工作進行總體全面的安排和部署。景區規劃的目的是為了開發、利用、保護和經營管理景區，使其具有多種功能和作用。景區規劃中所面臨的主要問題有以下幾點。
（一）主題模糊
現在，很多景區在規劃時就沒有明確考慮過景區的主題問題，單純的覺得哪些元素好就包含哪些元素。最后，景區反而失去了自己的特色，難以給人們留下深刻地印象。我國的旅游景區以目前的表現形式看主要有旅游度假區、地質公園、旅游主題公園、森林公園、水利風景區、自然保護區等等，具備突出的主題是一個景區成功的關鍵。如果要建的是旅游度假區，就必須滿足游客的健身、休閑的需求，具備豐富的娛樂項目；而如果是森林公園，就要滿足人們返璞歸真、走近自然的需求。因此，不同的景區所能滿足的需求是不同的。突出的主題是景區建設的指引性目標。不同的地區在建設景區時更要因地制宜，充分利用當地資源。
景區文化內涵淺薄
獨特的文化是一個獨立景區的重要支撐，也是景區能夠持續發展和具備永久競爭力的關鍵。它與景區主題的選擇息息相關，如同一對孿生兄弟。有些景觀雖然是人文景觀，但也一定要有真正的文化內涵，讓旅游者從各方面感受到真實的文化氛圍。譬如美國著名的迪士尼樂園，雖然它內部的景觀均為人造，但它始終都在傳遞給游客快樂的文化理念。這就是一個典型的成功案例----能夠做大做強的景區必然有其文化內蘊。這些理念可以是簡單的，但必須是深入人心的。有些景觀雖然是自然形成或者從歷史上流傳下來的，但如果沒有真實的文化作為支撐，也是無法持久的吸引游客。
而文化內涵恰恰是國內很多現代景區缺乏的，僅僅靠人工景觀的堆砌帶給游客視覺沖擊是遠遠不夠的。旅游者需要的是由外到內的放松，也許視覺得到了愉悅，但是這種愉悅是暫時的，當外部的愉悅逝去必然帶來精神上的失落感。因此，文化內涵缺失的景區必然無法長久發展。
景區規劃步驟混亂
景區規劃要根據實際需要，由總體規劃到控制性的詳細規劃再到修建性的詳細規劃，這是一個從宏觀到微觀、由粗到細、由淺到深、由抽象到具體的過程。只有在這些計劃完成好以后才能行設計施工。而且，一個規劃不可能解決所有的問題，在實際的施工過程中還要解決隨時出現的各種問題。很多現代景區往往在規劃步驟上混亂不清，而且沒有調查好景區的客源問題，這也給景區經營帶來了相當多的問題。
二、現代景區的運營難點
景區運營管理主要包括景區門票設計、發展規劃選擇以及景區門票價格的制定。其運營的難點問題也主要表現在這三個方面。
門票價格制定不合理
對于游客而言，價格是影響其選擇景區的重要因素之一。同類景區中，價格較低的一般更能吸引游客。我國的景區價格管理體制經歷了一個相當長的發展時期，現在已經逐步趨于合理。但是，部分景區運營模式依然比較落后，將門票收入作為景區運營發展中主要的收益手段，價格大漲大落，這樣的運營方式必然會損害景區的長遠利益。景區在制定票價時一方面要考慮外部大環境對票價的影響，另一方面還要加強景區內基礎設施的建設，做到票價與景區價值相符合，從而增強景區的競爭力。
（二）門票設計不合理
隨著旅游業的迅速發展，景區之間的競爭也愈加劇烈。門票這種一開始功能和形式都較為單一的入門憑證，也越來越多元化起來?，F在，有些景區對門票的設計極為重視，不僅給景區帶來了收益，也給游客帶去了驚喜。但是有一些景區則對門票設計的價值認識不夠，制作粗糙，質量低下，功能也比較單一，僅僅是進入景區的憑證而已。門票也要隨著社會的發展而發展，與時俱進的門票應該是集科學、經濟、藝術于一體的，同時要拓展門票的功能。
景區缺少長遠的發展戰略
現代景區所面臨的一個共同問題就是如何在眾多的同類景區中脫穎而出，同時具備同一些老景區競爭的實力。要想持續發展，發展戰略的制定必不可少。
然而很多現代景區缺乏這一意識，對景區形象的塑造不夠。形象是景區的生命，也是形成景區競爭優勢的有力工具。因而，塑造良好的景區形象十分重要。要以形象致勝，首先必須明確景區特色，并圍繞這一特色實施方案設計。
結語：
我們并不反對現代景區的建設，旅游景區對促進當地的文化進步、經濟發展、資源和生態環境保護都具有十分重要的意義。同時，能夠優化產業結構，促進就業等。但是實現這一切優勢的前提是景區建設要科學規劃和后續運營計劃，因地制宜、突出特色，對資源要保護與利用相結合，做好景區的長遠發展規劃。盡管 如今現代景區的發展存在這樣那樣的問題，不過相信在經歷探索和創造的過程后，會有一個更好的明天。
參考文獻：
[1]周賢累.淺談如何做好現代景區規劃[J]中華民居，2012(03)
景區商業運營范文2
關鍵詞：旅游景區；門票價格；管理現狀；發展趨勢；北京市
中圖分類號：F590.8 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）04-0175-04
旅游景區是旅游業的核心產品，如何科學合理制定景區門票價格，對于協調旅游業各部門之間、旅游業與其他相關行業的發展、促進整個旅游業的健康發展都具有非常重要的意義。北京市是中國的首都，在某種意義上，北京市旅游景區是國家關于旅游景區相關政策、制度的率先垂范者、先行者。此外，北京市旅游景區類型豐富，數量繁多。因此，以北京市旅游景區為研究對象，分析門票價格的變遷、管理現狀和發展趨勢具有一定的代表性，可為中國旅游景區科學合理地制定門票價格提供相關借鑒與依據，并促進中國旅游景區持續健康發展。
一、北京市旅游景區門票價格變遷
從總體特征上來看，北京市旅游景區門票價格變遷與國家關于旅游景區門票價格政策的變動是相契合的。由于1996年原國家計委下達通知對甲乙種門票實行并軌之后，北京市旅游景區的門票價格發生了較大的變化。因此，以下以1996年為分界點來分析北京市旅游景區門票價格變遷。
1. 1996年之前：價格小幅度上調，定價實行雙軌制
1983—1996年，中國旅游景區門票實行價格雙軌制，這一階段的特征是乙種門票價格小幅度上調，對國內游客影響較小。而針對甲種門票，這一階段的價格水平上調幅度較大。
具體到北京市旅游景區，從解放初期到20世紀90年代初期，門票價格一直執行的是低票價政策，大部分公園門票價格為5分、1角錢。1990年，北京市旅游景區經與市物價局共同研究報北京市人民政府批準，調整了旅游景區門票價格，但增長幅度仍然不大。如頤和園、八達嶺長城、慕田峪長城分別由0.1元、0.5元、1元調為2元，動物園、長陵、定陵、潭柘寺分別由0.1元、0.5元調為1元[1]。
2. 1996年之后：價格大幅度上漲，定價多元化
1996年中國旅游景區實行甲乙種門票并軌制，并軌后的景區門票價格采用甲乙兩種門票價格的平均值。此后，北京市旅游景區門票價格開始持續上漲，并出現了分類化、多元化和公益化的趨勢。
2000年8月和9月，原國家計委分兩批將中央定價的故宮、頤和園等20個國家級特殊游覽參觀點門票定價權下放到省級價格主管部門。這一政策為旅游景區大幅度調整門票價格提供了契機，北京市以世界遺產等為代表的高品質旅游景區紛紛漲價。2002年6月，原北京市物價局主持召開了“關于調整北京市部分園林景點門票價格的聽證會”，故宮博物院、雍和宮等景區門票價格繼續上調 [2]。其中，故宮淡季門票價格從每張40元調整為80元，旺季每張60元調整為100元，調整的幅度比較大。
景區門票價格上漲吸引了大批民間資本參與商業性景區的建設。到2010年1月，北京市的A級旅游景區中，除了傳統的自然、歷史人文類非商業性旅游景區外，主題公園、休閑度假等商業性景區有43家，占北京市A級旅游景區總數的23%。為此，2000年國家計委頒布了新的《游覽參觀點門票價格管理辦法》，以對不同類型的景區定價進行指導。對于商業性景區，門票價格放開由市場決定，非商業性景區門票價格則實行政府定價、政府指導價。自此，北京市旅游景區拉開了對不同景區實施分類定價的序幕，景區門票價格分類化、多元化的趨勢逐步形成。
此外，北京市旅游景區近年來還出現了公益化的發展趨勢。自2006年初紫竹院、南館、紅領巾等12家公園首批免費開放之后[3]，旅游景區免費開放的范圍和數量不斷擴大。2008年初，國家發改委會同國家旅游局等八部門下發《關于整頓和規范游覽參觀點》，使公共博物館、紀念館和愛國主義教育示范基地等景區也加入到了免費開放的行列。
二、北京市旅游景區管理現狀
1.管理體制
中國于1982年第一次正式審批了44處國家級重點風景名勝區，并開始在全國實行國家級、省級和縣級風景名勝區的分級管理體制。之后，為了更好的維護和管理，又將國家級、省級景區管理權下放到了景區所在的地、縣級政府進行管理。
北京市旅游景區的管理體制也按照國家規定進行了相應調整。目前，北京市有世界文化遺產6家 、① 國家級風景名勝區兩家、國家級森林公園15家、國家地質公園4個、國家級重點文物保護單位上百處。省級及省級以下的各類風景名勝區、文物保護單位、度假區數量更多，所覆蓋的區域也更廣泛。這些景區從隸屬關系上涉及到了建設、林業、地質、宗教、水利等國家部委的多個部門，由國家部委的相關部門負責主管、監督和審批等，由市級和區縣級的相關部門負責具體的管理。
2.運營機制
北京市大部分旅游景區屬于事業單位，另外一些則按照現代化企業制度管理，實施市場化運營機制，國營、合資、股份制、私有等多種所有制形式均有存在。另外，從北京市旅游景區的基本收支情況看，目前北京市旅游景區的主要收入來源包括政府補助收入、上級補助收入、事業收入（包括門票收入、文娛收入等）、經營收入（如出售旅游商品收入）等。在景區的支出方面，主要用于彌補景區經營和管理成本、各專項經費支出、上繳財政收入等（見表1）。
3.管理現狀
從管理體制上看，北京市旅游景區實行的是分級管理體制，這種管理體制具有一定的合理性，便于發揮不同部門的專業優勢。但也存在著弊端，首先，景區歸屬過多，職能不明確，造成景區建設、規劃混亂；其次，垂直的管理體制大大降低了景區的自、應變能力和管理效率；最后，在財政收支上，景區收入的很大一部分要上繳地方政府，致使用于管理和資源保護的經費有限。因此，盡管與商業性景區相比，事業性、公益類景區政府投入相對較多，但可支配收入較少，再加上文物和自然資源保護、人力成本和其他行政成本等方面的開支相對較大，讓政府投入本就不多的景區發展舉步維艱。
三、北京市旅游景區門票價格管理現狀
2000年頒布的新《游覽參觀點門票價格管理辦法》明確了對景區進行分類定價。旅游景區按照其經營的目的可以分為商業性景區和非商業性景區。而后者又可以進一步被劃分為公益性景區和準公益性景區。公益性的旅游參觀點，如城市內的公園、紀念館、博物館、其他供思想教育的場館，屬于居民日常休閑、文化活動的場所，具有明顯的公益性特點；而準公益性的游覽參觀點，如自然風景區、文物古跡等景點、景觀，資源屬于公共品性質，以公益性為主，兼有經營性[6]。按照規定，北京市對商業性的景區實行價格放開，完全由市場決定；公益類的景區實行價格減免；準公益類的景區則實施政府定價、政府指導價。
1.定價主導權
此處的定價主導權主要是針對準公益類景區。2000年8月，原國家計委將故宮、頤和園、八達嶺長城等重點景區的門票定價權下放。因此，目前北京市一部分旅游景區門票價格的主管單位為北京市發改委，其定價范圍為故宮、定陵、長陵、昭陵、神路、八達嶺、天安門城樓、雍和宮、北京市勞動人民文化宮和市屬公園景點。市發改委定價以外的園林景點授權區縣人民政府制定收費標準[7]。
2.價格調控
按照新《游覽參觀點門票價格管理辦法》，“商業性投資建設人造景觀、主題公園門票價格放開由市場決定；非商業性投資建設的公園、博物館、文物古跡、自然風景區等旅游區（點）門票價格依其關系社會文化生活和國際國內旅游重要程度，分別實行政府定價、政府指導價”。在此基礎上，為了規范門票價格秩序，制止門票價格的過快上漲。對國內外享有較高聲譽的重要的游覽參觀點門票價格的制定和調整，要按照北京市聽證目錄規定實行聽證。此外，政府還不斷出臺相關政策，提倡現有的景區對老年人、現役軍人、未成年人及學生等特殊群體適當優惠，對殘疾人、兒童等實行免票。
3.定價策略
大多數北京市旅游景區針對不同季節、不同節日和不同群體等實行差異化定價策略。具體的價格調控措施和營銷手段（見表2）。
4.北京市旅游景區門票價格管理現狀
在價格管理方面，北京市對旅游景區實施分類定價。商業性景區門票價格市場化，而非商業性景區門票價格實行政府定價、政府指導價和公益性定價。分類管理在某種程度上為景區定價提供了依據，但是從管理效果上來看還不甚理想。首先，國家發改委規定在制定和調整在海內外享有較高聲譽的景點門票價格時要舉行聽證會。從價格聽證會的實際效果看，由于未對消費者代表的構成進行明確規定，聽證過程中信息缺乏透明度等問題的存在，致使門票價格聽證會的科學作用被大大削弱；其次，景區門票定價公益化的同時，忽略了景區的經營成本、游客的需求狀況、資源價值等因素，再加上上級政府對景區投入有限，致使景區的發展受到一定的限制。
四、北京市旅游景區門票價格發展趨勢
今后一段時間內，由于整個外部環境對于不同類型和等級的景區影響狀況是不盡相同的，因此，旅游景區無論是在價格走勢還是在定價策略上都將持續多元化。
1.從近年來北京市旅游景區發展的外部環境看，甲型流感、金融危機等不利因素的產生，國家節假日調整以及國民休閑時代的到來，使城市居民消費需求逐漸由觀光型產品向休閑型產品轉變，由長線游主導向長線和短線游齊頭并進轉變。因此，在未來的一段時間內，北京市觀光型旅游景區的市場需求總體上將呈現增速下降的趨勢，其門票價格上漲空間有限。但具體到不同等級的景區，門票價格走勢將出現比較明顯的分化。其中，高等級的觀光型旅游景區，尤其是以故宮、長城為代表的遺產類旅游景區產品品位獨特，具有資源壟斷性，再加上其游覽參觀者大部分為國外游客和國內京外游客，因此，該類型旅游景區產品需求價格彈性較低，可以在一定的范圍內維持小幅度的漲價策略，而中低等級的觀光型旅游景區則不得不實施降價策略，或以多元化的營銷策略來保持其市場份額。
2.最近幾年，北京市旅游景區通過各種價格減免、優惠措施來吸引游客。針對不同群體、不同季節不斷實行差異化的定價策略，而定價的手段和措施也不斷翻新。以2010年春節為例，北京市以“北京請您來過年”為契機，在春節期間一次性發放30萬張免費門票。今后，利用春節、端午節等傳統節日和新興的節事活動推出相應價格減免的舉措將不斷上演。而景區之間也將通過發行聯票、一卡通等形式聯合向整個市場促銷。
五、結論與建議
本文以北京市旅游景區為研究對象，分析了不同階段下景區門票的定價特征，揭示了現行的分級管理、分類定價的景區和價格管理體制是景區門票價格多元化、公益化的深層次原因，并在此基礎上預測了未來北京市旅游景區門票價格的發展趨勢，即無論是在價格走勢還是在定價策略上都將持續多元化。其中，中低等級的觀光型旅游景區門票價格上漲空間有限，而高等級的景區，尤其是遺產類的景區可以在一定的范圍內維持小幅度的漲價策略。但從長遠來看，旅游景區門票價格的上漲是有限的，而景區的旅游經濟發展是無限的。因此，為有效指導旅游景區科學合理地制定門票價格，并促進旅游景區持續健康發展，針對景區管理和門票管理現狀中存在的問題提出以下幾點建議：第一，建立由旅游主管部門牽頭，各相關部門和單位參與的統一、協調的管理機制，從根本上解決景區歸屬過多，管理混亂的問題。第二，在保護景區資源和不破壞景區整體和諧性的基礎上，完善景區旅游購物、休閑和餐飲等配套設施和環節，全面拓寬景區的收入渠道，改變景區僅依靠門票收入的現狀。第三，對實行政府定價和政府指導價的準公益類景區和公益類景區，要在景點保護和體現公益性的基礎上，充分考慮景區資源的內在價值和市場供求狀況進行合理定價，并對景區的資源損耗、維護費用、運營成本等進行合理的補償。第
四，形成有效的社會參與模式，通過加大政府補貼和投入，接受社會捐贈和發行彩票等方式豐富景區資金的來源渠道。第五，通過健全消費者代表遴選制度，保證信息公開、透明等措施來完善景區價格聽證制度。
參考文獻：
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[2] 吳甲.故宮、雍和宮、北海、香山、動物園門票價格要做調整——北京市物價局就本市部分園林景點門票價格舉行聽證會[J].北京物價，2002，(6)：4-7.
[3] 北京免費公園五年之惑：業界稱確實存在資金難題[EB/OL].中國日報網，，2011-05-30.
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[5] 鄧榮民，肖敏鵬.圓明園門票價位及票制結構之探討[J].北京物價，2001，(12)：23-25.
景區商業運營范文3
【關鍵詞】博物館；民辦博物館；特色景區化；文化博覽產業
盛世玩收藏。改革開放以來，隨著人民群眾的收入水平不斷提高，民間收藏也越來越熱。民辦博物館與民間收藏熱相伴而生。自20世紀90年代開始，民辦博物館發展進入了一個爆發期，大大小小的民辦博物館雨后春筍般出現。國家文物局2013年度博物館年檢備案情況，截至2013年底，全國博物館共計4165家，其中民辦博物館增速顯著達811家，占總數的19.5%。盡管民辦博物館的投資主體不是國家，但卻已成為國有博物館的有益補充。民辦博物館豐富了博物館的種類，填補了國有博物館的一些空白，在文化傳承、傳播和發展中發揮了重要作用。
一、民辦博物館特色景區化的含義
（一）業態分布好
業態分多是指從博物館提供的參觀服務向以博物館為依托的衍生品開發拓展，向住宿、餐飲、演藝娛樂拓展，向咨詢、鑒定、培訓等增值服務拓展。
（二）基礎設施硬
民辦博物館特色景區化的過程就是一個產業化的過程。任何一個產業要取得長足的發展都離不開基礎設施完善。民辦博物館特色景區化也一樣離不開基礎設施的完善。
（三）景點設置精
從消費者心理看，游客走進博物館就想從游覽參觀中有所收獲?；蛘唛_闊眼界，或者獲取新知，或者滿足審美，總之在游覽參觀之后，要給游客留下“不虛此行”的感受。民辦博物館在收集展示藏品方面要仔細考究，讓游客走進博物館就有“不一樣”的獲得感。
二、民辦博物館特色景區化的好處
（一）特色景區化增加民辦博物館的收入來源
作為一個景點，門票是民辦博物館最重要的收入來源。由于知名度不高，藏品特色不夠，門票收入并不理想。國有博物館免費開放后，很多人更傾向去國有博物館游覽，民辦博物館的門票收入進一步下降，對民辦博物館形成了較大沖擊。民辦博物館特色景區化之后，對門票的依賴性會減弱。
（二）特色景區化增加了民辦博物館的客流量
無論是景點，還是景區，要生存發展的更好，必然離不開游客數量的增加。作為景點的民辦博物館之所以運營困難，一個重要的原因就是客流量少。一些民辦博物館的創辦者認為通過提高門票價格可以彌補客流量少引起的收入損失。
（三）特色景區化容易使民辦博物館獲得政府扶持
由于國有博物館是非營利的公共文化機構，提起“博物館”就容易讓人想起博物館的“非營利性”。因而，在很多地方，民辦博物館就被視為民辦非企業單位。公民的公共文化服務需求更多的是通過國有文化事業單位提供，政府財力更傾向于國有文化事業單位。
三、民辦博物館如何實現特色景區化
（一）改變傳統思維
“博物館是非營利機構”是一個根深蒂固的傳統思維。一些民辦博物館創辦人甚至也有這樣的思維。他們創辦博物館不是為了掙錢，而是基于個人愛好。沒有經營意識，一旦博物館投入運營，入不敷出也就在所難免。民辦博物館特色景區化，必須改變傳統思維，把博物館看作可以盈利的產業單位，是社會資本利用自有文物、標本、資料等資產依法設立的文化產業機構。
（二）主動對接政府部門
民辦博物館實現特色景區化離不開政府部門的支持。博物館的創辦者從建館之初就要同政府部門主動對接，從用地、規劃、稅收、資金、工商、基礎設施等各個方面爭取相關部門的支持。
（三）做好宣傳推廣
市場競爭的存在，讓“酒香不怕巷子深”成為過去。做好宣傳推廣是民辦博物館實現特色景區化必要條件。具體宣傳推廣方式有兩種，一種是民辦博物館自行進行商業推廣，另一種是借助政府力量推廣。
（四）大力引進人才
人才是民辦博物館景區化的重要支撐?，F在很多民辦博物館運行不善，一個重要的原因就是缺人才。民辦博物館要實現特色景區化必須留住兩類人才。一類是技術型的專業人才，另一類是經營型的管理人才。
（五）堅持自身特色
民辦博物館特色景區化，重點不在“景區”，而在“特色”。沒有特色，景區再大，也難以避免同質化的窠臼。有特色才有看點，才有競爭力，才有了健康運營的基礎。“特色”是民辦博物館特色景區化的核心和關鍵。打造特色切忌為特而特、以丑為美、以俗代雅?！疤厣北仨毦o緊圍繞民辦博物館藏品特色進行，緊扣博物館的主題，而不能偏離博物館的主題。整個景區圍繞博物館展示的主題進行拓展，展示特色。
參考文獻：
[1]李雪峰.淺議民間博物館發展的外部環境構建——以上海為例[J].博物館研究,2010(4):38～44.
景區商業運營范文4
今年4月10日，湖南省鳳凰縣開始執行對現有旅游服務管理體系實施的調整，變“憑票進入景點”為“憑票進入景區”，這意味著今后游客進入鳳凰古城又多了一筆支出。
該舉措一時間引發行業內外的熱議。當地政府在追求更高經濟收益的同時，也將旅游地產推向了水深火熱：景區內零零落落的游客、門可羅雀的店鋪正在發出無言的抗議。
有消息稱，在北京春季房展會上，海南、云南、黑龍江和山東等地一大批旅游度假項目組團的加入成為亮點。在遭遇住宅地產被壓制和商業地產趨于飽和的情況下，越來越多的投資者把目光轉向旅游地產領域，將旅游地產再度推向。
然而至今，旅游地產模式仍然處在探索期，離完善仍舊有很長的一段路要走，遍地開花的華僑城歡樂谷，后世博文化主題公園，蘇州李公堤創意園……無論成功還是失敗，都在為旅游地產“后來者”提供著難能可貴的經驗。
“旅游搭臺，地產唱戲”遠去
各類旅游地產項目模式之間存在著很大的交互性，其本質都是為了滿足消費者更高層次的精神需求。上海社會科學院商業研究中心主任朱連慶表示，觀光旅游一直是旅游的主打項目，也是開發最為粗放型的產業代表：圈好土地收取門票，進入景區后的消費主要是餐飲，其他娛樂設施有限，操作模式簡單。
就開發商而言，“炒地皮”始終是旅游地產運作中最主要的盈利手段，幾乎所有的此類大型項目，都要靠地產特別是住宅銷售進行“平衡”。
如萬達、華僑城等開發的旅游地產項目，都不難發現其周邊商業配套和酒店住宅項目，可售部分多占到總體量的五成以上?！奥糜未钆_，地產唱戲”的模式一直都是絕對主流：找一片山青水秀之地，打著“旅游”的大旗直接建設大面積住宅。
中原地產研究中心總監宋會雍表示，政府對土地使用控制非常嚴格，不同用途的土地價格相差更是懸殊，商業用地是工業用地十幾倍乃至幾十倍的價錢。因此，利用旅游地產鼓勵政策的綠色通道，在節約成本的前提下獲得土地并用于住宅開發，這已經讓很多地產企業嘗到了甜頭。
不過，大量的旅游資源特別是東部地區的旅游資源，都已經被先進入的企業收入囊中，眾多企業開始向西部的新疆、等地虎視眈眈。然而，最具特色的自然人文風貌依然無比稀缺。
以濱海項目為例，“一線海景資源已經被瓜分光了，現在企業能拿到的大多是二線海景資源?！比A高萊斯國際地產顧問（北京）有限公司資深項目經理羅璇說，“即使有優質旅游資源，也往往掌握在政府手里，企業很難拿到?！?/p>
于是乎，開發商嘗試從觀光轉向度假，從旅游轉向多方位的體驗。從1989年深圳錦繡中華開始，主題公園的開發一而再的風靡大江南北，上海川沙迪士尼即將開幕，浙江烏鎮的大話主題公園也已破土，常州恐龍園雖被指控山寨卻依然火爆……和傳統旅游產品相比，這種模式帶給游客的是高強度、全方位、綜合性的娛樂體驗。
沒有主題就沒有靈魂
如今，國內的近1500余家主題公園存活下來并盈利的寥寥無幾。很多主題公園“大而全”，最后發現多數主題公園去掉LOGO后，幾乎毫無分別。
以北京歡樂谷項目為例，前期累計成本投入接近30億元，目前成人門票200元，年接待游客200萬～300萬人次，粗略估計每年門票收入為4億～6億元。人力成本、水電安保等成本，大致要占到門票收入的一半。
公園年度總收入約為6億～7億元，每年只有3.5億元的盈余去償還前期一次性投入的20億～30億元。不計算設備的折舊和損耗，真空狀態下也得7～9年才能收支平衡，而且這里還沒有計算資金的使用成本。
朱連慶認為，國內主題公園極缺主題文化，“主題公園+文化演出”的模式開始逐漸被被資本市場認定為叫好不叫座，失去了拉攏消費的主動性，這也是同迪士尼最大的差距。
比如上海的錦江樂園和歡樂谷，經營多年卻依然不樂觀。一方面，開發者對其主題靈魂并不上心，因為旅游主題景區的商業經營雖然利潤可觀，但是給開發商和政府帶來更多利潤的，是其區域土地價值的提升。
而另一方面，本地消費群體越來越傾向直接追求海外的優質旅行體驗，市場也因此將逐步淘汰國內的粗放型旅游項目。
與此同時，國內的企業也在進行一些細分主題的嘗試。據消息透露，一位福建商人買斷了沙特館在內的六個世博場館的設計版權，并將在福建沿海擇址購置5～7平方公里土地和海域傾力打造“后世博文化主題公園”。
不過，單純的世博觀光游顯然遠遠不足以支撐項目的持續運營。只有將世博文化及世博相關產品有效融入到主題公園中，并將這一主題開發到極致，這個公園才能真正的成功，項目也才真正有價值。
和其他旅游業形態一樣，主題公園本身盈利和收回投資并不容易。朱連慶說：“該項目已經準備了很長時間，如果沒有5～10年良好的主題規劃，不要說盈利，穩定運營都成問題?！?/p>
產業集聚新方向
對于旅游地產項目的成敗，整體區域的選擇和主題的結合非常關鍵。朱連慶認為，旅游地產必須結合當地的特色，突出亮點，引導產業聚集并形成規?；\營?！白畛晒Φ陌咐^于江蘇海寧皮革城，結合蘇州當地文化景觀，大力展開購物商貿之旅?！?/p>
這一模式在海外早有先例，新加坡專門建立了手工藝中心，多方網羅泰國、馬來西亞、印尼、香港、日本及印度等地熟練藝人。此中心不僅制造、展出各種具有地方色彩的手工藝品，并讓游客參觀制作過程，購買產品留作紀念，從而使旅游商品的銷售收入占到旅游總收入的60%。
蘇州工業園區在現代工業形成規模集聚了大量人口后，開始著重發展創意旅游產業，其中最重要的就是大面積功能區的建設——李公堤。
李公堤一期的建筑風格保留了傳統的蘇州民居形態，匯聚了國際國內的著名品牌及包括中華老字號在內的知名餐飲商家；二期以主題酒吧、音樂餐廳、咖啡吧及特色餐飲為主，包含蘇州第一個時尚休閑娛樂街區——李公堤1912酒吧街區；三期將Lifestyle Street Mall的概念首次帶人蘇州，一條異域風情的商業步行街與各主題島串聯，吸引了姚建萍刺繡館、蔡云娣石雕館、張辛稼美術館等傳統文化商家，哈雷摩托會館等異域文化商家，巴賽藝術中心、基金博物館等創意文化商家入駐。
通過“橋堤文化”和“湖濱公園”把金雞湖的水、綠與姑蘇的文化結合在一起，將金雞湖與現代多元風情、歷史與現實、休閑旅游與商業有機地組合起來。李公堤巨大規模的開放型現代城市生態公園已然成為蘇州旅游的新地標，即使沒有外來旅行人口，龐大的園區工作者也能夠保證這一項目的收益。
旅游也要分級
宋會雍介紹到，“任何涉及商業的地產行為都需要穩定的客源，一年中旅游旺季不過3～4個月，景區全年游客80%集中在這段時間，中國死板的假期政策決定了扎堆出游規律，旅游淡季正在演變成旅游地產項目的沉重包袱?！?/p>
這里反映出的另一個問題是，中國旅游地產運營模式過于被動。部分景區試圖通過降低門票價格或者免收門票緩解這一現狀，杭州西湖自2003年開始實行免費，景區每年因此直接減少門票收入2530萬元，但公園免費帶動了景區商業網點經營價值的提升。
然而，這一免費模式也并非適用于每一個旅游項目，在根本上也沒有改變旅游運營的被動局面。2012年，全國國內旅游人數為29.57億人次，比上年增長12%。全年實現國內旅游收入22706.2億元，比上年增長17.6%。其中國內游客人均花費767.9元。
不同的消費能力正在遭遇享受同樣資源的窘境，高消費階層的可支配時間更為隨意，對旅行體驗的要求也更為嚴格，旅游服務結構分級正在迫切要求市場轉型，旅游接待的層次結構需要凸顯。
朱連慶認為，“中國人消費能力正在逐步上升，但消費依然不分結構，以粗放型為主。隨著追求高服務回報旅行觀念的逐步形成，國內旅游地產項目倘若得不到相應的完善，必然迫使國人中具備高消費能力的人群轉向境外的旅游項目。這將是國內旅游地產的災難?！?/p>
他還表示，旅游地產項目要適應不同消費者的知識性、趣味性、健康美容性等諸多方面，所有項目需要組成動態的活動，用琳瑯滿目的項目安排滿消費者的各個時段，不同消費者各取所需。
景區商業運營范文5
看來，“景區漲價潮”正陷入如同前幾年房價上漲般的怪圈。而如果各景區不及時盤點、調整自身的經營方式，過于依賴門票收入的話，估計在社會各界的壓力下，“限漲”的經營風險不遠矣。
而“景區漲價潮”之所以出現，至少有兩個經營問題是很值得人們反思的：一方面，許多景區的盈利模式被門票束縛住了——看似不漲不足以維持景區運營成本的背后，是景區盈利模式創新的匱乏。
另一方面，“景區漲價潮”問題的背后，是人們對大量旅游目的地的冷落。例如：前幾年一些機構曾評選出100個中國最美的地方，但至今其中相當多的地方旅游經濟仍然沒有發展起來，于是有限的熱點成了人們蜂擁而至的漲價重災區。除卻地理位置因素外，旅游目的地營銷做得不到位，也是重要因素。
旅游目的地的經營問題是有很強借鑒意義的，近年來正在興起的不少城市功能區、企業對外的特色展示區等等，都可以從旅游目的地的經營創新中得到啟發。
那么，景區經營該怎樣擺脫門票的束縛？新景區又如何擺脫被冷落的地位呢？
賣的不是門票而是休閑
研究游客消費曲線
突破門票經濟的第一步，是經營者要意識到：有人氣就有財氣，游客到位之后，只要在提供綜合服務方面下足功夫，就可以發現大量盈利點。萬萬不可簡單地因為門票而傷及景點的人氣和口碑。
要記住：你最應該賣的不是門票，而是休閑，這才是真正盈利的大頭，是游客的最大價值所在。
這就需要研究游客的消費曲線。一般來說，游客的消費曲線可以概括為吃、住、行、游、購、娛等各項服務，以及與周邊景區的聯動等等。圍繞這幾個方面盤點自己，關注游客的需求和消費曲線，是打造游客消費價值鏈的核心思路。
打造旅游綜合體
以城市旅游目的地為例，除了知名旅游景點之外，決定其盈利規模的，往往還包括節慶活動、商業購物、會展產業這三個方面的發展。這三大現代都市旅游產品將極大增加旅游目的地的造血能力。
具體來說，節慶活動最具有塑造和傳播旅游目的地形象的功能。而圍繞旅游目的地打造會展、會議服務這類產品，則能把那些停留時間長，季節性弱，人均花費高，回頭率高的消費需求創造出來。而商業購物的特色化和規?；瑒t能有效促進旅游產品結構的優化，增加景區含金量。
例如：青島啤酒節、大連服裝節這些運作模式，不僅帶動城市的旅游品牌提升，而且特色且規模化的旅游商品、會展服務也形成了縱向的產業鏈，都是有極強造血能力的運營模式。
聯合營銷
延長景區產業鏈的一個重要方式是聯合營銷，不僅位置相近的景區值得展開聯合營銷，而且一些聯手當地知名企業拓展旅游產業鏈條的做法，同樣能增加旅游產品的縱深感。
這一點以天津濱海新區為例，濱海新區的旅游不僅包括海景開發，而且充分利用了本地中國航天科工集團飛航導彈技術研究院的資源，圍繞這個資源建立了占地面積15萬平方米的天津航天城。在中國航天業熱點不斷的今天，航天已成為中國人茶余飯后的話題。航天城的建成吸引大量的游客前來參觀，與濱海新區的其它旅游景點形成了聯動之勢。這就是聯合知名企業共同發展的立體化旅游運營之道。
找到營銷突破口
景區也需要準確的“傳播渠道”
在一個越來越平的世界里，人們對旅游信息的獲取方式發生了重大變化，重要特征就是消費者注意力的碎片化。而怎樣在碎片化的傳播中對景點進行有效傳播，讓更多新景點能夠在市場上突顯出來，就需要準確的信息渠道和銷售渠道建設。
一般而言，根據游客出行習慣建立準確的銷售渠道是最有效的。從游客出行習慣來看，國內主要有四種出行方式：一是依托社會化的大交通方式，比如：飛機、火車、城際軌道交通、輪船等；二是公路包車，目前的高速公路網絡使得包車旅游成為主要交通方式之一；三是自駕車出游；四是俱樂部出游模式。這些出行習慣決定了游客銷售渠道應該變得更加細分。為此，可以有針對性地尋找旅行社系統、行業工會、社區協會、自駕車俱樂部、各種消費環節的VIP客戶群等，進行一對一的專題營銷推廣活動。比如：一些城市旅行社自發組織的客源聯盟組織，以及各種各樣的夏令營、冬令營、科普營、探險營模式等。
要知道，如今的旅游業，早已進入拼傳播、拼品牌，拼創新的時代，新景區崛起，僅僅有風景是遠遠不夠的。
建立形象辨識系統
紐約的帝國大廈、自由女神像，巴黎的盧浮宮、凱旋門，倫敦的泰晤士河塔橋、國會大廈，上海的東方明珠電視塔、金茂大廈、外灘歐式古典樓群，北京的紫禁城等等。這些都是鮮明的旅游形象辨識標志。
找到或打造本地的標志性形象，是打造旅游品牌的必要元素。旅游由于其不可儲存、不可異地消費、不可試用性的特點，決定了旅游的實現形式首先是旅游主體對目的地的感知。因此，旅游者在選擇旅游目的地時，其頭腦中對目的地的印象起到了近乎決定性的作用。
那些可視化的，與本地旅游氣質高度結合，并且有打造知名度潛力的標志性形象，是在消費者心目中建立形象辨識系統的關鍵。
“錯位”策略
景區商業運營范文6
到“十三五”末，四川機場總數將達到17個，其中支線機場15個。航空交通的改善將提高四川旅游的通達性，增強各旅游目的地的吸引力，有助于進一步拓展中遠程旅游客源市場和突破入境旅游瓶頸。但是，從目前來看，相較于支線機場建設的逐步加快，支線機場旅游地接服務系統還不完善，尤其缺乏主要旅游景區和城鎮與機場之間無縫接駁的“空地聯運”交通運輸服務網絡，不能適應日益龐大的自助、自駕游客需求，游客的旅游體驗質量大打折扣。因此，圍繞自助、自駕車游客需求，完善四川支線機場旅游地接服務系統，提高服務水平，有利于充分發揮航空運輸對旅游業的促進作用，推進四川加快建設旅游經濟強省和世界重要旅游目的地。
一、支線機場旅游地接服務系統相關研究綜述
（一）支線機場旅游地接服務系統概念
目前，國內旅游學術界還沒有針對“支線機場旅游地接服務系統”的專題、系統地研究，只是在機場旅游產品、支線機場經營與旅游產業耦合發展方面的零星研究成果涉及在機場為游客提供旅游產品和服務，絕大部分研究集中在航空與旅游業發展之間的關系、機場陸側交通組織設計、旅游航線網絡布局、機場建設與運營等方面。
在本研究中，支線機場旅游地接服務系統指以支線機場為核心和載體，為到達和離開機場的游客提供地面交通運輸、咨詢預訂、購物、餐飲、娛樂、特色文化展示等接待服務的集合。其中，地面交通運輸服務的研究內容主要包括公共汽車、軌道交通、出租汽車等公共交通的網絡規劃和經營管理，以及停車場設置、機場內部交通組織。咨詢預訂服務的研究內容主要包括旅游咨詢服務中心的設置和功能。特色文化展示服務的研究內容主要包括文化軟、硬設施的建設。
支線機場旅游地接服務系統與通常的機場內部非航空類商業活動既有聯系也區別，通常的機場內部非航空類商業活動包括商品零售、餐飲、停車、汽車租賃、廣告及賓館等，因此，在業務范圍上，兩者之間存在一定交集，但在功能上，通常的機場內部非航空類商業活動是面向全部旅客提供基本服務，支線機場旅游地接服務系統更側重針對游客各種需求提供專業的服務。
（二）機場地面交通運輸
1.機場地面交通運輸方式
機場地面交通運輸方式主要包括以下幾種：機場大巴、出租車、個人小汽車、租賃汽車、公共汽車、軌道公交（地鐵、輕軌等）、機場專用捷運系統和專用高速公路。
2.落地自駕
“落地自駕”就是游客乘飛機到達某地后，租車自駕游。這種自駕旅游形式能夠節約游客從客源地到旅游目的地之間的時間，同時還能讓游客體驗自駕的樂趣。
外“落地自駕”的發展基于汽車租賃業的發展。在國外，汽車租賃業有100多年的歷史。目前全世界有7000多家公司涉足汽車租賃行業。世界上排名最前的四大著名汽車租賃公司分別是赫茲（Hertz）、安飛士（Avis）、歐洲汽車（Europcar）、巴基特（Budget）。僅赫茲（Hertz）在全球140個國家就擁有525000輛營運車的規模，擁有超過6500家租車網點。
國內“落地自駕”在近年來開始興起，市場規模還較小，所推出的“落地自駕”旅游產品涉及自駕游俱樂部/汽車俱樂部、旅行社、航空公司、租車公司等方面；如：2011年11月，峨眉山樂山大佛景區、神州租車和騰訊微博共同舉辦了中國首家旅游景區遠程落地自駕游活動；云南省的昆明、大理、麗江、香格里拉、西雙版納等州市已能為游客提供落地自駕服務。
（三）機場內部非航空類商業活動經營模式
在民航業發達的國家和地區，特許經營作為市場經濟發展中的一種有效的經營模式，被機場管理機構廣泛地應用于機場的經營管理中，成為機場經營收入的重要組成部分。
2005年3月，國家民航局批準在北京首都機場、深圳寶安機場、廈門高崎機場、上海機場集團的虹橋機場和浦東機場等5個機場試點在非航空性商業項目上實施特許經營。2007年，云南機場首次拍賣特許經營權，西雙版納機場停車場、機場廣告、候機樓商場租賃等6項業務的特許經營權公開拍賣。我國民用機場目前實施特許經營的業務范圍主要包括機場地面服務和機場商業活動。只有具備一定資質的企業通過競標才可以獲得特許經營權，機場收取的特許經營費包括兩部分：場地出租費和資源使用費。
國外一些發達國家的部分機場實行機場特許經營已經具有了相當成熟的市場。機場一般不直接參與經營面對旅客、貨主和航空公司的地面服務，而機場收入的主要來源是非航空類業務的商業活動。如，從目前美國各個機場的收入統計結果來看，航空主業收入占機場收入的 55% 以上，特許經營收入僅次于航空主業收入。美國亞特蘭哈斯菲爾德國際機場2002年的財政報告中，租賃業務占整個機場收入的16%，而特許經營收入占總收入的 27.16%，是最大的非航空收入來源。
二、四川支線機場旅游地接服務系統現狀
目前，四川有12個支線機場（綿陽、南充、九黃、廣元、宜賓、瀘州、西昌、攀枝花、康定、達州、稻城、紅原），在建及待建支線機場3個（樂山、巴中、甘孜）。
（一）地面交通運輸服務
四川支線機場地面交通運輸以機場民航大巴、城市公交、出租車三種方式為主，出租車數量較少，沒有汽車租賃服務柜臺。
綿陽南郊機場：空港巴士301、302路快線連接綿陽平政汽車客運站、綿陽高新區管委會與機場；機場到市內半小時一班；車輛采用宇通牌19座中巴車；由機場到市內票價10元，由市內到機場票價3元。城市公交48路、100路途經機場路口。提供出租車服務。
南充高坪機場：3條機場大巴線路連接新華飯店、人民花園原綜合劇場、濱江路濱江車站與機場。提供出租車服務。
九黃機場：黃龍、九寨溝以及九黃機場之間有民航大巴往返，車輛以凱斯鮑爾、沃爾沃、廈門金龍豪華大巴為主，車輛均采用GPS衛星定位系統和智能化調度系統，并配有乘務員講解服務。機場到九寨溝單程票價45元，往返票價80元。機場到黃龍單程票價22元，往返票價40元。提供出租車服務。
（二）其他旅游接待服務
目前，四川支線機場均設有簡單的餐飲和購物服務，提供簡餐、咖啡、茶水、土特產品等。其中，九黃機場、康定機場、亞丁機場設有供氧設施；亞丁C場還配備了7名醫生，一臺救護車，高效處理高原突發疾病。各支線機場基本沒有設專門的咨詢預訂、娛樂、特色文化展示服務項目。
三、四川支線機場旅游地接服務系統建設對策建議
（一）優先提升地面公共交通運輸服務
以游客需求為導向，逐步構建覆蓋支線機場周邊主要城鎮、旅游景區的地面公共交通運輸網絡，形成支線機場、鐵路、公路等各種交通方式相互銜接、零換乘的綜合運輸體系。
1.鼓勵支線機場公司與當地客運企業合作，開設機場大巴、酒店巴士、中長途公交，根據旅游淡旺季適當調整巴士頻次。
機場大巴：主要往返于支線機場與周邊主要旅游城鎮、主要旅游景區之間。根據游客需求量，適當將城鎮內的機場大把起始站點延長至城鎮汽車客運站和火車站、主要旅游景區。定時定點發車，中途一般不設置停靠站點。采用大型客車，載客數在35-50人之間，安裝衛星定位系統。
酒店巴士：往返于支線機場與周邊主要旅游住宿設施集中區域。根據支線機場所在區域旅游發展情況，在距離主要旅游城鎮較遠的住宿設施集中區域，在主要酒店附近設酒店巴士?？空军c，定時定點發車，中途一般不設置?？空军c。采用大中型客車安裝衛星定位系統。
中長途公交：與城鎮公共交通、鄉村客運網絡相聯系，開設經停支線機場的公交線路，為散客和當地居民提供交通運輸服務。采用中型客車，定時發車，沿途設置多個停靠站點。
2.根據游客量，適時開發“空地聯運”產品，通過機票與火車票、長途汽車票打包購買，為旅客提供航空與火車、長途班車相互銜接的運輸服務，實現航空、鐵路、公路的無縫隙中轉和銜接。
3.優化航站樓前廣場的交通組織，優化廣場交通設施布局，提高廣場用地的利用率。在公共停車場中設計機場大巴、酒店巴士、中長途公交、團隊旅游大巴、出租車、個人小汽車、租賃汽車等各類運輸方式車輛的專用停車區和行車道，規范運行和管理。規劃設置旅游交通標識牌。
（二）加快構建落地自駕汽車租賃服務體系
1.針對團隊落地自駕游，探索開展特許經營的模式，聯合地方政府、機場公司、航空公司、自駕游運營商各方資源，在四川省內大九寨環線區域開展試點，設計雙流機場與九黃機場/紅原機場之間的落地自駕旅游線路，引進省內規模較大的自駕游運營商對該條線路進行運營。在機場設提車點和還車點，通過線路產品的銷售實現線路雙向游客的流動；完善線路沿途自駕車營地、加油站、維修等服務保障體系建設。
2.針對散客落地自駕游，吸引國內外汽車租賃業巨頭，在省內機場和臨近省份主要機場，建立連鎖汽車租賃點，提供租車、還車（異地）、結算、代駕、駕回、票務、信息、救援、維修、附屬設備租賃等租賃服務，構建具備車輛租賃、異地還車結算等功能的落地自駕汽車租賃服務體系。
3.建立自駕游運營商的許可證制度，對自駕游運營商的資質認證制定具體的標準和規范，規定自駕游運營商的權利和義務，定期對運營商的資質進行審查。充分考慮旅游市場需求，允許旅游包車車輛在省內各市州無障礙經營，加大7座以下汽車旅游包車牌照的審批力度。建立自駕游領隊職業資格證書制度，提高自駕游領隊素質，促進自駕游市場發展。針對自駕游市場，探索出臺專業的系列保險產品和自駕游俱樂部責任險。
（三）完善配套旅游咨詢服務
在各支線機場按照全省統一標準設立由機場公司進行管理的旅游咨詢服務中心，針對旅游散客和商務旅客，提供吃、住、行、游、購、娛等方面的旅游信息和咨詢，票務住宿預訂、旅游投訴受理等免費服務，宣傳和推薦區域旅游精品線路、景區等。
（四）突顯特色文化
采用藝術作品展示、文化表演、文化體驗等形式，讓機場成為本地特色文化的展示窗口。在支線機場設立旅游文化長廊，通過聲、影、畫相結合的方式向機場旅客展示本地厚重的歷史文化、多彩的旅游文化、獨特的民俗文化等；結合節慶活動，開展民俗文化表演、體驗等活動，讓旅客感受本地傳統文化魅力。在機場服務設施、裝飾、景觀的設計建設中融入本土文化元素。
（五）強化現代信息技術運用
結合智慧機場建設，運用云計算、物聯網等最新信息技術，利用APP手機軟件、微信、微博、官網、智能服務終端等平臺，并與旅游資訊平臺鏈接，提供地面交通指南、航點航線查詢、航班動態、登機指引、機場設施、娛樂、旅游信息查詢預訂等服務，方便游客隨時隨地獲知機場相關資訊和旅游資訊。
（六）創新經營模式
