前言：中文期刊網精心挑選了房地產企業財務核算制度范文供你參考和學習，希望我們的參考范文能激發你的文章創作靈感，歡迎閱讀。
房地產企業財務核算制度范文1
房地產企業,是以盈利為目的專門從事房地產相關產品的開發、經營、管理及服務活動,并進行獨立核算的一種經濟組織。房地產企業的投資密集、運行周期長,風險系數高,具有很大程度的不確定性。財務管理,作為企業管理的重要組成部分,是在特定目標下,針對相關經濟活動的資產購置、資本融通以及運行資金和利潤分配的管理活動。房地產企業的財務管理,是企業在房地產產品的開發經營過程中對各種所需資金的籌集與使用、盈利和分配等財務活動,進行的相關預測規劃、約束控制以及核算分析,正確處理各種財務關系的一項經濟管理工作。房地產企業財務管理的對象是會計反映和監督的資金運動,房地產企業財務管理的內容主要包括對企業資金籌集、資金運營、成本費用、納稅籌劃以及利潤分配的管理。由于社會經濟及城鎮化水平的加快,房地產企業的開發資金投入增大、資金籌借負擔加重,資金運行周期變長。隨著市場經濟環境的變化,房地產企業的財務管理存在諸多不穩定性因素,致使房地產企業投資效益面臨著不確定性結果,有著極大的財務風險。由于房地產開發涉及領域較廣,導致房地產企業的財務關系復雜程度高,使其財務管理難度相對加大。
二、當前房地產企業財務管理的主要弊端
當前,大部分房地產企業的財務管理還處于基本的會計核算階段,尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面的強有力作用。
1.企業資本結構紊亂。企業資本結構是企業各種資金的來源及其比例關系。由于我國房地產經濟開發市場環境的弱化,造成很多房地產企業的融資渠道相對單一,依靠銀行貸款是房地產企業資金籌借的主要來源,企業投資基金中的主權資金比例較低,由于籌資渠道的狹窄性,造成很多房地產企業對銀行貸款的債務資金負擔較重,資本結構的失衡導致房地產企業資產負債率往往很高。
2.財務管理模式滯后。受經濟管理理念的約束,很多房地產企業的管理者高度集權、越權行事現象嚴重,企業在財務管理方面的家族式管理嚴重,掌管財務的會計、出納等相關人員多由投資者親屬擔任,缺乏科學的財務管理模式和經驗指導,造成企業內部審計機構職能弱化,財務監控不嚴,偷稅漏稅現象嚴重,導致財務管理工作存在賬務混亂、會計信息失真等現象。
3.財務管理機制缺失。財務管理意識的滯后,造成很多房地產企業的財務管理制度不完善,財務會計內部控制體系不健全,資金運行回收保障機制不合理,財務管理體系未能有效集中,財務核算、會計核算程序及內審保障機制得不到有效落實,財務管理缺乏統一明確的財務業務授權機制,企業各項目部門核算體系不協調,財務軟件和核算標準不統一,造成很多財務會計信息的相關性、真實性較差。
4.運行資金監控弱化。流動資金是企業發展的重要保障,資金融通困難、運行資金效益不高,成為當前房地產企業財務管理的普遍弊病。很多企業管理者的財務內控認識不到位,資金籌措和使用沒有科學規劃,缺乏科學的現金流量管理意識,加上財務人員素質的偏失,導致房地產企業內部財務核算、會計內審等監管職能相對弱化,資金流失。資金管理的職權分散,客觀上增大了房地產企業的財務風險。
三、強化房地產企業財務管理的策略
當前,隨著國民經濟的不斷增長與社會需求,房地產開發愈加規?；?加強房地產企業財務管理,是規避市場風險的重要措施:
1.拓展企業融資渠道,注重項目資金融合。融資是企業獲取發展資金的重要形式,根據房地產開發的自身特點,積極拓展金融業務,通過實施并購重組措施擴大市場份額,拓展多元化籌資渠道,優化資本結構,搶占資本市場。要加強房地產投資項目管理,對于項目開發的選擇預測要全面謹慎,綜合考慮市場風險因素,注重項目資金的融合應用及合理配置。
2.完善財務管理制度,強化財務管理職能。制度建設是保證企業能夠長期健康發展的重要條件。建立規范的法人治理體制,以及能夠相互制衡和約束的權利分配和決策機制,用各項制度來體現企業的發展戰略和管理思想。管理制度化是當前房地產企業管理的重要目標,實行企業所有權和經營權職責分離,保障企業財務管理的獨立性,整合房地產企業財務管理的人才資源和素質,健全和完善企業財務管理的內控保障監督運行機制,加強企業財務管理的會計核算及內審職能建設,嚴格落實會計核算考核分析管控,提高財務管理效率。
3.注重成本效益開發,提高資金使用效率。通過財務預算加強對費用支出的控制,能有效降低企業的營運成本。在企業開發經營周期中,房地產企業財務部門應以項目預算、資金預算、經營預算及財務預算等方面進行全面預算,對企業資金的取得與投放、收入與支出、經營成果及其分配等作出具體安排。成本效益原則是當前市場經濟環境下,所有企業必須認真實施的重要財務管理措施。對于房地產企業來說,開發資金的投入量大,周期長,風險高,必須加強房地產項目資金投入的成本預算管理,合理調度資金配置,控制流動資金的耗費,最大程度的提高現金流量的資金使用效益,實現企業整體經濟目標。
4.創新財務管理模式,實施財務動態管理?？茖W的財務管理模式,有利于房地產企業財務運行的高效性。立足于房地產企業的長遠發展需求,引進先進財務管理經驗理念,優化從企業內外經濟環境,創新有效的財務管理方法,構建合理的會計核算體系建設,加強企業財務會計內部控制,完善財務動態管理程序建設,保障會計信息的真實可靠性。
5.加強財務內部控制,科學財務風險防范。把管理責任具體落實到人。企業首先要落實負責人責任制,明確企業負責人對本單位的財務管理工作負責,但同時不得直接分管財務工作;其次要把財務管理工作要求落實到企業每個人,給予企業財務人員財務管理的權利,明確企業財務人員財務管理的義務;最后要把財務管理考核列入單位各崗位考核條例中,對考核結果獎懲分明。房地產企業要在財務工作中嚴格落實和完善財務監督與控制制度,制定合理的資金使用計劃,保障生產經營活動所需資金的穩定供給。同時,房地產企業要拓展各種途徑,整合提升相關財務管理人員的綜合素質,加強專業責任意識,強化風險預測識別能力,加強風險防范措施,有效規避財務資金的市場風險。
房地產企業財務核算制度范文2
我國中小型房地產企業在財務管理上的問題主要表現在企業資金不足，融資方式單一，財務管理混亂，納稅意識差等幾方面，現對這些問題做具體分析。
1.1企業自有資金不足，投資風險大
企業自有資金不足是我國中小型房地產開發企業面臨的最大問題。房地產開發項目涉及土地使用權的受讓、開發，居民拆遷補償，建筑安裝成本投入及各種稅費的雜項開支，項目開發程序復雜、工期長，資金投入量大。但是，我國中小型房地產開發企業，尤其是一些小型房地產開發商，自有資金嚴重不足。我國中小房地產企業的自有資金有兩種形式，一是憑借單個房地產開發商的自有資金進行開發項目投資，資金自好，但資金規模小，其持有的自有資金往往只能取得開發項目批準及土地使用權；二是多個開發商的自有資金聯合進行開發項目投資，可有效提高資金實力和開發商信譽，但資金能否及時到位，存在較多干擾因素。當個別開發商抽逃資金時，會給整個開發項目帶來嚴重的資金危機。房地產開發成本需求和企業自有資金間的矛盾，導致中小企業房地產開發項目投資風險較大。
1.2企業融資方式單一，資金流緊張
我國中小房地產企業的資金來源基本上都是“自有資金+銀行抵押借款+房屋預售款”的三重結構模式，其融資方式單一，主要依靠自身的內部積累（自有資金），中小房地產企業內源融資比例過高，外源融資不足，且外源融資缺乏直接融資渠道，間接融資主要依靠銀行貸款。由于中小型房地產企業規模小、經營風險大、企業信譽不足，銀行貸款風險大。因此，很少有銀行愿意貸款給中小房地產企業，部分愿意貸款給中小型房地產企業的銀行，也是以項目開發的土地使用權抵押為前提，導致中小房地產企業從銀行融資困難，企業資金流不足。
1.3企業財務管理水平低，賬務混亂
我國中小型房地產企業規模小，大多不具備科學的企業組織結構和管理模式，在項目決策、項目開發、竣工驗收、房屋銷售過程中，缺乏科學的決策機制。中小房地產企業財務管理理念不足，在開發過程中，不能系統規劃各時期的各項成本開支，做出有效的項目資金預算，資金使用與資金投入不同步，致使資金投入有時過量，有時閑置，有時斷裂、延誤工期，使資金使用效率低、風險高，財務管理水平差。此外，由于中小型房地產開發企業缺乏先進的財務管理理念，企業負責人對財務工作的重視程度低，普遍認為財務就是做賬應付財政稅務部門檢查。此外，為少繳稅款，對財務工作過多干涉，導致“兩套賬”的現象頻發，虛假財務信息泛濫，賬務處理混亂。
1.4企業操控利潤現象多，納稅意識差
企業是以盈利為目標的經濟實體，我國中小型房地產企業多是受房地產市場火熱及高回報的吸引轉而投向房地產開發市場。房地產行業利潤空間大，但是，包括土地增值稅、所得稅在內的各種稅負相對較重，再加上中小房地產企業管理水平差、法制觀念較弱，導致人為操縱企業利潤、逃避稅收的情況頻發。一方面，在收入確認上，中小房地產開發商經常采用將商品房銷售收入長期掛在個人往來賬面上以隱藏收入的方式，或以房屋樓層戶型等因素為理由，肆意調整隱瞞房屋真實銷售收入。另一方面，在開發成本費用確認上，由于房地產企業項目開發過程中的往來單位涉及企業單位、事業單位、行政單位及拆遷戶個人等，涉及費用種類繁多，在費用確認上經常出現以虛假票據列支成本，減少利潤，以達到少繳稅款的目的。
2中小房地產企業財務管理對策
2.1加強合作開發力度，提升自有資金比例
提升中小房地產企業自有資金比例，可有效抵御在房地產項目開發過程中存在的資金風險，還可提高開發項目的質量和信賴程度。在當前中小房地產企業自身自有資金有限的情況下，可通過加強企業合作，提升自有資金比例。加強企業合作，需要各開發商企業按照合同約定，及時足額地提供自有資金，尤其要預防個別開發商違約給開發項目帶來的資金風險，可通過第三方擔保的方式或以商業保險的方式避免這種信用危機給項目帶來的資金風險，有效提升項目開發的自有資金比例。
2.2探索民間融資途徑，拓展企業融資渠道
目前，我國中小房地產企業融資渠道單一，僅靠銀行抵押貸款的途徑融資，效率低、金額有限，從申請到取得貸款資金往往要經歷一系列的復雜程序和較長時間，不能及時獲取項目資金。因此，中小房地產企業可利用我國民間金融市場，積極探索民間融資途徑，使企業更加及時有效地獲取建設資金，以解燃眉之急。但是，由于民間融資取得資金量有限，且融資門檻低，資金使用成本也明顯高于銀行同期貸款利率，致使資金使用成本高。因此，在實際融資過程中，要將民間融資與銀行融資相結合，并積極探索新的融資模式。
2.3發揮財務管理功能，提高資金使用效益
解決我國中小房地產企業融資難的問題，除有效開拓外部資金來源渠道外，還可以充分發揮財務管理的專業功能，全局統籌規劃資金的保障和使用，節約資金的相對使用價值，嚴把財務審核關，避免不必要的成本費用開支，從內部探索“節流”的資金渠道。強化企業財務管理功能，尤其要做好、做細資金的需求保障預算，及時提供項目建設資金需要，最大限度地減少各個環節的閑置資金量，提高資金使用效率。
2.4規范企業財務核算，強化企業納稅意識
財務核算資料不全、賬簿記錄混亂、偷稅漏稅現象頻發是我國當前中小房地產企業普遍存在的財務管理問題。若中小房地產企業不能及時繳納稅款，將會受到稅務等相關部門的嚴厲處罰，影響企業形象和聲譽。因此，企業管理人員必須要強化納稅意識，自覺納稅、主動納稅。規范企業納稅行為，前提是規范企業的財務核算工作，嚴格按照當地相關房地產財經制度進行財務核算，及時提供真實、準確的財務資料，以保障企業稅款的準確繳納及相關部門的稅務檢查。
3結語
房地產企業財務核算制度范文3
關鍵詞:房地產開發 會計核算 成本核算
一、引言
從現行的《企業會計準則》、《企業會計制度》和《房地產開發企業會計制度》等法律文件來看，還存在著一些不完善的地方，實施效果欠佳，對于房地產這樣一個相對特殊的行業的會計實務沒有比較強的針對性。
通常房地產企業開發一個產品需要花費的周期較長，一般為幾年時間，在這個過程當中主要是以資金的投入為主。而且反映在會計報表當中的利潤也為負數。有時，一個項目可能持續幾年都是虧損，但是到了竣工之后的銷售期就開始大幅的盈利。而且，開發企業為了解決資金上的問題而經常采用樓盤預售的方式，也就是說在項目達到一定的階段之后(例如：結構封頂)時就開始銷售樓盤，此時開發企業通常將這項資金記在“預收賬款”的貸方。房地產開發企業的這些財務特點給房地產企業在利潤操縱上有了可乘之機。
二、房地產開發企業的財務會計特點
房地產開發企業的財務會計特點主要表現在這樣幾個方面：其一，資金的來源呈現出多元化特征，一個房地產項目的完成需要大量的資金支持，僅僅依靠自有資金和銀行貸款是遠遠不夠的，需要通過預收購房訂金、預收代建工程款和發售股票資本金等；其二，在建工程的資金量大，房地產一項工程的建設往往需要幾個月、甚至幾年時間，大量的貨幣資金轉化為在建的工程，大量資金被長時間占用，這給工程資金核算及財務處理帶來了困難；其三，開發的種類具有多樣性，主要體現在經營項目多這個方面，這導致財務會計的內容也相應增加；其四，經濟往來頻繁，房地產開發是一個大量的人力、物力和財力的投入過程，生產周期長，涉及的技術問題多，需要進行大量的協作，給財務會計的核算與管理帶來麻煩。
三、房地產開發企業成本核算存在的主要問題
1.土地開發成本核算存在的主要問題
土地開發費用是指地產開發企業在開發土地，建設用地的過程中所發生的所有費用的總和。其大小直接影響到一個房地產開發項目是否可行，是否能達到預期的利潤。國家以土地所有者的身份將一定年限之內的土地使用權限出售給土地使用者。房地產開發企業在進行土地開發的過程中，由于其涉及到設計要求和場地本身等多方面的因素，同時其開發的層次、程度和所開展工作的內容也不一樣。例如，有的只需要對建設場地進行清理平整即可，而有的開發過程需要普通的工程施工之外，還需要對地下的各類管線進行鋪設，鋪設地面道路等。從這個角度來看，各個具體的開發項目的費用的具體支出的內容及項目種類都不一致，開發企業需要根據費用發生的具體情況進行成本核算。這其中就涉及到土地使用費用，土地開發成本等間接費用，按照一個什么樣的標準才能將之合理、科學的分配到成本的收益對象當中去，存在一個較大的可操作空間。
2.房屋開發成本核算存在的主要問題
房屋開發的成本主要包括地產開發企業在商品房開發過程中所發生的所有費用的總和，主要包括：出包建筑安裝花費的工程成本、土地使用費的分配、相關費用和土地開發成本以及其他公共設施的成本等。一般而言，房地產開發企業在房屋開發過程中所發生的費用都應該按照房屋成本核算對象及相關的規定對成本進行歸集。但是，依然還存在著這么一些問題：在對一些需要進行費用分配技計算時，例如一些小區的公共設施，一般是由開發商無償提供給小區居民使用的，這時就需要考慮到成本分攤的問題。同時，在樓盤銷售過程中所耗費的宣傳費用也涉及到成本分攤問題等，所有的這些費用就存在著一個如何在進行收入確認時進行成本計量的問題。
3. 配套設施開發成本核算問題
配套設施的開發成本核算問題包括房地產開發企業所開發的：能有償轉讓及不能有償轉讓的、能直接計入開發產品成本的配套設施。兩者在進行核算及歸集的過程中都應該采取不同的方式?？偟膩碇v，一方面是指配套設施自身的成本歸集問題，另一方面是指成本分配問題。
四、完善房地產企業財務會計核算的對策
1.完善房地產企業收入的會計制度和準則
其一，應該對商品房及其配套設施的銷售收入及核算制度進行改革；其二，加強對土地轉讓的收入、房屋出租帶來的收入以及其他收入等的監督和控制力度；其三，對房地產企業的成本核算操作進行歸集化、具體化及制度化，確保整個成本核算工作的規范性；其四，進一步細化房地產企業的稅收制度，實行房地產產品的開發及銷售的“工號”管理的稅收征收管理辦法。
2.適當轉變房地產開發的生產、銷售模式，甚至取消商品房預售
當前，我國房地產的融資體系采用的是以銀行作為中心的一種間接融資體系。這容易由于銀行盲目的信用擴張產生房地產泡沫。尤其是當前我國房地產市場存在著局部過熱的現象，給我國經濟的整體運行產生了一定的壓力。因此，有必要由間接融資體系全面的往直接融資體系轉變。
可以將房地產投資信托作為一個主要的融、投資金融手段，對現有的房地產融資模式及手段進行完善，這有利于拓寬居民的投資渠道，實現以貨幣形式對房地產進行分塊投資。極大的活躍整個房地產市場，積極的培育并健全房地產資本市場，促進社會的發展。
3. 提高會計從業人員的素質
房地產財務核算的許多步驟和環節都涉及到會計從業人員的職業判斷，因此會計人員的素質直接影響到會計信息的質量。房地產企業可以采取聘用一專多能的復合型財務人員，確保其與工程人員交流時不存在問題。同時，還應該加強職業道德教育，確保財務人員具有良好的道德底線。最后還應該與時俱進，注重后續人才的培養，確保核算工作的連續性。
參考文獻：
房地產企業財務核算制度范文4
1.1 財務管理意識淡薄，財務制度流于形式大多數房地產企業是由包工頭，施工隊起家，經營者本身缺乏財務管理知識，重銷售輕財務，財務管理基本定位于記賬算賬報表的原始會計核算階段，根本滿足不了現代企業財務管理的要求，完全忽視了財務管理應有的預算，指導，決策的管理職能，有的企業即使有相應的財務制度，在制度執行過程中也常常流于形式，基本上都是領導一支筆說了算，遇到財稅問題常常試圖通過疏通關系解決，得過且過，沒有真正思考過自身財務管理的缺失，勢必導致企業經營成本增加和后期的財務風險。
1.2 財務人員自身職業能力不強，會計核算粗枝大葉，沒有形成一套科學的行之有效的財務核算和管理體系很多財務人員盲目追求房地產企業的高薪資，自身沒有努力鉆研房地產行業相關的財稅業務知識，加之大多數房地產企業經營者都是在取得土地后急于進行開發，回籠資金，財務人員也盲目隨從，在開發前期就沒有設計好財務制度體系，進行科學的財務測算，往往是邊開發邊摸索，遇到問題解決問題，沒有前瞻性的財務思路。這樣一種摸著石頭過河的財務管理模式非常容易帶來后期無法彌補的財務風險。
1.3 財務的過程控制極其薄弱
1.3.1 資金管理隨意性大，沒有真正認真分析企業在每個時點的資金盈余及缺口。日常資金使用沒有相應的控制和資金使用計劃，領導簽字后即可以付款。一些開發企業在收到預售房款后資金稍有閑置，就急于進行再投資，一個項目沒有開發完，盲目購置新地塊，財務人員也沒有提出項目投資的建設性指導意見，造成舊項目后期資金不夠用，新地塊占用資金無法利用。很多企業在開發過程中由于盲目擴大規模，最后陷于資金嚴重匱乏境地，為了不影響施工進度又盲目加大融資力度，加之融資難度大，很多房地產開發企業不得不從小貸公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突發事件資金鏈斷裂而中途不得不中止項目開發的案例時有發生。
1.3.2 預算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的監控。房地產企業財務預算主要有目標利潤預算和資金預算，很多房地產企業沒有建立有效的財務預算，甚至根本就沒有財務預算，經營者把預算簡單地理解為工程部的項目造價預算，社會常流行的開發企業賺不賺錢，關鍵靠預算，這里的預算不僅指工程造價預算，也包括財務預算，只有財務預算和工程造價造價預算很好地結合才能稱之為有效的預算。有的企業雖然制訂了財務預算，但卻在預算執行過程中沒有進行有效的預算控制，直接后果就是成本費用沒有合理控制或控制不夠細化，到決算時發現利潤與預期差距甚大。另外，預算也沒有定期進行科學深入的預算分析，形成完整的預算分析報告體系，現實中為了完成預算任務，基本上都是根據實際來調整預算，對于實際偏離預算或超預算的真正原因沒有深入挖掘。這樣的后果其實使預算陷入惡性循環，上期的預算不能很好的指導下期預算，起不到預算管理的前瞻性指導作用。
1.3.3 不重視房地產企業的合同管理。房地產企業合同管理是整個項目建設過程中十分重要的環節，很多企業合同的簽訂過程根本不需要財務部介入，往往是在合同簽訂以后甚至支付工程進度款時財務部才見到合同，財務部基本處于事后被動執行合同的處境，財務部由于沒能在合同簽訂時參與合同匯簽工作，不能從財務專業角度把可能存在的財務或稅務風險提前規避，常常是在合同執行中才發現合同中存在的財務隱患。合同執行完畢財務部也只是根據既定合同條款進行往來結算，而無法在合同履行完畢前提前對后期可能存在的風險損失做出制約措施。很多房地產企業對于工程施工合同和銷售合同沒有建立詳細的合同臺賬，作為備查賬簿，只局限于財務賬面數據簡單反映經濟業務的發生情況，這勢必導致財務無法清晰地掌握每項合同的來龍去脈。
1.4 沒有建立有效的財務分析考核體系大多數房地產企業的財務分析只局限于3張財務報表的編制及簡單的財務收支統計，沒有完備細致的財務內部分析報表，為領導層提供建設性的有價值的數據分析，沒有透過財務數據反映出企業日常財務管理存在的問題和不足。業績考核也只局限于簡單的指標完成與否。
2 建設有效的房地產企業財務管理體系的建議
2.1 加強房地產開發項目前期的財務規劃房地產開發企業的前期財務規劃至關重要，在項目開發前建立完備的財務管理體系，進行詳細的財務預測能夠避免很多后期的財務風險。
2.1.1 項目開發前進行開發項目的成本、費用、收益等測算。在項目開發前期財務部會同營銷部根據項目開發計劃及產品類型測算出銷售總價;財務部會同工程部、合約部對開發成本進行測算，并將開發成本的構成進行分解，按照土地成本、前期費用、建安成本、基礎配套設備、開發間接費等項目一一對應到相關成本項目中，最終預測總成本。財務部按照國家相關法規政策進行費用和稅金以及目標利潤的測算，最后形成預計資產負債表、預計利潤表、預算現金流量表，進而形成資金預算，根據營銷計劃和回款計劃測算出各時點的資金盈余和缺口，以便日后能夠在合適的時機進行投資或融資活動，從而有的放矢的使用資金，既保證項目建設資金需要又不形成資金閑置。
2.1.2 建立完備的財務管控體系。在項目開發前就應根據項目的實際情況及相關政策法規的要求，制訂切合實際的行之有效的財務制度體系和內部控制體系。如制訂經濟事項的審批流程和權限規范、制訂各項資本性支出及費用開支的規范、制訂預算管理制度、制訂合同管理制度、制訂資產管理制度、制訂科學有效的會計核算制度。由于房地產企業會計核算不同于其他行業，有其特殊的核算規范，財務部應該依據財經法規的規范要求，并結合工程合約部的工程造價預算細目，設置科學合理的財務核算體系，既有助于日后能夠進行合同的成本控制，又便于進行往來對賬，還有助于進行土地增值稅的稅務籌劃。
2.2 加強房地產開發企業的合同管理合同也往往是產生糾紛的風險點，房地產企業的財務管理應該貫穿合同執行的全過程。對于工程施工合同在簽訂時財務人員就要參與到合同匯簽中，從專業角度提出可能存在的財務隱患;在合同執行過程中尤其是工程進度款的支付，一方面要嚴格按合同條款執行付款義務，另一方面要建立工程部、合約部、監理等相關工程負責人對工程執行情況的書面意見書，認真落實工程進度完成情況。要建立詳細的合同臺賬。對于銷售合同要按每個客戶，詳細記錄客戶的基礎資料、首付款、尾款、貸款等情況，定期與銷售部核對銷控情況和回款情況。
2.3 實行房地產企業的全面預算管理，加強財務控制凡事欲則立，不預則廢，房地產企業資金投資大，開發周期長，開發風險大，加強房地產企業的全面預算管理尤為重要。房地產企業不僅要在前期制訂整個開發項目的項目預算，還要將日常各項經營活動納入到全面預算管理體系，把開發項目預算按年度、季度、月度進行指標分解，落實到每個單位，每個部門。日常經營管理活動要明確各單位、各部門的崗位、責任、預算目標，對整個企業的業務流、資金流等按年度、季度、月度進行有效的預算控制。要定期對預算執行情況進行深入分析找出管理中的優點和不足，把預算執行的偏差率作為重要的績效考核指標，并將責任落實到部門和相關責任人。形成事前、事中、事后完整的預算管理體系。
2.4 加強融資業務的學習，拓寬融資渠道融資一直是房地產企業的重頭戲，大多數房地產企業的資金過于依賴商業銀行貸款，而銀行對于房地產企業的開發貸款限制多門檻高，造成地產企業融資難度大。這就要求財務人員加強融資業務的學習，認真分析和評價影響融資的各種因素，力求在企業能力所及的范圍內拓寬融資渠道，達到最好的綜合經濟效益。初期可以通過預售房回籠部分資金，集團公司在條件允許的情況下可以通過統借統貸或委托貸款的方式爭取到更多的資金。地產企業融資要逐步進入到不動產經營和資本運營的中高級階段，例如爭取到貸款利率優惠、手續簡便的授信貸款;對于一些政府扶持的改造項目盡量爭取到政府補貼貸款;通過出售產權商鋪或售后回租回籠資金;對于一些管理規范、規模較大、前景較好，具備條件的優質地產企業還可以通過股權融資方式掛牌地方新三版或上市，通過擔保公司發行集合債等方式進行融資，甚至通過眾籌這種新型互聯網金融方式對傳統融資模式進行資金補充。
房地產企業財務核算制度范文5
關鍵詞：中小房地產企業；財務管理體系；完善研究；
一、房地產企業財務管理體系概述
1.房地產企業財務管理體系的內涵
企業財務管理是一種經濟管理行為，其內容主要包括組織企業的財務活動和處理企業財務關系的管理。房地產企業財務管理體系，是指房地產企業在企業運營過程中保證房地產企業能夠籌集房產項目建設需要的各種資金，以及根據項目分配籌集的資款，合理使用每一筆資金，核算、記錄和再分配房地產項目建設中產生的各種成本耗費和收入，履行好企業財務核算、分析、控制、考核等職能而形成的一套有效的管理機制。房地產企業財務管理與一般企業的財務管理有很大區別。其內容主要包括：房地產企業計劃投資前所需要的項目資金進行籌措的管理，對于投資對象的投資資金分配的管理，對于用于房地產項目投資的資金的營運管理以及項目結束后，對于所獲得的利潤的分配管理。
2.房地產企業財務管理體系的功能
財務管理體系的建立對房地產企業的發展具有重要的作用，主要表現在：
（1）運用科學的現代化財務管理方法收集企業的財務信息，根據市場需要和房地產企業的實際情況，運用財務管理、信息管理等多種手段，注重對房地產企業發展的預測、評估以及平衡等，幫助企業制定一些有效的措施和制度，并在實踐中不斷地調整和完善。
（2）企業的財務管理體系建立、實施，能夠有效的解決房地產企業發展過程中的財務戰略、財務方針、財務目標、財務管理方案、財務管理環境以及資金的籌措等問題。
（3）企業的財務管理體系的建立能夠為企業提供大量的會計核算資料，通過對企業的會計數據及資料的整理、計算、分析，對企業的發展戰略具有積極重要的價值。
（4）企業財務管理體系的建立有助于在房地產行業建立誠信機制。企業財務管理體系能夠保證企業在財務管理中的規范化操作，盡量避免因人為的原因而帶來的各種弊端，要求房地產企業的操作和執行者嚴守規則，建立誠實、可靠的信譽。
二、新形勢下中小房地產企業財務管理呈現的特點
房地產行業是一個極其特殊的資金密集型的行業，相比較于其他行業，房地產行業一般都需要投入極其巨大的資金，企業資金的管理對企業的發展尤為重要，使得房地產企業的財務管理普遍具有以下特點：一，房地產企業具有產業鏈較長、中間環節多、所需的資金量大、投資周期長等特點，決定了企業財務管理具有很大的復雜性和難度；二，房地產企業的經營受種種不確定性因素的影響，具有高風險性，因此為了最大限度的降低房地產企業的財務風險，對于企業財務人員的素質要求較高，需要財務管理人員提供科學、準確、及時的財務信息以滿足經營決策的需要；三，房地產企業財務管理需要合理的處理復雜的各種關系，需要處理與投資者、債權人、居民等之間的財務關系，財務關系處理稍有不當，都會給企業的經營帶來不利的影響，財務管理的內容十分復雜。
而隨著市場經濟的迅速發展，新形勢下的房地產企業的財務管理呈現出新的特點：
1.財務管理的風險加大。隨著經濟快速增長，房地產行業獲取了極大的發展優勢，房地產開發活動的廣泛開展，也使得房地產企業資金投入量變大、籌資任務加重，財務管理周期隨之變長。在相對較長的開發經營周期中，房地產企業經營管理遭遇諸多不確定、不穩定因素，致使房地產企業投資項目成敗、經濟效益大小等都面臨雙重結果，房地產開發極具風險威脅。
2.財務管理難度大大增加。房地產開發還涉及到多方面問題，房地產企業財務關系同樣出現復雜性選擇。房地產企業財務關系要處理開發企業與其投資人、債權人、債務人、被投資單位、內部職工的關系，還有房地產企業內部各個部門、單位以及上下級管理部門之間的關系，由此房地產企業財務管理難度就大大增加了，需要耗費大量的精力去處理各種關系
三、中小房地產企業財務管理體系存在的問題
在我國的中小房地產企業財務管理中主要存在以下的問題：
1.中小房地產企業投資決策者有較大隨意性，其缺乏對整體的開發項目的可行性研究。中小房地產開發企業往往只關注項目工程決算，在判斷房地產項目是否具有投資價值時，往往憑借自己的主觀判斷，缺乏科學的、完整的市場經濟分析和可行性研究，甚至對有項目的可行性研究，也僅僅針對單一的項目。
房地產企業財務核算制度范文6
關鍵詞：房地產企業 營改增 影響 對策
隨著“營改增”的不斷深化發展，我國“營改增”已經取得了一定的發展，各行各業均受到了營業稅改增值稅制度的影響，房地產行業也不例外。房地產行業是近年來的熱門行業，“營改增”的稅收制度改革必然也會給房地產企業稅收帶來一定的影響，應該如何應對“營改增”對本企業帶來的有利和不利影響是房地產企業管理人員需要重點關注的問題。
一、“營改增”對房地產開發企業帶來的影響
（一）對企業稅負的影響
1、“營改增”對土地增值稅和企業所得稅的影響
營業稅和增值稅雖都是流轉稅，但在稅制設計和財務核算上存在很大區別。增值稅為價外稅，營業稅為價內稅，“營改增”后房地產開發企業的銷售收入、成本按價稅分離計量，企業收入、成本、利潤將不同程度的降低，從而影響企業的土地增值稅和企業所得稅?！盃I改增”后流轉稅稅負增加，土地增值稅和企業所得稅稅負有所減少，但流轉稅的增加是否能低于土地增值稅和企業所得稅的減少，一是要看房地產開發企業執行的增值稅稅率；二是要看企業獲取增值稅進項抵扣額。
2、受相關行業“營改增”的影響
與房地產行業相關的行業很多，“營改增”對這些行業的影響，勢必影響到房地產開發企業。建筑安裝業是與房地產開發行業密切相關的直接上游企業，建筑業在“營改增”會受到很大的沖擊，由于建筑施工企業原料購買的品種繁雜，除了鋼材等主要材料能取得增值稅進項稅抵扣外，大量的零星材料采購如砂石、石頭、泥土等無法取得增值稅專用發票，建筑施工企業的主要成本中人工成本占有很大比重，約占工程造價的25%，人力資源成本無法進行增值稅進項稅額抵扣，因此建筑施工企業的稅負將會上升。根據稅負轉嫁的原理，建筑施工企業會將提高的稅負轉嫁給房地產開發企業。另外，融資成本是房地產開發企業三大成本之一，金融行業目前仍未實行“營改增”。這些密切相關行業的“營改增”將會影響房地產企業稅負。
（二）對企業財務管理與會計核算的影響
營業稅為價內稅，增值稅為價外稅，實行“營改增”后，企業的主營業務收入因扣除增值稅而減少，假定稅率為17%，原主營業務收人為117萬元，“營改增”后主營業務收入變為100萬元，增值稅銷項稅為17萬元，同理，也會降低同定資產的價值和主營業務成本。從而影響企業資產、利潤等財務指標。
在現行的稅制下，房地產開發企業財務管理水平參差不齊，征收營業稅時不涉及進項稅額抵扣的問題，在發票的管理上也不是很嚴謹，其難以勝任增值稅征收事務的要求?！盃I改增”后會計核算工作、核算方法都發生了變化，增加了成本控制的難度。
“營改增”對房地產企業現金流的影響?，F行稅制下房地產開發企業需要在房屋預售期便確認預售收入，并預繳營業稅，這樣占用了企業的流動資金?！盃I改增”后，項目前期購進材料，施工投入等會產生大量的進項稅留抵，不用繳納增值稅，對房地產開發企業來說，可緩解資金的壓力。
二、房地產開發企業面對“營改增”的應對措施
（一）加強對“營改增”的認識和學習
要正確應對“營改增”給企業帶來的有利和不利影響，房地產企業領導和管理人眼必須要加強對人員素質的重視，要求相關工作人員要加強對“營改增”政策和制度的了解和正確認識。因此，房地產企業需要對財務部門的工作人員進行有針對性的培訓，提高工作人眼對“營改增”相關政策的掌握程度，并要求工作人員根據稅收制度的變化轉變財務核算方式，提高核算的質量。此外，企業還需要加強工作人員的納稅意識，要求及時向相關負責人索要增值稅發票。同時，企業還需要建立專門的稅務管理部門，加強對稅收的統籌和管理。
（二）實施全面稅收籌劃管理
第一，對于開發成本來說。即使企業在項目開發之初就竭力控制開發成本，但是由于“營改增”的制度特色，房地產企業的開發成本必然會呈現增加的趨勢。因此，企業要切實降低開發成本還是需要從建筑材料方面進行控制和籌劃；第二，對于堅持材料的稅收籌劃。建筑材料的供應商選擇是關鍵，由于企業無法在開發成本上經常有效的稅收籌劃，那么企業就應該要重視供應商的選擇。在選擇材料供應商時，企業將是否能夠獲取增值稅專用發票及其可抵扣的進項稅額度作為重要的選擇依據可以有效的利用“營改增”的稅收特征降低生產成本，提高企業的經濟效益。當然，在選擇供應商的同時企業還需要綜合材料的價格、質量等因素進行綜合考慮。此外，在勞動力的選擇方面，企業也應該盡量避免選用分散的勞動力，以獲得增值稅發票為重要的考慮依據。
（三）做好過渡朝的應對
房地產開發企業應對“營改增”的沖擊，首先要考慮的是日前已開工或已完工未完全銷售項目，這類項目成本已發生，無法再取得增值稅專用發票進行抵扣，現在實現的銷售，要按增值稅進行繳納。國家政策尚未出臺，但房地產開發企業要做好準備，對現在已開工的項目進行全面梳理，如進度情況、成本情況、發票取得情況、銷售情況等等進行分析研究，制定對這類項目具體的應對方案。企業對需要采購的大型同定資產，除非必須，則可延緩采購時間，以期獲得同定資產的進項稅；對小金額采購是否一定要取得增值稅專用發票等問題，要認真測算價格變動與增值稅的臨界點，以期對企業帶來更多利益。
參考文獻：
