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房地產公司資金管理制度范文1
（一）部分房地產企業管理制度存在漏洞，不夠合理
房地產公司是資金密集型的一類公司，對資金的流動性要求比較高。但是在實際房地產公司中，基本的管理制度不夠規范，在財務管理環節尚未形成有約束力的標準。這方面的原因主要如下：部分房地產公司規模較小，由于自身的實力較弱，在公司制度建設方面投入不足，公司缺乏明確清晰的管理制度；一些房地產公司制定的管理制度缺乏實際的靈活性，操作性很差，在涉及到資金管理時財務管理部門受公司高層領導影響較大，缺乏一定的獨立性；公司的長期戰略規劃不清晰，在財務處理方面有時過于看重短期利益而忽視對長期公司戰略發展的考量。
（二）部分房地產公司的財務管理體系十分復雜，管理起來比較繁瑣
房地產的開發建設，涉及項目繁多，各級管理單位在財務管理體系中對接標準不一致，導致最終的管理模式效率不高，而且管理起來也比較繁瑣。在房地產開發前期，由于所需要繳納的稅費繁多，給公司的財務管理帶來很重的任務。明目繁多的費用如：基礎設施費、土地拆遷費、前期準備費、物業費、安裝費用等。這些費用的管理均需要財務管理部門投入很大的精力，財務部門內部牽涉到很多崗位的參與，財務會計、管理會計等部門分工沒有明確清晰的界限，在發生一些問題時找不到具體責任承擔者。
（三）成本管理和財務預算的意識有待加強
一般來說，房地產公司在開發項目之前要對項目的營利性做一定的評估調查，要對整個項目的資金、收入、回收期、成本、利息、收益率等做全面細致研究分析，這是做好預算資金安排的前提。但是現實中一些房地產公司，限于自己的資金實力較弱，在項目開發前期做得財務預算工作不到位，沒有深入詳細的可行性調查研究報告，缺乏一線的具體資料，導致預算資金與實際項目投資出現較大偏差，影響了公司的現金流。
（四）財務管理人員的素質不高，使財務管理水平較低
現階段，一些中小型的房地產公司財務管理人員的專業水平不夠高，在涉及復雜的財務處理方面略顯經驗不足。還有就是諸多的管理經營者如：出納、家族式管理、會計等都是用自己的親戚來做，涉及到現金管理的工作都是交予自己的親屬去做，這樣難免會出現管理的漏洞。財務管理水平不高，已經是影響房地產公司融資的主要障礙，投資者在投資時會根據公司的現金流情況、償債能力、公司發展前景等考察公司的基本情況，而財務管理水平的高低直接影響相關財務指標的優劣。
二、房地產公司財務管理工作的對策
（一）創造良好的發展環境
任何企業要想取得良好的發展業績，離不開一個健康、良好的行業環境。房地產公司的發展同樣不例外，需要有支持公司發展的內部環境和外部環境。內部環境的建設要體現出公司的宏觀發展理念，公司高層要有高瞻遠矚的戰略眼光，制定公司中長期的發展戰略，并將公司的發展目標具體落實到每一個會計期限內，從公司的企業文化、人力資源管理、后勤保障、市場營銷等多個部門同時入手，健全部門之間的信息交流溝通機制，減少公司內部行政阻礙，優化公司的內部環境。對于外部環境，要嚴格遵守行業發展規律，規避可能的重大風險，公司的發展切不可冒險激進，要立足長遠，實現穩定增長。遵守國家的相關法律法規，落實企業的社會責任，打造精品優質工程，樹立企業的品牌形象，為公司的發展創造良好的外部環境。
（二）提高決策者的財務管理意識
房地產公司的高層領導者要轉變經營理念，堅持樹立財務管理。財務管理是企業的核心理念，切實把眼光從利潤轉向可持續發展上面來。企業領導要加強自身的管理技能學習，通過參加管理培訓班來提高經營理念和管理水平，也可以通過和同行業人士的交流來學習和提高管理水平。
（三）提高財務人員的綜合素質
房地產公司應該以不斷夯實財務管理為基礎，切實規范財務管理和財務基礎，努力把財務管理水平提高到最佳。財務工作是一項專業性比較強的業務工作，因此在房地產企業進行財務管理人員的招聘時要選擇既會財會知識的人員，又對各項會計法規較為熟悉的人員。同時還要考核員工的職業道德和專業勝任能力，要求員工不僅要具備優秀的專業勝任能力，而且還要有良好的職業道德修養。
（四）加大評審力度
公司的審計部門除了每天要完成全面的審計工作，還要在具體項目的建設中實施不定期的專項審計，對在進行審計的過程中發現的任何問題都要及時的向相關部門反應和及時的整改。建立完工項目的評價制度，組織各個業務部門對項目完成以后取得的經濟效益進行綜合的分析和評價，并定期的總結出經驗和教訓，為日后的順利工作和項目開發提供可行性的建議。對于規模較小，沒有內部審計部門的房地產公司，可以聘請第三方獨立審計單位對公司特殊項目出具審計報告，提高對工程項目的評審力度。
房地產公司資金管理制度范文2
與其他企業相比，房地產行業作為資本密集型行業，對于資金需求量十分巨大，房地產企業財務會計管理尤為重要，總體來看，我國房地產企業財務會計管理主要有以下三個方面的特征：第一，房地產企業的上游和下游產業鏈很長，投資周期較長，生產的中間環節較多，需要資金量較大，決定了房地產企業財務會計管理十分復雜，難度較大；第二，我國房地產企業財務會計管理風險較高，要求企業財務會計人員擁有較為全面的知識結構和能力結構，能夠及時！準確！科學地預測風險控制財務風險；第三，房地產企業財務會計管理需要處理與工商稅務部，投資者以及債權人的關系。在實際工作中，如果處理不當，將會直接影響到本企業的正常運轉。
二、我國房地產財務會計存在的問題
（一）房地產企業財務會計管理制度不健全
對于我國房地產企業財務會計管理工作而言，制度的缺失始終是影響企業發展的重要因素。從目前出現財務問題的房地產企業實例來看，大部分房地產企業都未能建立起科學嚴謹的企業財務管理系統，在財務會計管理工作實踐中，管理隨意性問題較為明顯，雖然一些房地產企業已經初步建立起財務會計管理制度，但是卻難以得到有效執行，制度形同虛設，給房地產企業的資金管理帶來極大風險，甚至影響到企業的資金安全。
（二）房地產企業財務管理人員素質有待加強
如前文所述，我國房地產企業財務會計管理風險較高，要求企業財務會計人員擁有較為全面的知識結構和能力結構，具備較強的財務管理經驗、風險意識以及專業素養。但是，目前我國大部分房地產企業財務管理人員風險管理意識較為薄弱，專業素質能力較低，未能認識到房地產企業持續健康發展必須要有完善的財務會計管理作為基礎和后盾，而只是把財務會計管理視為簡單的工資發放和記賬銷賬等，在實際工作中也僅僅是憑著主觀經驗做判斷，缺乏財務會計管理的系統規劃。
（三）房地產企業成本管理存在不足
對于房地產企業而言，施工成本控制。工程招投標！土地使用權競奪和項目方案設計，都與其成本直接相關，但是，我國一些房地產企業在土地使用權競奪過程中存在不理性行為，造成土地實際成本和競買價格嚴重偏離，在項目方案設計過程中，未能整體考慮各種成本影響因素。在工程招投標過程中，標價與最終成本差距過大。在工程施工之前，未能進行有效的造價控制，導致工程造價管理各個階段工作脫節。以上存在的種種問題，直接說明房地產企業財務會計管理不力，直接導致成本管理不足的問題。
（四）租入固定資產和借款購置固定資產的核算方法不一致
《企業單位會計制度》對于未付租金的部分在“其他應付款”中進行了反映，也充分體現了資產與權益的關系，并形成了固定基金。但由于借款購置固定資產和融資租入固定資產在性質上是一樣，而處理方法的不同，導致了利用借款購置固定資產和權益的關系不能充分的反映出來，違背了會計信息的一致性原則，不利于會計信息使用者對事業單位會計信息的了解。
三、我國房地產財務會計制度完善對策
針對我國房地產企業財務管理制度中存在的問題，要著力建立健全房地產企業財務會計管理制度，主要從企業內部和外部兩個角度入手。
（一）加強房地產企業財務會計管理制度完善的外部環境
從房地產企業的外部環節來看，房地產行業在我國整個國民經濟體系中作用十分重要，關系到民生，國家必須要加大對房地產企業的管理和控制，加強對房地產行業的監督！管理和指導，不斷優化房地產行業發展的外部環境，為各個房地產企業提供公平公正的外部發展市場環境，特別是要不斷完善房地產企業財務會計管理相關規定。
具體而言，首先要建立健全我國房地產企業財務會計管理制度和準則，從國家法律角度來保障財務管理的合法性，讓房地產企業財務管理有法可依、有章可循。與國外房地產企業財務會計管理相比，我國房地產企業財務會計管理水平較低，必須不斷提高企業財務會計管理工作水平，不斷借鑒國外房地產企業財務管理的成熟經驗，房地產行業協會也要擔負起相應的行業管理責任，引進國外房地產企業財務管理最新方法和最新理念，政府部門要建立和完善房地產企業財務會計信息披露，加強企業財務審計，通過企業內部審計和外部審計有效配合，不斷推動我國房地產企業財務會計管理制度完善。
（二）優化房地產企業財務會計管理制度完善的內部環境
要著力完善房地產企業財務管理制度體系，加強資金的統一管理和統一監管，避免多頭管理或分散管理；要根據房地產企業實際情況和房地產行業特點，建立相應的資金控制模式，如資金調度模式和資金監控模式，加強資金的安全管理，合理安排、統籌兼顧，不斷擴大房地產企業自有資金比例。
（三）提升房地產企業財務會計管理人員的素質能力
從房地產企業的內部環境看，我國房地產企業要更加重視企業財務會計管理的重要性，無論是企業財務人員還是企業管理人員，都必須在思想上真正認識到財務會計管理的重要性，而且要完善崗位責任制，明確企業財務部門。財務管理人員、財務人員的職責，確保責任落實到人。房地產企業財務管理的重要性和對財務會計管理人員素質能力結構的需求，要求房地產企業必須不斷加強對財務會計管理人員的培訓，通過開展在職學習來提高管理人員的素質能力。
（四）加強固定資產會計核算和監督
建立健全公司固定資產清查制度，確保賬目與賬目、賬目與實物都要相符。提高財會人員的從業素質，增強財務會計人員的高度責任感，端正工作態度，加強與資產部門的溝通，及時與資產部門核對。此外，通過建立固定資產盤點制度，對固定資產進行徹底的盤點清查，發現并及時解決問題。
房地產公司資金管理制度范文3
【論文關鍵詞】房地產企業;財務管理探討
一、引言
房地產開發從立項、審批、建設、預售、驗收到交付使用,開發周期通常為二至五年,項目本身具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長、風險性高等特點。同時,房地產行業又深受國家法規與政策的嚴格調控,為了確保項目開發建設的順利進行和如期完成,只有加強財務管理與監督,才能降低成本、增加利潤增長點,提高企業的經濟效益。
二、房地產企業財務管理的特點
房地產企業的財務管理,是指企業在生產經營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費、收入和分配,進行預測、計劃、控制、核算、分析和考核,并正確處理各種財務關系的項經濟管理工作,它是企業經營管理中的重要組成部分。由于受到行業性質的影響,房地產企業財務管理活動的特點有別于一般企業,具體體現在以下幾點:
(一)開發周期長,籌資金額大,籌資任務重
房地產企業的開發對象決定了房地產開發過程是巨額資的投入過程。高額的地價和房屋工程造價,要求企業次投入的資金數量很大;加之開發經營過程具有長期性,開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段,所需時間往往兩年或更長;最后,資金的周轉期較長,周轉率偏低,需要企業通過各種融資手段來籌集開發資金,并進行項目的滾動開發發,所以相應的資金籌集任務十分繁重。
(二)開發風險大,投資決策分析責任重,要求高
房地產開發活動資金投入量大、管理周期較長,且房地產使周期也長,在較長的開發經營周期性,還在著許多不確定的因素,對房地產企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。因此.房地產開發企業具有較大風險。這就對房地產開發企業的財務管理人員提出了更高的管理要求,要求其作好投資決策分析,提高投資決策分析的準確性,以便為企業經營者投資項目決策提供及時、可靠的信息,有效地分散風險,降低風險。
(三)開發經營活動獨特,成本管理工作繁雜
雖然開發企業產品成本主要由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發承接費等成本項目構成,但各成本項目的具體內容同開發產品有所不同,即使是同類型開發產品也因時間、地段而變,使得房屋的成本構成顯得十分復雜。
三、房地產企業財務管理存在的問題
目前,大部分房地產企業的財務管理還處于基礎階段,尚沒有充分發揮財務管理在戰略實施方面強有力的作用,主要存在的問題有:
(一)財務管理制度流于形式。一是財務收支審批流程不規范,存在審批人員沒有在授權的權限范圍內審批,經濟業務辦理審批手續不齊全等現象。二是費用開支標準混亂,沒有按照財務管理制度執行,常常按領導的意圖辦理。
(二)有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設投資計劃,卻沒有把計劃目標進行分解,編制出季度、月度計劃加以控制管理。二是公司內部資金余缺不勻、配置不平衡,存在某些公司資金閑置,而另一些卻資金緊缺的情況,無法對資金進行集中管理,資金使用效率低下。
(三)融資渠道比較單一,主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續出臺房地產市場調控措施、連續上調存款準備金率等政策,銀行融資監管趨緊,信貸資金投入房地產行業的門檻越來越高。
(四)過度“圈地”。士地作為房地產企業首要的生產原料,不僅是企業利潤的來源,更是企業長期發展的保證,其數量和價值還直接影響著企業自身在公開市場上的表現。然而過度“圈地”存在機會成本和資金利用效率的問題。
(五)審計監督不到位。雖然設置了內部監督部門,制定了監督制度,但因種種原因難以及時有效地發揮作用,監控不力。
(六)公司治理結構不完善。一些房地產公司治理結構基本上處于形式上完善,而實際上缺乏實效的狀態,在財務監管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發一系列管理問題,如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發做出最優決策等。
四、提高房地產企業財務管理效率的建議
針對上述房地產企業在財務管理中存在的一些問題,筆者將提出些完善企業財務管理制度的建議,希望能夠為降低企業財務風險,提高企業財務管理水平提供參考。
第一,健全財務管理制度。一是強化財務部門的職責,加強會計監督職能。會計人員除了進行會計核算外,還要參與項目預決算、經濟合同的會審,監督經濟合同的履行情況等。二是規范主要經濟業務的財務收支審批程序,明確審批人員、審批權限、審批依據和審批人員的責任。三是制定費用開支標準,以控制項目投資和費用支出。此外,根據業務需要還可以制定專項費用管理辦法,完善核算辦法和監督手段。?
(一)加強資本結構的控制
雖然財務杠桿能給企業帶來較大的杠桿效益,但是大規模的借貨資金如果不能有穩定的的現金流入作保障,在給企業帶來杠桿效益的同時也會將企業面臨的財務風險太大,導致企業破產的可能性比較大。所以房地產公司要根據企業規模、融資環境、未來發展情況、經濟形勢等因素確定權益與債務比例,對于項目而言還要充分考慮項目投資總額大小及開發營銷中的諸多因素。一般采用l/3自有資金,l/3銀行貸款,1/3預售資金的資本權益結構比較安全合理。
(二)投資方向要符合企業長遠發展戰略要求
企業產品市場的建立與企業的長遠發展戰略具有很大的關系。房地產行業具有不完全競爭性,而且房地產具有不可移動性的特點。從開發產品類別上來看,房地產開發項目主要包括經濟適用房、普通商品住宅、商業寫字樓、別墅等。開發類別的選擇是影響企業收入的關健因素之一。企業需要根據現在的房地產市場需求以及其未來發展趨勢預測房地產市場的需求狀況。
房地產公司資金管理制度范文4
【關鍵詞】財務管理 防范措施
一、立項、規劃環節的預算控制
（一）立項環節的控制。
各房地產開發公司新項目立項時須做出《立項請示》和詳細的《可行性研究報告》，并經股東會、高管經營管理會立項聽證會討論通過。《可行性研究報告》除應具備地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容：成本費用估算和控制目標及措施；投資及效益測算、利潤體現安排；稅務環境及其影響；資金計劃；《競投方案》；投資風險評估及相應的對策；項目綜合評價意見。
（二）規劃設計環節的控制。
總體規劃設計方案，應首組織“規劃設計方案聽證會”審查，獲通過后進入下一設計階段（如小區設計、單體設計、施工圖設計）。每一階段都須要求設計單位出具《設計概（預）算》，并在與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，編制《建造成本概（預）算》，確定各成本單項的控制目標。
關于施工招標環節的成本控制、施工過程的成本控制、設備管理、竣工交付環節的成本控制、工程結算管理等一般均由各開發公司依據各自的特點在預算范圍內靈活處理。
二、項目開發環節的財務控制
（一）房地產開發成本的核算，加強全面成本管理。
1.成本歸集對象。即成本核算單位，應該以房地產開發項目的工程內容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據。對大的開發項目應該適當分塊，比如將一個小區內不同類型的商品房按不同的開發期進行分塊，利用信息系統對房地產公司所屬的分公司、分小區、分區塊進行編碼分級管理，明確所屬級次及隸屬關系。
2.成本項目的設立。筆者認為成本項目不能太多，對于發生次數較少，特別是單筆發生的費用，應盡量合并。根據多年的房地產核算特點應設置二級明細科目及三級明細核算才能更好地反映房地產開發企業真實的資金成本，便于財務管理為房地產投資人及高管經營者提供準確及時信息；如實際設置科目為：開發成本-前期費用-設計費、審計費、規劃費等；開發成本-土地成本-土地征用費、評估費，稅金等；開發成本-建筑工程成本；開發成本-基礎設施配套費-供水、供電、排污通信、環衛、綠化等；開發成本-公共設施配套費-鍋爐房、幼兒園、健身房等；開發成本-間接費用-差旅費、工資、水電費等。對公司要求的項目進行分類、分級核算。
（二）網絡化反饋式成本控制。
公司高級管理層根據管理需要，根據期初編制有關項目的預算信息系統，隨著項目的進展，將有關業務信息錄入賬務系統，使用資金單位在旬末的3日前，將需求資金計劃按類別填報、錄入資金數據庫，經各開發公司、總公司經理等授權逐級批準后，由網上到執行分公司或部門，按批準計劃分配資金。計算機系統通過不相容崗位分離和權限的設置，使各業務崗位相互稽核，資金在授權范圍內審批和使用，杜絕先斬后奏現象，以往具有權力特征的資金使用，通過資金計劃管理信息系統得到規范。資金的使用在網絡上向公司決策層公開，堵塞資金使用中的漏洞。系統對超預算的項目給予報警提示，實現對項目的事中控制。通過項目計算機系統功能提供多種條件進行統計與查詢，給公司高級管理層提供查詢分析的依據。
三、銷售環節的財務控制
（一）加強房屋銷售的計劃性和價格的準確性。建立詳細的顧客檔案，進行系統化、專業化的銷售人員培訓，利用信息化銷售管理系統對房屋的竣工時間、戶型、數量進行計算機統計，銷售部門負責房屋的銷售預定，企管部物價科根據市場調查、成本數據、歷史價格及周邊房地產價格進行綜合評審，向價格管理部門申報房屋的銷售價格，企管部物價科對銷售違價有處理權包括處罰權。便于管理房地產開發公司銷售、財務辦公一體化，銷售部必須實行銷售日清月結，每天將房屋銷售情況輸入計算機，傳送銷售情況及回款計劃，將銷售房屋的種類、戶型、合同號、價格、房款總額、款項回籠等到信息通過因特網傳送到公司資金數據庫，使公司高級管理層能隨時通過計算機網絡了解市場動態，了解各分公司的銷售及存量房的情況，適時調整營銷策略。
（二）提高銷售工作的透明度。通過計算機網絡信息管理使銷售工作的獎懲透明度提高，公司高級管理層可以通過計算機網絡對客戶了如指掌，以往銷售人員動不動就要挾經理，銷售人員吃里扒外，采用與客戶聯手暗地抄房獲取房屋銷售差價等手段，來對付公司的情況都在高度透明的計算機網絡管理下不復存在。
四、 提高房地產企業財務管理水平的有效對策
（一）完善公司治理結構，強化財務管理職能，建立現代企業管理制度。
房地產公司應建立完善的公司管理董事會、審計委員會、監事會、經營管理層及內部各職能部門共同參與并承擔相應的責任。
（二）強化財務部門的職責，加強監督職能。規范主要經濟業務的財務收支審批程序，明確審批人員、審批權限、審批依據和審批人員的責任。制定專項費用管理辦法和監督手段。
（三）加強房地產企業全面成本管理。
房地產公司資金管理制度范文5
【關鍵詞】鐵路建設；房地產；管理
1 鐵路房地產企業現狀
目前全國各鐵路局房地產企業眾多，但房地產資質較低，除少部分房地產開發公司涉足商業地產開發外，其余均只參與經濟適用住房建設。近幾年隨著鐵路經濟適用住房建設的推進，由于鐵路建設的快速發展，新增職工不斷增加，對房屋的需求大量增加?？梢灶A見，在今后很長的一段時間內，各鐵路局房屋緊缺狀況不會改變。房地產企業應加大利用政府大力建設房地產的優惠政策的優勢，抓住機遇對鐵路沿線地區危舊住房改造，為房地產企業今后的發展奠定基礎。鐵路房地產現存以下幾種發展模式：自主開發、委托開發、合作開發等模式。鐵路房地產開發的模式只有緊緊的圍繞著鐵路經濟適用住房建設為重點，積極爭取城市住房建設用地，商住結合，統籌兼顧，分步實施，量力而行。
2 房地產企業存在的問題
隨著鐵路生產力布局調整和多元化經營深入推進，對房地產企業提出了更加嚴峻的要求和挑戰，所面臨的經營發展形式不容樂觀。
2.1 房地產企業有待整合。目前各鐵路局內房地產開發公司較多，資質較低，資金不足，各自為陣，不能形成合力。由于受資質、資金、設備、人員等方面因素的影響，各房地產開發公司爭相分割內部市場，造成同業競爭，增加管理成本，嚴重制約了鐵路房地產企業的發展壯大。
2.2 資金運作遭遇瓶頸。房地產開發企業是典型的資本運作型企業，具有投資大，周期長、資金回籠慢等特點，因此回款過程受諸多影響，致使房地產公司資金運作和還貸壓力巨大。
2.3 土地儲備不足。隨著近幾年的開發建設，各鐵路局內可開發利用的土地資源逐步減少，企業發展的后勁不足。
2.4 物業管理市場化難形成。近幾年來房地產企業開發的小區相繼投入使用，由于大部分小區軟硬件配套設施不完善，物業管理未能完全走向市場化，物業管理費用負擔也越來越重。
3 鐵路房地產業發展的措施
隨著近年來生產經營狀況的改善，特別是在鐵路局運力布局調整和新一輪經濟適用住房建設到來的背景下，房地產企業，面臨著極好的發展機遇，具有做強做大房地產業的能力，為構筑企業科學持續發展的健康平臺，打造品牌的房地產開發公司，建議重點做好以下五項工作。
3.1 加速房企資源整合
目前國家出臺的房地產調控政策與按揭貸款進行銜接，使房地產門檻提高。競爭力小的中小企業將會被淘汰。在房地產市場競爭日趨激烈、土地控制日趨嚴格、房地產市場管理日趨完善的今天，房地產企業應該通過強化資金、信譽優勢，改善經營管理機制和應對市場變化能力差的弱勢，抓住現階段良好機遇，盡快把鐵路房地產企業做大。各鐵路局房地產企業雖多，但是資質較低，只有合并重組后成立房地產集團公司，減少法人企業，提升企業資質，做大做強，做成品牌才有利于房地產業的良性發展。
3.2 打造鐵路房產品牌
隨著房地產的日趨發展，逐漸成熟，購房者也會日趨理性，對于房地產的認識也會逐漸深入，隨著品牌和品質的提高，他們對于地產項目綜合品質要求也會越來越高。房地產企業有鐵路局做堅強后后盾、良好的商業信用、企業文化以及高素質的員工隊伍，成功地開發了商業區和住宅項目，取得了良好的效果和口碑。所以要充分利用鐵路國有企業品牌效應及公眾的信任度，突出國有企業信用和企業文化，全力打造出房地產精品。
3.3 采取措施增加儲備
土地儲備作為房地產業的核心，隨著鐵路運輸的快速增長，鐵路房地產企業根據自身業務范圍和背景,充分利用新建鐵路線路、專運線及物流基地均在全國各地快速擴張的發展機遇，房地產企業應及時與鐵路局土地管理部門聯系提前介入到征地的過程中，擴大征地范圍，低成本獲取土地儲備，為將來做鐵路沿線職工經濟適用住房和商業地產做準備。例如：中鐵二局主營業務是修建鐵路,很多鐵路周邊的土地在征地的過程中劃入中鐵二局，旗下房地產公司以強大的土地資源儲備及低成本獲取優勢，打造了渝經濟區中的地王地位。各鐵路房地產公司完全可以借鑒此方案，增加土地儲備。
3.4 多渠道籌集建設資金
房地產作為資金密集型產業,資金鏈安全和融資渠道的暢通對于企業的發展至關重要。針對職工住房建設前期啟動資金量大的實際情況，鐵路局可為承擔職工住房的鐵路房地產企業增加注冊資本金，提高融資能力。在加強資金管理、確保資金安全的條件下，鐵路局資金結算所可以為鐵路房地產企業建設職工住房提供周轉資金。房地產企業有鐵路局的支持再加上全面拓寬融資渠道，推行市場化運作，充分運用招商引資、項目融資、聯合開發、合作經營等方式，有的放矢地尋求戰略合作伙伴，努力增加公司新的增長點，有效的解決資金不足的問題，為企業的發展提供源源不斷的動力。
3.5 逐步實現市場運作
3.5.1 房地產企業應加強聯系各鐵路局土地房產管理部門，全面了解鐵路局土地使用情況，制定土地資源開發利用規劃，讓閑置和有開發價值的土地充分利用起來。
3.5.2 選擇目前位置相對較差，但是遠景規劃有發展的二三類地塊，開發經濟適用住房，把小區周邊臨街地段開發成商業房或拿出部分房屋作為商品房出售，出售的資金補充到開發建設費用里，攤薄建設成本。
3.5.3 適當提高商業地產的開發比例，將建好的商業房出售，可以適當留置部分位置好的商業房出租。租金和物業管理費可以長期作為房地產公司收入的手段之一。
3.5.4 在規劃設計、項目建設、租賃銷售等方面加強成本控制，制定各項管理制度，落實搞好事前計劃、事中控制、事后分析等措施。千方百計把職工經濟適用住房造價降至最低，最大程度讓利于鐵路職工。
3.5.5 在建設開發房地產和物業管理條件成熟的時候，完全實行市場化運作。
3.6 提高物業管理水平
實施由房地產開發為主向房地產開發與物業管理均衡發展過渡的戰略構想。大力發展物業管理可以將部分鐵路職工分流到物業公司，既可以為職工解決后顧之憂，也可以為鐵路局減員增效做出貢獻。具體對物業管理的建議：
3.6.1 物業公司要做出品牌，才能在市場站住腳，并且實行集團化管理，可以把鐵路住宅小區、車站、賓館及各單位辦公樓等鐵路產業一并納入物業管理，統一核算。
3.6.2 物業管理公司要為業主提供周到的服務。應提供保潔、保安、小區綠化維護、小區內的房屋維護、休閑健身場所和設施等這些基本的服務，在此基礎上還要開展一些特色服務，如代購車票、代繳各項費用、保姆服務等。
3.6.3 物業管理應引入先進的智能化設施，以利于更有效地進行管理。物業管理公司應開展24小時熱線服務，制定從接聽電話到信息反饋，處理結果的程序化、標準化要求，從而規范售后服務的工作程序和制度。用滿腔的熱情面對業主，用心與心的交流與業主溝通，用真誠服務贏得業主信賴，努力實現“一切為了業主滿意” 的服務宗旨。
房地產公司資金管理制度范文6
[關鍵詞]房地產企業財務風險資本結構
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產企業，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產企業獲得長足的發展。截至2007年3月1日，西安房地產企業突破545家，而越來越多的房地產企業已經把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業起步較晚、基礎較差、規模較小、規范性較差，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業的資產負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產企業的財務風險，保障其健康、有序地發展，是目前西安房地產企業亟待解決的核心問題之一。
一、財務風險的概念和特點
財務風險是企業在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。
財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續而發展變化；全面性是指財務風險存在于企業財務管理活動的各個環節之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。
二、西安房地產企業財務風險的主要成因
對于西安房地產企業而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險?，F分述如下：
1.籌資風險的具體表現
(1)負債金額巨大
房地產開發的特點決定了房地產企業籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業根本沒有自有資本，而大量的開發資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業盲目舉債，提高了企業的資金成本，加重了企業的財務風險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。西安不少房地產企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業而言，一旦貸款利率發生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業沒有對開發的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經營過程缺乏理財依據
西安的有些房地產企業，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監督職能，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業的經濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關系
西安的房地產企業基本上屬于高利潤行業。許多房地產企業在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業造成巨大的挑戰和壓力。如果西安的房地產企業不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環節耗費資金較多，必然給自己的進一步發展帶來巨大的風險。
5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識
西安的很多房地產開發企業的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業知識缺乏，會計實務水平不高。
三、西安房地產開發企業財務風險的控制措施
由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理。也就是說，西安房地產企業應該在籌資環節、投資環節、經營環節、利潤分配環節，以及和財務風險相關的其他環節，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業的健康發展。
1.針對籌資環節的預防財務風險的策略
(1)優化資本結構，降低籌資風險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預售時間，減少款項回收風險
由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創新
對于規模較大的西安房地產企業而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。
(4)規范融資擔保，控制債務風險
一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。
(5)建立西安房地產公司的財務預警系統
所謂財務預警系統，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統[3]。企業財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統。
2.針對投資環節的預防財務風險的策略
房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。
3.針對經營環節的預防財務風險的策略
(1)做好房地產企業的全面預算
全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。
(2)財務集中管理，規避財務風險
為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。
(3)委派財務主管，加強財會監督
對于西安的房地產集團企業而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規定，有權對可能導致損失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監督，化解子公司經營活動中的財務風險。
(4)適時進行財務分析與監督
進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
4.針對分配環節的預防財務風險的策略
對西安房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。
5.建立健全其他預防西安房地產企業財務風險的內部控制制度
(1)進行市場調研，防范市場風險
西安房地產企業應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業財務人員素質的修養與提高
目前，西安房地產企業財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業的經濟效益的實現。房地產企業應該高度重視財會人員的素質培養，開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業道德水平。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制
對于西安房地產企業的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結束語
總之，由于房地產企業獨特的經營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產企業財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產企業持續健康的發展，具有重要的意義。
參考文獻：
[1]姚杰:淺談房地產企業財務風險管理[J].商場現代化，2005（15）:125
[2]張彩霞:房地產企業財務風險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40
