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房地產企業增值稅管理辦法范文1
（河南國之置業有限公司，河南 許昌450000）
[摘 要]為了降低房地產企業營運成本，通過重新組織企業在房地產開發、決策、銷售公司管理環節的各項工作，在我國現行稅法規定的框架下進行稅收籌劃，這不僅在一定程度上能夠減輕房企的納稅遵從成本和稅收成本，還能夠有效提高企業的運營水平和管理水平，從而提高企業的市場競爭力。本文通過對防范房地產企業稅收籌劃應注意的問題進行分析，提出了房地產企業具體稅收籌劃方法，以期為房地產企業稅收籌劃的發展提供理論指導。
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關鍵詞 ]房地產；企業；稅收籌劃
[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2015.30.
稅收籌劃是指納稅人在符合國家法律及稅收法規的前提下，選擇合理的納稅方案，并通過對生產活動、經營活動、投資活動及理財活動等企業涉稅活動的綜合管理，從而達到企業經濟效益最大化的目標。納稅籌劃在我國的很多行業都得到廣泛的運用，房地產企業由于其特殊的行業情況，所占用的資金很大，成本巨大，包括人力成本、原材料、稅收等，房地產開發成本卻持續增加，對于房地產開發企業來說，經營壓力十分巨大。而科學的稅收籌劃可以提升房地產企業的市場競爭力，提高企業的經濟效益，對于房地產企業的長遠發展起著重要作用。
1 房地產企業稅收籌劃過程中應注意的問題
1.1不能只以稅負最低為目標
有些房地產企業認為稅收籌劃的目標就是使企業的稅負最低，這種觀點并不完全正確。有些方案稅負未必最低，利潤卻更
大，我們也應該選擇這樣的方案。所以作為理財方法之一的稅收籌劃，應該與企業財務目標一致，即企業價值最大化，或者具體點說就是會計利潤最大化。因此，在稅收籌劃的過程中應該有一種全局的觀念，把企業全局的利益作為我們的目標，而不是僅僅專注于稅負。
1.2 時刻關注稅法的動態變化
有些方案過去適用，現在不一定適用；或者現在適用，未來也不一定適用，因為稅法時刻處于完善調整之中。政府會及時發現稅法的漏洞進行修正，同時也會根據宏觀經濟環境的變化制定出具有政策導向的新條款。如2011 年年初的“新國八條” 將個人轉讓住房營業稅的征免時限由2 年恢復到了5 年，規定對個人購買住房不足5 年轉手交易統一按銷售收入全額征稅。這樣的變化很可能使過去有效的稅收籌劃方案失效。這要求我們以動態的眼光來對待稅收籌劃方案的選擇，甚至有時還需要預測未來政策的走向，這樣才能更加有效地進行稅收籌劃。
1.3 注重加強與稅務部門的溝通
稅法雖然在完善之中，但其規定也不可能面面俱到，許多時候需要依靠征稅人員的判斷。稅收籌劃方案有時利用的是法律的邊界點和模糊點，但界限往往很難把握，這時可能會出現房地產企業對稅法的理解與稅務部門具體執法的差異，一不小心就會被認定為偷逃稅，面臨稅務處罰，非但沒有減輕企業的稅收負擔，還會加重企業的稅收成本，得不償失?？紤]到稅務部門比房地產企業擁有更多的稅法信息以及稅務部門擁有的自由裁量權，我們在進行稅收籌劃的過程中需要更加注重與稅務部門的溝通，使房地產企業稅收籌劃方案得到當地主管稅務部門的認可，從而避免稅收籌劃風險，取得應有的收益。
1.4 全程監控方案實施過程
稅收籌劃方案的成功并不只在于其設計的成功，還在于其執行的過程?？茖W的籌劃方案需要有效協調各方面的關系，財務部門、生產部門、營銷部門、人事部門等的通力合作也需要房地產企業與投資者、客戶、供應商積極溝通協調。動態監控稅收籌劃方案的執行過程，隨時解決出現的問題，是保證稅收籌劃方案最終成功的關鍵所在。
2 房地產企業具體稅收籌劃方法
2.1 土地增值稅的籌劃
土地增值稅是對我國境內個人或者企業法人轉讓土地使用權以及其上附屬的建筑物等，對轉讓過程中增值部分征收的一種稅。我國的土地增值稅稅率分為四檔，實行超額累進的方式，稅率在30%～60% 之間，增值額低于50% 的部分，對應30% 的稅率；50% ～100% 之間的，對應40% 的稅率；增值率在100% ～200% 的，對應50%的稅率；超過200% 的部分，對應60% 的稅率。土地增值稅的籌劃可以從增值率、稅收優惠以及納稅時間方面進行，尤其是增值稅的籌劃，對于企業土地增值稅籌劃有重要的意義。
我國的稅法中對相關事項有明確的規定，如納稅人建造普通住房，增值金額沒有超過扣除項目20% 的，可以免征土地增值稅，其中的普通住房不包括別墅、高級公寓等。在進行土地增值稅籌劃時，要結合項目的增值金額，如果項目的增值金額在20% 左右，就要考慮是降低增值額，把整體的金額控制在20% 以內，以避免繳納土地增值稅。具體的方法可以采用把一部分收入從整個房地產中分離，如把房屋的一些設施進行分離，分開確認收入，從而減少房屋轉讓的收入，降低轉讓房地產的增值額。此外，可以在成本方面進行籌劃，對一些稅法允許抵扣的支出，通過合法的手段，擴大成本的支出，降低整體的增值額，以達到降低稅負的目的。
此外，要活用相關法規條款，如稅法中有一條規定，即房地產開發企業以入股方式進行投資的免征土地增值稅，具體包括以房地產作價入股進行投資或者聯營的，在轉讓房產的過程中，投資方免征土地增值稅。這一條款對于有計劃進行投資的房地產企業來說，可以適當的利用，和直接銷售商品房，再以現金的方式來投資入股相比，企業的稅負大大降低。土地增值稅的籌劃方式較多，需要結合企業的實際情況進行，在不違反《一般反避稅管理辦法（試行）》，相關法規的條款的情況下進行稅收籌劃。
2.2 營業稅的籌劃
房地產開發企業涉及的營業稅包括建筑業3% 的稅率和出售不動產5% 的稅率，如果企業出租房產，則還需要通過不動產租賃條款繳納17% 的增值稅，這是“營改增”中涉及的條款。通過這三個稅率的對比可以看出企業的稅負有明顯的差別。房地產企業營業稅籌劃時需要注意營業稅的相關規定，即納稅的營業額為納稅人銷售不動產時向對方收取的全部價款與價外費用，其中的價外費用包括手續費、代墊代收款項等，這一規定實質上是為了企業進行避稅。針對這一法律的規定，房地產企業要合理地進行資金往來，在不違反法規的前提下，把不屬于企業的收入剔除，降低企業虛增的收入，減少計算應繳納營業稅時的稅基。
2.3 企業所得稅的籌劃
企業所得稅的籌劃可以通過計稅依據進行，首先是對收入進行籌劃，在房地產企業計算收入時，有相關的抵免條款，這給企業提供了一定的稅收籌劃空間，如，商業折扣、銷售折讓、傭金等在實際發生時可以沖減銷售收入，降低企業所得稅的稅基，減少應繳.納的企業所得稅金額二此外，還可以從收入確認時間來進行稅收籌劃，延遲繳納所得稅雖然下能降低應納稅額，但是企業可以獲得可觀的時間價值，一方面，延遲納稅可以為企業提供短期的流動資金，降低企業
的短期籌資成本，另一方面，企業可以在使用資金期間獲取時間價值，即一段時間后對稅款進行折現，明顯的小于現在的價值，因此，企業要盡可能的延遲繳納企業所得稅企業在銷售房屋時，收入的確定有一定的籌劃空間，稅法規定，銷售的樓盤在沒有達到總價的85%時，可以在一定時間內下進行稅收清算，這就給納稅籌劃提供了可能，一些銷售項目可以通過這一條款進行延遲納稅，增加企業的應納稅款使用時間。
企業所得稅還可以從扣除項目進行，包括房地產企業的期間費用、成本項目籌劃，在進行這類籌劃時，要明確哪些是稅法規定的扣除標準費用項目，哪些沒有扣除標準，還有個別的加計扣除項目，通過對這些條款的綜A考慮，進行房地產企業扣除項目的稅收籌劃。企業所得稅的籌劃方式較多，需要房地產企業依據自身的情況進行合理的選擇。
3 結 語
稅收籌劃是提高房地產企業經濟效益、提升房地產企業市場競爭力的一項重要的財務管理活動。但是當前我國房地產企業的稅收籌劃存在法律風險、經營風險、條件風險、行業特殊性風險等多種類型的風險，要對稅收籌劃中存在的各類風險進行有效的防范，必須樹立正確的稅收籌劃意識，全面了解稅法變動，加強企業與稅務部門的交流與溝通，并不斷提高稅收籌劃人員的專業素質，從而保障房地產企業實現全面的、綜合的稅收籌劃，不斷提高企業經濟效益，從而實現房地產企業的長遠發展。
參考文獻：
房地產企業增值稅管理辦法范文2
一、組織收入工作
今年以來，稅政工作繼續以組織收入工作為中心，在依法治稅的前提下，深入挖掘政策潛力，大力加強稅政管理，保證了各稅種收入任務的圓滿完成。
一是加強各稅種的管理，保證各稅種收入的穩定增長。年初，我們就提出了各稅種收入每月必須較同期有所增長的目標，每月對各稅種的收入情況進行監督和分析，采取多種措施，狠抓薄弱稅種、薄弱環節的征收管理，保證了各稅種收入的大幅增長，截止11月，有五個稅種增幅居全省第五，其中多個稅種增幅居全省第一。
二是加強稅源管理，抓住組織收入工作的重點。今年，我們進一步轉變觀念，切實重視對重點稅源的監控。在企業所得稅方面，對年納企業所得稅100萬元以上的10家企業進行重點監控，掌握重點稅源企業的納稅情況，分析稅收增減變化原因，有針對性的開展管理工作，著力解決納稅大戶的稅收問題, 共到濟鋼、豫光、沁北電廠、 奔月集團、xx煤業等企業，就有關稅收政策進行輔導幾十次，得到普遍好評。10家重點稅源企業共入庫企業所得稅 萬元，占全市企業所得稅總收入的 %。個人所得稅方面，繼續加大和完善了對全市50家重點扣繳義務人和100 家重點納稅個人的管理和監控，保證了個人所得稅的大幅增長。
三是加強新稅收增長點的管理。結合我市情況，對發展形勢好，稅收增長潛力大的行業，采取措施加強稅收管理。如針對我市重點工程、重點項目固定資產投資規模加大，加強建筑營業稅的管理；針對煤炭行業、電解鉛等行業經營形勢的好轉，加強企業所得稅的征收管理；針對企業改制股金分紅的增多，加大對個人所得稅的征管等，切實將稅收增長點轉化為地稅稅源。
二、稅收政策貫徹落實工作
200x年，我們堅持依法治稅原則，認真落實國家稅收政策，加強對各基層地稅部門的業務指導，充分發揮稅收政策的職能效用，保證了國家各項稅收政策的貫徹執行。
一是落實再就業稅收政策。貫徹落實再就業稅收政策是一項長期性的工作，我們牢固樹立大局意識，積極與勞動保障部門協調，通過電視、政府網站、全市大會等多種形式廣泛宣傳再就業稅收優惠政策，舉辦再就業政策培訓班，使每一位下崗人員了解有關政策，為納稅人提供優質服務。全市沒有發生一起因再就業政策落實不到位引起的下崗人員上訪案件，保證了社會穩定。
二是落實企業改組改制有關政策。今年，我們按照省委、省政府《關于進一步深化國有企業改革的決定》、《河南省地方稅務局關于支持國有企業改革的意見》和《xx市地方稅務局支持國有企業改革的意見》，落實了關于企業改組改制和股權投資、合并分立、債務重組等稅收政策，有力地支持了企業經營機制的轉變和現代企業制度的建立，得到了市政府的充分肯定。
三是落實經濟結構調整和優化有關政策。認真落實國家有關第三產業、高新技術企業、科研單位、農口企業、金融企業、資源綜合利用企業、校辦企業等稅收優惠政策；認真辦理企業稅前扣除財產損失、彌補以前年度虧損等涉稅審批事項，促進了經濟結構的優化、環境的保護，消化了企業的部分包袱。
四是落實科技投資和創新有關政策。認真執行國家關于企業技術改造國產設備投資抵免企業所得稅的政策；對企業發生的技術開發費實行加計扣除等等。這些政策的正確執行，有力地推動了我市企業的技術投入、技術升級，拉動了市場需求，服務了科研體制改革的深化。
五是落實城鎮化建設有關政策。狠抓了重點城鎮的組織收入工作，為重點鎮建設提供了充足的財力保障，積極兌現重點鎮納稅人的優惠政策，支持鄉鎮企業的經濟發展，加強了重點城鎮稅收的執法監督，促進文明執法。
據統計，200x年度，我局共計審批各類政策性減免稅 萬元，其中：國產設備投資抵免所得稅1767萬元；為213戶下崗失業人員辦理再就業減免稅55.8萬元；辦理稅前彌補虧損592萬元，審批稅前扣除資產損失金額1310萬元。
三、稅種規范化管理工作
我們牢固樹立稅收管理精細化、科學化的理念，加大分行業分稅種管理力度，進一步提高了規范化管理水平。
（一）以年度納稅申報工作為重點，企業所得稅匯算清繳成效顯著
1-4月份，全市上下將200x年度企業所得稅匯算清繳做為工作重點，認真貫徹落實《企業所得稅匯算清繳管理辦法》，結合我市實際，采取有力措施，市局除成立匯算清繳工作領導小組，召開專門會議安排布置匯算清繳工作外，制定了《200x年度企業所得稅匯算清繳工作方案》和《xx市地方稅務局關于明確企業所得稅減免稅審批有關問題的通知》等有關業務政策和工作安排的多個文件，并對匯算清繳全過程進行監控，注重匯繳前的宣傳發動、匯繳中的政策輔導、匯繳后的審核統計，使匯算清繳工作做到有組織、有制度、有落實，保證了匯算清繳工作的成效，企業共自核審增應納稅所得額2576萬元，審增所得稅848萬元；審減虧損2121萬元。重點檢查企業15戶，共查增應納稅所得額46.4萬元，查補企業所得稅15.3萬元，罰款10.5萬元，合計25.8萬元。共2頁,當前第1頁1
（二）牽頭做好了貨運業稅收管理
今年以來，根據總局和省局制定的貨運業管理規程，和征管、發票、信息中心緊密配合，明確職責，搞好協調，貨運稅收管理進一步規范。一是加強對貨運業納稅人的日常稅收管理。繼續加強代開票納稅人的認定和審核工作，嚴格落實總局的“三個辦法，一個方案”，規范管理，逐步完善貨運業營業稅的稅收管理工作。二是加強和國稅部門的協調聯系。落實聯席會議制度，做好信息數據的匯總、上報工作。三是針對納稅人借證開票的現象，制定了單車月開票最高限額，保證了貨運業的稅收秩序和稅款的足額征收。全年共入庫道路貨運稅收1713萬元。較同期增收增長1.2倍。
（三）切實加強煤炭行業的稅收管理
根據省局關于加強煤炭行業稅收管理工作的會議精神，針對我市煤炭行業稅收管理的現狀，市局高度重視，一是成立煤炭行業稅收
專項整頓領導小組，和稅政、征管、稽查等部門人員組成的督導組，明確工作任務，督查工作進展。二是緊緊依*政府，加強部門配合。先后多次與克井鎮、邵原鎮、下冶鄉黨委、政府結合，取得公安、煤管、工商等有關職能部門的支持與配合，形成了當地政府牽頭抓、有關部門橫向聯系、單位內部縱向配合、齊抓共管的控管網絡。三是全面調查，合理調整稅負。成立了兩個稅源調查小組，先后兩次對全市34家小煤炭生產企業開展調查，逐戶調查核實各小煤炭企業的產量、銷量、價格、成本等情況，并根據小煤礦的設計年生產能力、地質結構、開采條件、用電量、市場行情等情況，對各小煤礦稅收定額進行重新調整。四是強化基礎管理，完善征管措施。對所有煤炭生產企業逐戶建立了征管檔案，專人管理，定期上報稅收征管情況和稅款入庫情況。并實行“陽光辦稅”，對核定征收的小煤礦公開核定產量和稅額，增加辦稅透明度，自覺接受社會監督。通過對煤炭行業的專項整治，進一步規范了稅收秩序，保證了稅款的足額征收，全年煤炭企業共入庫地方各稅3237 萬元，同比增長117。9%。
（四）規范房地產企業稅收管理
針對我市房地產投資熱潮，我們采取措施加強了該行業的稅收管理。一是加強開發項目的戶籍管理。對全市所有房地產開發項目進行普查登記，建立管理檔案，詳細收集和登記每一開發項目的立項報告、開工日期、開發面積、有關證照、合同及納稅情況，并定期由管理人員深入現場進行核實，全面掌握企業的經營情況，杜絕虛假申報。二是加大稅收政策宣傳力度。4月份，市局召開了全市房地產企業管理工作會議，會議重點講解了房地產開發企業所得稅、土地增值稅、營業稅等相關政策，并將房地產企業所得稅核定征收辦法、土地增值稅征收管理辦法和轉讓房地產營業稅等管理辦法進行系統講解，將政策宣傳到每一個納稅人，爭取他們的支持和配合。三是嚴格執行土地增值稅核定征收和預征制度。對房地產開發企業的土地增值稅征收方式進行鑒定，企業在申報銷售不動產營業稅時，必須同時按核定征收率或預征率申報繳納土地增值稅，保證了土地增值稅的足額征收，截止11月共入庫土地增值稅36萬元，較上年增長1700 ％。四是從嚴界定企業所得稅征收方式。對全市房地產企業所得稅征收方式進行全面鑒定，對核算達不到要求的，一律實行核定征收，預征所得稅。通過整頓工作，規范了房地產稅收管理秩序。
（五）強化房產稅、土地使用稅的管理
今年，我們在繼續抓好行政、事業單位、私人出租房屋房產稅、土地使用稅管理的基礎上，著重對兩稅的征收范圍和土地使用稅稅額標準進行了調整。一是針對我市市區范圍的擴大和各建制鎮發展的日新月異，與政府聯系，對市區范圍和各建制鎮政府所在地鎮區范圍進行重新明確，確保將所屬范圍內企業全部納入兩稅征收范圍。二是根據我市經濟發展及城市規模的擴大，在調查測算的基礎上，擬訂了土地使用稅稅額標準調整的方案，提請市政府按程序報省局批準后，通告全市執行，為確保今年土地使用稅大幅增長打下了基礎。三是從稅源基礎工作入手加強管理。根據重新調整的征收范圍和稅額標準，建立多級稅源數據庫。對應稅房產原值、應稅土地面積、應納稅額等情況登記造冊，并通過微機建立稅源數據庫，實行動態管理；四是在申報期內，對納稅人申報資料，對照新標準進行逐戶審核，嚴格把關，保證企業正確申報繳納稅款。通過以上措施，今年房產稅共完成 萬元，增長 ％，土地使用稅共完成 萬元，增長 ％。
（六）抓好涉外稅收管理。一是加強重點稅源管理不放松。對移動公司形式多樣的收入項目，以及永堅房地產公司預收房款及其他收入加強監管，盡量保證收入的整體上升。二是加強對個人所得稅、印花稅、土地增值稅等一些小稅種的日管，確保各稅應收盡收。三是對聯通公司新增涉外業務及時納入稅收管理，確保涉外收入任務的圓滿完成。今年共入庫涉外稅收 萬元，較上年增長 %。
四、調查研究工作
今年以來，我們緊密結合地方稅收征管工作實際，有針對性地開展了一系列稅政調研活動，3月份和計會科結合對全市今年稅源情況進行了全面調查，并對全年稅收收入進行了較為客觀的預測。4-5月份開展了營業稅普查，6月份開始在全市范圍內開展了車船使用稅稅源普查和房產稅、城鎮土地使用稅稅源調查及數據庫建立工作，8月份對福利企業稅收政策執行情況展開專題調研，通過調研，掌握了大量的第一手資料，發現了政策執行方面存在的問題，對今后加強稅收管理和政策的修訂提供了依據。
房地產企業增值稅管理辦法范文3
一、實施納稅評估的動因
納稅評估是稅務機關依據國家的稅收法律法規，對納稅評估對象依法履行納稅義務情況進行審核、分析、評價和處理的管理活動。納稅評估作為重大建設項目過程管理中的關鍵環節，對于提高稅源監控能力、降低異常申報率、堵塞管理漏洞、提升控管質效起著積極的作用。加強重大建設項目納稅評估，有著十分重要的現實意義。一是強化稅基管理的需要。重大建設項目既是經濟發展的重要推動力，也是稅收收入的重要來源。從去年底開始，各級黨委、政府先后采取了一系列加大投資、拉動內需的政策，一大批重點建設項目相繼開工。借助管理軟件支撐，采取人機結合方式進行專業化評估，可進一步改進管理手段、拓展控管范圍、提高監控效果，切實把經濟增長點轉化為稅收增長點。二是盤活數據資源的需要。日?？毓苤?，稅收管理員重征收管理、輕評估分析，對大集中系統、重大建設項目稅收管理軟件中現有的數據信息以及相關合同資料，未能有效整合運用，建立經常性評估分析制度，造成數據資源利用率不高，直接影響到數據變稅源、稅源變稅收。三是凝聚控管合力的需要。經過調查發現，由于征管基礎和人員素質的差異，不同重大建設項目管理力度和控管質效不均衡。在“大集中”系統管理框架下，只有按照新的稅源控管模式的要求有效整合數據資源，深入開展案頭分析評估，分析查找征管中的薄弱環節，加強部門崗位間的配合聯動，才能形成評估、征管、稽查等環節的良性互動，構筑起重大建設項目科學化、精細化管理的高效運轉機制，提高稅收征管質效。
二、主要作法
（一）項目周期評控法。以工業建設類、商業建設類、企業辦公用房建設類、技術改造類以及其他建設類重大項目為評估重點，根據企業生產實際和財務管理特點，將重大建設項目劃分為投產期、試產期和達產期三個周期，不同生產周期確定不同評估重點。重大項目從立項開始到投產期，重點對取得土地方式與土地交易稅收清算以及取得發票的真實性、代扣代繳建筑業營業稅等稅款進度與投資方撥款進度以及工程形象進度的同步性、“甲方供料”申報繳納稅款的完整性、境外提供境內設備安裝、技術改造、轉讓無形資產等營業稅與預提所得稅扣繳的及時性、各類應稅合同印花稅申報的準確性等情況評估監控；從投產期到試產期，重點對建設項目竣工驗收與實際使用時間是否一致、在建工程是否延期結轉固定資產和人為拖延房產稅應稅時間以及城鎮土地使用稅申報的準確性評估監控；從試產期到達產期，重點對應稅房產、土地以及擴大生產規模、增加銷售收入等實現的房產稅、土地使用稅、印花稅、城建稅等稅源轉化情況與項目規劃立項文書的差異性評估監控。比如，在對一熱電公司評估過程中，發現該單位私自征用建設項目所在地村委集體土地一宗，經過評估核實，補征入庫稅款28萬元。在對一風電項目評估過程中，發現該單位支付工程款項環節未按照規定扣繳稅款，經過評估核實，補征入庫稅款146萬元。在對一金業化工項目評估過程中，發現該單位在建工程延期結轉固定資產、未按照規定及時申報城鎮土地使用稅，經過評估核實，補征入庫稅款44萬元。
（二）關聯鉤稽評控法。以居住建筑建設類重大項目為評估切入點，根據已有的房地產行業數學模型和評估指標體系，以行業總體稅負率為評估標準，以此來衡量和判斷企業稅負是否合理、納稅是否正常，對納稅異常企業，依據營業稅征收率與所得稅核定征收率以及土地增值稅預征率三者計稅依據的內在關系，對稅負偏低、指標異常、申報異常、營業稅、所得稅和土地增值稅不匹配、代征稅款與建筑規模不符等情況重點評估、篩選疑點。比如，在對一房地產開發項目評估過程中，通過對房地產開發企業實際申報入庫的營業稅、企業所得稅和土地增值稅倒算，發現該單位申報三稅的計稅依據不一致，差異很大，經過評估核實，應補征入庫營業稅309萬元、企業所得稅158萬元以及其他各項稅費40萬元。在對一商住綜合開發項目評估過程中，發現項目建設單位撥付工程款項進度與代扣代繳建筑業營業稅等稅款進度以及工程形象進度不同步，自取得預售許可證以來，商住房銷售收入長期掛“預收賬款”未結轉收入，經過評估核實，分別補征入庫扣繳營業稅和銷售不動產營業稅等各項地方稅收22萬元。
（三）輻射延伸評控法。以工業建設類、
農業建設類、基礎設施類、公共建筑建設類等九類不同類型的重大建設項目為圓心向外輻射、延伸評估，做到“四個延伸”，即：一是由單純項目評估延伸到建設單位、承建單位的雙向評估；二是對跨年度的重大項目評估當年的同時對其以往關聯年度追溯評估；三是由對重大項目營業稅、所得稅、土地增值稅的重點評估向房產稅、土地使用稅、印花稅以及其他地方稅費的同步評估；四是由發票、稅款的比對分析向“甲方供料”、工程轉分包等征管難點的延伸評估。比如，在對一中學辦公樓建設項目評估過程中，經過比對建筑安裝合同、開具發票以及扣繳稅款等資料，發現辦公樓外墻裝飾用大理石為“甲方供料”，經過評估核實，補征入庫稅款26萬元。在對藝苑小區、教育路小區十區等重大項目評估過程中，發現相關項目均由一個房地產企業開發，且多個項目均屬跨年度開發，為此，采取對所有項目“一攬子”評估思路，并將評估時限追溯到項目開工年度，對所有項目涉及到的建設單位代扣代繳、承建單位自行申報情況逐年、逐項評估核實，并對房產稅、土地使用稅、印花稅以及其他地方稅費的申報繳納情況同步評估，經過評估核實，補征入庫各項地方稅款320萬元。三、取得的成效
（一）增加了稅收收入。本次評估共選取重大建設項目 25個，其中房地產開發項目 13個。通過比對分析，發現有納稅疑點的項目19 個，其中房地產開發類11 個，經過案頭分析評估和實地交叉派工核實，目前共補征入庫營業稅、企業所得稅、土地增值稅等各項地方稅收916萬元，有效鞏固擴大了稅基管理，緩解了當前組織收入工作的壓力，為局黨組掌控情況、科學決策、部署落實、全面完成一季度收入計劃打下了堅實基礎。
（二）規范了項目管理。通過進一步派工核實，用數據反映工作，用數據發現問題，用數據分析原因，用數據考核工作，找出內在的規律和特點，對管理過程中出現的普遍性、苗頭性問題，責令征收管理單位限期整改，并對相關重大項目補充完善檔案資料，修訂完善重大建設項目管理考核辦法，按月落實重大建設項目管理運行情況通報制度，從而進一步加強了稅源控管的目的性、針對性，有效減少了稅收管理的人為因素和隨意性，加大了稅源監控力度，提升了項目控管質效，使重大項目管理納入了程序化、規范化的軌道。
房地產企業增值稅管理辦法范文4
一、大力加強稅源監控體系建設，實現稅收收入高速增長
依法組織稅收收入是所有工作的核心。年初，市局黨組便確定了抓早、抓實、抓好稅收收入，確保完成全年收入任務的工作思路。各區分局嚴格遵循“依法征稅，應收盡收，堅決不收過頭稅，堅決防止和制止越權減免稅”的工作原則，緊緊抓住經濟增長機遇，提高稅源分析和監控水平，推動稅收收入邁上新臺階。全年共組織稅收收入1337888萬元，同比增長25.76%，增收274024萬元。剔除海關代征稅收收入后，組織國內稅收收入894487萬元，同比增長29.98%，增收206289萬元；實現政策性免抵調庫202000萬元，同比增長10.99%，增收2億元；組織直接稅收收入692487萬元，同比增長36.80%，增收186289萬元，為地方財政組織收入194963萬元,增收37953萬元，稅收總量和增速都創下歷史新高，為增強國家和地方財政實力，為全面建設小康社會和和諧國稅作出積極貢獻。在組織收入工作方面主要做了以下工作：
（一）抓好稅收計劃分配和預測分析。根據省局和市委市府下達我市國稅系統收入計劃任務，認真測算，科學分配，及時將稅收計劃合理分解到各基層征收單位，并依據各區經濟發展情況和進度及時動態調整。各級領導堅持深入企業調查研究，摸清稅源，堅持“從經濟到稅收”的原則，對經濟發展趨勢及對稅收的影響開展深入細致的分析，全面掌握影響收入的有利因素和不利因素，做到掌控全局“心中有數”，采取措施“有的放矢”，統籌安排“有備無患”。
（二）加強各稅種管理。按照科學化、精細化的要求，切實強化了增值稅、消費稅、所得稅、車輛購置稅、利息稅的征收管理。各區分局采取各種措施強化小規模納稅人管理，加強對增值稅日常監控，重點加強了對抵扣海關代征稅款異常、零（低）稅負、專用發票存根聯滯留票三類企業的監控審核，落實消費稅政策調整與納稅評估，全面夯實流轉稅管理基礎；金灣區局三灶分局和香洲區局唐家灣分局還對個體零散稅源管理進行有益探索，取得較為明顯收效；認真做好了年度企業所得稅匯算清繳，積極推進電子納稅申報，完善減免及扣除審批，大幅降低匯繳虧損面，全年匯繳調增企業所得稅3.76億元，比增2.16億元,增幅135%；加強了對利息稅和車購稅管理，實現利息稅率調整平穩過渡；加強了涉外稅源跟蹤監管，堅持每月對年納稅額300萬元以上涉外重點稅源分析監控，發現問題及時警示督促基層跟蹤，同時全面規范涉外企業所得稅業務工作指引，拓寬了反避稅審計思路，優化了納稅評估手段。全年實現增值稅入庫721759萬元，增幅23.96%；企業所得稅入庫103225萬元，增幅142.12%；利息稅入庫16007萬元,增幅6.64%；車輛購置稅入庫32869萬元，增幅30.36%；涉外企業所得稅入庫12646萬元，匯繳降虧成績明顯，我市涉外企業經過四年匯繳，虧損面從78%降到了49.1%，匯繳補繳所得稅852萬元，退稅189萬元。
（三）強化重點稅源監控。*年我局增加了13戶重點稅源監控企業，使重點稅源企業監控范圍擴大到60戶。我局著重做好對格力電器、*電廠、BP化工、佳能電子等行業龍頭稅源的“一對一”跟蹤監管，堅持重點稅源月度統計和季度分析工作制度，完善重點稅源監控臺賬和檔案，充實各級重點稅源跟蹤服務小組，及時掌握重點稅源的生產經營、稅收進度、行業稅負等情況，保障了稅收收入入庫進度的穩定，提高了稅收收入質量，重點稅源企業稅收達到全市直接稅收的50%以上。
二、大力加強法治稅務建設，進一步提高依法治稅水平
認真做好外貿出口退稅審核權下放、輔導和規范工作，認真落實出口退稅率的調整，完成出口退稅專項檢查，進一步加強了小規模納稅人管理、出口退稅預警評估分析、出口不予退（免）貨物生產企業清算、外資企業采購國產設備退稅等日常管理。高度重視，認真開展發票專項整治清理。在深入調研的基礎上，充分做好“兩稅合一”工作準備。認真開展稅收執法檢查、執法監察檢查、巡視檢查和財務檢查，自查面達到100%，并完成了對橫琴、保稅區局、直屬分局和市稽查局4個單位的重點檢查。進一步抓好稅收規范性文件清理，共清理廢止或失效文件307份，部分廢止或失效文件106份。圓滿完成新錄用工作人員執法資格考試，通過率達到100%。深入落實總局稅收政策執行情況反饋報告制度，推行反饋報告考核，結合信息調研流程建立了規范的反饋機制。進一步抓好大案要案查處工作，嚴厲打擊虛開增值稅專用發票行為，以強有力的打擊手段，完成“雷霆一號”案件收尾工作。全年共立案查處111戶企業，查補罰滯總額6,775.49萬元，入庫總額5,407.27萬元。其中市稽查局共立案查處30戶企業，查補罰總額4,597.74萬元，入庫總額3,350.83萬元。同時，做好重大案件審理、復議及行政訴訟應訴工作。加強與公、檢、法部門的溝通，妥善處理好歷史案件遺留問題，原“紅旗”案件、原直屬分局“樺森隆”案件及代征手續費事件司法處理都已經結束。創新形式、創新思維大力開展稅收宣傳，營造出依法治稅的良好環境。在堅持門戶網站主陣地宣傳的同時，開展了以“依法誠信納稅、共建和諧社會”為主題的稅收宣傳月活動，與市書法家協會、市美術家協會共同舉辦了“國之血脈---國稅稅宣書畫邀請展”。與省一級學校市實驗中學共同創建省級稅收宣傳教育基地。發動市民積極參與由省局統一開展的網絡稅法知識競賽、彩鈴彩信創作大賽、“稅收在我身邊”征文活動，收到了良好效果。
三、全面推進隊伍建設，進一步提高隊伍管理水平
（一）全面加強黨風廉政建設。認真貫徹省局黨風廉政建設會議精神，不折不扣開好領導干部作風建設專題民主生活會，針對黨組及班子成員在領導作風、學風、工作作風等方面存在的差距和問題，研究制定改進措施，促進領導干部作風進一步好轉。市局黨組在全系統開展“八講”教育，要求全系統講大局、講學習、講效能、講紀律、講團結、講原則、講服務、講樸素，大力踐行八個方面良好風氣，堅決落實李永恒局長粵西講話精神。認真學習貫徹總局、省局關于《稅務系統反腐倡廉教育大綱(試行)》和《全國稅務系統反腐倡廉宣傳教育工作實施辦法（試行）》，把廉政宣傳教育納入各級國稅機關的重要議事日程和宣傳教育的總體部署。推動廉政文化建設，組織參觀“反腐倡廉漫畫展”，在辦公自動化中開辟了“治理商業賄賂學習專欄”，參與電臺“廉政之聲.行風熱線"活動。有效開展了治理商業賄賂工作，得到了總局和省局的充分肯定。
（二）扎實構建稅務系統懲防體系。全市國稅系統繼續認真貫徹落實中央《建立健全教育、制度、監督并重的懲治和預防腐敗體系實施綱要》及總局《建立健全稅務系統懲治和預防腐敗體系的實施意見》，制定了完善懲防體系“六個機制”的配套實施辦法。一方面制定了《領導班子和領導干部監督管理辦法責任分解表》，促進了構建責任的進一步落實。另一方面，完善科級干部廉政檔案的管理，按照一人一卷已建廉政檔案160卷，并積極探索運用信息化手段加強了對廉政檔案內容的查詢、比對、分析和處理。同時，制定了今后5年貫徹《實施綱要》的規劃，進一步加大舉報案件的督查督辦力度，完善通報機制和責任追究機制，組織特邀監察員明察暗訪，促進了黨風廉政責任制的實施。市局還組織了對市稽查局、橫琴區局、保稅區局、直屬分局的領導班子和領導干部的巡視檢查，對檢查發現的問題進行督促整改。
（三）大力加強學習培訓工作力度。以思想政治素質建設為主線，全面加強*大精神的學習貫徹力度，舉辦了“*市國稅系統先進單位和個人事跡報告會”，邀請中央黨校教授舉辦學習貫徹*大精神講座，組織收看總局當今政治經濟形勢視頻報告會，召開黨組中心組學習（擴大）會議進行*大精神專題學習，充分利用網站、宣傳欄深入宣傳*大精神。各單位突出重點、把握全面，結合稅收工作廣泛開展了學習和討論，力求學以致用、用有所成，干部職工的思想政治覺悟普遍進一步提高。以崗位素質能力建設為主線，*年突出做好了稅收“六員”培訓及統考、每月一課培訓，完成了NIT培訓及考試的掃尾工作，花大力氣抓好基層一線人員的崗位技能提升。據統計，全系統全年共舉辦培訓486人次。
（四）大力推進黨建工作，推動國稅文化建設。建立黨組抓基層黨建工作責任制，制定黨組抓基層黨建工作責任制實施方案。認真做好了黨員發展工作，嚴把政治關和程序關，新發展黨員15名，全系統黨員總數達607名；全面推進國稅文化建設，組織黨員干部觀看大型音樂史詩及合唱表演，接受高雅文化的熏陶；充分發揮工青婦等群眾組織作用，組織了“迎奧運、講文明、樹新風”籃球賽、趣味運動會、“巾幗文明示范崗”、“三八紅旗集體”、“文明禮儀之家”創建以及愛心幫扶活動。按照市直機關工委要求，我們還在全系統集思廣益的基礎上，“正心厚行、服務人民”的國稅文化理念，倡導清風正氣、和衷共濟的人文精神，振奮隊伍精神、鼓舞隊伍士氣。高新區局獲得廣東省國稅系統文明單位光榮稱號，直屬分局獲“市三八紅旗集體”稱號，劉煥明同志被評為市勞動模范，施以高同志被評為全省國稅系統優秀工作者。
四、加強內部管理規范化建設，進一步提高行政管理水平
（一）加強機關作風建設，建設服務型機關。年初市局召開了機關副科以上干部大會，機關各部門自覺進行整改，加強工作主動性，加強對基層指引和服務，加強溝通與協作，整體氛圍明顯改觀。在以“三服務一促進”為主題的機關作風建設活動中，各單位、各部門加強“責任意識”、“服務意識”和“效能意識”，認真落實市局領導和機關科室作風建設聯系點制度，建立健全政務公開考評辦法，推進政務公開工作制度化、規范化和經?；?，同時抓好監督與責任追究，促進機關與基層和諧、稅務機關與納稅人和諧。高新區局推行“五個零”工程，跨境區局推行“三時四辦”服務，金灣區局推行“三心五不”服務，得到了納稅人高度好評。
（二）完善內部管理制度，打開制度治局新局面。修訂完善了崗位目標考評制度、評先評優制度、黨組議事規程、局務和局長辦公會議制度、接待管理制度、財務經費制度、政府采購管理辦法、請休假管理和上下班紀律、辦公樓管理及安全管理等類制度，規范了地方補充經費分配辦法，促進內部管理規范化。新實行的接待包干制度使全年接待費支出比*年同期下降47.84%；通過政府采購使全年四次采購計算機大宗物品合計節省431378元。
（三）開展人事制度改革，推動人事管理規范化。按照省局統一部署，在充分學習兄弟市局先進經驗的基礎上，結合我局實際，我局充分調研、反復醞釀，順利完成了全系統200多名稅收協管員過渡工作；積極發動和密切配合省局開展處級領導干部競爭上崗工作；做好全系統工資制度改革；對提前離崗干部不再返聘；根據市委市府決策和屬地征收的原則，高新區局和保稅區局實現順利置換和交接，高新區局正式入駐高新區征稅辦公；按照總局、省局規范稽查機構設置的要求，我局在充分醞釀的基礎上設置方案上報省局。
五、加快推進信息化建設，不斷提高數據應用水平
一是全力做好了CTAIS、辦公自動化等系統以及公共網站的運行維護工作，及時完成了2.8萬條數據的核對清理任務，并建立起一套反應迅速、管理手段先進的運行維護技術支持體系，有效保障了征管及行政管理系統運行平穩。二是全力參與并積極配合省局征管輔助系統的開發工作，成功開發出桌面助手查詢系統。三是順利完成全省統一車輛購置稅征收軟件、網上辦稅系統的推廣工作，稅收執法信息管理系統推廣工作進展順利，將于1月底在全系統順利上線。四是完成了廣域網絡及設備的改造升級，實現了網絡速度與信息安全雙提高，做好開通基層區局視頻會議系統的前期準備。信息中心為各部門提供了大量稅收數據提取與分析等支持，為全系統提供了較高質量的數據服務。
六、加強基層基礎建設，進一步提高基礎基層運行績效
我局認真落實省局要求，將基層建設和基礎建設作為全局工作重點，人、財、物都向基層和征管一線作了傾斜。首先，“人往基層走”。通過下放出口退稅、減免稅等審批審核權以及開展“學西區精神、赴西區煅煉”等一系列措施，精簡機關工作人員，將力量向基層一線充實。同時，建立了新錄用大學生到基層煅煉的機制，凡新錄用人員一律充實基層一線。其次，“勁往基層使”。把工作的重心前移至征管一線。在征管一線加強規范力度、創新力度，精簡征管流程，合并窗口職能，前移行政審批，同時按照“兩個減負”要求推行一系列工作制度改革，將有限的征管力量盤活、用好，用到刀刃上。國際稅務科有效清理簡并涉外稅務文書，將總局、省局要求上報的15種報表，簡為只要求基層局填報其中3種，其余全部根據日常臺賬和CTAIS數據庫自行填報，有效減輕了基層負擔。第三，“錢往基層用”。在加強管理、避免浪費的基礎上，市局黨組想方設法為基層解決困難，統一購置了部份新電腦，改善基層辦公條件，基本拉平市區、西區的工資獎金收入，保障機關與基層干部職工待遇基本一致。
七、完善納稅服務體系建設，進一步提高推動地方經濟發展水平
（一）優化辦稅服務，有效破解納稅人排隊難題。全系統17個辦稅服務廳積極落實市局糾風動員大會的部署，全面開展創建“群眾滿意辦稅服務廳”活動，積極推行涉稅信息預告、通報制度，推廣電話報稅（數據電文）、網上申報等電子納稅申報方式，香洲、斗門、高新、跨境、直屬等5個業務量大的辦稅服務廳還安裝使用了排號機，直屬分局等單位積極整合窗口功能，推行全功能一窗式辦稅服務。截至*年底，全市批準開通電話報稅2.3萬戶，其中增值稅小規模納稅人覆蓋率達到63%，實際分流原上門申報納稅戶90%，等候辦稅的擁擠狀況得到有效緩解。另外，網上辦稅注冊戶不斷增多，預計今年一季度網上辦稅注冊用戶將達一般納稅人總數的70%，上門辦稅排隊時間長的問題將得到徹底解決。由于措施得力，直屬分局、跨境區局、香洲區局、萬山區局、橫琴區局等5個辦稅服務廳分別在各自街道辦組織的評議中獲得100%的滿意度，其它辦稅服務廳評議滿意度也都達到90%以上。
（二）深入落實“兩個減負”，有效減輕納稅人負擔。各部門積極簡化納稅人資料報送要求，規范基層一線保存和共享納稅人基本信息資料機制，并通過政務公開、規范流程、明確指引、納稅提醒等多樣形式推行納稅輔導的零差錯服務和納稅自助服務，讓納稅人滿意。香洲區局開通納稅人資料信息供各部門共享，改變以往各自重復向納稅人索取資料的作法，得到了納稅人的好評。
（三）認真落實稅收優惠政策，加強政策調研分析，促進地方經濟發展。加強增值稅減免稅管理，對37戶經營飼料、農藥、化肥、自產農業產品、拍賣貨物等享受稅收優惠的企業進行跟蹤管理，務求把涉農稅收優惠政策落實到實處。繼續做好對格力電器等*重大項目和雙軟產業等特色產業的優惠政策上門服務，解決了雙軟協會嵌入式軟件適用優惠政策難題等一系列困難，得到企業高度評價。全年批復內資企業所得稅減免34戶，減免稅額1174萬元，審批稅前扣除壞賬損失9705萬元。批準22戶涉外企業采購國產設備投資抵免投資抵免總額4.71億元，抵免所得稅1.89億元。批準生產性外商投資企業“兩免三減”119戶，房地產企業“一免兩減”3戶。除工資福利費備案事項外，審批涉外企業稅前列支5600萬元。同時為20戶個體工商戶減免稅務登記工本費，有力支持了企業和地方經濟的發展。針對出口退稅率調整、總部經濟、本地企業境外直接投資、名牌企業聚集成長、兩稅合一、利息稅率調減、稅務執法風險等一系列專題，市局辦公室聯合各相關部門開展調研，為地方經濟發展獻言獻策，并建立起市局領導掛鉤課題負責機制，切實加強了稅收科研成果的轉化力度和決策輔助力度。全年上級采用我局信息調研共48篇，完成課題研究16個。由我局參與的課題《*市積極研究新企業所得稅法對財政經濟形勢的影響和應對措施》還得到了鐘陽勝常務副省長高度贊揚。
