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市場評估報告范文1
關鍵詞：追溯性價值評估 未來價值評估 評估報告
資產評估是對評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程。我國《資產評估準則――評估報告》中指出：“評估基準日可以是現在時點，也可以是過去或者將來的時點。評估報告栽明的評估報告日通常為注冊資產評估師形成最終專業意見的日期。通常，只有當評估基準日與經濟行為實現日相距不超過一年時，才可以使用評估報告?！薄Ｃ绹u估準則（Uniform Standards of Professional Appraisal Practice，簡稱USPAP）在評估報告準則中提出：評估基準日是確定價值意見的基礎，評估報告日則表明評估師對評估基準日市場和資產狀況的評價是未來的、現行的還是歷史的角度。因此，針對評估基準日與評估報告日之間的關系，存在追溯性價值評估、現行價值評估和未來價值評估②。在評估實踐中，大多數情況下進行的是現行價值評估，對于追溯性價值評估和未來價值評估的適用性及可能存在問題的解決對策的探討，有利于加深對評估報告準則的理解，保障評估報告準則的有效實施和提高評估報告質量。
一、追溯性價值評估與未來價值評估的內涵
我們可以從理解評估實踐中兩個十分重要的日期――評估基準日和評估報告日的內涵入手，來了解追溯性價值評估和未來價值評估的具體內涵。
由于隨著時間的推移，資產所處的宏觀經濟條件、面臨的市場情形以及自身的狀況都在不斷地發生變化，所以資產的價值也在不斷地發生變化。而在實踐中，我們只需要知道被評估資產在特定的某個時點的靜態的價值。而無須知道資產連續的動態價值，所以我們可以根據評估的特定目的選定某個時點。來判斷評估對象在該時點所處的假設條件下的公允價值，這個時點就是評估基準日，它是確定資產狀況、市場條件、資產價值等的基準日期。評估報告日通常為注冊資產評估師形成最終專業意見的日期。
當評估基準日與評估報告日相同時，評估結果反映的是被評估資產的現時公允價值就是現行價值評估；當評估基準日早于報告日，評估結果反映的是被評估資產在該評估基準日的公允價值則是追溯性價值評估；比如，在現實中常遇見的聯營法律糾紛中需要確定聯營雙方投入的資產的比例，這時就需要對聯營雙方聯營時投入資產的價值進行追溯性價值評估。又如，委托方或其他相關當事人對其他評估師在過去的某個時點出具的評估報告有異議，此時評估師就需要對報告中的被評估資產進行追溯性價值評估。以對前邊的評估報告的結論進行復核。再比如，涉及遺產或繼承稅等的稅基評估等等，都需要評估師對資產做追溯性價值評估。當評估基準日晚于評估報告日。評估結果反映的是被評估資產在該評估基準日的公允價值，則是未來價值評估。比如，開發商需要抵押貸款進行項目融資時，用以抵押的標的是在建工程甚至是規劃中的工程，此時就需要評估師在充分的調研掌握足夠多的現有數據的基礎上，對在建工程甚至是規劃中的工程的未來價值進行合理的推測估算，從而對相關當事方提供合理的專家咨詢意見。再比如以現金流量為基礎對企業價值進行評估時，確定現金流預測期期末價值時，需要評估師對企業預測期期末的價值進行合理的未來價值評估。
二、追溯性價值評估與未來價值評估的適用性
美國評估準則指出追溯性價值評估和未來價值評估適用于動產和不動產評估。我國在資產評估準則中并沒有明確適用范圍，即意味著所有類型的資產都可以進行追溯性價值評估和未來價值評估。我們知道追溯性價值評估、未來價值評估與現行價值評估的劃分是由于評估基準日的選擇不同，并不關乎資產的具體類型，但是是否無形資產和企業價值評估也可以進行追溯性價值評估和未來價值評估，值得我們進行探討。
從理論上講，除了動產和不動產之外的其他資產，例如無形資產、企業整體資產等也像動產和不動產那樣在過去的某個時點或將來的某個時點具備價值，并且也可以用資產評估的三種基本方法――市場法、成本法、收益法的一種或多種，對他們在該時點的價值進行評定估算，所以從理論上說對無形資產、企業價值等進行追溯性價值評估和未來價值評估是成立的。
在實踐中，根據資產評估不同的特定目的，我們確定被評估資產的價值并選擇評估基準日，通常會有以下五種情況，我們分別依次進行分析。
情況一：估算被評估資產（除動產不動產之外的其他類型資產，如無形資產、企業價值等，下面四種情況相同，不再做同一表述）在當前市場條件下的現時價值。這就是資產的現時性價值評估，評估界對此無爭議，不做討論。
情況二：估算被評估資產在過去的某個時點面臨當時的市場條件的價值。這種情況下，評估師應當盡可能多地搜集相關資料，以對評估基準日時被評估資產的狀況、當時的市場條件等進行人為的“歷史還原”，并參照當時的價格標準、法律條文等對被評估資產的價值做出合理的判斷。
情況三：估算被評估資產在過去的某個時點但面臨現在的市場條件的價值。這種情況下，評估師同樣的需要對被評估資產在評估基準日的狀況進行人為的“歷史還原”，但不同情況二的是，評估師必須假設還原后的資產處在當前的市場條件下，使用當前的價格標準、法律條文等對被評估資產的價值進行合理評估。
情況四：估算被評估資產在將來的某個時點面臨當時的市場條件的價值。這種情況下，評估師在充分收集信息資料、恰當判斷趨勢的基礎上對被評估資產在評估基準日的資產狀況、市場條件等進行合理的預測，并對被評估資產的價值進行估算。
情況五：估算被評估資產在將來的某個時點但面臨現在的市場條件的價值。這種情況下，評估師在充分收集相關信息資料的基礎上合理預測被評估資產在評估基準日的狀況，并假設已預測狀況后的被評估資產處在當前市場條件下，使用當前的價格標準、法律條文等對被評估資產的價值進行合理評估。
對于情況四，由于評估結果反映的是被評估資產在將來某個時點當時的價值，在實際評估實踐中并沒有什么應用，因此并不多見，所以這僅是理論上的分析。對于像無形資產等其他類型的資產而言，雖然情況二、情況三、情況五依賴于更多的假設，所需要的技術手段也更復雜，結論的限制條件也更多，但是它們的最終結果都是評估師對特定情況下資產的價值在科學分析基礎上的一種合理評估。
通過以上分析，無論從理論方面考慮還是從實踐層面講，本文認為對無形資產、企業價值等進行追溯性價值評估和未來價值評估既是合理的又是可行的。
三、追溯性價值評估與未來價值評估中應關注的難點問題和對策
經過以上分析，我們得知從理論上來說，對不同的資產進行追溯性價值評估和未來價值評估都是能夠實現的，但是在實踐中，這兩種類型的評估又與現實性價值評估有著明顯的不同。這體現在其復雜性和操作上的困難，下文將予以進一步的探討分析。
（一）在實踐中，追溯性價值評估有如下難點
1.對于評估基準日與評估報告日期間的資產的狀況以及市場情況等，它們實際已經發生，評估師等相關人員也已經知道。若評估師采用收益法等方法對被評估資產進行追溯性價值評估時，評估對象相對于評估基準日的未來收益該如何準確地確定？
2.由于評估基準日可能相距評估報告日久遠，待評估資產的狀況可能發生比較大的變化，評估師應該如何有效地收集評估所需要的資料，并對資料怎樣才能做出合理的取舍？
當然如果評估師能夠找到評估基準日附近其他評估師出具的評估報告，并以此來作參考來取舍或許會是一個比較好的情況。
3.由于評估基準日距離報告日較遠。市場狀況可能已經發生比較大的變化.收集到的資料數據可能滿足不了評估基準日后的某些時點，這就需要評估師確定一個截止日期，那這個截止日期應該如何合理地確定。
（二）在實踐中，以常見的用在建工程作為標的進行抵押貸款為例來說明未來價值評估的難點
為了更好地給相關當事方貸款決策提供咨詢意見，評估師一般要對在建工程未來價值做出兩種不同的評估：在建工程完工時價值的評估和在建工程達到穩定使用率時價值的評估。為了完成這兩種未來價值評估，評估師可以同委托方一道選擇兩個不同的評估基準日，對同一在建工程做出兩個不同的未來價值評估，以服務于不同的評估目的。
1.由于評估的是在建工程未來某個時點的價值，在建工程在評估基準日時的狀況（包括完成情況、實際使用情況、各種實體經濟特征等）、所面臨的市場條件、當時的宏觀經濟運行情況、價格標準、相關法律法規等該如何合理有效地預測。
這需要評估師充分收集實際可獲得相關歷史數據，比如，在建工程的預計建筑期限、開發成本，當前的建造進度和水平，已l生的各種成本實際支出，現有的市場情況、可比項目的收益和支出水平，與可比項目的優劣勢對比分析，當前的宏觀經濟運行情況等等，在這些實際數據的基礎上，運用科學合理的方法，使用審慎的科學假設進行趨勢分析和合理預測。并在出具的評估報告中披露相關分析的時間階段和合理的限制條件。
市場評估報告范文2
關鍵詞：資產;評估;質量;規范
資產評估是目前我國剛剛起步的一個行業，也是社會主義市場經濟中必不可少的一部分。但是隨著經濟的不斷發展，這個行業中的一些問題也隨之暴露出來，其中較為嚴重的問題就是資產評估的質量不過關。然而資產評估的質量是資產評估行業的支柱，因此我們一定要徹底解決這一大問題。
一、現階段我國資產評估質量中存在的主要問題
資產評估是市場經濟中不可缺少的一部分，而資產評估的質量決定著資產評估這個行業以后的發展可能性，也嚴重影響著社會主義市場經濟的基本經濟秩序以及產權等權益的基本維護。因此維持資產評估質量是十分重要的。
1.評估工作底稿完備性方面存在的主要問題
（1）評估報告底稿質量不高
資產評估底稿的規范撰寫是每個資產評估人員最基本要懂得的技能，而且資產評估底稿的撰寫質量也可以直接反映出撰稿人和相關資產評估企業的能力以及資產評估企業的內部管理是否嚴格合理。但是就我國資產評估行業的目前情況來看，我國資產評估的底稿明顯沒有一個標準和固定的撰寫格式，也沒有固定的底稿標識，而且有底稿中相關負責人的署名簽名不夠完整的問題發生，還存在著資產評估底稿裝訂不夠規范甚至根本不進行裝訂的現象。
（2）底稿內容不完整
目前，我國資產評估底稿編寫方面還存在著操作類底稿和管理類底稿的撰寫不夠全面的問題，其中比較嚴重的是能夠體現資產評估過程的評估底稿的撰寫不夠完善。資產評估底稿是資產評估中不可缺少的一部分，通過底稿，我們可以分析出該資產的所屬權，除此之外，通過底稿，我們可以對資產重置的成本以及資產成新率進行一個合理的判斷，如果底稿缺失，我們將缺少一個對資產評估結論進行支撐的強大后盾，還會影響評估報告的真實性從而造成評估報告使用者的錯誤使用。而且，一旦發生了相關的民事訴訟等情況，由于底稿的缺失，很難為相關資產評估人員避開相關不相干責任。
2.評估報告內容與格式的完整性、規范性方面存在的主要問題
（1）評估目的和價值標準描述含糊不清
在進行資產評估過程前，我們應該先對資產評估的目的以及資產評估物件的資產類型有較為詳細的了解，這是進行資產評估的先行條件。就我國目前情況來看，有非常多的資產評估機構在對資產評估過程中以及資產報告中對資產的描述太過模糊，有時甚至連資產評估的目的與資產價值類型都無法進行合理匹配，這樣的情況不單單不利于資產評估人員的相關判斷，同時也會影響到資產評估報告使用者，導致評估報告的錯誤使用。
（2）評估報告摘要編寫不規范
資產評估摘要是對評估報告中一些重要內容的總結規范，如果評估摘要撰寫的不夠規范，將會嚴重影響評估報告的作用。與此同時，目前，許多的資產評估人員對于資產評估報告的規范撰寫都不夠重視，甚至有些相關資產評估機構對許多資產評估的案子均未按照標準進行合理撰寫，經常有摘要格式不正確以及缺少相關內容等情況發生，這樣的情況嚴重影響了資產評估質量，也會嚴重影響到資產評估報告的使用。
（3）缺乏相關的評估介紹
具體來說評估說明，即為對對評估過程中一些評估方法、一些相關評估參數等的詳細說明，是相關評估審核機構對資產評估報告審核中十分重要的一個項目。然而，從現階段反映出來的狀況來說，評估說明的撰寫方面存在著許多問題：首先，許多評估部門認為評估說明是一項可有可無的項目，他們認為在資產評估的過程中最為重要的是評估報告，對于評估說明來講，如果相關部門沒有要求要撰寫評估報告的話，這一項就完全可以忽視。其次，目前普遍存在著評估說明撰寫不夠合理完善的情況。最后，在撰寫過的評估報告中普遍存在著未對相關評估參數進行合理有利說明的情況，這樣就導致了最后得出的評估報告沒能有強大的技術方面的支撐。
（4）重要事項披露不完整。
重要事項的披露是資產評估人員對評估報告使用者反映一些重要事項的憑證，評估報告使用者可以通過重要事項的披露了解到一些沒有察覺的重要事項。與此同時，重要事項的披露可以體現出評估人員工作態度的認真以及對使用者負責任的態度，通過重要事項的披露我們還可以有效的避免和降低了評估風險。但是現在一些資產評估機構還存在著對重要事項披露不完全的情況發生，而這些對重大事項未能披露的疏忽對以后評估報告的使用會產生十分不利的影響。
3.評估規范方面存在的不足
在任何情況下，現場的評估都需要嚴格遵循最基礎的程序。只有通過對資產進行了現場的核查，我們才能夠分析和判斷出該資產是否有價值以及價值多少，因此，現場的核查是資產評估人員不容忽視的重要步驟。通過近年來的調查研究顯示，現場工作規范性方面存在以下不足：現場工作過程記錄不夠詳細、沒有對相關評估結論的過程分析、三級復核制度的保障制度也不夠完善。
二、資產評估執業質量問題的原因分析
1.評估人員缺乏風險意識，是產生資產評估執業質量問題的根本所在
實際上資產評估進行的關鍵是進行資產評估的人員以及相應的資產評估機構。資產評估是通過資產評估人的專業的判斷與分析而形成的，于是為了保證資產評估的準確性，就要求資產評估人員要有非常強大的專業知識和敏銳的判斷力以及分析能力，除此之外，職業人員還要有豐富的從業經驗以及正確嚴謹的職業態度。只有擁有了這些要求，才能被稱為一個合格的資產評估人員。然而，就我國目前情況來看，由于資產評估是一個剛剛起步不久的產業，因此這樣具有高素質的人才少之又少，這也是我們需要重點關注的問題，同時也是一個重要的影響方面。
2.由于市場競爭的加劇，評估機構為了爭奪市場而采取低價策略，容易導致評估質量下滑
基本的評估過程，要求進行資產評估必須要經過一段時間用來通過一些必要的審核評估程序，這樣才允許表達相關評估的意見，但是目前的情況截然相反。因為現在資產評估行業的競爭愈演愈烈，評估機構不但不以評估的質量和服務來贏得顧客反而轉向通過降低相關費用來引起顧客注意，然而所謂的低收費必然是意味著低成本，因此許多評估機構為了使自身效益達到最大化，就會在評估程序方面有所減少，這樣就直接導致了最終的評估結果不準確，評估質量也相應降低。
三、提高資產評估機構執業質量的對策
1.充分發揮政府在資產評估行業監管中的作用，加強評估行業監管力度。
首先，我們應該將相關資產評估的標準以及監管體系進行進一步完善，同時也應當完善和制定相關的法律法規使得資產評估更加規范化，更加合理化，協調相關評估部門并對相關部門進行合理的任務分配，這樣就避免了管理不過來的情況，將任務量進行，有利于評估更加有效、高質量的進行。其次，我們應該注意維持評估產業的秩序，保護資產評估的環境，提高對評估的執法力度，同時對一些違反評估規則和要求的評估人員，采用一定的處罰措施，讓按規章辦事成為資產評估人員工作的基本習慣。
2.充分發揮資產評估協會在整個行業中的導向作用，進一步加強對評估機構以及注冊資產評估師的系統化管理。
就目前情況來看，由于資產評估行業的興起，一些不足也隨之出現，尤其是在評估管理方面。于是為了更好的管理資產評估這個行業，我們應該將下面幾個方面進行加強：首先，是應該盡快將資產評估相關的規則和制度進行制定;其次，是要對資產評估的執業質量進行定期的檢查，要讓所有的評估過程在一個對外透明的狀態下進行;最后，要對注冊評估師進行一定的后期培訓，將資產評估人員的專業素養以及執業能力提升。
3.加強資產評估機構內部管理。
第一，我們要進一步增強工作人員風險意識，與此同時，我們還要培養資產評估人員的觀念，提高評估質量。而且我們應該在建立市場的過程同時也兼顧著資產評估的管理。其次，我們應該將機構的質量制度進行有效的完善和提高，讓每個環節都得到有效的監控，第三，是要保證資產評估過程中的一些制度能夠得到體現，除此之外，在審核過程中，所謂的審核不應該只表現在所謂的表面，應該將審核真正落實到審核上，實實在在的進行檢查。
4.進一步加強對加資產評估師的進一步教育，從而提升其職業道德與執業能力。
進行資產評估，主要依賴資產評估人員所掌握的評估知識，所以，作為一個資產評估師，要有扎實的知識功底，樹立較強的風險意識，嚴格遵循資產評估相關制度來進行科學的資產評估。另外，資產評估人員應該在執業之后也進行后續教育來不斷對職業素質進行提高。
四、結語
綜合以上內容，我們可以看出，要提高有關資產評估的質量問題，就必須加強資產評估師的后續教育、完善有效的資產評估質量控制機制、加強評估行業監管力度、不斷完善行業準則體系，強化對資產評估機構和注冊資產評估師的管理。
參考文獻：
市場評估報告范文3
一、關于技術秘密信息許可費價值評估可能涉及的相關資料及其關聯性分析
從筆者目前所能夠掌握的資料來看，進行技術秘密信息許可費評估具體需要哪些資料，并沒有統一的要求，一般都需要根據案件的情況確定，在多數的情況下還要委托單位（公安機關）、受害單位（權利人）與評估機構進行多次溝通。什么時間開始溝通，什么時間溝通什么問題還有可能成為被關注或者被質疑的對象。偵查機關在正式委托評估機構之前，需要確認該評估機構是否可以承擔該工作并愿意接受委托。而評估機構在確認能夠完成該項委托評估事宜之前，需要了解案件所涉及的具體問題，包括可以提供哪些資料與數據信息等。簡單地講，評估機構在沒有回復確認可以完成該項委托前，偵查機關不會出具正式的委托書。如果出具了正式的委托評估函件而評估機構因客觀原因無法完成所托事宜的，就必須更換評估機構再次出具委托函件；按現行的流程，這會給公安機關帶來很多的問題。所以，在司法實踐中就常常會出現委托書出具的時間在評估機構接觸案件材料與受害單位之后，這也是辯護人在開庭質證時對此提出質疑的原因。評估機構在正式接受委托手續之前，與偵查機關、受害單位接觸的目的雖然是為了確認是否可以完成受托事項所做的必要工作，但程序依然有規范的必要，比如建議公安機關在正式出具委托函件前，將這一階段的工作納入辦案程序中，并把接觸的時間、事實、目的以及所提供的材料信息等予以明確。
基于上述分析，提高效率為順利進行評估工作做好充分準備顯得非常必要，筆者從實務的角度提出點滴建議供參考。下文以化工行業技術秘密信息許可費價值評估可能涉及的相關資料信息為例作簡要的說明。
一般而言，為《評估鑒定報告》準備的參考資料主要有：（1）關于經營資質和商業秘密成立的資料，主要是營業證照、公司章程，以及司法鑒定意見書、保密措施等。這類資料多是程序性材料，與評估結果沒有直接關系，可以提前做好準備；（2）關于案情的相關資料信息，主要是基本情況介紹、使用涉案技術秘密侵權的相關證據、侵權人項目的規模信息、與技術秘密有關的鑒定報告等；（3）受害單位的財務資料，主要是經過審計的財務報告、設備表、設備訂購合同等。這類資料與評估結果關系最密切。評估人員需要根據財務制度到受害單位核實與評估有關的原始單據、合同，并從經審計的財務報告中提取相關財務數據，作為評估的重要參考。這部分財務數據與材料，法律專家需要與受害單位的財務專家做充分深入的溝通；（4）第四類是評估人員根據專業經驗進行調研而獲得的有關涉案產品市場前景和產業政策等方面的資料。這些資料需要提前為評估機構做好前期的準備工作，包括可以獲得這些資料信息的渠道、途徑、方法等。
很顯然，從實務操作的角度看，上述介紹能夠貢獻的地方是極其有限的，對該部分業務有所了解的讀者不難發現，這是基于“收益法”評估方法而做的舉例說明。所謂的“收益法”，即依一定的產品銷售規模產生的收益入手，計算未來可能取得的收益，再通過一定的分成率，得出該評估對象在一定的經營規模下于評估基準日的公允價值。針對商業秘密市場價值的評估，除收益法外，還包括市場法和成本法。由于商業秘密形成的直接成本往往與其價值沒有直接的對應關系，即投入產出的弱對應性，因此一般不采用成本法，或者在采用時會非常慎重。如果國內有類似商業秘密充分交易的案例時可以考慮采用市場法評估，如果沒有充分的案例可以參考的，則放棄市場法。這里需要特別強調的是，不采用成本法的原因是投入產出的弱對應性，而不是對涉案技術秘密投入成本在案件中貢獻的漠視，更不是根本的否定。在本專欄的其他文章將會闡述這一問題。
二、技術秘密信息許可價值評估意見結論成立的條件、有效期及其效力
價值評估結論受機構評估人員的職業水平和能力的影響，并且僅為委托方進行以本次評估目的所發生的經濟行為提供服務，對于將其運用到其他經濟行為時，評估結論一般會失效，不具同等效果。一般來講，評估工作不考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇到自然力和其它不可抗力對資產價值的影響，也不考慮資產將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對其評估值的影響。當評估條件以及評估中遵循的持續經營原則等其他情況發生變化時，評估結果一般會失效。所以，我們無論是在技術秘密的刑事案件中還是在民事案件中，都要結合案件的具體情況看待所評估的價值，而不能脫離案件以及所涉及技術的具體情況，特別不應當通過運用經濟行為來模擬其準確性，從而泛泛地評論價值是過高還是過低，并進而質疑，甚至得出完全否定價值評估意見的結論。
技術秘密信息許可價值評估報告中，一般都會對有效使用期限做出表述，即：從XX年X月X日到XX年X月X日止，評估目的在本評估報告的有效使用期限內實現時，評估結果可以作為參照依據。超過該有效使用期限，需重新進行資產評估?？墒牵讣€沒有審理完畢，評估報告的1年有效期已經屆滿，怎么辦？技術秘密刑事保護司法實踐中辯護人曾提出過有效期屆滿不應采用的辯護觀點。筆者認為這個問題要結合案件的具體情況而定?！顿Y產評估準則DD評估報告》（中評協[2007]第189號）第11條規定，“評估報告應當明確評估報告的使用有效期。通常，只有當評估基準日與經濟行為實現日相距不超過一年時，才可以使用評估報告?！笨梢?，評估準則規定評估報告的有效期，是為了避免評估基準日確定的評估價值和經濟行為實現日的實際價值差異過大而無法使用評估報告。通常，評估報告的有效期是針對評估后一段時間才使用評估資產的情況，此時會產生“評估基準日”和“經濟行為實現日”兩個時間點，如果經濟行為實現日在評估基準日之后并超過1年，則評估基準日的評估價值可能發生重大變化，而不宜再使用評估報告。所以評估報告所確定評估基準日與評估目的很關鍵。比如，嫌疑人竊取了受害單位全套技術，所要評估的是在竊取完成日假定為受害單位將全套技術許可給使用方的許可價值，以確定受害單位因喪失該次許可機會而導致的損失?？梢姡`取完成日，既是評估基準日，也是假定進行技術許可的經濟行為實現日，兩個時間點是重合的，因此，評估基準日的評估價值，就是許可這一經濟行為實現時的許可價值。當評估是對歷史時點的價值評估時，就不存在經濟行為實現日超過評估基準日后1年而評估報告不能使用的說法了。
三、價值評估報告復核人的法律地位以及《評估說明》的保密問題
《司法鑒定程序通則》（2016年5月1日起施行）第4條明確規定，司法鑒定實行鑒定人負責制度。要求司法鑒定人應當依法獨立、客觀、公正地進行鑒定，并對自己作出的鑒定意見負責?？墒牵?2條又規定了一個復核人，即委托的鑒定事項完成后，司法鑒定機構可以指定專人對該項鑒定的實施是否符合規定的程序、是否采用符合規定的技術標準和技術規范等情況進行復核，發現有違反通則規定情形的，司法鑒定機構應當予以糾正。復核人的法律地位是不清楚的。司法實踐中，曾發生過辯護人提出復核人是否應當回避的問題。《司法鑒定程序通則》第20條規定：司法鑒定人本人或者其近親屬與委托人、委托的鑒定事項或者鑒定事項涉及的案件有利害關系，可能影響其獨立、客觀、公正進行鑒定的，應當回避。司法鑒定人自行提出回避的，由其所屬的司法鑒定機構決定；委托人要求司法鑒定人回避的，應當向該鑒定人所屬的司法鑒定機構提出，由司法鑒定機構決定。委托人對司法鑒定機構是否實行回避的決定有異議的，可以撤銷鑒定委托?？墒菦]規定復核人是否要適用回避的條款?！缎淌略V訟法》第145條規定，“鑒定人進行鑒定后，應當寫出鑒定意見，并且簽名。鑒定人故意作虛假鑒定的，應當承擔法律責任。”中國資產評估協會《資產評估準則――評估報告》第9條規定，“評估報告應當由兩名以上（含兩名）注冊資產評估師簽字蓋章?！狈珊拖嚓P評估準則中沒有“復核人”的概念，更未將其規定為“鑒定人”，也未規定其適用回避的相關規定。但是司法實踐中復核人的角色又很重要。為了有效地避免爭議，筆者建議，評估機構在確定評估師時將復核人也一并告知并要求委托人或者當事人回復是否提出回避申請。
在技術秘密刑事保護的司法實踐中，還有一個很敏感的問題，即價值評估過程中評估機構內部保存一份叫做《評估說明》的文件，當辯護人提出要求評估機構提供時，是否應當被支持。這個問題之所以敏感是因為會涉及到受害單位的定價指數與定價原則，非常珍貴并且極易容易泄密，所以受害單位極力反對，評估機構也非常重視。筆者傾向于評估機構有權拒絕提供《評估說明》。
基本理由如下：（1）評估說明是財產評估主管機關、企業主管部門審查資產評估報告書和檢查評估機構工作之用，不是法律法規規定的評估報告的組成部分，也非附件；（2）評估說明屬于評估專家的專業和經驗范疇，評估專家已經當庭詳細解釋了其中涉及的重要問題；根據評估專家的當庭解釋，評估說明主要是如何確定評估中重要參數和方法的技術性說明，屬于專家專業和經驗范疇，比如技術分成率、評估方法、許可方式等。評估專家可以在當庭詳細解釋了為什么采用這些參數和方法，而且在評估報告中明確列出了選擇確定的最終結果。（3）評估材料中，對評估價值有實質影響的是受害單位的財務資料是保密的，且經過審計機構審計，質疑其真實性理由不充分。
注：本文節選自LexisNexis律商網【桃李知教】專欄，其專注觀察和解析知識產權領域最前沿、最新型的法律問題，旨在識微見遠，或指點迷津。
市場評估報告范文4
一、珠寶首飾不良資產的含義
珠寶首飾不良資產并非指珠寶首飾本身品質的優與劣，而是珠寶首飾資產和資產擁有者結合后的一種經濟學判斷，是從銀行等金融機構的角度對相關珠寶首飾債權的認識。
通常意義上的珠寶首飾是一種奢侈品，具有美觀、稀少、耐久的特點，更由于其高含金量和高流通性，具有一定的貨幣功能。然而，確實有不少的珠寶首飾處于非正常流通狀態，不能給所有者或實際控制者帶來正常利潤，甚至某些珠寶首飾本金回收都十分困難。珠寶首飾類實物流動資產成為騙貸載體的現象較為普遍。這些珠寶首飾類不良資產主要沉淀在各金融機構中，如銀行、資產管理公司、投資信托公司等。某些待改制的國有珠寶企業也有批量的珠寶首飾長期庫存或緩慢流通。
二、珠寶首飾不良資產的特點
對珠寶首飾不良資產的產生原因和占有方特點的分析屬于社會科學的范疇，不在本文探討之列。以下將僅從資產的客觀物質角度予以闡述。
從珠寶首飾不良資產的客觀實體狀態上，可簡單將其分為三大類，既鑲嵌首飾類、玉石類和特殊種類。三類特點各不相同。將玉石單獨分類是因為許多不良資產都屬玉石成品或玉石原料。
1.首飾類：包括各種貴金屬制品和貴金屬鑲嵌制品，如各色K金制品、銀制品、K金或Pt鑲寶石飾品等。這類資產通常數量較多，許多款式陳舊、寶石品質普遍較差，甚至存在殘破或貴金屬變色的現象。
2.玉石類：包括玉石原料和玉石雕刻成品、半成品。這類資產通常質地較差、工藝一般，少見優質高檔材料及作品，但由于各種原因，資產所負擔的泡沫價值數額較大。
3.特殊種類：包括工藝品（如大、中型貴金屬制品、貴金屬鑲寶石制品、大型珊瑚、象牙等雕刻作品）和特殊寶石原材料及成品（如大型黑色鉆石、鉆石毛胚、紅寶石晶體、“夜明珠”等）。這類資產通常良莠不齊，或由于各種原因，對其價值的認知分歧較大。
針對這三類資產，主要采用成本法和市場比較法，結合專業經驗對評估結論予以合理調整，得出最終結論。需注意的是，在各種評估對象中，第二類和第三類資產中，翡翠原料和特殊珠寶工藝品（藝術收藏品）的評估難度較大。
作為不可再生的自然資源，翡翠原料的個性特點較為明顯，翡翠原料的內部品質狀況具有極大的不確定性，翡翠原料或多或少都具有“賭性”。一方面，原料的購買成本（若有歷史成本可查的話）不能作為價值評估的重大證據，另一方面，翡翠原料給占有者帶來的未來經濟收益具有一定的不可預見性，因此評估人員的專業經驗極為重要，評估結論的專業風險較大。
作為融合稀缺資源和傳統手工藝技巧為一身的特殊工藝品，通常都會具有某方面的惟一性，如體量、題材等的獨特性等，此外由于交易的隱秘性，直接使用市場比較法具有相當的難度，因此根據謹慎性原則，作為不良資產，重置成本法在價值結論中的權重較為明顯。
三、珠寶首飾不良資產的評估特點
珠寶首飾不良資產評估就評估本身而言，工作程序和工作方法與正常評估沒有本質上的不同，其產權通常較為清晰，由債權人擁有或實際控制，其評估目的也非常明確：為處置變現提供參考依據。因此，對珠寶首飾不良資產的評估，可以更準確地描述為是以不良資產處置為目的對相關珠寶首飾資產進行評估的活動。評估師只有充分把握這點，才能更好地與委托方溝通，才能正確選擇恰當的評估價值類型，才能得出有效的、合理的價值結論。
在珠寶首飾不良資產的評估工作中，某些焦點問題須時刻予以關注，并盡可能針對評估對象的實物特點在評估報告中給予解釋和披露。
1.評估目的的明確。表面看來，珠寶不良資產的評估目的十分明確，然而，在與委托方交流時，通常發現委托方或主管方對評估結論賦予了較多的職能：了解實際價值便于會計核賬或銷賬；衡量管理層業績；根據價值結論決定處置方式；衡量處置業績；為處置變現提供參考等。實際上，對珠寶不良資產的評估，通常較為恰當的評估目的表述就是為處置變現提供專業依據，供處置行為決策參考。
2.評估結論的適用性。不同的委托方對資產處置的要求不同，有些要求處置成交價格必須大于評估價值，有些要求成交價格可以在評估價值的80%以內波動，有些要求完全按照評估價值處置………。不同的處置要求實際上對評估結論的適用性要求是不同的。一個評估結論不可能同時適用于拍賣底價、市場價值或市場變現價值、強制變現價值等。通常委托方在委托珠寶評估時，并沒有較明確的處置意向，這就要求評估師與委托方進行充分溝通，并在評估報告中對結論的適用性予以說明。有時，可以根據委托方的要求，從專業角度進一步提出處置意見以供參考。
3.托方對評估結論有定向性預期。大部分質押珠寶首飾都有“專家”或某些資產評估機構的“評估報告”，價值結論似乎也符合某些通俗的說法，如“黃金有價玉無價”、“價值連城”等等，此時委托方對珠寶首飾不良資產的心理定價往往偏高。某些珠寶首飾不良資產經鑒定評估后若發現以假充真、以劣充優，委托方又期望“干脆不值錢”。無論那種委托期望心理一旦落空，都會產生一定的矛盾，此時完備的工作程序和合理的評估依據將會顯得尤為重要。
4.由于珠寶首飾評估的專業特點，在評估時應充分注意以下細節：
（1）珠寶評估價值結論與評估明細表的關系問題。
由于珠寶首飾資產單位價值較高，因此資產清點極為重要。除清點數量外，還要核實編號、重量、鑒定證書與實物是否吻合等，并進行現場文字描述和照片記錄。評估明細表既是資產清查核對的記錄表，又是具體評估項目中對評估對象的分類表。一些委托方還會根據評估明細表進行會計核賬。然而批量珠寶首飾資產的價值并非完全就是分類資產價值的簡單相加，因此對價值結論進行具體分析調整的同時，還存在價值結論有效數字的保留問題。根據評估對象特點和行業常規對有效數字的處理原則可采用“四舍五入”或“八舍九入”合理取舍?！八纳嵛迦搿痹瓌t主要用于分類資產估算，“八舍九入”原則主要應用于評估結論數據處理（“八舍九入”原則在國際珠寶行業較為常見，如鉆石的克拉重量計價即廣泛采用此原則，如：1.788克拉計為1.78克拉等。）。根據評估對象的特點，合理選擇有效數字。通常情況下，結論為“千”，估算準確數字至“百”即可；結論為“萬”或“十萬”，估算準確至“千”即可；結論為“百萬”，估算準確至“萬” 即可。
（2）評估報告有效期的問題。
雖然相關法規明確規定評估報告有效期為一年，但在評估珠寶首飾不良資產的具體實踐中可根據評估對象特點和市場價格波動情況調整或靈活處理。除委托方有明確的短期處置時限，應該調整報告有效期外，對珠寶首飾不良資產的評估還須具體問題具體分析。
由于珠寶首飾原材料價格特別是貴金屬價格波動頻繁， 波動幅度難以準確預測，若評估對象中鑲嵌首飾或貴金屬首飾較多，評估報告中就必須向委托方明確提示，密切關注處置當時的原材料基礎價格及變化趨勢，并建議評估報告有效期適當縮短以減少對基礎價格波動問題的忽視所造成的風險。
市場評估報告范文5
作為房地產估價機構在日常工作中經常要為司法機關處置涉訟房地產出具估價報告，報告中往往要涉及三個最基本的概念：一個是公開市場價值，一個是拍賣底價，一個是拍賣保留價。對于前者，由于有房地產估價規范的嚴格規定，一般沒有異議。但是對于后二者，由于《房地產估價規范》與《中華人民共和國拍賣法》中的有關規定不一致，因此，對于什么是底價，什么是保留價，兩者之間是什么關系，它們與起拍價、抵債價又是什么關系，房地產估價機構確定的拍賣底價或保留價的法律地位如何，目前有一些不同看法。本文僅就拍賣底價、保留價的準確稱謂及其法律地位作一探討，以期拋磚引玉。
一、什么是拍賣
《中華人民共和國拍賣法》第三條規定：拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。在實際經濟生活中，拍賣有兩種不同的性質和兩種不同的形式。第一種性質的拍賣是基于自愿原則的，即拍賣委托人將自己所有的財物或權利委托拍賣人進行拍賣。常見的有古董、字畫、郵票等的拍賣，土地使用權出讓拍賣也屬于這種性質。另一種性質的拍賣不是基于自愿原則的，往往出現在破產清算、涉訟涉案的情況中，是一種被迫的強制拍賣。與此同時也存在兩種不同形式的拍賣：一種是英格蘭式，報價由低到高，不斷加價競買，直到無人再加價時，即以最后應價者競買成功為基本特征。我國和世界上絕大多數國家一般都采用這種拍賣形式；另一種拍賣形式則是荷蘭式，報價由高到低，不斷減價，以第一位應價者競買成功為基本特征。荷蘭阿姆斯特丹鮮花批發市場和日本東京海鮮批發市場都采用這種拍賣形式。近日，深圳市福田區“子悅臺”商住樓在建工程也以這種拍賣形式成功地進行了拍賣。
與房地產估價有關的拍賣主要是第二種性質的拍賣，即強制拍賣。我們主要針對這種拍賣情況下的底價或保留價進行探討。
二、拍賣底價與拍賣保留價
《房地產估價規范》第6.10.2條規定：房地產拍賣底價評估，首先應以公開市場價值標準為原則確定其客觀合理價格，之后再考慮短期強制處分（快速變現）等因素的影響確定拍賣底價。
底價即最低商業價值。在此基礎上確定拍賣保護價、起拍價。最高應價低于保護價的，重新拍賣或變賣。（《海商法大辭典》1988年版第414頁）
保留價主要出現在《中華人民共和國拍賣法》中，第二十八條規定“委托人有權確定拍賣標的的保留價，并要求拍賣人保密。拍賣國有資產，依照法律或者按照國務院規定需要評估的，應當經依法設立的評估機構評估，并根據評估結果確定拍賣標的的保留價?！钡谒氖臈l規定“委托合同應當載明以下事項……；（三）、委托人提出的保留價?！钡谖迨鍡l規定“拍賣無保留價的，拍賣師應當在拍賣前予以說明。拍賣標的有保留價的，競買人的最高應價未達到保留價時，該應價不發生效力，拍賣師應當停止拍賣標的的拍賣?！?/p>
可以看出，底價是標的物的最低商業價值，或者說是第三方（房地產估價機構）確認的標的物在拍賣市場——這樣一個受強制快速變現因素影響而形成的一個不完全市場上的最可能的成交價，相對于拍賣委托人來說是一種客觀性的價格；保留價則是拍賣委托人在底價基礎上根據評估底價確定的，相對來說更具有主觀的意味。
在第一種性質的拍賣，即基于自愿原則的拍賣情形下，拍賣委托人是拍賣標的的所有人，有權自行確定拍賣標的的底價或最低商業價值，自行確定拍賣保留價。通俗地說就是：我就打算按這個價錢賣，低于這個價錢我就不賣了。此時，底價即保留價。在拍賣未成交的情況下，委托人可以降低自己的底價（保留價），因為最低商業價值是他自己確定的，他自己可以更改。在第二種性質的拍賣，即強制拍賣的情形下，作為最低商業價值的底價就不能與保留價等同了。這是因為：第一，這兩個價格是由不同的主體確定的，底價是由法定的評估機構依法確定的；保留價則是由拍賣委托人，即司法機關或清算組、債權人委員會在委托拍賣合同中確定的。第二，底價在評估報告有效期內，如無特殊情況一般不能更改；保留價則可以在多次拍賣中向下調整，以期能夠成交，但不能低于底價。第三，底價的更改必須由法定的評估機構依據變化了的條件做出新的評估；保留價則可以在底價之上，根據市場和拍賣的具體情況靈活確定。
總之，由房地產評估機構依法確定的拍賣底價是拍賣的最終保留價，是不可突破的價格底線。
三、拍賣底價的法律地位
以拍賣為估價目的的房地產估價報告（其中最重要的部分是確定拍賣底價）作為價格鑒證文件，在訴訟中的作用相當于法醫鑒定、筆跡鑒定這一類專業技術鑒定，具有專業性、權威性和嚴格的法律意義，即在沒有相反的證據的情況下，法院可以據此作出判斷。而這種判斷對當事人的利益將產生最直接的影響。拍賣底價的法律地位還表現在以下幾點：
1、拍賣底價是確定保留價、起拍價的依據；
2、拍賣底價不可隨意更改；
3、在拍賣不成交的情況下，以物抵債是法院執行工作的一種選擇，此時，拍賣底價就是抵債價；
4、拍賣底價的確定必須由法定房地產估價機構按照法定程序完成。
5、房地產估價機構確定拍賣房地產底價必須承擔法律責任。
四、房地產拍賣底價確定中的幾個問題
1、拍賣底價的法律地位對房地產估價機構及全體估價師提出了更高的要求，即客觀、準確地評估房地產拍賣底價。
2、不能簡單地一律打幾折，必須依照房地產估價規范要求，準確把握所評房地產因強制快速變現等因素對其公開市場價值的影響。從拍賣底價標的物在拍賣市場上最可能的成交價這個角度考慮，拍賣無法成交和成交價大幅偏離底價都或多或少與房地產評估機構未能準確把握所評房地產因強制快速變現等因素對其公開市場價值的影響有關。
3、盡可能多地收集房地產拍賣市場行情，仔細分析拍賣成交價與市場價、拍賣底價之間的關系。以目前深圳房地產拍賣市場為例，一般來說，住宅成交價總能高于拍賣底價，接近市場價，辦公樓卻常常無人競拍。多套住宅整體拍賣無人問津，拆零再拍，就可以以高于底價的價格成交。這種狀況說明：一種可能是機構尚未重視拍賣市場，另一種可能是整體拍賣，機構買下后再拆零來賣，中間有約10%的稅費，其他風險還在外，使機構投資者卻步。但我們也可以從中得出不同用途房地產拍賣底價與市場價的差距應有不同；整體拍賣與拆零拍賣，拍賣底價也應有不同這樣兩個結論。
4、評估報告一定要披露被拍賣財產存在的瑕疵，并在確定拍賣底價時加以考慮。涉訟房地產一般都經過一個查封和訴訟的過程，有的甚至長達數年；有的欠交水電費、物業管理費；有的有租約限制；有的涉及另外的訴訟；有的還要補地價，這些情況都使被拍賣財產的價值受到影響。評估報告一定要將被拍賣財產存在的瑕疵加以披露，并根據影響大小對被拍賣財產的市場價值特別是拍賣底價做向下修正，以保護競拍人的利益。
5、要注意保護被拍賣財產所有人的利益。被拍賣財產的受償人（一般是抵押權人）總是希望拍賣底價低一些，以便盡快變現，收回現款；司法機關出于盡快結案的考慮，也可能希望拍賣底價低一些。這時，合理確定拍賣底價，就是對被拍賣財產所有人（敗訴方）的合法權益的保護，特別是當被拍賣財產所有人還有其他財產時其意義更加明顯。
五、實踐中的拍賣底價與拍賣保留價
1、目前，深圳市各級人民法院均采用抽簽委托評估機構的作法，即法院將部分房地產評估機構確定為定點評估機構，每月兩次舉行搖珠抽簽會抽簽決定具體案件的評估機構，評估機構不與拍賣行和原被告雙方接觸。這個作法保證了評估機構能夠獨立、客觀地出具評估報告。在確定拍賣底價和拍賣保留價的問題上，雖然廣東省高級人民法院曾經有過通知，要求各級法院執行部門可以在評估市場價的基礎上降15個百分點確定第一次拍賣的保留價；如果拍賣不成交，則再降15個百分點確定第二次拍賣的保留價；如果拍賣仍不成交，則以第二次拍賣的保留價作為抵債價格，裁定將該房地產過戶給勝訴方（債權人）。但實際上，在大多數情況下，各級法院仍以房地產評估機構評估的拍賣底價作為拍賣保留價。經兩次拍賣仍不成交的，即以拍賣底價作為抵債價格，裁定將該房地產過戶給勝訴方（債權人）。房地產評估機構出具的評估報告只確定該房地產的市場價值和拍賣底價，并不確定拍賣保留價（部分評估報告中提到的“拍賣保留價”實際應當是拍賣底價）。拍賣保留價由法院在委托拍賣時確定。
市場評估報告范文6
【關鍵詞】房地產評估；房地產抵押；行業規范
引 言
隨著我國社會主義市場經濟體制的建立和完善及國民經濟的快速發展，特別是房地產市場的蓬勃發展，與房地產權益相關的市場交易、投融資、管理等一系列活動不斷發展，這就使得房地產估價的服務領域進一步的拓寬。房地產估價作為整個產業鏈上的一個重要環節，是一門技術性很強的專業，同時也是房地產中介服務中的一種非常重要的表現形式。
一、房地產評估業務的發展及存在的問題
房地產評估業是因銀行開展抵押貸款業務的需要而誕生的。銀行為了降低貸款的風險，要求客戶提供抵押物作擔保，而房地產因其保值增值性，成為抵押物的首選。以房地產為抵押物發放貸款，對銀行而言有兩個好處：一是可以降低抵押貸款的風險；二是可以抵押物為依據確定抵押貸款的額度。發放貸款的額度，通常是在抵押物市場價值的基礎上確定的。因此，為了確定房地產抵押物的市場價值，房地產評估業就應運而生了。目前房地產評估的業務范圍已擴大到房地產買賣、租賃、抵押、轉讓、收購、破產清理、資產重組、司法裁決等領域，其中以評估房地產市場價值為目的的業務仍占了業務總數的絕大部分。
以房地產抵押評估業務為例來說，銀行和評估機構兩者之間存在著千絲萬縷的聯系。銀行要開展抵押貸款業務，必須依靠評估公司對房地產抵押物的價值進行評估；而評估公司面臨日益激烈的競爭，為了生存，也必須依靠銀行獲取業務來源。因此兩者之間存在著互助互利的關系。理論上，銀行通常會向需要貸款的客戶推薦評估機構。這節約了客戶親自尋找評估機構所耽誤的時間，也給客戶留下了較大的選擇空間，對銀行、客戶都有好處。但在實際操作中，這種推薦評估機構的方式已經逐漸演化為指定某一評估機構了?？蛻魹榱双@得貸款，往往不得不對銀行的安排言聽計從，沒有選擇余地。銀行選擇某些評估公司，當然會考慮評估機構的資質、信譽等因素。但一般而言，銀行愿意選擇它們認為風險最小的評估公司，也就是在評估價格上盡量同銀行“保持一致”的評估公司。這種指定評估機構的作法不僅在銀行抵押業務中存在，也是評估行業中的常見行為，但在實際上存在著很大的不合理和風險隱患。主要表現在：
（一）評估機構失去獨立性。銀行在選擇指定的評估機構之前，往往要對一些評估機構進行考察，也就是檢查評估報告的質量。評估報告的質量主要體現在評估價格的合理性方面。因為這與抵押貸款的風險性密切相關。而評估機構為了取得被銀行指定的資格，紛紛在評估報告做文章，有意地按照銀行要求壓低（或抬高）評估價，以取得銀行的信任。這種作法雖然在一定程度上降低了銀行的風險，卻使評估價格偏離了標的物的真實市場價值，損害了客戶的利益。例如，有的銀行要求評估機構對標的物的價格必須評到“××元/”或“不得超過××萬元”，“最高（最低）××萬元”等等。這樣一來，評估報告不過是銀行發放抵押貸款的必要程序和形式，失去了本身的功能。
（二）使評估機構失去公正性。銀行對評估機構的干涉，給評估機構施加了很大的壓力。同時，評估機構也面臨著來自客戶方面的壓力?？蛻艨梢宰杂蛇x擇銀行貸款，而目前評估公司眾多，因此客戶也可以選擇其他的評估機構進行評估。評估機構自然懂得“客戶是上帝”的道理，因而也不愿意得罪客戶。一宗評估業務要同時遇到來自銀行和客戶兩方面的壓力，如一方要求將價格壓低而另一方要求將價格抬高，使評估機構左右為難。評估機構為了不得罪銀行和客戶，不得不在價格上采取折衷的辦法，這同樣會使評估價值失去公正性。
（三）引起不正當競爭。隨著指定評估機構的這種方式的發展，以及行業監管不嚴，使得一些評估機構間形成了惡性競爭，它們不是從提高自己資質和水平上下功夫，而是通過金錢等各種手段賄賂相關人員以爭取業務來源。這加劇了銀行內部的腐敗。如此下去，會形成一個惡性循環，對銀行、評估機構和客戶三者都不利。
（四）形成風險隱患。對于一些缺少產權證明的房地產抵押物，評估機構一般不負責核實房地產產權的合法性以及是否存在產權糾紛等情況，并在評估報告中聲明“對產權不清等引起的后果免責”。這就給一些持假產權證明文件或他人產權文件的不法分子以可乘之機，因為只要混過產權登記這一關，就可獲得貸款。銀行對中介機構的充分信任也是銀行的另一個風險隱患。評估機構可能利用銀行的信任，同客戶串通起來，利用假的產權證明或非法產權證明幫助客戶獲得貸款，使銀行的利益受損。
二、應對措施
可以通過以下幾點來改善諸如此類評估業務中的種種弊病：
（一）給客戶選擇評估機構的自由。給客戶更大的自由選擇空間，讓客戶自己選擇評估機構；同時，各單位在選擇評估機構時不能左右客戶的意愿，不能勸誘客戶選擇這家或那家評估機構。
（二）保證評估機構的獨立性。其他任何單位不能對評估機構進行干涉，保證評估機構的獨立性、公正性和客觀性。同時要對評估機構的行為進行監督，保證評估機構的評估工作不受來自客戶或其他方面的干擾和影響。
（三）審查、監督評估機構。主管部門要對評估機構進行督查，建立完善的監督制度，杜絕其不規范行為。對評估機構的資質進行定期審查，資質好的升級，資質差的降級或取消執業資格。
（四）評估業務實行招投標制。評估業務的招投標，可以引入類似于建筑工程招投標的方式操作：首先，由招標單位公布招標通知。然后，各評估機構根據自身評估方法擬定投標書。最后，由評估行業的專家根據投標單位的資質及評估方法的合理性等標準進行評標。因為決標時并未明確標的物的市場價值，所以最終的評估工作由中標單位完成。但因為這種方法要耗用大量人力、財力，對價值較小的標的物，評估機構沒有參與的積極性。只有對價值大的標的物運用此種方法，才可能收到預期的效果。
三、結語
我國房地產評估行業雖然起步晚，但發展十分迅速，已成為促進我國經濟發展的一支不可缺少的力量，而且隨著評估業務量的顯著增長，房地產評估業有著光明的發展前途。當然只有完善對房地產評估行業的管理，才能使它走上健康發展的道路。
【參考文獻】
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