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土地征用補償辦法范文1
關鍵詞：農村土地征用；現狀；對策
這幾年，是我縣經濟加快發展，城市化建設迅速推進的重要時期。在此背景下，我縣各地出現了征用土地的。這些土地的及時征用，確保了我縣城市化建設和經濟建設對土地的需求。為了做好土地征用工作，各鎮、鄉和街道付出了艱辛的努力，部分鎮鄉、街道在一定時期內，把土地征用工作列為中心工作，分片、分村、分戶層層落實工作責任制，夜以繼日，深入細致地做好被征地農民的思想工作，確保了土地征用工作的順利進行。但是也應該看到，由于對土地征用補償存在爭議，在集體發展留用地、就業、社會保障工作和宣傳教育工作方面存在缺陷，使得土地征用工作呈現越來越難的趨勢，有些土地雖然已經完成征用補償協議的簽訂，但也難以及時交付使用，有些甚至在使用過程中還出現上訪或直接阻礙工程建設的現象。
一、我縣農村土地征收中存在的問題
（一）土地征用補償標準不盡合理。我縣現行土地征用補償標準區域間差異較大，現行中心城區土地征用補償標準根據城市規劃路網依次遞減的辦法，使得同一村、同一地塊土地征用補償標準各異，相鄰地塊土地征用補償標準懸殊，在實際土地征用補償中很難操作到位，并且極易造成征地補償爭議和糾紛。
（二）被征地農民的就業和基本生活沒有保障。幾年來，我縣在土地征用中普遍存在采用單一的貨幣處置辦法，對被征地農民的就業要求沒有引起足夠的重視。尤其是大片征用土地，往往使農民一夜之間就失去土地，因此使被征地農民有一種“措手不及”的感覺。這種感覺和思想情緒也影響了土地征用工作的順利實施。
（三）土地征用補償費分配不規范。政府對土地征用補償費分配沒有及時給予指導和監督，分配中“一村一策、一組一策”，分配方案比較混亂。多數村莊在分配中違背了法律和政策的基本精神，常常出現“吃小戶”現象，個別農民的正當權益無法得到保障。同時，由于缺乏政策的規范和約束，各村的土地征用補償費已趨向全部分光的現象。
（四）土地征用沒有依法實施。在實際工作中“先征后批、邊征邊用邊批”現象比較普遍，從而使土地征用工作理不直、氣不壯，對征地過程中出現的阻撓、干擾行為也不能及時給予依法處理。國土資源部門不直接參與土地征用政策處理工作，因此，對統一執行政策，依法實施征地，形成征地工作合力帶來消極影響。
二、完善我縣土地征用工作的對策建議
為加快城鄉一體化進程，縣級有關部門和鎮、鄉、街道，千方百計抓土地征用政策處理，確保被征用土地順利按時交付使用。但是，我們也要摒棄單純的土地征用觀，要從“三個代表”的高度，正確處理好土地征用和保護農民利益的關系，在土地征用補償、被征地農民就業安置及社會保障工作等方面予以及時完善和健全。
（一）及時修訂土地征用補償安置政策。土地征用補償安
置政策最為被征地農民所關心，土地征用補償標準的高低直接關系到被征地農民的切身利益。為了使征地補償政策更趨合理，最大程度上保護農民的利益，對土地年產值的計算及補償倍數
應適當給予調高，尤其是中心城區以外的鎮、鄉。在這一問題上，政府應有決心縮小中心城區和其他鎮、鄉在土地征用補償
上的差距，從而使我縣的土地征用補償在區域間公平合理。同時，對土地出讓收益，政府也要切出一塊作為專項資金（應不低于年土地出讓收益的10%），對被征地農民的培訓、轉業及社會養老保險方面給予支持或補貼。另外，在修訂土地征用補償安置政策時，對土地征用補償標準的確定必須遵循“區片綜合價”的辦法，并要力求區片劃分的科學性和可操作性。
（二）千方百計創造就業門路，切實解決被征地農民的生存發展問題。
1.失地農民應統一納入城鎮就業渠道，要建立城鄉統一就業組織體系，建立就業服務中介組織，幫助失地農民盡快在非農崗位上就業。
2.進一步完善留地安置政策，在村集體土地被大量征用的前提下，留少量土地給村集體經濟組織發展經濟，就要舍得將好的地塊、商用價值大的地塊留給村集體，盡量做到不與農民爭利。
3.著力推進失地農民基本生活保障體系建設。政府征用土地后，多數失地農民將處于經營無門路，辦廠缺本錢、就業難度大的現狀。這就需要政府加快失地農民的基本生活保障制度建設。
4.加強被征地農民的教育培訓，提高被征地農民的轉業能力。在被征地農民的教育培訓方面，關鍵要抓好兩方面的工作：一是要注重對農民的技能培訓，二是要注重對農民的擇業觀念教育。
（三）嚴格按照《土地管理法》規定的征地工作程序，依法實施征地。
1.征用土地必須依法批準。未經批準的土地，政府不能隨意征用。
2.土地征用必須統一?！锻恋毓芾矸ā芬幎?，土地征用只能由縣級以上人民政府組織實施，而具體承辦單位是縣級以上國土資源管理部門，實施統一征地。
3.土地征用必須公告。《土地管理法》規定了土地征用“兩公告一登記”的工作程序，即土地征用公告、征地補償方案公告和征地補償登記。
4.土地征用必須公平。在土地征用補償過程中，對同一片區、同一物類必須實行同一補償標準。
土地征用補償辦法范文2
關鍵詞：土地征用；公共利益；問題；對策
中圖分類號：F301.0 文獻標識碼：A 文章編號：1674—0432（2012）—08—0034—1
近幾年來，隨著經濟的發展，城市化建設不斷加快，國家對土地征用越來越多，很多土地被征用后，建設成了開發區、旅游度假區等。由于這類建設往往具有時間緊、土地用量大等特點，在短時間內形成了大量的資金流失，涉及到廣大農民的生活保障、就業、土地補償金分配等多項問題。筆者發現，近幾年來，一些地方政府為了招商引資，發展地方經濟，不顧農民反對，以社會公共利益需要為名（實為商業投資），大肆征用農民土地及土地上的房屋等事件履見不鮮，農民失地問題已成為一大焦點。社會弱勢群體——農民的權益被不斷侵犯，導致大量越級上訪、群體上訪事件履履發生，給社會穩定埋下了隱患，如何解決好農民土地征用問題，切實保護農民的利益，是當前黨和政府面臨的重大課題，如果農民征地問題得不到妥善解決，不僅會影響到中國社會的發展，同時還影響到中國社會的政治穩定，為此，筆者試圖從我國對農村土地征用的現狀出發，圍繞土地征用范圍、征地補償、被征地農民的保障等環節入手，反思在這些方面存在的問題，歸結原因，對相應的立法略作一下淺顯的建議。
1 土地征用過程中存在問題
1.1 征用范圍亂
主要表現為目前“公共利益”概念的界定模糊。比如商業用地本來是不能適用土地征用的，但實際上，大部分被征土地都用于了商業目的，而這種商業利用被解釋為搞國家經濟建設，結論自然就為“公共利益的需要”目的，因此，“公共利益”規定的寬范性往往使公共目的和商業目的混同，給一些地方政府濫用土地征用權大開綠燈。
1.2 征地補償過低
一是《土地管理法》確定的補償基本原則是“按照被征用土地的原用途給予補償”。可以說，這個“原用途”的規定是造成征地中的價格“剪刀差”的根本原因。有了這樣的規定，作為農業用途且又沒有實際處分權的集體土地，應該與今后的用途掛鉤才能有用。
二是以“產值”確定補償標準?！锻恋毓芾矸ā分写_定補償費用是以土地“被征用前3年平均產值”計算的。無論是6～10倍也好，最高30倍也好，但是以目前農產品價格計算，補償費無論如何也不會太多。假如前3年都是大災之年，補償費又怎樣計算呢？因此以產值論補償而不是以市場決定地價，是不夠科學的，同時實際操作也很難執行。
2 完善我國土地征用制度的主要對策
2.1 完善土地征用的補償標準，確保補償資金到位
確定土地補償新標準.在土地補償內容上，除了補償土地價值、勞動力安置、青苗損失及地面附著物外，還要增加農民在30年內土地正常收益權損失、土地的潛在收益損失、相鄰土地的損害、土地增值的價格損失。同時用市場化的辦法評估決定不同地段、不同用地的補償價格，受到失地農民的歡迎。既可以避免農民不滿，又可以減少許多矛盾。同時，在補償費的發放上，應盡力做到發放到位，發到村級或直接發到農民手中，減少農民失地補償金的剝削。
2.2 加強失地農民社會保障體系建設
目前，征地大都采取貨幣形式進行一次性安置，這種方式雖然簡便，但只能保一時，不能管長遠。玩在大量農民不僅享受不到土地升值所帶來的利益，在失去了集體就業、養老、子女教育、最低生活保障為一體的土地后，不能與城里人一樣獲得就業機會和社會保障，還要為轉變就業方式、生活方式而付出大量成本，這讓不少失地農民的不滿情緒和逆反心理呈上升趨勢。因此，從被征地農民的長遠生計考慮，改革現有的征地補償辦法，向農民提供長期可靠的基本生活保障，建立一套有效的失地農民基本生活保障制度勢在必行。失地農民保障體系包括最低生活保障、養老保障、醫療保障及為失地農民提供受教育和培訓的機會等，建議國家出臺相關政策，明確將征地多余農業人員納入社會保障體系，對征地后無地和少地的農民，應允許他們按照自愿的原則轉為城鎮居民，納入城鎮社會保障體系分享城市化成果，在農村已經建立保障體系的，應把這部分農民列為保障的重點，以解決他們生活上的后顧之憂。堅持多層次、多渠道安置，努力拓展失地農民生存和發展空間，建立健全失地農民的再就業培訓機制，提高失地農民的文化素質和職業技能，以適應現實中勞動力市場由單純體力型向專業型、技能型的轉變，使失地農民有能力自謀出路或轉向第二、三產業，在市場經濟中較好地站穩腳跟。
2.3 土地征用采用市場化運作
征地前的計劃性和征地后的市場性之間的矛盾就必然造成征地補償和征地后所獲利益的巨大反差。真正的公益性建設用地，在征用前后一般不會出現征地補償與所獲收益之間的明顯差別。因為公益事業即使有收益，一般也是用于成本的回收和公益建設項目的日常維護，營利并非公益事業的目的。對公益性建設項目的征地補償應遵循及時、充分、適當的原則，而對于非公益性建設項目的征地補償則應按照市場價值規律進行。所以，法律在嚴格界定“公共利益”范圍的前提下，還應明確規定，非公益性建設項目用地不能列入征用范圍，而應將其納入市場，由市場決定土地價格及各利益主體的分配比例。要堅持平等自愿、協商一致的原則。國家還要建立相應的土地價格評估機制。
參考文獻
[1] 張慶華著.中國土地法操作實務.法律出版社，2003年11月第1版.
土地征用補償辦法范文3
我們經常看到的消息是某農村的農民因為得知所在地方的土地將被政府征用，于是抓緊時間連夜建造房屋甚至是樓房。接著是政府連夜突擊檢查這些被稱為違章建筑的房屋，最終這些違章建筑被拆除大部分，少數所謂“釘子戶”因為“抗法”被繩之以法關起來了。
農民為什么這樣做呢？政府為什么采取這樣的措施呢？政府的這種合法行為是否正當呢？是否存在對農民的歧視呢？歧視性的制度設計在道德上又有什么理由呢？也許，有些問題是無法正面回答的，或者有些問題只能作為而問題存在。
二、我國現行土地征用制度
土地征用是發生在國家和農民集體之間的所有權轉移，是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規定的批準權限和程序批準，并給予農村集體和農民個人補償后，將農村集體所有土地轉變為國家所有。
學者指出，我國《憲法》第10條規定，國家為了公共利益地需要，可以依照法律規定對土地實行征用，這是我國實行土地征用的憲法依據。土地征用具有下列特征：1、國家建設征用土地的主體必須是國家；2、國家建設征用土地是國家行政行為，具有強制性；3、國家建設征用土地是國家公共利益的需要；4、國家建設征用土地必須以土地補償為必備條件；5、國家建設征用土地的標的只能是集體所有的土地。[1]
三、國外的有關法律制度
（一）美國
土地征用在美國被稱為“最高土地權的行使”。美國《憲法》第五條修正案規定：“非依正當程序，不得剝奪任何人的生命，自由或財產；非有合理補償，不得征用私有財產攻公共使用?！泵绹摪顟椃ㄟ€在其第十四條修正案中要求州政府依據正當法律程序取得私有財產并保證不得拒絕法律對公民的平等保護。各州憲法對此問題也有類似規定。
在美國，征收主要分兩種形式。第一種稱為Policepower，通常直譯為警察權，是政府為了保護公眾健康、安全、倫理以及福利而無償對所有人的財產施以限制乃至剝奪的行為。警察權包括土地區劃（Zoning）、建筑以及健康法規（BuildingandHealthCode），讓移要求（Set-backRequirement）、土地分割（Abatement）、污染（Pollution）以及出租管制（RentalControl）等。警察權準許政府規劃私人土地，而不需要支付補償。這種征用的方式得以適用的場合非常有限，并受到相關法律的嚴格制約。第二種是有償征收，英文稱為“eminentdomain”或“condemnation”，指政府依法有償取得財產所有人的財產的行為。以下討論的主要是指第二種征收形式。[2]
美國聯邦憲法第五條修正案關于有償征收（eminentdomain）的規定具有決定性的意義，該修正案規定了征收的三個要件：1、正當的法律程序（Dueprocessoflaw）；2、公平補償（Justcompensation）；3、公共使用（Publicuse）。
1、正當的法律程序
通常，征收行為應當遵循如下步驟：（1）預先通告。（2）政府方對征收財產進行評估。（3）向被征收方送交評估報告并提出補償價金的初次要約，被征收方可以提出反要約（counter-offer）。（4）召開公開的聽證會（Publichearing）說明征收行為的必要性和合理性，如果被征收方對政府的征收本身提出質疑，可以提出司法挑戰，迫使政府放棄征收行為。（5）如果政府和被征收方在補償數額上無法達成協議，通常由政府方將案件送交法院處理。為了不影響公共利益，政府方可以預先向法庭支付一筆適當數額的補償金作為定金，并請求法庭在最終判決前提前取得被征收財產。除非財產所有人可以舉證說明該定金的數額過低，法庭將維持定金的數額不變。（6）法庭要求雙方分別聘請的獨立資產評估師提出評估報告并在法庭當庭交換。（7）雙方最后一次進行補償價金的平等協商，為和解爭取最后的努力。（8）如果雙方不能達成一致，將由普通公民組成的民事陪審團來確定“合理的補償”價金數額。（9）判決生效后，政府在30天內支付補償價金并取得被征收的財產。[3]
2、公平補償
（1）主體的公平。即有權得到補償的不僅僅包括財產的所有人，還應當包括財產相關的收益人，如房地產的承租人。
（2）客體的公平。即取得補償的對象不僅僅包括房地產本身，還應當包括房地產的附加物，以及與該房地產商譽有關的無形資產（Goodwill）。
（3）估價的公平。這是指法律要求補償的價金應當以“公平的市場價值（fairmarketvalue）”為依據。至于什么才是公平的市場價值，目前最有效的方式是：雙方分別聘請的獨立的資產評估師提出評估報告。如果各自的評估報告結論相差懸殊，則由法庭組成的陪審團裁定。人們可以抱怨，資產評估師的報告并非完美和科學，但是在先階段經濟科學的發展水平上，除此之外，人們實在沒有什么更好的辦法來解決這個問題。在司法實踐中，美國法院通常都認定高出政府補償價格的評估報告。因此，有關政府征收方面的法律案件，通常都是職業律師們竭力追逐的目標。在律師費用的收取上，與交通肇事案件和醫療事故案件一樣，大多采用不勝訴不收費的方式（canbehandledonacontingencybasedonapercentageoftheamounttheattorneyobtainsoverandabovetheamountofthecondemningagency‘offer），如果勝訴，律師可以從當事人額外期待的政府補償金中獲得較大比例的金額。如果政府一方勝訴，另一方也不需要為此支付政府方的訴訟費用。[4]
根據美國財產法，“合理補償”是指賠償所有者財產的公平市場價格，包括財產的現有價值和財產未來贏利的折扣價格。美國土地征用補償根據征用前的市場價格為計算標準，它充分考慮到土地所有者的利益，不僅補償被征土地現有的價值，而且考慮補償土地可預期、可預見的未來價值；同時，還補償因征用而導致相鄰土地所有者、經營者的損失，充分保障了土地所有者的利益。[5]
3、公共使用
在此，法律對公共使用的內涵采用了廣義的解釋。首先，公共使用的規則排除了政府利用行政權利損害某個個體利益的同時使另一個體收益，比如征收A的住房給B開設零售商店，就不能構成公共使用。但公共使用并不意味著政府征收的財產只能或給一般公眾使用。政府征收財產又立即轉讓給多數私人使用，同樣構成公共使用。
（二）加拿大
加拿大的土地征用制度沿用的是英聯邦的體制，在征用土地方面一直進展比較順利，較好地解決了國家、征地機構和個人的利益關系。加拿大對土地征用的補償是建立在被征土地的市場價格基礎上，依據土地的最高和最佳用途，按當時的市場價格補償。具體來看，加拿大的土地征用補償包括：（1）被征用部分的補償，必須依據土地的最高和最佳用途，根據當時的市場價格補償。（2）有害或不良影響補償（如嚴重損害或滅失價值），主要針對被征用地塊剩余的非征地，因建設或公共工作對剩余部分造成的損害，還包括對個人或經營損失及其他相關損失的補償。這種補償不僅包括被征地，還包括受征地影響相鄰地區的非征地。（3）干擾損失補償，被征地所有者或承租人因為不動產全部或基本征用，因混亂而造成的成本或開支補償。（4）重新安置的困難補償。[6]
（三）英國
英國對土地征用的補償作了較詳盡的規定，包括土地征用補償原則、補償范圍和標準、土地征用補償的估價日期、補償爭議的處理等。具體來看，土地征用補償原則是：土地征用補償以愿意買者與愿意賣者之市價為補償的基礎，補償以相等為原則，損害以恢復原狀為原則。土地征用補償的范圍和標準：（1）土地（包括建筑物）的補償，其標準為公開市場土地價格；（2）殘余地的分割或損害補償，其標準為市場的貶值價格；（3）租賃權損失補償，其標準為契約未到期的價值及因征用而引起的損害；（4）遷移費、經營損失等干擾的補償；（5）其他必要費用支出的補償（如律師或專家的費用、權利維護費用等）。補償的估價日期是指土地征用機關在行使土地征用權時，應通知被征用土地的所有權人及其他權利人，但其取得土地往往會在通知后的幾個月或更長時間，在地價上漲的情況下，土地征用補償的估價日期成為十分關鍵的議題。英國土地征用評估準則規定，假如補償金額為雙方所同意時，則以土地征用通知日期為估價日期。假如土地征用補償爭議上訴時，則以土地法庭聽證的最后一日為估價日期。[7]
（四）德國
德國的土地征用補償范圍和標準為：（1）土地或其他標的物損失的補償，其標準為以土地或其他標的物在征用機關裁定征用申請當日的移轉價值或市場價值；（2）營業損失補償，其標準為在其他土地投資可獲得的同等收益；（3）征用標的物上的一切附帶損失補償。德國被征用土地的補償價格計算與英國一樣，也是以官方公布征用決定時的交易價格為準。在城市再開發區，為了防止利用預期的公共開發事業進行投機活動，政府規定，凡因預測土地將變為公共用地而引起的價格上漲，都不能計入補償價格。對補償金額有爭議時，應依法律途徑向轄區所在的土地法庭提訟，以充分地保障被征地所有權人的合法權益。同時各類補償費由征收受益人直接付給受補償人，且各類補償應在征收決議發出之日起1個月內給付，否則征收決議將被取消。另外，德國的土地征用補償方法，除了現金補償，還有代償地補償、代償權利地補償等。[8]
（五）法國
法國的土地征用補償價格是以征用裁判所一審判決之日的價格為基準計算的。同時為了控制補償，被征用不動產的用途以公布征用規定1年前的實際用途為準。
（六）瑞士
瑞典有關法律規定，土地補償費中不包括預期土地將變為公共用地而引起的價格上漲的部分，以抑制通過改變土地用途，提高土地補償費的投機行為。瑞典對土地征用補償價格的計算，以10年前該土地的價格為準。
（七）日本
依據日本《土地征用法》的規定，重要的公用事業都可運用土地征用制度，征用損失的補償以個別支付為原則，而支付的財物，原則上以現金為主，補償金額須以被征用的土地或其附近類似性質土地的地租或租金為準。日本的土地征用補償是根據相當補償的標準來定的，在大多數情況下以完全補償標準確定土地補償費。具體來看，日本征用土地的補償包括5個部分：（1）征用損失補償，對征地造成的財產損失進行補償，按被征用財產的經濟價值即正常的市場價格補償；（2）通損補償，對因征地而可能導致土地被征者的附帶性損失的補償；（3）少數殘存者的補償，對因征地使得人們脫離生活共同體而造成的損失的補償；（4）離職者的補償，對因土地征用造成業主失業損失的補償；（5）事業損失補償，對公共事業完成后所造成的污染對經濟和生活損失等的補償。另外，日本的土地征用補償方法，除了現金補償，還有替代地補償（包括耕地開發、宅地開發、遷移代辦和工程代辦補償等）。
（八）韓國
韓國土地征用補償主要包括以下幾個方面：（1）地價補償，為土地征收補償的主要部分，1990年韓國統一以公示地價為征收補償標準；（2）殘余地補償，土地征用可能導致殘余地價值減低或因殘余地須修建道路等設施和工程應予以補償；（3）遷移費用補償，對被征地上的定著物，不是進行公益事業所必須的，應給予遷移補償費用；（4）其他損失補償，對土地征用致使被征者或關系人蒙受經濟損失時，應給予相應的補償。同時，韓國在建設部設立了中央土地征用委員會，在漢城特別市、直轄市及道設立地方土地征用委員會，對土地征用的區域、補償、時期等進行裁決。
（九）新加坡
在新加坡，有關土地征用補償的決定由土地稅務兼行政長官作出，但補償金額由專業土地估價師評估，以公告征用之日的市價為補償標準。土地補償的項目包括因土地征用造成土地分割的損害、被征用的動產與不動產的損害、被迫遷移住所或營業所所需的費用、測量土地、印花稅及其他所需要合理的費用等。
四、公共目的之認識
對于“公共目的”，各國（地區）解釋不盡相同。日本解釋為“解決公共事業建設”，如根據城市規劃確定的道路、公園建設，根據河川法進行的堤防等建設，根據港灣法進行的港灣建設等。韓國解釋為“公益事業需要”，所謂“公益事業”是指：1、有關國防、軍事建設事業；2、鐵路、公路、河川、港口、上下水道、電氣、煤氣、廣播、氣象觀測、航空等建設事業；3、國家或地方公共團體設立的辦公場所、工廠、研究所、公園、市場等建設事業；4、國家或地方公共團體指派的建設者，由他們所進行的住宅建設事業或住宅用地開發事業；5、其他根據法律可以征用或使用土地的事業。由此可見，對“公共目的”的解釋有很大的彈性，在一些國家（地區），“政府的意圖都被看成是公共目的，并可為此而征用土地?！笨梢哉f，如何準確界定“公共目的”的范圍是各國（地區）土地征用制度建設中的主要難題之一。[9]
學者指出，我國現行法律并沒有確定“公共目的”的內容與范圍，因此認為，“在市場經濟條件下，為了既不破壞土地市場的競爭規則，又保證有足夠的公共用地來源，各國（地區）政府都將”非公共目的“用地和”公共目的“用地區別對待：對前者的流動不過多地干預，對后者，政府則充分運用特權，保證在需要時能獲得土地。但是，這樣做必須有一定的前提條件，即在法律法規上明確界定”公共目的“的內容和范圍，否則就無法將兩類用地區分開來，從而采取不同政策。根據各國（地區）的經驗，結合我國實情，”公共目的“的內容和范圍可明確為：1、政府機關和社會團體用地；2、交通用地；3、水利及能源設施用地；4、城市基礎設施用地；5、教育（學校、基礎性科研單位用地）；6、國防軍事用地；7、其他公益事業用地?！盵10]
從嚴格限定公益性用地范圍的角度看，土地征用權只能為公共利益的需要而行使。學者指出，“我國《憲法》和《土地管理法》均明確規定，‘國家為了公共利益的需要’，可以征用農村集體所有的土地。依據國外經驗和我國實際，我們認為，”公共利益“應嚴格限定在以下幾類：（1）軍事用地；（2）國家政府機關及公益性事業研究單位用地；（3）能源、交通用地，如煤礦、道路、機場等；（4）公共設施用地，如水、電、氣等管道、站場用地；（5）國家重點工程用地，如三峽工程、儲備糧庫等；（6）公益及福利事業用地，如學校、醫院、敬老院等；（7）水利、環境保護用地，如水庫、防護林等；（8）其它公認或法院裁定的公共利益用地。在合理界定”公共利益用地“的前提下，要確保土地征用權只能為公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用農地，而應當主要依靠盤活城市土地存量市場以及開放農村集體非農建設用地市場來解決?！盵11]
我們正確地認識了所謂公共目的或者公共利益，確立公共用地范圍，才能正當地進行土地征用，否則就是正當性缺乏的王霸行為。
五、現狀、疑問與檢討
在我們中國大陸的每一個城市，幾乎都有所謂經濟開發區，或者高新科技開發區。這些開發區真的就是為了公共利益嗎？可以簡單地否定：不是！這里面只有政府的政績目標。
政府為什么可以為所欲為呢？政府可以不受到限制嗎？我們的議題是：不動產交易的自由與限制。我們為什么不可以對政府征用土地的行為進行評判呢？政府的自由行為的限度應該確立怎樣的標準呢？
過去的假設是：政府是無所不知、無所不能、無私而高效的。但是，計劃經濟的失敗，已經證實了，政府一樣會出現與市場失靈相同的所謂政府失靈。統一支配資源一樣會導致浪費。比如在土地上的浪費與破壞甚至污染。
針對土地尤其是耕地的被破壞，中央政府也采取過一些措施，以反對和禁止盲目開發。但是結果并不樂觀。其原因就在于，制訂規則者就是頭號違反規則者。這個判斷勿需證明，只要我們去看看一些地方政府以及其他部門、機關新的辦公大樓就足夠了。問題主要是，我們經?？吹胶吐犚娝^國家建設項目上馬，這些大型建設項目是不是就完全符合公共目的呢？其中有一些國有大型企業征用土地，就很難準確地判定為公共利益目的。也就是說，我們應該正確地并且是嚴肅地指出，判斷其公共利益目的應該進行聽證會和認證會來加以確立。我的意思是說，政府的行為不一定都是公共行為，有時也有政府的私自行為——為了政府眼前利益的行為。尤其那些具有市場競爭性質的企業的征用土地行為，根本就不具有公共性。因此，以征用的方式獲得土地使用權，這種手段的正當性是可疑的。
也就是說，政府利用自己的權力，將農村的集體土地征用，僅支付價格極低的經濟補償，然后，將以低廉價格獲得的土地，投入到有高額回報的競爭領域——這不是掠奪是什么呢？耶林說：為權利而斗爭。這個判斷的簡單含義就是弱者反抗強者。政府是強者，農民是弱者。但是農民的反抗方式是什么呢？他們并沒有揭竿而起，他們只是在聽說政府將要征用他們的土地了，于是就開始“種植”房屋。農民為什么要這樣做呢，原因很簡單，第一，政府可以賣地，不保護耕地，我們自己為什么還珍惜土地呢？第二，糧食與蔬菜又能補償幾文錢呢？第三，價格的差異那么大，我們自己為什么不想辦法讓土地增殖呢？這就是農民最簡單的算盤，也是農民最簡單和無奈的反抗。
從力量對比上來看，農民是處于劣勢。農民沒有自己的組織，即使有所謂村民委員會，也已經實際上是政府的基層單位了，盡管我們聲稱村民委員會是農村農民的自治組織。進一步的問題是，自共和國成立之后，作為農民自治組織的農會就逐漸地消失了。亦即作為勞動者的工人，今天還有工會可以參加，但是農民沒有農會可以參加了。當農民的利益被侵害了，能夠代表他們的組織卻沒有。單個的農戶是不具有與政府交涉的能力的。于是農民的劣勢地位就更加強化了。
由于農村土地所有權制度的模糊性，缺乏真正的權利主體，而且集體土地所有權在法律上是一種虛假的權利，因為這種所有權缺乏支配權（如處分權），而民法學原理告訴我們，支配權是所有權的核心。所以農村土地其實就是政府砧板上的待砍切的魚肉而已。
我們應該看到的是，共和國成立以來的農村、農業、農民政策，都是歧視政策。盡管時代高喊：以糧為綱。根據經濟學家的統計，改革前的工業原始積累，幾乎完全從農民手中獲得原始資金，主要手段就是工農業、城鄉之間的所謂剪刀差。坦率地說，農產品低廉的價格“打造”了中國大陸解放后的重工業等城市經濟。這種掠奪性的財富其金額有多少呢？保守地說也應該是數以千億元人民幣。
改革后的情況是否好轉呢？沒有！而且是變本加厲地掠奪！改革后，經濟建設的需要，尤其是城市化進程的加大，除了城市工業產品與農村農產品剪刀差問題沒有改善，更進一步地開始掠奪農村土地資源——學者稱“圈地運動”。僅這場空前絕后的中國圈地運動，政府就獲得了9萬億元的財富。
今天，一些農民已經完全失去了土地。比如一些城市周邊地方的農民。所謂“失地農民”問題，現在已經成為一個社會問題，而不僅僅是經濟學、社會學等學科的單一領域問題。我們不禁要問：沒有土地了，他們還是農民嗎？這是一個辛酸的問題。答案是：不稱呼他們農民又稱呼他們什么呢？他們的戶口是農村的，不是城市的。這是一個無奈的答案。他們在角色上，是沒有歸屬感的，而且他們在安全感上的缺乏也是不爭的事實。如果失去土地的農民有一天覺醒了，他們說：我們失去了土地，不就是失去了枷鎖了嗎？！到那時，如果真的這樣的話，恐怕局面就不好收拾了。
六、給政府的建議
政府要克制自己的態度和行為，扭轉過去的行為模式，不要成天打農民的主意了，要平等地對待農民兄弟。其實這也就是市場經濟所應該奉行的一般規則。既然我們已經義無返顧地選擇了市場經濟的道路，我們就應該奉行其規則。
土地是一種稀缺而不可再生的資源，是一種最重要的資本，因此我們不僅要說保護它，還要在制度設計上真正實踐這種理念。政府、城市以及工商業者若需要土地，就應該按照市場價格向農民兄弟發盤。
我們知道，有一種研究投資者行為的分析模式，稱為“匪幫模式”。一般可以將之分為兩種：遷徙匪幫模式和常駐匪幫模式。前者是毀滅性的，后者是具有可持續發展眼光的。若我們依然選擇遷徙匪幫模式，農村將被徹底毀滅?？梢哉f，我們每一個人都來自農村，或者說我們的祖籍是某鄉村，先輩是來自農村的，那里是我們的故鄉。“昨天晚上，我又夢見我回到了我的曼德里?！盵12]——這是城市人的回故鄉之路。如果我們要執意去毀滅農村，就是要毀滅我我的故土以及夢回故鄉的道路。
注釋：
[1]參見姚長飛：《論土地征用》，/2004/5-7/20220.html.
[2]參見周大偉：《美國土地征用和房屋拆遷中的司法原則和判解——兼議中國城市房屋拆遷管理規范的改革》，/weizhang/default.asp？id=13399.
[3]參見周大偉：《美國土地征用和房屋拆遷中的司法原則和判解——兼議中國城市房屋拆遷管理規范的改革》，/weizhang/default.asp？id=13399.
[4]參見周大偉：《美國土地征用和房屋拆遷中的司法原則和判解——兼議中國城市房屋拆遷管理規范的改革》，/weizhang/default.asp？id=13399.
[5]參見陳和午：《土地征用補償制度的國際比較及借鑒》，/hwzc/zc/t20040922_110207.htm.
[6]參見陳和午：《土地征用補償制度的國際比較及借鑒》，/hwzc/zc/t20040922_110207.htm.
[7]參見陳和午：《土地征用補償制度的國際比較及借鑒》，/hwzc/zc/t20040922_110207.htm.
[8]參見陳和午：《土地征用補償制度的國際比較及借鑒》，/hwzc/zc/t20040922_110207.htm.
[9]楊玲、晏群：《國外土地征用制度比較及借鑒》，/show.aspx？id=2790
[10]楊玲、晏群：《國外土地征用制度比較及借鑒》，/show.aspx？id=2790
土地征用補償辦法范文4
我國集體土地征用應遵循的原則包括:1、十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地的原則。2、保證國家建設用地的原則。3、妥善安置被征地單位和農民的原則。4、誰使用土地誰補償的原則。
我國征用集體土地的補償范圍和標準包括:1、土地補償費。2、安置補償費3、地上附著物和青苗補助費。
我國土地征用中存在的若干問題：1、相關法律中“公共利益需要”缺乏明確界定。2、對非法占地行為的處罰力度過輕。3、征地補償過低導致失地農民生活毫無保障。
我國農村土地征用過程中導致上述問題的成因包括：1、為局部利益故意模糊“公共利益”的概念。2、農村土地征用權的濫用。3、征地程序中欠缺有效的監督機制，致使農村土地流失嚴重。4、土地征用補償制度不健全是成為引發糾紛的爭端的主要原因。
對農村土地征用過程中出現諸多問題提出的相應對策。1、要確立規范的征地制度標準。2、要科學界定“公共利益”的范圍3、要規范政府的征地行為。4、完善農村土地征用程序，加強征地的民主性。5、完善農村土地征用的補償制度，合理安置失地農民。
本文通過對我國農村土地征用制度概念的理解以及闡述了農村土地征用應遵循的原則和在土地征用時應補償范圍和標準。另外，根據我國目前在農村集體土地征用過程中存在的問題，分析了其存在的原因，并在“公共利益”范圍界定，征用制度完善，補償制度完善，規范政府征地行為等方面提出了一些建議。
關鍵詞：農村集體土地征用制度“公共利益”范圍農村集體土地征用補償農村集體土地征用程序
我國土地的所有形式包括兩種，一是土地的國家所有制，二是土地的農村集體所有制。我國農村土地征用是發生在國家與農村集體之間所有權的轉移，它是國家為了公共利益的需要，依照法律的規定，在給予了農村集體經濟組織和農民個人相應的補償后，將農村集體經濟組織所有的土地轉變為國家所有。
一、集體土地征用應遵循的原則。
1、十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地的原則。
我國人口多，耕地少并且在某些地區耕地又浪費嚴重。隨著人口的逐年增長，耕地將繼續減少，這是一個不爭的事實，因此土地管理法規定：十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。各級人民政府應當采取措施，全面規劃，嚴格管理，保護開發土地資源，制止非法占用土地的行為。在國家建設征用土地中要做到這一要求，必須堅持：(1)加強規劃，嚴格管理，嚴格控制各項建設用地(2)要優先利用荒地，非農業用地，盡量不用耕地(3)要優先利用劣地，盡量不用良田(4)加大土地監察和土地違法行為的打擊力度，切實制止亂占耕地的濫用土地行為。
2、保證國家建設用地的原則。
國家建設征用土地，被征地單位必須無條件服從，這不但因為征用土地是國家政治權力的行使，而且因為國家權力的行使是為了維護社會的公共利益。社會公共利益是一國的最高利益，是全體人民的共同利益體現，私人行使權利不得違背社會公共利益，而且在與社會公共利益相抵觸時就得對私人利益加以限制以維護社會公共利益。國家建設即是社會公共利益的體現，因此應在貫徹節約土地，保護土地的前提下保證國家建設用地。
3、妥善安置被征地單位和農民的原則。
集體土地征用意味著農民集體土地所有權的喪失，意味著農民對土地的使用收益利益的喪失，故用地單位應當根據國家法律規定，妥善安排被征地單位和農民的生產和生活：一是對被征用土地的生產單位要妥善安排生產，二是對征地范圍內的拆遷戶要妥善安置，三是征用的耕地要適當補償，四是征地給農民造成的損失要適當補助。
4、誰使用土地誰補償的原則。
土地征用的補償并不是由國家支付，而是由用地單位支付，這是因為，國家并不直接使用所征用的土地，也不是使用該被征用土地建設項目的直接受益者，而用地單位則兼具這兩個因素，由其支付征用土地補償是合理的。用地單位的補償是一項法定義務，承擔此項義務是使用被征土地的必要條件。用地單位必須按法定的標準，向被征用土地的集體組織給予補償。
二、征用集體土地的補償范圍和標準。
國家建設征用土地由用地單位支付補償費用。征用土地的補償費用包括以下三項內容：
1、土地補償費，主要是因國家征用土地而對土地所有人和使用人的土地投入和收益損失給予的補償，征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前3年平均產值的6至10倍。征用其他土地的補償費標準，由省自治區直轄市參照征用耕地的補償費標準規定。
2、安置補償費是為了安置以土地為主要生產資料并取得生活來源的農業人口的生活所給予的補助費用。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的4至六倍，但是每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的15倍征用其他土地的安置補助費標準由省，自治區，直轄市參照征用耕地的安置補助標準規定。
3、地上附著物和青苗補助費，如房屋，水井，林木及正處于生長而未能收獲的農作物等，補償標準由省自治區直轄市規定。
三、我國土地征用中存在的若干問題
1、相關法律中“公共利益需要”缺乏明確界定。我國《憲法》規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用”，《土地管理法》規定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”。這些規定都強調了征用的前提必須是為“社會公共利益的需要”，也就是說，只為某個或某些經濟組織或者個人利益需要，是不能征用集體土地的。但是現行法律、法規并沒有明確界定哪些建設項目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項目用地不是為“公共利益需要”。根據《土地管理法實施條例》對征地審批程序的規定，可以間接推斷出：在土地利用總體規劃規定的城市用地范圍內，為實施城市規劃需要占用土地，以及能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地，應當屬于為“公共利益”需要使用土地。而事實上，為實施城市規劃分批次征用土地后，由哪些具體的建設項目來使用具有很大的隨意性，往往是誰申請使用，就由市、縣人民政府按照規定出讓或劃撥給誰使用。這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。
2、對非法占地行為的處罰力度過輕。目前已查處的大量違法批地占地案
件，往往是未批先征，未批先用，事后再補辦手續。即使被查處了，也常以“生米煮成熟飯”為由，再補辦手續，做善后工作，最終實現征地占地的“合法化”。今年以來，全國已發現違法占用土地案件4.69萬件，結案2.78萬件。然而，只有193人受到行政處分，62名違法責任人被移送司法機關，16人被追究刑事責任，受處罰率僅為千分之幾。既破壞了司法的權威性，也沒有使違法者受到震懾。
3、征地補償過低導致失地農民生活毫無保障。在對農村土地進行征用后，政府通常給予四種補償費：土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。前兩種費用是歸農村集體經濟組織所有的，后兩種費用則是給地上附著物及青苗所有人的。國家在對農村土地征用后，受償的主體主要是集體經濟組織，而個人承包經營農戶不能作為受償的主體，只能在集體經濟組織中受償，失地農民不僅喪失了土地承包經營權，而且喪失了集體經濟組織成員的身份，成了多余的勞動力。加之沒有配套措施安排其生產和生活，造成農民失地又失業生活極度困難。
四、農村土地征用過程中導致上述問題的成因。
在土地征用過程中出現上述問題的原因是多樣的，主要有以下幾方面的原因。
1、為局部利益故意模糊“公共利益”的概念。我們并不否認為了公共設施和公益事
業建設需要犧牲部分人或集體的利益，但不得不對征用中“公共利益”的界定、征地適用的范圍、征地的程序和損失補償產生了質疑。國家征用權的濫用和土地所有權的強制轉移，產生了明顯的不公平：政府以低補償從農民手中征用土地，又以拍賣、出讓等形式高價轉移給土地開發商。把這一行為認定為了“公共利益”，顯然是沒有說服力的。該行為使農民的私權利受到侵害，另一方面，被征土地的利用率也遠遠不及農民對自己土地的利用率。2、農村土地征用權的濫用。農村土地的征用主要針對農村集體所有土地，其中也涵蓋了一部分農民個人承包經營的集體土地。對農村土地的征用也主要涉及農村集體經濟組織的利益和農民個人的利益。有的地方政府打著“公共利益”幌子，以較低的補償強行征用農村集體經濟組織所有的土地，甚至要求村集體單方解除土地承包經營合同，強行征用農
民承包的土地。當農村土地被肆意的征用，社會上便出現了一種新的群體-“失地農民”，他們喪失了賴以生存的土地，又得不到相應的補償，尋求不到新的生存出口，于是，他們不斷地上訪、告狀，成為了社會不穩定因素。
3、征地程序中欠缺有效的監督機制，致使農村土地流失嚴重《土地管理法》第四十五條第三款規定：“征用農用地的，應當依照本法第四十條的規定先行辦理農用地轉用審批。其中，經國務院批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批；經省、自治區、直轄市人民政府在征地批準權限內批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不再另行辦理征地審批，超過征地批準權限的，應當依照本條第一款的規定另行辦理征地審批。”這是征用農業用地的基本程序，但在我國農村土地征用過程中最大的問題是不按審批程序進行。我國的廣大農村中，縣、鄉、鎮政府對農村土地享有著絕對的權力，農村土地的所有權屬于村集體所有，但縣、鄉、鎮政府部門卻是所有者主體的代表，同時又是征用土地的使用者和管理者。在涉及農村土地征用的決策上需要聽從于政府，由于在征用程序上缺乏有效的監督機制，很多時候便會出現政府擅自占用土地、買賣土地等非法轉讓土地和越權審批，或先征后批，或以合法形式掩蓋非法占地的現象。由于農村土地征用費低，很多土地在被征用后由于種種原因被閑置，造成了大量土地資源的浪費，致使農村土地流失嚴重。
4、土地征用補償制度不健全是成為引發糾紛的爭端的主要原因。
首先，行政補償法律體系不健全。我國憲法規定了國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用，但未規定應給予相應的補償。與憲法此規定相配套的法律規范對于補償制度的規定也不完備。如《環境法》、《水法》、《草原法》中只有各種禁止性、限制性的規定，但卻未規定應當給予何種補償的規定。其次，補償辦法規定不合理、不科學，在實踐中的可操作性較差?！锻恋毓芾矸ā返?7條規定：征用耕地的土地補償費為征用前三年該地前三年的平均產值的六倍至十倍，對安置費的補償規定為最高不超過十五倍，兩者相加不超過三十倍。這樣的規定能否合理體現被征用土地的實際價值令人懷疑。據權威部門統計，
近三年全國土地出讓金收入累計達9100多億元。這其中又有多少真正補償到了農民的手中呢？
五、對農村土地征用過程中出現諸多問題提出的相應對策。
1、要確立規范的征地制度標準。
在實際征地過程中，之所以出現損害農民權益和農地非農化失控的現象，重要原因之一，就是征地的指導思想有偏差，目的動機不純，往往是出于利用土地做無本買賣，以求盡快實現資本原始積累，加快建設，或者為了體現個人政績。其實，規范的征地制度應具備兩項基本功能，或者說能解決兩個問題：一是具備保障農民權益的功能，以確保農民在失地的同時獲得與城市居民同等的居住、就業、醫療和養老的條件；二是具備控制農地非農化趨勢的功能，將農地占用納入合理利用和保護有限土地資源、實現生態經濟持續協調發展的軌道。這是衡量征地制度是否科學、合理、規范的唯一標準。只有以此為出發點，并作為實施征地過程的指導思想，輔以切實措施，才能確保在推進城市化過程的同時，最大限度地確保農民權益和有效地實現耕地資源的動態平衡。
2、要科學界定“公共利益”的范圍。
由于“公共利益”概念的抽象性，而我國現行法規對“公共利益”的范圍未作出明確界定，這為任意解釋“公共利益”、擴大征地范圍留下了空子，以至于出現“公共利益”是個筐，什么東西都可往里裝的情況。為了避免出現這類現象，參照國際上有關國家《征地法》的規定，有必要對“公共利益”的范圍作出明確限定，主要包括：(1)、國防、軍事需要；(2)、國家和地方政府需要修建的鐵路、公路、河川、港灣、供水排水、供電、供氣需要；(3)、國家和地方政府需要修建的鐵路、公路、河川、港灣、供水排水、供電、供氣及環境保護等建設事業；(4)、國家和地方政府需要修建的機關，以及以非營利性為目的的研究機關、醫院、學校等事業單位?！肮怖妗本哂袆討B性，為如何把握“公共利益”帶來了一定難度。所以，應倡導、重視社會民眾的參與權、選擇權。對于社會普遍承認的、獨立于社會和國家現行政策之外的公共利益用地項目，如有關國民健康、市政基礎設施等，政府應嚴格按有關土地征收、征用法規辦事，而對那些由社會發展不同階段所引發的符合社會、國家急需要的相對公共利益項目，尤其是有爭議的項目，則應建立特定的制度，即通過采用公開、透明的方式，向社會說明其“公共利益”之所在，提倡由政府和全體民眾討論、認同。
3、要規范政府的征地行為。
在對農民集體土地的征收、征用過程中，政府始終處于強勢地位，它既是征收、征用的主體，又是補償的主體。雖然，新修改的《憲法》對有關土地征用的條款作了重大修改，突出了對農民利益的保護，但政府在征地過程中的強勢地位并未有多大的改變，對“公共利益”的解釋權仍在政府，征地的程序仍掌握在政府手中，對征地如何補償的決定權還是在政府。因此，如何規范政府、主要是地方政府的行為，構成了規范征地制度，保障農民權益的關鍵。為此，首先要嚴格控制政府的征地權力，理清征收、征用的界限。其次強化平等協商和監督機制。國家因“公共利益”需要而要征收或征用集體土地時，必須尊重農民集體土地所有者和使用者的主體地位。政府在對集體土地征收、征用的決策作出之前，必須與集體農民進行平等的協商，征得絕大多數農民的認同。再次要弱化乃至剝離政府與征地行為之間的利益關系。在現行征地制度下，在征地和供地之間有一個很大的利益空間。它構成了濫用征地權力、任意降低補償標準的癥結。因此，必須有針對性地采取措施規范、約束政府行為，弱化乃至剝離政府與征地行為之間的直接利益關系。
4、完善農村土地征用程序，加強征地的民主性。
筆者認為，農村土地征用事關農民的生存，完善農村土地征用程序，在原有的程序上還需要注意完善和增加幾個步驟：其一應該加強對農村土地征用的審批程序。其二，應該增加農村土地征用的聽證程序。在農村土地被征用時，農民往往是最后一個知道自己的土地被征用了。為了提高征用土地的透明度，防止在征用農村土地過程中的暗箱操作，應當增加聽證程序以聽取被征土地的所有者和使用者的意見，滿足他們的知情權，提高征地的透明度。其三，加強農村土地征用的民主性。雖然土地的所有者或使用者無權決定土地被征用的用途，但對征地補償的確定及補償費用的分配及使用，卻有權進行參與，發表自己的意見，如果是少數農民的土地被征用，那么更有必要讓失去土地的農民參與決策，如此才能更好的監督征地使用單位對土地使用情況，如果被征土地被閑置，農民當然地有權申請恢復土地的耕種，如此不僅達到了提高被征土地的利用率，還更有利于保護國家有限的土地資源。
5、完善農村土地征用的補償制度，合理安置失地農民。
農村土地征用補償如何完善是學者們一直關注的問題，《土地管理法》規定的補償標準中的“土地年產值”是個極不易確定的數值，各地差異也相當大，計算時主觀性很強，不僅增大了政府自由補償的隨意性，而且在實踐中征地的雙方多數時是達不成共識的。因此，筆者認為解決這些問題應該從幾個方面著手：第一，補償標準?，F在是市場經濟的時代，只有以土地的市場價格來確定補償的標準才較為合理，讓土地所有人或使用人切實了解土地征用，參與討價還價，如此才能滿足、保障土地所有人和土地使用人的合法權益，支持土地的征用。第二，合理的給予安置。應該在給予金錢補償的同時，對他們今后的生活給予安置。另外，筆者認為還可以將一部分補償拿出為失地農民辦理保險，這也是維護他們合法利益可行的途徑之一。第三，擴大補償的范圍。筆者認為在對農民的實際損失給予了補償的同時，還應該加入預期的利益。預期的利益當然是很難確定，但是可以從失地農民近五年甚至近十年的平均利潤中予以確定，尤其是對于個人承包集體土地的農戶，承包期限還未到期，承包的土地就被政府征用了，他們的預期利益更應該給予維護。
參考文獻資料：
1、《憲法》第10條第三款規定
2、《土地管理法》第47條規定
3、《房地產管理法及配套規定新釋新解》梁書文馬建華張衛國主編人民法院出版社
土地征用補償辦法范文5
【關鍵詞】 武漢城市圈 黃金山先行區 集體土地征用 征用補償方式
2008年國務院批復的《武漢城市圈“兩型”社會建設總體方案》中明確要求“創新節約集約用地的體制機制”。黃石市黃金山“兩型”社會先行區根據這一精神，提出了“集體土地征用補償機制創新”，目前正在推進過程中。本文選擇黃金山先行區作為典型案例，研究集體土地征用補償方式創新問題，以期對武漢城市圈“創新節約集約用地的體制機制”起到推進作用。
一、黃金山先行區的現行土地征用補償方式及比較分析
1、黃金山先行區現行的土地征用補償方式
從黃石市國土資源局于2006年至今公布的54條征地補償方案中，涉及的補償方式包括貨幣補償、社保補償、農業安置補償和就業安置補償，在2009年第12號補償安置方案之前均采用單一的貨幣補償方式，其后才開始采取了社保補償、農業安置補償和就業安置補償等方式，但貨幣安置補償仍然是主要補償方式，占到所有補償安置方式的66.6%；社保安置、農業安置、就業安置的比重分別只有19.8%、11.1%和2.5%。
黃金山先行區目前普遍采取的現行安置方式雖然也采用了工作安置補償的方式，但依然還是以貨幣補償安置為主，這種安置模式操作簡單，易于執行，一方面失地農民往往從眼前考慮，比較容易接受，減少了用地單位在征占土地中所遇到的不必要的矛盾，另一方面緩解了地方政府為解決勞動力安置帶來的壓力。但是從長遠來看，黃金山先行區的補償安置方式相對單一，不能保證農民的長遠生計。貨幣安置是一種生活指向性安排，而非就業指向性安置。有限的貨幣補償安置不能從長遠解決被征地農民最為基本的生活保障問題，對被征地農民的未來出路缺乏長遠考慮，一旦被征地農民不能合理地利用它，尤其是對具有“一夜暴富”心理的被征地農民來說，這筆費用短期內會很快揮霍一空，造成“吃光、花光、集體上訪”的局面，最后還得找政府，為社會的安全和穩定帶來隱患。因此，貨幣補償不能解決被征地農民的長遠生計問題。
2、黃金山先行區補償安置方式在武漢城市圈中的比較
從武漢城市圈地區現行的土地征用安置補償方式來看，主要具有如下幾個特點。
一是武漢城市圈所有城市基本上都采取了以貨幣安置為主的補償方式，這主要是由于我國長期以來制度上的安排，致使貨幣補償成為征地補償方式的主流。雖然國家在《國土資源部關于進一步做好征地管理工作的通知》中明確提出了優先農業安置、規范留地安置和社會保障安置等方式，但目前還尚未廣泛運用。
二是鄂州、黃岡、咸寧及孝感等部分城市開始采用社保安置的辦法，社保安置從一定程度上彌補了單一貨幣補償方式的局限性，有利于失地農民的可持續生計。[2006]29號《關于做好被征地農民就業培訓和社會保障工作指導意見的通知》明確要求落實被征地農民就業培訓和社會保障資金、做好被征地農民社會保障工作，保障被征地農民的基本生活和長遠生計。同時，省國土廳計劃實施征用補償首先繳納社保的制度。因此，社會保障安置的方法將成為湖北征地補償安置的一個重點。
三是部分地區已經開始嘗試多樣化的補償方式。比較突出的地區是東湖高新區，提出了“和諧征用補償”，除了進行合理化的貨幣補償外，還積極加強被征地農民的技能培訓和創業培訓，并大力扶持村集體經濟實施土地補償費入股。此外，孝感市根據本人意愿，將18周歲以下人員納入低保范圍，將男55周歲以上、女50周歲以上的人員納入基本養老保障范圍，將18歲以上、男55周歲以下、女50周歲以下的勞動力采取培訓、推薦就業、發放安置補助費、辦理社保等方式進行安置。云夢縣的留地安置嘗試，以村為單位，依據該村征地全部撤組時可利用土地面積的3%作為該村留用地基數，城市規劃區范圍內按40―60畝安排發展留用地，主要用于發展三產服務業；城市規劃區范圍外按70―100畝安排發展留用地，主要用于發展第二、三產業，目的是促進村組經濟健康可持續發展，提高公益福利水平，保障被征地農民尤其是弱勢群體的生產生活。
由上述的三個特點來看，黃金山先行區在土地征用補償方式上還比較單一，有必要加快土地征用補償方式的創新。一方面可借鑒圈內部分地區的經驗和不足之處，另一方面要充分認識哪些補償方式更適合黃金山先行區的現實狀況，開辟適合自身的多樣化土地征用補償方式。
二、新型補償方式及對黃金山先行區的適用性分析
1、農業生產安置的適用性分析
農業生產安置，是指通過調整分配農村集體機動地、承包戶自愿交回的承包地以及土地開發整理新增加的耕地，保證被征地農民有必要的耕作土地，繼續從事農業生產的安置方式。農業生產安置模式的優點很多，主要表現在可操作性強和易于被失地農戶所接受兩個方面。
但這一模式對黃金山先行區不適用。主要因為：一是黃金山先行區發展需要增加“兩型”產業項目建設用地的指標，要求盡可能的調減基本農田數量，可供轉移安置的農田數量受到限制，而且黃石作為工業城市，農田數量本身就有限。二是黃金山先行區部分土地開發整理出的土地質量一般難以滿足農業生產的需要。三是部分被征地農民由于對其他安置模式存在特殊偏好，對農業生產安置存在心理誤區。
2、重新擇業安置的適用性分析
重新擇業安置，是指土地被征收后，原土地使用者從農業生產行業轉向其他生產經營模式的安置方式，包括原來意義上的用地單位招工安置。重新擇業安置后，被征地農民通過技能培訓，選擇適合自己的崗位就業，不但生活有保障，而且收入還會有所增加。農民滿意程度高，有利于社會穩定。這一模式對黃金山先行區適用，主要有以下幾方面的原因。
第一，黃金山新區作為黃石兩型產業發展的新戰場，現已有臺灣寶成、比利時LVD、法國康迪泰斯、日本丸紅等30多個投資過億元的項目入駐；同時，包括機械工業園、創業中心產業園、科技產業園、有色工業園、東貝工業園、勁牌工業園、三環鍛壓工業園、美島工業和鐵山工業園等9個特色園區已經初具規模，隨著20平方公里起步區發展的逐步完善，其他地區將具有更為廣闊的發展空間。從目前的發展勢頭來看，不僅為黃金山先行區，而且給黃石市其他地區可以提供諸多的就業機會。
第二，黃金山先行區在重新擇業安置上已采取了相關措施，積極為失地農民就近進行轉移就業，鼓勵新區內企業招聘失地農民，確保先行區內企業每年招收2000名當地農民就業，并積極開展農民工就業培訓，就業人數達到5萬以上。同時，新區每年安排100個綠化、保潔、保安、物流等公益性崗位向失地農民傾斜。這些措施為進一步實施該安置方式提供了良好的基礎。
3、社保安置的適用性分析
社保安置即用征用土地補償費和安置補助費購買養老保險，逐步將被征用農民納入社會保險體系，以確保失地農民長期的基本經濟生活保障。這一安置模式應被黃金山先行區采納，一是湖北省國土資源廳有意在全省實施征用補償首先繳納社保的制度；二是黃石市的征地補償嘗試過社保安置的模式，對黃金山先行區有可直接借鑒的經驗；三是已出臺的《黃石經濟技術開發區失地農民基本養老保障暫行辦法》已提供現成的參考依據。因此，社保安置對以黃金山先行區是一個十分重要的補償模式。
4、入股安置的適用性分析
入股分紅安置，是指被征地農民在土地集體所有權不變的前提下，將被征收土地按政府規定的土地征收價或經營土地的效益折股，或者按農民的經濟組織關系、土地承包關系、勞動貢獻及土地狀況等綜合因素折股，并由被征地農民將土地股帶入用地單位進行股份合作經營，最終分享被征收土地深度開發帶來的利益成果的安置方式。
黃金山先行區的產業發展以“兩型產業”作為發展指導，以低碳產業發展為重點，具有良好的發展前景，可以采取入股安置的模式，但是入股安置存在一定的風險。首先，必須本著農民自愿的原則。其次，必須選擇成長性較好的企業。再次，必須有較高素質的村集體管理人員來進行操作。入股不同的項目或者公司收益也將不同。因此，該模式可進行探索性的實施，可考慮成立黃金山投資集團作為征地農民入股企業的載體，通過集團與被征地村簽訂合同入股，共同建設基地和園區。
5、留地安置的適用性分析
留地安置，是指在土地征收時由用地單位代征一定比例土地留給被征地集體經濟組織使用，按城市統一規劃要求，開展經營活動，使被征地農民的生產、生活與社會城市同步發展的安置方式。
這一方法需要在完善的土地利用規劃的基礎上進行實施。目前黃金山先行區的土地利用規劃正在制定和完善中，同時黃金山先行區是黃石的城鄉結合部，土地本身就是巨大的財富，使得該模式具備良好的實施基礎。但由于該模式存在著易產生“城中村”和“食利階層”、不利于耕地保護、容易產生土地權益糾紛等比較明顯的缺陷，黃金山先行區應該進行探索性的實施。
6、土地債券安置分析
債券安置，是指各市、縣人民政府以發行有價債券的形式代替貨幣形式支付給被征地農民，待一定年期滿后，被征地農民憑借土地債券獲得相應本息的安置方式。一般適用于除土地收益外，被征地農民有其他的固定收入來源，土地征收對被征地農民的生計沒有太大影響的經濟發達地區。
這一模式僅適用于經濟發達地區和家庭經濟條件良好的農戶，加上黃金山先行區的人員構成以農民為主，而且人均純收入在5000元左右，如果發行債券，征地農民對此可接受的程度極低，容易形成不穩定因素。因此，這一方式并不適用于黃金山先行區。
三、黃金山先行區創新土地征用補償方式的探索
從新型補償方式的適用性分析來看，適用于黃金山先行區的安置方式主要有社保安置、重新擇業安置、入股安置和留地安置。黃金山先行區實施征地補償安置模式的創新應該在充分保障農民基本生活的基礎上，循序漸進，以試點的方式進行探索創新，實施因人而異的補償方式，最終形成一套適合黃金山先行區的補償安置模式，發揮兩型社會先行區的示范帶頭作用。本文建議將黃金山先行區的失地農村人口劃分為4類群體，按照不同群體的特征實施不同的補償模式組合。具體如表1所示。
【參考文獻】
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[2] 秦妍、施金花：常州武進農村土地征用補償模式淺析[J].農家之友，2010（5）.
土地征用補償辦法范文6
關鍵詞：土地征用 集體土地 公共利益 安置補償
一、土地征用的概念
土地征用是發生在國家和農民集體之間的所有權轉移，是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規定的批準權限和程序批準，并給農民集體和個人補償后，將農民集體所有土地轉變為國家所有。
二、土地征用具有的特征
（一）國家建設征用土地的主體必須是國家
只有國家才能在國家建設征用土地法律關系中充當征用主體，因為只有國家才能享有國家建設之需要依法征用集體所有土地的權利，盡管直接需要土地的并非國家，而是具體的國家機關，企事業單位，社會團體以及個人。但是他們作為土地需要的單位只能根據自己的用地的實際需要，依照法律規定的程序向土地機關提出用地申請，并在申請批準后獲得土地的使用權，另外還要明確國家雖是征用土地的主體，但是實際行使征用土地權的是各級土地管理機關和人民政府，他們對外代表國家具體行使此權。
（二）國家建設征用土地是國家行政行為，具有強制性
國家建設征用土地并非民事行為，而是國家授權的并依照法律規定的依據和程序所實施的行政行為。①這是因為國家建設征用土地法律關系的主體－－國家，土地被征用的集體組織（集體組織或者村民委員會）的地位是不平等的。土地征用法律關系的產生并非基于雙方的自愿和一致，而是基于國家的單方面的意思表示，無需被征用土地的所有人同意。國家征用土地的指令，是行政命令。對此，土地被征用的集體經濟組織必須服從，而且在這種法律關系中也不遵循等價有償原則。
（三）國家建設征用土地是國家公共利益的需要
國家建設征用土地的原因是國家建設之需要，也即憲法第5條所指的公共利益的需要。這里所講的國家建設需要或是公共利益需要，均是從廣義上理解的。大體可以從兩個層次上加以理解：其一，是直接的國家建設需要或公共利益的需要。比如發展和興辦國防建設，公用事業，市政建設，運輸，水利事業，國家機關建設用地等等，皆是以公共利益為直接目的地事業，其二，是廣義地國家建設需要或者廣義的公共利益需要。就是說，凡是有利于社會主義化建設，有利于人民生活水平的提高，有利于綜合國力的加強，諸如設立國家主管機關批準的集體，三資企業，興辦國家主管機關批準的民辦大學以及其他社會公益事業等等，均是廣義上的國家建設和公共利益之需要。這些情況都可作為國家建設征用土地的原因。
（四）國家建設征用土地必須以土地補償為必備條件
國家建設征用土地與沒收土地不同，它不是無償地強制地進行，而是有償地強制進行。土地被征用地集體經濟組織應當依法取得經濟上的補償。國家建設征用土地與土地征購不同。它并不是等價的特種買賣，而是有補償條件的征用，但是，對被征用土地的適當補償，則是國家建設征用土地所必不可少的條件，所謂適當補償，就是嚴格依據土地管理法的規定給予補償，征地補償以使被征用土地單位的農民生活水平不降低為原則。應當指出的是，盡管土地為國家征用，但是土地補償費以及其他費用并不是由國家直接支付，而是由用地單位支付，這是因為國家并不直接使用這些土地。用地單位支付這些費用的義務是直接產生于國家征用土地行政行為和國家批準用地單位用地申請及被征用土地使用權的行為。
（五）國家建設征用土地的標的只能是集體所有的土地
國家建設征用土地的標的，建國以來經歷了一個發展變化的過程，隨著農業合作社在全國范圍內的實現，農村土地都變成了農村合作經濟組織集體所有以后，到了1986年土地管理法規定的征用土地的標的就只能是集體土地了。應當指出的是，國家建設用地需要用集體所有的土地來滿足，也需要用國家所有的土地來滿足，用集體所有的土地滿足國家建設用地的法定辦法是征用，用國有土地來滿足國家建設用地之需要的法定辦法是出讓，劃撥等方式而非征用方式，因為國有土地本來就是國家的，不需要再通過其他方式取得所有權，國家可直接行使處分權利。
三、集體土地征用應遵循的原則：
（一）十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則
我國人口多，耕地少并且在某些地區耕地又浪費嚴重。隨著人口的逐年增長，耕地將繼續減少，這是一個不爭的事實，因此土地管理法規定：十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。各級人民政府應當采取措施，全面規劃，嚴格管理，保護開發土地資源，制止非法占用土地的行為。在國家建設征用土地中要做到這一要求，必須堅持：1，加強規劃，嚴格管理，嚴格控制各項建設用地2，要優先利用荒地，非農業用地，盡量不用耕地3，要優先利用劣地，盡量不用良田4，加大土地監察和土地違法行為地打擊力度，切實制止亂占耕地地濫用土地行為。
（二）保證國家建設用地的原則
國家建設征用土地，被征地單位必須無條件服從， 這不但因為征用土地是國家權力的行使，而且因為國家權力的行使是為了維護社會的公共利益。社會公共利益是一國的最高利益，是全體人民的共同利益體現，私人行使權利不得文違背社會公共利益，而且在與社會公共利益相抵觸時就得對私人利益加以限制以維護社會公共利益。國家建設即是社會公共利益得體現，因此應在貫徹節約土地，保護土地得前提下保證國家建設用地。
（三）妥善安置被征地單位和農民的原則
集體土地征用意味著農民集體土地所有權的喪失，意味著農民對土地的使用收益利益的喪失，故用地單位應當根據國家法律規定，妥善安排被征地單位和農民的生產和生活：一是對被征用土地的生產單位要妥善安排生產，二是對征地范圍內的拆遷戶要妥善安置，三是征用的耕地要適當補償，四，是征地給農民造成的損失要適當補助。
（四）誰使用土地誰補償的原則
土地征用的補償并不是由國家支付，而是由用地單位支付，這是因為，國家并不直接使用所征用的土地，也不是使用該被征用土地建設項目的直接受益者，而用地單位則兼具這兩個因素，由其支付征用土地補償是合理的。用地單位的補償是一項法定義務，承擔此項義務是使用被征土地的必要條件。用地單位必須按法定的標準，向被征用土地的集體組織給予補償。
四、集體土地的補償安置問題
集體土地征用的補償，是征地工作的主要，亦是一項難度較大的重要工作，其涉及到國家，集體，個人利益，既要考慮到建設項目的投資和國家建設的發展，又要考慮被征地單位以及農民地生產生活水平，力求做到國家利益優先，兼顧用地單位和被征地單位和農民的各方利益。
（一）征用集體土地的補償原則
1、保持被征地農民原有生活水平的原則土地是農民最基本的生產資料，征用農民的土地等于剝奪了他們的生活來源。因此，征地補償應使被征地農民的生活水平不降低為原則，以保障農民兄弟的利益不因征地而受損。
2、按照被征用土地的原用途給予補償的原則。征用土地的補償標準和補償范圍不能因征用土地之后的用途改變而改變，而是按照被征用土地的原用途確定補償標準和補償范圍原來是耕地的，按耕地的標準給予補償，原來是林地的，按林地的標準給予補償，對地上物的補償和對人員的安置也是如此。
（二）征用集體土地的補償范圍和標準：
國家建設征用土地由用地單位支付補償費用。征用土地的補償費用包括以下三項內容：②
1、土地補償費，主要是因國家征用土地而對土地所有人和使用人的土地投入和收益損失給予的補償，征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前3年平均產值的6至10倍。征用其他土地的補償費標準，由省自治區直轄市參照征用耕地的補償費標準規定。
2、安置補償費是為了安置以土地為主要生產資料并取得生活來源的農業人口的生活所給予的補助費用。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的4至六倍，但是每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的15倍征用其他土地的安置補助費標準由省，自治區，直轄市參照征用耕地的安置補助標準規定。
3、地上附著物和青苗補助費，如房屋，水井，林木及正處于生長而未能收獲的農作物等，補償標準由省自治區直轄市規定。
（三）安置剩余勞動力
因國家建設征用土地造成的多余勞動力，由縣級以上地方人民政府土地管理部門組織被征用單位，用地單位和有關單位，通過發展副業生產和舉辦鄉鎮企業等途徑加以安置，安置不完的，可以安排符合條件的人員到用地單位或者其他集體所有制單位和全民所有制單位就業，并將相應的安置補助費轉撥給吸收勞動力的單位。
（四）土地補償費用的處理
國家建設征用土地的土地補償費歸農村集體經濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用土地的安置補助費必須?？顚Ｓ茫坏门沧魉?。③市縣和鄉鎮人民政府應當加強對安置補助費使用情況的監督，侵占，挪用被征用土地單位的征地補償費用和其他有關費用構成犯罪的，依法追究刑事責任，尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
五、我國土地征用中存在的若干問題及其對策
我國現行的土地征用制度是50年代在高度集中的計劃經濟體制時期形成的，當時對于保證國家建設起到了積極作用。但是，隨著社會主義市場經濟的發展，這個制度的缺陷就日益凸現，目前主要存在如下一些問題亟待解決：
（一）相關法律中“公共利益需要”缺乏明確界定。我國《憲法》規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征用”，《土地管理法》規定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”。這些規定都強調了征用的前提必須是為“社會公共利益的需要”，也就是說，只為某個或某些經濟組織或者個人利益需要，是不能征用集體土地的。但是現行法律、法規并沒有明確界定哪些建設項目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項目用地不是為“公共利益需要”。根據《土地管理法實施條例》對征地審批程序的規定，可以間接推斷出：在土地利用總體規劃規定的城市用地范圍內，為實施城市規劃需要占用土地，以及能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目確需使用土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外的土地，應當屬于為“公共利益”需要使用土地。而事實上，為實施城市規劃分批次征用土地后，由哪些具體的建設項目來使用具有很大的隨意性，往往是誰申請使用，就由市、縣人民政府按照規定出讓或劃撥給誰使用。這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。
（二）土地征用的補償問題。土地征用是政府強制性取得集體土地所有權的一種方式。這種所有權的轉移是在有償的方式下發生的。在此過程中，土地權利的轉移不是一種市場行為，而是一種行政行為。④為了國家建設的需要，農民集體不得以任何理由阻礙政府。此時農民集體所有權表現為一種不完全的所有權，其收益權受到削弱。我國《土地管理法》中明確規定了土地征用的補償標準，這種補償標準雖在原來的基礎上有所提高，但仍存在一定的不足。它難以正確體現地塊的區位差異及各地不同的經濟發展水平等等，進而難以維持農民現有的生活水平，導致農民對征地的不滿；政府低價獲得土地所有權、高價出讓土地使用權的行為，也難以為農民所接受。
（三）土地征用權的行使。從世界各國對土地征用權力的行使來看，大多是為了公共利益。一些比較發達的國家，政府更多的是采用通過與所有者合作或商議的形式獲得土地，實行土地先買為主，征用為輔。當收買發生困難時，才實行土地征用。在我國，憲法明確規定為了公共利益的需要征用土地，但《土地管理法》則規定任何單位或個人使用土地，必須使用國有土地。即凡是不屬于該集體經濟組織的用地單位或個人需要使用土地，都必須請求政府動用征地權，從而滿足其用地的需要。我國自實行土地有償制度以來，各級地方政府為增加財政收入，對征地權的行使樂此不疲。有的地方往往通過建立開發區、園等向投資單位提供優惠政策，而土地使用費往往作為其優惠的條件之一。盡管現行的《土地管理法》規定征用審批權由國務院及省級人民政府行使，但各級地方政府仍擁有一定的權力，加之監督機制不完善，便在征地申報過程中出現了一些弄虛作假的行為。
（四）土地收益分配和管理問題。土地征用過程中，土地收益為土地的所有權及使用權收益，因此這部分收益應該在失去土地所有權及使用權的產權主體之間進行分配，即在集體經濟組織及農民個人之間進行合理的分配。然而在實際中，一些縣、鄉鎮政府也參與補償收益的分配，從而導致集體經濟組織及農民個人獲取的補償收益減少。據有關部門統計數據表明，地方政府占了補償收益的大部分，而農民作為集體土地的直接使用者和經營者，在補償中往往處于劣勢，掌握在集體經濟組織手中的征地補償費也往往被少數村干部所侵吞。我國《土地管理法》實施條例第二十六條規定，土地補償費歸集體經濟組織所有，地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有，從而使農民的土地使用權成為虛置。加之我國保障體系很不健全，農民未被納入社會保障之列，因此盡管在征地中對完全失去土地的農民進行相應的安置，但這種安置方式是在計劃經濟的背景下產生的，隨著我國從計劃經濟向市場經濟轉變并趨向成熟的過程中，地位及用工制度發生了巨大變化，競爭上崗，能者上，弱者下，農民即使通過安置獲得一份非農職業，但受其自身素質的限制難以適應企業的需要，往往成為下崗的首選對象。
以上問題的存在，主要是制度的設計存在問題，建議國家有關部門應盡快通過立法措施完善土地征用制度，使之更加符合市場經濟的要求。
1、嚴格限定公益性用地范圍，土地征用權只能為公共利益的需要而行使。我國《憲法》和《土地管理法》均明確規定，“國家為了公共利益的需要”，可以征用農村集體所有的土地。依據國外經驗和我國實際，我們認為，“公共利益”應嚴格限定在以下幾類：（1）軍事用地；（2）國家政府機關及公益性事業單位用地；（3）能源、用地，如煤礦、道路、機場等；（4）公共設施用地，如水、電、氣等管道、站場用地；（5）國家重點工程用地，如三峽工程、儲備糧庫等；（6）公益及福利事業用地，如學校、、敬老院等；（7）水利、環境保護用地，如水庫、防護林等；（8）其它公認或法院裁定的公共利益用地。⑤在合理界定“公共利益用地”的前提下，要確保土地征用權只能為公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用農地，而應當主要依靠盤活城市土地存量市場以及開放農村集體非農建設用地市場來解決。
2、以農用地市場價格作為確定土地征用費的基本依據?，F行《土地管理法》盡管提高了根據土地產值補償的倍數，但還遠未消除低成本征地的不合理狀況。耕地的常年產量因為不能反映土地的位置、地區經濟水平、人均耕地面積等土地價格的經濟因素，也不能反映同一宗土地在不同投資水平下出現產量差別的真實價值，世界大多經濟發達國家或地區將土地市場價格作為征地補償依據。在計劃經濟年代，土地沒有價格，征地補償依其常年產量未嘗不可。但在市場經濟條件下，繼續這樣作就不利于保護農村集體經濟組織和村民利益。為了切實保護農民利益，也為了建立我國完善的土地市場，征地補償必須以土地的市場價格為依據，實行公平補償。在公平補償原則下，征用補償金包括兩部分：土地的市場價格和相關補助金。土地的市場價格是指某一宗特定土地處于現狀土地利用條件下，在公開市場中所有權形態所具有的無限年期的正常市場價格。在我國目前農村，集體土地具有多重功能，即為農業生產服務的生產資料功能和對農民進行生存保障的社會保障功能及發展功能，農地所有權的市場價格要體現這三重功能。相關補助金是指因征地而導致搬遷費用、新的工作的前期費用以及農地中一些尚未折舊完畢的投資，對農村建設用地（如宅基地）則還包括建筑物的補償費。
3、合理分配土地征用補償收益，明確界定產權是實現征地補償費合理分配的關鍵。我國法律明確規定農村土地屬集體所有，農民享有本集體土地的承包經營權。這些權利可以通過土地登記，并發放相應的土地權利證書，從而在法律上得到有效的確認和保護。在權利證書中應明確規定集體土地權利主體的權利和義務，通過土地利用現狀調查或地籍調查查清各權利主體的土地邊界、面積、位置、四至等基本情況，使權利的行使能夠對應特定的物，從而防止權利的虛化，使其不被他人侵害，從而真正享有土地的所有權或使用權。由于我國特殊的國情，集體土地對農民而言不單是生產資料，還是保障資料。⑥土地征用是對集體土地所有權和使用權的永久性轉移，農民將永遠失去土地的經營權，失去生活的可靠來源和保障。因此在土地補償中應考慮這一特殊性，使補償收益更多地偏向失地農民，并指導他們合理使用這部分收益，用于再就業及改善和提高生活水平。農村集體經濟組織所得份額于本集體經濟組織內的生產建設，如興修農田水利建設，購置農機具，幫助農民引進先進的農業技術，更新品種，提高農業單產，同時還可進行鄉鎮企業的建設，為失地農民提供更多的就業機會?？傊恋匮a償收益必須進行合理的分配和使用，真正體現農民的利益。只有這樣，才能真正體現產權工作的經濟利益。
此外，我國土地征用制度，其他相關措施也要跟上，才能使其順利地通行。一是建立城市土地儲備制度之后，可以真正實現政府壟斷城市土地一級市場，城市公益性用地可以通過征用農地解決，其它非公益性用地則主要通過土地儲備機構在城市存量土地市場上采取“回收、收購、置換、整理”方式取得的土地來解決。這就為收縮征地范圍后非公益性用地找到了途徑，這既盤活了城市土地存量市場，又十分有利于保護耕地。二是縮小征地范圍，實行依價補償，就為土地市場的正常運轉提供了基本前提條件。非公益性項目用地則由市場來解決，這就需要建立集體土地產權市場，尤其是要建立和開放農村集體建設用地使用權市場。但必須符合土地利用總體規劃和土地用途管制，充分發揮市場機制的作用進行運作。三是加快我國農用地定級估價的步伐，以促進農用地市場迅速發育并使之逐步成熟，為改革我國土地征用制度作出貢獻。四是應盡快出臺土地征用方面的法律，盡快建立以法律機制和經濟機制為紐帶的土地征用制度。 注釋：
1、參閱張明《房屋拆遷操作規范及拆遷安置補償費標準實務全書》，載于93頁《第三種做法》。
2、參閱《中華人民共和國土地管理法》第四十七條。
3、參閱《中華人民共和國土地管理法》第四十九條。
4、參閱濟南市人民政府法制網《淺淡集體土地統一征用》一文，載于第五部分《進一步完善征地立法，適應新工作的需要》。
5、參閱《中華人民共和國土地管理法》第五十四條
6、參閱法律網民商法探索《對農村占地補償分配糾紛問題的思考》一文，載于第二部分《問題的根源》。
資料：
1、符啟林著《房地產法》法律出版社2002年版
2、符啟林著《城市房地產開發用地法律制度研究》法律出版社2000年7月版
3、梁書文 馬建華 張衛國主編《房地產管理法及配套規定新釋新解》人民法院出版社
4、梁書文 黃赤東主編《土地管理法及配套規定新釋新解》人民法院出版社
