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土地永久征收補償標準范文1
關鍵詞：土地征收；公共利益；安置補償；改革
一、我國土地征收法律制度存在的問題
我國現行土地征收制度所存在的問題，～部分是實施中的問題，如面積不準確、地類不準確、產值不準確、不按法定程序征地、拖欠農民補償費等。但有一些是制度本身的問題，或者說是土地征收制度落后于整個經濟體制改革所產生的問題，如公共利益的范圍的界定、各項補償標準偏低、農民安置或再就業等問題。而征地問題產生的最根本原因是長期以來無視和任意侵害農民的土地產權利益，農民的土地權益沒有得到法律上明確的界定和保護。對農民集體土地的征收并沒有充分考慮按市場公平的原則進行補償。
(一)土地征收的范圍過寬
在我國現行法律、法規并沒有明確界定哪些建設項目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項目用地不是為“公共利益需要”。為加快城市化的進程必然要向城市周邊擴展，大量征地難以避免。問題是，“公共利益”究竟是哪些人的公共利益?只是城市居民嗎?或是那些通過征地建商品房而大發橫財的開發商?既然是以國家名義行使征收土地的權力，那么這種征收就應是在國家征收權力所及范圍內的全體人民的利益。按照“三個代表”的要求，“公共利益”的概念更容易界定：國家權力的行使應當能夠代表最廣大人民的根本利益。征地中農民的利益不是“公共利益”嗎?為什么農民被征收土地后只獲得了“不低于被征地前的生活水平”的補償，而有些個人、部門或單位卻通過征地后的土地炒賣獲得了超過農民所獲補償幾十甚至上百倍的利潤?所以，對“公共利益”進行擴大化解釋，如果不僅可以使征地權力的行使名正言順，而且還可使部分單位和個人獲得可觀的利益，那么對“公共利益”擴大化解釋就會繼續下去。
(二)農民所獲補償與被征土地進入市場后的價格落差過大
農民集體土地被征用后。農民所獲得補償低僅可以勉強維持自己的生存。與開發商所獲得的利益差別卻懸殊很大，農民為此心理不平衡，或為此而上訪，也就不足為怪了。對此，有些人說，土地的升值是因為政府經營城市，對基礎設施投入以及國家經濟發展的結果，因此其升值部分理應歸政府；而開發商的收入則是因為土地和其他成本投入必然帶來的利潤。這種收益上的巨大落差，既反映出人們的一種傳統觀念：工業化和城市化的發展必然要有人做出犧牲，而犧牲農民的利益成本最低。同時，征地行為的計劃性和強制性以及土地被征用后的市場化運作的差別，則是形成這種利益分配上巨大反差的直接原因。
我國征地制度不僅具有強制性，公益用地的范圍被擴大化，而且由于征地制度形成于計劃經濟時期。明顯地帶有要求農民支援國家建設的色彩。農民的土地從來沒有被作為商品看待，因此。征地補償的標準不是市場價格，而僅僅是維持生存的一種補償。這樣，征地前的計劃性運作和征地后的市場化運作出現所得利益上的巨大落差就不足為怪了。
(三)征地補償過低而且對失地農民安置方面在立法方面存在問題
造成如今征地過程中補償過低的問題，其根源就是立法中所確定的補償標準不合理。其主要表現在以下二個方面：
1、以“產值”確定補償標準?！锻恋毓芾矸ā分写_定補償費用是以土地“被征用前3年平均產值”計算的。無論是6―10倍也好，最高30倍也好，誰都知道，以目前農產品價格計算，補償費無論如何也高不到哪里去。因此以產值論補償而不是以市場決定地價，不僅不科學，實際操作也是問題。
2、確定的最低補償標準不合理?！锻恋毓芾矸ā冯m然沒有明確規定征地補償的具體標準，但從該法第47條第6款的規定可以看出，我國法律確定的最低補償標準是“不低于原有生活水平”。該款規定：“依照本條第2款規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是。土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前3年平均年產值的30倍?！卑丛摋l法律的規定，補償費一般是土地前3年平均產值的6―10倍，也就是說從理論上可以保持6―10年的“原有生活水平”，而所謂30倍的補償一般是不會發生的，因為6―10倍的補償已經可以使農民保持“原有生活水平”了，更何況法律并沒有規定這6―10倍的補償是管農民今后1年的生活還是10年的生活。但即使這6―10倍或30倍的補償農民也并不都能拿到手。如果按補償最高標準30倍全額支付計算，在理論上農民可維持30年的“原有生活水平”，目前農民得到的只是貨幣補償。失去土地的農民就業問題在法律上并未獲得保障。
二、對我國土地征收法律制度改革的立法建議
要想解決在征地過程中的種種問題，必須從立法的修改和完善著手，征地中的大部分問題也確實出在立法方面。首先從以下四個方面對土地征用的法律制度加以修改和完善：
(一)以立法的方式明確界定“公共利益”的概念和范圍
既然“公共利益”是法定的行使征地權的前提條件，那么這一法定條件就必須明確而具體。因為不同的人或者說代表不同利益的人對“公共利益”可以作出各種不同的解釋。因此法定條件應當具有特定性和惟一性，否則這樣的前提條件就等于形同虛設。用列舉式說明，即將以公共利益的名義進行建設的項目逐一列出，只有在此范圍內的建設項目才可以視為是以公共利益為目的的。在合理界定“公共利益用地”的前提下，要確保土地征收權只能為公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用農地，而應當主要依靠盤活城市土地存量市場以及開放農村集體非農建設用地市場來解決。
(二)土地征收采用市場化運作
真正的公益性建設用地，在征收前后一般不會出現征地補償與所獲收益之間的明顯差別。因為公益事業即使有收益，一般也是用于成本的回收和公益建設項目的日常維護，營利并非公益事業的目的。對公益性建設項目的征地補償應遵循及時、充分、適當的原則，而對于非公益性建設項目的征地補償則應按照市場價值規律進行。所以，法律在嚴格界定“公共利益”范圍的前提下，還應明確規定，非公益性建設項目用地不能列入征收范圍。而應將其納入市場，由市場決定土地價格及各利益主體的分配比例。要堅持平等自愿、
協商一致的原則。國家還要建立相應的土地價格評估機制。為了切實保護農民利益，也為了建立我國完善的土地市場，征地補償必須以土地的市場價格為依據，實行公平補償。在我國目前農村，集體土地具有多重功能。即為農業生產服務的生產資料功能和對農民進行生存保障的社會保障功能及發展功能，市場價格要體現這三重功能。
(三)修改目前的征地補償標準和妥善安置失地農民
土地征收是對集體土地所有權和使用權的永久性轉移，農民將永遠失去土地的經營權，失去生活的可靠來源和保障。因此在土地補償中應考慮這一特殊性，使補償收益更多地偏向失地農民，并指導他們合理使用這部分收益，用于再就業及改善和提高生活水平。因征地而引起的農民上訪問題，最突出的表現就是征地補償標準過低，而這一問題的根源在于所確定的補償標準不合理。以“土地的原用途”和“不低于原有生活水平”確定補償標準，征地補償費就永遠提高不了，補償按“原用途”，而轉手出讓時則按“新用途”，為什么同一塊地，對原所有人和新所有人所得收益不能采用同一標準呢?因此應當取消只能按“原用途”給予征地補償的規定。充分考慮被征地農民因土地所造成的各項損失進行市場估價，按價補償。同時還應參照征地周邊的整體經濟發展水平，在一定合理年限內給予征地農民補償。補償標準的計算應當是逐年遞增的，而且一般不應低于國家統計部門近年內公布的經濟增長比例。失去土地的農民在再就業問題上應當得到政府有效的扶持，并享有當地城市居民享有的所有失業、醫療、養老保險等同等待遇。
三、解決征地中存在的問題還有賴于我國土地制度的改革
在征地中存在的許多問題，其根源在于我國土地權利制度本身的不合理。如果我國土地制度改革能夠得以順利進行和完善，農民對自己擁有的土地具有完整法律意義上的處分權，許多征地矛盾也就迎刃而解了。但是，在我國土地制度進行徹底改革之前，在解決土地征收存在問題方面，非不能有所作為。比如在不改變農村集體土地所有制性質的前提下，將土地使用權作為一項獨立的物權確定給土地經營使用人，同時在嚴格土地征用管制和審批的前提下，參照土地承包經營權流轉的方式，賦予農民在建設主管部門批準改變農業用途，將土地用于營利目的時。集體土地經營使用者就可以作為市場的平等主體，按照市場規律、市場價格與土地的受讓方協商土地價格。在我國目前情況下。實現這個目標也并非易事，其中還涉及諸如轉讓主體的界定，收益分配比例、耕地的保護以及市場環境等諸多因素。
土地永久征收補償標準范文2
關鍵詞：征收補償價格、評估方法、公益用地
中圖分類號： A715 文獻標識碼： A
1研究背景
集體土地征收是指國家為公共利益的需要，通過法定程序，將原屬于農民集體所有的土地征為國有的行為。這種征地行為是國家的強制行為，在征地過程中政府只強調了國家的利益，從而導致了征收范圍大、補償標準低、征收程序不規范、缺乏民主等問題的發生，針對這些問題，國家制定了一系列提高補償標準的法規，如征地區片綜合地價。但是這些方法并沒有從根本上解決問題，為此國家在十又提出縮小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制，讓農民參與土地增值收益分配等解決辦法。對此筆者從實際情況出發，對集體土地征收價格內涵、評估方法進行了探索，并結合安陽市情況對一宗土地價格進行試算，經與征地區片綜合地價、城鎮土地基準地價、劃撥基準地價進行對比，該方法算出的征收補償價格相對合理，能滿足各界對于集體土地征收補償的要求。
2集體農用地征收評估
2.1集體農用地征收價格內涵
2.1.1土地性質界定
土地評估通常是評估土地使用權的價格，而這種土地征收行為，實質上是土地所有權從農村集體所有轉變為國家所有的兩種所有制的轉移，因此集體農用地征收補償價格應為所有權的買賣價格。
2.1.2年期界定
集體土地征收后，農民失去了土地，也就永久性的喪失了土地所能給他帶來的收益，所以在評估土地征收價格時應為該宗地無限年期下的所有權買賣價格。
2.1.3市場界定
在市場經濟條件下土地價格應該由市場來決定，而且國家的征地行為是公開的，在征地過程中農民對于征地補償價格有討價還價的權利，而不是政府單純的強買強賣，所以土地征收補償價格應為公開市場下的正常價格，評估過程中所用到的參數也應為公開市場下的正常參數。
2.1.4用途界定
《中華人民共和國土地管理法》第 2 條第4款規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律對土地實行征收或者征用并給予補償?！奔礊榱碎_發建設公益性用地才可以對土地進行征收。這里所講的公益性用地可以理解為承載集體福利或者社會公共利益用給的各類用地的總稱。它是保證城市存在和發展不可或缺的物質載體，擔負著承載城市各種活動、為社會利益服務的責任。關于公益性用地在評估時是否分用途進行評估存在爭議，筆者認為按用途分類評估更符合實際，眾所周知當前的土地征收過程中存在著不同程度暗補，而被征收土地未來用途不同，暗補也不同，以安陽市為例，交通運輸用地暗補為3~5萬，而住宅用地的暗補則為10~20萬不等。綜上所述，評估時應根據價值不同將公益用地分為交通、公共辦公、廉租房用地等分別進行評估。
2.1.5集體農用地征收價格的構成
關于測算土地征收價格理論界存在不同的看法，經過對比分析，筆者認為土地征收補償價格采用地價構成法較為合理。計算公式為：
土地征收補償價格=土地取得成本+農用地開發費用+機會損失
上述公式中，土地取得成本表現為所征收土地未來若干年里的土地收益總和的現值，農用地開發費用指耕地重新開發所需要的費用，機會損失是指物化投入的損失。
但在計算集體農用地征收價格時筆者認為還應對公式進行進一步的量化，其中，土地取得成本就是現行的土地征收補償標準(如：征地區片綜合地價)；農用地開發費用實質上是土地從生地變熟地的開發過程的投入成本，包括耕地占用稅、造地費、新菜地開發費等；機會損失是指土地在改變用途的同時，失去的改變為其他用途所能帶來的收益，這種損失就是土地的增值收益。而土地的增值收益在征地補償時又不可能完全補償給農民，政府會按照一定的比例進行分配，在這里筆者采用農民與政府均勻分配的比例。根據以上分析筆者把公式變型為：
集體農用地征收價格=土地取得成本+農用地開發成本+農民應得按未來用途征收后的增值收益
2.1.6集體農用地征收價格的定義及構成
根據以上論述可以看出，筆者所探討的集體農用地征收價格是在正常市場狀況下，某一時點征收時確定的征收用途(如：交通運輸、公共辦公、廉租房用地等)下的無限年期的所有權買賣價格。其構成為：土地取得成本、農用地開發費用、農民應得按未來用途征收后的增值收益。
2.2集體農用地征收價格評估方法
在常規評估方法中，筆者認為成本法及出讓地價修正法具有可操作性。其中成本法就是集體農用地征收價格成本的疊加，屬于正算。根據以上論述可以得出成本法公式為：
集體農用地征收價格=征地區片綜合地價+耕地占用稅+造地費+新菜地開發費+農民應得按未來用途征收后的增值收益
其中，增值收益是以土地成本價為基礎，考慮其與公開市場下的正常出讓價格的差額，計算出土地的增值收益率。
土地增值收益率=(土地出讓價-土地成本價)/土地成本價
土地增值收益率是采用樣點法測算的，通過計算各樣點增值收益率，從而得出該區域增值收益率的取值范圍。以安陽市為例，交通運輸用地的土地增值收益率為20%~30%，公共辦公用地的土地增值收益率為25%~35%，廉租房用地的土地增值收益率為25%~30%。
2.2.1采用出讓地價修正法評估
2.2.1.1評估原理
根據土地出讓價與集體農用地征收價格構成不同，從基準地價入手，對其地價的構成進行分析、剝離，從而得到集體農用地征收價格計算方法。
2.2.1.2價格構成及對比
土地出讓價是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的價值總和，可以表示為：
土地出讓價=土地取得成本+土地開發成本+土地增值收益
其中，土地開發成本是城鎮基礎設施條件的開發費，土地增值收益包含政府和農民應得的土地增值收益。
筆者計算的集體農用地征收價格為：
集體農用地征收價格=土地取得成本+農用地開發成本+農民應得按未來用途征收后的增值收益
其中，農用地開發成本為耕地占用稅、造地費、新菜地開發費等的投入成本，增值收益只包含農民應得按未來用途征收后的增值收益。
經過對比分析可以看出土地出讓價比集體農用地征收價格多的是城鎮基礎設施條件的開發費以及政府應得按未來用途征收后的增值收益。因此，在計算集體農用地征收價格時只需將多出的兩部分扣除即可。
2.2.1.3基準地價系數修正法評估公式
根據以上分析，筆者將集體農用地征收價格計算公式進行變型：
集體農用地征收價格=土地出讓價×(1-土地增值收益率/2)-土地開發成本
其中，土地出讓價采用經過期日修正、年期修正、容積率修正的修正后基準地價。
這里的土地增值收益是以公開市場下的正常出讓價為基礎，考慮其與土地成本價之間的差額，計算出土地增值收益率。
土地增值收益率=(土地出讓價-土地成本價)/土地出讓價
同理，采用樣點法測算土地增值收益率，以安陽市為例，交通運輸用地的土地增值收益率為16.67%~23.08%，公共辦公用地的土地增值收益率為20%~25.93%，廉租房用地的土地增值收益率為20%~23.08%。
2.3價格分析
將集體農用地征收價格與征地區片綜合地價、城鎮土地基準地價、劃撥基準地價進行對比。
各類價格構成對比
其中劃撥基準地價中的土地取得成本應為集體農用地征收價格。且土地開發成本農用地開發成本，土地增值收益農民應得按未來用途征收后的增值收益。因此，經對比分析可以看出，集體農用地征收價格應高于征地區片綜合地價，低于劃撥基準地價、城鎮基準地價。
3例證
我們選擇安陽市城鄉結合部一宗菜地為例進行分析。其中征收補償中的增值收益分配筆者采用農民與政府均勻分配的比例。該宗地總面積為1.0公頃，被征收為交通運輸用地。
用成本法計算土地征收補償價格
集體農用地征收價格=征地區片綜合地價+耕地占用稅+造地費+新菜地開發費+農民應得增值收益
其中，該宗地征地區片綜合地價為10萬元/畝，耕地占用稅為31元/m2，造地費為13元/m2，新菜地開發費為37.5元/m2，交通用地增值收益率為20%。
由此計算出集體農用地征收價格=254.65萬元/公頃=16.98萬元/畝
用出讓地價修正法計算土地征收補償價格
集體農用地征收價格=土地出讓價×(1-土地增值收益率/2)-土地開發成本
其中，修正后的交通用地基準地價為500元/m2，土地增值收益率為16.67%，土地開發成本為95元/m2。
由此計算出集體農用地征收價格=363.35萬元/公頃=24.22萬元/畝
我們最終確定集體農用地征收價格取兩種方法的平均值，即為20.60萬元/畝。
與征地區片綜合地價、城鎮土地基準地價、劃撥基準地價對比
通過上表我們可以看出，運用這種評估方法得出的集體農用地征收價格與現行的征地區片綜合地價相比相當于其補償標準的兩倍，且低于劃撥基準地價、城鎮土地基準地價。理論上該價格水平應該可以得到各界人士的認可，同時也可以保障農民的生活水平不降低。
4小結
綜上所述，集體農用地征收價格評估方法研究的總體思路是以市場價為標尺，以未來用途為基礎，依據誰投資誰受益的原則，對國家和集體在土地征收過程中發生的土地增值進行了合理分配，此方法相對于傳統的方法增加了農民集體參與增值收益的分配比例，但是這種方法也存在增值收益分配過于簡單的問題，在實際過程中，政府、農村集體、農民也會對增值收益的分配進行一番博弈，隨著時間的推移，政府從中獲取的收益應逐漸降低，讓利于民。
參考文獻：
[1] 魏黎、杜海鵬，幾種不同類型土地使用權價格評估之比較
土地永久征收補償標準范文3
關鍵詞：土地流轉；農民權益；對策
中圖分類號：F304.6 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）01-0-01
土地流轉方式和土地流轉中政府的行為對農民權益有重大的影響。然而，由于農民在經濟、政治上的弱勢地位，地方政府和村集體在土地流轉中存在尋租行為，為了短期經濟利益和個人利益，而損害農民的利益。
一、土地流轉中農民權益受損變現
（一）農民的土地流轉意愿受到干涉
農民土地承包經營權流轉意愿的干涉主要來自兩方面，一是來自發包方——村集體經濟組織的干涉?，F實中，不乏村集體經濟組織以所有者身份侵占農民利益的行為，如村委會的尋租行為、侵吞流轉費等。借農業結構調整之名，隨意終止承包合同，無償收回、非法轉讓、出租和越權征用農民承包的土地，強迫農民以承包土地入股等現象也時有發生。村集體經濟組織的這些行為干涉了農民的自主生產經營，侵害了農民合法的土地使用權利；二是來自地方政府的干涉。政府的土地管理部門作為農村土地的管理者，職責在于監督土地資源的合理運用，監督農戶土地使用權的流動，監控土地供需總量的動態平衡，而不是用行政手段去調整土地資源，去干預甚至取代農戶對土地的使用權。更有甚者將土地承包經營權流轉看作是有利可圖的事情，在利益的驅使下，無視法律規定，依靠行政命令無償或低價強行推動土地流轉，熱衷圈地搞政績，嚴重違背了農民意愿，侵犯了農民財產權。
（二）現行征地補償制度對農民不利
現行的《土地管理法》乃至《國家建設征用地條例》，在提高征地標準的同時，繼續沿用按畝產值的倍數確定征地補償標準的做法帶有明顯的強制性。主要體現在以下三個方面：
首先，《土地管理法》確定的“按照被征用土地的原用途給予補償”的基本原則，原用途是造成征地中的價格剪刀差的根本原因，被征土地改變用途后的增值收益被一些地方政府獲取，農民的利益嚴重受損。其次，以產值確定補償標準不能反映土地的市場價值?！锻恋毓芾矸ā芬幎?，土地補償費為耕地征用前3年平均產值的6-10倍。土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前3年平均年產值的30倍，土地補償費以農地收益來計算，并不能反映土地的真實價值，被征收人的利益在土地征收中沒有得到應有的體現，補償費的基數既非市場價格，也無參照系，難以推測其合理與否。最后，現行《土地管理法》規定的征地補償標準（6-10倍）與1982年《國家建設征用地條例》規定的補償標準（3-6倍）相差無幾，難以正確體現地塊的區位差異及各地不同的經濟發展水平。在計劃經濟時期，國家征地后給予農民適當補償，并安排被征地農民農轉非，招工，享受國家負擔的市民、工人的福利待遇，因而那時農民被征地后的長遠生計可以保證。但是現在，對農民來說，就業靠市場，地方政府的安置大多數是發放一次性的安置補助費。由于農民自身條件有限，缺乏在市場上的競爭能力，當補償費用盡，很容易陷于失地又失業的困境。
（三）企業行為使農民利益受損
農業產業化龍頭企業到農村流轉土地，大都采取了轉租倒包的方式，即一方面支付給農民高于一般水平的流轉價格，另一方面在用工時首先滿足轉出土地的農民的要求，使轉出土地的農民能夠得到雙重收益。從當前看，這對農民是有利的，但這一比較普遍的做法和當前有關政策并不一致，并且存在很大隱患。農業產業化經營應當是公司帶動農戶，而不是公司替代農戶。企業和城鎮居民隨意到農村租賃和經營農戶承包地，隱患很多，甚至可能造成土地兼并，使農民成為新的雇農或淪為無業游民，危及整個社會穩定。
（四）土地糾紛機制對農民不利
因為集體具有土地所有權，農民不具備訴訟主體資格，現行的政策并沒有賦予農民必要的談判地位，也沒有設定具體的明確的可行的程序來解決問題，農民難以通過法律訴訟渠道進行維權活動。農民上訪受阻，農民的正常利益得不到表達，訴求得不到合理的解決，群體性的、對抗性和破壞性額的方式在農村時有發生，甚至導致激烈的沖突。
二、土地流轉中農民利益受損原因
農村土地產權不清。在我國現行的農村土地制度下，模糊的“集體”概念使得我國農村土地所有權主體相當不清晰，這就為各種權利尋租提供了制度空間，使得農民土地權益受到不同程度的侵害。
農民的經濟參與能力不足。無論農民有地還是無地，農民的經濟參與能力相對較弱。這是因為：農民受到自身文化水平、技術水平的影響，無法很快融入城鎮參與競爭，獲得穩定的工作；大量農村居民家庭積累少，自主就業和創業缺乏必要的資金，籌資難、融資渠道單一制約農村非農產業的發展。
農民的利益表達能力不足農民在人力資本、社會資本上不及其他社會階層，村集體是農民自治組織，但同時也代表基層政府的權益，農村經濟合作組織主抓經濟發展，導致農民的利益申訴手段單一，問題也無法得到及時解決，農民的利益表達得不到真實的回饋。
三、對策
賦予農民充分的土地財產權利，建立健全農民土地財產權體系要從以下三個方面進行：
首先，土地使用權的明確化。土地使用權是土地財產權的核心，農民享有對土地的排他性占有，并且對土地有充分的處置權，具體表現為，對土地的生產經營決策權、轉讓權、租賃權、開發權、收益權等。
其次，土地使用權的完全物權化。土地使用權應當為一種物權，而不是債權。在現實中，雖然農民的土地使用權從某種程度上講具有物權的性質，例如，土地承包經營權就屬于《物權法》中的用益物權范疇。
最后，土地使用權的穩定性和永久性。土地使用權的長短直接影響到農村土地制度的運作效率。賦予農民永久的土地使用權，可以穩定農民對土地的長期收益，促進農民對土地進行長期的規劃，減少因短期行為帶來的損失，增加農民的長期收益。
參考文獻：
土地永久征收補償標準范文4
在美國,土地征用被稱為“最高土地權”的行使,美國土地征用補償標準根據征用前的市場價格為計算標準,它充分考慮到土地所有者的利益,不僅補償被征土地現有的價值,而且考慮到補償土地可預期、可預見的未來價值;同時,還補償因征用而導致相鄰土地所有者、經營者的損失,充分保障了土地所有者的利益。
加拿大的土地征用制度沿用的是英聯邦的體制,加拿大對土地征用的補償是建立在被征土地的市場價格基礎上,依據土地的最高和追加用途,按當時的市場價格補償。具體來看,加拿大的土地征用補償包括:
(1)被征用部分的補償,必須依據土地的最高和最佳用途,根據當時的市場價格補償。
(2)有害或不良影響補償(如嚴重損害或滅失價值),主要針對被征用地塊剩余的非征地,因建設或公共工作對剩余部分造成的損害,還包括對個人或經營損失及其他相關損失這種補償不僅包括被征地,還包括受征地影響相鄰地區的非征地。
(3)干擾損失補償,被征地所有者或承租人因不動產全部或基本征用,因混亂而造成的成本或開支補償。
(4)重新安置的困難補償。
英國的土地征用被稱為“強制收買”。英國對土地征用的補償作了較詳盡的規定,其中土地征用補償原則是:土地征用補償以愿意買者與愿意賣者之市價為補償的基礎,補償以相等為原則,損害以恢復原狀為原則。土地征用補償的范圍和標準:
(1)土地(包括建筑物)的補償,其標準為公開市場土地價格;
(2)殘余地的分割或損害補償,其標準為市場的貶值價格;
(3)租賃權損失補償,其標準為契約未到期的價值及因征用而引起的損害;
(4)遷移費、經營損失等干擾的補償;
(5)其他必要費用支出的補償(如律師或專家的費用、權利維護費等)。補償的估價日期:是指土地征用機關在行使土地權利時,應通知被征用土地的所有權人及其他權利人,但其取得土地往往會在通知后的幾個月或更長時間,在地價上漲的情況下,土地征用補償的估價日期成為十分關鍵的議題。英國土地征用評估準則規定,假如補償金額為雙方同意時,則以土地征用通知日期為估價日期。假如土地征用補償爭議上訴時,則以土地法庭聽證的最后一日為估價日期。
德國的土地征用補償范圍和標準為:
(1)土地或其他標的物損失的補償,其標準為以土地或其他標的物在征用機關裁定征用申請當日的移轉價值或市場價值;
(2)營業損失補償,其標準為在其它土地投資可獲得的同等收益;
(3)征用標的物上的一切附帶損失補償。德國被征用土地的補償價格計算與英國一樣,也是以官方公布征用決定時的交易價格為準。
法國的土地補償價格是以征用裁判所一審判決之日的價格為基準計算的。同時以征用土地周圍土地價格或納稅時的申報價格作為參考。同時為了控制補償,被征用不動產的用途已公布征用規定1年前的實際用途為準。
瑞典的土地補償費中不包括預期土地將變為公共土地而引起的價格上漲部分,而且一致通過改變土地用途,提高土地補償費的投機行為。瑞典對土地征用補償價格的計算,以10年前該土地的價格為準。
日本的土地征用稱為“土地收用”,日本的土地征用補償是根據相當補償的標準來定的,在大多數情況下以完全補償標準確定土地補償費。具體來看,日本征用土地的補償包括5個部分:
(1)征用損失補償,對征地造成的財產損失進行補償,按被征用財產的經濟價值即正常的市場價值補償;(2)通損補償,對因征地而可能導致土地被征用的附帶性損失的補償;
(3)少數殘存者的補償;
(4)離職者的補償,對因土地征用造成業主損失的補償;
(5)事業損失補償,對公共事業完成后所造成的污染對經濟和生活損失等的補償,除了現金補償,還有替代地補償(包括耕地開發、宅地開發、遷移代辦和工程代辦補償等)。
韓國土地征用補償主要包括以下幾個方面:
(1)地價補償,為土地征用補償的主要部分。1990年韓國統一以公示地價為征收補償標準:
(2)殘余地價補償,土地征用可能導致殘余地價值減低或因殘余地須修建道路等設施和工程應予以補償;
(3)遷移費用補償,對被征地上的定著物,不是進行公益事業所必須的,應給予相應的補償。同時韓國在建設部設立了中央土地征用委員會,在漢城特別市、直轄市及道設立地方土地征用委員會,對土地征用的區域、補償、時期等進行裁決。
在新加坡,關于土地征用補償的決定由土地稅務兼行政長官作出,但補償金額由專業土地估價師評估,以公告征用之日的市價為補償標準。土地補償的項目包括因土地征用造成土地分割的損害、被征用的動產與不動產的損害、被迫遷移住所或營業所所需要的費用、測量土地印花稅及其他所需的合理費用等。
我國土地補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。土地補償費的標準是征用耕地的補償費為該耕地被征用前三年平均年產值的6至10倍,征用其他土地的補償標準由省、自治區、直轄市參照征用耕地的補償費標準規定。每一個需要安置的農民人口的安置補助費標準,為該耕地被征用前3年平均年產值的15倍。征用其他土地的安置補償費由省、自治區、直轄市參照征用耕地的補償費標準規定。土地補償費和安置補助費之和不得超過該土地被征用前3年平均年產值的30倍。被征用土地上的附著物和青苗補償費由省、自治區、直轄市規定。
二、中外土地征用補償標準比較
通過中外土地征用補償標準比較,我們不難看出我國的征地補償標準帶有濃重的計劃經濟色彩,與我國正在建設和完善的市場經濟體制是不相適應的,帶有明顯的不適應性和滯后性。我國同國外土地征用補償標準相比較其缺陷性具體表現在以下幾個方面:
(一)土地補償標準偏低土地征用具有強制性,但其實質仍是一種購買行為,是獲取土地資本增值收益的過程。也就是說土地權人喪失的只是是否出售土地的決定權,土地的出售價格仍應該由市場公平交易來決定。但從《土地管理渤的種種規定可以看到,目前我國土地征用的補償標準是由政府單方面制定出來的 ,在制定土地征用補償標準時,政府并沒有把征用土地看成是一種市場交易行為,不僅沒有考慮土地權人喪失土地的間接損失,就是直接損失的補償標準都只是根據耕,地常年產值來制定,盡管現行{土地管理法》提高了補償的倍數,但遠未消除低成本征地的不合理狀況,補償金額明顯偏低。
(二)沒有考慮土地價格變動的因素影響土地價格變動的因素很多,地區經濟發展水平、人均耕地面積、土地的位置、環境質量等經濟因素的不同均會導致地價的差異,即使是同一塊土地,不同的投資水平也會出現產量的差別,而現行《土地管理法》中依據耕地常年產值所制定的補償標準根本無法體現這些因素的不同所導致的地價差異。
(三)沒有遵循最有效利用的原則土地價格評估要遵循一條重要的原則——最有效利用原則也就是說土地估價應以估價對象的最有效利用為前提。被征用土地獲得轉用許可,其最有效利用顯然是作為建設用地,如果對此地塊進行價格評估,其必然是以土地實際最佳用途為依據,此時土地的價值遠遠超過其利用現狀的價值。因此,在理論上,用地單位應該按照建設用地的市場價格獲得被征用土地的使用權,被征地農民應該按照公平市場價格獲得失地補償,國外也是按這一原則給予農民補償的,但在我國現實中,用地單位根據現行的征地補償標準支付給失地農民的補償金卻少得多,而其獲得土地的成本中很大一部分是上交給地方政府的土地出讓金,顯然,用地單位獲得被征用土地的過程成了地方政府通過降低地價侵占人民利益而獲取土地資本增值收益的過程。
三、對我國征地補償標準的幾點建議
(一)土地征用補償遵循公平市場價格原則遵循公平市場價格原則進行征地補償是市場經濟體制的要求。土地征用是典型的公權行為,土地征用補償是對失地農民的財產補償,從理論上講,補償的標準及范圍應以失地農民的損失而不是以征用者的所得為基準,同時還要綜合考慮土地對失地農民的特殊價值、農民失去土地的間接損失等因素。在市場經濟條件下,征地中不同利益主體對補償標準或成本的預期,取決于使用者對土地市場價格的認知程度,而合理、公平的補償無論在買方還是賣方看來,都應該是“合理的市場價值或買者樂意支付、賣者愿意接受的價格”。這些特點在國外的土地征用補償中都得到了體現。而我國的征用補償標準卻沒有遵循公平市場價格的原則,帶有計劃經濟的色彩,從而導致土地補償標準偏低。
(二)解決補償方式無論是補償標準過低還是補償方式不妥當,表面上損失的是農民的利益,從更深層次看,損失的是政府的利益。屆時政府將要為其過低的補償重新買單?，F實中,補償的方式有幾種:一是以現金補償:二是留一部分農地或蓋門面房;三是土地作價入股。以現金一次性補償不妥,這是因為若補償費發給農民,某些農民可能會在短時間內用光;若把錢留在村組,一則村組干部可能會腐敗,尤其是目前缺乏有效監督的情況下;二是村組將錢用于置辦企業、發展經濟,因企業本身存在巨大的商業風險,屆時可能會血本無歸。若把錢買保險,從保險費領取的特殊性考慮,時下農民拿不到錢,生存就存在問題。統籌考慮應變“一次性補償”為“永久性受益”,而留一部分農地或蓋門面房、土地作價入股這兩種方式恰恰兼顧了眼前利益與長遠利益,所以可以大力推廣。為了規避農民的短視行為,輕易將房子或股權轉讓,可對轉讓權利進行限制,即除非發生死亡事宜而需轉讓外,其它情形下的轉讓一律不辦理房子過戶登記和股東變更登記手續。
土地永久征收補償標準范文5
年，是全市拆遷、拆違工作乘勢而上、攻堅克難的關鍵年。前不久，在市委、市政府英明決策和正確領導下，天元區政府果斷作為，對阻礙沿江防洪景觀道路工程的段依法進行。這充分體現了市委、市政府強力推進拆遷、拆違工作的堅決態度，也是對我們工作的鼓舞與鞭策。今天的這個會議，也是借著這次強拆行動的東風，在總結成績的基礎上，進一步統一思想，部署任務，使拆遷、拆違工作再上新臺階，為我市“三大戰役”取得最終勝利打下堅實基礎。下面，我簡要報告今年上半年拆遷、拆違工作情況和下一步工作的想法。
一、年拆遷、拆違工作基本情況
征地拆遷工作被稱作天下第一難事，但今年以來，全市征地拆遷工作立足完善體制機制，堅持依法依規征拆，進一步完善了征地拆遷政策和補償安置辦法；進一步規范了征地拆遷資金管理及發放程序；特別是進一步調整了征地拆遷管理機制，將征地拆遷的工作重心下移到城市四區，成立了四個區征地拆遷所，征地拆遷工作成效顯著。上半年新開征土地20宗，面積1857畝；歷年續征31宗，面積7751畝；擬開征項目33宗，面積3928畝；已完成征地拆遷項目6個，面積890畝；在征儲備地8宗，面積733畝；擬開征儲備地6宗，面積284畝。
違章建筑是阻礙城市建設的牛皮癬，做好拆違控違工作，是有效降低政府成本，推進征地拆遷工作最強有力的支撐。今年以來，我局和規劃局等相關單位一起，認真落實市委、市政府“目標提高、標準提升、發展提速”的總體要求，致力于服務“三大戰役”，強力推進拆違和控違工作。一是完善拆違機制，健全了責任體系。市政府與城市四區、城市四區與鄉鎮政府、辦事處層層簽訂責任書，通過明確責任，及時將違法建設消滅在萌芽狀態；出臺了《市人民政府關于制止和拆除違法建設的通告》，各相關職能部門和公用事業單位密切配合，形成控違拆違工作強大合力；修改完善了《市制止和拆除違法建設考核評比細則》，將一些重點發展區域作為控違拆違工作重點，重點防控，重點拆除。二是保持高壓態勢，控拆違結合緊密。對重點地區、重點項目，始終堅持嚴防死守，城市四區和國土、規劃部門每天巡查，及時發現和制止新的違法建設，嚴厲打擊違法建設苗頭，堅決杜絕新增違法建設；積極探索“條塊結合、以塊為主，市區聯動、部門互動”的拆違工作思路，充分發揮城市四區政府不同的優勢，或單兵作戰、各個擊破，或整合力量、集團作戰，始終保持拆違高壓態勢，有效遏制了違法建設行為。
通過這些有力措施，今年上半年全市共拆除違法建設873棟（處）、面積20.1萬平方米，拆違面積達到去年全年的113％。其中已建成的永久性磚混結構房屋213棟、面積6.4萬平方米；在建或部分建成的簡易結構建筑660處、面積13.8萬平方米；參與各類重點建設項目拆遷拆違，拆除建設50棟（處）、面積5.3萬平方米。耀眼成績的背后，是我們戰斗在一線的拆違隊員們付出的血淚汗。在不到一年的拆違行動中，城市四區拆違隊員被打傷30多人、住院10多人，涌現出一大批可歌可泣的感人事。如石峰區拆違隊的劉建龍頭部被打傷三次、住院兩次；荷塘區拆違隊的黎偉在被違法戶用汽油潑滿全身，隨時都面臨著生命危險的情況下，仍然堅持在拆違第一線。正是因為有這么一群可敬可愛的拆違戰士們不辭辛勞、不畏艱險的忘我奉獻，我們的工作才能取得今天長足的進步。在此，我要向參加拆違控違工作的同志們，致以崇高的敬意！你們辛苦了。
二、當前工作中存在的主要問題
同志們，今年的拆遷、拆違工作取得了較好的成績，營造了良好的社會氛圍，但我們必須敢于正視一些存在的問題。
一是執行標準常走樣。盡管征拆補償標準有明確規定，但實際操作中為了趕進度，補償標準往往被隨意提高，出現各區不一致、不同項目不一致、同一項目前后不一致等問題，且補償標準不斷攀升，拆遷成本越來越高，政府收益明顯減少。
二是配套措施難跟上。第一，安置房建設滯后。由于缺乏規劃、用地和資金不足等原因，安置房的規劃建設規模、進度嚴重滯后于征地拆遷工作進程，應安置而未安置的農戶超過50％，僅天元區就有3000多戶待安置，直接影響了征地拆遷工作的順利開展，一些儲備地項目因安置問題無法解決而無法實施。第二，安置留地難保障。10％—15％的征地拆遷安置留地很少得到保證，且往往因為短期利益而被隨意改變面積和用途。第三，社保制度執行不到位。目前，唯有天元區將全部安置補助費和75％的土地補償費和交由社區保險中心管理，初步建立了被征地農民社會保障制度，河東三區將全部征地補償款由集體經濟組織分發農戶，被征地農民獲得補償后很難合理理財。第四，就業問題難解決。被征地農民大多缺乏就業技能，不愿接受就業培訓，實現就業的難度較大，有的沉迷于賭博或干違法勾當，構成新的社會隱患。
三是違章建筑難控制。第一，農民建房無序發展。這些年來，我市先后停止了天元區泰山辦事處、嵩山辦事處、栗雨辦事處等范圍內的農民建房審批，河東三區部分區域也相應采取了限制審批的辦法，之后雖然在年進行了清理并補辦了相關手續，但仍然采取限制審批的方式，致使農民建房無序發展。第二，控違監管有待提高。監管部門對違章建筑的出現缺乏有效手段，控違拆違力度不大。而各區、各項目為加快拆遷進度、確保按時交地，對違章建筑超標準或變相給予補償，助長了違章建筑的滋生蔓延。據統計，違章建筑面積占拆遷房屋面積的比例通常在10％左右，個別項目甚至達到了40％。第三，執法工作阻力很大。正是由于利益的趨勢和對政策的不理解，在拆違過程中，少數不法分子對拆違工作人員謾罵、圍攻甚至暴力抗法，工作難度較大。第四，部門協調聯動不暢。《市人民政府關于制止和拆除違法建設的通告》下發后，市政府相關職能部門主動加強聯系，密切配合，但有些部門未嚴格按有關規定執行，違法建筑的水、電、氣供應沒有得到較好的控制，部門聯動機制仍不夠健全。第五，經費裝備嚴重不足。目前，我市拆違隊員200多人，僅有汽車19臺、摩托車34臺，平均每個區不到5臺汽車、9臺摩托車；各區拆違隊工作經費也存在缺口，制約了控違拆違工作的正常進行。同時，由于今年重點項目較多，各區拆違隊基本上是圍著重點項目轉，成了救護隊、消防員，造成日常的動態巡查捉襟見肘，一線工作人員疲于奔命。
四是工作機制需理順。目前，市國土資源局是全市土地征收的主管部門，各區國土資源分局沒有開展征地拆遷的權限，拆遷主要是由市政府與各區政府簽訂征地拆遷承包合同，并授權區政府來完成任務。但在工作開展中，由于缺乏良好的工作協調機制和明確責任分工，各區政府和相關職能部門之間難以形成強大的工作合力。比如，需要司法強拆時，政法部門出于維護穩定的考慮，往往不愿意實行強制拆遷，一定程度上縱容了部分人漫天要價的行為，增加了政府的拆遷成本。同時，有的基層組織缺乏號召力，不僅起不了正面引導作用，有時甚至起了反作用。
五是強制執行難度大。有的被征地拆遷農民提出超越補償標準的不合理要求，導致出現了不達要求不肯拆遷的“釘子戶”。由于強制拆遷程序復雜、周期長，有的項目甚至是重點項目往往因為極個別的“釘子戶”而不能及時交地，影響了項目的建設，增加了建設成本。
三、下一步工作想法
（一）征地拆遷工作
一是加強組織領導，明確職能職責。報請市委、市政府成立市征地拆遷工作領導小組，由市委書記任政委，市長任組長，各有關部門主要負責同志任成員，主管副市長兼任辦公室主任，各區人民政府參照設立相應機構。領導小組每季度聽取一次情況匯報，領導小組辦公室每月進行一次工作調度，研究解決存在的突出問題。同時，進一步明確征地拆遷的法律主體分為市國土資源局，責任主體和實施主體都是各區政府，實現重心下移，更好地保障政策和工作落實。二是完善政策體系，加強輿論引導。一要出臺《關于進一步加強拆遷工作的意見》和新的《市征地拆遷補償安置辦法》、《市被征地農民就業培訓與社會保障實施辦法》、《市拆違控違管理辦法》等一批文件。二要由市政府法制辦牽頭，國土、房產、財政、勞動等部門配合，對各區政府出臺的有關征地拆遷和城市房屋拆遷的文件、會議紀要等進行全面清理。三要積極宣傳拆遷有關政策和典型事跡，耐心做好解釋說服工作，使被拆遷人真正理解政策，變被動為主動，更好地配合征地拆遷工作。遇到矛盾時，要注重引導被拆遷人通過合法的渠道維護權益，并保持各種訴求渠道的暢通，及時化解矛盾。三是創新工作機制，做好四個“堅持”。一要堅持政府主導。拆遷的首要目的是騰出地塊，因此必須由政府來主導，而不能由市場或開發商來主導，以利于減少矛盾、統一補償標準、落實后續配套措施。二要堅持規劃拆遷。結合城市建設發展需要，制定未來幾年的拆遷規劃，避免零星、小規模的拆遷。根據規劃要求，國土、房產部門和各區政府一起對城市建設重點項目未來幾年需要征收的土地實施超前拆遷和整體拆遷。三要堅持安置先行。城市房屋拆遷要堅持貨幣補償為主，安置房建設為輔的方式；農村集體土地征收拆遷要堅持以建安置房集中安置為主，逐步引導自購商品房安置的方式。安置房建設用地由規劃部門規劃好之后，任何單位和部門不得隨意改變用途。切實落實株政發[]22號文件精神保障被征地農民的生產安置用地，并鼓勵采取入股分紅、提供勞動就業崗位、政府購買公益性崗位等多種安置方式。四要堅持凈地出讓。不再采取毛地出讓或開放商預出讓的方式，全部采取凈出讓的方式供地，征地拆遷未完成不予出讓，減少開發商拆遷帶來的種種矛盾，提高土地凈收益。四是堅持依法行政，維護百姓權益。嚴格執行拆遷補償標準，做到各區補償標準一致、同地段補償標準一致、同項目前后補償標準一致、同區域補償標準一致。堅持以人為本、文明拆遷、依法拆遷、陽光拆遷，依法保障被拆遷戶的合法權益。確實需要強制執行時，要周密制定方案，加強現場組織協調，做好相關證據保全，依法依規實施強拆。五是耐心化解矛盾，確保安全穩定。要組織專門力量，認真排查、梳理拆遷過程中的不穩定因素，耐心做好思想工作，及時化解矛盾。建立領導接待日制度，堅持關口前移、重心下移，妥善處理拆遷問題。
（二）控違拆違工作
土地永久征收補償標準范文6
[關鍵詞]城中村改造，征地拆遷，立法探索，立法缺陷，立法完善
[中圖分類號]D912．29 [文獻標識碼]A [文章編號]1004—4175（2012）06—0135—04
[作者簡介]白呈明（1962-），男，陜西安塞人，西安財經學院文法學院副院長，教授，主要研究方向為農村法制問題。
伴隨我國現代化建設和城市化進程的加快，針對農民土地的征地拆遷也在全國范圍大規模地展開。但由于征地拆遷法律制度的不健全，征地各方當事人的利益邊界缺乏權威界定，各種矛盾沖突紛至沓來，甚至形成激烈的對抗，引發局部的社會震蕩，嚴重危害社會穩定和發展。在這一背景下，城中村改造征地拆遷得以產生，許多地方政府和開發區竭力通過這一模式獲取城市建設用地，以克服傳統征地拆遷方式的缺陷和制約。
一、城中村改造中征地拆遷的立法探索
較之傳統的征地拆遷方式，即按照土地管理法等法律規定進行的征地拆遷，城中村改造中征地拆遷的立法呈現出一定特色：
（一）通過法律創制，初步建立起征地拆遷補償的地方性法規體系。征地拆遷工作受到許多政策法規的剛性約束，必須嚴格按照相關規定進行操作。然而，由于我國正處于全面轉型期，有關征地拆遷的政策法律在不斷制定和完善中。在國家層面，目前征地拆遷的政策法律主要有：《憲法》《土地管理法》《土地管理法實施條例》《物權法》《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）和《關于完善征地補償安置制度的指導意見》（國土資發[2004]238號）等。這些規范性文件分別對土地征收的范圍、程序以及征地補償項目和補償標準等問題做出了規定。2011年1月21日，國務院的《國有土地上房屋征收與補償條例》進一步對城市國有土地上的房屋征收補償涉及的一系列問題做出明確規定。然而，與城中村改造緊密相關的農村集體土地上房屋拆遷補償問題，一直缺乏國家層面的明確法律規定，實踐中長期處于一種無序狀態。
在此背景下，各大中城市相繼出臺規范城中村改造的地方性法規和政府規章，在一定程度上填補了法律空白，并且初步形成調整這一領域的地方性法規體系。比如，西安市為推進和規范城中村改造，近年來先后制定了《西安市城中村改造管理辦法》《西安市城市房屋拆遷估價暫行規定》《西安市城中村村民房屋建設管理辦法（試行）》等地方性法規。這些地方立法對拆遷補償管理體制、拆遷補償標準、房屋評估、產權面積認定做出明確的規定，使農村集體土地上的房屋拆遷補償有了一定法律依據，彌補了土地管理法等有關土地征收補償規定的不足，在一定程度上解決了征地拆遷補償的法律缺位問題。
（二）運用法律手段，化解了征地拆遷中的諸多難題。傳統征地拆遷方式常常引發一些困擾人們的老大難問題，諸如拆遷安置對象、拆遷補償標準、產權面積認定、房屋估價標準、違章建筑和非法買賣宅基地處置、糾紛解決機制等。而在城中村改造征地拆遷中，對這些問題的解決有了較為明確的規定，各地政府通過法律手段的運用，逐步化解了諸多難題。針對征地拆遷中暴露的突出問題，國家先后制定了大量法規和政策，提出許多剛性要求，強化指導和規范征地拆遷行為，以確保被征地農民權益和社會穩定。比如，嚴格限定征地范圍，提高征地補償標準，制定統一年產值和區片地價，實行先安置后拆遷，整治強征強拆等。而各地政府在具體實踐中則對相關國家政策法律不斷修正、豐富和完善，以彌補疏漏之處，使諸多難題的解決辦法更具操作性。比如，針對部分村民為獲取更多補償而進行的“搶栽搶種”、過度“密植苗木”、房屋加層搭建等問題，西安市通過地方立法做出明確規定，提出了具體的解決辦法，遏制了實踐中大量存在的村民非法獲利行為。
圍繞矛盾糾紛解決，各地政府在征地拆遷中逐步引入市場機制。這突出表現為，在政府監管和引導下，村民可以自主選擇開發商進行村莊改造，開發商在獲得一定開發用地的同時，負責拆遷安置的全部資金。這樣做的好處在于：首先，可以減少政府在征地拆遷中的直接投入；其次，開發商可以采取較為靈活的市場機制解決拆遷安置中的矛盾和沖突，減少政府與農民之間的直接沖突；再次，政府作為監管者，可以相對公平地保護農民和開發商兩方的合法權益。比如，為了預防和化解征地拆遷安置方面的糾紛，西安高新區自1991年成立以來，制定了“四方案一細則’’的征地拆遷政策，包括《村莊拆遷安置細則》《村莊上樓安置方案》《村莊拆遷統規自建方案》《貨幣安置辦法》等四種安置方案，采取多種安置方式相結合的模式，讓被征地農民自愿選擇拆遷安置方式。
二、城中村改造中征地拆遷存在的立法缺陷
城中村改造征地拆遷較之于傳統的征地拆遷方式，盡管具有一定優勢，但仍存在著立法缺陷。主要表現為：
（一）有的城中村改造的地方立法違反上位法。現有的規范城中村改造的國家法律，一般都將城中村界定為“在城市建成區范圍內失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農村集體土地所有制的村莊”。只有符合這一條件，才可納入城中村改造的范圍。然而實踐中，有些地方立法往往以特別規定擴大城中村改造的范圍。如《西安市城中村改造管理辦法》第27條規定：“在市政建設、重大基礎設施建設以及其他開發建設中涉及到村莊整體拆遷的應當按照本辦法規定進行整體改造，避免出現新的城中村?！鳖愃七@樣的規定，在客觀上放大了城中村改造范圍的尺度。在這兩類村莊中，有的耕地幾無，有的耕地還較多，統一適用城中村改造規定實現土地國有化，直接與土地管理法等法律發生沖突。因而。實踐中就出現了有些地方人為“創造條件”，將耕地較多的村莊納入城中村改造范圍，這實質上是一種違反上位法的做法。
（二）城中村集體土地轉性于法無據。在城中村改造征地拆遷中，原屬集體所有的土地非以征收方式而直接轉為國有土地，一直受到社會各界的質疑。原因在于這一做法僅僅依據地方立法，并沒有國家層面法律的支持。與上述西安市的做法類似，早在2004年，深圳市為解決城市擴張的土地缺口問題，把寶安、龍崗兩區內的27萬農村人口一次性轉為城市居民，進而一舉將兩區956平方公里土地轉為國有。據稱：其所依據的是《土地管理法實施條例》第2條第5項“農村集體經濟組織全部成員轉為城鎮居民的，原屬于其成員集體所有的土地屬于國家所有”的規定。國土資源部經過調查，以此舉“不宜模仿”、“下不為例”而草草了結。然而，此后國務院法制辦公室、國土資源部對該法條做出的專項“解釋意見”表明，深圳“轉地”的法律依據并不成立。其實，城中村集體土地轉為國有土地的法律障礙，地方政府非常清楚。西安市城改辦一位官員曾坦言：“從目前各地城中村運作情況來看，土地政策仍是制約城中村改造順利推進的一個瓶頸問題。鄭州等城市依據土地法管理法規定，采取確權登記的辦法，轉為國有劃撥土地。目前，西安市依據土地管理法規定，也采取了類似辦法進行土地轉性。但這一做法各地都還沒有得到上級部門的正式認可?！睂嵺`中，已改造過的城中村，土地轉性手續辦結者很少，這也意味著城中村改造征地拆遷存在一定法律風險。
（三）有關拆遷安置補償方式的規定比較原則和單一。征地拆遷補償安置標準是土地征收制度的核心問題之一，也是引發被征地農民強烈不滿的直接原因，補償安置法定標準過低一直為人們所詬病。雖然國家對征地拆遷安置補償做出了原則規定，但在實際操作中，各地缺乏一個分配到戶的具體實施細則，補償安置費用如何分配，分配由誰來監管并不明確。結果造成本應屬于農民的權利完全由享有土地所有權優勢的集體所替代，后者為了迎合權力主體的需要，往往以各種手段壓低甚至貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費。因而，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民合法權益的法律規定難以執行。另外，城中村改造征地拆遷的安置補償方式，主要為產權調換和貨幣安置。這種比較單一的安置補償方式，不能很好地解決農戶的長期生計問題。如西安市在城中村改造中，“產權調換以轉戶前城中村在冊戶籍人口為依據，人均建筑安置面積原則上不少于65平方米，并結合原住房產權建筑面積進行安置”。這樣，安置房屋主要解決了生活用房，而對于絕大多數長期依賴“房租經濟”的農戶來說，“改造”意味著可觀的房租收入將受影響。而貨幣安置潛在風險更大，從經濟發展條件和農民適應市場能力的狀況來看尤當慎用。實踐中，一些城中村改造方案規定，在農戶安置面積中包含人均10～20平方米的營業用房，交由改制后的股份公司統一經營。這一規定雖然是對改造后農戶長期生計的一種安排，但由于受地段、區位等諸多因素的影響，其預期目的未必能真正達到。我們對西安市回遷村民生活狀況的調查結果顯示，大部分回遷村（居）民認為，“改造”后收入減少了，而支出遠比以前要多，總體生活質量有所下降。
（四）社會管理復雜局面缺乏應有的法律規制。城中村改造的關鍵，是實現“四個轉變”，即村民轉居民、村莊轉社區、集體土地轉國有土地、集體經濟轉股份制經濟。然而，征地拆遷改造后往往產生大量新的社會問題，現實狀況遠比制度設計復雜得多。由于土地轉性于法無據，致使大量城改商品房銷售手續不全；村民轉居民后的就業、教育、養老、醫保等一系列社會經濟權利問題遠未落實，村民不愿轉居民的現象很普遍；集體經濟轉股份制經濟有名無實，其法律地位不明確、運行機制混亂，集體與村（居）民的財產權益難以得到有效保障；回遷安置社區非城非鄉，性質不明或名實不符，管理體制對接不起來，社會管理處于邊緣化狀態。比如，截至2010年6月底，西安高新區39個城中村中拆除21個，已回遷16個村，共4777戶；曲江新區23個城中村中拆除12個，已回遷3個村，共1403戶。地處西安高新開發區的茶村，于2000年被高新區征去耕地400多畝，但未予拆遷安置，村民對即將進行的“城改”抵觸情緒很大。該村戶均4分宅基地，房屋面積在800平方米以上，主要以房屋出租為業，年房租收入戶均10萬元左右。調研中農民講道：“開發商要利潤，開發區要土地，剩下我們農民怎么辦？”
三、城中村改造中征地拆遷的立法完善
為了解決城中村改造中征地拆遷面臨的突出問題，應對相應的立法缺陷，筆者提出如下完善對策：
（一）統一城中村改造征地拆遷的各層級立法。由于國家和省市有關征地拆遷立法工作嚴重滯后，致使征地拆遷工作要么存在法律盲區無法可依，要么規定原則籠統缺乏可操作性，要么規定不科學不合理而在實踐中難以實施。尤為嚴重的是，我國至今仍無統一的農村集體土地上房屋拆遷補償政策法規，實踐中各地主要依靠地方性政策和法規支撐，而缺乏國家層面的政策法規的指導和規范。如果放任地方政府（開發區）規避和消解國家法律政策，必然會對國家法的統一性和權威性造成破壞。比如，西安市現有的“五區一港兩基地”中，各開發區項目征地拆遷補償標準迥異。曲江新區一期拆遷安置費人均已達15萬多元，經濟開發區創造的“經開模式”更以“高補償高速度”而聞名。某村執行的未央區城中村改造拆遷補償安置方案，“被拆遷戶除可獲得房屋殘值、過渡費、拆遷獎勵等現金補償外，人均住宅安置面積65平方米市值20余萬元，人均經濟保障用房20平方米市值10萬余元。加上拆遷安置中的貨幣補償，按每戶3．5人計算，城中村改造后，戶均資產近150萬元”。目前，城中村改造正從省會城市向中小城市推進，亟待通過統一的法律加以規范調整。長久地擱置問題必然積累矛盾、加劇矛盾，如同當年的“小產權房”問題一樣。事實上，經過十多年的摸索和實踐，地方立法實踐已為國家制定統一的法律積累了豐富的資源。應當以此為契機，制定高位階的法律，對地方立法和政府等相關各方的行為加以規制。
（二）實行多元化征地拆遷安置方式。大量研究表明，農民出于支持國家建設的樸素情感和現實利益的考量，并不關注土地歸誰所有的問題，也不反對土地被征收，而特別關切征地拆遷補償安置是否到位的問題?，F在的普遍做法是采取產權調換與貨幣安置方式，或者二者的簡單結合。從政府角度來看，這些安置方式最簡單、最便利、也最少麻煩。而農民因受種種條件限制，往往要求就地集中安置，仍以房屋出租為業。于是，補償安置后，新的“城中村”又產生了，農民只是由以前的“地主”變為現在的“房東”；原來城中村的農民被集中安置，地緣聯系依舊，而“族群隔離”形成了，農民還是難以融入城市。為了解決這些難題，在補償安置方式上，應當堅持。“住房是基礎，發展是根本；以生活用房和經營用房安置為基礎，實行多種補償安置方式合理組合”。應當以產權調換、貨幣安置為主，輔之以參股、就業、留地、項目等其他安置方式。我們在西安高新區調研發現，該開發區實際上設計有多種安置方案，有些方案真正體現了對農民長遠利益的保護和政府社會責任的擔當，但最終出于自身利益的考量和操作的簡便而棄之不用。征地拆遷安置絕非單純的經濟活動，而是關涉農民政治、經濟、社會等權益的系統工程。由于征地拆遷使農民永久性地喪失了其賴以生存發展的土地資源，征地拆遷安置妥當與否將直接關系到其今后的生存發展狀況。因而，征地拆遷安置應當以切實維護農民土地權益、保障農民長遠生計為中心統籌安排。
