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土地征收相關法律問題范文1
關鍵詞:物權法;司法解釋;實踐分析
作者簡介:呂偉建(1970-),男,蘇州市職業大學教學部講師。
中圖分類號:D923.2文獻標識碼:A文章編號:1672-3309(2009)09-0078-03
我國憲法明確規定實行社會主義市場經濟體制。在社會主義市場經濟條件下,各種所有制經濟所形成的市場主體都在統一的市場空間運作,并發生相互關系,各種市場主體都處于平等地位,享有相同權利,遵守相同規則,承擔相同責任。公平競爭、平等保護、優勝劣汰是市場經濟的基本法則。
一、物權法明確規定平等保護公私財產
平等保護原則符合憲法關于所有制性質的規定,真正體現了社會主義特色。失去了平等保護,也就失去了共同發展。比如,在拆遷過程中,“釘子戶”事件涉及到政府對私有財產的征收問題?！段餀喾ā返?2條對征收問題的規定是,為了公共利益的需要,依照法律規定的權限和程序,可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。同時,《物權法》對征收補償的原則和內容作了規定。重慶“釘子戶”事件還涉及到一個重要問題是如何界定公共利益?？紤]到公共利益問題比較復雜,在不同時期、不同領域公共利益的內容不盡一致,很難在《物權法》中作出統一界定,因此,《物權法》對此沒有作出明確界定。但是,可以肯定的說,《物權法》有關征收、補償等問題的規定對于相關法律的進一步完善,對于更加完善地保護私有財產權將發揮重要作用。對于城市百姓而言,《物權法》首先涉及到業主的建筑物區分所有權?！段餀喾ā穼π^中的道路、綠地、車庫、車位、物業管理用房等設施的歸屬都做出了規定,并規定業主可以成立業主大會,由業主委員會來行使自己的權利,業主可以共同決定小區內的事情,如選聘和解聘物業服務機構或者業主委員會委員,維護自身利益。同時,《物權法》對建設用地使用權也做出規定,其從保護百姓切身利益的角度出發,明確規定住宅建設用地使用權到期后自動續期。建設規劃區內的車庫、車位可以通過出售、出租和附贈等方式來明確其歸屬。
對于農民而言,《物權法》也與他們的利益息息相關。征收集體所有的土地,應當依法足額支付土地補償費、安置補償費、地上附著物費、青苗補償費。此外,還要安排被征地農民的社會保障費用,保障被征地農民的合法權益和基本生活不受影響。對農民的宅基地應當依照現行法律規定,不能轉讓和抵押。宅基地是農民安身立命之本,在農村社會保障體系不完善的情況下,其不宜放開?！段餀喾ā返谌?也就是用益物權編規定了建設用地使用權和宅基地使用權,城鎮商品房的土地權利屬于建設用地使用權,建設用地使用權與宅基地使用權同屬用益物權,同樣受法律保護。土地承包經營權和宅基地使用權是農民安身立命之本,為了維護現行法律和現階段國家有關農村的土地政策,并為今后修改有關法律或者調整有關政策留有余地,《物權法》規定,宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用于《土地管理法》等法律規定。禁止城鎮居民購買宅基地,其在宅基地上購買的房屋,不僅沒有房屋使用權證書,而且在征收時依照現行規定國家不予補償。
二、有關司法條款與修改建議的解讀
《物權法》第8條規定:“其他法律對物權另有規定的,依照規定?！痹摲ǖ?46規定:“《中華人民共和國擔保法》與本法的規定不一致的,適用本法?！边@兩條規定存在矛盾。草案第8條規定的是本法與其他相關特別法之間關系的一般規則,而草案有關擔保的規定根據實踐經驗對擔保法中一些不合時宜的規定作了修改,草案第246條是針對這種情況作出的例外規定。為了防止產生誤解,建議將草案第8條修改為“其他相關法律對物權另有特別規定的,依照其規定?！蓖瑫r將草案第246條移至草案第四編“擔保物權”中,修改為“擔保法與本法的規定不一致的適用本法。”不動產被毀損可以要求恢復原狀;對有些財產,法律、行政法規既沒有規定不得抵押,又沒有規定可以抵押。法律委員會研究認為,抵押行為屬于民事行為,只要法律未規定不得抵押的財產都可以抵押,建議將關于“可以抵押”的財產的規定改為“法律、行政法規未禁止抵押的其他財產”。第49條規定:“野生動植物資源屬于國家所有。依照憲法規定,森林、草原屬于國家所有,法律規定屬于集體所有的森林、草原除外?！辈患訁^別地規定野生植物資源都屬于國家所有,是不確切的。法律規定屬于國家所有的野生動植物資源,屬于國家所有。第139條規定:“設立建設用地使用權,應當向登記機構申請建設用地使用權登記。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書?！边@一條同其他類似條款相比,需要補充規定建設用地使用權何時設立。
三、住改商須經全樓業主同意
近年來,涉及物業權益糾紛案件的數量不斷增加。最高人民法院進行了廣泛的調研、分析與論證,并制訂了《物權法》司法解釋――《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》,施行后,當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件,不適用此司法解釋。兩部司法解釋涉及到一系列的熱點難點,具體包括業主身份的界定、住改商糾紛處理、車位車庫糾紛的處理、物業費糾紛處理、物業服務合同的解除及相應糾紛的處理等。在備受爭議的小區車位歸屬方面,司法解釋明確規定,如果建設單位已按照規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與專有部分的比例,將車位車庫以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的,應當認定其行為已符合《物權法》第74條第1款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。因業主炒掉物業公司而引發的糾紛,司法解釋明確規定,物業服務合同的權利義務終止后,業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施,人民法院應予支持;物業服務企業拒絕退出、移交,并以存在事實上的物業服務關系為由,請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的,人民法院不予支持。 《物權法》規定,業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應經有利害關系的業主同意。建設單位按照配置比例將車位、車庫,以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的,應認定其行為符合《物權法》第74條第1款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。民宅商用改變了住宅法定用途,破壞了既有秩序,如果利害關系業主認定標準缺失將會造成法律適用的困難,此次司法解釋將“有利害關系業主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內”,此規定在審判實務中易于掌握和操作。至于出現建筑區劃內本棟建筑物之外的業主也與民宅商用行為存在利害關系的情況,最高院民一庭負責人表示,為防止利害關系業主范圍的無限制泛化,司法解釋另外規定,其應證明利害關系的存在。現時做法是,住改商只須征得大部分近鄰同意即可。司法解釋明確規定了利害關系人的最小范圍,即整棟樓的業主;物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務,業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的,人民法院不予支持。
選聘物業服務企業是業主共同作出的決定,只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務,則物業費的交納義務對全體業主而言都是均等的。除非管理規約或者物業服務合同等有另外的規定或者約定。在實際情況下,物業合同不大可能與每一個單個業主簽訂,但合同效力仍對單個業主有效。即使業主一段時間不在小區居住,房屋空閑,但物業服務使小區建筑物及其附屬設施正常運行,仍然間接地為業主提供了服務;如物業服務企業拒絕退出物業服務區域,并以存在事實上的物業服務關系為由,請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的,法院不予支持。不少小區,物業合同到期或業委會聘請了新的物業公司,但老的物業公司賴著不走。如果業主不交物業費,物業公司訴至法院,法院會以有事實服務為由,判決業主支付物業費。因物業公司拒不撤出時,業主有權利不交物業費,法院也不會支持物業公司討要物業費,物業公司等于白干,沒有經濟利益,物業公司會主動撤出?；谂c建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的,可以認定為《物權法》第6章所稱的業主。根據司法解釋,此類人群具備業主身份。房屋買受人在已經合法占有使用專有部分的情況下仍未依法辦理所有權登記的情形大量存在,如僅以是否已經依法登記取得所有權作為界定業主身份的標準,將與現實生活產生沖突,并有可能對前述人群應當享有的權利造成損害。
四、我國《物權法》與國外《物權法》的區別
《物權法》是規范財產歸屬和利用的基本民事法律,在大陸法系國家,物權是《民法典》中的一編。用益物權是《物權法》中一項重要的制度。我國的城市土地屬于國家所有,農村土地屬于農民集體所有,因此,任何人使用土地都需要通過設定用益物權來實現。用益物權設定后,用益物權人享有、占有、使用和收益的權利,作為用益物權中的建設用地使用權(土地使用權)是可以依法出租或者轉讓的,且其與公共財產所有權地位平等,受法律保護,這對保護屬于基本民權范圍的物權意義重大。
國家的發展離不開人民的勞動,而勞動者必須有積極性,而其積極性只能依靠承認并保護他們對于勞動成果的所有權來維持和激勵。《物權法》的上述規定,為國民財富和國民智慧的大量涌流,提供了堅實保障。按《物權法》所確定的財產所有權的取得必須合法的原則,對于非法取得的財產,《物權法》并不會確認其具有物權,更不會有所謂赦免“原罪”的問題。城市房屋拆遷、城管沒收小攤小販以及農民土地的征收征用是百姓廣為關注的熱點問題。物權觀念的傳播與普及為政府依法行政奠定了扎實基礎。平等保護還體現在《物權法》規定因公共利益需要對公民私有財產征收征用時,必須給予合理補償。當然,要全面貫徹實施《物權法》,還需要各種配套法規。
五、結語
中國有自己具體的國情,其物權法律制度絕不能照搬照抄西方國家的。我國《物權法》把堅持國家基本經濟制度作為原則,并將這一原則作為《物權法》的核心,貫穿于《物權法》始終?！段餀喾ā酚嘘P征收補償等問題的規定,對于相關法律的進一步完善,對于更加完善的保護私有財產權將發揮重大作用?！段餀喾ā分皇且粋€新的開始,其效應的展現仍需要后續立法的支撐和具體執行。
參考文獻:
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土地征收相關法律問題范文2
關于房屋拆遷有關政策規定最新版農村房屋拆遷規則
國有土地上房屋征收與補償主要依據為《國有土地上房屋征收與補償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》，各地方政府都出出臺了本地區具體實施意見、細則、辦法等農村房屋拆遷實際上是征收集體土地后將房屋等地上附著物一并征收，其的補償方式主要也是貨幣補償和產權調換，但是補償標準上農村集體土地上拆遷并不參考周邊房屋市場價格，而是參照房屋重置價格，一般來講很多地方對重置價格都有相應的規定，很少參照評估價格，即使評估也是評估房屋重置價格，集體土地上房屋拆遷補償標準相對來講是比較低的。
農村房屋拆遷管理條例
(一)申請拆遷的單位委托的拆遷單位、拆遷評估機構和實施房屋拆除單位的相關資質(或資格)證明及委托合同;
(二)拆遷范圍內被拆遷房屋及其附屬物的自然狀況和權屬狀況摸底調查明細表，以及補償安置費用概算;
(三)拆遷補償安置資金、安置房屋的落實情況及相關證明;
(四)對低于國家強制性標準規定的住宅設計最低套型面積的被拆遷房屋的補償安置方案;
(五)計劃實施動遷的時間、步驟、措施;
(六)文明拆遷、安全拆除責任書及安全保障措施，拆遷現場防治揚塵污染及垃圾清運方案;
(七)與被拆遷房屋所在地街道辦處、派出所協調配合方案;
(八)其他特殊情況的處理預案及措施。
《辦法》與農村房屋拆遷相關的規定
第三條拆遷公告后，拆遷人應當依照《辦法》規定就拆遷補償方式書面征求被拆遷人或者公有住宅房屋承租人的意見。被拆遷人或者公有住宅房屋承租人沒有在征求意見書規定的期限內向拆遷人反饋書面選擇意見的，視為選擇房屋安置。征求意見書規定的反饋意見期限不得少于七日。法律、法規另有規定的從其規定。
第四條拆遷人委托拆遷、拆除的，應當與被委托的拆迂、拆除單位簽訂委托合同，并支付委托費。
第五條房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內的被拆遷房屋，原則上由一家評估機構評估。需要由兩家或兩家以上評估機構評估的，評估機構之間應當就拆遷評估的依據、原則、程序、方法、參數選取等，進行協調并執行共同的標準。拆遷評估機構選定后，拆遷入應當與選定的評估機構簽訂拆遷評估委托合同，評估費用由拆遷人承擔。重新評估或者專家委員會鑒定費用按照《辦法》第四十條規定執行。
第六條拆遷評估時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的，以當期(段)房屋拆遷實施之日為評估時點。
第七條拆遷當事人應當向評估機構如實提供房屋拆遷許可證、拆遷范圍規劃紅線圖及各類房屋的產權性質、面積、用途等拆遷評估所必須的依據、資料及有關數據，并協助評估機構做好實地查勘記錄、拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料等工作。實地查勘記錄由實地查勘的評估人員、拆遷人、被拆人簽字認可。因被拆遷入的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷入不同意在實地查勘記錄上簽字的，拆遷人應當邀請公證機關工作人員或無利害關系的第三人到場見證，并在分戶評估報告中做出相應說明。評估機構可以依據被拆遷房屋的相關權屬資料，參照同區域該類房屋進行評估。
第八條拆遷人或受委托拆遷單位、評估機構憑拆遷許可或拆遷委托的有關證明查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息資料的，房產、土地、規劃管理部門應當協助。評估機構評估測算新建普通商品房價格時，如需向有關房地產開發企業征詢銷售價格，房地產開發企業應當如實提供。
第九條評估機構應當將初步評估結果在拆遷范圍內以公告形式向拆遷當事人公示，公示期不得少于七日。公示期滿后，評估機構應當向拆遷當事人提供評估報告。拆遷當事人對評估報告有疑問的，可以向評估機構咨詢。評估機構應當解釋拆遷評估的依據、原則、程序、方法、參數選取和評估結果產生的過程。拆遷當事人對評估結果有異議的.，可以在收到評估報告之日起十日內向原評估機構申請復核，也可以另行委托評估機構重新評估。
第十條拆遷當事人對評估結果有異議，申請重新評估的，重新評估結果與原評估結果之間的允許誤差范圍為3%。在允許誤差范圍內的，原評估結果有效。超出允許誤差范圍的，由拆遷當事人協商解決;經協商仍達不成一致意見的，提出異議的拆遷當事人可以向評估專家委員會申請技術鑒定。評估專家委員會的鑒定結論作為最終裁決結果。
第十一條拆遷行政裁決按照建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》辦理。
第十二條拆遷入應當在房屋全部拆除完畢后三十日內將房屋拆遷許可證、拆遷補償安置協議等有關資料報房屋拆遷主管部門，房屋拆遷主管部門對有關資料及拆遷現場情況進行檢查后，對無遺留問題、現場拆除清理完畢的，發給拆遷工程拆遷合格證明;對存在遺留問題、現場未拆除清理完畢的，責令限期整改;拒不整改的，不發給拆遷工程拆遷合格證明，依照相關法律不予辦理新建工程開工手續。
土地征收相關法律問題范文3
關鍵詞：征地；拆遷；矛盾；化解
中圖分類號：F293.2 文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2011）05－0063－02
伴隨著城市化、工業化進程的提速，征地拆遷矛盾不斷激化，糾紛大量增加，已成為影響社會和諧的重要因素。作為一個經濟發展較快的城市，廣州征地拆遷的規模較大，在征地拆遷過程中也難免引發一定矛盾和糾紛。為了提高廣州社會矛盾的化解能力，本文將根據對廣州征地拆遷糾紛現狀，結合其中存在的問題，分析征地拆遷矛盾化解的策略。
一、當前廣州征地拆遷矛盾狀況
據調研，2008年廣州發生的勞資糾紛、征地拆遷糾紛、醫患糾紛以及物業管理糾紛、農村糾紛、土地承包糾紛等主要社會矛盾和糾紛中，征地拆遷糾紛占9.7％，糾紛發生的數量和比例大致與前兩年持平。征地拆遷糾紛不是所有糾紛中最為多發的，但因其關系到人們的生活居住問題，是最大的民生問題，如果處理不當，很容易對社會造成較壞的影響。而且，征地拆遷糾紛中往往牽涉許多人的利益，群體性的糾紛比較多，如果處理不當，更容易成為社會不穩定因素。
廣州征地拆遷矛盾突出表現為以下特點：因歷史問題引發的征地拆遷糾紛比較多，而近年來土地征用和房屋拆遷引發的糾紛相對減少；征地拆遷糾紛多為群發性案件，多人集中纏訟纏訪情況較多；征地拆遷糾紛的解決耗時長；因對征地拆遷糾紛解決不滿意，導致在被征地拆遷人與政府或者與司法機關形成新的矛盾。
廣州征地拆遷矛盾的原因主要有：政府、征地人和拆遷人、被征地人和被拆遷人之間的利益沖突；相關法律制度不合理、不健全，對征地拆遷條件的界定不明確；征地拆遷關系中雙方當事人的法律地位不平等，被征地拆遷人不能參與到與自身利益密切相關的活動中，沒有任何話語權；補償標準低、補償款難以到位；政府角色定位不當；糾紛解決渠道不順暢導致征地拆遷矛盾的激化等原因。
二、減少征地拆遷矛盾發生和提高矛盾化解能力的對策
征地拆遷矛盾是影響社會和諧的一個重要問題，需要采取各種措施減少矛盾的發生，需要制定或完善相關法律法規和政策，使矛盾防患于未然。同時，也要完善相關制度，對于已經發生的矛盾及時地解決，避免矛盾的進一步擴大，盡量減少因矛盾帶來的利益損失。
（一）科學發展，控制濫征地、濫拆遷
征地拆遷矛盾是隨著經濟的快速發展而不斷加劇的，征地拆遷矛盾也是發展與穩定、群體利益與個人利益的矛盾。在當前提倡科學發展的背景下，征地拆遷工作也應當以科學發展觀為指導，要在經濟、制度能夠充分保障各方利益的前提下進行征地拆遷。不能只是考慮一方的利益、局部的利益，或者眼前的利益，而忽略另外一方的利益、整體的利益或長遠的利益，要做好城市發展的規劃，控制濫征濫拆。在征地拆遷工作中，堅持以科學發展觀為指導，可以減少糾紛的發生。
（二）以人為本，平衡各方利益
征地拆遷矛盾發生的最根本原因是征地拆遷活動中各方利益的沖突，因此，減少和化解矛盾的最核心的方法應當是平衡各方利益，強調以人為本，不僅要保護征地拆遷方作為強勢群體的利益，更要通過法律規定加強對被征地拆遷方利益的保護，加強對其程序權利和實體權利的全面保障，在補償和安置等問題的協商上賦予被征地拆遷人以平等的地位，充分考慮被征地拆遷人的利益。對于商業性的征地拆遷活動，取消強制征收和強制拆遷的規定，讓征地拆遷雙方在平等的基礎上充分協商，達成一致。
（三）健全和完善征地拆遷相關法規制度
征地拆遷工作是一項政策性非常強的工作，有人稱征地拆遷是一地一政策，各地都有許多不同的規定。要想減少征地拆遷糾紛的發生，就要完善相關法律法規，同時，結合各地特點，在符合法律規定的前提下制定地方的規章制度和政策。
我國土地征收的現有法律依據主要有《憲法》、《物權法》、《土地管理法》、《土地管理法實施細則》、《征用土地公告辦法》和《國土資源聽證辦法》等，其中對土地征用的條件、土地征用補償、土地征用程序等問題做了規定。但是，有些規定不夠明確，有些規定不符合當前社會發展的情況，應當對現有法律進行修訂完善，明確一些模糊規定，如對公共利益的界定。另外，根據當前社會發展的實際，應當提高征地補償的標準，以保障被征地者的權利，保證其能夠在失去土地之后維持至少不低于原來水平的生活，這樣才能減少社會矛盾，維護社會和諧。對于征地的程序，也需要進一步完善，保障征地利害關系人能夠在征地的過程中行使一些基本的法律上的程序權利。
對于房屋拆遷的法律，除了《憲法》、《物權法》有相對比較原則的法律規定之外，調整城市房屋拆遷工作的主要規范性文件就是2001年修訂的《城市房屋拆遷管理條例》。另外，各地根據《城市拆遷管理條例》的規定，分別制定了地方的拆遷管理的一些規范性文件。在廣州市，1992年1月6日廣州市人民政府制定了《廣州市城市房屋拆遷管理實施辦法》（已失效），1997年9月1日開始實施《廣州市城市房屋拆遷管理條例》（已失效），現行有效的是2003年廣州市人大常委會通過并于2004年1月1日開始實施的《廣州市城市房屋拆遷管理辦法》。綜觀城市房屋拆遷相關的法律規范，立法層次相對較低，對于拆遷應當提高其立法級別，制定專門的拆遷法。
因此，應加強對征地拆遷工作的立法，在不違背上位法規定的前提下，制定適合廣州地方特點的征地拆遷的規范性法律文件，指導廣州市的征地拆遷工作。
（四）嚴格執法，減少矛盾
在加強立法的前提下，制定符合現實的具有可行性的規范性法律文件指導征地拆遷工作，在有法可依，有符合社會發展實際的良法可依的前提下，加強執法工作，做到執法必嚴，具體到征地拆遷工作中，也就是，嚴格按照法律的規定執行征拆工作，做好補償安置工作，改變當前存在的前緊后松、因人而異的問題，打消個別人頭腦中存在的糾纏不配合工作可以增加補償的錯誤念頭和僥幸心理，要以嚴格執法來引導正常的征地拆遷秩序。
（五）提高征地拆遷補償標準
征地拆遷糾紛的一個主要原因就是當前征地拆遷補償標準較低，無法滿足被征地拆遷人的基本生活需要。征地拆遷補償，在符合國家法律規定的前提下，根據廣州市經濟相對發達、消費水平相對較高的特點，制定一些符合實際的具有可操作性的規定，至少可以保障被征地拆遷人在失地搬遷之后能夠維持不低于原來生活水平?！稄V州市城市房屋拆遷管理辦法》第二十五條規定：被拆遷房屋的貨幣補償金額，根據房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。廣州市歷史舊城區范圍內被拆遷住宅房屋的補償金額，按照房地產市場價格增加百分之二十確定。被拆遷房屋補償金額達不到最低補償標準的，按照最低補償標準支付。最低補償標準由廣州市人民政府另行制定。這一規定，具有一定的合理性，但在實際執行中，房屋評估的價格往往比較低，被拆遷人在搬遷后往往難以買到合適的房屋。2007年，廣州市國土資源與房地產管理局又制定了《關于修訂廣州市城市住宅房屋拆遷最低補償標準、搬遷補助費標準、臨時安置補助費標準的通知》，進一步明確了對住宅房屋補償的標準。2008年10月14日，又出臺了《廣州市危舊房改造拆遷補償安置工作指導意見（試行）》征求意見，其中對危舊房改造拆遷補償安置作出了更多的利民規定。因此，提高征地拆遷補償標準，切實考慮失地搬遷群眾的利益，可以減少征地拆遷糾紛的發生，也可以保障征地拆遷工作的順利進行。
（六）提高相關人員素質
提高拆遷人、拆遷單位工作人員的素質，對參與征地拆遷安置工作的干部群眾進行相關法律政策的學習和培訓，可以有效減少矛盾的發生和激化。廣州雖然沒有像其他地方出現“株連”拆遷的現象，但是也出現一些惡性拆遷事件，比如往被拆遷戶處放毒蛇、砸鎖等行為，嚴重侵犯了被拆遷人權利，破壞了社會的秩序和政府的形象。因此，提高相關人員素質，改變征地拆遷動不動就采取強制措施的思路，實行文明拆遷，既可以減少糾紛的發生，也可以促進征地拆遷工作的順利進行。廣州近年來實施的對積極響應、遵守協議、按時搬遷的被征地拆遷人進行獎勵的政策就是一個很好的措施。
（七）完善信息系統，增加交流平臺
征地拆遷安置工作是一項政策性很強的工作，加大有關法律、法規和政策的宣傳力度，引導群眾正確認識和掌握征地拆遷安置工作有關政策，正確對待補償安置中的矛盾和問題十分必要。在征地拆遷之前，宣傳征地拆遷工作的意義以及補償安置的有關政策，讓群眾理解支持，通過溝通交流保護被拆遷者的知情權。
（八）發揮媒體監督作用
媒體被譽為第四權力，在信息時代媒體的監督作用很大。預防和化解征地拆遷矛盾，應當充分利用各種媒體。對征地拆遷相關規定、政策的制定進行監督，在政策法規出臺之前，通過網絡、報紙等各種媒體及時對政策進行公布，為大家提供一個發表意見的平臺，以保障政策能夠顧及各方利益。對于違法征地拆遷，侵犯群眾權利的行為，媒體要敢于監督。
（九）明確政府職能，優化組織機構
征地拆遷管理部門應明確定位，依法行政，履行好行政監管的職責，嚴禁管拆不分，嚴禁政府部門以權為征地拆遷工作開道，破壞政府形象。
（十）多渠道化解矛盾
暢通上訪、裁決和訴訟等利益訴求渠道，多渠道化解矛盾。做好上訪群眾的接訪工作，可以緩解矛盾。黨政領導和職能部門應把防范群體上訪、維護社會穩定工作的重點放到治本上來，切實解決被征地拆遷群眾的實際問題。大力推行領導干部下訪群眾制度，使領導干部親自走訪被拆遷戶，傾聽群眾呼聲；體諒被征地拆遷群眾的艱難處境，正視其困難和問題，努力化解矛盾。行政裁決應當公平、公正，不能因為裁決的不公引發新的矛盾。對于征地拆遷群眾的訴訟，可以采用減免訴訟費的方法，方便群眾進行訴訟。
（十一）制定有效措施，解決歷史遺留問題
針對廣州市歷史遺留的征地拆遷糾紛較多的特點，政府采取多種措施盤活爛尾樓、爛尾地，重新啟動開發項目。對無人開發或無力開發的，實施公開拍賣，由新業主負責補償安置事宜。2008年，廣州市采取了一系列措施，幫助因歷史遺留問題而長期無法辦理房產證的被拆遷人辦理房產證，讓大量回遷戶拿到了房產證，收到了良好的社會效果。
征地拆遷是事關百姓生存生活的民生問題，也是社會進步、城市發展不可避免的工作。征地拆遷中產生的矛盾和糾紛必須受到政府的重視，必須通過制定和完善相關法律制度明確和平衡各方利益，預防糾紛發生，采取多元化方法，暢通糾紛訴求機制，化解、消除已經產生的矛盾，在加快發展的同時，維護群眾利益，保障社會穩定，促進和諧社會的建設。
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土地征收相關法律問題范文4
農村集體土地提前補償安置法律建議
提前補償安置與一般的補償安置區別在于：一是制定政策的主體不同，提前補償安置是由地方政府探索出的新模式；二是補償安置的方法和時間不同，提前補償安置將補償安置工作提前，利于縮短用地取得時間；三是補償安置的對象不同，提前補償安置的對象為因建設國家、省市重點項目、基礎設施或民生工程而被征地的農民；四是實施的空間范圍不同，目前提前補償安置僅在少數城市獨立實行，并未形成全國性政策。
農民土地征收的立法和相P文獻不在少數，而關于提前補償安置政策的不僅立法不夠完善，相關文獻資料也是少見，有關農村集體經營性建設用地入市的法律調整和法治保障的研究成果極少，因而此政策的法理基礎缺少力度。
對此提出以下建議：
一、限定提前補償安置適用范圍
限定提前補償安置適用范圍，按照《南京市轉變土地利用方式創新試點方案》，適用范圍為“國家、省、市重點工程、重大基礎設施、能源交通等項目”。超出上述范圍的項目，則規定不能以市政府辦文單或會議紀要的形式啟用集體土地提前補償安置政策，建議各區政府作為提前補償安置實施主體，與村集體和農民在自愿協商的基礎上，先行簽訂補償安置協議，引導農民自愿退出土地。土地在沒有被用地單位使用之前，不改變其用途和性質，即仍由農民耕種，不能丟荒，不能搞任何建筑物。如果建設需要用地，仍按法定程序報批和辦理手續。也可以借助南京市推行的農村土地綜合整治平臺，引導農民自愿退出土地。土地在沒有被用地單位使用之前，不改變其用途和性質；如果建設需要用地，仍按法定程序報批和辦理手續。
通過“區別對待、分類指導”，既明確了提前補償安置項目的實施范圍，又能為提前補償安置政策做出相應的補充和配合，從而真正有效地將提前補償安置實施項目范圍嚴格限定在“國家、省、市重點工程、重大基礎設施、能源交通等項目”上。
二、規范提前補償安置實施程序
規范提前補償安置實施程序，提前補償安置政策的實施需要受到嚴格的程序規范，各政府部門應嚴格把關。
首先，區政府提出提前補償安置實施工作申請，提交相關材料，主要包括用地單位、建設項目、用地范圍以及提前實施的理由；其次，國土管理部門對申請材料進行審核。對于符合提前實施條件的項目，則提交市政府申請下發市政府辦公廳辦文單或擬定市政府會議紀要，啟用集體土地提前補償安置政策，與村集體簽訂補償安置協議。土地在沒有被用地單位使用之前，不改變其用途和性質；如果建設需要用地，仍需按照法律規定的“征地報批”、“征地批后實施”等要求的程序報批和辦理手續。對于不符合提前實施條件的項目，則退回區政府的申請材料，區政府可通過農村土地綜合整治平臺或與農民協商自行實施；但是，土地在沒有被用地單位使用之前，不改變其用途和性質；如果建設需要用地，仍需按照法定程序報批和辦理手續。
三、建立提前安置的救濟方式
我國法律對被征地農民安置爭議解決機制的規定并不完善，導致被征地農民告狀無門，導致征地問題無法轉變成法律問題，從而演變成社會問題，最后變成政治問題。實踐中，有的被征地農民選擇沖進政府大樓自殺等方式來顯示自己的不滿，這些問題的解決需要建立一套高效的征地爭議解決制度，并通過法律來完善。
（一）完善爭議解決機制的法律規定
我國土地管理法及相關法律規定，當農民與政府之間就安置制度產生爭議的時候，農民可以通過、調解、行政裁決和訴訟等途徑維護自己的權利。雖然很多爭議可以通過解決，但是的答復沒有約束力，更沒有強制力，因此并沒有成為制度化的法律救濟途徑。調解的前提是雙方達成協議，調解不具有法律效力。行政裁決的裁決者是政府，政府還是土地征收政策的決定者，因此行政裁決的公平受到大家的質疑。法律對政府裁決的效力也沒有做出明確規定，因此存在到底是終局裁決還是允許復議或者訴訟的爭議。新的土地征收法應當對征地爭議的解決作出明確規定，行政裁決方面對行政機關內部監督機制進行完善，行政復議方面完善被征地農民的利益訴求保障機制。新的土地征收法應當對征地補償爭議和征地安置爭議進行區別規定。規定征地補償爭議解決采用“第三方評估和司法判決”的模式，可以維護社會公平。規定征地安置爭議解決采用和人民調解，可以充分體現農民的想法，尊重農民的選擇，這樣才能共同實現農民和政府的利益。
（二）建立專門的土地裁判機構
我國地方人民法院根據《土地管理法實施條例》的規定，對當事人因征地補償標準爭議向人民法院提出的訴訟，一般都不予受理或受理后駁回，將批準征收土地的人民政府的裁決作為法院審理征地補償標準爭議案件的前置程序。
對法國、美國、日本、加拿大等國家的土地征收爭議進行研究發現，這些國家所有土地征收方面的爭議都可以得到法律救濟，至少都可以提訟，這些國家的征地爭議解決機制存在一些共同點，值得我們借鑒。第一，各國都有專門的機構（委員會或裁判所）解決土地征收的爭議。解決爭議的機構相對獨立，而且采用正規的聽證程序，相當于一個簡易法庭。如果征地當事人對裁決的結果不滿意，針對法律問題可以向法院提訟。第二，各國負責解決征地爭議的都是專業人士。如英國的裁判員都是征地爭議領域中的專家，一般都具有律師資格，加拿大和日本的土地賠償委員會委員都是由長期從事本專業工作、具有豐富經驗的人擔任。
我們應該借鑒國外的征地爭議解決經驗，建立專門的土地裁判機構來解決征地爭議，該機構與勞動爭議仲裁類似，現階段土地裁判機構應當設立在省級國土資源部門內，慢慢地再從國土資源部門獨立出來，最終成為不受其他行政部門領導的獨立機構，土地裁判機構作出的裁判具有法律效力。這樣就可以消除公眾對政府集行政裁決權與土地征收政策決定權于一身而產生的對公正的質疑。土地裁判機構類似于仲裁委的運作，裁判員由爭議雙方當事人各自挑選。土地裁判機構不僅可以受理行政爭議，也可以受理行政爭議。
綜上所述，應當制定一部單獨的征地安置法律，新的征地安置法律明確被征地農民安置與補償的制度的差異，完善被征地農民安置的實施主體，構建農村征地安置監管體系，應當完善被征地農民的安置法律程序和被征地農民安置爭議解決法律機制，幫助被征地農民解決安置問題，維持其長遠生計，真正保障被征地農民的基本權利。
四、建立集體土地提前補償安置的反饋機制和溝通機制
（一）建立集體土地提前補償安置實施情況的分析反饋機制
集體土地提前補償安置項目實施情況定期分析反饋機制是國土管理部門對一段時期區域內提前實施項目的數量、涉及土地面積、分布、實施過程中遇到的困難以及問題等進行統計分析，及時向黨委、政府的決策反饋作用到征地“辦文單”的簽發和項目規范實施過程中。做好集體土地提前補償安置項目實施情況統計和分析工作、編制集體土地提前補償安置項目實施社會穩定風險評估報告以及匯報和建議工作。
（二）構建與被征地農民的服務溝通機制
隨著農民權益保護思想的深入貫徹和征地補償標準的逐漸提高，農民對征地補償的期望值越來越高，農民的補償期望與實際補償款有較大差距，難免使被征地農民在心理上產生“相對剝奪感”。為了獲得更多的補償，一些被征地農民通過方式，要求政府信息公開并出示征地批文，他們找準了集體土地提前補償安置項目的缺陷，使得政府部門處于相當被動的地位。但是滿足這些人的不合理補償要求并不是解決集體土地提前補償安置項目問題的有效途徑，因為這不符合現行的征地補償政策和補償公平的原則。鑒于此，建議建立被征地農民的服務溝通機制，即在遵循相關補償政策的前提下，與被征地農民進行充分溝通，進行心理疏通和安慰，充分了解其困難和訴求，努力在安置、就業等方面提供便利，積極促進“和諧征地”。
五、結語
在我國土地資源愈來愈緊張而用地需求高漲的形勢下，農村土地征收儼然成為不得不深思的問題，而之前已有的土地征收立法及政策并不盡然符合效益原則和公平原則，故而提前補償安置政策的推行、試行及改進就成為必然。在南京市等地提前補償安置政策已取得矚目的成果，但同時不得不承認帶來了諸多新的問題。另一方面，隨著農民權利觀念的進步，其權利訴求亦必然增多，向農民提供更全面更公平的司法救濟便也成為重中之重。如何完善《土地管理法》和《行政訴訟法》，平衡公共需求和農民利益、如何依法客觀處理農民的事件、征地后如何完善補償安置措施將成為相關政府在土地征收過程中的重點工作。
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土地征收相關法律問題范文5
蒙古曾被認為是一塊貧窮而荒涼之地，如今受惠于世界范圍23種重要礦產大宗商品的價格直線上升，這個人口僅相當于中國大陸一個地級市的世界第二大內陸國，正在依仗著雄厚資源這張王牌，令人瞠目結舌地崛起。
今天的蒙古坐擁80多種探明資源，開發6000多個礦點，包括蘊藏量較大的煤、螢石、鎢、金、鐵、錫、鈾，以及儲存量居亞洲之首的銅、鉬礦，近年來經濟爆發性地增長，2011年蒙古的GPD增長率高達17.3%，位居世界第二；2012年GDP增速達12.28%，位居世界第三。
許多人預計，憑借豐富的礦產和潛在的畜牧業，蒙古將成為下一個新西蘭、迪拜甚至澳大利亞。在蒙古逐漸走向富裕的同時，也逐漸收緊了本國礦業的開放程度，作為蒙古最大FDI的中國未來將會面臨更大壓力和更多挑戰；與此同時，一些商人則發現了蒙古新的商機――房地產。
中蒙經貿關系日漸密切
蒙古與中國有長達4670公里的邊界線，有多條公路直接與中國相連，從北京乘坐飛機出發，僅需1小時40分鐘的行程便可抵達烏蘭巴托。2012年，中蒙貿易總額達到66億美元，其中蒙方對華出口39億美元，占蒙古國出口總額七成以上，中國對蒙投資總存量超過20億美元，蒙古產出的礦物半數以上輸出中國，蒙古已成為中國制造業重要的原料供給基地。中國對蒙直接投資顯著拉動蒙古經濟增長與就業，截至2011年12月，中資企業為蒙古國提供了約5.8萬個工作崗位，并拉動近7萬關聯就業，占蒙古勞動力總量的近15%。
經濟學家普遍認為，近年來蒙古的經濟高速增長與中國密切相關，甚至高度掛鉤。這種密切關系也反映在數據上，1998年，中國成為蒙古國第一大投資國；1999年起，中國成為蒙古國第一大貿易伙伴，此后始終保持著這一地位。1996年到2011年中國對蒙累計投資總計299252.3萬美元，占蒙古外資的70.4%。在2010年中國的FDI份額達到驚人的82.7%。
礦藏不再吃香
中國對蒙投資的核心是礦業，2004到2011年該領域的投資額增長了5.4倍，達40078萬美元，占總投資的七成以上。但近年蒙古國內資源保護主義興起，受此影響，礦藏投資機遇已不如以前。根據2006年7月頒布的蒙古新礦產法規定，即使沒有國家預算資金參與進行勘探并確定了其儲量的有戰略意義的礦產開發項目，國家最高可以“空手套白狼”般持有相當于該礦持有者投入資金34%的股份。
2012年5月，蒙古國議會通過并實行了關于外資投資該國戰略資源企業的法律，規定礦業、金融業和媒體、信息及通訊業成為蒙古經濟領域的三大戰略資源。外國投資者在進入這一領域時，一旦所占股份超過40%且投資總額超過1000億圖格里克（約7600萬美元），必須經過蒙古國政府及議會的審批。
但在戰略礦藏之外，仍有許多項目可供中國投資者選擇。在中國社會科學院研究員陳欣新看來，盡管礦藏投資政策日趨收緊，但蒙古政府總體上不會對外商投資開倒車，尤其是對中國企業，為了國家利益，蒙古只會加強與中國的合作，從雙贏的角度吸引中國企業，這樣才能有一個繁榮穩定的未來。
陳欣新建議，國內企業進入蒙古不要急功近利，不要只盯住其礦藏。不要僅停留在簡單開發資源的階段，而是要從文化、社會和經濟等多領域參與到蒙古國建設發展中去，多做一些捐贈，介入當地教育和公益事業中去，以化解不信任感，避免讓蒙古以為“中國人就是來炒礦的”。同時中國政府也應發揮軟實力，改變蒙古民眾對中國的印象，樹立健康的國家形象。
民營資產投資初現曙光
鑒于蒙古國對礦業保護政策不斷加強、礦藏投資空間日漸縮小，中國企業不妨將投資蒙古的眼光轉移到房地產領域。目前蒙古政府無力為烏蘭巴托一半人口提供住房，這就使得蒙古政府十分歡迎房地產投資。統計數據顯示，烏蘭巴托市目前的住宅樓宇約有13萬戶，而未來十年預計人口將達到200萬，離滿足剛性需求還有很遠，故該地房價已經達到與中國東部中型城市相當的價格，其中普通住宅價格達到800-1000美金/平米，而高檔住宅和別墅價格達到1500-3000美金/平米，而且還在持續上漲，據統計，2009年至2012年，烏蘭巴托住宅每平方米價格每年大約上漲84000圖格克（約50美元）。
在一些中國地產商人看來，國內房地產早期的傳奇將在蒙古重演。國內由于房地產發展已經進入成熟階段，無論是拿地，還是建設成本的投入，都需要充足的現金流，因此資金的杠桿作用越來越小，今天中國已經不會再產生新一批以小博大的地產大鱷。反觀蒙古的現狀，我們可以發現這里擁有中國房地產發展初期的所有特點，無疑給了投資者一次重演中國房地產發展歷史的機會。具體說來，蒙古房地產市場具有以下優勢：
1. 蒙古房地產尚處于起步階段，無法滿足國內剛性需求。首都目前有近70萬人還住在簡陋的蒙古包中；而且大量外資特別是中資企業的進入，使烏蘭巴托的辦公商業用房出現供不應求的狀態，蒙古房地產市場無論民居還是商用都具有極大的發展空間。
2. 蒙古國土地是私有的，目前也不存在對空置地塊的限制政策，土地將隨著蒙古國的不斷富裕而不斷增值，即便不建設也可產生利潤，方便中資企業采用“圈地”戰術。
3. 蒙古的房地產利潤較高。一般公寓的建筑銷售成本為650美元/平，售價為800-1000美元/平方米，要高于國內15-25%的利潤。如果用中國的房地產營銷手段做市場推廣，利潤空間將進一步提升。
4. 蒙古歡迎投資房產。蒙古政府對房地產商持歡迎和開放態度，僅收取五成的企業所得稅（10%），建材進口關稅僅5%。至于當地土地所有者，由于資金有限，再加之缺乏房地產開發的經驗，因此也愿意與中國投資者合作。
當然，在蒙投資房地產業也面臨一些困難。首先是融資短板，由于到蒙古進行房地產投資的中國多數企業項目運作中的資金主要來自在中國市場的長期積累或者是貸款，如果母公司出現資金壓力，它們很難從當地銀行及其他融資渠道獲得資金支持。其次蒙古國建材業不發達，只能生產紅磚和混凝土砌塊等基礎建材。水泥、鋼筋、電纜、管道，包括室內裝修的地板、壁紙都需要國內購買。最后就是蒙古國民閑散的性格導致對裝修熱情不高，毛坯房在蒙古的房地產市場不受歡迎，交付的房屋必須是裝修好的，這就延長了資金周轉的周期。
不過上述困難沒有擋住中國房地產企業進入蒙古，例如宏潤集團和大業創業，這些先行者已摸索出一套實用的房產操作程序：與土地所有人簽訂合作協議，成立合資公司。再引進國內的建筑設計和理念，用中國成熟的營銷方法完成項目包裝定位，規劃建筑方案，并制定項目全程營銷方案。房產除面向蒙古民眾外，對在常駐蒙古的中企采用定向方式銷售或租賃。
根據蒙古中國商會提供的數據，截至2012年，中國人在烏蘭巴托在建或已建起的地產項目有十四個，但這遠遠不能滿足這個國家巨大的住房需求。2011年蒙古全國僅能滿足265500戶即人口的42.8%的住房需求。蒙古目前仍有57.2%人口住在蒙古包里，他們將成為中國房地產企業未來的消費者。從中國的經歷看，房地產投資的回報是呈幾何曲線的，一旦形成模式，將會帶來大量的項目資源，形成快速發展的機會通道。如果這一切在蒙古重演，可以預見，蒙古的房產市場將迅速造就一批新的地產大鱷，對于手握現金的中國投資者來講，需要的僅僅是行動。
背景知識|
投資蒙古應注意法律問題
北京中銀律師事務所一直專注蒙古投資事務，記者就蒙古投資法律問題咨詢了該所合伙人趙莉律師。
蒙古國投資法律體系
趙莉律師介紹，蒙古國是WTO成員國、IMF會員國，絕大部分行業都對外開放。特別是在農牧業、開采業、加工工業、基礎設施等行業對外國投資者在稅收等各方面都有相應優惠政策。該國關于外國投資的法律法規包括了《蒙古國外國投資法》、《蒙古國礦產法新版》、《蒙古國建筑法》、《蒙古國勞動法》、《蒙古國自然環境保護法》、《蒙古稅收總法》、《蒙古國關稅法》、《蒙古國自由經濟區法》等一系列涉及投資、勞工、稅收、海關、經濟特區等的法律，以及其他諸如《引進外資的重點行業目錄》、《重點鼓勵外商投資項目目錄》、《蒙古國家大呼拉爾有關戰略礦的決議》等。此外，根據《蒙古國外國投資法》，外國投資者享受同等國民待遇，蒙古國政府對其資產征收征用均提供合理補償。
投資蒙古應警惕的法律風險
1. 法律政策的不穩定：近年蒙古國議會對現行法律修改、廢止頻繁，如在礦產領域，2006年修改《礦產法》，2008年出臺《蒙古國大呼拉爾有關戰略礦的決議》，2010年又關于勘探許可證簽發和轉讓的總統令等，降低了法律的穩定性，給外商投資增加了不確定性和不可預測的風險。此外，蒙古政局層面上的不確定性也導致了法制的不穩定，前一個執政黨確定的經濟政策和法律法規，被下一屆執政黨完全否定或修改、舍棄的情況常有發生。
2. 法律實施中的風險：蒙古國《礦產法》等相關法律規定模糊，實施不力，導致地方立法和執法權限大大擴張，省、縣一級政府常常利用中央立法與地方立法的模糊地帶大肆行使自由裁量權，增加了外國投資者的成本和法律風險。
3. 資源民粹主義的抬頭：近年蒙古的民粹主義運動與資源保護相糾纏，迅速蔓延，導致新近出臺的法律加大了對外商投資的限制，提高了相關行業的門檻，民眾也在呼吁加強對本國能源的保護，限制外商的進入，因此部分合同被蒙古政府單方撕毀或要求修改，導致了大量的合同糾紛。
遵守當地法律注重社會責任
土地征收相關法律問題范文6
關鍵詞：城市房屋；拆遷；土地使用權；補償問題
中圖分類號：TU984文獻標識碼： A 文章編號：
引言
隨著經濟發展的不斷深入，城市房屋拆遷已經成為大勢所趨，其實質是國家的征地行為，是一種對城市房屋所有人及其國有土地使用權的行政征收行為。但在拆遷過程中卻常常出現被拆遷人抗拒拆遷等糾紛和矛盾，其中大多數糾紛是由于拆遷補償不合理導致的。尤其是目前城市房屋拆遷補償金的構成中，忽略了房屋所附著的土地使用權的價值，損害了被拆遷人的利益，因此，完善我國城市房屋拆遷補償制度勢在必行。
一、城市房屋土地使用權屬性分析
我國實行的土地所有制是城市土地國家所有，城郊和農村土地集體所有。房屋所有人只享有土地使用權而沒有所有權，房屋所有權和土地使用權是互相分離的。《物權法》第四十七條規定：“城市的土地屬于國家所有。”《土地管理法》第八條規定：“城市市區的土地屬國家所有。農村和城市郊區的土地，除法律有規定的外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有?！薄冻鞘蟹康禺a管理法》規定：“國家土地使用權依法可出讓、劃撥，依法取得的土地使用權可以轉讓、抵押、出租、作價入股?！?/p>
《物權法》第三編“用益物權”第一百三十五條和第一百三十七條規定：“建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施?！薄霸O立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。”這就以立法的形式確認了國有土地使用權全新的涵義：經依法取得的國有土地所有權中分離出來的土地使用權，成為一種新的不動產物權形式，成為了用益物權。由上可知，我國合法的城市房屋所有人雖不都擁有土地所有權，但都享有該房屋占有范圍內的國有土地使用權。因此，土地使用權是合法土地使用權人所擁有的重要資產。明確了土地使用權是一項用益物權———財產權的法律屬性，也就確立了城市房屋拆遷中實現對土地資產即土地使用權補償的理論基礎。既然法律賦予被拆遷人享有土地使用權，就要依法保護被拆遷人的合法權利，國家如果需要征用或征收，被拆遷人可以出讓，但前提并不是無償出讓，而是應當給予合理的補償。因為被拆遷人的土地使用權受到了侵害，應當給予合理補償。
二、國有土地使用權的補償原則
從行政征收的補償原則來看，補償應該首先強調公平公正。目前大致有兩種補償原則：適當補償原則和“生活權補償”原則。適當補償又可以稱為合理補償，認為只要綜合考慮征收的目的和必要的程序等因素，并參照當時社會的一般公正觀念，給予合理補償，即為公平的補償。目前，我國采取的就是這一行政補償原則。而在當代西方國家中出現了一種新的補償原則，即“生活權補償”，這一理論認為，如果作為征收對象的財產，具有財產權人生活基礎的意義，那么對其損失的補償，就不僅限于對其財產的市場價格評估，還應考慮其附帶性的損失補償，甚至有必要給付財產權人為恢復原來生活狀況所必須的充分的生活補償。就房屋拆遷這一行政征收行為而言，其征收對象恰恰是被征收人賴以生存的基本條件，如果按照適當補償原則進行補償，被征收人得到的補償是否能與其遭受的損失相一致值得懷疑。因為被征收人的損失包括被拆遷房屋的財產損失、房屋所在的土地使用權的損失和與房屋有關的其他利益的損失，如子女上學的學區選擇。在這些損失中，房屋的財產損失的價值是可以按照市場價格進行估算，從而得到合理的補償的，但是對于房屋所在的土地使用權和與房屋有關的其他利益的損失的價值就很難客觀的估算了。因為房因地貴，房屋所在的地段好，房價自然就高，尤其是在寸土寸金的城市中，房屋的價值隨著損耗、折舊而越來越小，但土地的價值卻在不斷的增加，越是靠近城市中心的繁華地段，其土地價值就越高，這是市場經濟條件下的必然結果。國家將土地使用權轉讓給拆遷人是為了實現其以房地產開發經營商業行為、獲取更高的商業利潤的最終目的，那么被拆遷人為什么從好的地段遷移到差的地段，在子女上學、交通、生活、就醫等方面都不方便的情況下，卻得不到級差地租的補償呢？對于那些貧困的被拆遷戶來說，由于補償款中不包括土地使用權費，那么他們手里所能拿到的補償金根本就買不到同等質量的房子。如果連這唯一能夠遮風避雨的房子也被拆掉，卻又買不到新房，想不反對拆遷都不行。如果按照西方“生活權補償”原則，被拆遷人所得到的補償就必須使其在拆遷后能夠達到拆遷以前的生活水平，因此評估房屋價格時，必須認真研究住房所在地段的地價，認真研究房屋分攤的地價，在房價中體現地價，使被拆遷人得到真正公平的補償。
三、城市房屋拆遷中土地使用權補償問題的解決途徑
為了維護土地使用權人的合法正當權益，減少城市房屋拆遷補償糾紛，筆者認為，以下幾個方面可以作為處理城市房屋拆遷中土地使用權補償問題的突破口。
3.1加快立法進程和規范立法管理，在相關的行政法規和地方性法規應明確規定被拆遷人享有對土地使用權進行補償的權利
當前城市房屋拆遷活動的最高層次的規范性依據是2001年11月國務院修訂實施的《城市房屋拆遷管理條例》，但該條例并未明確規定被拆遷人享有對土地使用權進行補償的權利。而各地方政府所制定的規范性文件在拆遷補償方面一般也只規定房屋的區位、建筑結構、房屋類型、實際新舊狀況和建筑面積為考慮因素，很少有考慮土地使用權的補償。因此，建議有關部門盡快對有關拆遷的行政法規和地方性立法進行一次全面的審查，按照憲法和法律的要求進一步規范和完善。統一規范立法程序和管理，加快房地產管理的立法進程，使城市房地產拆遷補償在實踐中有統一的法律依據。
3.2制定相關的土地使用權補償的具體操作標準
在規定被拆遷人對土地享有補償權的同時，有必要確定補償的具體操作標準。要充分考慮土地具體使用的方式不同會給被拆遷人帶來不同的經濟利益，因此，可以參照有關土地征收補償政策，在對被拆遷人所享有的土地使用權進行評估的同時，應結合房屋的具體用途和土地使用的特殊情況（如停車場等）適當予以增加，以切實維護被拆遷人的合法財產權。在制定具體操作標準過程中需要處理好以下幾個問題：
（1）房屋和土地使用權的分離評估。房地產價值巨大，其中土地使用權價值占有相當大的比重，房地分離評估可以避免房地混在一起引起的歧義，清晰地顯示土地使用權和建筑物各自的真實價值。此外，不同的房屋土地占用面積相差很大，一般平房的建筑面積小于或等于土地面積，樓房的建筑面積往往大于土地面積，高層建筑的建筑面積遠大于所占用的土地面積，房地分離估價有利于體現房屋建筑依附于土地的房地產特性，真實顯示土地使用權的市場價值。
（2）房屋及其以外場地的土地使用權補償。實施拆遷的真正目的是取得拆遷范圍內可供利用的土地，拆遷人以獲取他人土地使用權為第一目的，因此，不僅房屋及房屋占地需要分別補償，而且大于房屋建筑面積以外的其他附屬物和場地用地部分的土地使用權也要給予補償。
3.3實際評估中評估方法的選擇要認真慎重，實際操作中，估價應符合房地產估價的基本原則—替代原則
如若同一供需范圍內有較發達的交易市場，用市場比較法評估。有收益的房地產選用收益法求取土地價格，并慎重確定土地資本化率、建筑物資本化率和綜合資本化率。道路規整、各宗土地排列整齊的地段可選擇路線價法。選擇基準地價修正法應注意基準地價的內涵、構成、表達方式不同時，修正的內容和方法之區別。劃撥土地的使用權評估可先求取得該宗土地法定最高使用年限價格，然后扣除出讓金等款項，此時應注意劃撥土地的權利限制?；蛘邞贸杀痉?，依據劃撥土地的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益。
四、城市房屋拆遷中的法律思考
房屋拆遷意味著公民私有財產權和居住權的喪失，在舊城換新顏、陋室改新居的同時，因房屋拆遷產生的社會矛盾也不斷涌現，由此給維護社會穩定造成了一定的難題。事實上，因房屋拆遷產生的矛盾在很大程度上源于補償費用達不成一致，而其中最富爭議的問題之一就是公民的土地使用權得不到應有的補償。
（1）相關的行政法規和地方性法規應明確規定被拆遷人享有對土地使用權進行補償的權利。當前城市房屋拆遷活動的最高層次的規范性依據是2001年11月國務院修訂實施的城市房屋拆遷管理條例，但該條例并未明確規定被拆遷人享有對土地使用權進行補償的權利。各地方政府所制定的規范性文件在拆遷補償方面一般也只規定房屋的區位、建筑結構、房屋類型、實際新舊狀況和建筑面積為考慮因素，很少有考慮土地使用權的補償,這就為一些拆遷人對被拆遷人的土地使用權不予補償提供了借口。
（2）制定相關的土地使用權補償的具體操作標準。在規定被拆遷人對土地享有補償權的同時,有必要確定補償的具體操作標準。要充分考慮土地具體使用的方式不同會給被拆遷人帶來不同的經濟利益,因此,可以參照有關土地征收補償政策,在對被拆遷人所享有的土地使用權進行評估的同時，應結合房屋的具體用途和土地使用的特殊情況(如停車場等)適當予以增加，以切實維護被拆遷人的合法財產權。
結束語
目前我國城市房屋拆遷方面的相關法律法規不明確，導致在實踐中出現了大量的糾紛與矛盾，因此在相關的行政法規和地方性法規中應明確規定對被拆遷人享有的土地使用權進行補償，采取科學合理的方法制定具體操作標準，以盡快改變對依附于房屋所有權的土地使用權被無償剝奪的不合理狀況，對被拆遷人進行土地使用權價值的補償。
參考文獻
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