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農村耕地征收賠償條例范文1
第一條為切實保護耕地資源對基本農田實行特殊保護，保障農業持續、發展，根據《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國農業法》，結合本市實際情況，制定本條例。
第二條本條例所稱基本農田是指國民經濟和社會發展以及規劃人口增長的需求，依法劃定、特殊保護、長期穩定的耕地。
本條例所稱耕地是指種植糧食、油菜、蔬菜、飼料以及其他農作物的土地。
第三條本條例適用于本市行政區域內基本農田的劃定、保護、建設和監督管理。
第四條一切單位和個人都有保護基本農田的義務；對侵占、破壞基本農田的行為有檢舉、控告的權利。
第五條市和區、縣人民政府應當加強對基本農田保護工作的領導。
市和區、縣土地行政主管部門和農業行政主管部門，按照本條例規定的職責，負責本行政區域內的基本農田保護和監督管理。
鄉、鎮人民政府負責本行政區域內基本農田保護管理。
第二章基本農田的劃定
第六條確定基本農田面積，必須從實際出發，對本市國民經濟和社會發展以及人口增長對耕地的需求進行科學預測。
第七條基本農田劃定方案應當根據國務院批準的北京城市總體規劃制定，并與區、縣域規劃、村規劃相協調。
第八條市人民政府對基本農田面積實行指標控制，全市基本農田劃定方案由土地、農業行政主管部門制定，報市人民政府批準。
區、縣人民政府根據全市基本農田劃定方案，結合當地實際情況，制定具體方案，報市人民政府批準后組織實施。
任何單位和個人不得擅自改變基本農田劃定方案。確需改變的，必須報經原批準機關批準。
第九條下列耕地應當劃為基本農田：
（一）國務院主管部門和市人民政府批準確定的糧、油生產基地；
（二）市人民政府批準確定的蔬菜生產基地；
（三）市人民政府批準建立的種子生產基地；
（四）本行政區域內高產、穩產、優質農田；
（五）名、特、優、新農產品生產基地；
（六）農業教學、科研試驗基地；
（七）市和區、縣人民政府認為需要劃定的其他耕地。
第十條基本農田的劃定，由鄉、鎮人民政府負責，劃定的基本農田面積不得低于上級人民政府下達的指標，并應當繪圖、登記、造冊外，建立檔案。
劃定的基本農田，由區、縣人民政府批準，并予以公布。
第三章基本農田的保護和管理
第十一條區、縣和鄉、鎮人民政府要把基本農田的保護工作列入政府目標管理責任制，由上級人民政府監督檢查。
土地、農業行政主管部門應當按照各自的職責，對基本農田每年進行一次普查，被檢查單位和個人應當如實提供有關情況和資料。
第十二條農村集體經濟組織可以根據市場的需求，調整種植結構，但禁止在基本農田內挖魚塘、種果樹；禁止控沙、取土、燒磚、建墳、采石、采礦、建房等非種植業建設和生產經營活動，禁止傾倒垃圾、渣土等廢棄物和排放未經處理的廢水。
第十三條嚴格控制征用、占用基本農田。除國務院和市人民政府批準的國家重點工程外，其他建設項目禁止征用、占用基本農田。確南征用、占用的，由農業行政主管部門簽署意見后，按照《北京市實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規定的審批權限和程序辦理。
第十四條嚴禁無權批準征用、占用土地的單位和個人批準征用、占用基本農田，嚴禁超越批準權限批準征用、占用基本農田。非法批準的文件無效，所占用的土地按非法占地處理。
第十五條征用、占用基本農田的單位，必須依法支付征地費。其中土地補償費和安置補助費按照《北京市實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規定的上限計算，地上附著物和青苗補償標準，按照市人民政府的規定執行。
第十六條征用、占用基本農田的單位，除依法繳納耕地占用稅外，還應當繳納基本農田開發建設基金，用于基本農田的建設和開發。
基本農田開發建設征收標準和辦法，由市人民政府制定。
第十七條征用、占用基本農田，實行“占一畝、補一畝”的原則，補建的基本農田，由農業集體組織負責建設、費用從基本農田開發建設基金中給予補助。
補建的基本農田，由土地、農業行政主管部門驗收合格后，納入基本農田管理。
第十八條嚴禁荒蕪基本農田，對荒蕪基本農田的，由農村集體經濟組織責令限期改正，凡棄耕地一年以上的，征收土地荒蕪費，征收標準和辦法由市人民政府制定。
第十九條鄉、鎮人民政府和區、縣土地行政主管部門應當加強對基本農田的監督管理，及時查處違法占用和破壞基本農田的案件，并向上一級人民政府和上一級土地行政主管部門報告。
第四章基本農田的建設
第二十條本市各級人民政府應當制定基本農田建設規劃，組織農村集體經濟組織進行農田水利、田間道路和農田防護林建設、減少風沙危害，防止水土流失，改良土壤，提高地力，把基本農田建設成為旱澇保收的高產、穩產農田。
第二十一條基本農田當按照土地分級標準分等定級，并實行地力補償制度。
鼓勵基本農田經營者增施有機肥、培肥地力，在承包期間，地力升級的，由集體經濟組織給予獎勵；地力降級的，由經營者予以賠償?；巨r田分等定級標準，由市農業行政主管部門制定。
第二十二條市和區、縣農行業行政主管部門，應當建立基本農田肥力監測網點。定期向同級人民政府提交基本農田地力狀況和地力保護措施的報告，并為基本農田經營者提供指導服務。
第二十三條市和、區、縣農業行政主管部門，應當會同同級環境保護部門對基本農田環境質量進行監測與評價，并定期向同級人民政府提交基本農田環境質量與發展趨勢的報告。
第五章法律責任
第二十四條違反本條例規定非法占用、破壞基本農田的，按《中華人民共和國土地管理法》和《北京市實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》的規定，由土地行政主管部門責令退還非法占用的土地、限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設施，恢復地貌并處以罰款。
第二十五條對違反本條例規定的非法批準占用基本農田的直接責任人，由其所在機關或者上級機關給予行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
農村耕地征收賠償條例范文2
關鍵詞：農村土地征收；補償標準；比較；借鑒
中圖分類號：D922.29 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-0001-01
一、日本、德國和我國臺灣地區的土地補償標準概述
（一）日本的補償標準
在土地征收的補償方面，該國制定了《土地征收法》等一系列的法律法規，明確了補償的對象、內容和標準。在對象的劃分上，將補償對象確定為在征地行為中遭受損失的原權利人，確保原權利人有一定的生活保障；在內容方面，分為土地補償和殘余地補償兩大方面，在標準上則是按照當地的市場價格確定的，確保土地補償能夠達到同種類土地的市場價格，并充分考慮到物價指數的變動這一因素。殘余地補償則是按照未征收殘余土地的剩余價值來計算，對于面積過小難以獨立有效使用的土地也要進行一定的補償；在類型方面，征地補償不僅包括事業損失補償，即對土地上的建筑等附屬物的補償，對農業和其他產業的發展造成影響的損失也要進行補償，還包括遷移費補償，即對搬遷費用和臨時租房費用進行補償，還包括房租減少等其他種類的補償，這些補償都有依照市場平均價格來進行。在補償與救濟的程序上，將土地征收補償分為準備、認定、土地限定、簽訂協議、裁決和補償金發放等幾個環節，對于土地征收部門作出的裁決，當事人可以提起行政訴訟，但土地征收過程依然不會停止進行。
（二）德國的補償標準
土地征收補償主要依靠的是《聯邦建設法》，這項法律將各種損失劃分為三大方面，即實體損失、財產損失和負擔損失三方面，根據損失的類型確定相應的補償標準。具體說來，對于當事人的實體損失，不動產復述的抵押、租賃等損失也需要進行賠償，按照當地當時的交易市場價格為參照進行計算，由于個人原因導致的土地價格上漲不包含在內。在財產損失上，要按照當事人在失去土地之后生活上的損失為基準進行補償，確保當事人具有足夠的生活保障，在就業和其他方面遭受的損失也包含在內。此外，對于土地征收導致的其他土地價值受損、租賃損失等也要進行補償。德國的土地征收補償分為事業認定、確定征收土地、確定補償額度、完成征收過程等幾個環節，在補償的方式上可以按照當事人的訴訟請求分不同的方式進行補償，并要確保土地征收有相關的法律依據，符合憲法的要求。
（三）我國臺灣地區的補償標準
在這一地區主要是依靠“土地征收條例”等相關的法律法規，確定地價的補償標準，并嚴格按照土地現值進行補償。對于公共設施保留地來說，如果這些地段處于城市的計劃區以內，應當依照臨近的保留地現值進行地價計算。對于前者，可以在必要的時候實施加成補償的方法，額度和標準應當參照市場交易的平均價格。此外，我國臺灣地區還設定了地價評議委員會，對價格額度和差價進行評定。如果土地的性質為租賃耕地，那么就要按照相關法規適當扣除土地增值稅，一般扣除額度為稅后金額的1/3，這種補償方式就是通常所說的“佃農補償”。另外，如果所征收的出租耕地的性質為私有土地，那么仍將在申報地價的基礎上扣除1/6的增值稅，人們通常將這種補償方式成為“轉業補助金”。對于土地上的建筑改良物，應當嚴格按照重建的標準進行估定，對于農作物的補償，要按照征收和成熟孽息的時間間差來劃定補償標準，一年以內的按照孽息估定，一年以上的應參照市場價值和投入的相關費用來估定現值。
二、農村土地征收補償標準的比較
在農村土地征收補償方面，我國主要是依據土地的原有用途確定補償標準，以福建龍巖為例，一類區水田、菜地補償標準為10，2萬元/畝，這與日本等國家和地區的規定有很大的差別，這些地方都是按照市場價格來確定補償額度，市場價格是按照征地的用途來計算的，農業用地和工業用地分別運用不同的補償規定。根據我國相關法律法規的條款，我國的土地征收補償除了包含土地補償費之外，還含有安置補助費，這在很多國家和地區都不存在。安置補償費的規定可以有效解決土地補償不足的問題，但由于安置補償費受到一定的限制，兩者之和要在土地年產值的15倍以內。
在日本等國家和地區，對征地的范圍和用途進行了明確的劃分，所征土地僅限于公益用地，征收補償要依照當地的市場交易價格，這在《土地征用法》等很多法律法規中都有明確的規定。但我國在公共利益征地之外，還規定單位和個人進行建設要依照相關的法規和程序申請國有土地，如果土地為農用地，需要先征為國有土地然后再作為建設用地，這與日本等很多國家和地區都有較大的差別。
三、土地征收補償標準比較的啟示
在參照其他國家和我國臺灣地區土地征收補償制度的基礎上，我國應當提供土地征收的補償標準，按照土地年產值計算土地補償額度有很多弊端，容易導致補償標準上存在問題，失地農民所得的補償金額十分有限。在參照其他地方做法的基礎上，我們應當適當提高土地補償標準，按征收用地的用途來確定補償標準，最終實現市價補償的目標。有效地規范地方上行使征收權的行為，避免出現權力濫用的情況，另外，在確定補償標準方面充分參照市場價格也是社會主義市場經濟發展的要求，從而避免了二次侵害等問題的出現。雖然在充分參照市場價格方面在實施起來有很大的難度，因為我國的農村土地市場不夠健全，如果完全依照市場價格確定標準缺乏可操作性和可行性，但在充分參照市場價格之前可以通過其他的方法不斷提高補償標準，可以在制訂征地年產值標準的基礎上，充分參照征地片區的綜合地價來確定補償標準，綜合考慮當地經濟水平和居民生活標準的前提下，有效解決失地農民所獲得的補償較低的問題，也避免征地工作中出現的隨意性過大等問題，切實維護失地農民的利益。
農村耕地征收賠償條例范文3
【關鍵詞】土地征收 土地征收程序 我國土地征收程序的缺陷 土地征收程序的完善
土地在我國具有特殊的重要地位，既是重要生產資料和財產，也是人民安身立命之本，還是重要的環境資源要素。土地征收意味著對所有權的剝奪，勢必影響到集體、個人的利益，需要按照嚴格的法定程序進行。如果沒有科學合理的土地征收程序作保障，就難以平衡各方利益，容易引起人民不滿，甚至危害社會穩定。所以，建立科學完善的土地征收程序迫不可待。
一、 土地征收程序的作用
實體法公正性的實現，必須以程序的公正為保障。沒有程序的公正，實體法的公正就不能實現。土地征收程序的設置正是為了平衡國家、集體和個人的利益，維護各方的合法權益，實現社會公平正義，并促進土地征收的順利進行，帶動經濟和社會發展。
（一）限制土地征收權的濫用，防止行政權力的泛濫
土地征收是行政機關運用公權力對土地所有權的強制剝奪，在征收過程中，行政機關既是決定者又是執行者，很容易從自身利益出發，濫用行政權力，任意征收土地，損害他人和社會利益。為防止行政機關濫用土地征收權，構成對他人利益的不適當干預和損害，應當對土地征收施加嚴格的程序制約?？茖W合理的土地征收程序可以預先設定行政機關的權限，規范行政機關的行為，增加土地征收的透明度和公示性，避免暗箱操作和肆意妄為等現象的出現，以保證行政權力的公正合理行使。
（二）緩解征收土地者與被征收土地者間的矛盾
由于土地征收的強制性，決定了征收土地者與被征收土地者處于不平等地位，后者只能服從前者，不得阻撓前者的征收行為，加上我國對土地征收程序規定過于粗糙、不科學，導致土地征收中屢屢發生片面強調征收者的利益而未能給被征收者的利益以必要保護的現象,難以真正實現土地征收中的公正與公平，導致被征收土地者極度不滿，兩者關系緊張，影響社會穩定和發展?？茖W合理的土地征收程序可以規范征收者的行為，使被征收者明白征收的決策、執行依據和步驟等信息，增強征收者的權威性和公信力，緩解兩者間的矛盾，有利于土地征收的順利進行和征收目的的實現。
（三）具有明顯的條件導向性，提高行政效率
科學合理的土地征收程序預先設定了行政機關的權限，規定了其決策、執行的依據和步驟等重要內容，具有很強的針對性和確定性，只要符合土地征收的目的，遵循必要的土地征收程序，該征收行為即是合法有效的。正是因為這一明顯的條件導向性，行政機關可以套用這一模式：條件成立，結果必然，有利于減少不必要的論證、內部決議等過程，節約成本，提高行政效率，保證結果的一致性和穩定性，避免行政機關專斷和反復無常，同時也可以增加被征收土地者的可預見性，增強其對行政機關征收行為的信服度，避免產生糾紛，保證土地征收的順利進行。
二、 我國土地征收程序的缺陷
如上所述，科學合理的土地征收程序起著巨大的作用，但在我國，由于立法經驗的不足和立法技術的落后，土地征收程序規定得粗糙，簡單，與其他國家的規定相比，具有明顯的不科學性和不合理性。
（一）我國關于土地征收程序的規定
我國《土地管理法》及其《實施條例》對土地征收的程序作了較為詳細的規定。根據上述法律和行政法規的規定，我國的征地審批權和農用地轉用審批權集中到國務院和省兩級政府，縣市人民政府只有執行權，起到約束土地征收、防止耕地流失的作用。我國的征收程序包括四個階段，即建設單位申請、擬定補償方案、政府核準方案、撥付發證。其程序從表面看與其他國家差異不大，但在具體規定和實質內容上卻存在著較大差距。
（二）我國土地征收程序的缺陷
1. 有關土地征收程序的立法比較簡單、粗糙，在許多具體的制度設計上存在漏洞。具體表現在：（1）土地征收目的合法性審查沒有納入程序中。土地征收目的必須合法，必須是為了公共利益需要才能征收土地，這是國際上通行的原則，亦為我國法律所接受。但這一原則在實施過程中卻受到了嚴重扭曲，表現在：一方面，我國對公共利益的界定不夠明確；另一方面，公共利益在程序上沒有保障，審批程序中沒有征地目的合法性的專項審查，在征地公告中也沒有征地目的合法性的專門說明。這樣的一個直接后果是無論在實際操作中還是在觀念上都淡化了對征收土地目的合法性這一基本前提的重視，導致一些經營性用地也采用征地方式，從而嚴重侵害了集體土地所有權和土地承包經營權。（2）缺少對行政機關的監督機制。在我國，行政機關既是土地征收的決定者，亦是執行者，處于絕對優勢地位，必須嚴加監督，防止權力濫用，但我國現行土地立法并沒有規定必要的監督機制。如在征地范圍的決定權、征地審查權、賠償方案確定權等方面都只規定由行政機關自主決定，具體實施，缺少對行政機關的必要監督，導致行政機關既當運動員又當裁判員，容易侵害集體和個人的合法權益，也會帶來行政權力的泛濫，破壞政府和人民的關系，危害社會穩定和繁榮。
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2. 土地征收程序中對被征收者的保護不足。這主要表現在幾方面：（1）土地征收程序透明度和公示性不夠。如在補償方案的確定上，是由政府自己核準并實施的，實難保障征收程序的公示性，難以避免暗箱操作行為的發生，因而難以保障被征收者的利益獲得公正的保護。（2）被征收者在土地征收過程中缺乏表達自己意見的機會。整個征地過程中，被征收者都處于比較被動的局面?！锻恋毓芾矸ā返谒氖藯l規定，征地補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告，并聽取被征地的農村集體經濟組織和農民的意見，但既然征地補償方案已經確定，被征地者的意見所起的作用是微乎其微的。除此之外，被征地者在征收的目的性、征收的范圍等方面都沒有表達自己意見的機會。（3）對被征地者的救濟措施規定不足。根據《土地管理法》及其《實施條例》的規定，被征地者在征地范圍、補償標準等方面存在爭議的，由縣級以上地方人民政府協調；協調不成，由批準征地的人民政府裁決，并沒有規定其向司法機關獲得救濟的權利，這樣的救濟措施是遠遠不夠的。對于土地征收出現爭議時的行政和司法救濟措施，現行立法缺乏明確全面的規定。
三、我國土地征收程序的完善
針對當前我國土地征收程序所存在的問題，筆者認為應借鑒各國的先進做法，并結合本國實際，重點是在其具體規定和實質內容上加以改革、完善，構建一個科學、合理的土地征收程序，以保障土地征收的公平正義。
1.事業的認定。這一階段包括兩個環節：申請和核準。首先，由需用地人向政府有關部門提出征地申請，申請人應就征地的目的、條件、補償等方面作出詳細說明，并舉行征地條件
聽證會和補償安置聽證會以征求被申請人的意見，雙方進行充分協商以達成協議。行政主體應促使雙方達成協議，如果達不成協議，則由行政主體進行裁決。這樣農村集體經濟組織和農民個人就可充分參與到征地過程之中，從而保障其合法權益。接著，由政府有關部門根據需用地人提出的申請文件和有關法律規定進行審查，重點審查其目的合法性，對其是否符合公共利益進行專項審查，一旦符合即可以結合其他因素，作出是否批準土地征收的決定。土地征收的申請被批準以后，必須予以公告并通知被征收者。這一環節對保證土地征收程序的公開性和透明度非常重要。此外，土地征收核準的公告在土地征收程序中對土地權利的確定、需用地人和土地權利人行為的限制等具有特殊的效力。
2.土地征收范圍的決定。政府有關部門應將決定征收的土地的范圍予以公告并通知被征收者，允許被征收者乃至社會公眾提出異議。如果對征地范圍有爭議的，可以向政府有關部門提出復議或者申訴，對復議或者申訴不服的，可以向人民法院提起訴訟；當然，也可以直接向人民法院提起訴訟。這樣的規定，既有利于對行政機關行使權力進行監督，加強對其約束，防止其濫用征收權，同時也為被征收者提供了有力的救濟途徑，切實維護其合法權益。
3.土地征收的補償。征收者與被征收者對征地的補償標準等問題進行談判、協商，由政府和農戶選派的代表組成委員會共同確定征收賠償方案，意見不一時，由批準征收土地的人民政府裁決，對裁決不服的，可以向人民法院起訴，由人民法院裁定，以保證補償方案的公正性。這種做法，有利于減少土地征收中的不公平性，使雙方可以在相對平等的基礎上進行協商，實現各方利益的最大化和平衡化。
4.土地征收的執行與完成。如果雙方達成協議或法院裁決維持征收決定，則可確定具體征收事宜。首先，由需用地人按照補償方案繳納土地征收補償費用，之后雙方到土地管理部門進行登記，需用地人獲得征收土地的所有權。這樣既有利于被征收土地者盡快獲得合理的補償，又有利于需用地人早日獲得土地的所有權，有利于雙方利益的實現，避免不必要的糾紛，維護交易安全。
當然，在整個土地征收過程中，都要注重被征收者在征地行為過程中的參與，讓他們在征收的目的性、征收的范圍、征收補償安置和征收補償安置費用的使用、管理等方面都有充分發表意見的機會，并能采取足夠的措施保障他們的合法權益。同時，也要設置科學、合理的救濟措施，保證在被征收者存有爭議時，可以通過多種救濟途徑，有效地維護自己的合法利益。允許被征收者采取復議、申訴或者訴訟等救濟措施，在條件成熟時，還可設立由專業人員組成的征地仲裁機構，主持有關征地過程中產生的異議仲裁，以更好地維護被征地者的合法利益。
通過以上程序，可以使我國的土地征收程序更細致、科學和具有操作性，有力地維護各方的合法利益，促進土地征收的順利進行和土地征收目的的最終實現！
綜上所述，科學合理的征收程序起著重要的作用。但當前我國的土地征收程序尚存在不少缺陷，迫切需要進行改革、完善，以構建嚴格、周密的土地征收程序。筆者相信，隨著我國經濟和社會的發展，隨著我國立法經驗的豐富和立法技術的進步，必將構建出一個科學、合理的土地征收程序，以實現各方利益平衡，更好地促進經濟和社會的發展！
農村耕地征收賠償條例范文4
第一條 根據《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，結合西藏實際，制定本辦法。
本辦法適用于西藏行政區域內所有城鄉土地。
第二條 各級人民政府要認真宣傳、貫徹“十分珍惜與合理利用每寸土地，切實保護耕地”的基本國策，加強土地管理，全面規劃，合理開發利用土地資源，制止亂占濫用土地的行為。
第三條 建立健全各級政府土地管理機構。
自治區、拉薩市、各地區、縣（市、區）逐步設立人民政府土地管理機構，鄉級人民政府配備土地管理員，依法統一管理本行政區域內的土地、地政、負責《土地管理法》、《土地管理法實施條例》和本辦法的組織實施、監督檢查。
第二章 土地權屬管理
第四條 城市市區的土地屬全民所有，即國家所有。農村和城市郊區的土地，除法律規定屬國家所有的以外，屬集體所有。宅基地和自留地、自留山，屬集體所有。
土地使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第五條 使用土地的單位和個人，依照《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四條規定，申請土地登記并領取《國有土地使用證》或《集體土地所有證》，確認土地所有權和使用權。
跨縣使用土地的，報行署（市）土地管理部門申請土地登記，由地區行署、市人民政府核發土地使用證；跨地區（市）使用土地的，報自治區土地管理部門申請土地登記，由自治區人民政府核發土地使用證。
第六條 使用土地的單位和個人，不得買賣和變相買賣土地，不得非法轉讓和擅自改變土地的用途。
依法改變土地使用權、變更土地用途或因買賣地上附著物而涉及土地使用權轉移的，必須向土地所在縣的土地管理部門申請辦理使用變更手續。經縣級以上人民政府批準，確認其土地使用權。
第七條 未開發利用的土地，由當地縣級人民政府土地管理部門登記造冊負責管理，并報自治區土地管理部門備案。
第八條 國有土地使用權可依法出讓轉讓。出讓轉讓辦法依照《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定執行。
第九條 農村宅基地依法實行有償使用制度。
各縣、鄉人民政府應制定和完善村鎮建設規劃，加強用地指標控制，嚴格宅基地審批程序，實行公開辦事制度。
宅基地使用費要本著取之于戶、收費適度、用之于村使用得當的原則，既體現有償使用、又照顧群眾經濟承受能力。少用地少交費，多用地多交費，超標準用地的應規定較高的收費標準。
第十條 因地界不清、權屬不明而引起土地糾紛的，由當事人協商解決；協商不成，由所在地人民政府組織解決。
在糾紛解決前，應維持土地原狀，任何一方不得強占土地、破壞地上附著物。
第三章 土地利用管理
第十一條 縣級以上人民政府土地管理部門，應依法建立土地調查制度。
調查方案由縣級以上人民政府土地管理部門會同有關部門制訂，報同級人民政府批準，并報上一級人民政府土地管理部門備案。
土地管理部門根據土地調查獲得的資料，會同有關部門進行土地分等定級，為科學管理土地提供依據。
第十二條 縣級以上人民政府應依法建立土地統計制度。土地統計人員依法行使土地統計職權。
各用地單位或個人，必須如實提供有關文件、資料，不得虛報、瞞報、拒報或偽造、篡改。
第十三條 縣級以上人民政府土地管理部門應當會同有關部門，編制土地利用總體規劃。
編制好的土地利用總體規劃，由同級計劃主管部門綜合平衡后，經同級人民政府審查，報上一級人民政府批準執行。
第十四條 各級人民政府土地管理部門應會同有關部門，根據土地利用總體規劃，編制年度用地計劃和土地開發計劃，并納入國民經濟和社會發展計劃。
自治區土地管理部門按國家規定編制各類建設用地計劃控制指標，報自治區人民政府批準。各級人民政府不得突破年度用地計劃，節余指標允許延后使用。
第十五條 開發國有荒山、荒地、河灘，從事農牧林業生產的，必須向當地土地管理部門提出申請，批準權限按下款規定執行。
二萬畝以上，經自治區人民政府報請國務院批準；一萬畝以上至二萬畝，經自治區人民政府審查，報國家土地管理局批準；一千畝以上至一萬畝，經自治區土地管理局審查，報請自治區人民政府批準；五十畝以上至一千畝，經地（市）土地管理部門審查，報地區行署、市人民政府批準，并報自治區土地管理部門備案；五十畝以下，由縣土地管理部門審查，報縣級人民政府批準，并報地（市）土地管理部門備案。
第十六條 各級人民政府應在有利于生態平衡和水土保持的前提下，采取優惠辦法，鼓勵、支持集體和個人有計劃地開發荒地、河灘地，發展生產。
經縣級以上人民政府批準開發的國有荒山、荒地、河灘地，用于農牧林業生產的，可確定給開發單位或集體、個人使用。
第十七條 建設用地，必須遵循經濟、合理的原則。
私人建房，應充分利用原有宅基地和非耕地。不得擅自在自留地和承包經營的耕地上修建私房。
城市市區蔬菜地、風景游覽區、水源保護區和野生動植物保護區的土地，應嚴加保護，原則上不得征用。
各級人民政府劃定的農田保護區，征用時應當經自治區人民政府批準。
第十八條 土地的征用，必須維護國家的安全與社會的穩定。
未經有關主管部門和自治區人民政府許可，不得征用國防、保密等單位或民族風俗設施附近的土地。
第十九條 城鎮建設，要附合城鎮土地利用規劃，未經批準，不得隨意突破。
城鎮小區建設用地，在城鎮總體規劃指導下，按照同級人民政府批準的小區規劃和建設規劃，建設單位向土地管理部門提出用地申請，由土地管理部門按工程進度分期劃撥小區用地。
土地管理部門應對城鎮小區建設用地進行監督，盡量減少城鎮土地占用。
第二十條 建設用地正式劃撥后，二年內未破土動工的，由土地所在縣人民政府土地管理部門向用地單位按同類土地年產值兩倍標準，收取土地荒蕪費并收回土地，報原批準征地的土地管理部門備案。
土地承包者對承包的耕地不耕種，棄耕撂荒二年以上的，由當地鄉人民政府向承包者征收土地荒蕪費。土地荒蕪費按撂荒耕地的前三年平均產值收取，并報請縣級人民政府收回撂荒的承包耕地，可轉包給有能力耕種的集體經濟組織或個人。
土地荒蕪費只能用于土地的開發與整治。由當地縣級人民政府統一掌握，縣土地管理部門做出預算，報上級人民政府土地管理部門批準執行。
第二十一條 單位或個人在生產建設過程中，需挖沙、采石、取土的，必須在縣級人民政府指定的地點采挖。
因挖沙、采石、取土造成破壞的土地，由用地單位或個人按照國務院《土地復墾規定》復墾。
第四章 國家與集體建設用地管理
第二十二條 西藏自治區行政區域內一切國家機關單位和企事業單位、人民團體和集體單位的建設用地，均按本章辦法執行。
第二十三條 國家與集體建設用地申請報批程序：
（一）根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第十七條的規定，需要征地單位的建設項目設計任務書報批時，必須征求土地管理部門的意見；
（二）建設單位持國家批準建設項目的有關文件，向縣級以上人民政府土地管理部門申請建設用地；
（三）建設單位申請建設用地時，必須向縣級以上人民政府土地管理部門提供以下資料：1、經批準的建設項目設計任務書或其它批準文件；2、建設項目的初步設計批準文件及文字說明；3、建設項目資金來源證明及年度投資計劃；4、建設項目總平面布置圖和地理位置圖；5、環保等有關部門的審查意見等；
（四）縣級人民政府土地管理部門負責審核建設單位的用地申請，組織有關方面達成征地協議，編制征地方案，按征地面積的批準權限，報縣級以上人民政府審批；
（五）用地方案經縣級以上人民政府批準，并由縣級以上人民政府土地管理部門下達《建設用地批準書》等批準文件，并實地界定月地界線后，建設單位或個人方可辦理開工手續，組織施工；
（六）工程竣工后，由建設項目主管部門組織有關部門對實施用地進行審核驗收。認可后，由土地管理部門辦理土地登記手續，核發土地使用證。
在城鎮規劃區內申請建設用地的，依照《西藏自治區城鎮建設管理辦法》，在取得《建設用地規劃許可證》后，按前款規定辦理。
第二十四條 各級人民政府審批土地的權限（一）征用耕地一千畝以上，其它土地二千畝以上或征用耕地或其它土地的總和達到二千畝以上的，由自治區人民政府審核后，報國務院批準。
（二）征用耕地、菜地、園林地五畝以上，不足一千畝的；其它土地五十畝以上，不足二千畝的；征用多種類型土地面積總和在五十畝以上，不足二千畝的，由自治區土地管理部門審查，報自治區人民政府批準。
（三）征用耕地、菜地、園林地超過三畝，不足五畝；其它土地十畝以上，不足五十畝，由地（市）土地管理部門審查，地區行署、拉薩市人民政府批準，并報自治區土地管理局備案。
（四）征用耕地、菜地、園林地三畝以下，其它土地十畝以下，由縣土地管理部門審查報縣級人民政府批準，并報地（市）、自治區土地管理部門備案。
第二十五條 建設單位征用土地時，按下列標準支付各項征地費用：
（一）土地補償費征用耕地、菜地或園林地的補償費，按征地前三年平均產值的三至六倍補償。
征用地（市）所在城鎮規劃區內的草地、每畝補償六千至八千元，其它土地每畝補償三千至五千元；征用城鎮郊區的草地，每畝補償二千至四千元，其它土地每畝補償五百至一千元；征用其它地區的草地每畝補償一千至兩千元，其它土地不予補償。
（二）青苗補償費有青苗的，按當季作物的實際產值，補償被征耕地上的青苗損失；無青苗的，按當季實際投入補償。
（三）地上附著物補償費被征用土地上的房屋、橋梁、水利設施等建筑物，按折舊實際價格補償。
零星果樹，樹齡一至五年的，每棵補償三十至五十元；樹齡五年以上掛果樹，每棵補償一百至三百元。其它樹木，樹齡一至五年的每棵補償五至十元，五年以上的每棵補償二十至三十元。樹木由被征地單位或個人伐用。名古樹依照有關規定辦理。
在征地期間，搶建的房屋與設施，搶種的作物與樹木一律不予補償。
（四）安置補助費按征地前三年平均產值的三倍補償。
征地后人均耕地少于一點五畝的地點，安置補助費可以超過三倍，但最高不得超過十倍。
（五）耕地、菜地、林地開發基金拉薩市城關區及各地行署所在地，耕地每畝繳納一萬至一萬二千元，菜地每畝繳納一萬五千至二萬元，林地每畝繳納五千至八千元。
其它地區，耕地每畝繳納五千至八千元，菜地每畝繳納八千至一萬二千元，林地每畝繳納三千至五千元。
（六）土地管理費按征地費的總額（即土地補償費、安置補助費、青苗補償費、地面附著物補償費和耕地、菜地、林地開發基金五項費用之和）的百分之一至四繳納。
第二十六條 用地單位繳納的各項補償費，尚不能保持群眾原有的生活水平的，經自治區人民政府批準，可以適當增加安置補助費，但土地補償費和安置補償費的總和不得超過被征用土地前三年平均產值的二十倍。
第二十七條 征地費收取使用管理征地費按征地審批權限的規定，由自治區、地（市）、縣三級審批用地的土地管理部門統一征收。按規定將各項征地費撥付有關單位或個人。
青苗補償費和地上附著物補償費，屬誰所有就付給誰。
土地補償費和安置補助費，由土地所在縣人民政府財政部門統一管理，該項費用只能用于被征土地鄉村多余勞動力的安置，發展生產，興辦企業和困難戶的生活補助。專戶儲存、?？顚Ｓ茫魏螁挝缓蛡€人不得占用、挪用。
耕地、菜地、林地開發基金，百分之六十交縣土地管理部門，百分之二十上交地（市）土地管理部門，百分之二十上交自治區土地管理部門。此項基金由縣以上人民政府批準，只能用于耕地、菜地、林地的開發改造、興修水利等。專收專儲，專款專用，任何單位和個人不得占用、挪用。
土地管理費按上款比例交縣、地（市）、自治區土地管理部門，作為土地管理工作經費使用。
上述費用要納入預算外管理，由同級財政部門監督使用。
第二十八條 征地后群眾安置需要安置的農業人口數，按征地前土地所在村（居）民委員會每個農業人口平均占有耕地面積計算。
因耕地被征造成的多余勞動力，在鼓勵、支持自謀職業的前提下，由縣以上土地管理部門組織被征地單位、用地單位通過縣級以上勞動部門廣開生產門路妥善安置。
安置有困難而又符合條件的少數勞動力，可到用地單位或其它集體所有制單位、全民所有制單位就業，并將相應的安置補助費轉撥給吸收就業單位。耕地被全部征用的村、或征地后人均耕地不足一點五畝的村，經自治區人民政府批準，可將原有農業戶口全部或部分轉為非農業戶口，并由土地管理部門會同用地單位、勞動部門妥善解決就業。
有條件的地方可以造地歸還農民耕種，不安置被征地的農民“農轉非”和就業。
第二十九條 一個建設項目所需的土地，必須一次申請報批，不得化整為零，多次報批。征用的土地可以一次或分期劃撥使用。
第三十條 臨時用地，報土地所在縣級人民政府土地管理部門審查，經縣級人民政府批準后方可使用。用地單位按所借土地的年產值，逐年給予補償，付給被借地單位或個人。
臨時用地影響土地生產條件的，復墾辦法依照本辦法第二十一條執行。
因搶險、緊急軍事行動等急需用地時，可先使用，并于用地二個月內，按本辦法第二十三條或本條第一款申請補辦臨時用地或征用劃撥土地手續。
第五章 個人建房用地管理
第三十一條 西藏自治區行政區域內的城鄉個人建房用地，均按本章辦法辦理。
第三十二條 城鄉居民申請建房用地，符合下列條件之一的，可以申請辦理用地手續。
（一）戶口在當地，符合離退休條件，無宅基或宅基地面積沒有達到標準的干部、工人；
（二）戶口在當地，確實需要建房又無宅基地的居民；
（三）歸國藏胞需要安排宅基地的；
（四）因國家建設宅基地被占用，需要征地建房的；
（五）符合國家有關規定，經主管部門同意，需要征地建房的。
第三十三條 城鎮居民、農牧區居民、歸國藏胞新建住宅的用地標準，由自治區人民政府制定。
第三十四條 個人在城鎮規劃區內建房用地的申請報批程序，比照本辦法第二十三條第二款規定執行。
城鎮規劃區外的個人建房征用耕地、菜地或園林地的，由鄉人民政府審查，經縣土地管理部門審核報縣級人民政府批準。征用其它土地的，由鄉級人民政府根據用地限額核查批準，并報縣級土地管理部門備案。
第三十五條 征用新的建房宅基地收費標準與經費使用管理，比照本辦法第四章規定辦理。
農牧區居民在荒地上建房的，免收征地費。
符合離退休條件的干部、工人、城鎮居民和歸國藏胞，以最低標準收取征地費。
第三十六條 經審批的個人建房用地正式劃撥后，二年內不使用又未申請延期使用的，由原批準單位收回。
第六章 獎勵辦法
第三十七條 違反本辦法有以下非法占地行為的，責令退還非法占用的土地，限期拆除或沒收非法占用的土地上的建筑物等設施，并對非法占用土地處以每平方米二十元至三十元的罰款：
1、未經批準占用土地的；
2、利用欺騙手段占用土地的；
3、超批準面積擅自多占土地的；
4、買賣、變相買賣土地的；
5、臨時用地期滿不歸還的；
6、非法占地的其它行為。
第三十八條 違反本辦法有以下濫用土地行為的，責令限期整治，并處以非法所得額或經濟損失額的百分之十五至二十罰款：
1、擅自在耕地、草地、林地上修路、建房和挖草皮、取土的；
2、擅自開荒造成危害，尚未構成犯罪的；
3、非法出租土地的；
4、其它濫用土地的行為。
第三十九條 違反本辦法有以下濫用職權行為的，批準文件無效；由土地管理部門向當事人或主要責任者提出警告，限期糾正違法行為。對于不理睬、不服從警告的，由土地管理部門提請主管機關對當事人或主要責任者給予行政處分：
1、不經嚴格審查亂發土地使用證，造成土地權屬混亂的；
2、無權、越權或不按法定程序批地的；
3、超標準批地的；
4、城鎮建設用地超越法定規劃范圍的；
5、亂批土地突破國家、自治區下達的年度指標的；
6、侵占征地后多余勞動力招工、轉戶指標的；
7、搶先占用土地又不按規定補辦征地手續的；
8、在土地問題上濫用職權的其它行為。
第四十條 違反本辦法的規定亂收、亂用征地費的，責令賠償或補交，并由土地管理部門提請主管機關對主要責任者給以行政處分；個人非法占用的，以貪污論處。
第四十一條 違反本辦法規定有以下行為的，由公安機關按《治安管理處罰條例》處理；觸犯刑律的，依法追究刑事責任：
（一）阻撓或拒不服從土地管理人員依法執行公務的；
（二）煽動群眾鬧事，阻撓國家征地和建設的；
（三）借征地之機敲榨勒索，收受賄賂的；
（四）其它違反本辦法的行為，情節嚴重的。
第四十二條 當事人對處罰不服的，可在接到處罰通知書之日起三十日內，向作出處罰決定機關的上一級機關申請復議，或直接向人民法院起訴。期滿不履行、又不申請復議或起訴的，由土地管理部門提請人民法院強制執行。
第四十三條 依照本辦法所收罰款，由縣級以上土地管理部門收取，上繳同級地方財政。
第四十四條 不按時繳納土地征地費和罰款者，每日按應交款的千分之三繳納滯納金。
第四十五條 遵守本辦法，為我區土地管理工作做出貢獻的單位或個人，由土地管理部門報請人民政府給予獎勵：
（一）積極宣傳土地基本國策，使當地群眾惜土如金的；為土地征用后的多余勞動力謀取生產門路，成績顯著的；在日常土地管理工作中做出顯著成績的，通報全區表揚，并給予二百至一千元獎勵；
（二）揭發土地管理中違法行為情況屬實的，負責保密，并給予二百至一千元的獎勵；
（三）積極開發利用荒地、河灘地成績顯著的，優先提供土地開發基金，并給予一千至三千元獎勵。
第七章 附 則
第四十六條 本辦法由自治區土地管理局負責解釋。
農村耕地征收賠償條例范文5
二、家庭承包取得的的土地承包經營權可抵押性
中國對集體土地使用權抵押采取嚴格限制的態度，根據《擔保法》，僅允許“四荒”土地使用權可以抵押，對耕地、宅基地、自留地、自留山等集體土地使用權則不允許抵押[②]，同時中國實行的農村土地承包經營制度，并采取家庭承包的方式[③]，這樣就把家庭承包取得的土地承包經營權排除在可抵押的財產范圍之外。筆者認為，應允許家庭承包取得的土地承包經營權抵押，而不應禁止。
1、家庭承包取得的土地承包經營權允許抵押的理論基礎
反對家庭承包取得的土地承包經營權抵押的主要理由就是中國目前尚未建立農民的社會保障體系，而土地實際上給農民提供了一種特殊的社會保障，如果允許農民用土地承包經營權進行抵押，則有債權到期后，抵押人無力履行債務，實現抵押權時，而有使農民“失去”土地之虞，亦即使農民失去基本的生存條件。其實，允許農民將家庭承包的土地承包經營權抵押，這與保護耕地、保障農民的基本生存條件并不矛盾，在實理抵押權時，并不必然導致耕地流失和農民喪失基本生存條件的結果。因為中國對土地實行用途管制制度[④]，實現抵押權時，土地承包經營權的受讓人不得改變土地的用途和屬性。同時也可以對抵押人及其所在集體農民的利益予以適當的保護，如立法時可以規定在抵押人喪失土地的承包經營權后，享有耕地的優先承租權[⑤]，并對實現抵押權時土地承包經營權受讓人的主體資格進行必要的限制，防止無能力及無心從事農地經營的人浪費土地資源和利用炒賣手段漁利，這樣可以達到保護耕地和保障農民基本生存條件的目的。
同時我們應該看到，中國加入WTO后，正在快速地向真正的市場經濟過渡，加速了與世界普遍的經濟規則接軌，而目前實行的家庭承包制度，將土地按人口均分，好壞遠近搭配，造成承包經營的土地過于零散，阻礙了土地利用效率的提高，易造成土地資源的浪費，難以形成規模進行經營，農產品成本居高不下，缺乏市場競爭能力。另一方面，《土地承包法》的頒布后，穩定了土地的承包經營權關系，刺激了農民對土地投資的熱情，但在農村，承包經營的土地在農民所擁有的財產里，占有相當大的比例，如果不允許其抵押，其財產的價值得不到充分的發揮，又無法找到其他合適的財產向金融機構抵押獲得融資，難以籌措足夠的資金投入承包經營的土地用于發展農業生產，使農業生產長期在低水平和簡單的生產結構中徘徊，資源沒能得到很好的利用。如果允許農民家庭承包的土地承包經營權進行抵押融資，則使農村土地的流轉加速，有助于土地向種田能手集中，促進農村土地和勞動力兩大生產要素得到更為合理的配置，擴大農業經濟的規模和產業結構的調整，提高農業的生產力水平，也有利于農業在世界的農貿市場上發揮比較優勢。
另外，隨著中國城鎮化建設進程的加速，在今后的幾十年時間里，農村人口將因此離開土地、離開農村。在沿海商業發達的地區，農民另有謀生的途徑的，往往沒有足夠的精力從事農業生產，但還要承擔土地的稅費，并要保證土地不能荒廢，雇請他人維持土地的生產能力，實際上土地已成為一種負擔，如果允許家庭承包的土地承包經營權抵押，可以促使部分農民擺脫土地的束縛，增加了轉營其他行業的機會，使這部分人口徹底的離鄉棄土，間接上也使農民的土地保障轉為現金的保障。
可見允許家庭承包的土地承包經營權抵押，這是中國現代化進程現實的需要。
2、家庭承包取得的土地承包經營權允許抵押的法律依據
依《土地管理法》第2條3款規定：“土地使用權可以依法轉讓”。這就在法律上確認了含集體土地使用權在內的土地使用權可以依法流通轉讓。這里所指的集體土地使用權，同時也自然包含通過家庭承包經營而取得的土地使用權[⑥]，該法雖沒有明確家庭承包經營的土地使用權可以抵押，但“可以依法轉讓”則蘊含有對承包經營土地的處分權，而抵押同轉讓、出租一樣均屬于處分的范疇。賦予農村土地承包經營者對土地的處分權，則是承包經營權物權化的必然結果[⑦].
首部規定土地承包經營權抵押的是《農村土地承包法》。但該法明確規定可以抵押的土地承包經營權為通過招標、拍賣、公開協商等方式取得的[⑧]，至于通過家庭承包方式取得的土地承包經營權，該法第32條規定：“可以依法采取轉包、出租、互換、轉讓或其他方式流轉”。流轉方式里并沒有明確規定土地承包經營權可以抵押，那么是否意味著禁止家庭承包取得的土地承包經營權抵押呢？其實不然。首先從民法理論層面考慮，既然法律沒有禁止，只要不違反公序良俗、損害公共利益，應是允許的；其次從實踐操作上看，法律既然允許通過家庭承包取得的土地承包經營權可以轉讓，而實現抵押權的方式也就是通過拍賣、變賣等方式，將土地的承包經營權轉讓，并就處分的價款優先受償，因此，允許家庭承包取得的土地承包經營權抵押，并不違背立法的本意，也沒有超過法律規定的允許流轉方式的范圍。當然，因轉讓承包經營權要經發包方同意，而抵押則蘊含轉讓的風險，也應經發包方同意方可進行。
如前所述，家庭承包經營的土地零散，銀行允許這部分土地的承包經營權進行抵押，勢必造成農民承擔的抵押成本的提高及銀行本身金融風險的增大，而且通過家庭承包經營的土地多為耕地，其種植的作物，都有一定的周期性，而抵押權實現時往往耗時過長，這樣容易造成耕地拋荒的后果，立法時應對實現抵押權耗時的技術問題做出規定。同時，銀行可以通過建立土地承包經營權的風險評價機制，對允許抵押的土地承包經營權實行一定的限制，如規定接受抵押的連片土地的最小面積，最低剩余年限等措施防范金融風險，而不應在立法上予以禁止。
三、土地承包經營權的消滅與抵押的沖突
土地承包經營權的消滅，是指出現某種法律事實時，土地的承包經營者失去對承包土地的經營權，在此情形下，若土地的經營權已設定抵押，就會產生承包經營權的消滅與土地承包經營權抵押的沖突。因土地承包經營權消滅的原因各異，其對抵押權的影響亦有所不同。
1、國家因公益目的征收承包經營的土地
在因公共利益的目的，建設需要占用農地的，經國家土地行政管理部門批準，將農用地轉為建設用地的情況下，原集體土地使用權歸于消滅，因此，設定于該權利之上的承包經營權的抵押權亦隨之消滅。抵押權作為物權的追及力在此不能發揮效力，因國家不能成為抵押人，這與一般抵押中抵押物轉讓時抵押權的物上追及力是不同的。同時，這種情況下，抵押人并無過錯，故作為抵押人的土地承包人不承擔賠償責任。顯然，這對抵押權人而言是顯失公平的。《擔保法》并沒有規定這種情況下抵押權人權利救濟的方式，僅最高人民法院的司法解釋對此作出了規定，在抵押物滅失、毀損或被征用的情況下，抵押權人可就該抵押物的保險金、賠償金或補償金優先受償[⑨].此即為抵押權的物上代位性。法律構成上，抵押權的物上代位性并非直接存在于金錢等賠償物上，而是存于抵押人所具有的請求權上[⑩].故抵押權人有權在擔保債權的范圍內，就土地征收的補償金優先受償，這種物上代位具有法定債權的性質，因抵押權之登記而具有公信力，征地機關非經抵押權人同意，不得將屬于抵押人所有的補償金交付與抵押人，或應為抵押人提存，并通知抵押權人。如果被擔保的債權已屆清償期，抵押權人可以直接向征地機關請求給付，未屆清償期，可以向法院請求將補償金予以保全。
根據《土地管理法》規定，國家因建設需要征收農地的情形下，按土地的原用途給予補償，其補償費含土地補償費、安置補助費及地上附著物、青苗補償費。由于土地補償費歸農村集體經濟組織所有，而安置補助費作為安置人員的專項費用支出[11]，是提供給失地之后農民的生活保障，對這兩部分補償金，抵押權人無權優先受償。只有地上附著物及青苗補助費歸土地的原承包經營者所有，也就是說抵押權人僅能就歸抵押人所有的青苗、地上附著物的補償費優先受償，行使物上代位權。在國家提高征收土地的補償標準情況下，歸屬于土地承包經營者所有的補償金，抵押權人亦有權在擔保債權的范圍內，獲得優先受償。
2、發包方收回承包經營的土地
依中國現行的法律，發包方有權在下列兩種情況下依法收回承包經營的土地：承包經營耕地的單位或個人連續2年棄耕拋荒[12]和承包期內，承包方全家遷入設區的市，轉為非農業戶口的[13].此時，若承包經營的土地上已設定了抵押權，因抵押權依附于承包經營權，作為主權利的權利消滅時，設置于其上的抵押權是否隨之消滅？土地承包經營權的抵押權登記效力能否對抗承包經營權的收回？筆者認為，現行的法律規定，限制了土地承包經營權抵押的獨立性，使抵押擔保的功能降低，交易安全難以保障。若土地的承包經營權被收回而導致抵押權的消滅，抵押權人得不到任何的救濟，明顯有違誠信之原則，不利于抵押權的保護，故不應認為抵押權消滅。首先在土地的承包經營期內收回承包經營權是一種民事行為，是土地的所有人或法定的使用權人解除承包合同的合同行為，而抵押權是物權行為，根據物權優于債權的原理，抵押權應當優先受償，故其收回行為不能對抗抵押權人。其次，土地的承包經營權設立抵押并登記后，該抵押即具有公信力，其公信力旨在維護商業信譽及維護抵押權人的交易安全，可對抗任何的第三人，一旦發生違反公信力的行為時，該行為的效力不能對抗具有公信力的抵押行為的效力。基于上述的效力，發生土地承包經營權收回的情形時，抵押權人可以主張經登記的效力，排斥未登記權利的主張和其他債權，并優于其他的權利受償。
在出現上述土地承包經營權因懲罰性收回或者承包方因身份的轉變，不再具備承包資格而收回的情形下，此時土地的承包經營權已被收回，而附于其上的抵押權如何實現呢？筆者認為，有以下途徑可供選擇：一是土地所有權人或者法定的使用權人（即原發包方）可對該土地再次進行發包，其所得的承包費應優先償還抵押權人的債權，如果發包的年限長于原剩余的年限，抵押權人可按剩余年限的比例受償。這樣處理并不損害發包方的利益，因其已從前一次的發包中獲得相應的承包費；二是抵押權人可以請求法院對土地剩余年限內的承包經營權進行拍賣或變賣，從拍賣或變賣所得的價金中優先受償；三是抵押權人可以放棄行使抵押權而直接要求原抵押人承擔賠償責任。
四、土地承包經營權抵押與其附著物抵押關系
由于中國未建立地上權制度，土地的承包經營權押與地上附著物抵押關系只能借鑒參考房地產抵押制度?！稉７ā返?6條規定：“以依法取得的國有土地使用權抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押，經出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。”那么以承包經營取得的土地使用權抵押時，是否意味著應當將地上附著物（如林木）同時抵押？另地上附著物抵押時，其土地的使用權是否必須同時抵押[14]？地上附著物的所有權人和土地的承包經營權人為充分發揮其不動產抵押的擔保效益和融資功能，在與抵押權人協商合意將附著物所有權、土地的使用權分別設立抵押，對此情形，法律上是否有不可逾越的障礙？
筆者認為，只要符合法律規定抵押的形式要件，以承包經營獲得的土地使用權與地上附著物所有權分別抵押，為當事人真實意思表示的，均應為有效。理由如下：
首先，在房地產法律關系中，為了維持既存的房屋價值的完整與經濟價值，房屋與其所占用的土地在物理上不能分離，但在土地的承包經營場合，附著物并非一定要依附于土地才具有經濟價值，承包經營土地的目的是為了在土地上添置林木等附著物，而獲得這些林木等附著物的所有權，而林木等附著物的價值恰恰在于其脫離土地之后成為商品之后才具有的。退而言之，即使土地的使用權與未脫離土地的附著物的所有權的歸屬主體應保持一致，只是意味著土地的使用權與地上附著物的所有權一并轉讓，在邏輯上并不能說明土地的使用權抵押或附著物的所有權抵押時，也要適用同樣的原則，只是在實現抵押權時，為了更好的發揮總體之價值，將土地的使用權與附著物的所有權一并向同一主體轉讓，抵押權人無權就另一部分抵押變現的價值優先受償。
其次，中國現行法律并林木等附著物視為土地的附合物或從物，視為土地使用權的一部分（如《森林法》及《森林法實施條例》就將林地使用權與林木的所有權規定為兩種獨立的林權），而是將兩者作為獨立的不動產，他們構成相互獨立的物權客體。所以用土地的使用權抵押時并不必然導致林木等附著物同時抵押，反之亦然。
再次，承包經營所獲得的土地使用權，含有對土地的開發利用的權利，具有資源使用權的特征，承包經營的目的，并不完全是通過在土地上種植林木而獲得林木的所有權，有時是通過對土地的資源開發利用而收益，這種情況下，土地的使用權通常并不含有其上已附著的林木等附著物的所有權。另外，土地的承包經營權人并不當然取得經營的土地的附著物的所有權，土地的承包經營者的權利義務是按承包合同設立的，如果合同對承包經營土地上生長的附著物歸屬作出特別約定的情況下，附著物的所有權的歸屬應從合同的約定?？梢娫诖藘煞N情形下，土地的使用權與附著物的所有權均歸屬于不同的主體。
第四，土地承包經營權的年限一般長于附著林木的生長年限，在承包經營期內，一般能輪作二至三次，附著的林木砍伐后，其土地的使用權仍存在，仍可進行下一輪的種植，可見土地的使用權的存在年限與附著物所有權在土地上的存在年限并不一致。
綜上所述，中國現行的法律實行土地的所有權與其上所種植的林木附著物所有權相分離、土地所有權與土地使用權分離，一定條件下，土地的使用權與其上附著物所有權也可分離的制度，這與房地產法律規定土地使用權與房屋所有權一體化原則是有區別的。法律應允許承包經營的土地使用權與其上附著物所有權分別設抵，由此土地的承包經營權設立抵押后，亦允許地上新增附著物進行抵押。
由于土地承包經營權的主要價值就是于承包經營土地上耕作或種植的收益，若在已設抵押承包經營權的土地上新增林木等附著物設定抵押的情況下，可能會降低了承包經營土地的價值，則會給土地承包經營權抵押權人的利益造成損害。在此情形下，為避免給抵押權人的利益造成損失，在能證明原抵押的土地因新增附著物抵押而使土地的價值降低的情況下，原抵押權的效力可及于新增附著物變價的一部分，其與降低額相等。
五、設立土地承包經營權抵押期限制度
中國的《擔保法》多次提到抵押期間，但并未對“抵押期間”作出規定，這并非是立法的疏漏，而是有意為之的，該法第52條規定“抵押權與債權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅”，可見，中國的物權擔保是無抵押期限的。
筆者認為，應允許土地承包經營權抵押合同的當事人約定抵押期限。首先，土地承包經營權的價值在于在承包的土地上耕作、種植并獲得收益，隨著承包經營剩余年限的減少，其財產的價值可能亦會隨之減少，另一方面，土地作為一種資源，其上林木、青苗都具有一定的生長期或收益期，如果抵押權人不及時行使抵押權，使抵押物長期處于不穩定的狀態，無法對林木或青苗進行及時的更新，則會對抵押人的財產權益造成損害。其次，《擔保法》雖沒有明確規定抵押期限，但也沒有明文禁止當事人約定抵押期限，同時該法第39條規定，抵押合同允許當事人約定“當事人認為需要約定的其他事項”，這種表述實際上是允許當事人自由設定抵押期限的，根據合同意思自治原則，只要當事人認為這種約定符合其利益，那么只要沒有損害社會、他人的權益，應予認可。再次，土地的承包經營權作為一種用益物權，其本身就有期限性，其權利僅能在一定的期限內存續，而抵押權作為設立于其上的擔保物權，同樣具有一定的期限性，當事人自行約定抵押期限，只是對抵押期限作出限制，這種約定，符合抵押權的本質屬性。第四，設立抵押權的期限制度，抵押人可以很清楚地預見到自己承包經營的土地上抵押權的存續期限，使抵押人可以有預期地對抵押的土地合理地安排使用，同時也可以促使抵押權人及進行使抵押權，迅速了結債權、債務關系，有利于抵押的土地的效能的發揮。
由于現行法律并沒有建立抵押權的除斥期間制度，抵押期限屆滿，抵押權人怠于行使權利的，其性質該如何認定？根據合同的意思自治原則，債權人有設定抵押權的自由，亦有拋棄的自由，設定抵押期限，完全可視為一種附期限拋棄抵押權的行為，期限屆滿，抵押權人怠于行使抵押權，將產生抵押權消滅的法律后果。但是法律應規定當事人約定抵押期限的最短期限和最長期限，即不得短于債務的清償期，亦不得超過承包經營權的最長年限，否則約定無效，應按法律規定的最長期限計算。
筆者認為，當事人設定抵押期限除應在合同中予以約定外，還應明確記載于抵押權的登記文件上。抵押期限的約定必須經過登記對外公示，才能對外產生效力，如果沒有登記，則不能對第三人產生法律效力，僅在當事人之間發生效力。因為抵押權的期限限制與設立抵押權本身一樣，都屬物權變動的范疇，應以法定的方式對外公示才能產生對抗第三人的法律效力[15].
六、結 論
中國的《農村土地承包法》賦予了土地的承包經營者對土地的經營權享有流轉的權利，而抵押則是土地承包經營權流轉的主要方式之一。在現階段，承包經營的土地在農民的財產里，占有相當大的比重，應允許家庭承包取得的土地承包經營權進行抵押，以充分發揮土地的效能，調整農業的產業結構，但應對土地的承包經營權抵押設置必要的限制。
土地的承包經營權在國家征收和發包方依法收的情形下導致消滅。土地的承包經營權設立抵押時，前者的抵押權隨之消滅，根據抵押權之物上代位性，其效力將及于國家征收的補償金上，但并非直接存在于金錢上，而是存于抵押人所具有的請求權上，當然非專屬于抵押人所有的補償金，抵押權人無權受償；發生后者情形下，根據物權優先于債權的原理，抵押權慶當優先受償，收回行為不能對抗抵押權人。
土地的承包經營權是一種特殊的物權，在一定條件下，其與地上附著物的所有權是可相分離的，兩者為獨立不動產物權，分別設立的抵押均應為有效，實現抵押權時，為發揮總體之價值，可將兩權向同一主體轉讓。
土地承包經營權為附期限的物權，其設立的抵押權同樣具有存在的期限。由于法律未建立抵押期限制度，如果抵押權人怠于行使抵押權，則使土地的承包經營權長期處于不穩定的狀態，造成資源的浪費，應允許當事人自由設定抵押期限，抵押期限屆滿，將視為抵押權人放棄抵押權，產生抵押權消滅的法律后果。
總之，土地承包經營權抵押制度的不完善，已影響了農村土地總體效能的發揮，亟待日后的立法對上述問題作出明確的規定，以利于實踐操作。
參考文獻
[①]見2003年8月29日頒布的《中華人民共和國農村土地承包法》第2條、第16條
[②]見1995年6月30日頒布的《中華人民共和國擔保法》第34條第5項、37條第2項
[③]見2003年8月29日頒布的《中華人民共和國農村土地承包法》第3條
[④]見2004年8月28日頒布的《中華人民共和國土地管理法》第4條
[⑤]劉凱湘、張勁松：《抵押擔保若干問題研究》，載《中國民商法律網》，2004年8月27日瀏覽
[⑥]見2003年8月29日頒布的《中華人民共和國農村土地承包法》第1條，該條明確賦予承包經營土地農民的土地使用權
[⑦]劉凱湘、張勁松：《抵押擔保若干問題研究》，載《中國民商法律網》，2004年8月27日瀏覽
[⑧]見2003年8月29日頒布的《中華人民共和國農村土地承包法》第49條
[⑨]見最高人民法院2000年12月8日頒布的《最高人民法院關于適用若干問題的解釋》第80條
[⑩]劉得寬：《民法諸問題與新展望》，中國政法大學出版社，2002年版，P404
[11]見1998年12月27日頒布的《中華人民共和國土地管理法實施條例》第26條
[12]見2004年8月28日頒布的《中華人民共和國土地管理法》第37條
[13]見2003年8月29日頒布的《中華人民共和國農村土地承包法》第26條第4款
農村耕地征收賠償條例范文6
【關鍵詞】土地征收 補償范圍 間接損失 土地承包權 社會保障
征收補償的范圍是征收補償制度的基本構成要素之一,也是征收制度中各種補償原則的落實和具體化。征收補償范圍主要解決的是應對哪些方面的財產損害進行補償的問題。
一、我國土地征收補償范圍存在的問題分析
根據我國《土地管理法》的規定,征收耕地的補償費包括土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費和青苗補償費;征收其他土地如林地、草地、水域、建設用地等,也應當給予補償。土地補償費。它是因國家征收土地對土地所有者和土地使用者對土地的投入和收益造成損失的補償,補償的對象是集體組織喪失的土地所有權。安置補助費是為了安置以土地為主要生產資料并取得生活來源的農業人口的生活所給予的補助費用。安置補助費主要用于征收土地后農業人口的安置,因此,誰負責農業人口的安置,安置補助費就應該歸誰。地上附著物的補償費包括地上地下的各種建筑物、構筑物如房屋、地土地下管線等設施的拆遷和恢復費用,及被征收土地上林木的補償或砍伐費等,其具體標準由各省、自治區、直轄市規定。地上物的補償費是補償被征收土地上附著物的直接損失。青苗補償費是對被征收土地上處于生長階段的青苗被毀壞后給與未能獲得可預期收益的補償。這種補償也是農民在征地中的直接損失。
根據上述分析,土地補償費、地上物的補償費和青苗補償費都是對土地征收的直接損失進行補償,安置補償費是對農民基于土地所產生的穩定的收益之損失補償,體現了對農民生存保障的考慮。但是,我國這種補償范圍立法規定,無論是與外國征收補償立法比較,還是從我國征收補償制度的實踐來看,都是值得仔細斟酌的。我們認為,我國征收補償制度之立法,基于農村土地制度的現狀,從不同角度進行分析,存在以下三個方面的問題:
第一、從被征收土地上存在的權利體系角度考察,可以發現我國征收補償的權利損失僅限于土地所有權,根本就沒有對農民享有的土地承包權等土地他項權利之損失給予補償。然而,土地承包權卻是農民對土地享有的最主要的權利,因為集體所有的土地實際上是不可能進行分割的,而在實質意義上由農民享有和處分所有權,所以,農民享有的土地所有權實際上一個虛有權,只有土地承包權對于農民而言才有實際意義。土地經營的目的是取得收益,土地承包經營權的實質是農民對其承包的土地的收益權。長期穩定的土地承包經營權獲取的應是長期穩定的經濟收益,包括直接耕作的長期收益和土地經營權流轉的收益(轉包費、租金、轉讓費)。承包土地的農民正是靠對所承包的土地的使用和經營取得收益而維系生存的。由此可知,長期穩定的土地承包經營權有其長期經濟價值,是承包土地農民的重要財產權。但在目前的現實中,這種權利遭受征收制度侵犯時,國家卻恰恰忽視對這個在農民看來具有實質性和決定性意義的權利給與補償,結果出現一個奇怪的悖論:在征收中不對土地承包權進行補償,似乎認為土地承包權是一個無關緊要的權利,然而這個土地承包權卻是農民生存的根基之所在,國家也因此一再強調它的重要作用且不斷強化對他的保護,如以《土地承包法》的出臺來專門保障這種權利的實現。所以,當承包的土地被國家征用后,農民失去了對土地的承包經營權,失去了經營土地的長期的收益來源,國家應當給予失地農民充分合理的補償。如果農民得不到合理補償,則極易陷入生活無依靠的困境。
第二、從被征收土地的財產損害角度分析,征收補償范圍基本上只限于被征收人的直接損失,對被征收人的間接損失如殘余土地補償、工事費用補償、移遷費補償等等,則根本就沒有考慮,這是我國征收補償制度上一個明顯的立法漏洞。即使是已經規定的關于直接損失的相關補償費用,由于補償標準過低,按照土地原用途進行計算而不是采用土地的市場價值進行計算補償費,根本不可能對被征收人的直接損失實現全部補償和全面補償,只能達到一個部分補償的效果。并且,在實際操作中,政府往往還極力地限制征收補償的范圍,加上補償費的分配過程中的各種問題存在,使得被征收人能夠獲得的征收補償費就更少。
第三、從土地上所承載的功能角度分析,我國農村土地上不僅是農民的生活來源和收益來源,更是我國農民的社會保障基礎。因為我國農民在目前沒有被納入國家的社會保障體系,不能像城市人口一樣獲得失業救濟金、最低生活保障、基本醫療保障和養老保障等社會保障制度的救濟,生活在農村的農民的社會保障基礎,全部依靠在其享有權利的土地之上?，F行征收補償范圍中的安置補償費,實際上是按照城市的失業模式而采取的勞動力貨幣安置方案,但是對于社會保障中的基本醫療保障和養老保障卻沒有給與考慮,而這恰恰是農民所最關注的兩個方面的保障問題,農民的養老問題和醫療問題一直是三農問題中的焦點和難點所在?？梢?在征收補償范圍上,我國立法缺乏從功能角度的考慮,對農民土地上的社會保障功能之補償極不全面。因此,從土地承載的功能角度,征地補償需要把農民的社會保障利益納入補償范圍。與西方國家征地補償范圍不涉及社保利益補償問題相比較,這是我國征地補償制度中比較特殊的地方。因為西方國家社會保障制度健全,土地不需要承載社保功能,但由于我國農村社會保障機制沒有建立起來,因此,農村集體土地對于農民而言,不僅有收益功能而且還有社保功能。
二、完善我國征收補償范圍的立法對策
我國現行的土地征收制度在市場經濟條件下,卻仍然采用計劃經濟條件下的低補償標準和很窄的補償范圍,這種征收補償范圍和標準都已經不能適應經濟發展的需要,需要按照市場經濟的要求進行全面的變革。根據上文指出的三方面問題,從相應角度來完善我國征收補償范圍的立法規定。
(一)把農民的土地承包經營權納入征收補償范圍
土地承包經營權的實質是農民對其承包的土地的收益權,因為農民種植和經營土地的目的是取得土地收益。長期穩定的土地承包經營權獲取的是長期穩定的經濟收益,包括直接耕作的長期收益和土地經營權流轉的收益(轉包費、租金、轉讓費)。承包土地的農民正是靠對所承包的土地的使用和經營取得收益而維系生存的。由此可知,長期穩定的土地承包經營權有其長期經濟價值,是承包土地農民的重要財產權。因此,從土地上財產權利體系角度而言,當國家征收農民承包經營的土地時,實際上發生了既直接征得了發包方的土地所有權又直接征得了承包方的土地經營權兩個法律后果。顯然,政府征用農民承包的土地,在直接向農村集體經濟組織支付對所有權的土地補償費的同時,亦應直接向農民支付對承包經營權的土地補償費。然而,很多地區的實際情況是,政府僅把土地補償費支付給了農村集體經濟組織,農民承包者并未得到應得的土地補償。征收土地承包經營權給予的補償難以落實的理由在于,我國至今延用的只對農村土地所有者——農村集體經濟組織進行土地補償,不對土地承包經營者——農民進行土地補償的計劃經濟的征地補償制度。實際上,在實行農村土地承包以后,土地承包經營權的權利屬性顯現,使得被承包的土地出現了作為所有者的農村集體經濟組織和作為承包經營者的農民兩個權利主體;土地承包經營權的價值屬性,使得土地所有權的價值和土地經營權的價值亦對應著作為土地所有者的農村集體經濟組織和作為承
包經營者的農民兩個主體。此時,國家征用土地的受償主體已經不是農村集體經濟組織獨家,而是同時包括被征地的農民承包者,支付的土地補償費已經不單是對集體土地所有者土地所有權的補償,還應包括對土地承包經營者的土地承包經營權的補償。
我國關于征地補償制度的立法規定與其他現行法律的一些條文規范是存在矛盾和沖突的?，F行的征地補償法律制度主要體現在《土地管理法》和《土地管理法實施條例》中,這些專門規定對于農民土地被征收時其土地承包經營權如何受到法律保護,如何對農民的土地承包經營權直接進行補償并未做出規定。但《農村土地承包法》和《農業法》都明確要求對農民的承包土地給與補償,如《農村土地承包法》第16條規定了“承包地被依法征用、占用的,有權依法獲得相應的補償”,《農業法》也有相似規定。但問題是,在《農業法》、《農村土地承包法》通過或修改以后,《土地管理法》和《土地管理法實施條例》并未進行同口徑修訂,沒有規定土地承包權被一并征收時應給與補償和明確相應的補償標準,由此形成土地承包權補償方面的法律沖突。這些沖突使已經生效的《農業法》、《農村土地承包法》關于征地補償的規定成為一紙具文。
為保護被征地農民的合法權益,迫切需要改革現行的征地補償制度。第一,要明確土地承包經營權作為農民的財產權在法律上的地位,確立對農民集體所有的土地所有權和農民的土地承包經營權同時進行補償的并行補償機制。其次,確立被征地農民基于土地承包經營權而享有依法取得土地補償費的受償主體地位,由有關部門直接對被征地農民予以征地補償登記,對農民直接支付土地補償費,而不是由農村集體經濟組織轉交或在農村集體經濟組織和農民之間分配。
2、應該把土地上的農民社會保障利益納入補償范圍
現階段農村居民應對生存風險的基本方式是家庭成員之間的互助。制度化的社會保障如養老、醫療保障及社會救助,在農村社會保障中只占極小的比重。家庭保障作為一種古老的保障模式,是通過家庭成員及其親屬之間的物質互助和情感、精神層面的交流而實現的。傳統上作為家庭保障的物質基礎的土地。仍然是現階段農村家庭保障的重要的物質或資金來源之一。實行以來,農村居民以家庭為單位承包一定數量的土地,由家庭中有勞動能力的成員經營,取得的收成或收入成為家庭成員的基本生活來源和應對生存風險(年邁、疾病、災害等)的物質來源。在國家征收他們的土地后,他們基本上就喪失了社會保障的基礎,因為現在農民所獲得的征收補償費,在不斷上漲的社會物價與消費面前,是很難保證他們能夠獲得一個基本穩定的生活狀態的,特別是在子女的教育費用及醫療費用不端攀升的情況下,靠這些征收補償費來保持目前的生活水平都是問題,何況談失地后的社會保障問題。因此,從這個角度而言,國家在征收土地過程中,有必要解決他們的社會保障問題,以求保證失地農民在遇到風險時有最基本的繼續生存條件。這應當是國家在征收補償中更應該考慮的問題。
另外,從社會學角度而言,在國家實施征收土地行為前,農民和農村在生活邏輯上,實際上處于一種農耕社會的生活模式,但在征地后,農民直接面對的高度發達的現代化的工業社會,他們將要適應的是市場經濟體制下的社會運作方式和生活模式,這是一種與其祖祖輩輩所生存的農耕社會完全不同的生活模式,他們在這種突如其來的生活模式的巨變中,有一個較長的適應過程。當農民在這個轉變過程中不能很好地適應社會體制的轉換時,他們會懷念或者試圖退回到以前舊體制的生活模式中,但舊體制在征地過程中已經被破壞了,被征地的農民就會出現在新舊體制中都不能很好適應社會的情形,從而形成在“兩個體制”中都不沾邊的邊緣群體。我們認為,解決被征地農民的社會保障問題,就是解決他們努力去適應新的市場經濟運行體制的問題,因為社會保障機制為農民適應市場邏輯過程中提供了堅實的后盾,使他們沒有后顧之憂了,也就是解決了征地農民的行動空間與“退路”問題。另外,從社會結構層面來看,把征地農民納入社會保障系統,是把他們重新組織到社會經濟結構當中來的重要舉措。征地農民在土地被征收后,由于沒有了土地,實際上他們已經脫離了原來的農業社會結構,但是他們又沒有獲得像城市人口一樣的地位,即沒有社會保障、也沒有最低失業救濟金。實際上,失地農民此時已經被強制性的拋在了社會經濟結構之外,既不能繼續保留在傳統的農村社會經濟結構中,也不能被新的市場經濟結構所認可和容納,處于極端不利的夾縫之中。這正如有的農民所說的:“論身份,我們是農民但沒有地種;論生活,我們像城里人但沒有社保?！币虼?對失地農民實行身份轉換——“農轉非”,再把他們納入城市社會保障體系范圍,是對農民進行再結構化,使之融入新的社會經濟結構的做法。同時,也是把他們所處的社會運行邏輯,從前工業社會邏輯轉向工業社會或后工業社會運行邏輯的有力措施,使之更好地適應新的社會體制、社會經濟結構的要求,融入新的生活共同體。
因此,根據勞動體制改革的現狀與經驗,取消勞動力安置補助費,而直接設立農民社會統籌保險基金,并在土地補償費中留出一定數額直接轉為被征地農民的社會統籌保險的做法,無疑是使失地農民生活的更好的一種策略,也是避免他們被淪為在社會轉型時期不能被社會體制和經濟結構所接納的弱勢群體。
3、應把被征收人的間接損失納入征收補償范圍
間接損失與直接損失的區分標準有兩種學說,一種借助因果關系的觀念區分二者,認為“著眼于損害之引發,謂損害事故直接引發之損害為直接損害,非直接引發而系因其他媒介因素之介人所引發之損害則為間接損害。另一種以行為結果的時間性關聯為判斷標準,認為“著眼于損害之標的,謂損害事故直接所損及之標的,其損害即直接損害;其他之損害,則為間接損害。在征收所造成的損害問題上,一般而言是采用的后一種標準,即征收行為給被征收人帶來的直接財產損害是直接損失,如土地所有權或使用權的喪失以及土地上的附著物損失補償等;而征收給被征收人帶來的間接損失補償包括殘地損失補償、工事費用補償、移遷費補償、營業損失與租金損失補償等。我國目前的征收補償制度范圍僅限于補償直接損失是不妥的,我們認為,征收制度的補償范圍,不僅應包括直接損失補償,也應包括間接損失的補償。
關于我國征地中形成的間接損失的補償項目之規定,可以參照日本土地征收法和我國臺灣地區的相關規定。一般而言,以下幾項內容是比較重要的間接損失補償項目,殘地損失補償、工事費用補償、移遷費補償、營業損失與租金損失補償等,國家應當考慮給與補償。(1)殘地損失補償。殘地損失是指由于土地征收而給被征收地塊之外的殘留地所造成的間接損失,是易被忽視的一項重要補償內容。土地征收給殘留地造成損害極為常見,如征收導致土地分割,形成不經濟的土地規模,造成土地利用效率的損失;另外,被征收土地的新用途也可能降低殘留土地的生產力,比如噪音污染等都可能降低農作物的產量及額外增加農地投入成本。(2)工事費用補償。在征收土地后形成殘地狀態的,國家還應該給與工事費用方面的補償,以使被征收人的財產能夠恢復到基本適用的狀態。工事費用補償是指因收用屬于同一土地所有人的一整塊土地的一部分致使殘余地須為通路或挖溝渠、修建墻垣等工作物時所需費用的補償。(3)移遷費補償,包括建筑物和動產的遷移費補償等。(4)營業損失與租金損失補償。(5)對于被征收人的其他間接損失的補償,立法者也應考慮給與補償,如暫時居住費用補償與生活再建補償等等。只有國家對被征收人的直接損失與間接損失都給與補償,才能把失地農民的損失降到最低,其補償范圍才合情合理。
三、結語
征收 補償范圍的大小決定著征收補償制度的廣度,也體現著對失地農民的損失補償到何種程度。我國現行的征收補償制度,無論是從土地權利體系,還是從土地的相關損失及土地的功能角度來分析,都有征收補償范圍的現行立法不能涵蓋并給與補償的地方。我們應從這三個方面來完善我國土地征收補償范圍方面的立法,以盡可能地彌補失地農民在征地過程中的損失。
注釋與參考文獻
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