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劃撥土地的評估方法范文1
關鍵詞：房地產；拆遷；評估；地價
一、浙江省拆遷評估實施條例概述
浙江省于2002年6月28日正式出臺了《浙江省城市房地產拆遷價格評估暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），該辦法規定，就一個拆遷項目，房屋拆遷管理部門應當提出不少于兩家房地產評估機構名單，并說明其資質、信譽等情況，供被拆遷人選擇；拆遷評估應當由拆遷人委托，對于被拆遷的住宅或安置用房的貨幣補償金額，由房地產評估機構以政府公布的貨幣補償基準價為基本依據，結合該房屋具體區位、建筑結構、建筑面積、成新、層次、朝向、裝修及其它因素評估確定，其公式為：
被拆遷房屋貨幣補償金額=[房屋貨幣補償基準價×區位差價系數×（1+層次差價率）×（1+朝向差價率）×（1+其他因素差價率）-同類房屋的重置價格+被拆遷房屋的重置價格×成新率]×建筑面積
安置用房評估金額=[房屋貨幣補償基準價×區位差價系數×（1+層次差價率）×（1+朝向差價率）×（1+其他因素差價率）-同類房屋的重置價格+安置房屋的重置價格×成新率]×建筑面積
房屋貨幣補償基準價由市、縣房屋拆遷管理部門會同價格、國土資源、規劃等行政管理部門按照當地上一年度同類地段、同類用途新建房屋的市場平均價格確定，報同級人民政府批準，并在每年3月底前公布。
上一年度的各類房屋的重置價格以及房屋具體區位、建筑結構、成新、層次、朝向等因素的確定方法或其變動幅度，房屋裝修和附屬物補償標準也由市、縣房屋拆遷管理部門會同有關部門制訂，報同級人民政府批準后實施。
對于不能用上述方法進行拆遷評估的商業、辦公、工業及其他房屋，適用市場比較法。因缺乏足夠的市場成交案例不能采用市場比較法時，適用成本法。
二、杭州市拆遷評估現狀概述
杭州市于2002年開始實施新的《杭州市城市房屋拆遷管理條例》，并于2002年3月份公布了杭州市區2002年度城市房屋拆遷住宅房屋貨幣補償基準價，但是由于浙江省的《辦法》至2002年6月底才出臺。因此，杭州市針對《辦法》的有關配套標準于2002年8月9日才正式公布并開始執行。在該配套標準中規定了房屋具體區位差價系數和其他因素差價率由房地產估價師在±10%幅度內根據實際勘察測定，并同時公布了《杭州市房屋重置價格標準》、《房屋成新率標準》、《層次差價率標準》、《朝向差價率標準》和《附屬物補償價格標準》。由于拆遷評估的滯后，使得2002年拆遷工作相應減緩，杭州市（不包括蕭山、余杭兩區）2001年全年共審批城市房屋拆遷許可證142件，拆除房屋建筑面積154.28萬m2，2002年頒發城市房屋拆遷許可證88個，拆除房屋建筑面積110萬m2，其中包括單位擴建、技改拆遷50萬m2.
杭州市拆遷辦公室根據杭州市的實際情況，要求在杭州市從事拆遷評估的評估機構有具備三級（包括三級）以上評估資質。自從2002年8月杭州解放路延伸拓寬改造拆遷項目首次實行新的拆遷評估辦法至2003年4月份，杭州市已經累計拆遷80萬m2.
三、拆遷評估中涉及的地價問題
由于拆遷工作的復雜性，通過一段時間的拆遷評估實踐，深切感到無論是《辦法》還是相關配套標準，有很多方面有待繼續完善和細化，同時，各估價機構和估價師對《辦法》和配套標準的理解和執行上也亟需統一和規范，本文只對拆遷評估中涉及的地價問題進行分析思考。
（一）住宅拆遷評估中的地價問題
在城市住宅（國有土地）拆遷評估中，存在兩種土地性質的房屋，一種是土地性質為行政劃撥的住宅，另一種是土地性質為出讓的住宅（出讓地塊上建造的住宅和劃撥土地上住宅經過轉讓后土地性質改變為出讓）。由于《辦法》中貨幣補償基準價的的定義是：當地上一年度同類地段、同類用途新建房屋的市場平均價格，而杭州市從1995年以后，房地產開發用地都采取出讓方式供地，因此，貨幣補償基準價應該是一個土地性質為出讓的房價，然而《辦法》和配套標準中都沒有明確對土地性質為劃撥的住宅的價格修正，因此，在估價師之間存在是否要對土地性質為劃撥的住宅在評估時扣減土地出讓金的爭論。如果要扣減，如何扣減？如果不扣減，就存在兩方面的疑問：其一在二手房市場上，劃撥土地住宅買方需要補繳土地出讓金，因此，土地性質為劃撥的住宅和土地性質為出讓的住宅在二手房市場上其價格有明顯差異，那么，在拆遷評估時，兩者同等對待，顯然不合理；其二為如果統一按照出讓土地價格評估補償，那么開發商就存在這樣的疑問，既然我按照土地出讓性質對拆遷的房屋進行了補償，那么根據國家土地使用權出讓和轉讓的法律規定，該地塊剩余使用年限內的權利與義務一并轉移，國家不應該再次收取土地出讓金，最多補足改變用途、增加容積率和延長土地使用年限之間的差額。
盡管估價師之間存在上述分歧，但是由于群體效應和在評估機構選擇是由被拆遷人投票選舉這種機制之下，杭州市對土地性質為劃撥的住宅在拆遷評估時都沒有扣減土地出讓金。
（二）非住宅拆遷評估中的地價問題
在非住宅的拆遷評估中，地價主要牽涉到以下問題：
1、不同土地使用權類型房屋拆遷的地價問題
在杭州市拆遷評估中，國有土地主要體現為三種類型：出讓、劃撥和租賃。對于出讓土地上的拆遷房屋，由于其收益權、處分權等比較明確，因此，估價師、拆遷人和被拆遷人之間理解較統一，按照市場比較法或其他評估方法評估其剩余使用年限內的市場價格即可；對于劃撥土地上的拆遷房屋，盡管其實際收益權（特別是出租收益）、處分權與法律規定相去甚遠，但在性質認定上比較明確；分歧最大的是租賃土地上的拆遷房屋，根據土地租賃合同，租期一般在八年以內，且租賃條款規定，租賃期屆滿，甲方（杭州市國土資源局）有權收回該宗地的使用權，地上建筑物及附屬物所有權也由甲方依法取得，土地使用者應依照規定辦理土地使用權注銷登記手續，交還土地使用證。乙方（承租方）如需繼續使用該宗地，需在期滿之日前360日向甲方提出續期申請書，并在獲準續期后確定新的租賃年限和年租金及其他條件，重新簽訂租賃合同，辦理土地使用權變更手續。由于這種情況大部分原來是行政劃撥土地，后來因為改制、重組等產權變動或其他原因，土地性質由劃撥轉變為租賃，其中也有部分是通過拍賣流通方式取得規劃舊城改造范圍內的房產時核發的土地證。因此，被拆遷方認為應該按照劃撥土地上的房地產進行評估，而拆遷人認為既然是租賃土地，就應該按照剩余土地租賃年限和建筑物及其他附屬物現值進行評估。經過向杭州市國土資源局咨詢，答復如果不拆遷，承租人可以不斷續租，所以應該等同于行政劃撥土地，這種解釋與租賃合同規定的租賃期屆滿，甲方（杭州市國土資源局）有權收回該宗地的使用權，地上建筑物及附屬物所有權也由甲方依法取得相矛盾，不能說服拆遷人。
2、劃撥土地使用權類型房屋拆遷的地價問題
對于劃撥土地上的拆遷房屋，其拆遷價格評估時，需要扣除土地出讓金，但是在具體扣除項目上存在以下問題：
（1） 扣除項目
杭州市宗地價格分成三大塊：土地開發成本、大市政配套費和級差地租，分別占評估地價的45%、35%和20%，杭州市規定，行政劃撥土地轉變為出讓土地，需要補繳大市政配套費和級差地租，因此，劃撥土地房地產在拆遷評估時應扣除大市政配套費和級差地租基本沒有異議，但被拆遷人（也有估價師）指出如果企業改制，只要補繳級差地租就可以把行政劃撥土地轉變為出讓土地，隨著國家經濟改革的不斷深入，只要假以時日，總可以享受上述政策，既然如此，拆遷人就應該補償由于強制拆遷對被拆遷人造成的享受政策優惠方面的損失，也就是劃撥土地房地產在拆遷評估時應只扣除級差地租。
（2） 如何扣除
從理論上講，劃撥土地房地產在拆遷評估時可以采用土地開發成本加上建筑物現值和先算出出讓地塊上房地一體的市場價格，再扣除大市政配套費和級差地租的方法，但問題是拆遷評估對象的所在區域很難用市場比較法等直接得到現狀使用條件下地塊在出讓性質條件下的毛地地價，因此估價技術路線大多采用先用市場比較法、收益法評估出土地為出讓性質下的市場價格，然后根據剩余法算出出讓性質下的地價，求出土地開發成本，再加上建筑物現值得到拆遷評估價格。在實際操作中，有以下幾種處理方式：
①直接扣減方式
先用市場比較法、收益法評估出土地為出讓性質下的市場價格，然后直接乘以80%或70%等系數后得到的結果作為拆遷評估價格。其依據為杭州市地價成本為房價（出讓土地）的36%-45%，因此，劃撥性質房地產應扣減的大市政配套費和級差地租為：房價×36%×55%=房價×20%，拆遷評估價格=房價×80%.這種方式優點是簡單方便，但缺點是房價中的地價成本難以把握，結果粗糙，精確度差。
②套用重置價格標準扣減
根據公式：
房地產總價=地價+建筑物現值=地價+建筑物重置價格×成新率
地價=房地產總價-建筑物重置價格×成新率
拆遷評估價格=（房地產總價-建筑物重置價格×成新率）×45%+建筑物重置價格×成新率
建筑物重置價格和成新率套用杭州市房屋重置價格標準和房屋成新率標準，該方式房地產總價中地價與建筑物現值之間的劃分明顯不合理。
③用成本法倒算測算地價
根據成本法公式：
新建房地產價格=地價+建筑物建造成本+管理費用+利息+利潤+銷售稅費
建筑物建造成本可細化為前期費用、建安成本、小區配套費、政府規費等。
由于管理費用、利息、利潤、銷售稅費由地價和建筑物建造成本兩者共同產生，因此，上述項目可細分為管理費用1、利息1、利潤1、銷售稅費1和管理費用2、利息2、利潤2、銷售稅費2，分別代表由地價和建筑物建造成本產生的項目，把它們之和計為A1和A2，則上述公式可寫為：
新建房地產價格=地價+A1+建筑物建造成本+A2
舊有房地產價格=地價+A1+（建筑物建造成本+A2）×成新率
地價=舊有房地產總價-A1-（建筑物建造成本+A2）×成新率
拆遷評估價格=[房地產總價-A1-（建筑物建造成本+A2）×成新率]×45%+A1+（建筑物建造成本+A2）×成新率
（*）其中房地產總價是用市場比較法、收益法等評估得到的土地性質為出讓的價格。
四、完善拆遷項目中地價評估的思考
出現上述分歧和疑問的主要原因是房地產拆遷評估和土地出讓價格評估之間的脫節，假設開發法是房地產開發用地出讓中最重要的評估方法之一，用其評估得到的在新規劃條件指標下的毛地價，實際就是政府收取的大市政配套費和級差地租，公式為：
新規劃條件指標下的毛地價=房地產銷售總價-拆遷成本-建筑物建造成本-管理費用-利息-利潤-銷售稅費
拆遷成本包括拆遷補償費和舊有建筑物拆除及場地清理費用。因此，無論是出讓土地、劃撥土地還是租賃土地，只要拆遷價格評估時所考慮的項目與土地出讓價格評估中拆遷補償費所包含的項目相一致，則得到的拆遷評估價格是合理和公平的。因此，為了完善拆遷評估，應采取以下措施：
1、國土資源局組織土地管理、法律等相關方面的領導、專家對租賃土地的性質進行商討，明確租賃土地與行政劃撥土地之間的異同，并發文公示。
2、杭州市國土資源局、房管局會同土地估價師協會、房地產估價師協會對土地出讓價格評估中拆遷補償費所包含的項目和拆遷價格評估時所考慮的項目進行規范明確，使兩者內涵和外延相一致。
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一、房地產典當概述
房地產典當是房地產權利特有的一種流通方式，它是指房地產權利人出典人在一定期限內，將其所有的房地產，以一定典價將權利過渡給他人承典人的行為。 房地產設典的權利為房屋所有權。設典時，承典人可以占有、使用房屋；也可以行為上不占有、使用該房屋，但有權將出典的房屋出租或將房屋典權轉讓。設典時，一般應明確典期，出典人應在典期屆滿時交還典價和相應利息從約定而贖回出典的房屋，也可以雙方約定，由承典人補足典房的差額而實際取得房屋的所有權。
房屋典當指承典人支付一定的典金，占有出典的房屋，并進行使用、收益，典期屆滿時，由出典人償還典金贖回出典房屋的法律行為。
二、房地產典當的特征
房地產典當具有以下法律特征：
（1）房屋典當是一種雙方法律行為。
房屋典當須出典人和承典人雙方意思表示一致，訂立典當合同。
（2）房屋典當是一種有償的民事法律行為。
典權人占有、使用出典房屋，必須支付一定的典價。出典人必須移轉房屋的占有以換取典權人的典價。
（3）房屋典當是一種要式法律行為。
房屋典當合同必須以書面形式簽訂，并到當地的房屋管理部門備案。
（4）房屋典當一般有典期和回贖期。
房屋出典后，承典人對房屋有占有、使用、收益的權利，但出典房屋的所有權仍歸出典人享有。在典期內，出典人不能回贖。典當雙方當事人可約定典期，也可不約定典期。當事人未約定典期，出典人可隨時要求回贖。當事人約定典期，在典契載明的典期屆滿出典人逾期不贖的即作絕賣，出典人喪失回贖權，出典房屋歸當承典人所有而無須再支付對價。
三、房地產典當評估價格的特點
（1）典當評估價格一般低于公平市價
公平市價是指一宗房地產的產權在估價之日預期可合理地出售的最好價格。其假設條件為：
A、一個自愿的出售者；
B、一段在考慮了房地產性質和市場狀況下面進行議價銷售的合適的時期；
C、在那段時期內房地產價格保持穩定狀態；
D、房地產價格完全受公開市場影響；
E、不考慮購買者因特殊興趣而給予的任何附加報價。
房地產典當評估價格的形成都不能完全具備以上條件。首先，被典當評估房地產的權利人是急切需要資金或融資而典當房地產，所以不是自愿的賣主。其次典當評估價格沒有經過一段合適的議價時期完成，而是在典當評估日確立典當價格，典當行也是在不完全充分了解該房地產的情況下進行估價，典當評估實際上就是在短時間完成，為了促使典當評估成功，就必須具備價格優勢，才能保證典當行風險降到最低，故評估出來的典當評估價格一般較公平市價偏低。
四、房地產典當價格評估的方法
評估房地產典當價格時應充分考慮房地產市場因素，也就是要充分重視典當房地產的快速變現能力。所以在選用估價方法時，應以市場比較法為首選，評估出現值后再采用長期趨勢法修正估算出未來市價，最后減去相關稅費用后既求得房地產的典當價格。
用公式表示如下：
房地產典當價格=典當期限屆滿時市價-支付處分典當房地產的有關費用-相關稅費（營業稅、城建稅、教育費附加）-土地增值稅-交易手續費等
公式中處分房地產的費用根據實際情況一般取5%，理由是根據《典當管理辦法》規定，絕當房產價值在3萬元以上的，需經過訴訟執行程序，由人民法院委托拍賣行進行公開拍賣。根據《拍賣法》規定10%的拍賣傭金中需要由委托人和買收人各負擔5%，而委托人為司法機關的免收。
營業稅、城建稅和教育附加按5.55%收取（居住滿五年的免征），交易手續費等按各地的實際收費標準交納，土地增值稅根據具體情況決定征收額或免征（無增值者免征，住宅滿5年的依法免征）。
需要注意的是，以上是土地使用權是出讓的情況下房地產的典當價格估價公式，但如果土地使用權是劃撥的情況下則不適用。因為劃撥的土地使用權是一種不完全的物權，不能單獨做抵押物進行典當。只能作為房屋占用范圍內的土地使用權隨同房屋所有權一并抵押進行典當。根據《城市房地產管理辦法》、《擔保法》和建設部《城市房地產抵押管理辦法》之有關規定，必須扣除相當于土地使用權出讓金的價款，因此對于劃撥土地使用權的房地產典當價格公式如下：
房地產典當價格=典當期限屆滿時市價-支付處分典當房地產的有關費用-相關稅費（營業稅、城建稅、教育費附加）-土地增值稅-交易手續費等-土地使用權出讓金
上述分析中主要是理論上的典當價格評估方法。在估價實踐中，鑒于房地產典當的形式是以房地產辦理抵押登記方式為主，形同于抵押貸款的操作模式，而且典當也是以小額短期（最長6個月）流動資金貸款為主，因此在實際估價活動中，常是由評估機構評估出市場現值，然后由典當行綜合考慮各種因素和各種風險，直接按照30%的稅費和風險調整系數調整后放款。但實際中典當行為了進一步降低放貸風險，往往以不大于現值50%的比例進行放款也是可行的。
五、應注意的問題
1、合法性的原則
形同房地產抵押，房地產典當的法律性也很強，估價中要充分注意到下列房產不能進行典當評估：
委托人無處分權的房地產
未領取合法權證的房地產
產權有糾紛的房地產
列入拆遷范圍內的房地產
被依法查封的房地產
集體土地
公共福利事業用房地產
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第二條 本規定所指的土地價格包括基準地價、標定地價、出讓底價和交易地價。
基準地價是城鎮不同級別、不同用途的土地使用權單位面積平均價格。
標定地價是地產市場正常供求關系和正常經營管理條件下具體宗地的價格。
出讓底價是政府根據正常市場狀況下地塊應達到的地價水平而確定的某一地塊出讓時的最低控制價格。
交易地價是土地使用權轉讓雙方，按照一定的法律程序，在土地市場中實際達成的成交價格。
第三條 凡在本省行政區域內出讓國有土地使用權、從事土地開發、利用、經營，進行地產交易，均應遵守本規定。
第四條 各級土地管理部門會同物價管理部門負責本規定的實施。
第五條 基準地價由縣以上（含縣，下同）土地管理部門會同物價等有關部門按國家規程擬定，經同級人民政府批準并報上一級人民政府核準后由物價、土地管理部門聯合公布施行。各市、縣基準地價應報省土地、物價管理部門備案。
第六條 各市、縣根據社會經濟發展變化與當地土地市場行情變化可適時調整基準地價。調整后的基準地價應向上一級人民政府和省土地、物價管理部門備案。
省物價、土地管理部門每1－2年根據各市、縣調整的基準地價平衡調整全省基準地價后重新公布全省城鎮土地等級和基準地價標準。
第七條 標定地價由縣以上土地管理部門會同物價管理部門以基準地價為基礎制定，經同級人民政府批準后由物價、土地管理部門聯合公布施行。
第八條 各市、縣人民政府應根據基準地價的一定比例確定本地區協議出讓土地最低價標準。具體適用比例由省土地管理部門會同省物價等有關部門擬定，經省人民政府批準后下達執行。
第九條 出讓底價由縣以上土地管理部門會同物價管理部門以標定地價為基礎，按照土地出讓方式和用途，根據市場行情、國家產業政策以及當地的經濟發展狀況制定，報同級人民政府批準后施行。
出讓底價不得低于政府確定的協議出讓土地最低價標準。
第十條 特殊用途土地和國家重點扶持行業、項目用地經縣以上人民政府批準可實行地價優惠。
第十一條 地價評估業務由依法設立的具有評估資格的評估機構辦理。
第十二條 地價評估涉及下列情況的，其評估結果須由縣以上土地管理部門確認：
（一）改變土地使用權出讓合同條件的；
（二）行政劃撥土地發生轉讓、出租、抵押、入股的；
（三）改建或新設股份有限公司和有限責任公司的；
（四）法律、法規規定需要確認的。
第十三條 確認地價評估結果的權限按國家有關規定執行。
第十四條 地價評估結果確認的內容包括：
（一）土地權屬來源是否合法，面積是否準確，用途是否符合規定；
（二）評估機構是否具備土地評估能力，評估方法和程序是否符合規定；
（三）土地估價資料是否可靠和準確；
（四）地價評估結果是否準確、合理和具有現勢性；
（五）需要確認的其他內容。
第十五條 未按第十二條規定進行確認的地價評估結果以及由不具備土地評估能力的中介機構評估的地價評估結果，不得作為土地處置和產權交易的依據，土地管理部門不予辦理變更土地登記手續。
第十六條 建立地價申報備案制度。各級土地管理部門辦理土地使用權出讓手續后，應在規定期限內將土地出讓價格向上一級土地管理部門備案。土地使用權轉讓雙方成交后，受讓方應在申請土地變更登記的同時向所在地土地、稅務部門申報交易地價。
土地使用權轉讓交易地價高于標定地價的，按交易地價收取地產交易有關稅費；交易地價低于標定地價的，按標定地價收取地產交易稅費。交易地價低于協議出讓土地最低價標準的，市、縣人民政府有優先購買權。
第十七條 以協議方式出讓國有土地使用權時，出讓地價低于協議出讓土地最低價標準的，由上一級土地管理部門責令限期改正，逾期不改正的，土地使用權出讓無效，由此造成的損失由出讓方承擔，并追究出讓方主管領導和有關責任人的行政責任和經濟責任。
第十八條 各級行政管理工作人員在地價制定、確認工作中利用職權弄虛作假牟取私利的，由上級行政管理機關和監察部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
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企業重組是企業持續發展的迫切需要。在企業重組的浪潮中涌現出了很多問題，尤其是法律規制方面的一些不足。目前，我國政府對企業之間的兼并、重組采取支持的態度。就非資本市場上進行的并購重組而言，在法律層面，主要是要保證國有資產不流失，保護國有企業職工利益，促進國有資產保值增值，同時輔之以相當的稅收優惠，包括免稅、減稅和推遲納稅。筆者認為，我國企業并購法律規制在宏觀層面上不應統一立法，應把重點放在對現有企業并購法律法規的修改和完善上，注意現有企業并購法律法規之間的協調、政府在企業并購中的職能的合理定位、建立國家統一的企業并購審批機關。
重組整合的特殊會計政策問題
1.并購重組中的財務問題及會計政策
并購重組的財務問題涉及目標公司評估、兼并資金籌措、兼并費用控制與承擔、兼并價格與成本的確定等。其中對于并購重組過程中的財務問題和商譽處理涉及較為特殊的政策問題，有必要做一論述。
財政部《企業兼并有關財務問題的暫行規定》等文件對國有企業并購的有關財務處理進行了較為詳細的規定，其別強調政府和財務主管單位要對國企并購進行全程監管。主要規定有：
（1）并購審批。按照現行規定，企業進行兼并之前，需向主管政府部門提交書面報告，并在主管財務部門備案和審批。各級主管財政機關要做好財務管理監督工作，并參與企業并購全過程。經批準被兼并的企業應進行詳盡的資產核查，編制財務報告，報主管財政機關審批。
（2）并購價格。并購價格由法定資產評估機構進行資產評估，上報國有資產管理部門審批確認后，作為入賬依據進行賬務處理。其中，資產盤盈、盤虧、毀損、報廢等計入當期損益；尚未處理的潛虧、虧損掛賬等報主管財政機關審批后沖減盈余公積金和資本公積金，不足部分沖減資本金。產權轉讓成交價低于底價的， 必須報主管財政機關和國有資產管理部門審批。
（3）資產劃撥。經批準采取劃轉方式取得被兼并企業資產的，應當辦理企業產權和財政體制的劃轉手續。屬于同一財政體制的企業兼并，由同級國有資產管理部門和主管財政機關負責辦理； 屬于不同財政體制的企業兼并，由上一級國有資產管理部門和主管財政機關負責辦理。
（4）并購價差的處理。在被兼并企業法人資格取消的情況下，兼并方企業支付的產權轉讓價格與被兼并企業凈資產的差額，兼并方企業應作為商譽計入無形資產，從兼并成交次月起按規定年限分月攤銷，沒有規定年限的，可按十年攤銷。在被兼并企業繼續保留法人資格的情況下，兼并方企業所支付的價款，作長期投資處理。兼并過程中發生的國有資產收益，按財政部、國家國有資產管理局和中國人民銀行有關規定，由被兼并企業的主管財政機關會同國有資產管理部門收取，納入預算管理，用于資本再投入。被兼并企業屬于政策性虧損的，其產權轉讓成交后，兼并方企業可以在被兼并企業原核定的政策性虧損補貼范圍內，繼續享受一定期限的虧損補貼，具體由兼并方企業的同級主管財政機關根據兼并方企業的生產經營狀況予以核定。
（5）并購支付。兼并方企業的應付價款一般應在兼并程序終結日一次付清。如數額較大，一次付清確有困難的，在取得有擔保資格人擔保的前提下，可以分期付款。但付款期限不得超過3年，在兼并程序終結日支付的價款不得低于被兼并企業產權轉讓成交價款的50%。
（6）會計處理。在被兼并企業喪失法人資格的情況下，采取有償方式兼并的按資產的賬面價值，借記所有資產科目，按成交價高于評估確認的凈資產的差額，借記“無形資產—商譽”科目，按負債的賬面價值，貸記所有負債科目，按確定的成交價，貸記“專項應付款—應付企業兼并款”科目；采取無償劃轉方式的兼并，按各項資產、負債評估確認的價值，借記所有資產科目，貸記所有負債科目，兩者之間如有差額，貸記“實收資本”科目。被兼并企業如保留法人資格，則仍然實行獨立核算。在有償兼并的方式下，借記“長期投資”科目，貸記“銀行存款”等科目；在無償劃轉的方式下，借記“長期投資”科目，貸記“實收資本”科目。
2.被兼并國有企業國有土地使用權的轉讓
《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，按照被兼并企業國有土地使用權取得方式的不同，該土地的轉讓條件也不相同。
（1）土地使用權由出讓合同取得。土地使用者按照出讓合同支付全部土地出讓金后，按照有關規定辦理和領取土地使用證。在轉讓土地使用權時，應當與受讓方簽署轉讓合同，辦理過戶手續，使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
（2）土地使用權由劃撥取得。劃撥土地的轉讓必須經市縣政府土地管理和房產管理部門批準，且必須滿足以下條件：土地使用者為公司、企業、其他經濟組織或個人，領有國有土地使用證，具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明。依照規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政補交土地使用權出讓金或者以轉讓收益抵交土地使用權出讓金。
整合重組涉及的國有資產法律制度問題
企業應當切實根據國家有關部門的相關制度規范做好產權界定工作，防止重組過程中國有資產的流失，維護國有資產所有者的合法權益。在產權界定過程中，遵循“誰投資、誰擁有產權”的原則；在糧食企業資產評估過程中，遵循資產評估管理的法律制度，真實反映被重組企業的公允價值，務必落實國有資產評估項目核準制和備案制。在企業資產價值評估過程中根據資產原值、凈值、新舊程度、重置成本、獲利能力等因素和法定的評估方法進行，依據不同的評估對象和評估目的采用相應的標準和方法，嚴格依照《國有資產評估管理辦法》以及有關資產評估準則的規定方法進行。國有企業國有產權轉讓應當遵守國家法律、行政法規和政策規定，促進國有資本優化配置，堅持公開、公平、公正的原則，保護國家和其他各方合法權益。國有企業在重組過程中，可以采取拍賣、招投標、協議轉讓以及國家法律、行政法規規定的其他方式進行。有關糧食企業發生并購后，嚴格依據產權登記程序，加強國有資產產權登記管理，將國有資產登記記錄在冊，依法確認產權歸屬關系。
企業產權轉讓過程中，涉及無償劃撥的，為保障企業國有產權有序流動，防止國有資產流失，應當遵循《企業國有產權無償劃轉管理暫行辦法》的相關規定，經國有資產監督管理機構審查批準后，按照規定程序實施重組。國有獨資公司作為劃入或劃出一方的，應當符合《公司法》的有關規定。
整合重組涉及的企業法律制度問題
企業重組在很大程度上要整合面臨破產清算的企業，破產是指破產清算程序，在談及破產清算法律制度時，不僅包括破產清算制度，而且包括以挽救債務人、避免其破產為主要目的的重整、和解等法律制度。這些法律制度在企業重組過程中具有適用性?！镀髽I破產法》第1條規定：“為規范企業破產程序，公平清理債權債務，保護債權人和債務人的合法權益，維護社會主義市場經濟秩序，制定本法?！逼飘a法通過其特有的調整手段保障債務關系在債務人喪失清償能力時的最終公平、有序實現。企業重組過程中要特別注意保護債權人和債務人的合法權益，維護公平尊嚴。通過破產與重整等制度，優化社會資源的配置、調整產業與產品結構等。
為保障企業重整的順利進行，在重整期間，對債務人的特定財產享有的擔保權暫停行使。債務人或者管理人為繼續營業而借款的，可以以債務人財產為該借款設定擔保。債務人在重整期間為進行重整而發生的費用與債務，性質屬于共益債務，可以不受重整程序的限制從債務人財產中受償。糧食企業在被重整期間，債務人的出資人不得請求投資收益的分配。債務人的董事、監事、高級管理人員不得向第三人轉讓其持有的債務人的股權，但經人民法院同意的除外。
整合重組涉及的公司法律制度問題
組建集團涉及公司合并的，依照法定程序，將兩個以上的公司直接合并為一個公司，其過程并不需要經過清算程序。公司合并不同于公司并購，公司并購是指一切涉及公司控制權轉移和合并的行為，既包括公司合并，也包括資產收購、股權收購等方式。企業的合并程序，必須依照公司法進行，只有依照公司法進行的合并，才可以直接實現合并的效果，在這個程序中消失的公司不再需要經過解散清算程序。組建企業集團，依照公司法進行的合并，一般稱之為法定合并。公司以現金購買被吸收公司的全部資產、債權、債務，以股權購買資產方式、以現金購買股權方式、以股權購買股權方式，合并后被合并方法人資格消失，資產、債權債務由吸收公司承接。
《公司法》規定的法定合并為合并交易提供了三大便利：第一，消滅公司的債務轉移不需要經過債權人的同意，直接由合并后的公司承繼債務；第二，消滅公司的人格在合并完成后可以直接消滅，不需要經過清算程序；第三，這種公司結構性的重大變化，導致股東手中持有的股權發生變化，卻不需要征求每一個股東的意見，因為合并是公司行為，只要股東大會通過即可。而這些便利有可能損害債權人和股東的利益。《公司法》在規定這些便利的同時，規定了嚴格的合并程序，只有遵守這種合并程序，才能享受這些便利?！豆痉ā芬幎ǚǘê喜⒈仨殱M足以下程序：簽訂合并協議、編制資產負債表及財產清單、參與合并的公司各自作出合并決議、通知債權人、依法進行登記；公司合并時，合并各方的債權、債務，應當由合并后存續的公司或者新設的公司承繼。《公司法》規定了合并和分立中的股東保護制度，包括特別多數表決制度、異議股東股份收買請求權。
整合重組涉及的合同法律制度問題
整合重組企業集團的過程中涉及一系列的合同法律制度?！逗贤ā肥钦{整平等主體之間商品交換關系的法律規范的總稱。集團在重組過程中涉及的相關合同要特別注意征詢法律意見。當事人訂立合同的一般程序包括要約、承諾兩個階段。要約是指希望和他人訂立合同的意思表示。要約可以向特定人發出，也可以向非特定人發出。承諾是受要約人同意要約的意思表示。承諾應當由受要約人向要約人作出，并在要約確定的期限內到達要約人。依法成立的合同，發生相應的法律效力。合同生效不同于合同成立。《合同法》根據合同類型的不同，分別規定了不同的合同生效時間。依法成立的合同，原則上自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，在依照其規定辦理批準、登記等手續后生效。法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，但合同標的所有權及其他物權不能轉移。當事人對合同的效力可以附條件或者附期限。企業重組過程中簽訂的各項合同生效后，合同雙方當事人應當正確、適當、全面地完成合同中規定的各項義務。在合同的履行中，當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
劃撥土地的評估方法范文5
關鍵詞：抵押貸款；信息不對稱；擔保；效果
一、引言
抵押是指債務人或者第三人不轉移對財產的占有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照擔保法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償 。我國《商業銀行法》明確提出商業銀行開展信貸業務應當實行擔保。抵押是一種重要的擔保方式。
貸款抵押的作用和現狀，已有許多論述。當借貸雙方之間出現信息不對稱時，抵押和擔保既有利于解決銀行面臨的逆向選擇，也有利于借款人避免銀行的信貸配給（stiglitz & weiss,1981,1986; besanko & thakor,1987；藍虹，穆爭社，2004）。辦理抵押貸款可加大公司所有者/管理者個人違約成本并提高借款人履行合同的激勵（inwon song ，2004）。
我國抵押貸款發展較快。據人民銀行成都分行聯合調查組對國有商業銀行10個縣級以上機構2000年末貸款情況的統計調查，其中信用貸款占貸款余額的28.58％，擔保貸款占71.42％（其中抵押貸款41.45％）（竇廣涵，劉昱，2004）。
如何衡量抵押貸款的實際擔保效果？抵押貸款是否具有普遍的實際擔保效果？實際擔保效果的主要影響因素如何？本文通過實證研究 方法 進行初步研究，并提出政策建議。
二、研究綜述與概念設定
1 研究綜述
國外研究 國外實證研究表明，因為在貸款清收過程中可以出售抵押物還貸，貸款抵押能夠提高貸款償還水平，實現較高的貸款回收率（carty，1998；gupton等，2000；g. kabance.，2001；k emery.，2003；j. franks，a de servigny，s davydenko，2004；j grunert， m weber，2005)。從多國數據比較來看，抵押物對貸款回收率的影響，因破產法及對債權人權利的影響、抵押物的種類、抵押物的價值評估方法及重評頻率的不同而表現出明顯差異；宏觀 經濟 狀況對抵押物變現價值有顯著影響（j. franks，a de servigny，s davydenko，2004）。franks等人的研究對影響因素進行了識別，但沒有對影響的大小進行定量測算。
國內研究 內抵押貸款的研究文章主要采用了定性分析、列舉歸納的方法。研究 文獻 集中在存在的 問題 的歸納（王志成，2002；蘇建軍，2004；王國恩，2004；）、抵押物價值評估質量（鹿亞芹，2003）、評估、登記費用高（葉春茂，胡友生，葉向東，1996；李瑞麗，2000）、抵押物種類的選擇（朱建華、楊曉榮，1997）、以物抵債的限制條件（王春玲，2004）、快速變現的限制（程鳳朝，2004；左利英，2005）、法定清償順序的影響（王國恩，2004）、抵押物破產受償率低（上海市高級人民法院，1998；隋軍等，2002；四川省政府體改辦調研組，2003）等方面，缺乏對抵押物擔保效果進行系統實證研究的文獻。
2 概念設定
抵押貸款名義保證率：＝抵押物評估價值/抵押貸款金額，其倒數即銀行平常所稱的“抵押折扣率”。
抵押貸款實際保證率：抵押物處置收入凈額/抵押貸款金額，本文將其定義為“抵押貸款實際保證率”，并以該指標來衡量抵押貸款擔保效果。
貸款回收率：＝1-貸款損失率
抵押物評估價值變現率： =抵押物變現凈值/抵押物評估值*100%
三、 方法 與結論
（一） 樣本及處理
本 研究 利用銀行已處置完畢的抵押貸款檔案資料，共取得廣東地區貸款抵（質）押物處置有效樣本1799個，涉及貸款金額70.9億元，覆蓋當地各個行業與地區；貸款發放時間1984-1999年，貸款抵押辦理時間1995-2002，抵押物變現時間1996年至2004年。
為提高 分析 的準確性，對數據進行了如下清洗處理：
1、剔除了無效抵押數據。
2、對明顯異常數據進行了核實修正：（1）剔除了原數據中貸款金額低于3萬元的數據；（2）對實際擔保率大于400％的數據進行了逐戶核實。
樣本的基本情況如下表：
表1 樣本基本情況一覽表
變量 樣本量 均值 標準差 25％ 50％ 75％ 最小值 最大值
實際擔保率（%） 1799 48.88 43.55 16.00 36.50 76.40 -10.50 333.33
評估價值變現比率（%） 1799 39.84 38.99 12.92 28.99 56.60 -57.50 375.00
融資金額（萬元） 1799 395.01 986.08 33.20 102.00 335.00 3 17640
處置時間（月） 1799 54.14 31.55 29.00 48.00 72.00 0 180
處置成本率（%） 959 20.45 21.78 5.77 12.31 27.78 .19 144.93
（二）主要結論：
1、樣本總體的實際擔保效果不服從正態分布，為偏態雙峰分布，其分布直方圖如下：
實際擔保率的均值為48.88%，顯示擔保的平均效果欠佳；標準差43.55%，效果波動大，穩定性差；分布明顯向低端（10-20%）和高端（100%）集中，顯示大部分效果很差，小部分效果好；分布呈現雙峰分布，說明可能存在某種或某些系統性 影響 因素。
2、評估質量基本呈現向低端集中的β分布特征，評估質量差，評估質量對擔保效果有顯著影響。
從銀行角度看，評估質量（評估價值變現比率）的理想分布應是一個均值大于或等于100%的正態分布，而且標準差越小，評估質量越穩定。
評估價值變現比率的實際分布情況如下圖：
從上圖來看，分布基本服從β分布，評估價值變現比率越低樣本比率越高，評估價值變現比率均值僅為39.84%，評估質量很不理想。
進一步對評估質量與擔保質量的相關關系進行分析，兩者之間的pearson相關系數為0.545，雙尾顯著性檢驗系數為0.000，數據顯示兩者存在顯著相關關系。
3、處置時間呈現近似正態分布，與實際擔保效果無明顯相關關系
處置時間的分布如圖，呈現近似正態分布，其均值為54.79月，標準差為32個月。處置時間長，一方面是因為部分抵押物本身產權不完善，另一方面主要是1999年以前抵押物處置市場發育程度很低。
對處置時間長度與實際擔保率進行相關分析，數據顯示，雙方相關關系顯著的假設不能得到支持（pearson相關系數為-0.006，雙尾顯著性檢驗參數為0.806），即從實證數據看，不能認為處置時間是實際擔保效果的重要影響因素。
4、貸款金額與實際擔保效果的相關關系獲得數據支持
對融資金額與實際擔保率進行相關分析，數據顯示，雙方相關關系顯著的假設得到支持（pearson相關系數為-0.123，雙尾顯著性檢驗系數為0.000），即從實證數據看，融資金額是實際擔保效果的重要影響因素，雙方呈負相關關系。大額貸款抵押的實際擔保率總體上低于小額抵押貸款的實際擔保率，一是大額抵押物評估技術難度更大，二是其評估更易受借款人影響，三是大額抵押物與小額抵押物相比，市場需求面窄，更難變現。
5、處置成本率呈現β分布特征，與實際擔保效果的相關關系獲得數據支持
處置成本率的分布如圖，呈現β分布特征，其均值為20.45%，標準差為21.78%。由于數據的β分布特征，處置成本率數據主要集中在15%以下的區間里（低于12%的數據占了50%），處置成本率較高的，主要是小額抵押物、劃撥土地等。
對處置成本率與實際擔保率進行相關分析，數據顯示，雙方相關關系顯著的假設得到支持（pearson相關系數為-0.306，雙尾顯著性檢驗系數為0.000），即從實證數據看，處置成本率是實際擔保效果的重要影響因素。
6、不同種類抵押物實際擔保效果呈現明顯區別
不同種類抵押物實際擔保效果區別明顯。不動產的回收率總體上高于動產的回收率，具體如下表：
表2： 部分種類抵押物實際擔保率統計指標
項目 樣本數 均值 標準差 25％ 50％ 75％ 最小值 最大值
居住用地 17 71.43 49.04 25.00 70.91 103.31 17.65 198.70
居住用房 489 59.11 43.66 23.93 50.00 100.00 -5.88 293.33
商業用地 57 55.33 40.74 20.00 44.25 100.00 1.16 130.60
工業 用地 207 48.28 39.88 17.63 35.70 77.72 -2.94 222.67
商業用房 443 47.26 48.69 15.25 34.82 64.85 -4.44 333.33
辦公用房 56 46.21 39.74 15.91 31.00 74.24 -10.5 187.5
工業用房 440 41.80 39.54 12.23 30.39 58.51 -3.45 287.10
設 備 74 29.37 30.27 8.02 17.37 40.72 -4.00 100.00
7、多元線形回歸分析結果討論
研究試圖對實際擔保率與處置成本率，融資金額，評估價值變現比率進行多元線性回歸分析，回歸模型1，2，3均能通過顯著性水平為0.01的f檢驗，其決定系數r2約為于0.4。
四、改進抵押貸款管理的政策建議
1、提高抵押物評估工作質量?？梢圆扇〉闹饕胧┯校旱谝?，由銀行而不是 企業 作為抵押物評估委托人；第二，建立與落實評估機構與評估人員評估質量的記錄與考核制度；第三，建立與落實抵押物的評估期限管理與重評估制度；第四，建立銀行內部評估審核制度，并實行嚴格的任職資格管理。
2、區別對待不同種類、不同地區、不同金額的抵押物選擇與評估折扣率?？梢圆扇〉闹饕胧┯校旱谝?，建立不同種類、不同地區、不同金額抵押物擔保效果檔案，在此基礎上制定種類、地區、金額區別對待的評估折扣率；第二，對不同種類、地區、金額的抵押物評估價值審核實行區別授權，嚴控高風險種類和地區。
3、選擇抵押物和評估折扣率時，必須考慮抵押物處置成本率的影響。
4、嚴格規范抵押貸款操作，最大限度降低抵押物登記、處置等過程中的操作風險。
5、區別對待存量與新增貸款。新增貸款實行最嚴格的抵押物，而原抵押物價值不足的存量貸款，只要能補充抵押物，明顯降低整體風險，可以考慮在一定時間內靈活處理。
參考 文獻 ：
[1]joseph e. stiglitz, andrew weiss，"credit rationing in markets with imperfect information",american economic review, vol. 71, no. 3 (jun., 1981) , pp. 393-410
[2] joseph e. stiglitz， a. weiss,"credit rationing and collateral", in edwards et al., editors, recent developments in corporate finance. 1986
[3] bester, helmut, " the role of collateral in credit markets with imperfect information", european economic review, (june 1987), vol. 31, no. 4, pp. 887-899.
[4]besanko, david & thakor, anjan v, 1987. "collateral and rationing: sorting equilibria in monopolistic and competitive credit markets," international economic review, department of economics, university of pennsylvania and osaka university institute of social and economic research association, vol. 28(3), pages 671-89
[5]carty,l.v.(1998):bankrupt bank loan recoveries，moody’s investors service, juny 1998
[6] gupton,g.m.; gates,d.; carty,l.v.(2000):bank loan loss given defaulted, moody’s investors service, nov 2000
[7] kabance, g..(2001): mexican bankruptcy and recovery rate study, fitch ibca, dec 2001
[8]emery, k.(2003): moody’s loan default database as of november 2003, moody’s investors service,dec 2003
[9] franks, j.; de servigny, a.; davydenko, s.(2004): a comparative analysis of the recovery process and recovery rates for private companies in the u.k., france, and germany, standard and poor’s risk solutions, july 2004