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商業用地評估方法范文1
關鍵詞：基準地價；土地利用分類；量化；層次分析法
中圖分類號： R285 文獻標識碼： A
1問題的提出
安陽市是河南省省轄市，國家級歷史文化名城，建成區面積約95平方公里，人口73.9萬人，下轄北關區、文峰區、龍安區、殷都區、開發區。年均出讓土地46宗，供應面積約150公頃，近三年地價上漲幅度約在3%左右，土地交易市場平穩。
安陽市人民政府于1993年開展了第一次安陽市市區土地定級估價工作，2001年11月對基準地價進行了更新。兩次工作均是根據《城鎮土地定級規程》和《城鎮土地估價規程》的技術要求，進行了土地用途分類定級，包括商業用地、住宅用地、工業用地、辦公用地和綜合用地定級，該成果在政府調控土地市場交易，規范市場行為，合理利用和有效配置城市土地資源等方面發揮了作用。
隨著城市不斷發展，原有的基準地價僅對商業、住宅、工業、辦公用地進行了分類定級，略顯粗糙，不能滿足現在多樣化用地類型，故在2008年基準地價進行更新時，河南省國土資源廳提出在全省范圍內開展商服、工礦倉儲、住宅、公共服務與公共管理、交通運輸、水利設施、特殊用地的定級估價。
其中，商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地這三種主要用途有原來基準地價的基礎，從基礎資料到技術方法等方面工作基礎較好，基本采用原有的評估方法。公共服務與公共管理用地、交通運輸用地、水利設施用地、特殊用地這四種用途（以下簡稱新增地類）是原來基準地價中沒有的，普遍缺少相應的市場案例資料，無法選擇《城鎮土地估價規程》中規定的方法進行評估。如何選擇此類用途地價的評估方法，是工作的難點與重點。
2評估思路的由來
在原《城鎮土地估價規程》（2000年）中規定：對交通用地、公共綠地進行價格評估時，可選擇貢獻法。貢獻法，是指利用需評估用地對周圍各類用地的貢獻，用各類用地的平均價格來估算道路價格的方法。周圍各類用地的價格可用路線價法、基準地價系數修正法、市場比較法、收益還原法、成本逼近法及市場成交價格來獲得。
希望價值：每種地價都是人們希望得到的價值的體現，是基于市場內相對于其他用地的一種估計。
機會成本：是指為了得到某種東西而所要放棄的另一樣東西。機會成本小的具有比較優勢。簡單的講，可以理解為把一定資源投入某一用途后所放棄的在其他用途中所能獲得的利益。例如：一宗土地的同時存在著作為各種用途的機會，如果選擇作商業用途的機會，則同時放棄了作居住、工業用途來使用可能獲得的利益。
農業地價倍數法:土地出讓多是農業地向城市建設用地轉移，而土地利用方式的轉移，地價也會成倍地上升，這是世界上的普遍規律。從國內外有關地價資料分析表明：農用地改變為城市建設用地后，在我國非農地地價一般是原農地地價（征地費用）的20倍左右。工業用地為8倍左右，住宅用地為8―15倍，商業用地15―20倍。
通過分析以上理論，可以得到各類用地之間存在著相互聯系，地價之間存在一定的比例關系。根據希望價值理論，地價與人的希望有關。因此，我們一方面邀請賣方―政府有關部門，一方面邀請買方―企業、房地產開發商，中介機構―銀行、房產中介、房地產估價等相關專家，依據現有的商業、居住、工業用地地價，運用層次分析法對每個用途的價格進行排序，量化其地價。
3層次分析法
層次分析法（Analytic Hierarchy Process，簡稱AHP）是對一些較為復雜、較為模糊的問題做出決策的簡易方法，它適用于那些難于完全定量分析的問題。它是美國運籌學家T.L.Saaty 教授于70年代初期提出的一種簡便、靈活而又實用的多準則決策方法。
3.1基本原理
層次分析法是對人的主觀判斷做定量描述的一種方法，通過把問題概念化、結構化，把復雜問題分解為若干層次，每個層次中元素有大致相等的地位，且上一層次元素與下一層次元素之間有一定的聯系，建立遞階結構模型，其結構類似樹狀，在比原問題簡單得多的基礎上逐步分析，把人們的主觀判斷用數量形式表達和處理，對問題進行比較判斷，找出本層次中各元素的相對重要性，還可提示對某類問題的主觀判斷是否存在矛盾。
3.2層次分析法優點
3.2.1系統性
層次分析法把研究對象作為一個系統，按照分解、比較判斷、綜合的思維方式進行決策 ，成為繼機理分析、統計分析之后發展起來的系統分析的重要工具。
3.2.2實用性
層次分析法把定性和定量方法結合起來，能處理許多用傳統的最優化技術無法著手的實際問題，應用范圍很廣，同時，這種方法使得決策者與決策分析者能夠相互溝通，決策者甚至可以直接應用它，這就增加了決策的有效性。
3.2.3簡潔性
具有中等文化程度的人即可以了解層次分析法的基本原理并掌握該法的基本步驟，計算也非常簡便，并且所得結果簡單明確，容易被決策者了解和掌握。
3.3原理的應用
層次分析法的基本原理是用于判斷各因素之間的重要程度，在前節已經論述了不同用途的地價之間有一定的相互影響的比例關系，而尋找各用途地價之間的比例關系就相當于是判斷各因素之間的重要性程度。
4安陽市實例
4.1實施基礎
安陽市在2002年基準地價更新時制定了辦公地價，并且將所類別，按商業、辦公、住宅、工業進行了歸類，具體分類見下表。
實行四年來，共評估各類交易樣點644個，其中商業用地184個，住宅用地182個，工業用地215個，辦公用地63個。各類地價在人們思想中已經有了一個大致的排序。
表32002年基準地價更新土地用途分類表
4.2.2主要方法步驟
4.2.2.1構造樹狀結構模型
根據新增用地地價與相關的已知地價之間存在的接近程度關系，構造樹狀結構模型。
圖1以商服用地地價推算接近程度圖
圖2以工礦用地地價推算接近程度圖
圖3以住宅用地地價推算接近程度圖
4.2.2.2判別接近程度
在對兩兩用途地價之間進行比較時，需選擇1―9的尺度（見表4），從而可以建立對比較矩陣A。
表4指標說明表
其中，指標評價值是指現有用途的已知地價與判斷地價接近程度的比較情況值。
有關專家對各用途地價的接近程度進行判別，兩兩用途比較結果如下（以其中一位專家比較結果為例）：
表5比較結果表
4.2.2.3計算各指標權重系數
由上表，可得成對比較矩陣
列向量歸一化求和歸一化=w
得到AW=
對于矩陣A，計算滿足下式的特征根與特征向量：
式中：為B的最大特征根；
W為對應于的正規化特征向量；
W的分量Wi是相應信息單排序的權值。
4.2.2.4檢驗專家判斷一致性
專家在判斷指標的重要性程度時，可能出現相互矛盾的結果，故需進行一致性檢驗，保持專家思想在邏輯上的一致性。
式中：CI是一致性指標；
為B的最大特征根。
式中：CR是一致性比率；
RI為同階平均隨即一致性指標，具體見下表。
故
經計算，CR=0.036＜0.1，故決策者的思維是一致的，得出的結論是合理的。
4.2.2.4確定新增地類最高、最低地價權重
根據表5可得到其中一位專家對各新增地類最高地價權重。
表7最高級別權重表
依據相同的方法可以依次推算出新增地類最低級別的地價權重。
表8最低級別權重表
4.2.2.5結論
依據多位專家的比較結果，我們可以分析得到，交通運輸和水利設施用地的地價接近工礦倉儲用地的地價，特殊用地的地價接近公共服務與公共管理用地的地價。
5存在的不足與注意事項
5.1層次分析法的不足
層次分析法對人們的思維過程進行了加工整理，提出了一套系統分析問題的方法，為科學管理和決策提供了較有說服力的依據。但層次分析法也有其局限性，主要表現在：
1、從建立層次結構模型到給出成對比較矩陣，很大程度上依賴于人們的經驗，主觀因素的影響很大，它至多只能排除思維過程中的嚴重非一致性，卻無法排除決策者個人可能存在的嚴重片面性。
2、比較、判斷過程較為粗糙，不能用于精度要求較高的決策問題。層次分析法至多只能算是一種半定量（或定性與定量結合）的方法。
5.2注意事項
5.2.1確定層次結構模型，合理判斷接近程度
在設計意見征詢表時，需要特別注意，表中所列的接近程度如“相等”、“略高”、“高”、“很高”、“極高”等必須有明確定義，即需要明確說明在何種情況下才能算得上相等，在何種情況下才算是略高等，以免造成由于專家的理解不同，所給出的相同的數值，卻代表不同的接近程度，從而影響意見征詢的科學性。
5.2.2構造各層次判斷矩陣
在計算和檢驗判斷矩陣時，需要注意是否包括了各層次中所有的判斷矩陣。在前節論述的判斷矩陣為單層，如考慮推算各用途的二級地類地價時，則應建立多層判斷矩陣讓專家進行接近程度的判別。
6總結
基準地價是一個區域內的平均地價，是一個較為粗糙的測算結果，因此可以采用層次分析法來測算新增用地的地價。在實際操作中，應設法尋找出其收益情況，選擇一些適當的因素對基準地價進行修訂后得到宗地地價。未來，隨著土地市場的逐漸豐富，新增地類也將越來越多的涌現，因此，在收集了足夠的市場案例與基礎資料的基礎上，采用適當的評估方法從而修訂其基準地價。
參考文獻
[1] 中華人民共和國國家質量監督檢驗檢疫總局.城鎮土地估價規程[S]北京中國標準出版社，2000
[2]中華人民共和國國土資源部. 農用地估價規程 [S]北京中國標準出版社，2003
商業用地評估方法范文2
物業稅的概念自從進入國人的視野，多年來一直備受社會關注。所謂物業稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。物業稅是一種房地產在保有期間征收的稅種，征稅的基礎是房地產在評稅時點的價值。因此，房地產評估值的準確程度直接關系到物業稅征收的準確性。雖然物業稅的開征比較復雜，2011年我國選擇上海、重慶作為試點城市，暫時進行房產稅改革，采用市場價格作為稅基，不過對物業稅計稅價值評估值的采用是其發展的必然。從一般的房地產評估角度來講，進行房地產個案評稅能夠盡可能的準確評估待估對象的價值。但是物業稅征收對象數目龐大，評稅時間以及資金有限，使得房地產評估必須兼顧準確與快速高效兩個原則。在這種情況之下，國家地稅總局提出實行批量評稅的思路。試點評稅證實這種思路是完全可行的。物業稅的評估工作試點城市中有像北京、上海、重慶這樣的大型城市，也有像焦作、馬鞍山等偏小型城市。由于城市間的發展程度不同，評稅采取的房地產價值評估方案也有一定的差異。本文將針對經濟欠發達地區房地產評稅價值評估方法進行分析研究。
二、經濟欠發達地區房地產計稅價值評估基本方法
無論地區經濟發達程度如何，房地產估價經常采用的方法不外乎市場比較法、收益法和成本法。在房地產模擬評稅中，同樣主要應用這三種方法進行房地產價值評估。從本質上來講，模擬評稅時所采用的方法和普通房地產價值評估所采用的方法基本一致。由于考慮到評稅快速高效以及實際可行性的要求，模擬評稅的實際工作中采用批量評稅的方法。采取批量評稅的關鍵步驟是分區和求取基準價格。
（一）成本法是求取估價對象房地產在估價時點的重新構建價格，扣除折舊，以此估算估價對象房地產的客觀合理價格或價值的方法。通過分別評估房產價值和地產價值，以二者之和作為房地產整體價值。其中房產價值評估采用重置成本法，地產價值評估采用基準地價系數修正法，土地分區即為城市土地分等分級。成本法可適用居住、商業、綜合、工業四類房地產的房地產稅計稅價值評估情形，綜合、工業類房地產評估首選成本法進行。
（二）市場比較法是在待估房地產所在的評估分區范圍內按房地產的細類劃分設定有代表性的樣本房地產，通過大量（三個以上）同一分區的相同細類可比實例評估樣本房地產的價值，進而由樣本房地產價值修正待估房地產價值的方法。市場法評估的基準價格為標準樣本房地產市場單價。另外為計稅的方便性和易操作性起見，市場法評估分區是在房地產價格聚類的基礎上，又綜合考慮行政區位和土地級別的影響因素得到的。市場法可適用居住、商業、工業、綜合四個大類房地產的房地產稅計稅價值評估情形，在居住類房地產和商業房地產中應用廣泛。
（三）收益法適用商業類房地產的計稅價值評估情形，是一種依據商業用房的經營純收益反算其市場價值的方法。在待評稅房地產所在的評稅商業分區范圍內，按要求設定在區域內同類房地產中具有代表性，能集中反映分區內同類房地產典型特征的商業樣本房地產，作為原始樣本商業用房。然后收集與原始樣本商業用房類似的商用房地產的租金及售價價格案例測算原始基準價格。在此基礎上通過因素修正確定待評稅房地產的評估值。收益法的分區的依據有：商業房地產租金收益數據或經營收益數據，城區商業用地土地級別和基準地價體系，城市行政區域。
三、經濟欠發達地區計稅價值評估特點
經濟欠發達地區，主要是指人均國民生產總值、人均財政收入、農民人均純收入三項主要經濟指標低于平均水平的地區。經濟欠發達地區相對經濟發達地區而言具有一些獨特的特點，總體表現為經濟欠發達地區房地產評估市場化程度較差。以下是筆者根據經濟欠發達地區的評估實際工作遇到的問題總結出的房地產評稅價值評估特點。
（一）房地產交易市場不成熟，安置房以及早期企業福利分房占居住類房地產比重相對較大一個地區房地產市場的發展是與該地區的經濟發展密不可分的。房地產交易市場是否成熟一定程度上取決于房地產開發的市場化程度。而經濟欠發達地區房地產開發相對落后，新開發的房地產比重小。在房地產市場化前大量的企業內部分房以及拆遷類的安置房等如今進入房地產交易市場，占據了交易市場的一席之地，影響了房地產的正常交易，并使得在房地產價值評估測算過程中出現多種評估方法結論不一致的現象。
（二）一定時期內房地產市場中發生的正常交易案例相對較少，交易成交價參差不齊應用市場法和收益法進行房地產價值評估時，房地產市場越繁榮、原始數據越多越廣泛，越能夠提高評估的準確度。如果評稅基礎數據太少則會使得評估結果不能很好的表達房地產的實際價值。在經濟欠發達地區某些特定評估分區中，往往合適的數據量相對偏少，這給評估工作帶來了極大的不便。例如，利用市場法對某市經濟開發區居住類房地產進行價值評估，該市有關部門提供的交易案例共5宗，其中一宗案例年代較為久遠，另外四宗案例則出自同一個小區A，并且四宗案例中的一宗成交價格遠低于其他三宗。這種情況下得到的樣本房地產價值顯然只能夠用于修正A小區的房地產價值。
（三）商業房地產發展落后，商業物業分布不集中，商業形態樣本量少，同一區域內相同商業細類房地產經營情況差異較大在一些經濟欠發達的城市，商業房地產發展相對落后，商業類型少。較為繁華的商業街只有一兩條，其余的商業物業多呈點狀分布，較為成熟的商圈相對較少，這樣的布局顯然不利于評估分區的劃分。有些經濟欠發達地區某類商業形態樣本量太少（比如商場類物業），使得評估結論說服力不強。另外，盡管是在同一評估分區內的同種商業類型，也存在租金程度和收益水平差別較大的情況，給原始樣本商業用房的選取帶來了困難。
四、經濟欠發達地區計稅價值評估方法探究
經濟欠發達地區房地產評稅價值評估最突出的特點是房地產市場化程度較低，主要體現在房地產建設和交易不活躍，房地產交易中福利性住房比例偏高。這給房地產評稅價值評估工作中分區和確定基準價值帶來了難度。鑒于經濟欠發達地區在房地產評稅價值評估方面的這些特點，在實際評估過程中就要求參與人員在利用三種常用房地產評估方法時根據地區的特點制定適合該地區的評估方案。
（一）基礎數據是房地產價值評估的基本條件，要盡量獲得更多的有效數據一般來講，大型城市房地產評稅價值評估基礎數據量大，價格聚類性明顯，價格變化層次性好，分區數量要多于經濟欠發達地區。對于經濟欠發達地區而言在選取可比實例時要合理選擇適當的可比實例，特別是針對某一特定的樣本房地產、估價目的和估價時點來說，有些交易實例并不適用。在評稅過程中，三種基本的評稅方法都需要相應的基礎數據。有效數據是房地產評估準確與否的基礎條件，必須做好數據的搜集工作。這就要求委托方盡可能地提供條件，使得評估人員能夠獲取更多的有效數據。
（二）收益類房地產評估中應適當確定原始樣本商業用房的設定標準評估分區原始樣本商業用房應具有一定的代表性，能夠較好的表達該地區的商業細類發展水平。在聚類明顯的商業區內選取原始樣本商業用房較為容易。但是對于經濟欠發達地區而言，其商業物業分布不集中多呈點狀分布，這無疑加大了樣本房的選取難度。因此，在設定不同商業類型原始樣本商業用房時，要在分析該地區客觀的經濟發展水平基礎上，參考土地分級，合理確定原始樣本商業用房，同時也要對部分修正因素進行調整。特殊情況下，可對具體對象進行個案評稅。
（三）評稅地區局部出現住宅類物業基礎數據量不足的可以考慮采用成本法替代市場法進行評估上文提到某市開發區居住類用房的評估案例，由于可比實例不合理，不能應用市場法進行評估的，可以應用成本法代替市場法進行評估，特殊情況下還可以考慮個案評估。一般來講，每個評估分區內都能找到三個以上的可比實例，但是無疑可比實例數量越多房地產評估的結果越接近真實價值。當住宅類房地產基礎數據量較少或不足時，可以考慮參考成本法評估待估房地產價值。
（四）利用成本法和市場法評估結論存在差異性的探究在經濟欠發達地區采用不同方法評估同一宗房地產結果存在差異性的原因可能有兩種情況。第一種情況是基礎數據的缺乏導致評估結果偏離實際價值，解決的辦法在上文中已經分析過了；第二種情況是針對安置房和福利性分房比重較大的地區出現的大量居住類物業成本法評估價值高于市場法評估值的現象，應尊重市場法的評估結果。從房地產評估原理上講，市場法的理論依據是替代原理；成本法的理論依據可分為從賣方的角度和買方的角度來看。從賣方角度來看，成本法的理論依據是生產費用價值論，是基于房地產的“生產費用”，重在過去的投入，即賣方愿意接受的價格，不能低于他為開發或建造該房地產已花費的代價。從買方角度來看，成本法的理論依據是替代原理。即買方愿意支付的價格不能高于他所預計的重新開發或建造該房地產所需花費的代價?？梢?，如果房地產交易市場上大量賣方房源來自于企業福利分房，這些房地產并不符合嚴格的生產費用價值論，因為這種獲取方式不同于重新構建一宗房地產的獲得方式，賣方獲得該類房地產所付出的直接投資遠低于開發或建造該房地產花費的代價。而市場法的評估很好的遵循了替代原理，因此選用市場法的評估結果更具科學性。
商業用地評估方法范文3
關鍵詞 城市群地價 引力模型 回歸分析。
中圖分類號：G642 文獻標識碼：A 文章編號：1002-7661（2016）24-0001-03
城市區域化和區域城市化是21世紀城市化發展的必然結果。通過區域城市間地理要素的空間相互作用，城市間、區域間及城市與區域間的凝聚力、協同力進一步增強，聯系更為密切。正是由于城市之間的相互作用，才把空間上彼此分離的城市結合為具有一定結構和功能的城市群體系。
引力模型是由Zipf等人在早期研究城市空間作用的學者Reilly提出的城市間“零售引力規律”和Converse提出的城市之間“斷裂點”的基礎上演繹和推廣得來的。地理學研究城市間空間相互作用的重要模型，在一定范圍內可使空間結構研究精確化、定量化，并由此概括出一些法則，對經濟地理學、城市地理學的理論研究與應用意義很大。引力模型的意義本身就是強調城市間要素的相互聯系性，符合城市群的系統的研究思路，因此本文以引力模型為基礎，“宜荊荊”城市群地價空間結構進行研究。
一、引力模型的構建
1.引力值的計算
早期定量研究城市空間作用的學者是Reilly，他提出了城市之間的“零售引力規律”及其計算模型。在這個基礎上，Converse提出了城市之間“斷裂點（Break Point）”的概念，其計算模型，在Zipf等的演繹和推廣之后，引力模型在地理學界逐漸成名。引力模型通常表示為：
Iij=GPiPj/dijr （1）
式中，Iij指i，j兩城市之間的引力；Pi、Pj指“城市質量”；dij指i，j兩城市間的距離；G為引力系數，r為引力數案件系數（多數情況下取值為2）。且在實際應用中由于引力系數G和城市經濟引力的測度沒有相關性。因此，城市間作用力的引力模型通?？梢员硎鰹椋?/p>
Iij=PiPj/dij2 （2）
顯然，城市質量和城市間時間距離的確定對于模型最后的計算結果有著決定性的作用。
2.城市質量的測定
由于城市之間受自然條件、資源、經濟基礎、勞動力等因素的影響，其發展條件和土地產出率存在明顯差異。故城市之間的質量差異，決定城市對外影響力的大小。對于城市質量的測度方法從指標結構上可以分為兩類：單項指標測度法或者綜合指標測度法。單項指標測度法采用單一指標來衡量城市質量，如城市GDP、城市總人口N、工業總產值V等；其中用P=（GDP*N）1/2來測算城市質量是比較常用的方法，也曾用P=（V*N）1/2測度。綜合指標測度法是針對影響城市質量的眾多影響因素，選取若干個相互獨立又能反映城市實力的指標，采用數學統計的方法構造城市綜合質量指數，用這個指數來表示城市的質量。
3.距離的測度
城市間距離內涵的界定有兩種：空間距離和時間距離?？臻g距離指兩地之間的道路長度或空中直線距離，是純粹的空間概念；時間距離是以時間單位（小時、分鐘、日數等）表示的，是衡量空間可達性的主要指標。
在前人眾多的研究中，距離變量的處理多數采用兩地間的交通距離。但在現實中，隨著道路網絡以及現代交通工具的發展，直接采用兩點間的直線距離為標準就會表現出較大的局限性，因其無法真正體現城市間的引力關系?？紤]到在現代產業發展與地區間經濟合作過程中，時間距離可以準確地反映兩地或一個區域與其他相關區域相互作用的勢能，因此應更多的被應用于此模型中。
現代交通中，道路等級與貨幣成本是影響時間距離的決定性因素，故將不同交通方式和不同的道路等級統一納入考慮，將時間距離的計算公式定義為：
dij=WAAij/VA+WBBij/VB （3）
式中：WA為高速公路時間距離權重值；WB為鐵路時間距離權重值；Aij、Bij分別為i，j兩城市間高速公路、鐵路里程；VA、VB分別為高速公里、鐵路時速。其中不同交通類型權重的確定通常由兩城市間各類交通客流量所占比重來確定。
4.城市潛力指數計算
在兩兩城市引力值計算的基礎上，將一個城市與城市群分布體系內的所有城市相互作用的綜合引力求和，就可以獲得該城市綜合潛力指數L。
Li=∑Iij（j=1，2…n） （4）
二、區域概況
宜昌、荊州、荊門這三顆湖北鄂西版圖上耀眼的明珠（圖1），比鄰而居，由三條高速公路相連，在經濟快速發展中相互交融，已經形成1小時“宜荊荊都市圈”?！耙饲G荊”與少林“易筋經”諧音，象征三地一旦打通，就可以活血強筋，有更強、更大的發展。在“全面深化改革，轉變發展方式，加快建設現代化特大城市”座談會上，“宜荊荊”城市群再次成為熱議的話題。在湖北加快建設“中部支點”的進程中，“宜荊荊”城市群無疑是重要的一極，2012年，省政府實施的《湖北省主體功能區規劃》將“宜荊荊”地區確定為省級層面重點開發區，將其定位為長江中游地區重要的綜合通樞紐，全省重要的石油化工、建材、紡織服裝、家電、農產品加工基地，全省重要的旅游目的地。由此，“宜荊荊”城市群建設正式上升為省級發展戰略并逐步付諸實施。
《長江中游城市群發展規劃》獲批，其中在城鄉統籌發展這一重點任務中，規劃提出“依托沿江、滬昆和京廣、京九、二廣等重點軸線”。首次提出依托“二廣軸線”，二廣發展軸，是以二廣高速、焦柳鐵路及蒙華鐵路為依托，以襄陽、荊門、宜昌、荊州、常德、益陽、婁底等重要城市為節點的一條重要軸線。這條軸線將有利于湖北武漢城市圈與荊州襄陽以及“宜荊荊”城市圈的協同發展，襄陽、宜昌兩個省域副中心城市，以及“宜荊荊”城市群迎來了全新發展機遇，比過去提的長江中游城市群輻射范圍更大。
1.城市圈引力矩陣的測算
經濟、人口數據來源于《中國城市統計年鑒2014》和宜昌、荊門、荊州三市《統計年鑒2014》。根據公式P=（GDPN），計算出城市質量，見表1。
公路里程數據信息來源于各個省的《公路里程地圖冊》；鐵路里程來源于中國鐵路客服中心（http：///mormhweb/）。由于在城市圈經濟發達地區逐步形成了區域性的高速公路干線網絡，極大地推進了城市群區域經濟的繁榮。若城市間不存在鐵路運輸方式，則直接以公路時間距離計算；若城市間鐵路和高速公路兩種運輸方式共存，則根據“宜荊荊”城市群各運輸方式的客運量占總運量比重，估定高速公路運輸權重WA=0.6，鐵路運輸權重WB=0.4。同時，設定城市群內高速公路與鐵路行車速度分別按VA=100Km/h；VB=90Km/h。故根據公式（3）則可計算得到各城市間的時間距離。在此基礎上，結合城市質量結果，根據式（2）和（4）得到武漢與“宜荊荊”城市群各城市間的引力矩陣見表2。
2.實證分析
宜昌、荊門、荊州三個城市之間的引力均較高，這主要是由于這三個城市都在湖北省地圖版塊中，本就連成一個等邊三角形，絕佳的地理位置，讓三地資源互補、社會經濟發展水平相當，彼此間高速公路、鐵路、水運互通，聯動起來不僅會促進自身發展也會帶動周邊城市發展，尤其是宜昌和荊州的引力強度高達1197487.76，三市抱團發展，取長補短，互相利用各市的經濟優勢，三市之間的引力強度會不斷加強。
三、“宜荊荊”城市群地價空間結構分析
1.地價情況概況
基準地價是指政府對城鎮土地或均質地域及其商業、住宅、工業等土地利用類型分別評估的土地使用權平均價格，是各種用途土地使用權區域平均價格，對應的使用年限為各用途土地的法定最高出讓年限?；鶞实貎r由政府組織或委托土地評估機構評估，評估結果經市、縣人民政府認可并報上級人民政府批準后，由市、縣人民政府公布。以收集到的“宜荊荊”城市群2014年各城市基準地價為依據，統計出各城市商業用地、住宅用地和工業用地最高級別基準地價表3。
2.一元線性模型預測地價水平
以各城市發展潛力指數為自變量，分別以商業最高基準地價、住宅最高基準地價、工業最高基準地價、為因變量，應用SPSS統計軟件進行一元線性回歸分析，運行結果得出商業用地、住宅用地、工業用地的回歸方程以及相應判定系數。商業用地與城市發展潛力指數的回歸方程y=1429x-5F+06斷定系數R2=0.813；住宅用地與城市發展潛力指數的回歸方程y=389.6x+36382斷定系數R2=0.613；工業用地與城市發展潛力指數的回歸方程y=1712x-46082斷定系數R2=0.957。商業最高地價和工業最高地價均與城市發展潛力指數的回歸方程判定系數均大于0.80。顯著性良好，兩者之間有著較高的關聯性。住宅用地系數較低一點，造成以上結果的原因可能有兩方面：一是本文中受到數據收集限制的影響，所利用的各城市基準地價水平均來自網絡，其真實準確性有待考證；二是所收集的各城市基準地價是不同市，而不同城市土地分級并不明確，也沒有統一標準，本文中未進行地價內涵的修正。
四、小結
由以上實證結果可以看出，引力模型能夠較好地模擬區域城市間的相互作用對城市地價的影響。通過城市地價與城市綜合潛力系數的相關關系，經過區域修正，可為區域內城市地價動態監測成果平衡比較提供準確可靠的依據；也能對未知基準地價的城市進行地價水平預測，為城市地價評估方法在理論上作有效的補充。同時應用該模型有利于從總體上把握城市群土地供求關系，加強地價管理，正確引導投資，促進城市群區域的協調發展。但是目前有關城市間相互作用對地價影響的研究還處于初步階段，如何準確量化區域內各城市的吸引和作用范圍大小，則是今后研究的重點和難點，有待進一步的探索與研究。
參考文獻：
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商業用地評估方法范文4
城鎮基準地價平衡的必要性
城鎮基準地價是在各類用途土地法定最高出讓年期的前提下，政府對城鎮各級土地或均質地域及其商業、住宅、工業等土地利用類型分別評估的土地使用權平均價格，是分用途的土地使用權區域平均價格。城鎮基準地價居于基礎地位，是其他地價產生的根源。
然而，現階段城鎮基準地價的評估與確定，都是從本地區或本區域的內部因素出發的，反映的是區域內不同地段、不同用途的地價水平和變動趨勢。由于對外部因素、尤其是其他城鎮的情況考慮較少，難以反映不同城鎮、不同區域間的經濟水平和地價趨勢差異。所以，當面對日益擴大和統一的土地市場時，城鎮基準地價對土地利用、建設開發的引導功能就受到影響。如何使城鎮基準地價既能反映本區域的地價水平，又能反映不同區域的差異，對土地利用更有指導意義？這就需要進行城鎮基準地價平衡。
城鎮基準地價平衡，簡單來說，就是對不同城鎮的基準地價進行橫向比較，并進行差異調整。它是以土地分等為依據，綜合考慮對城鎮地價有影響的其他因素，形成各等級城市、縣、建制鎮的基準地價序位，并通過技術調整，彌合原基準地價與地價序位的差異，使基準地價與城鎮序位相一致。通過基準地價平衡，使投資者、土地使用者和土地管理者在更寬的范圍內及時了解掌握土地信息，調整土地利用方向和方式，實現土地的有效利用和土地市場的均衡發展。
一個城市的基準地價是否符合當地的經濟發展水平，這對于一個城市來說至關重要，若地價太高，則可能影響當地的招商引資和經濟發展；若地價太低，則會對調控土地市場帶來壓力。所以對一個城市進行基準地價定位之前，進行基準地價平衡分析是非常必要的。
但是，由于各城市所處區位不同，政府培育土地市場的力度不同，經濟發展水平與產業結構不同，必然造成部分城市地價水平或基準地價評估結果與其土地質量相背離、不匹配。因此，城鎮基準地價平衡不是在不同城市間進行簡單的比較，而是要深入進行綜合因素的分析，這就是基準地價平衡研究，即通過一定的計算方法分析研究，得出適合當地經濟發展水平的基準地價計算結果，即平衡后的基準地價，為城市確定符合本地區實際的基準地價提供有效依據。
所以，地價平衡研究，是通過數學、統計學分析等方式，對一組城市在相同條件下的對比分析，使城市基準地價之間具有可比性，在經過地價平衡研究之后，可以比較準確地對一個城市的基準地價在全國范圍內進行定位，可以反映出一個城市的基準地價是不是符合城市的發展水平，對于地價不符合經濟發展的城市可以對其地價作出相應調整，實現基準地價平衡。
基準地價平衡及分析的技術準備
（一） 基準地價平衡內涵的統一
城鎮間基準地價的平衡，前提是基準地價內涵與基準條件的規范與統一。確定基準地價內涵，是搞好基準地價平衡的基本技術環節。
從理論上來說，土地價格應當是土地資源價格與土地資產價格之和。其中，土地資源價格是真正的地租的資本化，即真正的地租除以利率，相當于基準地價中的土地收益部分。土地資產價格則為土地資產成本價格加上平均利潤。簡言之，凡是“土地資本”，都應該算在地價內。因此，基準地價內涵必須包含政府出讓土地純收益、城市建設配套費和土地拆遷開發費等，基準地價應是熟地狀態而不是生地狀態下的價格。本文對基準地價內涵的統一主要從用地年期、評估期日、容積率等方面來進行，具體內容包括：
1.統一基準地價用地類型：基準地價平衡用地類型統一為商業用地、居住用地和工業用地三種類型。
2.統一基準地價用地年期：基準地價平衡價格是指各類用地的法定出讓土地最高使用年限的土地價格。商業用地為40年，居住用地為70年，工業用地為50年。
3.統一基準地價開發程度：即具備“五通一平”（宗地紅線外通路、通電、供水、排水、通訊以及紅線內場地平整）。
4.統一容積率：基準地價平衡界定的容積率為標準容積率，即商業用地2.0～3.0；居住用地1.5～2.5；工業用地0.5～1.0。
5.統一的商業用地基準地價評估方法。商業用地基準地價全部采用區片價表示。
6.統一的基準地價評估期日：統一為2003年1月1日。
（二） 地價修正
由于各城市的基準地價表示形式（樓面地價、地面地價、平均容積率下的地價、特定容積率下的地價）、年期等有所不同，為使數據具有可比性，統一各城市基準地價的地價內涵，進行地價修正，使各城市的基準地價具有可比性，是地價平衡研究的重要內容之一。
地價修正是通過一系列地價修正公式實現的，主要包括對估價期日的修正和年期修正等。通過地價修正,統一地價內涵,使進入分析的城市地價內涵一致。
（三）城市土地質量分等和排序
城鎮土地質量分等是通過對影響城鎮土地質量的經濟、社會、自然等各項因素的綜合分析，揭示城鎮之間土地質量的地域差異，運用定量和定性相結合的方法對城鎮土地質量進行量化，對每個影響因素及因子賦以權重，評定城鎮的等級。
本文主要依據2002年實施的《城市土地質量分等定級規程》中城鎮土地質量分等的影響因素來分析，概括起來有：城市區位、城市集聚規模、城市基礎設施、城市用地投入產出水平、區域經濟發展水平、區域綜合服務能力和區域土地供應潛力等7個因素。同時，我們在研究中選擇了7個方面共19項指標，采用特爾菲法對每個影響因素賦以相應權重，建立了多因素綜合評價指標體系。
本文選擇了我國的29個城市進行分析。根據分等結果散點分布，29個城市土地分等排序結果如下：
一等城市：上海 廣州 北京
二等城市：寧波 青島 深圳 南京 成都 天津 杭州 大連 沈陽
三等城市：長沙 濟南 哈爾濱 武漢 西安 廈門 重慶 太原 長春
四等城市：蘭州 昆明 南寧 貴陽 西寧
五等城市：銀川 烏魯木齊 呼和浩特
基準地價平衡
（一）初次平衡
在對各城市進行土地分等及基準地價排序以后，將各城市土地分等序位所在的某類用地某一級別基準地價與原基準地價的算術平均數作為該城市此類用地此級別的基準地價初次平衡值。目的是在土地分等的基礎上，消除由于樣本點選取不同而造成的誤差。然后將各城市初次平衡值進行排序， 得到某類用地某級別基準地價初次平衡的序位。初次平衡結果見表1～表6。
（二）再次平衡
在初次平衡的基礎上，對照土地分等結果，根據對各城市發展狀況的了解，找出基準地價水平與土地分等排序趨勢及實際情況相符合的城市為基準地價平衡的控制點。如：商用最高級別基準地價平衡計算的控制點為廣州、沈陽和呼和浩特；住宅最高級別基準地價平衡計算的控制點為上海、長沙、太原和呼和浩特；工業最低級別基準地價平衡計算的控制點為上海、重慶和呼和浩特。然后以控制點最高或最低基準地價為標準，根據各城市的土地分等得分情況，對各個城市最高或最低級別基準地價進行平衡。對沒有前控制點或后控制點的城市，仍按照其初次平衡后的基準地價和城市土地分等位序所在的地價做算術平均求得（如：商用最高級別基準地價平衡計算中，北京市初次平衡后的地價最高，而在城市土地分等結果中位于第三位，沒有前控制點，按照上述方法進行二次平衡）。平衡公式為：
Vi=Vo-(Vo-Vn) Ni/(No-Nn)
其中，Vi：表示某城市某用途最高級別基準地價平衡值；
Vo：前控制點某用途原最高級別基準地價；
Vn：后控制點某用途原最高級別基準地價；
Ni：與前控制點分等分值的差；
No：前控制點的城市土地分等分值；
Nn：后控制點的城市土地分等分值。
經過初次平衡計算和再次平衡計算后，計算結果如下（以北京、上海、重慶、成都、西安、太原為例）：（見表1～表6）
地價平衡結果分析
從表1～表6可以看出，一般情況下，城市等級越高，其相同土地類型相同級別的土地基準地價相應也就越高。就某一城市而言，由于商業用地一般占據比較繁華的地段，其基準地價一般高于住宅用地和工業用地基準地價。住宅用地由于住戶對周圍環境的要求較高，而工業用地對環境基本上要求不高，所以住宅用地地價一般要高于工業用地地價。
商業用地評估方法范文5
【關鍵詞】土地估價方法 實踐 意見
一、 運用市場比較法需注意的意見
市場比較法是根據經濟學的替代原理，以土地的市場交易價格為導向，將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。
運用此方法的關鍵是找到近期與估價對象在同區域類似地產的成交案例和對影響因素的進行準確全面的分析，否則，就不能很好的進行估價，比如在同一區域類似的兩個商住開發地塊，若在開發規劃中限定的商住面積比例不同、容積率不同，兩個類似地塊的價格會相差蠻大。
市場比較法一般用于商業用地、住宅用地，因為這兩者的土地市場比較成熟、發達，而且市場競爭比較公開公平化。評估工業用地時，則視情況而定，如果工業用地位于開發園區、工業園區等成片的、工業類型相對統一的區域，也適宜選用此方法；比較單一零星的工業用地，則不適宜選用此方法。而且工業用地的有償獲得常常由于當地政府的招商引資優惠政策，因此不同案例的土地使用價格也會因為使用對象的不同、土地獲取時間不同而差異較大，這也是工業用地估價需要注意的問題。
二、 運用收益還原法需注意的意見
收益還原法是利用經濟學的預期收益原理，在估算土地在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的資本化率（還原利率）將評估對象在未來每年的純收益統一折算為評估時日收益總和的方法。
此方法適用于評估有收益的土地使用權或具有潛在收益的土地使用權，運用此方法時有二個難點，一是難以確定純收益，二是難以確定還原利率。
確定純收益亦有二個難點，方法中提到的純收益是未來幾十年的預期收益，具有很大不確定性，這是確定純收益的難點之一。我們平實所要評估的土地大都是有地上或地下建筑物而共同產生的總收益，要從總純收益中準確的分割出由土地產生的純收益比較困難，這是確定純收益的難點之二。
目前，通常確定還原利率有三種方法：①安全利率+風險調整值法；②純收益與價格比率法；③內插法。三種方法看似簡單，但在實際運用中，如果確定一個合理的合適的還原利率是比較困難的，但確定還原利率還須慎重，因為在作業評估時，僅還原利率取值不同，估價結果就會不同，有時會相差幾倍甚至幾十倍。
三、 運用成本逼近法需注意的意見
成本逼近法是運用了經濟學的生產費用價值論及等量資本應獲取等量收益的投資原理，以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利息、利潤、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的方法。
運用此方法的關鍵就在于準確的確定土地開發費用和土地增值率，但在實際中土地的價格大部分取決于土地的效用或者說土地所能產生的收益，有時開發費用很多，但因土地的用途單一、位置偏遠等因素影響，土地價格并不高。相反，土地開發費用少，但因土地區位好、區域發展前景好等因素的影響，土地價格也許會很高。
因此，由于此方法的局限性，在實踐中，僅在土地市場不發育、土地成交案例不多、無法采用其他方法時才選用。比較適用于土地資產清查、土地資產處置、土地資產抵押等方面的評估。
四、 運用剩余法需注意的意見
剩余法又稱假設開發法，是在預計開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。
此方法主要適用于具有投資開發或再開發潛力的土地估價，也可以運用于以下情形：①待開發成房地產或待拆遷改造后再開發成房地產的土地估價；②僅將土地整理成可供直接利用的土地估價；③現有房地產中地價的單獨評估。它適宜有交易地區、且地產有開發或再開發價值的宗地評估。
運用此方法的難點是在房地產總價中剝離房產的價格，通常的做法是以房屋建安開發成本或房屋重置價×房屋成新度計算房屋的價值。個人覺得，這樣計算房屋的價格沒有體現房屋所帶來的未來收益，與運用收益法遇到的尷尬如出一轍。
五、 運用基準地價系數修正法需注意的意見
基準地價系數修正法也是運用了經濟學的替代原理，以利用基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，并對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。
現在，大多數城鎮都已普遍推行基準地價系數修正法進行土地估價?；鶞实貎r是一個特定時點的價格，是一個區域某個用途的土地平均價格，具有很強的時效性。在實踐中本人感覺到，有的現行的基準地價體系不能較好地反映現有的地價水平。因為隨著社會經濟的發展，特別是一個區域有重點規劃出臺或重大工程實施后，影響土地級別高低、價格高低的因素也隨之發生變化，而制定出臺新的基準地價體系又需要一個相當長的過程。
六、在土地估價工作中幾點體會
1.在實踐中，因為估價目的的不同，估價對象的不同，所要考慮的影響因素不同，對估價結果的要求也不同，但在估價作業中，都應該遵循以下估價原則：①合法原則； ②最高最佳使用原則； ③替代原則； ④預期收益原則； ⑤供需原則； ⑥報酬遞增、遞減原則；⑦估價時點原則；⑧多方法相比較原則。
2.土地估價是一個理論與實踐結合相當緊密的工作，不僅要求估價師有全面的理論知識，還要求估價師有豐富的估價實踐經驗。而且土地估價是個區域性的工作，比如上海的資深估價師因對天津土地市場不熟悉，他在短時間內就不會很好的從事天津的土地估價業務，因此一個優秀的估價師應該對當地的市場行情十分熟悉，同時還要不斷獲取房地產市場信息、積累土地估價經驗。
3.土地估價是一份科學嚴謹的工作，又是一種中介服務工作，估價師必須具有較高的職業道德水平，才能客觀、公正、獨立的從事估價工作。在實際工作中，由于估價作業方是被委托方，合同的乙方，時常處于被動地位；又因為從土地估價的方法體系、原則來看，具體的執業過程中評估方法的選擇有較大空間，造成了有的評估機構為了迎合委托方要求而故意選擇有利于評估對象的評估方法達到操縱評估結果的目的。希望我們的行業能夠健康穩定的發展，大家應該抵制并杜絕此類現象。
4.因房地產轉讓、抵押等出具的《土地估價報告》經常會被應用在主管部門的登記資料中，因不同部門，甚至同市不同區的同一部門，對資料存檔的要求都不同。因此，在工作實踐中為了提高工作效率，滿足客戶需求，出具的《土地估價報告》除了滿足《土地估價規程》的規范格式外，還應考慮不同部門對的《土地估價報告》的格式要求和特點。
5.中國的土地估價事業經過近二十年的發展，已經有了很大的進步，擁有了一大批估價隊伍，頒布了一系列的法律法規和技術規范，取得了可喜的成績。但是隨著社會經濟的不斷發展，土地估價的理論和實踐要求也同樣在與時俱進，因此，土地估價師應該不斷的加強理論學習、實踐探索，才能滿足社會經濟發展的需要、行業發展的要求。
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作者簡介：
商業用地評估方法范文6
關鍵詞：俄國；農民土地銀行；運作模式
中圖分類號：K512.42 文獻標志碼：A 文章編號：1008-0961(2008)04-0085-03
1861年農奴制改革以后，俄國走上了資本主義發展道路。但農奴制的殘余阻礙了資本主義生產關系的發展，廣大農民并沒有完全擺脫對地主經濟的依附，繼續飽受剝削和壓迫，俄國的社會矛盾日趨激化。地主經濟由于不適應新的經濟形勢而走向衰落和破產，由于缺乏實現經濟轉軌所需的大量資金而急于出售土地。貴族地主和占人口絕大多數的農民都對現實表現出強烈的不滿，沙皇專制制度的生存受到威脅。為了緩和日益尖銳的階級和社會矛盾，減輕農民的艱難境況，保護貴族和地主利益，1882年5月18日，沙皇亞歷山大三世批準《國家農民土地銀行章程》，標志著農民土地銀行的正式建立。
一、農民土地銀行的貸款原則
農民土地銀行發放的貸款用途有著嚴格的限制，只能用于購買土地。申請貸款的對象包括村社、農民合作社及個體農戶。凡屬農戶所有制的，每個農戶最高貸款限額500盧布；凡屬村社或農民合作社土地占有制的，按男性人口計算，每人最高限額125盧布[1]297。兩種貸款期限最初分別確定為24年零6個月和34年零6個月，貸款的年利率為7.5%～8.5%。農民土地銀行直接將貸款支付給土地的賣主，借貸的農民用現金支付補交款。補交款一般在簽訂買賣契約時由農民以定金的形式交付，補交款允許分期償付。
發放貸款的資金通過發行和銷售農民土地銀行國家債券的渠道籌集。債券的年收益率5.5%，面值分100、500和1 000盧布三種，由俄國國家銀行銷售，在彼得堡交易所流通。銀行用借款人支付的償還費每年償付債券本息，債券利息和本金的償付由抵押在銀行的土地和政府資金進行擔保。銀行章程規定，財政大臣有權決定發行不超過500萬盧布的農民土地銀行的抵押債券。如果債券的發行量超過這個限額，財政大臣必須按照法律規定程序征得沙皇的批準。
為取得貸款，農民必須向銀行提供買賣雙方簽字并經過認證的土地買賣合同。村社或者農民合作社購買土地的，簽訂米爾或者合作社購買合同。農民土地銀行的借款人必須向銀行或者其分行遞交自己的貸款申請書。申請書包括下列內容：借款人姓名、居住地址、抵押物的名稱和位置、抵押的土地數量、貸款金額和償還期限、抵押物評估方法(正常評估和特別評估)等。借款人遞交的申請書應注明其居住地公證人的姓名，由該公證人對雙方約定的不動產買賣契約進行公證。借款人還須同時提交以下文件：抵押證明，載明抵押物交付抵押的條件和限制；抵押物評估清單；土地所有權證明；記載繳稅和欠繳稅額的稅單。借款人必須簽訂抵押具結。具結是限定抵押地產所有權和使用權的法律文件，包括借款人自遞交申請書之時起到完全償還債務為止的全部義務。銀行對交付抵押地塊的使用有著嚴格的限制：未經銀行同意不得簽訂租賃合同；不得提前一年向土地承租人收取地租；不得以砍伐為目的出售抵押土地上的林地；不得出售或者拆除抵押土地上的建筑物；通過農民土地銀行獲得的土地不得作為自由抵押物；全部貸款還清之前，非經銀行同意不得出售抵押土地。發放貸款時銀行收回借款人的具結，借款人違反具結上注明的任何一項條款，銀行理事會可以要求借款人返還部分貸款。如果借款人不履行要求，銀行有權對抵押物按規定程序進行拍賣。
借款人遞交的申請書和其他相應文件由地方分行核實后交農民土地銀行理事會審批，由銀行理事會確定發放貸款的金額和期限，并下發批準文件。征得借款人同意后，分行將該文件送達公證人，貸款文件公證后寄送借款人。借款人所購買的土地負有債務不能作為公證人拒絕批準土地買賣契約的依據。但是，根據銀行章程規定，土地的債務總額不得超過貸款和補交款的總和。如果土地買賣契約與相應的法律相抵觸，或者出售的土地存有爭議，則公證人應立即通知發放貸款的分行。除非銀行理事會同意以該地塊作為借款人履行貸款合同規定義務的抵押物，否則公證人不得對買賣契約進行公證。公證后的買賣契約由農民土地銀行的地方分行交給土地的買主，如果買主不在，則交給當地的治安法官。
二、貸款抵押土地的價格評估方法
政府對農民交付抵押的土地價格評估方法有著具體的規定。交付農民土地銀行作為抵押物的土地價格評估辦法包括正常評估和特別評估。正常評估是以現行的土地租賃和銷售價格為基礎，根據由財政部、內務部和國家財產部聯合制定并批準的《按俄畝計算正常評估辦法》進行核算。通過正常評估發放的貸款比例為抵押土地評估價格的70%。原始的抵押物評估清單由土地所有者填寫。通過正常評估方法申請貸款，借款人提交的評估清單應包含下列信息：土地所在的省、縣，地產與其最近城市、碼頭、鐵路、工商業中心的距離等；地產中土地總量及土壤性質；各類土地的面積：莊園、耕地、草場、牧場、森林及不適合耕種的土地等；地產的總收入和各類土地的單項收入，取得收入的方式(長期出租土地、短期雇工或者所有者自己耕作等)；地產中的耕地是否施用肥料；政府對抵押地產的使用是否有限制；土地管理和賦役支出以及借款人對地產的評估價格；所購地產是否適于劃分成較小地塊，建立農民經濟等。
特別評估則考慮了抵押土地的贏利性能，貸款發放額度可達抵押物評估價格的80%。進行特別評估必須獲得財政大臣的特別批準。通過農民土地銀行所購買的地塊含有其他具有特殊用途的土地時，如浸水草地、菜園、大麻地和啤酒花用地等，借款人的貸款額度根據縣自治局的申請可以有所增加。
由縣自治局對抵押地塊進行特別評估，經特別評估取得的貸款必須由農民土地銀行理事會報經財政大臣批準方可發放。進行特別評估要綜合考慮所有能夠增加或者減少地產價值的因素。通過特別評估申請貸款時，評估清單應包括下列補充內容：馬、牛、羊的數量及大致價格，牲畜用途；坐落在地產內的建筑物的數量和用途，每座建筑物使用的材料和大致價格，對磨坊、油坊、奶酪制作間等只評估其使用的材料價格，位于抵押土地上的住房、工廠、礦山因為不具有農業用途而不被列入評估范圍；地產內的生產工具、機器數量和大致價格；每年建筑物及生產機具的大致維修費用；提高或者降低地產價格的環境因素。借款人通過特別評估取得貸款時應當為全部列入抵押地產清單內的建筑物辦理火災保險，直至債務償還完為止。保險單交當地的分行留存。如果發生火災，銀行獲得的賠償可用于償還借款人的債務或者支付給借款人?？拷笮偷馁Q易和工商業網點、碼頭、車站以及工廠的抵押地產，因為便于產品的銷售，而且雇工容易，勞動力價格低廉，可以提高評估的價格。此外，評估清單還應包含當地土地銷售和租賃價格，糧食和牧草的收成情況及價格，整理土地和雇工價格等內容。
評估莊園用地時須標明莊園內花園、葡萄園、其他用地的面積和收入。評估耕地時要說明土壤成分、輪作性質、施肥情況、所有者自己耕種土地的數量、非所有者本人耕種土地的利用方式以及最近三年的土地收入。而對草場的評估則要包括割草量、當地牧草的平均價格和供需數量、所有者本人直接使用的草場面積和出租的草場面積。林地可以按農業用途，也可以按照林業用途作為銀行的抵押物。對按農業用途作抵押物的林地可以進行正常評估，也可以進行特別評估，而對林業用途的林地則只能進行特別評估。
縣自治局負責核實和修正地產所有者提交的評估清單。評估員實地查看完要交付抵押的地產后，當場編制核查文件，對核查的內容，包括當地土地銷售和租賃價格、主要糧食作物和牧草的收成、糧食、牧草和木材的價格、種地成本和雇傭工人工資等，給以補充確認，然后將核查清單交給借款人，在有異議的情況下，后者可以對核查清單作相應的記載，并向評估員或者銀行分行闡述自己的理由。通常情況下，銀行的評估價格低于借款人做出的評估價格。
評估員對抵押地產的評估受分行全體會議和分行行長的監督。如果對所做評估的公正性有疑問，分行可以自行組織核查工作或者重新委派其他評估員進行復查。銀行理事會對分行提交的評估報告進行審查和批準，并決定是否發放貸款。
三、農民土地銀行抵押土地的拍賣程序
1883年5月28日，俄國國務會議批準了《關于農民土地銀行抵押土地拍賣程序》，確立了對貸款抵押物進行公開拍賣的組織和法律機制。根據規定，借款人必須按合同規定時限償付銀行貸款。逾期償還貸款要繳納罰金，每延期一個月，借款人必須交納未償還部分貸款金額的0.5%的罰金。不可抗拒力情形，如火災、水災、雹災、牲畜疫病、蟲害、干旱等，可以作為借款人延期還貸的合理依據，但延期還款的時間不得超過合同規定還款期限兩年。如果借款人在貸款償還最后期限的下一個半年內仍然不能償還欠款，根據農民土地銀行理事會決定，可以將借款人抵押的土地進行公開拍賣并通知地方分行。地方分行將拍賣的決定通知借款人，同時舉行拍賣會的公告。
農民土地銀行章程規定，拍賣公告應包含以下內容：拍賣會的組織者即農民土地銀行；利用農民土地銀行貸款取得土地的村社、農民合作社或個體農戶的名稱；關于拍賣土地的簡要描述，包括土地的位置、面積、初期貸款金額以及借款人欠款數額等；與拍賣土地相關的義務；拍賣會舉行的時間、地點；拍賣土地的起拍價格和須繳納的定金數額；舉行拍賣會的程序；拍賣會的形式：口頭拍賣或者混合拍賣；拍賣會前競拍人領取相關文件的時間、地點等。出售的地塊價值不足1 000盧布的，拍賣公告通知到該地塊所在的鄉和所有的村社，以及鄰鄉的鄉公所和地段治安法官。拍賣公告須在村社成員大會上宣讀，公告最遲應在舉行拍賣會六周前。出售地塊價格超過1 000盧布的，拍賣公告在舉行拍賣會三個月前寄送到所有地區，此外，還應在《省城消息報》刊登該公告三次。拍賣土地價格在1 000～10 000盧布之間的，拍賣公告由農民土地銀行地方分行在地塊所在省和鄰省的《消息報》。拍賣土地價格10 000盧布以上的，拍賣公告則由地方分行在彼得堡和莫斯科的私人報紙上刊登[2]。
根據農民土地銀行分行的安排，首次拍賣會在要拍賣土地鄰鄉的鄉公所或者鄰縣的縣自治局舉行，銀行或者分行的全權代表、縣自治局主席或其他成員參加。在鄉公所舉行的拍賣會以口頭形式進行，在城市舉行的拍賣會則以混合形式進行，即先以口頭形式進行拍賣，口頭競拍結束后，再打開漆封的競買聲明繼續進行拍賣。漆封的聲明由參加拍賣會的競買人在拍賣會開始前遞交，其內容包括：參加拍賣會的競買人關于同意競買指定的拍賣土地的文件；競買土地的價格；競買人的住址、出身和姓名；拍賣公告刊登的日期等。拍賣的地塊附有交易單，交易單上載明下列內容：使用農民土地銀行貸款購買土地的村社、農民合作社或者個體農戶的名稱；土地起拍價；依附于被拍賣土地的義務；拍賣會的形式：口頭拍賣或者混合拍賣。競拍人在拍賣會開始前須交納保證金。拍賣土地的價款不得分期支付，買受人在通過口頭拍賣取得拍賣物后14日內或者通過漆封聲明成交后一個月內未交納扣除定金以外的購地款時，由其后的報價人獲得拍賣土地的購買權。1889年，銀行對拍賣規則進行了修改和補充，允許拍賣土地的競買人分期支付購地款。
如果首次拍賣會流拍，在與國家財政部協商后，財政部可以將土地收歸國有或者責成農民土地銀行按照自由價格組織第二次拍賣會。二次拍賣土地價格不足1 000盧布的在最近的縣自治局舉行，拍賣土地價格超過1 000盧布的在省自治局舉行。如果第二次拍賣會仍然流拍，被拍賣的土地轉歸農民銀行管理經營，土地的收益由銀行支配。
1917年俄國爆發了十月社會主義革命，同年12月8日，蘇維埃政府宣布取締農民土地銀行，因為根據《土地法令》，土地買賣和抵押已被禁止[3]。1918年1月21日，人民委員會頒布《關于廢止國債的法令》，宣布農民土地銀行的債券失效，宣布立即停止農民土地銀行的一切業務，原屬于農民土地銀行的土地、建筑物和農具全部轉由人民銀行理事會土地辦公室管理。1920年6月，農民土地銀行的清算工作結束。
農民土地銀行的建立，在一定程度上改變了農民缺少土地的狀況，緩和了日趨尖銳的社會矛盾，客觀上適應了當時俄國經濟和社會發展的需要，具有一定的積極意義。但由于建立農民土地銀行的目的是維護沙皇專制制度，沙皇政府本質上是貴族和地主利益的代表，它采取的任何改革措施都必然存在著不徹底性，而且常?；ハ嗝堋＿@決定了沙皇政府不能從根本上解決俄國深刻的階級和社會矛盾，不能解決俄國革命的基本問題――土地問題。
參考文獻：
[1]Проскурякова Н А.Земельные Банки Российской Империи[M].Mосква：РОССПЭН，2002.
[2]Акманов С С.Вопросы Истории Банковского Права России[J].Сибирский Юридический Вестник，1998，(3).
[3]陳之驊.蘇聯史綱(1917―1937)：上冊[M].北京：人民出版社，1991：80.
Operational Model of Russian Peasant Land Bank
ZHONG Jian-ping
(Postgraduate Department，H.P.Academy of Social Sciences，Harbin 150018，China)
