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土地拆遷法范文1
【關鍵詞】
【背景與問題】
2005年9月謀加工企業租賃了位于北京市昌平區某塊土地，涉及土地系租賃的農村集體土地，與村集體簽訂了30年的土地租賃合同，該村所在地所屬鎮政府在租賃合同鑒證欄中蓋章，涉及土地包括一處宅基地（未建設）和山坡荒地（非耕地），企業租賃使用后，村、鎮領導協助辦理的規劃手續，該企業在租賃土地上加蓋了廠房、車間，但廠房、車間未辦理房產登記手續。
2008年11月，該企業所在地因政府項目征用面臨拆遷，應如何處理涉及征地、房屋、廠房補償、安置問題？
【法律分析】
一、集體土地宅基地上的房屋拆遷補償問題
依據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的規定，宅基地上的房屋拆遷，可以實行貨幣補償或者房屋安置，有條件的地區也可以另行審批宅基地。
拆除宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷人與被拆遷按規定確定拆遷補償款，并與安置房屋的市場評估價款結算差價。不符合規定，擅自為獲得補償，在宅基地上新建、改建、擴建的房屋，未取得房屋所有權證或者規劃行政主管部門批準建房文件的，拆遷房屋時不予認定。
本案中涉及宅基地上建造的房屋，具有合法手續，可以參照《辦法》規定執行，但實踐中對于非集體組織企業，一般只限于貨幣補償。
二、集體土地非宅基地上的房屋拆遷補償問題
根據我國現行有關法律規定和《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的規定，占地拆遷宅基地以外房屋的補償，參照征地拆遷的有關規定執行。
本案中，該企業在集體土地（非宅基地）上建造的房屋、廠房，只有規劃手續，沒有房產登記手續，需要有關部門進行認定，在認定后，可以按照《辦法》規定執行。同時，該企業系正常經營的企業，從事生產經營活動并持有工商營業執照，有權要求適當補償停產、停業的經濟損失。涉及企業搬遷，有權要求支付搬遷補助費。
拆除違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，按照重置成新價結合剩余期限給予適當補償。
三、集體土地上房屋拆遷的補償標準問題
依據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的規定，集體土地房屋拆遷補償款應按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區位補償價確定。房屋重置成新價的評估規則和宅基地區位補償價的計算辦法由市國土房管局制定并公布。
關于補償標準涉及的相關安置問題，可以按照被拆除房屋建筑面積安置，也可以結合被拆遷人家庭人口情況安置。拆遷補償中認定宅基地上房屋建筑面積，以房屋所有權證標明的面積為準；未取得房屋所有權證但具有規劃行政主管部門批準建房文件的，按照批準的建筑面積認定。每戶宅基地面積的控制標準，按照區、縣人民政府根據《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規定》執行。其中，征地拆遷房屋的經濟損失補償標準，由區、縣人民政府規定；占地拆遷房屋的經濟損失補償標準，由鄉（民族鄉）、鎮人民政府規定并報區、縣人民政府備案。
土地拆遷法范文2
為貫徹執行《上海市危棚簡屋改造地塊居住房屋拆遷補償安置試行辦法》（以下簡稱《試行辦法》），現就有關問題提出如下實施意見：
一、關于適用范圍：
《試行辦法》第二條關于“經市建設委員會核定的危棚簡屋改造地塊”是指1996年4月22日后由市房地局具體確認的危棚簡屋改造地塊。
二、關于指定銀行：
《試行辦法》第十二條中指定的銀行，是指中國建設銀行上海市分行。
三、關于房屋拆遷許可證申請事項：
凡屬危棚簡屋改造地塊的拆遷基地，拆遷人應在拆遷計劃和拆遷方案中具體明確貨幣化安置方案，并將不低于拆遷安置總費用的10％的資金存入拆遷基地所在區、縣的建設銀行支行和建設銀行浦東分行，以確保拆遷貨幣化安置的實施。
非危棚簡屋地塊的拆遷基地，拆遷人參照本《試行辦法》的，也應按本條上款規定執行。
上述資金經銀行驗資證明后方可抵沖相應現房數量。
四、關于私房補償標準：
《試行辦法》第三條規定的補償標準，是指市政府（93）38號令第39條規定。私房所有人選擇不保留私房產權，用公房安置或貨幣化安置的，其私房補償款按估價標準的60％計算。
五、關于安置人口的計算：
《試行辦法》中凡涉及人口計算的，仍按《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第四十四條、第四十五條核定。
六、關于安置地段劃分：
《試行辦法》第六條中的安置房屋地段，按滬房地拆（1997）第489號文執行。
七、關于面積換算：
原公有居住房屋居住面積，換算成建筑面積按滬房拆（1997）557號文的規定執行。
八、關于應安置面積：
《試行辦法》中的應安置面積指以《試行辦法》第五、六、七條面積的總和。
九、關于被拆遷人安置方式的選擇：
被拆遷人選擇貨幣化安置方式的，應當以書面形式向拆遷人提出。
被拆遷私有房屋共有人書面提出放棄私房產權的，但共有人之間對公有房屋安置與貨幣化安置達不成一致意見時，應當用房屋安置。
十、關于貨幣化安置款同等分配比例的問題：
《試行辦法》第十二條“將貨幣化安置款按同等分配比例”，是指扣除獨生子女增加建筑面積的貨幣安置款后，房屋各使用人平均分配，獨生子女增加面積部分的款額應加在該獨生子女名下。
十一、關于貨幣化安置款余額的問題：
《試行辦法》第十五條“余額部分可以由被拆遷房屋使用人以現金方式提取”，其中余額須在安置款額的30％以下，方可以現金方式提取。同時，被拆遷人購買商品住宅不得造成居住困難（人均建筑面積不低于10平方米）。
十二、關于參照執行問題：
1.《試行辦法》第十八條關于本市市區范圍，也包括五、六級地段。
2.被拆除房屋地段在五級地段的，原地安置時，不增加安置面積；五級地段安置到六級地段的，按照《試行辦法》第五條規定的計算標準增加20％安置面積。
拆除房屋在六類地區，被拆遷人在同一類地區從較好區位遷入較差區的，其增加安置房屋面積的具體標準，由被拆除的房屋所在地的區、縣人民政府制定。
貨幣化安置時，安置款的計算按五或六級地段空置商品住宅的平均售價計算，即：貨幣化安置款＝五或六級地段商品住宅的平均售價×在五或六級地段安置應得的房屋建筑面積×80％。
3.關于非危棚簡屋地塊拆遷基地，被拆遷人要求按《試行辦法》補償安置的，拆遷人應當按照《試行辦法》執行。
十三、關于適用合同文本：
凡適用《試行辦法》的拆遷基地，拆遷雙方訂立貨幣化安置協議的，統一使用由市房地局印制的《上海市房屋拆遷貨幣化安置協議》。
十四、關于試行日期：
土地拆遷法范文3
第一條致使公共財富、國家和人民利益遭受重大損失，房管局違反本計劃規定批準拆遷的或者批準拆遷后不履行監督管理職能的或者對違法行為不予查處的對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；
第二條在本市鄉村規劃區內征用（收）集體所有土地拆遷房屋及其附著物。
第三條本計劃所稱拆遷人是指經依法批準征用（收）集體所有土地的單位或有關責任單位。
本計劃所稱被拆遷人是指對被撤除房屋擁有所有權的單位或者個人。
第四條市房產管理局（以下簡稱市房管局）主管本市鄉村規劃區內集體所有土地房屋拆遷管理工作。
第五條被拆遷房屋所在地的鄉鎮人民政府（辦事處）村（居）民委員會和國土資源、建設、城管、規劃、財政、物價、工商、稅務、公安、勞動保證等部門以及供電、郵政、電信等單位應當根據各自的職責。應當依照土地利用總體規劃、鄉村建設規劃和村鎮規劃的要求統籌安排拆遷安排用地。
第六條對拆遷范圍內的具有歷史、文化、科學價值的建筑、構筑物和具有特殊風格的人文景觀。并設置專門標志；如確需拆遷的應當按有關法律、法規規定的順序報批。
第七條拆遷人應當依照本辦法的規定對被拆遷人進行彌補安頓。
第二章拆遷管理
第八條拆遷人取得房屋拆遷批準文件后。
拆遷人申請房屋拆遷的應當向市房管局提交下列資料：
㈠用地批準文件；
㈡規劃批準文件；
㈢拆遷彌補安排方案；
㈣安排房屋或者拆遷彌補資金的證明文件。
對符合條件的予以批準，市房管局應當自收到申請之日起10日內審查完畢。并將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等情況向被拆遷人公告。
第九條拆遷人取得征用（收）土地批準文件后。
㈠審批宅基地和其他建設用地；
㈡審批新建、改建、擴建房屋；
㈢料理入戶和分戶。
㈣核發工商營業執照；
㈤房屋、土地租賃；
㈥改變房屋、土地用途。
應當就前款所列事項書面通知有關部門暫停料理相關手續，市房管局核準拆遷人的申請后。并在征用（收）土地范圍內予以公告。通知和公告應當載明拆遷范圍、暫停料理事項和暫停期限。暫停期限自公告之日起算，最長不超過1年。征用（收）土地單位確需延長暫停期限的應當報經市房管局批準，延長的期限不超過半年。
擅自料理本條第一款所列事項的房屋拆遷時不予認定。暫停期限內。
第十條拆遷宅基地上房屋的拆遷彌補安排方案由拆遷人根據本計劃第三章的規定和經國土資源部門批準的征用（收）土地方案擬訂。
公布的期限不少于10日。拆遷人應當在拆遷范圍內公布拆遷彌補安排方案。
第十一條拆遷人與被拆遷人應當就房屋拆遷彌補安排事宜簽訂書面協議。協議應當規定彌補安排方式和標準、搬遷期限、違約責任等內容。
第十二條在市房管局公告的搬遷期限內。由批準征用（收）土地的人民政府判決。彌補安排爭議不影響征用（收）土地方案的實施。
阻撓國家建設征用（收）土地的由國土資源部門責令交出土地；拒不交出土地的依法申請人民法院強制執行。違反土地管理法律、法規規定。
第三章拆遷彌補和安置
第十三條宅基地上的房屋拆遷。有條件的也可以另行審批宅基地。
第十四條拆遷宅基地上房屋實行貨幣彌補的拆遷人應當向被拆遷人依照撤除房屋的重置成新價支付彌補款。一戶一宅”房屋拆遷。
依照前款規定對被拆遷人給予貨幣彌補的不再另行審批宅基地。
第十五條撤除宅基地上房屋以國有土地上房屋實行產權調換的拆遷人與被拆遷人應當依照本計劃第十四條第一款的規定確定拆遷彌補款。
按重置價結算；調換面積超出10平方米以上的按重置價的1.5倍結算；調換面積少于舊房面積的按重置成新價結算。宅基地上所建的附房按該類房屋的重置成新價給予貨幣彌補。撤除宅基地上房屋以集體所有土地上房屋實行產權調換的調換面積相等局部按重置價結算差價；調換面積超出10平方米（含）以內。
依照落兩款規定實行產權調換的應當符合國家、省、市有關“一戶一宅”規定。
第十六條拆遷人委托其他組織安排被拆遷人的有條件的可以依照土地管理法律、法規和規章的規定。并對被撤除房屋依照重置成新價給予補償。
第十七條拆遷農村集體經濟組織或者村民委員會在集體所有土地上建成的房屋。
第十八條拆遷彌補中認定集體所有土地上房屋建筑面積。
未取得規劃行政主管部門批準建房文件的拆遷房屋時不予認定。本計劃施行后集體所有土地上新建、改建、擴建的房屋。
第十九條農村村民符合審批宅基地條件但未實際取得宅基地的拆遷人應當依照市人民政府的規定給予適當補助。
第二十條拆遷人應當向被拆遷人支付搬遷補助費。搬遷補助費規范由市房管局制定并公布。
第二十一條撤除違法建筑和逾越由市政府有關職能部門批準期限的臨時建筑不予彌補；撤除未逾越批準期限的臨時建筑。
土地拆遷法范文4
一、舊城改造房屋拆遷中政府行為分析
1 政府的“政府人”與“經濟人”角色
在我國財政、行政分權化改革過革中,地方政府一方面有作為中央政府派出機構的“政府人”屬性,具有行政權力;另一方面又具有計劃經濟體制下缺失的“經濟人”屬性。地方政府的雙重屬性直接導致了其行為的雙重特征:既要行使公共管理、履行公共服務職責、維護社會穩定和公平,又要盡可能利用手中掌握的土地資源,追求地方經濟增長最大化。
在舊城改造中,地方政府作為一個經濟主體往往會按照市場機制,將促進地方經濟發展作為其分配土地資源的準則,向能獲得最大收益的地方配置,因此在行為上更多地體現出其“經濟人”的特征。
2 房屋拆遷中的政府角色錯位與缺位
在當前城市房屋拆遷中,政府在各個階段角色定位模糊。在土地征收階段政府行使了對拆遷戶土地征收的權力,卻沒有承擔其對拆遷戶補償的義務;在土地出讓階段政府獲得了土地出讓收益,卻沒有完成土地上房屋的拆遷;在房屋拆遷實施階段,將矛盾交由房產商與拆遷戶自行解決,由房產商額外承擔起拆遷和補償談判的責任。由此可見,政府角色的缺失與錯位。
3 《物權法》對政府角色的定位
《物權法》明確,對單位、個人房屋進行拆遷,必須先依法對房屋進行征收,征收、補償的主體是國家(政府),其法律關系是行政法律關系,必須遵守依法行政的要求。但現行《城市房屋拆遷管理條例》卻將補償主體定位為拆遷人,授權房屋拆遷管理部門在沒有依法征收的前提下就可給予拆遷人拆遷許可,將拆遷補償關系界定成民事法律關系,把對被拆遷人給予補償、安置的法定義務轉移給拆遷人,使原本的行政法律關系變成了民事法律關系。《物權法》出臺后,專家都認為必須修改現行拆遷條例,核心是限制政府權力,增強政府責任。
二、舊城改造房屋拆遷中政府角色的轉變
政府在舊城改造拆遷的利益博弈中,既是博弈的局中人,又是博弈規則的制定者和執行者。所以解決舊城改造房屋拆遷中的矛盾,關鍵是政府要轉變現有的角色,準確定位。政府作為公共權力的執行者以及公共利益的人,必須處理好拆遷中各利益主體的關系。
1 政府要從土地的經營者轉變為土地的管理者
在舊城改造中,政府以公共利益的名義拆遷收回土地所有權,此時政府代表的是公共利益,故政府不應該有利用土地獲得巨額出讓收入的目標。但在當前我國財政、行政分權體制下,各地方政府的土地財政使政府成為了土地的經營者。實踐中地方政府利用其在土地一級出讓市場的壟斷地位,通過控制土地供給量、改變土地使用性質,以及拆遷補償標準,使土地價值大幅增加,從中獲得巨大利益。從行政管理理論上來說,城市政府作為城市的主要管理者和行政機關,應該追求的是城市各階層整體利益,維護被拆遷人的權益。市場經濟中,政府應努力平衡公平與效率,糾正和彌補市場的不足,因此,政府應歸位為土地管理者的角色。
2 政府要從拆遷利益分配的博弈者轉變為拆遷過程的協調與管理者
從目前拆遷流程來看,政府通過規劃紅線,將居民房屋列為拆遷區,并通過土地招拍掛獲得高額土地出讓金后,將后續的拆遷補償交由房產商與拆遷戶談判解決,且只有一個方向性的拆遷補償標準對房產商進行引導與約束。房產商在追求自身收益最大化的內在沖動下,必然造成與拆遷戶之間尖銳的對立。
從城市房屋拆遷過程來看,在不同階段,政府所擁有的權力不同,相應的其所承擔的責任也有差異。在土地征收階段,政府行使的是行政征收權,所要承擔的責任是與土地征收相匹配的補償義務;在土地出讓階段,政府行使的是城市一級土地出讓市場上壟斷供應者的權力,獲得土地出讓收益,所要承擔的責任是要將所收回的土地成功出讓給房產商;而在房屋拆遷階段,政府所要行使的是對房屋拆遷的管理權力。政府只有在城市房屋拆遷不同階段承擔好自身應該承擔的角色,做到不缺位、不錯位,才能在城市房屋拆遷的不同階段更好地協調好不同主體,保證城市房屋拆遷的平穩進行。
土地拆遷法范文5
【關鍵詞】 拆遷補償；房地合一；房地分離
一、引言
自改革開放以來，房地產行業成為我國經濟發展支柱產業的同時，全國各地因拆遷而引發的暴力惡性事件也頻頻發生。盡管自1991年起我國先后頒布了《城市房地產管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《物權法》以及《國有土地上房屋征收與補償條例》等一系列針對性的規章制度，但始終未能真正有效解決問題，其根本原因在于對被拆遷人的補償不合理。近年來，房屋拆遷補償問題日益成為社會關注的焦點，陳路、王才亮、楊曉鈴及劉文忠等分別在房屋拆遷補償對象、補償范圍和補償原則等領域做了大量的有益探索。本文在前人研究的基礎上，通過對“房地合一”和“房地分離”拆遷補償評估方法的對比實證研究，指出房地分離拆遷補償模式是一種更為合理的補償方法。
二、房屋拆遷補償評估方法
縱觀國內外相關法規及實踐操作，房屋拆遷補償評估主要采用兩種方法，即：房地合一和房地分離。目前我國城市房屋拆遷評估一般采用房地合一法，也稱作是房屋拆遷貨幣補償基準價系數修正法。
（一）房地合一評估方法
房地合一評估方法是目前城市拆遷補償中比較通用的一種計算模型，其基本思路就是根據拆一還一、就地安置的補償原則，以評估時點被拆遷片區同地段、同用途新建商品房的交易平均價格為基數，作為被拆遷人房屋和土地使用權的補償價格，它與房屋設施補償、裝修補償一起構成房屋拆遷補償總額。該方法的計算公式是：拆遷補償金額=同地段、同用途新建商品房的交易平均價格×被拆遷面積×（1±住宅狀況修正系數）＋設施補償費＋裝修補償費+其他費用。
1.同地段、同用途新建商品房交易平均價格
一是采用市場比較法。在評估時點將評估對象與同地段、同用途新建商品房的市場價格進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算評估對象的客觀合理價值；二是采用收益法。該方法預計評估對象未來的正常收益，選用適當的資本化率將其折現到評估時點后累加，以此估算評估對象的客觀合理價值。
2.住宅狀況修正系數
結合我國北京、上海等地方政府出臺的相關政策，住宅狀況修正系數的計算公式是，住宅狀況修正系數=年限修正系數+水電氣修正系數+墻體修正系數+結構修正系數+門窗修正系數+區位因素調節系數+其他修正系數。
3.設施補償費
設施指水、電、氣等設施，一般采用重置成本法，按照市場價格進行估算。設施補償費=自有設施數量×重置價格。
4.城市房屋裝修補償費
裝修必須依附于建筑物，本身無法作為獨立財產體現其價值，無法運用比較法、收益法評估，且同等裝修價格在市場上差別很小，采用成本法即可以體現其價值。裝修補償金額=裝修成本－折舊。
（二）房地分離評估方法
在市場經濟高速發展的時代，城市房屋拆遷補償金額應與被拆遷的土地市場價值緊密聯系在一起。目前我國土地價值評估的方法有基準地價法和成本逼近法。成本逼近法根據土地出讓各項費用的總和來確定土地的市場價值，土地整治成本差異較大，因此不利于形成標準的計算方法?；鶞实貎r法是通過對被拆遷土地所在片區地價的動態化監測，通過容積率修正等方法獲得土地的市場價值，計算方法較為簡單，也易于建立比較嚴格的補償標準。該方法的計算公式是：拆遷補償費用=土地使用權補償費+地上附著物補償費+裝修補償費。
1.土地評估值
評估地價=基準地價×［1+（成熟度修正系數）+（區域和個別因素修正系數）+（土地使用權類型修正系數）］×容積率修正系數×年限修正系數×期日修正系數
2.土地使用權補償價格標準
土地使用權補償價格標準=（拆遷后的土地使用權價格評估+政策優惠部分-其他拆遷成本）/拆遷面積
3.地上附著物費
地上附著物包括房屋及水電氣等設施，一般采用重置成本法，按照評估時點的市場價格進行估算。房屋補償金額=房屋建筑面積×重置價格，房屋建筑面積包括自用面積和公共部位的分攤面積。水電氣等設施補償費=自有設施數量×重置價格。
4.城市房屋裝修費
該部分的補償方法與前文中房地合一評估法中相關部分的補償方法一致，不再重復。
（三）兩種評估方法的比較分析
房地合一評估法通過市場比較法或收益法計算拆遷補償金額，但是，該方法將房地產開發過程和土地的拆遷過程割裂開來，忽略了影響土地市場價值的重要因素——土地的規劃指標，土地的市場價值未能得到充分的體現，不利于保護被拆遷人的權益。房地分離評估法則將土地的拆遷過程和房地產開發過程聯系起來，以動態的土地基準地價為核心，充分考慮區位、規劃指標等土地價值影響因素，真實地反映了土地的市場價值，因此，房地分離的評估法相對更加科學合理。土地基準地價和容積率調整系數一般由政府基于房地產市場的發展進行動態調整，政府需要建立一套完整的市場監控體系，定期公布土地市場和房地產開發市場的動態信息，為評估提供準確的基礎數據。
三、評估案例
（一）拆遷項目簡介
2004年重慶市沙坪壩區工人村拆遷，由于危舊房較多，被沙坪壩區政府列為舊城改造項目。該項目水、電、氣、通訊、道路五通，各項條件一般；總占地面積14 575 平方米，拆遷面積26 565 平方米。拆遷房屋類型為住宅，拆遷房屋結構為磚混結構，補償方式選擇貨幣安置。根據沙坪壩區國土局公示函，該項目用地性質為住宅，最大建筑面積不超過86 444 平方米，容積率為5.93。住戶陳××拆遷面積65平方米，占地92平方米，房屋為木柱穿逗結構，住房曾在2001 年裝修過，裝修成本8 560 元。
（二）房地合一的城市拆遷補償評估
1.同地段同用途住宅交易價格
（1）交易實例的選擇。比較實例A、B和C均緊鄰本項目，土地級別均為住宅五級，2004年末扣除公攤后的折合住宅銷售均價分別為2 361.2 元/平方米、2 335元/平方米和2 566.5元/平方米。
（2）住宅平均價格的計算。上述比較實例均緊鄰本項目，環境、配套設施及繁華程度等因素極為相似，均為普通商品房，故不做差別調整，經簡單算術平均得：住宅平均價格=（2 361.2
+2 335+2 566.5）/3 = 2 420.9元/平方米。
2.住宅狀況修正系數
根據被拆遷人陳××房屋的實際情況，其住宅狀況修正系數如表1，合計-10.5%。
3.設施補償費
按照重置價格法，陳××房屋的設施補償費如表2，為4 243元。
4.裝修補償費
按照每年10%的折舊計算，采用直線折舊法：裝修殘值=8 650×（1－10%×4）=5 190元。
5.陳××拆遷補償金額合計
拆遷補償金額=同地段同用途新建商品房的交易平均價格×被拆遷面積×（1±住宅狀況修正系數）＋設施補償費＋裝修補償費=2 420.9×65×（1－10.5%）+4 243+5 190=15.02 萬元。
（三）房地分離的城市拆遷補償評估
1.評估樣本點土地使用權價值評估
根據《重慶市人民政府關于調整國有土地使用權土地級別基準地價和土地出讓金標準的通知》、《重慶地價指南》以及《重慶市國有土地使用權基準地價》等相關規定，可得下列數據（具體計算過程省略）：
（1）土地面積=14 575平方米；（2）區段均價= 1 237元/平方米；（3）成熟度修正系數=-0.015；（4）容積率修正系數=2.5488；（5）土地使用權類型修正系數=0；（6）區域和個別因素修正系數= 0.1049；（7）期日修正系數=1.29738；（8）年限修正系數=1。
根據上文相關數據，單位土地使用權評估價值=1 237×（1
-0.015+0.1049+0）×2.5488×1×1.29738=4 458.19 元/平方米，土地使用權價值總額=4 458.19×14 575=6 497.8 萬元。
2.拆遷房屋土地使用權補償價格
根據重慶市有關稅收優惠措施，對于舊城改造項目，城市建設配套費和土地出讓金實行拆1平方米免1.5平方米，每平方米應繳納土地出讓金為270元，每平方米應繳納城市建設配套費為140元，由此可得：
（1）應繳納土地出讓金=270×86 444=2 333.998萬元；（2）土地出讓金優惠=1.5×26 565×270=1 075.88萬元；（3）應繳納城市建設配套費=140×86 444=1 210.216萬元；（4）城市建設配套費優惠=1.5×26 565×140=557.86萬元；（5）實際應繳納土地出讓金=2 333.998-1 075.88=1 258.118萬元；（6）實際應繳納的城市建設配套費=1 210.216-557.86=652.356
萬元；（7）政府轉移補貼=557.86萬元；（8）其他拆遷成本=土地使用權價值×5%=6 497.8×0.05=324.89萬元。
根據上文相關數據，被拆遷房屋實際補償價格=（6 497.8
-1 258.118+557.86-324.89）÷14 575=3 754.82 元/平方米。
3.分戶土地使用權補償價值
土地使用權補償價值=片區土地使用權平均補償價格
×占地面積=3 754.82×92=345 443元。
4.地上附著物價格補償費
按照重置價格法對地上附著物進行補償。
（1）房屋補償。根據重慶房屋評估標準，木柱穿逗結構房屋丙級的重置價格為120 元/平方米，房屋補償金額=120×65
=7 800元。
（2）設施補償。按照重置價格法，陳××房屋的設施補償費如表2，為4 243元。
5.裝修補償費
根據前文計算結果，裝修補償為5 190元。
6.陳××拆遷補償金額合計
拆遷補償金額=土地使用權補償費+地上附著物補償費+裝修補償費=345 443+7 800+4 243+5 190=362 676元。
（四）評估結果對比分析
上述兩種不同方法的評估結果，陳××的拆遷補償金額相差近21萬元。在城市房屋拆遷中，必須平衡開發商、政府、被拆遷人三者之間的經濟利益，才能真正有效解決拆遷過程中的矛盾。就房地分離評估法的結果而言，該項目的土地使用權價值為6 497.8 萬元，折合樓面地價約為751元/平方米，完全在開發商可承受的范圍之內，而政府也獲取多達1 258萬元的土地出讓金，同時，被拆遷人也多獲得了將近21萬元的補償費。因此，從利益的分配角度看，房地分離的拆遷補償計算方法有效實現了開發商、政府、被拆遷人的利益均衡，充分體現了土地使用權的市場價值，是一種比較科學的城市經營性土地拆遷補償的評估方法。
【參考文獻】
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土地拆遷法范文6
12月初，建設部下發了《城市房屋拆遷估價指導意見》（以下簡稱《意見》）。盡管這個《意見》只不過是一個法律效力次于行政法規的部門規章，但卻受到了國內各界尤其是城市住房拆遷涉及的主要利益群體的廣泛關注。作為主管部門，建設部的行動十分低調，記者一再聯系采訪，其有關部門均表示“問題敏感，一律不接受采訪”。
以往的拆遷，補償額度總是由拆遷人單方面確定，評估標準極不透明公開，由此直接間接引起的拆遷糾紛和群體上訪甚至血案不勝枚舉。此番《意見》的一個重要精神，就是要規范房屋拆遷估價行為，提高拆遷估價的公正性，保護被拆遷人的利益。《意見》規定估價機構由拆遷人和被拆遷人共同確定，部分賠償項目拆遷雙方可以協商決定，這便為當事雙方提供了平等談判的契機。
此外，《意見》規定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。這實際上就是將調整房地產財產關系而應給予的補償單獨考慮，也就是說承認拆遷是一種財產關系調整，這是一個較大的進步。
長期拆遷案件的北京市英島律師事務所鄧澤敏律師評論說：“從部分內容看，至少在某些形式上，拆遷人與被拆遷人站在了平等協商的地位上。”
較為一致的評價是，《意見》的精神如能真正落實，應能大大提高拆遷評估的公正性，對被拆遷人的利益有較為合理的補償。
仍有大量“法律空子”
記者在對有關學者和拆遷當事人的采訪中也了解到另一種看法。他們認為，《意見》作為一個部門規章，其實是對《城市房地產管理法》等有關法律的具體化和細化。盡管它在規范拆遷行為和保護被拆遷人方面作出一定努力，但是由于相關條款表述較為模糊，有諸多不夠明晰之處，仍然留下大量侵害被拆遷人利益的“法律空子”。
房屋拆遷估價的技術標準十分重要，它直接影響到評估價格?！冻鞘蟹康禺a管理法》第33條的規定明確而嚴謹，它指出，房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估標準，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地市場價格進行評估。但是《意見》中僅僅規定“拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行”，相對便顯得含糊和簡單。
對于開發商而言，當然是拆遷成本越低，利潤就越高；而對于地方政府而言，土地出讓金也是一項重要的財源，且拆遷的成果往往和城市的發展建設緊密聯系。事實證明，正因為拆遷總是涉及諸多方面的利益，有關法律法規和政策一旦稍有模糊之處，“公正、公平、公開”六字原則在地方政府的執行過程中便有可能打上折扣。因此有拆遷戶大膽表示，希望能夠在拆遷當中聘請外地的評估機構進行評估，因為“當地的都是和地方政府站在一起”。
不應忽視補償被拆遷人的土地使用權
更加不容忽視的是，有專家分析，《意見》一個突出而微妙的特點，就是土地和房屋的評估沒有分別考慮。
在《意見》中，對于估價的主要定義是“房屋拆遷估價”，通篇幾乎對“土地”二字避而不談。盡管《意見》的第二條強調了這種估價行為是針對國有土地上房屋的拆遷，但是通篇沒有明確提到估價的目的之一，是對于被拆遷人因拆遷而導致其所擁有的國有土地使用權的喪失進行補償。
這個問題非常關鍵。以北京市多年沿襲的“危改”制度為例，據北京市建委開發辦拆遷處一位工作人員介紹，以危改立項土地均可先期以劃撥形式取得使用權。其中的經營性項目，直到項目后期再由開發商向政府部門補繳土地出讓金，對于回遷部分，則根據拆遷人調查統計的回遷數據免收土地出讓金。劃撥用地，國土部門需向用地人簽發建設用地批準書，憑建設用地批準書、規劃用地許可證、金融機構出具的拆遷安置補償資金證明文件、拆遷計劃、拆遷方案、拆遷資質證明文件等向區、縣國土部門申請拆遷許可證。
