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集體土地房屋征收法范文1
一、征收對象范圍的界定
觀點一：征收范圍局限于城市規劃范圍內的集體土地，主要為城中村、城鄉結合部的集體土地。觀點二：除上述范圍外，包括城市規劃范圍外，為軍事設施、公路、鐵路、水利設施等公益性質的建設需要將集體土地收歸變為國有土地的范圍。觀點三：拆遷行為完全消失，所有集體土地變為國有土地的行為均界定為征收。
筆者傾向于觀點三，現行的《土地管理法》和《物權法》中均未出現拆遷，僅出現征用及征收。為了和上位法一致，更為了符合群眾抵制拆遷的呼聲，拆遷將會退出歷史舞臺，相關行為將全部界定為征收。
二、征收行為依據是否僅為公益性建設需要
觀點一：《國有土地上房屋征收與補償條例》中明確“為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定?！逼渲辛信e了征收的六種行為，集體土地可參照國有土地征收條例劃定僅公益性建設可征收。這也符合《物權法》第42條的規定：“為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產”。觀點二：集體土地征收的依據不僅僅是公共利益的需要，還包括城市規劃范圍內的城市建設和城市開發。
筆者傾向于觀點二，工業化及城市化發展需要擴大城區范圍，需提供土地供其發展。工業產業將會逐漸搬離城市中心區，逐步向城市擴散，最終會擴散到城市周邊的集體土地，國家一定要為工業發展提供最基本的生產條件——場地。城市化發展可以集約利用現有城區土地，但國有土地征收條例相關法文致使非公益性質的城建開發很難開展，因此集體土地征收條例勢必要為城市化擴張提供可行之路。
雖然集體土地征收條例一旦將城市規劃納入征收前提之一，將與《物權法》抵觸。但《物權法》范圍涵蓋過大，實際操作中主要依據相關下位法條文；而且集體土地征收條例的出臺本身就會引發原有法律條文的修訂工作和具體實施規范的制定，征收條例推遲出臺的原因之一也是相關法規的修訂、重新制定及撤銷工作。因此，盡管將城建開發納入集體土地征收條例會與《物權法》沖突，但筆者依然傾向于將此條例納入城市建設的需要。
三、補償組成范圍構成
1.現行補償組成范圍
《中華人民共和國土地管理法》和《物權法》均明確規定征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用。
集體土地所有權歸村鎮集體，因此土地補償費歸村鎮集體，安置補助費一般也歸村鎮集體，?？顚Ｓ糜谑У剞r民的安置。征收農用地的情況下農戶直接得到附著物和青苗補償，征收宅基地的情況下農戶直接得到附著物即房屋補償，占用的宅基地補償方式和價格一般由各省市制定相關規定。北京市依據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》和《北京市宅基地房屋拆遷補償規則》使用宅基地區位價補償農戶被占用的宅基地。
2.爭議的焦點問題及觀點
《國有土地上房屋征收與補償條例》確定的補償范圍包括：被征收房屋價值的補償、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償、因征收房屋造成的停產停業損失的補償、補助和獎勵。而且，該條例明確規定被征收人可以選擇產權調換也可以選擇貨幣補償。
現行的集體土地拆遷補償組成的范圍與現行的國有土地征收補償組成范圍大相徑庭，集體土地上征收補償的組成是借鑒國有土地上征收補償構成，還是沿用《中華人民共和國土地管理法》和《物權法》中的補償構成思路？針對國有土地上征收不涉及的安置問題、被征收的宅基地補償問題和補償款中歸屬于村鎮集體部分的管理和使用問題如何解決？
筆者認為：補償的組成會借鑒國有土地征收條例補償范圍構成，并且涵蓋國有土地征收條例中沒有的安置費和青苗補償，但可能會以新的名稱出現；條例可能會參照城鎮居民的養老金方式將安置補助費對接為社會保障費用或者安置保障費用，讓失地農民領取養老金；歸屬于村鎮集體的補償款的管理和使用問題，此次征收條例不一定能做出具體規定，主要原因是各地地方性差異較難統一，可能會明確原則性指導方向；條例會明確被征收農戶可以選擇產權調換也可以選擇貨幣補償。
四、被征收人除被征收宅基地之外另有宅基地如何補償
由于我國法律規定宅基地只能每戶一處，但是歷史原因造成部分農戶可能有一處以上宅基地。農戶宅基地被征收后，會出現以下幾種情況：1.被征收人宅基地被征收后，他處有宅基地；2.被征收人宅基地被征收后，農村集體經濟組織能為被征收人重新調整安排宅基地；3.被征收人宅基地被征收后，他處沒有宅基地且農村集體經濟組織不能為被征收人重新調整宅基地。針對上述三種可能情況，集體土地征收條例如何處理？
觀點一：借鑒《江蘇省集體土地上房屋征收與補償辦法》，被征收人住宅被征收后，他處有宅基地或者農村集體經濟組織能為被征收人重新調整安排宅基地的，對集體土地上被征收房屋的補償按房屋重置價格結合成新給予補償。觀點二：不考慮被征收人他處是否有宅基地，被征收人住宅被征收后，農村集體經濟組織能為被征收人重新調整安排宅基地，對集體土地上被征收房屋的補償按房屋重置價格結合成新給予補償；農村集體經濟組織不能為被征收人重新調整安排宅基地的，征收人需提權調換房屋，放棄產權調換的被征收人，除去房屋重置成新價格補償之外另獲得宅基地補償價格。
筆者認為：部分被征收人擁有一處以上宅基地，是歷史原因造成的歷史問題，只要是合法取得的就不能追溯。另外，筆者傾向性認為農村集體經濟組織能為被征收人重新調整安排宅基地的，按房屋重置價格結合成新給予補償；農村集體經濟組織不能為被征收人重新調整安排宅基地的，征收人需提權調換房屋，放棄產權調換的被征收人，另獲得宅基地補償價格，宅基地補償價格以區位價或者估價規范技術標準或者其他計算標準及名目發放。
五、評估規范依據及價格
1.評估規范依據
已有的評估規范包括：《房地產估價規范》、《城鎮土地分等定級規程》、《城鎮土地估價規程》、《農用地分等規程》、《農用地定級規程》和《農用地估價規程》。目前，國有土地上的評估適用《房地產估價規范》、《城鎮土地分等定級規程》、《城鎮土地估價規程》；集體土地上的評估適用《農用地分等規程》、《農用地定級規程》和《農用地估價規程》。
選擇什么評估規范的核心問題是依據被征土地原用途、原質量進行估價還是按照規劃所確定的征收后用途進行估價，是按照征收前的集體土地估價，還是按照征收后的國有土地估價。對此，江蘇省進行了試點研究，出臺了《江蘇省集體建設用地上房屋征收與補償辦法》，規定針對城中村和城鄉結合部宅基地征收，根據《房地產估價規范》對被收購房屋的價值進行評估，按照征收后的用途進行估價。目前，其他地區均未明確依據《房地產估價規范》評估集體土地，通常制定一套新的標準進行賠補，例如北京市、杭州市。
《國有土地上房屋征收與補償條例》的配套條文《國有土地上房屋征收評估辦法》，雖未明確估價規范為《房地產估價規范》，但其第13條“注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估”；其實，這已經明確了估價技術的參照體系為《房地產估價規范》。
那么集體土地的估價規范體系會參照已有六個規程規范的哪一個？
筆者認為處理的方法有兩種：或參照《國有土地上房屋征收與補償條例》利用市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估，但不會明確按照國有土地還是按照集體土地評估這類敏感問題；抑或提出新的名稱，出臺相應的集體土地上房屋征收評估辦法，提出新的評估技術方法。
2.與國有土地是否同地同價
集體土地征收最大的爭議是：是否做到農村集體土地和城市國有建設用地同地同價或者換句話說同房同價，按國有土地上被征收類似房地產進行評估？
對此，現有的各地政策千差萬別。江蘇省進行了試點研究，出臺了《江蘇省集體建設用地上房屋征收與補償辦法》，其中規定針對城中村和城鄉結合部宅基地征收，被征收人選擇貨幣補償或者原址產權調換的，根據同房同價原則，按國有土地上被征收類似房地產的市場價格進行評估。但江蘇省同房同價的規定中與宅基地擁有處數掛鉤。
集體土地征收條例是否會明確提出集體土地與國有土地同地同價？
筆者認為：我國現行土地制度確定土地制度分全民所有制和集體所有制，城市市區的土地屬于國家所有；農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。集體土地征收條例可能不會明確同地同價，避免與土地制度和現行法律相抵觸，但集體土地征收條例的出臺必將引起集體土地上被征收人獲得更多的補償價款。
集體土地房屋征收法范文2
關鍵詞：集體；征收；拆遷
中圖分類號： D922.3 文獻標識碼： A 文章編號： 1674-0432（2013）-18-14-1
1 基本情況
2010年以來，柳河縣累計征收集體土地7302畝，拆遷集體土地上房屋794戶，5.5萬平方米，有力保障了城市建設及重點項目建設用地需求。2012年，全縣開展重點項目土地房屋征收“百日會戰”活動，僅用三個月時間完成了征收集體土地465畝，拆遷512戶，面積3.8萬平方米。實現集體土地征收與房屋拆遷平穩有序推進，沒有發生一起重大上訪事件，有力地維護了社會穩定。
2 主要做法
2.1 依法行政，堅持原則，為實現和諧征地拆遷創造前提條件
2.1.1 統一征收標準，維護征收秩序 集體土地上的房屋征收，結合《征收條例》，迅速出臺了房屋征收補償辦法，嚴格依法程序制定各區域房屋征收補償安置方案，征地前嚴格執行告知、確認、聽證和“兩公告一登記”法定程序，明確“拆一還一”政策，嚴格按照評估結果補償，對最終審查確定的低保戶、困難家庭給予住房保障特殊扶持。
2.1.2 突出獎勵政策，調動動遷熱情 征收房屋補償安置方案實行了獎勵政策：在征收第一時段內實行“5、3”獎勵政策，即：5000元和300元/m2的搬遷獎；第二時段，實行“3、2”政策，即：3000元和200元/m2的搬遷獎；收尾時段實行“2、1”政策，即：2000元和100元/m2的搬遷獎，超出時限的不予以獎勵。
2.1.3 堅持補償標準，保證公平征收 堅決按照縣政府制定的補償標準操作，做到了一把尺子量到底，一個標準貫始終，對不在補償范圍內或超過補償標準的堅決不予補償，保證征收公平、公正；堅決杜絕暗箱操作，擾亂征收秩序的行為，明確要求征收干部，不得違犯法紀，嚴禁擅自提高補償標準，嚴禁接受宴請、禮品等行為。
2.1.4 加大執法力度，維護法律權威 經過前期摸排、違建鑒定領導小組審核公示及群眾監督舉報，對集體土地征收區域的違建進行了確認，并依法下發了限期拆除通知。在法定期限內不自行拆除、頂風私搭亂的堅決予以。在解決釘子戶問題上，縣法院提前介入，靠前指導，對司法裁決、限期遷出的重點戶，做好政策法規宣講和勸導工作，促使其達成協議。
2.2 協調聯動，綜合舉措，為推進征地拆遷工作形成強大合力
為協助各包保組工作，柳河縣成立了五個包保職能組：征收宣傳組、征收管理組、紀律監督檢查組、考核管理組和法律指導、司法執行、維穩組。成員主要由住建、國土、紀檢監察、檢察院、法院、公安、財政、審計、宣傳、廣電、教育、司法等部門組成，每個組都有牽頭部門，各自都有責任包保，有力地促進了工作的開展。
2.3 完善機制，形成優勢，為完成征地拆遷任務提供有效保障
2.3.1 健全責任機制，落實包保任務 充分發掘各部門的優勢，形成了集體土地征收與房屋拆遷工作以縣國土資源局為責任主體、包保部門全體參與、協同部門全面配合的大工作格局。
2.3.2 堅持陽光操作，主動接受監督 探索并制定整套的征地拆遷工作流程，主動接受群眾監督。在征地拆遷現場設立辦公室，并懸掛、張貼工作進度表、包保部門一覽表和各類公示板，做到“三公示、三監督、六到戶”堅持征收工作全程公開、透明。
2.3.3 實行包保到戶，形成感情優勢 感情通、工作通。各包保組堅持以人為本，包保干部包保到戶工作，以真心誠意、真實行動做好動員工作，細致周全、有策略地與被征收戶們拉近關系，耐心宣講政策法規、熱情地做通思想工作。
3 存在的主要問題
3.1 集體土地上沒有產權房屋問題
沒有產權房屋包括：無合法產權和土地使用證明、合法建房手續的房屋。但大多數無證照房屋都是困難群眾的安身之所，征收無證照房屋的補償，沒有政策依據，征地拆遷工作與保護群眾利益發生矛盾。
3.2 被征地農民的生產資料存放問題
征收集體土地房屋后，計劃村民回遷樓房，但農民還有剩余土地，需要繼續耕種，部分以農業生產為主農戶的生產資料、耕種機械設備存放地點難以解決。
4 今后工作思路
4.1 嚴格落實法律法規，堅持依法拆遷
在今后集體土地征地拆遷工作中，把嚴格執行法律法規作為確定拆遷范圍、審核安置補償方案、房屋評估、簽定拆遷協議等各個環節的重要依據。
4.2 突出工作重點，確保征地拆遷客觀公正
在實施農房拆遷過程中，突出被拆遷群眾的經濟利益放在首位，堅決把握“嚴細”標準，堅持一把尺子量到底，對評估結果嚴格細致地審核，確保征地拆遷客觀公正，確保補償價格合理。
4.3 耐心周到服務，堅持人性化拆遷
集體土地房屋征收法范文3
論文關鍵詞：集體土地征收；征收程序；所有權變更時間
因筆者工作原因，近階段受某區政府委托協助其為實施農村集體土地征收工作提供法律咨詢，就在筆者對相關理論問題及司法實踐進行研究時，發現就我國目前來講，盡管已有《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）、《中華人民共和國土地管理法實施條例》（以下簡稱《實施條例》）以及各省出臺的土地管理方面的地方性文件作為征地指導性規范，但對一些關鍵性的問題仍缺少明確的法律規定。本文在此僅提出一個在農村集體土地征收實施前期所出現的有關集體所有土地被征收時所有權轉移時間的法律問題，以期為我國已經展開的《土地管理法》的修改及《農村集體土地征收補償條例》的出臺有所裨益。
一、問題的提出
筆者在中國裁判文書網查詢與農村集體土地征收相關的案例時，查找到一份由吉林省吉林市中級人民法院于2014年10月10日作出的劉某與吉林市豐滿區人民政府房屋征收補償行政糾紛一案的二審行政判決書。[1]筆者認為此案單就國有土地上房屋征收與補償程序來講，征收部門的做法的確合法合規，但筆者同時也在此份判決中發現了一個似乎值得懷疑的觀點，那就是被上訴人和二審法院均認為集體所有的土地從吉林省政府批準征收并由吉林省國土資源廳下發相關批復的那個時間點開始，所有權性質就發生了轉變，變為國有土地了。也正是基于這種觀點，接下來的地上房屋征收才適用的是國有土地上房屋征收與補償程序。
對集體所有土地被征收時所有權轉移的時間點的認定對下列問題都有著極其重要的影響：首先，就我國目前對農村集體土地征收的啟動程序來看，村集體缺少參與權及話語權，特別是針對征地是否符合公共利益這點。如果將所有權轉移的時間點認定為從批準征地文件出臺時即轉移，那村集體及村民對于已屬于國家所有的土地就更是無從發表任何意見了。其次，根據目前的立法現狀，征收人可以說是既做“裁判員”又做“運動員”——說其作為裁判員是因為與征地相關的一切進程都是由其主導的，例如聽證后是否修改征地方案的決定權、是否作出責令交出土地的決定權、是否申請法院強制執行的決定權等都握在征收人手中；而說其是運動員，則在于就土地所有權性質轉移的結果來看，征收人與被征收人的關系實則是農村集體土地的買方與賣方，雙方地位平等，否則就違反了《中華人民共和國憲法》對私有財產的保護。如果將所有權轉移的時間點認定為從批準征地文件出臺時即轉移，顯然是剝奪了被征收人可作為所有權人與征收人討價還價的權利。再次，如果所有權轉移的時間點不明，則對被征收土地上附著物的補償標準的適用也會因此不明，如從征地批準文件出臺時轉移，則固然應適用國有土地上征收與補償的相關規定，如從整個征地程序完成時才算所有權轉移，則仍應適用《土地管理法》等作為補償標準，目前司法實踐中已出現類似矛盾。[2]
二、對農村集體土地所有權變更時間的立法現狀
我國目前對農村集體土地征收具有指導意義的立法主要包括《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）、《土地管理法》、《實施條例》、各地方政府的規范性文件以及最高人民法院頒布的相關司法解釋，但這些法律規范對集體土地被征收時所有權何時轉移這一問題均無規定。
首先，《物權法》在我國是明確物的歸屬的基本法。鑒于本文討論重點是農村集體土地的所有權轉移問題，故在此只考察《物權法》對不動產變動方面的相關規范。這些規范主要體現在第六、九、十四條之中，其核心內容為不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記，經依法登記，發生效力，未經依法登記，不發生效力；不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記，自記載于不動產登記簿時發生效力。通過上述規定可知，農村集體所有的土地如被征收為國有，至少應在履行完畢權屬變更登記手續后才轉移，而絕不是僅憑征地批準機關的批準文件就發生所有權轉移的法律效力。
其次，《土地管理法》及《實施條例》中也均有對農村集體土地征收程序及補償標準方面的規范，其中，從《土地管理法》第四十六條第二款和《實施條例》第二十三條第四項可推斷出在征地方案公告后，土地所有權并未立即轉移，土地權屬證書也尚未辦理變更登記，因此所有權人仍為證書上登記的主體，并非已變為國有。
再次，既然此文源起于劉某某案，那么以《吉林省土地管理條例》為例，其中第二十五至二十八條規定了征地程序及補償標準，只要征收人依法履行了征地審批程序后，就可將已轉為建設用地并且已征收的土地進行劃撥、出讓、作價出資等行為，但問題的關鍵正在于國家是從何時作為所有權人才有權以劃撥、出讓或作價出資等形式處理土地的，目前來看仍無明確答案。
三、問題的解決——集體土地所有權變更時間的認定
鑒于我國目前土地所有制除農民集體所有外即歸國家所有，故筆者認為只要完成集體所有土地的征收程序土地即歸國家所有，無需額外辦理所有權憑證，那么認定集體土地所有權變更時間的關鍵即在于判斷征地程序何時完成。征地程序一般從擬征地通知書開始，經過辦理農用地轉用和征地審批、進行征地方案和安置補償方案公告、簽訂補償協議，到最后交出土地。
集體土地房屋征收法范文4
文章結合物權權能理論，在中國現行法律框架中界定集體土地收益權及其當代價值。研究發現：集體土地收益權
>> 集體土地所有權實現的價值目標、基本原則與制度框架 集體土地征用與農村土地收益分配的制度創新 農村集體土地產權實現方式與商品住房價格 土地保障功能下集體林地流轉的現實困境與制度完善 集體土地承包經營權入股的法律困境與出路 當前集體土地征收拆遷的困境與對策分析 利用SuperMAP系統實現農村集體土地發證項目的應用與問題探討 淺析農村集體土地制度的完善 農村集體土地征收制度存在問題的探討 試論農村集體土地制度改革的必要性與指導原則 論集體土地管理制度存在的突出問題與對策 試論農村集體土地制度改革的指導原則與政策建議 農村集體土地產權制度的問題與改革思路和措施 關于集體土地上的房屋征收與購買制度研究 農村集體土地產權制度存在的問題與完善途徑 我國集體土地征收制度的反思與完善 農村集體土地產權制度改革困境破解 農村集體土地征收制度研究 集體土地制度亟待變革 農村土地承包經營權與集體土地所有權的內涵在確權實踐中的指導作用 常見問題解答 當前所在位置：？cn=B01.
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集體土地房屋征收法范文5
關鍵詞：集體土地 房屋 拆遷 安置 法律
近年來,城市化進程不斷加快,城市周邊農村集體土地大量被征用,本應寧靜的鄉村從此就不再平靜了。在拆遷中因主體涉及多個方面,法律關系又錯綜復雜,再加上巨額利益的驅使, 土地承包、流轉、征收和征用拆遷中的違法違規行為時有發生，損害了農民利益的切身利益,威協到農村社會的穩定，由此而引發的農村集體土地補償安置問題受到極大關注，我們應該從法律的角度理智的思考。
一、農村集體土地房屋拆遷的立法需要
城市房屋拆遷在我國已有經驗，并且也有適用于“在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷”的法律法規《城市房屋拆遷管理條例》。而農村房屋拆遷是近幾年才逐漸進入人們的視線，還沒有成熟的法律條例出臺，工作中，只有土地管理法中的有關規定能對集體土地上的房屋拆遷作以指導，通過征收集體土地所有權的方式，實現對農村房屋的拆遷。但是，農村房屋拆遷中地上附著物補償土地管理法的規定是明顯解決不了的。所以，我國在集體土地房屋拆遷方面的法律還是缺失的。正是由于法律的缺失，工作中的無法可以，無據可循，導致農村房屋拆遷中引發的矛盾此起彼伏，不亞于城市，就其矛盾的復雜和尖銳程度，必須通過法律加以規范。 目前，各地根據本地區的實際情況自行制定有關條例，但是規定條件不同，標準不一，有的百姓滿意，有的百姓怨聲載道，影響安定，所以，針對農村集體土地房屋拆遷中的現實問題，急需國家從國情角度出發出臺合乎民意的農村房屋拆遷管理條例。既要考慮到家庭中的戶籍人口問題，又要考慮到土地房屋的價值狀況，以保障農村多家庭人口戶經濟利益，只有通過這樣詳細準確的立法方可規范農村房屋拆遷，理順農村房屋拆遷中的各項法律關系，保障農村的合法權益，才會有利于拆遷工作的順利開展。
二、農村集體土地房屋拆遷補償的合理合法
農村房屋拆遷不但立法方面存有缺陷，在補償方面也是標準不一，非常混亂，這也是導致矛盾突出的重要原因。城市房屋拆遷涉及的是國有土地，農村房屋拆遷涉及的是集體土地，它們無論是在土地所有權性質、所有權主體，還是在土地管理方式以及拆遷安置對象等方面都有很多差異，因此不能完全參照《城市房屋拆遷管理條例》去執行。而各級政府制定的補償標準隨意性很大，補償內容不一致,產生了不可避免的矛盾和糾紛。例如，在實際拆遷時，只將房屋、房屋裝修費用、搬遷費用、地上附著物進行補償，并不細化區分農村房屋的用途、性質及相關的權利，既只對被拆遷房屋本身的價值和區位價值進行補償，而不考慮到庭院空地的利用價值、以及被拆遷房屋上存在的其他權利人的利益損失等,這樣補償標準就會偏低，嚴重損害了房屋所有人的合法權益。 另外，我國《土地管理法》第四十七條對土地使用權的征用補償規定比較明確，相應的有具體的計算標準因此，在土地征用方面矛盾就少得多。而對土地上的房屋征用補償卻沒有明確的規定和具體的計算標準，爭議也主要產生在這里。所以，應考慮到出臺對房屋等附著物的拆遷補償細化補償項目并確定補償計算標準的詳細規定，對拆遷補償原則、補償方式、拆遷程序、救濟途徑、法律責任等做出具體規定。有了規定各地就可以按照規定的計算方法確定具體的補償金額，避免不必要的麻煩，這樣更有利于法律的可操作性和對公民財產權利的充分保障,有利于解決現實中存在的矛盾。
三、農村集體土地房屋拆遷工作程序的合法性
拆遷工作中之所以矛盾重重，暴力事件頻發還有一個重要的原因就是工作程序不透明、不公開，所以百姓不支持，不理解，甚至產生怨恨。例如，被遷戶只知道自己的家要被拆了，不知道他們的家在被拆的同時還會享有哪些權利及如何維護自己的合法權益不受損害，在很茫然的情況之下不是漫天要價，就是暴力抵抗，致使動遷工作難以進行。同時，他們就更不知道自己應盡的義務了，不知道通過合法的途徑提出自己合理的要求，不知道請求政府的幫助解決自己的實際苦難，導致不能按時完成征遷任務，使征遷工作一拖再拖，不能順利開展。所以，要完善拆遷程序,使拆遷各個階段公開化、透明化。通過公正、公開、透明的程序設計來保障征地拆遷的公正合理。 例如，從土地規劃階段就讓公眾參與,并在拆遷過程的始終都體現公平、公正、民主的原則。即在政府征地決策做出之前,應當征求村委會的意見，召集村民大會，與農民進行協商,征得絕大多數人的認同，使集體土地所有者和使用者的主體地位得到尊重。這樣群眾才能理解和支持今后的工作，許多不必要的矛盾和麻煩就不會發生了。另外，拆遷前應加大宣傳力度向被拆遷戶進行廣泛地宣傳，讓百姓了解相關法律法規及政策，以及怎樣拆遷和如何安置補償等，建立公開透明的拆遷工作制度，主動接受公眾監督，給被拆遷人一個平等的權利。同時，在拆遷安置具體操作中加強對參與征地拆遷工作有關人員的法律宣傳，政策培訓、監督管理，避免有些干部在拆遷中不遵法、不守法，。要堅持公開、公正、公平原則，以公開促公正，以公正保穩定，做到合情、合理、合法，使拆遷工程成為政府和被拆遷人的共贏工程。
四、總結
農村集體土地房屋拆遷工作中矛盾主要集中在相關立法不完善、漠視公民私有財產、拆遷補償安置不合理等方面。土地是農民的命根子，房屋是老百姓用一生積蓄換來的最大財產，征用他們的土地，拆掉他們的房屋，沒有相關的合理政策和合情的法律作支撐，他們是不會善罷甘休的。所以，要想農村集體土地房屋拆遷工作順利進行就要完善相關立法、規范行政機關的職能、完善補償機制等。
參考文獻：
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集體土地房屋征收法范文6
近年來，伴隨著中心城向周邊地區的擴張越來越迅速，以“中心帶動地方，地方支援中心城發展”的發展模式導致農村房屋拆遷速度逐年遞增，由于房屋拆遷的法律保障不健全及拆遷進程環節存在諸多不規范的做法，由房屋拆遷引發的利益沖突事件逐年上升。征地拆遷關乎民生與鄉村社會和諧穩定，分析農村房屋拆遷過程中存在的矛盾問題與原因，提出理順房屋拆遷關系、訴諸法律規范程序，明確補償原則、補償方式，通過權利救濟以確保農民合法權益。
［關鍵詞］
公共利益；房屋拆遷；拆遷安置
1當前農村房屋拆遷的現狀
國家以公共利益需要為基礎，對農村的集體土地和城市的國有土地按照法定程序進行征收。農村房屋拆遷可以看作是農村集體土地被征收的一個環節，當集體土地被征收時，房屋作為附著物與集體土地作為一個整體被征收。土地征收是按照一定程序進行的，一般先將集體土地征收為國有土地，然后對國有土地就行處置，比如房屋拆遷。房屋拆遷是土地被國家征收并被新的所有人對土地進行改造的行為，房屋拆遷的目的是為了獲取房屋下面的土地，并對土地進行開發改造。如果國家征收集體土地上不存在農村房屋的事實，自然也不存在房屋拆遷的問題。我國房屋拆遷速度逐年增加，每年被拆遷的房屋不計其數，在房屋拆遷的過程中存在很多問題，這些問題不僅存在于開發商，更存在于政府相關部門。拆遷使得拆遷人與被拆遷人之間的矛盾日益惡化，由此導致的社會問題日益嚴重，近些年的農民訴訟及上訪次數較之前一段時間有明顯增加的趨勢，且大多數農民上訪的原因都基于房屋拆遷安置不合理這一問題上。實踐中，類似于此類問題的出現舉不勝舉：南京市的拆遷安置爭議自焚案；北京農民半夜由開發商找來的打手拖出自己的房屋進行強制拆遷并被毆打；武漢被拆遷農婦被挖掘機活埋等等。房屋拆遷這一行為，早已成為社會各界關注的焦點。
2農村房屋拆遷過程中存在的問題
征地拆遷是將集體土地轉化為國有土地，再將國有土地進行處置的過程。這個行為本質上存在著“國有化”的性質以及對私有財產的消滅。在具體實踐的過程中，房屋拆遷面臨的矛盾遠比想象的還要多。
2.1對“公共利益”的認識及界定沒有具體的標準
對“公共利益”的追求，是對政府進行征地拆遷行為的正當合法性的有力說明?！肮怖妗?，按照通俗的理解，是指對國家和社會團體等大多數不特定人群的利益。由于我國的法律體系還不是很完善，并未對“公共利益”作出具體情況的規定和具體含義的界定，因而“公共利益”這一概念在征地拆遷的過程中經常被濫用。地方政府利用征地拆遷獲利屢見不鮮，以小額補償甚至是無償，通過強制手段征收，再以高價轉讓給各個開發商，掙取高額差價，農民作為被拆遷人，他們的利益收到很大損害，基本得不到拆遷補償，甚至無法保持基本的民生。在一個法治國家中，政府在拆遷補償中的作用應該是監督、審批和引導，不應過于干涉，至于補償問題應該由政府引導，開發商和被拆遷人之間按照相應法律進行商議并簽訂相關條約。
2.2對于農村集體土地房屋拆遷，現存的法律過于陳舊且相互矛盾
我國的法律包括《憲法》在內，都規定征地拆遷必須合法且按照相關程序進行。但就目前而言，我國并沒有一部專門針對征地拆遷以及拆遷補償等行為的完整、完善的法律?！锻恋毓芾矸ā分幸幎ǎ鞯夭疬w過程中征地上面的苗木和房屋等附著物的補償標準由各省、自治區以及直轄市規定。目前，我國大多數省、自治區以及直轄市已經完善該標準，但仍有少數地區將該權利授權于下屬部門進行制定，這是與《土地管理法》中規定的條文相違背的。除此之外，大多數省、直轄市以及自治區原先已經制定實施的政策法規也存在程序欠缺、內容不清以及權力不明等弊端。而且很多地方制定的法律是與上位法相左的，這些規章制度是不能夠作為征地拆遷的法律依據。雖然《物權法》得以實施，但是該問題仍未得到很好的解決，《物權法》只對拆遷應給予拆遷補償，維護被征收土地人的合法權益作出規定，并未對拆遷應該遵循的規章及程序以及對被拆遷房屋的所有人賠償細則做出具體層面的規定，這種法律條文“重原則，輕務實”。
2.3政府的多重角色及權力過度，拆遷過程缺乏法制，卻又處處存在“法制”
合法規范的程序是房屋拆遷順利進行的保證和前提。農村房屋拆遷必須要按照正式的法制法規約定的程序走下來。但是目前我國并未有一部對房屋拆遷程序做出規定的法律法規，《土地管理法》只是對征收集體土地的程序做出規定，并未對房屋拆遷的程序做出相應規定。各個地方的地方性法規太過于局限，并且存在規定程序籠統、繁多且透明度不高等問題，不僅可操作性極差，而且忽視了被拆遷農民的基本人身權利，比如知情權及參與權等。強制拆遷是指拆遷人與被拆遷人未在拆遷的期限和補償標準達成協議時由拆遷人向相關部門提出申請行政裁決。如果拆遷人已按照安置補償標準對被拆遷人進行補償，被拆遷人未按規定日期搬遷的，由當地政府拆遷管理部門依法申請人民法院實施強制拆遷的行為。強制拆遷有其存在的必要性和正當性，但在實際拆遷過程中，政府的權力過于龐大，不僅身兼要職且身兼數職：集政策制定者、征地拆遷的決定人、拆遷安置項目的規定者以及強制拆遷的執行者于一身。雖然被拆遷人不服裁決可以上訴，但基本上不會得到回應，法院基本上不會考慮審查被拆遷人的合理性，只會考慮拆遷人是否按法定程序進行審查，這表明被拆遷人的合法權益基本上無法得到保障。強制拆遷基本上可以說是政府手上強有力的工具，一旦確定某個地方適合拆遷，走所謂“程序合法”的流程，基本上說拆遷行為就是確實能夠進行的，并不會考慮到民生民怨。
2.4作為被拆遷人這個弱勢群體，農民的權力得不到保障，安置補償達不到合理
公益拆遷是由政府直接制定安置補償方案，但商業拆遷的補償安置方案是由開發商擬定再經過政府批準即可實施的。該過程中完全沒有作為被拆遷人的農民參與其中，而且被拆遷人是無權對行政機關的行政行為提出行政訴訟的，即使為了自己的補償安置事項提出民事訴訟，人民法院為減少訴訟壓力，也不會接受訴訟，如此一來，被拆遷人的司法救濟渠道是行不通的。房屋拆遷必須給予被拆遷人合理的補償，而且必須是被拆遷人喪失房屋大致相當的補償。補償的方式大致有三種：一種是將被拆遷人規劃安置到統一區域的安置房；二是等價補償，就是按照相應補償標準用貨幣的方式補償被拆遷人；三是重新在新的區域審批宅基地，并給予一定的貨幣補償。實踐中，補償安置問題未必如此簡單，主要存在以下幾個問題：
2.4.1補償標準太過于隨意。
由于在該方面，國家并未對補償做出統一的明文規定，各個地方的補償標準大都不一，甚至于同一鄉鎮的不同村落之間的數額差距都極為巨大。不同拆遷性質的拆遷，補償的標準更是大不相同，公益拆遷的補償數額在實踐中要遠遠低于商業拆遷。被拆遷人對于此種情況往往抱有不滿與抵觸情緒。
2.4.2補償范圍較窄，補償標準太低。
首先應該明確一點：房屋拆遷的目的是為了取得拆遷后宅基地地表所占全部土地的使用權，并不僅僅局限于房屋之上所占土地，還包括庭院、以及附屬空地上的土地。而在實踐中，雖然現今實行的拆除房屋面積一對一交換安置房屋面積看似公平合理，實則不然。農村居民與城市居民不同的生活習性，農村房屋與城市房屋還是存在很多的區別：農村居民比較依賴庭院及附屬空地的使用，比如種菜養花，還有的把庭院當成發展農家樂旅游的招待處等，因此只按照房屋所占面積給予補償是相當不合理的。其次，忽視農村房屋拆遷的區位補償，現階段只有北京對郊區拆遷實行此種補償制度，眾所周知，城市內的房屋拆遷是按照區位對補償標準進行劃分的，對農村房屋的拆遷也應該施行此種補償制度。再者，拆遷補償的金額太低。國家并未對拆遷補償的補償標準做出明文規定，而是要求各個地方政府按照實際情況給予補償。通常情況下，政府制定的補償標準都是相當低的，一般拆遷過后，被拆遷人的生活質量不但不能提高，反而會降低很大一個檔次。
3關于農村房屋拆遷的對策
征地拆遷會導致私有財產權消滅，本質上是一種“國有化”的措施。為防止政府濫用征收權損害農民利益，必須從以下三個方面對政府的征地拆遷行為進行嚴格控制：第一，征地拆遷的目的必須是為了公共利益的需要；第二，征地拆遷必須依照法律規定的權限和程序進行；第三，必須給予補償安置，保障被拆遷人的居住條件。
3.1制定專門法律、補充及完善相關法律
政府對農村土地的征收及拆遷行為關系到個人私有財產的剝奪，必須完善該過程的監督控制，國外很多政府都對此制訂了專門的法律法規。我國目前還沒有針對此問題的專項法律出臺，因此，我國立法機關應盡快將有關土地征收和房屋拆遷的法律制定問題提上日程。建議將土地征收問題及拆遷安置問題分別制定相關法律，達到專項專治、專項專法，并應對拆遷安置過程中的雙方責任、法律程序、補償原則以及補償額度進行規定，不僅有利于公民權力的保障也給相關部門的保障和監督提供便利。在專項法律出臺之前，建議先完善現存的《土地管理法》及《物權法》。
3.2建立公正公開的公共利益的識別機制
是否基于公共利益是征地拆遷的前提條件。為了防止借著公共利益之名，行商業開發賺取高額利益之實，同時損害著農民的權益這種現象的存在，必須對公共利益的概念從法律這一正規途徑做出具體規定。但是公共利益這一模糊的概念很難從法律上做出具體明確的規定。雖然不能明確規定，但可以從其他程序對公共利益做出規范。現今對公共利益的規范由政府單方面判定，政府不僅是征地的征收人，也是公共利益的鑒定者，這一現象是相當不合規范的。因此，應從其他方面對公共利益進行規范。最簡單的一種方法就是由同級的人大和常務委員會對公共利益進行識別，政府對拆遷具體步驟進行實施；另一種方式就是在公共利益識別時召開公共利益識別會議，并派半數涉及相關利益的農民參會并投票表決。不僅能規范該進程，也與權力制衡制度相呼應。
3.3設立公正、透明、完善的拆遷程序
絕大多數國家的拆遷程序都是公正與透明的，以美國為例，美國將土地征收這一行為規定為九個具體的法律步驟，并使其透明公開化。我國在此方面可以借鑒國外其他國家的做法：首先，在征地決策做出之前，應當充分考慮民意，與農民代表進行相關方面工作的協商，如果多數農民對此質疑，可遵從前面提到的公共利益鑒別機制對此作出界定。其次，拆遷補償的制定不能政府“一家獨大”，這樣不僅有失公正，更容易造成拆遷方和被拆遷方矛盾的惡化。應舉行拆方代表和被拆遷方代表、相關專家以及政府部門的三方聽證會議，對安置補償方案進行商討及擬定。這樣不僅可以減少暗箱操作，而且能使政府對拆遷工作更深入的了解，提前做好項目預算，也可對可能出現的問題及矛盾提前做好相應準備。最后，被拆遷人的司法救濟渠道必須通暢。當拆遷安置達不成協議時，被拆遷方要有申訴自己權利和利益的渠道才不會引發使用暴力手段維護自己權益的這種不和諧現象。如果當事人認為自己的合法權益受到侵害，便可以。如果不將該程序正式實施，政府還是“一家獨大”的局面，農民作為被拆遷人的利益及權益根本無從保障。
3.4優化補償制度，提高補償標準
征地征用的不是房屋，而是房屋下面的土地，房屋只是作為一種附著物被征用。被征用土地不僅其附著在土地上面的房屋存在價值，還有其土地的潛在的價值。因此，拆遷只補償房屋價值而忽視了土地的潛在價值是相當不合理的一種做法?，F今的補償制度只對房屋外其余土地實行小額補償，甚至于不補償。只有當拆遷行為補償覆蓋到房屋外的土地價值時，被拆遷人才會覺得安置補償方案比較合理、公平。我國的拆遷補償制度要向發達國家看齊，既從現在一般現金補償的“基本補償”制度，向發達國家補償土地實際價值和精神補償的“完全補償”制度看齊。對被拆遷的農民進行土地實際價值補償和精神補償能從根本上消除被拆遷人對拆遷標準和拆遷制度的不合理情緒。
3.5建立被拆遷人的社會保障體系，保障其拆遷后生活質量
西方國家一般都為被拆遷人提供完善的社會保障，我國在此方面相對欠缺。我國應盡快完善該方面的配套設施的提供以及相應制度的出臺。主要可以從以下兩個方面著手進行：一是可以從前面所說的土地增值價值中拿出一部分作為被拆遷人的防老、醫療基金，以及其他社會保障；另一種是對拆遷農民的補償款可以分期支付，且每期支付額度應滿足被拆遷人的生活所需，以此種方式作為被拆遷人的生活保障。這兩種方式都需要政府相關部門的認真監督。同時，農民以土地為生，當土地被征用時，農民便會失業，為失地農民組織職業培訓這一環節必不可少，不僅要為農民提供培訓，更要為其提供工作的機會，減輕其就業的壓力。在培訓時應該特別注意失地農民的年齡結構以及文化程度等特點，針對不同特點給予其不同的培訓。另外，政府可以為失地后自主創業的農民提供財政幫扶，保障其創業順利進行，并應進行相關的調查走訪，為其排憂解難。此外，要為失地農民的文化需求以及失地農民子女的教育問題提供相應的配套設施，達到社會的公平公正并緩解征地拆遷行為帶來的社會矛盾。
［參考文獻］
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