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土地征收安置辦法范文1
第二條住房拆遷中關于貨幣化加配購安置房的安置方式不再執行，一律實行產權調換安置方式。
每個應予住房安置人員按30平方米實行等面積調換，互不支付差價。每個應予住房安置人員根據申請可增購10平方米，獨生子女戶可再增購10平方米，增購面積購房款按建安成本價支付。
被搬遷人人均原合法住房面積（不含披房、附房）低于30平方米的，按30平方米計算住房應安置面積；高于應安置面積的，高出部分按搬遷住房重置價補償給被搬遷人。
第三條1人戶應對應調換安置A戶型房，戶型內超產權調換面積部分按建安成本價執行。經申請批準后跨戶型購買安置房的，超A戶型面積部分一律按超面積價格支付購房款。
被搬遷戶家庭應予住房安置人員3人以上（含3人）的，根據應安置面積（含增購面積）可在安置房戶型中等面積調換2套以上（含2套）安置房。
《實施細則》中有關準予跨戶型購買安置房的規定不再執t">
第四條因房屋結構、套型等原因，造成應安置人員家庭實際購買的安置房總面積超過其產權調換面積（含增購面積）的，對應戶型每套安置房超面積5平方米以內（含5平方米）的，按建安成本價支付購房款；大于5平方米的，按超面積價格支付購房款。
第五條關于被搬遷戶住房安置到高層安置房的優惠辦法，按以下規定執行：
（一）自安置房交鑰匙之日起3年內，物業費按多層物業費標準收取，電梯和二次供水產生的運行費用免于收??；第4年、第5年，超出多層物業費標準以上部分減半收取，電梯和二次供水產生的運行費按收費標準減半收取。減免費用由安置房建設責任主體單位承擔。
2014年12月31日后簽訂房屋搬遷協議的，不再享受上述優惠。
（二）高層安置房樓層層次費費率系數由各安置房建設責任主體單位參照國家有關規范制定。
第六條將《補償標準》中規定的符合住房安置戶的搬家獎勵費標準，由最高5000元/戶調整為最高5000元/人。
有合法住房無應安置人員的搬家獎勵費標準仍按最高5000元/戶執行。
第七條將《補償標準》中規定的住房被拆遷應安置人員過渡費由每月200元/人調整為每月>300元/人。
住房已搬遷完畢但不具備領房條件尚在過渡的應安置人員比照上述規定執行，增加的費用由原支付渠道承擔。
第八條在《辦法》、《補償標準》和《實施細則》中規定的對非住宅房（企業類）進行套補補償方式的基礎上，增加對非住宅房（企業類）及附屬物按重置價進行評估的方式，由被搬遷人選擇。被搬遷人選擇評估方式的，評估費用納入征收成本。
被搬遷人在規定的期限內未做選擇的，視為按評估方式進行補償。
按評估方式進行補償的，由征收機構告知被搬遷人在規定時間內，從在我市注冊且符合資質的評估機構名單中隨機選定評估機構；逾期未選定的，由征收機構隨機選定。
第九條將《補償標準》中關于房屋裝飾裝修按實計補方式調整為打捆補償和凈值評估補償兩種方式供被搬遷人選擇：
（一）被搬遷人選擇房屋裝飾裝修打捆補償方式的，其裝潢補償金額按合法住宅補償總額的35%予以一次性計補；
（二）被搬遷人選擇據實補償要求凈值評估的，由被搬遷人申請并在規定時間內，從在我市注冊且符合資質的評估機構名單中隨機選定評估機構，評估機構對申請人房屋裝飾裝修情況經申請人和征收機構雙方現場共同確認后予以凈值評估，評估結果作為補償依據，評估費用納入征收成本；被搬遷人逾期未選定評估機構的，視為放棄申請，其裝潢補償金額按照本條第（一）項規定的方式確定。
第十條調整《關于集體土地上房屋權屬登記有關具體政策的補充規定的通知》（集權組〔〕2號）中關于未婚家庭成員分立戶安置年齡標準,將已達到晚婚年齡（男25周歲、女23周歲）的未婚家庭成員調整為已達到法定結婚年齡（男22周歲、女20周歲）的未婚家庭成員。
第十一條統一國有和集體所有林地補償費標準：
（一）集體所有的林地征收時按《補償標準》劃定的區片范圍內征地區片綜合地價執行，其林地補償費和安置補助費比例劃分及分配辦法仍按《辦法》相關規定執行；
（二）國有林場林地參照集體林地區片征地補償標準執行，林場周邊有多個區片的，按周邊區片的最高標準執行，補償費的分配由國有林場按國有資產管理有關規定執行。
第十二條調整林木補償費補償方式和標準。有林權證的集體林場和國有林場上的林木補償費標準，由用地單位和被征地單位協議確定，調整為進入主伐期有蓄積量的3300元／畝，無蓄積幼齡林、新造林的2800元／畝。
第十三條用地單位按2600元/平方米計算被搬遷人住房應安置面積建設成本并支付給安置房建設責任主體單位。
經允許增購安置房面積的，增購面積部分的建設成本與建安成本的價格差額，由用地單位支付給安置房建設責任主體單位。
安置房配建的商業用房銷售凈收益經審計后上繳市財政統籌安排，專項用于安置房建設資金平衡。
第十四條2012年度安置房建安成本價執行標準為2080元/平方米、超面積價格執行標準為4300元/平方米。
2012年以后的安置房建安成本、建設成本以及超面積價格標準，由市住房城鄉建設部門會同物價、房屋征管部門根據實際情況確定，經市政府批準后于每年2月底前。
土地征收安置辦法范文2
論文關鍵詞 集體土地 征收 征收程序 征地補償安置
一、集體土地征收制度概述
（一）概念與背景
在我國，土地所有權的主體只有國家和集體經濟組織。依照現行的法律制度，土地所有權不能自由地在流通市場買賣，農村集體土地使用權的流轉也受到了較大的限制。因此，當國有土地難以滿足公共利益的需求時，國家就只能依靠征收和征用兩種強制手段取得其他主體的土地，以滿足其用地需求。征收和征用雖均以公共利益為出發點，但二者存在明顯的區別。具體而言，土地征收的法律后果是將原土地的農民集體所有權變為了國家所有權，即土地所有權的主體發生了變化，而征用僅僅是臨時性地改變了土地使用權的主體。
所謂集體土地征收，指的是國家為公共利益的需要，由縣級以上地方人民政府及其土地行政主管部門組織實施，依法將屬于集體所有的土地變為國有，確定給建設單位使用，并對集體經濟組織及有關農民給予補償和安置的一種具體行政行為。
集體土地征收包含三層法律關系，其一，國家作為征收主體與被征收主體集體經濟組織或農民之間的征收與被征收的關系，其二，國家作為征收主體與用地主體建設單位之間供地與用地的關系，其三，建設單位與集體經濟組織、農民之間補償與被補償的關系。目前，這三層法律關系沒有理順。集體土地征收作為一項具體的行政行為，應當表現為政府與集體組織、農民兩者之間的直接而簡單的關系。對集體組織、農民進行補償不應由用地主體建設單位進行，在實踐層面上，這種做法容易導致被征收主體的合法權益得不到切實的保障。不牽涉到建設單位，單純的政府與集體的征收補償關系才是制度未來發展的方向。
（二）集體土地征收的基本程序
《土地征收管理法》規定了集體土地征收的法定程序。依據該法規定，集體土地征收包括如下基本程序：征地審批、征地公告、補償登記、確定補償安置方案、事實補償安置。
征地公告是指縣級以上政府告知集體土地所有人其所有的土地，經有權機關批準已被國家征收?！锻恋毓芾矸ā返谒氖鶙l第一款作出了原則性規定：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。”《土地管理法實施條例》第二十五條則對公告程序的具體內容進行了明確說明：第一，公告主體是被征用土地所在地的市縣人民政府；第二，公告內容是批準征地機關、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、人員安置辦法以及辦理征地補償的期限等；第三，公告地點是被征用土地所在地的鄉、村。
補償登記程序在《土地管理法》和《土地管理法實施條例》中規定存在差異。根據《土地管理法》，被征用土地的所有權人、使用權人應當在公告規定的期限內持權屬證書到當地政府土地行政主管部門辦理登記。但《土地管理法實施條例》則將登記機關規定為公告中指定的政府土地行政主管部門。實施條例將辦理補償登記的機構規定為公告指定的相關部門，相比《土地管理法》之規定在實際操作上更具靈活性，因而更有利于征收主體在進行征收公告時從高效便民的角度出發，選擇更便利被征收主體辦理征地補償登記的政府土地行政主管機關進行登記。征地補償登記這一程序的內容主要分為兩個方面：第一，辦理登記的期限為公告規定的期限。在相關法律上，由于征用土地涉及面積、人數等多種因素，登記期限并沒有給出一個具體的時間限制，而是交由公告主體依據不同的實際情形進行確定；第二，登記機關為公告指定的機關。
確定補償安置方案，包括以下幾個步驟：第一，補償安置方案的確定。法律規定只對補償安置方案的主體進行了限定，并未涉及安置方案確定程序的具體內容。依此規定，征地補償安置方案是行政機關的內部程序，被征收人無權參與方案的確定過程。因此，補償安置方案系屬行政機關作出的單方面決定；第二，公告補償安置方案；第三，聽取意見；第四，上報批準。補償安置方案應報“市、縣人民政府批準”。
（三）集體土地征收補償制度
農村集體土地征收補償制度在土地征收體系中處于核心位置。它既是一種權力約束機制，更是一種利益協調、權利保障機制。就其對權力約束的功能而言，征收補償費的支出能夠有效限制政府過于草率地采用征地權這一行政權力，集體土地征收補償制度是對公權力的實質性約束。就其作為權利保障機制的一點而言，被征收對象依據公平原則應當獲得適當的補償，在公共利益和私人利益相沖突時，補償制度提供了一條救濟途徑。
除憲法之外，集體土地征收補償制度的法律依據還集中體現在《土地管理法》與《物權法》等法律文件之中?！锻恋毓芾矸ā芳皩嵤l例對集體土地征收補償制度的規定較之于《物權法》更為詳實具體，是該制度的主要法律依據。
從征收土地的補償范圍來看，我國法律規定只對直接損失予以補償，被征收主體的間接損失和其他相關損失一般不予補償；從征地補償標準來看，被征收主體獲得補償的數額根據被征收土地原有用途的不同基本采平均年產值的倍數方法計算；從補償爭議處理程序來看，補償標準產生爭議時，由縣級以上政府處理，如果協調不成，則交由批準征地的政府通過裁決的方式予以解決。
此外，國務院于2006年頒布的《關于加強土地調控有關問題的通知》、國土資源部分別于2010年、2014年下發的《關于進一步做好征地管理工作的通知》和《國務院辦公廳關于落實中國中央國務院關于全面深化農村改革加快推進農業現代化若干意見有關政策措施分工的通知》三個法律文件均對集體土地征收補償制度進行了不同程度、不同方面的完善。
二、集體土地征收制度的主要缺陷
（一）征收目的界定不清
國家行使征收權的正當性之前提在于征收土地是為公共利益之必要。換言之，國家只有為了公共目的，才能夠對公民的基本財產權利給予一定的限制，否則，將可能導致政府行政權力的濫用。我國立法對“公共利益”作出了規定，但對于其概念并沒有進行明確的限定。公共利益這一概念本身具有模糊性，包涵相當廣泛的外延，對其若不進行明確的界定，有可能造成政府征收權的濫用，征收土地行為的擴大化，進而損害集體組織及廣大農民的切身利益。
由于立法對公共利益界定不清，直接導致在實踐中我國公共利益認定的行政主導性與征收泛化。按照《土地管理法》的規定，公共利益的認定完全由行政機關單方面決定。立法層面授予了行政機關最大化的自由裁量權，而缺乏被征地者等相關利益主體的監督約束。在國土資源部對北京、上海等十六個省市征地項目的一次調查中，數據顯示東部城市近十年來的所有征地項目真正用于公共利益的比例不到百分之十，大量的被征收土地用于經營性目的。
（二）征地補償的非市場化
2005年國土資源部下發《關于開展制定征地統一年產值標準和征地區片綜合地價工作的通知》，通知規定“必須按照征地統一年產值標準和征地區片綜合地價對農民補償”，這在本質上是政府主導定價，由政府利用所處的優勢地位單方面決定被征收土地價值。多年來，集體土地征收補償費用過低已成為引發征地矛盾的最突出原因。征地補償的非市場化在一定程度上體現了計劃經濟的色彩，長期以來過低的補償標準無法體現市場經濟條件下土地的真實價值，因此農民的合法權益也無法得到公平受償。
（三）征地程序不完善
前文已對集體土地的征收程序進行過討論，在此不再贅述。我國征地程序的一個非常明顯的特征是程序設置更傾向于保證政府的行政效率，被征收人則處于相對被動的地位。涉及被征收人的利益保護的程序如聽證、申訴等缺乏應有的具體的制度保障。盡管2004年《國土資源聽證規定》中賦予了相對人對征地補償標準和安置方案要求聽證的權利，但難以解決根本上的問題，整個征地過程群眾參與度低、透明度不高是普遍現象。目前關于保障農民知情權、參與權的程序性規定大多過于原則化，在實踐中缺乏可操作性，因此此類程序性權利難以得到真正落實。
三、完善集體土地征收制度的建議
（一）引入市場機制，建立合理的補償標準和范圍
目前，在我國，集體土地征收補償費用過低無疑是引發征地矛盾的最突出原因。雖然各地在原有基礎上不斷提高征地補償標準，但這種非由市場機制確定的補償標準不僅存在嚴重的滯后性，而且遠遠不能體現土地的實際價值，從而對農民的損失做到公平補償。
合理的集體土地征收補償標準，應當在公平市場價值的基礎之上，充分考慮到集體土地的市場價格，對征收土地的實際價值與原所有人的交易成本給予完全的補償。這在一定程度上也要求擴大征收補償范圍。
（二）具體完善集體土地征收程序
首先，法律應當嚴格、明確地界定“公共利益”的范疇。界定公共利益時，可以采用列舉加概括的立法方式，在進行概括時，還應當運用比例原則，進一步縮小公共利益的范圍。按照法律明確列舉和比例原則概括的雙重限制方法能夠有效的防止因公共利益不明確導致的行政權力濫用，加強對公共利益審查的力度。
土地征收安置辦法范文3
關鍵詞 集體土地;房屋拆遷;補償
中圖分類號 F301.1 文獻標識碼 A 文章編號 1002-2104(2010)05-0118-05 doi:10.3969/j.issn.1002-2104.2010.05.019
近些年來,隨著我國市場經濟建設和城市化建設進程的加快,城市的外延也在不斷擴張,各地在“城中村”改造、經濟開發區建設中不可避免地要涉及集體土地房屋拆遷問題。由于這種房屋拆遷一方面是發生在集體土地上因而不同于傳統意義上的城市房屋拆遷,另一方面由于這種拆遷帶有“區域性”、“集中性”,因而也不同于交通等基礎設施建設中發生的那些“線性的”、“局部的”房屋拆遷。為了規范集體土地房屋拆遷行為,保護被拆遷人的合法權益,全國許多城市都出臺了雖名稱不一但目的相同的關于集體土地房屋拆遷的地方法規、規章或者其他規范性文件。從法理上看,盡管各地區經濟社會發展水平不一,但是在建設法治政府和保障老百姓合法權益等方面應當是完全一致的,因此集體土地房屋拆遷法律制度也應當遵循相同原則。依此思路,我們收集并分析了我國部分城市的地方法規、規章或者其他規范性文件,以期發現我國集體土地房屋拆遷法律制度中可能存在的問題,進而為推動該制度科學化進言獻策。
1 集體土地房屋拆遷法律制度的現狀分析
本課題共收集了國內17個城市有關集體土地房屋拆遷的立法文件,其中直轄市2個,具體為北京市政府2003年的《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》、上海市政府2002年的《上海市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規定》;省會城市12個,具體為南京市政府2007年的《南京市征地房屋拆遷補償安置辦法》、浙江省九屆人大常委會第五次會議1998年批準的《杭州市征用集體所有土地房屋拆遷管理條例》、武漢市政府2003年的《武漢市征用集體所有土地房屋拆遷管理辦法》、昆明市政府2009年的《昆明市主城區集體土地房屋拆遷補償安置管理辦法》、南寧市政府2008年的《南寧市征收集體土地及房屋拆遷補償安置辦法》、銀川市政府1999年的《銀川市城鄉結合部集體土地征用房屋拆遷管理規定》、太原市政府2008年的《太原市人民政府關于印發太原市城中村改造管理試行辦法的通知》、合肥市瑤海工業園區2008年的《合肥市瑤海工業園區征用集體土地房屋拆遷補償安置實施細則》、貴陽市政府辦2006年的《貴陽市人民政府關于金陽新區征地拆遷和安置扶助被征地農民的暫行規定》、福州市委市政府2009年的《福州市農村集體土地房屋拆遷補償安置規定(試行)》、廣州市國土建設局2007年的《廣州市集體土地房屋拆遷補償標準規定》、沈陽市房產局1999年的《沈陽市城市中心區集體土地房屋拆遷管理辦法》;國務院批準的較大市3個,具體為青島市政府2002年的《青島市征用集體土地房屋拆遷補償暫行規定》、無錫市政府2005年的《無錫市市區集體土地房屋拆遷管理辦法》、浙江省第十屆人大常委會第二十五次會議2006年批準的《寧波市征收集體所有土地房屋拆遷條例》。基本情況概括如下:
王太高等:城市規劃區內集體土地房屋拆遷制度研究中國人口•資源與環境 2010年 第5期第一,在全部樣本中,地方法規2個,地方規章7個,其他規范性文件8個;并且有5個城市并未就集體土地房屋拆遷行為進行立法,而只是對補償安置標準作出具體規定。在我國立法工作已經來駛入“快車道”的今天,這種狀況至少說明了兩個方面的問題:一是長期以來我國公民的個人財產權益不被重視,尤其是當發展地方經濟和加快城市建設同保護公民財產權益發生沖突時,后者往往自然地被認為要服從前者。二是在處理農村問題與城市問題過程中仍然存在著“厚此薄彼”作法,即對于城市房屋拆遷工作高度重視,而同樣是房屋拆遷,若發生在農村或農民身上,則顯得“漫不經心”。
第二,就立法的內容和適用范圍來看,各地也不相同。有的地方對集體土地房屋拆遷作出統一規定,如北京、上海等地立法不僅適用于城市規劃區內的集體土地房屋拆遷補償,而且適用于其他地區因國家建設征收集體土地引發的房屋拆遷,甚至“因農村建設占用集體土地拆遷房屋”的,也同樣適用;多數地方則是對城市規劃區甚至是開發區的集體土地房屋拆遷制定專門規范,如杭州、寧波、南京、合肥、貴陽等;有的地方如福州、廣州、沈陽、廈門等地僅僅對征地拆遷后的補償安置作出明確規定,并不涉及征地、拆遷等問題。由于征地拆遷既涉及到對集體所有土地的征收,也涉及到對農民自有房屋的征收和拆遷,因而既有征收集體土地、城市房屋拆遷的共性,也有區別于兩者的特點,特別是考慮到城市規劃區內集體土地房屋拆遷給農民帶來的實際影響,如耕地的全部或絕大部分喪失、農民身份乃至生活方式的改變等,因而對這種征地拆遷進行單獨立法有其積極意義。至于北京、上海之所以“籠統”地立法,應該與其“直轄市的身份”有關。需要說明的是,補償標準、安置方式帶有很強的政策性,并且應當隨著經濟社會情況的發展變化及時進行修改和調整,但是由于其往往征地拆遷矛盾最為集中、也是老百姓最為關注的的問題,因而各地通常也都是政府而不是政府職能部門來制定補償安置辦法。值得注意的是,南京、福州等采取政府職能部門制定、再由市政府批轉的方式,既保證了補償標準、安置辦法的能夠及時調整,也不失權威性。當然,福州由市委、市政府聯合批轉的作法,雖然體現對地方黨委對征地房屋拆遷補償安置工作的重視,但也有黨政不分之嫌。
第三,就補償方式而言,除貨幣補償外,各地基本上都規定了“實物補償”。而“實物補償”又有“統拆統建”、“劃地自建”、“產權調換”、“遷建”、“房屋安置”等多種形式。從社會主義新農村建設和加快我國城市化建設進程的角度看,“統拆統建”相對于劃地由農民自建具有明顯優勢,其弊端則在于如何幫助和解決那些經濟困難家庭的資金困難;從實踐來看,“遷建”存在自建和統建兩種可能,基于前述理由及立法應當明確、避免歧義之考慮,“遷建”作為安置補償的方式并不可取;相對于“房屋安置”而言,“產權調換”的內涵更明確,不致產生歧義。
第四,長期以來,由于我國立法存在征收、征用兩個概念誤用的問題,因而各地的立法也不免帶有這種痕跡。例如北京、杭州等地的立法在涉及集體土地房屋拆遷中的征收時所使用的概念則為“征用”。但是隨著2004年憲法修正案的通過,地方立法一般都能區分并正確使用“征收”這一概念了。不過昆明市2009年制發的規范性文件仍然使用的“征用”概念,這說明在我國地方立法的過程中,還需要進一步加強對國家立法政策及上位法的學習和研讀,以進一步減少直至避免地方立法可能出現與上位法不一致或沖突情形的發生。
2 集體土地房屋拆遷的前提:集體土地所有權是否征收無論是“城中村”改造還是開發區建設,集體土地房屋拆遷實際上涉及到兩個標的物所有權的變化:一是房屋所有權的變化即私人所有房屋的征收,二是集體土地所有權轉變為國有土地所有權即農村集體土地的征收。從各地立法來看,對于這兩種征收的處理大致為兩種模式三種情形:一種模式是征收房屋必征收土地,具體又分兩種情形。一是土地征收是房屋征收的前提,這種情形下的集體土地房屋拆遷并不涉及征收土地的補償;二是土地征收與房屋征收同步完成,即征收集體土地上私人所有房屋的同時,也征收集體所有的土地。在這種情形下,對集體土地房屋拆遷補償的同時還要對被征收土地予以補償。第二種模式是只征收房屋而不涉及房屋所依附土地的征收,即在拆遷前后房屋所依附的土地皆為“集體性質”,因而這里的拆遷補償只涉及私人所有房屋征收而不涉及集體土地,自然也就不存在對土地的征收補償了。
從某種意義來看,兩種模式并無優劣之分,但是從提高立法的科學性和加強土塊資源管理和控制的角度看,前一種模式不僅有助于凸顯集體土地房屋與城市房屋拆遷的差別,而且也符合財產權保護法理和國家對土地資源的合理規劃和嚴格管理:首先,從集體土地房屋拆遷的直接目的來看,是為了獲得土地使用權。因此這里不僅涉及房屋所有權、土地使用權的征收補償,而且還涉及到集體土地所有權的征收補償。而后一種模式顯然只涉及土地使用權和房屋所有權的征收補償,這樣一來不僅集體土地所有者的權益悄然流失,而且征地房屋拆遷與城市房屋拆遷制度的差別也被抹殺了,相應地單獨進行這種立法的必要性也就不存在了;其次,從各地的立法來看,由于集體土地房屋拆遷人通常都是用地單位,而《土地管理法》明確規定,建設用地只能使用國有土地,這樣在后一種模式下,拆遷人即用地單位實際上就成了集體土地、及房屋的征收人,這顯然不符合財產權保護法理。最后,由于前一種模式實行 “拆遷必征地”,因而既體現了財產權保護法理,也符合國家的土地政策,并有助于控制實踐中亂占土地、以及其他規避土地管理法嚴格控制土地征收權的行為。我們在調查中發現,不少地方往往就是利用后一種模式即只拆遷不征地來規避國家的征地制度及對用地指標的嚴格限制。
3 集體土地房屋拆遷許可
由于征收并不等同于拆遷,因此在征收的基礎上,還通過拆遷許可制度加強對被拆遷人的權益的保護。從各地的立法來看,對于拆遷集體土地房屋是否設定相應的許可有兩種不同的做法。
在少部分城市如北京、杭州、寧波等地,地方立法明確規定,拆遷集體土地房屋必須申領許可證。該規定體現了對房屋產權人的權益的重視,但也存在以下問題:第一,缺乏公共利益需要這個前提。由于拆遷許可實質上是對房屋的征收,因此應當以公共利益需要為前提,而相關立法均無此規定。第二,與《行政許可法》存在沖突,例如,省級人民政府的規章只能設定“壽命”不超過1年的臨時行政許可,這樣北京市的規定就面臨效力問題;而杭州的立法只設定拆遷許可而不規定許可條件,寧波分別通過地方性法規、規章設定拆遷許可條件的做法,明顯不符合設定行政許可必須同時設定許可條件的規定。第 三,許可實施主體的“級別”太低,如北京為房屋所在地的區、縣國土房管局,杭州為市土地管理部門、寧波為縣級人民政府。顯然,在發展地方經濟和城市建設已經成為城市重中之重的背景下,這樣的行政許可實施是難以發揮“防火墻”作用的。
其他城市無論是在《行政許可法》施行之前或者之后通過的地方立法,均未設定集體土地房屋拆遷許可,這不僅實際造成了政府可以隨意“剝奪”公民合法房產的局面,而且對照城市房屋拆遷許可證制度,這種作法也明顯違背了比例原則。造成這種狀況原因,或許是所謂出于“房隨地走”的考慮,即既然集體土地已經被征收,那么地上的房屋自然也就同時被征收了。我們認為,這種作法不僅在法理沒有依據,而且與我國目前征地房屋拆遷的實際狀況也不相符。因為土地、房屋這種兩種標的物分屬不同的權利主體,因此對集體土地所有權的征收并不當然意味著對作為私人財產的房屋的征收,反之亦然。而在實際生活中,在城市規劃區內,無論是開發區建設還是城中村改造,都是逐步完成的,并不存在征地的同時一并完成房屋的征收。
4 集體土地房屋拆遷法律關系
集體土地房屋拆遷往往涉及征收法律關系、拆遷法律關系、補償法律關系、監督法律關系。從操作層面看,這些法律關系的主體并不完全是重合的,在各地的立法中也存在一定的差別,因而需要給予必要的關注。
在現代民主法治國家,征收是國家強制取得私人財產的重要手段,因而征收權是國家權力的重要內容,也是財產權的外在限制。在征收法律關系中,征收人只能是國家(具體可以表現為作為國家代表的特定行政機關),被征收人為財產權人,包括所有權人和用益物權人。從上述各地的立法來看,由于集體土地房屋拆遷要么有一個預設的前提即征收已經完成,要么并不涉及征收,因而在集體土地房屋拆遷法律制度一般并不對征收法律關系作出規定。我們認為,這種作法雖然簡單甚至還有一定的合理性,但是也容易造成拆遷人就是征收人的誤解,這種錯誤甚至已經影響到了立法文本,如南京市規定,“拆遷人,是指征(用)地單位”。顯然,將拆遷人規定為用地單位問題不大,但是若將拆遷人視為征地單位就犯了原則性錯誤了。而在另一種模式即不征收集體土地僅征收拆遷房屋的做法中,問題同樣存在:用地單位征收進而拆遷農民的房屋依據是什么?難道僅僅因為用地單位要給予相應的補償和安置就可以農民依法建造的合法房產嗎?
拆遷法律關系是指因拆遷除集體土地房屋行為而形成的法律關系,其主體為拆遷人和被拆遷人。從各地的規定來看,被拆遷人是指被拆遷房屋及其附屬設施的合法所有人,這一點是完全一致的,但拆遷人則存在明顯差別:多數地方規定用地單位就是拆遷人,但杭州市規定拆遷人為“取得集體所有土地房屋拆遷許可證的建設單位和個人”、寧波市規定拆遷人為“各縣(市)、區人民政府設立或者指定的實施集體土地房屋拆遷工作的機構”、無錫市的拆遷人則為一個固定的專門機構,即“市人民政府房屋拆遷管理機構”。我們認為,拆遷法律關系的產生實際上有一個前提即對房屋的征收已經完成,因而無論是規定用地單位還是專門的政府機構為拆遷人都不存在原則性錯誤,但是比較而言,由專門的政府機構擔當拆遷人更具科學性和可行性。因為規定用地單位為拆遷人基本上是沿用了《城市房屋拆遷管理條例》的思路,雖然保證了我國拆遷法律制度的內在統一,并且也注意到了拆遷人與征收人的差別,但是由于拆遷帶有某種程度的強制性,特別是用地單位的利益與拆遷息息相關,因此將用地單位這樣一個民事主體規定了拆遷人不僅與其身份存在某種程度的沖突,也不符合正當程序的理念。因此,我們贊成由政府指定一個專門的機構擔當拆遷人角色,從行政法理論上講,這相當于一個行政委托,從操作層面看,既便于拆遷人專門處理復雜的拆遷事務,又避免了政府直接介入拆遷可能造成角色錯位和相對人的抵觸情結。值得注意的是,南京的做法頗有新意,該市一方面規定拆遷人為“征(用)地單位外”,另一方面規定了“拆遷實施單位”,即“各區政府指定的實施征地房屋拆遷工作的具體部門”,這樣既保證了拆遷人與補償法律關系中補償人身份的一致,也避免用地單位直接走在拆遷第一線可能帶來的利益沖突和矛盾。
就實踐來看,無論是城市房屋拆遷還是集體土地房屋拆遷,其矛盾的焦點往往是補償方案,其中又以補償范圍、補償標準最受關注。我們認為,盡管補償法律關系因征收(拆遷)而生,但是兩者存在一定的差別:征收、拆遷法律關系多以強制性為表征,而補償法律關系更應該體現其平等性。從各地的規定來看,無論是拆遷人自己拆遷還是委托有資質的其他主體進行拆遷,補償主體一般均為拆遷實施主體自身,并且各地通常都以規范性文件的形式對補償范圍及標準作出統一規定,因此盡管各地均規定補償方案要報有關政府部門審批并公示,但是該方案的形成多帶有單方性,缺乏被拆遷人的有效參與,因而容易引起被拆遷人的質疑甚至是抵觸。因此,為了切實維護被拆遷人的合法權益,提高補償方案的可接受性,進而減少甚至化解拆遷中矛盾和糾紛,我們認為,應當建立起被拆遷人參與補償方案形成的機制,即拆遷方案、補償安置方案的形成過程中充分聽取被拆遷的意見,充分尊重和最大限度地滿足被拆遷人的權利訴求,甚至是通過被拆遷人的參與,減少和避免行政機關從中漁利的可能[1]。從長遠來看,補償安置方案應當由用地單位和被拆遷人平等協商的方式形成,而眼下可以在不改變補償方案單方形成的基礎上,但將被拆遷人參與拆遷的過程提前,尤其是拆遷人在報批補償安置方案之前,應當廣泛聽取被拆遷人的意見和建議,并在形成補償安置時充分考慮這些意見和建議。
監督法律關系由于征地房屋拆遷涉及多個不同利益主體,因此各地的立法均十分注意對征房屋拆遷的監督。而監督主體則包括市人民政府、開發區政府、國土、房產、建設等行政機關,值得注意的是,南京市除規定國土資源局對征地房屋拆遷補償安置工作實施監督管理外,還成立了集體土地房屋拆遷管理辦公室這一專門機構負責日常管理工作。考慮到政府工作的全面性和征地拆遷工作的復雜性,由政府具體職能部門或者成立專門機構司職監督職責無疑有助于提高監督工作的針對性和有效性。
5 集體土地房屋拆遷中爭議及解決
從實踐來看,集體土地房屋拆遷中的爭議主要有以下幾種:
實施拆遷許可的行政機關與許可申請或者被拆遷人間的爭議。拆遷人要進行拆遷應當首先獲得相應行政機關的許可。行政機關只有經過審查認定拆遷人完全符合法定條件的情況下才能拆遷許可證,否則被拆遷人作為與該許可有利害關系的第三人有權依法提起行政訴訟。需要說明的是,由于很多地方立法并未規定拆遷許可制度,因而被拆遷人似乎還很難提起這樣的訴訟。
補償安置方案裁決機關與申請人或者被申請人間的爭議。各地立法一般都規定,拆遷人(拆遷實施單位)與被拆遷人達不成拆遷補償安置協議時,可以申請有關行政機關裁決。該裁決制度進一步說明,補償安置協議應當建立在當事人雙方平等協商的基礎上。在這里,行政裁決只是一個備用手段,即在被拆遷人要價太高、拆遷人難于以接受,或者拆遷人出價太低、被拆遷人無法接受的情況下,才會由行政機關依申請進行居中裁決。試想,如果補償安置協議本身就是單方的、強制性的,還有拆遷裁決制度存在的必要嗎?由于行政裁決是典型的具體行政行為,并且行政訴訟中也有附帶審理民事爭議的制度,因此從節約司法資源,提高拆遷效率的角度考慮,有些地方如南京等通過引導拆遷當事人運用行政復議或者行政訴訟“一攬子”解決該種爭議的做法值得肯定。
行政行為違法賠償訴訟。在征地拆遷中可能出現的行政違法行為包括行政許可違法、行政裁決違法和強制拆遷違法。因此產生的爭議,適用侵權賠償訴訟的一般規定。這里的問題在于,被拆遷人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的,如何組織強制拆遷?例如南京規定,“被拆 遷人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的,由被拆遷房屋所在地的區人民政府責成有關部門強制拆遷,或者由拆遷實施單位依法申請人民法院強制拆遷?！逼╅_法院強制執行情形,由于行政強制執行的依據是行政裁決,為何在由“市國土資源局”裁決的情況下要由區人民政府責成有關部門強制拆遷?區人民政府能責成市國土資源局強制拆遷嗎?
6 結 論
基于以上研究,我們就城市規劃集體土地房屋拆遷補償制度的完善提出以下幾點建議:
第一,考慮到國務院將出臺的《國有土地上房屋征收與拆遷補償條例》立法思路 及制度的連續性,城市規劃區內集體土地房屋拆遷宜單獨立法,并且在保留由城市政府或者政府職能部門制定補償安置標準的前提下,應當通過地方法規予以規定,以凸現對公民合法財產權的尊重。
第二,在先征地后拆遷模式的前提下,突出征收為房屋拆遷前提的觀念,并通過拆遷許可規范房屋拆遷行為。2001年國務院《城市房屋拆遷管理條例》第7條規定:“申請領取房屋拆遷許可證的,應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料:……經審查,對符合條件的,頒發房屋拆遷許可證?！痹撘幎ㄒ馕吨?在房屋仍然為他人合法所有的情況下,拆遷人就能取得拆除房屋的資格了。顯然,這是與《憲法》的規定相抵觸的。因此,在集體土地房屋拆遷立法中應當杜絕這種情況,并在明確規定征收的前提下,建立并完善集體土地房屋拆遷許可證制度。依據《行政許可法》的要求,該許可也應當通過地方性法規而不是規章規定。
第三,在實行拆遷人與拆遷管理人分離的基礎上,進一步區分拆遷人與征收主體、用地單位及補償主體的不同。從《城市房屋拆遷管理條例》第4、13、22條的規定來看,存在著將補償主體定位為拆遷人,將拆遷補償關系界定成民事法律關系的錯誤。因此,立法中應當理清集體土地房屋拆遷所涉及的多重法律關系,明確不同主體在相應法律關系中的權利和義務,才能提高集體土地房屋拆遷立法的科學性和完整性,并為最大限度地減少和有效化解集體土地房屋拆遷爭議奠定堅實基礎。
第四,在明確補償為征收前提的基礎上,進一步完善征地拆遷補償矛盾協商解決機制,尤其是拆遷補償中的公眾參與制度、爭議解決的訴訟機制,進一步提高爭議解決機制的針對性、實效性。
參考文獻(References)
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On the House Demolition on Collectiveowned Land Within Urban Planning Area: Based on the Analysis of Regional Provisions
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Houses Demolished on Collectiveowned Land, Nanjing Jiangsu 210008,China)
土地征收安置辦法范文4
一、安置原則
1．依法依規安置；
2．確保搬遷缺房戶有地建房；
3．保障群眾合法權益；
4．農村村民一戶只能擁有一處宅基地。農村村民建住宅用地面積每人不超過33m2，每一戶用地面積使用耕地不超過130m2；
5．保證城市建設品位；
6．確保城市重點工程的建設進度；
7．統一選址、規劃、設計、層高、建筑風格、安置點“三通一平”。
二、安置范圍
全縣城區建設重點工程(含廈蓉高速、岳高速城區連接線)所涉及的年12月31日前已主動協議拆除的集體土地搬遷戶房屋的宅基地。
三、安置方式
1．貨幣補償，搬遷戶自行安置。搬遷戶的拆遷房屋按政辦發號文件縣城規劃內征購補償標準予以補償，不再安排重建安置用地，在年12月31日前已簽訂拆遷協議且擁有合法房屋的搬遷戶還給予一定的住房補助費。住房補助費按被拆遷房屋的宅基地面積計算，以270元/㎡標準計付。并按政辦發〔〕18號文件第十五條第三款規定予以獎勵，即凡不要求政府進行住房安置的搬遷安置戶，按建筑面積一次性給予30元/m2的獎勵。
2．政府引導，搬遷戶自籌資金自行組織集中聯建。搬遷戶的拆遷房屋按政辦發號文件所規定的縣城規劃區內自拆自建補償標準予以補償。政府籌資負責安置點“三通一平”，主要包括按規劃設計要求做好場地平整、供水主管道鋪設、主供電線路鋪設、建筑施工主道路和安置點排水排污主溝管設施，并負責統一規劃、設計戶型面積、層高、建筑風格。搬遷戶按安置住房基地面積，按統一規劃設計要求選擇戶型面積，自籌資金，自行組織聯建。搬遷戶多戶聯建的，結余安置土地按規劃連片保留給相關村組用于解決住房困難戶宅基地，或由政府按270元/m2收購。拆遷宅基地面積多于按政策安置面積的，多余部分按縣城水田征收價60元/m2征收。
拆遷宅基地補償安置地與結余土地貨幣補償和土地安置補償不重復計數。
四、安置房的規劃設計要求
各安置點的層數、戶型面積、建筑風格統一由規劃設計部門設計。
1．層數控制。城區安置點層數原則上要求4-6層，1號、9號、10號安置點層數控制在3-5層。同一安置點必須統一層數標準。
2．戶型面積設計。安置房的面積及戶型由各指揮部、工作組、鄉鎮和設計部門根據安置情況和搬遷戶意見商討確定。
3．建筑風格。同一安置點的安置房建筑風格必須統一并帶有旅游元素，由規劃部門把關審批。
五、安置房戶型面積選擇
原則上根據政辦發〔〕17號和政辦發〔〕18號文件要求確定安置土地面積，再根據安置土地面積選擇戶型基地面積。所選戶型基地面積超過或少于安置土地面積的，則超過或少于部分按270元/m2找補。所選戶型基地面積一般不超過搬遷戶安置土地面積的5%。宅基地的所有權屬于農村集體經濟組織，農戶只有使用權，不得買賣、出租或非法轉讓。
六、安置工作任務安排
搬遷安置點建設任務實行四定，即定牽頭領導、定牽頭指揮部、定責任領導、定責任指揮部及單位(詳見附表)。
七、安置工作要求
1．成立機構。各安置點成立安置工作小組，由安置點牽頭建設工程協調指揮部負責組建，小組成員由安置點責任指揮部、相關單位、鄉鎮、村抽調人員組成。
2．調查摸底。各工程協調指揮部組織調查好拆遷安置基本情況、安置方式、戶型面積選擇等基礎數據，由安置工作小組匯總。
3．制定方案。各安置點安置工作小組根據政辦發〔〕17號、政辦發〔〕18號文件精神和本方案要求制定好安置點安置建設的具體實施方案。
4．突出重點，整體推進。安置工作先急后緩統籌安排，集中力量，優先解決已動工工程、影響工程進展的安置問題，其它工程的搬遷安置也要抓緊實施。
八、安置工作職責
1．牽頭指揮部：負責統一指揮協調安置點搬遷安置建設的全面工作。
2．安置工作小組：負責安置點建設相關具體工作，主要包括摸清拆遷安置情況，制定拆遷安置實施方案，協調組織安置點規劃和安置房設計，落實到戶的安置方式，安置戶型面積、樓棟；協調組織安置點征地補償和安置房建設及安置點內主要水電、主道、主溝管等配套設施建設。
3．相關單位、鄉鎮、各工程協調指揮部職責：
①國土資源局：負責1、2、3、4南、4北、9、10號安置點的征地補償工作及所有安置點的土地報批工作。
②規劃局：負責安置點的選址、規劃和安置房設計，包括安置點標高、戶型設計、風格設計、外裝修及基礎設施等設計工作。
③城建開發辦：負責5、6、7、8號安置點的征地補償工作；負責業主安置點內房屋、墳墓搬遷等補償工作；負責業主安置點土地平整工程建設，做好水、電、路到安置點的三通工作及安置點主路、主溝、主管和主線建設工作；負責業主內安置房地基正負零基礎(5-6層的1.8米、4層以下的1.5米)以外的超深部分建設或找補。
④建設局：負責安置點基礎設施和安置房建設工程的施工質量及安全生產的監督管理工作。
⑤責任指揮部：負責本工程范圍內拆遷安置情況摸底，積極主動配合安置工作小組負責的各項工作。
⑥供電、供水、廣電、電信、移動、聯通等管(桿)線部門：負責做好本部門涉及縣重點工程搬遷安置點的管(桿)線搬遷與鋪設工作。
土地征收安置辦法范文5
為積極穩妥推進縣城舊城區和城中村改造，營造宜居環境，提升城市整體形象，促進經濟社會又好又快發展，根據《國務院國有土地上房屋征收與補償條例》、《省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》、《市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》和我縣城市總體規劃，現提出如下實施意見。
指導思想
堅持以科學發展觀為指導，以改善城市居住環境、推進城鎮化進程、構建和諧社會為目標，按照“政府主導、市場運作”的思路，以“一例一案、成熟一個、改造一個”的方式，對縣城規劃區內危舊房集中、基礎設施落后的區域或地段逐步進行改造，實現建設生態、文明、宜居的山水人文新城目標。
適用范圍及實施主體
本《意見》適用于縣城規劃區內的舊城區和城中村改造。
縣城規劃區內國有土地上的改造簡稱舊城區改造，舊城區改造由縣住房和城鄉建設局負責組織實施；集體土地上的改造簡稱城中村改造，城中村改造由磁州鎮負責組織實施?？h成立舊城區和城中村改造指揮部，指揮部辦公室設在縣住房和城鄉建設局，具體負責舊城區和城中村改造的組織、協調、督導等工作。舊城區和城中村混雜區域的改造由縣政府指定單位組織實施。
運作模式和報批程序
（一）縣住房和城鄉建設局、磁州鎮分別制定舊城區和城中村改造計劃，經縣舊城區和城中村改造指揮部及其辦公室審核后報縣政府批準后，按程序納入縣國民經濟和社會發展年度計劃。城中村改造先由村（社區）集體制定改造規劃方案和實施方案，經改造范圍內80%以上住戶同意。
（二）縣規劃局根據舊城區和城中村改造計劃，結合城市總體規劃和各類專項規劃，出具規劃設計條件，致函縣國土資源局。
（三）縣國土資源局依據規劃條件對改造區域進行勘測定界，核準各類用地面積，先行測算政府土地收益，并報縣政府。經縣政府批準的城中村改造區片，由國土局按程序履行集體建設用地轉國有建設用地報批程序。
（四）按照《國務院國有土地上房屋征收與補償條例》、《省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》、《市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》和《城市房屋征收補償安置辦法（暫行）》相關規定實施征收補償。
（五）審定征收成本，確定土地出讓起始價。征收補償完成后，由縣財政局結合房屋征收部門對征收成本進行審定。征收成本中應當包括：投資人墊付的征收補償資金、雙方約定的利息、回遷安置房建造成本和工作經費等。
縣國土資源局根據規劃條件進行地價評估，測算土地出讓的評估、測繪、交易和各種稅費后，結合征收成本合理確定土地出讓起始價。土地出讓方案報縣政府同意后實施。
（六）土地出讓后由摘牌單位按照基本建設程序辦理有關審批手續后進行改造建設。
優惠政策
（一）鼓勵多渠道融資，廣泛吸收社會資本參與舊城區和城中村改造?？h公布舊城區和城中村改造信息，公開優選意向投資人。
投資人參與土地競買的，在同等條件下享有競買優先權，其先期墊付的征收成本（不含回遷安置房建造成本），經財政部門結合縣房屋征收部門認定并出具證明文件，可抵作土地競買保證金。投資人不參與土地競買的，退還墊付征收資金的80％，不付息。投資人參與土地競買但未中標的，由縣政府在土地出讓后，退還墊付資金并支付利息。
（二）投資人中標后，應按時將土地出讓金全部繳入縣財政?？h財政在土地出讓金全部繳納后15個工作日內全額退還投資人墊付的征收成本。縣政府按土地出讓價款政府凈收益部分的5%，提取國有土地收益基金，按10％提取保障性住房建設基金，按10％提取農田水利建設資金，按10％提取教育資金，按土地出讓面積×65元／平方米的15％提取農業土地開發資金。
對舊城區和城中村改造項目，按規定配建保障性住房的，不再提取保障性住房建設基金。
舊城區和城中村改造項目，須按稅法及有關政策規定繳納土地出讓契稅，由縣財政部門按程序列支，用于該項目回遷安置房建設。
（三）舊城區和城中村改造項目，回遷安置房的面積不計入配建廉租房和公共租賃住房的基數。
（四）舊城區和城中村改造項目，免繳征土地管理費、城市基礎設施配套費、城市道路占用挖掘費、新型墻體材料專項基金等政府性基金和行政事業性收費；按規定修建人防地下室的，免繳人防地下室異地建設費。因地質、地形和規劃等原因不宜建人防地下室的，由人民防空部門采取一事一議的辦法研究解決。
（五）城中村改造，規劃道路圍合內的空閑地和非宅基地占規劃總用地面積的比例，不超過10％的，可與城中村一并公開出讓，享受優惠政策，超過10%的不享受優惠政策。
（六）對開發企業已經通過出讓方式取得建設用地使用權的土地，因城市規劃調整，為城市道路、廣場、中小學校、公共綠地等城市公共設施拆遷騰地的，按“騰一補一、先拆后補”的原則進行補償。有周轉用地的城中村和舊城區片，等面積置換；沒有周轉用地的城中村和舊城區片，按占地補償標準進行結算。
相關規定
（一）舊城區和城中村改造規劃方案一經批準，在其界定的范圍內，縣規劃部門不再審批其他建設項目；改造范圍內的所有產權單位，無論隸屬關系，應服從該改造規劃方案，任何單位或個人不得在其規劃范圍內私自進行建筑物、構筑物的新建、擴建、翻建及改變地形、地貌等行為，否則，規劃、住建、國土等部門依法查處并在征遷補償時予以扣減。已經出讓的土地應嚴格按照規劃設計條件和土地出讓合同約定的有關條款執行，不得隨意改變。因特殊原因確需改變的，須經縣規委會和縣政府研究同意，變更出讓合同，補交土地出讓價款。
（二）土地出讓政府凈收益，由國土資源部門指定有資質的評估機構，依據有關政策規定進行測算，并報縣政府研究確定。
（三）舊城區非經營性用地實施改造，符合城市規劃、不改變用地性質，改造設計方案經縣規委會批準同意后可以在原址自行改造。舊城區商業、工業等經營性用地實施改造，根據城市規劃需要改變用地性質和條件的，應補交土地出讓差價，辦理相關手續。原屬于劃撥用地改造的，應按規劃條件繳納土地出讓價款，辦理出讓手續；屬于出讓用地的，按原出讓合同約定和規劃條件進行改造。
（四）申請人參與土地競買報名時，就征收補償、居民安置應與縣房屋征收部門達成一致意見，并持有由縣房屋征收部門出具的推薦意見。土地競得人必須承諾保證履行房屋征收部門與被征收人簽訂的住房安置合同，并首先進行回遷安置房建設，回遷安置房確定房號后，方可依法銷售商品房。
（五）本《意見》實施前已經摘牌的舊城區和城中村改造項目，在優惠政策上仍按原土地出讓約定執行。其中，未取得拆遷許可證的舊城區和城中村改造項目，由摘牌企業負責籌集征收補償資金，由縣政府補償安置后，將土地交給摘牌企業。
（六）改造后的居民小區在縣住房和城鄉建設局和磁州鎮的指導下，成立居委會或經小區居民選舉成立業主管理委員會，由居委會或業主管理委員會選擇有資質的物業管理公司對小區物業進行管理。
附則
土地征收安置辦法范文6
為確保松建高速公路建設的順利實施，維護被征地單位、個人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國森林法實施細則》、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2*〕28號）、國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《國務院辦公廳轉發勞動保障部關于做好被征地農民就業培訓和社會保障工作指導意見的通知》（〔20*〕29號）、《國土資源部關于完善征地補償安置制度的指導意見》（國土資發〔2*〕238號）、《*省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》（以下簡稱《省實施辦法》）、《*省城市房屋拆遷管理條例》以及《*省人民政府關于加強征地補償管理切實保護被征地農民合法權益的通知》（*政〔2*〕2號）、《*省人民政府關于統一全省耕地年總產值和征地補償標準的通知》（*政文〔20*〕592號）等有關法律、法規、政策規定，結合我市的實際情況，制定本指導意見。
一、南平市高速公路建設總指揮部（以下簡稱市高指）各成員單位以及*市、*縣、*縣人民政府要加強領導，高度重視征地拆遷補償安置（以下簡稱征遷）工作，沿線鄉（鎮、街道辦事處）應主動做好協調工作，各級監察、*、交通、國土、建設、林業、水利、廣電、電力、通訊等職能部門要積極配合，共同做好征遷工作，確保松建高速公路建設用地需要。
二、松建高速公路征遷工作（含電力、通訊、廣電、地下光纜等設施）由*市、*縣、*縣人民政府實行任務包干、金額包干、責任包干。南平市人民政府和市高指分別與有關縣（市）人民政府和縣（市）高速公路建設指揮部簽訂責任狀和包干合同。征遷費用由兩級高指按政策測算確定后，各縣（市）人民政府實行總額包干，如有不足，由各縣（市）負責。
各縣（市）包干范圍為本項目轄區內的征用土地和拆遷各種地面建筑物、構造物以及個案處理的各種補償安置（不含施工合同中規定屬于施工單位應負責的部分）?？h（市）不得再分解轉包到鄉（鎮、街道辦事處），不得擠占挪用征地拆遷補償安置費。各縣（市）人民政府要按照“依照政策、統一征地、分段負責、限期完成、超支不補、節約用地、急用先征”的原則，在項目業主的配合下，負責做好征地拆遷補償、耕地調整、妥善安置群眾生產、生活后靠等工作，按時完成轄區內的征地拆遷安置任務。
三、各縣（市）人民政府要根據本《指導意見》，依據有關法律、法規、政策規定，結合本地實際，兼顧重點項目和一般項目之間的平衡關系，確定與當地相適應的補償標準，制定征遷補償實施辦法。
四、房屋及其他建筑物、構造物的拆遷補償安置辦法。
第一類：在國有土地上的房屋拆遷補償安置，按國務院《城市房屋拆遷管理條例》及《*省城市房屋拆遷管理條例》的有關規定執行。
第二類：在集體土地上的房屋及其他建筑物、構造物的補償費，按重置價格并結合成新確定。具體標準由各縣（市）人民政府制定。
五、征占林地應按規定辦理《林地征占審核同意書》手續，同時繳納森林植被恢復費。森林植被恢復費按財政部、國家林業局《關于印發森林植被恢復費征收使用費管理暫行辦法》執行。
六、拆遷戶安置用地要結合新農村建設，盡早規劃和報批，各職能部門的審批手續，應當從簡從快。屬地方行政事業收費項目，給予免收。拆遷安置應節約使用土地，多利用荒坡地，少占用耕地。凡集中安置的要統一規劃，合理布局，使群眾搬遷后，居住條件得到改善。
拆遷戶臨時安置主要采取投親靠友等方式自行解決，按規定發給過渡安置費。自行過渡有困難的拆遷戶由其所在鄉（鎮、街道辦事處）、村或單位負責臨時安置。
七、松建高速公路建設所需臨時用地，按下列規定辦理：
1、臨時使用國有或農村集體所有的土地，根據《*省臨時用地管理辦法（試行）》的規定辦理審批手續，并按《臨時用地合同》約定支付土地補償費，但具體補償標準應與當地臨時用地補償標準相適應。臨時征占用林地的，還應按《*省林地管理辦法》等有關規定辦理征占用林地審批手續，并按規定繳納森林植被恢復費。
2、臨時用地單位應與縣（市）土地（林業）行政主管部門簽訂土地（林地）復墾整治協議，預繳土地復墾費、恢復林業生產條件保證金。
3、臨時用地使用期滿后，由使用單位負責復墾；不履行土地（林地）復墾或恢復林業生產條件義務的，預繳的土地復墾費、恢復林業生產條件保證金不予退還，由縣（市）土地（林業）行政主管部門安排用于土地（林地）復墾和恢復林業生產條件。
4、各縣（市）人民政府要負責做好項目建設期間臨時用地的協調工作。
八、松建高速公路征地實施程序。
1、用地申請。由項目業主申請建設用地，縣（市）國土資源局應根據項目用地范圍調整土地利用總體規劃和基本農田保護區規劃，項目業主要積極配合縣（市）國土資源局，做好報件的組織等有關準備工作。需征占用林地的，項目業主應配合當地林業主管部門按有關規定申請辦理《林地征占審核同意書》。
2、征地預公告（書面公告）。在報批前，縣（市）國土資源部門在擬被征地的村（居委會）征地預告。預告內容包括：項目名稱、立項批準機關和文號、擬征收土地的用途、位置、面積、補償標準、安置途徑、申請聽證的權利、義務以及其他需要告知的事項。
3、組織征地聽證。當事人申請聽證的，應按照《國土資源聽證規定》要求對擬征地項目的補償標準、安置方案及社會保障措施組織聽證。
4、現狀調查確認。根據用地紅線圖，征地與被征地雙方進場核實地類、面積、清點地上附著物等。被征地單位及個人負責指認地上附著物歸屬。經雙方確認后，將調查結果及補償費用在被征地村（小組）公示欄分別張榜公布7天。
凡持征地范圍內的山林權證書的單位和個人，憑證書經林業部門核實確認后，辦理林木采伐及山林權屬注銷、登記手續。征占林地涉及生態公益林、名木古樹、珍稀野生動植物棲息地的，由林業部門按規定辦理。
5、辦理征占用林地、農用地轉用和土地征收報批。各縣（市）要按統一要求組織好征占用林地、農用地轉用和土地征收報批材料，由南平市林業局、國土資源局統一匯總后上報。
6、公示征地批準事項。項目征地經依法批準后，由各縣（市）國土資源部門按《征地土地公告辦法》規定，公告征地批準事項。
7、簽訂征地補償安置協議。各縣（市）應與被征地單位（個人）協商征地事宜，簽訂征地補償協議。
8、辦理建設用地手續。建設用地批準征收后，項目業主分別向有關縣（市）職能部門申請辦理建設用地審批手續及城市規劃區范圍內國有土地上的房屋拆遷許可手續。征收農民承包的土地，要按有關規定分別抄送同級農業、林業、財政部門，辦理解除或變更土地承包合同等手續。
九、征地補償支付。
1、確保征地補償費用落實到位。在申請征地前，南平市高指應將50%的征地補償資金存入屬地縣（市）國土資源部門設立的征地資金專戶，并出具銀行的存款證明。市高指要按照各縣（市）征遷工作進度，及時將征地補償費用撥付到位。征地補償費用在征地補償方案批準之日起3個月內全額支付給被征地農村集體經濟組織和農民。審計部門要及時進行專項審計。
2、征地補償費的支付方式。根據*政（2*）2號文件精神，征地補償費用統一由各縣（市）國土資源部門根據農村集體經濟組織提出的被征地農民名單和征地補償的分配方案，把應該補償給被征地農民的部分直接發給被征地農民，其中，青苗和地上附著物的補償支付給土地承包經營者或地上附著物產權人；沒有條件調整數量與質量相當的土地給被征地農民的，土地補償費應按不少于70%的比例支付給被征地農民。安置補助費根據不同的安置途徑支付：統一安置的，支付給負責安置的農村集體經濟組織或單位；不需要統一安置的，支付給被安置人。禁止任何單位和個人以任何形式截留、挪用、私分被征地單位和農民的征地補償費用。被征地農村集體經濟組織和農民所在鄉（鎮、街道辦事處）、村應積極配合發放征地補償費。各縣（市）國土資源部門應對征地補償費發放進行全程監督，農村集體經濟組織提交的被征地農民的名單、征地補償費的分配方案及兌現情況應報各縣（市）國土資源部門備案。
3、加強對征地補償費用的監督管理。集體經濟組織留成的土地補償費要實行?？顚Ｓ?，用于被征農民參加保險、發展二、三產業、農村公共設施建設，不得作為集體經濟組織債務清欠資金等，并嚴格按照有關規定使用、監督、管理。
十、其他有關事項。
1、各縣（市）要切實做好宣傳動員工作。采取形式多樣的宣傳方式，宣傳有關法律、法規和政策，提高廣大干部群眾對建設高速公路重大意義的認識，使征遷工作按計劃要求順利完成。
2、為確保高速公路建設良好的施工環境，各縣（市）要加強社會治安管理，嚴厲打擊各種危害高速公路建設的非法行為。對煽動群眾干擾、破壞高速公路建設的首要分子，*機關要依法嚴肅處理；對觸犯刑律構成犯罪的，由司法機關依法追究其刑事責任。
3、自縣（市）人民政府通告之日起，凡被征地農村集體經濟組織和農戶在高速公路擬征土地內任何搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。
4、對土地權屬、補償安置方案提出異議的，由所在縣（市）人民政府負責協調解決。征遷爭議不得影響征遷工作的實施，被征地單位和承包經營者應當服從，不得阻撓。
5、在征遷工作中，全體工作人員必須遵紀守法、秉公辦事、不徇私情。凡利用職務的要從嚴處理，違法犯罪的要依法追究刑事責任。
