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土地確權法律依據范文1
關鍵詞：宅基地使用權；用益物權；宅基地流轉；物權法規制
我國《物權法》規定宅基地使用權是的一種用益物權類型，是與農村村民的社員身份密切相連的帶有社會保障和社會福利性質的權利①，其流轉關乎農民切身財產利益與土地交易的秩序與穩定。
一、宅基地的概論
（一）宅基地的概念。我國法律界還沒有關于“農村宅基地”的確切定義，《物權法》將宅基地使用權劃分到用益物權的范疇。在此，我們將農村宅基地定義為：由農村集體組織無償撥給農戶建造住宅等生活設施所使用的土地。其所有權歸集體組織，使用權歸農戶，具體包括房屋的地基、庭院、倉房、禽畜圈、柴禾垛、廁所、宅園地及圍墻占地等。
農村宅基地使用權具有以下特點：
1.農村宅基地使用權具有身份性?！段餀喾ā返谝话傥迨l規定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施”。該條規定的宅基地使用權是農村居民因建造自有房屋而對集體所有土地的占用、使用的權利，宅基地僅限于本集體經濟組織內部成員享有使用權，農村集體經濟組織以外的人員不能申請并取得宅基地使用權。所以宅基地使用權具有明顯的身份性，與集體經濟組織成員的資格分不開。
2.農村宅基地使用權具有社會保障性和福利性。農村宅基地使用權是與農村村民的社員身份密切相連的帶有社會保障和福利性質的權利，集體經濟組織的成員可以無償或者只需支付較低價格，就能取得宅基地。同時因為宅基地為農民提供了基本的居住和生活條件，這使得農村宅基地使用權兼具社會保障的功能。
3.農村宅基地使用權具有長期性。宅基地使用權以戶為單位取得，不因戶主的更替、死亡而失去，因而宅基地使用權在一定條件下是無期限存續的。
（二）農村宅基地流轉的有關學說 。對農村宅基地能否流轉這一問題我國學界存在較大的爭議，有學者認為，應禁止農村宅基地自由流轉；也有學者主張應肯定農村宅基地使用權的流轉；還有一種折衷的觀點認為，農村宅基地使用權可以流轉但附條件。
1.自由流轉說 。此說以陳小君、韓世遠等為代表，主張“肯定包括農村宅基地使用權的農村建設用地使用權流轉的合法性，賦予其法律效力，明確轉讓、抵押、入股等都是流轉方式”。②他們認為《物權法》中明確宅基地使用權是一種用益物權，而用益物權的權利人有占有、使用和收益的權利，所以宅基地使用權可以進行流轉。
2.禁止流轉說。主張禁止流轉的學者以湯樹華、王蘭萍為代表。他們認為宅基地使用權不是一種財產性的權利，而歸集體所有，是國家賦予農民的特有權利。農民沒有支配權，僅可以使用。宅基地使用權禁止流轉，在農民不需要時，應收歸集體所有。宅基地使用權的流轉不利于農民的安居立業和國家的長治久安。
3.限制流轉說。主張限制宅基地自由轉讓的學者很多，以王利明、孟勤國、陳柏峰等為代表。該說認為宅基地使用權可以流轉，但僅限于在本集體經濟組織內部自由轉讓。③孟勤國認為，“農村宅基地能否交易基本是一個憲法和土地管理法的問題，物權法應重申禁止或限制農村宅基地交易的法律規定，并明確：農村宅基地使用權以自用為目的，以身份為前提，不得以買賣、抵押、租賃、贈與及其他方式移轉給集體經濟組織以外的自然人和法人”。④
上述觀點都各有其法律依據。自由流轉說追求物權平等，農村宅基地使用權能的完整性，但沒有考慮到農村宅基地使用權自身的特點。禁止流轉說過于強調農村宅基地的特殊性而忽視了現實生活的迫切需求。折衷說――限制流轉說與我國國情更加相符，但筆者認為限制流轉的條件可以進一步研究、探討。
二、農村宅基地流轉制度的立法現狀及存在的問題
對現行法律法規檢索、整理可知，我國對于宅基地使用權流轉這一問題尚沒有直接、明確的規定，僅分散于一些法律和行政規范性文件中。
我國《土地管理法》第62條，《物權法》第153條和《擔保法》第37條規定了農村宅基地的取得、行使等問題，以及明令禁止宅基地抵押，但對于能否流轉、流轉對象等其他問題，均未明確規定?！段餀喾ā返?3章專章原則性規定了宅基地使用權，但宅基地流轉問題則需引用《土地管理法》等法律和國家有關規定?！锻恋毓芾矸ā芬幎ǎ迕裨诔鲑u或者出租自己的住房以后，再申請宅基地的，不予批準。從這項規定可以看出，未明文禁止宅基地使用權的流轉。根據法無明文規定即自由的原則，村民完全可以出賣或者出租自己的房屋及其附著的宅基地，只不過以后再申請宅基地時將不會被批準。
隨著我國市場經濟和城市化進程的迅猛發展，農村宅基地私下進行流轉的情況也屢見不鮮，尤其在城鄉結合部地區。雖然我國在廣東、上海、重慶等地對農村宅基地的流轉進行了試點工作，但對其理論研究和法律規定還不夠充分，就為這種情況的發生提供了土壤。目前，我國農村宅基地使用權流轉制度在實踐中主要遇到的以下挑戰：
（一） 從法律層面上看，法律規定存在相矛盾和不合理的地方?！锻恋毓芾矸ā返?3條規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”；《物權法》第一百五十五條規定：“已經登記的宅基地轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記”。農村宅基地流轉按《土地管理法》是不合法的，而《物權法》卻隱含有允許之意。
如前文所述，《物權法》明確宅基地使用權為用益物權范疇，僅賦予農村宅基地使用權人占有和使用的權利，收益權的權能被忽視，這就意味著農民通過宅基地流轉而獲得的收益權沒有法律依據。
在實踐中，不少地方的農民通過對自己所有房屋進行買賣而獲得經濟利益。農民合法擁有房屋，就有權買賣自己的房屋，法律保護包括房屋在內的合法財產的繼承、轉讓等權利。而根據“地隨房走”原則，農民在買賣房屋的同時也一并處分了宅基地使用權。這樣農民也就實現了在農村宅基地上的收益權，因此《物權法》中忽視收益權也就有自欺欺人之嫌。
（二）從現實層面上看，宅基地流轉現象日益高漲。在我國戶籍改革、城市化與工業化的發展的同時，出現了大量的農民，特別是農民工涌入城市的情況。這就導致大量農村的房屋閑置，甚至出現了“空心村”現象。由于宅基地是安身立命之根本，即使大量農民遷往城市，他們也不愿放棄原有房屋及宅基地。舊的宅基地被閑置并且無法收歸集體，同時又有農民申請新的宅基地，導致土地資源的浪費，宅基地資源更加稀缺。
另外，法律法規在農村宅基地流轉方面的空白和漏洞為宅基地隱形交易提供了養分。除此之外，城鎮房價的高漲，城鄉結合部房屋的相對低廉，吸引了大量城鎮居民的目光，導致這一地區宅基地隱形交易市場蓬勃發展。最好的例證是近幾年備受關注的“小產權房”問題。同時這些隱形市場的交易缺乏相應法律法規的規范，也不利于社會的穩定與和諧。
三、完善宅基地流轉的物權法規制
（一）完善宅基地用使用權的法律規定?！段餀喾ā穬H規定宅基地使用權人有占有和使用的權利，未賦予農民收益權能，不利于保護農民的土地權益。因此，可在《物權法》第152條宅基地使用權的內容中增加收益權能，使農民享有更完整的宅基地使用權。此外，在不損害其他村民和集體利益的情形下，法律應允許農民利用宅基地進行經營。
另外，現行的法律法規規定我國的宅基地使用權是無期限的。但宅基地使用權在《物權法》被明確為用益物權，而用益物權具有期限性，這與用益物權的規定相矛盾。有必要對宅基地使用權的期限問題進行進一步研究。根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：“居住用地70年；工業用地50年……”可以參照此規定，將農村宅基地使用權的期限規定為70年，自農民申請宅基地獲得批準之日起計算。
（二）完善農村宅基地使用權確權登記制度?！段餀喾ā返谝话傥迨龡l規定：“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”。這是一個指導性規定，具體保護農民的土地權益、維護市場經濟的秩序，需要構建相應的確權登記制度。
《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外”。第十條規定：“國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定”。第十四條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力”。
農村宅基地使用權是以農村土地為對象的用益物權，土地屬于不動產，應該同樣適用于此規定。通過農村宅基地使用權的登記公示，產生公信力，農民的土地權益才會從法律上得到保護。
（三）完善宅基地使用權流轉方式。第一，轉讓方式。這種轉讓除包含本集體經濟組織內部之間的轉讓，還應將對本集體經濟組織以外人員的轉讓納入其中。在處理兩者關系中，法律可明確本集體組織內部成員具有的優先購買權，這樣有利于保持土地的穩定性。此外，宅基地轉讓隱形市場的交易，缺乏法律法規的規范，也不利于社會的穩定與和諧。這就要求轉讓應當在守法、透明、有序的情況下進行。
第二，繼承方式。筆者認為宅基地不因戶主的更替、死亡而失去，可以依法被繼承。當被繼承人死亡留下宅基地時，繼承人都可繼承宅基地，無論其是本集體經濟組織成員或之外人員。當然這種繼承是在房屋的繼承基礎之上發生的，不是單獨的宅基地使用權的轉讓。此時，宅基地使用權的流轉就不需要通過登記來確權，因為權利人自繼承或受遺贈開始取得土地權利。但如果繼承人對宅基地使用權進行處分，就需要進行登記進行主體變更。
轉讓方式和繼承方式僅僅是宅基地使用權流轉的兩個方面，宅基地的抵押、入股等方式是伴隨著市場經濟發展產生的新的方式，有待我們進一步研究和探討。
總結
宅基地的稀缺，使得其擔負著我國農村農民的安居重任。現行的宅基地使用權流轉制度存在滯后性，不適應當前我國經濟、社會的發展。我們應立足于我國現行法律法規中關于宅基地使用權的規定，確立并進一步完善我國宅基地使用權流轉制度。農村宅基地使用權流轉制度的構建、完善，有利于保障農民土地利益，實現物權法上的“物盡其用”。（作者單位：湖北大學政法與公共管理學院）
參考文獻
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注解
① 梁慧星，陳華彬.物權法[M].北京：法律出版社，2007：280.
② 陳小君.農村土地法律制度研究[M].北京：法律出版社，2003：256.
土地確權法律依據范文2
如果說現代社會有什么特點，那么，首先應該是對權利的強調和保護上升到了前所未有的高度。權利，與其說是一種法律資格，不如說是一種人與人、人與社會關系的法律邊界，任何越界行為都要受到法律的制約。
在諸多權利中，土地權利被公認為是最重要的權利。然而，也許是因為太重要的緣故，對土地權利的確認也是社會經濟法律生活中最艱難、最復雜的事情。進入21世紀的中國，似乎仍難擺脫這種困惑。土地權屬糾紛，繼50年代之后，再次走向前臺，成為社會矛盾的焦點。
一些相關資料顯示，全國每年民間調解的宅基地房屋糾紛數量，近十年來每年約55萬件以上，與土地有關的經濟糾紛每年約為24.5萬件。國土資源行政主管部門每年調處的土地權屬爭議案件約3萬件。加上未經行政機關、司法機關審理調解的各種土地糾紛，現實中每年發生的廣義的土地爭議在90萬件之上。其中，進入法律程序的土地糾紛案件約在30萬件以上。
“大量的土地糾紛都與權屬有關?！币晃欢嗄陱氖峦恋貑栴}研究的專家說，“即使一些看似不是權屬糾紛的土地爭議，其背后也都隱含著土地權屬問題。例如一些征地補償糾紛，最后也都落腳到權屬上。”
“南方某地，解放前當地一地主解放前圍海造田，造出一大片耕地，解放后，這片土地被國家沒收，分給當地農村耕種。之后，從50年代開始，這片土地幾易其主，經歷了合作社、生產隊、農場、村民小組等組織的所有或使用。2003年國家要征用這片土地，面對可觀的經濟補償，幾個村民小組和農場都來主張權利，但又拿不出有力的證據，爭訟數年無法解決。像這樣的土地權屬糾紛在全國極為普遍?！?/p>
正是這些權屬糾紛，給市場經濟秩序和土地管理帶來了極大的危害。長期處于權屬爭議的土地無法正常進入市場，也影響了土地的使用效率。同時，按照現行法律規定，土地權屬爭議實行復議前置，首先通過行政復議和行政訴訟程序來解決。大量的土地權屬爭議，使土地管理部門陷入了無休止的案件調處的泥沼，正常的土地管理工作受到較大影響。據了解，自2006年以來，全國各地國土資源管理部門都成立了土地糾紛調處機構，一個縣市級土地管理部門每年調處土地糾紛案件少則幾十起，多則數百起。有些糾紛長達十幾年或更長，處理難度極大。
一位在基層國土資源部門工作多年的人士對此感慨頗多：“簡直無從下手，一些土地糾紛背負著沉重的歷史積淀和利益糾葛，稍有不慎，會引起更大的矛盾。本轄區有一宗從解放前就開始爭議的地塊，該地塊上數十年間發生過數次械斗，土地爭議變為宗族世仇?，F在國家修高速公路要征用該地塊，利益面前，又是一個難解難分之局，處置協調難度之大可想而知。其實，很多土地案件都是既有權屬爭議，又有民事糾紛，甚至有刑事成分，決不是一個部門能夠解決的，即使解決，也可能是一個糊涂案，難以治本?！?/p>
其實，更大的影響則來自于土地權屬糾紛帶來的。進入21世紀，土地糾紛引發的高居各類之首，一批批農民、城鎮居民因土地糾紛走上了漫長的上訪之路，對社會穩定與發展造成較大的負面影響。
土地權屬糾紛：在歷史隱痛、制度變革與法律缺失之間
什么原因造成了如此多的土地經濟糾紛？盡管專家學者其說不一，但社會共識是：權屬不清、界址不明和利益驅動等是直接原因。而背后卻有歷史、制度及法律等深層因素。
歷史原因是土地糾紛難以名狀的隱痛。30年的計劃經濟，土地國有和集體所有制覆蓋了一切土地權益?！肮弊智疤嵯氯藗冊谟^念上對權利的漠視，直接導致了土地使用的隨意和無序。隨意平調、隨意調整、頻繁變更是那個時代土地使用的突出特征。今天是某生產隊的土地，明天就變成了大隊林場或縣、鄉的機關單位用地，且幾經變遷而無記錄、無資料、無證據。一塊地，今天你的、明天我的、后天他的，究竟是誰的，誰也說不清楚。改革開放以后，土地成了能帶來巨大收益的稀缺資源，歷史隱痛開始發作，積壓的權屬爭議在一個階段內集中爆發也是必然。
有專家分析，在諸多的農村土地權屬糾紛案中，三分之二甚至更多的可以追朔到建國初期或五、六十年代，從而給現在的權屬處置帶來極大困難。可以說，今天的土地權屬處置，很大程度上是在消除歷史隱痛，而那段隱痛對糾紛各方都是難以名狀的。
如果說，大部分集體土地爭議源于歷史因素，而城市土地權屬爭議則在歷史原因上又增加了現代因素。國有企業改制、城鎮集體企業變革、私營企業的崛起，原企業與新設企業之間，母公司與子公司、總公司與分公司之間，事業單位與主管單位之間，城市原居民與新居民之間，一系列全新的經濟關系中對土地權屬的訴求，構成了城市土地權屬爭議的新特點。
歷史因素是永遠無法還原的，而制度的缺失則往往導致土地權屬糾紛的久拖難決。
可以說，盡管30年改革開放已經取得了巨大成就，但土地權屬確認方面的制度與法律卻遠遠滯后于改革的步伐。
改革開放前，農村集體土地確權的主要依據是1950年的《法》和1962年的《農村工作條例（修正草案）》，即著名的“六十條”。此后，直到改革開放，確權制度一直處于缺失狀態。然而“六十條”對集體土地的“四固定”，并沒有擋住以后集體土地的頻繁變更。而且，我國《憲法》及相關法律至今也沒有徹底解決鄉鎮、村、村民小組，哪一級才是集體土地的真正所有人――這一實質性問題，從而為土地權屬糾紛埋下了隱患。
相應的，改革開放后的一系列法律，也都包含了對以往事實的認可或延續。以至于對土地權屬的管理分散存在于《土地管理法》、《森林法》、《農村土地承包法》、《草原法》、《漁業法》、《海洋法》、《城市房地產管理法》等多部法律法規之中。權屬的分散管理造成土地多頭登記和法律規定的相互沖突與矛盾?，F實中，經常出現土地部門確權而林業、農業部門不予認可的情況，使一些土地權屬糾紛久拖不決。
一些專家分析，隨著經濟的發展，土地的價值越來越為社會各方所重視，而國家越來越嚴格的土地管理制度，更加劇了土地資源的稀缺程度，引發土地權屬爭議的潛在因素被激活，所以，今后相當長時期，土地權屬糾紛發生量仍會居高不下，同時，爭議的形式也將多樣化。這對現行的土地確權制度是一個挑戰。如果現行的土地權屬多頭管理、登記不統一問題不從制度上根本解決，土地權屬爭議將成為影響社會經濟科學發展的重要因素。
“每一塊土地都有合法的身份證”，離現實還有多遠？
顯然，要有效化解土地權屬爭議的矛盾，就要使“每一塊土地都有合法的身份證”，明確了身份，也就有了權利邊界，法律保護才能變成現實。但要實現這個愿望，就必須建立科學的土地產權制度。從完善土地權利內容體系、權利確認、登記發證，到權屬爭議的協調處理，有一套統一的行之有效的制度措施。
然而，這種理想的境界離現實到底還有多遠？
來自國土資源部地籍管理司的有關人士認為，土地產權制度建設的進程正在加快，愿望離現實也許并不太遠。
首先，土地產權體系框架已基本確立。我國《憲法》確立了土地公有制的地位，而《民法通則》、《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《擔保法》、《農村土地承包法》等對土地所有權、土地使用權、抵押權、承包經營權等作了規定，確立了我國土地權利體系基本框架。隨著土地使用制度改革的深化，國家又出臺了許多行政法規、規章和政策，對國有土地使用權的內容進行了細化。一個以土地公有制為主體、各種土地權利齊全的土地產權體系正在初步形成。
其次，土地登記法律法規逐步完善，土地登記發證工作取得顯著成效。從原國家土地管理局到現在的國土資源部，先后制定了《確定土地所有權和使用權的若干規定》、《土地登記規則》、《土地權屬爭議調查處理辦法》、《土地登記資料公開查詢辦法》等一系列部門規章、規范性文件，使土地登記工作有了具體、可操作的依據。2007年11月，國土資源部了《土地登記辦法》，初步實現了與《物權法》的銜接。到目前，初步形成了以法律為核心，法規、規章及規范性文件為基礎的土地產權管理法律體系。
我國自1987年開始在全國全面開展土地登記發證工作，目前城鎮國有土地使用權和農村集體土地使用權登記已經制度化、經常化。全國城鎮初始土地登記和農村宅基地初始土地登記基本完成，變更土地登記得到加強，基本做到了變更一宗，登記一宗。農村集體土地所有權登記發證已逐步在全國全面開展。
到2007年，國有土地使用權登記發證率達到87%；集體土地所有權登記發證率達到54%；集體建設用地使用權登記發證率達到73%；每年調處土地權屬爭議數萬起，并建立了土地登記資料公開查詢制度。這些成果為進一步完善土地產權制度打下良好的基礎。
再次，“二次土地調查”，人們寄予厚望。2007年7月1日，我國啟動了第二次全國土地調查。作為一項重大國情調查，不但能夠摸清土地利用現狀，為嚴格土地管理、加強和改善宏觀調控提供依據，而且土地調查的過程也是一個厘清土地權屬、明晰土地界限、調處土地爭議、擴大土地登記覆蓋面的過程。屆時，“每一塊土地都有合法的身份證”也許將不再是一句空話。
現代確權制度：還有很長的路要走
盡管有諸多的成果，但與現代產權制度要求相比，一切似乎才剛剛起步。
進一步完善土地權利體系，加快土地產權立法進程是當務之急。盡管現代土地產權體系已經初步形成，但與市場經濟、與科學發展觀的要求還有差距?，F行法律僅對土地所有權、土地使用權、土地承包經營權、土地抵押權等進行了規定，但對于實際存在的土地空間使用權、耕作權、地役權、土地發展權等還沒有明確的規范，而這些權利恰恰是市場經濟和法制社會不可或缺的。因此，有必要將這些權利充實到現有權利體系中來。
事實上，南京、杭州等大中城市已經開始對地下空間進行拍賣，但如何進行土地產權確認和登記卻沒有一個權威的說法。
《物權法》第237條規定，土地建設用地使用權可以分層設置。按照這條規定建設用地有了立體概念。這就需要對其相關權利進行設定。一是明確土地所有權主體和所有權實現方式。按照“歸屬清晰”的要求，在堅持土地公有制的基本前提下，在法律上將國家土地所有權、集體土地所有權歸屬落到實處；進一步細化明確哪一級政府有資格行使對國有土地的支配權、收益權，哪一級農民集體真正享有土地所有權。二是按照“物權法定”的原則，根據實踐中已出現的土地權利情況，系統規范中國土地權利的主體、客體、內容與限制、取得與喪失等問題。
實現土地產權統一管理，統一登記。隨著市場經濟體制的不斷完善，土地產權交易日益頻繁，土地產權登記面臨著更高更廣的社會需求，這就需要加強土地登記立法，完善土地登記制度，提高土地登記的法律地位。同時，《物權法》已明確不動產實行統一登記的原則，為土地產權統一登記制度建設的推進提供了法律依據。而現實中大量的土地權屬糾紛又要求統一管理，依法處置，所以，土地產權統一登記已經不能再等了。
土地確權法律依據范文3
[關鍵詞]物權法 婚姻法 沖突
一則案例引發的思考
陳小剛和彭蕓1990年結婚，2001年兩人購買了一套二居室住房，房屋產權證上登記的是陳小剛的名字。2006年底，陳小剛家因為調動，就想把已經購買的房子賣掉。陳小剛與李力簽訂了房屋買賣合同，約定將房子賣給李力，后雙方辦理了房屋產權過戶手續。沒想到在陳小剛與李力簽訂房屋買賣合同后不久，原來房屋所在位置的房價從每平方米7000元，漲到了10000元。陳小剛和彭蕓于是向法院李力，以所售房屋是婚姻關系存續期間的共同財產，陳小剛賣房未經其妻子彭蕓同意為由，要求法院判決李力將該房屋返還陳小剛和彭蕓。
過去購買二手房的人經常會遇到賣房人突然反悔的情況，一旦賣房人以所賣房屋是夫妻共有財產，夫妻一方對賣房之事不同意也并不知情為由，要求解除房屋買賣合同，購房人在大多情況下是無能為力的，法院最多判決賣房人賠點違約金了事。而《物權法》實施以后，二手房主再想以這種方法反悔，就恐怕難以達到目的了。
婚姻法關于夫妻共同財產規定的特征
第一，夫妻共同財產的主體，只能是具有法定婚姻關系的夫妻。沒有形成法律上婚姻關系的男女兩性，如未婚同居、婚外同居等，婚姻關系被依法認定無效或被撤銷的男女雙方，不能成為夫妻共同財產的主體。
第二，夫妻共同財產，是夫妻雙方在婚姻關系存續期間所取得的財產，婚前財產不屬于夫妻共同財產。婚姻關系存續的期間，從合法婚姻締結之日起算，至夫妻一方死亡或離婚生效之日終止。
第三，夫妻共同財產的來源，為婚姻關系存續期間，夫妻雙方或一方所取得的財產，既包括夫妻通過勞動所得的財產，也包括其他非勞動所得的合法財產，法律直接規定為個人特有財產的和夫妻約定為個人財產的除外。
第四，夫妻對共同財產享有平等的所有權，雙方對共同財產享有同等的權利，承擔同等的義務。夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。特別是夫妻一方對共同財產的處分，除有約定外，應當征得對方的同意。
第五，不能證明屬于夫妻一方的財產，推定為夫妻共同財產?！蛾P于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》中規定：“對個人財產還是夫妻共同財產難以確定的，主張權利的一方有責任舉證。當事人舉不出有力證據，人民法院又無法查實的，按夫妻共同財產處理?！雹傥餀喾P于不動產善意取得的規定
標的物必須是不動產。不動產是指土地、附著于土地的建筑物及其它定著物、建筑物的固定附屬設備。不動產包括土地、房屋和林木等地上定著物。
讓與人須為不動產無權處分人。無處分權人是指沒有處分財產的權力而處分財產的人。如果讓與人為有處分權人，則其轉讓為有權行為，具有法律依據，自然無法適用善意取得制度。善意取得與無權處分是一對關系緊密的制度，兩者幾乎不可分割。無權處分是善意取得的前提，而善意取得則主要適用于無權處分的行為。當真正的權利人拒絕追認時，如果有償交易行為中的受讓人是善意的，無權處分的行為仍然有效，受讓人可以基于該善意取得制度取得標的物的所有權。
受讓人支付了合理的對價。善意取得制度是為了保護交易安全而制定的，因而只有在受讓人與讓與人之間存在交易行為時，才存在善意取得的問題，法律也才有保護的必要。受讓人取得的財產必須是通過買賣、債務清償、出資、交易等具有交換性質的法律行為來實現的；如果通過繼承、贈與等行為取得不動產，則不存在善意取得的問題。物權法所確定善意取得的行為是一種有償交易即轉讓，取得財產的受讓人應當支付了一定的對價，這是不動產善意取得制度存在的前提?；谑茏屓藷o償受讓不動產這一事實，追還財產并不會使其遭受巨大損失，所以無償取得不能適用善意取得制度。
受讓人取得行為屬于善意。根據善意取得制度，不動產的受讓人在取得財產時應為善意，如果讓與人為善意，而受讓人為惡意，則不適用這一制度。善意是相對于惡意而言的，善意是指不知情，即不知或不應知道讓與人轉讓財產時，沒有處分該項財產的權限。也就是說，受讓人誤信財產的占有人(如承租人、借用人、管理人或使用人)是所有人或者具有處分他人財產的權利。
所轉讓物權進行了產權變更登記。不動產的買賣必須具有一般不動產買賣的形式要件，即必須簽訂不動產買賣合同、交付標的物并進行產權過戶登記。只有履行完登記手續的善意受讓人才可以取得所有權，在這里登記的行為就相當于動產的交付行為。②判斷第三人取得財產時是否出于善意有兩個標準，即主觀上第三人并不知道轉讓方無權處分財產，客觀上第三人是基于等價有償原則取得財產。當然，遺失物、贓物以及法律限制或禁止在市場上流通的物(如槍支、等)不適用善意取得制度。
物權法實施前后判決結果的比較
在具體操作上，還必須注意《物權法》和其他一些法律如《擔保法》的銜接問題。首先，應當注意物權法的施行并不意味著擔保法的廢止，因此物權法正式施行后將出現與《民法通則》、《擔保法》、《海商法》等規定有擔保物權內容的并行局面。在處理擔保法等法律與物權法銜接問題時，人民法院應當適用“法不溯及既往”的原則。其次，物權法施行后，在處理擔保法等法律與物權法的沖突時，應當依據“上位法優于下位法”“特別法優于一般法”“新法優于舊法”的原則解決法律適用中沖突問題。最后，在抵押權登記效力、獨立擔保的適用依據、抵押登記的公信力等方面，擔保法及其司法解釋與物權法第四編的規定差距很大，必須予以高度關注。
回到本案的案例，在物權法實施之前，法院可能根據我國《婚姻法》《合同法》的一些相關規定，認定陳小剛和彭蕓在婚姻關系存續期間所購買的房產系婚后共同購買，屬于夫妻雙方共同所有，一方擅自出售屬于無權處分，應屬無效；而物權法實施之后，法院在審理此案中則重點審查李力在購買該房屋時是否與賣主陳小剛有惡意串通行為。法院在查清買房人李力與陳小剛之前并不相識，只是根據自己需要善意買房后，判決李力取得房屋產權，不需要將該房屋返還陳小剛和彭蕓。
那么如何處理《物權法》和《婚姻法》之間的沖突?《婚姻法》屬于舊法，《物權法》是新法，法律適用的一般原則是新法優于舊法。此外，《物權法》本身就是規范物的歸屬和使用的基本法律屬特別法，因此法院在審理此類案件時，應首先適用《物權法》。夫妻一方如果想保護自己在家庭財產中的合法權利，最好在房屋產權證登記時就要求作為共有權人一并登記，如果沒有登記為共有人的，可以到產權登記機關追加登記自己作為共有權人。一個是財產歸屬問題，發生于確權之訴中；另一個是財產分割問題，最高人民法院在《婚姻法司法解釋(一)》第十七條第二項中作出如下規定：夫或妻因日常生活需要對夫妻共同財產作重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人?！痘橐鏊痉ń忉?一)》的適用背景是：共有的房屋等不動產登記在夫或妻一人名下時，夫妻一方處理該財產時，需征得對方的同意。該財產的購買人只有在確信其為夫妻共同的意思表示時，才構成善意第三人。由此可知，即使不動產(如房屋)登記在夫妻一方名下，同樣可以因法律規定或夫妻雙方的約定而成為夫妻共同財產。在《婚姻法司法解釋(二)》中，必須依法進行登記，方為權利憑證的情況如股份、合伙人權益、獨資企業所有人權益和房屋等，均可以因為法律規定或夫妻雙方約定而成為夫妻共同財產，雖然其只登記于一方名下。
土地確權法律依據范文4
關鍵詞： 烏木；所有權；權利歸屬；無主物
中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：2095-0829（2014）01-0042-06
一、烏木案的背景
（一）案情簡述
近期（2013年9月）消息稱江西修水縣農民梁財在東山村的河道里挖掘出一根長達24米、直徑1.5米、重80噸的疑似烏木。消息傳出后，有人預測這根“烏木”價值數億元。盡管現在這根樹木的性質和價值還沒有完全確定，但是這根樹木的所有權的爭論卻已經拉開了序幕。
2012年2月，四川彭州通濟鎮農民吳高亮無意中在自家承包地里，挖出了7根烏木，據專家鑒定，僅木材價值就在500萬至700萬之間，而7月初，彭州市國資委對外宣布，烏木歸國家所有，對發現者吳高亮獎勵7萬元。因為不滿這個結果，吳高亮一紙訴狀將彭州國資委告上法庭。2013年6月，備受各界關注的“彭州烏木案”在四川省高級人民法院二審公開開庭宣判。法庭駁回了原告吳高亮、吳高惠的上訴，維持成都市中級人民法院的一審判決。
盡管四川省高級人民法院維持了一審判決，但是圍繞“烏木”所有權的歸屬爭議，在民間和法學理論界已經形成較大爭議。在“彭州天價烏木案”中，吳高亮認為，烏木屬于天然孳息，是在他的承包地發現的，理應由他取得，而地方政府通濟鎮則認為，烏木屬于埋藏物理應歸國有。[1]283-285媒體戲稱“烏木歸屬問題”，成為法學界的難題。筆者認為，在“彭州天價烏木案”中，原告吳高亮提起的是行政訴訟，四川省高院維持了一審判決，并未就烏木歸屬做出明確裁定。案件主要爭議的焦點在于烏木的權利歸屬和烏木國有化是否具有合法性兩個問題。在一般性案件中，必須要解決烏木權利歸屬的法律依據，在法律法規尚不明確的前提下，如何定性烏木的自然屬性和社會價值則尤為重要。
（二）烏木的概念
百度百科中介紹烏木（陰沉木）兼備木的古雅和石的神韻，有“東方神木”和“植物木乃伊”之稱，由地震、洪水、泥石流將地上植物生物等全部埋入古河床等低洼處。埋入淤泥中的部分樹木，在缺氧、高壓狀態下，細菌等微生物的作用下，經長達成千上萬年炭化過程形成烏木，故又稱“炭化木”。歷代都把烏木用作辟邪之物，制作工藝品、佛像、護身符掛件。古人云：“家有烏木半方，勝過財寶一箱。”
烏木的價值來自于烏木所形成的市場產業鏈，特別是四川省烏木市場，已經具有一定規模，推動了烏木價值的居高不下。其價值有以下因素決定：以木質好壞定價、以樹種定價、以粗細定價、以碳化度定價、以外型定價、 以是否返陽定價（晾干穩定）、以顏色定價（黑色普通、金絲楠少見）、以裂紋大小定價、以可利用的價值定價等等，要全方位考慮（一般2 000～8萬元/噸均有，加工成藝術品則無具體標準。烏木鐲子淘寶網上報價180元/個也有）。 另《本草綱目》記載： 陰沉木，氣味： 甘、咸、平、無毒。主治： 有解毒之功能，亦治霍亂吐利。取木片研為末，溫酒沖服；還有祛風除濕之功效。由于烏木為不可再生資源，開發量越來越少，一些天然造型的烏木藝術品有一定的收藏價值。
目前，國家對于烏木的開發與保護尚無明確的法律依據，對于烏木的法律性質沒有界定。通過“彭州天價烏木案”所折射出烏木所有權之爭中所能引用的法律依據有：《民法通則》第79條第一款規定“所有人不明的埋藏物、隱藏物，歸國家所有。接收單位應當對上繳的單位或者個人，給予表揚或者物質獎勵”；第二款規定：“拾得遺失物、漂流物或者失散的飼養動物，應當歸還失主，因此而支出的費用由失主償還?！?；《最高人民法院關于貫徹執行《民法通則》若干問題的意見（試行）》第93條規定“公民、法人對于挖掘、發現的埋藏物、隱藏物，如果能夠證明屬其所有，而且根據現行的法律、政策又可以歸其所有的，應當予以保護”；《物權法》第116條規定“天然孳息，既有所有權又有用益物權人的，由用益物權人取得”。筆者認為，“彭州烏木案”中，雙方當事人爭議主要圍繞烏木性質定性展開，通過分析烏木的法律性質，對于在法律法規尚不完善的情況下，探討烏木性質具有實踐意義和現實價值。
二、烏木的權屬之惑
（一）關于烏木的法律權屬界定
從目前的法律規定中，分析烏木的法律權屬，需要通過分析烏木自然屬性展開，以文義解釋和系統解釋為出發點，探究烏木的自然屬性。從社會價值分析烏木的法律性質，并且應注意當事人的利益衡量。
1.埋藏物
埋藏物：埋藏物是指埋藏于地下的物品。埋藏物品的人，稱埋藏人。發現埋藏物的人，稱發現人。[2]243-244目前，我國法律制度中尚未明確規定埋藏物的概念。近現代各國民法中也只有《法國民法典》第716條第2項規定：一切埋藏或隱匿的物件，任何人又不能證明其所有權且其發現又純為偶然者，為埋藏物。直言之，埋藏物是喪失了占有的有主物。[3]57-58通過學者對于埋藏物的學術總結，可以認為埋藏物的構成要件如下：（1）須為動產；（2）須為埋藏之物；（3）須為所有人不明。若以此作為認定埋藏物的標準，烏木則屬于埋藏物，盡管在埋藏期間發生了炭化作用，表現出新的特質，但是并未完全改變其性質，成為新物，可以認為新特質的產生并不影響烏木被界定為埋藏物。
目前我國對于埋藏物的法律規定有：我國《民法通則》第79條規定：“所有人不明的埋藏物、隱藏物歸國家所有，接收單位應對上繳單位或個人，給予表揚或者物質獎勵。”《最高人民法院關于貫徹執行若干問題的意見（試行）》第93條規定：“公民、法人對于挖掘、發現的埋藏物、隱藏物，如果能夠證明屬其所有，而且根據現行的法律、政策又可能歸其所有的，應當予以保護?！蔽覈段餀喾ā返?14條規定：“拾得漂流物、發現埋藏物或者隱藏物的，參照拾得遺失物的有關規定。[4]220文物保護法等法律另有規定的，依照其規定?！钡?13條規定：“遺失物自招領公告之日起六個月內無人認領的，歸國家所有。”由此可知，我國采取的是公有主義的立法例，發現人不得取得所有權，只可能受到一定的表揚或物質鼓勵。
筆者認為，依據上述標準，烏木的國有屬性已經明確。若將烏木認定為埋藏物，同時我國在法律適用上遵循“新法優于舊法”、“特別法優于普通法”的規則，《民法通則》施行于1987年，而《物權法》頒行于2007年，而且《物權法》是有關“物的歸屬和利用而產生的民事關系”的基本法，因此，如果《民法通則》與《物權法》有不一致的地方，應當適用《物權法》之規定。如此就產生了烏木所有權的法律邏輯矛盾。我國法律對于埋藏物、隱藏物的規定尚不明確，無法對烏木的性質進行有利的理論支撐，同時烏木本身應為“土地出產物”，與“埋藏物”概念相距甚遠。將烏木認定為埋藏物并不利于衡量當事人的利益價值，不利于開發與保護烏木資源。
2.文物
文物指“歷史遺留下來的在文化發展史上有價值的東西，如建筑、碑刻、工具、武器、生活器皿和各種藝術品?！蔽奈锸侨祟惿鐣顒又羞z留下來的具有歷史、藝術、科學價值的遺物和遺跡。各類文物從不同的側面反映了各個歷史時期人類的社會活動、社會關系、意識形態以及利用自然、改造自然和當時生態環境的狀況，是人類寶貴的歷史文化遺產。文物必須具備兩個條件：文物必須是由人類創造的、或者是與人類活動有關的物，文物應是成為歷史的過去、不可能再重新創造的物。依據烏木的文義解釋，烏木不應認定為文物。
3.天然孳息
天然孳息，是指果實、動物的出產物，以及其他依物的使用方法所收獲的出產物。[5]157所謂的“出產物”，則包括有機物的出產物（如雞蛋、果實等）和無機物的出產物（如礦石、砂石等）；我國《物權法》對天然孳息沒有作出明確規定，但是對天然孳息的定義可以參考國外立法例以及學理解釋。對天然孳息，羅馬法的處理原則是“生根的植物從屬于土地”，即原物的所有權人有取得孳息的權利，但是法律允許其他人提出可以對抗原物所有權人的抗辯?！度毡久穹ǖ洹芬幎椤耙牢锏挠梅ㄋ〉玫某霎a物，為天然孳息”。《瑞士民法典》規定為“自然果實是指定期出產物及依通常方法使用該物所得之收益。自然果實在于原物分離前，是原物的組成部分”。我國臺灣地區民法第69條第（1）項規定：“稱天然孳息者，謂果實、動物之產物，及其他依物之用法所收獲之出產物”。
烏木是由地震、洪水、泥石流將地上植物生物等全部埋入古河床等低洼處。埋入淤泥中的部分樹木，在缺氧、高壓狀態下，細菌等微生物的作用下，經長達成千上萬年炭化過程形成。筆者認為，天然孳息，在我國法律上沒有明確的定義，從解釋學探究孳息詞義可以得知，孳息來源于古羅馬，其拉丁文fructus指滿足人最基本的生存需要的東西，從漢語角度來看，古漢語中孳息的含義即繁殖生息，從文義解釋上來看，烏木不是滿足人類基本需求的東西，同時由于其形成是脫氧碳化的過程，也不符合孳息的漢語解釋。狹義的將烏木認定為天然孳息是不符合法律解釋學的，不能將烏木理解為一般意義上的天然孳息。
4.礦產資源
依據《礦產資源法實施細則》第2條規定，所謂礦產資源是指由地質作用形成的，具有利用價值的，呈固態、液態、氣態的自然資源。礦產資源屬于國家所有，由國務院行使國家對礦產資源的所有權。地表或者地下的礦產資源的國家所有權，不因其所依附的土地的所有權或者使用權的不同而改變。它是發展采掘工業的物質基礎。
烏木僅具有裝飾、制作家具等功能，并不符合礦產資源的性質特征，因此將烏木視為礦產資源是不具有科學性的。
5.無主物
無主物是指沒有所有人或者所有人不明的物，如拋棄物等。無主物中，所有人不明的物，是指無法明確所有人。[6]343對無主物，法學理論上一般認為適用先占原則取得所有權。先占是指占有人以所有的意思，先于他人占有無主物而取得其所有權的事實。[7]143先占的構成要件包括（1）須是無主物。（2）須只限于動產。（3）須是先占人以所有的意思占有動產。（4）須是先占不違反法律、法規的規定。[8]127-128先占的法律效果是先占人取得無主物的所有權，而且一般認為是原始取得的方式之一。
我國目前沒有規定先占制度，因此對于無主物認定沒有相關的法律依據。在我國《物權法》立法過程中，梁慧星教授和王利明教授主持的《物權法草案專家建議稿》都規定了無主動產的先占制度，但是法工委主持擬定的《物權法草案》并沒有規定先占制度。由于立法者并未明確埋藏物、隱藏物、遺失物的界限，烏木案所引發的確權難題，始終無法解決。筆者認為，將烏木認定為無主物更為合適。結合烏木的自然屬性分析和當事人的利益衡量，烏木的價值來自于烏木的自然屬性以及市場的需求和炒作，烏木本身的性質具有一定的特殊性，在現行的法律沒有規定烏木的權利歸屬情況下，烏木所有權的歸屬問題適用無主物先占原則更為合適，但需明確動產無主物的界限，嚴格無主物先占原則的適用條件。
（二）烏木權屬之爭的制度反思
1.烏木權利歸屬的社會制度分析
我國是社會主義制度國家，實行以公有制為基礎，多種所有制共同發展的經濟體制。改革開放以后，我國由計劃經濟轉變為市場經濟，我國的立法也開始走向不斷開放和積極探索的過程。究其烏木案權利歸屬問題的社會制度根源來看，我國自1949年至改革開放前，社會主義法律理論深受蘇俄法律影響，在物權取得方式上公有主義為原則。強調公共利益、整體利益、群體利益大于私人利益、個體利益，從社會制度上限制了對于私權保護的制度條件。改革開放30年以來，各種利益關系應運而生，市民社會觀念逐漸深入人心，公私兼濟的理念逐漸加強，市場化的現代市民社會理念變得越來越突出，社會制度的調整也更加注重各種利益關系的平衡與保護。
因此，在社會轉型和經濟改革不斷深入的今天，不應夸大社會中人的思想意識覺悟程度，忽略市場經濟深化改革條件下人對利益的需求，過高地估計社會中人的自覺性，并由此對人的行為提出統一的不適當的要求，與社會的發展不相適應。隨著人們的思想觀念、思維方式、價值追求發生變革，人們越來越重視自身的權利，私權意識不斷提高，維護私權的動機日漸多元化，其中不乏追求個人利益的行為。人們總是自覺或不自覺地在自身需要的支配和利益的驅使下參與社會經濟生活，決定自己的行為及行動的方向。在這種情況下，我國現行立法規定要符合時展的需要，結合經濟社會的發展不斷調整，以適應社會發展的需要，才能避免導致法律虛無主義，危害法律權威。
2.烏木權利歸屬的法律分析
目前我國《民法通則》、《物權法》尚不完善，仍然存在一些不適宜社會經濟發展需要的規定。結合“天價烏木案”可以看出，烏木的權利歸屬屬于物權立法的空白，不能簡單地套用“無主物歸國家所有”的規則。我國的民法專家大多主張“在特殊情況下，先占仍然可以成為取得所有權的方法?！盵9]189按照大陸法系國家的立法規定，在他人土地上發現動產無主物，至少應當有1/2的所有權?！睹穹ㄍ▌t》與《物權法》賦予了國家太多的財產權利乃至財產權力，在《民法通則》與《物權法》尚未明確規定的前提下，“無主物歸國有”的規定，極易導致地方政府與民爭利，將無主物和主體缺失的財產，規定或者判定為“歸國家所有”。國家作為行政主體降格為民事主體，過度擴大其利益范圍，是不適應市場經濟發展要求的，將導致物權立法價值缺失，扼殺先占制度。因此在確認烏木權利屬性所存在的法律瓶頸中和私權意識不斷凸顯的今天，過分強調國家取得，是不利于現代民法發展的。民法的發展應當更加突出對于公民的合法權益的保護。作為特別法的《物權法》，如何完善保護“物的歸屬和利用而產生的民事關系”具有重要的現實價值。
三、烏木權屬之爭的法律啟示
（一）推進民事立法的理性回歸
在深化改革的時代背景下，烏木所有權之爭反映出民事立法與社會發展需要更好地融合。應當從法律系統發展的角度出發，用不斷向前的體系化思維和發展的眼光來看待現有不同法律適用的關系，處理類似烏木權屬利益沖突的問題。烏木的權利歸屬問題呼喚市民社會法治的發展，呼喚對現實經濟關系的合理尊重。因此，必須重視民事立法對于私權保護的回歸，推動民事立法對民生與民情的關注，要做到順應時變，與時俱進。
我國在推進民法典編纂過程中，須積極完善民法典的價值功能，在深化經濟體制改革的現實背景下，民事立法價值本源回歸，對于增強市場活力，增強私權保護力度，增強公民對于民事立法的信心具有重要意義。烏木案折射出我國民事立法對私權保護與公權保護的不平衡。民事立法具有確立社會生活中“人”的民事權利范圍和界定國家權力行使邊界的功能，立法是保障“公民社會”建立的推動力。我國曾強調的“國家主義”發展模式，隨著經濟社會的深刻變革、公民意識的逐步提高，公民對于權利的要求不斷深化，國家與社會的關系也在不斷調整。我國學者對于民法是市民社會的法這一點已經形成基本共識，在未來的民事立法活動中，應進一步突出民法的性質和特征的內涵價值、突出利益與價值的多元化、突出人的主體地位，追求對私權最大程度的合法保護。通過立法實現市民社會與國家的協調，維護人的主體性地位，尊重私權和培育私法精神應當成為基本理念價值。通過民法中公民與國家的關系分析，筆者認為，法治實現的真正基礎是對抗性與均衡性結構的并存，“國家與市民社會”關系的互動均衡結構是我國民法必須建構的法治基礎。民法作為市民社會的基本法，在這樣一種結構中具有重要的地位，因此，在未來中國民法典的制定中，必須考慮到未來中國民法典對此結構的重視。
在國家經濟社會制度不斷深化改革的過程中，進一步加強對于民生所需、民情所望的立法推進速度。在民事立法中，注重國家利益與私權利益的再平衡，切實通過民事立法保障私權，完善私權救濟途徑。借鑒國外先進的民事立法經驗，結合本國經濟社會發展需要，回歸理性的民事立法精神，從思想上打破固有瓶頸，為我國民法典的最終頒布，奠定科學的立法基礎。
（二）協調保護國有財產與保護私有財產的關系
在經濟社會發展不平衡的前提下，通過協調國有財產與私有財產的關系，平衡《民法通則》與《物權法》的矛盾沖突，理清國有財產與私有財產的關系，在民事法律中更加側重保護私權，是社會發展的必然。通過不斷深化私權的保護，在一定程度上可以限制公權力的濫用，防止出現與民爭利的現象。國家充分尊重與保護私有財產，才能更加有效的推動經濟體制改革，不斷化解社會矛盾，發揮法律的調節作用。國家應當完善民事法律，保障國有財產與私有財產的合法合理的關系，增強對于私有財產的保護，才能避免出現“選擇性執法”、“與民爭利”等現象的發生。
在民事立法中應當明確國有財產與私有財產的界限，進一步平衡國有財產與私有財產的保護力度，正確處理保護私有財產與維護公共利益的關系。我國實行的經濟制度要求在立法活動中，必須注重保護國有資產，同時在保護私有財產中切實區分合法來源與不合法來源的私有財產。在個人利益與國家利益相沖突時，需要作出價值選擇，應當突出國家利益的重要性；如果給私有財產造成損害，國家需承擔一定的補償責任。保護私有財產與保護國有財產從本質上看具有同樣的價值意義。筆者認為，保護合法私有財產的地位須適當地提高，這對于激發私有財產創造財富，促進社會福利有重要意義。
公民私有財產的保護，是公民權利保障的基礎。在市場經濟條件下，通過法律手段保障公民的合法私有財產，鼓勵公民創造財富，對推動我國經濟發展和社會進步具有重要的意義。國家作為民事活動主體之一，應當在民事活動中以平等的姿態參與民事活動，在市場活動中充分尊重民法的私權保護價值，從實際意義上成為民事活動的重要主體。國有財產與私有財產的協調發展，可充分實現法律的秩序價值，有利于協調私權與公權的和諧關系。
（三）先占制度的確立與完善
我國《物權法》中沒有對無主物的歸屬問題進行規定，這是物權法律制度中的疏漏。先占制度是現實社會發展的需要，我國的民事立法應先承認先占制度。實際生活中先占是得到了承認與保護，先占制度也作為習慣保留至今。我國在制訂民法典的過程中，將先占制度作為特殊的所有權取得方式確定下來具有重要意義。目前多數國家的先占制度采用二元主義，即個人依先占取得對動產無主物的所有權， 而不動產無主物只有國家對其享有所有權。通過借鑒國外的規定，無主物的所有權由合法先占人取得；在他人的土地上發現無主物的，土地所有人和發現人各自取得一半的所有權。
先占的法律性質上應當堅持事實行為說。認為先占中的所謂“以所有的意思”，非指效果意思，而系指事實上對于物有完全支配、管領的意思。基于先占有無主動產的事實，法律賦予占有人取得其所有權的效果，故先占屬于事實行為。筆者認為，先占的法律性質采取事實行為說，有利于明確先占制度的適用。我國先占制度的構成要件須先占人占有物為無主物；須占有物為動產；須占有人有所有的意思占有無主物。先占制度是為了更好地保護私權利益，但不能由此而損害國家利益，因此，先占制度的建立須尊重現實需要，堅持逐步完善。
在我國的經濟體制下，結合我國實際，應當采用二元主義?！案鶕覈鴳T例，無主物歸國家所有”的說法并沒有明確的法律依據和現實支持，以往的司法審判實踐也支持過無主物的先占取得?，F實生活中發生的大量無主物先占取得的案例都得到習慣法的認可，于實際生活中先占關系卻是始終為法律所承認和保護的。[10]530在法律制度的設計上，需明確無主財產的范圍，明確先占制度的適用條件，明確占有主體的合法資格；協調當事人之間的利益，同時兼顧我國社會主義社會的國家性質，在保護個體利益的先占制度下，須避免對于國家利益、集體利益造成侵害的可能性。
通過烏木案，折射出我國物權法律制度的不完善，更進一步推動物權法律制度對于私權的保護，將公平主義原則更好地貫徹于物權法律制度，具有重要意義。
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土地確權法律依據范文5
一、房屋征收法律依據
《中華人民共和國物權法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》
二、征收范圍
區街以南，中華路以西，外環路以北。
三、征收補償安置辦法
房屋征收補償安置采取貨幣補償和產權調換兩種方式。被征收房屋價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構確定。
（一）貨幣補償方式
1．確權住宅房屋補償標準
由房地產價格評估機構結合被征收住宅房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等因素，確定被征收住宅房屋的補償面積單價。
2．未確權房屋和無證（照）門（耳）房補償標準
（1）未確權房屋補償標準
征收區域內未確權房屋按200元/平方米標準予以補償。
（2）無證（照）門（耳）房補償標準
對于征收區域內無證（照）門（耳）房，按照100-150元/平方米標準補償。
3．對于征收區域內由于歷史原因造成的無產籍住宅房屋（正房），居住人具有征收區域內戶口，房屋歸屬無糾紛，且屬唯一一處住房的，經市房屋確權領導小組組織認定，并在征收區域張榜公示后無異議的，參照有照房屋市場評估價的70%給予補償。
4．對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。
5．非住宅房屋貨幣補償標準
按照被征收房屋的市場評估價格予以補償。
6．臨街“住改非”房屋停業補償標準
（1）對利用臨街被確權房屋從事生產經營并取得營業執照、依法納稅滿一年的“住改非”房屋，停業費按其經營面積的被征收房屋市場評估價值20%給予經營者一次性貨幣補償。
（2）對利用臨街被確認為一戶一宅的無照房屋從事生產經營并取得營業執照、依法納稅滿一年的“住改非”房屋，停業費按其經營面積的被征收房屋市場評估價值20%給予經營者一次性貨幣補償，經營面積按70%計算。
（3）對利用臨街未確權房屋從事生產經營并取得營業執照、依法納稅滿一年的“住改非”房屋，停業費按其經營面積的被征收房屋補償價值（200元/平方米）的20%給予經營者一次性貨幣補償。
7．搬遷補助費
（1）征收住宅房屋搬遷補助費標準，按被征收房屋建筑面積每平方米5元計算?！白「姆恰狈课莅幢徽魇辗课輰嶋H經營占用面積每平方米8元計算,搬遷補助費支付給經營者。
（2）征收非住宅房屋搬遷補助費標準，按被征收房屋建筑面積每平方米8元計算，搬遷補助費支付給經營者。
（3）搬遷補助費發放方式，采取搬遷時一次性發放。
8．臨時安置補助費
（1）征收住宅房屋實行貨幣補償的，一次性支付臨時安置補助費，標準為每戶600元。
（2）征收非住宅房屋實行貨幣補償的，一次性支付臨時安置補助費，標準為每戶800元。臨時安置補助費支付給經營者。“住改非”房屋參照此標準執行。
9．裝修補償標準
被征收房屋室內裝飾裝修的補償金額按重置價格結合成新，通過委托評估確定。
10．附屬物及青苗補償標準
按附表一、二、三的具體標準執行。
（二）產權調換安置方式
產權調換安置僅適用于被確權住宅房屋和被確認為一戶一宅的無證（照）房屋。
1．限定價格安置的最大面積為120平方米，被征收人確權房屋面積超過120平方米的部分，要求產權調換的，按被征收房屋的市場評估價格與市場價格結算差價。
2．選擇產權調換方式的，對住宅房屋確權面積120平方米以內部分實行“拆一還一”（拆一平方米還一平方米），不找差價。對面積超過被征收房屋面積在5平方米以內的增加部分，按限定價格計算；對面積超過被征收房屋面積在5平方米以外的增加部分，按市場價格結算。
3．被征收人為低保戶的，每戶面積不足50平方米的獨一處住房，按50平方米安置。免交50平方米以內增加面積部分差價款。
4．對只有唯一住房，每戶面積不足50平方米的，按50平方米安置。對50平方米以內增加面積部分按限定價格的60%結算
5．被確認為一戶一宅的無證（照）房屋，選擇產權調換方式的，按照被確認房屋面積70%標準予以安置。
6．臨時安置補助費
征收住宅房屋實行產權調換的，對自行安排住處的被征收人，臨時安置補助費按被征收房屋建筑面積每月每平方米5元發放，每月不足300元的按300元/月核發。搬遷時按照協議中明確的過渡期限分期預發，第一次預發12個月，期滿后續發。
協議約定的過渡期滿后，尚未交付使用的，自過渡期滿之日起，每月雙倍支付被征收人臨時安置補助費。
7．其他費用標準參見貨幣補償中的相關標準。
（三）種植區、養殖區及企業征收補償安置
1．種植和養殖區補償
委托評估機構對種植戶和養殖戶的建筑物、構筑物、附屬設施及相關搬遷補助費等進行評估，根據評估結果予以一次性貨幣補償。
2．企業補償安置
委托評估機構對企業資產進行評估，根據評估結果予以一次性貨幣補償。
四、相關優惠政策
（一）住宅房屋優惠政策
1．具有本村戶口的低保戶、榮軍戶、殘疾人等家庭有特殊困難的，提供相關證明，并經街道、村委會、民政部門證實后，只有唯一一處并且未確權的住房（房屋面積不超過50平方米），參照確權房屋給予補償或安置，安置面積不超過50平方米。
2．自正式簽訂征收協議之日起20日內簽訂協議并完成搬遷的，每戶按建筑面積50元/平方米予以獎勵；實行產權調換的房屋，同時，一次性支付24個月臨時安置補助費。
3．回遷戶自正式通知回遷之日起，免收2年電梯費、物業費。
4．自正式簽訂征收協議之日起20日內簽訂協議并完成搬遷的，限定價格按2600元/平方米結算，市場價格按3200元/平方米（均價）結算。
（二）種植區和養殖區優惠政策
被征收人在規定期限內簽訂補償協議,并按協議約定期限內完成搬遷的，按每戶每平方米50元予以一次性貨幣獎勵。種植戶、養殖戶與房屋產權人不是同一人的，在規定期限內完成搬遷的，獎勵給種植戶或養殖戶。
（三）對被征收人及其家庭成員在上房村的承包土地，按照承包合同確定的面積給予一次性耕種交通補助費，標準為600元/畝。
五、情況
1．位置
位于區盤宇街以南、友誼街以北、中華路以東，金城路以西。具置以規劃部門的批準文件為準。
2．面積戶型
以中小戶型為主，設定兩室50平方米、兩室一廳65平方米、75平方米，三室一廳85平方米、97平方米，三室兩廳119平方米6種戶型。
3．的樓層差價
為高層住宅，實際建設層數，根據回遷協議所需套數、并經市規劃建設審批領導小組確定。
市場價格以住宅首層為基數按逐層遞增的方法確定，每層差價為30元/平方米。在120平方米內，按照確權面積選擇以及樓房增平面積在5平方米以內的，無樓層差價。
4．選擇方式
被征收人簽訂征收協議后統一領取協議順序號。搬遷后，持搬遷驗收單領取搬遷順序號。協議順序號與搬遷順序號之和除以2即為被征收人的回遷順序號。所得分值相同的，抽簽決定先后。被征收人按回遷順序號依次選擇回遷房屋具置。在規定搬遷期限內，被征收人未搬遷完畢的，協議順序號作廢，重新排序。
5．建設標準
（1）土建主體工程：符合設計規范的框架結構；
（2）土建裝飾工程：外墻采用節能保溫方案，色澤、外形與小區商品房一致，內墻面刮涂料，地面水泥砂漿壓光，廚房和衛生間地面、墻面按設計標準貼瓷磚；
（3）門窗工程：進戶門采用防盜門，單元門安裝電子對講門，臥室、廚房、衛生間采用木質膠合板門，外窗采用塑鋼窗；
（4）電照工程：按設計要求安裝開關、插座、燈具，走廊安裝共用聲控燈，電表出戶；
（5）給排水工程：室內給水管線使用供水專用管材安裝，水表出戶（一戶一表），并按規范要求安裝節水器具。廚房安裝水龍頭、普通陶瓷洗菜盆，衛生間安裝水龍頭、普通坐便和洗手盆，室內排水立杠為PVC管；
（6）采暖工程：實行集中供熱、一戶一閥分戶采暖方式，立杠采用聚氯脂保溫管，室內采用供暖專用管材及普通散熱片；
（7）電訊工程：通訊、有線電視接入小區網絡；
（8）燃氣工程：燃氣管道進戶，氣表出戶；
（9）配套工程：按小區整體設計方案實施，與小區商品樓配套標準一致；
（10）其他建筑內容按有關設計標準執行并符合國家現行規范要求。
6．管理及費用標準
小區前期物業管理由建設單位通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業實施。業主大會成立后，根據《物業管理條例》的相關規定，選聘物業管理企業實施物業管理。水、暖、電、氣、有線電視等收費標準按市批準的相關文件執行。
7．過渡期限：至年5月回遷，共計24個月。
8．限定價格：2800元/平方米；政府優惠價格：2600元/平方米。
土地確權法律依據范文6
關鍵詞：物業稅改革；經濟社會雙轉軌；產權制度；體制障礙
中圖分類號：F812.42；F293.3
文獻標識碼：A
文章編號：1001-6260(2010)04-0068-07
一、引言與文獻綜述
在我國，物業稅改革正引起社會各界廣泛關注，隨著局部調整和試點的穩步推進，物業稅改革也即將進入攻堅階段。物業稅改革歷經七年始終難以“空轉實”，國內各界提出了質疑并進行了反思。實踐的需要催生了跨學科、多角度的物業稅改革研究，其主要觀點總結如下：
陳青藍(2009)等認為物業稅實施難根源在地權：土地公有，向個人征收物業稅法理不通。吳俊培(2006)剖析了目前的財政體制如何在總體上形成了對物業稅進行全面改革的利益阻力。唐明(2009a)論證了現行不規范的財政分權體制已成為物業稅改革的制約機制。張青等(2008)、張青(2009)認為，市場化的物業稅改革無法有效推進，實質上是財政體制與政治體制內在缺陷造成的，地方政府與物業稅的財政利益一致性程度決定了該稅種何時能夠推開。賈康(2005)主張把物業稅改革放在積極建立公共財政框架總體要求上來把握。羅洋等(2008)認為目前對實施物業稅的條件構成根本制約的是問題。張青等(2008)、張青(2009)、戴雙興(2009)、陳志勇(2009)、蔣省三等(2007)的研究表明，現行“土地財政”導致地方政府嚴重依賴賣地收入，阻礙了規范化的物業稅制轉型。張艷純等(2010)認為，物業稅改革進程遲緩并不是土地出讓金、高房價等外在因素所致，而確保物業稅改革成功的制度環境及有效配套制度的缺失才是真正原因。易憲容(2009)認為，物業稅遲遲無法推出可能是與這些議題還沒有進入住房政策議程設置有關，物業稅改革連政策議程設置都無法進入，那么問題的解決更是不可能的。許善達(2005)、龐鳳喜(2009)等通過綜合研究指出，物業稅改革是一個龐大的系統工程，是社會改革的一扇窗口。
物業稅的征稅對象是房產和地產這類典型的不動產，那么不動產產權制度與物業稅改革兩者有何關系，學者們對這一問題進行了探討：溫來成(2008)研究指出，物業稅開征的先決條件之一是房地產產權制度的改革與完善。施正文(2008)指出，《物權法》的出臺為物業稅開征提供了法律依據和前期準備。唐明(2008，2009b)論證了物業稅與產權保護的關系，并指出《物權法》一部法律遠未能解決物業稅改革所必需的產權法律基礎問題。張青(2009)將產權保護界定為房地產稅制(物業稅)的三大職能之一。上述研究為本文研究奠定了良好基礎，但均未考慮到我國物業稅改革與不動產產權制度變遷尚處于經濟社會雙轉軌這一特殊國情背景。產權清晰是征稅的前提，物業稅的實質是對不動產產權征稅(任壽根，2005；唐明，2008)，那么轉軌時期的不動產產權制度對物業稅改革會產生怎樣的深刻影響?為此，本文側重于深入挖掘不動產產權轉軌制度環境下物業稅改革所存在的產權法律瓶頸，并力求破解之策。本文其余部分安排如下：第二部分探討物業稅改革所處的不動產產權轉軌制度環境；第三部分探析轉軌階段不規范的產權制度對物業稅改革的制約影響；第四部分是結論與政策建議。
二、物業稅改革的不動產產權法律制度環境
從計劃經濟向市場經濟轉型過程中，我國的不動產產權制度也相應地幾經變遷，現行的不動產產權格局為：土地產權是以所有權為基礎，以土地使用為目標，實行土地有償、有限、有流動的使用制度。房產產權一般屬于私人產權，但由于轉軌階段住房制度改革不完善等原因導致多種產權性質并立的格局。
1 現行地產產權制度
我國土地產權在農村和城市實行兩種不同的制度。在農村，實行的是農村土地集體所有制，區分生產經營用地和宅基地用地。生產經營性用地主要實行家庭聯產承包經營制，其特點是：將集體土地的所有權和經營權分開，所有權歸集體，經營權歸農戶，以農戶家庭為生產經營單位。農村房屋產權屬于私人所有，其依附的生活用地(宅基地)屬于農村集體所有。在城市，實行的是土地國家所有制，現行城市土地產權制度在明確土地的國家所有基礎上，實行所有權與使用權分離，即土地使用權的出讓、轉讓制度。具體來說，城市土地所有權屬于國家所有，單位和個人通過出讓、劃撥或從土地二級市場購買等方式取得土地的使用權，在此基礎上衍生出土地的他項權利，包括土地租賃權、土地抵押權、耕作權與土地借用權等。
2 現行房產產權制度
我國農村房屋產權一般屬于私人所有，產權關系相對清晰。而城市房產產權制度，從房地產發展歷程來看，房產權利經歷了從分散至歸一的整合過程。然而，在經濟社會雙轉軌階段，由于種種原因，城市不動產又呈現出多種產權性質并列的格局，可以說我國形成了世界上少有的具有中國特色的空前復雜的不動產產權狀況。在我國住宅私有率高達81.62％的背景下，仍有相當部分不動產存在產權殘缺問題。目前市場上銷售的房屋類型主要有商品房、經濟適用住房、集資建房、房改房、危舊房改造回遷房等，這些不同類型的房產產權性質不一致，大致可分為三類：
第一類，產權清晰的房產。主要包括商品房、公房自有化改革中取得完整產權的房產、以成本價取得的房改房、危舊房改造回遷房、依法律規定取得完全產權的經適房等。
第二類，無籍房產。據有關專家估計，一些產權管理較好的城市，無籍失管的房產不會低于10％～15％，那些管理差的城市無籍房產的比重更高(鄭吉榮，2007)。
第三類，產權殘缺②的房產。按照導致產權殘缺的原因來看，主要有如下類型：(1)小產權房。是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產?！靶‘a權”其實就是“鄉產權”、“集體產權”，它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。據國土部門不完全的統計，截至2007年上半年，全國小產權房面積已經達到66億平方米，其中有很大比例是農民在宅基地上建房然后出售。(2)經濟適用房。經適房購房人擁有有限產權，要取得完全產權需補差價。(3)房改房、危舊房改造回遷房等。房改房等此類房屋產權按取得時支付成本可分為三個級別：成本價產權、標準價產權以及標準價優惠產權。除了成本價產權屬于完全產權，其他兩種均為部分產權，在處置和收益上受到一定的限制。(4)集資房。根據取得時的價格不同其產權分為經濟適用房和房改房兩種：一是該房屋出售的價格高于當年的房改成本價，其產權界定為經濟適用住房產權；另一種是低于當年的房改成本價，其產權為房改成本價房。(5)“共有產
權”。即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產權。房屋產權可由政府和市民平分。市民可向政府“贖回”產權。
三、轉軌階段不規范的不動產產權制度對物業稅改革的影響
如前分析，我國目前形成了具有中國特色的極其復雜的產權格局：城鄉二元結構、房地二元結構、城市多種產權性質的房產并存的城鄉二元結構。上述產權制度背景對物業稅改革的影響如下：
1 不動產城鄉二元格局將成為物業稅統一城鄉稅制的巨大體制障礙
我國目前的不動產產權格局在城鄉是不同的，城市土地屬于國家所有，私人部門只擁有使用權，土地上的建筑物是私人產權；而農村土地是屬于農村集體經濟組織所有，農村房產屬于私人所有，但宅基地屬于集體所有。這樣的格局導致不動產“城鄉二元稅制”，對城市土地開征城鎮土地使用稅、對城市營業性房產開征房產稅和城鎮土地使用稅；而在農村，對土地產出征收農業稅和特產稅(2006年除煙葉特產稅外其他已取消)，農村土地用于非農建設征收耕地占用稅，農村房產尚未納入征稅范圍。如此可見，城鄉不同的不動產產權格局是導致現行不動產稅制“城鄉二元結構”的重要原因。擬開征的物業稅按照規劃應成為統一城鄉稅制的“主力軍”，應該逐步實現對城鄉不動產征收統一的物業稅，可以預見，現行不動產產權“城鄉二元格局”將成為物業稅統一城鄉稅制的巨大體制障礙。
2 不動產房地二元產權格局將引發物業稅改革一系列難題
(1)房地二元產權格局對不動產稅稅制制定演化的影響。建國初，對房地統一征收城市房地產稅。1973年稅制簡化，城市房地產稅與工商統一稅等合并為工商稅。到了20世紀80年代，國務院決定恢復征收城市房地產稅，但鑒于我國城市土地屬國家所有，使用者沒有產權的實際情況，又將城市房地產稅分為房產稅和城鎮土地使用稅，對外商投資企業和外國企業仍征收城市房地產稅，2009年取消城市房地產稅，統一征收房產稅。由此可見，不動產產權格局對不動產稅制設計影響是很直接的，是導致房地分設稅種的直接原因。
(2)地產與房產是否合并征收物業稅?，F行房地二元產權格局對物業稅改革引發的直接問題就是將來的物業稅對房產與地產是分開征稅還是合并征稅?分開征稅如何評估其稅基?合并征稅，房產所有人并不擁有地產所有權，而且已經為土地使用付費，那么合并征稅的稅基對為取得地產已經支付的土地出讓金如何處理?土地出讓金是否并入物業稅稅基?這是物業稅改革要解決的首要難題。
各種媒體宣傳在向民眾解釋什么是物業稅時，通常都是這樣：物業稅改革的基本框架是將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。在這種觀點下，“土地出讓金從一次性征收改為物業稅逐年繳納，從而帶來房價下降”的說法在社會上廣為流傳。通常認為，物業稅開征如果和調整土地出讓金同時進行，而土地出讓金原由開發商支付一次性轉嫁給消費者，屬于房價成本的一部分，開征物業稅后，土地出讓金將減少或者取消，由原來的開發環節一次性繳納轉移到保有環節幾十年分次繳納，這會直接帶動房價的降低。業內甚至預測，開征物業稅后，至少可以將現行房價降低10％～20％，降價幅度最高甚至可達35％以上。但是2007年年末，財政部、國家稅務總局和國土資源部的官員在多個場合表示：“正在推進的物業稅改革，不會將土地出讓金并入其中；房地產開發商取得土地，仍需一次納土地出讓金?！边@讓認為“物業稅出臺后房價會大幅下降”的公眾的信心大打折扣。筆者認為，正是房地二元產權格局引發了土地出讓金是否并入物業稅的爭論以及希望物業稅成為降低房價的“殺手锏”等等問題。厘清這些問題，將關系到物業稅改革的目標定位及其功能的發揮，直接關系到物業稅改革邁出的第一步，關乎物業稅改革的成敗。
(3)土地使用權預期不穩定可能會導致民眾對物業稅的抵制。我國《物權法》第149條第1款規定：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。”但是期滿續期是否無償，相關法律對此至今仍未作出明確的規定。在我國，無論城鄉個人只擁有房產的所有權，城市地產私人均只擁有一定年限的使用權，人們為取得土地使用權支付了50年～70年的租金，相當于已經支付了土地成本，也就是說購房者不曾無償使用過土地。期滿續期是否無償，如果有償，如何科學合理地確定收取標準，這關系到物業稅能否開征，地方政府財政收入來源能否更加多元化，能否擺脫土地財政制約等一系列問題。許多學者認為，我國土地使用權發揮著所有權的功能，土地使用權期滿可自動續期，從而房地不同產權性質不會成為物業稅開征的障礙，但是若土地使用權續期是否無償的問題得不到徹底解決將直接影響到物業稅的征管，因為這將嚴重影響到民眾對物業稅的支持程度。
(4)同地不同權的產權格局引發的征稅問題。在我國，無論城市還是鄉村，房地都是二元產權格局，城鄉居民均只擁有房產的所有權，而對自己房產所依附、占用的地產則不擁有所有權，城市居民只有一定期限的使用權，而農村宅基地是歸農村集體所有。相比之下，城市居民對地產擁有除所有權以外的其他物權權限，但農村宅基地歸集體所有，而且還不能自由流轉，導致城鄉地產“同地不同權”。這樣的產權格局對物業稅產生的直接影響是：如何對農村房產評估征稅?建立在農村宅基地上的“小產權房”又如何征稅?
3 多種產權并存的城市房產產權格局給物業稅的征管帶來巨大挑戰
如前分析，現行城市房產存在三大類產權格局并立的情況，除了完整產權的房產外，無籍房產和產權殘缺房產將給物業稅征管帶來巨大障礙。
(1)產權殘缺的房產的征管問題。對大量無籍房產和產權處于分割狀態下(產權殘缺)的不動產如何征稅、如何合理確定其納稅人是對其開征物業稅面臨的首要難題，關系到納稅人的確定，因為物業稅的納稅人通常是所有人或者由所有人與使用人商定。
(2)不同產權性質的房產稅基評估難題。由于土地使用形式的多樣化，不同產權性質的不動產取得成本相差很大，導致不同產權的房地產價值總量存在巨大差異。因而，對不同產權類型房產的價值如何評估仍是一個問題，處理起來也較棘手。而且，不同性質房產的納稅人的負稅能力差異也很大，由此帶來一系列問題，比如：如何對商品房以外其他產權性質的不動產的計稅價值進行合理評估，如何保證合理稅負、確保與納稅人的支付能力對應，以及如何兼顧稅收公平和效率等。
(3)產權殘缺是物業稅“擴圍”的最大阻力之一。從理論上分析，產權殘缺是導致我國對個人自住用不動產免稅的內在原因之一(任壽根，2005)。征稅的前提是所征稅對象的產權必須清晰、完整。因為，只有明確征稅目的物的控制權主體才能確定納稅主體，而納稅主體必須享有被課稅目的物的收益權才會有納稅能力。計劃經濟時代，有收益權但無控制權的殘缺產權導致我國現行的物業稅制度對居民居住用不動產免稅的優惠政策。隨著社會經濟的發展，我國不動產市場化程度越來越高，產權日趨清晰。時至今日，應當對居民自有房屋(擁有所有權或歸屬權、占用權、支配權、使用權)征收物業稅，否則
就存在稅收真空。如果仍然沿用計劃經濟體制條件下的物業稅制，繼續對私有產權條件下的個人居住房屋免稅是不合理的。物業稅改革的重要內容就是“擴面”――由法人擴展到自然人，而產權殘缺是其最大的阻力之一。另外，殘缺產權會嚴重影響不動產市場的發育，進而影響到物業稅稅制的根基――物業稅稅源。而且殘缺產權或產權保護不周等會嚴重影響納稅人對物業稅的支持。
四、結論及政策建議
物業稅制改革要“破冰”，應著手解決阻礙其改革發展的產權制度障礙。
(一)過渡期直接以不動產本身為納稅人解決產權殘缺引致的征稅問題
鑒于我國不動產產權建設保護的艱巨性、復雜性和長期性，在物業稅開征過程中，對某些由于產權問題難以確定納稅人的情況，借鑒國外對不動產納稅人的靈活界定的成功經驗，結合我國具體國情，解決過渡期由于產權問題導致物業稅納稅人難以界定等棘手難題。
不同國家的納稅義務人并不一致。通常，以年租金為基礎的稅制，納稅責任主要由使用者承擔(如英格蘭、北愛爾蘭等)，而以資本價值或土地價值為基礎的房地產稅，則一般由所有者繳納(澳大利亞、葡萄牙等)。目前也有一些國家規定，不動產本身就是納稅人，不動產的所有權人、占有人或使用人均可以納稅。為了避免出現多個納稅人并劃分納稅責任，防止出現增加管理成本及執行復雜的情況。可以在某個年度內規定全年的納稅義務人。在年內，所有權的變更并不免除原納稅人的義務；稅收可以在不同當事人之間分配，在下一年之前不改變稅收記錄。稅收收入歸不動產所在地的稅務機關，不歸不動產法律所有人所在地的稅務機關。
在國外實踐中，有兩種特殊的合法策略可以為我國借鑒：其一，在菲律賓、利比里亞以及美國，稅法定義不動產本身為不動產稅(物業稅)責任人。在這項定義下，如果不動產沒有納稅，它可以被沒收并出售，目的是讓所有者出現。其二，在拉丁美洲、非洲的撒哈拉沙漠以及南亞，包括更為廣泛的個人身份定義。在巴西和尼日利亞，所有者被定義為責任人，所有者包括占有不動產收益的任何人。(郭文華，2004)
(二)長遠必須建立健全不動產產權法律體系
1 完善不動產產權登記確權制度
在我國，城市房屋和農村房屋實行不同的產權登記制度。城市房屋實行產權登記，而農村房屋沒有統一的產權登記制度。各地應根據本地實際情況，制定對無籍房產的確權條件，及時為民眾頒發產權證，可以借鑒長春無籍房屋確權的經驗?！段餀喾ā芬幎ú粍赢a物權變動實質采取登記要件主義作為一般原則，以此為契機完善不動產產權登記制度，房產管理部門、土地資源管理部門與財稅部門應聯合摸清全國范圍內城鄉不動產產權情況，這將為解決無籍房產及產權殘缺房產的征稅問題奠定良好基礎。
2 加強保護農村不動產產權
(1)打破城鄉土地產權二元結構。打破土地制度二元結構的現狀，實行農村集體土地和城市建設用地的“同地、同價、同權”。在政策上，盡快結束因土地所有制不同而被賦予不同權利的二元結構，讓農民以土地權利參與工業化和城市化，遏止地方利用行政區劃調整、村改居、新一輪的城市規劃修編等手段，變土地集體所有為土地國有，導致農民的失地、失業、失權。這也將徹底解決統一城鄉稅制中遇到的城鄉二元格局產權體制障礙。
(2)國家保護農民集體土地所有權。建議在有關物權保護的法律的“所有權”中，增加“國家保護農民集體土地所有權”的條款，確保農民集體建設用地享有同國有建設用地相同的抵押、出租、轉讓之權利。盡快結束現行法律限定農民宅基地“一戶一宅”、轉讓限于本村的半商品化狀況，賦予農民宅基地及其房屋所有人以完整的物權。只有從法律源頭進行改革，才能徹底解決“鄉產權”、“小產權”等問題，也從源頭上有利于物業稅的征納。
(3)確保農民對土地有更充分的、有法律保障的權利。包括：明確農民對土地有排他性使用權和自由轉讓權；制定《農村土地承包法》的實施細則，嚴格限制集體經濟組織與各級政府以行政權侵犯農民的土地產權，加強法制管理；賦予農民的承包地在30年承包期內的抵押權；建立有效、準確、可行的針對農民土地權利的登記體系，確保被征地的賠償足額到達失地農民手中。
3 進一步理順城市不動產產權
(1)進一步明確城鎮土地使用權到期后的延續方法?！段餀喾ā芬幎ǎ骸白≌ㄔO用地使用權期限屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期限屆滿后的續期，依照法律規定辦理?！痹擁椧幎◤氐捉鉀Q了房產無期性和地產有期性而長期困擾人們的問題，延長了住宅用地的使用年限，提升了房屋的內在價值。從長遠看，有利于民眾的安居樂業，奠定了商品住宅價值穩步上漲的基礎，也為物業稅的征收奠定了良好的法律基礎。但目前仍亟需進一步明確城鎮土地使用權到期后續期的具體方法，使人們的財產權利切實得到保障，形成穩定預期，從而取得公眾對物業稅的支持，因為物業稅的功能之一就是要保護產權所有人的權益。
(2)采取辦法使部分產權的房產向全部產權過渡。如前論證，不同產權性質的房產給物業稅開征帶來極大困難，同時也會引發復雜的社會矛盾。建議摸索適合的辦法，使大量殘缺產權逐漸向完整產權過渡，只有這樣才能徹底解決由此引發的一系列問題，包括物業稅開征遇到的征管難題。隨著不動產市場日益發達成熟，其他產權性質的房產規范化、商品化改革將會提速。
