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土地用途變更的法律依據范文1
一、土地登記檔案的一般特性
土地登記檔案是土地登記制度（亦是法律制度）的一種體現。它是土地管理部門代表政府依據國家的法律、法規，遵循有關法定程序所建立的反映有關土地位置、面積、用途、使用條件等情況的圖紙、簿冊等文件材料。它具有區域性、政策性、公正性、可變性等不同于其它專業性檔案的特性。
1、區域性?！锻恋氐怯浺巹t》第四條"土地登記以縣級行政區為單位組織進行。"顯然，土地登記具有極其鮮明的區域性。土地登記的兩個主要內容：一是土地權屬的狀況；二是相鄰宗地的相互關系。也就是說：土地登記檔案是在基層土地管理部門實際工作中形成，按照區域特定編碼而整理裝訂成卷的。
2、政策性。土地是人類賴以生存和發展的基礎。對土地所有權和使用權做出確定的檔案資料，都是經過土地管理人員，嚴格按照一定的法律程序，依據國家不同歷史時期有關土地政策、法規，在工作中運用的結果。也可以說，它是不同時期國家關于土地政策在實踐中具體真實的記錄。
3、公正性。土地登記檔案必須有申請人、相關人和經辦人表達正確意見的書面形式的載體。由土地權利人主動向土地管理機關申請，經土地管理工作者權屬調查、實地測量，其結果以公示的方式并由審核機關核準終結。
4、可變性。與其他檔案文件資料不同，土地登記文件資料中的一部分需隨著土地權屬和主要用途的變更而經常變化。如土地登記卡，地籍二底圖等這些文件、圖冊資料的內容，要在變更土地登記中不斷變化，如不及時更改已經發生的土地登記文件資料，將使國家多年投入大量的人力、物力、財力所形成的地籍資料失去準確性和保存價值這一特點，決定了其特殊的管理方法。
5、產權的不可移動性。土地作為一種固定財產，其土地權利人不可能像對其他商品那樣隨意搬遷，移動。檔案中將土地權利的主、客體內容記錄在冊，土地權利人所取得的所有權、使用權及他項權利只能在依法確定的范圍內行使自，不能隨意向周圍（四至）相鄰宗地實施主觀意向。
二、土地登記檔案的管理措施
（一）應提倡規范化統一管理。
隨著土地出讓數量增多和房地產業務的迅速發展，以土地使用權轉讓、出租、抵押為主要內容的變更土地登記數目逐年增加，如果不盡快對土地登記檔案實行規范統一管理，十幾年所建立起來的地籍調查成果將失去意義和價值，后果將是不堪設想。規范、統一管理是當務之急。1、原國家土地管理明文規定，土地檔案的業務管理，由市（縣）級以上檔案局、館，進行直接的業務監督，指導。
2、土地登記文件資料管理，由負責土地登記工作的業務部門完成。在進行土地登記文件資料更新時，由負責土地登記工作的業務主管部門向檔案室辦理借閱手續，然后根據變更土地申請和調查，核實的結果在有關的登記文件資料上作相應的更新。待更新工作結束后，將整理的卷宗移交檔案室存檔。土地登記文件資料更新工作是一項經常性的工作，必須建立和健全檔案更新制度，履行更新審批手續。
3、專業技術資料的更新，按照《地籍調查規程》技術要求，以行政轄區為單位，按街道、街坊、宗地進行編號，建立檔案檢索合帳，使轄區內每一宗地均有戶頭，每一次交易就辦理一次登記。對其變更的宗地，按變更地籍調查要求編號。此方法對于初始土地登記檔案及變更（包括權利人多次變更）均可在一個地號內便可檢索到，對每變更一個土地權利人，在變更前案卷上，加蓋注銷印章，并在相應的卡、冊及檢索臺帳中注名宗地的去向、編號。這樣能夠及時準確地反映一塊土地的歷史演變過程的文字和圖冊記載。政府通過辦理土地登記，審核房地產交易的合法性、規范性，依法辦理土地登記手續等，對房地產市場實施有效的監督、管理，并使之規范化。
（二）注重現代化管理手段。
隨著社會主義市場經濟體制及房地交易市場的良好發展趨勢，以加入世貿組織為契機，以更加全面、科學、快捷、準確的土地檔案資料，為社會主義經濟發展和檔案管理事業提供有利的支持和更加優質的服務，以增強全民依法使用土地的自覺性，提高土地資料的合法性、權威性和知名度。
首先要建立和完善檔案管理現代化制度，制定相應的專業化標準；二要改善檔案管理設施，增加經濟投入，改變過去管理人員簡單機械提取、存放檔案，以減輕勞動強度，提高工作效率；三要積極開發應用軟件，使信息化、網絡化在基層檔案管理中得到廣泛應用，使土地檔案管理真正適應經濟發展的需要，把地籍檔案的價值和管理功能充分發揮出來，做到取之于社會，服務于社會。
土地用途變更的法律依據范文2
A縣C煤礦位于A縣B村境內，A縣B村32戶村民均居住在C煤礦附近。在開采過程中，32戶村民的田土及水資源均受到不同程度的損害。2012年年初，A縣B村發生了嚴重的地質災害。
A縣國土資源局于2012年4月17日作出《關于A縣B村地質災害初步調查報告》，該報告初步調查意見為：雖然A縣C煤礦的深部開拓區域離地質災害發生地段有一段距離，但C煤礦的采煤活動對災害的發生起誘發作用。
A縣B村32戶村民于2012年7月21日向一審法院提訟稱：被告C煤礦采煤區上方正好是原告村民房屋、耕地及水源地，被告在逐年的開采中，造成地下大量空洞，致使地表嚴重裂縫，巖體崩塌，水土嚴重流失。現已直接造成32戶村民人畜飲水斷源、水井枯竭，100余畝土地不能耕種。為此請求判令被告賠償用水損失和田土損失。
C煤礦辯稱：該煤礦的采礦行為并未破壞原告居民的水資源，也未損毀原告的田土。原告的損失與其采礦行為無因果關系，其要求賠償無事實、法律依據。請求法院判決駁回原告的訴訟請求。
法院判決
一審法院經審理認為，本案屬一般侵權行為，A縣B村32戶村民主張水資源斷缺及田土損失是C煤礦開采行為所導致，但其并未提供充分證據證明其所受損失與開采行為有直接因果關系，故對其訴訟請求不予支持，判決駁回原告A縣B村32戶村民的訴訟請求。
A縣B村32戶村民不服一審判決，提起上訴要求撤銷原判。其上訴事實與理由為：本案屬于環境損害性質的特殊侵權行為，應由C煤礦舉證證明其開采行為與造成的損害無因果關系。
被上訴人C煤礦辯稱，煤礦井下開采采空損害應屬地質災害引起的損害賠償。本案爭議的法律關系不是因環境污染引起的侵權損害賠償關系，而是財產損害賠償關系。本案上訴人的訴訟請求所依據事實的舉證責任應自行承擔。
二審法院查明的事實與一審認定的事實基本一致，但二審法院認為，本案中A縣B村耕地和水資源的破壞屬于環境損害，本案的法律關系應為環境侵權行為所生損害賠償，C煤礦開采所導致水資源破壞的行為屬特殊侵權行為。由于不具有民事主體資格，其民事責任應由A縣礦產有限公司承擔。因此，C煤礦應對不承擔責任或者減輕責任的情形及其行為與損害之間不存在因果關系承擔舉證責任。
由于C煤礦沒有在規定的時間內就不承擔責任或者減輕責任的情形及其行為與損害之間不存在因果關系進行舉證，且本案恢復原狀已無可能，二審法院遂判決撤銷一審判決，改判C煤礦賠償A縣B村32戶村民每戶修建小水窖的工程費用。
法理評析
本案的爭議焦點有二：一是被上訴人的開采行為是一般侵權行為還是特殊侵權行為？二是環境侵權行為與損害結果之間的因果關系由誰承擔舉證責任？
1.被上訴人的開采行為是一般侵權行為還是特殊侵權行為
在民法理論上，侵權行為有一般侵權行為與特殊侵權行為之分。所謂一般侵權行為，是指行為人基于過錯致人損害而應承擔民事責任的行為。一般侵權行為的構成要件包括：加害行為、損害事實的存在、加害行為與損害事實之間有因果關系、行為人主觀上有過錯四個方面。所謂特殊侵權行為，是指行為人雖無過錯，但根據法律規定強使其承擔民事責任的行為。我國《民法通則》和《侵權責任法》規定的特殊侵權行為主要有：國家機關或者國家機關工作人員的職務侵權行為、企業法人工作人員的職務侵權行為、產品質量不合格致人損害的民事行為、高度危險作業致人損害的行為、環境污染致人損害的行為、建筑物致人損害的行為、被監護人致人損害的行為、飼養動物致人損害的行為等。
本案中，行為人因采礦而導致附近地下大量空洞，進而造成地表嚴重裂縫、巖體崩塌、水土流失、水井枯竭，是一種典型的環境侵權行為。
環境是人們賴以生存的基礎。根據《中華人民共和國環境保護法》第2條的規定，環境包括大氣、水、海洋、土地、礦藏、森林、草原、野生動物、自然古跡、人文遺跡、自然保護區、風景名勝區、城市和鄉村等。本案中，當地村民賴以生存的水資源和土地資源當屬環境的有機組成部分。行為人由于采礦行為而導致當地水土流失和水資源枯竭，是對當地環境的一種損害，當屬環境侵權行為。
環境侵權行為是一種特殊侵權行為，我國《民法通則》和《侵權責任法》都對其作了專門規定。特別是《侵權責任法》以專章形式，對環境污染責任作了規定，要求污染者承擔無過錯責任。
本案中，將C煤礦開采行為造成的損害認定為一般侵權行為還是特殊侵權行為至為重要，直接涉及到C煤礦民事責任的認定和舉證責任的承擔。就本案法院的處理而言，一審法院認定C煤礦開采行為造成的損害是一般侵權行為顯然錯誤，二審將其認定為環境侵權行為是正確的。
2.環境侵權行為與損害結果之間的因果關系由誰承擔舉證責任
在民事訴訟中，一般奉行“誰主張誰舉證”的證據規則，即要求當事人對自己提出的主張提供證據并加以證明，否則就要承擔不利的法律后果。但“誰主張誰舉證”只是就一般侵權行為而言，如果法律對舉證責任另有規定的，則應按其規定處理。
環境侵權行為屬特殊侵權行為性質，根據我國《侵權責任法》第66條的規定，因污染環境發生糾紛，污染者應當就法律規定的不承擔責任或者減輕責任的情形及其行為與損害之間不存在因果關系承擔舉證責任。此外，《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第4條也規定：“因環境污染引起的損害賠償訴訟，由加害人就法律規定的免責事由及其行為與損害結果之間不存在因果關系承擔舉證責任。”
可見，在環境侵權責任中，采取舉證責任倒置方式，即要求污染者應當就法律規定的不承擔責任或者減輕責任的情形及其行為與損害之間不存在因果關系承擔舉證責任。法律這樣規定是考慮到在環境污染致人損害的案件中，受害人由于本身知識的局限，舉證能力有限甚至無法舉證。如果沿用“誰主張誰舉證”的證據規則，對受害人就顯失公平。因此，在環境污染致人損害的案件中，采用舉證責任倒置的方式，將原本應由受害人承擔的舉證責任轉移到污染者身上。法律這樣規定有助于保護受害人的利益，并促使有可能造成環境損害的行為人高度注意、謹慎行事。
本案中，如果將其認定為一般侵權行為，舉證責任就應由受害的村民承擔；如果認定為特殊侵權行為，舉證責任則改由C煤礦承擔。由于二審法院正確認定了本案的特殊侵權行為性質，故本案的舉證責任由C煤礦承擔。
由于C煤礦沒有在規定的時間內就不承擔責任或者減輕責任的情形及其行為與損害之間不存在因果關系進行舉證，故其應承擔舉證不能的法律后果?？梢?，二審法院的改判是正確的。
（作者單位：湖南玉宇律師事務所）
法規開講
礦山地質環境保護規定
礦山地質環境保護與治理恢復方案應當包括哪些內容？
采礦權申請人申請辦理采礦許可證時，應當編制礦山地質環境保護與治理恢復方案，報有批準權的國土資源行政主管部門批準。
礦山地質環境保護與治理恢復方案應當包括下列內容：
①礦山基本情況；
②礦山地質環境現狀；
③礦山開采可能造成地質環境影響的分析評估（含地址災害危險性評估）
④礦山地質環境保護與治理恢復措施；
⑤礦山地質環境監測方案；
⑥礦山地質環境保護與治理恢復工程經費概算；
⑦繳存礦山地質環境保護與治理恢復保證金承諾書。
國家礦山公園應當具備哪些條件？
礦山地質環境治理恢復后，對具有觀賞價值、科學研究價值的礦業遺址，國家鼓勵開發為礦山公園。
國家礦山公園應當具備以下條件：
①國內獨有特色的礦床成因類型且具有典型、稀有及科學價值的礦業遺跡；
②經過礦山地質環境治理恢復的廢棄礦山或者部分礦段；
③自然環境優美、礦業文化歷史悠久；
④區位優越，科普基礎設施完善，具備旅游潛在能力；
⑤土地權屬清楚，礦山公園總體規劃科學合理。
土地調查條例實施辦法
土地調查包括哪幾項？
土地調查是指對土地的地類、位置、面積、分布等自然屬性和土地權屬等社會屬性及其變化情況，以及基本農田狀況進行的調查、監測、統計、分析的活動。
土地調查包括全國土地調查、土地變更調查和土地專項調查。
全國土地調查，是指國家根據國民經濟和社會發展需要，對全國城鄉各類土地進行的全面調查。由國務院全國土地調查領導小組統一組織，縣級以上人民政府土地調查領導小組遵照要求實施。
土地變更調查，是指在全國土地調查的基礎上，根據城鄉土地利用現狀及權屬變化情況，隨時進行城鎮和村莊地籍變更調查和土地利用變更調查，并定期進行匯總統計。由國土資源部會同有關部門組織，縣級以上國土資源行政主管部門會同有關部門實施。
土地專項調查，是根據國土資源管理需求，在特定范圍、特定時間內對特定對象進行的專門調查，包括耕地后備資源調查、土地利用動態遙感監測和勘測定界等。由縣級以上國土資源行政主管部門組織實施。
土地變更調查包括哪些內容？
土地變更調查中的城鎮和村莊地籍變更調查，應當根據土地權屬等變化情況，以宗地為單位，隨時調查，及時變更地籍圖件和數據庫。
土地變更調查中的土地利用變更調查，應當以全國土地調查和上一年度土地變更調查結果為基礎，全面查清本年度本行政區域內土地利用狀況變化情況，更新土地利用現狀圖件和土地利用數據庫，逐級匯總上報各類土地利用變化數據。
土地利用變更調查，包括下列內容：
①行政和權屬界線變化狀況；
②土地所有權和使用權變化情況；
③地類變化情況；
④基本農田位置、數量變化情況；
⑤國土資源部規定的其他內容。
閑置土地處置辦法
本辦法所稱閑置土地，是指國有建設用地使用權人超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地。
已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足三分之一，或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發建設滿一年的國有建設用地，也可以認定為閑置土地。
主管部門調查閑置土地可以采取哪些措施？
市、縣國土資源主管部門履行閑置土地調查職責，可以采取下列措施：
①詢問當事人及其他證人；
②現場勘測、拍照、攝像；
③查閱、復制與被調查人有關的土地資料；
④要求被調查人就有關土地權利及使用問題作出說明。
哪些情形，屬于政府、政府有關部門的行為造成動工開發延遲的，國有建設用地使用權人向國土資源主管部門提供土地閑置原因說明材料，主管部門應與使用權人協商處置？
①因未按照國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的期限、條件將土地交付給國有建設用地使用權人，致使項目不具備動工開發條件的；
②因土地利用總體規劃、城鄉規劃依法修改，造成國有建設用地使用權人不能按照國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的用途、規劃和建設條件開發的；
③因國家出臺相關政策，需要對約定、規定的規劃和建設條件進行修改的；
④因處置土地上相關群眾事項等無法動工開發的；
⑤因軍事管制、文物保護等無法動工開發的；
⑥政府、政府有關部門的其他行為；
⑦因自然災害等不可抗力導致土地閑置的。
因上述情形造成土地閑置的，市、縣國土資源主管部門與國有建設用地使用權人協商處置，可以選擇哪些方式？
①延長動工開發期限。簽訂補充協議，重新約定動工開發、竣工期限和違約責任。從補充協議約定的動工開發日期起，延長動工開發期限最長不得超過一年；
②調整土地用途、規劃條件。按照新用途或者新規劃條件重新辦理相關用地手續，并按照新用途或者新規劃條件核算、收繳或者退還土地價款。改變用途后的土地利用必須符合土地利用總體規劃和城鄉規劃；
③由政府安排臨時使用。待原項目具備開發和建設條件，國有建設用地使用權人重新開發建設。從安排臨時使用之日起，臨時使用期限最長不得超過兩年；
④協議有償收回國有建設用地使用權；
⑤置換土地。對已繳清土地價款、落實項目資金，且因規劃依法修改造成閑置的，可以為國有建設用地使用權人置換其他價值相當、用途相同的國有建設用地進行開發建設。涉及出讓土地的，應當重新簽訂土地出讓合同，并在合同中注明為置換土地。
⑥市、縣國土資源主管部門還可以根據實際情況規定其他處置方式。
其他閑置土地如何處理？
①未動工開發滿一年的，由市、縣國土資源主管部門報經本級人民政府批準后，向國有建設用地使用權人下達《征繳土地閑置費決定書》，按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十繳納土地閑置費。土地閑置費不得列入生產成本；
②未動工開發滿兩年的，由市、縣國土資源主管部門按照《中華人民共和國土地管理法》第三十七條和《中華人民共和國房地產管理法》第二十六條的規定，報經有批準權的人民政府批準后，向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權。閑置土地設抵押權的，同時抄送相關土地抵押權人。
依法收回的閑置土地有哪些利用方式？
對依法收回的閑置土地，市、縣國土資源主管部門可以采取下列方式利用：
①依據國家土地供應政策，確定新的國有建設用地使用權人開發利用；
②納入政府土地儲備；
③對耕地條件未被破壞且近期無法安排建設項目的，由市、縣國土資源主管部門委托有關農村集體經濟組織、單位或者個人組織恢復耕種。
國土資源主管部門供應土地應符合哪些要求？
市、縣國土資源主管部門供應土地應當符合下列要求，防止因政府、政府有關部門的行為造成土地閑置：
①土地權利清晰；
②安置補償落實到位；
③沒有法律經濟糾紛；
④地塊位置、使用性質、容積率等規劃條件明確；
⑤具備動工開發所需的其他基本條件。
土地用途變更的法律依據范文3
土地一直以來都是農民的主要收入來源，是農民的“命根子”，農村土地承包經營權確權是對農民的土地進行法律性保護，從而促進農村土地更好的利用，充分實現土地的價值。因此，對農村土地承包經營權確權登記頒證是十分必要的。
1農村土地承包經營權確權登記頒證及其意義
農村土地承包經營權確權登記頒證，是依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國農村土地承包法》等法律法規，由縣（市、區）農村土地承包管理部門協同項目實施單位，在二輪土地承包經營權的基礎上，通過一定比例尺對現有承包土地進行航拍、制作工作底圖，參考二輪土地延包臺賬、承包合同、經營權證等相關資料，查清每塊地的名稱、坐落、面積、四至、權屬、土地種類和經營方式；摸清農戶家庭土地承包狀況，對土地承包人的地塊信息進行收集、歸納、整理核對；經張榜公示無異議后確權登記，由縣（市、區）人民政府核發農村土地承包經營權證書。并建立農村土地承包經營權資料檔案和信息管理系統。從而解決承包地面積不準、四至不清、位置不明、登記不全等問題，把承包地塊、面積、合同、權屬證書全面落實到農戶，依法賦予農民更加充分且有保障的土地承包經營權。
2農村土地承包經營權確權登記頒證的必要性
2.1有利于土地承包關系穩定
做好農村土地承包經營權確權登記頒證工作，是在現有的土地承包制度的基礎上進行土地承包經營權的從新認定，并對經營權人及其土地承包經營的信息進行全面登記備案，有利于明確土地承包經營權歸屬，為調解土地承包經營糾紛、維護農民合法權益提供有力的法律依據，是對原來形成的土地承包關系的健全與完善，是依法維護農民土地承包經營權的重要舉措。從而促進土地更好的處于良性的經營狀態，促進土地承包關系的和諧穩定。
2.2有利于推動土地規范流轉
做好農村土地承包經營權確權登記頒證工作，使土地承包經營權歸屬清晰，農民好比吃了“定心丸”，要外出務工經商的，或勞動力不足的農民就可以放心地把土地流轉出去，既不會造成撂荒，還可以增加財產性收入。如若發生承包地糾紛，調解處理就會有據可查?？梢?，頒證后，土地流轉將會更規范，土地權屬人的合法權益將受到更好的保護。通過土地的規范流轉，促進城鄉資源要素的均衡配置、新型城鄉關系的形成，是深化農村產權制度改革、增加農民收入的有效途徑。
2.3有利于促進土地規模經營
通過土地的規范流轉，促進土地適度規模經營，是發展現代農業的客觀需要，在提高農民的組織化、專業化程度、增強農產品市場競爭力、增加農民收入等方面將發揮積極作用。目前主要體現在專業化合作社，如經濟作物規?；a、水產品規?；B殖等，這些都是在市場競爭中摸索出來的新的發展模式。因此，新型農業產業化的基礎是集中的連片土地，這也顯示出土地確權登記頒證的必要性。
2.4有利于擴大農民物權范圍
做好農村土地承包經營權確權登記頒證，從而建立農村產權制度，完善農村市場經濟制度，擁有明確的土地承包經營權，農民可以自主進行土地的出租、轉包等形式的流轉，從而獲得更多的經濟利益。土地物權歸屬不動產，農民還可以進行銀行抵押貸款，緩解生產經營過程的資金不足，實現土地的保值增值，使得農村土地在權益用途范圍上得到拓展。
3土地承包經營權確權登記頒證可能遇到的問題
確權登記頒證工作雖然有過試點，但宣傳力度不足，干部群眾缺乏認知；二輪土地承包的原始資料不完整或不準確，有的農戶土地承包經營權證已丟失；土地面積變動較大，有被國家征用的，有因自然災害損毀的，有被撂荒的，有改變用途的，這些都給航拍帶來一定難度；有的原戶主死亡、分家拆戶，都須要變更承包經營權證；有的地塊有爭議。這些都會給確權登記頒證工作增加工作量和一定難度。
土地用途變更的法律依據范文4
[摘 要]國有企業；土地資產；處置方式；建議
中圖分類號：F270 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2014）23-0337-02
一、引言
隨著可利用建設用地越來越少，國有企業土地價值日益飆升，2010年全國清產核資結果表明，土地的資產價值為企業總資產價值的40%左右，高者甚至達到70%-80%，這些數據都表明土地資產在國有企業資產中占據及其重要的地位。然而，當前國有企業土地資產利用率普遍偏低，與目前倡導的集約節約利用土地極為不符。主要原因是國有企業早期拿到的土地多數是通過劃撥方式獲得，這些土地對于企業來說只是一種國家贈與的基本資源，利用難，進入二級土地市場流轉又與政策不符，導致現有國有企業有4%左右的土地處于閑置狀態，而利用的土地中也有很大一部分處于低效率利用狀態。在當前土地資源稀缺的情況下，提高土地利用效率，讓企業更好的創造效益顯得尤為重要。從目前眾多國企發展現狀來看，由于歷史原因，導致許多地塊相關證書不全，權利主體無法律依據憑證，與目前越來越規范的土地市場不符，嚴重阻礙土地進一步開發利用，直接制約了國有企業后續發展。本文嘗試分析國有企業土地處置和管理中存在的問題，并根據實際工作經驗提出一些意見和策略。
二、國有企業土地資產管理的主要內容及存在的問題
在國有企業土地資源管理過程中，建立一套產權關系明晰、收益分配合理、流轉有序的企業土地資產管理系統是土地得到高效管理的前提之一，為達到此目的，土地資產管理的內容至少應包括以下五個方面：
1、產權管理
產權管理是土地資產管理的核心內容，與其他資產相比，國有企業的土地資產在產權形態、產權交易和占有時間上均存在一定的特殊性。首先土地作為一種特定的資產，國有企業的土地產權只是土地使用權及由土地使用權衍生出來的他項權利，不擁有土地所有權和最終的土地處置權；其次企業擁有的土地各項權利限于國家規定的土地權利出讓年限之內；無論在何種情況下，土地用途的變更都必須經過相應部門的批準同意。
在實際國有企業土地資產管理過程中，往往存在滯后性，即企業改制已經完成，土地資產未完成處置。造成這種現狀的原因主要有以下幾個方面，從企業角度講，國有企業在改制時往往沒有意識到土地資產處置的重要性，或者是土地資產的處置與地上建筑物的處置并沒有同步進行。同時，對于土地轉變成為有償使用，國有企業需要交付大量的有償使用費用，對此其表示不能接受，認為政府相關職能部門是變著方式要錢。從企業主管部門來看，主要原因在于對土地資產觀念的淡薄，認為土地資產作為一種固定資產放在原處，處置不處置都無所謂，甚至有人認為，土地資產處置的越多越快，上繳的相關契稅也越多，反倒得不到一點好處。所以，導致企業雖然完成了改制，土地使用權的處置卻仍有多數未進行。從政府部門來看，國有企業的土地資產處置整個過程涉及到多個部門，如國資委、土地管理部門、規劃部門、建設部門、銀行、財政部門等等，由于部門繁多，往往會因為一個環節配合不到位影響到土地處置的整個流程。
2、地產評估
地產評估是土地資產管理的前提和基礎，不管是完善地產交易市場，還是土地所有權在經濟上的實現，都必須有明確的土地資產量。因此，根據法律和市場程序，對國有企業的土地資產進行評估，對土地資產的價值進行量化，是國有企業土地資產化管理的前提和基礎。根據我國特殊國情，在土地流轉和使用過程中，根據不同用途和使用目的，形成了不同的地價形式，用以滿足不同用途的需求，在企業土地資產評估過程中，應根據具體評估要求和目的，在評估出綜合價格的同時，還應該評估不同用途的地價，提高土地價格評估的實際指導作用。
3、合理處置
合理處置資產是企業土地資產管理的關鍵所在，國有企業在管理過程中，應當加大對土地資產特別是閑置存量土地資產的交易，按照市場需要進行資源重組，實現生產要素的優化配置。只有建立了規范合理的國有土地資產處置流程，那么國有土地資產在流轉過程中，無論是作價入股還是出租方式都可以有效防范國有資源流失，并為企業創造一定價值。但是，由于我國目前土地資產管理的政策法規體系還不夠完善，以目前的法律法規來看，國家相關政策的制定多一言以蔽之，總的、概括的講得多，并沒有結合當地具體實際情況，制定適合各地經濟社會發展的具體法則，使得各地區土地資產在實際處置過程中收到影響。
土地用途變更的法律依據范文5
制定國有土地使用權出讓合同示范文本的必要性和過程
一般而言，合同是平等主體之間訂立的民事權利義務關系的協議。國有土地使用權出讓，既是國有土地供應的一種管理方式，同時又是一種市場行為，以合同形式明確作為出讓方的市、縣國土資源部門和作為受讓方的土地使用者雙方的權利義務關系，既符合國有土地使用權出讓的特點，又利于規范雙方當事人的行為。所以，早在1990年國務院頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院55號令）中就明確規定了國有土地使用權出讓必須采用合同的形式。之后出臺的《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》等法律法規，則對國有土地使用權出讓合同的簽訂主體及合同內容進行了更加明確具體的規定。制定全國統一的國有土地出讓合同示范文本，既是落實土地相關法律法規的要求，也有利于出讓方和受讓方規范簽訂出讓合同，減少可能發生的合同糾紛，保護合同當事人的合法權益。因此，自1994年以來，原國家土地管理局、國土資源部和國家工商行政管理總局先后三次聯合國有土地使用權出讓合同示范文本。
1994年《出讓合同》示范文本。1994年1月，原國家土地管理局、國家工商行政管理局根據國務院55號令和《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》（國務院56號令），聯合了《國有土地使用權出讓合同》示范文本。根據用地者和土地條件的不同，該出讓合同示范文本將國有土地出讓合同劃分為宗地出讓合同、成片開發土地出讓合同、劃撥土地使用權補辦出讓合同和外商投資劃撥土地使用權合同四類，并規定了相應的內容與范式。應當說，1994年《出讓合同》示范文本適應了當時的需要，對規范國有土地使用權出讓行為，維護當事人雙方權益起到了較好的作用。
2000年《出讓合同》示范文本。隨著土地使用制度改革的深化和國有土地使用權出讓實踐的深入，尤其是《城市房地產管理法》的頒布實施、其他相關法律法規的出臺和土地有償使用制度的不斷完善，1994年《出讓合同》示范文本與法律規定和國有土地使用權出讓實踐的不協調逐漸顯露出來。表現在：外商投資企業用地繳納場地使用費的方式已納入土地租賃范圍，可以通過租賃協議進行約定，不必通過外商投資劃撥土地使用權合同進行約定；《城市房地產管理法》規定，劃撥土地使用權轉讓補辦出讓手續應由受讓方直接辦理出讓手續，這與一般宗地出讓的差異很小，不必再通過劃撥土地使用權補辦出讓合同進行約定；成片開發土地的情況較少，且成片開發土地出讓合同與宗地出讓合同的區別主要是轉讓時對土地開發條件的要求略有不同，而轉讓條件可以在宗地出讓合同中分列。1999年，《合同法》出臺，國有土地出讓合同作為平等主體之間訂立土地使用權權利義務關系的協議，也應遵循《合同法》的一般原理。因此，有必要對1994年《出讓合同》示范文本進行修訂完善，將原來的四個合同文本加以合并、調整，形成一個通用的國有土地使用權出讓合同示范文本。
2000年10月，國土資源部和國家工商行政管理總局依據《城市房地產管理法》、《合同法》，聯合了《國有土地使用權出讓合同》示范文本，于2000年10月31日執行， 1994年《出讓合同》示范文本同時廢止。在幾年來的國有土地出讓實踐中，各地均依據2000年《出讓合同》示范文本簽訂國有土地出讓合同，對保護雙方合法土地權益，合理開發利用土地，促進土地市場規范發展，發揮了重要作用。
2006年《補充協議》示范文本。近幾年，土地參與宏觀調控程度不斷加大，土地市場化進程也不斷加快，國有土地使用權出讓行為大量增加，特別是2004年，《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發[2004]28號）的以及近兩年國家一系列嚴管土地措施的推行，意味著我國的土地管理又進入了一個新的歷史階段，國有土地使用權出讓也面臨了諸多新問題，出讓合同的有關內容也須進一步規范和補充。如28號文明確規定：“今后，供地時要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，對工業項目用地必須有投資強度和開發進度等控制性要求”，“要按照集約用地的原則,調整有關廠區綠化率的規定,不得圈占土地搞花園式工廠”。這些政策精神就需要體現在國有土地使用權出讓合同中。
為貫徹落實國務院《決定》政策精神，進一步發揮政府運用經濟、法律手段管理土地的水平和能力，防止囤積土地，提高土地利用效率，保證政府出讓的國有土地能夠及時轉變成有效的開發利用，國土資源部在2000年《出讓合同》示范文本的基礎上，研究制定了《出讓合同補充協議》示范文本，并與國家工商行政管理總局聯合下發。
可以看出，國有土地使用權出讓合同框架體系的形成有一個清晰的脈絡，它與我國土地管理制度的改革與發展歷程、土地市場化進程是一脈相承的。
出讓合同的法律依據和總體架構
法律依據。2000年《出讓合同》示范文本第一條明確規定：出讓當事人雙方根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《合同法》和其他法律、行政法規、地方性法規，本著平等、自愿、有償、誠實信用的原則，訂立國有土地出讓合同。也就是說，國有土地使用權出讓合同作為體現出讓行為民事性質的協議或契約，在訂立時，不僅要以土地法律法規為法律依據，同樣也要以《合同法》為法律依據。2006年《補充協議》示范文本作為國有土地使用權出讓合同框架體系的重要部分，同樣以上述法律法規為立法依據。
總體架構。2000年《出讓合同》示范文本包括合同正文和附件《出讓宗地界址圖》兩部分，正文部分包括總則、出讓土地的交付與出讓金的繳納、土地開發建設與利用、土地使用權轉讓、出租、抵押、期限屆滿、不可抗力、違約責任、通知和說明、適用法律及爭議解決、附則等十章四十五條，對國有土地使用權出讓方和受讓方的土地權利義務進行了全面、系統、具體的約定。
2006年《補充協議》示范文本共十六條，對出讓用地項目的竣工時間、投資總額、投資強度、宗地容積率、建筑系數、工業項目用地中非生產性設施用地比例、閑置土地認定、終止履行合同、改變合同約定的用地條件等合同條件及違約責任進行了明確約定。
出讓合同示范文本的適用
按照國土資源部和國家工商行政管理總局的通知要求，2000年的《出讓合同》示范文本自同年10月31日開始啟用，2006年《補充協議》自2006年7月1日起試行。因此，凡在今年7月1日后簽訂國有土地使用權出讓合同的，出讓方與受讓方必須依據上述兩個示范文本的要求，同時簽訂《國有土地使用權出讓合同》和《國有土地使用權出讓合同補充協議》，兩者具有同等效力。同時，根據《補充協議》示范文本的試行情況，國土資源部和國家工商行政管理總局將適時對2000年《出讓合同》示范文本和2006年《補充協議》示范文本的相關內容進行修訂整合，形成全國統一的國有土地出讓合同示范文本。
對2000年《出讓合同》示范文本主要內容的解讀
關于出讓土地交付的約定。出讓土地的交付實際上是雙方當事人關于合同標的的約定，關系重大，必須準確嚴密，沒有歧義。2000年《出讓合同》示范文本規定了四條，分別明確了出讓宗地位置、面積、用途、交付土地的時間、應具備的土地條件和土地使用年期。其中第四條規定了出讓宗地的用途，并規定土地用途應按《城鎮地籍調查規程》規定的土地二級分類填寫。屬于綜合用地的，應注明各類具體用途及其所占的面積比例。第五條規定了出讓人將出讓宗地交付給受讓人的日期和交付土地時應達到的土地條件，其中，土地條件按照雙方實際約定選擇和填寫。屬于原劃撥土地使用權補辦出讓手續的，選擇第三款；屬于待開發建設的用地，應根據出讓人承諾交地時的土地開發程度選擇第一款或第二款，出讓人承諾交付土地時完成拆遷和場地平整的，選擇第一款，未完成拆遷和場地平整的，選擇第二款，并注明地上待拆遷的建筑物和其他地上物面積等狀況?；A設施條件按雙方約定填寫“七通”、“三通”等，并具體說明基礎設施內容，如“通路、通電、通水”等。
關于土地使用權出讓年限起始時間的約定。土地使用權出讓的年限應當從何時算起，是一個重要的問題。土地屬于不動產，土地使用權屬于物權范疇，1994年《出讓合同》示范文本規定土地出讓年限“自領取該宗地的《中華人民共和國國有土地使用證》之日起算”，混淆了土地使用起始日期和取得土地使用權的日期這兩個概念。實際上，自出讓方將土地交付給受讓方，受讓方已開始實際占有、使用該土地，但受讓方在交清土地出讓金、辦理土地登記、領取《國有土地使用證》之日起方取得法定土地使用權，前者是土地實際交付起始日，后者是取得法定土地使用權日，兩者之間有一個時間差異，如果土地使用權年限從領取土地使用證算起，則無形中延長了土地實際使用年期。2000年《出讓合同》示范文本中明確規定：土地使用年期自出讓方實際交付土地之日起算，原劃撥土地使用權補辦出讓手續的，出讓年期自合同簽訂之日起算。
關于土地出讓金繳納的約定。出讓金的繳納是出讓合同履行的關鍵，1994年《出讓合同》示范文本中土地出讓金“必須在出讓合同簽訂后60日內付清”的規定與《城市房地產管理法》有關規定不一致，在土地出讓的實踐中也較難落實。以現金或現金支票支付定金的規定與國家現金管理的有關規定不符；外幣支付的規定與現行外匯管理規定不一致。因此，2000年《出讓合同》示范文本中對此進行了較大調整，規定土地出讓金的支付方式和期限由當事人雙方約定，雙方約定土地使用權出讓金一次性付清的，選擇第一款，分期支付的，選擇第二款，分期支付土地出讓金的，受讓人在支付第二期及以后各期土地出讓金時，明確應按照銀行同期貸款利率向出讓人支付相應的利息。同時，2000年《出讓合同》示范文本中刪除了乙方向甲方支付土地使用費、土地增值稅和國家有關土地的費（稅）的條款。這是因為，土地稅的征收主體是稅務機關，而甲方是土地行政管理機關；同時，納稅是國家法律規定的強制性法律義務，無論合同是否約定，乙方都有繳納的義務。另外，土地使用費和土地使用權出讓金實質上屬于同一概念，不應并存。
關于土地登記與國有土地使用證。2000年《出讓合同》示范文本第十五條在規定受讓人申請辦理土地登記義務的同時，規定了出讓人按時為其辦理土地登記的責任。即“受讓人在按本合同約定支付全部土地使用權出讓金之日起30日內，應持本合同和土地使用權出讓金支付憑證，按規定向出讓人申請辦理土地登記，領取《國有土地使用證》，取得出讓土地使用權。出讓人應在受理土地登記申請之日起30日內，依法為受讓人辦理出讓土地使用權登記，頒發《國有土地使用證》?！?/p>
關于提前收回土地使用權。2000年《出讓合同》示范文本對土地使用期間城市規劃的調整和提前收回土地使用權等問題進行了明確：政府保留對本合同項下宗地的城市規劃調整權，原土地利用規劃如有修改，該宗地已有的建筑物不受影響，但在使用期限內該宗地建筑物、附著物改建、翻建、重建或期限屆滿申請續期時，必須按當時有效的規劃執行。出讓人對受讓人依法取得的土地使用權，在本合同約定的使用年限屆滿前不予收回；在特殊情況下，根據社會公共利益需要提前收回土地使用權的，出讓人應當依照法定程序報批，并根據收回時地上建筑物、其他附著物的價值和剩余年期土地使用權價格給予受讓人相應的補償。
關于土地使用年期屆滿的處理和違約責任的約定。1994年《出讓合同》示范文本根據國務院55號令的有關規定明確：“出讓年限屆滿，出讓方有權無償收回土地使用權，地上建筑物及附著物所有權也由出讓方無償取得”，該規定未考慮收回土地使用權時受讓方的房屋所有權。而1994年的《城市房地產管理法》取消了關于“地上建筑物及附著物所有權也由出讓方無償取得”的規定。因此，2000年《出讓合同》示范文本對土地使用期限屆滿區分受讓方申請續期和不申請續期等情況，分別進行規定，并對土地使用權和地上建筑物及其附著物的處理分別不同情況給以了明確。規定“土地出讓期限屆滿，受讓人沒有提出續期申請或者雖申請續期但依照本合同第二十五條規定未獲批準的，受讓人應當交回《國有土地使用證》，出讓人代表國家收回土地使用權,并依照規定辦理土地使用權注銷登記”，“土地出讓期限屆滿，受讓人未申請續期的，本合同項下土地使用權和地上建筑物及其他附著物由出讓人代表國家無償收回，受讓人應當保持地上建筑物、其他附著物的正常使用功能，不得人為破壞，地上建筑物、其他附著物失去正常使用功能的，出讓人可要求受讓人移動或拆除地上建筑物、其他附著物，恢復場地平整”；“土地出讓期限屆滿，受讓人提出續期申請而出讓人根據本合同第二十五條之規定沒有批準續期的，土地使用權由出讓人代表國家無償收回，但對于地上建筑物及其他附著物，出讓人應當根據收回時地上建筑物、其他附著物的殘余價值給予受讓人相應補償”。
對2006年《補充協議》示范文本主要內容的解讀
關于建設項目開竣工時間的約定。2000年《出讓合同》示范文本中約定了建設項目的動工開發時間，但沒有約定竣工時間。為了保證用地者及時開發利用土地，防止囤積土地，《補充協議》第一條對建設項目的竣工時間進行了約定，明確“受讓人除按照《出讓合同》約定日期動工建設外，還要明確同意在＿年＿月＿日前完成項目施工建設，并申請竣工驗收。”并在第十條約定，受讓人未能按合同約定日期完成項目建設并申請竣工驗收的，要承擔違約責任，支付違約金。這一規定主要是為解決一些項目長期建設而不竣工問題，防止開發商長期大量囤積土地，保證政府供應的土地得到及時有效的開發利用。
同時，考慮到建設項目因不可預見因素不能按期開工建設的情況，《補充協議》示范文本規定：“受讓人可按照《出讓合同》第十三條第二款約定提出延建申請，并經出讓人同意延建的，其項目竣工和申請竣工驗收日期可按同意延建的時間相應順延。”
關于投資總額和容積率的約定。《補充協議》示范文本第二、三條明確約定了受讓宗地的投資總額、單位用地面積投資強度、容積率和建筑系數等指標。受讓人不能滿足雙方約定的指標要求的，屬于違約。同時，在第十一、十二、十三條，則相應明確了違約方要支付違約金等責任。這些條款的設定主要是為了提高建設項目用地的投資強度，降低項目對土地資源的消耗量，促進節約集約用地，提高土地利用效率。
關于工業建設項目的特別約定?！堆a充協議》第四條規定：屬于工業建設項目的，受讓宗地中用于企業內部行政辦公及生活服務設施的用地不超過受讓宗地面積的一定比例，受讓人不得在受讓宗地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性設施。對違反上述約定的行為，第十四條明確了應承擔的違約責任，即：受讓人應當向出讓人支付違約金，并自行拆除相應的綠化和建筑設施。這些規定的主要目的是防止圈占土地搞花園式工廠，提高工業用地利用強度，集約利用工業用地。
關于閑置土地的規定?！堆a充協議》示范文本第五、六條約定了閑置土地的處置辦法。這是為了及時開發利用土地，防止閑置浪費土地。《城市房地管理產法》、國土資源部《閑置土地處置辦法》等法律法規規定對閑置土地處置已進行了規定?！冻鲎尯贤a充協議》第五、六條又作了進一步約定：受讓人按照合同約定日期動工建設，但已開發建設面積占建設總面積比例不足三分之一或已投資額占總投資額不足25％，且未經批準中止開發建設連續滿一年的，也視為土地閑置，出讓人有權向受讓人征收土地閑置費。這一約定約束了項目停工形成實際閑置問題。
關于終止項目建設和減少投資規模的約定。對于受讓人在開發利用土地過程中，因自身原因終止該項目投資建設或減少項目投資規模，申請終止履行出讓合同或變更出讓合同的不同情況，《補充協議》第七條、第八條對退還全部或部分土地使用權出讓金、收回土地使用權、扣除定金、征收土地等事項進行了明確約定。目的是及時調整土地利用，充分利用土地。
土地用途變更的法律依據范文6
二、合同內容填寫指導內容：
（一）合同雙方當事人：
出賣人：按照合同法的有關規定，原則上該當事人應當是符合下列條件的法人：①具有合法的營業資格和資質；②是項目的所有人，持有建設用地規劃許可證，國有土地使用權證、建設工程規劃許可證、持有商品房銷售許可證和建設工程施工許可證；③具有固定的營業場所或者住所；④電話、郵政編碼、法定代表人的情況真實、可靠；⑤一定要填寫全稱，不得使用間寫內容，商品房買賣合同范本填寫。
在填寫該出賣人必須注意以下幾個方面：
1、區別開發商和投資商或者發展商：在投資房地產開發過程中，按照契約關系可以把參與房地產開發的法人企業區別為開發商、投資商、商或者聯建方，但是只有符合出賣人條件的當事人才能在本條出賣人一覽中署名；
2、商即使具備包銷資格，也不能作為出賣人在本覽中署名，只能在機構一欄中署名；關于包銷問題涉及開發商和包銷商之間的，對于商品房買受人不具備任何約束力。
3、商必須具備資格和資質；曾經有商在鄭州市房地產管理局沒有辦理異地執業手續和備案，鄭州市房管局為此停止了該機構的所有業務，還連累了房地產開發企業，甚至因此處罰房地產開發企業。我們姑且不問鄭州市房管局的行政行為是否合法，但是這樣做客觀上影響了開發企業的形象和銷售。
買受人：可以是法人，也可以是自然人。如果是法人，應當按照法人單位的稱謂填寫全稱，地址，法定代表人以及其他聯系方式。另應當填寫委托人的情況。無論是買受人的法定代表人或者是人，均應當填寫詳細的資料，地址和郵政編碼應當填寫，不得空缺。人和自然人買受人應當填寫真實的住址，身份證與實際住址不一致，應當在征得當事人同意后填寫實際住址。提供實際住址的責任在于買受人和人，該當事人和人提供上述住址時，應當讓其親自填寫，不能有銷售人員代位填寫。如果由銷售人員代位填寫時，應當讓人和買受人提供手寫的關于其實際住址的資料留在銷售檔案中。
自然人應當詳細填寫該自然人的情況；如果屬于未成年人購房，應當堅持要求其填寫監護人，由于格式版本沒有提供監護人的內容，可以要求監護人在共有人一覽中署名。需要說明的事，買受人一欄中可以填寫該未成年人，但是在合同后面簽字頁的簽字行為不能由該未成年人親自簽訂，該簽字行為是當事人民事行為能力的表示，未成年人不能親自行使。所以，未成年人購房必須提供法定監護人的情況并由法定監護人。如何確認法定監護人的身份證明？可以從以下幾個方面考察：①該未成年人與法定監護人的戶口證明；②未成年人的父母離婚時，應當察看其父母離婚的協議或者判決書，該協議或者判決書有關于未成年人監護的內容；③未成年人與其父母為在一起居住生活時，由指定監護人承擔法定監護人的責任。這種指定監護可能是生父母授權，也可能是法院或者未成年人保護機關的指定；④未成年人的父母去世后，其祖父母或者外祖父母可以承擔監護人的責任，也可以由未成年人的兄姊擔任，這種情況下應當由公證機關或者民政機關的證明。
自然人購房，如果本人不能親自辦理購宜，應當要求辦理該等事務的當事人提供委托手續，按照合同法的規定，當事人之間的委托可以是特別委托一項或者數項事務，也可以概括委托受托處理一切事項。關鍵是如何審查這類委托手續的真實內容，如何區別是一攬子委托還是單項委托，這就比較麻煩。不要說不是法律專業的銷售人員，就是律師有時候也不能準確辨別其委托的性質。尤其是有的委托書僅僅寫明“委托某某代為辦理購宜”，就很難判斷是單項委托者這是一攬子委托。嚴格審查委托權限的內容應當包括合同簽訂、履行中款項支付、辦理銀行按揭手續、辦理房屋接收以及與此有關的合同撤銷、變更、合同權利義務的承擔和主張等事項。同時應當預留委托人（購房者）和受托人的全部身份和委托文件，納入
購房合同檔案。
應當注意：有些事項無法通過委托行為實施，比如貸款銀行要求貸款當事人親自簽訂貸款合同或者保證合同的，這類合同不能由委托人。未成年人除其法定監護人或者指定監護人之外，其他當事人不能作為委托人出現，道理很簡單，由于其無民事行為能力，當然也就不可能產生合法有效的委托行為。
對于委托書的審查會涉及另一個更加專業的問題即具名和匿名的問題。在合同法上有兩種委托關系。一般而論，受托人委托人辦理委托事項應當以委托人的名義進行，在權限范圍內的行為直接約束委托人和第三人，所以民法通則第63條規定：人在權限范圍內，以被人名義實施民事法律行為，被人對人的行為承擔民事責任。我們稱這種行為為具名。如果人不是以被人的名義實施行為，而是以自己的名義實施民事法律行為，這種情況如何處理？合同法在第402條有如下規定：受托人以自己名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的關系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據證明該合同只約束受托人和第三人的除外。（天成公司與某購房人之間的合同關系，實際是合法有效的，檢察機關的處理是否合法值得商榷）
第一條：項目建設依據：注意以下內容：
1、屬于分期規劃，尤其是沒有取得土地使用權手續的規劃，不要納入本條填寫內容。因此該條第二款的“地塊”面積應當與土地使用權證記載宗地出讓面積一致。
“規劃用途”按照《建設用地規劃許可證》上的記載為準。如果土地使用證上的記載與建設用地規劃許可證上記載不完全一致，應當按照建設用地規劃許可證記載為準。按照我國土地管理法的規定，在城市規劃區內的土地利用，應當符合城市規劃的要求，因此城市規劃法相對于土地管理法來說屬于特別法。特別法優于普通法。按照國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例第十二條的規定，土地規劃用途按照下列用途進行規劃：住宅、商業、旅游、娛樂用地；教、科、文、衛、體育用地；工業用地；綜合或者其他用地。
關于土地使用年限規定：應當按照土地使用證上記載的年限（年月日填寫）沒有土地使用證或者尚未取得使用證時，在填寫時一定要注意按照有關批準文家內容填寫。比如沒有土地證，只有土地出讓合同，在填寫時就應當注意從簽訂出讓合同到區的土地證這一段期間的時間問題。
2、關于“商品房”的概念：雖然有關商品房的司法解釋可以涵蓋幾乎所有的開發商出售的房屋建筑，但是我們建議對于本條第三款的內容，還是應當給予必要的區別。把商品房定位在“商品住宅”比較合適，對于不屬于商品住宅的其他商品房屋，應當分別給予明確，分別填寫：比如：綜合辦公、物流商業鋪面、工業廠房等。
3、建議在本條空白部位補充填寫以下內容：該土地使用權范圍內的具體的修建性規劃按照規劃管理部門批準的具體規劃文件執行。本條關于土地使用權規劃用途的約定與本合同第三條商品房用途不一致的，按照合同第三條規定執行。
第二條：如果出售商品房的審批機關，不是鄭州市房管局，應當填寫清楚其他審批機關。
第三條：本條填寫內容注意以下幾點：
1、戶型設計比較復雜的商品房，應當在補充內容填寫清楚：比如，有躍層的房屋應當分別填寫清楚，有沉降設計的部分，也要填寫清楚；屬于內置樓梯的復式結構要與面積結合起來填寫；有飄窗結構或者頂層有老虎窗結構的房屋，應當給予注明是否計算面積，以及如何計算面積；如果有連廊結構的房屋也應當注明是否計算面積以及面積計算辦法；
2、對于層高內容應當給予解釋或者說明：所謂層高應當是指商品房主體結構層高，并非所有買受人購買的面積層高全部為某一個數據，特殊面積應當說明，包括坡屋面結構，飄窗結構、沉降結構部分的房屋面積所對應的層高不屬于一個數據的，應當分別注明。
3、商品房的結構形式：應當按照設計說明部分要求填寫：一般情況下的商品房屋結構形式有土木結構、磚木結構、磚混結構、框混結構、全部框架結構、鋼結構、混合結構?，F代建筑結構形式變化多樣，但是按照設計圖紙填寫，一般不會出錯。
4、本條關于商品房的用途的填寫，與第一條中土地使用權的規劃用途不完全一致。但是在該條關于商品房的用途應當根據具體出售的房屋實際用途填寫，在規劃為住宅的土地使用權范圍內，仍然有個別樓棟或者個別面積屬于商業鋪面或者其他服務行業用房。
第四條 關于計價方式和價款：
按照商品房銷售的規定，建筑面積是計算價款比較符合現實的辦法。按套銷售或者按照套內面積計算，目前都存在困難。不管是管理機關或者我們的測量規范，都存在不太可行的問題。因此按照建筑面積計算價格是必然選擇，實踐證明，按照其他銷售辦法銷售的結果，仍然不能排除消費者的心理誤區。
如果計價面積中的單價有不一致的地方，應當分別填寫單價和總價之間的關系。計價方式中的價格內涵也是一個比較重要的問題：（1）房地產單價成本核算問題內容，這個問題比較敏感，涉及成本組成，分攤面積和社區配套、共建面積等內容；由于房地產成本核算標準沒有統一的標準，更沒有統一執行要求，現行價格政策是備案制度，而不是審批制度，合同范本《商品房買賣合同范本填寫》（）開發企業執行自己的成本核算制度，這樣開發商在核算過程為了抬高價格可能把所有社區投資成本都納入成本中并且在價格備案機關留下書面核算文件，而在銷售過程中不
可能把諸如小學、幼兒園、中學、會所、社區醫療服務等公建面積分攤銷售，這樣一旦政策變化，會產生對房地產企業毀滅性的后果（2）市政配套機關或者壟斷性公司收費問題既然其集資費用、暖氣集資費等；（3）涉及向國家和地方人民政府交納的稅金等。（4）國家和體方人民政府不斷出臺的物業政策以及法律風險問題；比如公共（公建）物業管理規定，物權法等法律法規頒布后，對小區物業以及開發商的利益極其重要。因此，房地產企業必須在價格政策、面積分攤、產權約定等方面未雨綢鉚，在銷售合同中明確約定，排除任何產權不明確的內容。
第五條 面積確認及面積差異處理：
1、一般情況下，我們主張選擇按照本條第2款執行。但是按照第2款執行仍然存在不明晰的地方：主要是因面積增建絕對值超過3%以上部分的面積所產生的契稅、維修基金、燃氣集資費、暖氣集資費等與面積有關的稅費承擔的問題。示范文本僅僅提供了房價款處理的方式，沒有提供與面積差異有關的稅費處理的方式。因此，為了不發生爭議或者發生爭議后減少交易費用，應當明確補充規定關于這部分費稅承擔問題：“因面積差異產生的契稅、維修基金、暖氣集資費、燃氣集資費（如果有）等據實由買受人承擔，多退少補”。
2、如果選擇自行約定，那么約定的內容可以如下填寫：
①面積誤差絕對值在1%以內（含1%）的部分，雙方不在辦理結算即多不退，少不補；
②面積誤差絕對值在1%以上至3%的部分（含3%，其中1%以內部分扣除），雙方同意據實計算即多退少補；
③面積誤差絕對值在3%以上至5%以內的部分（含5%），屬于面積短少，出賣人退還該部分房款并按照兩倍于該部分短少房款承擔該約定違約金支付責任。屬于面積增加的，產權歸買受人，該部分房款出賣人承擔。
前述情況下，雙方約定均不主張退房，合同應當繼續履行。
④面積誤差絕對值在5%以上的（不含5%），買受人有權提出退房。買受人提出退房的，出賣人應當在30日內退還所有已付房款并自付款之日起承擔該資金同期商業銀行存款利息，同時承擔全部購房款5%的違約金；買受人不退房的，面積誤差絕對值在5%以內（含5%）的部分按照本條前述規定處理后，超過5%的部分，雙方協商處理并簽訂補充協議。協商不成按照本款退房處理。
第六條 付款方式及期限
【其他方式】本條其他付款方式是指銀行按揭付款或者住房公積金貸款：按照本付款方式的步驟如下：
1）本合同簽訂生效后 7 日內，買受人支付首付款計人民幣：（例如）123456元；其他應付款人民幣 123456 元 ，出賣人提供銀行按揭付款協助條件，賣受人向按揭銀行申請個人住房抵押借款支付。
2）買受人必須在支付完首付款的同時，提交個人住房抵押借款銀行要求其提交的全部個人法律文件，出賣人給予協助。需要出賣人提交的法律文件，出賣人按時提交（需要買受人提交的個人資料見附件內容）
3）非出賣人原因，買受人自完成首付款之日起不能在30日內辦理完畢個人住房抵押借款手續并將借款匯入出賣人帳戶的，視為買受人付款違約，按照本合同第七條逾期付款約定處理。
4）買受人按照逾期付款承擔責任后，買受人可以與出賣人協商變更付款方式，出賣人同意繼續履行合同的，雙方簽訂補充協議，變更合同約定，約定具體付款方式。
第七條 買受人逾期付款的違約責任：
增加：按照本合同約定的付款方式和期限，買受人付款逾期或者付款的時間在房屋交付期限之后的，出賣人有權順延交付日期直至買受人付清全部購房款。
付款預期的違約金，應當能夠達到懲罰違約的目的。因此，違約金的約定不能太低，逾期在60日內（含60日）的，按日計算的違約金應當保留在日萬分之三（3）之上；
逾期超過60日的，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按照累計應付款的（ ）%向出賣人支付違約金（買受人已經支付的房款在扣除違約金后10日內退還買受人）（這里的違約金的比例與前述第一款違約金的累進結果有直接的邏輯關系）
出賣人要求買受人繼續履行合同或者買受人要求繼續履行合同并經出賣人同意的，合同繼續履行。買受人承擔的違約金應當按照應付款部分的日萬分之四（4）計算。
本條約定的問題表現在以下幾個方面：（1）解除合同的通知：買受人逾期付款，出賣人通知買受人解除合同，雙方關系終止，這是徹底終止雙方關系的辦法。這種法律關系比較簡單，但是必須通知買受人并且最好是書面通知。如果買受人已經產生了部分付款，存在一個核算問題?？鄢`約金后，剩余房款存在退還問題，但是示范文本沒有約定退還內容，因此需要在合同約定。如果買受人根本沒有交付房款，這種情況下，對于出賣人是沒有任何擔保的，應當盡快解除合同，防止損失擴大。（2）出賣人要求繼續履行合同的權利問題：示范文本沒有約定出賣人不解除合同的情況下如何處理，只約定解除合同內容以及買受人要求繼續履行合同的內容。因此，出賣人能否要求買受人繼續履行合同？回答是肯定的。問題是出賣人要求繼續履行合同時的違約金標準如何確定。買受人要求繼續履行合同時的違約金在示范合同中有約定，但是出賣人要求繼續履行合同的違約金沒有約定。（3）合同解除權的行使期間問題：合同法和相關法律沒有規定解除權行使的期間。合同法第95條規定：法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。最高人民法院在《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱高法解釋）意見中的第十五條規定“ 根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅”。因此，具有解除權的當事人一方，在規定時間內不行使解除權，超出規定時間就不能提出解除合同的要求。
第八條 交付期限：
（一）關于交付條件：
5.該商品房經五方質量責任主體（出賣人、勘察、設計、施工、監理）聯合驗收并簽署了工程合格意見的，本條約定不應理解為包含有任何取得備案或者取得合格證之類的意思表示。
（二）關于不可抗力以及其他特殊原因延期交付：
1、遭遇不可抗力
2、遭遇重大市政工程施工，影響本合同約定工程施工的，出賣人應當自該事實發生之日起15日內告之買受人，并在此后每經過三十日，告之該事實解除或者延續的情況；
3、持續大雨、大雪、低溫天氣影響工程施工的。
（三）關于本條第一款中“依照國家和地方人民政府的有關規定”：鑒于對于房屋建筑和市政設施的竣工驗收是一項十分專業的工作，而且驗收所依據的國家和地方政府的
規定是龐雜的。出賣人在提請買受人接受房屋時不能一一列舉所有的驗收規范和規定。
第九條 出賣人逾期交房的違約責任：（不做修訂，但應當注意違約金之間的邏輯關系）
第十條 規劃、設計變更的約定： 增加：買受人接到規劃、設計變更書面通知或者買受人逾期接到設計、規劃變更通知或者房屋交付期限到來時買受人獲得了設計、規劃變更的事實時，買受人均有權決定退房。買受人提出退房的，出賣人應當自買受人提出退房之書面申請之日起 30 日內將買受人已經支付的房款退還給買受人并自買受人付款之日起，按照月息5‰支付資金利息。買受人決定不退房的，雙方應當自知道規劃、設計變更事實之日起30日內，協商另行簽訂補充協議。雙方未在約定時間內完成協商過程，任何一方均未向對方提出繼續協商的書面要求的，視同雙方同意按照退房處理。
第十一條 交接
填寫：視同出賣人已經履行了房屋交付的合同義務，買受人自出賣人通知接房之日起承擔物業管理費用并對于房屋維護不及時產生的侵權責任、無因管理責任承擔賠償或者補償責任。
買受人應當在交付之前付清購房款而未完成支付義務的，出賣人將推遲交付直至買受人付清全部房款。出賣人推遲交付不構成任何違約，也不承擔任何責任。
第十二條 （出賣人對出賣房屋的瑕疵擔保責任）
增加：
發生本條前款產權糾紛或者債權債務糾紛的，出賣人應當盡快與有關當事人協商解決。如果協商不成導致買受人在本合同約定辦理產權登記需出賣人履行產權登記備案的期間結束后的180個日歷天內或者按照現行法律、行政法規的規定，買受人無法從本質上獲得產權登記的，出賣人應當承擔相應賠償責任。本條欠款約定的“不能辦理產權登記”包括本款約定的期間不能和本質上不能的情況。
第十五條 關于產權登記的約定：
增加：雙方同意對本條第一款所謂“規定期限內”定義如下：①規定期限是指180個日歷天；②該期限的起始日為雙方約定的出賣人履行備案日期結束日。
我們將本條約定的“規定期間”變成了雙方約定期間，是否有效？這點確實容易引起爭議。事實上這種約定有其不合理或者廣義上的不合法之處。因為按照建設部頒布的《城市房屋權屬登記管理辦法》（2001年8月15日修訂）和《城市房地產轉讓管理規定》，無論初始登記或者轉移登記，上述部門規章的規定都是自事實（合同簽訂或者房屋竣工）發生之日起90日內辦理產權登記。我們約定180天，而且將該180天的起始日期前增加了出賣人的產權登記備案時間，確實不妥。但是我們也找到了客觀依據和法律依據。
《高法解釋》第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
前述司法解釋中，并沒有排除雙方當事人特殊約定的效力，也不否定合同約定的內容。
在實踐中下列情況屬于房地產開發企業（出賣人）的過錯，造成買受人無法按照合同約定取得房屋權屬登記手續的情況：
（1）沒有依法取得國有土地使用權證書或者證明文件或者土地使用權尚未解除抵押；（2）變更城市規劃或者擅自修改房屋規劃設計沒有在房地產行政主管部門備案的；（3）沒有辦理房屋竣工手續或者辦理竣工的手續不全；（4）房屋抵押或者被法院或者行政機關依法限制出賣的；（5）預售商品房沒有取得預售許可證或者超越預售范圍銷售商品房的；（6）商品房銷售合同沒有在房地產行政主管部門備案的；（7）沒有委托測量并將測量結果按照正常途徑報發證單位的；（8）建設施工手續不全的；（9）出賣人是開發企業的開發手續和開發資質不符合要求；（10）商品房買受人沒有交納維修基金，開發企業沒有代收上繳的。（11）出賣人在房屋竣工后由于自身原因無法向房地產管理部門辦理產權登記備案。
出現上述情況屬于開發企業的責任和過錯，出賣人應當承擔違約責任。
注意：違約金的約定和違約金本質意義。
事實上本條關于產權登記備案的約定，仍然存在不完善的地方。僅僅著眼于在規定時間內買受人沒有取的房地產權屬登記證書，并沒有約定在規定期間之外不可預見的時間內或者在根本上就無法取得產權證書的情況。如果發生這種情況怎么辦？為此司法解釋顯然注意到合同的不足，通過解釋給予補充。這就是第十九條的規定：商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。為此，司法解釋把最后的解決方式放在了合同解除上。因為在所有的補救辦法無效的情況只有使合同歸于消滅，才能最終解決當事人之間的爭議。
《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定：預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。
在實踐中，按照房地產登記管理機關的要求，買受人作為產權登記申請人，應當在提出申請時提供以下文件：（1）產權登記申請人的身份文件；（2）填寫房屋所有權登記申請表和審批表；（3）商品房交易審批表；（4）國有土地使用權證書或者其他證明文件；（5）建設工程規劃許可證或者建筑許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收證書和其他與房屋竣工驗收有關的消防、環保部門的驗收文件；（8）商品房買賣合同；（9）預售（現售）許可證；（10）商品房買賣合同備案證明書；（11）辦理產權登記備案表；
