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土地征收存在的問題范文1
1 在農村土地征地過程中，厘清征收和征用的概念
近來，一些文章、報道常常將“土地征收”和“土地征用”兩個概念混用，主要原因是在實踐中人們對此還存在模糊認識，認為二者沒有實質區別，只是表述不同。實際上，二者確有共同之處，但又存在較大區別。根據相關法律規定，土地征收是指國家為了公共利益的需要，經省級人民政府或國務院批準后依法對農村集體所有土地實施征收并給予征地補償。土地征用是指國家在緊急狀態下，基于公共利益的需要，依法以強制方式在一定期間內使用集體土地的行為。共同之處在于，都是為了公共利益需要，都要經過法定程序，都要依法給予補償。區別在于，征收涉及所有權的改變，征收后的土地由農民集體所有變為國家所有；而征用只是使用權的臨時轉移，土地所有權仍然屬于農民集體，且在使用結束后國家應當返還征用的財產，并支付必要的費用。簡言之，涉及土地所有權改變的，是征收；不涉及所有權改變的，是征用。在厘清征收和征用概念的基礎上談征地問題，不僅有助于大家根據情況正確使用，也有利于大家在解讀相關政策規定時能更加清楚自己的權利義務。
2 農村土地征收過程中的常見問題
2.1 補償收益主體不明確，補償截留現象嚴重
我國的《憲法》、《物權法》、《土地管理法》等都明確規定，中國農村的土地歸農村集體成員共同所有，但到底誰是“集體”，相關立法并沒有明確指出，農村土地的集體產權實際上是“一種無確定主體的產權”。集體土地所有權主體虛位，導致在征地補償費的利益歸屬上存在著很多問題?！锻恋毓芾矸ā芬幎?，土地征用后，村集體經濟組織可以提取土地補償費和部分安置補助費及集體提留的資金由村委會統一納入集體經濟組織管理范圍。村委會作為群眾服務組織，由于缺乏必要的監督成了政策的盲區，土地補償中，鄉（鎮）、村克扣、截留補償金的現象比比皆是，補償金真正落實到土地權利人手中的所剩無幾。鄉村干部在征地補償款的分配上有很大自，這就導致了，一方面，由于村委缺乏投資理念，將巨額土地補償款用于民間借貸和不合理的投資，以至血本無歸，使得集體資產蒙受巨大損失。另一方面，一些村子因征地一夜暴富，于是大肆鋪張浪費，白條入帳，再加上鄉村干部貪污、挪用土地補償款等腐敗行為頻發，土地補償費截留現象嚴重。
2.2 重公權、輕私權的傳統觀念影響我國土地征收補償立法的發展
從本質上講，土地征收補償是政府公權力與農民私權利的一場搏弈。我國幾千年來一直流行著“官本位”思想，人們重公權、輕私權的傳統觀念根深蒂固，私有財產權觀念相對薄弱，我國對于私權主體人格的尊重和財產權的保護都不盡完備。筆者認為，要建立一套完善的土地征收法律制度，首先必須轉變觀念，權力本位的思維模式應當讓位，對于財產權的尊重和保護應當置于顯要的位置。
2.3 征地程序不透明，農民參與程度低
雖然《土地管理法》明確規定，征地補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告，并聽取被征土地的農村集體經濟組織和農民的意見。但事實上，農村集體尤其是農民在征地過程中參與的程度非常有限。在現行體制下，國家征地面對的是集體，而非農戶，有權去談補償條件的也只是集體，農民往往不參與征地補償談判，而所謂的集體常常不過是兩、三個鄉村權力人物，能不能完成征地任務，也成了這些人是否能繼續居于權力位置的決定性條件。雖然國家政策法律多次強調征地過程中的各項補償最終要落實到農民，但農民無法以獨立權利主體的地位參與到征用協商談判中來，征地過程又缺乏暢通的申訴渠道，這就使得其財產權利的保障就更成為問題。
3 作為村干部如何做好土地征收工作
隨著城鎮化發展的進一步推進，農村工作的復雜性增強，尤其是在土地征收過程中，涉及了政府、農民、村組織、開發商等多方利益主體的博弈，利益分配的矛盾也愈加復雜，要在貫徹黨和政府政策的執行與保障村民利益的最大化中間，找到一個平衡點，確實不易。在土地征收過程中，除了要盡職盡責做好本職工作，還必須做好以下幾方面工作：
3.1 熟悉土地征收相關的法律政策
《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《關于深化改革嚴格土地管理的決定》等都是國家政府在土地征收時所依照的法律依據，作為村里主持該項工作的干部，一定要熟悉和清楚相關條款，做到知己知彼，有的放矢。即使自己了解掌握了國家的相關政策，又能對村民進行普及教育，使村民也能清楚地知道國家的有關規定，使我們能在合法的基礎上統一征收大局。除此之外，法律政策還設定了很多的救濟途徑，要幫助大家運用法律武器來維護自己的合法權益。
3.2 做好群眾征地工作，構筑起化解的第一道堅固防線
多年來，因為土地征收問題造成的頻頻發生，因為該問題而造成的人員傷亡等惡性事件讓人觸目驚心，這不僅嚴重影響了社會秩序和穩定大局，也影響了黨和政府在農民心中的形象。在征地過程中，我們首先應該認識到，土地是農民的根本，失去了土地，農民就失去了生存之本，農民因此而產生的恐慌不安、思想波動，要從感情上進行理解。其次，要深入群眾，耐心聽取群眾反映的困難和問題，并千方百計幫助其解決。最后，要處事公道，對群眾合理的要求，盡快予以滿足；對一時無法解決的，要解釋清楚，爭取他們的理解和支持；對不合理、不合法、侵犯群眾利益的規定、做法，要及時予以修正。除此之外，要做好群眾的思想工作，積極引導他們按照國家政府相關政策、法律、程序辦事和維權。把解決群眾實際困難和做好群眾思想工作結合起來，構筑起化解的第一道堅固防線。
3.3 征地補償款的發放要公開、公平、公正、及時
征地補償款的發放，是征地過程中，群眾最為關注的焦點，是最為敏感的“漩渦”，也是最容易出問題的環節。千百年來，我國農民信奉“不患寡就患不均”，大家對于公平、公正的追求是至上的，村干部作為征地補償款發放的主體，如何公平、公正、及時的將補償款發放到群眾手中，讓群眾滿意，是征地過程中極為重要的工作。首先，我們要讓群眾清楚地知道，征地補償相關的種類構成、各種補償的補償標準、人頭的確定辦法、費用計算方式等等，用公開、公正、公平、統一的規則來確保公平的實現。其次，在補償款到賬后，村領導要盡快規劃安排，及時將補償款發放到群眾手中，讓群眾得實惠、得安心，將惡性事件扼殺在萌芽當中，也使我們的城鎮化順利進入下一階段。
【參考文獻】
土地征收存在的問題范文2
[關鍵詞] 國有土地上房屋征收； 相關檔案； 送達工作
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 02. 062
[中圖分類號] G275 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）02- 0123- 02
0 引 言
國有土地上房屋征收工作環環相扣，一環緊接一環。如果其中哪個環節出了問題都將直接影響整個征收工作的進程和質量。及時、準確、安全地將《房地產征收估價報告》、《房屋征收裁決受理通知及申請書副本》、《房屋征收補償安置裁決書》送達到被征收人手中并得以證明，至關重要。送達看似簡單，沒什么了不起，但在實際工作中并非易事。許多次征收都因未能及時送達或送達到位但沒得以證明而拖延下一環節工作或者根本無法往下操作，教訓刻骨銘心，應給予高度重視，極大關注，徹底杜絕。
1 未能送達的幾種表現
（1） 送到其家門無人接。由于被征收人對征收工作心存抵制，或由于被征收人自身的其他無法配合征收工作方面的原因，使原本輕松就可以送達的工作目前無法實現。
這一情況的實質是被征收人故意回避送達的工作人員，躲開征收工作人員，企圖往后拖，進而給征收工作施加壓力，以達到多要補償的目的。
（2） 送達到位了，但由被征收人不在送達回證中簽字，沒有送達到位的憑證，被征收人就不肯承認，強詞奪理，硬說是沒收到，使征收工作人員很無奈。
（3） 有時由于征收工作人員粗心大意，輕信他言，將本應可以直接送達本人的檔案交給了出門迎接的串門的客人或親屬，造成實際上的未送達情況的發生。
（4） 一些征收工作人員違規操作，僅憑被征收人的假意承諾，如給我用信寄到一個地方我就收到了為根據將其寄出，結果一到關鍵時候被征收人卻矢口否認。
（5） 一些征收工作人員為求工作進度，將其寄給被征收人單位或其子女單位，以為這樣可以讓其轉交收到，同樣可達到送達的目的，結果事與愿違，被征收人們以種種借口和理由拒絕承認送達的事實。
（6） 有的個別征收工作人員工作極不負責任，到被征收人住處往院里一扔了事，嚴重地傷害了那些被征收人的感情。
2 未能送達的主要影響
2.1 直接影響政府在被征收群眾心中的形象
國有土地上房屋征收工作，是黨和政府的民生工作，關系千家萬戶。征收工作代表了政府面對被征收群眾展開工作，而送達相關行政裁決等檔案文件則是具體體現，它關系到被征收群眾信任政府程度的增長與減少。在他們心中，連相關幾頁的行政裁決書等檔案材料都不能送達，還有什么能力進行完成征收國有土地上的房屋，更何談改善他們的居住條件。送達不到位也說明相關征收工作人員基本素質低、檔案意識淡薄等等。因此說，送達表面上是件小事，但關乎人心、關乎大局，不可輕視而無為。
2.2 直接影響征收工作的進度
如果相關征收檔案文件未在規定的時限送達，無疑會給征收工作帶來很大的麻煩，有可能使工作陷入僵局狀態。行政裁決等相關文件不送達就不能開展下步工作。
2.3 直接影響建設項目的進度
征收中相關文件送達不到位，就會發生連續反映，最后導致影響建設項目預期開工，這是顯而易見的。很多的案例都可以說明這一點。前期征收裁決等檔案送達不到位，被征收人抵制情緒十分大，之后的問題也隨之產生，突發事件的發生也屢見不鮮。
2.4 直接影響征收人工作自信力
長時間的送達不到位，定然會影響征收工作人員的工作自信力，進而產生對此無所作為，此題無解，外部困難原因是自身力量所無法解決的等負能量的想法。它還可以造成影響其他環節工作的壞情緒的產生和突變，直至影響征收工作人員正常心態發生變化。
2.5 直接影響國有土地上房屋征收檔案的完整
由于送達不到位，給檔案完整的立卷、歸檔帶來了不可解決的困難。不完整的國有土地上房屋征收檔案，又怎能持續發揮其作用呢，所以它所帶來的無可彌補的損失是應引起高度重視的。
2.6 直接影響社會穩定的大局
送達不到，就會使行政程序上有缺失，使一些刁蠻的被征收人有可乘之機，借題發揮，可直接引發上訪，社會穩定就會受到影響。而化解此類問題的上訪又并非易事，可能一直無法解決，成為積案，影響社會的穩定。
3 幾點對策
為了有效解決送達不給力的實際問題，變被動為主動，應多方位思考，多角度思維，用科技聲像等手段加上請社區組織參與和媒體適當介入，不斷完善自身工作藝術等方法給以破解。
3.1 用聲像拍攝制成檔案的方法，發揮其一目了然的憑證作用
這一方法簡單容易操作，而且效果明顯。即在征收工作人員將征收裁決等檔案相關文件送達被征收人手中時，就采取同步同聲拍錄的方法，使得彼此雙方都看得見，摸得著，避免發生任何誤會。要注意的是事先應做好相應準備工作，比如，對被征收人家庭狀況進行深入了解，盡量多拍能起憑證作用的鏡頭，其中送達時間、地點、人物要清晰以及被征收房屋原貌、地點等均如此。在此基礎上，多拍攝雙方交接文件的場面，這就做到了嚴絲合縫，無可挑剔了。
3.2 發揮社區組織的作用
可求助社區組織的一些公信力較強人員參與其中，組成既有國有土地上房屋征收人員帶隊的，又有社區黨員代表參加的送達小組，一一送達，之后三方簽字確認，如被征收人不簽字可在備注欄中備注送達情況。這樣就不會出現各式各樣的問題了，能較大地提高送達率。
3.3 要在報紙等媒體上公告送達
公布應送達被征收人的信息，如姓名、送達內容等等，同時在征收辦公室開辟場所，設專人通知聯系被征收人前來領取，實現送達目的。要規定時限，明確相關要求。對惡意明知不取的，應給一定的說法，力爭以此破解難題。
3.4 征收工作人員
要勤快，勤跑腿、勤打聽、勤聯系，必要時可采取科技定位的方式，一定千方百計找到被征收人，實現送達目的。
土地征收存在的問題范文3
Abstract： Our country is at the hard time of industrialization, i.e. the time of promoting the industrialization through limiting the utilization of agricultural resources. The necessary capital of industrialization mainly comes from the land exploration in village. Most of lands in village are collective ownership, so collective-owned land exploration can support the industrialization, but is injurious to the peasants' interest. Under the guidance of scientific outlook on development and building a harmonious society, the key breakthrough of issues of agriculture, farmer, rural area is to balance the rural and urban economy, revitalize the rural economy all-round, coordinated and sustainable, and be oriented to peasants' basic interest. This article discussed the balance of collective-owned land exploration and peasants' interest compensation.
關鍵詞： 集體土地；征收；農民利益補償
Key words： collective-owned land; land exploration; peasants' interest compensation
中圖分類號：C913 文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2011）02-0324-01
1法律視域下的集體土地征收與補償
1.1 土地征收制度土地征收指的是國家基于公共利益的需要，強制取得集體土地所有權的行為。與土地征用內涵界定不同，土地征收是強調所有權的收回，而征用往往是使用權。2004年的《憲法》修正案將土地征收與土地征用做了明確區分，將第l0條第3款修改為“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或征用并給予補償”，由此可以看出我國現階段實行的是土地征收制度，而非土地征用制度。土地征收權是行政主體的一種公權力，它建立在國家的基礎之上，來源于《土地管理法》的授權。其次，征收的對象是集體土地所有權和使用權。再次，土地征收必須基于“公共利益”。我國《憲法》、《土地管理法》都明確規定了國家征收土地的依據是“為了公共利益的需要”。最后，土地征收應以補償為要件?！稇椃ā贰锻恋毓芾矸ā泛汀掇r村土地承包法》中都規定了“土地征收應該給予補償”，這是土地征收的法定要件。
1.2 關于征收補償補償與賠償不同，補償是使受損權益得到恢復和彌補的一種重要的法律手段，同時也是一項重要的法律制度。土地征收補償既是補償法律制度中的一項重要內容，也是土地法律制度中的一項重要內容。在土地征收中，征收補償問題是一個十分重要的問題，甚至可以說是核心問題[1]。而補償的原因主要是因為土地是農民最重要的生產和生活資料，也是農村集體經濟組織最重要的資源，是他們基本生活資料的重要來源，也是他們從事農業生產經營活動的物質基礎。土地一旦被國家征收，農村集體經濟組織和農村村民便喪失了土地所有權，同時也喪失了基本生活來源和從事農業生產建設活動的物質基礎。
2土地征收與農民利益補償的現狀分析
伴隨近幾年來的經濟建設的快速發展和愈發加快的城鎮化步伐，建設用地需求量大幅增加，征收農村土地的力度越來越大，由此引發了農村集體經濟組織內部征地補償費的分配，卻仍然存在著分配方式各異、分配比例不合理、雜亂無章等問題，嚴重損害了被征地農民和農村集體經濟組織的利益，影響了農村社會穩定和農村經濟的健康發展，同時也阻礙了征地工作的順利進行。我國《憲法》中規定只有對公益用地，才能進行征收，但是卻沒有對公益性用地進行明確的界定，而在實際上不論是國家公益性建設項目還是經營性項目或者是房地產開發項目，―律動用國家征收權，遠遠超出了“為了公共利益”這個范圍。這種現象主要歸因于我國現行法律對土地征收的“為了公共利益”界定不清以及關于土地征收權的規定相矛盾[2]。正是立法概念上的模糊，造成了執法過程中極大的可操作性，從而為利益分配不公埋下了隱患。
3優化集體土地征收和農民利益補償關系
3.1 制度先行，建立健全補償制度補償標準的合理性需要在三個方面進行權衡考慮：第一，土地的市場價值；第二，農民因土地被征收而實際遭受的損失，農民從土地上可獲得的收益、土地上的相關附屬物等；第三，農民喪失土地后的生活保障。對于一定年齡界限（如50歲）以上的農民，應考慮其被征地后的生活保障。而在一定年齡界限以下的農民，則應考慮其就業培訓費用及失業保障。
3.2 廣惠于民，進一步擴大補償范圍這一點是比較明顯的。在大力振興農村經濟的宏觀背景下，不僅僅通過國家的政策傾斜、財政轉移支付等政策，還要廣泛的對被征地農民進行利益補償。擴大補償范圍需要遵循這樣幾個原則：第一，被征收土地原用途的土地價格，即對于被征地農民的土地財產損失補償；第二，被征地農民的社會保障費用，即對農村土地社會保障功能的補償，以保證被征地農民長遠生計有保障；第三，地上附著物補償費；第四，土地征收造成不便于利用殘余地的價值損失補償以及相關損害補償費；第五，被征地農民一定時期的失業損失費用和轉業轉崗就業培訓費用[3]。擴大的范圍不僅僅是農民的數量，還有補償的項目，補償范圍的擴大可以視為補償標準的寬容性降低。
3.3 對接市場，引進價格機制，促進補償“合理化”既然土地征收所形成的利益補償是既得利益對既失利益的一種價值轉移，那么可以說，解鈴還須系鈴人。市場帶來的問題就需要市場去解決，這也是維護土地征收和利益補償平衡的最有效的配置方式。導入市場機制，確立“合理補償”的原則針對我國目前對土地征收補償原則的規定不明朗的現象，我國應當在借鑒大多數國家和地區做法的基礎上，結合我國的具體國情，確立“合理補償”的原則，以市場價格作為征地補償的標準，以市場談判的方式確定補償費用。該原則的確立，一方面可以切實保護被征收土地者的合法權益，另一方也可以避免現階段實行“完全補償”可能給國家和社會發展帶來的負擔。[4]另外，在適當擴大補償的范圍的基礎上，繼續依照現實情況制定開發合理的補償標準。為此，一方面土地征收補償的標準要確保被征地農民的生活水平不降低。另一方面應當建立完善的土地評估制度和土地評估方法，在對被征收土地進行科學的評估后，以市價為基礎。綜合考慮國家、集體和個人三者的利益，合理地確定土地征收的補償標準。為確保土地補償費用的公正分配，一方面也要建立分配方案的合法性審批制度，防止村民會議自治權的濫用，另一方面應當確保村民會議的自治權。排除行政和司法的過多干預。
參考文獻：
[1]王興運.土地征收補償制度研究[J].中國法學，2005，（6）.
[2]藍威.論我國農村集體土地征收制度的立法缺陷及完善[J].2007，（20）.
土地征收存在的問題范文4
【關鍵詞】農村集體土地；征收；公共利益；征地補償
中圖分類號：F303文獻標識碼：A文章編號：1006-0278(2012)03-068-01
一、我國現行農村集體土地征收制度立法缺陷
（一）我國農村集體土地征收條件不明確
我國《憲法》》第十條第三款、《土地管理法》第二條第四款、《物權法》》第四十二條第一款、《農村土地承包法》等法律法規規定，農村集體土地征收的前提是為了公共利益的需要，即只有是為了達成某項公共利益，政府才能要求集體土地權利人做出犧牲服從征收，但是并沒有對“公共利益”做出明確的界定。并且，我國《土地管理法》第四十六條的規定：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。被征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持土地權屬證書到當地人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記”，這意味著行政機關擁有對公共利益的認定的完全自由裁量權。這造成在現實操作中，很多地方政府以公共利益為名，泛用征地權，嚴重損害了農村集體組織和農民的合法權益。
（二）我國農村集體土地征收程序不完善
第一，農村集體土地權利人的知情權、參與權和表達權受限?！锻恋毓芾矸▽嵤l例》規定土地征收必須公告，但是先擬定方案再征求意見的公告形式只作為已經擬定的征地補償、安置方案的附屬程序，目的是用于權利登記，被征地人根本不能表達自己的意見。這種被動的、滯后的、有限的參與對征地方案并不能產生實質性影響；第二，土地征收糾紛解決機制不完善。按照《行政復議法》第六條、第三十條第二款的規定，農村集體土地權利人對征收決定只能提起行政復議。此外，根據《土地管理法實施條例》第二十五條第三款的規定，土地征收的補償、安置方案都要由行政部門擬訂、批準、實施，即使集體土地權利人對補償標準有爭議，也只能由人民政府協調、裁決，不能向人民法院，而且征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施。這意味著在征收程序中，從批準、實施到救濟都由行政機關主導，這就隱藏著排除司法機關的介入與救濟的危機。豍
（三）我國農村集體土地征收補償制度不合理
第一，補償原則不明。法國在《人權宣言》中確立了“公正補償”的原則，美國在憲法第五條修正案中明確了“公平補償”的原則，日本在《日本國憲法》中確立了“正當補償”的原則，而我國《土地管理法》第二條第四款規定國家為公共利益的需要可以依法對集體所有的土地實行征收或者征用并給予補償，這里的給予補償究竟是應該理解為“公平”、“合理”還是“充分”并不明確，事實上在我國這種補償不僅談不上公平，甚至不能保障農村集體土地權利人的生存與發展權豎；第二，補償標準過低?！锻恋毓芾矸ā返谒氖邨l規定“征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍，征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍”，這種補償標準完全不考慮土地的預期收益和增值空間；第三，補償范圍過窄?！锻恋毓芾矸ā匪氖邨l規定，征收耕地的補償費用包括土地補償費、勞動力安置補助費以及地上附著物以及青苗的補償費?！段餀喾ā匪氖l規定必須安排被征地農民的社會保障費用。但現行法律沒有考慮殘留地、對相鄰土地造成的損害等特殊情況的賠償。
二、我國農村土地征收制度的重構
（一）嚴格界定公共利益，防止土地征收權濫用
公共利益本身是一個抽象的概念，但是立法中完全可以采取列舉式規定規避該缺陷，將公共利益限制在某些特殊領域，例如交通、水利、能源、供電、供暖、供水等公共事業或市政建設，教育、文化、衛生、體育、環保、綠化、慈善機構等社會公共事業，涉及國家安全的國防事業以及其他由政府或者社會組織興辦的以公益為目的的事業。除此之外，還要賦予農村集體土地被征收人對征收決定異議的訴訟權以及一定期限內被征收集體土地未用于公共利益的撤銷權或買回權，即如果被征收集體土地沒有在規定期限內按照原定公共利益使用，原農村集體土地權利人可以主張買回該土地。
（二）尊重農村集體土地權利人意愿，確立公平補償原則
所謂公平補償包括幾下幾點原則：第一，就行政機關而言，要充分尊重市場，以被征收的集體所有農地所在地的市場價為基準，并充分到失地農民的社會保障與再就業問題；第二，就農村集體組織內部而言，要平衡好集體組織和成員的內部利益；第三，擴大農村集體土地征收補償的范圍，例如必須考慮被征收土地因為開發方案被批準而增值的收益情況，保障被征收權利人能夠從中獲取合理的預期增值收益；第四，創新農村集體土地征收補償大的方式，除了現金補償外，還應該更加重視土地承包經營權入股、土地權利換換社會保障等長遠的補償機制，強化失地農民的生存與發展能力。
注釋：
陳小君.農村集體土地征收的法理反思與制度重構[J].中國法學,2012（1） .
土地征收存在的問題范文5
【關鍵詞】房產稅；財富調整；稅基調整
一、目前我國房產稅征收的現狀
日前我國財政部財政科學研究所所長賈康接受媒體采訪時表示，房地產調控未來的大方向將是以房產稅等經濟手段逐步替代“限購令”這樣的行政手段，今年年底將會對上海、重慶兩地的房產稅試點情況做總結，今后可能會出臺擴大試點的方案，但擴大試點城市名單尚未確定。
從上述采訪中可以看出國家積極改革房產稅的決心，進一步推動房產稅改革試點的范圍及程度，同時對如何在中國進一步改革財產稅進行了思考，如何使房地產調控在制度建設方面得到更多實質性推進及如何改革完善地方稅務體系。如何推進財富分配機制及如何抑制房地產泡沫等。
正因為當前我國房價虛高，有關專家提出要多占有多套房產的人征收房產稅，希望通過征收房產稅來遏制炒房，投機性購房現象。這是在物業稅面臨法律和技術障礙的情況下，房產稅被賦予的厚望。
二、征收房產稅的目的
財政部2010年9月曾就為什么要進行房產稅改革做出公開回答，提出是對個人所有的住房恢復征收房產稅是必要的，主要目的有四點：一是有利于調節居民收入和財富分配；二是有利于健全地方稅體系；三是促進經濟結構調整及土地集約利用；四是引導個人合理住房消費。
（一）利于調節居民收入和財富分配
房產稅的征收有利于社會資源的公平、公正分配。眾所周知，地球的資源是有限的，土地資源尤為有限。隨著人口大爆炸時代的到來，人類賴以生存的土地越來越少。人人有所居是人類生存的合理需求，如果讓少數人一人占有多套住房，導致閑置空房，則是對資源的濫用。因此，對自住房以外的房產征收房產稅，以減少少數人對自主需求以外的房產的占有，是有利于資源的合理利用和分配的。而且近幾年房產投資或投機成為一部分人積累財富的重要方式，對居民收入差距的擴大產生了越來越大的影響。通過對面積大、價值高、套數多的個人住房征收房產稅進行適當調節，可以一定程度上促使收入和財產的合理分配，縮小貧富差距[2]。社會不穩定的根源在于社會財富分配不合理所導致的。征收自住以外房產的房產稅，有利于少數人占有財富的表現形式，從而增加其他社會成員的財富占有顯示，這將有利于調節居民收入和財富分配，促進社會穩定。
（二）有利于健全地方稅體系
多數發達國家的房產稅的征收是為了改善地方稅收結構及居住環境、緩解貧富兩級分化、增加人民福利、實現城市可持續發展。以美國為例，其房產稅征收不僅評估系統健全、征收過程公平公正，稅收的使用途徑也完全透明，所以，美國人愿意繳納這樣一個服務性質的稅種，?？顚Ｓ玫姆慨a稅被用來為社會提供公共服務，以改善人民的教學、治安、居住環境等等，而其住房本身也會隨著諸種環境的改善而升值。根據美國國家統計局數據，從2000—2007年，美國的個人收入增長了28%，中等價位房的房價增長了48%，而美國房產稅的同期增幅是62%。因此，美國征收房產稅不是為了打壓房價，而是給人民增加福利及讓物業升值[3]。我國房產稅的征收的一個目的即是健全地方稅體系，改善地方稅收結構。
（三）促進經濟結構調整及土地集約利用
征收房產稅能夠適當的調整經濟結構，對房產市場過熱有一定的抑制作用。過多流向房地產的資金再次轉向別的產業，對整個資本市場的經濟結構產生了一些調控的作用。隨著房產稅的征收，購置房產的成本增高，促使投資者對土地的理由更加謹慎，利于土地資源的集約利用。
（四）對房價的控制有一定的作用，引導居民合理住房消費
從房地產市場的現狀來看，剛性需求是客觀存在的，但不可否認大量有機需求的存在。許多樓盤的空置率十分高，說明擁有多套房的家庭，將房產作為投機投資，在房價上漲的預期下，更多的是講房產待價而沽。而造成這一現象的的一大重要原因是房產持有成本過低。同時也說明了房價有人為操作存在得。為了減少人為操作房價的情況，讓市場反映真實的供求需要且讓房價趨于合理，進而引導居民合理住房消費，征收自住房以外房產的房產稅是必須的。
三、目前我國房產稅征收存在的問題
目前，我國關于房產稅的征收辦法并不健全，其采用的是1986年國務院頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》，而這是根據上世紀80年代中期的經濟體制、社會條件及征管能力設計的。但是隨著我國社會主義市場經濟體制的建立，以及現行住房及土地問題的不斷改變，其稅制出現了一些急需解決的難題。房產稅的征收面臨四大難題：
（一）計稅依據不合理
按原值征稅只能體現購買、建造房產的歷史成本，而不能良好的反應對市場供求變化、基礎設施改善、土地稀缺等因素引起的地價變動；征納雙方對購買性房產、購置土地自建房產原值是否包含地價存在爭議，使征管矛盾顯著；出租房產按租金收入計征房產稅，但是征稅依據不明確，造成自用、出租房產形成較大的稅賦差異。且我國的房產稅現在采取的是單一固定的比例稅率，對于自用房產（不考慮所處區域、地理位置、服務價值、用途等）稅率均為1.2%。因此稅率缺乏彈性，導致了房產稅對居民收入的調節作用不是十分明顯，對財富的再分配效果不明顯。
（二）稅率制度不合理
目前對從價、從租房產分別采用1.2%、12%的統一稅率，其中對出租房屋以租金收入作為計稅依據，缺乏依據性。通過不同的計稅依據計算出得應納稅額不同，這便造成稅賦不公平，為人為的偷稅漏稅提供溫床。因此雖然采取統一稅率簡化了稅制，使征管方便，但不利于反映各地的實際情況，不利于地方政府因地制宜地確定稅率水平且體現不了房產稅的地方稅特點。
（三）稅基狹窄問題
根據《暫行條例》的規定，房產稅的征收范圍限于城市、縣城、建制鎮和工礦區，不包括農村。但是現在我國農村經濟不斷發展，許多農村與城鎮房產相差不大，卻不屬于房產稅征稅范圍。現行房產稅對位于農村的房產、城鎮個人住房、財政撥付事業經費單位房產均不征收，既減少了地方收入，也不利于有效發揮稅收促進土地節約集約利用的功能[4]。
（四）減免稅范圍不合理
根據《暫行條例》的規定，行政機關、人民團體、軍隊自用的房產，財政撥付事業經費的單位業務范圍內自用的房產，個人所有非營業用房等被列為免稅對象。但目前我國的房地產市場的市場化程度越來越高，因此房產減免稅范圍顯得不是十分合理。主要體現在：一是事業單位的改制導致了許多財政撥付事業經費的單位逐步企業化，需要列入征稅范圍；二是個人購房比重急劇上升，房屋的私有產權逐步得到確立，房產成為我國居民家庭的重要財產之一。但是現在居民自住房免征收稅費，導致了一系列的問題，如房屋緊缺、房價高漲、大量空房閑置。因此依照目前的情況，我國現行的減免稅范圍使我國稅收的調控作用不能得到很好的發揮，同時也影響了財政收入。
四、如何有效促進房產稅的征收
（一）逐步擴大稅基，征稅以城市為主
由于各地房地產市場發展情況不同，各地房價和居民收入水平不等，各地政府需要根據本地實際情況征收房產稅為滿足居民的住房需求。且絕大多數發達國家的房地產稅實行按評估值征稅，運用成本法、市場法和收益法，對房地產實行計算機批量評估，使經濟發展、公共投入、區域優勢等帶來的土地升值通過稅收進行有效調節。我國應借鑒別國政策，對不同的地區采取不同的稅基，對不同城市的房地產進行評估，如人口較多且土地稀缺，供需矛盾比較大的一線城市，超過一定面積或多套房持有者將要繳納稅收。相對的供需矛盾相對略弱的二、三線城市，應當以更好的調節收入分配，抑制投機需求為主，對于一些高檔住宅和高檔別墅以及多套住房持有者，應當給予較高的稅率，以達到調節收入分配的目的。
（二） 完善各地監督機制，房產稅收支透明
稅收是我國宏觀調控的一項重要財政政策，而稅收的本質是應當“取之于民，用之于民”的。世界上許多發達國家對于稅收的征收及使用均受到廣大人民的監督，并建立了公共財政。在我國，各地方政府財政收入中有多少是來自稅收，目前我國財政及稅收情況處于不透明的狀態下，對征收的房產稅的使用狀況不了解，不能肯定稅收的良性循環使用過程。由“國八條”的要求可以看到，我國房產稅的征收應大部分用于建設廉租房和保障性住房，由此，對于如何更好的使用這部分稅收，需要一個合理有效的監督機構，來監督這部分收入的具體使用過程，以促進廉租房和保障性住房建設[5]。
（三）調節減免稅范圍
土地征收存在的問題范文6
備受矚目的房產稅試點在重慶、上海兩地“破冰”后，轉眼已過百日。資料顯示，截至4月底，重慶房產稅稅收收入70余萬元。截至4月27日，上海稅務機關共受理購房人申請辦理房產稅認定18960件，其中認定為應征稅的住房2306套，上海繳納的房產稅在20筆左右。對房產稅的試點效果，兩地官方均保持樂觀：上海今年前4個月一手商品住宅成交量創下6年來的同期最低；重慶高端物業普遍遇冷，獨棟商品住宅的價格較1月初下跌8％左右。投資投機性需求的“擠出”，與房產稅的征收存在一定關系。
特別是重慶方面，重慶市國土房管局有關領導曾對媒體介紹說，重慶房產稅政策對高檔住房的約束效果逐步顯現，集中體現在：一是通過對高檔住房的“消費購買約束”，引導住房合理消費。房產稅實施后，高檔商品住房項目訪客量出現明顯下降。1月28日-4月30日，高檔商品住房成交25.66萬平方米，占商品住房成交量的7.8％，較去年高檔住房成交面積占比下降3.1個百分點。群眾住房消費觀念有所轉變，部分購房者改變了買大房、買貴房的消費傾向。二是通過對高檔住房的“價格約束”，起到了遏制高檔住房帶動房價上漲的作用。房產稅實施后，需求的下降促使房地產開發企業對高檔住房的定價更趨理性，價格上漲預期不斷下降。同期，主城區應稅住房交易價格有所下降，應稅住房成交建筑面積均價13140元／平方米，較房產稅實施前(1月1日-1月27日)同類房屋成交建筑面積均價14678元／平方米下降10.48％。三是通過對高檔住房的“開發供應約束”，優化了商品住房供應結構。部分開發企業開始調整產品戶型結構，將大戶型住房比例降低，減少大戶型住房的供應量，增加中小戶型住房的供應量。據統計，今年一季度主城區建筑面積200平方米以上的高檔住房新開工面積與去年四季度相比下降了4.5％。2―4月，建筑面積100平方米以下的戶型住房上市量同比增加了20％。
然而，許多業內人士對此并不以為然。有人反詰，兩地的房價依然堅挺，并未出現松動。與之前寄予厚望相比，房產稅試點后的波瀾不驚，多少都有點讓人失望，甚至遭到了質疑：兩地征收的房產稅尚不及當地一套商品房的房款。
筆者認為，房產稅剛剛起步，現在對房產稅試點“斷論”為時尚早。房產稅試點成效是值得肯定的，滬渝兩地的試點均以“用較小的阻力和代價”得以順利開展，起到了為房產稅征收“立碑”的作用，是今后全面開征房產稅的起點，具有非常意義。
客觀地說，兩地房產稅征收數額偏少，有一些合理原因。一是納稅征期造成的稅收入庫滯后。房產稅屬財產稅范疇，不同于流轉稅，其征繳有時間限定。重慶房產稅納稅主體繳稅的時間為每年的10月份，而上海則為12月底。目前，重慶市有關部門已經完成對3400多套獨棟商品房住宅的清理，6月份將把征稅通知發放到戶，陸續會征繳入庫。二是履行納稅義務有時間差。也就是說，即使是新簽定購房合同的應稅房，如來年才接房辦證，當年也不會繳納。因此，上述房產稅征收數額并不能全面反映此時真實的情況，對其“不成功”的斷語有些輕率。
二、征收房產稅的宏大愿景與現實困境
(一)理想中的房產稅
許多人對房產稅試點失望的原因，就是房產稅的出臺并沒有起到明顯平抑房價的作用。且不論小幅度的試點能否擔此重任，這種認識本身就有失偏頗。那么房產稅出臺的目的是什么，或者說理想的房產稅會起到什么作用呢?
運行良好的房產稅，能夠在一定程度上調節社會財富的不均，防止在住房資產占有上的兩極分化，有助于調節個人收入的二次分配；作為宏觀調控的手段之一，能抑制日益嚴重的房地產投資和投機行為，會弱化與擠出一部分房地產需求；能夠提高不動產保有成本，增加不動產流轉，有利于房地產資源的優化利用；能夠持續穩定地增加地方政府的財政收入，有利于破解土地財政的困局?？梢哉f，房產稅稅種設計本身的目的是稅制改革，其終極目標是打造我國地方政府所必須掌握的地方稅體系中主體稅種的框架，這對于中國市場經濟體制建設具有全局意義。
(二)房產稅試點中存在的問題
顯然，要實現這樣宏大的愿景很遠，還有相當長的路要走。就這一階段的滬渝試點來說，本身也暴露了不少問題。
1 征收范圍過窄
從兩地試點情況看，征收范圍過于狹窄，僅限于二套以上新購房和高檔別墅等增量房，可以說，這部分業主屬于富裕群體，對稅收不是特別敏感。這種情況下房產稅在很大程度上具有商品稅的特征，而不是對社會財富存量征收的、真正意義上的財產稅。比如上海的規定，個人之前無論擁有多少房產都無需納稅，這至少違背了房產稅征收的宗旨，無法掌握市場真實的數據，起不到調節分配的作用，也有失公平。從長遠來看，應逐步適當擴大征稅面，否則房產稅將難以真正地發揮作用。因為存量房才是市場的主體，抓住它才能抓住根本。今后的房產稅征收應盡快實現由增量房向存量房過渡。
2 稅率設置有待進一步論證
整體看，滬渝兩地房產稅征收稅率均偏低，力度較小。在房價依然堅挺的時期，這種低稅率往往具有一定程度的轉嫁性。因此，目前稅率的確定還有待進一步論證，就目前兩地試點情況而言，應適當提高征稅稅率。
3 立法層級需要提高
房產稅試點一直飽受爭議，很關鍵的一點就在于，法律關系沒有捋順，讓人感覺“腰桿不硬”。滬渝試點的辦法僅僅是當地政府的決定，其房產稅征收的依據也只是“國務院第136次常務會議有關精神”。而事實上兩地對住宅保有環節征稅和現行的房產稅暫行條例中“非經營房產不征稅”的規定，相互沖突，嚴格說不符合稅收法定原則。由于沒有堅實可靠的法律支點，造成征收難題。在今后，房產稅征收要“擴圍”，這種區域性和臨時性的政策無法向全國廣泛推廣，立法的問題急需提上日程。房產稅是作為財產稅的一個重要稅種，其征收必須經過嚴密的立法程序，必須把房產稅納入國家法律調整的范疇。
(三)其他重大現實問題
1 土地財政的困局
房產稅被寄予的厚望之一，就是為地方政府開辟新的稅收渠道，脫離對土地出讓金的依賴。資料顯示，2010年全國土地出讓金收入2.7萬億元，占全國財政收入的比重高達32.5％。各省政府對土地出讓金的依賴程度不一，發達地區普遍很高，有的省甚至接近70％。按照重慶、上海的征收模式，假如全國征收，估計只有千億規模。千億元房產稅和2.7萬億元的土地財政相比，相去甚遠。
與此相對應的，是由于房地產調控的深入，各地方政府土地財政大幅度縮減。地方土地出讓收入的減少，將直接影響到1000萬套保障房的建設。
2 調整稅制結構的問題
我國宏觀稅負偏高和國民收入分配向政府和企業傾斜是一個客觀存在的現實。數據顯示，1996 2007年，政府最終分配比率由1996年的
17.1％提高到2007年的24.1％，企業由1996年的13.6％提高到2007年的18.4％，而居民部分的分配比率卻由1996年的69.3％下降到2007年的57.5％。對比美國、日本等國家的國民收入分配格局，美國在20世紀90年代以來居民的分配比率一直較為穩定，平均為73.4％，高于我國15.9個百分點；日本2005年時居民最終分配比率為75％，高于我國17.5個百分點。因此，房產稅的征收，需要調整整個稅收大局，捋順稅收秩序。否則，單純增加稅種，尤其是增加居民稅負，必然導致我國宏觀稅負進一步增高和居民部分收入分配比率持續下降、居民消費能力不足的后果。
3 征收成本問題
全面開征房產稅需要具備的條件相當苛刻，且成本巨大。僅房產稅征收對象的確認工作就是一項浩大的基礎信息工程，要實現以家庭為單位認定第二套住房，就需要全國各地的房屋主管部門建立全面、實時和動態的居民個人房產購買和保有情況數據庫。同時，各地民政部門需建立全面、實時和動態的居民婚姻和家庭人口構成數據庫。如果牽扯到戶籍和流動人口管理問題，還需要各地公安系統建立相應的數據庫。而在全國房管、銀行、民政、公安乃至勞動部門間實現實時動態的數據庫聯網，需要較長的時間和巨大的資金投入。
關于房產稅征收的技術準備工作更是浩繁復雜。根據國外普遍經驗，房產稅征收是以房產價值為依據征收的，需要對房價進行評估，確定房產的地段、位置，核算出所屬位置的稅率標準。征稅條件必須具備需要良好的土地和建筑物記錄，但在國內，這些房地產登記信息往往是不完整的；評估機構從業人員數量和素質遠遠跟不上市場需求；稅務部門要掌握真實的市場交易信息，這點看似簡單，實則困難非常；另外，各地城鎮化進程迅猛，交通變更以及城市功能調整加快，導致房產和地產的價值評估可變性強，難以做到公平、公正，獲得廣大房產持有者認可。如果不能對房產的價值進行有效評估，將難以確定房產稅稅的稅基、稅率，等等。
