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房地產資產經營管理范文1
第二條 本規定所稱外商投資開發經營房地產是指國外及港澳臺的公司、企業和其他經濟組織或個人全部或部分利用境外資金，在取得國有土地使用權后，依照城市規劃對土地進行的綜合性開發建設經營。包括：平整土地并建設供排水、供電、供熱、供氣、道路交通、退迅等配套基礎設施，形成工業用地和其他建設用地條件后，轉讓土地使用權或經營公用事業；建設工業廠房、公寓、別墅、寫字樓和文化、教育、體育、旅游設施以及商業服務設施等建筑物并對這些建筑物從事轉讓、出租、抵押等經營活動。
第三條 本規定適用于本市市南、市北、臺東、四方、滄口五區。
第四條 青島市城鄉建設委員會（以下簡稱市建委）是本市外商投資開發經營房地產的行政主管部門。
青島市外商房地產投資開發服務中心對外商來青島投資開發經營房地產，可提供從政策法規咨詢、項目立項、可行性分析、項目洽談、土地使用權出讓、成立項目公司、辦理營業執照到項目建設審批及實施的全過程服務。
市對外經濟貿易、規劃、土地、房產、計劃、工商行政管理、財政、稅務、公安等有關部門按各自的職責，負責外商投資開發經營房地產的有關管理工作。
第五條 外商投資開發經營房產，應分別依照《中華人民共和國中外合資經營企業法》、《中華人民共和國中外合作經營企業法》、《中華人民共和國外資企業法》的規定，成立開發經營房地產的中外合資開發企業、中外合作開發企業或外資開發企業（以下統稱外商開發企業）。
外商開發企業的開發經營活動須遵守有關法律、法規規章。
第六條 外商開發企業原則上采取項目公司的形式，即外商在取得國有土地使用權和房地產開發項目的立項批準文件后，申領外商開發企業批準證書。房地產開發項目完成后，外商開發企業應到原批準成立的機關辦理注銷登記手續。
第七條 外商開發企業的成立按下列程序辦理：
（一）通過投標或競投形式，取得國有土地使用權；
（二）報批房地開發項目的立項和可行性研究報告；總投資在限額以下的，由市計劃委員會會同市建委審批，其中區屬一千萬美元以下的項目，由區審批；總投資在限額以上的，按國家有關規定報批；
（三）市對外經濟貿易委員會會同市建委按管理權限審批或審核報批外商開發企業；市建委對外商開發企業進行企業技術資質等級審查；
（四）外商開發企業持有關文書向工商行政管理機關申請登記，領取營業執照；
（五）對具備開工條件的房地產開發項目，由市計劃委員會列入年度利用外商投資計劃，并由有關部門辦理工程建設審批手續和工程開工手續。
第八條 中外合資、中外合作開發企業的外商投資，在合營企業中所占的份額，應不低于百分之二十五。
中外合資、中外合作開發企業使用本市銀行貸款的數額，不得超出中方投資的份額。
外資開發企業的注冊資本應不低于一百萬美元。
第九條 利用外商投資進行房地產開發的地塊，應當是已確定規劃或已提出規劃要點（包括四至范圍、項目用途、建筑密度、容積率和綠化等指標）的地塊。
非經市人民政府批準，外商開發企業不得在本市開發經營商品住宅。
第十條 外商開發企業通過投標或競投取得土地使用權，必須在五日內與市土地管理部門簽訂土地使用合同，同時交付出讓金總額百分之二十的定金。
第十一條 中方企業事業單位可將其依法取得的國有土地使用權，在辦理土地使用權出讓手續和繳納土地使用權出讓金后，作為投資或使用條件，與外商組成外商開發企業，按批準的用途，在其使用的土地上開發經營房地產。
第十二條 外商投資對舊城區的老企業進行技術改造，可將企業按城市規劃易地建設；企業原使用的土地，可在辦理土地使用權出讓手續和繳納土地使用權出讓金后，按批準的用途，開發經營房地產。
第十三條 外商開發企業的房地產開發項目的控制性詳細規劃，由具有相應資質的規劃設計單位編制，報市人民政府或市規劃管理部門審批；房地產開發項目的修建性詳細規劃和建筑設計，由具有相應資質的設計單位承擔，報市規劃管理部門審批。
第十四條 外商投資進行房地產開發，對被拆遷人的拆遷安置，應委托具有拆遷資質的單位依照《青島市城市房屋拆遷管理規定》辦理。其中，進行經營性房地產開發的，對被拆遷人的安置房屋，原則上購買商品房屋解決。
第十五條 各區、各系統利用外資開發房地產，按下列規定辦理：
（一）編制利用外資開發房地產的年度計劃建議（包括擬出讓或合資開發的地塊的位置、面積等）報市建委和市土地管理局，由市建委會同有關部門審查后，編制利用外資開發房地產的年度計劃，確定開發地塊及項目；
（二）各區、各系統對擬利用外資開發的地塊現狀進行調查，將需拆遷的房屋及被拆遷人情況和供水、供電、供熱及雨水、污水排放等情況及拆遷安置方案報市建委；由市建委會同有關部門統一平衡、測算土地的地價；
（三）各區、各系統根據確定的地塊和標定地價與外商洽談，屬市人民政府確定的重點工程或重要的房地產開發項目，由市建委會同市土地管理局、市房產管理局等統一組織對外招商洽談；
（四）土地使用權出讓后，按本規定第七條的規定，辦理房地產開發項目和外商投資企業的報批等有關手續。
第十六條 舊城區改造的房地產開發地塊的土地使用權出讓金，原則上全部用于舊城開發建設，談判成交的土地使用權出讓金中的標定地價部分，按出讓金構成各部分的用途使用；超出標定地價部分，由各區、各系統提取一定比例用于城區或單位的改造，其余的，由市統一調劑使用。
第十七條 除不可抗拒的原因外，取得土地使用權的外商開發企業須在出讓合同規定的期限內，投入工程建設資金，如在合同規定期限內，所投入建設工程的資金未達到合同規定的最低數額或沒有完成開發建設項目的，市土地管理部門有權收回部分或全部土地使用權。
第十八條 外商開發企業如需預售房屋或轉讓已取得的土地使用權，必須具備下列條件：
（一）有土地使用權出讓合同；
（二）有國有土地使用證書；
（三）除用地價款外，投入建設工程的資金已達到百分之二十以上。
第十九條 外商開發企業除按法律、法規規定享受外商投資企業的優惠政策外，還可按以下規定享受特別優惠、鼓勵待遇：
（一）開發建設城市基礎設施或教育、衛生設施并利用建設的設施從事經營活動，經營期在十五年以上的，經批準免征土地使用費，從開始獲利年度起頭一至五年免征地方所得稅，第六年至第十年減半征收地方所得稅；
（二）開發建設文化、體育、旅游設施、工業廠房，以及進行舊城成片改造并利用建設的設施從事經營活動的，經批準建設期間及建成后五算內免征土地使用費，第六年至第十年減半征收土地使用費；從建成使用年度起五年內免征地方所得稅；
（三）進口國內尚不能替代的必要的建設用設備器材、建筑材料以及外商自用辦公用品、安家用品、交通工具等，經海關批準免征關稅和工商統一稅；
（四）外商可在其投資的開發企業中安排其符合條件的親屬就業；其親屬為農業戶口的，經市人民政府批準，可按城鎮戶口對待。外商安排親屬就業并按城鎮戶口對待的人數，根據其投資額每投資一百萬元人民幣，可安排一人，但最多不得超過五人。
第二十條 外商開發企業建設的公寓、別墅房屋出售后，經房屋所有人同意居住的戶口不在房屋所在地的近親屬，憑有效的身份證件，向所在地公安派出所申報暫住戶口。
第二十一條 對介紹、促成外商開發經營房地產的，可根據貢獻大小給予獎勵。獎勵費用從收取的土地使用權出讓金、轉讓增值費中支付。
第二十二條 各市、嶗山區、黃島區參照本規定執行。
經濟技術開發區、高科技工業園、東部開發區按本市有關規定執行。
房地產資產經營管理范文2
【關鍵詞】 商業資產 資產管理 創新
商業地產是資金密集型的行業，商業物業的年租金收益越高，其資產價值也就越高。商業地產是對商業物業進行開發、經營、管理和投資，不同于傳統的房地產開發，其具有運作周期長、資金投入高、投資風險和投資收益雙高的特點。商業地產在經營和管理的過程中，對商業地產的資產管理不夠重視，造成商業物業的保值、增值目標實現困難。因此，本文探討商業地產的投融資以及資產管理存在的問題。探討如何加強商業地產的經營理念的轉變，將資產管理理念嫁接到商業地產的開發和管理中，實現商業地產的資產運營效率的提升，實現商業物業的凈利潤的最大化，提升商業地產開發的投資收益率，促進商業地產經營目標的實現。
一、我國商業地產管理存在的主要問題
1、資金鏈管理形式單一，缺乏完善的資金循環機制
商業地產不同于其他房地產項目，商業地產的開發對資金的依賴性較強，因此，商業地產與金融市場的結合關系十分緊密。但是目前我國的金融體系還不夠發達，商業地產的開發商在投融資過程中主要依賴于傳統的銀行貸款等間接融資方式來實現商業地產開發的資金投入，并通過商業地產后期的運營來回收資金并償還銀行債務，積累進行下一個項目開發的資金。商業地產在資金鏈的銜接中由于結構的單一和資金循環機制的缺陷，造成商業地產資產管理的不足，影響商業地產的開發管理和資產安全。
2、產權分散，資本市場參與度不高，未形成外部循環機制
我國商業地產的開發資金壓力巨大，因此，商業地產在建成之后，大部分會進行出售。開發商以產權商鋪的形式解決商業地產的投資資金問題。但是這種方式通過分散產權、資金迅速回籠的方式，使得商業地產開發商能夠及時回款并獲得大量利潤，地產經營管理公司獲得物業的運營權。但是這種模式造成商業地產產權分散，造成商業地產運營管理的科學性和整體效益難以實現，甚至影響商業物業的發展前景。我國沒有發達的資本市場和健全的金融體系，導致資金的外部循環機制未形成，商業地產資產保值增值目標難以實現。我國行業地產在投融資管理中由于戰略投資者的缺乏，造成商業地產開發商兼顧投資人的職能，造成資金運轉的壓力。而商業地產資產證券化等金融創新工具得不到有效的運用，企業在投資商業地產中直接融資的比例較低，嚴重影響商業地產運作效率的提升。
3、商業投資模式比較低端落后
商業地產開發商由于各自的資質和項目規模以及類型的差異，造成對資金的需求程度不同。商業地產的開發商應該充分地結合自身特點和項目情況進行科學的投融資。商業地產的投融資應該貫穿于企業開發、經營、管理的全程。但是目前我國商業地產在開發的過程中采用落后的資產運營模式，在商業地產竣工后通過出售等方式進行資金回籠，這種模式相對低端，造成商業地產開發的籌資困難，造成融資渠道的狹窄。商業地產投資模式的落后對商業地產資產運營和管理造成嚴重的后果，造成商業地產管理者的經營能力的下降和資產運營效率的低下。嚴重影響投資者和商鋪散戶的商業利益的實現。
4、開發商商業地產開發和資產管理經驗的缺乏
商業地產的開發和經營模式不同于傳統的房地產開發。我國許多房地產企業經過不斷的發展，對地產開發已經積累相當經驗，但是，許多開發商在進行商業地產的開發過程中，對商業地產資產管理和運營模式缺乏經驗，導致商業地產的銷售以及項目運營存在混亂。商業地產的開發缺乏具有商業地產開發和運營經驗的專業人才，導致開發商對商業地產項目的資產管理缺乏專業的掌控能力，嚴重影響商業地產的運營效益。商業地產對商業規劃、商業招商、商業運營等經驗的不足，導致商業地產的資產運營和管理的效率低下，以及商業地產保值、增值目標存在困難。
5、商業地產的開發利潤高于商業經營利潤
商業地產的開發是一個高利潤行業，根據相關統計數據顯示，房地產行業的利潤率達到了20%以上，許多地方的商業地產的利潤甚至超過100%，商業地產的價格要遠高于普通房地產行業的價格，因此，許多商業地產的開發商熱衷于商業地產的開發。但是，由于商業地產的開發利潤較高，造成許多開發商急于將商鋪銷售出去并利用資金進行下一個商業地產項目的開發，這造成商業地產開發商過分的重視商業地產的開發，而忽視了商業地產資產的管理和運營。商業地產開發成為開發商獲取利潤的主要來源，導致開發商重視地產開發的短線操作，而不重視資產的長期運營和管理。
二、加強商業地產資產管理的重要性
1、給商業地產資產管理帶來租金收入
商業地產的租金范圍的確立是商業地產資產管理的關鍵環節。通過運用科學的測算方法，確定商業資產的租金水平及其變動，通過加強對商業地產的資產管理，能夠科學地掌握商業地產資產運營管理，獲得租金收入。
2、能夠促進商業地產的保值增值
商業地產通過有效的資產運營管理，其資產價值也會隨著經營過程中的租金價格的變化產生變化。商業地產的資產價值的上升可以為地產開發商帶來巨大的效益。有助于提高商業地產開發商的形象，改善商業地產開發商的融資能力，資產升值之后，開發商可以處置升值資產獲得更好的經濟收益。
3、促進商業地產整體效益的提升
商業地產的資產管理有效運行，能夠促進商業地產租金的提升，實現資產的價值的升值，提高商業地產的人氣、品牌效益，有助于帶動商業地產配套項目的繁榮。如果商業地產開發同時進行房地產項目開發，商業地產資產的科學管理能夠帶動房地產價格的提升。通過商業地產和房地產項目的相互促進和帶動，形成良性循環，促進商業地產開發和資產運營管理的整體效益實現。
三、加強商業地產資產管理的對策建議
1、改善商業地產的運作和管理
商業地產開發商應該轉變商業地產的運作和管理模式，從傳統的商業地產開發向商業地產投資的模式轉變。改善商業地產的運作和管理，實現商業地產的資產管理效率的提升和商業地產的保值增值。首先，商業地產應該加強資產運作的計劃性，通過科學的選址、充分的項目評估和市場、客群分析，充分了解商業地產開發的競爭環境等因素。其次，商業地產的運作應該具有綜合性，完善商業地產開發的系統、配套功能。通過對商業資源的整合，完善商業地產的商業功能、娛樂功能、休閑功能、文化功能等，提高商業地產區域性競爭實力。再次，提高商業地產運營管理的統一性。商業地產的開發商應該加強同入駐店鋪的協助，圍繞統一主題開展商業地產經營管理工作，促進商業地產整體運營管理的協調性。只有通過對商業地產運作管理進行統一的設計規劃，才能提升商業地產運營管理的專業性和協調性，實現商業物業的整體經營管理，促進商業地產的資產管理和資產升值目標的實現。
2、創新商業地產投融資機制
商業地產必須創新商業投融資機制，只有通過解決商業地產經營和開發過程中的資金問題，通過建立和完善健康合理的投融資機制，才能夠有效地保證商業地產的開發和經營所需資金，提高對商業地產資產管理的效率。商業地產開發可以采取信托、商業物業證券化和海外基金等形式，創新融資渠道和融資方式，緩解商業地產開發商的資金壓力。商業地產的投融資機制創新，應該借鑒發達國家先進經驗，引進國內外的風險投資進入商業地產開發領域，從而實現我國商業地產的開發水平和整體實力的提升。保證商業地產的產權不被分割和轉移，促進商業地產的統一經營管理，從而實現商業地產整體資產管理能力的提高，促進商業地產通過科學的資產管理，實現商業地產資產保值、增值。
3、大力開發混合型的商業地產
商業地產在開發的過程中，應該加大對商業地產功能的提升，促進混合型的商業地產的發展，保證商業地產的開發能夠充分的滿足市場需求。在商業地產的開發中，通過對不同的商業形態進行組合，實現商業地產開發集合商業、休閑、文化、娛樂、運動以及公共服務等設施于一體，促進商業地產的各個功能集合的整體效能的發揮。通過對商業進行科學的設計功能設施，實現科學的功能分區，通過對動態的商業娛樂設施和靜態的居住、辦公、酒店設施進行混合，實現動靜分區，促進商業地產的開發形成完整的城市生活鏈，形成大型的商業綜合體，有助于商業地產的資產整體效益的實現，保證商業地產資產的保值增值，促進商業地產資產管理效益的實現。
4、加強商業地產項目的后續運營
商業地產的經營管理對商業地產而言是命脈和根本。商業地產的開發要實現資產的保值增值，必須加強對商業地產項目的后續經營。商業地產與傳統的房地產項目不同。商業地產是開發商、商業經營者和小業主三者利益的共同體。因此，加強商業地產項目的后續經營，能夠促進商業地產的運營管理效率的提升。對商業地產而言，應該從招商管理、營銷管理、物業管理和服務監督等四個方面加強對商業地產的運營管理。通過對商業地產統一協調的管理和運營，促進商業地產資產管理價值的實現，保證商業地產成功運作并持續保值增值，提升商業地產整體物業的形象水平，促進投資者和經營者的利益最大化。
商業地產應該重視資產管理，將資產管理理念充分融入商業地產開發管理工作當中，加強對專業化的商業地產管理人才的培養，創新商業地產資產管理模式和持有經營模式。通過對商業地產開發、銷售以及運營管理過程中有效的資產管理，避免投資者的無序競爭，促進商業地產整體經營管理水平的提升，實現商業地產資產保值增值目標的實現。
【參考文獻】
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房地產資產經營管理范文3
關鍵詞：錦州 房地產 資金管理
一、錦州房地產資金管理的特點
錦州房地產行業是典型的資金密集型行業，在錦州房地產企業的財務活動中，資金始終是一項值得高度重視的、高流動性的資產，資金管理更是錦州房地產企業財務管理的核心內容。
二、錦州房地產企業資金管理存在的問題
（一）資產負債率偏高，過度負債經營
高負債必將帶來高風險，過度的負債經營，一旦建設規模超過了自身財務的極限，資金的短缺在所難免，解決資金不足的方法又往往依賴銀行貸款，但高的資產負債率勢必會影響貸款的發放。另外有些房地產企業通過讓施工單位墊資的方式解決資金問題，一旦墊資后企業無足夠的資金投入，工程進度會受很大的影響，既要還債又要投資，雙重壓力使資金的短缺問題更為嚴峻，項目開發建設和資金會走入惡性循環的境地。
（二）融資渠道單一，對銀行信貸過于依賴
錦州房地產金融市場尚未構成多元的支持體系和風險分擔體系。首先，目前的錦州房地產金融市場以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來。一級市場體系中以商業銀行為主，導致錦州房地產信托規模小、功能單一，股權融資和債券融資缺乏，另外住房抵押貸款證券化剛剛起步，房地產信托投資基金等金融產品還在探索中。其次，錦州房地產金融市場上專業化的房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位問題嚴重，資產評估、信用評估、金融擔保、法律咨詢等專業化中介服務機構發展薄弱，缺乏獨立有效的房地產金融市場中介服務體系。
（三）投資具有盲目性，企業風險偏高
由于房地產投資具有投資量大，回收期長，周轉率低的特點，一旦投資決策失誤就會造成嚴重損失。由于近幾年房地產的理論投資回報率具有極大的誘惑力，使一些錦州房地產開發企業看不清過熱后必有冷卻的大勢，忽略了高回報的同時必然存在高風險。不冷靜、不科學地分析論證開發項目所處的經濟環境、地理環境，不注重房地產市場的消費趨向、消費者的購買能力和市場上的供求情況的調查，盲目地進行項目投資，按企業主觀臆斷而不是按提供消費者需要的產品的市場營銷觀念去開發建設商品房。因此造成的后果不要說得不到合理的投資回報，甚至使投資的資金陷入有去無回的泥潭。
（四）經營管理不善，資金短缺
房地產開發企業在我國還是個新興行業，所以企業的經營管理相對其他工業企業來說比較薄弱，特別是一些錦州房地產開發企業的領導和管理人員資金意識淡薄，頭腦里還未牢固樹立資金成本、利息、時間價值的觀念，造成企業領導從不把資金管理提到經營管理的議事日程上，所以資金管理更是企業管理中的一個薄弱環節，具體表現在企業內部資金管理的責任不明確，前期開發拖沓，建設工程質量不過關，工期延長，配套不落實，銷售策劃不夠，售后服務欠佳等等都直接影響投入資金的按時回籠，造成企業資金的短缺更是當然之事。
三、改善錦州房地產資金管理的對策
（一）管理環境建設
以財務部資金管理中心作為錦州房地產企業及其所有下屬項目公司的內部資金管理承擔機構，統一管理各公司等下屬成員企業，為所有項目公司提供金融管理服務。錦州房地產企業架設獨立管理的機房，統一授權后，項目公司的資金管理人員通過USBKEY訪問服務器進行登陸和管理，保證資金系統的安全。
（二）資金集中管理體系
建立錦州房地產企業內部系統與商業銀行之間的“銀企直聯接口”，充分借助商業銀行的技術服務手段和營業網點，為錦州房地產企業和成員單位提供不受地域限制的結算服務，實現存款業務、內部貸款業務、結算業務的信息化管理和信息化服務。錦州房地產企業總部與銀行簽署一攬子資金匯劃和委托貸款協議，同時在主賬戶與下屬成員單位之間建立一對一單向委托貸款關系。
（三）現金流預算控制體系
錦州房地產企業財務部通過資金管理信息系統提供的現金流預算管理服務平臺，設置現金流預算的管理周期(初步考慮為月度預算)、具體中報項目、審批流程等管理要求，要求成員單位按要求及時上報現金流預算及預算執行情況，以供錦州房地產企業領導隨時查詢?，F金流預算控制體系模式是:成員單位按要求中報現金流預算，經錦州房地產企業財務部審批后執行，每月末根據實際的資金收支情況如實填報現金流預算的執行情況，錦州房地產企業領導隨時查詢各成員單位現金流預算的申報、執行等情況；成員單位在實際辦理資金收支結算時嚴格受現金流預算控制，未納入預算的支出一律不得支付。
（四）信息監控控制體系
錦州房地產財務部可以為各級成員單位提供資金信息監控查詢的服務，各級成員單位按照權限隨時通過系統查詢相關的銀行存款、企業財務部存款、現金流預算等資金信息。
信息監控服務的原則是：1.各級成員單位可以查詢自己本單位的資金信息；2.上級單位可以查詢下級單位的資金信息；3.領導可以根據權限設置(可以按行業、地區、企業性質等成員單位的分類進行授權)，查詢自己所管轄的成員單位的資金信息。
參考文獻：
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[2]朱紅.加強房地產企業財務管理工作措施[J].商業會計，2007.18
[3]郭漫.房地產企業的財務風險與防范[J].經營管理者，2009.23
房地產資產經營管理范文4
關鍵詞：新常態；房地產開發與經營管理專業；對策建議
中圖分類號：G4 文獻標識碼：A doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.33.167
1 新常態下國內房地產市場現狀與發展趨勢
1.1 房地產市場發展現狀分析
1.1.1 一線城市發展現狀
一線城市主要是指北京、上海、廣州、深圳，這四個城市的房地產市場一直呈現出快速發展狀態。由于其對人口的吸引力是其他二三線城市無法比擬的，這就導致其房地產市場處于供不應求狀況，房價居高不下。對于這種情況，各地政府在近幾年相繼出臺一系列的政策，穩定房地產市場的健康發展。同時，由于建筑用地存量不足和政策的限制導致一線城市新建商品住宅、商業建筑減少，甚至一段時間內沒有新開工項目，這就對在一線城市的房地產從業人員帶來一系列問題，例如房地產開發類人員過剩，而房地產建成項目經營管理人才和物業管理人才短缺。
1.1.2 二、三線城市發展現狀
二線城市主要針對GDP大于5000億元的城市，例如杭州、蘇州、重慶等。這些二線城市得益于經濟的快速發展和城鎮化速度的加快，其房地產市場發展速度較快，新增建筑面積不斷增加，去存庫速度較快，房價也是不斷增長，總體形勢良好。對于二線城市的房地產從業人員，在房地產的開發與經營方面對人才的需求程度較高，發展空間大。相比于二線城市，三線城市的房地產市場環境就不太樂觀，這些城市的GDP處于5000億元至2000億元期間，由于其城市的發展潛力不足、經濟發展速度較慢，導致對人口的吸引力不足，這些因素導致房地產庫存量較高，新增建筑面積減少。對于三線城市的房地產從業人員目前處于十分困難的環境。
1.2 新常態下房地產發展趨勢分析
所謂新常態，主要指經濟從高速增長轉變為中高速增長，經濟增長方式從靠勞動力、資本投入的粗放增長，轉向靠改革創新、技術進步的集約式發展，即轉型升級。新常態不像過去一味追求總量擴張，它更加重視有質量、均衡、可持續的增長。在新常態下，房地產發展的經濟環境與發展環境都會發生變化。
1.2.1 一線城市發展趨勢
新常態下，對于一線城市來說，房地產企業在城中開發機會已明顯減少，更多的是在城市周邊進行開發，例如北京，新建開發項目甚至已經擴展到相鄰的河北省與天津市。因此，對于一線城市來說，未來的開發空間會逐漸變小，需要從項目的前期開發逐步轉移至項目后期的經營管理上。同時，由于信貸難度加大，成本上升，房地產企業會對于前期資金投入更為慎重，對后期項目能否良好的運營將成為重點關注的方面。
1.2.2 二、三線城市發展趨勢
對于二線城市來說，未來的發展趨勢依然圍繞著開發與經營同步進行。在保證質量與數量的基礎上，會更加注重項目的后期經營管理，提升項目的品質，總體發展形勢良好。對于三線城市來說，發展形勢依然嚴峻，去庫存壓力較大，在限制新項目開工的同時，將加大政策引導，加快去存量將會成為這一時期的主要任務。伴隨著城鎮化的快速發展，有望在未來幾年扭轉目前不樂觀的形勢。
2 我國房地產開發與經營管理專業建設與發展現狀分析
2.1 房地產開發與經營管理專業建設與發展現狀
目前，全國共有38所高等院校開設房地產開發與經營管理專業，包括重慶大學、華中師范大學、南京大學、中央財經大學、東北財經大學、吉林建筑大學、沈陽建筑大學、山東建筑大學等，涵蓋經濟、管理、規劃、施工等多個專業方向。
2.1.1 培養目標
培養適應社會主義現代化建設需要，德、智、體、美全面發展，掌握房地產領域的技術知識，掌握房地產開發與經營管理相關的技術、管理、經濟和法律等基礎知識，具有較高的科學文化素養和專業綜合素質，具有良好的職業道德、創新精神和國際視野，對房地產項目進行全過程管理的高級專門人才。
畢業生能夠在房地產、投資、咨詢、設計、施工、金融與保險等領域企事業單位及政府部門從事項目決策、項目開發、市場營銷、物業管理等工作。
2.1.2 課程設置
1998年我國啟動城鎮住房制度改革以來，隨著市場對專業人才需求的迅速增長，我國的房地產開發與經營管理專業及課程設置也不斷進行改革和調整。從目前看，我國各高校的房地產開發與經營管理專業、方向及課程在全國高校中設置的情況大致可以分為以下六類（見表1），不同學科背景的學校將房地產開發與經營管理專業或方向分別設置在不同學科下，這也正反映出房地產開發與經營管理學科的多學科交叉性。
2.1.3 教師團隊建設
對于房地產專業的教師團隊建設多數高校依然將專業知識教育、實踐培訓作為教師團隊建設的主要任務，強調對于學生掌握專業知識、強化學生的實踐能力。團隊多以專業分類，各團隊由“專業系主任+各課程教師”為基礎構建教師團隊。教師畢業院校包括東北大學、吉林大學、大連理工大學、同濟大學、重慶大學等國內重點院校。
2.1.4 學生教學及考核方式
授課方式以教師面授為主，配合一些小組討論，對于一些特殊課程，以少量的實驗與實踐相結合的方式配合教學?？己朔绞接砷_卷考試與閉卷考試相結合，具體方式由課程教學目標決定，在評卷時任課老師按照“標準答案”分步驟評分?？荚嚦煽冎饕腥糠郑謩e為課堂表現、作業完成情況以及期末考成績組成，最終成績將由這三部分進行加權得出。
2.2 專業建設與發展中存在問題
2.2.1 培養目標多樣，定位不明確
培養目標較多，對學生個人素質要求較高，沒有考慮到學生素質差異的現實情況。培養人才形式單一，局限于應用管理型人才培養，沒有對有意愿從事科研同學的提出具體培養方法與手段，沒有將培養目標與新常態下房地產市場發展趨勢相結合，缺乏側重點的培養，培養人才同質化較強。
2.2.2 課程設置不完善，缺乏重點
課程設置涵蓋內容較為豐富，但是缺乏側重點，沒有突出本校的教學特色課程，導致人才培養缺乏具體的專業性。新時期下，與房地產業發展趨勢相關的課程設置較少，例如金融學、文化旅游產業項目建設運營等。對于不同實踐能力培養的課程沒有具體分類，實踐課程設置不足。
2.2.3 師資配置單一，缺乏培訓體系
教師基本有國內各高校的畢業生為主，缺乏對國外高端人才的引進。同時，由于本專業的學科交叉性較強，對于師資力量的配備要求也比較苛刻。不僅需要教師需要掌握經濟、管理、工程施工等方面的專業知識，更加需要將其與房地產相結合?，F階段，大部分院校教師團隊的構成都是以院校自身情況和專業課程為基礎，沒有考慮到學科專業的現實要求以及交叉性學科對教師能力素質的高要求，往往出現教學內容和方法與專業的教學理念不相符。同時，教師對于學生創新能力的培養不足，填鴨式、書面式教學方式依然常見。
2.2.4 教學手段單一，考核體系不完善
人才培養以上課為主，教學手段相對單一，多媒體課件往往成為了電子版教材，教學缺乏吸引力。對學生創新能力的培養不夠重視，局限于專業知識的掌握與實踐能力的培養。實踐課程教學存在形式化，難以達到教學目的?？己梭w系不完善，僅僅考察學生死記硬背的知識點導致學生考前突擊情況經常發生，平時成績所占比重較小，沒有擴展學生的學習思路和培養學生獨立思考的能力，考核成績難以真實反映學生的學習情況。
3 新時期下房地產開發與經營管理專業發展趨勢
3.1 由開發向經營轉變
物業管理業的變化帶來專業建設發展。隨著一線房地產開發建設期的結束與三線城市去庫存壓力的不斷加大，房地產業將迎來一個存量經營管理時代即物業運營管理時代，這里的物業運營管理既包括了傳統意義上的物業管理及設施設備管理，也逐漸興起了房地產資產管理、房地產組合投資管理等綜合經營、管理等服務，貫穿于房地產產品整個生命周期，因此相關的經紀、評估、咨詢等將成為房地產開發與經營管理學科的發展重點。
3.2 單一化管理向多元化管理轉變
房地產開發行業本身變化帶來專業建設發展。房地產業的發展從根本來講依托于社會經濟的發展水平。在新時期下，我國居民消費將從傳統的重衣食過渡到重住行，表現在房地產行業就是從住宅房地產至商住地產、養老地產；從辦公地產至商業綜合體；從購物娛樂地產至旅游文化地產、休閑地產的多業態、混合業態不斷演進，這是國民經濟快速增長、居民儲蓄水平和消費水平日漸提高及消費升級的必然結果。與傳統的住宅房地產市場的市場供求、開發模式、商業盈利模式相比，未來的房地產經營管理專業要以經營管理為主線，結合工商業項目、旅游休閑產業、文化產業等培養多元化、專業化人才。
3.3 學習型教師團隊的建設
對于新時期下，房地產行業的分工會日趨細化，管理理念更新速度加快，這就要求教師自身教學能力不斷提高，與時俱進。教師團隊不僅需要制定更加符合時代要求的教學體系，更要教授符合發展趨勢的知識理念。為此，學習型教師團隊的建設尤為重要。學習型團隊是新時期發展的趨勢，學習型團隊通過營造整個團隊的學習氣氛，充分發揮高校教師的創造性思維能力，而建立的一種有機的、高度柔性的、符合人性的、能持續發展的團隊。這種教學團隊具有持續學習的能力，具有高于個人績效總和的綜合績效表現，不斷升級團隊的教學能力。
3.4 金融學與房地產行業結合日益緊密
在新時期，房地產業與金融業的進一步融合帶來專業建設發展的新要求。隨著企業融資成本與難度的增加以及融資方式不斷的更新升級，房地產業與金融業的聯系更加緊密，從之前依靠土地升值盈利轉變為依靠賺取資本回報盈利，從單一的銀行貸款轉變為房地產信托、房地產投資基金等新型融資方式。如果開發商不具備強大的金融運作能力，則只能賺取房地產建設相適應的合理利潤而不是超額利潤，只能依靠銀行貸款等傳統方式融資，這將會對制約企業在新時期下的發展。因此，房地產開發與經營管理專業更需要培養既懂房地產業相關基礎知識又精通現代金融學的高級人才。
4 新常態下房地產開發與經營管理專業建設與發展對策建議
4.1 以需求為導向，構建培養定向化模式
結合新常態下房地產企業的發展趨勢，制定與之相適應的培養目標。新時期下，房地產企業需求的人才不局限于的項目的開發、建設、管理等，而是更多的傾向于項目后期經營管理、資金運作、物業服務等方面。因此，培養目標的制定應該側重以上這幾方面，可以通過設置定向化的培養目標，根據學生的自身情況與興趣愛好，選擇合適的培養目標，在滿足基礎知識的學習后，依據培養目標進行相應課程的安排，使學生的學習達到全而精，廣而深，通過個性化的培養，使學生的就業競爭力或專業方向的科研能力得到全面提升，滿足新時期房地產行業的需要。
4.2 結合新時期要求，健全課程培養體系
隨著我國房地產業的快速發展和新時期的發展趨勢，可以把專業的課程設置的重點放在房地產項目開發理念、資金運作管理、房地產產品開發與營銷、房地產經營管理等幾個方面。同時，伴隨著市場經濟的發展，國家對專業技術資格日趨看重。因此，在課程的設置方面可以結合資格證的考試而進行適當增加或調整，教學內容可以與歷年的考試重點結合在授課中進行講解，增加學生學習的積極性和提高適應社會需求的能力。對于新課程的設置，可以參考國外相關專業的課程設置，例如賓夕法尼亞大學大學沃頓商學院的不動產專業、伯克利加州大學商學院房地產系、紐約大學金融系等知名院校。健全R悼緯蹋適應新常態下房企的發展需求。
4.3 完善教師培訓體系，提升教師自身素質
為了更好的使教師隊伍整體素質可以與時俱進，不斷優化教學理念與教學方法，可以定期組織教師參加國內外的學術論壇、講座，引進、消化、吸收先進的教學理念與前沿學科知識，鼓勵教師們多參與各類教師技能比賽，在比賽中取長補短，促進教學方法進步，同時，積極開展教師團隊的內部交流會，將自己有效的教學經驗方法傳授于大家，使團隊成員共同進步。也可以通^類似學生交流的方式，與國內外房地產專業知名院校進行交流合作，引進優秀的教師，培養優秀的教師，提高師資整體水平。
4.4 搭建多樣化教學體系，創新學生考核方式
房地產開發與經營管理專業具有很強的實踐性，因此教師把課本的知識深入淺出的講解明白就需要恰當的教學方法。從教學目的、內容和學生的情況出發，注重交流和討論，推行自主和交互式學習方法，重視合作學習。平時的教學中尤其注意給出一些開放性、探索性、研究性的題目，讓學生自主探索，激發他們學習的積極性、主動性、增強創新能力。同時學校要和企業進行互動式辦學，學?？梢詾榉康禺a開發項目提供一些專業咨詢意見和企業培訓，而企業負責人可以導師的形式指導學生進行實踐活動。對于考核方式，將考核與考試、檢查與測評結合起來，綜合檢查學生的學習情況。既要對房地產開發與經營理論進行考試，又要對其資料的收集、課堂討論、實踐情況等進行考核，把平時的成績融入最終成績中，減少理論考試在成績評定中所占的比重，通過加強學生平時學習的考核，使學生轉變觀念，有計劃有步驟的學習，不搞考前突擊，培養學生收集資料、獨立思考、獨立分析的能力。這樣的教學方法，使教師和學生的教與學的精力不放在應付考試上，能夠更廣泛深入的拓寬學生知識面，教會其科學的學習方法，使其更加高效的學習，掌握更多的專業知識與技能。
參考文獻
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房地產資產經營管理范文5
[關鍵詞]房地產企業 財務管理 特點 問題 措施
一、新形勢下房地產企業財務管理所呈現特點
1.面臨財務風險加大
隨著國內經濟快速增長、城鎮化水平加快，房地產行業獲取了極大的發展優勢，房地產開發活動的廣泛開展，也使得房地產企業資金投入量變大、籌資任務加重，財務管理周期隨之變長。在相對較長的開發經營周期中，房地產企業經營管理遭遇諸多不確定、不穩定因素，致使房地產企業投資項目成敗、經濟效益大小等都面臨雙重結果，房地產開發極具風險威脅。為了更有效地降低企業所受損失，企業經營管理者應力圖避免投資決策失誤的現象，這便對企業財務管理工作及負責人員提出更高的要求，比如提供高質量的投資決策分析，提升投資決策分析準確性、可靠性，確保為企業經營者提供的投資項目決策方案具備及時、可靠信息作保證，最終將風險加以分散、降低。
2.財務管理難度增加
當前，房地產開發還涉及到多方面問題，房地產企業財務關系同樣出現復雜性選擇。一般來講，房地產企業財務關系包含有開發企業與其投資人、債權人、債務人、內部職工、被投資單位的關系，還有房地產企業內部各個單位與其上級管理部門間相互關系，其具體表現為被動遷單位或者居民、勘察設計單位、材料物資供應商、施工安裝企業、商品房購買者(個人)、管理部門(如工商、審計、稅務部門)等，與房地產企業所形成大量、頻繁的資金往來結算關系等。如此一來，房地產企業財務管理工作難度加大，開發企業必須首先強化自身債權債務管理，盡可能協調好企業自身與各個方面的關系，才能真正推動房地產企業經營活動順利開展。
二、我國房地產企業財務管理中的常見問題
1.財務監控不嚴
當前，我國房地產企業行業內部財務核算制度十分不健全，財務監督控制機制建設較弱。比如企業經營管理者對財務管理不夠重視，財務人員素質比高，企業財務核算水平較低，使得財務會計資料真實性、可靠性、完整性、及時性無法達到標準，財務信息所具有的經濟價值幾乎完全喪失。再如房地產企業內部監督管理和控制機制不完善，企業內部控制制度流于形式，或者缺乏相應的內控制度和審核程序，則極易導致企業資產內部盜用和流失問題的產生。
2.管理水平偏低
企業經營者管理水平、財務人員業務素質等，都關乎房地產企業財務管理能否有序進行?，F實情況是，一些企業經營管理者文化素質偏低、經營管理理念保守落后，完全缺乏現代化的財務管理觀念：還有經營者集權意識過重，憑著經驗和感覺管理、投資決策，企業內部又缺乏相應的監督機制，財務工作未能參與企業各項經濟業務。更加重了財務管理的無計劃和混亂狀態；又有經營管理者在財務管理上采取家族式管理模式，比如由親屬擔任財務部門會計、出納職務，使得出納人員領導財務工作，業務上極易陷入混亂局面；不少財務人員業務素質偏低，且缺少相應的專業知識和經濟常識，而房地產行業稅收政策、法律法規等都較為復雜，財務工作者若不具備過硬的業務水平，則很難應對企業資本化、規?；洜I后的各種財務問題和財務風險。
3.資金管理欠佳
融資困難、盲目追逐高端產品、流動資金管理落后。這幾乎是房地產企業財務管理中的幾大弊病?；I資活動上，房地產企業籌集資金時遇到融資困難、金融服務滯后的發展瓶頸，尤其是某些中小型民營房地產企業更是由于自有資金比例及財務管理規范程度較差而難以貸到資金，再加上房地產企業較難找到合適的金融中介機構及貸款擔保機構，以及市場經濟體系仍舊不甚完善，給企業貸款帶來更大難題，進而導致開發資金嚴重不足，企業便可能不惜代價、不計成本地向民間高息借款，這又進一步增加了企業經營業務成本和財務費用的壓力，項目開發也可能受到影響。此外，投資活動上，不乏有些房地產企業不以市場為導向，投資缺乏科學性，盲目追求高端產品，無視房地產行業市場所需，生產出一些滯銷產品或爛尾樓。日常經營活動上，流動資金管理欠妥，尤其是資金沉淀問題嚴重，比如出于加快資金回籠、產品促銷的目的，房地產企業往往會在缺乏市場調研的情況下，隨意為客戶提供購房擔保，一旦客戶將來不具備償還銀行貸款的能力，企業則不得不為此類客戶墊上歸還銀行按揭款項，其結果便是企業內部出現大量的長期應收款掛賬，資金無法及時回籠，再加上多數房地產企業不重視日常現金流量管理，或者未建立倉庫管理制度，不良資產長期掛賬，成品庫存積壓，財務狀況堪憂。
三、完善房地產企業財務管理體系的各項措施
1.積極拓展籌資渠道
根據房地產行業特點，房地產企業開發項目過程中需要一筆巨大的資金投入，籌資任務異常繁重，企業只有具備多元化的籌資渠道，才能很好地完成籌資任務。一則積極發展銀行貸款之外的其他形式金融業務，諸如銀行承兌匯票、保函、信用證、商業匯票等多種結算方式：二則尋找進入資本市場的最佳途徑，比如借助于發行股票、債券等方式籌集企業經營資金；三則由自然人或企業發起，向民間游資定期籌資：四則企業實施并購、重組等措施，逐步擴大市場份額，既增強、壯大企業實力，又成功幕得所需資金；五則嘗試融資新元素，比如在房地產投資信托基金基礎上，嘗試海外私募、股權回購、可轉債、租約變現、海外上市等一系列新的融資方式。
2.施現代企業管理制度
在現代社會化本生產、市場經濟大發展的宏觀背景下，現代企業制度要求各類企業都應致力于構建產權關系明確、責權關系對策、治理結構嚴謹、制約機制健全、籌資渠道廣泛、企業規模迅速擴大且能持久經營的現代制度模式。換言之，產權股份化、管理制度化、組織公司化。這是現代企業制度的基本要求，也是房地產企業經營的努力方向，在建立現代企業管理制度過程中，房地產企業應積極分離企業所有權和經營權，以最大程度上減少投資者對企業日常經營管理的干預和控制，使得企業管理人員真正具備管理企業的權利，并盡可能以新的管理理念和最優的企業管理制度對企業進行管理。同時，管理者還應在生產經營中主動采取現代化管理手段，調動經營者自身以及企業員工的創造性和生產力，既要解決企業中傳統家族式管理造成的規模小、機制不活、體制不順、管理混亂、綜合競爭力弱等缺陷，又要明晰企業發展方向。努力提升企業規模、檔次和水平。
3.重視投資項目管理
作為一種資金密集型企業，房地產企業投資規模較大，尤其是一些重大項目投資，企業應在慎重做出可行性研究之后進行決策，以避免出現決策失誤、資金損失等結果。加強投資項目管理，應對投資效益合理性預測，對投資方案進行可行性分析研究，即對擬建投資項目進行全面的綜合性技術經濟分析，在房地產開發整體過程中，可行性分析研究階段尤為關鍵，此階段具有最大的不確定性和機動性，企業在這一階段對風險評估、分析的正確與否，對房地產投資項目結果產生直接性影響。此外，企業還應利用現資組合理論，對投資組合進行合理化調整，比如房地產投資類型不同，所對應商業風險、獲利能力等均不相同。為了實現最好的房地產類型組合投資，房地產企業便應盡可能降低投資的商業風險、確保取得預期的投資收益等。
房地產資產經營管理范文6
關鍵詞：房地產 財務管理 對策
房地產開發活動的廣泛開展，使得當前房地產企業資金投入量變大、籌資任務加重，財務管理周期隨之變長。在相對較長的開發經營周期中，房地產企業經營管理遭遇諸多不確定、不穩定因素。為了更有效地降低企業損失，對企業財務管理工作及負責人員提出更高的要求。房地產企業財務關系包含開發企業與其投資人、債權人、債務人、內部職工、被投資單位的關系，開發企業必須首先強化自身債權債務管理，才能真正推動房地產企業經營活動順利開展。
1. 我國房地產企業財務管理中的常見問題
1.1 財務監控不嚴
當前，我國房地產企業行業內部財務核算制度十分不健全，財務監督控制機制建設較弱。比如企業經營管理者對財務管理不夠重視，財務人員素質不足，企業財務核算水平較低，使得財務會計資料真實性、可靠性、完整性、及時性無法達到標準，財務信息所具有的經濟價值幾乎喪失。再如房地產企業內部監督管理和控制機制不完善，企業內部控制制度流于形式，或者缺乏相應的內控制度和審核程序，則極易導致企業資產內部盜用和流失問題的產生。
1.2 管理水平偏低
企業經營者管理水平、財務人員業務素質等，都關乎房地產企業財務管理能否有序進行?，F實情況是，一些企業經營管理者文化素質偏低、經營管理理念保守落后，完全缺乏現代化的財務管理觀念；還有經營者集權意識過重，憑著經驗和感覺管理、投資決策，企業內部又缺乏相應的監督機制，財務工作未能參與企業各項經濟業務，更加重了財務管理的無計劃和混亂狀態；一些財務人員業務素質偏低，且缺少相應的專業知識和經濟常識，而房地產行業稅收政策、法律法規等都較為復雜，財務工作者若不具備過硬的業務水平，則很難應對企業資本化、規?；洜I后的各種財務問題和財務風險。
1.3 資金管理欠佳
融資困難、盲目追逐高端產品、流動資金管理落后，這幾乎是房地產企業財務管理中的幾大弊病?；I資活動上，房地產企業籌集資金時遇到融資困難、金融服務滯后的發展瓶頸，尤其是某些中小型民營房地產企業更是由于自有資金比例及財務管理規范程度較差而難以貸到資金，再加上房地產企業較難找到合適的金融中介機構及貸款擔保機構，以及市場經濟體系仍舊不甚完善，給企業貸款帶來更大難題，進而導致開發資金嚴重不足，企業便可能不惜代價、不計成本地向民間高息借款，這又進一步增加了企業經營業務成本和財務費用的壓力，項目開發也可能受到影響。
2. 完善房地產企業財務管理體系的各項措施
2.1 積極拓展籌資渠道
根據房地產行業特點，房地產企業開發項目過程中需要一筆巨大的資金投入國家展開了一系列的宏觀調控，銀行一系列的政策性信貸緊縮政策，使得房地產融資渠道單一的缺點顯露出來。于是，構建渠道多元化、高效并且有利于風險分散的房地產金融成為當前我國房地產發展一個亟待解決的問題。一則積極發展銀行貸款之外的其他形式金融業務，諸如銀行承兌匯票、保函、信用證、商業匯票等多種結算方式；二則尋找進入資本市場的最佳途徑，比如借助于發行股票、債券等方式籌集企業經營資金；三則由自然人或企業發起，向民間游資定期籌資；四則企業實施并購、重組等措施，逐步擴大市場份額，既增強、壯大企業實力，又成功幕得所需資金；五則嘗試融資新元素，比如在房地產投資信托基金基礎上，嘗試海外私募、股權回購、可轉債、租約變現、海外上市等一系列新的融資方式。
2.2 實施現代企業管理制度
在現代社會化大生產、市場經濟大發展的宏觀背景下，現代企業制度要求各類企業都應致力于構建產權關系明確、責權關系對策、治理結構嚴謹、制約機制健全、籌資渠道廣泛、企業規模迅速擴大且能持久經營的現代制度模式。
2.3 重視投資項目管理
作為一種資金密集型企業，房地產企業投資規模較大，尤其是一些重大項目投資，企業應在慎重做出可行性研究之后進行決策，以避免出現決策失誤、資金損失等結果。加強投資項目管理，應對投資效益合理性預測，對投資方案進行可行性分析研究，即對擬建投資項目進行全面的綜合性技術經濟分析，在房地產開發整體過程中，可行性分析研究階段尤為關鍵，此階段具有最大的不確定性和機動性，企業在這一階段對風險評估、分析的正確與否，對房地產投資項目結果產生直接性影響。
2.4重點加強資金管理
資金管理是企業財務管理重點內容，加強資金管理應做到：重視資金籌措管理，即強化企業信用管理，做好資金籌措計劃，知識經濟時代，信用已成為企業興衰的主要標識，企業信用狀態良好，則很可能獲取條件優厚的長期性低息貸款，以保證企業擁有開發經營更多房地產項目的豐厚資金，同時還要根據資金籌措計劃，逐步有序地擴大項目自有資金比例，實現大筆貸款利息支出向企業盈利的轉變；加快資金周轉，強化資金運用管理，關于資金流轉，由于受到多種外來因素影響，房地產企業所開發項目大多無法按時完工，大量資金被占用，這種情況下，企業應盡可能解決掉一些拖拉工程，加速資金流轉；加強企業現金管理，慎防企業過度預支資金，將應收賬款與應付賬款期限調至一致狀態，或者使應收賬款回收期限短于應付賬款交付期限，為按期支付應付賬款提供可靠保證，同時還要盡可能規避企業過度預支資金現象，消除企業講排場、講面子、鋪張浪費、大手大腳等擴大資金費用開支的問題。
參考文獻：
