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集體土地征收補償辦法范文1
一、集體土地征收制度概述
（一）概念與背景
在我國，土地所有權的主體只有國家和集體經濟組織。依照現行的法律制度，土地所有權不能自由地在流通市場買賣，農村集體土地使用權的流轉也受到了較大的限制。因此，當國有土地難以滿足公共利益的需求時，國家就只能依靠征收和征用兩種強制手段取得其他主體的土地，以滿足其用地需求。征收和征用雖均以公共利益為出發點，但二者存在明顯的區別。具體而言，土地征收的法律后果是將原土地的農民集體所有權變為了國家所有權，即土地所有權的主體發生了變化，而征用僅僅是臨時性地改變了土地使用權的主體。
所謂集體土地征收，指的是國家為公共利益的需要，由縣級以上地方人民政府及其土地行政主管部門組織實施，依法將屬于集體所有的土地變為國有，確定給建設單位使用，并對集體經濟組織及有關農民給予補償和安置的一種具體行政行為。
集體土地征收包含三層法律關系，其一，國家作為征收主體與被征收主體集體經濟組織或農民之間的征收與被征收的關系，其二，國家作為征收主體與用地主體建設單位之間供地與用地的關系，其三，建設單位與集體經濟組織、農民之間補償與被補償的關系。目前，這三層法律關系沒有理順。集體土地征收作為一項具體的行政行為，應當表現為政府與集體組織、農民兩者之間的直接而簡單的關系。對集體組織、農民進行補償不應由用地主體建設單位進行，在實踐層面上，這種做法容易導致被征收主體的合法權益得不到切實的保障。不牽涉到建設單位，單純的政府與集體的征收補償關系才是制度未來發展的方向。
（二）集體土地征收的基本程序
《土地征收管理法》規定了集體土地征收的法定程序。依據該法規定，集體土地征收包括如下基本程序：征地審批、征地公告、補償登記、確定補償安置方案、事實補償安置。
征地公告是指縣級以上政府告知集體土地所有人其所有的土地，經有權機關批準已被國家征收?！锻恋毓芾矸ā返谒氖鶙l第一款作出了原則性規定：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施?！薄锻恋毓芾矸▽嵤l例》第二十五條則對公告程序的具體內容進行了明確說明：第一，公告主體是被征用土地所在地的市縣人民政府；第二，公告內容是批準征地機關、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、人員安置辦法以及辦理征地補償的期限等；第三，公告地點是被征用土地所在地的鄉、村。
補償登記程序在《土地管理法》和《土地管理法實施條例》中規定存在差異。根據《土地管理法》，被征用土地的所有權人、使用權人應當在公告規定的期限內持權屬證書到當地政府土地行政主管部門辦理登記。但《土地管理法實施條例》則將登記機關規定為公告中指定的政府土地行政主管部門。實施條例將辦理補償登記的機構規定為公告指定的相關部門，相比《土地管理法》之規定在實際操作上更具靈活性，因而更有利于征收主體在進行征收公告時從高效便民的角度出發，選擇更便利被征收主體辦理征地補償登記的政府土地行政主管機關進行登記。征地補償登記這一程序的內容主要分為兩個方面：第一，辦理登記的期限為公告規定的期限。在相關法律上，由于征用土地涉及面積、人數等多種因素，登記期限并沒有給出一個具體的時間限制，而是交由公告主體依據不同的實際情形進行確定；第二，登記機關為公告指定的機關。
確定補償安置方案，包括以下幾個步驟：第一，補償安置方案的確定。法律規定只對補償安置方案的主體進行了限定，并未涉及安置方案確定程序的具體內容。依此規定，征地補償安置方案是行政機關的內部程序，被征收人無權參與方案的確定過程。因此，補償安置方案系屬行政機關作出的單方面決定；第二，公告補償安置方案；第三，聽取意見；第四，上報批準。補償安置方案應報“市、縣人民政府批準”。
（三）集體土地征收補償制度
農村集體土地征收補償制度在土地征收體系中處于核心位置。它既是一種權力約束機制，更是一種利益協調、權利保障機制。就其對權力約束的功能而言，征收補償費的支出能夠有效限制政府過于草率地采用征地權這一行政權力，集體土地征收補償制度是對公權力的實質性約束。就其作為權利保障機制的一點而言，被征收對象依據公平原則應當獲得適當的補償，在公共利益和私人利益相沖突時，補償制度提供了一條救濟途徑。
除憲法之外，集體土地征收補償制度的法律依據還集中體現在《土地管理法》與《物權法》等法律文件之中?！锻恋毓芾矸ā芳皩嵤l例對集體土地征收補償制度的規定較之于《物權法》更為詳實具體，是該制度的主要法律依據。
從征收土地的補償范圍來看，我國法律規定只對直接損失予以補償，被征收主體的間接損失和其他相關損失一般不予補償；從征地補償標準來看，被征收主體獲得補償的數額根據被征收土地原有用途的不同基本采平均年產值的倍數方法計算；從補償爭議處理程序來看，補償標準產生爭議時，由縣級以上政府處理，如果協調不成，則交由批準征地的政府通過裁決的方式予以解決。
此外，國務院于2006年頒布的《關于加強土地調控有關問題的通知》、國土資源部分別于2010年、2014年下發的《關于進一步做好征地管理工作的通知》和《國務院辦公廳關于落實中國中央國務院關于全面深化農村改革加快推進農業現代化若干意見有關政策措施分工的通知》三個法律文件均對集體土地征收補償制度進行了不同程度、不同方面的完善。
二、集體土地征收制度的主要缺陷
（一）征收目的界定不清
國家行使征收權的正當性之前提在于征收土地是為公共利益之必要。換言之，國家只有為了公共目的，才能夠對公民的基本財產權利給予一定的限制，否則，將可能導致政府行政權力的濫用。我國立法對“公共利益”作出了規定，但對于其概念并沒有進行明確的限定。公共利益這一概念本身具有模糊性，包涵相當廣泛的外延，對其若不進行明確的界定，有可能造成政府征收權的濫用，征收土地行為的擴大化，進而損害集體組織及廣大農民的切身利益。
由于立法對公共利益界定不清，直接導致在實踐中我國公共利益認定的行政主導性與征收泛化。按照《土地管理法》的規定，公共利益的認定完全由行政機關單方面決定。立法層面授予了行政機關最大化的自由裁量權，而缺乏被征地者等相關利益主體的監督約束。在國土資源部對北京、上海等十六個省市征地項目的一次調查中，數據顯示東部城市近十年來的所有征地項目真正用于公共利益的比例不到百分之十，大量的被征收土地用于經營性目的。
（二）征地補償的非市場化
2005年國土資源部下發《關于開展制定征地統一年產值標準和征地區片綜合地價工作的通知》，通知規定“必須按照征地統一年產值標準和征地區片綜合地價對農民補償”，這在本質上是政府主導定價，由政府利用所處的優勢地位單方面決定被征收土地價值。多年來，集體土地征收補償費用過低已成為引發征地矛盾的最突出原因。征地補償的非市場化在一定程度上體現了計劃經濟的色彩，長期以來過低的補償標準無法體現市場經濟條件下土地的真實價值，因此農民的合法權益也無法得到公平受償。
（三）征地程序不完善
前文已對集體土地的征收程序進行過討論，在此不再贅述。我國征地程序的一個非常明顯的特征是程序設置更傾向于保證政府的行政效率，被征收人則處于相對被動的地位。涉及被征收人的利益保護的程序如聽證、申訴等缺乏應有的具體的制度保障。盡管2004年《國土資源聽證規定》中賦予了相對人對征地補償標準和安置方案要求聽證的權利，但難以解決根本上的問題，整個征地過程群眾參與度低、透明度不高是普遍現象。目前關于保障農民知情權、參與權的程序性規定大多過于原則化，在實踐中缺乏可操作性，因此此類程序性權利難以得到真正落實。
三、完善集體土地征收制度的建議
（一）引入市場機制，建立合理的補償標準和范圍
目前，在我國，集體土地征收補償費用過低無疑是引發征地矛盾的最突出原因。雖然各地在原有基礎上不斷提高征地補償標準，但這種非由市場機制確定的補償標準不僅存在嚴重的滯后性，而且遠遠不能體現土地的實際價值，從而對農民的損失做到公平補償。
合理的集體土地征收補償標準，應當在公平市場價值的基礎之上，充分考慮到集體土地的市場價格，對征收土地的實際價值與原所有人的交易成本給予完全的補償。這在一定程度上也要求擴大征收補償范圍。
（二）具體完善集體土地征收程序
首先，法律應當嚴格、明確地界定“公共利益”的范疇。界定公共利益時，可以采用列舉加概括的立法方式，在進行概括時，還應當運用比例原則，進一步縮小公共利益的范圍。按照法律明確列舉和比例原則概括的雙重限制方法能夠有效的防止因公共利益不明確導致的行政權力濫用，加強對公共利益審查的力度。
集體土地征收補償辦法范文2
一、土地征收實施主體
凡在我市行政區范圍內開展國有、集體土地征收工作，均委托土地征收所轄行政區域內的鄉鎮人民政府、街道辦事處具體負責實施，但有下列情形之一的除外：
1、凡涉及所征收土地用于商服、住宅等經營性用地的，以及省國土資源廳和市委、市政府要求其它應以土地收購儲備中心為土地征收實施主體報批土地的，委托市土地收購儲備中心實施土地征收。
2、對特定區域內其它用途的土地實施土地征收的,委托專門征地機構實施土地征收。
二、征地補償標準
市政府委托的各征地機構可根據《省人民政府關于調整耕地年產值和征地補償標準的通知》、《市人民政府關于調整耕地年產值和征地補償標準的通知》、《市人民政府關于城市片區開發建設征地拆遷補償安置指導意見》、《市人民政府關于合福高速鐵路段征地補償拆遷安置意見》等文件及相關的法律法規，結合實際情況，制定征地補償標準。
1、實施區片綜合地價區域內征收土地補償標準，按被征收土地類別標準給予相應補償：耕地類（含水田、菜地、魚塘）按5.5萬元/畝計算，其中土地補償費2.1萬元/畝，安置補助費3.1萬元/畝，青苗或地上附著物補償費0.3萬元/畝。非耕地（含園地、林地）征地補償標準（不含地上附著物補償費）按區片綜合地價執行，地上附著物補償費按《區片綜合地價區域外征地補償標準》的地上附著物補償標準執行。
2、城市建設用地范圍內但不在實施區片綜合地價區域內征收土地補償標準，按被征收土地類別標準給予相應補償：耕地類（含水田、菜地、魚塘）按5.5萬元/畝計算，其中土地補償費2.1萬元/畝，安置補助費3.1萬元/畝，青苗或地上附著物補償費0.3萬元/畝。非耕地（含園地、林地）按2.6萬元/畝計算，其中土地補償費1.5萬元/畝，安置補助費0.5萬元/畝，青苗或地上附著物補償費0.6萬元/畝。
3、城市建設用地范圍外征收土地補償標準：按征收區域內所確定的征地統一年產值測算，具體征地標準詳見附表。
注：城市建設用地范圍界定按（2005-2020）城市總體規劃予以確定。
4、征用國有農、林業、牧、果、茶、漁場土地的，可參照上述征地補償標準，向土地使用權人支付征地補償費用。
5、房屋及其他建筑物、構筑物的拆遷補償安置辦法
第一類：征收國有土地上的房屋，其征收補償安置應按國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》規定執行。
第二類：征收集體土地上的房屋及其他建筑物、構筑物的，其征收補償費，按重置價格并結合成新程度予以確定。具體標準參照市建設、物價主管部門的房地產交易行情執行。
三、回撥（留用）地適用范圍及標準
在城市建設用地范圍內，征收農民集體土地用于商服、住宅等經營性開發用地的，回撥被征收農民集體土地總面積7.5%的土地，作為被征收土地農民集體經濟組織生產生活用地，該回撥地土地取得成本由被回撥的農民集體經濟組織支付?；負艿鼗負苊娣e大于等于10畝且獨立成片的土地可直接予以相應面積回撥，其他原則上應以地塊規劃指標折算成相應建筑面積方式予以回撥；征收農民集體土地用于工業、重點工程、公共管理與公共服務用地等用途的，原則上不給予回撥地。
四、嚴格土地征收工作經費范圍和標準
市政府委托的專門征地機構在征收土地中，須由所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府協助征收的，可按下述標準，由市政府委托的專門征地機構按征收土地的用途和面積向協助征地的街道辦事處、鄉鎮人民政府支付征地工作經費：
（一）征收土地用于商服用地、住宅等經營性用地和工業用地的
1、征收土地面積100畝以下的，征地工作經費支付標準為3000元/畝。
2、征收土地面積100畝至500畝的，征地工作經費支付標準為2000元/畝。
3、征收土地面積500畝以上的，征地工作經費支付標準為1000元/畝。
（二）征收土地用于公共管理與公共服務用地的
1、征收土地面積100畝以下的，征地工作經費支付標準為2000元/畝。
集體土地征收補償辦法范文3
第一條為了加強和規范城市規劃區內集體土地上房屋征收補償安置行為，切實維護被征收人的合法權益，積極穩妥、可持續地加快城鎮化進程，改善人居環境，提高居民生活水平。依據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國物權法》和《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律法規有關精神，結合我市實際，特制定本辦法。
第二條國家為了公共利益的需要，征收集體土地上單位、個人的房屋，并對被征收房屋所有權人進行公平補償、安置的，適用本辦法。
第三條集體土地房屋征收補償安置應當遵循決策民主、程序規范、公開公正的原則。
第四條縣(市、區)人民政府(管委會)負責本轄區城市規劃區范圍內集體土地上房屋征收與補償工作。
國土資源、住房城鄉建設、城鄉規劃、發展改革、財政、工商、公安、監察、、文物等部門，根據職責分工，互相配合，確保征收與補償工作的順利進行。
第五條縣(市、區)人民政府(管委會)應成立具有獨立法人資格、不以營利為目的的征收補償實施機構，具體承擔各地房屋征收補償的具體工作。
第二章房屋征收管理
第六條為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收集體土地房屋的，由縣(市、區)人民政府(管委會)作出房屋征收決定：
(一)國防和外交的需要；
(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；
(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；
(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
第七條確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和其他專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區與棚戶區改造，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。
第八條縣(市、區)人民政府(管委會)在對集體土地上房屋進行征收補償之前，應當組織有關部門對征收范圍內的地上附著物及相關配套設施進行調查登記，對征收范圍內的房屋及其建筑物的合法性予以認定。
第九條房屋征收機構應擬定征收補償方案，報本級人民政府(管委會)審查并備案。房屋征收工作必須吸納群眾代表全程參與，征收補償方案需經群眾會議討論通過。
房屋補償與安置方案的內容：房屋征收范圍、實施時間、征收依據、安置方式、房屋貨幣補償價款的確定原則和支付方式、用于產權調換房屋的面積和地點等情況以及選房原則、回遷政策、搬遷過渡方式和過渡期限、搬遷和臨時安置費用的標準、停產停業損失的補償標準和確定辦法、簽約期限、房屋補償與安置費用測算等。
縣(市、區)人民政府(管委會)應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。
第十條縣(市、區)人民政府(管委會)應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。公布期限不得少于5日。
因舊城區與棚戶區改造需要征收房屋，1/2(含)以上被征收人認為征收補償方案不滿意的，縣(市、區)人民政府(管委會)應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。
第十一條被征收人應當配合房屋征收機構對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記。調查結果應當及時向被征收人公布。
第十二條縣(市、區)人民政府(管委會)作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人1000人以上的，應當經本級人民政府(管委會)常務會議討論決定。
作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。
第十三條縣(市、區)人民政府(管委會)作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。
縣(市、區)人民政府(管委會)及房屋征收機構應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。
第十四條征收實施期限應根據房屋征收項目的規模等因素合理確定。征收實施期限自房屋征收決定公告之日起一般不得超過1年。
第十五條房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規定實施的，不予補償，并追究相關法律責任。
房屋征收機構應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。
第三章房屋征收補償
第十六條房屋征收補償實行貨幣補償和產權調換方式，被征收人可以自主選擇。
第十七條對被征收人的補償包括：1.被征收房屋價值的補償；2.因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；3.因征收房屋造成的停產停業損失的補償；4.地上附著物的補償。
第十八條縣(市、區)人民政府(管委會)應根據本地社會經濟發展實際，合理確定補償安置房屋的具體標準。
第十九條對認定標準范圍內房屋主體的補償：
1.被征收人選擇貨幣補償的：
對縣(市、區)人民政府(管委會)認定標準范圍內的房屋主體，由具有相應資質的房地產價格評估機構評估確定，予以貨幣補償。
房地產價格評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由各縣(市、區)人民政府(管委會)制定。房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。
2.被征收人選擇房屋產權調換的：
對房屋建筑面積在縣(市、區)人民政府(管委會)所認定標準建筑面積(含)以內的房屋主體，均按不超出認定標準的建筑面積給予住房安置(人均面積不少于35平方米)。安置住房回購價格以建安成本價計算。
被征收房屋超出面積參照《市人民政府關于印發市建設征收土地地上附著物和青苗補償費標準的通知》(政〔〕42號)，減半貨幣補償，不再安置住房。
對貨幣補償或安置房屋回購價格有異議的，可以在接到房地產評估報告之日起5日內向作出房地產價格評估的機構提出書面復核評估申請，對復核結果有異議的，可以向市房地產價格評估專家委員會申請鑒定。如對市房地產價格評估專家委員會鑒定結果仍有異議，在補償決定規定的期限內不搬遷的，由作出房屋征收決定的縣(市、區)人民政府(管委會)依法申請人民法院強制執行。
第二十條對被征收人按期搬遷的獎勵。縣(市、區)人民政府(管委會)可結合實際情況，制定《搬遷獎勵實施方案》。對被征收人在規定的搬遷期限內簽訂征收補償協議、完成搬遷、交付被征收房屋的，可按搬遷獎勵實施方案給予不同檔次的獎勵。
《搬遷獎勵實施方案》由房屋征收機構根據項目所在地的實際情況制訂，報同級人民政府(管委會)批準后執行。
第二十一條對非住宅房屋因征收造成停產停業損失的補償，由縣(市、區)人民政府(管委會)集體土地房屋征收補償安置機構，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素，會同價格、工商、稅務等主管部門根據實際情況確定。
第二十二條國家、省、市重點工程項目有專門征收安置補償標準的，從其規定。
第二十三條對被征收人地上其它附著物的補償，按照《市人民政府關于印發市建設征收土地地上附著物和青苗補償費標準的通知》(政〔〕42號)執行。
第二十四條實施房屋征收應當先補償后搬遷?？h(市、區)國土資源部門應當依法建立集體土地房屋征收補償安置檔案。
第四章安置房屋建設與管理
第二十五條安置房屋由縣(市、區)人民政府(管委會)根據城鄉規劃要求，統一規劃、統一配套、統一建設、統一調配安置、統一管理。
第二十六條房屋安置應當公開安置房源、公開認定的安置面積、公開被征收人的搬遷時間等內容。
第二十七條安置房屋建設應當符合國家工程建設質量和安全標準。
第五章被征收房屋居民利益保障
第二十八條縣(市、區)人民政府(管委會)要妥善安排好城市規劃區內群眾在過渡安置期間的就學、困難群眾的生活等相關問題。
第二十九條村民轉為城市居民后，統一納入城市就業管理范圍。因集體土地征收增加的就業崗位，要優先安排原村村民。符合條件的未就業原村民，可享受有關就業扶持政策。
第三十條村民轉為城市居民后，要按照城市社區管理模式，逐步完善城市醫療、就學、養老等社會保障體系。符合享受城市居民最低生活保障條件的，應及時納入城鎮最低生活保障。
第六章法律責任
第三十一條房屋征收補償安置工作人員、、弄虛作假、、索賄受賄的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十二條任何單位、個人阻撓和破壞房屋征收補償安置工作的，由行政機關依法予以處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十三條被征收人不得偽造、涂改有關權屬證明文件，不得謊報瞞報有關數據、冒領多領征收安置補償款，一經查實將追究相關責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十四條被征收人圍攻、漫罵、毆打工作人員，無理阻擾征收補償安置工作正常進行的，由公安機關依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。
第七章附則
集體土地征收補償辦法范文4
拆遷補償是指房屋征收部門自身或者委托房屋征收實施單位依照我國集體土地和國有土地房屋拆遷補償標準的規定，在征收國家集體土地上單位、個人的房屋時，對被征收房屋進行立項評審，給予所有權人安置和遷移損失補償。
對拆遷補償的方式以及補償辦法等做了相關規定。
《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條規定，拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。
《城市房屋拆遷管理條例》第二十四條規定，貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。
（來源：文章屋網 ）
集體土地征收補償辦法范文5
一、補償依據
1．《土地管理法》
2．《省人民政府關于修訂征地區片價的通知》
3．《市征收土地地上附著物補償標準暫行規定》
二、補償標準
1．土地補償費
按被征土地的區片價（13.3萬元/畝）乘以被征土地的面積計算土地補償費。土地補償費20%歸集體經濟組織；80%歸被征地的土地使用權人或者按照家庭承包方式承包土地的農戶。被征土地沒有土地使用權人和集體經濟組織未發包以及實行其它方式承包的土地，土地補償費全部歸集體經濟組織，由村集體經濟組織依法分配或者使用。
2．青苗及地上附著物補償費
（1）地上附著物及青苗補償，一般按綜合補償的辦法給予補償。綜合補償標準為8萬元/畝（青苗補償7.2萬元/畝，清拆補助0.2萬元/畝，按規定時間清場的給予0.6萬元/畝獎勵），對綜合補償辦法持有異議的，依據《市征收土地地上附著物補償標準暫行規定》據實補償。
（2）耕地內簡易看守房的補償，磚混結構的補償標準為120元/平方米，磚墻保溫頂的彩鋼房補償標準為120元/平方米，簡易彩鋼房的補償標準為60元/平方米。
（3）興辦養殖用地并已辦理審批手續的管理和生活用房、飼料儲藏室用房等設施用地，按評估實施補償。養殖的畜禽等動物類和與從事養殖有直接關系的可移動生產設備等，給予遷移費，不對其本身價值進行補償。與畜禽養殖無直接關系的建（構）筑物等動產和不動產、超過用地期限、建設規模、改變位置和擅自改變畜禽養殖用地為非農業建設用地的不予補償。
集體土地征收補償辦法范文6
關鍵詞：農村土地征收；土地產權；公共利益；安置補償
中圖分類號：DF523.9 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）32-0158-03
2009年2月26日，國土資源部公布的2008年全國土地利用變更調查結果顯示，截至2008年12月31日，全國耕地面積為18.2574億畝，比上一年度減少29萬畝。這已經是耕地面積第12年持續下降。耕地面積大大減少、失地農民的生活難以得到有效保障，這兩個問題若不能得到及時有效的解決，前者會對國家戰略發展產生影響，后者則可能引發社會的發生，故我們必須深入思考目前我國土地征收制度的缺陷與癥結所在，找出最有針對性、最能產生實效的立法完善建議，以從根本上解決問題。
一、我國農村土地征收實體法的缺陷
（一）集體土地產權不清晰
“產權制度是困擾農村經濟體制改革，解決失地農民問題的關鍵。脫離產權來研究失地農民問題，研究農村土地制度改革，其結果必然缺乏準確性與針對性。”[1]所謂土地產權，是指以土地所有權為核心，包括占有、使用、收益和處分土地財產的各項權能的總和。我國現行集體土地產權制度是在建國初期的私人土地所有權制度基礎上過渡而來，目前存在著產權不清晰的缺陷。具體如下：
首先，產權主體不明晰。相關法律明確規定，農村土地歸農民集體所有。但是何謂“集體”，法律規定較為含糊甚至出現主體不一致的情況。例如，《憲法》第10條規定，集體土地產權屬于集體所有；《物權法》第59條規定，“農民集體所有的不動產和動產，屬于本集體成員集體所有”；而《土地管理法》和《農業法》則規定，集體土地屬于鄉（鎮）、村或村屬
農業集體經濟組織所有。鄉、鎮、村或者集體經濟組織，到底誰才是確切的產權主體，至今沒有明確，這造成了土地名義上歸集體內成員共有，但又不屬于任何個體成員所有，導致實際土地征用過程中，無論哪一級集體組織都不能成為完全的土地產權主體，因而也就找不到誰代表集體利益，并成為土地所有權的體現者。
其次，集體土地所有權權能不完整。我國農民集體對其所有的土地行使權利受到多方面限制，包括土地所有權不能自由轉讓，只能根據一定的條件，在規定的期限內，以特定的形態對土地使用權進行出租和出讓；土地的耕地用途不得隨意改變，農民因故確實需要占用自己耕種的土地時，也須經相關政府部門批準后方可進行；集體經濟組織若利用耕地建造房屋或者從事非農建設，也必須向稅務部門繳納一定數額的稅費等等。再次，土地所有權所處地位不平等。法律規定，為了公共利益的需要，可以對集體土地進行征收或者征用，卻沒有規定為了廣大農民切身利益的需要，國有土地在一定條件下可以轉換為集體所有土地，這種單方面轉換限制最能夠說明集體土地所遭受的不公平待遇。另外，集體所有權在流轉程度上也受到很大制約。我國《土地管理法》僅允許農用地在不改變原有用途的基礎上可以流轉，對集體建設用地使用權的流轉原則上是禁止的；而國家享有的土地所有權的使用權可以自由流通。所以，集體土地在政府的征地行為中充當的是一個公共品的角色，地方政府有計劃便可以以“公共利益”的名義改變其產權性質，那么當然，在被征收過程中，農民也就無法獲得與私有財產一樣的足額賠償。
（二）征地范圍過于廣泛
現代法治國家出于對私法主體合法財產權益保護的需要，通常將土地征收限定在“公共利益”范圍內，我國也不例外。由于公共利益這一征地前提能夠起到限制政府濫用征地權力的重要作用，因此各國都對公共利益做出了或概括或詳盡的規定，并輔之以程序監督機制來實現這一目的。我國法律不僅未對公共利益做出界定，相反還存在相互矛盾的法條規定。我國《土地管理法》第43條規定，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉（鎮）、村公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農民集體所有的土地?！边@與我國憲法第10條規定不論在語義上還是在邏輯關系上都是相互矛盾的。根據第43條規定，任何單位和個人需要使用土地，不管是出于公共利益還是商業利益，均可以取得原國有土地使用權和基于公共利益征收的集體所有土地，即基于商業利益也可以使用原屬集體土地的使用權。此條規定不僅將政府征地范圍擴大到非公共利益用地領域，而且還為這種行為提供了法律依據。依此規定，目前我國各地政府均可肆無忌憚地因商業目的大肆行使征收權。國土資源部在2003年的調研報告中明確提出，“我國土地征收的目的已遠遠超出公共利益范疇，而且，國家動用征地權來滿足城市化用地需求在某種程度上已為政策法規所承認，這種現象在世界上是絕無僅有的?！盵2]時下，正值城市化的高速發展期，變著花樣的大手筆多離不開大面積的集體土地征收，而高效率、低成本的征地拆遷，又離不開形形的強制手段。能為這種強制提供的法律口實，就是這個可以“依法”變通的公共利益。照此情勢下去，我國的土地資源很快就會枯竭。若要制止這種情況的發生，最直接的辦法就是從立法上明文限定征地范圍，即對公共利益的內涵和實現方式進行明確界定。
（三）補償制度設計不科學
首先，征收補償標準低下，無法滿足農民實際需求。我國《土地管理法》第47條規定，補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費；同時也規定，土地補償費歸農村集體經濟組織所有。地上附著物及青苗補償費歸地上附著物及青苗的所有者所有。這種補償所依據的是土地衍生物的價值，根本沒有顯現土地本身的價值，更沒有體現土地的潛在價值。這種做法已引起被征地農民的強烈不滿，各地因為征地補償標準偏低引起的糾紛此起彼伏。這種制度不公平的后果必然是結果不公平，而結果不公平又將成為農村新一輪發展進程的起點不公平，進而形成惡性循環。其次，貨幣安置補償方式比較單一，無法解決長遠問題。目前許多地方政府比較偏好于以“貨幣安置”的方式來補償農民。這一方式有很大的便利性，但也有很大的局限性：一方面貨幣安置資金有限，農民拿到手的不多；另一方面由于某些不合理的投資及花銷，農民很快就會陷入困境，而等到農民看到土地征收之后的增值被政府獨享，而自己卻無權享有時，很快就會轉過來找政府，從而引發社會矛盾。
二、經濟學視角下對我國農村土地征收實體法缺陷的剖析
（一）農民無法享受土地增值收益，造成實際分配的不公
我國法律規定，集體所有土地無權直接入市流通，換言之，集體土地所有者無權將集體所有的土地向收益更高的用途轉換。然而，政府卻可以從集體手中以低則百元/畝，多則萬元/畝的價格征收土地，轉手又以少則幾十萬/畝，多則幾百萬/畝，更有甚者達到幾千萬/畝的高價向開發商出售。土地增值產生的收益被當作某些地方政府的“聚寶盆”，而這些土地的原始所有者——農村集體組織以及村民卻因補償不是根據市場價值測算而無任何利益可享。如果說計劃經濟時期國家致力于重工業的發展而對農民的土地財產權利有所侵占是無可厚非的事情，那么直到市場經濟如此發達的今天，還要沿用這種補償標準則于情于理說不通。對于國家這種不公平的補償方式，有學者提出辯解：集體土地的市場價格由兩部分組成，一是農地被征收前三年平均純收入資本化形成的“影子價格”，是“土地本身所值”；二是“農轉非”之后的“自然增值”，國家應當補償的是“土地本身所值”，自然增值部分應當歸公。土地的“自然增值”是早期經濟學家亨利·喬治所使用的名詞，在其1879年出版的著作《進步與貧窮》中，喬治認為土地的價值之所以增加，是人口的集聚和生產的需求，而非某個人的勞動或投資引起的，因此土地增值的收益應歸社區所有。[3]這種思想影響到后來的很多學者，但是用這種思想來看待被征收土地的增值分配是明顯不公的。首先，分配的比率不公，農民所得的比率是0，這相當于他們向社會上繳了100%稅率的土地增值稅；其次，被繳對象不公，如北京市修了城鐵，城鐵沿線的房子漲價，這類收獲外部經濟收益的例子比比皆是，而這些“外力增值”都沒有“歸公”，為什么農民土地獲得的外部收益就要“漲價歸公”呢？對此，中國社會科學院社會學所所長李培林就撰文指出，農民自己不能改變土地的農業用途，但土地被征用后大幅度增值獲得的收益，分配到農民頭上的比例太小，要想使農民富裕起來并獲得“財產性收入”，很重要的一項就是合理分配農村土地改變用途后的增值收益。
（二）土地開發時機被延緩
根據現行《土地管理法》的規定：“征收耕地的土地補償費用為該耕地被征收前3年平均年產值的6至10倍”，與1953年《國家建設征用土地辦法》規定的補償3至5倍的標準相比差距不大。這說明國家傾向于以較低的補償費用從集體手中征收土地，但較低的土地征收費用并不一定能夠帶來最優的土地利用，相反，一定條件下可能造成土地的配置效率低下以及土地的開發時機延誤。從投資者角度來講，以較低的成本獲得的土地并不會急于加以利用，這就是我們所說的“征而不用”，最典型的便是開發商的土地囤積現象。據國土資源部（原國家土地管理局）于1997年展開的土地大清查結果顯示，1996—1997年，全國已征收（包括征用）土地閑置達到11.65萬公頃，占征地總面積的5.8%。而在這11.65萬公頃的閑置土地中，耕地就占到54%，達到6.28萬公頃。土地的大規模閑置，究其原因是土地征收的成本過低，開發商寧可犧牲時間和少量金錢來等候將來土地增值的最佳時機，以追求利益的最大化；而如果農民能夠得到足額補償甚至拿到土地發展權補償，那么政府以及開發商征收成本的增加必將會對“征而不用”的浪費現象有所抑制。
（三）政府施政的傾斜——要利益不要土地
政府對集體土地實現征收的同時也實現了土地的市場化配置，政府獲得壟斷利潤，超出了完全競爭市場可以實現的平均凈收益。而在征地過程中，交易費用節省和規模收益也使得凈收益增加，而土地征收中對土地的補償標準偏低又進一步降低了農地的邊際凈收益，這就更堅定了某些地方政府將盡可能多的土地配置于城市擴張的施政方向，這一指導思想表現在具體作為上便是政府濫用征地權力，不僅沒有保護耕地，還造成了更為嚴重的供地缺口。
三、我國農村土地征收實體法的完善
（一）明晰土地產權
只有明確產權主體，才能真正實現“誰投資、誰所有、誰受益”，才能做到在尊重所有者意愿的前提下，根據經濟發展需要對其產權權能進行合理的劃分、轉讓或者重組。我國土地資源有限、人多地少的矛盾突出，但同時，土地是農民賴以生存的基本依靠，承擔著社會保障的功能。這樣的制度環境要求集體土地所有權制度的改造不能給農村社會帶來太大的動蕩，改革應穩定、穩妥，所以，建議農村土地仍實行集體所有，但必須明確并統一為土地歸集體組織所有，農民在承包期限內享有占有、使用、收益和處分的權利，并可以轉讓土地產權權能。同時，要加快進行集體經濟組織的構建，使其承擔管理、經營集體資產，并為組織內所有成員提供社會保障的職能。集體經濟組織的財產由全體組織內成員共有，以立法的形式明確集體土地的財產權性質，以減少對集體土地所有權行使的各種不合理限制。
（二）嚴格界定公共利益征地范圍
公共利益“意味著在分配和行使個人權利時決不可以超越的外部界限，否則全體國民就會遭受嚴重損害。在個人權利和社會福利之間創設一種適當的平衡乃是有關正義的主要考慮之一”[4]。首先，由立法機關明確公共利益的具體范圍。建議采用概括和列舉相結合的方法，由立法機關對公共利益進行概括性規定，認定凡涉及公共安全、公共設施、公共福利的內容，都可以將其納入公共利益的范圍；在此基礎上，再做進一步的說明列舉，兩者互為補充。對于列舉的具體內容，可以參照我國《國有土地上房屋征收與補償條例（征求意見稿）》的有關規定，“公共利益包括七種情況：國防設施建設的需要；國家重點扶持并納入規劃的能源、交通、水利等公共事業的需要；國家重點扶持并納入規劃的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實施的廉租住房、經濟適用住房等建設的需要；為改善城市居民居住條件，由政府組織實施的危舊房改造的需要；國家機關辦公用房建設的需要；法律、行政法規和國務院規定的其他公共利益的需要?！逼浯?，應嚴格確定公益性用地和非公益性用地取得方式。國家只有在以公共利益為前提的基礎上才能行使土地征收權，非為公共利益需要不得行使此權力；而對非公益性用地，只能通過土地使用權交易市場，與農民協商交易取得。在此過程中，政府不再是現行狀態的“參與者”角色，而僅僅是服務的提供者，政府僅應通過土地利用規劃，土地用途管制以及控制土地供應總量，來履行土地管理職能。
（三）確定土地征收合理性補償標準
我國法律規定土地補償按照年產值的倍數進行，這種方法極不科學，實際上，現有土地補償大大低于我國《農村土地承包法》賦予農民的30年土地承包經營權的實際價值，所以，建議按照土地的實際市場價值進行補償。目前較認可的農地市場價值估算主要有三種方法：一是采用收益還原法，把購買土地作為一種投資，地價款作為購買未來若干年土地收益而投入的資本，從土地的投入產出出發，根據對未來收益的預測，結合農地還原利率，較客觀地計算農用地的資本價值。二是采用假設開發法，即在預計開發完成后農用地正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估農用地的價格。三是根據國土資源部制定的《農用地估價規程》，在農用地基準地價評估基礎上，用區域社會經濟資料評估社會保障價格，疊加農用地基準地價和社會保障價值確定農用地征收價格。這里需要注意的是，土地征收補償按照市場價值計算，將使得征地補償費用大幅提高，如何正確測算其價值，并且不受政府、被征地農民以及開發商左右，是其中的關鍵點。所以，不論是政府成立專門的測算機構還是聘請民間商業機構進行測算，都必須將測算過程及結果向社會公眾公布，從而使其得到應有的監督。此外，從長遠來看，還建議確立土地發展權補償制度，將土地發展權賦予原權利人所有，土地增值數額的測算采用《中華人民共和國城鎮土地估價規程》中規定的收益還原法，還可從土地征收補償費中拿出一部分設立調節基金，以盡量縮小補償費用的差距，保證補償的公平性。
（四）改進土地安置補償模式
除去傳統的貨幣補償安置模式，目前值得推崇的土地征收安置方式還有：一是在留地安置，湖南咸嘉是這一安置模式的典型代表。1995年起，市政府對該村征收土地2000多畝，剩余670畝，該村將這剩余的670畝中的200畝土地統一規劃為失地農民安置住宅區，其余的400多畝全部用于建設開發，目前，該村集體資產過億，向國家上繳稅費2000多萬。不過，這種方式有一定的風險，它要求土地在統一交給集體之后必須有更高的發展前景；二是社會保障性安置，即將失地農民納入城鎮社會保障體系，主要包括養老保障、醫療保障、失地農民最低生活保障和失業保障等。這種安置方式首先需要解決社?；鸬膩碓?，并需確定社?；鸬倪\作機構；三是重新擇業安置，主要適合在市場經濟較發達地區。有關部門應積極建立培訓機制，給失地農民提供相關知識課程，必要時為其推薦安排就業機會。上述安置模式各有利弊，它們都為解決失地農民的生活保障問題產生過積極的作用。我們需要在實踐中結合地方實際情況，大膽創新、嘗試多種富有成效的安置模式，以從長遠和根本上保障失地農民的利益，維護和實現社會的穩定與和諧。
參考文獻：
[1] 廖小軍.中國失地農民研究[M].北京：社會科學文獻出版社，2005：198.
[2] 國土資源部聯合調研組.征地目的及征地范圍專題調研報告[R]//研究征地問題探索改革之路（二）.北京：中國大地出版社，2003：48.
