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農村征地安置人口認定辦法范文1
一、總體目標
堅持以科學發展觀為指導，結合我鎮農村的實際情況，采取有效的措施，通過3年的努力，切實解決農村住房困難問題，有效緩解農民建房要求，不斷提升我鎮的農村人居環境。
二、基本原則
---堅持統一規劃、分步推進的原則
---堅持因地制宜、適度完善的原則
---堅持集中居住、節約集約的原則
---堅持探索創新、嚴格管理的原則
三、解困對象
指全鎮范圍內合法房屋建筑占地在人均15平方米以下
（含15平方米）或人均建筑面積25平方米以下的農戶（以下簡稱個人住房困難戶）。
四、解困模式
對全鎮農村住房解困實施區域分類采取不同的解困模式。
1、一類管理區域：
（1）范圍：縣城規劃控制區內（梅林路以南）。具體為國際、東昌、西衣、安華、海鹽、長樂等6個行政村（居委會）。
（2）解困模式：
①農房修繕。經上級部門鑒定，被確認為危房，按村莊規劃的要求，在處理好四鄰關系后，允許原址、原面積、原高度進行修繕；如屬于古鎮控制區內，要按原風貌進行修繕；
②宅基地置換。按宅基地置換的政策要求，全部安置在鎮大型農民集中區進行住房解困。
宅基地置換購房標準：住房困難戶允許購置住房標準：大戶（6人以上）220平方米、中戶（4-5人）180平方米、小戶（1-3人）135平方米以內，同時拆除原有合法住宅。對鎮政府由于置換房不足或個人住房困難戶由于經濟困難不能夠一次性購置足額換房面積時，允許保留差額的合法住宅（但土地證需按上級規定注銷），在鎮政府有置換房源或住房困難戶經濟條件改善時再行置換。如個人住房困難戶不想再置換則今后涉及城鎮房屋建設拆遷時，上述已置換的住房面積和保留的舊房一并計入安置面積，并按拆遷時的拆遷政策口徑結算。
③舊房調劑。對已申請宅基地置換的舊房，在不影響規劃實施、道路拓寬、消防安全且有保留價值的前提下，按政策優先調劑給本行政村（居）的住房困難戶，但調劑受讓方必須符合一戶一宅及戶型限額標準。對調劑的舊房，需經鎮審核后及時報縣有關職能部門認定并辦理合法的過戶手續。
2、二類管理區域：
（1）范圍：全鎮除一類區域外的其他區域。具體為盛陵、九鼎、大山西、前畈、白洋、大和等6個行政村。
（2）解困模式：
①農房修繕。經上級部門鑒定，被確認為危房，按村莊規劃的要求，在處理好四鄰關系后，允許原址、原面積、原高度進行修繕。
②農房翻（擴）建。受理農村個人建房的改建、擴建和利用存量建設用地、原有宅基地的規劃許可申請，在符合條件和出具相關承諾的情況下，由鎮政府出具審核意見后上報縣有部門進行審批。翻建改建以聯立式建設為原則，符合一戶一處要求，并且不允許建設附房和圍墻。住戶提出申請的，由鎮城建辦和國土所派員聯合先行踏看，經審查符合規劃的，由聯系領導、駐村指導員和村主職領導簽字認可，由村（居）建房領導小組討論同意，公示后將相關資料、四鄰意見書、建房戶平面和立面控制承諾書、原土地證復印件及其它應提供的材料報鎮城建辦，經審查同意后發放鄉村建設規劃許可證，經國土辦理用地手續后，由城建、國土聯合放樣后方可動工興建。
翻（擴）建標準：建筑占地大戶不超過115平方米，中戶不超過95平方米，小戶不超過75平方米。
③填充式新建。允許上述村居利用存量建設用地進行填充式建房，解決住房困難戶的用地需求。新建的農戶必須執行拆舊建新、一戶一宅和戶型控制要求。填充式建房除特殊原因外，原則上應建聯立式住宅，建筑占地面積大戶115平方米以下，中戶95平方米以下，小戶75平方米以下，檐高控制在10米以下。
④農民公寓建設。新征耕地或非耕地上允許以集體建設用地或公開出讓的方式建設農民公寓。
農民公寓購房標準：建筑面積限額為多層人均不超過45平方米、高層人均不超過50平方米，個人住房困難戶購買農民公寓的舊房必須拆除或合法調劑。
⑤“空心村”改造。按縣委縣政府《關于縣農村住房解困工作的實施意見》（試行）和縣委辦縣政府辦《關于進一步加快住房建設推進“空心村”改造的實施意見》執行。
⑥舊房調劑。對農民公寓安置的舊房，在不影響規劃實施、道路拓寬、消防安全且有保留價值的前提下，按政策優先調劑給本行政村（居）的住房困難戶，但調劑受讓方必須符合一戶一宅及戶型限額標準。對調劑的舊房，需經鎮審核后及時報縣有關職能部門認定并辦理合法的過戶手續。
村（居）有下列情況的，一律不予受理審批任何形式的翻建、改建申請：
a.有新增違法用地的。
b.有新增違章建筑的。
五、其他
1、有關人口的規定
（1）人口以在冊常住人口（不含外來掛靠人員的戶口）計算。
（2）有下列情況之一的，可以增加一個計算人口：
已婚尚未有子女的家庭；
已領取獨生子女證的家庭（獨生子女已結婚的除外）；
依法登記的初婚夫婦（包括再婚未生育過子女的），持《一孩生殖健康服務證》和縣計生指導站出具的確定其已懷孕的證明，可按獨生子女家庭標準計算；
宅基地置換中已到法定婚齡尚未結婚的青年（僅限于宅基地置換）。
（3）有下列情況之一的，可以計入計算人口：
原戶口在所在村的未婚現役軍人、援外工作人員、留學生；
原戶口在所在村的大、中專學校的在校學生；
配偶一方在外地的（縣范圍內及市區另有住房的一并計算面積）；
原戶口在所在村，現正在勞動教養或拘役、服刑的；
法律、法規規定的其他人員。
（4）征地非農子女的人口認定
征地非農農戶的在冊子女，參照征地非農標準仍計入人口。
（5）分戶計算口徑
父母有多個兒子，由于歷史原因子女已事實與父母分別立戶的，住房困難戶不論子女是否與父母分戶，父母必須跟子女其中一戶一并計算（原已有合法分家析產手續的除外），未婚子女必須隨父母為一戶。一般以土地證持證人姓名為依據；
（6）離婚分戶認定口徑
為避免假離婚，離婚須滿3年，統計時間截止2013年3月31日。
離婚后女方單獨立戶的，按單獨戶認定；女方以非親屬名義在前夫名下的，離婚協議上明確房產歸男方，仍按獨立戶認定；女方戶口已回遷至父母名下的，計入父母戶內。子女戶口根據離婚判決（協議）書規定，計入撫養人名下。
(7)出嫁女戶口人口認定
出嫁女仍在父母處或單獨在父母處立戶的，不得立戶計算，也不計入父母所在戶人口數，應進入夫方計算人口。因特殊情況，戶口無法遷入夫方的，按相關政策執行。
(8)農業戶家庭中非農人口認定
農業戶家庭成員中有非農人口的，若非農戶為夫妻一方的，且未享受過房改房等福利分房的，可計入人口，但享受過房改房等福利分房或子女等非夫妻方，不應計入。是否享受過房改房等福利分房，以房改辦、公積金中心書面意見為準。
2、實施程序：
（1）鎮級大型農民集中居住區安置工作由鎮城建辦、新農村辦具體組織實施；村級農民公寓安置工作由所在村村民委員會具體組織實施。
（2）購買鎮級大型農民集中居住區安置房，先由個人住房困難戶提出申請，再由各村按可安置比例綜合平衡并確定總數后上報鎮城建辦，鎮城建辦、新農村辦審核同意后將安置房指標下達各村，最后由各村通知個人住房困難戶按規定購買。
（3）所有涉及新建、舊房翻（擴）建、危房修繕的住房困難戶，先由個人向所在村委提出申請，經村兩委討論同意，并進行上墻公示，公示無異議后，簽訂四鄰協議等相關手續，并報鎮城建辦備案。
3、宅基地置換、農民公寓結算辦法：
（1）個人住房困難戶新購買的住房，相應戶型標準限額范圍以內部分，按成本價結算，超過部分按安置商品價結算。
購買住房的成本價、安置商品價等價格由鎮政府、村民委員會根據有關規定于當年公布。
（2）所有宅基地置換戶、購買農民公寓、利用村內空閑地新建的農戶，“空心村”整治地塊安置的農戶必須為2013年經調查確認后的住房困難戶。
六、工作要求
1、加強組織領導。鎮成立由黨委書記、鎮長任組長，分管副書記任常務副組長，分管副鎮長任副組長，全體班子成員、各村（居）主要負責人為成員的農村住房解困工作領導小組，下設辦公室（在鎮新農村辦內），具體負責農村住房解困的指導、協調、管理和監督工作。各村（居）要切實加強領導，成立相應工作班子，系統謀劃，扎實推進，確保農村住房解困工作落到實處。
2、注重科學規劃。各村（居）要結合“控違拆違”專項行動，摸清本村的住房困難戶情況，按照鎮政府下達的政策制訂3年住房解困計劃和具體實施方案，按年度分解落實任務。調查資料、解困計劃和實施方案需經村（居）兩委會討論通過并公示后，書面上報鎮黨委政府。
3、規范建房管理。各村（居）在建房審批和安置過程中，堅持先拆除后安置的原則，嚴格執行“一戶一宅”及戶型限額標準。嚴格控制新的違法建房和未按審批要求建設的現象發生。
農村征地安置人口認定辦法范文2
【關鍵詞】城市化農民失地問題 解決對策
隨著城市化進程的加快，征地規模越來越大，從而致使失地農民日益增多，一部分失去土地的農民，由于征地補償機制的缺失，不僅沒有分享土地增值收益和城市化成果，反而成為城市化進程中的弱勢群體和邊緣人。土地不僅是農民基本的生產資料，也是農民最可靠的生活保障。
但在城市化進程的加快中，建設用地需求不斷增長之下，征地規模越來越大，與此同時失地農民也日益成為了一個不可忽視的龐大群體。相伴而生的失地農民就業、安置、社會保障等問題，已成為當前影響社會穩定和發展的首要問題。
農民失地問題產生的原因
城市化進程的需要
城市化對土地產生了巨大的需求。城市化必然會導致城市人口增加和城市規模擴張，建設住宅、工商業用房也必然增加非農業用地。城市個體的壯大可以從很多方面進行衡量，經濟總量的增長、城市人口的增加等都反映了一個城市的發展，但是任何經濟的、人口的增長都不可能在一個虛幻的異度空間中實現，必須依托一定的空間實體才能最終體現其價值和影響。從空間上來看，這些經濟和人口都同時存在于城市空間實體之中，更確切的說是負載于城市范圍之內的土地資源之上①。城市化的實質是人口城市化、土地城市化和經濟城市化三位一體的變化。首先，城市化使大量農村人口變成城市人口，提高了城市人口在國民人口中的比重；其次，城市化使部分土地由農業用途變為非農業用途，使其由農村用地變為城市用地；最后，城市化引起經濟社會結構的變化，特別是產業、空間或地區結構的變化。②因此, 農民進城的社會政策應該是城市化社會政策的核心。
2、土地產權不清晰
造成農民失地的最主要原因歸根于農村土地產權制度的缺陷。我國現有法律規定了我國農村的土地所有權屬于農村集體，而“農村集體所有”的含義包括
三個方面③：（1）村農民集體所有（2）鄉鎮農民集體所有（3）村內兩個以上農村集體經濟組織的農民所有。而在現實實踐中，“農村集體”或“農民集體”是一個看不見、摸不著的抽象無任何法律人格意義的集合群體，是一個有其名無其權的主體，換言之，政治法律上規定的集體土地所有權與農戶經濟上擁有的所有權事實上是相分離的。土地歸集體所有是虛的，所謂集體最多不過是土地的經營者、管理者。因此，我國現有土地制度對土地權屬的界定并不明確，而且，正是由于這種土地財產權界定不清，導致了土地征用過程中各方遇到權利博弈利益沖突時，主體之間相互爭奪；遇到責任時，則相互推諉，無人負責。所以在實踐中政府擁有分配土地的絕對權利，而農民成為弱勢的一方。
土地征用法規不完善
《中華人民共和國憲法》規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用，并給與補償”，構成政府行政征收土地的權利基礎和立法依據。④盡管土地用途轉移被分為土地征用和征收兩種類型，但對公共利益覆蓋什么范圍、行土地征收程序、政征收主體范圍及權限、征地安置、農民權益保護、土地征收違法違規及其處罰等規定和條款，只是散發于各個單行的法律文件中，缺乏法律執行的可操作性，留給行政機關很大的自由裁量權，從客觀上形成行政機關征收權的無限制濫用，難以保障失地農民的合法權益。具體表現在安置標準低，隨意性大，難以保障失地農民的生活水平不降低。其次，安置責任主體不明確，安置方式單一，難以解決失地農民的長遠生計。最后，征地范圍過寬，“公共利益”界定不清、無限擴張。⑤
土地征收行為中權益不平等
這也是農民失地問題中最重要的原因之一，按照現行農村土地權屬的規定，農村土地屬集體所有權性質，農民只有承包經營權。農民對于土地買與不賣，賣多少價格，是沒有發言權的。在目前的公共利益界定不清、征地制度不完善的情況下，土地征用過程中的公眾參與程度不高、缺乏透明度是土地征收行為中民益不平等性的突出表現。在征地程序上，農民作為土地所有者完全處于被動地位，從土地征用的認定，到補償費的確定、分配和勞動力的安置等，都是政府和有關部門說了算，農民無法以獨立權利主體的地位參與到征用協商談判中來。其中，也不乏一些地方政府與企業勾結，借“公利”之名征收土地，行“私利”之實，安置補償也難以達到法定標準，更有甚者是知法犯法，導致局部地區形式緊張。尤其是對違法批占土地查處不利，那么失地農民的利益更難以保障。
二、針對失地問題的對策與思考
在城市化進程中，我們必須認可失地農民是為城市發展作出貢獻的，甚至是犧牲的一個群體。土地對于農民本身是一種可持續生計，在通常情況下只要農民手中有土地，他們就可以自給自足。因此，當土地被征用以后，僅僅憑借一次性的經濟補償或者單純的身份轉變是不夠的，我們的政策著眼點應該是以一種新的可持續生計來取而代之。
統籌城鄉發展是根本之路
城市化進程的不斷推進，為城市帶來了發展與興旺，但是卻犧牲了農村的利
益，使得農村的發展遠遠滯后于城市的腳步。要想從根本上解決失地的農民的保障問題那么只有統籌城鄉發展，才能讓失地農民分享社會發展所帶來的收益。從根本上講，要依靠經濟產業的發展來促進失地農民的就業，因地制宜發揮本地的自然資源優勢，深入挖掘本土產業定位，培育新興產業，形成產業鏈，依靠經濟能力的提升，從而來提高失地農民的社會保障水平和生活水平，最終使得失地農民融入城市生活。
為失地農民建立系統的社會保障體系
土地對農民意味著生活保障、就業保障、養老保障和社會福利保障。沒有了土地，就沒有了一切保障。建立失地農民的社會保障體系就是實現從土地保障向社會保障的過渡，最終實現城鄉社會保障體系的對接。在失地農民保障體系的內容選擇上，要從失地農民的切實需求和現實的環境出發，選擇那些可行的保障項目。目前一種比較被認可的做法是采取以土地換社保的辦法，實行低保障、廣覆蓋。對于解決失地農民問題，要逐步建立“經濟補償、社會保障、就業服務”模式，實施征用土地與勞動力安置、失業保險同步進行，讓失地農民分享城市化帶來的現代文明成果。⑥
為失地農民提供法律援助
農村征地安置人口認定辦法范文3
【關鍵詞】土地征收 住房安置 疑難法律問題 社會保障 政策設計理性
引子：案件簡介
2005年4月，在C市X區務工的外來男青年羅某（城鎮戶籍），與當地農村女青年李某登記結婚。同年10月，李某所在村社集體土地被依法征收，李某代表其所在家庭與當地基層人民政府簽訂征地拆遷住房安置協議，約定住房安置方式為統建房安置，家庭安置人口為2人，安置面積為80平方米（其中羅某20平方米，李某30平方米，按照政策對于羅某與李某已婚未育情形增加一個人口分配30平方米）。2007年5月，李某與羅某因夫妻感情確破裂，經人民法院主持調解達成離婚協議，但雙方就財產分割未達成一致意見。同年10月，當地基層人民政府按照最初約定，向李某、羅某交付使用1套建筑面積為80平方米的安置住房。對于已婚未育情形增加一個人口分得的30平方米住房面積，如何確定其產權歸屬，因雙方未生育子女即已離婚而爭執不下，故再次訴諸人民法院請求解決。
受訴人民法院經審理認為，根據《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國物權法》相關規定，宅基地使用權是農民集體所有土地承載保障集體成員居住權利的、帶有社會保障意義的制度設計，故宅基地使用權的取得以及土地征收后住房安置的分配均應以農民集體成員身份為基本依歸。對于已婚未育情形增加一個人口分配的住房面積，是農民集體所有土地承載住房保障功能并維護代際公平的具體體現，從權利歸屬主體角度看，它并不歸屬于已婚未育夫婦雙方，而是歸屬于將來可以取得該農民集體成員身份的已婚未育夫婦的子女，該已婚夫婦僅僅是該有關權利的暫時保管和可能歸集主體。已婚未育夫婦的婚姻裂變所凸顯的有關權利歸屬問題，只能順著農民集體成員身份的基本脈絡進行處理，才符合農民集體所有土地承載住房保障功能的基本法理。故對于羅某提出的要求平均分割該30平方米住房面積的訴訟請求，受訴人民法院依法判決不予支持。一審宣判后，雙方當事人均未上訴，該民事判決已經發生法律效力。
征地困境：兩對內生性矛盾
為了正確闡釋和恰當評析上述案件，有必要在統籌城鄉發展的宏觀政策及城鎮化趨勢的時代背景中，剖析征地困境產生的深層次原因。
集體土地的物權屬性與生存保障功能之間的矛盾。在我國，社會保障體系長期以來僅覆蓋城鎮居民，農村村民實際享有的生存保障就是與集體成員身份緊密聯系在一起的土地承包經營權和宅基地使用權。土地承包經營權和宅基地使用權對于農民而言，不僅僅是一種物權，更具有強烈的福利法色彩，它們承載著農民的社會保障，起著保障農民生存利益的重要作用。①由此決定，集體土地不可能是純粹的物權，圍繞著集體土地的制度設計也不可能在純粹的物權法中得到完全闡釋。法律對土地承包經營權的限制，特別是對宅基地使用權轉讓的限制，與其說是物權法的邏輯，毋寧說是基于集體土地負載的保障農民生存的現實考量。
土地征收的制度目的與附加功能之間的矛盾。為了公共利益的需要，動用國家權力強制取得他人的土地所有權，是世界各國設立土地征收制度的共同目的。土地征收制度的全部正當性界限在于公共利益的限制。在我國，土地征收制度同時帶有獨特的附加功能，也就是充當新增國有建設用地的主要供應渠道。目前法律規定，國家原則上排斥集體土地進入市場，取得建設用地只能使用國有土地，國家嚴格禁止土地交易，土地所有權的移轉只能是經由征收方式出現的從集體向國家的單向移轉。因此，新增建設用地的主要供應渠道也就是土地征收，由此國家壟斷了建設用地一級市場，城市政府也獲得了土地市場壟斷性“中間商”地位。②這種獨特的附加功能，不僅為我們在我國城鎮化歷史發展背景下界定“公共利益”所遇到的阻力提供了注解，也為我們解讀土地征收制度異化現象以及土地征收問題提供了鑰匙。
案件評析
案件的判決思路。在統籌城鄉發展及推進城鎮化的進程中，伴隨征地拆遷而產生的安置住房分割問題，是一個疑難的法律問題。本案審判對此作出了有益探索，現嘗試分析其判決理路如下：
首先，依據現行法律，本案民事判決提出了一個基本命題，即宅基地使用權對于農民而言不僅具有物權屬性，而且具有住房保障功能。這是本案判決的理論基石和邏輯起點。這個命題不僅符合現行法律規定，而且契合我國當前社會實踐，是本案民事判決取得良好社會效果的關鍵。
其次，從動態保障和維護代際公平角度，本案民事判決對尚未具有胎兒形態之未來人利益保護作出了安排。其具體路徑為：一、受權利能力作為權利義務“駐足集散”處所③制度法理的啟示，認定本案中已婚夫婦僅僅是有關權利的暫時保管和可能歸集主體。該已婚夫婦如果選擇且生育了子女，則有關權利自然移轉給其子女；如果選擇不生育，則他們是該權利的最終歸集者。二、識別具體的暫時保管和可能歸集主體。判決中提出，應根據農民集體成員身份的有無來決定有關權利的暫時保管和可能歸集主體。
最后，本案的民事判決實現了宅基地使用權動態保障農民集體成員居住需要以及維護代際公平的目的，模糊的產權歸屬問題得到了較為圓滿的處理。同時，這種判決安排也可以在家庭共同共有制度中找到理論支持。
本案留下的思索空間。本案民事判決作出后，當事人均息訴服判，收到了良好的社會效果，也實現了個案正義，但仍有巨大的思索空間：
第一，本案判決涉及的制度成本問題。民法通則規定公民的民事權利始于出生，繼承法為胎兒利益保護作出了個別規定，但現行立法在尚未具有胎兒形態之未來人利益保護方面仍未有相應的具體的制度安排。相應的判決執行也不得不面臨現行不動產登記等制度考驗。
第二，可能的參考適用范圍。案中被征收土地地處城鄉結合部，而且所在村社土地基本上是被成建制征收，幾乎不再具備新增取得宅基地使用權的條件。故對于特定農民集體，如果土地被部分征收，新增人口尚有取得宅基地使用權的現實可能，也就不存在住房動態保障和代際公平的問題。
第三，綜合農民社會保障的考量。如果農民的社會保障水平達到了可以替代宅基地使用權的住房保障水平，上述問題也不會存在。故本案民事判決的參照適用還應當兼顧時間維度，即要動態考察農民的社會保障完備程度。
結語：政策設計回歸理性
征地拆遷統建房分配以戶（家庭）為單位，根據戶內安置人口數目計算可以享受優惠的住房總面積，對于獨生子女家庭以及已婚未育家庭，在家庭實際人口數目基礎上增加一個人口計算統建房分配總面積。這種做法從代際公平及集體土地肩負的動態性住房保障功能的角度而言是合理的，但也加劇了家庭財產產權的不明晰性，極易引發“外部性”問題。它常常因家庭穩定而得以遮蔽，但家庭一旦裂變，其所隱藏的問題就立即釋放出來。由于相關權利義務缺乏法律上可歸集的場所，故本案中為未出生人分配的住房面積在離婚糾紛中的處理就成了一個棘手的法律難題。實踐中，為了達到多分統建房面積的目的，“分戶”是普遍的做法，其中既有父母與子女之間分家立戶的，也不乏夫妻之間鬧“假離婚”的，甚至還發生過“集體離婚”現象。譬如重慶市人和鎮極樂村在實施土地征收補償安置過程中，僅2005年，全鎮就有1795對夫妻離婚，還有732對再婚婚姻。究其原因，是1999年頒布的《重慶市征地補償安置辦法》（市人民政府第55號令）第24條和第25條規定：一對夫妻只能分一套房，但離了婚單獨立戶，就可以各分一套房，并以優惠的價格購買；配偶為城鎮戶口且無住房，可以申請多分配一間屋。③因此，征地拆遷住房安置的制度設計應當合理，具體而言：
首先，統籌城鄉社會保障，逐步剝離土地保障功能。使農民逐步擺脫對土地的依附，是集體土地回歸純粹物權的重要途徑，也是重構土地征收制度的基礎性工作。
其次，鼓勵住房貨幣安置，科學制定統建房安置政策。在土地征收住房安置問題上，應當出臺切實可行的鼓勵貨幣安置的政策，因為貨幣安置較之于實物安置，更具優勢：一、住房貨幣安置可以消除家庭財產的外部性弊端；二、住房貨幣安置可以克服統建房建設管理成本高，容易誘發權力“尋租”的弊端；三、住房貨幣安置可以避免統建房安置產權不明晰的缺陷。
最后，制定住房安置政策應當注重系統性和明確性。例如，針對本案判決中所涉及到的，對于已婚未育情形增加一個人口分配的住房面積，可以預先明確其產權歸屬性質，預防糾紛發生，節約社會成本。（作者單位：西南石油大學文法學院）
注釋
①劉得寬：《民法諸問題與新展望》，北京：中國政法大學出版社，2002年，第70頁。
農村征地安置人口認定辦法范文4
【關鍵詞】征地；拆遷；審核
Discusses the land-levying relocation expense verification shallowly
Feng Jianming， Shen Haibin， Gong Liang
【Abstract】In June 2011, Ministry of Housing released a “state-owned land on the housing levy assessment methods” to determine the value of the house will be charged in full accordance with the market price of similar real estate is no longer the government to regularly publish comprehensive real estate market prices. In this paper, two rural and urban aspects of land acquisition, land acquisition and relocation costs of the audit described the basic ideas and methods of work.
【Key words】land; demolition; review
隨著城市建設的迅猛推進，拆遷范圍也伴隨建設項目規模的擴展而越來越大，巨大的征地拆遷補償費用已成為領導關心、百姓關注的重點、難點和熱點問題，這些資金的測算、發放和管理直接影響到人民群眾的切身利益，關系到地區社會經濟的和諧發展。征地拆遷是工程建設的第一道工序，在具體實施過程中，由于拆遷實施程序不夠規范、工作經費支出沒有統一的標準，加之拆遷人員在實施過程中不注重資料的收集、手續的完善，經常給征地拆遷費用審核工作帶來比較大的難度，征地拆遷費用資金審核至今還沒有形成比較成熟的具有現實指導性的實施方法和方案。因此，加強征地拆遷業務知識的學習，提高征地拆遷費用審核工作質量，已勢在必行。
1.費用審核內容
征地拆遷安置費用審核包括對征地費用補償、地上附著物費用補償、拆遷費用補償、安置房或定銷商品房購買（建設）費用、復墾費用、各種規費、管理工作經費等費用的審核，重點審查其真實性、合法性和合理性。審核依據于國家、省市有關拆遷方面的法律、法規、規章制度以及項目的拆遷安置實施細則、會議紀要等，并注意政策的時效性。
1.1 征地費用重點審查征地是否符合程序、征地補償是否按規定標準，征地補償費和安置補助費是否按群眾基本生活保障試行辦法繳納專戶或進行分配，評估價格和方案是否合法、公允。2011年6月住建部了《國有土地上房屋征收評估辦法》，確定被征收房屋的價值將完全按照類似房地產的市場價格，不再綜合政府定期公布的房地產市場價格。而浙江省早已于2007年，在《浙江省城市房屋拆遷管理條例》（2007年修正）中明確規定，被拆遷房屋的貨幣補償金額根據房地產市場價格評估確定。評估應當采用市場比較法。
1.2 拆遷費用重點審查房產權屬、面積是否真實，房屋性質認定是否合規，確權手續是否完整，簽訂協議是否經過充分協商，內容是否詳實可信。如在城市拆遷中經常遇到直管公房非住宅承租戶的問題，按照相關的規定，拆遷人按房屋評估價價值的50%給予貨幣補償；而私有的營業用房，拆遷戶得到的賠償是評估價格的100%。又比如非住宅類房屋審核時，倉庫、辦公用房、營業用房的拆遷評估價，要結合土地使用性質調節。行政劃撥土地的非住宅房屋拆遷評估時，調節系數為－0.05到－0.25，一般情況下?。?.2。改制時保留行政劃撥、土地轉為租賃和土地使用權剝離的非住宅，調節系數為－0.4。
1.3 安置費用重點審查安置房及定銷商品房的應收房款是否正確，是否有欠收或多收現象，過渡費是否按實結算，安置房源能否按期交付，安置房的購買費用是否正確等。在審核建設項目配套的新建拆遷安置房，通常拆遷安置房需重新單獨立項，由此該安置房費用是否應列入本項目概算中是爭議的焦點。在實際操作中，由于考慮兩個項目之間會計的借貸平衡原則，一般建議列入項目概算。
1.4 征地拆遷規費主要包括按規定辦理征地手續支付給國土資源等部門的管理費、手續費以及辦理征地拆遷需要交納的其他費用，重點審查收費是否符合規定。征地拆遷管理工作經費主要是各級征地拆遷工作機構開支的經費，包括評估服務費、拆遷服務費、項目推進獎勵費、招標費等，重點審查是否符合開支范圍、標準和審批權限。
1.5 當地各自出臺的政策引起的增加費用，如住改非補助、小于46平米（浙江省規定是36平米）補助等。我市規定當被拆遷房屋小于46平米時，為保障低收入家庭的權益，政策規定需補助至46平方米。被拆遷房屋面積至46平米建筑面積之間的部分，如果拆遷用房屬于本市唯一住房的，按評估價格減去安置房屋重置價。
2.審核思路及要點
征地拆遷費用審核工作主要分為兩類：一類是項目立項前期投資估算階段審核。此階段征遷單位除能大致提供征用土地規模和拆遷安置戶戶數外，基本上都不能詳細說明征用地塊基本情況，如地塊地上基礎設施等附著物數量、拆遷安置戶房屋規模、裝修標準和安置方式等等，各類費用計費基礎數據不實，也無條件加以準確核實，地塊征遷經費審核工作準確性不高；另一類是征地拆遷工作基本結束階段審核。此階段征遷工作已基本完成，征遷單位與被征遷人的相關補償協議也已基本簽訂完畢，各類數據基本完全，但協議中不合規、不合理條款難以調整，給審核數據的最終確定帶來一定困難。從我們的工作實踐中，認為征地拆遷費用審核工作重點，應注意以下幾個關鍵點：
2.1 全面了解征地拆遷相關政策
在農村集體土地征地拆遷過程中，與群眾利益最緊密、矛盾最突出、難度最大的是房屋拆遷補償以及安置補償費用標準問題。因此，為了做好這項被稱為“天下第一難”拆遷工作，作為經費審核工作人員必須全面了解、熟悉征地拆遷相關政策，堅持按政策辦事，以理服人，才能確保在不損害國家、集體利益基礎上，兼顧被城鎮居民、征地農民既得利益，同時也不助長漫天要價的不法行為，合理確定征地拆遷費用。
2.2 深入拆遷現場獲取第一手資料
房屋拆遷工作量大，涉及范圍廣，人口多，各拆遷戶房屋結構不一，面積不一。為保證證據的客觀性，相關性，充分性和合法性，審核人員要不斷加強相關業務學習，并深入拆遷現場，走訪群眾，要詳細了解拆遷的范圍，拆遷的內容，安置補償的標準，認真做好取證材料，記好工作底稿，有必要時還可采用攝像的方式，記錄一些圖象資料。
2.3 認真核實地上基礎設施等附著物數量
被征用土地地上基礎設施等附著物賠償費用是征地拆遷經費重要組成部分，也是經費審核工作一個難點。一方面地上附著物賠償政策依據和賠付標準尚沒有明確的標準，另一方面地上附著物紙質基礎資料少，附著物品種、規格多且不統一，成新率難以確認，大部分都需現場丈量和清點，工程量核實難度較大。為此，在審核工作中需踏實做好現場核實工作，盡量保證工程量準確性。
2.4 靈活處理基層地方政府出臺的激勵政策
為加快征地拆遷工作進度，各區縣基層地方政府往往出臺相關激勵政策，如拆遷安置協議簽證獎勵費、按時征地和交地工作獎勵費等，此類激勵政策一般與省、市政府出臺征地拆遷政策有一定重復和沖突，而政策涉及的獎勵經費未明確來源，而實際執行中都由征地單位承擔。因此，在經費審核中我們應靈活處理，關鍵是把握此類政策執行效果。如通常情況下，被征地村、鎮集體以發展其集體經濟為由，往往提出要求帶征一定數量農戶房屋拆遷安置，該項費用一般金額較大，也不符合相關征地拆遷政策規定，原則上不宜計取。
2.5 認真復核拆遷房屋的評估報告
根據現有征地拆遷補償政策的規定，被拆遷房屋的賠償費標準一般以具有相應資質房屋評估中介機構的房屋評估價為準。但是，由于缺乏有效監督和行業自律，目前評估的客觀性、公正性和真實性都無法保證。因此，我們在復核拆遷房屋的評估報告時，應重點關注拆遷建筑是否按產權性質列入拆遷賠償評估范圍和房屋裝修費用賠償費用計價依據合規性兩個方面。
3.分析評論
眾所周知，征地拆遷是工程建設的第一步，俗稱天下第一難，它涉及各級地方政府、集體到千家萬戶的切身利益和社會穩定問題，因此，征地拆遷費用的審核工作也是審核工作的難題。在充分了解征地拆遷相關政策和仔細核對、分析已簽訂的各項補償和安置協議基礎上，把征地拆遷費用分成征地費用、地上基礎設施等附著物拆遷補償費、被拆遷房屋拆遷安置費用和征地拆遷過程中相關服務費四大塊。由于土地征用采用統一征地方式，即由所在地土地管理部門負責統一征地工作，征地費用也是按照現有相關政策收繳，該項費用只需按照相關政策進行核對方可。征地拆遷過程中相關服務費其費用總額相對較少，工作經費支出沒有統一的標準，主要根據各有關單位在拆遷工作中所占的工作量大致比例進行分配，各類中介服務費都有相應收費政策標準。我們需要關注的是地方政府為了加快征地拆遷工作而出臺的各種激勵機制經費，如工作經費、加班費等是否轉嫁到征地拆遷費用中即可。審核過程中，應本著合法、合規、合情的原則，在政策規定范圍內，重點關注各項補償內容、工程量、補償標準的真實性、準確性和合理性，最終確定總補償費用。
參考文獻
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［2］ 鄭耀.財政項目支出案例審核.浙江省財政項目預算審核中心. 內部資料2010.8
［3］ 浙江省城市房屋拆遷管理條例 （2007年修正）
農村征地安置人口認定辦法范文5
一、××ד城中村”現狀
×××城關鎮轄區內共有18個“城中村”，這些“城中村”違章建筑普遍存在，土地資產流失嚴重，居住環境極差、公用基礎設施薄弱、人口構成多元化、治安狀況堪憂、計劃生育難、火災隱患大、村民綜合素質、轉變生活習慣跟不上等等。以上這些都是城市管理和新×××建設必須根治的問題，加快“城中村”改造步伐，從源頭上治理臟、亂、差，是×××建設和長遠發展的一個根本性措施。
二、“城中村”改造面臨的問題
（一）拆遷補償問題
1、違章建筑的認定問題?！俺侵写濉边`章建筑具有普遍性，若承認其合法，給予相應補償，必然引發新的違章建筑浪潮，加大城市管理難度和增加拆遷成本；若認定其違法，則強制拆遷難度大，必然引發社會不穩定因素。
2、拆遷補償模式問題。根據調查，大部分村民樂意接受異地安置或回遷安置，不愿接受貨幣補償，這給開發“城中村”帶來巨大的改造成本和風險，令開發商望而卻步，對參與“城中村”改造失去積極性。
（二）村民社會保障體系問題。失地農民的養老問題是廣大農民最大的后顧之憂，如何建立健全社會保障體系，給失地農民一顆“定心丸”，是能否完成好“城中村”改造的關鍵。
（三）“城中村”改造操作模式需進一步探討?！俺侵写濉备脑煨枰鐣鹘绲姆e極參與，這是一個不爭的事實，但誰主導改造，如何操作還需進一步探討。
（四）相關政策措施不完善?！俺侵写濉备脑旌蟮墓┑啬Ｊ健⒁巹澰O計要求等相關政策不完善，使得“城中村”改造沒有明確的目標，不能很好地調動社會各界的積極參與。
三、“城中村”改造的幾點建議
（一）政府主導，做好拆遷補償 。
1、對違章建筑只給予補助，體現違章無利可圖。由于“城中村”違章建筑具有普遍性，可兼顧拆遷成本和維護社會穩定，體現有法必依的原則，對違章建筑只給予補助，補助額不大于建筑物成本。
2、加強異地安置與貨幣補償相結合的拆遷補償模式的研究。把外地“城中村”改造的先進經驗和實際做法揉和到具體操作過程當中去，積極加強對各種補償模式的研究，對“城中村”的改造將起到巨大的推動作用。
（二）建立健全針對失地農民的社會保障體系。
針對失地農民的社會保障體系，可以從以下幾個方面建立健全：
1、建立合理的征地補償費用支配機制。征地補償費應作為農民養老的主要保障，可將此部分資金實行多元化投資，用于養老保險、醫療保險和其他合理的投資，確保資產增值。
2、建立醫療、養老社會保障機制。目前農村社會保障尚未立法，各項制度建設尚處于起步階段。建立失地農民養老和醫療保險制度，其資金籌措可以按國家、集體、個人都出一點的思路進行解決，初步建立起失地農民的社會保障體系。
3、就業是失地農民最好的保障。聯合有關部門，有針對性的建立教育培訓保障機制，重視失地農民的教育培訓，加大以職業技術、崗位技能為重點的就業培訓，提高失地青壯年農民轉崗就業能力，建立多層面的縣、鄉（鎮）、村三級農民職業技能培訓網絡體系，使失地農民充分就業。這既提高了村民綜合素質，又保證了農民生活水平不降低。
（三）積極探索“城中村”改造操作的新模式。
“城中村”改造應以政府主導，統一規劃設計，以市場運作為主要模式，堅持節約集約用地，不斷探索“城中村”改造的新模式、新辦法。
農村征地安置人口認定辦法范文6
第一條切實解決好失地農民的生產生活問題,建立保證失地農民合法權益的政策體系和惠及失地農民的公共服務制度，結合我市實際，特制定本方法。
第二條本方法所稱失地農民安排工程是指通過政府扶持、經費共擔的方式。包括戶籍、計劃生育、義務教育、住房安頓、就業培訓、社會保證、社會救助等方面。
第三條失地農民安排工程主要以新增失地農民為重點人群。以大齡和老齡人群為社會保證重點對象，落實政策，解決問題，實現失地農民安居樂業，城鄉統籌發展目標，堅持社會穩定，促進社會和諧。
第四條成立市失地農民工作領導小組。辦公室設在市勞動和社會保證局，負責全市失地農民工作的統籌規劃、政策制定、統一管理、綜合協調和監督檢查等職能。
協同做好本辦法的實施工作，各級政府（鄉鎮、街道辦事處）勞動保證、財政、公安、民政、教育、建設、國土、房管、農業、規劃、人口計生、衛生等部門依照各自職責。落實對失地農民的有關政策。勞動保證部門所屬經辦機構具體承辦失地農民的就業培訓和養老、醫療等社會平安業務。
負責做好本轄區內失地農民安頓的日常工作?？h區相應成立失地農民工作領導機構。
第二章失地農民的認定
第五條在本市行政區域內。經依法批準，由國土資源管理部門實施統一征地，按《中華人民共和國農村土地承包法》有關規定享有第二輪土地承包權，被征地時為原村民小組（自然村）冊農業人口，被征地后人均耕地不足0.3畝的原村民，認定為失地農民。
第六條下列人員不予認定為失地農民：
㈠統一征地前雖居住在原村民小組（自然村）但已轉為城鎮戶籍的
㈡實施統一征地。將戶籍遷入原村民小組（自然村）所在地的
㈢因升學、婚嫁、入伍后轉為三級以上士官等原因將戶籍遷出的
第七條失地農民審核認定順序：
㈠由村民小組（自然村）登記造冊。報所在鄉鎮或街道辦事處審核；
㈡鄉鎮或街道辦事處審核后。
㈢公示無異議或有異議但重新審核確定符合失地農民認定條件的由鄉鎮或街道辦事處報市、縣區國土資源管理部門核準其被征耕地面積；
㈣國土資源管理部門審核后。
第八條失地農民審核認定需提供以下資料：
㈠《市失地農民申請認定書》一式五份。
㈡《市失地農民申請認定登記匯總表》
㈢申請認定人員的戶口本原件及復印件；
㈣申請認定人員家庭第二輪土地承包權證、林權證；
㈤其他相關證件及資料。
第九條失地農民以縣區為單位依照本辦法管理。并由市失地農民工作領導小組辦公室統一頒發《市失地農民優惠證》以下簡稱《優惠證》失地農民憑《優惠證》享受本辦法規定的相關政策。
第三章戶籍、計劃生育、義務教育和住房安置
第十條失地農民應轉為城鎮戶籍。失地農民轉為城鎮戶籍手續以戶為單元以村民小組（自然村）為單位統一操持。持失地農民審核認定的有關資料，報公安部門辦理。
第十一條失地農民已轉為城鎮戶籍后。享受其征地款的分配。
第十二條失地農民計劃生育政策依照著眼現實。逐步規范的原則，設立“五年過渡期”失地農民因征地集中轉為城鎮戶籍之日起，五年內可按農民對待。
第十三條在全面實施城鄉義務教育階段免學雜費政策的基礎上。對其中貧困家庭學生和低保戶子女實行“一免一補”即免費提供教科書并補助寄宿生生活費。
第十四條建立失地農民住房安排制度。具體政策按市政府有關規定執行。
第四章培訓和就業
第十五條各級勞動保證和農業部門應根據失地農民特點。依照自愿原則，由個人自主選擇需要培訓的工種，憑《優惠證》享受一次培訓補貼（包括勞動保證部門的職業技能培訓和農業部門的陽光工程培訓）培訓結業后，憑勞動保證部門頒發的職業資格證書》或農業部門頒發的培訓合格證》由勞動保證部門負責免費推薦就業或指導其自主創業。
第十六條加強工業園區失地農民培訓。每年定向招收失地農民家庭子女，其學費、實習費由政府補貼50%學生自身承當50%培訓完畢，由勞動保證部門推薦到工業園區就業或自謀職業。補貼資金撥付給勞動保證部門認可的承擔培訓任務的機構。
第十七條對持《優惠證》失地農民通過初次職業技能鑒定（僅限國家規定實行就業準入制度的指定工種）給予一次性職業技能鑒定補貼。最低不少于200元/人。補貼資金撥付給職業技能鑒定機構。
第十八條各級公共就業服務機構對有求職意愿和就業能力的失地農民免費開放。
第十九條征用土地的企業應在同等條件下優先安排當地的失地農民就業。
第二十條政府開發的保潔、保綠、保安和車輛看管等公益性崗位,應優先安排失地農民中“零就業”家庭和“4050人員等就業困難對象。
第二十一條對于進城操持了就業登記的失地農民。從事國家規定的微利項目，憑《優惠證》可享受個人自主守業不超過5萬元的小額貼息貸款，貸款期限為兩年，經銀行同意可展期一年，展期期間不享受貼息政策。料理小額擔保貸款，依照城鎮下崗職工小額擔保貸款方法執行。
經批準后正常營業的三年內享受城鎮下崗職工稅費減免和新辦企業等相關優惠政策。失地農民申請個體工商經營戶和興辦企業相關手續。
第二十二條吸納失地農民或由失地農民組織興辦再就業基地、非正規就業勞動組織的憑《優惠證》可享受城鎮吸納下崗失業人員的再就業基地和非正規就業勞動組織相關的優惠政策。
第二十三條對已經實現就業的失地農民。建立相應臺賬，定期對勞動合同簽訂和企業用工情況進行檢查，維護失地農民在企業的合法權益。
第五章養老醫療安全
第二十四條失地農民基本養老平安納入城鎮企業職工基本養老平安體系。
第二十五條失地農民基本養老平安依照自愿原則。以戶為單元以村小組（自然村）為單位統一操持。料理參保手續時，需提供《失地農民申請認定登記匯總表》優惠證》身份證原件及復印件、其他相關證件和資料。
第二十六條基本養老平安參保繳費方式根據失地農民的年齡進行確定。
㈠對男年滿16周歲滿意55周歲、女年滿16周歲滿意45周歲具有從事正常生產勞動能力的失地農民（稱為失地勞動力）按月繳費基數746.4元的規范.一次性繳納基本養老平安費（見“附件一”
㈡對男年滿55周歲滿意60周歲、女年滿45周歲滿意50周歲的失地農民（稱為待養老失地農民）按月繳費基數746.4元的規范,一次性繳納基本養老平安費。
㈢對男年滿60周歲、女年滿50周歲以上的失地農民（稱為已養老失地農民）月繳費基數為746.4元。每增加一周歲減繳一年，但最低繳費年限不得低于5年；一次性預繳基本養老平安費后次月起，按261.28元/月的規范領取基本養老金（其繳費規范及繳費年限見“附件三”
第二十七條失地農民基本養老平安費按本方法第二十六條確定的繳費基數20%比例繳納。
第二十八條建立失地農民基本養老平安個人賬戶。失地農民按繳費基數8%繳納的基本養老平安費全額計入個人賬戶。
第二十九條失地農民達到法定領取基本養老金年齡后。
第三十條失地農民在本行政區域內遷移戶籍的.其個人賬戶和養老平安關系不做轉移;調動或戶口遷移到本轄區外,個人賬戶貯存額和養老平安關系可辦轉移或停保;出國（境）定居,可向自己退還個人賬戶貯存額,同時終止基本養老平安關系。
第三十一條失地農民未達到法定領取基本養老金年齡前死亡的個人賬戶貯存額一次性返還給其指定的受益人或法定繼承人;失地農民在法定領取基本養老金期間死亡的.
第三十二條失地農民基本養老金實行社會化發放。
第三十三條失地農民在法定領取基本養老金期間死亡。撫恤費2000元）待遇。
第三十四條失地農民在法定領取基本養老金期間死亡.并料理有關手續。對死亡不報、冒領基本養老金的依照城鎮企業職工基本養老平安制度有關規定予以處分。
第三十五條將已轉為城鎮戶籍的失地農民納入城鎮居民基本醫療平安參保范圍。享受城鎮居民基本醫療平安待遇。
第六章勞動用工社會保證
第三十六條失地農民在各類用人單位就業。并與其簽訂一年以上勞動合同，按規定繳納社會平安費的商貿和服務型企業，根據實際用工時間和招用人數給予社會平安補貼，補貼期限最長不超過三年。
第三十七條失地農民按本方法第二十六條、第二十七條規定參與基本養老平安后。
第三十八條用人單位須按《市城鎮職工基本醫療平安實施方法》規定。失地農民享受與城鎮職工同等的基本醫療平安待遇。同時申報參與城鎮居民基本醫療安全的財政補助資金可用于參與城鎮職工基本醫療安全，以彌補其參與城鎮職工基本醫療安全的個人應繳基金，享受城鎮職工基本醫療平安待遇。
第三十九條用人單位為失地農民料理失業、工傷和生育保險。
第七章社會救助
第四十條已轉為城鎮戶籍、符合鄉村最低生活保證條件的失地農民。
第四十一條加快建立失地農民社會救助體系。符合社會救助條件的按規定予以救助。
第八章資金籌集和管理
第四十二條各類社會平安基金個人負擔局部由失地農民個人繳納。
第四十三條本方法實施前已被征地的除按當地原有政策已提留并繳納到位的資金外。具體數額根據本方法下發之日失地農民的實際年齡計算出應繳納的基本養老平安費來確定，所需資金列入財政預算。
第四十四條本方法實施后被征地的應繳納的基本養老平安費根據征地時失地農民的實際年齡計算。
㈠從土地出讓收入中安排8%
㈡缺乏局部由各級財政在本年度內。
第四十五條失地農民參與基本養老平安后。報市、縣區勞動保證和財政部門審核，及時撥入市、縣區基本養老平安基金專戶。
第四十六條失地農民醫療、失業、工傷和生育等社會平安基金按有關規定籌集。
