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新耕地征收補償標準范文1
關鍵詞：征地補償；未來性；可增值性
中圖分類號：D913 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2013）05-0126-02
一、我國征地補償制度存在的問題
目前我國征地補償制度存在多方面的缺陷，并在實際征地中引發一系列社會法律問題。這里以廣州大學城的興建為例。
廣州大學城的興建，被認為是廣東省教育事業發展的一個新的里程碑。然而，在發展教育的背后，卻是以摧毀耕地和驅逐原住民為代價，而一度的強拆強遷事件更是鬧得滿城皆知。然則近年來，大學城多塊土地被拍賣，皆被開發者高價取得，此事件更是引起軒然大波?！稄V州市番禺區廣州大學城項目征地拆遷補償安置辦法》規定，“按房屋類型，補償標準從400元到850元/平方米。村民們獲補償款項的雖按照征用耕地補償標準的最高限計算，但每戶拆遷補償亦不過10.92萬元，按時搬遷拆房獎勵10.08萬元，人頭獎勵6.66萬元，加起來每戶可得的拆遷補償款僅為27.66萬元左右?！盵1]然而，征收后的土地政府以空閑為由，將多塊土地進行出賣，拍賣價格竟為征收價格的近10倍，達到每平方米價格7 000多元的高價。而今，大學城商業南區于2012年7月拆除，建設空氣質量監測站。作為一個公共利益需要的設施，竟然要拆除原有的商業中心以得到空地建設；更諷刺的是，在即將拆除的商業中心旁邊，就是拍賣出去的土地，正在建設中的商品房。
廣州大學城被拆遷后，如今只剩下4個保留村，已無耕地。在這種情況下，被征地的農民除少部分加入學校的物業管理工作中，其余大多數人卻不得不遠走他鄉，外出另謀生路，長遠生計成其最大問題。以公共利益興辦教育為幌子，以補償性的價格征收土地，而后通過出讓，轉手天價拍賣大學城土地；大學城具有的優越配套設施和濃厚人文氛圍，這正是開發商所看重的。如此“低買高賣”之舉，甚至有人將之表述為，“以大學城建設帶動房地產發展”。
無論是借著公共利益的名頭進行征地，又或是確實為公共利益征地而后變為商業用地的，在我國這類情況屢見不鮮。之所以出現這種情況，是由于我國目前對土地用途并沒有做出具體明確的區分，這樣就導致了在征地與土地出讓二者之間價格的不均衡，存在著巨額的利潤空間，從而使得政府與開發商聯手，共同獲取利益。然則作為土地使用者的農民卻只是獲得極少的補償款。
二、我國目前征地補償的現狀
按照《土地管理法》的規定，集體土地被國家征用后，相關補償費用則包括耕地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費?！捌渲姓魇崭氐耐恋匮a償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征收的耕地數量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍?！钡牵懊抗暠徽魇崭氐陌仓醚a助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的三十倍。”
有些學者對這種人為降低補償標準的做法大為批評，認為應該按照等價交換的原理來計算補償費用，目前的補償費并不能體現土地的真正價值；而農民作為土地的使用者，卻僅僅是獲得了一些最基本的補償，“按照我國東部地區一般耕地年產值800元左右計算，每畝土地補償費至多2萬元，僅相當于普通公務員一年的工資收入，根本不能體現土地的實際價值，損害了原土地所有人的經濟利益……改革開放以來低價征用農民的土地，至少使農民蒙受了2萬億元的損失”。
我國集體土地征用補償制度采用的是一次性貨幣補償制度。這種一次性補償方式沒有考慮到土地對于被征地農民的長期作用與保障功能，沒有考慮到土地未來的可能增值空間。因此，如何完善征地補償標準制度，體現土地的實際價值與預期價值，確保被征地農民的未來生計，就成為了一個重大而復雜的問題。
對此，有些學者將此問題用土地補償標準的“未來性”[2]來加以概括，筆者也將使用未來性一詞。
三、征地補償標準的未來性概述
征地補償標準的未來性，應該與土地現有價值和補償的一次性相對應的一個概念。其含義是土地征用的補償標準不應僅僅衡量被征土地的現有價值，還應充分考慮土地未來的可增值空間，體現出土地的未來價值。但未來性一詞涉及的又不僅僅是土地可預期的未來價值，還包括因此引起的一系列問題，如被征地農民的未來生活保障問題。
（一）有關學者的觀點
我國從20世紀90年代開始，就有很多學者對征地實踐中存在的問題進行多角度、多層次的探索研究，力圖為征地制度改革提供理論依據并據此構建新的土地征用制度，以變解決征地過程中遇到的各種問題。其中，征地補償的問題是眾多問題中的關鍵點，有很多學者就此發表過不同的意見，特別是就土地的未來價值或預期收益來衡量補償標準這一問題上，更是眾說紛紜。
黃賢金等認為，“隨著市場經濟的發展，客觀上要求土地作為商品，其價值由市場來確定?！盵3]由此，征地補償費應參照被征土地的市場價格來確定；應改變國家現有按被征土地原用途確定補償標準的制度，而按土地的預期收益來確定。
鐘水映等學者也認為，現行補償標準沒有體現土地的真正價值，不能體現農民對土地的長期收益，也不能全面體現“土地產權關系”，從而造成征地過程中的經濟利益分配不均衡，從而引發各種社會矛盾；其建議在征地時應按照等價交換的市場原則進行，體現土地的可增值性，從而確定征地補償標準[4]。
當然，也有學者對此持有不同的觀點。
以周誠代表的學者就不認同，其認為，以土地的市場價值進行補償不盡合理，理由是土地增值區分為自力增值和外力增值兩種情況?！稗r地轉非后的土地增值屬于外力增值，不是原土地所有者或使用者對土地進行投資的結果，而是來源于整個社會，那么增值應該歸公?！盵5]就此，征地補償只能按土地的原用途進行補償。
孫計川認為，“征地補償標準應當是按照原有條件使用土地本來可以獲得、由于征地而失去的收益?！盵6]即認為征地補償應立足于土地原用途，而不應包括土地未來可能的收益。
在上述兩種觀點中，筆者贊同第一種觀點，即征地補償應當體現土地的未來預期收益，即具有未來性。本文將從理論和實踐兩個方面分別進行論述。
（二）理論基礎及其現實依據
1.公平補償的原則
在實踐中，政府在征用農民的土地后，就通過劃撥和出讓的方式轉讓給使用方，在這一過程產生的巨額利益，都將歸征地方所有，而農民作為土地原本的使用者卻只僅僅獲得低額的補償款。如上述提到的大學城的“地王”；滬寧高速的土地補償費僅為8 000元/畝，而其在香港的上市的土地市值高達20萬元/畝。農村集體土地在被征收后，土地的性質將發生轉變，這過程產生的增值利益全部被政府取得；在某種意義上，征地成了政府獲利的工具。這實際上是剝奪了農民對其土地享有的預期利益，違背了公平原則。因此，應確定征地補償標準的未來性，立足于土地的預期利益，通過某種制度的設計使被征地的農民也能夠分享到這一可期待的利益，對被征地農民進行公平合理的補償。
2.保障農民的可期待利益
土地由于其所具有的特殊屬性，其收益是長期可持續的。在正常的環境下，農民可以在這塊土地上不斷獲得收益。而一旦土地被國家征收，即使農民得到了一部分的補償，但并不能真正填補其對土地的預期收益。如《土地管理法》中提到的征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍，這里我們可否理解為只補償了農民6到10年的可期待利益。那10年后的耕地利益就這樣被國家剝奪了嗎？而當農民在投入大量精力與金錢對土地進行改良后，預期利益與補償費的反差將尤為強烈。因此目前這種補償標準并不能彌補農民對土地未來持續收益的預期，應通過制度的設計來保障農民的可預期利益。
3.土地的社會保障功能
在我國，集體土地尤其是耕地有一個顯著特點：承載了農村的社會保障功能。在目前農村社會保障體系尚未完善的前提下，耕地所產生的糧食就成了就直接的社會保障。我國農民的心態其實很簡單，只要有飯吃，將生活地很安穩。而土地被征用之后，雖然可以得到一次性的貨幣補償款，但面臨著其他眾多的問題。如何重新謀生，如何重新安穩的生活；而一旦大量的農民涌入城市，又將導致其他的社會問題。立足土地的未來利益，充分考慮這一現實問題，保障被征地農民的未來生計，體現原有的土地保障功能，這都必須在新的征地制度中體現出來。
4.國外的相關立法
世界上的一些國家在規定土地補償標準時，其關注的不只是土地的現有價值，還包括未來預期的增值。如美國在征地補償方面采用的是公正補償原則，其補償標準則是以征用時的市場價格為計算標準：包括被征用土地現有的價值和土地可預期、可預見的未來價值；除此之外，還補償相鄰土地所有者因征收所受到的損失。法國采用的是公平補償原則，簡單地說，其要求的是被征收者并不因為征收而受到損失，也沒有因為補償而獲利。
四、土地的未來利益作為征地補償標準的實現――以現實存在的做法為依據
總體來看，要在征地補償標準中加入未來性的制度設計，就必須拋棄現有的一次性貨幣補償的做法。在強調公平補償的基礎上，將農民對土地的預期收益轉化成一種新的存在方式，讓農民不會因為土地被征用而失去對土地的可期待利益；而要想實現這種轉化，必須采取新的土地征用補償方式。
近年來，各地在征地實踐試點中都采取了一些新的補償方式，并取得了一些較為成功的經驗。這些補償方式，都較為成功地將農民對土地的長期收益轉化為新的方式，保障著農民的生活水平不因征地而有所降低。筆者對有關試點進行歸類總結，記述如下。
（一）股權補償
股權補償，指的是農民的土地在被征用的時候，并不直接支付補償款，而是將該土地補償款參與入股經營，以每年的經營收益進行分紅。這種模式直接將土地的預期收益轉化為每年的分紅，從一定程度上看，農民并沒有因為征地而失去其長期利益，有效地保障了農民（下轉130頁）（上接127頁）的根本利益。
最具代表性的則是江蘇省兩地采取的做法。其一，吳中區青口鎮的土地合作社，其對本鎮內被征收的土地進行量化處理，“以每畝一股不低于1萬元折價入股”，每年進行分紅。其二，泰州海陵區則是在各鄉鎮成立了專門的管理機構――鄉鎮農村集體資產管理辦公室，負責管理本鄉鎮的征地補償費。在發展程度不同的鄉鎮，分別采取不同的做法。大致可分為以下三種情況：一是在生產較為落后的鄉鎮，采取的做法是：由管理辦公室統一把補償費存入銀行，后每年將利息分給被征地農民。二是工業生產較為成熟的鄉鎮，補償費則統一由資產管理辦公室管理，用于鄉鎮企業的發展再生產，再進行分紅。三是而位于城市近郊的鄉鎮，由農村集體資產管理辦公室從征地補償費中拿出資金，發展生產，進行投資，年底進行收益分紅[7]。
（二）留地安置
留地安置是按照約定的一定比例設置留用地，供被征地農民按城市規劃要求開發、經營。留用地經營所得收入，只能用于發展集體經濟和改善農民生活。
江蘇省蘇州市政府了《蘇州市征用土地暫行辦法》，其中規定了留地安置的做法，留用地作為征地后政府對集體經濟組織的補償方式之一。留用地的面積也在《暫行辦法》中有具體的規定“在規劃確定的建設用地范圍內，根據需安置的農業人口中，按照留用地所在地的土地級差收益和人均年收入1 000元標準，核發留用地指標?！痹谠撧k法中，還強調留用只能用于發展本鄉鎮的經濟建設，或由村民進行生產經營。
（三）社會保障機制
社會保障機制的補償方式，即是為被征地的農民購買社保，并規定在有條件的城鎮需將其納入城鎮居民社會保障體系。這對于被征地農民來說，相當于以土地的預期收入變換成社會保險。目前，不少地方應采取此種做法。即從征地補償費和政府土地招標拍賣出讓取得的收益中取出一定比例，用于為被征地農民辦理養老與醫療保險。
浙江省在《關于加快建立被征地農民社會保障制度的通知》中，規定了這種補償方式，具體做法為：一般應先實行基本生活保障方式；也可采用基本生活保障與社會保障相結合實行的辦法；少數有條件的地方，還應該直接將被征地農民的社會保障納入城鎮社保體系。同時規定：“被征地農民參加基本生活保障和基本養老保險所需資金由政府、村（組）集體經濟組織、個人共同出資籌集。政府承擔部分不低于保障資金總額的30%，村（組）集體經濟組織和個人承擔70%，從土地補償費、征地安置補助費中列支和抵交?！?/p>
參考文獻：
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新耕地征收補償標準范文2
關鍵詞：耕地資源 價值測算 征地補償標準 楊凌區
自改革開放以來，隨著我國經濟的快速發展，城市化水平的不斷提高，越來越多的耕地被征收為建設用地進行開發利用?，F行的征地補償標準的制定忽略了耕地資源的非市場價值，而這部分價值具有明顯的正外部性，耕地資源轉變為建設用地的同時，這部分價值隨之消失，造成大量的社會福利損失[1]。然而，由于耕地資源的社會價值和生態價值難于測算，這就使以耕地總價值為基礎來構建征地補償標準面臨著較大的困難。有鑒于此，本文從耕地總價值的構成出發，以陜西省楊凌示范區為例，基于價值量化的基本原理構建征地補償標準測算模型，為現行征地制度的完善提供思考。
1.基于耕地總價值的土地征收補償標準構成及測算方法
1.1耕地總價值構成
目前，關于耕地資源的總價值，學術界還沒有形成統一的觀點。諸培新、曲福田（2003）認為耕地資源總價值包括使用價值和非使用價值；霍雅勒、蔡運龍（2006）從邊際效用理論角度認為土地價值的理論構成主要包括使用價值、選擇價值、存在價值。
筆者綜合考慮了耕地資源在經濟、社會和生態方面所具有的價值，認為耕地資源的價值包括市場價值和非市場價值。其中耕地資源的市場價值是指可以在市場上得到體現的那部分價值，即耕地上的經濟產出[2]。耕地資源的非市場價值是指耕地的社會價值和生態價值，它是一種無法通過市場交易又客觀存在的正外部性價值。耕地資源的社會價值是指耕地資源保障國家糧食安全、維護社會穩定的功能；耕地資源的生態價值是指耕地資源在調節氣候，涵養水源和保護生物多樣性等方面所具有的功能。然而，在土地征收的過程中僅對耕地的經濟產出價值進行征收補償，忽略了耕地資源的非市場價值。因此，在制定土地征收補償標準應該把耕地資源的非市場價值納入征地補償。
表1耕地補償標準構成圖
1.2耕地資源的市場價值測算
對于耕地資源經濟價值的測算，我們采用的是收益還原法。收益還原法是基于預期收益原理，將待評估的耕地資源的每年預期客觀純收益以一定的資本化率統一折算到估價期日現值的一種估價方法[3]，具體的計算公式為：
（1）
其中，P1是指耕地經濟價值，a是耕地資源年純收益，r是土地還原率，n表示使用年限。黨的十七屆三中全會明確提出：“現有土地承包關系要保持穩定并長久不變”，即農戶擁有的是永久經營權，此外，在合理使用的條件下，耕地的生產功能具有永續性，因此，在計算耕地資源市場價值時，n的取值為無窮大，那么公式（1）可以簡化為：
（2）
1.2.1耕地資源年純收益的計算
耕地資源年純收益的計算方法如下：
耕地資源年純收益=耕地資源年總產值-耕地資源年總費用 （3）
式中：耕地資源年總產值是指主產品年產值和副產品年產值之和，耕地資源年總費用是指年生產成本與年土地成本之和。其中年生產成本是指物質與服務費用和人工成本之和；土地成本是指流轉地租金與自營地折租的和[4]。
1.2.2土地還原率的確定
耕地收益還原率一般以安全利率加風險調整值作為土地還原率，安全利率選用一年期存款年利率，再考慮風險調整值，由于耕地資源經營的未來風險相對較小，可以忽略不計，因此我們可以選用一年期存款利率作為土地還原率[5]。
1.3耕地資源的非市場價值測算
1.3.1耕地資源的社會價值的含義
耕地資源的社會價值是指耕地資源保障國家糧食安全，維護社會穩定的功能所具備的價值。即耕地資源的社會價值是耕地資源對保障國家糧食安全的社會穩定價值以及保障農民生產生活的社會保障價值之和。
1.3.2耕地資源社會保障價值的測算
耕地資源的社會保障價值主要由基本生活保障價值、養老保障價值、失業保障價值和醫療保障價值構成。
基本生活保障價值的測算。耕地資源具有保障農民基本生活的作用，本文采用機會成本法（在無市場價格的情況下，資源使用的成本可以用所犧牲的替代用途的收入來估算），用政府為農民提供的最低生活保障金的量化來代替耕地資源的基本生活保障價值。
基本生活保障價值的計算方法如下：
基本生活保障價值V1：
式中：k為農村最低生活保障金標準（元/人）；s為人均耕地面積（畝/人）
養老保障價值測算。耕地資源的養老保障價值可用替代法進行測算。由于現階段我國城市的社會養老保障體系比較完善，但是農村在這一方面比較薄弱。因此我們可以參照國家為城市居民提供的社會養老金，并用城鄉收入比進行修正從而得出耕地資源的養老保障價值。其具體的計算公式為如下：
養老保障價值V2：
式中：E1為政府為農民提供的社會養老金（元）；E2為政府為城鎮居民提供的社會養老金；i1為農民家庭人均純收入（元）；i2為城鎮居民人均可支配收入（元）；r為還原率；s為人均耕地面積（畝/人）
失業保障價值測算。耕地資源的失業保障價值是指耕地資源在緩解農村就業壓力等方面所具有的價值。農民從事非農就業崗位需要進行教育和培訓。因此在測算耕地資源的失業保障價值可用勞動力的培訓費來代替。其具體的計算公式如下：
失業保障價值V3：
式中：f為單位勞動力的培訓費（元/人）；A為人均每年的培訓費（元）；s為人均耕地面積（畝/人）；r為還原率
醫療保障價值測算。耕地資源的醫療保障價值同樣可以采用替代法進行測算。因此我們可以參照國家為城市居民提供的醫療保障金，然后用城鄉收入比進行修正進而得到耕地資源的醫療保障價值。其具體的計算公式如下：
醫療保障價值V4：
式中：E3為政府為農民提供的醫療保障金（元）；E4為政府為城鎮居民提供的醫療保障金（元）；i1為農民家庭人均純收入（元）；i2為城鎮居民人均可支配收入（元）；r為還原率；s為人均耕地面積（畝/人）
綜上，耕地資源的社會保障價值可以用：P2=V1+V2+V3+V4 來表示。
式中：P2是耕地資源的社會保障價值；V1 是基本生活保障價值；V2是養老保障價值；V3是失業保障價值；V4是醫療保障價值。
1.3.3耕地資源社會穩定價值的測算
耕地資源的社會穩定價值指的是農產品在供給的保障上所體現的價值。國家對占用耕地收取的費用主要包括耕地占用稅、新增建設用地有償使用費、耕地開墾費和新菜地建設開發基金。這些稅費全部用于農綜合開發和土地復墾整治等能有效提升耕地的糧食生產能力，因此用這4項費用來代替耕地的社會穩定價值[6]。
P3=C+D+E+F （8）
式中：P3是耕地資源的社會穩定價值；C是耕地占用稅：D是新增建設用地有償使用費；E是耕地開墾費：F是新菜地建設開發基金。
1.3.4耕地資源生態價值的測算
關于耕地資源生態價值的核算，本文依據謝高地、魯春霞（2008）等人建立的中國陸地生態系統單位面積服務價值表中的農田生態系統單位面積服務價值來測算（表二），計算不同年份的農田系統單位面積服務價值需要根據物價指數進行修正，計算具體地區的農田生態價值時在通過王萬茂、黃賢金（1997）的研究耕地生態系統潛在的經濟產量進行修正。其具體公式為：
P4=λ×q×n/m/r （9）
式中：P4是耕地資源的生態價值；λ是修正系數（用物價指數進行修正）；q是指2002年全國耕地平均生態服務價值；n是指具體地區耕地生態系統的潛在經濟產量；m是指全國一級耕地生態系統單位面積平均潛在經濟產量（根據王萬茂的研究測算其值為（712.67kg/畝）；
r是指土地還原率。
2.實證研究
2.1樣本區域概況
楊凌示范區位于八百里秦川的腹地，東有漆水河與武功縣為界，南隔渭河與周至縣相望，西和扶風縣接壤，北由韋水河與扶風縣相連。處于東經108°～108°07′，北緯34°12′～34°20′之間。人口18.59萬，其中農業人口11.9萬，土地面積134平方公里，其中耕地面積10.6萬畝，國務院批準的規劃面積22.12平方公里。農民人均耕地0.8畝，是中國農業起源之地。
2.2樣本區域耕地資源市場價值的測算
本文選取小麥、玉米、油菜籽作為楊凌示范區的主要農作物，根據耕地資源市場價值的測算原則，我們通過計算主要農作物的純收益，來計算楊凌示范區耕地資源的市場價值。通過在陜西省物價局查找得出主要農作物的純收益以及在2012年《陜西省統計年鑒》查找得出當年楊凌示范區主要農作物的播種面積，并賦予各農作物的收益權重，最終計算得出楊凌示范區主要農作物的純收益為220.99元/畝，已知2012年楊凌區一年期存款利率為3%，根據耕地經濟價值的計算公式可以得出楊凌區耕地資源的市場價值為：7366.33元/畝。
表3 2012年陜西省主要農作物成本收益表（單位：元/畝）
資料來源：陜西省物價局 楊凌示范區發展和改革委
2.3樣本區域耕地資源非市場價值的測算
2.3.1楊凌示范區耕地資源社會價值的測算
第一，社會保障價值測算
基本生活保障價值的測算。2011年11月26日起執行的楊凌示范區農村最低生活保障標準為2200元/人，楊凌示范區農民人均耕地為0.8畝/人，根據公式2，得出2012年楊凌示范區基本生活保障價值達到2750元/畝。
養老保險價值的測算。根據陜西省統計年鑒，2012年楊凌示范區農村家庭純收入為10841元，城鎮居民人均可支配收入為29925元，楊凌示范區城鎮居民社會養老金為1080元， 還原率取2012年一年期存款利率3%，人均耕地為0.8畝/人。根據公式3，可算出2012年楊凌示范區養老保障價值為16302.26元/畝。
失業保障價值的測算。通過公式4計算失業保障價值，人均年培訓費根據任剛的測量方法[7]，取A=1262元/年，選取20年長期國債利率2.79%為還原率，使用年現金公式（公式4）f=13607元，可得2012年楊凌示范區失業保障價值為17008.75元/畝。
醫療保障價值的測算。根據陜西省統計年鑒，2012年楊凌示范區城鎮居民醫療保險金為200元，根據公式5，可得2012年楊凌示范區醫療保障價值為3018.94元/畝。
楊凌示范區耕地資源的社會保障價值為以上四者之和為39079.95元/畝。
第二，社會穩定價值測算
根據《陜西省實施辦法》的相關規定，楊凌示范區耕地占用稅稅額標準為22元/m2，根據《新增建設用地土地有償使用費征收標準及等別》的相關規定，楊凌示范區新增建設用地土地有償使用費為24元/m2，根據《陜西省新菜地和農田水利開發建設基金管理暫行辦法》的相關規定，楊凌示范區新菜地開發建設基金為5000-7000元每畝，計算時取平均值為6000元/畝。其中耕地開墾費沒有統一標準，可用如下公式進行測算：
式中：C為耕地開墾費；X為耕地開墾的投入；Y為收益損失；Z1為耕地資源的土地資本投入量；Z2為土壤培肥投入量；b為土壤培肥投入資金額；R為貸款利率（取三到五年貸款利率6.15%）：r為還原率（取一年期定期存款利率3%），n為土地開發年年限（4年）；a表示收益損失額，以耕地年純收入表示（220.99元/畝），以任浩[8]對全國土地整理的開發預算資料，查出楊凌示范區單位面積土地資本投入量Z1為2898.55元/畝，土壤培肥資金投入量b為122.11元/畝，根據公式可得Z2為504.93元/畝，Y為821.44元/畝，可得楊凌示范區耕地開墾費為4224.92元/畝。
由公式6可得楊凌示范區耕地資源的社會穩定價值為40891.59元/畝。
綜上，楊凌示范區耕地資源的社會價值為79971.54元/畝。
2.3.2楊凌示范區耕地資源生態價值的測算
耕地資源生態價值的測算。根據表二，可得出2002年全國耕地生態系統平均生態服務價值為407.62元/畝，根據王萬茂，黃金賢[8]的測算，可得出2002年楊凌示范區耕地生態系統平均生態服務價值為350.8元/畝，要計算2012年楊凌示范區耕地生態系統平均生態服務價值需要對此數據進行修正，本文采用居民消費物價指數進行修正即可，2002、2012年居民消費物價指數比值約為1.07（陜西省統計年鑒），可得出2012年楊凌示范區耕地生態系統平均生態服務價值為375.36元/畝，根據公式7可得2012年楊凌示范區耕地資源的生態價值為12512元/畝。
2.3.3測算結果說明
根據以上的計算結果，2012年楊凌示范區耕地資源的總價值為99849.87元/畝（表四），其中耕地資源的經濟價值為7366.33元/畝，社會價值為79971.54元/畝，生態價值為12512元/畝。
從表四的數據我們可以看出楊凌示范區耕地資源的經濟價值比重為7.38%，社會價值的比重為80.09%，生態價值的比重為12.53%，社會價值在楊凌示范區的比重最大。在耕地資源的社會價值構成中，耕地的養老和失業保障占據主體地位，可以看出耕地資源對農民的保障起著極其重要的作用。
3.討論與政策建議
3.1楊凌示范區現行征地補償價格
2010年4月13日，《陜西省人民政府辦公廳關于印發全省征地統一年產值及區片綜合地價平均標準的通知》（陜政辦發〔2010〕36號）公布了陜西省各縣（市、縣）征地統一年產值補償平均標準，楊凌征地統一年產值平均標準為1416元/年，平均補償倍數為27倍，平均標準為38232元/畝。
3.2可行性分析
由測算結果可知，基于耕地總價值的土地征收補償標準是現行征地標準的2.61倍，將研究的結果與非農建設用地的基本地價進行比較，可驗證我們構建的征地補償標準體系是否可行。根據《陜西省楊凌示范區國有土地基準地價表》所公布的數據，商服用地，住宅用地，工業用地選取中間標準，單位面積地價分別為24萬/畝，18萬/畝，13萬/畝，分別為楊凌示范區單位面積耕地價值的2.41倍，1.81倍，1.3倍，因此基于耕地總價值的土地征收補償標準是可行的。
3.3政策建議
2012年楊凌區基于耕地總價值的土地征收補償標準是現行征地補償標準的2.61倍，目前的征地補償標準偏低，主要是因為在土地征收的過程中僅對耕地的經濟產出價值進行征收補償忽略了耕地資源的社會價值和生態價值。因此在構建征地補償標準體系時，應當把耕地資源的經濟價值，社會價值，生態價值納入其中?；诟乜們r值的土地征收補償標準完善了耕地的補償范圍，突出了耕地資源對農民的社會保障效用以及生態效用，有利于耕地資源的保護。
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新耕地征收補償標準范文3
關鍵詞：土地征收；補償制度
中圖分類號：D925.2 文獻標識碼：A 文章編號：1812-2485（2013）12-
土地征收補償是指公共權力基于公共利益的目的使得被征收人喪失土地上的權利，對于原權利人應當支付的相應的代價?我國《憲法》規定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償?《土地管理法》對于土地征收補償的方式、范圍、標準、原則等問題做出了具體的規定?但是，現行土地征收補償制度存在補償方式單一?補償范圍有限、補償標準不科學 ?補償原則不合理等缺陷，亟待完善。
縱觀各國法制，關于土地征收補償的原則各不相同，即使是同一國家，隨著權利觀念從權利私有化向權利社會化的轉變，也有不同的規定?但對世界整個發展趨勢來看，對于國家合法行為所造成的損失，其補償范圍與標準均呈日漸放寬之勢，以便對人民所遭受的損失予以更充分?更完全的補償。
1我國現階段土地征收補償制度
1.1 補償原
（1）征收土地的補償費是補償或補質的，而不是地價；（2）按照被征收土地的原有用途補償；（3）依照法定標準予以補償。
1.2 補償項目及支付對象
補償包括向被征地的集體土地所有權人支付的土地補償費，向青苗及地上附著物所有權人支付的青苗及地上附著物補償費，向因征地而造成的富余勞動力支付的安置補助費?需要安置的人員由農村集體經濟組織安置的，安置補助費支付給農村集體經濟組織，由農村集體經濟組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統一安置的，安置補助費發放給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。
1.3 補償?安置費用標準
首先，土地補償費標準是耕地被征前三年平均年產值的6～10倍；其次，征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口計算 ?每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征前三年平均產值的4～6倍?每公頃耕地的安置補助費最高不得超過被征前三年平均年產值的15倍；最后，至于青苗補助費和其他地面附著物的補償標準，按各省?自治區?直轄市的規定執行。
1.4 土地征收補償程序
主要分行政程序和爭議解決程序?其中行政程序具體包括如下步驟：（1）市縣政府擬定征收土地方案，內容包括征收土地的范圍?地類?面積?權屬土地補償費和安置補助費標準，需要安置人員的安置途徑等；（2）由市縣政府持有關文件，逐級向有批準權的政府提出征地申請；（3）有批準權的政府批準征地申請；（4）市縣政府組織實施；（5）市縣政府支付補償安置費用?征收土地的各項費用應當自征地補償?安置方案批準之日起三個月內全額支付；（6）交付土地，對補償標準有爭議的，由縣級以上地方政府協調；協調不成的，由批準征收土地的政府裁決?
3 我國現階段土地征收補償制度存在的主要問題
3.1 法律框架不完善
由于土地征用事關被征收土地權利人的利益和國家關于農村土地的基本國策，因此，憲法以及關于民事權利的基本法應做出規定?《憲法》第10條第3款雖規定了國家對土地的征用，但強調的是國家征收權的行使，而沒有為這種權力的行使劃定范圍?界限?方式和程序，我國現行《民法通則》也缺乏關于征收的一般規定?這種只強調授權、不關注限權的規定，難以形成有效保障財產權?制約政府權力的制度，容易造成權力濫用。
3.2 土地征收補償標準過低
我國的土地征收補償標準雖然幾經修改，但目前仍然是采用“一刀切”的做法，既不能反映土地地租差、土地位置、地區經濟發展水平、土地市場交易價格、人均耕地面積等影響土地價值的因素，也不能體現同一宗土地在不同投資水平或不同投資情形下出現差別的真實價值。低成本征地，極易導致有關國家機關征地行為的隨意性，嚴重侵害相對人權益。
3.3 我國土地征收補償范圍少
征收補償主要是土地補償費、勞動力安置費、附著物補償費等。我國土地征收補償的狀況是直接補償不充分，而對與被征收客體有間接關聯以及因此而延伸的一切附帶損失未予以補償，如殘余地損害?營業損失和租金損失等間接損失。因此，征地補償內容不完整。
3.4 征地過程不透明
目前，征地程序的不透明主要表現在：一是政府行為的不透明，哪一塊地需要征、應征多少、補償標準等都不清楚。二是被征收者無法行使一定的權利阻止政府對自己土地的不合法或不合理征收，沒有形成一定的制衡機制。三是被征收者中僅有部分人了解情況，如村委會主任，而廣大的共有人農民對此了解很少或不了解。
3.5 失地農民的社會保障制度落后
我國農村推行以來，國家事實上很少或不再承擔農村公共物品提供的責任，農民的社會保障轉由村社承擔，而村社則以向其成員分配集體所有的土地來體現對農民的保障。
4 完善土地征收補償制度的主要思路
4.1 完善我國土地征收補償制度應遵循的原則
在我國實踐中，有“相應補償”或“適當補償”原則的規定，但補償標準較低，補償利益不及損失利益，這與我國目前的國情密切相關?雖然我國經濟基礎還很薄弱，但是給予更充分、更完全的補償，同時又能合理配置資源?監控權力是不可逆轉的大趨勢。因此，提高征地補償標準，以市場作為基礎，將土地補償費、青苗及建筑物、構筑物補償費、殘地補償費等主要補償項目的補償價格參照當前土地市場的價格，實行公平補償?這是因為在我國農村，集體土地具有多重功能。
4.2 完善我國土地征收程序的具體設想
4.2.1嚴格界定公共利益與公共目的，限制征地的范圍。即將以公共利益的名義進行建設項目才可以視為是以公共利益為目的的，除此以外的任何建設項目都不得以公共利益和公共目的為名行使征地權?明確公共利益內涵，有利于嚴格區分國家公益性目的用地和以營利為目的的經營性用地，對于公益性用地實行征收，對于經營性用地實行市場交易。
4.2.2提高土地征收補償標準。我國現行土地征收補償標準既不反映市場價值規律 ，也不能保證農民生活水平恢復到征地前的水平，這使征收補償制度存在許多與時代節奏不和諧之處，在實踐中產生了許多矛盾和沖突。從目前實際出發，現階段可以采取由土地原用途價格和社會保障費用兩個部分組成的“征地綜合區片價”補償辦法?采取這種辦法確立的補償標準，將基本上保證農民不因土地征收降低生活水平。
4.2.3 細化補償項目，擴大補償范圍。我國土地征收補償僅限于土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費，這與國際通行做法相差甚遠，也不能滿足農民的實際需要，因此有必要對現行土地征收立法進行修改?
4.2.4靈活運用多種征收補償方法。除現金補償外，可根據農民的現實需要，由法律做出概括性規定，可以考慮采取以下補償辦法：一是貨幣安置。包括一次性貨幣安置、分期和
終身貨幣安置。一般而言，分期和終身貨幣安置比一次性安置更有利于保護農民利益，農民從心理上也更有安全感。二是農業安置。在土地調整空間比較大的地方可以采用這種方式，即給以被征地農民相當數量或者質量的土地，仍然以農業方式進行利用；或者轉換為其他農業方式，保證其生活水平不下降。三是留地安置。征地后安排農民生產生活有困難的，允許村集體經濟組織按照土地利用總體規劃確定的用途，拿出一部分土地投資入股、?興辦村辦企業 、發展第三產業或招商引資。
4.2.5 完善土地征收補償程序。根據我國現行管理體制，我國的土地征收補償程序可以設置如下： （1）征收申請與審批程序。由需用地人向省政府或國務院提出征收土地申請，審批部門受理后，通知市縣土地行政主管部門將申請內容予以公告，利害關系人可以在公告期間提出意見，必要時，可以要求召開聽證會? （2）補償裁決程序?在批準征收決定作出后，需用地人與被征收人可以對征收補償繼續協商，協商不成的，可申請土地征收委員會裁決。對裁決不服的，可以申請復議或提訟，但不影響征收繼續實施? （3）土地征收完成。一是土地征收補償費發放；二是限期遷移，被征收人在收到征收補償一定期限內，應當遷移完成；逾期不遷移的，由市縣政府土地行政主管部門或者需用地人按照《行政訴訟法》的規定，申請法院強制執行；三是辦理權利登記。
4.1.6 建立和完善失地農民的社會保障制度。改變以往“挖農補工”的政策，反哺農村農業農民，是我國工業化發展進入中后期的必然要求。國家要擔負起建立農村社會保障制度的責任，逐步加大對農村社會保障制度建設的投資，建立起與我國經濟社會發展水平相當的農村社會保障標準。政府還要在政策、資金上向農村、農民傾斜，加大對農村基礎設施、農村教育的投入力度，加快農村經濟的發展，為農村社會保障奠定經濟基礎。
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新耕地征收補償標準范文4
關鍵詞：水利水電工程；移民補償問題；對策
前言
近年來，我國經濟的發展，各類水利水電工程的修建也不斷進行，同時進一步促進了我國經濟發展、現代化農業建設，以及環節的改善。但是在水利水電工程的修建過程中不得不面臨兩個艱巨的問題，就是生態環境的保護和當地居民的搬遷。水庫移民問題是工程建設順利實施的重要前提條件，是預防與減緩社會矛盾的關鍵，是促進我國水利事業健康有序發展的保障。為保護移民利益，國家也因此出臺了一系列政策法規，以更好的確保補償問題落到實處。而移民補償問題的核心工作還是在于工程的受損者和受益者利益分配問題上。為了做好水利水電工程移民補償工作，應該根據市場機制，并在國家所制定的移民補償政策的基礎上，通過受益者受損者之間的協商來保證分配的公正、公開、合理。確保移民的的真實損失能得到合理的補償，并且生活水平在恢復原來的生活水平上甚至更好。本文也將對水利水電工程移民補償問題進行分析，并采取治理措施。
一、水利水電工程移民補償問題表現
1、水利水電工程移民補償制度欠公平。長期以來，我國水利水電工程移民安置工作主要采取的措施是 “前期補償、補助與后期扶持相結合”的辦法。但是在具體的實施過程中，我國依然存在“重工程、輕移民”、“重搬遷、輕安置”的思想，從目前的形勢刊，依然是從一開始就補償到位，后期不再進行扶持的方式進行，這樣帶來的一些遺留問題是難以解決的。因為水利水電工程移民工作會涉及我國土地制度、經濟體制、投資體制和投資項目評價制度等多方面，這些制度就會對移民補償、移民搬遷、移民安置、移民發展都有重要的影響。假設政策偏差，以及執行缺失，就會造成移民安置投資不足，從而引發更多的遺留問題。
2、對移民安置補償標準不統一。補償標準都是基于移民生活的基本需求制定的，是補償制度的一個具體體現或者是落實點。隨著社會經濟的快速發展，該標準也應該相應的進行提高。同時規定在補償標準上不能有所區別，對于同一塊地的征地價格是應該一樣，但是在具體的實施過程中，雖然會隨著經濟的發展，補償標準有所提高外，但是由于存在對籌資方式不一樣和項目性質不相同，使得同地不同價或同屋不同款的問題狀況嚴重。尤其是從我國現行的土地法查閱，關于水庫用地的土地補償法律法規并沒有明確規定對安置區集體和居民補償的條款，僅在國務院471號令第二十九條、第三十條中明確了四種按不同的移民安置方式進行補償的情形，而這些相關行政法規，則是將安置區土地補償與淹沒區征地補償相互聯系起來，強化了“以土地換土地”原則進行，而忽視了征收土地、安置土地價值差異問題。
3、移民安置補償受到不合理的土地稅費影響。水利水電工程移民相關稅費種類繁多，包括耕地占用稅、轉非人員社會保障統籌費、耕地復墾費、森林植被恢復費、耕地開墾費、新增建設用地有償使用費以及征地工作經費、儲備土地補助等方面。而且在所征收的稅費中往往存在交叉性和重復性，如耕地占用稅和耕地開墾費、新增建設用地有償使用費在設置方面就存在重復現象，無形增大了移民安置補償費用。
二、水利水電工程移民補償建議對策
1、深入開展補償工作，確定補償對象，理清各利益相關者的關系。水利水電工程建設中，淹沒區和安置區作為利益受損方，他們犧牲了土地等資源，依據公平理論與福利經濟理論，對于水庫淹沒區、安置區的土地資源價值理應得到體現，其福利損失應獲得補償。對于補償任務是一個時間長，范圍廣的工作，需要深入細致入微開展進行。首先要做好對移民的房屋和人口進行詳細的測量與登記工作，在后續的安置過程中根據移民自身不同的經濟條件采取差異補償，最大范圍的保障所有人的基本利益。其次對土地進行準確丈量，并對土地的種類給予劃分，并把各種詳細信息上報，然后由國家進行統一整理調配，并在安置地重新進行土地分配管理。需要注意的是房屋和土地補償標準一定要以目標安置區的重建與土地市場價格作為參考和確定，才能使移民的權益得到基本保障。最后，作為水利水電開發，已經由政府主導型向業主企業負責型進行轉變，在利益的分享上應該在業主、淹沒區和安置區居民之間，國家應制定有關政策與法律區分獲益主體和受損主體，平衡受益區和受p區的利益關系。
2、改變土地征收補償原則，實現市場交易價格來補償。當前，我國對庫移民安置中征地補償費用是按照征地補償標準的倍數計算的，是運用不完全補償原則進行。對于安置區土地補償，同樣是以淹沒區土地征收補償款為基礎進行。這種定價方法存在的問題，就是不能保證移民在土地被征收后仍能達到原有的生活水平，也不能保證安置區獲得合理的土地補償，更不可能使移民與安置區居民獲得福利改進。所以，應采取征地補償的完全補償，實現安置區土地補償的市場化，也就是征地補償標準實現按照市場交易價格來補償，這樣的優點是使得移民用獲得的征地補償款在安置區通過土地流轉獲得與被征收前等質等量的承包地，實現了移民的農業安置，同時確保了安置區土地獲得足額補償，通過價格杠杠吸引越來越多的安置區居民流轉承包地，確保移民的以土安置與土地資源進行最優配置。
3、構建合理的土地稅費。土地是農民生存發展的保證，每塊農地的價值的高低多少和所處地的位置域區域有著緊聯系。而土地中相關稅費的在交叉性和重復性，也無形給移民增加了費用，國家應該制定相關的制度，以減少移民在土地上的相關稅費。尤其是耕地占用稅和耕地開墾費、新增建設用地有償使用費，這些費用重疊時，應該只收其中稅費最低的，這樣才能保證移民的根本利益。
參考文獻
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新耕地征收補償標準范文5
關鍵詞：農地發展權；征地補償；補償標準
中圖分類號：F321.1
文獻標志碼：A
文章編號：1673-291X(2007)10-0029-03
隨著我國城市化進程的加快，大量的農業用地被政府征用為國有建設用地。2006年，全國建設用地占用耕地面積為387.8萬畝，自1998年全國建設用地占用耕地的情況呈逐步上升趨勢(如表1所示)，但根據現行《土地管理法》，對征用土地的補償和對農民的安置總計為該耕地征用前三年平均產值的10～16倍，最多不超過30倍。按照這個標準，對農民的補償雖然具有地區差異，但以現金形式補償的通常都在每畝1.5～5萬元之間。而現實中，一般被征地農民每畝補償只有7 000元左右，并從此割斷了與土地的聯系。專家研究表明，在征地過程中，如果成本為100，農民得到的補償只占其中的5%～10%，農村集體及農民所得到的農地征用價格大概為出讓價格的1/10，而農地出讓價格又大約是農地市場價格的1/5，也就是說補償價格、出讓價格和市場價格的比例為1∶10∶50。正是由于征地補償標準較低，才使得一些地方違法批地，亂占耕地，浪費土地的現象不斷發生。因此，我們需要進行一種新的制度設計，以法律形式來確定治本之策。而設置農地發展權不失為一種好的方法。
一、農地發展權概述
發展權觀念的構想和移轉辦法始于英國。20世紀30年代后期，當時英國國會為了疏散工業及工業人口，對擁擠的都市地區進行再發展，同時也為了減少人口和工業遭受空中攻擊的威脅等問題，創立了土地發展權移轉的法律思想。1947年英國的《城鄉規劃法》以法律制度的形式建立了土地發展權制度。隨后美國創建了分區制度及制定了《土地發展權轉讓授權法》。時至今日，在發達國家土地發展權的概念已深入人心，并具有比較成熟的運行機制。而我國土地發展權立法至今仍處于缺位狀態，但它的價值已在社會生活事務中日益凸顯，并且大部分學者也都承認土地發展權的存在，尤其是農地發展權的客觀存在。同時，他們也對農地發展權進行了大量論述。如沈守愚將農地發展權界定為“將農地變更為非農用地的變更利用權”。而王小映則認為：“土地發展權是一種農地可轉為建設用地進行開發利用的權利。這種權利由土地利用規劃所限定和設立，是所有農業經營者都應當參與共享的權利，它獨立于土地承包經營權，也并非完全屬于某一集體經濟組織的土地所有權的范疇”。顯而易見，王小映這里所講的土地發展權為農地發展權。但杜業明認為：“土地發展權是基于土地的所有權，是從使用權和收益權中分離出來的一種物權，是土地所有權人或土地使用權人通過改變土地現有用途而獲取額外收益的權利”。原國家土地管理局1992年編制的《各國土地制度研究》中將土地發展權界定為土地變更為不同性質使用之權，如農地變為城市建設用地，或對土地原有的使用集約度升高等。從以上的論述中我們可以得出，農地發展權就是指土地變更為不同使用性質的權利(一般為農地轉為建設用地)，是一種可以與土地所有權分割而單獨處分的財產權。
眾所周知，農地轉為非農建設用地，會引起農地價值增長，但事實上從目前的土地補償標準來看，在給予農民或村集體的土地補償中并未包含農地發展權的收益，其結果是將農民和集體拒之于土地增值收益之外。
二、我國目前土地征用補償標準與國外的比較
我國《憲法》第10條規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用，并給予補償”。但征地補償標準，是以征收土地的原用途為參照進行的。根據《土地管理法》第47條規定：“征收耕地的補償費包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。其中，耕地補償費為該耕地被征收前三年平均年產值的6～10倍。安置補助費按需要安置的農業人口數計算，每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的4～6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的15倍。同時，依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的30倍?！睆倪@些規定可以看出，國家法定的補償依據是以一定條件下的農民基本生活為標準，原則是原生活標準不降低，對農地轉為建設用地帶來的增值問題并未提及，農地發展權的缺位顯而易見。從國內外對比來看，國外的征地補償標準大部分是以當前土地的市價為征地補償參考標準(如表2所示)。雖然從征地補償標準中并未直接明確標明對土地發展權的補償，但在實際的補償中，這些國家均考慮了土地未來增值給土地所有者帶來的收益。如英國，補償項目除了考慮土地及其附帶資產的價格外，還綜合考慮了因所征用的土地一旦投入使用而導致的當事人所擁有的其他土地的價格的增加；美國同樣也考慮到土地未來增值的問題。如在美國土地征用制度中，土地征用補償根據征用前的市場價格計算標準，不僅補償被征土地現有的價值，而且考慮補償土地可預期、可預見的未來價值。而這些發達國家的經驗對我們具有很大的借鑒意義。
三、土地發展權的歸屬
目前，在我國理論界關于農地發展權歸屬的爭議較大，總體來說主要有兩種觀點。觀點一：農地發展權應歸國家，土地開發者必須向國家購買發展權，才能開發農地。農地使用權(農地承包經營權)可在農地用途內自由流轉，農戶享有相對獨立、相對完整的收益權和處分權，即英國體例。觀點二：農地發展權應歸農地所有者(或農戶)，國家可以向農地所有者購買發展權。農地使用權可在國家購買發展權后以市場方式自由流轉，農戶享有獨立的收益權和處分權，即美國體例。無論采取哪種形式，筆者認為決定農地發展權歸屬問題最重要的一個因素是實現經濟利益和社會利益效益最大化。
從經濟利益上看，在土地發展權歸屬國家這種形式下，政府可獲得收益，并且有利于國家對土地的用途進行必要的管制，但土地使用者想要獲得土地發展權，只有向政府購買，土地收益的增值部分由政府享有。而對于被征用土地的農民而言，一方面失去了土地使用權，另一方面自己原有土地上產生的收益由使用者和政府分享，而自己得到的只是相對較少的補償費，農民自然對土地發展權的實施不會有興趣，甚至采取各種行為阻撓政府對土地的各種發展行為，這無疑會增加政府的管理成本及交易成本。當土地發展權歸土地所有者擁有時，土地使用人要想得到土地發展權，需向原土地所有者購買，土地漲價的收益歸土地的所有者，但目前我國農村的土地所有者處于缺位狀態，集體組織并不能保證收益分配的公平性，此外農民受利益的驅使難免出現土地使用混亂現象，也不能實現經濟效益的最大化。由此可見，單從經濟利益上我們很難確定土地發展權的歸屬問題。因此我們還要從社會利益的角度出發來考慮土地發展權的配置問題?？紤]到目前我國個體農戶的短視性和集體所有者的虛置等因素，筆者認為從整個社會公平和利益均衡的角度來看，將農地發展權歸為國有較為適宜。
首先，農用地變更為非農建設用地的增值效益的產生，離不開國家對公共基礎設施的投入。實踐中，國家在將農用地變更為非農建設用地之前或者之后必然對非農建設用地周邊區域的公共基礎設施進行投入。這些投入使得非農建設用地能夠體現出其潛在效益，從而在流轉中產生增值效益。因此，只有將農地發展權歸屬于國家，才能使國家在集體土地中的這一部分固有財產權得以顯化，使國有資產不至于流失。
其次，確立歸國家所有的農地發展權有利于保護耕地，使耕地保護置于國家總體規劃之下，從而防止有關組織或部門任意變更農地為非農建設用地。而對土地使用方而言，除給集體和農戶以應有的補償外，還要向國家購買發展權。這樣，國家可以利用這部分通過出讓發展權而獲得的資金進行土地整治和建設，使農地的變更使用與國家的土地建設相統一，真正實現土地的可持續發展戰略和耕地總量的動態平衡，達到保護耕地的目的。
最后，確立農地發展權歸國家所有，有利于加強失地農民社會保障體系的建設。目前，針對失地農民大都采取貨幣形式進行一次性安置，但這種方式只保一時，不管長遠。對于失地農民來說，他們失去了土地也就相應地失去了在土地上獲得就業的機會。因此，他們需要在城市非農部門獲得相應的就業機會，以保障自己未來的生計，而這就需要對農民進行相應的轉崗培訓，那么針對于失地農民轉崗就業培訓所需的費用，也構成了征地補償費的一個部分。在確立土地發展權歸國家之后，農業用地轉變為非農建設用地的增值收益納入國家財政收入渠道，土地發展收益由土地管理部門代表國家收取，為國家土地管理工作提供穩定的經費。而政府則可以從土地發展權收益中拿出適當部分，作為社會保障和就業再培訓基金，從而解決好失地農民的長遠生計，解除他們的后顧之憂。
四、土地發展權價值的確定及農民應當享有的比例
農地發展權價值是假設農業生產處在正常生產條件下能獲得正常的社會投資平均利潤的情況下，因失去將農地改為建設用地的權利而應得到的補償。因此，計算農地改為建設用地的增值是在假設農業生產為正常生產的前提下進行的，在此前提下的農業地租或農業生產資料價值也是正常生產條件下的地租或地價。從這一假設出發，我們可以得出：
農地發展權收益=建設用地土地使用權出讓價格-農用地土地使用權價格-建設用地開發成本-轉換成本稅費
即農地發展權的價格應等于農地轉為建設用地的全部增值。
由于國家在將農用地變更為非農建設用地之前或者之后對非農建設用地的周邊區域的公共基礎設施進行了大量投入，因此對于農地產生的“用途轉換性增值”，應該由國家占有。但這種占用并非絕對性的無償占用，國家需要從農地發展權收益中拿出一部分，來用于滿足失地農民就業、養老、醫療和失業等關系到農民未來生存和發展問題的相關保障費用的需要。由此，我們可以將農民分享的農地發展權收益歸結為農民就業、養老、醫療及失業等社會保障費用的總和。
即農民分享的發展權收益=農民就業再培訓費用+醫療保險費用+失業保險費用+養老保險費用等
由此可見，征地對村集體和失地農民的補償安置費用的關鍵是制定促進失地農民就業和解決養老、醫療、失業等社會保險等相關制度安排，并測算出所需的費用，即農民分享的發展權收益，如果這一費用低于農地發展權收益，則按此費用支付補償；如果此費用高于農地發展權收益，不足部分則應由政府支付，當政府的財力還達不到支付如此巨額的補償金額時，說明經濟發展的程度還沒有達到大規模征用農地的階段，因而應放緩城市化速度和規模，從而避免以犧牲農民利益來換取城市化成果現象的發生。同時，由于這種方式增加了政府非法批地的成本，地方政府將很難從大量的土地征用中獲得經濟利益，在一定程度上遏制了地方政府非法批地沖動。
由此我們可以得出，農地發展權視角下的失地農民補償應當包括：
1.對集體經濟組織的部分土地所有權補償；
2.對農民的承包經營權補償；
3.對地上附著物補償；
4.農民分享的發展權收益。
目前，我國的土地管理法已對前三項補償做出了相應規定，唯獨農地發展權分享收益缺失(如表3所示)，從而在一定程度上決定了農民所獲補償偏低這一事實。
因此，設立農地發展權，將能夠更好地解決農地非農化過程中土地增值收益的分配問題，緩解土地征收征用中存在的經濟發展與耕地保護的矛盾。同時，農地發展權的設立和實施，有利于我國政府對農地非農化的宏觀調控，能夠切實保障失地農民利益，維護農村的穩定和團結，促進新時期社會主義新農村建設的開展。
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新耕地征收補償標準范文6
但是，政府廉價征收農民集體土地，造成大量失地農民；另一方面，礦山企業土地稅費成本巨大，礦企叫苦不迭。
2012年4月18日，中鋁集團廣西平果鋁業采礦“臨時用地”方式改革試點，通過了國土資源部副部長胡存智帶隊的驗收組驗收，這為中國土地管理制度改革打開了缺口。
中國政法大學國土資源法研究中心主任、國土部咨詢中心專家李顯東認為，該項改革，實質是通過對“臨時用地”政策的靈活運用，以土地典押形式，代替征收出讓的方式。
逼出來的改革
平果鋁土礦，屬于堆積型露天開采礦藏，礦石就混跡于坡地、臺地、谷地、峰叢洼地的耕地泥土中。每開采2000噸鋁土礦，要占用1畝耕地。
中鋁廣西鋁業分公司（下稱“廣西鋁”）總經理武建強告訴《財經國家周刊》記者，“按現有規模，采礦占地每年將以3000畝速度遞增；整個礦山采礦用地近10萬畝，其中耕地占比超90%，約占平果全縣總耕地面積1/5以上”。
按法定的“征地/出讓”模式，平果縣將有超過9萬畝耕地被征收，近10萬農民獲得一次補償后失地；而廣西鋁則獲得50年的工業用地使用權，但其真正有效利用時間不過兩三年。這些土地遠離城市，交通不便，很難進行工業開發，只能“按法律復墾，還不準撂荒”。
“這對農民、地方政府和企業，都難以接受”。廣西鋁礦山部主任向瑞群介紹，僅為獲取采礦用地，企業平均每年花費1.9億元；加上復墾、維護，“土地費用占到礦石開采成本的40%以上”。
這些土地，成為企業的雞肋：到2005年試點開始前，廣西鋁已“積攢”了3000多畝土地，“曾試圖種樹、種菜、種糧、養豬，進行復墾后的利用；但是山間土地過于分散，最大一塊耕地面積也不足2畝”，企業難以規?；洜I。
而把這些花巨資“買來”的工業用地無償劃撥給地方，再次審批后變為農業用地，無償歸還給當地農民種植，“企業從心理到國有資產管理都難以接受”。
按現有征地補償辦法，平果當地農民只能獲得相當于征收前三年平均土地收益10-19倍的補償；按2005年價格，每畝土地補償金平均不到1.9萬元。
“礦地”矛盾因此尖銳。平果村民抗拒鋁礦征地的事件時有發生，破壞礦區道路、阻撓設備進場等司空見慣。
平果縣縣長韋正業告訴《財經國家周刊》記者，“采礦征地模式僵化，造成農民利益直接受損；諸多的社會民生問題，給地方政府帶來巨大壓力”。
“臨時用地”突破
2002年2月，平果縣政府和廣西鋁雙方聯合調研后，提出了改革方案――鋁土采礦用地“由原來的征收方式變為采礦臨時用地”；2004年4月，雙方聯合上報國土資源部審批。
2005年7月1日，國土資源部批復了該全國首個“采礦臨時用地”試點。
李顯東告訴《財經國家周刊》記者，這個改革方案，參考了《土地管理法》第57條、《土地管理法實施條例》中關于臨時用地的有關條款；還參考了《廣西壯族自治區實施辦法》中的第48條，即“企業采礦、取土占用土地不超過3年的，經自治區人民政府批準，可參照臨時使用土地的規定辦理用地手續”。
在此方案中，明確采礦臨時用地續辦手續最多2次，即4年；依然須履行審批、監督、復墾、驗收等程序。
臨時租用農民集體土地，因不改變用地性質，且僅限于采礦用地，故企業不用再繳納相應的土地出讓稅費；
而農民的利益，則基本沒有受損。臨時用地補償費用，采取接近征地出讓方式的補償標準執行。以2005年玉米旱地為例，補償金額達到前三年平均土地收益的17倍，約計1.9萬元/畝。
“與以租代征違法用地不同，廣西鋁的‘臨時用地’改革是在政策允許范疇內，依據現有法律框架，有相關完整配套政策作為保證的改革”，李顯東認為。
截至今年3月底，廣西鋁已累計完成五個批次、約8403.5畝的采礦臨時用地報批手續，已實際獲得土地7005畝，累計實施完成工程復墾約3330畝，實施還地1802.114畝，其中耕地1318.24畝。
博弈
此次改革，突破了《土地管理法》的桎梏。但如何確定補償標準、保障農民利益不受損害，成為改革成敗關鍵。
2004年12月，國土資源部關于《平果鋁土礦采礦用地方式改革試點項目》專題工作會議指出，“臨時用地補償費用，依舊按征地出讓方式的補償標準，執行缺少法律依據，補償費用過高，不能體現改革、創新、損失對等的原則”。
在臨時用地補償方案出臺伊始，曾以2004年玉米旱地為例，補償金額被確定為前三年平均土地收益的11倍，約計1.24萬元/畝，但這遭到當地農民大范圍抵制，改革被迫停止。
2006年6月，臨時用地補償標準被提高到“平均土地收益的14倍”，約計1.57萬元/畝；還地耕地不足部分的差額補償費，作為生物復墾保證金，還地時按實際支付。
但是，農民依然反對；改革再次陷入扯皮、停滯。
彼時已是2006年6月，廣西鋁第三期鋁土礦工程建設馬上就要動工，現實形勢，已容不得更多拖延。
武建強最后做出選擇，“改革的最根本原則，是不能損害當地農民利益”。
根據平果鋁礦歷年采空區平均復地率70%的實際情況，在辦理用地手續同時，礦企提前支付了30%的還地耕地不足部分差額補償費；如實際還地不足部分超過30%，還地時則另給予補足。
經過三次修改，臨時用地補償金額最終被確定為“以2005年玉米旱地為例，前三年平均土地收益的17倍”，約合1.9萬元/畝。
這筆錢，將如期全額支付到平果縣國土資源局征地補償費專用帳戶，再由縣國土資源局全額支付到農民手中。
至此，臨時用地補償標準，與50年的征地補償平均標準幾乎一致。
2006年8月12日，第一份采礦臨時用地補償協議，在平果縣馬頭鎮那良村村民小組簽訂；3天后，該采場剝離、采準施工完成，投入采礦生產。
群眾監督復墾？
向瑞群告訴《財經國家周刊》記者，歷史上，復墾土地屬于企業所有，只要復墾質量符合國家要求即可，“企業既沒有復墾動力，也缺少復墾監督”。
但實施復墾還地改革后，無形中等于引入了復墾質量的第三方監督?！盁o數雙村民的眼睛都在盯著你，因為他們知道，這片土地的主人4年后還是他們”。
農民要求不僅是簡單的復墾，而是要在復墾的同時完成農田改造。僅馬頭鎮那良村和感桑屯的約680畝采礦用地復墾，石牙爆破量就達到了5391立方米，基層平整墊土約22.7萬立方米，耕種層剝離土鋪墊量達7.1萬立方米，修筑防排水溝5862米，機耕路1158米，共計投入大型工程設備600多個臺班。
“采用新用地模式后，僅工程復墾，每畝就新增投資4000多元，復墾進度和質量大幅提高”，向瑞群說。
馬頭鎮龍來村的一位村民對《財經國家周刊》記者表示：“還回來的地比原先的好。不但平整，還有排水渠和機耕路，石崖子也被炸掉，原先的兩塊地變成了一塊整地，更方便耕種；地力也不錯，現在甘蔗畝產有4000多公斤，與當地同地類農作物產量相當。
礦企有設備、有技術，組織能力又強，“若能有機制的投入到農田整治，完成農民和地方政府難以勝任的工作，大幅提高耕地質量，擴大機耕地和水澆田面積”，平果縣縣長韋正業告訴《財經國家周刊》記者，“使得農民安居樂業，這是企業支付給地方政府再多的稅費也換不來的”。
2008年第一批復墾還地以來，平果當地農民們看到了臨時用地的實惠，紛紛要求實行“臨時用地 ”，阻礙礦山經營的情況大幅減少。
