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商業地產的現狀范文1
關鍵詞： 次貸危機;房地產信貸;風險管理
一、銀行房地產貸款占比不斷上升
1998年，我國實行了住房制度改革，住房實物分配制度取消，按揭貸款開始實施。同期，中國人民銀行相繼了《關于加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知》及《個人住房擔保貸款管理試行辦法》。在新的改革制度之下，大量具有住房需求的個人被推向了房地產市場。在當時我國貨幣政策較為寬松的情況下，住房開發成本低、進入門檻低、市場需求量大等因素刺激了房地產市場的快速發展。尤其是自2004年以來，我國房屋銷售價格持續上漲，購買商品房已經不僅僅是滿足個人需求，而成為一種重要的投資產品，房地產行業出現了膨脹的現象。在我國，由于大部分房地產開發資金都來自于商業銀行的貸款，因此，房地產行業的膨脹也使我國商業性房地產貸款占金融機構人民幣貸款比重的不斷上升。
2000―2006年以來，我國商業銀行的房地產信貸一直處于較快上升的趨勢。直到2007與2008年，一方面由于受我國為了抑制通貨膨脹而實行的緊縮的財政貨幣政策的影響，另一方面也是由于受到美國次貸危機的影響，我國商業銀行房地產信貸規模的增速才有所回落。相對于商業銀行的其他貸款而言，商業銀行房地產信貸的規模仍然處在一個較高的位置。這說明房地產貸款已成為銀行的重要資產之一，其貸款質量將對銀行業的盈利和風險狀況產生深刻影響。直接影響表現為銀行信貸損失風險增大。由于房地產貸款占比較高，在當前國內資產證券化等金融產品缺乏的情況下，房地產市場波動的風險高度集中于銀行體系，增大了不良資產率上升的壓力。
二、目前我國房地產信貸業務存在的問題
除了以上所反映的我國房地產信貸規模近年來增長相對過快的問題外，我還存在著以下一些問題。
1.過度競爭，潛藏巨大風險
目前，房地產貸款，尤其是個人住房貸款仍是各銀行的優質資產，商業銀行間的業務競爭日益激烈。為了爭取更多的市場份額，部分商業銀行基層行采取變通、變相或違規做法，降低貸款標準，減少審查步驟，放松真實性審核，嚴重影響銀行資產安全。2005年，四大國有商業銀行的個人購房不良貸款余額為289.2億元，比04年增加98.8億元。個人購房貸款平均不良率為2.1，比04年上升0.6個百分點。
個人購房貸款不良率上升的主要原因正式是商業銀行在開展個人房貸業務初期過于注重市場拓展，對貸款風險重視不夠，內部控制不嚴，存在貸前審查流于形式等問題。
2.未經批準，擅自開辦轉按揭貸款和加按揭貸款業務
轉按揭和加按揭貸款業務的貸款成數一般隨房產評估價值浮動，在經濟上行、房價持續上漲的環境下，極易放大住房信貸規模，且信貸資金大多用于購買多套住房或進入股市，增加了銀行潛在風險，加劇了房地產和股市泡沫成分。
3.住房貸款管理薄弱，“假按揭”貸款風險顯現
少數銀行的分支行對房地產貸款“三查”制度不落實，甚至為了規避房地產開發貸款的政策規定，與開發商和中介機構共同虛構住房按揭貸款合同，將不符合政策規定的開發貸款轉換為住房消費貸款，將一些銷售困難的樓盤以“假按揭”方式幫助開發商套現。
4.申請個人住房消費信貸的消費者還款能力的潛在風險
由于我國個人誠信系統尚未建立，商業銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控。目前我國消費者在申請辦理住房消費貸款時，僅是以提供收入證明來證明其還款能力。但這種證明水分太大，并且也不能確定以后的收入水平是否下降。而且，未來房價的波動和利率的變化也在一定程度上加大了拖欠還款的信用風險。
三、建議
為了維護我國房地產信貸市場健康發展，具體來說，應當加強以下幾各方面：
1.嚴格審查房貸申請資格
從住房按揭的對象來看，目前我國對個人客戶的信用評級制度還不完善，銀行客戶提供相關資料真實性的查證也存在較大難度，貸款客戶資質和信用方面的信息還存在較大的不對稱性。這就要求我國銀行業應當參照國際通行標準，制定和完善貸款資格審查細則，加強銀行征信系統的建設，加大對住房貸款的審查力度，盡量將違約風險消滅在萌芽中。
2.加強金融監管
目前，我國金融市場產品和服務比較匱乏，金融風險管理無論是理論還是實踐都大大滯后于實際需要。與此同時，我國商業銀行的內部審核制度也并不十分完善因此，監管當局應當適當加強對商業銀行外部的監督管理，定時或者不定時對商業銀行進行審查。同時，作為監管當局的人民銀行和銀監會也要將相互之間的職責劃分清楚，相互之間注意協調配合，要適應市場發展的需要，積極探索合理有效的監管方式，以便能夠實現更為有效的監管。
3.規范房地產評估機構
房地產評估機構作為重要的市場中介組織，為銀行提供客觀公正的評估結果，有助于減少房貸風險，提高信貸資源分配效率。然而在我國，整個中介機構的設置都不是很完善，房地產評估機構也不能例外。這樣一來，我國房地產信貸業務中的房地產評估這一方面面臨著較大的問題，急需要進行改善。因此，為了使商業銀行盡可能的減少房貸風險，我國政策制定當局就應當加速與完善中介機構的立法，對房地產評估機構的設立、資質條件、收費標準、行為規范等做出具體明確的規定，以維護公平、公正、公開的市場秩序，提高房地產信貸業務的質量水平。
商業地產的現狀范文2
關鍵詞：商業地產；融資模式；銀行風險控制
隨著我國對整個地產行業實行宏觀調控相應政策的逐漸突出，以往我國地產相應公司使用的各種融資渠道需要滿足比較嚴格的融資條件等，這對于地產的開發帶來了非常大的資金壓力，特別是對于商業地產而言，需要比較大的資金需求量，因此，融資問題也逐漸成為了商業項目開發的重要問題。
一、商業地產整體的開發現狀
自從進入到了二十一世紀，商業地產作為一種獨立的房地產形式，逐漸在全國范圍內出現并發展。從我國商業地產具體的發展歷程進行分析，可以首先分為三個主要階段。第一階段是二十世紀九十年代中期階段，在這一歷史時期，我國并沒有比較獨立的商業地產，只是城市配套公建的具體形式。第二個階段主要是在二十世紀九十年代的中后期一直到二十一世紀的初期階段，這一時期主要在我國的廣州地區以及北京等城市，逐漸出現了一些比較獨立的各種商業地產，但是仍然沒有比較完善的商業地產概念等。第三階段主要是在二十一世紀一直到現在，在這一時期中，正式出現了一些商業地產的相關概念，并且在全國的大范圍內逐漸出現了商業地產市場。但是，商業地產整個發展的的歷程仍然比較短，在二十一世紀初才出現真正的全國商業地產，我國的商業地產目前仍然處于發展的最初階段。
雖然現正迅速發展，但是這種迅速發展的背存在著一定的非理性因素，大部分商業地產的具體項目都是利用住宅，并且在建成以后，進行分割銷售的這種運營方式，最終的結果導致大部分商業地產相關的項目都因為具體的后期產權大量分散，導致經營非常困難，最后甚至走向了倒閉。此外，商業地產使用的各種融資通道都比較單一，主要是銀行貸款，如果一些非理性的各種開發運營的實際項目出現某些困難，最終難以償還所有的資金貸款，這也為銀行帶來了非常大的經營風險，并嚴重影響了我國社會的金融安全。出現這些問題其中重要的原因主要有兩點：第一，商業地產屬于一種比較獨立的房地產，并且，在我國出現的時間仍然比較短，人們對于相應的理論概念以及具體的實踐都并不熟悉。影響導致商業地產實際的開發運營并不夠科學合理。第二，缺乏針對商業地產具體融資的相應模式以及科學合理的體系，這也將無法滿足商業地產提出的具體融資要求等，甚至直接導致商業地產迷失正確的方向。
這就導致融資渠道非常單一，并且銀行存在的風險比較集中。對商業地產的融資方式仍然處于發展的最初階段，商業地產融資仍然存在較多的問題。
想要解決相應的問題，首先需要保證商業地產能夠可持續發展，其次，在充分了解商業地產自身本質以后，尋找各種適合商業地產的具體融資模式。
二、銀行面對商業地產融資需制定的風險防范措施
1.建立風險防范的內部控制制度
為了能夠有效的防范商業地產融資存在的各種風險，銀行需要建立商業地產融資科學合理的內部控制體系，從各個環節逐漸加強商業地產融資的風險防范。加強對各個融資項目的相應控制，建立獨立的內部審核機制，從而有效的保障內部控制制度具體的實施。具體的實際操作主要有以下幾個方面。第一，做好各種項目融資前的詳細貸款調查，并不斷完善貸前制定的風險分析制度等，對實際融資授信額度進行非常嚴格的審核工作，保證控制所有的操作風險。第二，注重貸時的審查工作以及相應的管理工作等，即實施有效的風險監督機制。第三，建立相應的風險考核制度，并對監督的內容以及風險進行嚴格全面分析處理等工作。第四，建立健全信息管理相應系統，完善控制制度等。
2.嚴格規范商業地產融資具體的控制制度
銀行對于商業地產融資風險中具體的操作風向主要是業務人員自身各種不規范操作行為導致的，應當逐漸規范融資業務實際的操作行為，結合不同的融資項目以及不同的融資種類，將具體的業務操作變得更加的公開化以及系統化，逐漸形成一種科學有效的業務運行制度等，保證商業地產融資相關業務能夠順利的完成。
3.提高銀行從事商業地產融資項目業務人員自身的綜合素質
商業融資業屬于一項知識面比較廣，專業技術性比較強同時操作非常復雜的綜合業務，因此，銀行需要對從事相關工作業務人員自身的綜合業務水平提出更加嚴格的要求。第一，加強對目前從事商業地產融資相關工作人員的專業業務培訓，還可以聘請一些國外銀行相關業務的工作人員進行專業授課，派送一些專業的融資人員進行出國深造等，加強銀行實際操作的相關培訓。第二，引進業務素質水平比較高并且有豐富經驗的人才，這一措施能夠節約大量的專業培訓費用。第三，建立穩定信貸相應的認識管理機制從而有效的避免人才的流失。從事商業抵償融資的相關工作人員不僅需要擁有較強的理論知識依據，同時需要擁有更加豐富的經驗，因此，從事商業地產融資相關工作人員的相對穩定性具有非常重要的作用。第四，加強風險意識，有效提升相關工作人員自身具有的防偽能力，不斷防范并且及時化解出現的各種融資風險。第五，提升工作人員自身的道德修養。培養銀行人員正確的價值觀。
綜上所述，本文主要講述了商業地產融資現狀，并分析了銀行加強商業地產融資風險防范的有效措施，只有避免各種融資風險才能有效的促進商業地產融資的迅猛發展。
參考文獻：
商業地產的現狀范文3
［關鍵詞］商業地產；發展；現狀；建議
［中圖分類號］F293.35［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）22-0015-04
1 前 言
2010年以來特別是2011年住宅地產宏觀調控政策嚴厲程度一輪高過一輪,“新國十條”、“限購”、“限貸”、“房產稅”及“限價”等政策措施密集出臺,經濟手段與行政手段并用共同抑制住房價格過高且過快上漲。作為房地產重要組成部分的商業地產成為諸多住宅地產開發企業爭相轉型領域,國內主要房地產開發企業均公布了商業地產發展戰略,商業地產比例提升成為未來幾年這些企業發展的重要舉措。在中國經濟結構轉型、城市化進程推進、居民可支配收入持續增長、消費結構優化升級及宏觀調控政策的多重效應下,商業地產投資價值逐漸顯現。在住宅地產受政策嚴厲調控的2011年商業地產的發展狀況如何？是否已經實現了社會各界的預測(迎來了發展的春天)？就這些問題,筆者根據2011年商業地產市場運行現狀及發展中存在的問題與挑戰對未來商業地產發展提出對策建議。
2 2011年中國商業地產發展現狀
2.1 商業地產投資增幅超過住宅地產
受投資慣性及開發商市場判斷力弱、政策敏感性差等因素影響,2011年嚴厲宏觀調控政策下住宅地產投資增速仍保持高位運行。商業地產投資增幅與商品房投資增幅和住宅地產投資增幅一致,雖然較2010年有小幅收縮(見表1),但增幅均高于第一和第二階段第一階段(1998—2003年)需求觀望房價穩步上漲時期,第二階段(2004—2009年)需求集中釋放房價快速上漲時期。年均增長率。2009年下半年開始的住宅地產調控政策其效成效于2010年及2011年逐步顯現,第一、第二階段投資增速均慢于商品房及住宅地產投資增速的商業地產,2010—2011年其增速均超過商品房及住宅地產投資增速。
2.2 商業地產新開工面積增幅亦超過住宅地產
投資額是反映開發商房地產市場信心的重要指標,但其易受投資慣性因素影響,新開工面積則能更好地反映開發商信心。2004—2009年住房市場快速發展階段商業地產新開工面積增速低于商品房及住宅地產新開工面積增速；2010年商業地產新開工面積增速稍高于住宅地產新開工面積；2011年隨著住宅地產調控的繼續深入開發商轉戰商業地產趨勢進一步顯現,商業地產新開工面積增幅明顯高于住宅地產新開工面積增速(5.4個百分點)。
2.3 商業地產成交價格增幅遠超住宅地產
第一、第二階段商品房及住宅地產成交價格上漲速度遠遠高于商業地產成交價格上漲速度；2011年增幅雖然較2010年有所收窄,但是在商品房及住宅價格增幅持續低迷背景下,商業地產成交價格仍保持了較為強勁的上漲態勢。
商業地產成交價格增幅的上漲及住宅地產成交價格增幅的回落有利于改變目前部分地區商住倒掛現象,引導開發商投資向商業地產轉移,促進房地產市場持續健康發展。以上海為例,2004—2010年商業地產成交價格與住宅地產成交價格比值平均為1.0,遠遠低于國際上公認的合理比值(1.5~2.0倍)。2011年隨著住宅地產成交價格的下降及商業地產成交價格高達20.8%的上漲幅度,二者比值達到1.4,接近于合理倍數值,商住倒掛現象得以有效扭轉。
2.4 商業地產土地價格增幅回落幅度小于住宅地產
土地政策為2011年房地產市場的重要調控手段,商品房土地供應的增加、土地招拍掛出讓方式的完善及對囤地、捂地行為打擊力度的加大,土地市場供給增加與開發商拿地熱情下降共同促進了商品房用地價格增速的大幅回落。相比而言,商業地產用地價格增幅高于商品房及住宅地產用地價格增幅,進一步說明相對住宅地產而言開發商對商業地產投資熱情上升。
從以上商業地產投資額、新開工面積、成交價格及土地價格的縱向、橫向比較可知,2011年開發商對商業地產投資熱情增高,市場整體運行態勢好于住宅地產,一定程度上說明住宅地產嚴厲宏觀調控政策促進了商業地產的發展。
3 商業地產發展存在的問題及挑戰
3.1 調控政策的不確定性對商業地產發展形成制約
2010年《關于進一步規范境外機構和個人購房管理的通知》規定：“在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋?！?012年3月廣州房管局強調嚴格執行該“限外令”,境外人士嚴禁在廣州購買商業地產。這是城市地方政府對商業地產“限外令”執行力度升級的表現；2011年8月,上海銀監局發出商業地產信貸風險提示,要求對未竣工驗收的商業地產停止發放商業貸款,停止個人消費貸款用于購買商業用房。同時上海各商業銀行,必須在商業用房竣工驗收成為現房后,才能對買房人發放商業貸款。
廣州、上海等城市政府對商業地產規范管理的加強引起了社會對政府商業地產調控力度加強的擔憂,其他地方政府是否會出臺相應政策加強對商業地產的調控力度還有待進一步檢驗,但這無疑表明雖然目前國家對發展商業地產還沒有一個指導性的文件,雖然為商業地產提供了廣闊的發展空間,但同時也帶來了諸多的不確定性。商業地產融資、開發及運營管理難度較住宅地產要大得多,其資金需求量大且投資回報周期較長,商業地產開發企業受調控政策影響更大。行業政策、貨幣政策、金融政策及城市規劃等對商業地產影響至關重要,在國內現行環境下上述因素往往具有不確定性,不利于商業地產長期穩定發展及市場主體明朗預期。
3.2 融資模式單一導致開發商融資難度加大
2011年房地產開發信貸此處房地產開發信貸為房地產開發資金來源中的國內貸款部分。從2010年的12540.5億元上升到12563.8億元,增長率僅為0.2%,遠遠低于1998—2010年年均增長率(24.6%)。商業地產同住宅地產一樣,其資金來源以銀行貸款和自有資金為主,社會投資的融資渠道還沒有充分建立起來。這種高比例的銀行貸款和低比例的社會投資融資模式降低了開發商轉型商業地產自主性,伴隨著住宅地產成交量及成交價格增速的回落,作為資金投入巨大、回報周期較長的商業地產,開發商短期內轉型進入商業地產受到資金約束大。
商業地產的現狀范文4
有業內人士擔憂，“萬科也好，實際上大部分商業地產還是社區內的商業，而且以銷售為主，這個不是真正意義上的商業地產開發?！笨v觀海外成熟市場，商業地產是以持有獲取租金為主要收入手段。不同與住宅，商業地產的開發、運作、管理等方便有很高要求。
“很多的城市都慢慢發展起來，有一些城市是值得進行開發的，有些不一定是值得的?！?/p>
城市規劃需三思后行
“現在每一個城市政府都在希望打造更多的商業綜合體，代表一個城市形象工程?！贝鞯铝盒械囊晃环治鋈耸扛嬖V記者。
由于商業地產的復雜性高于住宅，前期定位規劃與建筑設計，往往會決定商業物業的經營業態，目標群體，以及項目的主題特色等。早期商業地產開發中，不重視前期定位導致失敗案例不少。而商業地產后期的招商及運營管理也是關鍵因素。
一些城市商業布局不合理；一些商家業態雷同，效益不高；一些大城市高檔的商業地產項目偏多，而貼近百姓的社區商業網點不足。隨著越來越多綜合體的開發，新奇感覺早已不再。同樣的餐飲、同樣的電影院、同樣的服裝品牌……
另一方面，中國的商業本身發展落后，發展歷史短導致優質的商業資源特別少，商業的品牌就比較少。一個統計，北京是商業最發達的城市，北京最好只擁有33.2%的商業品牌，僧多粥少，招商同質化現象會非常嚴重。
“大量的綜合體建設，經濟支撐力不夠。當供應量超過市場的消化能力，就會有一大批商業物業滯銷堆積，開發商的資金鏈斷裂，進而引起一連串的連鎖反應?！睒I界不無擔憂，隨著大批商業地產的出現，可能會出現大量的垃圾大樓，一種是爛尾樓，一種是設計存在缺陷的樓。
“城市綜合體一窩蜂，沒有自己核心的產品，很多東西是無法復制的，但是商業地產前面有很多不確定因素，誰贏誰輸很難說?！?/p>
雖然中國的商業地產基本上是一個市場所支配的環境，政府不太干預，但是市場不可能解決所有問題，太多人進去，資源浪費會非常嚴重。另一方面，商業地產難度大，需要有一個長期經營的心態，普通的開發、投資、退出等不專業性給行業帶來隱患。
商業綜合體投資大，一定是要多贏的格局。政府要贏，解決從形象工程到民心工程的一攬子問題；開發商要贏，能夠獲得長期穩定的現金流保證，取得合理的回報；商家要贏，商業綜合體是否能經營成功最重要的還是商家。
普遍短線操作
商業地產與其說是地產問題，不如說是金融問題，根本的就是要獲得利潤、賺錢。跟西方相比，中國沒有相應的金融工具，比如大型的房地產投資基金、房地產投資信托reits等，一般的銀行貸款最長期限也僅為三年。
另一方面，商業地產需要進行長線投資，短貸和長投的矛盾長期存在。大型的房地產企業，比如萬達是靠快速滾動回款，華潤是靠母公司輸血，但對于更多的中小型房地產企業，并無可借鑒性。
目前商業地產的投資現狀是，“二三線城市大多數商業地產開發商抱有投機而非投資的開發沖動，因此商業物業的銷售比例往往較高，而商鋪這一高銷售價值的商業物業產品，是很多投機性開發商最為極大化規劃的物業類型。”
商業地產的現狀范文5
一、模式之淺
2015年中國商業地產可能會有系統風險，為什么呢？因為這兩年中央大力調控住宅，很多開發商都往商業地產跑，也不管城市能否消化，整個行業過量開發，這本身就有一個“算賬”的過程。而且，很多住宅開發商用做住宅的理念做商業地產，比如先建好再招商，而對于專業的商業地產開發商，更多是用住宅銷售收入現金流覆蓋開發成本，最后賺個自持物業，這是個很好的結果。但如果整個行業都這樣簡單思考的話，商業地產就可能被搞亂，而最關鍵的運營、資產經營可能就很難快速做出來。
二、成本偏高
與國外相比，中國商業地產整體融資成本稍高，行業中融資成本都在8%-9%，雖然毛利潤較高，但管理費用、稅收等扣掉后，最終的凈利潤會降低。相對而言，國外回報率可能4點多，但融資成本只有2點多，整體而言，商業地產發展整體成本偏高，作為重資金屬性的商業地產行業，較高的成本很難支持商業地產的快速發展。
三、管制稍松
在中國做商業地產有幾點很難，一是人才很缺乏，二是市場規范性缺乏，商業地產企業盲目擴張缺乏相應的管制和宏觀調控。比如，澳大利亞最大的房地產商西田在麥格理市做了一個商業地產項目，并且堅持了二十幾年，服務20多萬人。在此過程中，每7、8年就擴張2萬平方米，基本能滿足本地的需求。更驚奇的是，如果有新的競爭對手進來，西田可以直接寫信給政府投訴，說我早幫你算好賬了，不適合有新的競爭對手了，競爭環境很健康。但在中國競爭環境中，今天政府某些機構與A簽訂協議3年內不招新的，但可能6個月后就招一個B，中國人做很多生意都是惡性競爭，動不動就一哄而上。
四、競爭激烈
雖然在整體環境不容樂觀的背景下，單一城市、區域的商業地產卻表現出巨大的分化，競爭結果會非常慘烈，大批同類型中小型商業地產將面臨淘汰。未來中國商業地產很有可能出現這樣一種情況，即在一個大片區中只有有限的幾個購物中心，比如3-5個，且第1名1個月的銷售額會等于第2、3、4名的銷售額總和。第1名可能賺了整個片區的40%-50%，第2、3、4名占了40%，然后剩下第5、6名可能就賺一點點，也可能虧錢退市。
商業地產的現狀范文6
【關鍵詞】商業地產；融資模式；金融政策
國務院“十二五”計劃實施以來，房地產調控進入了關鍵時期。在土地出讓、房地產信貸、交易等政策調整下，銀行貸款規模收緊、利率調整、信托融資規范等政策影響，房地產融資難度加大，普遍面臨資金鏈緊張的問題。對于資金需求量大，回收期長的商業地產必須特別注意資金安全，在金融緊縮政策前，資金問題幾乎已是所有開發商共同需要面對的難題，在金融緊縮的政策下，商業地產企業的壓力更大，商業地產的融資環境正日趨緊張。由于融資渠道受限，應積極拓展商業地產多元化融資渠道
1 商業地產融資的定義和特點
1.1 商業地產融資的定義
商業地產,顧名思義, 是作為商業用途的地產.以區別于以居住功能為主的住宅房地產,以工業生產功能為主的工業地產等. 商業地產通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。
商業地產融資就是指為了使商業地產項目順利進行，而在開發，流通及消費過程中，進行籌資，運用和清算等一系列金融活動的總稱。
1.2 商業地產融資的特點
商業地產具有商業、地產與金融三重特性，及區別于單純的商業企業，有區別于傳統的房地產。目前商業地產融資的特點就是融資困難，渠道單一，商業地產對企業自身的資金實力和融資能力有很高的要求，尤其是在金融緊縮政策之下。商業地產有高風險，高收益的特征，商業地產的主要收益來源在于租金。商業地產在建設階段，需要占用大量的資金，投資回收期長，資金周轉率慢，會給企業帶來很大的資金風險。
2 當前商業地產融資模式淺析
目前，我國商業地產主要是以銀行融資為主，商業地產開發周期一般比較長，占用資金較多，風險相對較高，積極發展融資渠道，對商業地產健康發展，用重要的作用。本文將對商業地產各種融資模式進行淺析。
2.1 銀行貸款
商業地產最傳統的融資渠道就是銀行貸款，商業地產有今天的成績，與銀行是分不開的。商業地產是典型的資金密集型行業，目前我國的開發商自有資金不多，主要融資渠道還是依靠銀行貸款，資本融資渠道受制于政策。信貸政策收緊，融資渠道受阻，企業就有可能陷入資金困局的風險，這無形中增加了商業地產企業和銀行的經營風險。所以在投融資方面，必須改變長期以來單純依靠銀行貸款的籌資模式，走多元化融資道路。
2.2 上市融資
商業地產融資的基本方式之一就是上市融資，上市融資主要是指股票融資，即股份有限公司在正全面交易所掛牌并發行股票進行融資。商業地產企業通過發行股票上市，可以幫助企業迅速獲得大量資金，保障開發期間的資金需要，也可以提高企業的知名度。對于綜合實力較強的商業地產企業，通過上市融資，能夠形成強大的競爭力，但是上市融資一般門檻比較高，審查也較為嚴格，對于中小型商業地產是可望而不可及的。
2.3 PE(房地產私募投資基金)
PE是一種以融資為目的，以非公開的方式向特定的投資者募集一定的資金，向未上市企業進行的權益性投資，最終通過被投資企業上市、并購或是管理層收購等退出方式獲取利益的一類集合投資基金。由于PE相關的法律還不規范，也缺乏合格的人才劃分標準，往往會使許多缺乏市場風險識別和預計能力的人參與其中，蘊含了較大的風險，再加上本來房地產私募基金存在的范圍有限，流動性不高，因而PE這種融資渠道具有很大的局限性。
2.4 REITs
REITs（Real Estate Investment Trusts 的簡稱），即房地產（不動產）投資信托基金，是一種以發行收益憑證的方式，籌集眾多投資者資金，由專門投資機構進行投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs 起源于20世紀60年代的美國，逐步擴展到歐洲、澳大利亞及日本、韓國、新加坡等地，自從2005年12月21日，中國第一支REITs（廣州城建越秀）在香港成功上市后，國內房地產信托市場呈現快速發展的態勢。
REITs作為一種專業的房地產投資金融工具，即為投資者提供了門檻低、流動性高、風險較低、稅收優惠、規范投資大型商業物業的投資機會，也對于解決商業地產的融資問題提供了很好的途徑。REITs具有流動性強的特點，便于投資者參與或退出投資，對于擁有資金量不大的中小型投資者也可以參與其中，擴大其投資途徑?？偠灾琑EITs是國際通用的一種大型商業物業投資行為，是分散投資風險的有效途徑。商業地產通過REITs融資，可以拓寬融資渠道，減少對銀行貸款的單純依賴。隨著我國各大城市相繼開展試點，REITs運作中的各種問題也將逐步得到解決，REITs融資的優勢也將逐步顯現。
2.5 商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）
CMBS是指商業地產企業的債權銀行將原有的不動產貸款中的商業用房抵押貸款作為資本，發行證券，通過證券化過程，以債券形式向投資者發行。與其他融資方式相比，CMBS的優勢在于發行價格低，對母公司無追索權，能保持商業地產未來增長潛力及資產負債表表外融資等。CMBS是一種證券化的創新融資模式，還處于起步階段，從操作上來講CMBS比REITs更易推行，但是我國當前的金融環境決定了CMBS不會有太大的發展。我過的CMBS要成功發展起來，必須要有政府，銀行，評級機構等各方面的配合與推動，還有健全的法律制度作為保障。
3 結語：
綜上所述，本文認為商業地產應構建多元化融資渠道，在金融緊縮政策下，不能只單純依靠銀行貸款這種傳統的模式來融資，現階段應重點培養商業地產投資信托基金業務，同時也應該完善商業地產投資信托基金法律法規，努力創新金融工具?？傊诮鹑诰o縮政策的大環境下，需要擺脫依賴銀行信貸的狹窄融資局面，走多元化發展道路，努力創新金融工具，不斷豐富融資模式。
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