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房地產項目獎勵方案范文1
[關鍵詞]房地產項目 施工階段 成本管理 策略
一、引言
眾所周知，房地產項目成本管理貫穿在工程建設的全過程，在施工階段搞好成本管理，達到增收節支的目的，是項目經營活動中重要的環節，可以說，工程施工階段成本是房地產項目開發過程中進行成本管理的重中之重。房地產項目開發過程中，如何把握房地產項目施工階段的成本管理的內容，做好房地產項目的工程施工階段成本管理?如何對工程施工階段成本形成過程的一切費用，進行科學的分析與管理手段，是擺在每一個房地產開發項目面前的重要問題。
施工階段是房地產開發項目的具體建造過程，一般從房地產項目現場開工到竣工后交付使用為止。施工階段成本涉及開工手續辦理時的費用，如綠化建設費等，施工過程中成本，如人工費、材料費、機械費、其他直接費、現場管理費、總部管理費等，以及竣工驗收時的手續費、綜合驗收、性能認定、測繪產權登記費等。通過降低房地產項目成本，才能使房地產開發商在競爭中發揮自己的優勢，獲得社會和經濟效益。
二、房地產項目施工階段的成本管理的內容
(一)工程管理
保證房地產項目按工程施工順序順利實施就是對成本的最好管理，從成本管理的角度出發，工程管理方面的成本管理主要有包含以下幾點內容：第一，成本計劃工作。計劃就是把房地產開發項目的建設的全過程資金支付都納入計劃軌道，用一個動態的成本計劃來協調整個房地產項目，做到事先規劃。第二，成本控制職能。房地產項目成本控制是通過項目分解，房地產開發每一階段性的目標的提出與檢驗，嚴格各種財務指標的貫徹與執行，房地產成本控制的核心是做好質量、進度和成本的協調與統一。
(二)房地產變更的管理
在房地產項目開發過程中，對房地產變更的管理非常重要，房地產管理人員與造價人員應密切配合，嚴格控制洽商變更的發生，嚴格把關成本與造價之間的關系。對于不可避免的洽商變更，必須事先做詳細的技術經濟分析，并就變更對房地產成本的影響做出評價，一般情況下，房地產項目變更后的單價仍按原合同中的已有單價執行，如果合同中沒有此單價或可參考的單價，則按合同條款進行估價，由承包商提出單價分析數據，經監理工程師審定，開發商認可后，方可按認可的變更進行。
(三)施工過程中的合同管理
在房地產項目施工過程，特別是一些小額貸款的合同，可能有開發商代表現場簽署，這種情況在房地產的后期較為常見。所以，規范、細致、嚴密的簽署分包合同是項目建設階段成本控制的又一重點。
除此之外，工程施工行政管理方面和工程施工財務方面也需要結合工程進行全方位的成本分析，并及時反饋到決策部門，以便采取有效措施來控制項目成本。
三、房地產項目施工階段的成本管理的原則
房地產項目成本管理就是在房地產項目開發過程中對資源的投入，施工過程及成果進行監督、檢查和衡量，并采取措施確保房地產項目成本目標的實現。成本管理的對象是房地產開發項目，其主體則是人的管理活動，因此，實際上房地產項目成本管理就是要求開發商合理使用人力、物力、財力，降低成本，增加效益。其原則有：
(一)節約原則
節約是房地產項目成本管理的基本原則，就是節省房地產項目施工的人力、物力和財力，節約絕對不是消極地限制與監督，而是要從提高項目的科學管理水平人手來達到節約。要著眼于成本的事前監督、過程控制，在實施過程中經常檢查是否出偏差，以優化施工方案。
(二)全面控制原則
房地產項目全員控制。房地產項目成本管理涉及組織中的每一個員工，因此應充分調動每一個員工控制成本、關心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念，如果認為成本控制僅是負責預結算及財務方面的事，就片面了。
房地產項目全過程成本控制。房地產項目成本的發生涉及項目的整個周期，因此，房地產項目成本控制應從施工準備開始，經施工過程至竣工等各個階段。因此，成本控制工作要伴隨項目施工的每一階段，使房地產成本自始至終處于有效控制之下。
(三)目標控制原則
在實施目標管理的過程中，成本管理目標的設定應切實可行，要落實到部門甚至個人，做到責、權、利相結合，并同其工資、獎金掛鉤，做到獎罰分明。
(四)動態控制原則
房地產項目的成本控制是在不斷變化的環境下進行的管理活動，所以必須堅持動態控制的原則，將房地產開發的工、料、機投入到施工過程中，收集項目開發成本發生的實際值，將其與目標值相比較，進行動態監控。
四、房地產項目施工階段的成本管理對策與建議
(一)搞好成本預測確定成本管理目標
房地產項目成本預測是成本計劃的基礎，成本預測對提高房地產項目成本計劃的科學性、降低房地產項目成本和提高房地產開發經濟效益，具有重要的作用。加強房地產項目成本管理，先要抓成本預測。成本預測的內容主要是使用科學的方法，結合中標價，根據房地產項目的施工條件、機械設備、人員素質等對房地產項目的成本目標進行預測。
另外，還應加強對施工方案引起費用變化的預測，如結合項目所在地的實際情況，以據實作出正確的預測。還需輔助房地產費的預測，房地產清單或設計圖紙中沒有給定，而又是施工中不可缺少的，需根據實施性施工組織設計做好具體實際的預測。并做好成本失控的風險預測。
(二)尋找有效途徑實現成本管理目標
降低項目成本的方法有多種，概括起來可以從組織、技術、經濟、合同管理等幾個方面采取措施控制。
(1)采取組織措施控制房地產項目成本。要明確項目經理部的機構設置與人員配備，明確處、項目經理部、公司或施工隊之間職權關系的劃分。項目經理部是作業管理班子，是企業法人指定項目經理做他的代表人管理項目的工作班子，項目建成后即行解體，所以它不是一經濟實體，應對整體利益負責任，同理，應協調好公司與公司之間的責、權、利的關系。要明確成本控制者及任務，從而使成本控制有人負責，避免成本大了，費用超了，項目虧了，責任不明的問題。
(2)采取技術措施控制房地產成本。采取技術措施是在施工階段充分發揮技術人員的主觀能動性，對標書中主要技術方案作必要的技術經濟論證，以尋求較為經濟可靠的方案，從而降低房地產成本，包括采用新材料、新技術、新工藝節約能耗，提高機械化操作等。
(3)采取經濟措施控制房地產成本。人工費控制：要從用工數量控制，有針對性地減少或縮短某些工序的工日消耗量，從而達到降低工日消耗，控制房地產成本的目的。
材料費的控制：對材料用量的控制，堅持按定額確定材料消耗量，實行限額領料制度；改進施工技術，推廣使用降低料耗的各種新技術、新工藝、新材料。對房地產進行功能分析，對材料進行性能分析，力求用低價材料代替高價材料，加強周轉料管理，延長周轉次數等；對材料價格進行控制，主要是由采購部門在采購中加以控制。對市場行情進行調查，在保質保量的前提下，貨比三家，擇優購料；合理組織運輸，就近購料，選用最經濟的運輸方式，以降低運輸成本；要考慮獎金的時間價值，減少資金占用，合理確定進貨批量與批次，盡可能降低材料儲備。
機械費的控制：盡量減少施工中所消耗的機械臺班量，通過施工組織、機械調配，提高機械設備的利用率和完好率，同時，加強現場設備的維修、保養工作，降低大修、經常性修理等各項費用的開支，避免不正當使用造成機械設備的閑置；加強租賃設備計劃的管理，充分利用社會閑置機械資源，從不同角度降低機械臺班價格。從經濟的角度管制房地產成本還包括對參與成本控制的部門和個人給予獎勵的措施。
總之，房地產項目施工階段的成本管理需要建立在對成本的管理目標和準確預測上，制訂和完善成本管理責任制，并通過掌握科學、合理和實用的方法，對工程施工成本進行全方位動態控制。從而最大限度地節約成本，控制好成本，促進房地產開發項目實現又快又好的發展。
參考文獻
[1]孫秀偉．建筑工程成本管理[M]．北京：北京理工大學出版社．2009．
[2]李偉．“世紀村?王府”房地產開發項目管理研究[D]．重慶大學．2004．
房地產項目獎勵方案范文2
（一）財務管理是核心
管理好房地產企業的財務工作，相關的財務管理體制是保證，好的體制能夠幫助房地產企業降低并抵御財務風險，實現自身效益和利潤的最大化。新時期下，房地產企業要加強成本和財務管理，實現低成本、高收益的財務管理模式，提高自身的經濟效益。房地產企業項目開發中，原料采購、項目施工到房屋銷售這一系列活動，都貫穿有財務活動，財務活動是房地產項目運營的基礎。另外，房地產企業自身的決策和各個部門工作的開展，一定程度上受財務信息的影響，利用財務信息，可以推算出項目預期投資和造價的資金需求，掌握了這些數據，企業才能更好的管控開發項目，利用項目增加企業的經濟效益。
（二）預知企業風險
經濟發展浪潮中，企業就像一艘船，在大海里航行，想要到達終點，必須有良好的導航和天氣預報系統來指明方向，同時躲避暴風雨，降低損失。房地產項目建設的周期長，需要投入的資金多，投資得到回收的時間也長，并且投資風險高，這些特點的存在，使項目預測和實際收益情況產生很大的差距。為了避免這些特點對地產項目運行的影響，就需要預測可能出現的問題，利用財務資料進行分析，發掘隱藏的問題，及時發現及時解決，減少風險對自身項目的影響。
（三）財務管理現狀
“高出生，高死亡”是目前大部分房地產企業的狀態，這種狀況的出現有很多原因，通過分析這些失敗案例，我們可以發現一個共同點，這些沒有成功的房地產企業都存在財務管理缺失和體制不健全的情況，財務管理發揮不出實際作用。我國房地產企業受到的影響是多方面的，為了銷售，企業都將重點放在消費者需求上，忽視自身財務管理的重要性。在產業升級和轉型中，財務管理逐漸突出，項目被迫停工。所以企業也開始加強自身的財務管理，做好項目預期分析，防范財務風險，提高自身在行業中的競爭力，始?K立于不敗之地。
二、出現的問題
（一）機制不完善
房地產企業的財務管理，在機制建設上不下功夫，管理機制不健全，財務管理工作開展艱難。一方面，財務管理部門的工作人員，財務管理知識和經驗都不足，在財務管理工作上態度和行為閑散，使房地產項目的財務方面存在很多問題和漏洞。另一方面，財務管理體制不完善，財務信息不能及時準確的上報，導致項目得不到整體掌控，對于項目使用的資金也不能進行準確估計，很容易造成資金的浪費，損失企業的錢財，加重項目的資金負擔。
（二）力度不深入
目前，大部分房地產的財務管理，僅僅是填寫憑證、帳簿登記和財務報表編制，財務預算、控制、分析以及決策等工作都沒有涉及到。原因之一是房地產財務管理人才缺失，原有的工作人員無法完成財務預測等工作，房地產目前的財務管理存在數據缺失、探索不夠的情況，無法給項目決策提供依據。同時領導對于財務管理的重視度也不高，重點還是放在滿足顧客需求和提高銷量上。財務管理只做表面工作，財務管理數據無法實現同步，不僅降低項目利潤，還會影響企業發展。
（三）成本達不到最優
項目設計方案、土地使用權購買、工程招投標和施工是房地產項目開發的成本來源。只有降低成本，才能提升項目開發利潤。但企業在成本管理中出現很多問題，不能選擇最優方案導致資金流失，，購置土地使用權時，由于沒有事先預估，購買的土地價格超出預算，給項目開發帶來資金壓力等等，這些問題不解決好，不利于房地產項目的開發和建設。
三、改善的措施
（一）健全制度
首先，房地產財務管理機制的完善，要根據國家的相關法律法規和自身的具體財務工作情況，科學的考量，進而完善好財務管理工作的機制。其次，要管理好財務人員的行為，健全行為準則，使房地產企業的財務管理工作分工更明確，具體工作更詳細。財務管理人員要遵守制度，根據制度進行財務管理活動。最后，要加強財務管理制度的建設，分析房地產企業的具體情況，制定出一套具有針對性的財務管理制度，財務管理制度有實用性，提高房地產企業財務管理的水平，保證企業房地產項目的經濟效益。
（二）樹立思想
財務管理是一項長期工作，是企業實現項目目標的基本手段，通過財務預算安排房地產項目開發的方向和規劃具體方案，合理控制項目支出資金、考核自身的實際情況，將企業開發資金合理分配給開發的地產項目中。為了更好的做好項目預算工作，財務管理人員必須樹立預算管理思想，強化預算工作組織，將項目管理的程序進行細分，擬定每個階段的具體預算方案，保證項目預算管理發揮真正的作用和功能。房地產企業預算管理的全面實施，要將預算管理和發展目標進行結合，改變企業對財務部門的認識，促使各個部門積極配合和協助財務管理工作，完成了整個企業的預算管理工作。
（三）提高素質
房地產財務管理人員的招聘中，要優先選擇有經驗的財務管理應聘者，對于應聘上的人員，首先需要向他們宣傳財務管理的重要性，讓他們清楚認識到自身所從事的工作對企業運營的重要作用，增強其財務管理工作的責任感。同時，建立專業財務管理，明確分工，應對財務問題。另外，定期組織培訓，聘請財務管理專家到企業進行培訓，提升財務管理人員業務技能。培訓結束后，要對企業財務管理工作進行評比，表現優秀的給予一定獎勵，通過這種方式，提高財務管理人員工作的積極性，促進財務管理工作的順利開展。
（四）信息化建設
財務管理工作，不是簡單的憑證填寫、帳簿登記和報表編制等，還有財務預測、項目控制、決策和分析等。這些工作會產生大量數據，光靠手工記錄不僅費時費力，還會出現很多問題。信息化的到來，要求房地產企業的財務管理達到信息化管理要求。企業要重視自身的財務管理工作，為財務部門提供所需要的辦公設備，引進技術人員，建立和管理自身的財務信息系統，將企業的項目數據登入財務系統，方便企業各個部門進行信息整合，加強企業部門間的溝通，同時也給各個部門進行項目決策提供財務數據參考，保證決策的科學合理性。
房地產項目獎勵方案范文3
關鍵詞：價值控制；房地產；設計；應用方法
1．價值控制的核心理念
價值控制(Value Management，VM)是在價值工程(Value Engineering，VE)基礎上發展起來的一種系統的管理理論和方法（張如潮，1998）。它通過對事物價值系統進行系統化理論分析和綜合研究，運用價值規劃、價值分析和價值工程等來實現價值增值（馬慶國，1985）；是在滿足功能前提下降低全壽命周期成本，提高產品或作業的價值，滿足客戶的需求。通過在房地產開發項目中的應用，價值控制既能促使業主和設計人員了解客戶的需求，及時做出有益于項目的調整，又能提升各單位的管理水平和工作質量、工作效率和效益，提高整個工程項目的價值。因此論題“價值控制可能是一種昂貴又耗時日的方法，不能寄希望于其能帶來成本、時間和質量方面的顯著收益?！边@種說法在目前房地產項目管理日益科學化、精細化的背景下顯然是不成立的。
在工程項目管理和房地產領域，以工程項目為對象的項目價值控制理念以英國里丁大學(The University of Reading)的的價值控制思想為主。格林教授(Green.S.D)認為價值工程并不一定需要出現在工程項目管理工作中，它只是一種成本管理方法，在需要降低成本時可以使用。而工程項目管理的主要問題是明確項目目標，并圍繞目標體系進行工程項目管理工作。VM的工作過程，實質就是針對工程建設項目的功能和成本等方面提出問題、分析問題和解決問題的過程，一般分為系統分析、系統綜合、系統評價及優化、系統實現四個過程 ；VM的核心理念是系統功能分析和方案創造。
2．價值控制理論在房地產項目設計階段應用的意義
價值控制對項目目標實現影響最大的階段，是在設計管理的前期決策階段和設計階段。從國內外實踐所形成的數據來看，影響開發成本的是約占開發項目建設周期四分之一的設計前期階段，合理的設計方案可以節約施工階段的建造成本（劉永峰，2004）。因為當初步設計方案確定以后，建筑物的結構形式、外觀設計、平面布置以及裝修標準全部應確定，它對項目全壽命周期成本的影響占75%～85%；而施工階段，可以節省工程成本的潛在量只占到項目總投資的5% ~15%。因此，價值控制在前期決策階段和設計階段的應用非常重要。國外的價值控制實踐表明，在項目的概念階段和設計階段，價值控制對工程項目的正確決策貢獻最大，節約工程項目成本的可能性也最大。
通過在設計階段價值控制的實施，可以取得良好效果，可以節約投資，提高項目價值，據美國在建筑工程中開展價值控制的經驗，一般可降低工程投資5%左右；可以減少投資失誤，從房地產項目的一次性角度考慮，通過價值分析，減少甚至避免投資失誤，將資金用到更有價值的項目，更具有可觀的價值；通過價值控制分析合理安排資金、生產工藝、搞好關鍵工序過程控制（李挺立，2007），不僅可以減少資金占用，更可以加快進度；降低使用成本，價值控制所追求的目標是以較低的壽命周期成本(建筑成本和使用成本)可靠地實現用戶所要求的功能；可有效的節約能源，通過價值控制改進設計和采取節能措施，能源消耗可望減少30%。
3．房地產項目設計階段價值控制的要點
設計階段的全壽命周期價值控制控制的要點在于：
1）設計優化標準的確定。設計優化的標準必須從業主和最終的使用者要求出發，包括環境負擔、社會經濟因素、資產的經濟壽命、技術壽命、功能壽命、材料和能源平衡限制、可持續性、功能性和法律規定等其他方面的限制。設計優化產生很多可選擇的方案（郭婧娟，2005），必須對方案進行量化評估來確定方案。設計優化是一個不斷反復循環的過程，信息交流也是動態的，不斷在項目參與方之間形成一個持續的過程。
2）房地產項目的壽命估計。壽命估計是全壽命周期成本中的一個重要方面，沒有合理的服務年限就不會有合理的全壽命周期成本。壽命周期評估可以對設計方案進行優化，它在設計階段可以對方案、技術、過程、材料的選擇進行優化。在設計階段所做的壽命周期評估直接影響到施工和運營階段，在設計階段就應考慮到后續階段的最小化能量消耗，水和廢物的重新使用和循環使用，所有決定都要考慮維修和項目管理。對已經存在的房地產項目和構件，許多方面已經被事先決定了，要集中確定建筑的剩余年限，優化維修和更換成本。
4. 項目設計階段價值控制的主要節點
房地產開發項目設計階段產品設計流程一般結構包括：方案設計、初步設計和施工圖設計。在不同階段，VM活動對象和側重點有所不同。
在方案設計階段，主要確定建筑物形式、控制尺寸及總體布置方案。在此階段可以應用VM進行設計方案比選，主要采用設計招標及設計方案競標來實現。運用VM進行方案評標時，必須在設計招標文件中予以明確相應的評價指標；不同工程項目其評價指標有所不同。一般地，指標設定包括適用性方面的平面布局、采光通風等；美觀方面的立面效果、內外裝修、與周圍環境協調等；環境方面的綠化、景觀、噪聲等。最關鍵、最困難的工作是如何合理設定評價指標。
初步設計階段，主要考慮設計是否滿足使用者要求和工程項目功能要求。此階段應用VM，進行方案創造，然后優選以求價值最大化方案。方案創造時應進行功能分析，要正確識別方案功能，確保必要功能，消除不必要功能和過剩功能。如果并不是客戶需要的商品房必要功能，可以考慮減少這些不必要功能，降低成
本。在方案優選時，應選擇價值系數最大的方案。
施工圖設計階段，主要對使用者的要求及工程項目的功能要求量化，因此在施工圖設計階段應用VM主要是對細部建筑方案優選和材料優選。例如，地熱式供暖和外掛式散熱器的選擇。
5．價值控制在項目設計中應用方法簡介
價值控制在房地產開發項目設計管理中應用的方法有很多，國外比較常用的有承包商建議法(The Constractor‘s Change Proposal))、設計方案審核法(The Charette)、澳大利亞法(AustralianApproach)、日本3小時工作法(Japanese 3 Hours Compact VE)等。
1）承包商建議法。該方法是利用承包商的工程經驗和技術改進項目設計的方法。如果承包商提出的改進方案被業主采納，在不減少產品價值的情況下降低了開發成本，那么承包商可以按照成本降低額度的一定比例獲得獎勵。
2）設計方案審核法。該方法是在房地產開發項目初步設計即將完成時實施，主要的工作內容包括：首先，利益相關者的代表對工程的要求進行詳細說明，根據說明，價值控制促進者激發參與人員提出新的方案；之后對新產生的方案進行研究，確定是接受還是否決；最后，設計人員在工程設計中采納好的方案和意見。
3）澳大利亞法。澳大利亞新南威爾士州制定了價值控制標準TAM2000(Total Asset Management Manual)，該標準一般被成為澳大利亞法。該方法通常持續兩個工作日，由專題討論前、專題討論、專題討論后三個階段組成（Burman，1998）。
參考文獻：
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2．馬慶國，馬延路，等．價值工程的理論與方法．杭州：浙江人民出社，1985．78-79
3．劉永峰．設計階段項目管理實施規劃研究．同濟大學學報， 2004，（6）：4－6
4．李挺立．基于價值工程的房地產開發項目成本控制．北京：北京交通大學出版社，2007．121-122
房地產項目獎勵方案范文4
【關鍵詞】房地產項目；房地產開發；質量控制
房地產開發項目是一項復雜的系統工程，具有開發周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段，項目設計階段和項目實施階段。房地產項目開發商作為管理主體，是從策劃到竣工驗收交付使用各階段的組織者、實施者。房地產開發商對其項目設計管理的質量控制是否有效，直接關系到房地產項目的質量好壞、工期長短、是否能獲得預期利潤等方面。
1 房地產開發項目前期工作階段
房地產開發項目前期工作主要是編制項目建議書、可行性研究報告及項目策劃書等，是整個開發項目的基礎，其質量高低對后階段工作有著重大影響。主要辦法是建立開發項目前期工作成果質量評審制度。通過質量評審制度可以吸取專家們的知識和智慧，及時發現問題，優化前期工作成果。不論是開發企業自行編制還是聘請項目咨詢公司提供的相關報告資料，均要求報告資料提供方組織本項目人員對其工作成果先進行自我評審，然后再進行內部評審。內部評審完成后，該成果才能提交給開發企業，由開發企業組織有關專家對該成果進行評審與完善，形成相應記錄文件，以提高投資效益。在進行有效的市場調查基礎上，開發企業可以根據房地產市場價格采取擬訂目標利潤的辦法來推算目標成本，把目標成本按開發成本和期間費用進行分類、分解。在正確劃分成本項目基礎上，對各環節支出確定開支范圍及擬訂費用標準，根據目標成本頂測各項稅費支出，預訂支出計劃，讓目標成本、目標利潤具有可預見性和可控性。
2 房地產開發項目設計階段
項目設計階段是開發項目進行質量管理與控制成本，實現經濟效益的最直接最重要的環節。一般來說，設計費只占項目總投資的約1%，但設計工作對工程造價的影響程度可達75%以上。優秀的設計是開發項目盈利的基本保障。項目設計階段分為初步設計和施工圖設及兩個階段，兩階段設計是我國工程設計行業長期形成的基本工作模式，它可以確定具體的技術經濟指標，每一項指標直接關系到項目的開發成本與質量。整個設計階段既要將目標進一步優化，又要具體分解目標成本井進行落實。
2.1 方案設計階段。在房地產項目建設中，前期的可行性研究報告、市場調查、建設項目的產品策劃定位，是后來作為規劃方案設計的依據。因此，作為房地產開發商最好是請一個全程策劃的咨詢公司。根據一些經驗教訓，建議開發商根據樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應實力的規劃設計單位進行方案設計，設計前，對方案設計單位進行項目可行性研究、產品市場定位的介紹講解，設計人員在此基礎上進行規劃方案設計，由建設方組織相關專家討論會，評選出最優的初步規劃方案。建設方再與做出最優方案的初步設計單位簽訂合同，在此基礎上進行細化，作出審批方案。
2.2 施工圖設計階段是工程成本控制的關鍵。設計過程中，有些設計人員只注重設計質量和設計期限，沒有過多的考慮設計對成本的重大影響。當施工圖設計完成，開發企業要專門組織專業技術管理人員細致地審查。主要是：在滿足抗震及安全功能的前提下，建筑結構形式是否根據建筑體量盡量采用成本較低的結構形式；基礎結構形式的選用是否依靠真實的地勘資料，認真選擇持力層；配筋和截面是否存在不進行單獨計算，統一配筋，浪費建材資源的現象；廚、衛間管道布局的設計是否沒有過多考慮，只按標準圖集套用的情況；安全系數取值是否偏大；結構是否按取大值的方式進行統一標示等等。開發企業對施工圖中存在影響工程質量、成本的問題應及時與設計人員溝通并更正，避免不必要的浪費及損失。
2.3 開發企業要嚴格掌握工程招標條件，認真編制標底和標書，做好評標定標工作。開發企業盡量自行編制標底，保證其質量，把標底控制在合理造價的下限，反復審查造價水平的合理性。招標書條款應嚴謹、準確和全面，工程造價及相關費用盡量包死，少留或不留活口。嚴格按現行的招投標程序辦事，確保嚴密性與公正性，以選擇優秀的施工隊伍，從源頭阻止不符合條件的施工企業進入。
2.4 中標后合同各項條款的內容必須嚴密、實際、細致。特別是違約、索賠和爭議條款，形成操作性強的合同文本，為以后爭議的解決奠定基礎。以中標價為基礎通過談判、協商確定合同及合理工期。開發企業相關人員都要求熟悉建設工程施工合同條款，了解建筑行業的慣例和有關規范，各盡其責。開發企業項目責任人員應正確預測施工過程中可能出現的索賠因素，對索賠具有前瞻性，有效避免過多索賠事件的發生。
3 房地產開發項目實施階段
在項目施工階段，雖然影響項目投資可能性小，但是項目要投入建設資金，浪費投資可能性大，開發企業必須加強施工現場的動態管理。主要體現在：
3.1 實行效益獎勵制度，充分調動管理人員的積極性，管好施工現場。開發企業應牢固樹立管理人員的經濟觀念，培養他們實事求是的辦事作風，讓他們認識到節約資金的重要性。當管理人員發現施工圖設計錯誤或不合理時，在確認的情況下根據其節約效益給予適當獎勵。嚴格督促施工方按圖施工，如發現不按圖紙施工，管理人員要及時糾正并令其返工。
3.2 實行樣板制。為強化工程質量事前預控，確保建設工程質量，根據工程質量保證體系內容加以細化，并且針對前期的基礎工程提出樣板制，工程樣板制是指在任何一個分項工程正式開工前，必須先做樣板。一般情況下不允許設計變更，除非不變更會影響項目功能的正常發揮或使項目無法繼續下去。嚴禁通過設計變更擴大建設規模，增加建設內容。認真處理必須發生的設計變更，涉及到費用增減的設計變更，必須三方即設計單位、開發企業和監理單位共同簽字方為有效。
3.3 嚴格按施工工藝（或施工程序）施工。根據對影響工程質量的關鍵特點，關鍵部位及重要影響因素設質量管理點的原則，并設專人負責。建立高效靈敏的質量信息反饋系統，形成一個封閉式信息網。現場質檢員要及時搜集班組的質量信息，客觀地提取產品的質量數據，為決策提供可靠依據。并對因果分析圖、質量對策表開展質量統計分析。
3.4 嚴格現場簽證管理。工程技術管理人員之間互相配合，現場簽證隨做隨簽，且應達到量化要求。簽證單上的字跡清楚，簽證內容要與實際相符，不能超過簽證范圍。
3.5 控制進場材料的質量與成本。開發企業對工程所用的大宗主要材料進行統一招標和購進，多方驗收，減少材料在使用前的多余環節，做好材料抽檢工作，將質量不合格的材料不采用原則落到實處。嚴格控制材料代用。
3.6 嚴把隱蔽項目的驗收關。特別是主要隱蔽項目，開發企業應按程序與行業的要求驗收。關鍵隱蔽點要求標明項目、被隱蔽部位、工藝和質量完成情況。如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標明尺寸，附上簡圖，最好能保留攝像資料，切實做到上道工序達不到要求下道工序不開工。
3.7 執行質量三級檢驗制度。生產班組做好施工原始資料記錄工作和質量自檢工作，施工員和質量員負責檢查復核，并按《過程檢驗和試驗控制程序》進行檢驗、試驗。對于屬于隱蔽工程部分，施工員及質量員必須跟班作業，及時處理、解決問題，及時做好隱蔽工程、中間驗收等簽證工作，嚴格保證隱蔽工程安裝質量。
4 房地產開發項目竣工結算階段
開發企業要對工程竣工結算進行審查。最好采用三級審查方式審核結算書，即監理公司初審，項目部門復審，開發企業終審。這既可互相監督又能保證結算的準確性。結算完成后，開發企業應及時做好項目的開發評價工作，主要是：前期費用成本分析，策劃營銷成本分析，建安成本分析，收益分析及項目性體的財務成本分析，對項目各分部分項和性體進行質量分析。其目的一方面總結開發項目的成敗得失，吸取經驗教訓；另一方面可以取得一些經驗數據和技術經濟指標，為以后的開發項目提供成本控制與質量管理方面的參考依據。
5 結束語
房地產項目管理融合了項目管理實踐經驗，系統的項目管理理論又為建設工程項目管理提供了理論工具，使得建設工程項目管理日益系統化、科學化。而在項目開發建設中實施質量計劃，關鍵是加強質量預防措施的落實，適當增加預控成本，大力減少返工成本，提高開發項目的經濟效益。
參考文獻
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房地產項目獎勵方案范文5
關鍵詞：設計；招標；成本控制
Abstract: the design is the whole process of real estate project cost control key link. Design phase of the cost control is from the design bidding to all aspects of the construction drawing design. This paper discusses the design stage of real estate project cost control the main problems existing in the design phase and cost control measures.
Keywords: design; The tender; Cost control
中圖分類號：S611文獻標識碼：A 文章編號：
引言
房地產項目開發的設計是在項目施工前，為達到項目的技術、經濟目標，制定項目建設所需的技術文件的工作，它是對項目的總體規劃以及實施方案的描述，是項目由計劃變為產品的關鍵階段。
1 目前房地產項目設計階段成本控制存在的主要問題
目前在房地產項目設計階段在成本控制方面主要存在以下問題。
1.1不重視設計產品的經濟性
目前，國內的設計人員在技術水平、工作能力、知識面等方面已經達到國際水平，但缺乏經濟觀念，造成輕視設計的經濟合理性，片面重視設計技術的先進性；加之現行的設計費的收取一般以工程總造價百分比或以不同建筑類型的單方面積
單價作為標準，無論何種收費標準都只是考慮了工程規模和難易程度，沒有把設計的經濟性納入考量的范圍，對設計可能帶來的浪費不負任何經濟責任，這也導致致使部分設計單位、設計人員經濟責任感缺乏，忽視設計產品的經濟性，片面追求方案的可執行性以及結構的安全性，對項目成本考慮不足，導致浪費發生，甚至導致部分設計單位、設計人員為了本單位、本人的經濟效益而提高標準，加大工程造價的現象發生。
1.2限額設計落不到實處
目前我同房地產項日已開始試行限額設計，即按批準的投資估算控制初步設計，依照初步設計的總概算控制施工圖設計。任何工程項目都存在著一定的不可預測因素，南此，不可避免會發生設計變更情況。而在房地產項目開發中，還存在著設計變更管理不善的地方，導致設計中存在的變更得不到妥善和及時的解決。尤其是設計單位與施工單位各自為政，導致設計與施丁脫節，由此造成的變更量
更大，甚至于某些重大的實際變更在施工階段頻繁出現，已施工的工．程還必須拆除，由此造成的損失更大，使得工程成本得不到有效控制。
2.3設計招標制度不完善
當前我國的房地產設計招投標制度已把成本控制作為選擇中標單位的重要標準之一。但由于方案評標不透明，評審意見以及結果不公開．加之目前對設計方案的經濟性還沒有制定詳細的評價指標體系，評標標準仍然停留在抽象空洞的諸如
先進性、適應性、系統性、效益性等原則階段，還沒有轉變為量化的評價體系或者轉變為量化的評價體系但缺乏操作性，這樣，評審的結果在很大程度上依賴于評委本身的素質和水平，評審的主觀隨意性較大，評委能不能客觀公正地履行職責收到很大影響，由此，評選就變成了單純選擇設計隊伍的過程，這樣很難保證設計方案的優化，由此，也無法保證實際方案的概算與實際之間的關聯，導致概算失去參考意義。
3在設計階段控制成本的措施
3.1轉變觀念，加強成本控制工作長期以來把控制工程造價的主要精力放在施工階段的做法盡管也有效果，但畢竟是“亡羊補牢”，事倍功半。要有效地控制工程造價，就要堅決把重點轉到前期階段上來，當前尤其是抓住設計這個關鍵，未雨綢繆，以取得事半功倍的效果。成本控制工作是整個公司降低成本爭取
利潤最大化的核心工作。其能否順利推進，需要房地產公司領導的高度重視及全體參與項目開發人員在項目的全過程參與。每一個部門、每一個參與項目開發人員都視其為已任，在成本控制意識上充分認識到成本領先的重要性和必要性，并且在R常工作中自覺地貫徹落實成本控制的管理思路。在成本控制工作上互相配合、互相協調，形成成本控制的良性循環。
3.2技術與經濟相結合
在項目設計中，許多設計人員重技術、輕經濟，缺少技術經濟的整體分析，任意提高安全系數或設計標準，較少考慮經濟上的合理性，使投資控制完今處于被動局面。許多國外技術專家指出中國工程人員的技術水平，工作能力，知識面，與外國同行相比，不分上下，但缺乏經濟觀念，設計思想保守，設計規范落后。國外的技術人員時刻考慮如何降低工程造價，而中國的技術人員則看作是與己無關的財會人員的職責。而財會和預算人員只要根據財務制度辦事，往往不熟悉工程知識，也較少了解工程設計中的各種關系和問題。只能單純的從財務制度角度審核費用開支，難以有效控制工程造價。所以想要在設計階段控制工稃造價，就必須經濟與技術相統一，設計人員與預算人員相配合，進一步提高專業素質，一起優化技術方案，改變“死算賬”，套定額，只求合法，不求合理的管理模式。
3.3實行設計招標．優選設計單位
在市場經濟的今天，開發單位在委托設計時應大力引進競爭機制，加強管理工作。通過設計招投標來選擇優秀的設計單位，從而保證設計的先進性、合理性、準確性，避免因設計質量問題出現的工程洽商。同時通過招投標還可能選擇到優秀的設計方案，避免因建筑產品設計落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經濟效益無法保證的事情發生。也有利于控制項目建設投資中標方案一般所做出的投資估算能控制或接近招標文件中規定的投資范圍，同時也有利于縮短設計周期，降低設計費。
3.4實行限額設計。有效控制造價
限額設計就是按批準的設計任務書和投資估算，控制初步設計，按照批準的初步設計的總概算，去控制施工圖的設計。實施限額設計，強化設計經濟責任制，是控制設計“鍍金”的有效方法。一旦設計獲得批準，應嚴格控制變更程序，不輕易變更設計，以保證投資限額不輕易突破。房地產開發企業的工程造價管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。設計不精，深度不夠是當前房地產開發項目中的一大通病。這也是直接導致工程造價增加的一大不確定因素。頻繁的設計變更帶來工程造價的失控，因此，必須對各項指標確定設計限額，并建立獎懲考核激勵機制。一種可以類比的方法是，利用同類建筑工程的技術指標進行科學分析，比較，優化設計，為降低工程造價奠定基礎。
3.5開展價值工程的應用
作為一種相當成熟而行之有效的管理方法，價值工程在許多國家的工稃建設中得到廣泛運用。大量事實證明，在工程設計中利用價值工程控制工程造價，提高工程價值是大有可為的。
3.6加強圖紙會審工作
加強圖紙會審，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。在設計階段，克服設計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，可取得的效果最好。我們在設計出圖前，組織總工辦，工程部、資產經營部，對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經濟性進行審核，從各個不同角度對設計圖紙進行全面的審核管理工作，以求得提高設計質量，避免因設計考慮不周或失誤給施工帶來洽商，造成經濟損失。
3.7增設合同條款，有效控制造價
針對設計人員經濟觀念淡薄，設計變更隨意性大的傾向，在選定設計單位簽訂設計合同時，應增設關于設計變更及修改的費用額度限制等條款。如約定由于設計原因導致項目實施時需要變更設計，當設計變更費超出施工合同價的某一比例(如5％)時，則扣罰一定比例的設計費。這樣做有利于對設計規范與標準、工程量與概預算指標等進行各方面的控制，是一種有效的舉措。
3.8改變設計取費辦法
目前設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計取，這樣就不利于設計單位加強成本控制。造成設計保守、不合理、浪費大等。如果實行設計質量獎優、罰劣的制度，設計單位在批準的項目投資限額內，認真的進行多個方案的技術經濟分析和比較，在保證安全和不降低功能的前提下，采用新方案，新技術，新材料、新工藝， 節約了工程投資。應按節約的投資限額給予一定比例的獎勵反之對超過投資額的設計單位給予一定的罰款，做到獎罰分明。
3.9實行設計監理
以法律的形式明文規定業主必須從建設項目立項開始到設計結束的全過程實行設計監理，承擔設計的單位應無條件按受監理方的審核。實行設計監理，可以避免設計過程中可能出現的缺陷和失誤，提高工程設計質量，有效控制工程造價。目前，我國工程建設監理主要停留在施工階段，作為對投資影響可能性最大的設計階段的監理，由于種種原因，實行較為緩慢。國內外的監理實踐證明，監理如在建設前期設計階段就介入，對整個項目投資效益的影響極其重大。
結語
成本控制對于房地產項目開發的成功與否起著關鍵性作用，而設計階段的成本控制又是整個成本控制過程的關鍵環節。房地產項目的設計階段的成本控制過程是一個系統工程，是事前控制思想的具體體現，對控制項目成本能夠起到事半功倍的效用。由于設計階段的成本控制比較復雜，涉及的專業和環節較多，因此必須創造適宜的條件，采用科學的方法，完善相關措施，實現設計階段的成本控制的系統化，最終達到降低房地產開發成本的目的。
參考文獻：
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房地產項目獎勵方案范文6
關鍵詞：房地產開發項目；施工現場管理；組織協調
1房地產開發項目施工中存在的問題
1.1現場管理問題
當前房地產企業較多，工程項目呈現出很大的差別。許多企業過于強調搶占市場和新穎設計，在正式施工前對項目的市場可容性缺乏嚴格的調研，對于建筑項目的特點和市場需求之間無法實現良好的平衡，從而為管理工作帶來極大的不便。這種問題還會導致工期延誤，對市場的不成熟認識，影響房地產的銷售工作，直接影響企業的經濟效益。
1.2施工質量控制問題
房地產項目過于追求經濟效益，加上監管力度的不足，導致整體質量不夠完善，容易出現以下嚴重問題：建設施工單位為節約建筑成本，降低建筑材料標準，引發項目的質量問題；施工監理部門缺乏有效制度，導致監管工作難以落實，進而出現偷工減料情況；項目竣工后的驗收工作未能做到行業規范，導致一系列的后續問題。
2施工現場管理以及組織協調要點
2.1進度管理
通過對房地產開發項目施工現場的進度管理，可以協調整個工程項目的施工情況，保證項目按期交付，控制成本，提高投資回報率。施工現場的進度管理具體應該按照施工管理中遇到的綜合性因素，制定合理施工進度表，并將進度表進行細化，貫徹到施工中的具體細節中去，通過嚴格的監督制度執行相關內容。對于延誤進度的情況，為避免影響擴大化，應該及時采取措施，保證整體的進度免受影響。為保證進度表的高效性，開發商應該做到以下幾點：明確分工，建立責任機制；提高管理監督人員的專業水平，保證監督管理工作的有效開展；對施工過程中的相關環節積極協調，通過采用應急方案和加強溝通的方式，保證施工效率。
2.2成本管理
成本管理的內容相對復雜，成本控制會直接對開發商的投資回報率造成嚴重影響。因此成本管理應該細化到施工中的每一個方面和每一個環節。從建筑材料成本預算到施工人員再到其他方面都應該根據相關理論和制度制定出嚴格方案?？茖W詳細的成本管理不僅可以保證施工質量，還能減少施工過程中造成的的材料浪費，從而提高項目的經濟效益。具體的成本管理應該注重以下方面：根據投標情況，通過對各方面因素的分析，完成項目的預估工作；通過制定成本預算表，對施工管理的各個階段進行投入分配，并根據工程需要和成本規劃表安排材料采購、工人招聘的各項內容；對于施工過程中的審核工作提高重視，嚴禁出現、私吞、挪用公款的情況。
2.3質量管理
建筑項目的施工管理應該貫徹于整個施工過程中。在施工準備階段，施工單位對于施工材料要經過嚴格的檢驗，并根據施工成本預算表的內容進行核對，通過根據施工圖紙對材料進行合理的分配使用；在現場施工中，施工人員能力直接反映在工程質量上。因此需要提高施工人員的專業技術水平，重視技能培訓工作，提高施工水平和應變能力；使用一定的明文規定，做到規范施工，規避施工風險。
2.4安全管理
近年來我國的房地產項目建設中出現了一定的安全事故，對施工人員的施工造成嚴重的安全性威脅，對企業而言不僅造成損失而且丟失了信譽度?？梢娂訌姲踩芾韺τ诜康禺a企業具有重要的經濟影響和社會影響。企業在保證安全文明施工應該重視以下內容：首先應該建立施工文明、施工安全的相關規定，同時在整個施工過程中注意宣傳，提高施工人員的安全意識。并就其中的利害關系經過專門的培訓學期切實傳達給每一個參與施工的人員，使施工人員可以自覺遵守施工規則，保證自身安全；其次，通過賞罰制度對施工進行約束，對于文明施工，通過應變能力解決一定問題的員工應該進行公開獎勵，對于違反施工規則的人員進行一定的處罰。保證在整個施工階段形成良好的施工風氣；最后，對于安全設施以及安全裝備應該提高投入。建筑施工過程中的不安全因素較多，因此對其的控制工作也該不斷加強，管理監督人員應該將不安全因素進行及時上報，并通過及時采取安全措施控制危害性。另外對于施工人員需要用到的硬件設備，應該嚴格保證質量，并做好及時的檢查和更換工作。同時注意文明施工，房建施工對周圍居民環境有較大影響，所以應該選擇合理的時間段并采用一定的措施進行施工。
2.5組織協調管理
在房地產項目的施工現場，組織協調管理對于整體施工具有重要的輔助作用。施工項目涉及到的人力物力巨大，因此呈現出內容眾多，程序復雜的現象。通過對施工現場的組織協調管理可以提高資源利用率，促進各個部門之間的協作，從而提高施工效率。在具體的現場施工過程中，有關單位應該做到以下幾點：首先，提前做好項目施工的準備工作，房地產開發商應該組織協調建設單位、設計單位以及施工單位之間愛你的銜接溝通工作。通過對參建單位之間的矛盾點進行分析，采取合理的措施及時解決，避免施工過程中由于參建單位意見不一致影響施工的進度，增加額外的成本；其次，健全房地產項目施工過程中的溝通制度。通過建立完善的溝通機制，將施工情況和施工需求及時進行反饋，保證施工過程中大多數單位的利益；最后，做好現場施工的協調工作，由于現場施工環節復雜，施工時間施工順序以及設備的使用都應該經過合理的安排，才能保證施工的有序進行。只有做好建筑項目施工中的組織協調安排，才能保證各個方面有條不紊進行，緩解參建單位之間、施工部門之間的矛盾，提高生產效率，保證施工質量。
3結束語
房地產開發項目的施工現場內容較為復雜，因此在管理和組織協調上的工作會涉及到很多方面的內容，這些內容處理不妥當會直接影響參建單位的切身利益。為保證施工質量和施工效率，首先應該對其提高重視，并且根據項目的實際情況，采取針對性措施，促進責任機制的建立，保證施工安全的同時，提高施工效率，改善施工質量。
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