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物業服務考評細則范文1
為全面貫徹落實市委辦、市政辦《關于印發〈*市爭創安徽省文明城市工作方案〉的通知》（辦[*]62號）精神，扎實有效推進我市物業管理行業爭創安徽省文明城市工作，進一步構建和諧社區建設，規范物業管理服務行為,提升物業管理水平,創造更加文明和諧的人居環境,現就開展“規范物業服務?創建文明城市”活動提出如下實施意見。
一、指導思想
按照科學發展觀和構建社會主義和諧社會的要求，通過做好爭創全省文明城市工作,努力實現物業服務企業規范化文明用語、統一著裝、持牌上崗、健全制度、明確職責、誠信履約,并自覺接受社區居委會的指導和監督,形成業主參與、社區居委會、業主委員會、物業服務企業相互支持、相互配合的良好局面,促進和諧社區建設,提升社會和市民對物業管理的滿意度，為我市創建省級文明城市打下堅實的社區基礎。
二、目標任務
通過開展規范物業服務?創建文明城市活動，全面推動我市物業管理行業創建全省文明城市工作深入開展，創造管理有序、服務完善、環境優美、治安良好、生活便利、人際關系和諧適宜居住環境的新型住宅小區。
三、具體標準
創建文明物業管理活動的主體是物業服務企業,考評范圍為物業服務企業所服務的全部項目,著重點是企業行為規范、小區環境、業主滿意率等內容。
（一）行為規范（20）分
1.能夠模范執行國務院《物業管理條例》和省市有關物業管理政策,自覺接受政府行業主管部門的監督、文明執業、規范服務、守法經營。(4分)
2.企業有完善的工作制度和考核制度,機構崗位設置和人員配置符合小區物業管理的要求。（4分)
3.物業管理從業人員儀表整潔、文明用語、行為規范,持證上崗。(4分)
4.臺帳記錄齊全。規范、完整。(4分)
5.公開收費項目、收費標準,收費制度。(4分)
（二）環境整潔（30分）
1.按照等級約定服務標準，清掃小區衛生、垃圾實行袋裝化并日產日清,無暴露垃圾和水面漂浮物。(5分)
2.無亂搭亂建,無擅自懸掛廣告。（4分）
3.在小區內有創建文明城市和文明小區的宣傳欄和宣傳牌，小區大門安裝有LED電子顯示屏的，要有宣傳創建文明城市和文明小區滾動字幕。(3分)
4.建筑物表面和樓道內禁止亂涂、亂貼、亂堆、亂放現象。(4分)
5.綠化保持完好，做到喬灌結合,修剪整齊。(4分)
6.機動車、非機動車按指定位置停放。(3分)
7.公共照明設施使用正常。(3分)
8.道路平坦,無大的破損,下水道、化糞池暢通,無堵塞,窨井蓋無缺失。(4分)
（三）秩序良好（20分）
l.有門衛24小時值班。(4分)
2.按照等級約定服務標準實施安全巡查。(4分)
3.無違規占道經營現象。(4分)
4.居住小區有處理火災等突發事件應急預案。（3分）
5.有安全防范制度，2000年后建成的小區有樓宇防盜裝置，有符合標準的消防設施；2000年以前建成的小區有簡易防火、防盜裝置，樓道無被占用現象，有消防設施的完好率100%。(5分)
（四）受理及時（15分）
l.有高效的投訴、回訪處理機制;公開物業服務企業投訴電話，建立首問責任制工作機制。(5分)
2.接待群眾來訪來電和問題處理有記錄。(5分)
3.24小時受理業主使用人投訴、報修;業主的投訴處理率達100%；維修及時率達95%以上。(5分)
（五）關系和諧（15分）
1.自覺接受社區居委會的指導和監督,與社區居委會之間有良好的的協調機制。(5分)
2.積極參加社區居委會開展的各類精神文明建設活動。(4分)
3.業主對物業服務企業服務滿意率達90%以上。(6分)
四、實施步驟
創建活動分四個階段進行
（一）動員部署階段（*年10月）
*年10月份為“規范物業服務?創建文明城市”動員部署階段,印發實施方案、明確任務。
（二）創建達標階段（*年11月）
各物業服務企業,根據自身情況,對照創建標準和要求,加強窗口建設,規范自身行為,健全各項制度,提高管理水平,并做好自查、整改工作。
（三）考核評比階段（*年12月）
11月中旬前,各申報企業先按照創建標準和評分細則進行自查自評。然后提請縣（市）區物業行政主管部門、街道辦事處、社區居委會等部門按照創建標準對物業服務企業創建工作進行初評,最后由市房地產管理局、市文明辦組織對申報企業考評，并對物業管理創建工作進行專項檢查和暗訪,對創建中的問題進行督查整改。
(四)總結表彰階段（2009年元月）
市房地產管理局、市文明辦根據考評情況,對全部項目分別考評得分在90分以上的授予“文明小區”榮譽稱號,對未開展創建活動,沒有履行合同規定,問題比較突出的企業,責令限期整改,對拒不按期整改、影響創建進程的,嚴肅追究責任,并依據相關規定予以處罰,全市通報。
五、工作要求
（一）在提高認識,加強組織上下功夫。各物業服務企業都要成立相應創建組織機構,提高思想認識,加強組織領導,明確專人負責,細化操作方案,做到目標任務、責任、措施的落實。
物業服務考評細則范文2
物業公司簡報范文一xx年是經濟高速增長和金融危機并存的年代，對于富康花園來說也是極為不平凡的一年，從新年的堵管事件、業主的抱怨,到管理處改善薄弱的環節，贏得業主的好評，真實的記錄了管理處所有工作人員的艱辛付出。其總結如下：
一、由于我們的操作不合理和住戶的違規使用，導致新年期間富康花園小區13棟209房被污水入浸，污水延伸到一樓商鋪，給業主和商家都造成了很大的損失，管理處工作人員忙得不可開交，業主也是抱怨滿腹。在公司的支持和管理處工作人員的共同努力下，經一個多禮拜的努力，此事終于得到了圓滿的解決，業主還拿出現金給我處工作人員慰勞。
二、市場環境的變化，導致我們管理處秩序維護員短缺，給小區的治安防范帶來了挑戰，由于人員的不足，致使兩戶住戶的門鎖被撬，雖未損失什么貴重物品，但說明了人員穩定的重要性。管理處上報公司，經對工資和人員做了相應的調整后，小區到目前為止，沒有再發生過上述問題，確保了小區治安的穩定性。
三、蝶戀花西餐廳占用小區的消防通道長達三年之久，造成業主對管理處的抱怨，也帶來了消防隱患，經管理處多次協商、調節，并借用執法部門的整治時機，成功的讓蝶戀花西餐廳歸還了長期占用的消防通道，還提高了對消防的認識。此舉得到了業主的好評，消除了安全隱患。
四、人員緊缺，招聘時不能擇優錄取，有些員工私心較重，素質不過硬，給公司的聲譽帶來了一些負面的影響，經管理處與業主溝通，雖能得到理解，但是不可否認，這種行為應該胎死腹中，不能盟發。否則將會給公司帶來毀滅性的打擊。因此我們接下來的重任是一定要加強員工的素質培訓，提高個人的榮辱觀，體現物業管理人的真正價值。
五、管理處積極響應公司的號召，制定有償服務價格表，并率先在富康花園實施，雖有少數業主持有不同的意思，但經過溝通后，都欣然接受了這一事實。到目前為止運行壯況良好，此舉不是為了增加公司的收入，而是規范了物業管理服務的范圍。確認了業主和物管各自的責任。
六、小區已成立8年之久，加上地下管網小很容易堵塞，管理處就按照年前制定的操作流程，歷時一年的流程操作，現已無任何問題，管網暢通，還給了小區業主一個舒適衛生的生活環境，得到了公司和業主的好評。
七、因為有了XX年成功分亨芒果的經驗，20xx年我們在芒果的管理和分享的過程中都做的得心應手，讓小區的業主再一次享受了自已的節日芒果節?？葱^業主們分享著芒果盛宴，讓我們深深的感觸到，只有真心的付出，才會收獲滿意的微笑。物業管理藝術的決巧就是看我們怎樣去勾勒。
八、樓宇天臺的年久失修，暴露出了安全隱患，管理處工作人員扛著沉重的焊機，攀爬于每個樓道，經一個禮拜的努力，終于劃上了圓滿的句號。小區東西門的破損和當初的設計不合理，讓小區業主飽受了烈日和雨水之苦，管理處決心改善其薄弱環節，投入大量的人力物力，進行改建，讓以前的過關變成了現在的回家，也彰現了我們物業公司服務的本質。
九、小區單元樓的門禁系統，是業主與管理處之間的畔腳石，多年來一直得不到有效的解決。管理處與業主進行反復的溝通，得到了大多數業主的認同，并同意由管理處牽頭進行聯系，共商門禁改造計劃。此工程到目前為止，已成功的完成兩棟樓宇的改造，投入使用后運行良好。管理處對已安裝好的業主進行了回訪，得到的答復是：我家小孩到晚上9點了還到樓下去按自家的對講機，讓我們在家聽對講里面發出來的音樂，笑死人了。
由于受社會大環境的影響，富康花園管理處在20xx年進行了人員精減，由以前的16人精減這現在的13人，這對于我們來說是一個挑戰，以前的成績擺在那兒，并不能以精減了人員為借口，從而降低服務質量，這樣就沒辦法得到業主的認可，經過大家的共同努力，用實際行動給出了答案。清潔衛生保持原來的標準;治安情況比去年好，全年共發生兩起治安事件，立案一宗;由于對綠化沒有什么投入，也只能維持原狀。業主投訴率明顯降低，管理處工作就略顯清閑。
縱觀本年度，我們的工作雖小有收獲，但是也還存在著許多的不足，希望接下來在公司的正確引導下，在各位領導的監督下，讓我們向著正確的、穩固的方向發展，使我們的服務質量再上一個新臺階。
物業公司簡報范文二董事會：
首先，感謝公司董事會以及公司同仁們給予我這樣一個展示自我的機會和舞臺。年是公司企業發展進程中極為重要的一年，在這一年中，公司全面推行董事會領導下的目標管理責任制;積極推行先進的行業管理模式，科學定位，科學決策;創優良的企業品牌、樹良好的企業形象;實行多元化經營，拓寬企業經營渠道，努力實現經營效益和社會效益雙豐收。通過全體員工共同努力和勤奮工作，全年實現經營收入萬元(其中：物業服務費收入萬元，其它經營收入萬元)，年利潤余萬元;房屋及公共設施完好率達受理業主(使用人)報修起，及時處理率處理業主(使用人)投訴起，次次有交代，件件有落實;業主和使用人對物業服務和物業管理的滿意率達98%。
一份耕耘一份收獲。年，公司在全市物管企業中屢屢受獎，被區政府評為社會治安安全單位和文明單位，大廈消防安全管理規范，在人員密集場所專項整治和火災隱患大排查活動中，作為先進單位、代表市消防重點單位接受中央、江蘇省兩級督查組檢查并獲得通過。物業管理模式己趨于成熟，為做大、做強企業奠定了堅實基礎。
作為公司的經理，企業以及行業也給予我個人極大的鼓勵，給予了莫大的榮譽：企業，如前所述，結予我這樣一個展示自我的機會和舞臺，并不斷理解我、支持我、鼓勵我;行業，亦一直給予關心，受薦擔任市物業管理協會常務理事，并連續六年被評為南通市物業管理行業先進個人。
年度公司工作簡概
一、推行目標管理責任制，明確各級責任，促進企業健康發展。
年初，述職人代表物業公司與董事會簽訂了《公司總經理目標管理責任書》。其包含：公司總體工作目標(管理目標、服務目標、經營目標、責任人的權利義務、公司董事會的權利義務)、目標考評方法和依據、獎罰措施等;公司將總體目標迅速進行有效分解，組織中層干部乃至每一其它員工充分討論目標分解后的公司責、權利，討論分配與協調等問題，直到達成共識，然后，公司總經理與部門經理分別簽訂《部門經理目標管理責任書》;各部門經理梳理各工作崗位的工作內容、工作標準、工作紀律、檢查方法并由每一崗位員工討論修改后，由各部門經理分別與每一崗位員工簽訂《崗位責任書》。這樣，各級都有明確的責任，都知道該做什么，不該做什么，如何檢查，做不好怎么辦，形成一級對一級負責，一級對一級進行檢查和督促的責任氛圍。
二、推行三全管理模式，注重管理實效，規范管理機制。
三全管理模式，即全員管理、全程管理、全效管理，它是物業管理服務過程控制的一種有效手段，200x年我們為之做了一些鋪墊和準備，并在200x年的工作中全面進行導入和推廣。
通過全員管理和參與，全程監督和控制，全效的質量保證，形成了一個環環相扣的物業管理運行模式。三全管理模式還擴大了物業管理的服務領域，加強了與業主(使用人)的感情溝通;使服務更為細致，反應更為快捷;使物業管理無疏無漏，讓物業服務有質有效;使物業公司的人員更精簡、工作更高效。同時提高了南通銀河物業公司物業管理效率、物業服務質量和水平，也為銀河大廈的物業管理注入了新的內涵。
物業公司簡報范文三根據201x年年度工作計劃，依據公司《安全工作標準及考評細則》于201x年3月28日、29日由總經理徐懷杰、副總經理宋壽林帶領2個考評小組對所屬項目部進行第一季度安全工作考評并依據公司《質量工作考評標準及考評細則》對新項目鐵道部黨校項目部進行質量考評驗收。
考評驗收按聽取匯報、資料驗收、實地檢查的次序進行，對不合格項目開據限期整改通知書。
各部門整體工作圍繞安全工作展開供暖、兩節、兩會成為各部第一季度工作的重點。各部門對安全工作的重視程度比201x年第四季度有較大的提高(詳見考核分數統計表)，各部準備充分、資料詳實，重點部位成為安全工作的亮點：其中一部(永樂項目)、七部(樂團項目、明光北里項目)的6臺使用了20余年的消防泵煥然一新，完全恢復使用功能，值班、保養、操作制度健全，具備隨時啟動條件。此次安全檢查共開出限期整改通知書8份合計25項。
通過此次安全檢查：九部、三部、七部為各部門樹立了榜樣，起到了帶頭作用：領導高度重視、嚴格執行規定、崗位責任明確、執行一絲不茍，是他們工作出色的根本原因。
通過此次安全檢查：個別部門重效益、輕安全、重形式、輕內容、重面子、輕實質的現象同樣存在。個別部門還存在著較嚴重的安全隱患。
物業服務考評細則范文3
(一)建設服務型
物業管理領域出現的大量不和諧現象必然影響和諧社會的建設，應引起各級高度重視。各級應轉變觀念，在服務中實施管理，在管理中體現服務。應著力抓好各項整治工作，規范物業服務行為、整治物業服務市場秩序。具體說:1.加快立法步伐，加強依法管理。在《物權法》、《物業管理條例》基礎上，進一步推進物業管理的法制化進程，完善法規體系。出臺《物業管理法》，提高物業管理法律法規的法律效力;制定具有更強操作性的專業性法律，引導、規范和制約物業管理行為;加強對規劃設計、水電配套設施及建筑物在建過程的管理;建立職能部門和開發商的責任追究制。整頓和規范物業管理市場秩序，對無資質從事物業管理、不按合同規定提供物業服務、亂收費、擅自占用業主共有部位謀取私利的要加大查處力度。2.加強人才培養，提高執業能力?？v觀糾紛發生的原因，除了體制機制問題外，還與人員的素質有關。據中物業管理協會2008年的調查數據顯示，我國物業管理行業從業人員中具有大專以上學歷的約占16%［3］，在這些人員中，大部分是非物業管理專業的高中層管理人員，基層管理人員中具有大專學歷的少之又少。所以，要大力發展物業管理高等教育，鼓勵高校開設物業管理專業并扶持他們搞好專業建設，以培養一批德才兼備的專業人才，提高各類專業服務人員的專業技術水平。要實施專業隊伍制度化管理。要完善物業管理師制度，嚴格貫徹執行職業資格準入制;努力提高物業管理高層管理人員的素質，加大物業項目經理培育力度，完善物業服務項目經理制度，推行物業服務客戶經理制度;狠抓從業人員崗位培訓，加強職業道德和服務意識教育，努力提高作業層人員的素質［4］。3.構建評價機制，提高守法意識。為了更好地監督物業服務企業執行有關法律法規，各級應建立物業管理規范化達標檢查、和諧物管日常巡查通報制度、和諧物管創建成效測評體系，對物業管理基本制度落實情況及和諧物管創建情況進行定期巡查。在此基礎上結合實際需要開展不定期抽查。對檢查發現的問題，發出整改通知書，并對檢查期間發現的較為嚴重的問題予以了公開通報、媒體曝光等相關處理。聘請包括人大代表、政協委員等在內的社會監督，參與監督、考評等工作，提出建議意見，推動和諧物管創建工作。4.建立協調機制，減少糾紛發生。解決糾紛最好的辦法就是將糾紛遏制在萌芽狀態。因此，各級應加強對物業管理的指導、監督和協調。應建立糾紛預警排查制度和社區(村)、街道(鄉鎮)、區(市)縣三級糾紛調解體系［5］。建立健全物業管理矛盾糾紛預防、控制機制和重大事件快速反應機制，保證突發事件應急處置工作運轉有序、反映迅速、處置有力。建立三級物業管理糾紛調解體系，并明確相應機構設置、工作制度、工作職責和工作規程。受理、調解物業管理投訴，基本實現小糾紛不出社區、一般糾紛不出轄區、較大糾紛不出區(市)縣的工作目標。5.建立宣傳陣地，堅持輿論引導。構建和諧物管和和諧社會需要正確的輿論引導和良好的外部環境。各級可以通過社區宣傳欄、報紙、電視、網絡構建“四位一體”宣傳平臺，大力宣傳物業管理知識及行業發展對構建和諧社會的作用。具體說，可以在社區宣傳欄大力宣傳業主以及業主委員會、物業服務企業和開發商的權利、責任和義務，物業管理服務標準、收費標準、業主委員會運作等有關細則;與報社合作開設“和諧物管專欄”;與電視臺合作共同策劃“和諧物管”大型專題電視欄目;指導物業管理協會建立網站，與物業網合作聯動，開辟和諧物管創建活動專欄等。6.樹立模范榜樣，發揮輻射作用。為充分調動全行業的積極性，可以開展創建和諧物管優秀項目和先進人物評選活動，樹立一批榜樣，發揮榜樣的模范帶頭作用和輻射作用。主管部門可以采用公眾投票、專家考評、行業評選公布的方式，分別對物業服務企業、業主委員會委員、企業經理、項目經理、一線物業服務人員開展評選，并將和諧物管創建情況與主管部門年度目標考核、評選先進掛鉤。
(二)發揮行業協會的作用
隨著改革的不斷深化，將逐步從大量具體、碎碎、繁雜的事務性工作中解脫出來，出現缺位問題，行業協會應起到補位的作用。行業協會可以向一些發達國家的行業組織學習，提高自身建設能力，逐步承擔諸如從業人員的資格認定、企業資質認定、發生問題的處理等目前由管理的事情，實行自律管理。行業協會應成為企業走向市場的導向，成為企業權益和社會經濟秩序的維護者。就目前來說，行業協會應該做好以下工作:1.發揮紐帶橋梁作用。行業協會應成為、企業、市場之間聯系的紐帶和溝通的橋梁，及時向有關部門匯報物業管理行業的發展狀況、行業在發展過程中存在的困擾和重點難點問題、希望給予扶持的政策，如稅收政策、價格政策、納入征信管理等。發揮專業優勢，積極參與立法和政策制定，為不斷完善行業法規體系建言踐行，推動行業健康有序的發展。2.廣泛開展理論研究。各地可以借鑒中國物業管理協會的做法，成立“行業發展研究中心”，圍繞各地行業發展過程中出現的物業管理熱點難點問題開展研究，發揮物業管理協會指導和引領物業管理行業發展的作用。同時，鼓勵行業專家、能工巧匠著書立說，將有利于行業發展的研究成果和實踐經驗付諸筆墨，讓更多的人通過間接學習提高管理技巧和水平，這樣不僅可以為物業服務企業降低營運成本、提升營運效率，同時還可以為改變物業管理行業專業技術力量薄弱的狀況奠定基礎。3.建立行業自律機制。制訂物業管理行業規范體系、職業道德標準和職業準則，規范物業服務企業和從業人員的執業服務行為。譴責和懲戒擾亂正常的市場秩序、損害業主合法權益等不法行為。4.建立媒體交流機制。加強輿論引導，建立定期溝通交流機制。邀請新聞媒體到物業管理行業中調研，從行業的專業角度積極引導他們深入了解和理解物業管理行業的特殊性，以轉變他們對行業的一些誤解，并通過正面宣傳，讓廣大業主了解與物業服務企業的關系及雙方的權利義務，普及物業管理知識。加強與新聞媒體的溝通交流，建立輿情信息快速反應和處理機制，及時回應群眾反映較多的熱點問題，引導媒體理性看待業主維權活動，提高新聞報道的客觀性和公正性。大力宣傳行業為經濟社會做出的積極貢獻，增加社會的認可度。
(三)加強物業服務企業自身建設
構建和諧物管不僅需要環境條件、政策條件，更重要的是物業管理企業應當發現自身存在的不足，加強自身建設，努力提高服務質量來解決問題。1.轉變思想觀念，培育市場導向的服務理念。物業服務企業在經營過程中，要注意轉變觀念，明確自身是受業主或業主委員會的委托，依據物業服務合同界定的服務內容、服務標準開展工作。在服務理念上要注重業主或物業使用人的需要，按照物業服務合同保質保量提供服務，不能以管理者自居。要完善服務體系，對業主遇到的急事、難事，做到服務范圍內的立即辦，服務范圍外的幫助辦。當然，在服務過程中要量力而行，盡力而為，不卑不亢，切忌大包大攬，“包打天下”，更不可矮化自身。2.重視前期介入，辦理好接管驗收手續。物業服務企業參與前期介入，能夠協助開發商把握好工程質量關，同時可以避免開發商單方面向業主發出過高的物業管理承諾。在辦理接管手續前，一定要依據有關規定做好各項驗收工作，為將來做好物業管理服務打下良好的基礎。3.建立溝通機制，增進互信互惠意識。建立和完善溝通機制，維護好業主的知情權、參與權、監督權，可以增進業主和企業的互信意識。首先，建立聯席會議制度。物業服務企業召開會議解決管理中存在的問題和業主的矛盾時，可以邀請社區工作人員、業主委員會委員、業主代表參加，既提高工作透明度，維護業主的知情權，又可以取得他們并通過他們取得廣大業主的支持和理解。其次，構筑溝通平臺。物業服務企業可以通過建立業主服務中心、發放物管服務卡、公示投訴電話、聘請服務監督員，定時召開座談會、定期開展業主滿意度調查等形式，廣泛收集意見，讓業主遇苦有處訴，遇難有人幫，提高業主對企業的信任度。第三，設立物業管理開放日，創建業主體驗活動。物業服務企業在確保安全的情況下，可以通過事前廣而告之、報名登記等方式，分期分批組織業主到消控室、設備設施房等“非請莫入”的“重地”參觀平時生活中看不到的設備設施，由工作人員講解工作內容、工作原理和要求，讓業主體驗一些不具有危險性的操作，感受物業管理的技術性，體現物業管理的專業價值，讓業主逐步了解物業管理的工作內容和工作的艱辛以及企業經營成本的構成，增進互信意識。4.加強隊伍建設，提高從業人員的職業素質和服務水平。物業管理屬于服務性行業，它是以“服務”為主要產品，要使服務的質量得到業主的認可，必須有一支高素質的物業管理隊伍。企業要通過脫產學習、參觀訪問、在職學習、交流討論等多種形式培養人才，使員工具有良好的思想素質，具有奉獻精神，掌握現代管理科學技術，并運用于實踐。同時，企業要建立競爭機制、激勵機制和分配機制，給員工競爭上崗的機會，對中高層管理人員盡可能從基層選拔，減少“空降”，培養員工對公司的認可度和忠誠度。通過加強內部管理，建章立制，制定服務標準，規范行為準則，教育員工依法經營管理、培養誠實守信的商業道德，不斷提高服務質量，實現業主的認可和滿意。5.豐富小區文化，構建和諧氛圍。通過傳統節日、紀念日開展有益身心健康的社區文化活動，營造和睦相處、團結互助的和諧環境。還可以通過有獎問答、宣傳板報、發放宣傳小冊子等方式宣傳普及物業管理知識、業主和物業服務企業的權利義務關系，倡導業主養成科學、文明、健康的生活方式，使大部分業主能夠自我規范、自我約束，具有法律意識和消費意識，從而認可并支持物業服務工作。
(四)提高業主素質、樹立正確的觀念
物業服務考評細則范文4
隨著城鎮住房制度改革的逐步推進，房屋所有權結構發生了重大變化。個人擁有住房的比重越來越高，居民對居住環境、社區秩序的要求越來越高，與居住相關的各種消費需求越來越多，住房成為大多數居民家庭的主要財產及財富積累的主要形式。居民對住房財產的使用、維護、保值提出了較強的服務需求，同時也產生了協調房屋所有權人公共空間、共用設施設備等共同利益的需要。
近年來，××市區的物業管理工作，在市委、政府的大力支持下，經過社會各界的共同努力，物業管理以規范發展為主題，以滿足業主、使用人的多層次物業服務需求為宗旨，以誠信履約為倡導，以建立健全物業管理體制、規范物業管理行為、提高物業管理水平為重點，服務水平逐步提高，市場競爭機制逐步形成，效益逐步顯現，為提高城市管理水平，改善人居環境發揮了積極作用。
但是也應看到，我市物業管理工作仍處于初級發展階段。我們結合深入學習實踐科學發展觀活動，與掛鉤聯系點黨支部一起，成立調研小組，指定專人帶隊，深入市區各物業服務企業和金星鎮、勝利鎮及相關社區，走訪50多戶居民，對市區物業管理工作進行了詳實的調研。通過調研，我們深深感到，做好市區物業管理工作任重而道遠。
一、××市區物業管理工作現狀
據統計，截止2009年3月底，××市區現有居住小區206個，有物業服務管理的小區63個，物業服務面積約350萬m2，新建住宅小區物業管理覆蓋率達100％。沒有物業服務管理的小區143個（含舊住宅小區、散居樓），舊住宅小區物業服務覆蓋率達60％。目前已成立業主委員會的有21家。物業服務的范圍由過去單一的住宅物業服務擴展到辦公樓、醫院、企業等多種類型的物業服務管理。
目前，市區共有物業服務企業18家。其中暫二級的物業服務企業1家，三級的有14家，暫三級的有3家。物業服務收費分四級，即一級0.44元/m2、二級0.30元/m2、三級0.20元/m2、四級0.10元/m2，從業人員800余人。
二、××市區物業管理工作面臨的主要問題
（一）社會評價方面：一是行業社會地位不高。社會普遍認為物業服務屬于簡單的勞務服務，勞動強度大、行業技術含量低、從業人員待遇差。二是行業偏見普遍存在。社會上有一部分群眾把業主與物業服務企業之間的關系看作是“雇傭關系”或“主仆”關系，動不動就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業。三是輿論導向存在偏差。近年來，各種輿論媒體對于物業服務行業的正面報道少，少數媒體片面追求眼球效應，不作深入的調查研究，不問青紅皂白，肆意誤導業主，給行業造成很大負面影響。四是物業服務消費觀念不強。人們對物業管理行業提供管理服務的社會性、公共性、有償性認識不足，對物業服務企業的服務活動不積極支持、不主動配合。
（二）政府監督方面：一是地方立法跟不上，相關政策不配套。相關部門對物業管理不夠重視，對行業發展不夠關心。地方政府物業管理方面的法規性文件少，難以做到有法可依，有章可循。二是協調和執法不力，與相關部門關系不夠順暢。政府協調工作不夠及時也不到位，缺位和執法不力，與市區供水、供電、供氣、供暖等相關部門協調不力。三是物價部門執行政府定價（指導價）適用過寬。我市的住宅小區物業服務費收費標準是2005年制定的，最高一級的收費標準為0.44元/㎡·月，最低的只有0.10元/㎡·月，企業怨聲載道。四是現行稅賦政策不合理，對物業管理行業缺乏扶持和稅收優惠政策，企業經濟負擔重。
（三）開發建設方面：一是建管不分，掩蓋和轉嫁前期矛盾，給物業管理帶來隱患和糾紛。開發單位利用“建管”不分，掩蓋前期遺留問題、轉嫁新建項目矛盾較多，有的新建項目房屋質量問題突出。二是利用物業服務促進房屋銷售，拖欠空置房物業服務費。有的開發單位并不是真正重視物業管理，而是利用物業管理為開發項目搞包裝，打品牌，目的是促進房屋銷售，為開發單位的自身利益服務。并且常常拖欠空置房物業服務費。三是住宅項目配套設施不全、不到位，增加了物業服務的難度。一些住宅項目，開發單位片面追求經營效益，壓縮配套設施項目，給今后物業企業入駐開展物業管理工作留下隱患。
（四）業主和業主委員會方面：一是公共意識不強，守約觀念淡薄。一些業主片面強調個人維權，把物業企業當成對立面，不遵守規定，不服從管理，甚至故意刁難物業服務人員。部分業主只講權利、不講義務，業主公共意識普遍較差，業主參與物業管理的意識不強，業主不能自覺遵守管理規約和規定。二是配合支持不夠，欠費現象嚴重。從調查情況來看，業主不配合、不支持物業管理，業主拖欠物業服務費問題突出，業主不按規定交納物業維修資金。三是業主大會制度落實不力，運作程序可操作性不強。國務院《物業管理條例》設立的業主大會制度，《業主大會規程》規定了業主大會的運作程序，但在具體執行中感到可操作性不強。雖然《條例》已經頒布近6年時間，但真正落實業主大會制度的社區不多。四是業主委員會運作不規范，矛盾問題呈上升趨勢。一方面是業主委員會成立難，另一方面成立了業主委員會的小區，作用沒有充分的發揮。有的業主委員會運作不規范，有的業主委員會超范圍活動影響社區穩定，還有的業主委員會有特權化傾向，甚至個別業主委員會成為物業服務企業對立面。
（五）物業服務企業方面：一是企業經濟效益較低，行業發展后勁不足。企業效益低、發展慢，發展后勁嚴重不足，連年虧損的占70%以上。主要是由于物業服務費標準過低，也有部分原因是由于物業服務收費率低造成的。二是人員素質較低，專業人才缺乏。從業人員待遇低，人才難尋難留，人員流動性大；企業缺乏規范管理和技術人才；從業人員整體素質不能適應物業管理發展要求，服務意識差。市區物業管理從業人員中，70％以上來自“轉制、轉崗、轉業”和農村剩余勞動力，其年齡、文化、專業知識、技能都需要進行結構性調整。一些從業人員責任心和服務意識不強，服務技能有待提高，面對物業管理服務活動中的矛盾和問題不能及時、正確的解決，也是造成物業管理糾紛不斷、投訴增多的原因之一。三是服務市場不成熟、行業競爭不規范。由于社會、政府、開發單位、業主和物業服務企業等多方面的原因，物業服務市場目前尚未達到“公開、公平、公正”、誠實守信和健康有序的良好狀態。
（六）舊小區、散居樓院方面：一是房屋建設年代早，年久失修功能殘缺；二是小區配套設施缺損，存在道路破損、場地不整、綠化率低、公共設施不齊，無管理用房、無路燈、無停車場、無健身設施等問題；三是小區公共環境臟、亂、差，缺少必要的垃圾收集清運設施；四是私搭亂建嚴重，小區內臨時建筑、違章建筑多；四是低收入人群集中，低保戶比例大，下崗、失業、企業退休人員多；五是人員成分復雜，外來人員多、租房戶多，治安問題突出。
三、對加強××市區物業管理工作的幾點建議
物業管理的最終目標是向社會化、市場化、專業化的方向發展，做到“嚴格管理、科學管理、長效管理”，針對××市區的實際，我們提出如下建議：
（一）要加大宣傳教育力度，增強齊抓共管意識。物業管理工作關系到廣大居民的日常生活，關系××社會的穩定，關系到黨和政府在人民群眾中的形象。因此，各級黨委、政府要充分運用多種宣傳載體，發揮新聞媒體和社會各界的力量，利用好社區、居委會和鄉鎮的陣地，經常地、持久地、反復地深入機關、社區及大街小巷，認真宣傳《物業管理條例》、《物權法》和建設部有關物業管理方面的法律法規及市委、政府有關物業管理工作的有關要求，教育廣大黨員干部和人民群眾做學法、懂法、用法、護法的帶頭人，切實增強廣大業主的自我約束、理性維權意識，真正形成齊抓共管物業管理工作的共識。
（二）要建立健全法規制度，提高依法辦事能力。一是要從源頭著手。要在認真貫徹執行國務院《物業管理條例》的基礎上，盡快著手制定出臺符合我市實際的地方性法規、政策、規范性文件，及時調整物業管理工作中各種關系。如《物業管理辦法》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《前期物業服務招投標管理暫行辦法》，以及《物業管理合同》、《管理規約》等示范文本。制定出臺××市物業管理考評細則、等級評定、服務標準，并會同市物價部門重新核定新的物業收費標準。二是要從自身抓起。要認真規范物業服務企業的職責，完善各項工作制度，根據物業服務合同約定的內容，明確權責。建立健全安全保衛、保潔、維修等服務工作崗位職責，制定完善《從業人員工作標準和考核辦法》，規范物業從業人員行為規則。三是要從搭臺。明確鄉鎮、居委會及社區履行物業管理工作的職責，規范好《業主委員會成立程序》、《業主委員會選舉辦法》、《業主大會議事規則》、《管理規約》等示范文本，并落實到業主委員會選舉工作中，切實做到有法可依、有章可循。
（三）要切實加大輿論監督，建立長效管理機制。居委會、業委會、物業服務企業在小區中既是代表各自利益，有各自的分工，又同是物業管理的主體，不論哪一方出現不規范行為，勢必影響到整個小區物業管理水平的提高。一是要建立健全社會監督、輿論監督、媒體監督制度，在社區設立監督舉報箱，向社會公示監督舉報電話，利用電視、廣播和報紙，及時宣傳報道物業服務管理與服務中的先進集體和個人，接受社會監督。二是要切實加強內部管理，加強對物業服務人員的政治思想、品質道德、愛崗敬業等教育，加強業務培訓，規范他們的言行。三是要建立健全考核評比制度，完善激勵機制，充分發揮物業服務人員的主觀能動性，規范物業服務行為，形成用制度管事，用制度管人的良好氛圍，使企業逐步走上制度化、規范化的良性發展軌道。
（四）要因地制宜管理物業，切實解決遺留問題。歷史遺留問題主要指舊小區綜合整治改造、無人管理小區的接軌和早期開發房屋的專項維修資金收繳問題。因此，一是要緊密結合目前市區體制實際，按照“條塊結合、屬地管理”原則，理順物業管理體制。建議由××市區周邊鄉鎮和各社區對無人管理的舊住宅小區進行管理。二是加大政策扶持力度，建議市政府和社會各屆，加大對舊住宅小區綜合整治的政策傾斜。三是在資金投入上，擬采取“政府補一點、公用設施運營單位投一點、原開發建設單位拿一點、居民出一點”的解決辦法，努力改善舊小區環境和舊小區無人管理的現狀。
物業服務考評細則范文5
公務員周末須當半天義工
1月5日，深圳下發《迎大運、創全國文明城市標兵行動綱要》，在行動綱要90項具體任務中，包含一項機關干部志愿服務行動。要求各單位組織動員廣大機關干部每周末拿出半天休息時間，義務參加迎大運和全國文明城市標兵、國家環保模范城市的創建工作。
樓市“限購令”施行
自1月6日起，鄭州市開始實施“限購令”，即無法提供在鄭州市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭暫停在人口過密區域購房，只能在其他區域新購1套商品住房。
嚴禁假期組織學生進行違規補課
1月5日，武漢市教育局發出寒假放假通知。通知要求各區、校要認真落實學生“減負”有關規定，嚴禁在假期組織學生進行違規補課或以各種名目舉辦學科補習班、培優班，不得租借校舍用于舉辦針對中、小學生的文化補習班；初中、高中畢業年級可適當組織學生補習，但時間不得超過10天。
海歸符3條件可申辦常住戶口
上海市人保局網站1月4日公布《留學回國人員來滬工作申辦本市常住戶口實施細則》。同時具備回國后直接來上海工作；用人單位與留學回國人員簽訂的勞動（聘用）合同期限一年（含）以上，剩余合同期限須六個月（含）以上；申辦落戶人員年齡距法定退休年齡須五年以上等3項條件，留學回國人員可申辦本市常住戶口。實施細則的有效期至2015年12月31日。
空置房物業費不再打折
《海南經濟特區物業管理條例》于今年1月1日開始正式實施。該條例規定：“物業依法交付業主后發生的物業服務費用，業主全額交納。”這意味著海南實施4年多的空置房物業費打7折將成為歷史，即使房子一直沒人住，也要全額繳納物業費。
進行資格審查實行雙向免費
人民日報1月6日報道：河北省人力資源和社會保障廳日前出臺《校園招聘會管理暫行辦法》，明確要求舉辦招聘會的院校應當對參會招聘單位進行資格審核，并規定校園招聘會實行雙向免費，既不向畢業生收取入場費，也不向用人單位收取攤位費。
政協委員履職考評新規
從今年1月1日起，呼和浩特市政協根據新出臺的《呼和浩特市政協委員履職考評暫行辦法》，對委員們的履職情況進行年度考核，設置6條“硬杠杠”，當年達不到60分的委員，將被勸辭或撤職。
市政協首推網上無紙化辦公
從2011年1月起，廣州市政協正式全面推行網上無紙化辦公，所有公文擬文與呈報、審核、傳閱等工作流程都會在網上進行。此舉意味著廣州市政協成為全國首家推行無紙化辦公的副省級城市政協組織。
事務性工作托付中介協會
廣東省廣州市國土房管局10日宣布，將一攬子事務性工作委托廣州市房地產中介協會辦理，以便更好地實現對廣州區域范圍內房地產中介行業的自律管理。
1月5日零時起，濟寧市十差基層單位網上初選活動正式開始。繼接連三年舉行十佳、十差窗口單位評選后，濟寧市將評選活動延伸到了基層單位。
此次十差基層單位初選范圍為市直機關、部門、單位內設科室、辦事窗口及直屬單位內設科室、辦事窗口；縣市區（濟寧高新區、濟寧北湖度假區）直機關、部門、單位內設科室、辦事窗口及直屬單位內設科室、辦事窗口；鄉鎮（街道辦事處）內設機構、基層站所。 同時，十差基層單位初選主要是面向基層單位及基層干部存在庸、懶、散、慢、亂等作風方面的問題。生活、工作中，市民如果發現基層單位或基層干部存在服務意識差，門難進、臉難看、態度粗暴的；辦事效率低，推諉扯皮，給服務對象造成損失的；巧立名目，亂收費、亂罰款、亂攤派、亂作為的；對服務對象“吃拿卡要”，損害群眾利益的；利用行政管理權，謀取個人或“小團體”利益的；因違反作風建設規定被查處通報或被媒體曝光的；其他存在作風建設嚴重問題的，便可以參與投票。
物業服務考評細則范文6
市房產局迎接全國文明城市再評選工作匯報
今年以來，市房產局把迎接文明城市再評選作為全市住房保障與房地產工作的重中之重，按照市迎接文明城市再評選指揮部的整體部署，緊扣該局承擔的“全國文明城市測評體系”和“測評操作手冊”的各項指標要求，積極采取有效措施，認真完成各項任務，為文明城市再評選作出積極貢獻。
采取有效措施，周密部署各項工作
精心組織，嚴格落實工作責任。迎接全國文明城市再評選是我市政治、經濟、社會生活中的一件大事。這項工作時間緊、任務重，必須強化領導責任。為此，該局在4月11日和4月18日分別召開了全局迎接全國文明城市再評選動員大會和全市物業行業動員大會，及時成立了市房產局迎接全國文明城市再評選指揮部，統籌協調各項工作，每周召開指揮部工作會議，要求全局干部職工大力弘揚“包頭房產五種精神”，即不競聲華的實干精神，愛崗敬業的奉獻精神，敢為人先的創新精神，齊心協力的團隊精神，團結和諧的人本精神，以過硬的思想作風和嚴明的工作紀律，攻堅克難，全面落實好再評選工作任務。建立迎接全國文明城市再評選工作周報制度，明確工作職責和任務，將全局承擔的16個測評項目分解，形成了分管領導主抓、責任科室牽頭、責任單位配合落實的指標任務分解機構，逐項落實測評體系中的具體工作任務。領導帶隊每天深入一線開展全程監管和全方位服務，及時協調解決工作中存在的困難和問題，切實做到人員到位、責任到位、協調到位。同時，加強與各區政府、街道辦事處及居委會的聯系，重點協調各相關單位，加大共創共建力度，督促各相關部門按照再評選的有關工作要求，全面推進住房保障、物業管理等項工作。利用社區閱讀欄、電子屏、墻體標語、過街橫幅等形式，對迎接全國文明城市再評選的標語口號進行了全方位的宣傳。
結合實際，廣泛發動干部群眾。干部職工群眾的知曉率、參與率、滿意率是文明城市再評選的堅實基礎。為此，該局在本系統內部下發《包頭市房產管理局關于在全國文明城市再評選期間要嚴明工作紀律提高工作效率的通知》、《告全局干部職工書》，重申了我市文明城市再評選的重要意義，增強了做好再評選各項工作的責任感和緊迫感。下發《文明行業創建規劃》（—20xx年）、《關于做好迎接全國文明城市再評選宣傳工作的通知》、《關于在全局深入開展“迎奧運講文明樹新風志愿服務行動”的實施方案》，向全局干部職工發出倡議，組織他們參與到創建文明城市活動中來。組織志愿者開展義務勞動，深入老舊街坊參與社區共建，共同推動“倡導文明、摒棄陋習”活動，提高了全局上下對全國文明城市再評選的知曉率、參與率、滿意率。同時，組織全局廣大職工開展了“改革開放30年”主題演講比賽、“點燃激情與奧運同行”職工健美操、青年歌手大賽。
認真督查，各項工作扎實有序。該局指揮部組成專題督查組，主要領導帶隊多次深入社區實地察看，聽取工作匯報，調查了解各責任單位目標任務完成情況，及時發現、反映和解決問題，有效地促進了各項任務的落實。指揮部辦公室分組深入一線，對涉及物業管理、廉租住房保障的焦點難點問題，開展專項督查工作，摸清了工作任務的薄弱環節，先后召開專題會議11次，印發文明城市再評選專題簡報9期。特別是對全市物業服務項目進行了日督查，及時下發了物業服務項目存在問題限期整改通知和督辦通知，對沒有按時限完成任務的單位進行二次督查。
提升物業服務水平，改善人居環境
開展物業管理規范化服務競賽活動。根據市迎接文明城市再評選指揮部的安排，進一步明確了40家物業企業、145個重點項目為物業服務文明城市再評選抽檢項目。該局成立了四個工作組，分別對昆區、青山區、東河區、九原區、高新區物業管理項目和重點項目開展了一個月一輪的全面檢查。全市物業服務企業都能識大體、顧大局，克服資金、人力不足的困難，在完善行業規范化服務標準及考評細則、懸掛宣傳標語、處理衛生死角、清理亂貼亂畫、整修道路及噴灌設施等方面做了大量的工作，取得了階段性成果。在工作人員著裝統一、文明禮貌、公開收費項目、全天候值班等39項具體標準方面，逐步達標，達標率為74%。市家欣物業公司所轄老舊小區基礎設施差、歷史欠賬多，公司上下不等不靠，集思廣益，發動各層管理人員嚴防死守，徹底清理各小區衛生死角，重新粉刷門崗、辦公場所面積1.2萬平方米，補植草坪8000多平方米，修理更換小區路燈2137盞、噴泉及噴灌設施20套，清理樓道無人認領雜物和野廣告，做到隨時發現、及時清理；重新制作再評選專題宣傳廣告牌165塊，為工作人員全部更換工作服；加強報修、維修、搶修工作，做到24小時應急維修；先后補換井蓋127處，整治修繕小區道路1500平方米，更換垃圾桶120個，有效改善了老舊住宅小區居住環境。
全面推進舊小區治理改造。今年，市政府繼續將舊住宅小區治理改造列入為民辦的20件好事實事之一，下達了9個 舊小區治理改造任務，計劃改造面積122.13萬平方米，計劃投資1450萬元。目前，已有8個舊小區開工。其中，昆區4個已全面開工，改造面積96.25萬平方米，投資430萬元，進行了管網改造、路面硬化、外墻粉刷等；青山區2個已全面開工，改造面積13.48萬平方米，投資200萬元，拆除違章建筑，硬化路面；東河區3個已開工2個，改造面積10.3萬平方米，投資28萬元，進行了管網改造、路面硬化。舊小區治理改造總面積達120.03萬平方米，投資658萬元。
擴大覆蓋面，實施廉租住房保障
廉租住房管理包括兩個內容，一是廉租房的租金補貼工作，年初該局下發了《廉租住房申請報名通知》，2月底完成了廉租住房的申報、初審和公示工作。今年，我市將市四區和稀土高新區人均居住建筑面積不足13平方米，外五旗縣區人均居住建筑面積不足8平方米的低保家庭全部納入廉租住房租金補貼范圍，因此，全市新增廉租家庭6194戶（其中市四區和稀土高新區新增3482戶，外五旗縣區新增2712戶）。目前，全市累計有11719戶低保家庭享受廉租住房租金補貼，全年預計發放資金2205萬元，一季度共發放廉租住房補貼資金550萬元。二是加強廉租住房建設。在堅持租金補貼保障的同時，今年我市將在昆區、青山區、東河區、九原區四個區建設4萬多平方米廉租住房，總投資5088萬元（其中申請中央預算內投資1209萬元，申請內蒙古預算內投資403.4萬元，市級預算內投資403.4萬元，市四區政府投資3072.2萬元）。廉租住房建設方式主要在經濟適用住房及普通商品住房項目中插建，單套建筑面積控制在50平方米以內，共建設846套廉租住房，主要配租給孤、老、病、殘等急需救助的住房困難家庭。目前項目已全面開工建設。
推進各項工作，圓滿完成共性任務
